Prof. Gustavo Contreras EL REINTEGRO INQUILINARIO 1.

- CONCEPTO El reintegro inquilinario es el derecho que tiene el arrendatario a que se le devuelva el pago de sobre-alquiler del inmueble que ocupa, tomando como base el canon mximo fijado por el organismo competente; o las cantidades que haya pagado por alquiler de una vivienda considerada por ese organismo como inhabitable. (Arts. 8 de la LRA y 15 del R.) Este reintegro especial, contemplado tanto en la Ley respectiva,, como en su Reglamento, en los diversos artculos que ms adelante analizaremos, es una especie concreta derivada del pago de lo indebido, que estudiamos en materia de obligaciones, especficamente previsto en el artculo 1.178 del Cdigo Civil, que supone que todo pago ha de estar basado en una deuda, y por lo tanto lo que haya sido pagado sin deberse, est sujeto a repeticin. Necesario es recordar, aun cuando escapa a este estudio en concreto ahondar en el intrngulis del "pago de lo indebido", que los agudos doctrinarios Colin y Capitant fundamentan este instituto en el concepto de causa. Es decir, que toda obligacin debe tener una causa. Todo pago debe tener una causa determinada. Por ello, si el pago realizado no tiene causa, es justo que se repita. Si se le niega la accin al solvens estaramos consolidando un enriquecimiento incausado en beneficio del accipiens. Por eso es justo que el solvens tenga una accin para que se le restituya lo que pag indebidamente. Ahora bien, en materia contractual comn, vale decir, donde impera la libre contratacin o la plena autonoma de la voluntad, la doctrina tiene admitido que cuando entre las partes media una convencin, no se puede hablar de pago de lo indebido, ya que stas se rigen por normas expresas en cuanto a su ejecucin o inejecucin, su nulidad y resolucin. A este respecto, la jurisprudencia tiene consagrado que la accin de repeticin no procede cuando el pago ha tenido lugar en cumplimiento de una obligacin, aun en la hiptesis de que la otra parte no cumpla la obligacin que le es inherente porque falta la condicin de la causa falsa (Corte Superior Tercera del Dtto. Federal y Estado Miranda del 2-2-66. JTR. Vol. VIII, pg. 634). Pero refirindose a la contratacin inquilinaria debemos tener presente que esa autonoma de la voluntad de la cual son tan celosos los doctrinarios del derecho comn, est plenamente intervenida, sobremanera en lo atinente a la fijacin de los cnones arrendaticios. Pues, para que stos tengan validez o legalidad, tienen que ser previamente fijados por el Estado, a travs de sus rganos competentes. Hasta el punto de existir prohibicin legal expresa para dar en arrendamiento un inmueble, no declarado exento de regulacin, sin haber cumplido con ese requisito insoslayable. As el artculo 4 de la Ley de la materia dispone claramente: "...Los arrendadores o sub-arrendadores de los inmuebles a que se refiere el artculo 19 de esta Ley, no podrn darlos en arrendamiento o sub-arrendamiento, en todo o en parte, hasta tanto el organismo competente no haya hecho la fijacin de los cnones, ni estipular o percibir mayor cantidad que la fijada...". Normativa que se repite con mayor acentuacin en el artculo 62 del Reglamento respectivo que prev: "...Salvo lo dispuesto en el artculo 19 de este Reglamento no pueden celebrarse contratos de arrendamiento de inmuebles sujetos a las disposiciones de la Ley, sin que la fijacin del canon

mximo de arrendamiento haya sido hecha por la Direccin de Inquilinato o por el respectivo Concejo Municipal, segn el caso, o sin que la excenci6n haya sido declarada por la Direccin de Inquilinato". Es con fundamentos a estos dispositivos y el propio espritu de los rganos que informan al Derecho Inquilinario, que este instituto del reintegro inquilinario tiene plena vigencia. 2.