DE LOS DERECHOS REALES. Derechos reales en general. Concepto.

En la nota inicial al ttulo IV de los derechos reales, el codificador da una definicin de los derechos reales, enrolndose en la teora clsica, y la contrapone con los derechos personales: EL DERECHO REAL ES UN DERECHO ABSOLUTO, DE CONTENIDO PATRIMONIAL, CUYAS NORMAS SUSTANCIALMENTE DE OIRDEN PUBLICO, ESTABLECEN ENTRE UNA PERSONA (sujeto activo) Y UNA COSA (objeto) UNA RELACION INMEDIATA, QUE PREVIA PUBLICIDAD OBLIGA A LA SOCIEDAD A ABTENERSE DE REALIZAR CUALQUIER ACTO OCNTRARIO AL MISMO (obligacin negativa), NACIENDO PARA EL CASO DE VIOLACION UNA ACCION REAL Y QUE OTORGA A SIS TITULARES LAS VENTAJAS INHERENTES AL IUS PERSEQUENDI Y AL IUS PREFERENDI ALLENDE Obligaciones propter rem. Su caracterizacin en la doctrina y el Cdigo Civil. Las obligaciones propter rem son las que nacen como consecuencia de ser propietario o poseedor de una cosa, y que se transmiten con el derecho real. Se llaman tambin ambulatorias: acompaan al derecho real, el enajenante queda liberado de la obligacin, que pasa al adquirente. Generalmente el deudor queda liberado de ellas al hacer abandono de la cosa. Ejemplos: Obligacin de los vecinos de contribuir al deslinde y amojonamiento; Obligacin de los condminos de contribuir a los gastos de conservacin de la cosa; Obligacin de los vecinos de contribuir al pago y reparacin de la pared medianera. Obligacin del adquirente de un departamento en propiedad horizontal, de pagar las expensas devengadas del antiguo propietario (Ley 13.512). El codificador rechaza la idea de que puedan existir obligaciones reales en la nota al art. 497; y esta norma dispone que no hay obligacin que corresponda a derechos reales. Sin embargo, el art. 3266 reconoce explcitamente que hay obligaciones que surgen del dominio de una cosa y que pasan al sucesor junto con la cosa, y el art. 2416 reproduce el concepto en relacin al titular de la posesin de la cosa. 2416. Son obligaciones inherentes a la posesin, las concernientes a los bienes, y que no gravan a una o ms personas determinadas, sino indeterminadamente al poseedor de una cosa determinada. 3266. Las obligaciones que comprenden al que ha transmitido una cosa, respecto de la misma cosa, pasan al sucesor particular: pero el sucesor particular no est obligado con su persona o bienes por las obligaciones de su autor por las cuales lo representa, sino con la cosa transmitida. Rgimen legal de los derechos reales.Fundamento, importancia. Los derechos reales tienen una doble importancia: institucional y econmica. Institucional: los derechos reales constituyen una de las dos ramas ms grandes de los derechos patrimoniales. La propiedad, la hipoteca y la prenda son objeto de miles de transacciones en la vida jurdica de los pueblos. Econmica: La propiedad est ntimamente ligada a la riqueza individual, y por consiguiente a la riqueza colectiva de un pas. La hipoteca y la prenda tienen una influencia y una repercusin considerable en las operaciones comerciales y en el desenvolvimiento econmico de un pas. Conflictos. Son innumerables los conflictos, contiendas civiles e internacionales que han reconocido por lo menos como una de las causas la mala distribucin de las riquezas o el abuso de sus detentadores. Estos conflictos de la humanidad han respondido muchas veces a la deficiente legislacin sobre el dominio y los dems derechos reales. A travs de los siglos, el maquinismo y el intercambio, multiplicaron las fortunas, acentuando las luchas de clases. Otras de las causas son: lo reducido del suelo, la exigidad de la superficie cultivable y la escasez de materias primas. Intervencin del Estado. El legislador tuvo que vigilar estas relaciones jurdicas que tantos conflictos han creado, a fin de encauzarlas, de crear o adaptar figuras adecuadas y de protegerlas con defensas suficientes. Se intensific progresivamente la injerencia del Estado, hasta revertir un papel primordial. Por ello, cada Nacin se ha reservado celosamente reglamentar los derechos reales. Creacin: limitaciones a la libertad individual. Enumeracin de los derechos reales. Carcter. 2502. Los derechos reales slo pueden ser creados por la ley. Todo contrato o disposicin de ltima voluntad que constituyese otros derechos reales, o modificase los que por este Cdigo se reconocen, valdr slo como constitucin de derechos personales, si como tal pudiese valer. 2503. Son derechos reales: 1 El dominio y el condominio; 2 El usufructo; 3 El uso y la habitacin; 4 Las servidumbres activas; 5 El derecho de hipoteca; 6 La prenda; 7 La anticresis. El carcter de la enumeracin es enunciativa, puesto que pueden agregarse otros ms, siempre creados por la ley. Entre los derechos nuevos se encuentran la propiedad horizontal y la prehorizontalidad. Algunos derechos reales fuera del Cdigo son la prenda agraria, prenda con registro, hipoteca sobre buques, warrants y debentures, y recientemente la superficie forestal, entre otros. Casos dudosos.

o La posesin: Algunos sostienen que la posesin es un derecho real, en virtud de la inmediatez de la relacin ente el poseedor y la cosa, y la posibilidad del poseedor de ejercer las acciones posesorias, que tienen carcter real, porque confieren el ius persequendi; Otros sostienen que es un mero hecho con consecuencias jurdicas. o El privilegio: Es el derecho dado por la ley a un acreedor para ser pagado con preferencia a otro. Hay tres doctrinas que intentan explicar la naturaleza jurdica del privilegio. 1. Los que dicen que es un derecho real porque se ejerce sobre una cosa; 2. Los que dicen que es personal porque es accesorio de un derecho personal. 3. Los que creen que no es un derecho, sino la calidad del mismo. o La locacin: el derecho del locatario sobre el bien arrendado es en nuestro cdigo un derecho personal 1. Pero mirado de otra manera, la locacin crea entre el locatario y la cosa una relacin extremadamente parecida a la del usufructo. Se usa la cosa, se extraen sus frutos, se est en posesin de ella; ambos se dan por un precio. La legislacin moderna tiende a proteger cada vez ms al inquilino, y las leyes de prrroga le dieron a su derecho una estabilidad casi perpetua. o Derecho de retencin: segn Borda, se trata de una excepcin procesal que permite al acreedor retener la cosa mientras no haya sido pagada. o La hipoteca: algunos autores sostienen que es un derecho real porque as lo configura el art. 2503, mientras que otros dicen que es un privilegio convencional. Art. 2614. Los propietarios de bienes races no pueden constituir sobre ellos derechos enfituticos, ni de superficie, ni imponerles censos ni rentas que se extiendan a mayor trmino que el de 5 aos, cualquiera sea el fin de la imposicin, ni hacer en ellos vinculacin alguna. Segn la mayora doctrinaria, el permiso para constituir estos derechos reales por 5 aos slo comprende a los censos y a las rentas: los otros derechos (enfiteusis y superficie) estn proscriptos. Enfiteusis: es el derecho real de cultivar un fundo y gozar de l de la manera ms extensa, en forma perpetua o por un tiempo muy largo, mediante el pago de una renta, generalmente anual, que se debe abonar al propietario (canon). Superficie: derecho real enajenable y transmisible a los herederos, que atribuye el pleno goce de un edificio o de parte de un edificio. Puede ser a ttulo gratuito u oneroso. Censo: es un derecho real sobre cosas inmuebles, en el cual una de las partes (censatario) abona a la otra (censualista), generalmente en perodos anuales, un determinado canon, en dinero o frutos. Censo reservativo: Se da cuando una persona cede a otra el pleno dominio de un inmueble, reservndose el derecho de percibir sobre dicho inmueble una pensin anual, que debe pagar el censatario. Se le transmiten a ste tanto el dominio directo como el til. Censo consignativo: el censatario impone sobre un inmueble de su propiedad el gravamen del canon o pensin que se obliga a pagar al censualista por el capital que de ste recibe en dinero. El censatario no transmite aqu ni el dominio directo ni el til. Es similar a la hipoteca. Censo enfitutico: es la enfiteusis, en que el censatario es el enfiteuta y a l se le transmite el dominio til, permaneciendo el dominio directo en manos del propietario, que viene a ser el censualista. Vinculacin: implica la sujecin de un bien raz o de varios bienes a la propiedad de una determinada familia o de determinados sucesores en forma perpetua. Los bienes de la vinculacin son inalienables, e inalterables en el orden de sucesin; quedan vinculados fuera del comercio y excluidos de la prenda comn de los acreedores. Mayorazgos: vinculacin perpetua de bienes en los que se sucede con arreglo a la ley (mayorazgo regular) a no ser que el fundador haya dispuesto distinto orden de sucesin (mayorazgo irregular). Esta institucin es de raz aristocrtica, destinada a mantener las tierras dentro de una misma familia, cuando la posesin de ellas era signo de nobleza. Capellanas: son cargas de celebrar anualmente una o varias misas en cierta capilla, iglesia o altar. Obliga al que posee el bien afectado a celebrar o hacer celebrar las misas, atenindose a lo dispuesto por el fundador, con derecho a percibir los emolumentos o gozar de los bienes que constituyen la fundacin. Vlez justifica la supresin de estos derechos reales en la nota al art. 2503: No enumeramos el derecho del superficiario, ni la enfiteusis porque por este Cdigo no pueden tener lugar. Hemos juzgado ms conveniente aceptar el derecho puro de los romanos y estar a las resoluciones generales sobre lo que se edificase y plantase en suelo ajeno. El derecho de superficie desmejorara los bienes races y traera as dificultades y pleitos con los propietarios de los terrenos. Suprimiendo la enfiteusis evitamos los continuos y difciles pleitos que necesariamente trae, cuando es preciso dividir por nuestras leyes de sucesin el derecho enfitutico y el derecho del seor directo. El contrato de arrendamiento ser entre los propietarios y los cultivadores o criadores de ganado, un intermediario suficiente. Clasificacin. 1. Derechos reales sobre la cosa propia: dominio y condominio. 2. Derechos reales sobre la cosa ajena a) De disfrute: servidumbres, uso y habitacin, usufructo. Aparecen como desmembraciones del derecho de propiedad. b) De garanta: hipoteca, prenda anticresis. Aparecen como accesorios, constituidos en garanta del cumplimiento de obligaciones contradas por el dueo de la cosa. Otra clasificacin: Derechos reales enumerados. Derechos reales nuevos: a. Horizontalidad y prehorizontalidad;
1

Art. 1498: Enajenada la finca arrendada, por cualquier acto jurdico la locacin subsiste por el tiempo convenido.

b. Preacotacin hipotecaria. Derechos reales fuera del cdigo: a. Prenda agraria; b. Warrants y debentures; c. Prenda con registro; d. Superficie forestal. Adquisicin, transferencia, prdida: principio general. (577) Antes de la tradicin de la cosa, el acreedor no adquiere sobre ella ningn derecho real. (2505) La adquisicin o transmisin de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgar perfeccionada mediante la inscripcin de los respectivos ttulos en los registros inmobiliarios de la jurisdiccin que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no sern oponibles a terceros mientras no estn registradas. Sin embargo, la regla del artculo 577 no es absoluta: no hay desplazamiento de la cosa ni en la hipoteca, ni en la prenda agraria, ni es ella una condicin previa para la transmisin de los bienes por causa de muerte, que se produce en el mismo instante de la muerte del causante. En estos casos, no son necesarias ni la tradicin ni la inscripcin registral. En cuanto a la prdida de los derechos reales, esta puede ser: Absoluta: 1. Destruccin de la cosa. 2. Consumo total. 3. Colocacin fuera del comercio. 4. Recuperacin de la libertad de animales salvajes, o prdida de la costumbre de volver al hogar los domesticados. Relativa: 1. Abandono de la cosa. 2. Disposicin de la ley. 3. Enajenacin de la cosa. 4. Transmisin judicial de la cosa. Ttulo y tradicin. Para provocar la transmisin y correlativa adquisicin de derechos reales entre vivos, la tradicin (modo suficiente) debe ir acompaada de un ttulo suficiente. Estos requisitos no juegan en materia de adquisicin originaria, y en los casos de adquisicin del dominio por especificacin o transformacin por edificacin, siembra y plantacin. Ttulo suficiente es el acto jurdico munido de las condiciones de fondo (capacidad en el transmitente y en el adquirente, y titularidad del derecho que se transmite en el transmitente) y de forma que en cada caso resulten exigibles, y dotado por la ley de aptitud para transferir derechos reales. En el lenguaje comn se suele denominar ttulo al instrumento que formaliza el ttulo suficiente. As, escritura pblica en el caso de inmuebles. No obstante, este denominado ttulo no sera el ttulo suficiente del que nos estamos ocupando. Por ejemplo, el contrato de comodato de un inmueble formalizado por escritura pblica. La escritura pblica podr ser denominada ttulo en el sentido de instrumento-, pero no ser el ttulo suficiente necesario para adquirir derechos reales, puesto que el contrato de comodato engendra un derecho personal y no real. Convalidacin. 2504. Si el que transmiti o constituy un derecho real que no tena derecho a transmitir o constituir, lo adquiriese despus, entindese que transmiti o constituy un derecho real verdadero como si lo hubiera tenido al tiempo de la transmisin o constitucin. La hipoteca es el nico derecho real que no admite la convalidacin (3126): La hipoteca constituida sobre un inmueble ajeno no ser vlida ni por la adquisicin que el constituyente hiciere ulteriormente, ni por la circunstancia de que aquel a quien pertenece el inmueble viniere a suceder al constituyente a ttulo universal. El fundamento de esta excepcin es que la titularidad del inmueble es requisito indispensable para constituir la hipoteca. En el supuesto de condominio, si bien el condmino en principio no puede realizar actos jurdicos ni sobre toda la cosa ni sobre una parte material de ella, estos actos se validan total o parcialmente- si la cosa o la parte material de ella, en relacin a la cual el condmino celebr el acto, le toca en particin; pero no por el principio de convalidacin, sino por el efecto declarativo (retroactivo) de la particin. Publicidad. Proteccin de los derechos reales. Repercusin a terceros . Dos son los medios de publicidad de que se vale el Cdigo Civil: la tradicin para todos los derechos reales, con excepcin de la hipoteca, y la inscripcin registral. Vlez no instituy los registros, adopt como nico medio la tradicin y slo los instituy para las hipotecas. Actualmente, despus de la reforma de la 17.711 y la ley de registro de la propiedad inmueble (17.801), es requisito indispensable para la oponibilidad a terceros la inscripcin de la constitucin o transmisin de derechos reales, su inscripcin en los registros correspondientes. (2505) La adquisicin o transmisin de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgar perfeccionada mediante la inscripcin de los respectivos ttulos en los registros inmobiliarios de la jurisdiccin que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no sern oponibles a terceros mientras no estn registradas. Art. 2 (Ley 17.801) De acuerdo con lo dispuesto por los artculos 2505, 3135 y concordantes del Cdigo Civil, para su publicidad, oponibilidad a terceros y dems previsiones de esta ley, en los mencionados registros se inscribirn o anotarn, segn corresponda, los siguientes documentos

BOLILLA II POSESIN Concepto. (2351) HABR POSESIN TODA VEZ QUE UNA PERSONA TIENE UNA COSA BAJO SU PODER (POR S O POR OTRO), CON LA INTENCIN DE SOMETERLA AL EJERCICIO DE UN DERECHO DE PROPIEDAD. El trmino se utiliza en dos sentidos: como sinnimo de domino y como sinnimo de tenencia (en el derecho romano, possessio era toda detentacin). Elementos: Corpus: Es la posibilidad de disponer fsicamente de la cosa en cualquier momento, independientemente del poder de disponer por actos jurdicos de ella. Esta posibilidad fctica de disponer de la cosa, no requiere necesariamente que se est permanentemente en contacto con ella, y que aquella se pierda cuando dicho contacto cesa por propia voluntad. Animus: Es la intencin de someter la cosa al ejercicio de un derecho de propiedad. Implica no reconocer en otra persona un seoro superior del mismo nivel (a pesar de que el art. 2352, para caracterizar al tenedor, dice reconociendo en otro la propiedad: en realidad utiliza el trmino en sentido amplio, refirindose a cualquier otro derecho real). Objeto de la posesin: (2400) Todas las cosas que estn en el comercio son susceptibles de posesin. Los bienes que no fueran cosas no son susceptibles de posesin. Cuasiposesin. Nota al art. 2400: las cosas incorporales no son susceptibles de posesin, mas lo son de una cuasiposesin. Esta cuasiposesin de un derecho consiste en el goce que tiene aquel a quien pertenece, y es susceptible de las mismas cualidades y de los mismos vicios que la verdadera posesin. Art. 3961: Habla de la cuasiposesin que le sirve de base al tratar la prescripcin adquisitiva. En el derecho romano se distingua entre las cosas corporales, que podan ser objeto del dominio y condominio, y las cosas incorporales, que eran objeto de otros derechos reales y derechos creditorios. El dominio se identificaba as con la cosa corporal. Quien se comportaba con la cosa como si fuese dominus era considerado poseedor, y su posesin recaa sobre la cosa corporal. Quien se comportaba como titular de algn otro de los derechos reales, era considerado cuasiposeedor. En consecuencia, cuasiposeedores son los que se comportan como si fueran titulares de derechos reales distintos del dominio, a saber: usufructo, uso, habitacin, prenda y anticresis En realidad, slo la terminologa en el terreno de las cosas oblig a esta distincin entre posesin y cuasiposesin; en verdad, una y otra estn sometidas al mismo rgimen legal. Si bien Vlez es estos artculos no pudo evitar la influencia del derecho romano, siguiendo a Freitas, califica de poseedores (legtimos) y no de cuasiposeedores a quienes ejercen un derecho real, aun distinto del dominio. La categora de la cuasiposesin no tiene sentido en el cdigo. Posesin y propiedad. La posesin no debe ser confundida con la propiedad: La posesin confiere al poseedor el derecho de tener la cosa sometida a su voluntad, de usarla y aprovecharla como crea conveniente. La propiedad confiere al propietario el derecho de poseer la cosa y tambin el de disponer y gozar ampliamente de ella. La propiedad est protegida por medio de tres acciones reales: la reivindicatoria, la negatoria y la confesoria. La posesin es protegida por acciones equivalentes: de manutencin, de recuperacin y de despojo. La posesin crea una presuncin de propiedad. La posesin en s misma es un elemento de adquisicin de la propiedad. La posesin por el transcurso del tiempo hace adquirir la propiedad mediante la prescripcin. Simple tenencia. El cdigo caracteriza al tenedor como aquel que tiene en su poder una cosa, pero reconociendo en otro el derecho de posesin (2352-2461). Es decir, mientras el poseedor tiene el corpus y el animus, el tenedor slo tiene el corpus. 2352. El que tiene efectivamente una cosa, pero reconociendo en otro la propiedad, es simple tenedor de la cosa, y representante de la posesin del propietario, aunque la ocupacin de la cosa repose sobre un derecho. 2461. Cuando alguno por s o por otro se hallase en la posibilidad de ejercer actos de dominio sobre alguna cosa, pero slo con la intencin de poseer en nombre de otro, ser tambin simple tenedor de la cosa. Clasificacin: 1. Absoluta o pura: Se da cuando no existe poseedor cuya posesin el tenedor represente, porque la cosa no admite ser objeto de posesin por estar fuera del comercio. El ejemplo ms claro son las cosas del dominio pblico del Estado, que pueden ser objeto de un uso comn o especial. Uso comn: es el que puede realizar cualquiera, como miembro de la comunidad; el sujeto es annimo e indeterminado. Ej.: trnsito en la va pblica. Uso especial: es aquel que slo pueden realizar aquellos que hayan adquirido la respectiva facultad conforme al ordenamiento jurdico correspondiente. el sujeto es especfico e individualizado. Los medios para adquirirlo son tres: Permiso de uso Concesin Prescripcin 2. Relativa: Aparece cuando existe un poseedor cuya posesin el tenedor representa. Es la tenencia de la cual se ocupa el cdigo, definindola en el 2352. el tenedor posee para otro o en nombre de otro, cuya posesin representa: ese otro es el poseedor. Puede subclasificarse en: Interesada: cuando el tenedor tiene inters personal en conservar la cosa para l mismo, sacando provecho para s de la cosa (2462), por Ej., locatario, comodatario. Desinteresada: aparece cuando el tenedor, careciendo del derecho de usar y gozar de la cosa, no tiene inters en la tenencia (2462 inc. 2), Ej., depositario, mandatario.

Simple tenencia y posesin. Una cosa puede encontrarse sometida al poder de una persona, sea en razn de posesin propiamente dicha o en razn de simple tenencia. La diferencia es importante, porque la posesin da lugar a efectos que la tenencia no produce: los ms importantes son las acciones posesorias y la posibilidad de usucapir. La posesin, para producir estos efectos, no debe ser precaria (art. 2480). En otros trminos, la posesin debe ser una posesin propiamente dicha, no una simple detencin precaria o tenencia. La ley establece una serie de presunciones para facilitar la prueba de la posesin o simple tenencia: o Art. 2375: Si la cosa carece de dueo, y es de aquellas cuyo dominio se adquiere por la ocupacin segn las disposiciones de este Cdigo, la posesin quedar adquirida con la mera aprehensin. Si la mera aprehensin basta, es porque la ley admite que ella, por s sola, acredita suficientemente la intencin de someter la cosa al ejercicio de un derecho de propiedad; ella presume, en otros trminos, la existencia del animus. o Art. 2384: Son actos posesorios de cosas inmuebles: su cultura, percepcin de frutos, su deslinde, la construccin o reparacin que en ellas se haga, y en general, su ocupacin, de cualquier modo que se tenga, bastando hacerla en algunas de sus partes. la ley considera todos estos hechos como actos posesorios, y por ello, desde el momento en que se hayan cumplido, la ley presume la intencin de ejercer un derecho de propiedad y por lo tanto de la posesin. o Art. 4003: Se presume que el poseedor actual, que presente en apoyo de su posesin el ttulo traslativo de la propiedad, ha posedo desde la fecha del ttulo, si no se probare lo contrario. De acuerdo con estas disposiciones, se desprende que desde el momento en que la relacin posesoria exista la presuncin de la ley es que la detencin corporal de la cosa se ejerce a ttulo de dueo y que por consiguiente existe una verdadera posesin. El poseedor, pues, no tiene la necesidad de probar la existencia del animus domini; a l le basta acreditar la detencin material y el ejercicio de actos posesorios para que la existencia de la posesin se de por comprobada. Al que afirma que no se trata de posesin sino de simple tenencia, le corresponde la prueba de hecho, la cual se rendir acreditando que el poseedor detiene la cosa en razn de un ttulo que implica reconocer en otro el dominio de ella. Por ejemplo: a ttulo de locatario, depositario, etc. Precariedad. En el derecho romano la precariedad era un contrato innominado; en nuestro derecho no existe este instituto jurdico: el Cdigo utiliza la palabra precario para denotar, en ciertos casos, un vicio de la posesin, y en otros casos, para oponerla a la palabra propiedad (art. 2480: La posesin para dar derecho a las acciones posesorias no debe ser precaria, sino a ttulo de propietario). La precariedad ha sido considerada en algunas disposiciones del cdigo como un vicio de la posesin. Esta idea segn Salvat es errnea, porque la precariedad no constituye un vicio de la posesin, sino el elemento que caracteriza y distingue la simple tenencia de la posesin en el concepto tcnico de la palabra. Cuando existe precariedad, por lo mismo que se reconoce en otro la propiedad de la cosa y en consecuencia, la existencia de la obligacin de restitucin, no hay posesin, sino simplemente tenencia. La verdadera posesin, en estos casos, no la tiene el tenedor precario, sino el propietario de la cosa, por cuenta y representacin de quien este ltimo la ejerce. Interversin del ttulo. Es el cambio de la causa o ttulo en virtud del cual se est teniendo o poseyendo la cosa. Art. 2353: NADIE PUEDE CAMBIAR POR S MISMO, NI POR EL TRANSCURSO DEL TIEMPO, LA CAUSA DE SU POSESIN. El que comenz a poseer por s y como propietario de la cosa, contina poseyendo como tal hasta que no se pruebe que ha comenzado a poseer por otro. El que ha comenzado a poseer por otro, se presume que contina poseyendo por el mismo ttulo mientras no se pruebe lo contrario. El principio rector en nuestro Cdigo es el de la inmutabilidad de la causa de la posesin. La transformacin de la posesin en tenencia o viceversa, exige que medie un cambio en la causa o ttulo de la relacin posesoria. La interversin de ttulos se utiliza en nuestro cdigo con una acepcin muy amplia, abarcando tambin a los vicios y cualidades de la posesin. Este principio tiene su antecedente en el derecho romano, donde se utilizaba para proteger dos institutos jurdicos en contra de las actitudes de los simples tenedores. Estos eran: la usucapio pro herede lucrativa y la usureceptio. La primera consista en la posibilidad de que cualquier sujeto pudiera usucapir durante un ao los bienes de aquellas personas que al morir no dejaban herederos, lo que no poda hacer el inquilino de la cosa. La usureceptio se daba cuando una cosa era enajenada con pacto de fiducia, es decir, reservndose la facultad de recuperar la cosa si la obligacin era pagada, y el deudor entraba en la posesin de la cosa nuevamente de propia mano: ste poda adquirir el dominio por usucapin de un ao. El Cdigo, despus de consagrar en el art. 2353 la regla de nemo sibi causam possessionis mutare potest , agrega otras dos reglas que nos dan el alcance y significado de este principio general: o El que comenz a poseer por s y como propietario de la cosa, contina poseyendo como tal, mientras no se pruebe que ha comenzado a poseer por otro (2353, 2 parte). Por ej., si yo adquiero una finca por compra y entro a poseerla en este carcter, mi posesin contina y subsiste como tal, mientras no se pruebe que ha existido un cambio de causa que la convierta en tenencia, como si yo la hubiese enajenado y hubiese celebrado con el comprador un contrato de locacin. o El que ha comenzado a poseer por otro, se presume que contina poseyendo por el mismo ttulo, mientras no se pruebe lo contrario (2353. 3 parte). Por ej., si yo ocupo una casa en carcter de locatario y despus la compro, mi primitiva tenencia se habr transformado en una verdadera posesin. La transformacin de la tenencia en posesin, o de la posesin en tenencia, exigen que medie un cambio en la causa o ttulo de la relacin posesoria. Este cambio de ttulo, esta mutacin de la causa de la posesin, base de la transformacin de la relacin posesoria, es lo que se conoce como interversin del ttulo.

Pero el principio de inmutabilidad o de no intervencin no es absoluto: Casos en los cuales es posible cambiar la causa de la posesin: a) Cuando media acuerdo entre los interesados (interversin bilateral); b) Cuando el tenedor manifiesta por actos exteriores su voluntad de convertirse en poseedor, y los mismos producen el efecto de excluir al poseedor. c) Por medio de sentencia (2462 inc. 5) La teora de la interversin del ttulo o de la causa de la posesin no se aplica solamente a los efectos de la transformacin de la posesin en detencin, o viceversa; se aplica tambin con relacin a todos los dems vicios, de los cuales la posesin puede estar infectada y es por eso que el art. 2354 agrega: Tampoco se pueden cambiar por la propia voluntad, ni por el transcurso del tiempo, las cualidades ni los vicios de la posesin; tal como ella comenz, tal contina siempre, mientras no se cree un nuevo ttulo de adquisicin. As, si yo entr en posesin de una finca por violencia o clandestinidad, la posesin conservar este carcter mientras no intervenga un nuevo ttulo que haga desaparecer el vicio, por ejemplo: si despus yo compro la finca de quien es el verdadero propietario. Distintas clases de posesin a) En cuanto a su origen o causa: Legtima e ilegtima b) En cuanto a las condiciones personales del poseedor ilegtimo: de buena o mala fe. c) En cuanto al modo como fue adquirida la posesin de mala fe: viciosa o no viciosa. 1. Posesin legtima o ilegtima. (2355) La posesin ser legtima cuando sea el ejercicio de un derecho real constituido de conformidad a este cdigo. Ser ilegtima cuando se tenga sin ttulo, o por ttulo nulo, o fuese adquirido por un modo insuficiente para constituir derechos reales, o cuando se adquiera del que no tenga derecho a poseer la cosa, o no lo tena para transmitirla. Ley 17.711: Se considera legtima la adquisicin de la posesin de inmuebles de buena fe, mediando BOLETO DE COMPRAVENTA (Agregado al art. 2355- 2 apartado). Agregado al art. 1051: (con respecto al ttulo nulo) Salvo los derechos de terceros adquirentes de buena fe a ttulo oneroso, SEA EL ACTO NULO O ANULABLE. O sea que la posesin adquirida en virtud de ttulo nulo es legtima, si el adquirente de ella lo fue de buena fe y a ttulo oneroso. La posesin legtima coloca al poseedor en situacin de poder repeler no slo cualquier accin posesoria, sino tambin las petitorias: implica el reconocimiento de un derecho inatacable a poseer. Principio general: la posesin se presume legtima (2363) El poseedor no tiene obligacin de producir ttulo a la posesin: el posee porque posee. 2. Posesin de buena o mala fe (2356) La posesin es de buena fe cuando el poseedor, por ignorancia o error de hecho, se persuadiere de su legitimidad. Fuera de estas condiciones, se lo reputa de mala fe. Elementos de la buena fe: Ostentar justo ttulo (causa fuente suficiente para transmitir vlidamente la posesin); Que el poseedor est persuadido de su legitimidad, por ignorancia o error de hecho (no existe el beneficio de la duda) Presunciones legales: o Todo poseedor tiene para s las presuncin de la buena fe de su posesin, hasta que se pruebe lo contrario, salvo los casos en que la mala fe se presuma. (Presuncin iuris tantum). (2362) o La mala fe se presume en caso del poseedor de cosas perdidas o hurtadas que al momento de adquirirlas tena conocimiento de los anuncios del hurto o la prdida (2770). o Tambin en caso de adquisicin de cosa perdida o hurtada de una persona que no acostumbra vender cosas semejantes, o que no tendra capacidad o medios para adquirirla (art. 2771). Coposesin: Cuando dos o ms personas poseyeren en comn la cosa, cada una de ellas responder de la buena o mala fe de su posesin (2359). Representacin: (2397) La buena fe del representante que adquiri la posesin, no salva la mala fe del representado: ni la mala fe del representante excluye la buena fe del representado. Sociedades o corporaciones: (2360) En la posesin de sociedades o corporaciones ser la posesin de mala fe, cuando la mayora de sus miembros saba la ilegitimidad de ella. Si el nmero de miembros de buena fe fuera igual al nmero de los miembros de mala fe, la posesin es de mala fe. Los miembros de mala fe deben indemnizar a los de buena fe de la privacin de la posesin. 3. Posesin viciosa o no viciosa. (2364) La posesin ser viciosa cuando lo fuere de cosas muebles adquiridas por hurto, estelionato, o abuso de confianza, y siendo de inmuebles, cuando sea adquirida por violencia o clandestinamente; o siendo precaria, cuando se tuviere por abuso de confianza. Vicio es todo defecto o irregularidad relativo al hecho material de la adquisicin de la posesin. Vicios en la posesin de los inmuebles. 1) La posesin es violenta (2365) cuando es adquirida o tenida por vas de hecho, acompaadas de violencias materiales o morales, o por amenazas de fuerza, sea por el mismo que causa la violencia, sea por sus agentes. La violencia existe (2366), bien sea que se ejecute por la persona o por sus agentes o que se ejecute con su consentimiento, o que despus de ejecutada se ratifique expresa o tcitamente. Existe igualmente el vicio de violencia, sea que se haya empleado contra el verdadero dueo de la cosa, o contra el que la tena a su nombre.

