Condomnios Valores Recebidos de Inadimplentes.

. A Lei de Condomnio, que j era ruim, de to velha que ficou, tornou-se uma verdadeira aberrao da natureza. Permaneceu desta forma at que surgiu o novo cdigo civil tentando revigor-la. Infelizmente isto no resolveu muito, no mximo, transformou esta Lei numa velha remendada permanecendo um forte e intransponvel feudo para sndicos e administradoras picaretas, capazes de grandes atrocidades, se perpetuarem no cargo. A palavra Condomnio vem do Direito Romano da seguinte forma: Cum = Com + Dominus = Senhor. Para o Prof. Waldemar da Cruz, ... a situao originada do direito de domnio, exercido por vrias pessoas sobre o mesmo objeto. As despesas ordinrias devero ser rateadas mensalmente de maneira proporcional frao ideal do terreno, levando em considerao que o proprietrio de maior rea tem maior interesse na conservao da rea comum, regime contemplado pela legislao, embora de forma suplementar, podendo a Conveno eleger outro critrio, desde que no fira as leis em vigor no Pas. Vejamos o que diz a Jurisprudncia: No Condomnio as despesas devem ser correlativas a um direito prprio do gozo. Disso resulta que as partes excludas dos benefcios de determinados servios prestados totalidade das unidades do Condomnio, no obrigam aos seus proprietrios pelas despesas de tais benefcios decorrentes RT 378/186. E mais: O Condmino no deve suportar as despesas que sua destinao, uso e utilizao, s interessam ou beneficiam aos demais Julgados do TARGS, 32/288. Art. 368. Se duas pessoas forem ao mesmo tempo credor e devedor uma da outra, as duas obrigaes extinguem-se, at onde se compensarem. - CC - Lei n 10.406 de 10 de Janeiro de 2002. Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer a custa de outrem, ser obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualizao dos valores monetrios. Pargrafo nico. Se o enriquecimento tiver por objeto coisa determinada, quem a recebeu obrigado a restitu-la, e, se a coisa no mais subsistir, a restituio se far pelo valor do bem na poca em que foi exigido. - CC - Lei n 10.406 de 10 de Janeiro de 2002. Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condmino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve. - CC - Lei n 10.406 de 10 de Janeiro de 2002. Ora, o uso das unidades autnomas oferece benefcios e responsabilidades dentre as quais o pagamento da taxa condominial mensal, no vamos discutir aqui a questo do que sejam gastos ordinrios ou extraordinrios apenas para simplificarmos o assunto. indiscutvel que se todas as unidades autnomas esto devidamente ocupadas e usufruindo de todos os benefcios que elas proporcionam, ento, todos os condminos devem pagar a taxa condominial mensal e que, quando um ou mais condminos no pagam, os demais devem arcar com os NUS da inadimplncia.

