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ANLISIS A LA UNIFICACIN AL REGISTRO INMOBILIARIO

Abg. Boris Yovani Ramos Villegas Abg. Juan Carlos Vsquez Terrones

SUMRIO: I. INTRODUCCIN. II. LA SEGURIDAD JURDICA 2.1. ELEMENTOS DE LA SEGURIDAD JURDICA. 2.2. CLASES DE SEGURIDAD JURDICA. III. REGISTROS PBLICOS. 3.1. PUBLICIDAD REGISTRAL. 3.2. CREACIN DEL REGISTRO DE PREDIOS: LEY 27755. IV. COFOPRI Y EL REGISTRO PREDIAL URBANO ANTES DE LA LEY 27755 Y SIMPLIFICACIN ADMINISTRATIVA. V. REGISTRO PREDIAL URBANO: DESREGULACIN Y SIMPLIFICACIN ADMINISTRATIVA. 5.1. CRTICA A LA LEY 27755 QUE CREA EL REGISTRO DE PREDIOS. 5.2. ASPECTO FAVORABLE DE LA LEY 27755. 5.3. ASPECTOS DESFAVORABLES DE LA LEY 27755. VI. CONCLUSIN VII BIBLIOGRAFA.

Resumen: La presente investigacin pretendido analizar los dispositivos legales que originaron la unificacin de los registros inmobiliarios; es decir, el problema jurdico est constituido por la necesidad de determinar si la creacin del Registro de Predios, resultado de la unificacin del Registro de la Propiedad Inmueble, Registro Predial Urbano y la Seccin Especial de Predios Rurales, presenta aspectos favorables y desfavorables, los mismos que deben ser considerados por sus implicancias en la seguridad jurdica Es necesario que el Estado cree las garantas que permitan institucionalizar el derecho. Es la inscripcin del derecho de propiedad en un registro pblico el medio el medio a travs del cual el derecho trasciende su condicin de tal y se convierte en una garanta institucional para la creacin de riqueza y por ende, para el desarrollo econmico de las sociedades, tanto a nivel individual como a nivel colectivo. El Registro tiene por objeto publicitar la situacin jurdica de los inmuebles en general. Es, as, de suma importancia para todos, toda vez que: Es la institucin jurdica creada por el estado, en el cual se inscriben o anotan todos aquellos actos o contratos, que habiendo cumplido con la formalidad (instrumento notarial Escritura pblica) establecida por la ley o la naturaleza del acto o contrato, o instrumento privado (determinado por la ley), buscan garantizar sus derechos frente a terceros. El Registro de Predios naci oficialmente en el Per con la promulgacin de la Ley 27755, publicada el 15 de Junio del 2002 en El Peruano, ley que precisa que el Registro de Predios estar integrado por el Registro de la Propiedad Inmueble, el Registro Predial Urbano y la Seccin Especial de Predios Rurales. La Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos - SUNARP, integrar progresivamente, en un solo registro, bajo un solo sistema y tcnica registral, al Registro de la Propiedad Inmueble, Registro Predial Urbano y a la Seccin Especial de Predios Rurales. El registro oficial es el procedimiento jurdico por el cual los derechos a la propiedad llevan a la tenencia legal. En forma particular, el registro formal establece vnculos

entre la legalizacin de suelo y propiedades y el acceso a hipotecas a travs de la banca privada; la Ley 27755 o Ley que Unifica los Registros Inmobiliarios; debe establecer un procedimiento mas simplificado y de bajo costo, para el acceso de la poblacin de escasos recursos a los Registros Pblicos a fin de regularizar sus declaratorias de fbrica. El impacto econmico de la unificacin de los registros inmobiliarios en el Departamento de Lambayeque, Distrito y Provincia de Chiclayo no ha sido positivo, por lo tanto, y sobre la base de ello, recomendamos un tratamiento diferenciado para la poblacin de escasos recursos, sin vulnerar el derecho al trato igualitario en cuanto a la seguridad jurdica. Todo esto denot la existencia de empirismos aplicativos y empirismos normativos en la la Ley 27755 o Ley que Unifica los Registros Inmobiliarios.