La violencia constituye un vicio relativo (2368), respecto de aquel contra quien se ejerce. 2) La posesin es clandestina (2369) cuando los actos por los cuales se la tom o continu fueron ocultos, o se tom en ausencia del poseedor, o con precauciones para sustraerla al conocimiento de los que tenan el derecho de oponerse. La posesin pblica en su origen, es reputada clandestina cuando el poseedor ha tomado precauciones para ocultar su continuacin. (2370) El vicio de la posesin clandestina es relativo solamente con respecto al anterior poseedor (2371). 3) La posesin es por abuso de confianza, cuando se ha recibido la cosa con obligacin de restituirla (2372). Por ejemplo, el locatario que despus de vencido su contrato de locacin se niega a restituir la cosa alquilada, sosteniendo que en adelante la posee a ttulo de dueo. Vicios en la posesin de muebles. 1) El hurto est tomado en un sentido general, comprensivo del hurto propiamente dicho y el robo. Lo esencial es que haya habido apoderamiento ilegtimo de una cosa ajena. 2) Segn el Cdigo Penal, el estelionato forma parte de lo que es una especie dentro del gnero de las defraudaciones: consiste el delito en, a) gravar o vender como bienes libres los que fuesen litigiosos o estuviesen embargados; b) Vender o gravar o arrendar como propios, bienes ajenos (art. 173 CP). El Cdigo Civil, en cambio, al reglamentar el objeto de los contratos, establece que se incurre en el delito de estelionato en los siguientes casos: 1. Contrato sobre cosas ajenas como si fueran propias (1178); 2. Contratos sobre cosas litigiosas, pignoradas, hipotecadas o embargadas, como si estuviesen libres, siempre que la otra parte fuese de buena fe (1179). La ley se refiere aqu a todos aquellos casos en que se ha entregado a un adquirente de mala fe la posesin de una cosa que era litigiosa o estaba pignorada o embargada. 3) Lo mismo que en materia de cosas inmuebles, al sealar el abuso de confianza se refiere a los casos en que existe obligacin de restituir la cosa precariamente detenida. Ttulo suficiente. Justo ttulo. Ttulo putativo. El ttulo es putativo cuando a) no es verdadero, o b) cuando es verdadero pero no se aplica a la cosa que se posee. Es necesario distinguir el ttulo putativo del ttulo suficiente y del justo ttulo para usucapir. El ttulo suficiente sobre una cosa determinada implica un acto jurdico que tiene por finalidad transmitir sobre la misma el derecho real de que se trate, revestido de las formalidades establecidas en la ley, otorgado por un disponente capaz, legitimado al efecto (si no, slo es un justo ttulo para usucapir- art. 4010). El justo ttulo para usucapir es segn el art. 4010, todo ttulo que tenga por objeto transmitir un derecho de propiedad, estando revestido por las solemnidades exigidas para su validez, sin consideracin a la condicin de la persona de quien emana. El ttulo putativo no hace presumir la buena fe, pero a tenor del art. 2357 tampoco la descarta. El ttulo putativo no obsta a la buena fe, pero para ello debe acreditarse que el poseedor tiene razones suficientes para creer en la existencia de un ttulo a su favor, o para extender su ttulo a la cosa poseda. Accesin de posesiones. Es la unin o suma de dos posesiones, que tiene su inters prctico en la posibilidad de acumular tiempo para llegar a obtener la posesin anual a los efectos de intentar las acciones posesorias; o bien alcanzar el nmero de aos necesarios para usucapir. En esta materia deben distinguirse dos supuestos: a) Sucesin a ttulo universal: como el heredero contina la persona del causante, nos encontraramos aqu con una misma posesin (la del difunto) que se contina en su heredero, con sus mismas cualidades o vicios. Es obvio entonces que el sucesor universal no puede separar su posesin de la del causante (2475). b) Sucesin a ttulo singular: las posesiones estn separadas ab initio y en ciertos casos pueden unirse, sumarse o accederse. Los requisitos para que esta accesin pueda darse, son: Que ninguna de las posesiones sea viciosa; Que no estn separadas por una posesin viciosa, es decir, que se liguen inmediatamente, procediendo la una de la otra a travs de un vnculo jurdico, aunque sea defectuoso. Una vez sumadas o accedidas las posesiones, su carcter se determina en el momento inicial de la posesin del causante, es decir de la posesin a la cual se suma la posesin actual. As, si el poseedor de buena fe une su posesin a la de su autor que era de mala fe, toda la posesin ser de mala fe. Adquisicin de la posesin. Es asumir el poder de disponer fsicamente de la cosa para s. O sea que al momento de la adquisicin deben reunirse los dos elementos de la posesin: corpus y animus domini. Luego, la posesin se conserva solo animo (2445). Pero en el caso de sucesin mortis causa, la posesin pasa al heredero sin necesidad de acto alguno material por parte de ste, aunque ignore que la sucesin le ha sido deferida o aunque sea incapaz al mismo momento de la muerte. Nuestro cdigo distingue tres situaciones diferentes en cuanto a la adquisicin de la posesin: 1. Adquisicin de la posesin de cosas que nadie posee (aprehensin u ocupacin); 2. Adquisicin de la posesin de cosas que otro posee, pero realizada con el consentimiento de ste (tradicin); 3. Adquisicin de la posesin de cosas que otro posee, pero sin su consentimiento (desposesin violenta o clandestina). Desde el punto de vista de la voluntad, los modos de adquisicin de la posesin se clasifican en: Convencionales: acuerdo de voluntades entre el adquirente y el poseedor actual. Aqu el nico modo que cabe es la tradicin. Unilaterales: slo interviene la voluntad del adquirente. Dentro de esta categora podemos diferenciar: Adquisicin de cosas muebles no posedas por nadie: Art. 2375 (res nullius- cosas sin dueo que se adquieren con la mera aprehensin u ocupacin);

Adquisicin de cosas muebles posedas por otro: Art. 2382- La posesin de cosas muebles no consintiendo el actual poseedor la transmisin de ellas, se toma nicamente por el acto material de la ocupacin de la cosa, sea por hurto o estelionato. Adquisicin de la posesin de inmuebles vacuos: Art. 2384- Se da en casos en que los inmuebles no estn posedos por nadie (el dominio de los inmuebles que no pertenecen a nadie son del Estado!!). para adquirir la posesin de estos inmuebles se requiere que hayan habido actos posesorios por parte del ocupante: su cultura, percepcin de frutos, deslinde, la construccin o reparacin que de ellos se haga, y en general, su ocupacin de cualquier modo de que se tenga, bastando hacerla en alguna de sus partes. Adquisicin de la posesin de inmuebles posedos por otro: Art. 2382- Se adquiere la posesin de los inmuebles en igual caso por la ocupacin o por el ejercicio de actos posesorios, si fue violenta o clandestina. Aprehensin u ocupacin (regla general). La posesin se adquiere por aprehensin de la cosa con la intencin de tenerla como suya, salvo lo dispuesto sobre la adquisicin de las cosas por sucesin (2373). La aprehensin debe consistir en un acto que, cuando no sea un contacto personal, ponga a la persona en presencia de la cosa con la posibilidad fsica de tomarla (2374). Si la cosa carece de dueo, y es de aquellas cuyo dominio se adquiere con la ocupacin segn las disposiciones de este cdigo, la posesin quedar adquirida con la mera aprehensin (2375). Usurpacin. La posesin de cosas muebles no consintiendo el actual poseedor la transmisin de ellas, se toma nicamente por el acto material de la ocupacin de la cosa, sea por hurto o estelionato; y la de los inmuebles en igual caso por la ocupacin, o por el ejercicio de actos posesorios, si fue violenta o clandestina (2382.) La posesin nueva comienza: si fue tomada por violencia, desde el momento mismo del acto de despojo; y su fue clandestina, la posesin antigua perdura por un ao y la nueva comienza despus de transcurrido dicho plazo. Tradicin. Es cuando una de las partes entrega voluntariamente la cosa y la otra, tambin voluntariamente, la recibe. (2377) La sola declaracin del tridente de darse por desposedo, o de dar al adquirente la posesin de la cosa, no suple las formas legales. Importancia de la tradicin: Medio principal de la adquisicin de los derechos reales; Indispensable para constituir derechos reales sobre las cosas (con las excepciones de la traditio brevi manu y el constituto posesorio); Elemento formal para el perfeccionamiento de los contratos reales; Forma natural de cumplimiento de las obligaciones de dar; Medio de publicidad de los derechos reales. Tradicin de inmuebles. Nuestro cdigo admite dos formas de realizarla: La posesin de los inmuebles slo puede adquirirse por la tradicin hecha por actos materiales del que entrega la cosa con asentimiento del que la recibe; o por actos materiales del que la recibe, con asentimiento del que la entrega. (2379). Puede tambin hacerse la tradicin de los inmuebles, desistiendo el poseedor de la posesin que tena, y ejerciendo el adquirente actos posesorios en el inmueble en presencia de l, y sin oposicin alguna. (2380) Para que se juzgue hecha la tradicin, el inmueble debe estar vaco de toda otra posesin, sin contradictor alguno que se oponga a la toma de posesin (2383), esto es lo que se llama posesin vacua. Son actos posesorios de cosas inmuebles: su cultura, percepcin de frutos, su deslinde, la construccin o reparacin que en ellas se haga, y en general, su ocupacin, de cualquier modo que se tenga, bastando hacerla en algunas de sus partes (2384). Tradicin de muebles. La posesin de cosas muebles se toma nicamente por la tradicin entre personas capaces, consintiendo el actual poseedor en la transmisin de la posesin (2381). Si la cosa cuya posesin se trata de adquirir estuviese en caja, almacn o edificio cerrado, bastar que el poseedor actual entregue la llave del lugar en que la cosa se halla guardada (2385). Muebles no presentes: la tradicin de cosas muebles no presentes, se entiende hecha por la entrega de los conocimientos, facturas, etc., en los trminos que dispone el Cdigo de Comercio; o cuando fuesen remitidas por cuenta y orden de otros, desde que la persona que las remite las entrega al agente que deba transportarlas con tal que el comitente hubiese determinado o aprobado el modo de remisin (2388). Ttulos y crditos: La tradicin de rentas nacionales y provinciales se juzgar hecha por la transferencia de ellas, segn la legislacin que las rija. La tradicin de acciones nominativas de compaas o sociedades se juzgar hecha cuando lo fuese conforme a los estatutos de la sociedad o de los contratos sociales. La tradicin de acciones endosables, se juzgar hecha por slo el endoso, sin ser necesaria la notificacin al deudor. Las acciones al portador se juzgarn transmitidas por la sola tradicin efectiva de los ttulos (2390). La tradicin de instrumentos de crdito slo se juzgar hecha, cuando fuese notificada al deudor, o aceptada por l (2391). Cosas pendientes de individualizacin: Cuando se hubieran recibido las cosas expresadas en una obligacin se supone que si era cantidad incierta, ha sido individualizada. Si la obligacin era alternativa, que la eleccin ha tenido lugar; y que ha sido gustada, contada, pesada o medida, si la cosa dependa de estas operaciones (2389). Cosas futuras: Tratndose de cosas muebles futuras, que deban separarse de los inmuebles, como tierra, madera, frutos pendientes, etc., se entiende que el adquirente ha tomado posesin de ellas desde que comenz a sacarlas con permiso del poseedor del inmueble (2376).

Traditio Brevi Manu. Tiene lugar cuando quien se encuentra en la tenencia de la cosa, por la realizacin de un acto jurdico se transforma en poseedor, como si el locatario compra la finca que arrienda (Traditio brevi manu propiamente dicha- intervienen dos personas); Tambin ocurre cuando quien posee a nombre de otra persona comienza a poseer en nombre de un tercero (Traditio brevi manu por extensin- intervienen tres personas). Constituto Posesorio. Es cuando el poseedor transmite a otro la posesin, pero quedando como tenedor de la cosa (art. 2462). Por el carcter oculto que reviste, esta figura ha sido resistida. Se aduce la falta de publicidad del cambio, que podra dar lugar a fraudes en perjuicio de terceros, de all que quienes la aceptan lo hacen con restricciones y exigencias especiales. Adquisicin de la posesin por medio de representante. Representante legal: Son incapaces de adquirir la posesin por s mismos los que no tienen uso completo de su razn, como los dementes, fatuos y menores de 10 aos; pero pueden adquirirla por medio de sus tutores o curadores (2392). Representante voluntario: La posesin se adquiere por medio de otras personas que hagan la adquisicin de la cosa con intencin de adquirirla para el comitente. Esta intencin se supone desde que el representante no haya manifestado la intencin contraria por un acto exterior (2394). Aunque el representante manifieste la intencin de tomar la posesin para s, la posesin se adquiere para el comitente, cuando la voluntad del que la transmite ha sido que la posesin sea adquirida para el representado (2395). Influencia respectiva de la incapacidad del representante y del representado . La incapacidad de las personas entre quienes debe hacerse la traslacin de la posesin, induce la nulidad de la tradicin, hecha o aceptada por sus mandatarios incapaces: mas la incapacidad de los mandatarios, no induce la nulidad de la tradicin que hicieran o aceptaren, si fuesen capaces de tener voluntad, cuando sus representados tengan capacidad para hacerla o aceptarla (2399). Objeto de la posesin. Cosas susceptibles de posesin. Todas las cosas que estn en el comercio son susceptibles de posesin. Los bienes que no fueren cosas no son susceptibles de posesin (2400). La nota al art. 2400 dispone que las cosas incorporales no son susceptibles de una verdadera posesin, sino de una cuasiposesin. Esta cuasiposesin de un derecho consiste en el goce que tiene aquel a quien pertenece, y es susceptible de las mismas cualidades y vicios que la verdadera posesin. En realidad, slo las cosas, no los derechos, son susceptibles de posesin. Hablar de posesin de derechos o de cuasiposesin es introducir confusiones en vano en la materia. Individualizacin de la cosa . Si la cosa cuya posesin se va a adquirir se hallase confundida con otras, es indispensable para la adquisicin de la posesin, que sea separada, y designada distintamente. Extensin de la posesin en relacin a los distintos tipos de cosas. La posesin de una cosa hace presumir la posesin de las cosas accesorias a ella (2403); La posesin de una cosa compuesta de muchos cuerpos distintos y separados, pero unidos bajo un mismo nombre, como un rebao, piara, etc., comprende slo las partes individuales que comprende la cosa (2404); Cuando la cosa forma un solo cuerpo, no se puede poseer una parte de l sin poseer todo el cuerpo (2405); Si la posesin hubiera de tomarse de cosas que forman una masa de bienes, no basta tomar posesin de una o algunas de ellas separadamente, es indispensable tomar la posesin de cada una de ellas, aunque la tradicin se hubiera hecho conjuntamente (2406); Para tomar la posesin de parte de una cosa indivisible, es necesario que es parte sea idealmente determinada; Cuando la cosa es indivisible, la posesin de una parte implica la posesin del todo. Para tomar la posesin de parte de una cosa divisible, es necesario que esa parte haya sido material o intelectualmente determinada. No se puede poseer la parte incierta de una cosa. Posesin fundada en ttulo. La posesin fundada en ttulo, comprende slo la extensin del ttulo, sin perjuicio de las agregaciones que por otras causas hubiese hecho el poseedor (2411). Exclusividad de la posesin. Dos posesiones iguales y de la misma naturaleza no pueden concurrir sobre la misma cosa (2401). Coposesin. Dos o ms personas pueden tomar en comn la posesin de una cosa indivisible, y cada una de ellas adquiere la posesin de toda la cosa (2409). Conservacin y prdida de la posesin. La posesin se retiene y se conserva por la sola voluntad de continuar en ella, aunque el poseedor no tenga la cosa por s o por otro. La voluntad de conservar la posesin se juzga que contina mientras no se haya manifestado una voluntad contraria (2445). La posesin se conserva, no slo por el poseedor mismo, sino por medio de otra persona, sea en virtud de un mandato especial, sea que la persona obre como representante legal de aquel por quien posee (2446). La posesin se pierde: Solo corpore. a) Extincin de la cosa poseda: la cosa puede dejar de existir material o jurdicamente: lo primero ocurre en caso de muerte, destruccin de la cosa o transformacin de una especie en otra; lo segundo, cuando la cosa sufre un cambio que la hace legalmente no ser susceptible de ser poseda, por estar fuera del comercio. b) Imposibilidad fsica de ejercer actos posesorios. c) Desposesin: Por el hecho de un tercero, por medio de actos que arrojen al poseedor (o su representante) de su posesin y tomen la cosa con la intencin de poseerla. Solo animus. a) Usurpacin: cuando se deja que otro usurpe la posesin, entre en la misma y la ocupe por ms de un ao, sin que el originario poseedor haga ningn acto de posesin o turbe la posesin del que usurp la cosa.

b) Traditio brevi manu y Constituto Posesorio. c) Muerte del poseedor. Corpus y animus. Tradicin: (2453) La posesin se pierde por la tradicin que el poseedor hiciera a otro de la cosa, no siendo slo con el objeto de transmitirle la simple tenencia de ella. Abandono: (2454) Se pierde tambin la posesin cuando el poseedor, siendo persona capaz, haga abandono voluntario de la cosa con la intencin de no poseerla en adelante. La posesin puede perderse tambin por medio de representantes , aplicando a este respecto las reglas sobre la conservacin de la posesin. Caso de interversin del ttulo. Se pierde la posesin cuando el que tiene la cosa a nombre del poseedor, manifiesta por actos exteriores la intencin de privar al poseedor de disponer de la cosa, y cuando sus actos producen ese efecto (2458). Este es uno de los dos modos, junto con el acto jurdico, por el cual se puede cambiar la causa de la posesin. EFECTOS DE LA POSESIN Concepto. Son las consecuencias jurdicas que la posesin produce, sea por s sola, sea mediante el concurso de otras circunstancias. Para Savigny slo son dos: las acciones posesorias y la posibilidad de usucapir. Para Aubry y Rau el nico efecto es que hace presumir la propiedad. En general, a los enumerados por Savigny se suelen agregar: La posesin de buena fe hace presumir la propiedad de los frutos percibidos por el poseedor. La posesin de buena fe de cosas muebles hace presumir la propiedad de ella. El poseedor de buena fe tiene derecho a ser indemnizado por las mejoras necesarias y tiles que hubiera realizado. Tambin tiene derecho a retener la cosa hasta ser satisfecho su crdito sobre la misma. Efectos de la posesin de cosas muebles. Art. 2412: LA POSESIN DE BUENA FE DE COSAS MUEBLES, CREA A FAVOR DEL POSEEDOR LA PRESUNCIN DE TENER LA PROPIEDAD DE ELLA, Y EL PODER DE REPELER CUALQUIER ACCIN DE REIVINDICACIN SI LA COSA NO HUBIERA SIDO ROBADA O PERDIDA. Antecedentes histricos. En la mayora de las legislaciones antiguas se admita la accin de reivindicacin. En el derecho romano estaban sujetas a una usucapin, de un ao en el derecho antiguo y de tres aos desde la poca de Justiniano. En las antiguas costumbres germnicas y en el antiguo derecho francs, el propietario de cosa mueble robada o perdida tena acciones especiales. Durante los siglos XIV y XV, se produjo una evolucin, ya que en Francia se llega a consagrar como un principio general la admisin de la accin reivindicatoria respecto de las cosas muebles. Durante los siglos XVII y XVIII se produjo contra ella una fuerte reaccin, por dos caminos: Procurando restringir el plazo de duracin de la accin; Se suprimi en absoluto la reivindicacin contra terceros de buena fe en los casos en que el propietario haba confiado la cosa a otra persona y sta haba irregularmente dispuesto de ella, dndose en este caso lo que se llama abuso de confianza. El CC. Francs consagr que en materia de muebles, aquel que ha perdido o a quien ha sido robada una cosa mueble puede reivindicar durante tres aos contra aquel en manos de quien se encuentre. El cdigo civil alemn, establece que para transferir la propiedad de una cosa mueble es necesario que el propietario haga la tradicin de la cosa al adquiriente y que haya de ambas partes acuerdo de voluntades para operar la transferencia. Alcance del art. 2412. La ley distingue segn la cosa haya sido robada o perdida o el dueo se haya desprendido voluntariamente de ella. 1. Casos en que el propietario se haya desprendido voluntariamente de la cosa: contra el depositario, prestatario o locatario, el poseedor conserva no solamente una accin personal para reclamar su restitucin, sino tambin una accin de reivindicacin. La presuncin de propiedad no puede ser invocada por la persona que se encuentra en virtud de un contrato, o de un acto lcito o ilcito, obligado a la restitucin de la cosa (art. 2414). 2. Casos en que la cosa haya sido robada o perdida por el propietario: la accin de reivindicacin es admisible, a menos en principio, contra todo poseedor de ella, aun tratndose de un poseedor de buena fe.Fundamentos del art. 2412: teoras: De la prescripcin instantnea: sostiene que la regla del 2412 se funda en una prescripcin adquisitiva instantnea. Se le critica a esta teora que la prescripcin supone siempre un transcurso de tiempo ms o menos largo. De la adquisicin legal: es la ley la que hace que la adquisicin de buena fe de quien se encuentra n posesin de la cosa adquiera la propiedad de ella y pueda repeler cualquier accin de reivindicacin del antiguo propietario. De la presuncin de la propiedad: la posesin de buena fe de cosa mueble crea a favor del poseedor la presuncin de tener la propiedad de ella. Ordinariamente las cosas muebles se encuentran en posesin de sus verdaderos propietarios. Carcter de la presuncin legal: est discutido: Salvat sostiene que es iuris et de iure, porque la ley ha querido mantener la seguridad de las transacciones de cosas muebles; adems, porque el mismo art. 2412 crea el poder de repeler cualquier accin de reivindicacin si la cosa no fuere robada o perdida.

10

La jurisprudencia establece que es una presuncin iuris tantum, porque est subordinada a que la posesin se ejerza de buena fe y con animus domini, extremos stos que se presumen iuris tantum, por lo que pueden ser objeto de prueba en contrario. Cosas a las cuales se aplica. Abarca los objetos materiales susceptibles de valor y que puedan trasladarse de un lugar al otro. Segn el art. 2415, no puede invocarse el art. 2412 respecto de las cosas muebles del Estado General, o de los Estados particulares, ni respecto de las cosas accesorias de un inmueble reivindicado. Semovientes. Las disposiciones contenidas en el Cdigo Civil sobre cosas muebles, han sido dictadas para todas ellas, sea que se muevan por s mismas (semovientes o animales), sea que se muevas por una fuerza externa. Entonces, el art. 2412 se aplica a los semovientes. Pero tratndose de ganado, la cuestin se complica. Las legislaciones rurales provinciales han establecido que la propiedad de los ganados se justifica con las marcas y seales, lo que hizo que sea cuestionada la constitucionalidad de este requisito, porque contrara las disposiciones de una ley nacional (art. 2412). De los intentos de concordar el cdigo Civil y las normas provinciales, se destaca la teora de Bibiloni y Lafaille, para quienes no cabra la buena fe del poseedor de un animal con marca o seal ajena, por la imprudencia que ello implicara, negligencia que excluira la buena fe. La presuncin de propiedad del art. 2412 prevalece sobre las disposiciones de los cdigos rurales que establecen que las marcas y seales del ganado son atributivas de propiedad. stas solo pueden crear una presuncin iuris tantum de propiedad a favor de su titular. Pero para que se presuma la buena fe de la posesin de semovientes, stos no deben llevar marca o signos correspondientes a otros dueos, si adems se carece de los certificados pertinentes exigidos por las leyes rurales. Acciones excluidas. Las acciones de resolucin, nulidad o rescisin a que se halla sometido el precedente poseedor no pueden dirigirse contra el poseedor actual de buena fe (2413). Automotores. Son cosas muebles registrables, por lo que quedan fuera del rgimen del art. 2412. La titularidad se acredita a travs de la inscripcin en el registro Nacional de la Propiedad del Automotor. A partir de ese momento el acto produce efectos respecto de las partes y de terceros (es constitutivo) segn el decreto- ley 6.582/58. Este decreto dispone que la inscripcin de buena fe de un automotor en el Registro confiere al titular de la misma la propiedad del vehculo y el poder de repeler cualquier accin de reivindicacin, si el automotor hubiese sido hurtado o robado. O sea, que se reemplaza la tradicin por la inscripcin constitutiva. Derechos y deberes inherentes a la posesin: Cargas: Art. 2416: Son derechos y deberes inherentes a la posesin, los concernientes a los bienes, y que no gravan a una o ms personas determinadas, sino indeterminadamente al poseedor de una cosa determinada. Art. 2417: Es obligacin inherente a la posesin de cosas muebles, la exhibicin de ellas ante el juez, en la forma que lo dispongan las leyes de procedimientos judiciales, cuando fuese pedida por otro que tenga inters en la cosa, fundado sobre un derecho Art 2418: EL que tuviere posesin de cosas inmuebles, tendr para con sus vecinos o terceros, las obligaciones impuestas en el ttulo VI de este Libro(De las Restricciones y lmites al Dominio). Art. 2419: Son tambin obligaciones inherentes a la posesin de las cosas inmuebles, las servidumbres pasivas, la hipoteca, y la restitucin de la cosa, cuando el poseedor fuese acreedor anticresista. Tambin las cargas de dar, hacer o no hacer, impuestas por el poseedor precedente al nuevo poseedor. Derechos: Art. 2420: Son derechos inherentes a la posesin, sean reales o personales, los que no competen a una o ms personas determinadas, sino indeterminadamente al poseedor de una cosa determinada. Art. 2421: Son derechos inherentes a la posesin de los inmuebles las servidumbres activas. Derechos y obligaciones del poseedor de buena fe, sucedida la reivindicacin. 1. Precio pagado por la cosa (art. 2422): Sucedida la reivindicacin de la cosa, el poseedor de buena fe non puede reclamar lo que haya pagado a su cedente por la adquisicin de ella: pero el que por un ttulo oneroso y de buena fe haya adquirido una cosa perteneciente a otro que el propietario la hubiera difcilmente recuperado en esta circunstancia, puede reclamar una indemnizacin proporcionada. 2. Frutos percibidos (Art. 2432): El poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos que correspondieran al tiempo de su posesin, pero no basta con esto, si fueron recibidos por l, cuando ya era poseedor de buena fe. 3. Frutos pendientes (art. 2426): Los frutos pendientes, naturales o civiles, pertenecen al propietario, aunque los civiles correspondiesen al tiempo de la posesin de buena fe, abonando al poseedor los gastos realizados para producirlos. 4. Gastos y mejoras (art. 2427): Los gastos necesarios o tiles sern pagados al poseedor de buena fe. Son gastos necesarios o tiles los impuestos extraordinarios al inmueble, las hipotecas que lo gravaban cuando entr en posesin, los dineros y materiales invertidos en mejoras necesarias o tiles que existiesen al tiempo de la restitucin de la cosa. 5. Destruccin y deterioro de la cosa (art 2431): El poseedor de buena fe no responde de la destruccin total o parcial de la cosa, ni por los deterioros de ella, aunque fuesen causados por hecho suyo, sino hasta la concurrencia del provecho que se hubiese obtenido, y slo est obligado a entregar la cosa en el estado en que se hallare. En cuanto a los objetos muebles de que hubiese dispuesto, slo est obligado a la restitucin del precio que hubiera recibido. Derechos y obligaciones del poseedor de mala fe, sucedida la reivindicacin de la cosa. 1. Precio pagado por la cosa : si el poseedor de buena fe no puede reclamar lo que l haya pagado por la adquisicin de la cosa reivindicada, menos aun podr hacerlo el poseedor de mala fe.

11

2. Frutos: El poseedor de mala fe est obligado a entregar o pagar los frutos de la cosa que hubiere percibido y los que por su culpa hubiere dejado de percibir, sacando los gastos de cultivo, cosecha o extraccin de los frutos (art. 2438). Est tambin obligado a indemnizar al propietario de los frutos civiles que habra podido producir la cosa reivindicada. 3. Gastos y mejoras: El poseedor de mala fe tiene derecho a ser indemnizado de los gastos necesarios hechos en la cosa, y puede retenerla hasta ser pagado de ellos. De este beneficio no goza quien hubiera hurtado la cosa (2440). El poseedor de mala fe puede repetir las mejoras tiles que hayan aumentado el valor de la cosa hasta la concurrencia del mayor valor existente (2441). 4. Destruccin o deterioro: El poseedor de mala fe responde de la ruina o deterioro de la cosa, aunque hubiese ocurrido por caso fortuito, si la cosa no hubiese de haber perecido, deteriorndose igualmente, estando en poder del propietario (2435). SIMPLE TENENCIA. Concepto: El que tiene efectivamente la cosa, pero reconociendo en otro la propiedad, es simple tenedor de la cosa, y representante de la posesin del propietario, aunque la ocupacin de la cosa repose sobre un derecho (2352). La simple tenencia de las cosas por voluntad del poseedor, o del simple tenedor, slo se adquiere por la tradicin, bastando la entrega de la cosa, sin necesidad de formalidad alguna (2460). Cuando alguno por s o por otro se hallare en la posibilidad de ejercer actos de dominio sobre alguna cosa, pero slo con la intencin de poseer en nombre de otro, ser tambin simple tenedor de la cosa (2461). Clasificacin: Tenencia absoluta: es la que se presenta con carcter autnomo, sin vnculo alguno con la posesin, que por hiptesis no existe, ya que se trata de cosas insusceptibles de ser posedas, porque estn fuera del comercio 2; o sea, que no existe poseedor a quien el tenedor represente, porque la cosa no admite ser objeto de posesin. El ejemplo tpico son las cosas del dominio pblico del Estado. Tenencia relativa: aparece cuando existe un poseedor cuya posesin el tenedor representa. Es la tenencia de la que se ocupa nuestro cdigo. Se subclasifica en: a. Interesada: Cuando el tenedor tiene inters personal en conservar la cosa para l mismo, porque saca algn provecho para s de la cosa. Ej., el locatario, el comodatario. b. Desinteresada: aparece cuando el tenedor, careciendo del derecho de usar y gozar de la cosa, no tiene inters en la tenencia. El cdigo los tipifica como los que son poseedores en nombre de otro, sin derecho a tener la cosa, como el depositario, el mandatario o cualquier representante. Enumeracin legal de los casos de tenencia (art. 2462):3 1. Los que poseyeran en nombre de otro, aunque con derecho personal a tener la cosa, como el locatario o comodatario; 2. Los que poseyeran en nombre de otro sin derecho a tener la cosa, como el depositario, el mandatario o cualquier representante; 3. El que transmiti la propiedad de la cosa y se constituy poseedor a nombre del adquirente; 4. El que continu en poseer la cosa despus de haber cesado el derecho de poseerla, como el usufructuario, acabado el usufructo, o el acreedor anticresista; 5. El que contine en poseer la cosa despus de la sentencia que anulase su ttulo, o que le negase el derecho de poseerla; 6. El que continuase en poseer la cosa despus de reconocer que la posesin o el derecho de poseerla pertenece a otro. Los servidores de la posesin. No hay que confundirlos con los tenedores: stos ejercen su derecho en forma autnoma; si bien se ajusta a los trminos de su relacin contractual con el poseedor, no tiene que obedecer rdenes del poseedor. Lo que caracteriza al servidor de la posesin es precisamente esa relacin de subordinacin con respecto al poseedor, o sea que hay entre ambos una relacin de dependencia. Son ejemplos, los administradores de los bienes de un tercero, las personas de servicio, los huspedes. El art 2490 excluye de la proteccin posesoria, al que es tenedor en inters ajeno o en razn de una relacin de dependencia, de hospedaje u hospitalidad. Adquisicin, conservacin y prdida. En cuanto a la conservacin y prdida de la tenencia, la ley no contiene disposicin alguna, pero es indudable que ella subsiste mientras la detencin material contina y que, en consecuencia, ella se pierde cuando esa detencin cesa, sea por un acto de voluntad del tenedor, o por un acto de desposesin. Efectos. La tenencia no produce ninguno de los efectos de la posesin: no da lugar a la adquisicin por prescripcin ni engendra a favor del tenedor de una cosa mueble la presuncin de la propiedad. Tampoco autoriza al ejercicio de las acciones posesorias. Sin embargo, autoriza a la defensa privada y tambin el empleo de la accin de despojo. Derechos y obligaciones del tenedor. El simple tenedor de la cosa est obligado a conservarla, respondiendo de su culpa, conforme fuese la causa que le dio la tenencia de la cosa (2463). Debe nombrar al poseedor a cuyo nombre posee, si fuere demandado por un tercero por razn de la cosa, bajo pena de no poder hacer responsable por la eviccin al poseedor a cuyo nombre posee (2464). Debe restituir la cosa al poseedor a cuyo nombre posee, o a su representante, luego de que la restitucin le sea exigida conforme a la causa que lo hizo tenedor de la cosa (2465). La restitucin de la cosa debe ser hecha al poseedor de quien el simple tenedor la recibi, aunque haya otros que la pretendan, pero con citacin de stos (2476). Si para conservar la cosa hubiese hecho gastos o mejoras necesarias, tendr derecho para retenerla hasta ser indemnizado por el poseedor (2466). El tenedor de un inmueble est sometido tambin a someterse a todas las restricciones y lmites del dominio que se refieren particularmente a las molestias ocasionadas a los vecinos.
2 3

Conf., Mariani de Vidal, Marina- Tratado de derechos Reales T.1 P. 189. Esta enumeracin es meramente enunciativa; no excluye otros supuestos de tenencia.

