CVM

FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIRIO CARTILHA DO INVESTIDOR I) INTRODUO II) DEFINIO III) VANTAGENS IV) RECOMENDAES V) FATORES DE RISCO VI) REGULAMENTO E PROSPECTO VII) ADMINISTRADOR DO FUNDO VIII) AUDITORIA EXTERNA IX) DIREITOS DOS QUOTISTAS X) TAXAS XI) PATRIMNIO DO FUNDO XII) RENDIMENTO XIII) RESGATE E NEGOCIAO DAS QUOTAS XIV) TRIBUTAO XV) LIQUIDAO DO FUNDO XVI) FUNES DA CVM

I) INTRODUO Como o investimento em bens imveis normalmente envolve alto valor de aplicao, poucos so os investidores que possuem recursos suficientes para aplicar diretamente em empreendimentos dessa natureza. Esse foi um dos principais fatores que estimulou o surgimento no mercado do conceito de fundo de investimento imobilirio, regulamentado pela legislao brasileira a partir da dcada de 90, por meio da lei 8668/93 e da Instruo 205/94 da Comisso de Valores Mobilirios. Essa nova forma de investimento veio viabilizar o acesso de pequenos e mdios investidores aos investimentos imobilirios. Os fundos passaram a juntar os recursos captados e investir em um ou mais empreendimentos imobilirios, que compem sua carteira. Trata-se, assim, de investimento imobilirio envolvendo recursos captados via mercado de valores mobilirios, portanto, os atos praticados por proprietrios e empreendedores passaram a ser mais controlados, e submetidos anlise de especialistas e investidores, bem como de rgos reguladores do mercado financeiro. Por isso, as informaes desse mercado tornam-se cada vez mais acessveis e transparentes. Como conseqncia, a tendncia o aumento do ndice de credibilidade e confiana nas operaes realizadas no mercado imobilirio.

II) DEFINIO O fundo de investimento imobilirio uma comunho de recursos, captados por meio do sistema de distribuio de valores mobilirios e destinados aplicao em empreendimentos imobilirios. constitudo sob a forma de condomnio fechado, onde o resgate de quotas no permitido. O objetivo do Fundo auferir ganhos mediante locao, arrendamento ou alienao das unidades do empreendimento adquirido pelo Fundo. So comuns as locaes de escritrios, shopping centers e pontos comerciais em geral. O arrendamento gera receitas por meio da cobrana de valor correspondente a um percentual do lucro auferido pela empresa arrendatria, ou pelo pagamento de uma porcentagem do valor total do imvel arrendado, podendo os dois critrios serem adotados concomitantemente. Caso o objeto do Fundo seja obter ganhos por meio da alienao dos imveis adquiridos, o rendimento ser resultado da venda dos referidos imveis por valor superior ao dependido para a sua aquisio. Quem pode investir em Fundo de Investimento Imobilirio? Qualquer pessoa pode investir em um Fundo de Investimento Imobilirio, desde que possua recursos no montante mnimo para o investimento.

O investidor adquire quotas do Fundo de Investimento Imobilirio que, por sua vez, adquire em nome prprio os imveis que pretende explorar comercialmente, indicados para compor sua carteira de ativos. O quotista passa, ento, a ter direito ao recebimento de uma parte nos rendimentos que o Fundo vier a obter, conforme o nmero de quotas que detiver. Geralmente, as polticas de Fundos de Investimento Imobilirio visam realizao de investimentos de longo prazo, com o objetivo de auferir ganhos mediante locao, arrendamento ou alienao das unidades de determinado empreendimento.