Tal situao no pode ser classificada como ordinria ou extraordinria pois a inadimplncia em condomnios representa desencaixes (no ingressos de Caixa) temporrios conquanto haja indiscutivelmente a previsibilidade de recuperao desta descapitalizao. Tal previsibilidade acontece, no pela cobertura do dficit pelos Adimplentes, mas devido ao fato de que o Inadimplente embora no tenha pago a taxa condominial, obviamente usufruiu dos benefcios proporcionados pelo uso da unidade autnoma de forma prejudicial aos demais e no impunemente, seno vejamos, novamente, o que nos diz a jurisprudcia: Nmero do processo: 1.0024.04.504058-1/001(1) Relator do Acrdo: SEBASTIO PEREIRA DE SOUZA Data do Julgamento: 30/01/2008 Data da Publicao: 07/03/2008 A cobrana de rateio de despesas de condomnio de unidade com frao ideal maior, sem se observar o princpio do proveito efetivo revela enriquecimento sem causa abominado pelo artigo 884 do Cdigo Civil. O pedido do apelante procede. Procede tambm o pedido de devoluo do que ultrapassou o devido a ser custeado pelo apelado mediante contribuies dos demais condminos em favor do apelante. De fato, dispe o art. 884 do Cdigo Civil que aquele que, sem justa causa, se enriquecer a custa de outrem, ser obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualizao dos valores monetrios. O condmino a quem foi cobrado e pagou alm do devido tem direito restituio do indbito custeado pelo condomnio, ficando isento de participar do rateio. E mais, Assim, os Adimplentes so OBRIGADOS a cobrirem os Inadimplentes atravs de uma operao de aporte financeiro (socorro temporrio) ao Caixa do Condomnio equivalente a um emprstimo oneroso. A Cincia Contbil considera isto assim: de um lado uma entrada no Caixa do Condomnio, o que no significa que o Condomnio tenha se tornado dono deste dinheiro pois circunstancial, de outro lado um emprstimo a pagar aos Adimplentes com os mesmos juros e correo monetria que sero cobrados dos devedores. O Condomnio ter recorrido a uma ajuda financeira dos Adimplentes para cobrir um dficit gerado por aqueles que consumiram os benefcios (os Inadimplentes) e que devero repor tal quantia, ainda que na esfera judicial, com juros e correo monetria. A rigor, o Condomnio poderia at poderia recorrer a um emprstimo bancrio para cobrir tal dficit visto que atualmente a taxa condominial representada por um boleto bancrio, constituindo-se num verdadeiro ttulo de crdito conquanto possa ser protestado mas. tal prtica ainda no utilizada, porm serve para exemplificar a natureza reembolsvel do valor adicional pago pelos Adimplentes. O bvio ululante que os Sndicos, Diretores, Administradores, Advogados, picaretas e oportunistas e os curiosos de condomnios iro se valer de alegaes de toda sorte para manter em Caixa, os valores recebidos dos inadimplentes e a qualquer custo, sendo que, geralmente, quando se pronunciam a respeito do a entender, simplesmente, que tais valores so receitas operacionais (naturais) do Condomnio (quando ?!?!?) e, portanto, carecem de uma deliberao em Assemblia com os condminos para decidirem a destinao de tais valores (?!?!?!) Isto um eufemismo absurdo, inaceitvel e incompreensvel, o mesmo que dizer: Eu aceito passivamente que retirem dinheiro do meu bolso para pagar as regalias consumidas pelo meu vizinho e quando ele resolver pagar, vocs podem se apoderar do meu dinheiro que eu aceitarei com maior passividade ainda.

Isto transferncia ilegal de renda, isto enriquecimento ilcito ou at por que no dizer: estelionato ?!?!? A despeito de todo o exposto vejamos o que orienta o prprio SECOVI na sua pgina de Gesto Condominial, em sua questo abaixo: 107. Quando houver pagamento de cota extra por motivo de inadimplncia, os condminos que pagaram essa cota tero direito ao ressarcimento quando o condmino em dbito regularizar sua situao? Cabe a assemblia deliberar sobre a forma de utilizao de valores recebidos dos inadimplentes, podendo decidirem reaplicar o valor no prprio condomnio ou distribu-los entre os condminos. Fonte: http://www.secovirio.com.br/cgi/cgilua.exe/sys/start.htm?infoid=81&sid=59 Diante disto, surge-nos um questionamento inquietante: Quais foram os fundamentos nos quais o SECOVI se baseou para afirmar isto ?!?!? Vejamos tambm o que diz a Advogada Maria Ins Dolci, da ProTeste Associao Brasileira de Defesa do Consumidor, autora do livro Guia do Condomnio: o importante que o condmino saiba que o valor da contribuio mensal aumentou porque algum morador no est honrando com sua parte. E deve saber que tem direito devoluo quando a dvida for quitada, explica. Fonte: http://www.anacont.com.br/v2/dir_imobiliario/condominio.php Vejamos ainda a resposta, a uma consulente, da Jornalista Sophia Camargo, formada em jornalismo pela Faculdade Csper Lbero e ps-graduada em finanas, comunicao e relaes com investidores pela Fipecafi-USP, j trabalhou nos jornais Gazeta Mercantil, O Estado de S.Paulo, Jornal da Tarde (com o jornalista Celso Ming) e ao lado de Paulo Henrique Amorim no programa "Conversa Afiada", da TV Cultura, e no programa "Tudo a Ver", na TV Record, sempre na editoria de economia: Kmagno Quando o condomnio entra na Justia contra os inadimplentes e ganha, quem deve ficar com o dinheiro? O condomnio ou os condminos que bancaram todo o tempo em que os inadimplentes deixaram de pagar? O dinheiro dos condminos adimplentes. Normalmente, o dinheiro usado como uma compensao para despesas futuras, como o pagamento do 13 salrio, por exemplo. Nesse caso, porm, s os condminos adimplentes ao perodo da ao que tero direito reduo do condomnio. Fonte:http://noticias.uol.com.br/uolnews/financas/sophia/condominio/ult2431u12.jhtm Vejamos mais o que diz o Advogado e Consultor de Gesto de Negcios Jacir Pinto de Araujo atravs de trechos de seu artigo visionrio: O condmino inadimplente pagou. De