12

ACCIONES POSESORIAS. Definicin. Segn Maynz, son aquellas que tienen por fundamento la posesin y por fin protegerla. Esta proteccin de la posesin existe en las dos situaciones que pueden presentarse: a) prdida de la posesin; la proteccin posesoria tiene en este caso por objeto la restitucin de ella; b) Simple turbacin: la proteccin se realiza entonces con el objeto de conservarla o mantenerla. La posesin y la justicia privada. 2468. Un ttulo vlido no da sino un derecho a la posesin de la cosa, y no la posesin misma. El que no tiene sino un derecho a la posesin no puede, en caso de oposicin, tomar la posesin de la cosa: debe demandarla por las vas legales (acciones personales derivadas del acto jurdico, y el interdicto de adquirir). Acciones personales derivadas del acto jurdico . Toda persona que tenga un ttulo que le de derecho a la posesin de una cosa, pero que carece de sta, puede, para obtenerla, recurrir en primer lugar a las acciones personales que nacen del acto jurdico que le confiere el derecho a la posesin. Por ejemplo, en el caso del contrato de compraventa, el comprador tiene accin para exigir del vendedor la entrega de la cosa comprada. Para el caso de que no pudiera ejercerse, puede recurrirse al interdicto de adquirir. Interdicto de adquirir. No es una accin posesoria en sentido propio, porque no tiende a defender la posesin ni se basa en el solo hecho de poseer, sino que a diferencia de todas las dems acciones e interdictos posesorios, hay que demostrar el ttulo o derecho a la posesin. El interdicto de adquirir est previsto en el Cdigo procesal, que dispone: Art. 607: Para que proceda el interdicto de adquirir se requerir: 1) que quien lo intente presente ttulo suficiente para adquirir la posesin o la tenencia con arreglo a derecho; 2) que nadie tenga ttulo de dueo o usufructuario de la cosa que constituye el objeto del interdicto; 3) que nadie sea poseedor o tenedor de la misma cosa. Art. 608: Promovido el interdicto, el juez examinar el ttulo y requerir informe sobre las condiciones de dominio. Si lo hallare suficiente, otorgara la posesin o la tenencia, sin perjuicio de mejor derecho, y dispondr la inscripcin del ttulo, si correspondiere. Si otra persona tambin tuviere el ttulo o poseyere el bien, la cuestin deber sustanciarse en juicio ordinario o sumario, segn lo determine el juez atendiendo a la naturaleza y complejidad del asunto. Cuando alguien ejerciera la tenencia de la cosa, la demanda contra el se sustanciara por el trmite del juicio sumarsimo. Si el ttulo que presenta el actor para adquirir la posesin o la tenencia deriva del que invoca el oponente para resistirla, el juez dispondr que la controversia tramite por juicio sumario o sumarsimo, atendiendo a las circunstancias del caso. Art. 609: Presentada la demanda, podr decretarse la anotacin de litis en el registro de la propiedad, si los ttulos acompaados y los antecedentes aportados justificaren esa medida precautoria. Prohibicin de turbar la posesin. 2469. La posesin, cualquiera sea su naturaleza, y la tenencia, no pueden ser turbadas arbitrariamente. Si ello ocurriere, el afectado tendr accin judicial para ser mantenido en ellas, la que tramitar sumariamente en la forma que determinen las leyes procesales. Defensa privada de la posesin. 2470. El hecho de la posesin da el derecho de protegerse en la posesin propia, y repulsar la fuerza con el empleo de una fuerza suficiente, en los casos en que los auxilios de la justicia llegaran demasiado tarde; y el que fuese desposedo podr recobrarla de propia autoridad sin intervalo de tiempo, con tal que no exceda los lmites de la propia defensa. Reglas comunes a todas las acciones posesorias. Objeto. Es obtener la restitucin o manutencin de la cosa (2487). Quines pueden entablarlas. 2490. Corresponde la accin de despojo a todo poseedor o tenedor, aun vicioso, sin obligacin de producir ttulo alguno contra el despojante, sucesores y cmplices, aunque fuere dueo del bien. Segn Borda, los requisitos de anualidad y falta de vicios han quedado tcitamente derogados despus de la reforma de la ley 17.711 (recordemos el art. 2469). Tambin habra quedado tcitamente derogada la disposicin del art. 2480 (La posesin para dar derecho a las acciones posesorias no debe ser precaria, sino a ttulo de propietario). Consecuentemente, tendran la accin: Los copropietarios, sin necesidad del concurso de los otros copropietarios (2489); El usufructuario (2876); El usuario y el titular del derecho de habitacin (2950); El acreedor anticresista (3239); El prendario (3205); El titular de heredades dominantes (3034); El titular del derecho de retencin (3944). En cambio, carecen de la accin de despojo los llamados sirvientes de la posesin: Exceptase... a quien es tenedor en inters ajeno o en razn de una relacin de dependencia, hospedaje u hospitalidad (2490, in fine). Contra quin se dan las acciones. Segn el citad artculo 2490, se dan contra el despojante, sucesores y cmplices, aunque fuere dueo del bien. En relacin a los sucesores, el artculo siguiente dispone que el desposedo tendr accin para exigir el reintegro contra el autor de la desposesin y sus sucesores universales y contra los sucesores particulares de mala fe.4

Hay que recalcar que segn Borda, las disposiciones relativas a la accin de despojo deben aplicarse a las demas acciones posesorias como regla general.

13

Aun los subadquirentes de buena fe pueden ser alcanzados por la accin posesoria si se trata de sucesores universales, o si siendo sucesores particulares se trata de muebles robados o perdidos (2488. Las cosas muebles pueden ser objeto de acciones posesorias, salvo contra el sucesor particular poseedor de buena fe de cosas que no sean robadas o perdidas.) Cosas que dan lugar a ellas. Tanto los muebles como los inmuebles dan lugar a las acciones posesorias. Pero este principio no es absoluto: Cuando se trata de inmuebles por su carcter representativo, es preciso que se trate de cosas que estn en el comercio; las acciones administrativas no proceden, en principio, contra el Estado respecto de los bienes dependientes del dominio pblico. Las cosas muebles pueden ser objeto de acciones posesorias, salvo contra el sucesor particular poseedor de buena fe de cosas que no sean robadas o perdidas. Condiciones que debe reunir la posesin. 1. Anualidad: 2473. El poseedor de la cosa no puede entablar acciones posesorias, si su posesin no tuviere a lo menos, el tiempo de un ao sin los vicios de ser precaria, violenta o clandestina. La buena fe no es requerida para las acciones posesorias. 2. Que la posesin anual sea continua y no interrumpida : 2481. La posesin anual para dar derecho a las acciones posesorias, debe ser continua y no interrumpida. Continua, o sea, sin intermitencias o lagunas; en cuanto a la interrupcin, la misma puede suceder: por la privacin del goce de la cosa (interrupcin natural); o por la interposicin de demanda judicial o reconocimiento de parte del poseedor (civil). 3. Que no sea viciosa: 2473. El poseedor de la cosa no puede entablar acciones posesorias, si su posesin no tuviere a lo menos, el tiempo de un ao sin los vicios de ser precaria, violenta o clandestina. 2478. Para que la posesin d acciones posesorias, debe haber sido adquirida sin violencia; y aunque no haya sido violenta en su principio, no haber sido turbada durante el ao en que se adquiri por violencias reiteradas. 2479. Para que la posesin d lugar a las acciones posesorias debe ser pblica. 2480. La posesin para dar derecho a las acciones posesorias no debe ser precaria, sino a ttulo de propietario. Prueba. El que entabla la accin posesoria est obligado a probar los diversos hechos en que se apoya, es decir, la existencia o la tenencia que invoca y los actos turbatorios de los cuales se queja, sean ellos de simple turbacin o de despojo. El actor no slo debe justificar la existencia de la posesin, sino tambin que ella rene todas las condiciones exigidas por la ley para cada clase de accin. Si la prueba producida suscita dudas, la cuestin se resuelve de la siguiente manera: 2471. Siendo dudoso el ltimo estado de la posesin entre el que se dice poseedor y el que pretende despojarlo o turbarlo en la posesin, se juzga que la tiene el que probare una posesin ms antigua. Si no constase cual fuera ms antigua, juzgase que posea el que tuviese derecho de poseer, o mejor derecho de poseer. 2472. Fuera del caso anterior, la posesin nada tiene de comn con el derecho de poseer, y ser intil la prueba en las acciones posesorias del derecho de poseer por parte del demandante o demandado. Juicio posesorio y petitorio. 2482. El que tuviere derecho de poseer y fuere turbado o despojado en su posesin, puede intentar la accin real que le competa, o servirse de las acciones posesorias, pero no podr acumular el petitorio y el posesorio. Si intentase accin real, perder el derecho a intentar las acciones posesorias; pero si usase de las acciones posesorias podr usar despus de la accin real. No se permite acumular el posesorio y el petitorio, porque teniendo el primero efectos ms vastos, que incluyen a la posesin, sera intil la acumulacin. 2484. Establecido el juicio posesorio, el petitorio no puede tener lugar, antes que la instancia posesoria haya terminado. 2485. El demandante en el juicio petitorio no puede usar de acciones posesorias por turbaciones en la posesin, anteriores a la introduccin de la demanda; pero el demandado puede usar de acciones por perturbaciones en la posesin anteriores a la demanda. 2486. El demandado vencido en el posesorio, no puede comenzar el juicio petitorio, sino despus de haber satisfecho plenamente las condenaciones pronunciadas contra l. Valor de las sentencias en el juicio posesorio: el fallo dictado en el posesorio no hace cosa juzgada sobre el petitorio; pero las conclusiones del primero en cuanto a hechos y situaciones jurdicas propios de l, como la referente a la posesin invocada por ambas partes, deben considerarse vlidas y eficaces en el petitorio, especialmente si sus constancias fueron incorporadas como prueba a ste. Acciones conservatorias de la posesin. A. Accin de manutencin. Existen en el cdigo dos categoras de acciones de manutencin: 1. Accin posesoria de manutencin: 2487: Las acciones posesorias tienen por objeto obtener la restitucin o manutencin de la cosa. 2495: La accin de manutencin en la posesin compete al poseedor de un inmueble, turbado en la posesin, con tal que sta no sea viciosa respecto del demandado; 2496: Slo habr turbacin en la posesin, cuando contra la voluntad del poseedor del inmueble, alguien ejerciere, con intencin de poseer, actos de posesin de los que no resultase una exclusin absoluta del poseedor. 2. Accin policial de manutencin, introducida con la reforma de la ley 17.711, que surge del art. 2469: La posesin, cualquiera sea su naturaleza, y la tenencia, no pueden ser turbadas arbitrariamente. Si ello ocurriere, el afectado tendr accin judicial para ser mantenido en ellas, la que tramitar sumariamente en la forma que determinen las leyes procesales. Esta accin se concede a todos los poseedores, aun viciosos, y al tenedor, sin otra exigencia que el acto de turbacin. B. Accin de obra nueva. Obra nueva es toda la que se comenzara a hacer en las condiciones que tipifica la ley, y da origen a esta defensa, que tiene por finalidad que la obra se suspenda durante el juicio, y concluido ste, se mande deshacer lo hecho.

14

2498. Si la turbacin en la posesin consistiese en obra nueva, que se comenzara a hacer en terrenos e inmuebles del poseedor, o en destruccin de las obras existentes, la accin posesoria ser juzgada como accin de despojo. 2499. Habr turbacin de la posesin, cuando por una obra nueva que se comenzara a hacer en inmuebles que no fuesen del poseedor, sean de la clase que fueren, la posesin de ste sufriere un menoscabo que cediese en beneficio del que ejecuta la obra nueva. 2500. La accin posesoria en tal caso tiene el objeto de que la obra se suspenda durante el juicio, y que a su terminacin se mande deshacer lo hecho. Si la obra estuviese terminada, o estuviere muy avanzada, ya no sera procedente la accin de obra nueva, sino las comunes, instituidas como remedios para la desposesin o el despojo. Respecto de la obra nueva, pueden presentarse dos situaciones: a. La obra nueva puede haberse comenzado a hacer en terrenos del poseedor. En tal caso, la accin ser juzgada como de despojo. Para algunos autores, slo los poseedores anuales no viciosos podran hacer uso de esta defensa, adems la ley habla de poseedor. Para otros, en cambio, le son aplicables las reglas de la accin de despojo en cuanto a la legitimacin activa, o sea que correspondera la accin tambin al tenedor. b. La obra nueva puede haberse comenzado a hacer en terrenos que no son del poseedor . En tal caso, el art. 2499 considera que existir turbacin de la posesin cuando ella sufriere un menoscabo que cediese en beneficio del que ejecuta la obra nueva. C. Accin de dao temido. Agregado al art. 2499 por la ley 17.711: Quien tema que de un edificio o de otra cosa derive un dao a sus bienes, puede denunciar ese hecho al juez a fin de que se adopten las oportunas medidas cautelares. Considerando el dao temido como un supuesto de turbacin de la posesin, podran denunciarlo los poseedores legtimos o ilegtimos, aunque fueran viciosos, y aun los tenedores. Esta accin tambin est contemplada en el Cdigo Procesal: Artculo 623 bis: Quien tema que de un edificio o de otra cosa derive un dao grave e inminente a sus bienes, puede solicitar al juez las medidas de seguridad adecuadas, si no mediare anterior intervencin de autoridad administrativa por el mismo motivo. Recibida la denuncia el juez se constituir en el lugar y si comprobare la existencia de grave riesgo, urgencia en removerlo y termo de dao serio en inminente, podr disponer las medidas encaminadas a hacer cesar el peligro. Si la urgencia no fuere manifiesta requerir la sumaria informacin que permitiere verificar, con citacin de las partes y designacin de perito, la procedencia del pedido. La intervencin simultnea o ulterior de la autoridad administrativa determinara la clausura del procedimiento y el archivo del expediente. Las resoluciones que se dicten sern inapelables. En su caso, podrn imponerse sanciones conminatorias. Acciones para recobrar la posesin. A. Accin de recobrar. 2487. Las acciones posesorias tienen por objeto obtener la restitucin o manutencin de la cosa. Existen cuatro teoras que tratan de establecer cuantas acciones para recuperar la posesin existen en el Cdigo: 1. Existe una sola accin de recuperar, que es la accin de despojo y se otorga exclusivamente al poseedor anual no vicioso. 2. Se le otorga exclusivamente a los poseedores, pero sin exigir los requisitos del art. 2473. (El poseedor de la cosa no puede entablar acciones posesorias, si su posesin no tuviere a lo menos, el tiempo de un ao sin los vicios de ser precaria, violenta o clandestina. La buena fe no es requerida para las acciones posesorias.). 3. Hay dos acciones para recuperar la posesin: una, la mencionada por el art. 2487 (accin de recuperar) y otra, la que reglamenta en los art. 2490 a 2494 (accin de despojo). 4. Slo existe la accin de despojo. El art. 2487 slo determina el objeto de las acciones posesorias. 5 Naturaleza. En la accin de recuperar se discute la posesin misma. La accin de despojo, ms que una accin posesoria propiamente dicha, es una medida de carcter policial, cuya finalidad inmediata es impedir que se altere el orden establecido, evitando que las partes se hagan justicia por mano propia. ACCIN DE RECOBRAR LA POSESIN : Tambin llamada de restitucin, tiene por objeto hacer restituir al poseedor de una cosa la posesin perdida, surge del art. 2469 y requiere que la intente el poseedor anual no vicioso. Tiene efectos reipersecutorios o reales. ACCIN DE DESPOJO: 2490. Corresponde la accin de despojo a todo poseedor o tenedor, aun vicioso, sin obligacin de producir ttulo alguno contra el despojante, sucesores y cmplices, aunque fuere dueo del bien. Exceptase de esta disposicin a quien es tenedor en inters ajeno o en razn de una relacin de dependencia, hospedaje u hospitalidad. 2491. El desposedo tendr accin para exigir el reintegro contra el autor de la desposesin y sus sucesores universales y contra los sucesores particulares de mala fe. 2492. No compete la accin de despojo al poseedor de inmuebles que perdiera la posesin de ellos, por otros medios que no sean despojo; aunque la perdiere por violencia cometida en el contrato o en la tradicin. 2493. La accin de despojo dura slo un ao desde el da del despojo hecho al poseedor, o desde el da que pudo saber el despojo hecho al que posea por l.
5

Segn Borda, hay solamente una accin para recuperar la posesin, y es la de despojo. La accin de recobrar la posesin desapareci de la prctica judicial, borrada por la accin de despojo. Esto, porque habiendo una accin que permite recuperar la posesin sin exigir los requisitos de anualidad y falta de vicios, nadie optaba por la otra. Despus de la reforma, la discusin ha perdido sentido: al equipararse el tenedor al poseedor en cuanto al ejercicio de las acciones posesorias, ha desaparecido todo vestigio de distincin entre la accin de recobrar la posesin y la de despojo.

15

2494. El demandante debe probar su posesin, el despojo y el tiempo en que el demandado lo cometi. Juzgada la accin, el demandado debe ser condenado a restituir el inmueble con todos sus accesorios, con indemnizacin al poseedor de todas las prdidas e intereses y de los gastos causados en el juicio, hasta la total ejecucin de las sentencias. Esta accin corresponde tambin al tenedor, ya que al referirse al poseedor aun no vicioso, se incluye a ste, que sera un poseedor con el vicio de precariedad. Se da slo contra el despojante, sus herederos y terceros de mala fe que recibieron la cosa directamente del despojante (no tiene efectos reipersecutorios). DOMINIO Propiedad y dominio: El cdigo Civil utiliza en principio indistintamente ambos vocablos, pero tambin emplea el primero como sinnimo de derecho real y aun de derecho patrimonial. En el derecho romano clsico, el concepto de dominium era muy amplio: se lo usaba casi como sinnimo de ius, expresando una idea de seoro sobre lo suyo que tiene el dominus, sean cosas o derechos. La expresin propiedad aparece con la influencia griega para indicar la pertenencia absoluta y exclusiva de la cosa al titular del derecho, para distinguirla de los dems seoros que carecan de estos atributos. En cambio en el derecho moderno, la relacin se ha invertido: propiedad es el trmino genrico, y dominio el especfico. Fundamentos de la propiedad: Segn Salvat, existen tres sistemas que justifican la propiedad. 1. El que considera a la propiedad como complemento de la libertad. Se ha objetado que si as fuera, ello conducira a reconocer que todo ser humano debe ser propietario, lo que no se da en la prctica. 2. El sistema que considera a la ocupacin como fundamento de la propiedad. Sin embargo, sta constituye slo un modo de adquisicin de la propiedad, y por lo tanto supone su existencia y reglamentacin anterior. 3. El sistema que considera el trabajo como la fuente y base de la propiedad. Pero en el orden econmico, el trabajo no siempre tiene la propiedad de la cosa producida como compensacin de l, sino ms bien el salario. Definicin del dominio. Art. 2506: ES EL DERECHO REAL EN VIRTUD DEL CUAL UNA COSA SE HALLA SOMETIDA A LA VOLUNTAD Y ACCIN DE UNA PERSONA. Es el ms amplio derecho de seoro que puede tenerse sobre una cosa, el derecho real que concede mayor cantidad de facultades que es posible tener sobre su objeto. Es la reunin de todos los derechos posibles sobre una cosa: esto se concreta en los tres ius del derecho romano: utendi (derecho de uso), fruendi (de goce) y abutendi (derecho de disposicin). Clases de dominio. Art. 2507. Pleno o perfecto: cuando es perpetuo y la cosa no est gravada con ningn derecho real hacia otras personas; Imperfecto: aqu aparecen aminorados ciertos caracteres de la propiedad, como la perpetuidad (dominio fiduciario y dominio revocable) y la absolutez (dominio desmembrado): Dominio fiduciario: existe cuando el titular ha recibido un bien, determinado singularmente, de una persona, con el fin de que al trmino de un cierto plazo o al cumplimiento de determinada condicin (resolutoria) lo transmita a su vez a un tercero (fideicomisario)- Art. 2662. Dominio revocable: es aquel que se tiene sujeto a una condicin o plazo resolutorios. La cosa no pasa a un tercero, sino que vuelve a manos del transmitente. Dominio desmembrado: seda cuando su titular ha constituido un derecho real de disfrute o de garanta a favor de otro sobre su propia cosa. Las cosas del dominio del Estado tambin pueden clasificarse en: Cosas del dominio pblico del Estado: (2340) Son las que estn destinadas al uso directo y general de los habitantes, o estn afectadas a un fin de utilidad o comodidad comn y pertenecen en propiedad al ente pblico. Son inenajenables, inembargables e imprescriptibles. Tampoco pueden constituirse sobre ellos derechos reales a favor de terceros que importan un principio de enajenacin. Las cosas del dominio pblico del Estado se subclasifican en: Dominio pblico natural: est integrado por los bienes a los que la ley declara del dominio pblico tal como los presenta la naturaleza, sin que sea necesario acto alguno de creacin por parte del Estado; por Ej., el Mar Territorial. Dominio pblico artificial: est constituido por aquellos bienes que la ley declara del dominio pblico, pero que para su existencia dependen de una creacin del Estado, por ej., una calle o un camino. Cosas del dominio privado del Estado: Son las que estn en el comercio jurdico, por ello son enajenables (previa autorizacin), embargables y prescriptibles. Para que un bien integre la categora de pblico, es necesario que una ley nacional as lo declare. Afectar es consagrar un bien del dominio pblico al uso pblico, ponerlo en funcionamiento como tal. Desafectar es sustraer ese mismo bien pblico de su destino al uso pblico. Mientras que en el dominio pblico natural la determinacin de su condicin jurdica por la ley constituye al mismo tiempo su afectacin al uso pblico; en el dominio pblico artificial es menester la determinacin de su condicin jurdica por la ley nacional ms la creacin del bien por la administracin, que lo destina al uso pblico. Es decir, que su afectacin o consagracin al uso pblico se realiza por un acto distinto al de su calificacin como bien del dominio pblico. Si bien la determinacin de los bienes que han de integrar el dominio pblico corresponde al Congreso Nacional, ese dominio pertenece a las provincias o a la Nacin, segn la ubicacin de los bienes. La jurisdiccin sobre dichos bienes ser nacional slo en cuanto se relacione con la navegacin y el comercio internacional e interprovincial y la defensa nacional y provincial relativamente a las dems materias. Caracteres del derecho de propiedad:

16

1) Absoluto: aqu el trmino no est utilizado en el sentido de oponible erga omnes, pues desde ese punto de vista todos los derechos reales lo son, sino en el sentido de que el dominio es el derecho real que otorga a su titular la mayor cantidad de facultades posibles sobre una cosa, lo cual no impide la existencia de restricciones. 2) Exclusivo: dos personas no pueden tener exclusivamente el dominio de una cosa (art. 2508); 3) Perpetuo: el derecho de dominio no requiere que se lo ejercite para conservarlo, es decir, no se extingue por el no uso. De estos tres caracteres, el nico que sera esencial sera la exclusividad, ya que de no existir el derecho no sera dominio, sino condominio. Los otros dos son naturales, es decir que pueden faltar tanto la absolutez por ejemplo en el caso del dominio desmembrado-, como la perpetuidad ej., el dominio revocable-, sin que por ello desaparezca el dominio, que en estas hiptesis sera imperfecto. Facultades del propietario. El propietario puede usar, gozar y disponer de la cosa, servirse de ella, poseerla. Antes de la reforma de la ley 17.711, el art. 2513 lo facultaba a desnaturalizarla, degradarla o destruirla, prohibir que otro se sirviera o percibiera sus frutos. A partir de la Reforma, se sustituy el art. 2513 por el siguiente: Es inherente a la propiedad el derecho de poseer la cosa, de disponer de ella, usarla y gozarla conforme a un ejercicio regular. Art. 2514: El ejercicio de estas facultades no puede ser restringido, en tanto no fuere abusivo, aunque privare a terceros de ventajas o comodidades. Este tema se vincula necesariamente con el del abuso del derecho (art. 1071), norma que permite al juez, aun en el caso de que se haya adecuado una conducta a una norma legal, desconocer el derecho emanado de ella por considerar que se lo ha ejercido abusivamente. Dice el nuevo art. 1071: El ejercicio regular de un derecho o el cumplimiento de una obligacin legal no pueden constituir como ilcito ningn acto. La ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos. Se considerar tal al que contrare los fines que aqulla tuvo en mira al reconocerlos o al que contrare los lmites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas costumbres. Segn el art. 2515, las facultades del propietario son amplsimas: tanto en los actos de administracin como en los de disposicin. Esta norma hace una enumeracin no taxativa de los actos jurdicos que el propietario puede realizar con su cosa: alquilarla, enajenarla a ttulo oneroso o gratuito, gravarla con derechos reales a favor de terceros o aun abandonarla. Amparo constitucional de la inviolabilidad de la propiedad: La constitucin protege la propiedad fundamentalmente en los artculos 14 (que garantiza a todos los habitantes, conforme a las leyes que reglamentan su ejercicio, el derecho de usar y disponer de la propiedad), y el 17 (que consagra su inviolabilidad, prohbe la confiscacin, exige que la privacin slo derive de una sentencia fundada en ley y que la expropiacin por causa de utilidad pblica deba ser calificada por ley y previamente indemnizada). En Ercolano c/ Lanteri de Renshaw s/ consignacin, la Corte Suprema dispuso que Ni el derecho de usar y disponer de la propiedad, ni ningn otro derecho reconocido por la constitucin, reviste el carcter de absoluto Reglamentar un derecho es limitarlo, es hacerlo compatible con los derechos de los dems. Extensin del derecho de propiedad. El problema de la extensin del dominio se plantea slo en relacin a los inmuebles, pues las cosas muebles son en su totalidad pertenecientes al dueo. Entonces Hasta dnde se extiende la propiedad de los inmuebles? Art. 2518: La propiedad del suelo se extiende a toda su profundidad, y al espacio areo sobre el suelo, en lneas perpendiculares. Espacio areo: el propietario es dueo exclusivo del espacio areo: puede extender en l sus construcciones, aunque quiten al vecino la luz, las vistas u otras ventajas: y puede tambin demandar la demolicin de las obras del vecino que a cualquier altura avancen sobre ese espacio. Subsuelo: La propiedad se extiende a toda profundidad; comprende todos los objetos que se encuentran bajo el suelo, como los tesoros y las minas, salvo las modificaciones dispuestas por las leyes especiales sobre ambos objetos. Las minas pertenecen al dominio nacional (Cdigo de Minera) Las aguas subterrneas de uso de inters general pertenecen al Estado, sin perjuicio del ejercicio regular del derecho del dueo del fundo de extraer las aguas subterrneas en la medida de su inters y con sujecin a la reglamentacin (Reforma ley 17.711). Las ruinas y yacimientos arqueolgicos y paleontolgicos de inters cientfico tambin han sido considerados luego de la reforma, como del dominio pblico del Estado (art. 2340 C.C.) Accesorios: el propietario de la cosa principal es dueo de las accesorias (2520); Frutos y productos: frutos son los que la cosa produce sin alteracin de la sustancia y productos son una porcin desprendida de la sustancia misma de la cosa. Los frutos naturales e industriales y las producciones orgnicas de la cosa (productos) no son accesorios de la cosa, sino que forman un todo con ella (2329). En cambio, los frutos civiles son cosas accesorias. Al propietario le corresponden los frutos de cualquier clase como los productos, porque, o forman parte de la cosa, o son accesorios de ella. Garantas del derecho de propiedad. Modos de adquisicin del dominio. Segn el art. 2524, el dominio se adquiere: 1. Por la apropiacin; 2. Por la especificacin; 3. Por la accesin; 4. Por la tradicin; 5. Por la percepcin de frutos; 6. Por la sucesin en los derechos del propietario; 7. Por la prescripcin.-

17

Se critica a esta norma que es incompleta, pues no contempla dos modos fundamentales de adquisicin del dominio: la ley, que es la que atribuye la propiedad al poseedor de buena fe de una cosa mueble no robada ni perdida; y la expropiacin por causa de utilidad pblica. Clasificaciones: generalmente se dan las siguientes: 1) Originarios y derivados: segn que la adquisicin se realice en forma independiente (sin atencin al derecho de un antecesor), o que se reciba de un propietario anterior por medio de un acto jurdico. El inters prctico de esta distincin reside en que en la adquisicin originaria el dominio se adquiere sin limitaciones, en cambio en la derivada el derecho se adquiere con las limitaciones que el de aqul tena (3270- Nemo plus iuris). 2) A ttulo universal y a ttulo particular: segn se adquiera todo o parte de un patrimonio o cosas individuales. 3) Gratuitos u onerosos: segn se adquiera con o sin contraprestacin. Ttulo y modo: el ttulo es el antecedente (a veces indispensable) que sirve de base para la transmisin efectiva del dominio; el modo es la forma en que la transferencia se opera realmente. Por ejemplo, la transmisin de inmuebles requiere escritura pblica: ste es el ttulo, pero el dominio no se transmite efectivamente sino mediante la tradicin y la inscripcin del ttulo en el Registro de la Propiedad. En materia de cosas muebles puede o no existir ttulo independiente del modo de transmisin: cuando se venden cosas muebles valiosas, lo normal es firmar un contrato de venta (ttulo) y luego efectivizar la transmisin del dominio mediante la tradicin. Pero en el contrato de venta no es indispensable, o sea que bastara con la tradicin, en la cual en este caso se confunden ttulo y modo de transmisin. APROPIACIN: consiste en un modo de adquisicin del dominio mediante la aprehensin o toma de posesin de cosas muebles sin dueo o abandonadas por su dueo, hechas por persona capaz y con nimo de adquirir el dominio (2525). Cosas a las cuales se aplica: Deben ser cosas muebles, pues las cosas inmuebles no son susceptibles de apropiacin (nunca carecen de dueo). Caben en este modo adquisitivo, tanto las cosas sin dueo, o sea las que nunca tuvieron dueo, y las cosas abandonadas por el dueo. Son cosas abandonadas por el dueo aquellas de cuya posesin se desprende materialmente, con la idea de no continuar en el dominio de ellas. En caso de duda se presume que la cosa no ha sido abandonada por el dueo sino perdida, si es cosa de algn valor (2530). El art. 2527 contiene una enumeracin de las cosas susceptibles de apropiacin, que se corresponde con el art. 2343 (cosas susceptibles de apropiacin privada), de ello resulta que son: 1. Los peces de los mares y ros; 2. Los enjambres de abejas, si el dueo no los reclamare inmediatamente; 3. Las cosas que se hallaren en el fondo de los mares y ros; 4. Las plantas y yerbas que vegetan en las costas; 5. Los tesoros abandonados, monedas, joyas, etc., que se encuentren sepultados o escondidos, sin que hayan indicios o memorias de que alguien sea su dueo; 6. El dinero u otros objetos voluntariamente abandonados por sus dueos para que se los apropie el primer ocupante; 7. Los animales bravos o salvajes y los domesticados que recuperen su antigua libertad. Cosas excluidas: Segn el art. 2528 no son susceptibles de apropiacin: a) Los inmuebles; b) Los animales domsticos o domesticados; c) Las cosas perdidas; d) Las cosas que sin voluntad de los dueos caen al mar o a los ros o las que se arrojan para salvar las embarcaciones o los despojos del naufragio. Los casos de apropiacin legislados por el cdigo son: Caza: (2540) La caza es un medio de apropiacin cuando el animal bravo o salvaje vindose en su libertad natural, fuese tomado muerto o vivo por el cazador o hubiese caido en las trampas puestas por l. Solamente puede cazarse en terrenos propios o ajenos que no estn cercados, plantados o cultivados. Los animales que se cazaren en terrenos cercados, plantados o cultivados, sin permiso del dueo, pertenecen al propietario del terreno y el cazador est obligado a pagar el dao causado. Pesca: (2547) La pesca es tambin otra manera de apropiacin, cuando el pez fuere tomado por el pescador o hubiera cado en sus redes. Apropiacin de tesoros: (2551) Se entiende por tesoro todo objeto que no tiene dueo conocido y que est oculto o enterrado en un inmueble, sea de creacin antigua o reciente, con excepcin de los objetos que se encuentran en los sepulcros o en los lugares pblicos destinados a la sepultura de los muertos. Es prohibido buscar tesoros en predios ajenos, sin licencia del dueo, o del que lo represente, aunque los posea como simple tenedor; pero el que fuere coposeedor del predio, o poseedor imperfecto, puede buscarlos, con tal de que el predio sea restituido al estado en el que se hallaba (2552). Rgimen jurdico de las cosas perdidas: (2531) El que hallare una cosa perdida no est obligado a tomarla; pero si lo hiciere, carga mientras la tuviere en su poder con las obligaciones del depositario que recibe una recompensa por sus cuidados. Si el que hallare la cosa conoce al dueo, debe avisarle inmediatamente, y si no lo hiciere, no tiene derecho a recompensa alguna. Si no se conociese al dueo, el hallador debe entregarla al juez ms inmediato o a la polica (2534). El que hubiera hallado la cosa perdida tiene derecho a ser pagado por los gastos hechos en ella y a exigir recompensa por el hallazgo (2533). El monto puede ser el ofrecido por el dueo o en su defecto, lo regular el juez. Tambin el propietario puede exonerarse del pago de la recompensa cediendo la cosa al que la hall (2533).