III) VANTAGENS Quais as vantagens do Fundo de Investimento Imobilirio? Acesso ao mercado imobilirio

O Fundo de Investimento Imobilirio permite a formao de uma carteira composta de empreendimentos imobilirios, os quais, pelo volume de recursos envolvidos, no estariam ao alcance de investidores individuais, especialmente os de menor capacidade financeira, aumentando, assim, a quantidade de alternativas de investimento disponveis. Ganhos de Escala

Ao aplicar em um Fundo de Investimento Imobilirio, possvel para o pequeno investidor obter condies semelhantes s oferecidas aos grandes investidores, uma vez que a soma de recursos proporciona ao Fundo maior poder de negociao. Ademais, os custos da administrao dos investimentos do Fundo so diludos entre todos os quotistas, na proporo de suas participaes. Diversificao

Os Fundos de Investimento Imobilirio representam uma oportunidade de diversificao de aplicaes para o investidor, pois os rendimentos de suas quotas esto atrelados ao mercado imobilirio. Em suma, o Fundo de Investimento Imobilirio agrega vantagens do mercado de valores mobilirios ao investimento em imveis. Simplificao

O investidor no precisa se preocupar pessoalmente com procedimentos referentes a certides, escrituras, recolhimento do ITBI, entre outras, pois tais assuntos so de responsabilidade do Administrador. importante lembrar que o Administrador sempre utilizar recursos do Fundo para fazer frente a quaisquer despesas relacionadas com o cumprimento destas obrigaes. Possibilidade de fracionar o investimento

Caso o investidor necessite utilizar parte dos recursos aplicados, no precisar, como no investimento direto em imveis, liquidar todo o seu investimento, podendo vender no mercado secundrio apenas a quantidade de quotas suficientes para suprir a sua necessidade.

IV) RECOMENDAES No momento da adeso a um Fundo de Investimento Imobilirio, ou durante o perodo que o investidor dele participar, recomenda-se: 1. Escolher adequadamente o Administrador do Fundo e informar-se sobre o Gestor, caso seja terceirizado, inclusive verificando a sua reputao, experincia e qualificao. 2. Conhecer detalhadamente a poltica de investimentos adotada, a fim de escolher a alternativa que melhor atenda ao seu perfil de risco/retorno. 3. Ler atentamente o Prospecto e o Regulamento do Fundo, antes da aquisio de quotas. 4. Exigir o recebimento dos relatrios que o Administrador do Fundo est obrigado a enviar aos quotistas, para que sejam conferidas as seguintes informaes: Negcios realizados, especificando seus objetivos, montantes dos investimentos feitos, receitas auferidas, origem dos recursos investidos, rentabilidade do perodo; Programa de investimentos para o semestre seguinte; Informaes sobre a conjuntura econmica do segmento do mercado imobilirio, as perspectivas da Administrao para o semestre seguinte, o valor de mercado dos bens e direitos integrantes do patrimnio do Fundo; Relao das obrigaes contradas no perodo; Valor patrimonial da quota; Relao dos encargos debitados pelo Fundo; Demonstraes contbeis acompanhadas de parecer do auditor independente, nos termos da Instruo 206/94 da Comisso de Valores Mobilirios e demais normativos aplicveis.

Verificar se o agente vendedor pode realizar a oferta das quotas do Fundo. Somente podem vender as quotas do Fundo de Investimento Imobilirio pessoas selecionadas pela instituio financeira coordenadora da distribuio, que tenham conhecimento do mercado financeiro e que sejam capazes de alertar o investidor dos riscos inerentes ao investimento. A oferta de quotas de Fundos de Investimento Imobilirio uma distribuio de valores mobilirios e no negociao de imveis. Por isso, no permitida a venda por corretores de imveis.

V) FATORES DE RISCO

Mercado Financeiro

O investidor deve ser alertado que os Fundos de Investimento Imobilirio podem ser afetados, de tempos em tempos, pelos mesmos tipos de risco que atingem o mercado financeiro e cada tipo de empresa, observados os ramos negociais especficos. Em alguns casos, os eventos podem afetar somente os Fundos que detm determinados tipos de imveis, ou imveis localizados em regio geogrfica especfica. Taxa de ocupao imobiliria

A retrao do crescimento econmico pode ocasionar reduo na ocupao dos imveis. A reduo da taxa de ocupao pode no s reduzir a receita de um fundo de investimento pela vacncia de seus imveis, mas tambm gerar reduo nos valores dos aluguis. Sendo assim, o empreendimento pode no vir a obter o sucesso pretendido, prejudicando o plano de rentabilidade estimado. Liquidez reduzida

Os Fundos de Investimento Imobilirio constituem modalidade de investimento recentemente introduzida no mercado financeiro brasileiro, ainda no tendo sido sua utilizao difundida amplamente. Tal caracterstica pode resultar em dificuldade maior de difuso desses fundos se comparados com outras modalidades de investimento disponveis no mercado financeiro ou com outros ativos disponveis para investimento. Por conta dessa caracterstica e do fato de os fundos sempre serem constitudos na forma de condomnios fechados, ou seja, sem admitir resgate de suas quotas, os titulares de quotas de Fundos de Investimento Imobilirio podem ter dificuldade em realizar a venda de suas quotas no mercado secundrio.

