SEMINRIO CONSELHO REGIONAL DO NORTE DA CMARA DOS SOLICITADORES

Por Mrcia Passos, Advogada, Formadora do CRN

1. A REFORMA DO ARRENDAMENTO URBANO: LEGISLAO APLICVEL E OBJETIVOS 2. ALTERAES NO REGIME SUBSTANTIVO 3. O REGIME TRANSITRIO 4. A POSSIBILIDADE DE NEGOCIAO ATUALIZAO DAS RENDAS 5. ALTERAES NO REGIME PROCESSUAL PROCEDIMENTO ESPECIAL DE DESPEJO

LEGISLAO: - Obras em prdios arrendados LEI N 30/2012, 14.08: procede segunda alterao ao DL n 157/2006 de 08.08 que aprova o regime jurdico das obras em prdios arrendados (Declarao retificao n 59-B/2012 de 12.10)

- Regime jurdico do arrendamento urbano LEI N 31/2012, 14.08: procede reviso do regime jurdico do arrendamento urbano; altera o Cdigo Civil, o Cdigo do Processo Civil e a Lei n 6/2006, de 27 de fevereiro Declarao de retificao n 59-A/2012, de 12.10.2012

Entrada em vigor: 12.11.2012

- Reabilitao urbana LEI N 32/2012, 14.08: procede primeira alterao do DL n 307/2009 de 23.10 que estabelece o regime jurdico da reabilitao urbana e ao Cdigo Civil, aprovando medidas destinadas a agilizar e a dinamizar a reabilitao urbana alterao dos artigos 1424, 1425 e 1426 do CC

Regime de determinao do nvel de conservao dos prdios urbanos DL n 266-B/2012, 31.12: determinao do nvel de conservao de um prdio urbano ou de uma frao autnoma ordenada pela Cmara Municipal, oficiosamente ou a requerimento
-

Regimes de determinao do rendimento anual bruto corrigido (RABC) e de atribuio do subsdio de renda; elementos do contrato de arrendamento e requisitos da sua celebrao (alterao ao DL n 160/2006, 08.08) DL n 266-C/2012, 31.12

- DL n 1/2013, de 7 de janeiro: procede instalao e definio das regras de funcionamento do Balco Nacional do Arrendamento (BNA) e do procedimento especial de despejo (PED)

Portaria n 9/2013, de 10 de janeiro: regulamenta vrios aspetos do procedimento especial de despejo (PED) Exemplos: formas de apresentao, modelos de requerimento, forma da oposio, indicao do agente de execuo e notrio e respetiva remunerao pelos atos praticados
-

Artigo 1 Lei n 31/2012, 14.08 1 alterao do regime substantivo: alargamento da liberdade contratual na estipulao das regras relativas durao dos contratos de arrendamento; 2 alterao do regime transitrio dos contratos de arrendamento celebrados antes da entrada em vigor da Lei n 6/2006, de 27.02; reforo da negociao, facilitando a transio desses contratos para o novo regime

3 criao do procedimento especial de despejo do local arrendado: permitir a clere recolocao do local arrendado no mercado de arrendamento

Objetivos para contratos novos e para os antigos: autonomia contratual reforada; possibilidade de negociao

GRANDES OPES DO PLANO PARA 2013 PONTO 5.3. MERCADO DO ARRENDAMENTO O objetivo destas reformas claro: criar um mercado de arrendamento mais dinmico que, em conjunto com o impulso reabilitao urbana, possa oferecer solues de habitao mais ajustadas s necessidades e a preos mais acessveis. Visa-se atingir uma maior mobilidade das pessoas, a reduo do endividamento das famlias e do desemprego, a requalificao e revitalizao das cidades e a dinamizao das atividades econmicas associadas ao setor da construo. A reforma do regime do arrendamento urbano estabelece, entre outras, medidas de flexibilizao do regime aplicvel aos contratos novos, de agilizao do procedimento de desocupao do imvel e de transio dos contratos antigos para o novo regime e atualizao das correspondentes rendas. Razes de justia social justificaram a previso, no novo regime, de medidas de exceo para os arrendatrios que, pela sua situao econmica, idade ou condio fsica, carecem de proteo social. Para o perodo 2013 -2015, o Governo prope -se monitorizar a aplicao das novas reformas e a promover o esclarecimento dos cidados e das empresas quanto s suas novidades.