18

Procedimiento: el hallador de la cosa de dueo desconocido debe entregarla al juez o a la polica, quienes pondrn avisos de treinta en treinta das. Si en el trmino de 6 meses desde el ltimo aviso no se presentare la persona que justifique su dominio, se vendern las cosas en subasta pblica y luego de deducidos los gastos de aprehensin, conservacin y recompensa debida al hallador, el remanente corresponde a la municipalidad del lugar en que se hall la cosa. Quien no diere noticia al dueo de la cosa hallada o no siguiera el procedimiento antes indicado, perder el derecho a la recompensa de los gastos que hubiese realizado. ESPECIFICACIN: es la transformacin de una cosa mueble en otra mediante el trabajo del hombre, o segn el art. 2567, cuando se hace un objeto nuevo con la materia de otro. Ej., cuando se hace vino con la uva, tela con la lana, etc. Debe considerarse que hay especificacin cuando la materia anterior se ha transformado en un objeto que tiene una individualidad econmico- social propia. En cuanto a la propiedad de la cosa nueva, el cdigo distingue dos hiptesis: Especificacin de buena fe (2570) Si la transformacin se hizo de buena fe y fuere posible reducir la cosa a su forma anterior, el dueo de la materia ser dueo de la nueva especie, pagando al transformador su trabajo; pero puede slo exigir el valor de la materia, quedando la especie de propiedad del transformador. Si no puede reducirla a su forma anterior, el dueo de ella slo tendr derecho a la indemnizacin correspondiente. Especificacin de mala fe (2569) Si la transformacin se hizo sabiendo o debiendo saber que la materia era ajena, y fuere imposible reducirla a su forma anterior, el dueo de la materia tendr derecho a ser indemnizado de todo dao, y a la accin criminal a la que hubiere lugar, si no prefiriese tener la cosa en su nueva forma, pagando al transformador el mayor valor que hubiese tomado por ella. El inters prctico de la especificacin como medio de adquisicin del dominio de una cosa mueble est notablemente reducido por los efectos del 2412. ACCESIN: La propiedad de una cosa comprende los accesorios que se encuentran en ella unidos natural o artificialmente (2520). Por consiguiente, cuando una cosa se adhiere a otra el propietario de sta adquiere el dominio de la que se ha adherido. Art. 2571: Se adquiere el dominio por accesin, cuando alguna cosa mueble o inmueble acreciere a otra por adherencia natural o artificial. El cdigo se ocupa de los siguientes casos de accesin: a) Aluvin; b) Avulsin; c) Edificacin y emigracin de animales; d) Adjuncin, mezcla y confusin. a) Aluvin: (2572) Se llama aluvin a los acrecentamientos de tierra que reciben paulatina e insensiblemente por efecto de la corriente de las aguas los terrenos ribereos. Esto es lo que se llama aluvin por acarreo, el caso tpico. Puede ocurrir tambin que el ro o corriente de agua se retire insensiblemente de una orilla hacia otra, dejando al descubierto parte del lecho, en cuyo caso el propietario de la ribera adquiere los terrenos dejados en descubierto por las aguas. Es el primer caso de aluvin por abandono, denominado alveus exsicatu. El segundo caso de aluvin por abandono no est contemplado en el cdigo, ocurre cuando las aguas el ro cambian de curso y comienzan a correr por un lecho distinto, dejando abandonado el anterior; o bien cuando se secan, dejando tambin el cauce al descubierto. En ese caso, la jurisprudencia determin que el lecho abandonado corresponde a los propietarios ribereos, a menos que el cambio de direccin sea el resultado de obras y trabajos de rellenamiento que el poder pblico ha efectuado a sus expensas, en cuyo caso el cauce pertenece al Estado. Es lo que se denomina alveus derelictus. Condiciones de la adquisicin del dominio: Debe tratarse de aguas corrientes por sus cauces naturales; Debe tratarse de tierras dejadas por ros o arroyos no navegables; si fueran navegables o costas del mar, los terrenos de aluvin pertenecen al Estado. Es indispensable que los terrenos de aluvin estn definitivamente incorporados al predio ribereo; es decir que estn adheridos a la ribera y hayan cesado de ser parte del lecho del ro. Es indispensable que los terrenos de aluvin estn unidos directamente a las propiedades ribereas y no estn separadas de ellas por una corriente de agua que haga parte del ro y que no sea intermitente. b) Avulsin: supone un hecho sbito, un desprendimiento violento provocado por las aguas que depositan la tierra en otras propiedades, ya sea inferiores o de la ribera opuesta. En principio, cuando se han producido estos desprendimientos, el dueo de la tierra conserva su dominio y puede reclamarla del propietario de esa tierra donde se ha depositado, dentro de los seis meses. Pero carece del derecho de reivindicar las tierras, arena o plantas desde que se han adherido naturalmente al terreno ribereo al que fueron a parar. La avulsin supone siempre cosas susceptibles de adherencia natural, tales como la tierra, la arena y alas plantas; pero puede ocurrir que la corriente haya trado cosas no susceptibles de adherencia natural como muebles, materiales de construccin, etc. En ese caso se aplica lo dispuesto sobre las cosas perdidas (2586). c) Emigracin de animales: (2592) Cuando los animales domesticados que gozan de su libertad emigraren y contrajeren la costumbre de vivir en otro inmueble, el dueo de ste adquiere dominio de ellos, con tal de que no se haya valido de algn artificio para atraerlos. El antiguo dueo no tendr accin alguna para reivindicarlos, ni para exigir indemnizacin alguna. Edificacin, siembra o plantacin: Todo lo sembrado, plantado o edificado en un inmueble se presume hecho por el propietario de ste y, como accesorio del inmueble, pertenecen al mismo (superficie solo sedit). Si los materiales de construccin, semillas o plantas pertenecieren al dueo del inmueble, no hay problema, pero puede suceder que: Se siembre, plante o edifique en terreno propio con semillas o materiales ajenos: (2587) en ese caso el que plant o edific adquiere la propiedad de unas u otros; pero estar obligado a pagar su valor, y si hubiera obrado de mala fe adems ser condenado

19

a pagar los daos y perjuicios, y si las hubiera, las consecuencias de la accin penal. El dueo de las semillas, plantas o materiales podr reivindicarlos, si le conviniere, si ulteriormente se separasen. Se edifique, siembre o plante de buena fe en terreno ajeno con materiales, semillas o plantas propias (2588). El dueo del terreno tendr derecho a hacer suya la obra, siembra o plantacin, previas indemnizaciones al edificante, sembrador o plantador de buena fe, sin que ste pueda destruir lo que hubiera edificado, sembrado o plantado, no consintindolo el dueo del terreno. Se edifique, siembre o plante de mala fe en terreno ajeno con materiales, semillas o plantas propias (2589). EL dueo del terreno puede pedir la demolicin de la obra y la reposicin de las cosas a su estado primitivo, a costa del edificante, sembrador o plantador, pero si quisiera conservar lo hecho, debe el mayor valor adquirido por el inmueble (caso contrario habra enriquecimiento sin causa). Si hubo mala fe de ambas partes (2590), o sea que el edificio, siembra o plantacin se hicieron a vista y ciencia del dueo del terreno y este no se opuso, se arreglarn los derechos de uno y otro segn lo dispuesto respecto al edificante de buena fe. Si al construir un edificio sobre el lote perteneciente al dueo se invade en algunos centmetros el predio vecino, la jurisprudencia rechazo la solucin de reivindicacin y destruccin de dicha franja por parte del vecino perjudicado, ya que consider que importara un abuso del derecho de dominio. d) Adjuncin, mezcla y confusin: son tres formas de la accesin de una cosa a la otra. Hay adjuncin cuando una cosa se une a otra de tal modo de formar una sola. En la mezcla, la accesin es ms ntima, no hay solamente una yuxtaposicin de elementos sino una fusin de ellos. La confusin es la mezcla de lquidos. Tpicamente estos casos se producen por hechos de la naturaleza, pero puede darse un supuesto en que provengan de la mano del hombre. En este caso, es difcil distinguirlo de la especificacin. El criterio mayoritario de distincin es el siguiente: si se ha operado una transformacin de la cosa en un objeto nuevo y ello ha resultado principalmente del trabajo humano, siendo los materiales utilizados de valor secundario, habr especificacin; si en cambio lo fundamental es el material utilizado y el trabajo es secundario, hay adjudicacin o mezcla. Art. 2594: Cuando dos cosas muebles, pertenecientes a distintos dueos, se unen de tal manera que vienen a formar una sola, el propietario de la principal adquiere la accesoria, aun en el caso de ser posible la separacin, pagando al dueo de la cosa accesoria lo que ella valiere. Si la persona que realiz la adjuncin fue de mala fe, el dueo de la materia empleada de mala fe puede optar entre pedir que se le devuelva una cosa igual a la que tena o que se le paguen los daos y perjuicios. En cambio si el que realiz la adjudicacin era de buena fe, el propietario de la cosa accesoria slo tiene derecho a exigir lo que sta valiere. Art. 2597: Cuando cosas secas o fluidas de diversos dueos se hubieren confundido o mezclado, resultando una transformacin, si una fuese la principal, el dueo de ella adquiere el dominio del todo, pagando al otro el valor de la materia accesoria. Si no hay cosa principal ni accesoria, siendo las materias separables, la separacin se har a costa del que las uni sin consentimiento del dueo de la otra. Pero si la unin se hubiera hecho con el consentimiento del otro dueo, la separacin se har a costa de ambos. Si las cosas son inseparables, el dueo de la cosa unida sin su voluntad puede pedir al que hizo la unin o mezcla el valor que tena ante de la unin. Pero si las cosas inseparables resultaran confundidas o mezcladas por un hecho casual, y no hay cosa principal, cada propietario adquiere en el todo un derecho proporcional a la parte que le corresponda, entendido el valor de las cosas mezcladas o confundidas. TRADICIN: sistemas de transmisin de un derecho real: Sistema romano: la transmisin de derechos reales sobre las cosas requera no solo el consentimiento de las partes, sino tambin la tradicin, o sea la entrega material de la cosa. Se distingua as entre contrato y transmisin del derecho real. Para el primero, bastaba el acuerdo de voluntades, para la segunda era necesario la tradicin, que obedeca a razones de publicidad. Sistema francs: el Cdigo Napolen estableci la transmisin del dominio por el simple consentimiento. La tradicin era una mera ficcin. Ms adelante, al crearse los Registros, se sent el principio de que aquella transmisin si bien produca efectos entre las partes no lo produca respecto de terceros mientras no estuviesen inscriptos en los registros. Sistema germnico: se mantuvo la tradicin respecto de los bienes muebles, pero en lo respectivo a los inmuebles, ha sido sustituida totalmente por el sistema de registro. Vlez Srsfield sigui en este punto las soluciones del derecho romano, estableciendo el requisito de la inscripcin registral slo para el caso de la hipoteca; sin embargo era necesario crear un registro inmobiliario, y con la reforma de la ley 17.711 al art. 2505 se fij el requisito de la inscripcin para los inmuebles. Luego, leyes especiales lo establecieron para el caso de los automotores, aeronaves y los cdigos rurales fijaron la obligatoriedad de las marcas y seales para los semovientes. Condiciones para que la tradicin de lugar a la adquisicin del dominio: a) Propiedad de la cosa: esto en virtud del principio Nemo Plus Iuris (3270): nadie puede transmitir un derecho mejor ni ms perfecto del que posee. Excepciones: En materia de inmuebles, los terceros que los adquieran de buena fe y a ttulo oneroso sobre la base de un ttulo nulo o anulable, estn protegidos contra la reivindicacin que intentare el antiguo dueo (1051); En materia de muebles, la posesin de buena fe a ttulo oneroso pone a cubierto de toda accin de reivindicacin al poseedor, salvo que la cosa fuere robada o perdida (2412) Ello significa que en estos casos, aun cuando la tradicin haya sido hecha por quien no tena derecho a hacerla, basta sin embargo para hacer adquirir el dominio al que la recibi. b) Capacidad para contratar de ambas partes : la tradicin debe ser hecha por quien tenga capacidad para enajenar y recibida por quien es capaz de adquirir (2601). En cambio, para la adquisicin de la posesin se exige solamente el discernimiento, que se tiene ya a los 10 aos; esto no debe confundirse.

20

c) Ttulo suficiente para transmitir la propiedad: (2602) Esto significa que la tradicin por s sola no basta para transferir el dominio si no ha sido acompaada de un acto suficiente para producir ese efecto, tal como la venta, la donacin, etc. PRESCRIPCIN ADQUISITIVA: Antecedentes Histricos. La ley de las XII Tablas estableca que la propiedad poda adquirirse por el uso de las cosas continuadas durante el plazo de un ao para las cosas muebles y de dos para los inmuebles. En el derecho romano surge la institucin de la usucapio prescriptio longis temporis: constitua una defensa contra la accin de reivindicacin del verdadero dueo por quien haba posedo la cosa durante 10 o 20 aos segn fuera mueble o inmueble. Justiniano separ las dos instituciones: usucapio para los muebles con el plazo de 1 a 3 aos, y praescriptio para los inmuebles con el plazo de 10 a 20 aos. Definicin. ES EL DERECHO POR EL CUAL EL POSEEDOR DE UN INMUEBLE ADQUIERE LA PROPIEDAD POR LA POSESIN DE L DURANTE EL TIEMPO FIJADO POR LA LEY (art. 3948). Elementos. Surgen de la misma definicin: a) Actividad persistente (posesin); b) Transcurso del tiempo.Utilidad. La prescripcin funciona para consolidar una situacin realmente existente, para salvar defectos de un ttulo legtimo, o para evitar las consecuencias perjudiciales de la prdida de un ttulo. Fundamentos. a) La necesidad de fijar las relaciones de derecho inciertas; b) Inters social en que las relaciones jurdicas tengan certeza; c) Presuncin de haberse extinguido el derecho garantizado por la accin; d) Castigo a la negligencia del verdadero propietario. Quines pueden prescribir y contra quines : (3950) Todos los que pueden adquirir pueden prescribir. La ley se refiere a la capacidad de derecho y no la de hecho. Cosas susceptibles de prescripcin : pueden adquirirse por usucapin cosas muebles e inmuebles, aunque respecto de las primeras hay que recordad la regla de que la posesin de buena fe y a ttulo oneroso otorga el derecho de dominio sobre la cosa, salvo que esta sea robada o perdida. En este ltimo caso el dominio se adquiere por prescripcin de dos o tres aos segn que la cosa sea o no registrable (art. 4016 bis). Al no ser susceptibles de apropiacin privada, son imprescriptibles los bienes del dominio pblico del Estado; no as los bienes privados del Estado, que son prescriptibles. Caracteres que debe tener la posesin hbil para usucapir. c) A ttulo de dueo. Si se detenta la cosa a simple ttulo de tenedor, reconociendo en otro la propiedad, la posesin no es hbil para usucapir. d) Continua, no interrumpida. Por posesin continua se entiende aquella que importa el ejercicio normal de los derechos del propietario. La posesin deja de ser continua cuando el propietario o un tercero la interrumpe por ms de un ao. e) Pblica y pacfica. Usucapin de inmuebles. El cdigo contempla dos clases de usucapin: la de quien ejerce posesin por justo ttulo y a buena fe (10 aos; y la de quien no tiene justo ttulo o buena fe (20 aos.) Prescripcin corta (10 aos): procede siempre que haya habido justo ttulo y buena fe. Justo ttulo: es aquel que es suficiente para la transmisin del dominio y que realmente lo hubiera transmitido de haber sido el transmitente el verdadero propietario del inmueble (4010). Su defecto emana de que quien ha transmitido el dominio no era el verdadero dueo: por eso no sirve para transmitirlo. Pero la ley ampara a quien, procediendo de buena fe, confi en este ttulo, concedindole un plazo de prescripcin breve de 10 aos. Buena fe: se reputa de buena fe al poseedor que tiene la creencia de ser el seor exclusivo de la cosa (4006). Debe tratarse de una creencia sin duda alguna, pues de haberlas no se reputa de buena fe al poseedor. Debe tratarse de un error de hecho, porque el de derecho es inexcusable. Basta que la buena fe exista en el momento de la adquisicin; por ende, el conocimiento posterior que el poseedor tenga de la falta de derechos de su enajenante para transmitir la propiedad no lo perjudica. Dispone el art. 4004 que el sucesor universal del poseedor del inmueble, aunque sea de mala fe, puede prescribir por 10 aos cuando su autor era de buena fe; y recprocamente no es admitida la prescripcin en el caso contrario, a pesar de su buena fe personal. Prescripcin larga (20 aos): originariamente, antes del avenimiento de los medios masivos de comunicacin, el plazo era de treinta aos, pero fue necesario acortarlo. Basta la posesin continua; no es necesario ni la buena fe ni el justo ttulo (4016). Es decir que quien se posesiona de una propiedad ajena, con pleno conocimiento y conciencia de que no es suya, adquiere, no obstante ello, el dominio despus de 20 aos de posesin. Cuando la posesin se ha tenido siempre a ttulo de dueo, basta probar cundo empez ella para establecer el punto de partida del plazo. Pero puede ocurrir que quien empez a poseer por otro pretenda que, en un momento dado, sigui poseyendo para s. Es lo que se llama interversin del ttulo. Puesto que se empez a poseer reconociendo en otro el derecho de propiedad, la prueba de que en un momento dado se empez a poseer por s debe ser clara e inequvoca. El juicio de usucapin: la ley nacional 14.159 sobre catastro nacional estableci el carcter contencioso del juicio y exigencias severas en materia de prueba. Estas exigencias fueron excesivas y determinaron la sancin del decreto- ley 5756/58, que manteniendo el carcter contencioso del procedimiento atenu el rigor de las disposiciones relativas a la prueba. Al iniciar la demanda debe presentarse una certificacin del Registro de la Propiedad o del Catastro sobre la titularidad del dominio del inmueble que se intenta prescribir, y el juicio deber tramitar con intervencin del titular. Si no pudiere determinarse quien es, se procede en la forma establecida en los cdigos procesales para la citacin de personas desconocidas. En caso de no dar resultados la citacin por edictos, debe darse intervencin al defensor de ausentes.

21

El juez competente es el del lugar del inmueble. Con la demanda es necesario acompaar el plano de mensura del inmueble. En cuanto a la prueba, el art. 24 de la ley 14.159 sentaba que sta no poda ser exclusivamente testimonial, y agreg con la demanda deban adjuntarse las constancias de las cuales resultare que el poseedor haba pagado a su nombre los impuestos durante todo el lapso de la prescripcin. Esto era excesivo, porque la posesin podra haberse detentado y ejercido plenamente sin pagar los impuestos. Adems, por lo general las oficinas recaudadoras no alteran el nombre del contribuyente si no es sobre la base de los ttulos. El decreto ley 5756/58 mantuvo la regla de que todas las pruebas son admisibles, aunque el fallo no podr basarse exclusivamente en la testimonial. Y agrega que ser especialmente considerado el pago por parte del poseedor de impuestos o tasas que gravan el inmueble, aunque los recibos no figuren a nombre de quien invoca la posesin. La sentencia que se dicte en juicio contradictorio har cosa juzgada respecto de las partes intervinientes en l. Esta sentencia brinda un ttulo de propiedad, tiene efectos erga omnes como que brinda un ttulo perfecto. Ello, sin perjuicio del dueo o condmino que no ha sido odo, de reivindicar el inmueble demostrando que la posesin no tena los caracteres legales que permiten usucapir. Prescripcin de muebles: la regla del art. 2412 cubre la mayor parte de los casos de posesin de cosas muebles, ya que la mera posesin de buena fe confiere el derecho de propiedad. Sin embargo, quedan tres hiptesis que no estn cubiertas por dicha regla: a) La posesin de mala fe. Esta no tiene solucin en nuestro cdigo: ninguna norma permite adquirir por prescripcin el derecho al poseedor de mala fe. b) La posesin de buena fe por ttulo gratuito (art. 2778) c) La posesin de buena fe de cosas robadas o perdidas. La ley 17.711 agreg un artculo (4016 bis) que dispone que el que durante tres aos ha posedo de buena fe una cosa mueble robada o perdida, adquiere su dominio por prescripcin. Si se trata de cosas muebles registrables, el plazo es de dos aos. En ambos casos la posesin debe ser de buena fe y continua. Suspensin de la prescripcin : la prescripcin se suspende cuando en virtud de una causa legal el trmino deja de correr; pero cesada la causa de la sus pensin, el trmino se reanuda, computndose el tiempo anterior. Esto tiene lugar: 1. Entre marido y mujer (2969); 2. Entre los tutores y curadores y sus pupilos y curados (2973); 3. A favor de la sucesin aceptada con beneficio de inventario (3974). El art. 3966 estableca que la prescripcin no corre contra los incapaces y emancipados. Era un privilegio excesivo, que prolongaba por trminos exagerados la incertidumbre sobre los derechos de las partes. la ley 17.711 derog ese privilegio. El nuevo art. 3266 dice: La prescripcin corre contra los incapaces que tuvieran representantes legales. Si carecieren de representacin, se aplicar lo dispuesto en el art. 3980. Dispone el art. 3980 que cuando por razn de dificultades o imposibilidad de hecho se hubiere impedido temporalmente el ejercicio de una accin, los jueces estn autorizados a liberar al acreedor o al propietario de las consecuencias de la prescripcin cumplida durante el impedimento, si despus de su cesacin el acreedor o propietario hubiese hecho valer sus derechos en el trmino de tres meses. Se trata de un supuesto de dispensa de la prescripcin cumplida: no es un caso de suspensin de la prescripcin. Interrupcin de la prescripcin: sus efectos son borrar totalmente el trmino transcurrido, y la prescripcin vuelve a correr por todo el trmino de la ley, a partir de la cesacin de la causa interruptiva. Causas. a) Interrupcin natural: (3984) Surge de la circunstancia de haberse privado al poseedor durante un ao del goce de la cosa. Es indispensable que el propietario o un tercero hayan privado al usucapiente de la posesin durante un ao corrido. Esta interrupcin produce efectos aunque la nueva posesin haya sido ilegtima, injusta o violenta, sin perjuicio de las acciones que el usucapiente pueda intentar en virtud de la turbacin o el despojo. b) Demanda contra el poseedor: (3986) La demanda hecha por el propietario contra el poseedor interrumpe la prescripcin aunque sea interpuesta ante juez incompetente y aunque el demandante no tuviera capacidad para accionar. c) Compromiso arbitral: (3988) Se interrumpe la prescripcin por compromiso arbitral hecho en escritura pblica sujetando la cuestin de los derechos de posesin y de propiedad al juicio de rbitros. d) Reconocimiento del derecho del dueo: (3989) es lgico, porque desde el momento en que se reconoce en otro el derecho de propiedad, no se tiene el carcter de poseedor propiamente dicho sino de mero tenedor de la cosa. Efectos. La posesin que la ha precedido queda como no sucedida, de modo que para que el poseedor invoque su posesin como ttulo de adquisicin del dominio debe demostrar una nueva posesin prolongada por todo el trmino de la ley (3998). EXTINCIN DEL DOMINIO. Hay que distinguir dos casos de extincin o prdida del dominio: a) Absoluta: Importa la extincin del dominio sobre una cosa que no es adquirida por nadie. Esto ocurre en los siguientes casos: Por destruccin o consumo total de la cosa (2604); Cuando la cosa queda fuera del comercio; Cuando los animales salvajes o domsticos recuperan su libertad o pierden la costumbre de volver a la residencia del dueo (2605); Abandono de la cosa, aunque nadie se apropie de ella (2607). b) Relativa: Se pierde el dominio para una persona, porque es adquirida por otra. Esto ocurre en los siguientes casos: Enajenacin voluntaria de la cosa por un ttulo capaz de transmitir el dominio; Sucesin mortis causa; Transferencia del dominio por los modos establecidos en la ley: transformacin, accesin o prescripcin.

22

Transmisin judicial de la propiedad. RESTRICCIONES Y LMITES AL DOMINIO Por ms absoluto que se repute el derecho de propiedad se hace inevitable reconocer ciertas restricciones y lmites, fundados algunos en razones de inters pblico y otros resultantes de la mera coexistencia del derecho anlogo de los vecinos. Esto se infiere del art. 1113, que dispone que la propiedad supone el derecho de usar, gozar y disponer de la cosa de acuerdo a un ejercicio regular. Seguidamente, dice el cdigo que el ejercicio de estas facultades no puede ser restringido en tanto no fuere abusivo. El art. 2611: Las restricciones impuestas al dominio privado slo en el inters pblico, son regidas por el derecho administrativo. Las restricciones y lmites tienen como fuente exclusiva a la ley, mientras las servidumbres reconocen como fuente incluso la voluntad. Limitar es poner lmites o fijar la mxima extensin que puede tener la jurisdiccin, la autoridad o los derechos y facultades de uno: mientras que restringir es ceir, circunscribir, reducir a menores lmites. Las restricciones determinan los lmites normales del dominio, por lo tanto no existe ningn dominio que carezca de restricciones, pues lo acompaan normalmente: son condiciones generales del ejercicio normal del derecho. En cambio, las servidumbres importan limitaciones excepcionales, que recaen nicamente sobre determinados dominios. Las restricciones y lmites originan en general deberes de soportar o de no hacer, pero algunas imponen hasta obligaciones de hacer. Por el contrario, las servidumbres reconocen los dos primeros contenidos, pero no se admiten servidumbres cuyo contenido consista en un hacer para el titular del fundo gravado. Las restricciones y lmites son recprocamente impuestas a los distintos obligados, en cambio la existencia de una servidumbre a favor de un titular no supone la presencia de otra servidumbre que grave su fundo. Por ltimo, las restricciones y lmites no determinan la necesidad de que se indemnice a quienes los alcanza, las servidumbres por ser excepcionales, dan derecho a la indemnizacin a favor de quien las soporta. Divisin. Las restricciones y lmites al dominio se dividen en: Aquellas que estn fundadas en consideraciones de inters pblico. Las que se fundan en consideraciones de inters recproco de los vecinos. RESTRICCIONES FUNDADAS EN CONSIDERACIONES DE INTERS PBLICO. Se fundan exclusivamente en la proteccin de intereses colectivos. Pueden dividirse en tres grupos: 1) Restricciones del derecho administrativo : Las restricciones impuestas al dominio privado slo en el inters pblico, son regidas por el derecho administrativo (2611). Son de ndole y naturaleza muy diversa, sus caracteres son: Ilimitadas en su nmero, ya que atienden a necesidades de todo tipo; Importan generalmente una obligacin de dejar hacer o no hacer impuesta al propietario, aunque a veces pueden implicar una obligacin de hacer. No dan lugar a indemnizacin. Las principales restricciones del derecho administrativo son las siguientes: Las que reglamentan la alineacin, altura y dems condiciones de la edificacin; Las que prohben excavaciones que puedan afectar a intereses arqueolgicos; Las disposiciones de la ley de Ferrocarriles respecto a los fundos linderos con las vas frreas. La constitucionalidad de estas restricciones se desprende de los siguientes preceptos: Art. 2513: las facultades inherentes al propietario deben ser ejercidas conforme a un ejercicio regular del derecho. Art. 14 CN: al enumerar los derechos de los habitantes de la Nacin, entre ellos el de propiedad, dice que ellos deben ser ejercidos conforme a las leyes que reglamentan su ejercicio. Los reclamos judiciales que tales restricciones puedan originar son de competencia de la justicia administrativa; pero las acciones de daos y perjuicios ocasionadas por la violacin de dichas restricciones son de competencia de los tribunales civiles por afectar intereses privados. 2) Restricciones a la libre disposicin jurdica de la propiedad. Se dividen en a) Inalienabilidad de la propiedad : en principio el propietario posee la facultad de enajenar libremente su propiedad, pero excepcionalmente puede existir inalienabilidad de la misma sea por clusulas convencionales o por disposicin de la ley. Debe hacerse una distincin segn cmo sea la enajenacin: Clusula de inalienabilidad en los actos a ttulo oneroso (2612): El propietario de un inmueble no puede obligarse a no enajenarlo, y si lo hiciere la enajenacin ser vlida, sin perjuicio de las acciones personales que el acto pudiera constituir contra l. Clusula de inalienabilidad en los actos a ttulo gratuito (2613): Los donantes o testadores no pueden prohibir a los donatarios o sucesores en sus derechos, que enajenen los bienes muebles o inmuebles que les donaren o dejaren en testamento, por mayor trmino que diez aos. b) Desmembraciones de la propiedad : (2502-2614) No podrn constituirse otros derechos reales que los establecidos en la ley. En particular, no pueden gravarlos con derechos enfituticos ni de superficie, ni imponerles censos ni rentas que se extiendan por ms de cinco aos, ni hacer en ellos vinculacin alguna. c) Divisin horizontal de la propiedad : (2617) El propietario de edificios no puede dividirlos horizontalmente entre varios dueos ni por contrato, ni por actos de ltima voluntad. Obviamente, este artculo ha sido tcitamente derogado por la ley 13.512. 3) Obligacin de dejar un camino pblico al margen de los ros navegables : (2639) Los propietarios limtrofes con los ros o con canales que sirven a la comunicacin por agua, estn obligados a dejar una calle o camino pblico de 35 metros hasta la orilla del ro o del canal, sin ninguna indemnizacin. Los propietarios ribereos no pueden hacer en ese espacio ninguna construccin, ni reparar las antiguas que existan, ni deteriorar el terreno en manera alguna. Dentro de las ciudades o poblaciones, las municipalidades pueden reducir el ancho de la calle pblica a no menos de 15 metros. Esto es lo que se llama el camino de sirga.