- FUNDAMENTO LEGAL Varios los artculos que, tanto el texto de la Ley como el de su Reglamento, estipulan al reintegro arrendaticio. Artculo 84 LRA: "... El arrendatario o subarrendatario no estar obligado a pagar alquileres que excedan a la cantidad mxima mensual, que haya fijado el organismo regulador. Los pagos que el subarrendatario o arrendatario hagan en exceso de esa cantidad se considerarn indebidos y estarn sujetos a repeticin, en los trminos sealados en la presente Ley, sea quien fuere la persona que los hubiere percibido o haya de devolverlos, sin perjuicio de las penas que tal infraccin acarreare a sus autores...". (Subrayado nuestro). Artculo 4 ejusdem, Pargrafo Unico: "...Aquellos inmuebles que an no hubiesen sido regulados, podrn ser arrendados o subarrendados, previa autorizacin del organismo encargado de la regulacin, por un canon de arrendamiento convencional, sin perjuicio de las normas establecidas en materia de reintegros en el artculo 15 de esta Ley..." (Subrayado nuestro). Artculo 16 de la misma Ley: "...El arrendador est obligado a reintegrar aquellas cantidades que haya recibido en exceso una vez que se haya dictado Resolucin definitiva. Dicho reintegro se referir nicamente a las pensiones de arrendamiento cobradas con anterioridad a la fecha de la decisin dictada en Primera Instancia, sin perjuicio a lo establecido en el artculo 15..." Artculo 29 ibdem: "...Si por ocultacin o por cualquier otra causa imputable al arrendador o sub-arrendador no se le hubiere hecho la fijacin del alquiler mximo, se proceder de inmediato, a hacer dicha fijacin y si resultare inferior a la que vena pagando el arrendatario o subarrendatario, ste tendr derecho al reintegro de la diferencia entre lo fijado y lo realmente percibido por el arrendador..." (Subrayado nuestro). Artculo 15 del texto legal: Este se refiere a la ejecucin inmediata del acto administrativo, en lo atinente a la antigua apelacin como recurso contra el mismo. Hoy, el contenciosoadministrativo inquilinario regido por la LOCSJ:

"...Hasta tanto dicha apelacin sea decidida quedar vigente la regulacin efectuada por el Organismo competente y estar sujeto a repeticin todo cuanto se cobre en exceso de dicha cantidad..." (Subrayado nuestro). Por su parte el Reglamento en cuestin, cuando en s artculo 21 se refiere a la autorizacin provisional para arrendar sin regulacin, pauta: "...La autorizacin a que se refieren los artculos anteriores, no eximir al arrendador de la obligacin de reintegrar cualquier cantidad que hubiere percibido en exceso, si la cantidad que resultare fijada por la regulacin fuere inferior al canon convencional. En la Resolucin que acordare la autorizacin se advertir lo dispuesto en este artculo..." (Subrayado nuestro). Los articulados anteriormente transcritos se refieren al reintegro obligatorio por parte del arrendador por los sobre-alquileres recibidos. Veamos ahora las disposiciones legales referentes al reintegro por alquileres pagados en inmuebles declarados inhabitables: Artculo 20 de la LRA que declara ilcito el arrendamiento de viviendas urbanas y sub-urbanas que no posean las condiciones elementales mnimas de sanidad y habitabilidad (ranchos). El penltimo prrafo del indicado artculo, seala: "...Mientras no den cumplimiento a este requisito no podrn --cobrar a los ocupantes de los inmuebles cantidad alguna por arrendamiento, sub-arrendamiento, ni por ningn otro concepto derivado del uso del inmueble, considerndose los pagos que se hubieren hecho en contravencin a lo aqu dispuesto, como indebidos y sujetos a repeticin..." (Subrayado nuestro). Artculo 15 del Reglamento. En esta norma se prev el procedimiento a seguir cuando el ocupante o inquilino pretenda la devolucin de lo pagado por alquiler en inmuebles declarados inhabitables, de la siguiente manera: "...Cuando el inquilino ocupante de una vivienda considerada no habitable pretendiere el reintegro, de cantidades pagadas por concepto de cnones de arrendamiento, alegando la no habitabilidad del inmueble para la fecha del pago de las cantidades cuyo reintegro se pretende, deber seguirse el procedimiento establecido en los artculos 47 al 55 de este reglamento...". Artculo 44 del mismo texto reglamentario: "... Cuando el arrendatario, pretendiere tener derecho al reintegro de cantidades que estimare haber pagado indebidamente por concepto de cnones de arrendamiento, dirigir escrito motivado y por duplicado ala Direccin de Inquilinato exponiendo lo pertinente..." En los siguientes ordinales (3 y 4) trataremos este punto, bastante gneo, de si es necesario cubrir el previo proceso administrativo para accionar judicialmente el reintegro inquilinario. O por el contrario el interesado puede recurrir directamente a esta ltima va.