I. INTRODUCCIN Nuestro pas habiendo adoptado una economa de mercado, es exigencia del sistema una fluidez en el trfico patrimonial, particularmente de bienes inmuebles, el cual no debe llevarse a cabo de manera desordenada o catica, sino dentro de un marco normativo que haga efectiva una plena seguridad jurdica a todos los ciudadanos y que a su vez facilite el acceso a la formalizacin de la propiedad lo cual redundar en un aumento de las inversiones nacionales y extranjeras en nuestra recesada economa. La propiedad informal para Snchez Jimnez seala que, en la gran mayora del llamado tercer mundo, se han desarrollado formas de tenencia de tierra que no se ajustan a la legalidad existente en cada pas. As con el crecimiento demogrfico, sumado a los procesos de industrializacin, las expectativas de un mejor nivel de vida, y el deterioro de los trminos de intercambio entre las ciudades y el campo, ocasionaron un importante movimiento migratorio del campo a la ciudad que desbordaron a estas ltimas. Se puede citar como referencia a los asentamientos informales que rodean las ciudades, en el Per se les llama Pueblos Jvenes. Hernando De Soto sostiene en El Misterio del Capital que los habitantes pobres de estos pases (tercer mundo Per), la gran mayora si tiene casas, pero la mayora de ellos no cuenta con los medios de representar su propiedad y crear capital. Tienen casas pero no ttulos, cosechas pero no certificados de propiedad, negocios pero no escrituras de constitucin ni acciones que permitan a sus activos llevar una vida paralela en el mundo del capital. La falta de estas representaciones esenciales explica por que personas que se han adaptado a todo otro invento occidental, desde el bolgrafo hasta el reactor nuclear, no han podido producir capital suficiente para hacer funcionar su capitalismo local. Este es el misterio del capital. As mismo, Hernando De Soto, seala que, la propiedad formal proporciona el proceso, las formas, y las reglas que fijan activos en condiciones que nos permiten realizarlas como capital activo. El sistema de propiedad formal es la planta hidroelctrica del capital. Es el lugar donde nace el capital. El potencial econmico que existe en la propiedad no formal en nuestro pas es tremenda y no se debera escatimar esfuerzos a efectos de conseguir en el futuro no muy lejano la formalizacin de la propiedad establecindola como sistema. El proceso de adquisicin de la propiedad informal que se origina en los as llamados Pueblos Jvenes es inverso al que se desarrolla en la propiedad formal. Esto implica la necesidad de modificar el procedimiento tradicional de reconocimiento y registro de derechos, creando nuevas instituciones y procedimientos pero con las mismas garantas que la propiedad formal ofrece. Por lo expuesto, y tomando en consideracin que la certeza de la propiedad y la legitimidad reconocida a su titular son dos pilares fundamentales en que descansan el trafico patrimonial.

II. LA SEGURIDAD JURDICA: La seguridad constituye uno de los fines generales del Derecho. La relacin existente entre seguridad, justicia y Derecho ha sido enfocada desde diversas perspectivas. Cuenca Anaya, citado por Gonzles Loli, al respecto seala que, el Derecho no ha nacido en la vida humana por virtud del deseo de rendir culto u homenaje a la idea de justicia, sino para colmar la ineludible necesidad de seguridad y de certeza en la vida social. En este contexto, surge la seguridad jurdica. Para Alzamora Valdez, constituye sentido de estabilidad que ofrece al individuo la sociedad al apreciar su conducta.1 Por su parte, Diez-Picazo define la seguridad jurdica como la asequibilidad, conocimiento y certidumbre del sistema normativo aplicable a una caso o a una situacin determinada, de tal manera que se puedan predecir o pronosticar, con algn fundamentos, los resultados o las consecuencias que de la situacin puedan derivar.2 Balarezo Forttini define la seguridad jurdica como el conocimiento que cada uno tiene sobre las consecuencias de cualquier acto realizado, los efectos de una norma o los lmites de su esfera de actuacin.3 Por nuestra parte, definimos la seguridad jurdica como la certeza que deben tener los miembros de una sociedad de que el sistema jurdico que regula sus relaciones va a proteger eficazmente sus derechos, o que su conflicto de intereses o incertidumbre jurdica pueden resolverse con cierto grado de predictibilidad. 2.1. ELEMENTOS DE LA SEGURIDAD JURDICA. La seguridad jurdica no surge mgicamente o de modo espontneo a partir de que se ha expedido oficialmente por el rgano legislativo una declaracin escrita (por ms que sta, al igual que el Estado, sea una precondicin); su existencia real emana de la conjugacin de diversos elementos que se traducen objetivamente en una situacin o circunstancia concreta. La seguridad jurdica, grosso modo, es bsicamente producto de la existencia e interrelacin de tres factores: a) Una norma sustantiva, compuesta por disposiciones vigentes que reconozcan derechos o establezcan obligaciones; b) Una norma adjetiva, representada por procedimientos y reglas que hacen posible la instrumentacin y aplicacin de la norma sustantiva, y c) rganos estatales encargados de la aplicacin de las mismas en lo que se conoce como el proceso de imparticin de justicia. El orden y la paz pblica en el campo dependen de la eficacia intrnseca de cada uno de estos factores y del grado de armona con que funcionalmente se entrelacen. No es aventurado aseverar que, al igual que las circunstancias econmicas, en ellos descansa en mucho la gobernabilidad de una nacin. En ese sentido, para que en un mbito cualquiera predomine una atmsfera de seguridad es menester que dichos factores se acerquen lo ms posible a su paradigma ideal, el cual sostiene que la norma sustantiva debe ser general, abstracta e impersonal pero, esencialmente, justa; la norma adjetiva debe establecer reglas instrumentales y procedimientos sencillos, expeditos y transparentes, y el rgano estatal debe ser responsable, especializado e imparcial, lo que significa, ante todo, honesto. La ms mnima desviacin de dicho
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ALZAMORA VALDEZ, Mario.- Introduccin ala Ciencia del Derecho. Dcima Edicin. Editorial y Distribuidora de Libros S.A. Lima Per. 1987. Pgs. 297-298. 2 DIEZ-PICAZO, Luis.- Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial. Volumen Primero. Introduccin. Teora del Contrato. Quinta Edicin. Editorial Civitas. Madrid Espaa. 1996. Pg. 53. 3 BALAREZO FORTTINI, Juan Ramn.- La publicidad registral como mecanismos de seguridad jurdica. Concepto y Caractersticas. Presuncin de conocimiento y produccin de efectos jurdicos. Artculo publicado en Derecho Registral. Primeras Jornadas Preparatorias del Primer Congreso Nacional de Derecho Registral. Segunda Edicin. Gaceta Jurdica Editores. Lima Per. Noviembre 1998. Pg. 47.