23

RESTRICCIONES FUNDADAS EN EL INTERS RECPROCO DE LOS VECINOS. La propiedad inmueble, por el solo hecho de la contigidad existente entre los fundos pertenecientes a dos o ms propietarios, se encuentra sometida a una serie de restricciones que no se conciben el la propiedad de los muebles. Fundamento jurdico. Se ha discutido el tema de los fundamentos de las relaciones vecinales restringidas: Teora del cuasicontrato de vecindad: entre todos los vecinos existe un cuasicontrato tcito de vecindad, en virtud del cual nadie debe perjudicar a los dems ni efectuar transformaciones que afecten a los fundos vecinos. Se le objeta a esta tesis que en un cuasicontrato interviene la voluntad de una persona al menos, sin embargo estas restricciones tienen su fuente en la ley. Teora de la culpa: un propietario tendr responsabilidad toda vez que vaya ms all de los lmites que establece la ley fundamentada en los hechos ilcitos. Se critica esta doctrina en el sentido de que no siempre existe culpa o negligencia de algn vecino y sin embargo igualmente se le puede exigir indemnizacin. Teora del abuso del derecho : el abuso consiste en rehusar de la propiedad en condiciones normales. Pero la idea del abuso supone la idea de perjudicar, y en determinados casos sta no existe. Teora del uso excepcional del fundo : las personas deben convivir ajustndose a limitaciones impuestas por razn de una recproca tolerancia, pero cuando se utiliza el fundo de una manera que no es la corriente, ocasionando inconvenientes a los vecinos, entonces s es responsable. Teora de la expropiacin: cuando un vecino modifica las condiciones comunes de que gozan los dems fundos, el resto de los vecinos sufre una expropiacin de las comodidades de que antes gozaban. Teora de la inmisin: considera limitado el dominio por aquellos actos que impliquen enviar al fundo vecino sustancias de cualquier naturaleza. Se le objeta observando que hay casos de inmisin en que nada afectan al goce del dominio, por ej., las hojas de los rboles. 1. Obras, trabajos e instalaciones que pueden perjudicar al vecino. Los trabajos u obras que sin causar a los vecinos un perjuicio positivo, o un ataque a su derecho de propiedad, tuvieren simplemente por resultado privarles de ventajas de que gozaban hasta entonces, no les dan derecho para una indemnizacin de daos y perjuicios. Aun separados de las paredes medianeras o divisorias, nadie puede tener en su casa depsitos de aguas estancadas, que puedan ocasionar exhalaciones infestantes, o infiltraciones nocivas, ni hacer trabajos que transmitan a las casas vecinas gases ftidos, o perniciosos, que no resulten de las necesidades o usos ordinarios; ni fraguas, ni mquinas que lancen humo excesivo a las propiedades vecinas. Precauciones de distancia: Nadie puede construir cercad e una pared medianera o divisoria, pozos, cloacas, letrinas, acueductos que causen humedad; establos, depsitos de sal o de materias corrosivas, artefactos que se muevan a vapor u otras fbricas o empresas peligrosas a la seguridad, solidez y salubridad de los edificios, o nocivas a los vecinos, sin guardar las distancias previstas por los reglamentos y usos del pas. Precauciones de aislamiento El que quiera hacer una chimenea, o un fogn u hogar, contra una pared medianera, debe hacer construir un contramuro de ladrillo o piedra de 16 cm. de espesor. El que quiera hacer un horno o fragua contra una pared medianera, debe dejar un vaco o intervalo, entre la pared y el horno o fragua, de 16 cm. Precauciones de consolidacin: El que quiera hacer pozos, con cualquier objeto que sea, contra una pared medianera o no medianera, debe hacer un contramuro de 30 cm. de espesor. El actual art. 2618: antes de la reforma, el problema estaba solucionado deficientemente: los arts. 2618 y 2619 slo reconocan un derecho de indemnizacin en casos de ruidos ocasionados por establecimientos industriales. La ley 17.711 redact el artculo de la siguiente manera: Las molestias que ocasionen el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o daos similares para el ejercicio de actividades en los inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque mediare autorizacin administrativa para aquellos. Segn las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la indemnizacin de los daos o la cesacin de tales molestias. En la aplicacin de esta disposicin, el juez debe contemporizar las exigencias de la produccin y el respeto debido al uso regular de la propiedad; asimismo tendr en cuenta la prioridad en el uso. El juicio tramitar sumariamente. La accin derivada del art. 2618 no slo compete al propietario, sino tambin al locatario, usufructuario, y de manera ms general, a todo aquel que tiene la tenencia del inmueble por un ttulo legal; cualquiera que sea, porque se protege la calidad de vecino y no la de propietario. 2. Utilizacin de las paredes medianeras o divisorias. El propietario del terreno contiguo a una pared divisoria puede destruirla cuando le sea indispensable poner o para hacerla ms firme o para hacerla de carga, sin indemnizacin alguna al propietario o condmino de pared, debiendo levantar inmediatamente la nueva pared. Si para cualquier obra fuese indispensable poner andamios, u otro servicio provisorio en el inmueble del vecino, el dueo de ste no tendr derecho para impedirlo, siendo a cargo del que construyese la obra la indemnizacin del dao que causare. 3. Prohibicin de plantaciones de rboles y arbustos. El propietario de una heredad no puede tener en ella rboles sino a una distancia de 3 m de la lnea divisoria con el vecino, o sea la propiedad de este predio rstico o urbano, est o no cercado, o aunque sean ambas heredades de bosques. Arbustos no pueden tenerse sino a una distancia de 1 m. Si las ramas de algunos rboles se extienden sobre las construcciones, jardines o patios vecinos, el dueo de stos tendr derecho a pedir que se corten en todo lo que se extendiesen sobre su propiedad; y si fuesen las races las que se extendieren en el suelo vecino, el dueo del suelo podr hacerlas cortar, aunque los rboles en uno u otro caso estn a las distancias fijadas por la ley. 4. Goteras de techos y desages.

24

 Goteras de techo: Los propietarios de terrenos o edificios estn obligados a construir los techos de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo, o sobre la calle o sitios pblicos, y no sobre el suelo del vecino Aguas pluviales: El propietario de una heredad no puede por medio de un cambio que haga en el nivel de su terreno, dirigir sobre el fundo vecino las aguas pluviales que caan en su heredad. Aguas servidas: El propietario de una heredad por ningn trabajo u obra puede hacer correr por el fundo vecino las aguas de pozo que l tenga en su heredad, ni las de servicio de su casa, salvo lo que en adelante se dispone sobre las aguas naturales o artificiales que hubiesen sido llevadas, o sacadas de all para las necesidades de establecimientos industriales. El propietario est obligado en todas las circunstancias a tomar las medidas necesarias para hacer correr las aguas que no sean pluviales o de fuentes, sobre terreno que le pertenezca o sobre la va pblica. 5. Aguas que descienden naturalmente de los fundos superiores a los inferiores . Los terrenos inferiores estn sujetos a recibir las aguas que naturalmente descienden de los terrenos superiores, sin que para ello hubiese contribuido el trabajo del hombre. Lo dispuesto anteriormente no comprende las aguas subterrneas que salen al exterior por algn trabajo del arte, ni las aguas pluviales cadas de los techos, o de los depsitos en que hubiesen sido recogidas, ni las aguas servidas que se hubiesen empleado en la limpieza domstica o en el trabajo de fbricas, salvo cuando fueren mezcladas con el agua de lluvia. El dueo del terreno inferior no puede hacer un dique que contenga o haga refluir las aguas arenas o piedras que naturalmente desciendan a l, sobre el terreno superior; Aunque la obra haya sido vista y conocida por el dueo del terreno superior, puede pedir que se destruya, si no hubiese comprendido el perjuicio que le hara, y si la obra no tuviese 20 aos de existencia. 6. Luces y vistas. Se llaman luces a las ventanas o aberturas que permiten slo el pasaje de la luz o el aire, no as la vista hacia el exterior; son vistas, en cambio aquellas aberturas que permiten tambin ver los fundos contiguos. En caso de que se trate de muros medianeros, ninguno de los condminos podr abrir ventanas o troneras en dicho muro, sin consentimiento del condmino (2654). El dueo de una pared no medianera (divisoria) contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas para recibir luces a 3 m del piso de la pieza a la que quiera darse luz, con reja de fierro cuyas barras no dejen mayor claro que 3 pulgadas. Esas luces no constituyen una servidumbre, y el dueo de la finca o propiedad contigua, puede adquirir la medianera de la pared, y cerrar las ventanas de luces, siempre que edifique apoyndose en la pared medianera. El que goza de la luz por ventanas abiertas en su pared, no tiene derecho para impedir que en el suelo vecino se levante una pared que las cierre y prive de la luz. No se puede tener vistas (de frente) sobre el predio vecino, cerrado o abierto, por medio de ventanas, balcones u otros voladizos, a menos de que intermedie una distancia de 3 m de la lnea divisoria. Tampoco puede tenerse vistas de costado u oblicuas sobre propiedad ajena si no hay 70 cm de distancia PROPIEDAD Y USO DE LAS AGUAS. El cdigo Civil en el ttulo de las restricciones y lmites al dominio, ha incluido varias disposiciones sobre el agua: en estas distingue tres situaciones: aguas pluviales, aguas vertientes y aguas corrientes. a) Aguas pluviales. El cdigo diferencia dos casos: Las cadas en terreno privado . Las aguas pluviales pertenecen a los dueos de las heredades donde cayesen, o donde entrasen, y les es libre disponer de ellas, o desviarlas, sin detrimento de los terrenos inferiores (2635). Las cadas en terreno pblico . Todos pueden reunir las aguas pluviales que caigan en lugares pblicos, o que corran por lugares pblicos, aunque sea desviando su curso natural, sin que los vecinos puedan alegar ningn derecho adquirido (2636). b) Aguas vertientes. Las aguas que surgen en terrenos de particulares pertenecen a sus dueos, quienes pueden usar libremente de ellas y cambiar su direccin natural. El hecho de correr por los terrenos inferiores no da derecho a los dueos de stos derecho alguno. Cuando constituyen curso de agua por cauces naturales pertenecen al dominio pblico y no pueden ser alterados (2637). El propietario de una fuente que deja correr las aguas de ella sobre los fundos inferiores, no puede emplearlas en un uso que las haga perjudiciales a las propiedades inferiores. c) Aguas corrientes. Nuestro cdigo incluye toda clase de ros, sean o no navegables, entre los bienes del dominio pblico del Estado: en consecuencia, los particulares slo tienen el uso y goce de ellos. El Estado es el que reglamenta ese uso y goce. Algunas restricciones establecidas por el Cdigo son: Prohibicin de un uso perjudicial a la navegacin : Si los ros fueran navegables, est prohibido el uso de sus aguas, que de cualquier modo estorbe o perjudique la navegacin o el libre paso de cualquier objeto de transporte fluvial (2641). Prohibicin de alterar el curso de los ros o aguas : Es prohibido a los ribereos sin concesin especial del Estado, mudar el curso natural de las aguas, cavar el lecho de ellas, o sacarlas de cualquier modo y en cualquier volumen para sus terrenos (2642). Si las aguas de los ros se estancaran, corriesen ms lentas o impetuosas, o torciesen su curso natural, los ribereos a quienes tales alteraciones perjudiquen, podrn remover los obstculos, construir obras defensivas, o reparar las destruidas, con el fin de que las aguas se restituyan a su estado anterior (2643). Si tales alteraciones fueran motivadas por caso fortuito, o fuerza mayor, corresponden al Estado o Provincia los gastos necesarios para volver las aguas a su estado anterior. Si fueren motivadas por culpa de alguno de los ribereos, que hiciese obra perjudicial, o destruyese las obras defensivas, los gastos sern pagados por l, a ms de la indemnizacin del dao (2644). Prohibicin de represas o diques: La construccin de represas de aguas de ros o arroyos se regir por las normas del derecho administrativo. Ni con licencia del Estado, provincia o municipalidad, podr ningn ribereo extender sus diques de represas ms all del medio del ro o arroyo (2546).

25

Arts. 2637 y 2645 reformados por la ley 17.711. El anterior art. 2637 estableca en su ltima parte que si las aguas vertientes fuesen el principal alimento de un ro o fuesen necesarias para un pueblo, estn sujetas a expropiacin por causa de utilidad pblica. En tanto que la nueva redaccin establece que cuando esas aguas forman un curso natural, pertenecen al dominio pblico. El reformado art. 2645 reglamentaba la construccin de diques y represas por parte de los ribereos. Esta norma fue muy discutida, ya que se sostena que corresponda al derecho administrativo regular este tema. La reforma no hizo sino plasmar en ese sentido la opinin mayoritaria. DOMINIO IMPERFECTO. Concepto. EL DOMINIO ES MENOS PLENO O IMPERFECTO CUANDO DEBE RESOLVERSE AL FIN DE UN CIERTO TIEMPO O AL ADVENIMIENTO DE UNA CONDICIN, O SI LA COSA QUE FORMA SU OBJETO ES UN INMUEBLE, GRAVADO RESPECTO DE TERCEROS CON UN DERECHO REAL, COMO SERVIDUMBRE, USUFRUCTO, ETC. (Art. 2507, 2 parte). ES EL DERECHO REAL REVOCABLE O FIDUCIARIO DE UNA SOLA PERSONA SOBRE UNA COSA PROPIA, MUEBLE O INMUEBLE, O EL RESERVADO POR EL DUEO PERFECTO DE UNA COSA QUE ENAJENA SOLAMENTE SU DOMINIO TIL (Art. 2661) a) Dominio fiduciario. El art. 2662 dispona que el dominio fiduciario es el que se adquiere en un fideicomiso singular, subordinado a durar solamente hasta el cumplimiento de una condicin resolutiva, o hasta el vencimiento de un plazo resolutivo, para el efecto de restituir la cosa a un tercero. Este dominio fiduciario supona un transmitente o constituyente, un intermediario o dueo fiduciario y un destinatario final o fideicomisario. El constituyente se propona transmitir el dominio a una persona, paro por alguna razn no quera hacerlo en ese momento, entonces se vala de un intermediario a quien transfera el dominio con el encargo de transmitirlo al destinatario final al cumplirse cierto plazo o cierta condicin. El dominio del intermediario es denominado fiduciario. La ley 24.441 sustituy este artculo por el siguiente texto: dominio fiduciario es el que se adquiere en razn de un fideicomiso constituido por contrato o testamento, y est sometido a durar solamente hasta la extincin del fideicomiso, para el efecto de entregar la cosa a quien corresponda segn el contrato, el testamento o la ley. Esta nueva legislacin permite la existencia de hasta 4 partes en el negocio del fideicomiso: a) El fiduciante, que es la parte que transfiere a otra bienes determinados; b) El fiduciario, que es a quien se transfieren los bienes, y que est obligado a administrarlos con prudencia y diligencia; c) El beneficiario, que es la persona a cuyo beneficio se ha instituido el fideicomiso, sin ser el destinatario final de los bienes. d) El fideicomisario, que es el destinatario final de los bienes y normalmente coincide con la persona del beneficiario. El efecto fundamental del fideicomiso es la constitucin de un patrimonio separado, tanto del patrimonio del fiduciante como del fiduciario. Otra consecuencia de ello es que los bienes fideicomitidos no pueden ser agredidos por l os acreedores del fiduciario ni del fiduciante, salvo la accin de fraude, y los bienes del fiduciario no responden por las obligaciones contradas en la ejecucin del fideicomiso, las que slo sern satisfechas con los bienes fideicomitidos. Por otra parte, la responsabilidad objetiva del fiduciario emergente del art. 1113 se limita al valor de la cosa fideicomitida cuyo riesgo o vicio fuese causa del dao si el fiduciario no pudo razonablemente haberse asegurado. Facultades del fiduciario: el titular puede disponer de la cosa, administrarla, percibir los frutos y productos y ejercer todas las acciones que correspondan para la defensa de los bienes fideicomitidos. El fideicomiso se extingue por: a) Cumplimiento del plazo o condicin a que se hubiera sometido, o vencimiento del plazo legal. b) Revocacin del fiduciante si se hubiera reservado expresamente esa facultad; c) Cualquier otra causal prevista por el contrato. b) Dominio revocable: (2663) Es aquel que ha sido transmitido en virtud de un ttulo revocable a voluntad del que lo ha transmitido; o cuando el actual propietario puede ser privado de la propiedad por una causa proveniente de su ttulo. En este ltimo caso todava hay que distinguir dos supuestos: que la causa est mencionada en el mismo ttulo (Ej., la revocacin por supernacencia de hijos), o bien que la revocacin resulte por imperio de la ley, unida a la voluntad de la parte, sin necesidad de que ella constare en el ttulo de la obligacin, como por ej., la revocacin de la donacin por causa de ingratitud del donatario. La revocacin supone un dominio que existe y queda sin efecto; por consiguiente, no hay dominio revocable cuando quien ostentaba la titularidad ha sido privado de l en virtud de una sentencia que declara la nulidad del acto (2664). Y esto porque la nulidad retrotrae las cosas al momento en que se produjo el acto invalidado. Cmo se opera. Existen tres formas de revocacin del dominio: a) Revocacin por voluntad del transmitente : se opera a partir de la manifestacin misma de su voluntad. Ej., la venta hecha con pacto de retroventa. b) Revocacin por clusula legal unida a una declaracin de voluntad : a veces no basta con la mera declaracin de voluntad del transmitente. Tampoco con el cumplimiento del supuesto previsto en la ley: por ej., en el caso de revocacin de la donacin por ingratitud del donatario. En estos casos, la revocacin se produce desde que el donante o los herederos del testador hayan declarado su voluntad de revocar la donacin o legado. Si las partes discrepan respecto a la existencia del hecho del que dependa la revocacin, sta se produce recin en virtud del fallo que la declare. c) Revocacin por cumplimiento del mero hecho previsto en el contrato : la revocacin opera de pleno derecho, por el mero acaecimiento previsto en el contrato como condicin o plazo resolutorio. Es lo que ocurre en el caso del plazo resolutorio expreso.

26

Efectos: la revocacin tiene efectos retroactivos al da en que se transmiti el dominio, salvo que de la propia ley o del contrato resulte que ella produce sus efectos desde el momento en que opera la revocacin (2669), un ejemplo de lo ltimo es la revocacin por causa de ingratitud del donatario. Revocacin con efecto retroactivo de cosas inmuebles : (2670) el antiguo propietario est autorizado a tomar el inmueble libre de todas las cargas, servidumbres o hipotecas con que lo hubiese gravado el propietario desposedo o el tercer poseedor, pero est obligado a respetar los actos administrativos del propietario desposedo, como los alquileres o arrendamientos que hubiese hecho. Revocacin con efecto retroactivo de cosas muebles : (2671 La revocacin del dominio sobre cosas inmuebles no tiene efectos contra terceros adquirentes, usufructuarios o acreedores pignoraticios sino en cuanto ellos, por razn de mala fe, tuvieren una obligacin personal de restituir la cosa. En cuanto a los actos administrativos se aplican las mismas reglas anteriores, y tambin lo mismo con respecto a frutos y productos. Revocacin sin efecto retroactivo : (2672) Cuando por ley, o por disposicin expresa en los actos jurdicos que constituyan el dominio revocable, la revocacin no tuviere efecto retroactivo, quedan subsistentes las enajenaciones hechas por el propietario desposedo, como tambin los derechos reales que hubiese constituido sobre la cosa. c) Dominio desmembrado: Es cuando el dueo pleno o perfecto se ha desprendido temporariamente de alguno de los atributos esenciales del dominio en virtud de la concesin de un derecho real a terceros. Para Borda, la constitucin de un derecho real de garanta no importara la desmembracin del dominio; en cambio, Laquis opina que s, porque el propietario no puede ejercer con la amplitud que la ley le otorga su derecho de dominio. No hay dominio desmembrado en el caso en que se haya conferido a un tercero el derecho personal de usar y gozar la cosa, como en el arrendamiento o el comodato. CONDOMINIO: ART. 2673: Es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble Naturaleza Jurdica: Es un Derecho real, porque la definicin asi lo menciona y tambien esta enumerado en el art. 2503. Es un derecho real sobre cosa propia (integra el patrimonio del titular). Caracteres: -siempre hay unidad de objeto (cosa mueble o inmueble) -hay pluralidad de sujetos (2 o mas) -cada condomino es titular de una parte indivisa, que se expresa por medio de un porcentual. No existe una divisin material. Clasificacion: 2 clases 1) NORMAL u ordinario o Romano o SIN INDIVISION FORZOSA: Es aquel en el cual cualquiera de los condominos, independientemente del valor de su cuota parte, puede pedir en cualquier momento la particin. La divisin pone fin al estado de comunidad y extingue el derecho real de condominio, naciendo los respectivos derechos reales de dominio. Si la cosa es indivisible se la vende y se reparte lo producido. Este tipo de condominio es muy inestable, porque si un condominio solicita la divisin, no se puede oponer. 2) CON INDIVISION FORZOSA: tiene 3 modalidades. Art. 2715. Cuando la posibilidad de pedir la particin o divisin este: a) PROHIBIDA: cuando la ley prohibe la divisin de una cosa comun. Debe estar prohida por una disposicin legal ej. muros, cercos y fosos (medianeria) b) SUSPENDIDA: prohibicion temporal. Surge de la voluntad de: 1) de los condominos: se hace un contrato entre las partes. Se comprometen a no pedir la divisin por una plazo de 5 aos. Es renovable indefinidamente. Este tipo de condominio antes era ordinario y luego del contrato pasa a ser con indivision forzosa 2) unilateral del testador o donante: por un plazo de 5 aos tambien, por testamento o donacin. No es renovable, porque el titular ya no es titular del derecho real. Si los condominos quisieran pueden hacerlo. 3) casos de la ley 14.394. art. 51-52-53: Indivision hereditaria: El condominio y la indivision hereditaria son 2 figuras afines y hay normas que se aplican por analoga. La indivision hereditaria es una universalidad (varios bienes). El condominio es un derecho real. Estos 3 articulos plantean una indivision por un plazo de 10 aos. -art.51: puede imponer la indivision hereditaria el HEREDERO: a traves de un acto de ultima voluntad. Impone a sus herederos la indivision , por un plazo no mayor a 10 aos. Si hay menores se puede prorrogar hasta que adquieran la mayoria de edad. -art. 52: pactada por los COHEREDEROS. No hay testamento. Tambien por un plazo de hasta 10 aos. -art. 53: el que impone la indivision hereditaria es el CNYUGE SUPERSTITE. (cuando sea una unidad economica). c) DEMORADA: Por una decisin judicial, Esta es la fuente de la indivision. El juez declara la indivision por una causa de nocividad. Cuando existen circunstancias de hecho que pueden producir un perjucio a algun condomino, por ej. que el valor de mercado en ese momento sea muy bajo. Se demora hasta que se supere esa causal. CONTITUCION DEL CONDOMINIO (FUENTES): art. 2675. el condominio nace por: 1)CONTRATO: Hay un titular dominial y 2 o mas personas que adquieren la cosa. O el titular dominial parte el 50 % y se extingue el dominio y nace un condominio. 2)ACTO DE ULTIMA VOLUNTAD: LEGADO (por testamento) deja una cosa individualizada de su patrimonio a 2 o mas personas o deja una cuota parte a alguien y el otro % a los herederos. 3) POR LEY (en los casos en que la ley designe): dispociones legales independientes de la voluntad de las partes, que disponen el nacimiento de un condominio: a) art. 2600: mezcla o confusin b) condominio por confusin de limites ( es transitorio): cuando el limite entre 2 fundos se haya borrado o sea confuso. La accion que se realiza es de deslinde. Mientras salga la sentencia, la ley dispone que hay condominio sobre la zona en disputa.

27

c) Condominio de cosas de utilidad para 2 o mas fundos, ej fuente de agua. MODOS DE ADQUISICIN: los mismos del dominio: -Apropiacion -Especificacion -Accesion -Tradicion -Percepcion de frutos -Sucesion -Usucapion: 2 o mas personas promueven la accion en forma conjunta. EFECTOS: Facultades y Obligaciones 1) Condominio sin indivision forzosa: Facultades: a) SOBRE LA COSA INDIVISA : las facultades son siempre JURDICAS. No pueden realizar actos materiales, porque no hay partes materiales. Las facultades Jurdicas sobre la cosa indivisa son: -Abandonar: cuando un condomino abandona su parte, esto favorece a los restantes condominos, ya que se incrementan sus cuotas partes. -Enajenar: a titulo gratuito u oneroso -Constituir derechos reales: ej. hipotecar -no se pueden constituir derechos personales. Art. 1512, salvo con el consentimiento de todos los condominos. b) SOBRE LA COSA COMUN: son siempre facultades MATERIALES, porque no se pueden realizar actos jurdicos sobre la cosa comun. Los condominos gozan de IUS PROIVENDI (derecho a prohibir) en cabeza de cada uno de los condominos, con lo cual el condomino , no posee facultades, sin la autorizacin de todos los condominos. La oposicin de 1 basta para oponerse a la decisin de la mayoria. Art. 2680. Obligaciones: 1) cada condomino debe contribuir a los gastos de conservacin y mantenimiento 2) DEUDAS CONTRAIDAS EN PRO DE LA COMUNIDAD: En deudas ante 3ros, como responden? Quien debe pagar?. Existe la accion de repeticin entre los condominos. Habra que tener en cuenta, si la deuda la contrajo 1 solo condomino o todos: a-si la contrajo uno solo, solo el va a ser responsable ante 3ros. b-Si la contrajeron todos: a) contratan todos sin mencionar la cuota parte y sin pactar solidaridad, responderan todos en partes iguales b)expresan su cuota parte, pero no pactan solidaridad, responderan respecto a su proporcion c) Si pactan solidaridad: responden todos por el todo. Cada uno es deudor por el todo. Cualquier condomino puede ser demandado. 3) CARGAS REALES QUE GRAVAN LA COSA COMUN: Impuestos, Hipoteca. Responderan cada uno por el total de la deuda. 4) CASO DE INSOLVENCIA DE ALGUN CONDOMINO: Los demas deben hacerse cargo de la deuda del insolvente. Hay derecho de acreceer de los condominos solventes. La parte del insolvente se repartira entre los demas. 5) DEUDAS POR RENTAS, FRUTOS o DAOS: Para el caso de rentas o frutos, si un solo condomino los percibe, debe reembolsarlo a los demas. El dao es la obligacion de resarcir cuando un condomino causa un perjuicio o dao a la cosa. 2) Con indivision forzosa: -En cuanto a Facultades jurdicas sobre la parte indivisa y Obligaciones, es igual a Sin Indivision Forzosa. -Facultades sobre la parte comun: poseen todas las facultades. No rige el ius proivendi Tiene 2 limitaciones: a) no cambiar el destino b) no menoscabar el igual derecho de los demas condominos art. 2712 MODOS DE EXTINCIN: En principio se extingue el condominio por los mismos modos que el dominio. Extiste un modo propio que es la PARTICIN o DIVISIN DEL CONDOMINIO: acto por el cual, se pone fin al estado de comunidad y se extingue el derecho real de condominio y nace el derecho real de dominio en cabeza de los antiguos condominos. Puede hacerse de 3 maneras: a) EN ESPECIE: cuando se puede fraccionar sin afectar su naturaleza b) EN DINERO: vender el objeto del derecho real y dividir el producido c) EN FORMA MIXTA: en especie con compensacin en dinero. Se divide en especie, pero si al producirse la divisin, resulta un condomino favorecido, lo compensara con dinero a los otros condominos. Medios para realizar la particin: 1) EXTRAJUDICIALMENTE: por acuerdo de partes. Si es un inmueble se hara por escritura publica. 2) JUDICIALMENTE: Mediante un proceso de divisin de condominio. Va a ser obligatoria la particin judicial en 2 casos: a) cuando entre los condominos, haya menores, para cuidar su intereses. Se da intervencin al asesor de menores. b) Cuando hubiere 3ros. Con un interes legitimo que se opongan a la divisin extrajudicial (acreedores hipotecarios) 3) DE MANERA MIXTA: acuerdo presentado para homologacin. PROPIEDAD HORIZONTAL Concepto. La propiedad horizontal ES EL DERECHO REAL SOBRE UNA UNIDAD DE UN INMUEBLE EDIFICADO, INTEGRADA POR PARTES PROPIAS Y PARTES COMUNES, QUE ATRIBUYE FACULTADES DE USO, GOCE Y DISPOSICIN JURDICA, conforme a su peculiar rgimen legal.

28

La propiedad horizontal nace a comienzos del siglo XV; el primer cdigo moderno en contener disposiciones sobre la misma fue el Cdigo Napolen. Vlez Srsfield, temiendo las cuestiones que pudieran surgir entre los copropietarios, la proscribi expresamente en el art. 2617. Pero a mediados de este siglo la necesidad de admitir y regular la propiedad horizontal, sobre todo teniendo en cuenta la concentracin masiva de poblacin en las ciudades y la explosin demogrfica, se hizo urgente. En 1948 se dict la ley 13.512, que derog el art. 2617 y estableci el rgimen de propiedad horizontal en el pas. Ley 13.512. Fuentes. EL art. 2617 del Cdigo Civil dice: El propietario de un edificio no puede dividirlos horizontalmente entre varios dueos, ni por contrato, ni por actos de ltima voluntad. Este precepto ha quedado sin efecto en virtud de la promulgacin de la ley 13.512, que admite y reglamenta el rgimen de propiedad horizontal. As lo establece el art. 18 de la ley (deroga los artculos 2617, 2685 in fine y 2693). Las fuentes ms cercanas de la ley fueron las leyes de Chile, Uruguay y el Cdigo Italiano de 1942. en algunos aspectos tambin fue fuente la ley francesa de 1938. Objeto del derecho. Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola
planta, que sean independientes y que tengan salida a la va pblica directamente o por pasaje comn podrn pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta Ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a ms de una persona (art. 1- Ley 13.512). Partes privativas y partes comunes. Cada propietario ser dueo exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso comn del edificio, e indispensable para mantener su seguridad. Se consideran comunes por dicha razn:

1. Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, prticos, galeras y vestbulos comunes, escaleras, puertas de entrada,
jardines; 2. Los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefaccin, agua caliente o fra, refrigeracin, etc.; 3. Los locales para alojamiento del portero y portera; 4. Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos; 5. Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio comn. Esta enumeracin no tiene carcter taxativo. Los stanos y azoteas revestirn el carcter de comunes, salvo convencin en contrario. Requisitos para la afectacin al rgimen de propiedad horizontal. 1) Requisitos materiales: a. Terreno edificado; b. Divisin del edificio en pisos horizontales; c. Divisin de los pisos en parcelas o departamentos; d. Salida a la va pblica, directamente o por pasaje en comn. 2) Requisitos formales: a. Dictado de un Reglamento de Copropiedad y Administracin; b. Conformacin del consorcio y la Asamblea; c. Designacin del Administrador; d. Redaccin en escritura pblica e inscripcin en el Registro de la Propiedad. Reglamento de Copropiedad y Administracin. El consorcio del edificio se constituye definitivamente cuando se otorga por escritura pblica el Reglamento de Copropiedad y Administracin, que es el alma del consorcio y sin el cual no se puede otorgar los ttulos de propiedad de cada uno de los propietarios. Naturaleza jurdica. Se discute en doctrina si el reglamento de copropiedad es un contrato o un conjunto de normas jurdicas. La tesis contractualista se funda en la circunstancia de que el Reglamento es el producto del acuerdo de los copropietarios. Este acuerdo se produce a veces en un solo acto, otras veces resulta de la adhesin de los compradores de unidades al reglamento de copropiedad redactado por el vendedor. En este caso, se tratara de sucesivos contratos de adhesin (Mariani de Vidal). Segn otra doctrina (Borda), el reglamento es el conjunto de normas jurdicas que rigen la vida interna del consorcio. No es un contrato, porque los copropietarios entran y salen de esta relacin sin consentimiento ni conocimiento de los dems copropietarios, por el solo hecho de comprar o vender un departamento. Esto es inconcebible en una relacin contractual. Redaccin: formalidades. Al constituirse el consorcio de propietarios, deber acordar y redactar un Reglamento de
Copropiedad y Administracin por acto de escritura pblica que se inscribir en el Registro de la Propiedad. Dicho Reglamento solo podr mortificare por resolucin de los propietarios, mediante una mayora no menor de dos tercios. Esta modificacin deber tambin consignarse en escritura pblica e inscribirse en el Registro de la Propiedad.

El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes puntos: 1. Designacin de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extrao, que tendr facultades para administrar las cosas de aprovechamiento comn y proveer a la recaudacin y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podr elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo. 2. Determinar las bases de remuneracin del representante y la forma de su remocin; debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de escritura pblica; 3. La forma y proporcin de la contribucin de los propietarios a los gastos o expensas comunes; 4. La forma de convocatoria a reunin de propietarios en caso necesario, la persona que presidir la reunin, las mayoras necesarias para modificar el reglamento y adoptar otras resoluciones, no tratndose de los casos en que en esta ley se exige una mayora especial. Segn Borda, de acuerdo al decreto reglamentario (18.374/1949), adems debe mencionar:

29

5. Especificacin de las partes del edificio de propiedad exclusiva; 6. Determinacin de la proporcin que corresponde a cada piso o departamento en relacin al valor del conjunto; 7. Enumeracin de las cosas comunes; 8. Uso de las cosas y servicios comunes; 9. Destino de las diferentes partes del inmueble. El reglamento debe determinar si las unidades se destinarn a viviendas, oficinas, locales de comercio, tipo de comercio, etc.; 10. Constitucin de domicilio de los propietarios que no habitarn el inmueble; 11. Persona que certificar los testimonios de las actas de las asambleas de consorcio.Efectos de su inscripcin. Una vez que est inscripto el reglamento, existe estado de propiedad horizontal, pero el inmueble aun no est dividido; la divisin recin se concretar al otorgarse las escrituras correspondientes. La inscripcin en el Registro de la Propiedad es requerida para ser oponible a terceros. Modificacin. La reforma de los estatutos debe consignarse en escritura pblica en el Registro de la Propiedad. La reforma exige una mayora no menor de los dos tercios de los propietarios; computados los votos por cabeza, a menos que el reglamento prevea otra forma. Si bien en principio, el reglamento slo puede ser modificado por el consorcio, la justicia puede intervenir cuando la mayora ha abusado de sus poderes imponiendo a la minora clusulas que son contrarias a la ley o a su espritu o son arbitrarias o importan un abuso del derecho. Consorcio de propietarios. Concepto. Es el conjunto de propietarios de los distintos pisos del mismo edificio que actan reunidos por el desempeo de diversas funciones que la ley les encomienda. Naturaleza jurdica. Dos criterios prevalecen a este respecto: 1. La doctrina que admite la personalidad jurdica del consorcio; 2. La doctrina que se apoya en la teora de la ficcin de Vlez, en cuyo sentido no existen ms personas jurdicas que las enumeradas por el Cdigo. La jurisprudencia ha establecido que el consorcio tiene una personalidad jurdica distinta de cada uno de sus componentes. El factor fundamental est configurado por la existencia de una voluntad colectiva. Los atributos de la personalidad del consorcio son: nombre, domicilio, capacidad y patrimonio propio. Responsabilidad de los consorcistas por deudas del consorcio . El hecho de que el consorcio tenga personalidad jurdica y patrimonio propio, plantea el problema de si existe o no responsabilidad conjunta de los consorcistas. Si bien el consorcio tiene patrimonio propio, constituido por los fondos adelantados por los consorcistas y los crditos contra stos por expensas comunes, ese patrimonio ser generalmente insuficiente para responder a algunas obligaciones importantes, tal como las deudas originadas en la reparacin del edificio o la responsabilidad emergente de un dao causado por las cosas comunes, como la cada de un ascensor. La ley aclara que los propietarios son responsables por tales obligaciones (artculo 8, ley 13.512): Los propietarios tienen a su cargo en proporcin al valor de sus pisos o departamentos, salvo convencin en
contrario, las expensas de administracin y reparacin de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad, y decoro. Estn obligados en la misma forma, a contribuir al pago de las primas de seguro del edificio comn y a las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolucin de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce ms cmodo o de mayor renta.