Como se puede observar con facilidad, todos los articulados de la Ley especial y su Reglamento, que se refieren al reintegro o devolucin del pago de sobre-alquileres o de cnones de viviendas declaradas como inhabitables, tienen la caracterstica de ser declarativos de la ilicitud o ilegalidad de aquellos cnones percibidos en contravencin a las disposiciones expresas inquilinarias a las cuales ya hemos aludido. Es decir, son puntos de mero derecho que no ameritan discusin alguna. Y ello, porque todas las disposiciones inquilinarias son de ORDEN PUBLICO por expresa disposicin de la Ley en su artculo 18: "...Las disposiciones de esta Ley son de Orden Pblico. Son nulas todas las convenciones contrarias a lo que la misma establece sin perjuicio de las sanciones a que dicha infraccin diere lugar..." Y cuando el legislador seala a "todas las convenciones", no slo se est refiriendo a determinadas clusulas, SINO A TODO EL CONTRATO, puesto que, segn la definicin del artculo 1.133 del Cdigo Civil, el contrato es una convencin por medio de la cual se constituye, regla, transmite, modifica o extingue un vnculo jurdico. 3.-ORGANO LEGAL COMPETENTE PARA SU CONOCIMIENTO 4.-DIFERENTE TRATAMIENTO JURISPRUDENCIAL Ha habido tanta discrepancia en estrados acerca de cul es el rgano competente para conocer de los reclamos de reintegro inquilinario, que es necesario aunarlo a los criterios encontrados en el campo jurisprudencial, que han creado una verdadera inseguridad jurdica, tanto para las partes, como para los abogados quienes lidiamos esta materia. Las opiniones encontradas se centran en: a) Quienes sostienen a todo trance, que a los fines del reclamo del reintegro inquilinario, se requiere previamente la declaratoria administrativa de su procedencia. Y b) Los que sostenemos que no, se requiere esa declaratoria, por ser un punto de mero derecho que no amerita discusin alguna. Analicemos cada postura en sus razones: Los del primer grupo, por razones de interpretacin literal, apegados indisolublemente a la letra de la ley, exponen que son varios los artculos que, tanto de la Ley como de su Reglamento exigen esa previa declaratoria administrativa, para que el inquilino pueda recurrir a la va judicial en reclamo de su reintegro. Es decir, que se amerita ese requisito previo como declaratoria del derecho a reintegrar. Y en efecto, echan mano de las siguientes disposiciones: a) Aparte in-fine del artculo 8 de la Ley que anteriormente transcribimos con excepcin de estos prrafos: "...El exceso de este pago ser liquidado por los organismos encargados de la regulacin al efecto de la repeticin. La Resolucin que se dicte en este sentido tendr el carcter de ttulo ejecutivo..." b) Ultimo prrafo del artculo 29 de la Ley que se refiere al reintegro de la diferencia entre lo fijado y lo realmente percibido por el arrendador o sub-arrendador:

"...La liquidacin ser hecha por el Organismo Regulador..." Y en lo que atae al reintegro de cnones cobrados en viviendas consideradas como inhabitables, se encuentra el dispositivo ya trascrito en el numeral pasado del artculo 15 reglamentario, de que deber seguirse el "procedimiento establecido en los artculos 47 al 55 de este reglamento" (sic). Los del segundo grupo sostenemos que la principal funcin de todo el ordenamiento jurdico es restablecer el estado de derecho vulnerado o impartir la justicia evitando dilaciones o entorpecimientos intiles. Que no tienen asidero o razn de ser, que no son lgicos. En este sentido cabe acotar que los ya transcritos artculos que se refieren al reintegro inquilinario, en especial a los sobre-alquileres, consideran indebidos y sujetos a inmediata repeticin los cnones cobrados por encima a la regulacin o acto administrativo que ha causado estado. Es decir, definitivamente firmes. Entonces nos preguntamos Cul es el sentido de que para cobrar lo indebidamente pagado se tenga que volver sobre los pasos del proceso administrativo, que puede alargarse sobremanera en el tiempo, si el obligado al reintegro recurre a las dos instancias del contencioso-administrativo con todas las dilaciones y excesivos gastos que ello implica, siendo un punto de mero derecho? En definitiva, luego de un procedimiento administrativo, el rgano competente del Estado lo nico que tendra que dilucidar es si lo que vena pagando el inquilino era o no superior a lo fijado por l mismo. Una simple operacin aritmtica que muy bien la podra ejecutar el Juez de la causa ante quien el reclamante presentare su demanda de reintegro, sin esperar el previo proceso administrativo. Pues las pocas defensas que tuviere el obligado al reintegro, tambin podran ser conocidas en el procedimiento judicial breve: supongamos los alegatos de que ya se pag lo reclamado, o que oper la compensacin por cnones adeudados. Veamos criterios jurisprudenciales al respecto, de la misma Corte Suprema, que en su momento sostuvieron la innecesaria declaratoria administrativa de haber lugar al reintegro: 1a.