modelo normativo desemboca en estados o circunstancias concretas de inseguridad jurdica, en sus sentidos objetivo y subjetivo, propiciando injusticias que en un descuido pueden conducir a desrdenes sociales Cabe comentar que cuando las normas sustantivas son esencialmente injustas, por mucho que los procedimientos sean eficaces y el aparato pblico encargado de aplicar el derecho positivo sea lo ms honesto y especializado posible, o a la inversa, de poco sirve una norma sustantiva justa y reglas instrumentales giles en manos de un rgano estatal corrupto. La diferenciacin de estos tres factores es tan clara que cada uno de ellos es competencia de diferente disciplina. 2.2. CLASES DE SEGURIDAD JURDICA. La seguridad jurdica presenta dos aspectos complementarios entre s, uno objetivo y otro subjetivo A. Seguridad Jurdica Objetiva. Segn Delos es La garanta dada al individuo de que su persona, sus bienes y sus derechos no sern objeto de ataques violentos o que, si stos llegan a producirse, le sern asegurados por la sociedad, proteccin y reparacin. En otros trminos, est en seguridad aqul que tiene la garanta de que su situacin no ser modificada sino por procedimientos societarios y por consecuencia regulares.4 La seguridad jurdica desde la perspectiva objetiva configura un estado de cosas en un orden social dado, es decir, lleva implcita la existencia de una organizacin de hecho, la cual pretende concretar otra situacin real: la integridad de las personas y de los bienes de los individuos. Asimismo, para Pina Rafael y Larraaga Jos La concepcin objetiva, que es la ms generalizada, ha sido denominada por la doctrina como Seguridad por medio de Derecho, habiendo obtenido tal aceptacin que algunos diccionarios jurdicos definen la seguridad jurdica bajo tal ptica como La garanta que representa la organizacin estatal en orden al mantenimiento del derecho y a la consiguiente proteccin del individuo.5 La definicin objetiva parte de la existencia previa de condiciones materiales dadas, es decir, la prevalencia de un determinado orden jurdico y de un aparato pblico al que se le confa su aplicacin. B. Seguridad Jurdica Subjetiva Para Delos es aquella en que la seguridad por medio del derecho conduce a la cristalizacin de un hecho psicolgico cierto, impulsor de una sensacin colectiva, de un sentimiento de la sociedad, que propicia el mejor desarrollo del hombre. La conviccin que tengo de que la situacin de que gozo no ser modificada por la violencia, por una accin contraria a las reglas y los principios que rigen la vida social.6 La seguridad jurdica desde la perspectiva subjetiva debe entenderse como una certidumbre del Derecho; es decir, como la certeza de que cualquier eventual atentado contra el patrimonio o la vida sern efectivamente conjurados por la sociedad y la organizacin estatal. Esto implica, desde luego, la confrontacin del individuo con el entorno social objetivo que lo envuelve. Esto es, se requiere la perceptibilidad cierta del Derecho, de la norma jurdica y de su aplicacin al caso concreto. De otra suerte, tal certidumbre no pasara de ser un mero dogma o una simple creencia. Briseo Sierra al respecto seala que La certeza permite, en los sistemas de derecho escrito, constatar o confrontar documentalmente la existencia de la norma. Tener certeza es
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DELOS, Jos T.- Los fines del Derecho: bien comn, seguridad, justicia. Editorial Imprenta Universitaria. Mxico. 1975. Pg. 47. 5 PINA, Rafael y LARRAAGA, Jos.- Diccionario Jurdico. Editorial Porra. Mxico. 1978. Pg. 347. 6 Idem (9) Pg. 48.