Cuando las innovaciones ordenadas por los propietarios fueren, a juicio de cualquiera de ellos, de costo excesivo, o contrarias al Reglamento o a la Ley, o perjudiciales para la seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto arquitectnico exterior o interior del edificio, pueden ser objeto de reclamacin formulada ante la autoridad judicial y resuelta por el trmite correspondiente al interdicto de obra nueva; pero la resolucin de la mayora no ser por eso suspendida sin una expresa orden de dicha autoridad. Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador y no mediando oposicin de los dems, previamente advertidos, puede realizar expensas necesarias para la conservacin o reparacin de partes o bienes comunes con derecho a ser reembolsados. Podr tambin, cualquiera de los propietarios, realizar las reparaciones indispensables y urgentes sin llenar los requisitos mencionados, pudiendo reclamar el reembolso en la medida en que resultaron tiles. En su caso, podr ordenarse restituir a su costa las cosas a su anterior estado. Ningn propietario podr liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece. El administrador. El reglamento de copropiedad debe contener obligatoriamente la designacin de un administrador. Puede ser designado cualquier propietario, o un tercero extrao al consorcio. Tambin pueden ser administradores las personas ideales. Hay que distinguir dos supuestos: - Designacin originaria: es la que se hace en el Reglamento al momento de constituirse el consorcio. Puede ser hecha por el enajenante o propietario vendedor, o por los compradores. La designacin debe hacerse por escritura pblica y debe ser inscripta en el Registro. - Designacin posterior: requiere de una mayora de los dos tercios porque es una reforma al reglamento. Tambin debe ser hecha en escritura pblica e inscribirse en el Registro. Funciones: La ley caracteriza la funcin del administrador como la del mandatario (artculo 11: El representante de los propietarios
actuar en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo de aquellos); la jurisprudencia ha resuelto que la relacin entre el consorcio y el administrador es la que surge del contrato del mandato. Como corresponde a todo mandatario, est obligado a rendir cuentas.

30

Cometen al administrador las siguientes funciones: Funciones administrativas: la funcin esencial es administrar las cosas de aprovechamiento comn y proveer a la recaudacin y empleo de los fondos necesarios. Debe cuidar de las partes comunes del edificio, de su limpieza y mantenimiento, del funcionamiento de los servicios, etc. Debe asegurar el edificio contra incendio. Debe llevar los libros del consorcio: de Actas de asambleas y de Administracin del inmueble. Representacin administrativa: representa al consorcio en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase. Representacin judicial: el administrador tiene la representacin judicial del consorcio para demandar a los copropietarios que violan las obligaciones que les impone el art. 6 6. Remocin. La administracin supone un acto de confianza en la persona del administrador, por lo tanto los mandantes pueden revocar en cualquier momento el mandato de administracin, sin necesidad de invocar justa causa para ello, y aunque el reglamento hubiera dispuesto la irrevocabilidad de la designacin. La remocin puede ser hecha por los jueces, a pedido de alguno de los copropietarios si demuestran que existen causas serias que aconsejen tal solucin, y a pesar de que l os peticionantes no renan la mayora exigida por el reglamento para tomar tal determinacin. Asambleas. Concepto. Constituyen el rgano mximo de representacin de la voluntad de la comunidad, a cuyo cargo se halla el cuidado de la buena marcha y normal funcionamiento de los intereses de sta.

Tipos. El decreto reglamentario se refiere a la forma de las asambleas y tipos de convocatoria: 1. Asambleas ordinarias: deben reunirse peridicamente en los tiempos prefijados por el reglamento, con el objeto de considerar todas las cuestiones que los propietarios decidan tratar regularmente. 2. Asambleas extraordinarias: se convocan fuera de los plazos prefijados o, convocados dentro de los plazos ordinarios, tratan temas fuera de lo comn. 3. Asambleas judiciales: cuando no fuera posible lograr la mayora necesaria de propietarios, se solicitar al juez que convoque a la reunin, que se llevar a cabo en presencia suya y quedar autorizado a tomar medidas urgentes. El juez deber resolver en forma sumarsima, sin ms procedimiento que una audiencia y deber citar a los propietarios en la forma que procesalmente corresponda a fin de escucharlos. Funciones. Los asuntos de inters comn que no se encuentren comprendidos dentro de las atribuciones conferidas al representante de los
condominios, sern resueltos, previa deliberacin de los propietarios, por mayora de votos. Estos se computarn en la forma que prevea el Reglamento y, en su defecto, se presumir que cada propietario tiene un voto. Si un piso o departamento perteneciera a ms de un propietario, se unificar la representacin. Derechos y obligaciones de los propietarios. Respecto de las partes comunes: Cada propietario podr usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legtimo derecho de los dems.

El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes, ser proporcionado al valor del departamento o piso de su propiedad, el que se fijar por acuerdo de las partes o en su defecto por el aforo inmobiliario, a los efectos del impuesto o contribucin fiscal. Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo departamento o piso. En la transferencia, gravamen o embargo de un departamento o piso se entendern comprendidos esos derechos, y no podrn efectuarse estos actos con relacin a los mismos, separadamente del piso o departamento a que accedan. No podr hipotecarse el terreno sobre el que se asienta el edificio de distintos propietarios, si la hipoteca no comprende a ste y si no cuenta con la conformidad de todos los propietarios. Cada piso o departamento podr hipotecarse separadamente, y el conjunto de los pisos o departamentos, por voluntad de todos los propietarios. Respecto de las partes privativas: Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los dems, enajenar el piso o departamento que le pertenece, o constituir derechos reales o personales sobre el mismo. Cada propietario atender los gastos de conservacin y reparacin de su propio piso o departamento: estando prohibida toda innovacin o modificacin que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes. Est prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas a las del conjunto. Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los pisos o departamentos: a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres a fines distintos a los previstos en el Reglamento de Copropiedad Administracin; b) Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderas peligrosas o perjudiciales para el edificio.
6

Artculo 6: Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los pisos o departamentos:

1. 2.

Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres a fines distintos a los previstos en el Reglamento de Copropiedad Administracin; Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderas peligrosas o perjudiciales para el edificio.

31

El propietario del ltimo piso no puede elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros departamentos o pisos; al de la planta baja o subsuelo le est prohibido hacer obras que perjudiquen la solidez de la casa, como excavaciones, stanos, etc. Toda obra nueva que afecte el inmueble comn no puede realizarse sin la autorizacin de todos los propietarios. Los propietarios tienen a su cargo en proporcin al valor de sus pisos o departamentos, salvo convencin en contrario, las expensas de administracin y reparacin de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad, y decoro. Estn obligados en la misma forma, a contribuir al pago de las primas de seguro del edificio comn y a las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolucin de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce ms cmodo o de mayor renta. Cuando las innovaciones ordenadas por los propietarios fueren, a juicio de cualquiera de ellos, de costo excesivo, o contrarias al Reglamento o a la Ley, o perjudiciales para la seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto arquitectnico exterior o interior del edificio, pueden ser objeto de reclamacin formulada ante la autoridad judicial y resuelta por el trmite correspondiente al interdicto de obra nueva; pero la resolucin de la mayora no ser por eso suspendida sin una expresa orden de dicha autoridad. Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador y no mediando oposicin de los dems, previamente advertidos, puede realizar expensas necesarias para la conservacin o reparacin de partes o bienes comunes con derecho a ser reembolsados. Podr tambin, cualquiera de los propietarios, realizar las reparaciones indispensables y urgente sin llenar los requisitos mencionados, pudiendo reclamar el reembolso en la medida en que resultaron tiles. En su caso, podr ordenarse restituir a su costa las cosas a su anterior estado. Ningn propietario podr liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece. Los impuestos, tasas o contribuciones de mejoras se cobraran a cada propietario independientemente. A tal efecto se practicarn las valuaciones en forma individual, computndose a la vez la parte proporcional indivisa de los bienes comunes. No podr hipotecarse el terreno sobre el que se asienta el edificio de distintos propietarios, si la hipoteca no comprende a ste y si no cuenta con la conformidad de todos los propietarios. Cada piso o departamento podr hipotecarse separadamente, y el conjunto de los pisos o departamentos, por voluntad de todos los propietarios. Extincin del sistema.
Los casos previstos por la ley son los siguientes: 1. Destruccin total o parcial : En caso de destruccin total o parcial de ms de dos terceras partes del valor, cualquiera de los propietarios puede pedir la venta del terreno y materiales. Si la mayora no lo resolviera as, podr recurriese a la autoridad judicial. Si la destruccin fuere menor, la mayora puede obligar a la minora a contribuir a la reconstruccin, quedando autorizada, en caso de negarse a ello dicha minora, a adquirir la parte de esta, segn valuacin judicial. 2. Vetustez del edificio: En caso de vetustez del edificio, la mayora que represente ms de la mitad del valor podr resolver la demolicin y venta del terreno y materiales. Si resolviera la reconstruccin, la minora no podr ser obligada a contribuir a ella, pero la mayora podr adquirir la parte de los disconformes, segn valuacin judicial.

Breve nocin de prehorizontalidad. Rgimen de la ley 19.724. La aplicacin prctica de la ley de propiedad horizontal trajo aparejados algunos graves problemas con relacin a la venta de los departamentos, sobre todo en la etapa de la construccin. Constructores desaprensivos ofrecan en venta departamentos sobre terrenos an no escriturados o hipotecaban el bien vendido, obligando a los compradores que ya haba pagado el precio a levantar la hipoteca, o simplemente, despus de haber cobrado el importe caan en quiebra, arrastrando a ella a los departamentos todava no escriturados. El agudo problema de la vivienda impulsaba a los compradores a adquirir departamentos sin tomar las seguridades del caso, suscribiendo verdaderos contratos de adhesin, en los que las clusulas eran fijadas por el vendedor. La solucin del problema lleg con la ley de prehorizontalidad. Afectacin del edificio. Todo propietario de edificio construido o en construccin o de terreno destinado a construir en l un edificio, que se proponga adjudicarlo o enajenarlo a ttulo oneroso por el Rgimen de Propiedad Horizontal, debe hacer constar, en escritura pblica, su declaracin de voluntad de afectar el inmueble a la subdivisin y transferencia del dominio de unidades por tal rgimen (art. 1). Segn la ley 20.276, quedan excluidas de las disposiciones de la ley 19.724, y por consiguiente, de la obligacin de

someterse al rgimen de afectacin previsto en ella: 1. La adjudicacin de unidades particulares en inmuebles, que se haga a los condminos, comuneros, socios o asociados, por particin o divisin de condominio, comunidad hereditaria, sociedad o asociacin;

2. La adjudicacin o enajenacin de unidades particulares en inmuebles del dominio privado del Estado Nacional, las provincias y
municipalidades; 3. La adjudicacin o enajenacin de unidades particulares en inmuebles cuya construccin se realice con prstamos de organismos oficiales nacionales, provinciales o municipales, cuando de las condiciones del mutuo con garanta hipotecaria resulte que la celebracin de los contratos con los futuros adquirentes queda a cargo exclusivo del ente financiador, y los propietarios otorguen a tal fin poder irrevocable a favor de dicho ente. El rgimen de excepcin establecido en el presente inciso slo producir efectos a partir de la inscripcin en el Registro inmobiliario del instrumento constitutivo de la obligacin hipotecaria. Si en infraccin a este rgimen el propietario celebrare contratos con terceros prometiendo la transferencia de unidades particulares en el edificio a construir o en construccin, se har pasible de la sancin establecida en el primer prrafo del artculo 32 de la ley 19.724, y los contratos celebrados sern inoponibles al ente financiador y a quienes hubieren contratado con l;

32

4. Los edificios ya afectados o que se afecten al rgimen de la ley 13.512 dentro de los noventa (90) das de la publicacin de la
presente, y los que lo sean en lo sucesivo sin haberse comercializado previamente una o ms de sus unidades. La escritura de afectacin se anotar en el Registro de la Propiedad Inmueble, y ste har constar esa circunstancia en los certificados que expida. Efectos de la afectacin. - La anotacin inhibe al propietario para disponer del inmueble o para gravarlo en forma distinta a la prevista en la

Ley. La venta total o parcial de inmuebles a terceros no afectar los derechos de los adquirentes de unidades cuyos contratos hayan sido registrados. - Los acreedores con hipoteca constituida conforme con la ley estn obligados a aceptar cancelaciones parciales al escriturarse cada unidad. - En caso de ejecucin del inmueble por acreedores hipotecarios o comunes, los adquirentes tienen el derecho a adjudicarse el inmueble bajo ciertas condiciones. Publicidad de la afectacin. El propietario debe hacer constar la afectacin del inmueble y su registracin, nmero del registro notarial y fecha en que se efectu:

1. En un cartel que debe tener permanentemente en el lugar de la obra, colocado en forma visible; 2. En toda oferta o invitacin que se haga a terceros para adquirir unidades de vivienda a subdividir por el Rgimen de Propiedad
Horizontal, por medio de ofrecimientos personales, publicaciones periodsticas, transmisiones radiotelefnicas, de televisin, proyecciones cinematogrficas, colocacin de afiches, letreros o carteles, programas, circulares, comunicaciones impresas o cualquier otro procedimiento de difusin. 3. En los contratos que celebre a los fines de la enajenacin o adjudicacin de unidades. Queda prohibido, en cualquier forma de oferta: 1. Anunciar el precio de venta, o parte de l, en forma que induzca a error, o no indicar el precio total si se menciona una parte; 2. Anunciar en forma incompleta los planes de financiacin y plazos de pago. 3. Ofrecer formas de pago, condiciones o planes de financiacin por terceros personas o instituciones de crdito que no hayan sido efectivamente convenidos o acordados. El propietario debe tener a disposicin de los adquirentes de unidades: 1. Copias simples autenticadas por el escribano del Registro en que se otorg la escritura de afectacin, de los elementos enumerados en el artculo 3 y de las escrituras de hipoteca; 2. Lista de las unidades que se hubieran enajenado, y constancia de su anotacin en el Registro de la Propiedad Inmueble, 3. La informacin relativa al desarrollo material de la obra; 4. La informacin relativa al pago de los servicios hipotecarios e impuestos que afecten al inmueble. El comprador tiene el derecho de exigir la exhibicin de los comprobantes respectivos y en el caso de no hallarse al da aquellos servicios o impuestos puede retener las sumas que se adeuden y abonar directamente tales gravmenes, deducindolos de su deuda hacia el vendedor. Todas las personas que intervengan en operaciones comprendidas en la presente Ley, estn obligadas respecto de terceros a precisar: 1. Carcter en que acten; 2. Identidad del propietario del inmueble; 3. La existencia de otro vinculado por el contrato a celebrarse, los poderes que invoque, y los instrumentos que lo acrediten. Retractacin.

Procede si la transferencia de unidades hubiera quedado condicionada a la enajenacin, en un plazo cierto, de un nmero determinado de ellas, y no se hubiere cumplido dicha condicin. En tal caso el propietario queda autorizado a dejar sin efecto los contratos de venta, devolviendo a los adquirentes las sumas entregadas como seas o anticipos, con ms un inters igual al fijado por el Banco de la Nacin Argentina para las operaciones normales de descuento. Desafectacin. Para retractar la afectacin de un inmueble, basta la sola expresin de voluntad del enajenante, siempre que se cumplan los requisitos legales; en cambio la desafectacin exige una resolucin judicial tomada a pedido del propietario enajenante. El propietario puede solicitar la desafectacin, si acredita sumariamente que:

1. Transcurridos seis (6) meses de registrada la afectacin no ha enajenado unidades. 2. Transcurrido el lapso mencionado en el inciso anterior, ha rescindido o resuelto la totalidad de los contratos registrados. 3. Transcurrido un (1) ao de registrada la afectacin, la obra no lleg a iniciarse o ha quedado paralizada sin posibilidad de
reanudarla, siempre que medie justa causa. En los supuestos de los incisos b) y c) deber asimismo acreditar que est debidamente asegurada la restitucin a los adquirentes de todo lo que hubieren pagado por cualquier concepto, con ms un inters igual al fijado por el Banco de la Nacin Argentina para las operaciones normales de descuento. Derechos Reales de goce o disfrute sobre cosa Ajena: USUFRUCTO: (2807) El usufructo es el derecho real de usar y gozar de una cosa cuya propiedad pertenece a otro, con tal que no se altere su sustancia. Las partes en el usufructo son:

33

0 el usufructuante: es el nudo propietario. 1 el usufructuario: es quien tiene el uso y goce del cosa. Naturaleza jurdica: Segn el Art. 2503 y el 2807, es un derecho real sobre cosa ajena de uso y goce. Caracteres: 0 No se puede alterar la sustancia: el usufructuario al ser poseedor, deber conservar la cosa y vencido el trmino del usufructo tiene la obligacin de restituirla. No debe modificar la materia de la cosa, ni cambiar su destino. 1 El usufructo es temporario: porque cuando se constituye el usufructo, el titular dominial de la cosa tendr un dominio desmembrado el cual no se prolonga en el tiempo. El usufructo se constituye por un plazo determinado, el cul deber respetarse por ms que muera el nudo propietario. De no pactarse un plazo, durar hasta la muerte del usufructuario. Existen lmites en la duracin del mismo, el usufructo ser vitalicio cuando el usufructuario sea una persona fsica (durar hasta su muerte, ya que no puede ser perpetuo, ni constituirse a favor de sus herederos); en cambio ser por 20 aos como plazo mximo cuando el usufructuario sea una persona jurdica (o hasta que cese su existencia). 2 El usufructo es intransmisible: el usufructo no puede transmitirse por actos entre vivos ni mortis causa. Lo mximo que la ley permite es transmitir el derecho de usufructo. Clasificacin: (Art. 2808) El usufructo se diferencia por el objeto del derecho real (o sea por la cosa) en: a). Usufructo perfecto: se da cuando la cosa no es ni fungible ni consumible. El usufructuario puede usar y gozar la cosa sin alterar su sustancia, debe conservarla y devolverla al finalizar el mismo. b). Usufructo imperfecto o cuasiusufructo: se da cuando la cosa es fungible o consumible. El usufructuario puede disponer de la cosa como quiera y solo estar obligado a restituir una cosa de la misma especie y calidad, o el valor que se la haya dado en el inventario. Constitucin del usufructo: hay 4 modos de constitucin del usufructo segn al Art. 2812: 1. Por contrato: es la forma ms utilizada. Dcho contrato es innominado o atpico, aunque generalmente se suele hablar de contrato constitutivo de usufructo y hay tres formas de celebrarlo: Per deductionem: se da cuando partiendo de un titular de dominio, ste transmite la nuda propiedad (propiedad desnuda en la cual el titular dominial no tiene intactas todas las facultades de la cosa) y se reserva el uso y goce. Per traslationem: aqu se parte del titular del dominio, quien transmite el so y goce de la cosa, conservando la nuda propiedad. (inversa a la per deductionem). Innominada: el propietario de la cosa transmite el uso y goce a una persona, y la nuda propiedad a otra. 2. Por actos de ltima voluntad: se transmite mediante legado. El legatario es aqul al que se le deja una cosa cierta del patrimonio. En este caso el testador lega el usufructo a un tercero y guarda la nuda propiedad para su heredero o viceversa. El derecho se adquiere al morir el testador. 3. Por ley: es el usufructo de fuente legal. En nuestro derecho hay un solo caso establecido en el art. 2816, que dispone que los padres tendrn el usufructo de los bines de sus hijos menores sujetos a patria potestad. 4. Por prescripcin: se requiere la posesin de la cosa durante el tiempo fijado por la ley. La posesin debe ser pblica, pacfica, contina e ininterrumpida. Tericamente se puede adquirir el usufructo tanto por prescripcin larga como breve, pero en la prctica slo se da el caso de prescripcin breve. Si el usufructuario es vitalicio lo adquiere de por vida; si es por una mximo de 20 aos, lo adquiere por 10 aos ya que a esto se le suman los 10 aos que tuvo el usufructo de la cosa para poder usucapir por prescripcin breve. ELEMENTOS: 1) SUJETOS: a) USUFRUCTUARIO (titular del derecho real). Puede ser una persona fsica o jurdica. El plazo del usufructo esta dado por la calidad del titular. b) NUDO PROPIETARIO: quien pasa a tener un dominio imperfecto (desmembrado) 2) OBJETO: Es una cosa en los terminos del articulo 2311 del codigo civil. -Usufructo de universalidad: por ejemplo usufructo de un rebao o de una biblioteca. Art. 2902 se utiliza este termino por comodidad expresiva. El objeto del usufructo de cada una de las cosas que integran la universalidad. -Usufructo de credito: este termino pareceria que se quisiera decir que el objeto es otro derecho. Tambien se utiliza por comodidad expresiva, para expresar una situacin jurdica compleja que consiste en : una relacion obligacional, en la que el acreedor constituye a favor de un 3ro. un ususfructo sobre el objeto del credito y lo autoriza a percibirlo, de modo tal que una vez verificado el pago del credito queda constituido como ususfructuario. 3) CAUSA: modos de constitucin. EFECTOS: 1) DEL USUFRUCTUARIO: A)FACULTADES: *MATERIALES: -Tiene derecho de poseedor (es un poseedor legitimo) -ius utendi (derecho de servirse de la cosa para los usos a los que esta destinada) -Ius fruendi (derecho de percibir los frutos) No goza del Ius Abutendi (ya que el usufructuario puede usar y gozar con tal que no se altere su sustancia) *JURDICAS: Hay que diferencias entre actos de administracin y actos de disposicin, porque el usufructuario esta facultado unicamente a realizar actos de administracin (locacion). Esto esta relacionado con el ius fruendi, ya que los alquileres son los frutos civiles de la cosa. B) OBLIGACIONES: -conservar la cosa (no desnaturalizarla)

34

-pagar o solventar las mejoras de conservacin de la cosa -pagar las cargas y los impuestos ordinarios (gravmenes que pesan sobre la cosa de forma regular -pagar los impuestos ordinarios y extraordinarios referidos a los frutos -contribuir a pagar en proporcion las cargas e impuestos extraordinarios. 2) DEL NUDO PROPIETARIO: A) FACULTADES: -el nudo propietario conserva todas las facultades del titular dominial en cuanto sean compatibles con la existencia del usufructo (hipotecar- enajenar) B) OBLIGACIONES: -hacer entrega de la cosa (tradicin) -dejarlo gozar al usufructuario. OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO ANTES DE ENTRAR EN EL USO Y GOCE DE LA COSA: 1) El futuro Usufructuario debe hacer un INVENTARIO: enumeracin y descripcin del estado en que se encuentra la o las cosas que sean objeto del usufructo. NO puede el titular dominial (nudo propietario) dispensar esa obligacion. En caso de omisin, se va a ser efectiva una presuncin en contra del ususfructuario, porque se considerara que recibio todos los bienes en buen estado. 2) Debe prestar una fianza. Esta obligacion si es susceptible de dispensa. Es cualquier tipo de garantia, a fin de afianzar la conservacin de la cosa. EXTINCIN: Las principales causales son: 1) Vencimiento del plazo: plazo resolutorio 2) Cumplimiento de la condicion: cuando el ususfructo esta sujeto al cumplimiento de una obligacion (condicion resolutoria) ej. una persona da a su sobrino un departamento en usufructo hasta que se reciba de abogado. 3) Muerte del titular : el usufructo es intransmisible. Se extingue con la muerte del titular aunque esta se produzca antes del vencimiento del plazo. 4) Extincin de la persona jurdica: equivale a la muerte de la persona fsica. 5) Por el no uso por 10 aos 6) Por prescripcin: cuando un 3ro. prescribe el derecho real en detrimento del usufructuario 7) Renuncia 8) Confusin o consolidacin: cuando se reunen en cabeza de una misma persona la calidad de usufructuario y nudo propietario. 9) Destruccin o perdida de la cosa 10) Causales relativas al titulo : el usufructo se constituye por un acto jurdico, por lo tanto cualquier causal de extincin del acto constitutivo, produce la extincin del derecho real de usufructo. USO Y HABITACIN: Art. 2948: El derecho de uso es un derecho real que consiste en la facultad de servirse de la cosa de otro, independiente de la posesin de heredad alguna, con el cargo de conservar la substancia de ella, o de tomar sobre los frutos de un fundo ajeno, lo que sea preciso para las necesidades del ususario y de su familia. Si se refiere a una casa y a la utilidad de morar en ella, se llama derecho de habitacin. Uso y habitacin es el mismo derecho real, pero se utiliza el termino USO cuando fuera una cosa MUEBLE o INMUEBLE SIN EDIFICAR y se utiliza el termino HABITACIN cuando sea un inmueble edificado. Diferencias con el usufructo: 1) FACULTADES MATERIALES DEL USUARIO O HABITADOR: posee: -el IUS UTENDI y el IUS FRUENDI MUY LIMITADO. Se diferencia en la cantidad d e frutos que puede percibir: los frutos precisos para las necesidades del usuario y su familia. FAMILIA: velez sarfield tenia una vision mas amplia de la familia. Esta incluia: -la persona del usuario -el conyuge -los hijos -sirvientes -convivientes (cualquier persona que convive con el usuario o habitador) -persona al que el usuario le debe alimentos (ascendientes, descendientes, donantes, etc.) 2) FUENTE LEGAL: -NO hay ninguna norma en el ordenamiento legal vigente de derecho de USO de fuente legal -SI en el caso de HABITACIN. Este esta atribuido a favor del conyuge superstite sobre el inmueble que hubiere sido asiento del lugar conyugal. Requisitos: a) deben concurrir otras personas con vocacin hereditaria (coherederos) b) debe ser el unico bien que integre el acervo hereditario c) no debe superar el mximo previsto por ley para constituir el bien de familia Este usufructo de fuente legal es VITALICIO y GRATUITO (dura la vida del conyuge superstite y este no debe pagar a los demas coherederos). Se extingue al contraer nuevas nupcias. SERVIDUMBRE: art. 2970 La servidumbre es un derecho real, perpetuo o temporario sobre un inmueble ajeno en virtud del cual se puede 1) USAR DE EL- 2) EJERCER CIERTOS ACTOS DE DISPOSICIN 3) IMPEDIR QUE EL PROPIETARIO EJERZA ALGUNO DE SUS DERECHO DE PROPIEDAD

35

La doctrina critica que haya 3 facultades, porque el titular solo puede usar de el e impedir que el propietario que ejerza alguno de sus derechos de propiedad, pero de ningun modo puede ejercer algun acto de disposicin sobre la cosa. Naturaleza Jurdica: Es un derecho real de uso y goce sobre una cosa Inmueble ajena. Es el derecho de uso y goce de menor contenido, tiene por objeto una facultad indeterminada por ejemplo poder transitar. CLASES: 1) SERVIDUMBRE REAL O PREDIAL : art. 2971: es el derecho real establecido al poseedor de una heredad sobre otra heredad ajena para UTILIDAD de la primera. 2) SERVIDUMBRE PERSONAL: art. 2972. es la que se constituye para utilidad de una persona determinada sin dependencia de la posesin de un inmueble y que acaba con ella. La diferencia entre una y otra servidumbre esta dada por el beneficiario de la utilidad: -En la SERVIDUMBRE REAL hay un fundo dominante y uno sirviente. La servidumbre es de utilidad para cualquier persona que poseya el predio, por ejemplo servidumbre de transito -En la SERVIDUMBRE PERSONAL, hay un titular dominante y un fundo sirviente. Es de uso de una persona determinada, generalmente por razones de profesin o porque son servidumbres de recreo. CLASIFICACION: 1) a- CONTINUAS: ej. Servidumbre de acueducto, son las que se ejercen por si mismas, porque no requieren el hecho actual del hombre b- DISCONTINUAS: ej. Servidumbre de transito. Son aquellas servidumbres que para su ejercicio requiere del hecho actual del hombre (que el titular camine por el predio, es decir que realice algun acto) 2) a-APARENTES: Las que se exteriorizan por signos visibles b- NO APARENTES: No se exteriorizan por signos visibles. 3) a- AFIRMATIVAS: aquellas en la cual el titular del predio sirviente debe dejar hacer b- NEGATIVAS: son aquellas en las cuales el titular del predio sirviente debe no hacer por ej. Servidumbre de no edificar. 4) a- PRINCIPALES: las que prestan utilidad por si mismas (para el titular del predio dominante) b-ACCESORIAS: son aquellas que se requieren para ejercer otra servidumbre, por ej. Una servidumbre de sacar aguas. Para ello se necesita entrar al predio para sacar agua. 5) a- VOLUNTARIAS: no se pueden imponer coactivamente b- FORZOSAS: si pueden imponerse coactivamente. Ej. Servidumbre de transito 6) Esta es una seudo clasificacion: aACTIVAS: es la servidumbre del predio dominante bPASIVAS: Es la servidumbre del predio sirviente (tiene una carga o gravamen) Toda servidumbre es activa y pasiva segn del lado que se la mire. PRINCIPIOS QUE RIGEN EL DERECHO REAL DE SERVIDUMBRE : 1) NEMINE RES SUA SERVIT: significa que nadie puede tener servidumbre sobre cosa propia. Este principio es aplicable a todos los derechos reales. 2) SERVIT IN FACIENTO SONSISTERE NEQUIT: La servidumbre nunca puede consistir en HACER , es decir una prestacin positiva, siempre es un dejar hacer o no hacer, pero nunca un hacer. CONSTITUCIN: 1) POR CONTRATO: Aun siendo servidumbre forzosas, la forma mas comun de constitucin es el contrato. Tanto sea oneroso o gratuito (segn exista contraprestacin o no). El acto de servidumbre es un acto de disposicin. En el contrato se va a datallar la extensin de la servidumbre. Podra estar sujeta a condicion o plazo. Hay un margen de autonomia de la voluntad por escritura publica que se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble (como si fuera un gravamen) 2) POR ACTO DE ULTIMA VOLUNTAD : Legado. Cuando el testador deja 2 legados (una cosa determinada de su patrimonio) y constituye entre ellos una servidumbre. 3) POR DESTINO DE PADRE DE FAMILIA: significa servidumbre por destino del propietario (dueo de los fundos). El concepto de Padre de familia es asimilable a Pater famili en el derecho Romano. El concepto destino significa utilidad que le da a la tierra. Pasos: a) una persona es titular de 2 fundos b) sujeta un fundo a servidumbre del otro. Pero todava no nace el derecho real, por aplicacin del principio Nemine res sua servit. c) El titular enajena un fundo o ambos a distintas personas (aqu nace jurdicamente la servidumbre) Requisitos: -deben ser continuas -deben ser aparentes -que en el contrato de compra venta nada se diga, porque sino seria una servidumbre que nace por contrato y no por destino de familia. 4) POR RENACIMIENTO: primeramente hay una servidumbre originaria que se extingue por confusin. El titular de estos 2 predios enajena 1 o los 2 a distintas personas. Aqu renace la servidumbre. Requisitos: -debe ser aparente -que el contrato no haga mencion

36

5) POR PRESCRIPCIN: siempre es usucapion larga (20 aos). Velez pensaba que a los 10 aos, serian actos de mera toleracia. Requisitos: debe ser continua y aparente EFECTOS: (Derechos y obligaciones) TITULAR DEL PREDIO DOMINANTE: puede ejercer la servidumbre puede ejercer las servidumbres accesorias tiene derecho a realizar los trabajos necesarios para la conservacin de la servidumbre (aunque para ello se exceda del ejercicio de la servidumbre), ej. si cae un arbol obstruyendo el paso del fundo dominante, en el fundo sirviente, debe sacarlo y puede ingresar con una grua a sacarlo. Esta facultado para ejercer acciones posesoria y reales (Accion confesoria) No hay obligaciones del predio dominante, solamente debe cumplir con el contrato, por ejemplo pagar el precio, pero no es una obligacion propia de la servidumbre. TITULAR DEL PREDIO SIRVIENTE: -no debe menoscabar el ejercicio de la servidumbre -puede ejercer la servidumbre, es decir puede el tambien por ejemplo transitar por el predio. -conserva todas las facultades del titular dominial (siempre y cuando no menoscabe la servidumbre) -esta legitimado para promover acciones posesoria y reales. -derecho a exigir el ejercicio menos perjudicial -derecho a interpretar, las clausulas del contrato, a su favor, en caso de dudas. EXTINCIN: -Por vencimiento del plazo (plazo resolutorio) -cumplimiento de la condicion (ej. servidumbre de paso a la via publica hasta que la municipalidad construya un paso). Al acaecer el hecho condicionante de extingue el derecho real. -muerte del titular (solo en la servidumbre personal) -renuncia: expresa (por escrito. Escritura publica por ser un vien inmueble) o tacita (cuando el titular del predio sirviente realice actos contrarios a la existencia de la servidumbre con consentimiento del titular del predio dominante) -por el no uso por 10 aos -confusion (toma vigencia el principio Menime Res sua Servit) -Por imposibilidad de ejercicio (ej. inundacin del predio) -por perdida de la utilidad ej. servidumbre de salida a la estacion ferroviaria y cerrador la estacion. SERVIDUMBRES TIPICAS: A partir del art. 3068 se enuncian las servidumbres tipicas o nominadas. Hat otras que pueden ser creadas por voluntad de las partes. 1) DE TRANSITO: Art. 3068. el propietario, usufructuario o usuario de una heredad destituida de toda comunicacion con el camino publico, por la interposicin de otras heredades, tiene derecho para imponer a estas la servidumbre de transito, satisfaciendo el valor del terreno necesario para ella y resarciendo todo otro perjuicio. 2) DE ACUEDUCTO: toda heredad esta sujeta a la servidumbre de acueducto a favor de otra heredad que carezca de las aguas necesarias para el cultivo de sementeras, plantaciones o pastos o a favor de un pueblo que las necesite para el servicio domestico de sus habitantes, o a favor de un establecimiento industrial, con el cargo de una justa indemnizacin. Esta servidumbre consiste en el derecho real de hacer entrar aguas en un inmueble propio, viniendo por heredades ajenas. 3) DE SACAR AGUAS: (para acceder a la fuente, pozo o aljibe). El dominante tiene la facultad de limpiar el aljibe, fuente o pozo donde saque agua, cuando lo juzgue necesario. 4) DE RECIBIR AGUAS:Tiene 3 modalidades: a) De Goteraje: techo en el cual caen gotas de lluvia al predio ajeno b) Desague: poder volcar sobre el predio sirviente las aguas industriales o naturales acumuladas por necesidad de produccin. c) De Drenaje o Avenamiento: se llaman Acequias. Cuando los fundos estan anegados y necesitan de un canal para sacar el agua. El predio sirviente es el que recibe el agua. DERECHOS REALES DE GARANTIA : si bien el patrimonio es la garantia comun de los acreedores, este es insuficiente porque el deudor puede contraer nuevas obligaciones, enajenar, gravar, quedando solo una ilusion para cobrar su credito. Todos los acreedores estan en pie de igualdad, cobran todos a prorrata, por el principio pars conditio Creditorium, salvo que tengan privilegio. Aparece luego la garantia o fianza personal, donde un garante o fiador aparce como 2do. Deudor, pero este tambien puede caer insolvencia, por ello aparece la FIANZA REAL, donde 1 o mas cosas del patrimonio del deudor quedan afectadas por un derehco real a favor del acreedor. Hay menos riesgos para el acreedor. HIPOTECA: art. 3108: Es el derecho real constituido en seguridad de un credito en dinero, sobre los bienes inmuebles que continuan en poder del deudor. Critica a la definicin: -Esta definicin habla de Credito en DINERO, pero esto es erroneo, ya que la hipoteca puede garantizar todo tipo de obligaciones: de hacer- de dar cosa cierta- de no hacer, etc. -Otra critica dice que se habla de bienes y no de cosas -otra critica sostiene que la definicin plantea la hipoteca constituida por el propio deudor y no las dadas por un 3ro. -se habla de seguridad, pero no habla sobre la forma de la seguridad. NATURALEZA JURIDICA: La hipoteca es UN DERECHO REAL, SOBRE COSA AJENA, ACCESORIO EN FUNCION DE GARANTIA.