- Sentencia Corte Suprema de Justicia, Sala de C. 14-1-64 Gaceta Forense N 43, pg. 196 (Estrados Nros. 32-33, pg. 346), Tomada de "Estudios de Derecho Inquilinario", de Isaac Bendayn L: "La Corte observa: La Ley de Regulacin de Alquileres y su Reglament estaban ya en vigencia para la fecha de la iniciacin de este juicio. Es de advertir que segn precepto constitucional, las leyes de procedimiento se aplicarn desde el momento mismo de entrar en vigencia, aun en los procesos que se hallaren en curso. La referida Ley reproduce la disposicin contenida en la Resolucin nmero 100 de la Comisin Nacional de Abastecimiento conforme a la cual, si el alquiler mximo fijado por el organismo regulador resultare inferior al que vena pagando el arrendatario, ste tendr derecho al reintegro de la diferencia entre lo fijado y lo realmente percibido por el arrendador. Tambin se reitera en la nueva ley que la liquidacin ser hecha por el organismo liquidador, que los reintegros previstos son compensables con: los alquileres, que el arrendatario deba satisfacer, y que se considerar al inquilino en estado de solvencia cuando el importe de tal reintegro, sea igual o superior por concepto de alquileres. Ciertamente el reglamento de la Ley de Regulacin de Alquileres y del Decreto legislativo sobre Desalojo de Vivienda, contienen un procedimiento especial aplicable para los casos en que los

arrendatarios o subarrendatarios pretendieron tener derecho a reintegro de cantidades que estimaren haber pagado indebidamente por concepto de cnones de arrendamiento. El procedimiento se sigue por ante la Direccin de Inquilinato u organismos administrativos que en determinados lugares tenga atribuido el ejercicio de sus funciones, y la decisin que emane al respecto, ser apelable y consultable de oficio ante el Tribunal de apelaciones. Sin embargo, no puede aceptarse que las disposiciones reglamentarias emanadas del Poder Ejecutivo produzcan modificaciones en el ordenamiento que rige los procesos judiciales. Conforme a la Constitucin Nacional, corresponde a la competencia del Poder Nacional, "la legislacin" de procedimiento. Esta es materia exclusivamente reservada al Poder Legislativo, y, por lo tanto, incurrir en exceso de potestad reglamentaria el Poder Ejecutivo, si pretendiese establecer en los procesos judiciales, trmites, formalidades o requisitos no previstos en las leyes. Es, pues, inadmisible que para oponer compensacin o intentar contra demanda, sea indispensable, como lo sostiene el formalizante, que el demandado exhiba constancia de haberse cumplido el procedimiento administrativo pautado en el citado Reglamento. A juicio de esta Corte, no es necesario que conste en autos la orden de reintegro emanada de las autoridades administrativas, para que los Tribunales en ejercicio de la jurisdiccin civil, declaren con lugar la compensacin que hubiere sido opuesta, o la reconvencin intentada basada en los pagos indebidos hechos por el arrendatario al arrendador..." 2a. Sentencia Corte Suprema de Justicia, Sala de C. 15-06-55, Jurisprudencia Inmobiliaria de la Corte Suprema, Ramrez Garay - 1960-1969, pg. 122: "Se denuncia la infraccin del artculo 324 del CPC porque la recurrida declar sin lugar el pedimento de reintegro contenido en la reconvencin aduciendo que la reconviniente debi precisar el monto del reintegro ante los organismos de inquilinato, lo cual es un error del fallo porque, por no existir procedimiento especial para hacerlo, la tramitacin a seguirse es la del juicio ordinario. La Corte observa: El Reglamento de la Ley de Regulacin de Alquileres contiene un procedimiento especial aplicable a los casos en que los arrendatarios o subarrendatarios pretendieren tener derecho a reintegro de cantidades que estimaren haber pagado indebidamente por concepto de cnones de arrendamiento. El procedimiento se sigue