quem esse direito? Publicado em 03/08/93 e 23/11/1993 no jornal O Estado de So Paulo: muito comum o condmino pontual ser lesado por anos a fio, com o nus de pagar contas de inadimplentes e no ser ressarcido quando os valores so recuperados pelo condomnio. Ao contrrio do que muitas administradoras e sndicos afirmam, a devoluo do dinheiro ao seu legtimo dono se faz usando a mesma regra matemtica que exigiu dele o rateio complementar.
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Os condminos pontuais que completam, s suas expensas, os rateios dos inadimplentes so os titulares do direito sobre o valor emprestado e no podero ser futuramente lesados pelo condomnio. Cabe ao sndico, represent-los na cobrana amigvel ou judicial para reaver os valores e devolv-los, na mesma proporo do pago por cada um, com juros e acrscimos legais.
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O valor total devido deve ser detalhado, atualizado e constar em ata, para cada um dos condminos exercer seu direito de avaliar e manifestar livremente sua disposio de aceitar ou no, o recebimento do valor total ou parcial daquilo que foi obrigado a pagar do seu prprio bolso. ................ O condomnio no pode apropriar-se de valor reavido e incorpor-lo ao caixa ou fazer obras para qualquer finalidade, pois estar arrecadando mais do que o convencionado em assemblia.
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facultado ao condmino credor compensar na sua taxa mensal, o valor a receber em poder do condomnio, at o recebimento total do crdito a que fizer jus. Fonte: http://www.piconsultoria.com.br/artigos.html
Na verdade, trata-se do que contabilmente se chama de crditos devidos a terceiros, e que uma vez mantidos em seu poder, o Condomnio incorre no que dispe o art. 884 do Cdigo Civil que prev: aquele que, sem justa causa, se enriquecer a custa de outrem, ser obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualizao dos valores monetrios. Sendo assim, quando do recebimento dos valores pagos pelos inadimplentes restar seguir a regra matriz da reparao civil aos adimplentes, pela qual todo aquele que causa dano a outrem fica obrigado a repar-lo corolrio do neminem laedere latino que se encontra nos arts.186 e 927, do Cdigo Civil. Conferindo reparao de danos contra o patrimnio, intimidade e honra previstos na hierarquia normativa superior, a Constituio, em seu art. 5, incisos V e X, que elenca como garantias e direitos individuais, oponveis de imediato contra quem os tenha violado, tal como no presente caso. O Ministro do Superior Tribunal da Justia, Slvio de Figueiredo, ao analisar o artigo 12, da Lei 4.591/64, e o critrio de diviso de despesas condominiais, decidiu: A interpretao das leis obra de raciocnio, mas tambm de sabedoria e bom senso, no podendo o julgador ater-se exclusivamente aos vocbulos, mas, sim, aplicar os princpios que informam as normas positivas. - Extrado do Livro: O Condomnio e suas Leis (4 Edio). Toda esta distoro ocorre devido s ganncias destes Sndicos, Administradores e seus Advogados, que no os deixam enxegar que a anlise e julgamento dos fatos devam ser feitas sob o ponto de vista da ESSNCIA e no da FORMA, sob o ponto de vista do PATRIMONIAL e ECONOMICO e no do FINANCEIRO, sob o ponto de vista do que CORRETO e no do que OPORTUNO.

Edio revisada e ampliada do texto publicado no site Recanto das Letras Autor: Fernando Alves de Almeida, Contador formado pela Unicid/SP, cursou ps-graduao em Gesto Empresarial no Trevisan Escola de Negcios/SP (ex-Instituto Trevisan), gerenciou empresas nacionais e multinacional americana, desenvolveu trabalhos conjuntos com grandes auditorias, grandes escritrios jurdicos e implantou sistemas ERPs, Consultor da Spacefind Assessoria e Consultoria Empresarial. (11) 8969-6219