37

) ) )

-Derecho real: Algunos autores dicen que la hipoteca no es un derecho real, porque no existe una relacion directa entre le titular y la cosa. Es un derecho que no se ejerce por la posesion. Pero igualmente gozan del ius persequendi y ius preferendi (preferencia contra posteriores derechos reales que graven la cosa) Es un derecho real porque asi lo enuncia la primera parte de la definicin y poruqe esta enumerado en el articulo 2503. -Sobre cosa ajena: por el principio NEMINE RES SUA SERVIT: nadie puede constituir servidumbre sobre cosa propia. Este principio no es universal. En el derecho Aleman existe lo que se llama hipoteca del propietario: se constituyen 3 hipotecas (3 gardos), si se extingue por ej el credito de la 2da hipoteca, la 3ra. Hipoteca no avanza en grado, y al subastarse la cosa el propietario cobrara segn su grado. Art. 3135: Al constituir la hipoteca el propietario puede con consentimiento del acreedor reservarse el derecho de constituir ulteriormente otra d egrado prefente, expresando el monto que esta podra alcanzar Algunos autores creian que este articulo se referia a la hipoteca del propietario, pero no es asi. Alude a que el propietario se reserva el derecho de constituir hipoteca con grado preferente, pero con el acuerdo del acreedor. En nuestra legislacin el deudor cobra sobre el remanente del producido del remate. -Accesoria en funcion de garantia: este derecho no tiene existencia autonoma, depende de un credito al cual garntiza. Queda supeditado a la suerte del credito, que es la cosa principal. Si se extingue el credito tambien la hipoteca. CARACTERES: Es un derecho real: genera una relacin directa entre el sujeto y la cosa. Adems concede al acreedor el ius preferendi y el ius persequendi. Es accesorio: Su existencia depende de la del crdito al cual garantiza. Es convencional: no hay otra forma de constituirla (3115). Es indivisible: Respecto de la cosa: Mientras haya un saldo impago, la hipoteca subsiste ntegra sobre la totalidad del inmueble (3112). La cancelacin parcial de la deuda no extingue parcialmente la hipoteca. Excepcin: En la ejecucin de bienes hipotecados, cuando sea posible la divisin en lotes, o si la garanta comprende bienes separados, los jueces podrn ordenar la enajenacin en lotes, y la cancelacin parcial de la hipoteca, siempre que de ello no se siga lesin al acreedor (3112, 2 prr.). Tambin es excepcional el caso de la propiedad horizontal: los adquirentes de departamentos tienen derecho a obtener la cancelacin parcial de la hipoteca al escriturar en cada unidad. De esta manera, los compradores pueden liberar su departamento sin verse arrastrados a una subasta pblica por la insolvencia del constructor o por falta de recursos de los dems adquirentes. Respecto del crdito: El codeudor o coheredero del deudor, que hubiese pagado su cuota en la hipoteca, no podr exigir la cancelacin de la hipoteca, mientras la deuda no est totalmente pagada. El coacreedor o coheredero del acreedor, a quien se hubiese pagado su cuota, tampoco podr hacer cancelar su hipoteca mientras los otros coacreedores o coherederos no sean enteramente pagados, sin perjuicio de las liberaciones y cancelaciones parciales, autorizadas por el art. 3112.Es especial: la hipoteca debe constituirse sobre inmuebles determinados y por una suma de dinero tambin cierta y determinada. Con respecto al crdito, el art. 3109 admite inclusive los crditos condicionales o eventuales y aun los indeterminados en su valor o que tengan por objeto prestaciones en especie (no ya en dinero) u obligaciones de hacer o no hacer, siempre que en el acto constitutivo se declare el valor estimativo de dicha obligacin. Es solemne: La hipoteca slo puede ser constituida por escritura pblica o por documentos, que sirviendo de ttulos al dominio o derecho real, estn expedidos por autoridad competente para darlos, y deban hacer fe por s mismos. La hipoteca slo queda perfeccionada como derecho real cuando se la inscribe en el Registro de la Propiedad; hasta ese momento ella no produce efectos contra terceros. OBJETO: La hipoteca siempre recae sobre bienes inmuebles. Art. 3110. La hipoteca d eun inmueble se extiende a : -se extiende a todos los accesorios (muebles por accesin y frutos), mientras esten unidos al principal -todas las mejoras sobrevinientes al inmueble, sean mejoras naturales, accidentales o artificiales, aunque sean el hecho de un tercero. -construcciones hechas sobre un terreno vacio -a las ventajas que resulten de la extincin de las cargas o servidumbres que debia el inmueble a los alquileres o rentas debidas por los arrendatarios Indemnizaciones concedidas o debidas por los aseguradores del inmueble. Se incluye tambien (aunque no lo diga el articulo) la indemnizacin por causa de expropiacin. Estan excluidos: -las adquisiciones hechas por el propietario de inmuebles contiguos al inmueble hipotecado(porque son 2 bienes distintos) -tesoros que se encuentren en el fundo -derecho de uso, habitacin y usufructo (art. 3120. los derechos reales de ususfructo, servidumbre de uso y habitacin y los derechos hipotecarios no pueden hipotecarse.) Creditos garantizables con hipoteca: Art. 3109- 3153 Todas las obligaciones pueden garantizarse por hipoteca. Art. 3109: no puede constituirse hipoteca sino sobre cosas inmuebles, especial y expresamente determinadas, por la suma de dinero tambien cierta y determinada. Si el credio es condicional o indeterminado en su valor, o si la obligacion es eventual o si ella consiste en hacer o no hacer, o si tiene por objeto prestaciones en especie, basta que se declare el valor estimativo en el acto constitutivo de la hipoteca. 3153: La hipoteca garantiza los creditos a termino, condicionales o eventuales de una manera tan completa como los creditos puris y simples.

38

-Obligaciones civiles (de dar hacer y no hacer) -art. 616: obligaciones de dar sumas de dinero -art. 617: obligaciones de dar cosas ciertas -601/605: obligaciones de dar cosas inciertas -606/615: obligaciones de dar cantidad de cosas -625/634: obligaciones de hacer y no hacer -obligaciones eventuales o futuras pero que sea posible su nacimiento. -Las obligaciones naturales: pueden ser garantizados por hipoteca, pero debe hacerlo un tercero, sobre la obligacin natural de otra persona, porque si lo haria el propio deudor volveria a ser una obligacin civil. Este 3ro. Esta asumiendo la obligacin principal, pero se obliga por el inmuble y por el resto de sus bienes. CONTITUCION: Solo puede constituirse hipoteca por medio de la convencin, la cual para estar validamente constituida debe cumplir con: -Requisitos de fondo: 1) LEGITIMACIN DEL CONSTITUYENTE: debe ser titular dominial: la hipoteca es una desmembracin del dominio, no se acepta hipoteca constituida a NON DOMINI. Si no existe titularidad hay un vicio real (dominio revocable o fidicuario). No rige el principio de convalidacion Art. 3117: el que hubiese enajenado un inmueble bajo una condicion resolutoria o bajo un paacto comisorio, expreso o tacito, no puede hipotecarlo antes del cumplimiento de la condicion resolutoria. -El propietario de PH puede hipotecar su unidad funcional + la porcion sobre el terreno + la porcion sobre las partes comunes. -El condominio puede gravar su parte indivisa siempre y cuando le sea adjudicada por particin. Si grava todo el bien, esa hipoteca es nula. Art. 3123. Porque la particin tiene efecto retroactivo. - si el condomino grava una parte material, tambien es nula. -si todo los condominos gravan el bien es valida. Art. 2689 2) debe tener capacidad para enajenar, disponde de bienes inmuebles. Art. 3119: porque la hipoteca puede conducir a la venta de la cosa gravada. La hipoteca es considerado un acto de disposicin. Se debe ser mayor de 18 aos. Son incapaces: -los menores (salvo que esten emancipados, o menores de 18 aos que gravan las cosas que obtengan con el producido de su trabajo) -dementes declarados en juicio -sordomudos -inhabilitados (art. 152 bis) -penados por mas de 3 aos -concursados con sentencia que decreta la quiebra. Requisitos de forma: -Contrato de hipoteca: art. 3128. Este es el principio general. la hipoteca puede ser constituida por escritura publica o por documento, que sirviendo de titulos al dominio o derecho real, esten expedidos por autoridad competente para darlos y deban hacer fe por si mismos. Podra ser una misma la escritura publica de la hipoteca y la del contrato a que acceda. Este contrato solo puede hacerse por escritura publica. Este es un requisito ad solemni tatem. Art. 3129: hipoteca constituida en el extranjero, sobre bienes en la republica. Requisitos: -debe constar en instrumento publico (no habla de escritura) -debe tener una causa licita segn nuestra legislacin -El instrumento debe ser protocolizado por juez competente (dentro de los 6 dias que el juez ordena la protocolizacion hay que inscribirla en el registro de la propiedad, para que los efectos de la hipoteca se retrotaigan a la fecha de la protocolizacion. Sino solo tendra efecto desde su inscripcin. -Inscripcion registral: dentro de los 45 dias de la fecha del instrumento. Luego de este plazo se pierde el efecto retroactivo. EFECTOS: -Que se producen entre acreedor y deudor: a) Mientras el plazo para cumplir esta pendiente : el acreedor hipotecario tiene facultades que le garantizan la integridad del objeto hipotecado (para que el deudor no vaya a menoscabar la cosa). Se llaman: -facultades conservatorias: posibilidad para impedir el deterioro del objeto dado en garantia. Puede por ejemplo solicitar al juez una orden de no innover para que no se afecte el valor de la garantia. -facultades restitutorias: cuando ya se afectaron las garantias. Ej se demolio el edificio. Tiende a restituir la garantia que ya fue afectada ej. puede por ejemplo exigir que se constituya una nueva hipoteca sobre otro bien del deudor. -facultades ejecutorias: promover la ejecucin hipotecaria porque existe el riesgo de que la garantia sea afectada y que no se pueda restituir (caducidad del plazo: se da por vencido el plazo, aunque todabia este pendiente). Ej. 2 acreedores hipotecarios, uno con plazo vencido ejecuta el bien, el otro de plazo pendiente pero se suma en el remate porque el bien sobre el cual se establecio se remata. b) Cuando el plazo llega a su termino : El efecto normal es que el deudor debe pagar. Se extingue la deuda y la hipoteca. Sino se verifica el pago el acreedor debera promover la ejecucin hipotecaria, necesariamente por via judicial. No puede haber subasta privada. A traves del juicio ejecutivo. No se discute la causa. Del producido se paga el credito, los gastos del proceso y el remanente es para el deudor. -Que se producen entre acreedor y terceros: El 3ro. es el que adquiere el bien hipotecado. Hay 2 especies e terceros:

39

a) 3er. Adquirente: aquel que adquiere el inmueble hipotecado y asume la condicion de deudor. Para ello se requiere la aceptacin del acreedor. Se libera al enajenante de la obligacion. El acreedor mantiene todas sus facultades b) 3ro. poseedor: que compra el inmueble hipotecado, pero no asume la deuda o no es aceptado por el acreedor. El deudor sigue siendo el enajenante y el 3ro. poseedor no reviste la calidad de deudor, pero debera soportar la ejecucin para el caso que el deudor no cumpla. Se asimila a la figura del fiador. Generalmente son inversores que asumen el riesgo. Adquieren el inmueble por un precio muy bajo. No hay vinculo en materia obligacional. Si se vence el plazo para cumplir, puede suceder: que el deudor pague, por lo cual se extingue la deuda y el derecho real. Si el deudor no paga el acreedor promovera la ejecucin al 3er. Poseedor que tiene 3 opciones: 1) puede pagar: cancelar la deuda y quedara subrogado a los derechos del deudor 2) puede abandonar el inmueble 3) puede contestar la demanda y oponer excepciones (pago- falta de legitimacin, etc. y hay 4 excepciones expresas, en el art. 3166: -Inexistencia de la hipoteca: no se cumple con las condiciones de fondo o forma -nulidad de la toma de razon: vicio de la inscripcin registral -extincion de la hipoteca: por causales de extincin ej. caducidad de la inscripcion -inexigibilidad de la deuda: el plazo aun esta pendiente. EXTINCIN: 2 formas: 1) VIA INDIRECTA o REFLEJA: se va a extinguir cuando se extingue la obligacion, por el principio de accesoriedad 2) VIA DIRECTA: -Por renuncia -por remate judicial: se traslada la garantia sobre el producido -revocacion del dominio: tiene efecto retroactivo -por caducidad de la inscripcin a los 20 aos -por confucion o consolidacin. CONCLUSION: -por actos separados -por un solo acto -Art. 3187: La hipoteca se acaba por la extincin total de la obligacion principal sucedida por alguno de los modos designados para la extincin de las obligaciones. -La hipoteca se extingue por la renuncia expresa y constante en escritura publica, que el acreedor hiciere de su derecho hipotecario, consintiendo la cancelacin de la hipoteca -cuando el que la ha concedido no tenia sobre el inmueble mas que un derecho resoluble o condicional y la condicion no se realiza, o el contrato por el que lo adquirio se encuentra resuelto. -si se destruyen los edificios, la hipoteca subsiste sobre el suelo y o sobre los amteriales que formaban el edificio. Si este es reconstruido la hipoteca vuelve a gravarlo. -La hipoteca se extingue aunque no este cancelada en el Registro de hipotecas respecto del que hubiere adquirido la finca hipotecada en remate publico, ordenado por el juez con citacin de los acreedores que tuviesen constituidas hipotecas sobre el inmueble, desd que el comprador consigno el precio de la venta a la orden del juez. -los efectos de la inscripcin de la hipoteca se extinguen pasados 20 aos desde que fue registrada -si la propiedad irrevocable y la calidad de acreedor hipotecario se encuentran reunidos en la misma persona, la hipoteca se extingue naturalmente. CANCELACIN : -la hipoteca y la toma de razon se cancelaran por consentimiento de partes que tengan capacidad para enajenar sus bines o por sentencia pasada en cosa juzgada. -Los tribunales deben ordenar la cancelacin de las hipotecas, cuando la toma de razon no se ha fundado en instrumento suficiente para constituir hipoteca o cuando la hipoteca ha dejado de existir por cualquier causa legal o cuando el credito fuere pagado. -si el acreedor estuviere ausente y el deudor hubiere pagado la deuda podra pedir al juez del lugar donde el pago debia hacerse, que cite por edictos al acreedor para cancelar la hipoteca, y no compareciendo le nombrara un defensor con quien se siga el juicio sobre el pago del credito y cancelacin de la hipoteca. PRENDA ACEPCIONES. El Cdigo Civil utiliza la palabra PRENDA para 3 casos: Le llama prenda al derecho real de prenda (Art. 3204 CC.: "Habr constitucin de prenda cuando el deudor, por una obligacin cierta o condicional, presente o futura, entregue al acreedor una cosa mueble o un crdito en seguridad de la deuda"). A diferencia de la hipoteca, en la prenda la cosa se transmite al acreedor. Le llama prenda al contrato que da nacimiento al derecho real de prenda. Le llama prenda al objeto que se entrega en garanta. QU COSAS PUEDEN PRENDARSE? Pueden prendarse las cosas muebles y los crditos, pero ambos deben estar en el comercio (Ej.: las cosas del dominio pblico del Estado no pueden prendarse). Las cosas pueden ser fungibles o no fungibles, pero deben ser muebles, ciertas, determinadas y presentes. No se acepta prenda sobre cosa ajena ni futura porque lo esencial de la prenda es la entrega de la cosa al acreedor, cosa que se toma imposible si no se es el dueo como para disponer de ella, o si la cosa no existe an.

40

En cuanto a los crditos, deben hacerse por escrito y siempre hay que entregar el instrumento del crdito al acreedor prendario, para perfeccionar el contrato: la diferencia es que si el crdito es al portador, con la simple entrega alcanzar y si la transferencia debe hacerse por endoso hay que cumplir con la cadena de dichos endosos. En caso de que el crdito no sea negociable por endoso es indispensable notificar al deudor (del crdito que se da en prenda) sobre la existencia del contrato (Art. 3209 CC.). CONSTITUCIN DE LA PRENDA.La prenda debe constituirla el dueo de la cosa (o titular del crdito), segn el arto 2313: "slo puede constituir prenda el que es dueo de la cosa". Y qu pasa con la prenda constituida sobre cosa ajena? Los efectos de esta prenda son vlidos si se cumplen los requisitos del arto 2412 CC.: la posesin de buena fe de cosa mueble crea a favor del que la posee la presuncin de tener su propiedad, repeliendo cualquier accin de reivindicacin, si la cosa no fue robada ni perdida. EI 3213 CC. Tambin establece que si el deudor da en prenda, al acreedor (de buena fe) un objeto (no robado ni perdido) que no era de su propiedad, ste puede no drselo al verdadero dueo, hasta que alguien le pague su crdito. Es decir que la reivindicacin contra l, por parte del propietario de la cosa prendada, no corre. El contrato es igualmente vlido entre las partes. De todas formas, segn el arto 3215 CC. El acreedor puede (ante esta prenda sobre cosa ajena) devolvrsela al dueo que la reclama, exigindole al deudor que le de otra prenda de igual valor o que cumpla con la obligacin principal (aunque haya plazos pendientes para el pago). Y qu pasa si la cosa es robada o perdida? En caso de que le hayan robado la cosa al dueo o de que ste la haya perdido y que el deudor la haya comprado en venta pblica (o a alguien que acostumbra vender dichas cosas), aqul dueo podr recuperarlas (es decir, sacrselas al acreedor), pagndole al acreedor lo que el deudor pag por dicha cosa. La entrega de la cosa.- Entregar la cosa prendada es indispensable para que nazca el contrato y el derecho real. Y si es un crdito? Hay que entregar el instrumento (el ttulo del crdito) y si corresponde, notificar al deudor. Capacidad de las partes.- En cuanto al que constituye la prenda, se exige capacidad para enajenar. En cambio, para el que recibe la prenda se exige capacidad para contratar. LOS DERECHOS Y DEBERES DE LAS PARTES.Derechos del acreedor prendario: 7) a poseer la cosa: es decir que no puede servirse de la cosa como dueo (salvo autorizacin del propietario). Slo tiene derecho a la posesin, carece del uso y goce porque est poseyendo la cosa en garanta de que se cumplir con una obligacin, no est poseyendo la cosa para usarla. 8) a retener y recuperar la cosa: es decir que hasta que el deudor no pague su deuda (ms los gastos e intereses correspondientes) el acreedor puede retener la cosa. Adems, si pierde la tenencia de la cosa (an en manos del verdadero dueo) tiene acciones para recuperarla (reivindicatoria, negatoria, etc.). 9) a pedir la venta de la cosa prendada, en remate pblico, ante el incumplimiento del deudor: para as cobrarse de dicha venta, su crdito y en forma privilegiada con respecto a los dems acreedores. Este derecho se llama 'Ius distrahendi'. 10) a percibir los frutos e intereses a cuenta de lo que le debe el deudor. Deberes del acreedor prendario: 3 no puede usar la cosa prendada (salvo autorizacin del dueo) bajo pena de que -a pedido del dueo- se le secuestre la cosa. 4 debe conservar la cosa (es ser responsable por la prdida o deterioro de la cosa por su culpa o negligencia). 5 debe devolver la cosa y accesorios cuando la prenda termine. (Si la cosa dio frutos o intereses y los percibe el acreedor, sern a cuenta de lo que le debe el deudor). Derechos del deudor constituyente ente de la prenda: 1) tiene los derechos como dueo de la cosa. Solamente, no podr usar la cosa (porque se desprende de su posesin, al entregar la cosa al acreedor). 2) tiene derecho a que le devuelvan la cosa, al finalizar la prenda, con los accesorios y frutos que produjo. Adems, si el acreedor abus de los derechos como poseedor, el deudor podr secuestrarle la cosa y exigir indemnizacin por los deterioros o destruccin causados por el uso indebido. 3) tiene derecho a quedarse con el sobrante de la venta de la cosa, luego de saldada la obligacin garantizada con dicha prenda. Deberes del deudor constituyente ente de la prenda: 6) reembolsarle los gastos al acreedor por las mejoras que le hizo a la cosa prendada (por las mejoras necesarias debe reembolsarle siempre; por las tiles, slo si le aument el valor a la cosa; y por las superfluas no hay reintegro). 7) responder por eviccin de la cosa prendada (es decir que si la cosa fue reclamada por un 3ro., l le debe entregar otra prenda al acreedor o cumplir con la obligacin principal). EJECUCIN DE LA PRENDA (Art. 3224 y 3234).En general (y salvo excepciones en donde el acreedor puede ordenar la venta) los acreedores deben pedir al juez, la venta de la cosa prendada. Luego el juez cita al deudor para que oponga excepciones y si ste no las tiene, se sigue con la ejecucin. Si el acreedor prendario no pide la ejecucin, pueden pedirla los acreedores quirografarios. En la prenda hay rangos, como en la hipoteca? S, hay rangos prendarios que se establecen segn la fecha de constitucin de cada prenda, es decir con el ttulo suficiente (contrato de prenda) y el modo suficiente (la tradicin). Ejemplo: yo hago una prenda sobre mi mquina de coser a favor de A y luego hago otra prenda sobre la misma mquina a favor de B. Los 2 acreedores, A y B son coposeedores de la mquina de coser y el rango (es decir el orden de tener derecho sobre la cosa) es primero A y segundo B, Si en cambio se hacen las 2 juntas, no habr orden, cobrarn a prorrata. Por ltimo, es interesante saber que en estos casos y para evitar problemas de quien se queda con la cosa, se la suele dar a un 3ro. en carcter de depositario.

41

QU ES LA PRENDA TCITA?Es la que surge cuando ya hay una obligacin garantizada con una prenda y se hace una segunda obligacin (entre el mismo acreedor y el mismo deudor) que vence antes de que se pague la 1ra. Obligacin. Esta segunda obligacin se entiende garantizada con una prenda tcita porque se presume que ambas obligaciones estn avaladas por la prenda EXTINCIN.La prenda se extingue por 2 formas (igual que en la hipoteca): 2) Por va principal: son los casos de renuncia hecha por el acreedor o por acuerdo de partes; remate judicial (en donde los derechos del acreedor pasan al precio de venta); confusin (entre el acreedor y el propietario de la cosa prendada). Tener en cuanta que lo que se extingue es la prenda, no la obligacin, la cual puede seguir aunque se extinga la prenda. Si la confusin es entre deudor y acreedor, en ese cas s se extingue la obligacin. 3) Por va de consecuencia: son los casos en donde se extingue la prenda porque se extingui la obligacin principal que le dio origen (Ej.: me obligo a pintar una casa; en garanta de esa obligacin constituyo prenda sobre un piano. Si luego, el dueo decide empapelar su casa y prescindir de mis servicios, como la obligacin se extingue, tambin se extingue la prenda que ya no tiene razn de ser). Hay una presuncin iuris tantum: si la prenda est en poder del deudor es porque voluntariamente el acreedor se la devolvi (es decir que renunci a la misma) salvo prueba en contrario. PRENDA SIN DFSPLAZAMIENTO.Es el derecho real de prenda pero con la diferencia de que la cosa no pasa a manos del acreedor, sino que se queda en poder del deudor. En realidad, hoy son las que ms se usan y son una suerte de hipoteca mobiliaria. En nuestra legislacin contamos con: la Ley de Prenda Agraria (9644) Y la de Prenda con Registro (12.962). Se usan para muebles que son grandes productores (herramientas o mquinas) por lo que es necesario mantenerlos en actividad para que con su producido se pueda pagar la obligacin, en lugar de tener que inmovilizarlos en manos del acreedor. PRENDA CON REGISTRO (Ley 12.962).Esta prenda puede constituirse para asegurar el pago de una suma de dinero o el cumplimiento de obligaciones, a las cuales las partes les fijan un valor en sumas de dinero, a los efectos de la garanta prendara. Para su validez se debe: hacer en un documento pblico o privado pero redactado en formularios oficiales; y con los contenidos exigidos por la ley inscribir en el Registro de Prendas, para que sea oponible frente a 3ros. Esta prenda surgi para fomentar la actividad agrcola: el trabajador poda obtener un crdito prendando sus herramientas de trabajo, pero con la ventaja de que se las quedaba y las usaba en el trabajo. Diferencia fundamental con la prenda comn: en la prenda con registro la cosa prendada queda en manos del deudor (o del 3ro. que los prend para asegurar el cumplimiento de deuda ajena). Antes, la prenda con registro slo poda hacerse a favor de determinados acreedores: el Estado, bancos, determinadas sociedades y prestamistas, etc. Pero ahora con el Decreto 897/95 puede hacerse a favor de cualquier persona fsica o jurdica. Sobre qu bienes puede hacerse prenda con registro? Sobre toda clase de muebles o semovientes; los frutos o productos; los inmuebles por su destino; fondos de comercio; mercaderas y materias primas de un establecimiento comercial o industrial. Cmo es el tema de la publicidad? - En primer lugar, el contrato de prenda con registro debe inscribirse en el Registro de Prenda (el cual emite certificados y da informacin sobre las cosas prendadas) para que pueda oponerse frente a 3ros. Los derechos del acreedor. La prenda dura 5 aos desde su inscripcin, pasados los cuales caducar de pleno derecho (salvo que se reinscriba el contrato por otros 5 aos). Clases de prenda con registro: tenemos 2 tipos 1. Prenda fija: esta prenda es la que se realiza sobre los bienes (es decir, cosas y derechos) determinados e individualizados. 2. Prenda flotante: esta prenda es la que se realiza sobre mercaderas y materias primas de un establecimiento comercial o industrial y que permiten a su dueo, enajenarlas, transformarlas o industrializarlas siempre que sea la actividad de dicho establecimiento (es decir, que el comercio se dedique, por ejemplo a transformar la materia prima en producto elaborado). La prenda flotante es una garanta (condicional y suspensiva) y se la llama flotante porque 'flota' sobre el patrimonio del deudor sin tocarlo, salvo que se produzca el incumplimiento. Son usadas para asegurar el pago de una obligacin cuyo plazo no supere los 180 das. ANTICRESIS CONCEPTO.Es el derecho real que constituye el deudor (o un 3ro. por l) sobre un inmueble de su propiedad a favor del acreedor, consistente en darle la posesin para que perciba los frutos del mismo. . Estos frutos van a ser descontados anualmente de lo que el deudor le deba al acreedor por los intereses del crdito que este le dio, y si sobra (o no se deben intereses) se descuenta tambin del crdito en s (del capital). La denominacin es de origen griego: significa "usar en reemplazo de" o "en lugar de". En cuanto al "contrato de anticresis", es el contrato real, unilateral y oneroso que da origen al derecho real de anticresis. En cuanto a la forma de constitucin, entre las partes, la anticresis es vlida con la simple entrega de la cosa, pero frente a 3ros. Es necesaria la escritura pblica y su inscripcin en el Registro (Conf. arto 1184 Y ley 17.801: los contratos cuyo objeto sea gravar un inmueble, deben hacerse en escritura pblica). REQUISITOS.4) Necesitamos la existencia de un crdito determinado, individualizado, para garantizar con la anticresis. 5) Que la anticresis se constituya sobre cosa inmueble. 6) Que se le de al acreedor (anticresista) la posesin del inmueble (para que perciba sus frutos) 7) Que el acreedor pueda percibir los frutos para imputarlos a lo que corresponda (intereses, capital, etc.).