por ante la Direccin de Inquilinato u organismo administrativo que en determinados lugares tenga atribuido el ejercicio de esas dos funciones, y la decisin que emane al respecto ser apelable y consultable de oficio ante el Tribunal de Apelaciones. Sin embargo, no puede aceptarse que las disposiciones reglamentarias del Poder Ejecutivo produzcan modificaciones en el organismo legal que rige los procesos judiciales, porque conforme a la Constitucin Nacional, corresponde esta materia exclusivamente al Poder Legislativo, pudiendo aqulla slo hacerlo si en la Ley se sealan los principios bsicos del proceso que se trata de instaurar; y por cuanto en la Ley de Regulacin de Alquileres no aparecen estos principios, se concluye que los trmites establecidos en su Reglamento son por esta razn inoperantes, por lo que es inadmisible que para reclamar reintegro ante los tribunales ordinarios por exceso de pago en los cnones de arrendamiento, sea indispensable, como lo sostiene la recurrida, que el reclamante exhiba la constancia de haberse cumplido procedimiento

administrativo alguno, bastando slo para que stos lo ordenen que de alguna manera se haya llevado a los autos la demostracin de su existencia (Bsicamente esto es lo sostenido por nosotros en este mismo numeral). Por consiguiente, y por aplicacin de esta doctrina que fue sustentada en fallo de esta Sala de fecha 14 de enero de 1964, se resuelve que con la declaratoria sin lugar de la propuesta reconvencin por reintegro de cantidades por pagos indebidos hechos por el demandado a la actora, con base en que no se hizo previamente la liquidacin de su monto ante los organismos administrativos competentes, se viol el artculo 234 del C.P.C. que seala para la tramitacin de los juicios el procedimiento ordinario cuando no hubiere procedimiento especial al efecto, como ocurre en el caso de autos, lo que hace procedente la presente denuncia. Por las razones expuestas, esta Corte Suprema de Justicia, administrando justicia en nombre de la Repblica y por autoridad de la Ley, declara con lugar el presente recurso de casacin..." (Parntesis nuestro). Es de tener muy presente que en las dos anteriores decisiones de nuestro Mximo Tribunal se refieren a apelaciones y consultas de oficio que debera ejecutar el organismo administrativo inquilinario, ante el Tribunal de Apelaciones de Inquilinato. Hoy ese recurso de apelacin fue sustituido por el jurisdiccional de nulidad en lo contencioso-administrativo. Y por otro lado es curioso observar la similitud de ambos casos resueltos por las sendas sentencias, cuyo contenido no vara casi en nada, o muy poco. 3a. Sentencia de la Sala Civil, Mercantil y del Trabajo. 30-6-1966. Bendayn Levy. Ob cit. Pg. 385. "Para reclamar ante los Tribunales Ordinarios el reintegro de lo pagado en exceso por cnones de arrendamiento, no se necesita la constancia de haber cumplido trmites de procedimiento administrativo alguno, bastando para su procedencia que de alguna forma se lleve a los autos la demostracin de su existencia..." Como puede observarse el substrato de la sentencia es casi calcado de la anterior. Sin embargo, a pesar de la claridad y convencimiento de estas decisiones, la propia Corte Suprema abandon sin mayor explicacin esta posicin til y justa, y acogi el criterio diametralmente opuesto en el sentido de que el reclamante de reintegro inquilinario, antes de recurrir a la va jurisdiccional, amerita, o es necesario como requisito previo, el agotamiento de la va administrativa en donde el organismo se pronuncie sobre la procedencia de ese reintegro. Leamos la decisin en este sentido: Sentencia de la Corte Suprema de Justicia en Sala Poltico Administrativa con ponencia del Dr. Romn J. Duque Corredor del 11-789. Pierre Tapia, Vol 7, pg. 40. "...Al oponer la cuestin previa el demandado aleg la falta de jurisdiccin del Juez en razn de la materia. A tal efecto sostuvo que la accin intentada: "...Es una ACCION DE REINTEGRO, por un supuesto exceso en el pago de pensiones de arrendamientos, celebrado entre mi mandante y el demandante, tal como expresa l en su libelo de demanda; asunto este, que de conformidad con lo dispuesto en la Legislacin Especial Inquilinaria, debe ser debatido ante un Organismo de la Administracin Pblica, como lo es la Direccin Nacional de Inquilinato del Ministerio de Fomento, y no la ACCION DE PAGO DE LO INDEBIDO Y ENRIQUECIMIENTO SIN CAUSA..."