conocer la existencia de una norma jurdica, pero tener la seguridad es saber probadamente su sentido positivo. En innumerables ocasiones el mismo precepto es aplicado en sentidos diferentes, lo que produce certeza de su ser e inseguridad de su significado.7 Por otra parte, Theodor Geiger clasifica la seguridad jurdica en dos dimensiones diferentes: a)Como seguridad de orientacin o certeza del ordenamiento, y, b)Como seguridad de realizacin o confianza en el ordenamiento.8 a) Como seguridad de orientacin o certeza del ordenamiento. Se puede decir que sta existe cuando se conoce cabalmente el significado del contenido y sentido de lo que se establece en una norma, lo que equivale a un saber a que atenerse; segn sus palabras: Yo s qu tipo de accin esperan o no esperan de m los otros, y s tambin qu conducta he de esperar o no de los dems. S con claridad qu tipos de acciones y en qu situaciones por mi parte y por parte de los otros, estn libres de riesgo en un sentido absolutamente definido, a saber, libres de riesgo de arrastrar tras de s los inconvenientes sociales del tipo denominado reaccin pblica. En resumen y dicho popularmente: conozco mis deberes y mis derechos. No obstante, si las leyes son imprecisas, complicadas, rpidamente cambiantes; si las competencias de los rganos de la administracin no estn claramente circunscritas y la prctica de los tribunales es variable, me encuentro en la inseguridad de orientacin: no s con qu conducta caigo en la zona de riesgo social. b) Como seguridad de realizacin o confianza en el ordenamiento. La seguridad de realizacin o confianza en el ordenamiento existe cuando se tiene la certidumbre de que lo dispuesto en la proposicin normativa habr de aplicarse en caso de que alguien incurra en la hiptesis prevista por la misma. En consecuencia, se dice que existe falta de seguridad jurdica cuando la legislacin: Deja al criterio de los rganos de la administracin un margen de libertad demasiado grande, de tal manera que nadie sabe de antemano qu clase de decisin prefiere tomar la autoridad en un caso particular. Pero la inseguridad jurdica surge tambin si se acumulan demasiadas y complicadas disposiciones legales respecto de un hecho, de modo que nadie las conoce ya a fondo, o si las disposiciones referidas a un hecho son modificadas rpidamente varias veces, de tal forma que los ciudadanos no tienen tiempo de acostumbrarse a una situacin jurdica y de ser versados en ella.9

III. REGISTROS PBLICOS. La Sunarp, es un organismo descentralizado autnomo de Sector Justicia y ente rector del Sistema Nacional de los Registros Pblicos, y tiene entre sus principales funciones y atribuciones el de dictar las polticas y normas tcnico - registrales de los registros pblicos que integran el Sistema Nacional, planificar y organizar, normar, dirigir, coordinar y supervisar la inscripcin y publicidad de actos y contratos en los Registros que conforman el Sistema. 10 Suele tambin definirse que, es una institucin establecida para dar seguridad al trfico jurdico tanto en las relaciones entre particulares, como entres estos y las empresas y estas entre si 11. Esa seguridad
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BRISEO SIERRA, Humberto.- Derecho Procesal. Volumen II. Crdenas Editor. Mxico. 1969. Pg. 90. 8 GEIGER, Theodor.- Estudios de Sociologa del Derecho. Fondo de Cultura Econmica. Mxico. 1983. Pgs. 91-93. 9 Idem (13) Pg. 93. 10 SUNARP, artculo citado en: http://www.sunarp.gob.pe/faq2.asp 11 Artculo citado en: http://www.informaccion.com/derechoregistral/ propiedad.html

es el valor aadido que da a la inscripcin o anotacin preventiva de todos aquellos actos y contratos, los cuales constituyen asientos de carcter principal, los accesorios son las cancelaciones y las notas marginales, que pueden afectar tanto a las inscripciones como a las anotaciones preventivas, y adems los asientos de presentacin. Entonces podemos definir a los Registros Pblicos, como una oficina pblica en que un funcionario, debidamente autorizado y de acuerdo a ley, da fe de determinados actos en relacin con sus atribuciones. En especial, Registros Pblicos es una institucin Tcnico - Jurdico autnoma destinada a contener la publicidad de las inscripciones, de los actos, resoluciones judiciales, administrativas y dems que determina la ley, con el objeto de garantizar el derecho de los usuarios y terceros. Objeto de los Registros Pblicos. El Registro tiene por objeto publicitar la situacin jurdica de los inmuebles en general. Es, as, de suma importancia para todos, toda vez que: Es la institucin jurdica creada por el estado, en el cual se inscriben o anotan todos aquellos actos o contratos, que habiendo cumplido con la formalidad (instrumento notarial Escritura pblica) establecida por la ley o la naturaleza del acto o contrato, o instrumento privado (determinado por la ley), buscan garantizar sus derechos frente a terceros. De lo expuesto se colige que el efecto fundamental de la inscripcin consiste en amparar los derechos de quienes adquieren apoyndose en los asientos del Registro, y de sus antecedentes y precedentes registrales acogindose a l contra todos erga omnes. Por otro lado, permite conocer haciendo uso de la publicidad registral ya sea mediante las bsquedas o certificaciones que emiten los registradores de quin es el propietario de una propiedad inmobiliaria determinada, as como si sta se halla o no libre de cargas (hipotecas, embargos, etc.), lo que constituye una informacin fundamental si se tiene inters en comprarla o realizar cualquier operacin con la misma. Facilita el crdito tanto al propietario del inmueble, que obtendr sin grandes dificultades, como al que presta, quien tendr con la hipoteca la plena seguridad de recobrar lo que prest. Colabora, en definitiva, de forma decisiva en la circulacin de la riqueza del pas, dotando de seguridad a las transmisiones de propiedades y dems operaciones inmobiliarias en general. 3.1. PUBLICIDAD REGISTRAL La publicidad en sentido amplio y general es el conjunto de medios que se emplean para divulgar y extender el conocimiento o noticia de determinadas situaciones o acontecimientos con el fin de hacerlo llegar a todos, de modo que tales situaciones o acontecimientos, en cuanto objeto de publicidad, adquirirn la calidad o estado de pblicas, esto es, sern notorias, manifiestas y patentes para todos. En este contexto, la publicidad se opone a la clandestinidad; en tanto que la primera supone la divulgacin y conocimiento, y la segunda implica ocultacin y desconocimiento. La publicidad en sentido general puede tener por objeto cualquier clase un conocimiento efectivo entre las personas hacia quienes va dirigida. La publicidad en sentido jurdico, en cambio, tiene por objeto un conjunto de situaciones ms reducidas. La publicidad registral, segn Delgado Scheelje constituye la exteriorizacin sostenida e interrumpida de determinadas situaciones jurdicas, que organiza e instrumenta el Estado a travs de un rgano operativo, para producir cognoscibilidad general respecto de terceros, con el fin de tutelar los derechos y la seguridad jurdica en el trafico de los mismos.12 Para Aliaga Huaripata define la publicidad registral como (...)
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DELGADO SCHEELJE, Alvaro.- La publicidad jurdica registral (Cuestiones generales y manifestaciones concretas). Artculo publicado en Derecho Registral. Primeras Jornadas Preparatorias del Primer Congreso Nacional de Derecho Registral. Segunda Edicin. Gaceta Jurdica Editores. Lima Per. Noviembre 1998. Pg. 15.

