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Invertir en propiedades en Miami da ms ganancia que en Palermo o Recoleta

Es el destino favorito de los inversores argentinos con dlares al contado; al sur de Florida el metro cuadrado es ms barato y ofrece el doble de rentabilidad por alquilar
Por Juan Pablo De Santis | LA NACION
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en el rea de Brickell (Miami), donde el precio del metro cuadradro es similar al de Palermo o Recoleta.Condominios Foto: Archivo

Ms notas para entender este tema


Ciudad verde en un rea recuperada de Lyon

En el transcurso del ltimo ao, los argentinos le ganaron a los brasileos que apuestan al mercado inmobiliario de Miami. Lejos de las rivalidades, los desarrolladores que operan en el sur del estado de Florida reconocen que capitales nacionales estn sobrepasando en operaciones -histricamente- a los brasileos. Las inmobiliarias de Miami y ciudades aledaas declaran que al menos la mitad de los proyectos a estrenar son vendidos a argentinos que pagan en efectivo, la mayora de ellos buscan inversiones a mediano o largo plazo alejadas del riesgo local y consiguen un precio ms conveniente y una renta en dlares ms alta respecto a la que ofrece Buenos Aires. El New York Times detect esta tendencia en septiembre pasado. Los inversores locales con dlares en la mano encuentran a Estados Unidos ms atractivo para hacer negocios con propiedades: el precio del metro cuadrado es ms barato en Miami que en los barrios porteos ms cntricos. PRECIOS Y RENTABILIDAD Para un departamento de dos o tres ambientes a estrenar, el precio del metro cuadrado (m2) cotiza en promedio a unos U$S 2600 en Palermo Soho, U$S 3100 en Recoleta y U$S 4000 en Puerto Madero.

En contraste, en Miami se consigue a U$S 2800 en el distrito de Aventura; U$S 3000 en Brickell o hasta U$S 5000 en el exclusivo South Beach. A 80 kilmetros al norte de la ciudad, en la localidad de Delray Beach se consigue por U$S 1350. Los datos de ambos pases surgen de un relevamiento realizado en bases de datos de precios de cmaras inmobiliarias y sitios especializados de estas ciudades consultados por LA NACION . Los inversores locales [que buscan al ladrillo como refugio de valor] encuentran que una propiedad en los Estados Unidos arroja mayor rentabilidad para quienes desean alquilarla. En Buenos Aires se puede obtener un retorno de entre 0,3% a 0,5% mensual sobre el valor de la unidad, mientras que el de Miami es del 0,7% a 0,9% mensual; el doble respecto al local.

Tomando como referencia un departamento prximo a los 110 m2 , la comparacin de la inversin en diferentes destinos deja ver la gran diferencia de rentabilidad:
Recoleta, Buenos Aires

Precio: U$S 289.473 o 2631,37 por m2 No incluye cochera ni amenities Alquiler: 1000 dlares ($8000) al mes Rentabilidad: 0,345% mensual o 4,14% anual
Palermo Soho, Buenos Aires

Precio: U$S 208.010 o 1891 por m2 Incluye amenities Alquiler: 950 dlares ($7600) al mes Rentabilidad: 0,45% mensual o 5,4% anual
Miami (Brickell), Florida

Precio: U$S 192.750 1752,27 por m2 Incluye cochera y amenities Alquiler: U$S 1542 al mes Rentabilidad: 0,8% mensual o 9,6% anual
Dalray Beach, Florida

Precio: U$S 135.000 1227,3 por m2 Incluye cochera y amenities Alquiler: U$S 1215 al mes Rentabilidad: 0,9% mensual 10,8% anual

Con este escenario, al comprar y alquilar una propiedad en Recoleta, un inversor tardara 286 meses para recuperar la inversin (si se toma en cuenta el tipo de cambio oficial), mientras que en el sur de Florida, 103. De acuerdo a un estudio del Instituto de Economa de la Universidad Argentina de la Empresa (UADE), en algunos barrios de Capital Federal, como Villa del Parque, puede llegar a 5,5% anual. Sin embargo, los valores locales estn lejos del histrico 1 por ciento mensual que tuvo mercado porteo durante la dcada del noventa. Para el caso de Buenos Aires, la baja en la rentabilidad en las propiedades que se alquilan es porque estn baratos los alquileres o caros los departamentos? La respuesta es el valor del m2. Las dificultades para acceder al crdito acotan la oferta y encarecen los precios.

Palermo, el barrio donde el metro cuadrado a estrenar oscila los 2600 a 2800 dlares. Foto: Archivo

El caso del sur de la Florida se explica en la coyuntura econmica que atraves Estados Unidos en los ltimos cuatro aos. Desde el estallido de la burbuja inmobiliaria en septiembre de 2008, el precio medio de venta de las propiedades se derrumb de 320.000 a 157.000 dlares en enero de este ao; se produjo exceso de oferta y hubo una correccin fuerte de la sobrevaluacin que haban tenido las propiedades.

La oportunidad est echada. La recuperacin inmobiliaria de Miami comenz a mediados del 2010 con la aceleracin de las ventas mensuales. En otras palabras, los precios actuales de esta ciudad y sus localidades aledaas estn en niveles similares a los de hace diez aos. CLAVES DE INVERSORES EN EE.UU. Los edificios con amenities (pileta, sauna, gimnasio, solarium, salas de uso mltiple.) suelen otorgar mejor rentabilidad cuando son alquilados.

En caso de querer financiar parte de la compra con un crdito hipotecaria, hay inmobiliarias especializadas en pblico latino que ofrecen asesoriamiento para presentar requerimientos a bancos. La compra de propiedades puede realizarse como persona fsica o jurdica (constituir una sociedad bajo las leyes estadounidense). De acuerdo a la situacin financiera de cada comprador, los aspectos impositivos suelen variar. Los agentes estn obligados a informar en detalle sobre esta cuestin.

* Para las comparaciones en dlares con pesos, se tom un tipo de cambio de referencia actual de 8 pesos, que es el promedio del utilizado por las inmobiliarias de las zonas.
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