El demandante discrep de la cuestin previa opuesta, fundamentando su tesis en la competencia de la jurisdiccin ordinaria, as como se desprende de la sentencia de la Sala de Casacin Civil, dictada el 14 de enero de 1964. La Corte, en dicha oportunidad, estableci: Ciertamente el Reglamento de Regulacin de Alquileres y del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Vivienda contiene un procedimiento especial aplicable para los casos en que los arrendatarios o subarrendatarios pretendieron tener derecho a reintegro de cantidades que estimaren haber pagado indebidamente por concepto de cnones de arrendamiento. El procedimiento se sigue por ante la Direccin de Inquilinato u organismo administrativo que en determinados lugares tenga atribuido el ejercicio de sus funciones, y la decisin que emane al respecto ser apelable y consultable de oficio ante el Tribunal de apelaciones. Sin embargo, no puede aceptarse que las disposiciones reglamentarias emanadas del Poder Ejecutivo produzcan modificaciones en el ordenamiento legal que rige los procesos judiciales. Conforme a la Constitucin Nacional, corresponde a la competencia del poder nacional "la legislacin" de procedimientos. Esta es materia exclusivamente reservada al Poder Legislativo, y por lo tanto, incurrira en exceso de la potestad reglamentaria el Poder Ejecutivo, si pretendiese establecer en los procesos judiciales, trmites, formalidades o requisitos no previstos en las leyes. Es, pues, inadmisible que para oponer compensacin o intentar contra demanda, sea indispensable, como lo sostiene el formalizante, que el demandado exhiba la constancia de haberse cumplido el procedimiento administrativo pautado en el citado Reglamento. A juicio de esta Corte, no es necesario que conste en autos la orden de reintegro emanada de las autoridades administrativas, para que los tribunales en ejercicio de la jurisdiccin civil, declaren con lugar la compensacin que hubiere sido opuesta, o la reconvencin intentada, basadas una u otra en los pagos indebidos hechos por el arrendatario al arrendador (G.F.32). La Corte observa: Con la entrada en vigencia del nuevo Cdigo de Procedimiento Civil (13 de marzo de 1987), la Sala Poltico-Administrativa, conforme a los artculos 59 y 62 de este Cdigo, es la competente para decidir los asuntos referentes a la Administracin pblica o del Juez extranjero. En este contexto, la Sala en numerosos fallos determin, en relacin con la accin de cumplimiento de un contrato de arrendamiento, la competencia del Poder Judicial, por considerar su naturaleza civil. El caso subjudice presenta, sin embargo, particularidades distintas, de manera que el asunto exige un anlisis especial y, con este propsito, se reitera el criterio que sobre la materia sostuvo la Sala en sentencia de fecha 24-10-88 (caso Roberto Matute Vs. Helena Eugenia Hofner de Linares). Los presupuestos de la presente solicitud de regulacin de jurisdiccin son: 1 El contrato de arrendamiento que fija un canon de arrendamiento. 2 La sentencia del Tribunal de Apelaciones que regula el alquiler, fijando un canon inferior al canon contractual. 3 La solicitud de reintegro intentada por ante el Juez ordinario.