VI) REGULAMENTO E PROSPECTO Todo quotista, ao subscrever quotas do Fundo, deve receber o Regulamento e o Prospecto. O regulamento e o prospecto dependem de prvia autorizao da CVM. O Regulamento o documento onde esto estabelecidas as regras bsicas de funcionamento de um Fundo de Investimento Imobilirio. Dentre essas regras, merecem destaque aquelas que se referem aos ativos que sero adquiridos e s estratgias de investimento adotadas, uma vez que esto diretamente relacionadas com o risco do investimento. Quaisquer alteraes no Regulamento devem ser deliberadas em Assemblia Geral de Quotistas e comunicadas CVM.

 importante saber que as eventuais alteraes feitas no Regulamento podem implicar modificaes nas condies de funcionamento do Fundo. Portanto, o quotista deve analisar e deliberar sobre as modificaes propostas de acordo com seus interesses como investidor. O Regulamento dispe sobre: o objeto do Fundo, ou seja, os tipos de investimentos ou empreendimentos imobilirios que podero ser realizados; o prazo de durao do Fundo; a poltica de investimento do Fundo; a taxa de ingresso ou critrios para a sua fixao; o nmero de quotas a serem emitidas; a possibilidade ou no de futuras emisses; os critrios para subscrio de quotas; a poltica de comercializao dos empreendimentos; o mecanismo de distribuio de resultados; a qualificao do Administrador e suas respectivas obrigaes; o tratamento das despesas e encargos; os critrios para apurao do valor patrimonial das quotas; as informaes obrigatrias a serem prestadas aos quotistas; a taxa de Administrao; as demais taxas e despesas; os casos de dissoluo e liquidao do Fundo, bem como os mecanismos previstos.

O Prospecto o documento que apresenta as informaes para o investidor relativas poltica de investimento do Fundo e dos riscos envolvidos, bem como dos principais direitos e responsabilidades dos quotistas e do Administrador. importante que o investidor considere atentamente o valor da Taxa de Administrao antes de investir em um Fundo de Investimento Imobilirio. O Prospecto ainda traz informaes sobre a experincia do Administrador do Fundo, bem como do Gestor Imobilirio e demais empresas contratadas para prestao de servios ao Fundo. O Prospecto contm, dentre outras informaes relevantes que devem ser analisadas pelo investidor: a apresentao do Administrador do Fundo e sua respectiva experincia;

as metas e objetivos de gesto do Fundo; a explicao da poltica de investimentos; o pblico-alvo a que se destina o Fundo; as hipteses de contratao de terceiros para prestao de servios; a poltica de distribuio de resultados, compreendendo prazos e condies de pagamento; os riscos envolvidos; o Estudo de Viabilidade.

O Estudo de Viabilidade um documento elaborado por profissionais especializados que analisa a qualidade e as principais condies do investimento. Ele deve conter, dentre outras, as seguintes informaes: rentabilidade esperada dentro de um determinado ciclo operacional, referida atravs de taxas de retorno e renda mdia; indicao e anlise dos riscos envolvidos no investimento; parmetros de comportamento do ambiente econmico e do empreendimento; desempenho do ramo negocial especfico do empreendimento envolvido; movimentao de recursos no ambiente dos Fundos de Investimento Imobilirio.

importante ressaltar que cabe ao investidor analisar cuidadosamente o Estudo de Viabilidade do Fundo em que pretende ingressar. muito importante ler atenciosamente tanto o Regulamento quanto o Prospecto.