42

8) La anticresis lo debe hacer aquel que tenga capacidad para disponer del inmueble (dueo) o de sus frutos (usufructuario). No puede (3244) aqul que slo tenga poder para administrar el inmueble, pero rige el principio de convalidacin (por lo tanto, si el que hizo el anticresis no era, por ejemplo, el dueo de la cosa pero luego la adquiere, se convalida ese derecho real, es decir, que lo que en principio era nulo, pasa a valer). DERECHOS y DEBERES DE LAS PARTES.Derechos del acreedor: 3) El acreedor tiene derecho a poseer el inmueble para retirar los frutos de la cosa. 4) Tiene derecho a retener el inmueble hasta que le paguen su crdito, ya que es la forma de mantener la garanta (Art. 3245 CC.). Este derecho es oponible a los acreedores quirografarios, a los 3ros. que adquieran el inmueble y a los acreedores hipotecarios posteriores al derecho real de anticresis sobre el inmueble. Es importante mencionar que si bien cuenta con este derecho de retencin, carece del de privilegio (recordemos que es el derecho a cobrar antes que los dems acreedores, su crdito) es decir que si se vende el inmueble va a cobrar como acreedor quirografario. 5) Tiene derecho a percibir los frutos: a diferencia del usufructuario (que goza de la cosa al quedarse con los frutos por el tiempo que dura el contrato) el anticresista se queda con los frutos slo para imputarlos a un pago (de intereses o del capital) y tiene la obligacin de hacer producir frutos a la cosa. (Ej.: si el contrato de usufructo es por 3 aos, el acreedor puede sembrar todo el fundo o no sembrar nada hasta los 3 aos y no importa cuanto saque; en cambio en la anticresis, el contrato es por una deuda que se garantiza con dicha anticresis, es por eso que el acreedor va a tener que rendirle cuentas al deudor de todos los frutos que percibe para descontarlos de la deuda o de sus intereses.) El art 3247 dice que si no se pact nada sobre la compensacin de los frutos, el acreedor de todas formas (a diferencia del usufructuario que se queda con todos los frutos que pueda obtener en un tiempo determinado) debe compensarlos y rendir cuentas al acreedor, de esos frutos. Y cmo puede percibir los frutos? Puede obtenerlos alquilando el inmueble y quedndose con el dinero del alquiler, o cultivando l mismo el fundo para luego obtener la cosecha, etc. 6) Tiene derecho a que le reembolsen los gastos que hizo por las mejoras al inmueble: en este caso el deudor va a pagar hasta lo que el inmueble haya aumentado su valor por dichas mejoras. Esto es lo que algunos autores llaman 'plus de valorizacin del inmueble'. 7) Tiene derecho a pedir la venta judicial del inmueble, en caso de que (aunque compense con los frutos el capital y/o los intereses) el deudor no pague la obligacin al momento de su vencimiento. Ahora bien, recordemos que si el acreedor pide la venta judicial del inmueble, pierde el privilegio de prenda sobre el precio de la venta, en cambio, mientras que no la pida, va a tener el derecho de retencin sobre la cosa. 8) Tiene todas las acciones correspondientes para defender su derecho: posesorias, policiales, negatoria, etc. Deberes del acreedor.1. Debe conservar la cosa y administrarla sin perjudicar al deudor al percibir los frutos correspondientes. Si el inmueble, por su culpa o negligencia es daado, deber repararlo y si se abusa de sus facultades como anticresista, tendr que devolver la cosa. 2. Debe devolver la cosa si la obligacin principal (de la cual es accesoria la anticresis) se extingue (Art. 3257 y 3261). Derechos del deudor (constituyente).1) Tiene todas las facultades (como dueo del inmueble) que no fueron dadas al anticresista (Ej.: puede hipotecarla, quedarse con el excedente de los frutos, etc.). 2) Tiene derecho a pedir que le reintegren la cosa cuando se extinga la obligacin principal de la cual es accesoria la anticresis. Deberes del deudor.- Fundamentalmente, consiste en que debe rembolsar las mejoras que hizo el acreedor. Existe la anticresis tcita? S, la anticresis tcita est enunciada en el arto 3261 si el deudor, despus de haber constituido el inmueble en anticresis, contrajere nueva deuda con el mismo acreedor, se observar en tal caso lo dispuesto respecto de la cosa dada en prenda: es decir que se aplican los mismos principios que en la prenda tcita, a la cual remitimos. Pueden concurrir hipoteca y anticresis? S, pueden. El acreedor hipotecario puede recibir la cosa (hipotecada) tambin en anticresis o viceversa (Art. 3256). EXTINCIN.Las mismas causas de extincin de la prenda e hipoteca, por lo cual remitimos a ellas. PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES Legislacin argentina. Sistema del Cdigo Civil. En el primitivo Cdigo Civil, la adquisicin de derechos reales exiga el cumplimiento de dos requisitos: la escritura y la tradicin. Vlez admita la necesidad de publicidad en materia de adquisicin y transmisin de derechos reales, y pens que el medio propio para lograr esa publicidad era la tradicin. Pero rechaz el sistema de registros, salvo para la hipoteca, en cuyo caso, al no haber tradicin, la nica forma de exteriorizar el gravamen y de evitar hipotecas ocultas, con las consiguientes posibles defraudaciones, era crear un Registro. Sin embargo, no descartaba que algn da llegaran a ser necesarios los registros para las transmisiones y gravmenes en general. En cierto momento los registros se hicieron tan indispensables, que las provincias comenzaron a instaurarlos; desde el primer momento de la creacin de los registros, se los tach de inconstitucionales, porque imponan un requisito para la transmisin del dominio que no estaba previsto en el cdigo civil, invadiendo su esfera propia. En la prctica se planteaban problemas de difcil solucin, en especial respecto de las medidas cautelares que se anotaban sobre algn inmueble, luego de que el mismo haba sido enajenado por escritura pblica, pero antes de que de la inscriba en el registro. La jurisprudencia se dividi en dos grandes tendencias:

43

1) Una reconoce que el embargo anotado con posterioridad a la escritura, pero antes de su inscripcin, prevalece sobre el dominio as adquirido. 2) La otra corriente establece lo contrario, ya que las normas de fondo del cdigo prevalecen sobre las leyes locales. Posteriormente, la ley 17.711 hizo superar la objecin constitucional reformando el art. 2505 del cdigo, estableciendo: La adquisicin o transmisin de los derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgar perfeccionada mediante la inscripcin de los respectivos ttulos en los registros inmobiliarios de la jurisdiccin que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no sern oponibles a terceros mientras no estn registradas. Ley 17.801 (Registro de la propiedad inmueble) La palabra solamente que surge del art. 2505 provoc inmediatas reacciones crticas, en primer lugar porque nadie se arriesgara a pagar ntegramente el precio del inmueble si no estaba inscripto en el registro; segundo, porque el adquirente no podra establecerse una hipoteca por el saldo del precio, ya que no habiendo adquirido el dominio del inmueble, ese gravamen sera nulo. Esto oblig a complementar con urgencia el sistema consagrado por la ley de reformas, mediante una nueva ley (17.801). La misma crea los registros inmobiliarios y aclara que la inscripcin de los ttulos es al nico efecto de ser oponibles a terceros, pero no constituyen un requisito ms para adquirir el dominio. Documentos que deben registrarse. De acuerdo con lo dispuesto por los artculos 2505, 3135 y concordantes del Cdigo Civil, para su publicidad, oponibilidad a terceros y dems previsiones de la ley, en los registros se inscribirn o anotarn, segn corresponda, los siguientes documentos: a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles; b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y dems providencias cautelares; c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales. Folio real. Tradicionalmente se distinguen dos tipos de registros: aquellos en los que la registracin se hace teniendo como base la persona del titular de los derechos, y aquellos en que se hace sobre la base de la matriculacin de cada inmueble. En nuestro pas, las registraciones eran personales. Con la ley 17.801, el sistema de folios reales se extendi a todo el pas. Hay que distinguir claramente la inscripcin de la matriculacin: la primera se refiere al registro de toda constitucin, transmisin, declaracin, modificacin o extincin de derechos reales o medidas precautorias. La matriculacin, en cambio, importa asignar a cada inmueble un folio determinado, en el que se individualizar con precisin el inmueble, fijndole una caracterstica de ordenamiento que luego servir para designarlo. Una vez matriculado el inmueble, se anotan en esa matrcula o folio real, todas las modificaciones en el estado del dominio u otros derechos reales, as como los embargos y otras medidas cautelares. Los inmuebles respecto de los cuales deban inscribirse o anotarse los documentos anteriores, sern previamente matriculados en el registro correspondiente a su ubicacin. Exceptanse los inmuebles del dominio pblico (art. 10). La matriculacin se efectuar destinando a cada inmueble un folio especial con una caracterstica de ordenamiento que servir para designarlo (art. 11). El asiento de matriculacin llevar la firma del registrador responsable. Se redactar sobre la base de breves notas que indicarn la ubicacin y descripcin del inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa individualizacin. Adems, cuando existan, se tomar razn de su nomenclatura catastral, se identificar el plano de mensura correspondiente y se har mencin de las constancias de trascendencia real que resulten. Expresar el nombre del o de los titulares del dominio, con los datos personales que se requieran para las escrituras pblicas. Respecto de las sociedades o personas jurdicas se consignar su nombre o razn social, clase de sociedad y domicilio. Se har mencin de la proporcin en la copropiedad o en el monto del gravamen, el ttulo de adquisicin, su clase, lugar y fecha de otorgamiento y funcionario autorizante, establecindose el encadenamiento del dominio que exista al momento de la matriculacin. Se expresar, adems, el nmero y fecha de presentacin del documento en el Registro (art. 12). Tracto sucesivo. Consiste en un encadenamiento de las sucesivas transmisiones del dominio, de manera tal que la nueva transmisin se apoye en la anterior. Matriculado un inmueble, en los lugares correspondientes del folio se registrarn: a) Las posteriores transmisiones de dominio; b) Las hipotecas, otros derechos reales y dems limitaciones que se relacionen con el dominio; c) Las cancelaciones o extinciones que correspondan; d) Las constancias de las certificaciones expedidas de acuerdo con lo dispuesto en los artculos 22, 24 y concordantes. Los asientos mencionados en los incisos precedentes se llevarn por estricto orden cronolgico que impida intercalaciones entre los de su misma especie y en la forma que expresa el artculo 12, en cuanto fuere compatible, con la debida especificacin de las circunstancias particulares que resulten de los respectivos documentos, especialmente con relacin al derecho que se inscriba (art. 14). No se registrar documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figure en la inscripcin precedente. De los asientos existentes en cada folio deber resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los dems derechos registrados, as como la correlacin entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones (art. 15). Reserva de prioridad. Es el principio de prevalencia de los documentos anteriores sobre los posteriores. Inscripto o anotado un documento, no podr registrarse otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, salvo que el presentado en segundo trmino se hubiere instrumentado durante el plazo de vigencia de la certificacin a que se refieren los artculos 22 y concordantes y se lo presente dentro del plazo establecido en el artculo 5, (45 das desde la fecha de su otorgamiento)- (art. 17).

44

El principio, entonces, es la prevalencia del documento inscripto con anterioridad; pero la ley hace una excepcin: que al presentarlo con posterioridad se hubiese documentado dentro del plazo del bloqueo del registro establecido en los arts. 22 y concordantes, y adems, se lo presente dentro de los 45 das desde la fecha de su otorgamiento. No obstante lo dispuesto en el artculo anterior y a los efectos a que hubiere lugar por derecho, el Registro proceder de la siguiente forma: a) Devolver los documentos que resulten rechazados, dejando constancia de su presentacin, tanto en el Registro como en el documento mismo. La forma y tiempo de duracin de esta anotacin sern los que rigen respecto de la inscripcin provisional; b) Si al solicitarse la inscripcin o anotacin existieren otras de carcter provisional, o certificaciones vigentes, o est corriendo respecto de stas el plazo previsto en el artculo 5, aqulla se practicar con advertencia de la circunstancia que la condiciona; c) Cuando la segunda inscripcin o anotacin obtenga prioridad respecto de la primera, el Registro informar la variacin producida. La advertencia o informacin indicada se dirigir a quien hubiera efectuado la peticin o a quien tuviere inters legtimo en conocer la situacin registral mediante notificacin fehaciente (art. 18). La prioridad entre dos o ms inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble se establecer por la fecha y el nmero de presentacin asignado a los documentos en el ordenamiento a que se refiere el artculo 40 7. Con respecto a los documentos que provengan de actos otorgados en forma simultnea, la prioridad deber resultar de los mismos. No obstante las partes podrn, mediante declaracin de su voluntad formulada con precisin y claridad, substraerse a los efectos del principio que antecede estableciendo otro orden de prelacin para sus derechos, compartiendo la prioridad o autorizando que sta sea compartida (art. 19). Calificacin registral. La inscripcin no convalida el ttulo nulo ni subsana los defectos de que adoleciere segn las leyes (4). El Registro examinar la legalidad de las formas extrnsecas de los documentos cuya inscripcin se solicite, atenindose a lo que resultare de ellos y de los sistemas respectivos (art. 8). Ley nacional de catastro 20.440 El catastro es la delimitacin de la propiedad inmueble, pblica y privada. Procura diversos objetivos. Por lo pronto, adoptado el sistema del folio real, el catastro viene a completar y perfeccionar el sistema, a asegurar a cada propiedad la determinacin exacta de su superficie, ubicacin y linderos. Tiene tambin un objeto fiscal. Un buen catastro permite ubicar con precisin los inmuebles sujetos a gravacin impositiva, as como tambin quines son los propietarios responsables del pago del gravamen. Permite tambin conocer la riqueza territorial y su distribucin. El primer artculo de la ley 20.440 establece como finalidades de los registros: 1. Determinar la correcta ubicacin, lmites, dimensiones, superficie y linderos de los inmuebles, con referencia a los ttulos jurdicos invocados o a la posesin ejercida; 2. Establecer el estado parcelario de los inmuebles y regular su desarrollo; 3. Conocer la riqueza territorial y su distribucin; 4. Elaborar datos econmicos y estadsticos de base para la legislacin tributaria y la accin de planeamiento de los poderes pblicos nacionales y locales. Relaciones con el registro de la propiedad. El catastro hace el censo de los bienes inmuebles; el registro le proporciona informacin adecuada. Ambos se apoyan mutuamente, aunque conservando su autonoma. El registro pide ayuda al catastro para detectar interposiciones de inmuebles que no lo puede hacer por s mismo. Es del resorte del catastro establecer el aforo de los inmuebles a los efectos de la tributacin, cosa que al registro no le interesa. El catastro es privativo de las provincias, lo que hizo la ley 20.440 es establecer la obligatoriedad de ellas para que las organicen. El registro est regido por una ley nacional (17.801), que integra el cdigo civil. En sntesis, tenemos el registro de las realidades fsicas (el catastro) y el registro de las situaciones jurdicas (el registro de la propiedad.) ACCIONES REALES Concepto. 2756. Acciones reales son los medios de hacer declarar en juicio la existencia, plenitud y libertad de los derechos reales, con el efecto accesorio, cuando hubiere lugar, de indemnizacin del dao causado. Son sus caractersticas: a) Gozan del ius persequendi, o sea de la facultad de hacer valer el derecho contra cualquiera que se halle en posesin de la cosa; b) Tienden al mantenimiento del derecho, y se ejercen tantas veces como sea necesario para defenderlo; c) Deben instaurarse ante el juez del lugar en donde est situada la cosa. - Se discute si las acciones posesorias y los interdictos son reales o personales. Segn Borda, tienen el carcter de reales, porque renen las notas que tipifican a las mismas, que son: a) Se dan en proteccin de un derecho real, la posesin; b) Su objeto es mantener al poseedor en goce de su derecho y no de extinguir el derecho por el ejercicio de la accin; c) Se dan no contra determinada persona, el deudor, sino contra cualquiera que turba el derecho y cuantas veces sea ste sea turbado; Se dan no slo contra el despojante, sino tambin contra sus sucesores a ttulo particular.

(Art. 40) El Registro, por los procedimientos tcnicos que disponga la reglamentacin local, llevar un sistema de ordenamiento diario donde se anotar la presentacin de los documentos por orden cronolgico, asignndoles el nmero correlativo que les corresponda. 45

- En cuanto a las acciones que surgen de la hipoteca, es necesario distinguir entre las que tiene el acreedor hipotecario para mantener inclume su garanta (3157) 8, y la accin para obtener el pago de la obligacin garantizada por la hipoteca. Las primeras son inequvocamente de carcter real, y las segundas de carcter personal. Divisin. 2757. Las acciones reales que nacen del derecho de propiedad, son: la accin de reivindicacin, la accin confesoria, y la accin negatoria. La accin reivindicatoria se brinda en defensa de todos los derechos reales que se ejercen por la posesin. Para su procedencia es necesario que haya mediado desposesin. La accin negatoria se brinda en defensa de estos mismos derechos, para defenderlos contra una lesin de menor importancia. La accin confesoria se da en defensa de las servidumbres activas; asimismo, se protege al acreedor hipotecario contra los actos del deudor que disminuyan o afecten la garanta. Accin subsidiaria. 2779. En los casos en que segn los artculos anteriores, corresponde la accin de reivindicacin contra el nuevo poseedor, queda al arbitrio del reivindicante intentarla directamente, o intentar una accin subsidiaria contra el enajenante o sus herederos, por indemnizacin del dao causado por la enajenacin; y si obtiene de stos completa indemnizacin del dao, cesa el derecho de reivindicar la cosa. En otras palabras: el titular del dominio tiene la accin reivindicatoria contra el actual poseedor o bien una accin de daos y perjuicios contra el enajenante y sus herederos; y si obtiene de stos completa indemnizacin del dao, cesa su derecho de reivindicar. Reivindicacin. Concepto. 2758. La accin de reivindicacin es una accin que nace del dominio que cada uno tiene de cosas particulares, por la cual el propietario que ha perdido la posesin, la reclama y la reivindica, contra aquel que se encuentra en posesin de ella. Se dice que la accin de reivindicacin nace del dominio, cuando en verdad surge de cualquiera de los derechos reales que confieren la posesin de la cosa. Tampoco es exacto que slo proceda cuando el propietario ha perdido la posesin, pues tambin la tiene en algunos casos en que nunca adquiri dicha posesin. Borda la define como la accin que puede ejercer quien tiene derecho a poseer una cosa para reclamarla de quien efectivamente la posee. La accin reivindicatoria se vincula con el ttulo, con el derecho a poseer, con independencia de la posesin misma. Condiciones para su ejercicio: 1. Derecho de poseer en el demandante; 2. Prdida de la posesin de la cosa. Objeto de la accin. - 2759. Las cosas particulares de que se tiene dominio, sean muebles o races, pueden ser objeto de la accin de reivindicacin; y lo mismo las cosas que por su carcter representativo se consideran como muebles o inmuebles. - 2760. Son reivindicables los ttulos de crditos que no fuesen al portador, aunque se tengan cedidos o endosados si fuesen sin transferencia de dominio, mientras existan en poder del poseedor imperfecto, o simple detentador. - 2761. Son tambin reivindicables las partes ideales de los muebles o inmuebles, por cada uno de los condminos contra cada uno de los coposeedores. - 2762. No son reivindicables los bienes que no sean cosas, ni las cosas futuras, ni las cosas accesorias, aunque lleguen a separarse de las principales, a no ser stas reivindicadas, ni las cosas muebles cuya identidad no puede ser reconocida, como el dinero, ttulos al portador, o cosas fungibles - 2763. Si la cosa ha perecido en parte, o si slo quedan accesorios de ella, se puede reivindicar la parte que subsista o los accesorios; determinando de un modo cierto lo que se quiere reivindicar. - 2764. Una universalidad de bienes, tales como una sucesin cuestionada, no puede ser objeto de la accin de reivindicacin; pero puede serlo una universalidad de cosas El art. 3923. 3923. El vendedor de cosas inmuebles que no ha dado trmino para el pago, puede reivindicarlo del comprador, o de terceros poseedores. En la prctica, en las relaciones entre comprador y vendedor, basta con la accin de resolucin por incumplimiento de contrato; con respecto a los terceros poseedores, la accin reivindicatoria proceder solamente si stos son de mala fe o si han adquirido la cosa a ttulo gratuito. Posibilidad de reivindicacin por parte del comprador a quien no se le ha hecho la tradicin . Con relacin al vendedor que no le ha entregado la posesin de la cosa, el comprador tiene una accin de cumplimiento de contrato, que lo protege suficientemente. Si la escritura pblica fue otorgada, demandar simplemente la entrega de la posesin de la cosa; si la escritura no se ha otorgado, demandar la escrituracin y la posesin. La cuestin a analizar es si el comprador que no ha recibido la tradicin de la cosa tiene accin reivindicatoria contra el tercero que la posee.
8

3157. El deudor propietario del inmueble hipotecado, conserva el ejercicio de todas las facultades inherentes al derecho de propiedad; pero no puede, con detrimento de los derechos del acreedor hipotecario, ejercer ningn acto de desposesin material o jurdica, que directamente tenga por consecuencia disminuir el valor del inmueble hipotecado.

46

a) Una primer teora sostiene que el comprador no tiene accin reivindicatoria, porque sta nace del dominio y no habiendo recibido la tradicin de la cosa, nunca ha ostentado dicho dominio. b) Una segunda tesis cree que el comprador que no ha recibido la posesin tiene accin reivindicatoria contra los terceros. Se admite unnimemente la posibilidad de ceder la accin reivindicatoria, o sea que quien enajena una cosa que no entrega el adquirente, simultnea y necesariamente le transmite tambin el poder jurdico de reclamarla contra cualquiera. Esta es la opinin mayoritaria en la doctrina. A quin se acuerda la accin. 1) El propietario: 2758. La accin de reivindicacin es una accin que nace del dominio que cada uno tiene de cosas particulares, por la cual el propietario que ha perdido la posesin, la reclama y la reivindica, contra aquel que se encuentra en posesin de ella. A pesar de que este artculo habla del dominio, se suele extender la posesin a todos los derechos reales que se ejercen mediante la posesin: usufructo, uso y habitacin, prenda y anticresis. En cambio, no protege a los titulares de hipotecas y servidumbres activas. 2) El copropietario: Reivindicacin entre condminos: 2761. Son tambin reivindicables las partes ideales de los muebles o inmuebles, por cada uno de los condminos contra cada uno de los coposeedores. Este artculo prev el supuesto de que uno de los condminos le niegue a otro su derecho a la cosa y lo prive de su posesin, uso y goce. Reivindicacin del condmino contra un tercero: El condmino tiene la facultad de reivindicar la totalidad de la cosa contra terceros. Esta es la opinin predominante en doctrina, fundada en el art. 2679: Cada uno de los condminos puede reivindicar, contra un tercer detentador, la cosa en que tenga su parte indivisa; pero no puede reivindicar una parte material y determinada de ella. 3) El cesionario: 1444. Todo objeto incorporal, todo derecho y toda accin sobre una cosa que se encuentre en el comercio, pueden ser cedidos, a menos que la causa no sea contraria a alguna prohibicin expresa o implcita de la ley, o al ttulo mismo del crdito. 4) El heredero. 5) El legatario. Contra quin se dirige. - 2772. La accin de reivindicacin puede ser ejercida, contra el poseedor de la cosa, por todos los que tengan sobre sta un derecho real perfecto o imperfecto. - 2782. La reivindicacin puede dirigirse tambin contra el que posee a nombre de otro (tenedor). Este no est obligado a responder a la accin, si declara el nombre y la residencia de la persona a cuyo nombre la tiene. Desde que as lo haga, la accin debe dirigirse contra el verdadero poseedor de la cosa. Ficta possessio. Nuestro Cdigo admite la reivindicacin en dos supuestos en los cuales el demandado, al entablarse la demanda, no es ni poseedor ni tenedor de la cosa reivindicada. Esos casos son los siguientes: 3. 2784. El que de mala fe se da por poseedor sin serlo ser condenado a la indemnizacin de cualquier perjuicio que de este dao haya resultado al reivindicante. La sentencia no podra condenar a la restitucin de la cosa, puesto que el demandado no es poseedor ni tenedor, pero sera injusto exonerar de toda responsabilidad a quien ha inducido a error al reivindicante. La ley castiga su mala fe imponindole la indemnizacin de todos los daos y perjuicios resultantes de este engao. 4. 2785. La reivindicacin podr intentarse contra el que por dolo o hecho suyo ha dejado de poseer para dificultar o imposibilitar la reivindicacin. La ley supone el caso de que el demandado haya enajenado la cosa a un tercero; si es a ttulo oneroso y de buena fe, la reivindicacin se habr hecho imposible; si lo ha sido de mala fe o a ttulo gratuito, la reivindicacin se dificulta, pero no se hace imposible. En ambos casos, el que ha procedido con dolo debe indemnizar con todos los daos y perjuicios al reivindicante. Reivindicacin contra el heredero. 2773. La accin de reivindicacin no se da contra el heredero del poseedor, sino cuando el heredero es poseedor l mismo de la cosa sobre que versa la accin, y no est obligado por la parte de que sea heredero del difunto poseedor, sino en cuanto a la parte que tenga en la posesin. El heredero que hubiera resultado adjudicatario luego de la particin es el nico que puede ser demandado; y si la cosa ha sido adjudicada en condominio, cada uno de los herederos no est obligado por el todo, sino por la parte que tenga en la cosa. Reivindicacin de cosas inmuebles. 2759. Las cosas particulares de que se tiene dominio, sean muebles o races, pueden ser objeto de la accin de reivindicacin; y lo mismo las cosas que por su carcter representativo se consideran como muebles o inmuebles. Lmites. Antes de enumerar las disposiciones de esta seccin del cdigo, hay que recordar los siguientes artculos: 3270. Nadie puede transmitir a otro sobre un objeto, un derecho mejor o ms extenso que el que gozaba; y recprocamente, nadie puede adquirir sobre un objeto un derecho mejor y ms extenso que el que tena aquel de quien lo adquiere. 3271. La disposicin del artculo anterior no se aplica al poseedor de cosas muebles. 1051. Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble por una persona que ha llegado a ser propietario en virtud del acto anulado, quedan sin ningn valor y pueden ser reclamados directamente del poseedor actual; salvo los derechos de los terceros adquirentes de buena fe a ttulo oneroso, sea el acto nulo o anulable. Diversos casos de reivindicacin. - Reivindicacin contra el despojante. 2776. Si la cosa fuere inmueble compete la accin contra el actual poseedor que lo hubo por despojo contra el reivindicante. - Reivindicacin contra el adquirente que posee un ttulo nulo o anulable . 2778. Sea la cosa mueble o inmueble, la reivindicacin compete contra el actual poseedor, aunque fuere de buena fe que la hubiese tenido del reivindicante, por un acto nulo o anulado.

47

- Reivindicacin contra terceros adquirentes: hay que distinguir si el adquirente es de buena o mala fe: Tercero adquirente de mala fe: Procede la reivindicacin en todos los casos. Tercero adquirente de buena fe: debemos subdistinguir: a) A ttulo gratuito: 2778. Sea la cosa mueble o inmueble, la reivindicacin compete contra el actual poseedor, aunque de buena fe, que la hubiese de un enajenante de buena fe, si la hubo por ttulo gratuito y el enajenante estaba obligado a restituirla al reivindicante. b) A ttulo oneroso: La segunda parte del art. 2778 niega implcitamente la accin reivindicatoria contra el actual poseedor de buena fe que la hubiese de un enajenante de buena fe a ttulo oneroso; tampoco es procedente la accin reivindicatoria contra el actual poseedor de cosa adquirida por ttulo oneroso y de buena fe del heredero aparente (3430); o del que la adquiri por fraude (968) o por permuta (2130). Ms an, los poseedores de buena fe estn libres de los efectos de la reivindicacin aunque hubieran adquirido la cosa a ttulo gratuito del heredero que fue declarado indigno (3309); o del que adquiri la cosa por un acto simulado (996) o en el caso de revocacin de la donacin por ingratitud del donatario (1865). A partir de la reforma de la ley 17.711 al art. 1051, quedan protegidos de la reivindicacin los terceros adquirentes de buena fe a ttulo oneroso, sea el acto nulo o anulable. Este nuevo texto legal colisiona con el art. 2777, segn el cual compete (la accin de reivindicacin) tambin contra el actual poseedor de buena fe que por ttulo oneroso la hubiere obtenido de un enajenante de mala fe, o de un sucesor obligado a restituirla al reivindicante, como el comodatario. Como consecuencia, este artculo ha quedado tcitamente derogado por ley posterior. Accin contra el nuevo poseedor por el precio adeudado. 2780. Sea o no posible la reivindicacin contra el nuevo poseedor, si ste hubo la cosa del enajenante responsable de ella, y no hubiese an pagado el precio, o lo hubiese slo pagado en parte, el reivindicante tendr accin contra el nuevo poseedor para que le pague el precio, o lo que quede a deber. Prueba de la propiedad. 1) Reivindicacin con ttulo posterior a la posesin del demandado : 2789. Si el ttulo del reivindicante que probase su derecho a poseer la cosa, fuese posterior a la posesin que tiene el demandado, aunque ste no presente ttulo alguno, no es suficiente para fundar la demanda. 2) Reivindicacin con ttulo anterior a la posesin del demandado : 2790. Si presentare ttulos de propiedad anterior a la posesin y el demandado no presentare ttulo alguno, se presume que el autor del ttulo era el poseedor y propietario de la heredad que se reivindica. 3) Presentacin de ttulos por el reivindicante y por el reivindicado: a) Emanados de la misma persona: 2791. Cuando el reivindicante y el poseedor contra quien se da la accin, presentaren cada uno ttulos de propiedad, dados por la misma persona, el primero que ha sido puesto en posesin de la heredad que se reivindica, se reputa ser el propietario. b) Emanados de diferentes personas: 2792. Cuando el demandado y el demandante presenten cada uno ttulos de adquisicin que ellos hubiesen hecho de diferentes personas, sin que se pueda establecer cul de ellos era el verdadero propietario, se presume serlo el que tiene la posesin. Efectos de la accin. 2794. Cuando es un inmueble el objeto de la reivindicacin, el demandado condenado a restituirlo, satisface la sentencia, dejndolo desocupado y en estado que el reivindicante pueda entrar en su posesin. Medidas de conservacin. Si iniciado un juicio de reivindicacin existe el peligro de que el demandado enajenase la cosa, las leyes de procedimientos autorizan el embargo preventivo que impide la enajenacin y la imposicin de gravmenes sobre la cosa. El requisito para que proceda es que haya verosimilitud del derecho. 2788. El que ejerce la accin de reivindicacin puede, durante el juicio, impedir que el poseedor haga deterioros en la cosa que se reivindica. Accin confesoria. 2795. La accin confesoria es la derivada de actos que de cualquier modo impidan la plenitud de los derechos reales o las servidumbres activas, con el fin de que los derechos y las servidumbres se restablezcan. A quienes se acuerda y contra quines. 2796. Compete la accin confesoria: a) a los poseedores de inmuebles con derecho de poseer, cuando fuesen impedidos de ejercer los derechos inherentes a la posesin, que se determinan en este Cdigo: a) a los titulares verdaderos o putativos de servidumbres personales activas, cuando fuesen impedidos de ejercerlas: b) a los acreedores hipotecarios de inmuebles dominantes cuyos poseedores fuesen impedidos de ejercer derechos inherentes a su posesin. 2797. La accin confesoria se da contra cualquiera que impida los derechos inherentes a la posesin de otro o sus servidumbres activas. Prueba. 2798. Le basta al actor probar su derecho de poseer el inmueble dominante, cuando el derecho impedido no fuese servidumbre; y su derecho de poseer el inmueble dominante y su servidumbre activa o su derecho de hipoteca, cuando fuese tal el derecho impedido. Caso de coposeedores. 2799. Cuando el inmueble dominante o sirviente perteneciere a poseedores con derecho de poseer, la accin confesoria compete a cada uno de ellos y contra cada uno de ellos, en los casos designados en los artculos anteriores; y las sentencias que se pronuncien,

48

perjudicarn o aprovecharn a todos respecto a su efecto principal, pero no respecto al efecto accesorio de la indemnizacin del dao. Efectos. La sentencia que acoge la accin debe disponer el cese de toda resistencia u obstculo para que se ejerza plenamente la servidumbre. Accin negatoria. 2800. La accin negatoria es la que compete a los poseedores de inmuebles contra los que les impidiesen la libertad del ejercicio de los derechos reales, a fin de que esa libertad sea restablecida. A quienes se acuerda y contra quines. 2801. La accin negatoria corresponde a los poseedores de inmuebles y a los acreedores hipotecarios impedidos de ejercer libremente sus derechos. 2802. Se da contra cualquiera que impida el derecho de poseer de otro, aunque sea el dueo del inmueble, arrogndose sobre l alguna servidumbre indebida. Prueba. 2805. Al demandante le basta probar su derecho de poseer o su derecho de hipoteca, sin necesidad de probar que el inmueble no est sujeto a la servidumbre que se le quiere imponer. 2806. Probndose que el acto del demandado no importa el ejercicio de un derecho real, aunque el poseedor fuese accidentalmente impedido en la libre disposicin de su derecho, la accin, si hubo dao causado, ser juzgada como meramente personal. Efectos. 2803. La accin debe tener por objeto accesorio privar al demandado de todo ulterior ejercicio de un derecho real, y la reparacin de los perjuicios que su ejercicio anterior le hubiese causado, y aun obligar al demandado a asegurar su abstencin por una fianza. Puede tambin tener por objeto reducir a sus lmites verdaderos el ejercicio de un derecho real.

49