Por su especialidad, la normativa prevista en la Ley de Regulacin de Alquileres y su Reglamento, es de aplicacin preferente (artculos 12 del C.P.C., 14 del C.C.). En el contexto del caso subjudice, relevantes son las siguientes disposiciones: "Artculo 8 (No lo transcribimos pues ya fue vaciado en el primer punto del trabajo, a excepcin de su ltimo prrafo que seala: El exceso de este pago ser liquidado por los organismos encargados de la regulacin al efecto de la repeticin. La Resolucin que se dicte en este sentido tendr el carcter de ttulo ejecutivo). (Por supuesto, parntesis nuestro). Contina la sentencia "obsrvese, el texto expresamente prev que la repeticin se efectuar en los trminos sealados en la presente Ley. Artculo 16 (Ley): "El arrendador est obligado a reintegrar aquellas cantidades que haya recibido en exceso una vez que haya dictado Resolucin definitiva". Al respecto se observa que la situacin jurdica del caso no se corresponde al dispositivo de la citada norma en vista de que, el organismo competente REGULADOR, como lo exige el artculo 29 ejusdem ("La liquidacin ser hecha por el Organismo Regulador"), no conoci de la solicitud de repeticin (la misma fue intentada por ante la jurisdiccin ordinaria) y el reintegro, como lo prev el segundo aparte del artculo 49 del Reglamento de la Ley de Regulacin de Alquileres y del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, est sometido a un procedimiento especial por ante la Direccin de Inquilinato (Arts. 46 y 47 ejusdem). En base a los citados textos, resulta demostrado con evidencia que una solicitud de reintegro de cnones de arrendamiento es de la competencia de la jurisdiccin administrativa, y en concreto de la Direccin de Inquilinato del Ministerio de Fomento, por habrsele atribuido tal jurisdiccin, conforme a lo que determinan los artculos 84, 164 y 294 de la citada Ley. Unicamente y slo cuando se produce una decisin de reintegro por el rgano regulador, que adquiera firmeza la Resolucin "tendr el carcter de ttulo ejecutivo" (artculo 84 de la Ley de Alquileres) y como tal, su ejecucin correspondera a la jurisdiccin ordinaria (artculo 523 del C.P.C.). Consecuentemente, la decisin del a quo mediante la cual desestim la jurisdiccin administrativa y se declar competente para conocer de la demanda de reintegro formulada, no se ajusta a la legislacin especial que rige la materia. As se declara..." (Subrayado nuestro). De los dos ltimos prrafos de la sentencia extraemos las conclusiones. CONCLUSIONES que han de tenerse en cuenta a la hora de requerir un reintegro inquilinario: PRIMERA: La solicitud o peticin ha de ser presentada ante el organismo administrativo competente. Direccin de Inquilinato, en el caso de la jurisdiccin del Distrito Federal y Distrito Sucre del Estado Miranda. Y en el resto del pas, ante los respectivos Concejos Municipales o Alcaldas, segn que en la regin se acate o no la decisin de la Corte Suprema de Justicia de fecha 17 de abril de 1991, segn la cual "...es a los alcaldes a quienes corresponde, como mximo jerarca administrativo, dictar las decisiones del caso, en las materias contempladas en la Ley de Regulacin de Alquileres y en el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas..."