VII) ADMINISTRADOR DO FUNDO O Administrador responsvel por toda a administrao do Fundo e pelas informaes, perante os quotistas e a CVM, devendo estar identificado no Regulamento. Somente pode atuar como administrador de Fundo de Investimento Imobilirio: banco mltiplo com carteira de investimento ou carteira de crdito imobilirio; banco de investimento; sociedade corretora ou sociedade distribuidora de valores mobilirios; sociedade de crdito imobilirio e caixas econmicas; e

associaes de poupana e emprstimo.

O Administrador deve manter departamento tcnico habilitado a prestar servios de anlise e acompanhamento de projetos imobilirios. Opcionalmente, pode o Administrador efetuar a contratao de servio externo especializado nessas atividades. De acordo com a Instruo 205/94, o Administrador deve indicar um diretor responsvel pela administrao do Fundo. O nome do diretor responsvel pela administrao do Fundo deve ser informado no Prospecto. O investidor no deve hesitar em contatar o diretor responsvel do Fundo e pedir maiores esclarecimentos em caso de dvidas. Qual a funo do Administrador? O Administrador tem poderes para representar e administrar o Fundo nos termos do Regulamento. Compete ao Administrador, dentre outras obrigaes: a manuteno dos registros dos quotistas; a elaborao dos livros de atas de assemblias; providenciar e manter em ordem toda a documentao relacionada aos imveis; a manuteno da escriturao das operaes praticadas com recursos do Fundo, incluindo os respectivos registros contbeis; o gerenciamento dos recursos do Fundo; a constituio de reservas; a distribuio ou repasse dos rendimentos devidos aos quotistas; o recebimento de valores em nome do Fundo; custear despesas de publicidade; a publicao peridica do valor das quotas do Fundo.

VIII) AUDITORIA EXTERNA De acordo com a Instruo 206/94 da Comisso de Valores Mobilirios, o Administrador deve divulgar as demonstraes financeiras do Fundo semestralmente, contendo, no mnimo, as seguintes informaes sobre o Fundo: balano patrimonial; demonstrao do resultado; demonstrao do fluxo de caixa;

parecer do auditor independente; relatrio do representante dos quotistas, quando eleito; relatrio do Administrador.

importante que o investidor atente para os tpicos descritos acima, bem como para as variaes nos nmeros apresentados entre um semestre e outro. As demonstraes financeiras do Fundo sero verificadas semestralmente por auditor independente registrado na CVM. O auditor independente dever verificar se a posio patrimonial e financeira do Fundo est compatvel com os Princpios Fundamentais de Contabilidade e as normas contbeis previstas na Instruo 206/94, bem como dever constatar se os atos praticados pelo Administrador do fundo atenderam aos preceitos da legislao vigente. O produto final do trabalho executado pelo auditor independente consiste na emisso do parecer sobre as demonstraes contbeis do Fundo, que dever ser publicado junto s referidas demonstraes no prazo mximo de 60 (sessenta) dias aps os meses de junho e dezembro. importante que o investidor analise atentamente as demonstraes financeiras e o parecer do auditor independente, procurando sempre a orientao de um profissional especializado para auxiliar sua anlise.

IX) DIREITOS DOS QUOTISTAS Constituem direitos dos quotistas: Receber a remunerao proporcionada pelo Fundo, nos termos do respectivo Regulamento; Participar e votar na Assemblia Geral de Quotistas; Exercer a funo de representante dos quotistas para acompanhar e fiscalizar a gesto do Fundo.

O que a Assemblia Geral de Quotistas? A Assemblia Geral dos Quotistas a reunio realizada entre os quotistas do Fundo e constitui a instncia de deliberao superior, tendo competncia para deliberar sobre: as contas relativas ao Fundo e as demonstraes financeiras apresentadas pelo Administrador; destituio ou substituio do administrador; emisso de novas quotas; fuso, incorporao e ciso;

dissoluo e liquidao do Fundo; mudanas na poltica de investimentos; eleio ou destituio de representante dos quotistas.