la exteriorizacin continuada y organizada de situaciones jurdicas de trascendencia real para producir cognoscibilidad general erga omnes y con ciertos efectos jurdicos sustantivos sobre la situacin publicada.13 Asimismo, Balarezo Forttini define a la publicidad registral como (...) una exteriorizacin continuada y organizada de determinadas situaciones jurdicamente relevantes, con el fin de producir cognoscibilidad general y efectos jurdicos sustantivos, usando, en este propsito, un organismos pblico oficial. Por nuestra parte, definimos la publicidad registral como aquella forma de publicidad jurdica que tiene por objeto divulgar con carcter general (erga omnes) y permanente, determinadas situaciones jurdicas a travs de un rgano estatal: Registros Pblicos. 3.2. CREACIN DEL REGISTRO DE PREDIOS: LEY 27755. Con la promulgacin de la Ley N 27755, Ley de Creacin del Registro de Predios, a cargo de la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos, el gobierno promueve el desarrollo y fortalece la propiedad privada en beneficio de miles de ciudadanos. Nuestra Constitucin Poltica consagra para el pas una economa social de mercado en la que la iniciativa privada es libre, siendo deber del Estado estimular la creacin de la riqueza y garantizar la libertad de trabajo, de empresa, comercio e industria. Para Aliaga Huaripata, seala que, El Reglamento de inscripciones del Registro de Predios forma parte del proceso de unificacin de los registros inmobiliarios que formalmente se inici en nuestro pas con la dacin de la Ley Nmero 27755, mediante la cual se cre el Registro de Predios a cargo de la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos. De acuerdo al artculo 2 de la referida Ley, el Registro de Predios es de mbito nacional y comprende al Registro de Propiedad Inmueble, Registro Predial Urbano y la Seccin Especial de Predios Rurales; registros que en su momento fueron creados, administrados y sujetos a procedimientos registrales distintos, peses a su misma naturaleza inmobiliaria que aconsejaba un tratamiento comn. En ese marco, el Gobierno ha creado el Registro de Predios, como parte del Registro de la Propiedad Inmueble de cada Oficina Registral de la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos (SUNARP), el cual integr en un slo registro, bajo un solo sistema y tcnica registral, el Registro Predial Urbano, el Registro de la Propiedad Inmueble, y la Seccin Especial de Predios Rurales. Sin embargo, para el xito de la Ley 27755 o Ley que unifica los registros inmobiliarios, debe superarse una serie de obstculos, materiales y normativos que iremos desarrollando en la presente tesis; pues de no ser as, la solucin simplemente ser peor que el problema que pretende solucionar.

IV. COFOPRI Y EL REGISTRO PREDIAL URBANO ANTES DE LA LEY 27755 Y SIMPLIFICACIN ADMINISTRATIVA. La propiedad informal en el Per es un tema que durante muchos aos fue incluso desdeado, Martnez Coco y Garca Montfar sealan que, fue un tema que por ms
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ALIAGA HUARIPATA, lvaro.- Apuntes sobre el Principio de Publicidad en el Derecho Registral peruano. Separata de Notarius. Revista del Colegio de Notarios de Lima. Ao. VII. N 7. Lima Per. 1997. Pg. 91.