(sic). Y ante este organismo se seguir el procedimiento establecido en el Reglamento de la LRA y del DLDV entre sus artculos 47 al 50, ambos inclusive. SEGUNDA: Como la dicha Resolucin administrativa que acordare que ha lugar el reintegro inquilinario tiene "el carcter de ttulo ejecutivo", como lo indica expresamente el ltimo prrafo del articul 8 de la LRA, NO CORRESPONDE al propio rgano administrativo la ejecucin del mismo, sino que el interesado habr de recurrir a la va ejecutiva prevista en el artculo 630 del C.P.C. para el cobro en cuestin. Nos sorprende que en el penltimo prrafo de la sentencia de la Corte, anteriormente transcrita, nos seale que "su ejecucin correspondera a la jurisdiccin ordinaria (artculo 523 del C.P.C.)", pues este artculo, como sabemos, se refiere a la ejecucin de la sentencia o de cualquier otro acto que tenga fuerza de tal, pero la ejecucin de estos ltimos se relaciona a algunos que dentro o fuera del proceso estn compenetrados con el juicio principal. Al respecto el siempre presente maestro Arminio Borjas, en sus Comentarios al C.P.C. cuando examina el artculo equivalente al 630 (el 446), claramente indica: "...No apareja ejecucin toda sentencia, sino aqullas que han quedado definitivamente firmes, a menos que la ley no permita or sino en un solo efecto la apelacin interpuesta, caso en el cual se las deba ejecutar, no obstante haber sido odo el recurso. Y no slo son ejecutables las sentencias definitivas y pongan o no fin al pleito. Equivalen a las sentencias definitivamente firmes y aparejan, por tanto, ejecucin como ellas, las transacciones judiciales y desde luego los actos de conciliacin, el convenio en la demanda y el desistimiento..,." Y ms adelante, y sobre el mismo punto, aade: "...Los documentos pblicos o autnticos tienen entre nosotros fuerza ejecutiva, y con ellos, como se expondr oportunamente, puede proceder el acreedor por la va ejecutiva contra su deudor. Pero los bienes, derechos y acciones sobre los cuales haya de llevarse acabo la ejecucin, no podrn rematarse sino despus que haya una sentencia ejecutoriada o un acto equivalente, y que se haya determinado el crdito, cualquiera que sea su naturaleza, en una cantidad de dinero..." TERCERA: La decisin anteriormente transcrita es una muestra palpable de la angustiosa falta de unidad de criterio de la Corte Suprema de Justicia, que crea evidente inseguridad jurdica en los administrados. Esto lo referimos en atencin a una muy disentida sentencia de ese Alto Tribunal, incluso por el propio estudioso Magistrado Romn J. Duque Corredor, con su voto salvado y ponente en aqulla, en la cual, de manera sumamente ligera y sin sopesar la imposibilidad prctica de la ejecucin de lo decidido en los distintos campos inquilinarios que le toca conocer al rgano administrativo, dictamin en sentencia del 9 de noviembre de 1989 que: "...un rgano de la Administracin Pblica -la Direccin de Inquilinato del Ministerio de Fomento, en el caso- es el competente para proceder a la ejecucin forzosa de su propia decisin y, por tanto, el juez carece de jurisdiccin para acordarla a travs de un proceso judicial, como le ha sido solicitado por el interesado XXX. En consecuencia, y conforme a lo dispuesto en el artculo 59 del C.P.C., as lo declara expresamente este Supremo Tribunal en Sala PolticoAdministrativa, administrando justicia en nombre de la Repblica y por autoridad de la ley..." (sic). Sin aclarar en lo mnimo en cules casos inquilinarios puede el mismo rgano administrativo ejecutar sus decisiones, y en cules se amerita recurrir al rgano judicial. Pues como hemos explanado ahora, para lograr el reintegro, se amerita, previo el trmite administrativo, recurrir a la va ejecutiva.

REFERENCIA (1) Referencia de Ramrez & Garay: "Vase aplicacin de esta doctrina -inaceptabilidad de modificaciones al ordenamiento legislativo por parte de disposiciones reglamentarias- en el Tomo VIII de Jurisprudencia de Ramrez & Garay, sentencia 340-63, y en el Tomo XII la 189 65. En ellas es dicha doctrina el fundamento para la declaracin de nulidad de los artculos 92, 109, 110 y 111 del R.LRA. En el Tomo XI) ' (Indice 1960-1964) pueden verse otras sentencias y relacionadas con esta materia bajo el epgrafe "Arrendamientos", R & G. Observacin del autor: El Reglamento objeto de esas derogatorias fue substituido por el actual de 1972. BIBLIOGRAFIA BENDAYAN LEVY, Isaac. "Estudios de Derecho Inquilinarios". PIERRE TAPIA, Oscar R. "Jurisprudencia" RAMIREZ & GARAY. "Jurisprudencia" SIGLAS EMPLEADAS CPC: Cdigo de Procedimiento Civil LRA: Ley de Regulacin de Alquileres DLSDV: Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Vivienda RLRA: (o simplemente R.) Reglamento de la Ley de Regulacin de Alquileres.