A Assemblia Geral dos Quotistas a instncia mxima de deciso de um Fundo de Investimento Imobilirio. importante a participao do investidor nas Assemblias do Fundo. Caso no seja possvel participar da Assemblia, altamente recomendvel que o quotista fique atento s decises que foram tomadas. A Assemblia Geral poder nomear um ou mais representantes dos quotistas, para atuar em defesa dos direitos e interesses dos quotistas, com as seguintes funes: fiscalizar o cumprimento do programa financeiro e de investimento do Fundo; realizar o controle gerencial dos empreendimentos ou investimentos do Fundo; fiscalizar a observncia da poltica de investimentos explicitada no Regulamento do Fundo.

X) TAXAS A taxa de administrao um encargo cobrado pelo Administrador do Fundo como remunerao pela prestao dos servios de administrao do Fundo e gesto da sua carteira. O Regulamento deve fixar a taxa cobrada pelos servios de administrao do Fundo. Alm da taxa de administrao, podem estar previstas no Regulamento as taxas de ingresso, de sada e de performance, desde que explicitados os critrios de sua aferio e as condies de pagamento. A taxa de administrao no pode ser aumentada sem prvia aprovao da Assemblia Geral, mas o Administrador pode reduzir unilateralmente a taxa, comunicando o fato CVM e aos quotistas, e promovendo a devida alterao do Regulamento e do Prospecto. indispensvel que o investidor consulte o Regulamento para conhecer exatamente quais as taxas que sero cobradas pelo Fundo.

XI) PATRIMNIO DO FUNDO O patrimnio do Fundo formado pelos bens e direitos adquiridos pelo Administrador, em carter fiducirio.

O patrimnio de um Fundo de Investimento Imobilirio no se confunde com o patrimnio geral do Administrador, mas sim, trata-se de patrimnio especial, totalmente distinto e separado do primeiro, que abrange os direitos e obrigaes relativos ao Fundo detidos pelo Administrador em carter fiducirio. Os bens e direitos mantidos sob a propriedade fiduciria do Administrador, bem como seus frutos e rendimentos, no se comunicam com o seu patrimnio geral. Desta forma, tais bens e direitos no integram o ativo do Administrador, nem respondem por qualquer obrigao do Administrador. Alm disso, no podem ser dados em garantia de dbito, nem ser executados por qualquer credor do Administrador, nem so atingidos por sua liquidao extrajudicial. Caso o Administrador entre em liquidao, ou, por qualquer outro motivo, fique impedido de exercer suas funes, a assemblia dos quotistas eleger outra instituio financeira para suced-lo. Em tais casos, a propriedade fiduciria dos bens pertencentes ao Fundo transmitida instituio financeira nomeada pela assemblia dos quotistas para suceder o Administrador. Na maioria dos casos, o Fundo j criado para investimentos em um imvel especfico. Alternativamente, o Fundo pode estipular em seu Regulamento o tipo e as caractersticas dos imveis que pretende adquirir, sem especificar exatamente quais os imveis que podero vir a compor seu patrimnio. Hotis, grandes conjuntos de escritrios, at mesmo shopping centers esto entre os tipos de imveis mais comuns. Em hiptese alguma deve-se confundir os direitos de proprietrio com os direitos de quotista do Fundo. O titular das quotas do Fundo no poder exercer qualquer direito real sobre os imveis ou empreendimentos. Caso um investidor pretenda utilizar algum imvel pertencente ao Fundo de que quotista, dever remunerar o Fundo, enquanto proprietrio, de acordo com as condies de mercado. O Fundo deve aplicar no mnimo 75% de seus recursos em bens e direitos imobilirios. O restante pode ser destinado aplicao em outros ativos de renda fixa, para fazer face s despesas ordinrias necessrias manuteno do Fundo.

XII) RENDIMENTO Existe disposio legal obrigando que o Administrador do Fundo distribua a seus quotistas, no mnimo, 95% do lucro eventualmente auferido pelo Fundo. A distribuio de resultados, ou sua incorporao ao patrimnio, deve estar explicitada no Regulamento e no Prospecto do Fundo. Nenhum material de divulgao pode assegurar ou sugerir garantia de resultados futuros ou iseno de risco para o investidor. Ateno: Resultados obtidos no passado no garantem a obteno de resultados no

futuro. O Empreendedor do imvel objeto do Fundo poder, conforme o caso, garantir ao Fundo uma renda mnima mensal, denominada "garantia extra". A existncia de garantia de renda mnima pelo Empreendedor ao Fundo no assegura aos quotistas o recebimento da renda equivalente, em decorrncia das despesas porventura incorridas pelo Fundo.