de quince o veinte aos estuvo en manos de los Municipios Provinciales, regres en algn momento a algunas instituciones del Poder Ejecutivo, para nuevamente asignarse esta responsabilidad a los Municipios. Sin embargo, lo nico que se constat a lo largo de los ltimos treinta aos es que el crecimiento de la propiedad informal se produca permanentemente sin que hubiera una solucin especfica para hacer que cada uno de los pobladores de los asentamientos humanos y de las cooperativas y asociaciones de vivienda pudieran contar con un ttulo de propiedad vlido. Esto obligaba a los pobladores a seguir largos, costosos y complicados procedimientos, y que oblig a crear la figura de la inscripcin de la posesin. Se cre as la Comisin de Formalizacin de la Propiedad Informal COFOPRI, como organismo rector mximo encargado de disear y ejecutar de manera integral, comprensiva y rpida un programa de formalizacin de la propiedad predial y su mantenimiento dentro de la formalidad, a nivel nacional, centralizando las competencias y atribuciones al respecto14. Se dot a la COFOPRI de un pliego presupuestal propio con autonoma tcnica, funcional, administrativa, econmica y financiera, y se estableci que su alta direccin reporte directamente al Presidente de la repblica. Se busco as que la entidad gozara de la estructura necesaria para implementar un Programa Nacional de Formalizacin de la Propiedad que se ejecut en el pas con buenos resultados. El procedimiento de formalizacin a cargo de COFOPRI ha simplificado el proceso de saneamiento fsico legal, lo que permite otorgar un ttulo de propiedad en un tiempo muchsimo menor al del derogado proceso municipal.

V. REGISTRO PREDIAL URBANO: DESREGULACIN Y SIMPLIFICACIN ADMINISTRATIVA. Para Jimnez Saavedra seala que, a partir de la dcada de los 80 estudios de organizaciones privadas han generado en nuestro pas la creacin de instituciones dedicadas exclusivamente a la tarea de formalizacin o saneamiento de la propiedad en nuestro pas. As, desde 1988 se crea lo que actualmente se conoce como el Registro Predial que comprende tanto el registro de pueblos jvenes, urbanizaciones populares y el registro de predios rurales (D. Leg. 495 y 496). La formalizacin de la propiedad , tanto urbana como rural, se viene realizando a travs de organizaciones pblicas como COFOPRI ( propiedad urbana) y PETT (propiedad rural) quienes se encargan del saneamiento documental de la propiedad para su posterior inscripcin en el registro pblico correspondiente, concluyendo de esta manera lo que se llama formalizacin de la propiedad.15, El Registro Predial Urbano fue creado mediante Decreto Legislativo N. 495, como un registro especializado para conocer las inscripciones de pueblos jvenes y urbanizaciones populares. Adems, este registro se cre bajo principios de simplificacin administrativa; es decir, la desregulacin y la simplificacin de procesos. As tenemos, por ejemplo, muchas actividades que venan siendo cumplidas por municipalidades se desregulan y se les dan facultades a profesionales privados para ir cumpliendo determinadas funciones que anteriormente amarraban los procesos de inscripcin a procedimientos administrativos que se tenan que cumplir para
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Artculo 2 del Decreto Legislativo Nmero 803

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JIMNEZ SAAVEDRA, Hildebrando. La formalizacin de la propiedad inmueble en el Sistema Jurdico Peruano. Vase en: www.derechoycambiosocial.com/rjc/REVISTA4/formalizar.htm

determinados actos o procedimientos como por ejemplo, la declaratoria de fbrica. 16 En este contexto, el Decreto Legislativo N. 495 empieza a regular todo el tratamiento para la inscripcin de propiedades en pueblos jvenes y en urbanizaciones populares. La metodologa que se usa para calificar las inscripciones de predios urbanos se basa mucho en el marco legal de su creacin, que los crean como un registro que para sus inscripciones, basndose en el folio real, que es la identificacin de un predio grficamente, relacionada a un derecho de un titular o de un posesionario. En el Registro Predial Urbano se encuentran capacitados para trabajar volmenes. Estn trabajando slo para hacer una referencia en el mbito nacional con Cofopri, por lo tanto, tienen todo un know how para trabajar expedientes masivamente. Tienen programas que les permiten simplificar los procedimientos, pero que igual que Registros Pblicos, guardan las mismas garantas, tienen el mismo marco legal, las mismas seguridades que la ley les ha ido dando. Para el Gerente General del Registro Predial Urbano, Dr. Vega castro nos seala que, el Registro Predial Urbano, si bien se fund antes que COFOPRI, pues tom relevancia de sus actividades desde que esta institucin fue fundada el ao 95, una prueba de ello es que la cantidad de predios que se formalizaron en seis aos. Antes de la llegada de COFOPRI fueron alrededor de 40 mil y despus de la llegada de COFOPRI hasta la fecha, estn en el orden de 300 mil en algo ms de dos aos y medio. Entonces ha habido una gran actividad en los ltimos aos para agilizar el proceso de formalizacin y de inscripcin de propiedades. Una caracterstica fundamental del Registro Predial Urbano es la simplificacin, con los formularios que son bastantes sencillos y simples, no requieren necesariamente el aval notarial y son de fcil acceso a cualquier usuario.17 Una caracterstica tambin especial o fundamental son los costos, las tarifas se han diseado para que puedan tener acceso las poblaciones de los pueblos de asentamientos humanos, pueblos jvenes y asentamientos humanos, de manera que, evidentemente hay un subsidio de parte del gobierno para poder llegar a los pobladores con tarifas razonables. Hay un esfuerzo del gobierno y del registro para poder atender ms ciudades que seguramente se van a llevar a cabo con el Programa de Formalizacin y Apoyo del Proyecto del Banco Mundial, que pretende llegar a algo ms de un milln de predios a nivel nacional.