ALTERAO DOS ARTIGOS: 1048 (falta de pagamento da renda ou aluguer resoluo do contrato), 1054 (renovao do contrato caducidade), 1055 (oposio renovao), 1069 (celebrao, forma), 1072 (uso efetivo do locado), 1080 (regras imperativas), 1083 (fundamento da resoluo), 1084 (modo de resolver), 1085 (caducidade do direito de resolver), 1087 (desocupao), 1094 a 1098 (durao dos contratos), 1100 a 1103 (denncia nos contratos de durao indeterminada), 1106 (transmisso por morte) e 1110 (contratos para fins no habitacionais)

art. 1069: O contrato de arrendamento deve ser celebrado por escrito, independentemente do prazo (antes a forma escrita s era obrigatria para contratos de prazo superior a seis meses) falta de forma gera a nulidade (art. 220 CC) Sua falta e implicaes processuais: impossibilidade de recorrer ao PED (art. 15 Lei n 6/2006)

Elementos requisitos celebrao: 8.08 com 31.12

do contrato de arrendamento e a que deve obedecer a sua art. 1070 CC e DL n 160/2006, redao do DL n 266-C/2012,

Contedo necessrio (art. 2) Contedo eventual (art. 3)

- Uma das obrigaes do arrendatrio o uso efetivo do local arrendado, para o fim contratado, no deixando de o utilizar por mais de um ano (art. 1072) causa de resoluo: art. 1083, n 2 d) - Excees previstas no n 2: alterao = aditamento da alnea d): licitude do no uso por mais de um ano se a ausncia se dever prestao de apoios continuados a pessoas com deficincia com grau de incapacidade superior a 60%, incluindo a familiares

Passaram a ser imperativas as normas sobre a resoluo, a caducidade e a denncia do arrendamento urbano: art. 1080 (antes reportava-se apenas s normas da subseco IV sobre a cessao) Motivos da cessao: art. 1079 (acrescentese oposio renovao)

N 1: Incumprimento de qualquer das partes: possibilidade de resoluo N 2: fundamento de resoluo o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequncias, torne inexigvel outra parte a manuteno do arrendamento, designadamente, quanto resoluo pelo senhorio:

ALTERAES
a)

reiterada e grave;

desaparece

exigncia

de

violao

c) retira dvidas sobre as consequncias do uso para fim diverso: qualquer uso para fim diverso daquele a que o contrato se destina, ainda que a alterao do uso no implique maior desgaste ou desvalorizao do prdio consequncia para o incumprimento do artigo 1038, alnea c); e) acrescentou-se a expresso do gozo do prdio: clarificao

N 3 (nova redao com negrito nas alteraes): inexigvel ao senhorio a manuteno do arrendamento em caso de mora superior a dois meses no pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatrio ou de oposio por este realizao de obra ordenada por autoridade pblica, sem prejuzo do disposto nos ns. 3 a 5 do artigo seguinte.

MORA EXIGVEL: DOIS MESES (antes eram trs meses) MORA: na falta de pagamento da renda e na falta de pagamento de encargos ou despesas que sejam da responsabilidade do arrendatrio regime supletivo do artigo 1078 CC

MORA: Superior a oito dias, no pagamento da renda, por mais de 4 vezes, seguidas ou interpoladas, num perodo de 12 meses, com referncia a cada contrato articulao com o artigo 1041, n 1 e n 2 No se aplica o disposto no ns. 3 e 4 do artigo 1084 (possibilidade de colocar fim mora)

MODO DE OPERAR A RESOLUO: 1084 Causas do n 2 do artigo 1083: meio judicial; ao de despejo artigo 14 da lei n 6/2006 - Causas previstas no n 3 e n 4 do artigo 1083: hiptese de resoluo extrajudicial (mora h mais de 2 meses no pagamento da renda ou outros encargos da responsabilidade do arrendatrio, reiterado atraso do arrendatrio no pagamento e oposio realizao de obras ordenadas por autoridade pblica).

MODO DE OPERAR POR VIA EXTRAJUDICIAL A RESOLUO: 1084, N 2 COMUNICAO CONTRAPARTE FORMA DESTA COMUNICAO: artigo 9, n 7 da Lei n 6/2012 redao alterada): a) notificao avulsa: 84 CPC b) contacto pessoal de advogado, solicitador ou agente de execuo, sendo feita na pessoa do notificando, com entrega de duplicado da comunicao e cpia dos documentos que a acompanham, devendo o notificando assinar o original

- Recusa ou paradeiro desconhecido do arrendatrio: regime do artigo 10, n 5 a) e b) da lei n 6/2006 c) escrito assinado e remetido pelo senhorio nos termos do n 1, nos contratos celebrados por escrito em que tenha sido convencionado o domiclio: neste caso inoponvel ao senhorio qualquer alterao do local, salvo se este tiver autorizado a modificao (regime art. 237 -A CPC)

REGRA: A comunicao feita por carta registada com AR considera-se efetuada: a) em caso de devoluo ao remetente, motivada por recusa em receber ou falta de levantamento b) se o AR for assinado por terceira pessoa

1.