XIII) RESGATE E NEGOCIAO DAS QUOTAS Por ser constitudo como condomnio fechado, no admitido ao Fundo de Investimento Imobilirio o resgate de quotas. No entanto, admitida sua negociao em mercado. As quotas podem ser transferidas tanto em transaes privadas quanto no mercado secundrio de valores mobilirios, nos mercados de balco ou bolsas de valores. O investidor deve considerar se h histrico de liquidez das quotas do Fundo ou previso de mecanismo de formao de mercado. Em princpio, a transferncia de quotas integralizadas pode ocorrer a qualquer tempo. No entanto, se o Administrador julgar conveniente, poder declarar a suspenso dos servios de transferncia de quotas nos perodos que antecederem as datas prximas distribuio de rendimentos aos quotistas. Essa deciso dever ser comunicada ao mercado e especialmente aos quotistas, por meio de publicao no jornal utilizado pelo Fundo para as demais divulgaes.

XIV) TRIBUTAO De acordo com a Lei 8668/93, alterada pela lei 9779/99: o Fundo dever distribuir a seus quotistas, no mnimo, noventa e cinco por cento dos lucros auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base em balano ou balancete semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano; Os rendimentos e ganhos de capital auferidos pelos Fundos de Investimento Imobilirio, quando distribudos a qualquer beneficirio, sujeitam-se incidncia do imposto de renda na fonte, alquota de 20%. (vinte por cento) Os ganhos de capital e rendimentos auferidos na alienao de quotas tambm sujeitam-se incidncia do imposto de renda alquota de 20% (vinte por cento); O Fundo que aplicar recursos em empreendimento imobilirio que tenha como incorporador, construtor ou scio, quotista que possua, isoladamente ou em conjunto com pessoa a ele ligada, mais de vinte e cinco por cento das quotas do Fundo, no contar com o regime diferenciado, estando sujeito tributao aplicvel s pessoas jurdicas.

XV) LIQUIDAO DO FUNDO Compete privativamente Assemblia Geral de Quotistas, deliberar sobre a dissoluo ou liquidao do Fundo quando estas no estiverem previstas e disciplinadas no Regulamento. Nas hipteses de renncia, descredenciamento pela CVM ou destituio pela Assemblia Geral do Administrador, Assemblia Geral caber eleger uma substituta ou deliberar sobre a liquidao do Fundo. No caso de liquidao judicial ou extrajudicial do Administrador, se a Assemblia Geral no eleger nova instituio para administrar o Fundo no prazo de 30 (trinta) dias teis, o Banco Central do Brasil nomear uma nova instituio para processar a liquidao do Fundo. Na ocasio da liquidao do Fundo, ser permitido o resgate das quotas integralizadas.

XVI) FUNES DA CVM Cabe CVM assegurar: o cumprimento das normas baixadas para funcionamento dos Fundos de Investimento Imobilirio. que sejam divulgadas informaes necessrias tomada de deciso dos investidores, zelando para que os agentes do sistema exeram suas atividades com nveis adequados de competncia, eficincia e probidade. a coibio a irregularidades relacionadas manipulao de preos, utilizao de informaes privilegiadas e ocorrncia de prticas no eqitativas.

A CVM no expressa qualquer tipo de garantia sobre a qualidade do investimento realizado e existe o risco de perda. E se eu tiver problemas? O que fazer? O risco faz parte das decises de investimento no mercado de valores mobilirios. Mas, se voc perder dinheiro porque foi enganado, ou porque informaes relevantes no lhe foram disponibilizadas, trata-se de um srio problema. recomendvel entrar em contato com o Administrador e buscar um entendimento satisfatrio. Se tal atitude no resolver o problema, junte documentao disponvel e procure a CVM. Comisso de Valores Mobilirios Superintendncia de Proteo e Orientao a Investidores

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