5.1. CRTICA A LA LEY 27755 QUE CREA EL REGISTRO DE PREDIOS. Con la promulgacin de la Ley N 27755, Ley de Creacin del Registro de Predios, a cargo de la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos, el gobierno promueve el desarrollo y fortalece la propiedad privada en beneficio de miles de
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Exposicin del Registro Predial Urbano, representado por la Gerente Registral del Registro Predial Urbano. Elva Cornejo Falcon, ante la Comisin Agraria del Congreso de la Repblica. (Sesin Ordinaria N 15 del 30 de noviembre de 1999), artculo citado en la siguiente pgina web: http://www.congreso.gob.pe/comisiones/1999/agraria/control/rpu.htm
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VEGA CASTRO, Lus. Gerente General del Registro Predial Urbano. Audiencia pblica: "formalizacin de la propiedad y desarrollo". Artculo citado en la siguiente pgina web: http://www.congreso.gob.pe/comisiones/1998/infraestructura/audien/format.htM

ciudadanos. Sin embargo, para el xito de la Ley 27755 o Ley que unifica los registros inmobiliarios, debe superarse una serie de obstculos, materiales y normativos que desarrollaremos a continuacin. Uno de los fundamentos que motivaron la creacin de la Ley N 27755, se debi a la coexistencia del Registro de la Propiedad Inmueble y el Registro Predial Urbano, lo cual segn los legisladores, originaba una dualidad en el registro inmobiliario de nuestro pas, situacin que origino una diferenciacin injusta e insegura de tener dos sistemas de registro de la propiedad inmobiliaria, uno para la poblacin de escasos recursos (Registro Predial Urbano) y otro para los sectores A, B y C (Registro de la Propiedad Inmueble), que no slo atenta contra el fortalecimiento del Sistema Registral, sino, fundamentalmente contra el principio de trato igualitario en cuanto a la seguridad jurdica, todo lo cual motivo una corriente dirigida precisamente a superar tal rgimen, que se reflejo en un primer momento en el Proyecto de Ley N 2605, y que ha culminado con la dacin de la Ley N 27755. En la actualidad el registro de la propiedad inmobiliaria se encuentra a cargo de dos instituciones, principalmente, el Registro de Propiedad Inmueble y el Registro Predial Urbano, las mismas que en si cumplen una misma finalidad: la inscripcin de determinadas situaciones jurdicas vinculadas con la propiedad inmueble, para otorgar publicidad jurdica respecto a las mismas. 5.2. ASPECTO FAVORABLE DE LA LEY 27755 Empero, un aspecto favorable que se presenta en la Ley 27755 o Ley que unifica los Registros Inmobiliarios es su importancia econmica; es decir, los primeros resultados favorables de la citada Ley son los siguientes: La incorporacin social de los excluidos parte del reconocimiento de su dignidad y de facilitarles el acceso y proteccin de su propiedad por parte del Estado, brindndoles mayor seguridad jurdica. El Registro de Predios propicia el acceso al crdito y el ingreso al sistema financiero de 3023'674 predios. La unificacin de los registros inmobiliarios, elimina la percepcin de la existencia de propietarios de dos categoras distintas en funcin del tipo de registro al que podan acceder. Al crearse este Registro de Predios, se unifica en un slo sistema, la informacin registral sobre los derechos de propiedad, actos y contratos inscribibles relacionados a los predios urbanos y rurales de todo el Per, sin diferencias segn el lugar de ubicacin del bien, lo que otorgar al usuario mayor certeza y ahorro de tiempo en la obtencin de los servicios de inscripcin y publicidad, reduciendo sus costos de transaccin. As, se potenciar la oferta de servicios y se podr brindar una ms rpida y segura informacin a todos los agentes econmicos, dinamizando la economa. La formalizacin de la propiedad, al propiciar su ordenamiento, constituye un elemento fundamental en el proceso de modernizacin del Estado, beneficia a los ciudadanos y, a la vez, favorece el incremento de la base impositiva y la recaudacin tributaria. El desarrollo del proyecto dar mayores facilidades para la inscripcin de 700,000 nuevos predios rurales, incorporndolos al catastro y hacindolos pasibles de crdito agrario. Asimismo, permitir potencializar los efectos del proceso de interconexin nacional que viene llevando a cabo la SUNARP, por un valor de cinco millones y medio de dlares, en beneficio de los sectores ms necesitados del pas que pueden acceder al registro.

5.3. ASPECTOS DESFAVORABLES DE LA LEY 27755 Un aspecto desfavorable, que se ha encontrado en la Ley 27755 o Ley que unifica los registros inmobiliarios, es respecto a los procedimientos que realizaran en el futuro los pobladores de escasos recursos ante el actual Registro de Predios, el acceso a una sola organizacin para la inscripcin de aspectos vinculados a la propiedad inmueble; esto es, el reducido nmero de actos posteriores a la primera de dominio distintos de la compraventa, como las declaratorias de fbrica que nos ocupa en este caso. As pues presentamos a continuacin los aspectos desfavorables de la presente ley: El problema se centra pues, en que, si bien es cierto se unifico el Registro Predial Urbano y el Registro Predial Urbano y la Seccin Especial de Predios Rurales, en un solo Registro que viene a ser lo que actualmente se denomina el Registro de Predios, con mayores fines de incorporacin social de los excluidos parte del reconocimiento de su dignidad y de facilitarles el acceso y proteccin de su propiedad por parte del Estado, brindndoles mayor seguridad jurdica; por otro lado, el procedimiento que deber seguir la poblacin de escasos recursos (anteriormente Registro Predial Urbano) a partir de la fecha en que se implement el actual registro, ser el procedimiento que se diseo para el Registro de la Propiedad Inmueble, es decir, el procedimiento que debern seguir en adelante, ser un procedimiento ms complicado y ms complejo; las estadsticas as lo demuestran; a Diciembre del ao 2005, se calcula que el Registro de Predios contaba con alrededor de 6150,000 partidas registrales, mientras que, a esa misma fecha, el INEI registraba alrededor de 7400,000 viviendas censadas. Por tanto, en un anlisis a priori, es evidente que existe una cantidad importante de unidades inmobiliarias no registradas.

Si tenemos en cuenta que el Registro Predial Urbano se creo especialmente para la poblacin de escasos recursos, sobre los predios ubicados en los Pueblos Jvenes, Urbanizaciones Populares, Cooperativas y Asociaciones de vivienda a nivel nacional; estos procedimientos eran muchos ms simplificados y se encontraban desregulados de muchos requisitos, en comparacin con el Registro de la Propiedad Inmueble diseado para la poblacin de los sectores A, B y C con un procedimiento de formalizacin ms complejo; contando para ello con la creacin de la Comisin de Formalizacin de la Propiedad Informal COFOPRI, siendo que esta institucin ha simplificado el proceso de saneamiento fsico legal, lo que permite otorgar un ttulo de propiedad en un menor tiempo.

VI. CONCLUSIN. El derecho no es un simple agregado de normas colocadas las unas al lado de las otras, sino que es un conjunto organizado de normas, es decir, es un ordenamiento jurdico con eficacia garantizada por medio de la fuerza que monopoliza el Estado.

El Registro tiene por objeto publicitar la situacin jurdica de los inmuebles en general. Es, as, de suma importancia para todos, toda vez que: Es la institucin jurdica creada por el estado, en el cual se inscriben o anotan todos aquellos actos o contratos, que habiendo cumplido con la formalidad (instrumento notarial Escritura pblica) establecida por la ley o la naturaleza del acto o contrato, o instrumento privado (determinado por la ley), buscan garantizar sus derechos frente a terceros. Es necesario que el Estado cree las garantas que permitan institucionalizar el derecho. Es la inscripcin del derecho de propiedad en un registro pblico el medio el medio a travs del cual el derecho trasciende su condicin de tal y se convierte en una garanta institucional para la creacin de riqueza y por ende, para el desarrollo econmico de las sociedades, tanto a nivel individual como a nivel colectivo. El impacto econmico de la unificacin de los registros inmobiliarios en el Departamento de Lambayeque, Distrito y Provincia de Chiclayo no ha sido positivo, por lo tanto, y sobre la base de ello, recomendamos un tratamiento diferenciado para la poblacin de escasos recursos, sin vulnerar el derecho al trato igualitario en cuanto a la seguridad jurdica. Todo esto denot la existencia de empirismos aplicativos y empirismos normativos en la la Ley 27755 o Ley que Unifica los Registros Inmobiliarios. Resulta de imperiosa necesidad que se modifique la estructura de las tasas registrales que vienen cobrando los Registros Pblicos, mxime si el monto de estas tasas excede largamente el costo real del servicio, constituyndose en un importante sobrecosto que impide a los agentes econmicos acceder a los beneficios de la publicidad registral, ya que se entraba innecesariamente la contratacin, y se impide la formalizacin de las titularidades que gozan los peruanos. El registro oficial es el procedimiento jurdico por el cual los derechos a la propiedad llevan a la tenencia legal. En forma particular, el registro formal establece vnculos entre la legalizacin de suelo y propiedades y el acceso a hipotecas a travs de la banca privada. Tal como lo establece la Asociacin Path to Property (una organizacin dedicada a promover estas polticas a nivel mundial), detrs del proceso de registro formal se esconde la filosofa de que la prosperidad de los pases con economas de mercado se debe principalmente a sus adecuados sistemas de propiedad, que permiten operar sus mercados mediante derechos de propiedad intercambiables en un mercado amplio.

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