2.

EXCEES: Quando a comunicao se destina a operar a transio para o NRAU e atualizao de renda Quando serve de ttulo para pagamento de rendas, encargos ou despesas ou que possam servir de base para o PED, salvo em caso de domicilio convencionado (art. 9, n 7 c) e 82 a 88 CC)

EXCEES: COMO PROCEDER - O senhorio deve remeter nova carta registada com AR no prazo de 30 a 60 dias sobre a data de envio da primeira

- Se a nova carta for igualmente devolvida (att. aos motivos = regra), considera-se a comunicao recebida no 10 dia posterior ao do envio

E se o destinatrio recusar assinar o original ou receber o duplicado da comunicao e a cpia dos documentos?
O advogado, solicitador ou agente de execuo lavra nota do incidente: a comunicao considera-se efetuada no prprio dia

E se no for possvel localizar o destinatrio da comunicao?

O senhorio remete carta registada com AR para o local arrendado no prazo de 30 a 60 dias sobre a data em que o destinatrio no foi localizado: considera-se a comunicao recebida no 10 dia posterior ao do seu envio

N 3 do art. 1084: a resoluo feita extrajudicialmente pelo senhorio, quando se funde na falta de pagamento de renda, encargos ou despesas, fica sem efeito se o arrendatrio puser fim mora no prazo de 1 ms (antes eram 3 meses); mesmo regime para a oposio realizao de obra N 4: tal faculdade s pode ser usada uma nica vez em cada contrato (antes no havia limite)

Art. 1085 Prazo geral: um ano a contar da data do conhecimento do facto Prazo para as causas previstas no n 3 e 4 do artigo 1083: trs meses Direito de resoluo e direito de cobrana dos valores em divida

Desocupao exigvel aps o decurso de um ms a contar da resoluo se outro prazo no for judicialmente fixado ou acordado pelas partes (antes eram trs meses)

1048 CC Desaparecimento da expresso oposio execuo no n 1: em caso de resoluo extrajudicial sem que seja entregue o arrendado, o meio processual deixou de ser a execuo para entrega de coisa certa, passando a ser o procedimento especial de despejo? Referncia ao prembulo da Portaria n 9/2013, 10.01

1048 CC Consequentemente desaparece, no n 2, a referncia fase judicial; sendo extrajudicial, o procedimento, extrajudicial tambm quanto ao despejo? Acrescentou-se o n 4: aplicao aos contratos de aluguer, resoluo extrajudicial aplicao do 1084, n 3 e 4

Tipos de contratos: com prazo certo e por durao indeterminada: 1094 Regime jurdico: Com prazo certo: artigos 1095 a 1098 De durao indeterminada: artigos 1099 a 1103 ALTERAO no 1094 Durao do contrato no silncio das partes: o contrato considera-se celebrado com prazo certo, pelo perodo de dois anos (antes considerava-se celebrado por durao indeterminada)

Contrato com prazo certo: art. 1095 1. o prazo deve constar de clausula inserida no contrato 2. limite mximo de 30 anos e eliminao do limite mnimo

Nota: desaparecem as referncias aos contratos para habitao no permanente e fins especiais transitrios

Renovao automtica: art. 1096 - Regra: o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo por perodos sucessivos de igual durao (salvo estipulao em contrrio das partes) - Exceo: no h lugar a renovao automtica nos contratos celebrados por prazo no superior a 30 dias (salvo estipulao em contrrio das partes)

Renovao automtica renovao: 1096 e 1097

oposio

OPOSIO RENOVAO PELO SENHORIO: atravs de comunicao ao arrendatrio com a antecedncia mnima de: a) 240 dias: contratos com prazo superior a 6 anos

b) 120 dias: contratos com prazo superior a 1 ano e inferior a 6 anos c) 60 dias: contrato com prazo igual ou superior a 6 meses e inferior a 1 ano d) 1/3 do prazo de durao do contrato: contrato de prazo inferior a 6 meses

1098: OPOSIO RENOVAO PELO ARRENDATRIO: atravs de comunicao ao senhorio com a antecedncia mnima de: a) 120 dias: contratos com prazo superior a 6 anos b) 90 dias: contratos com prazo superior a 1 ano e inferior a 6 anos

c) 60 dias: contrato com prazo igual ou superior a 6 meses e inferior a 1 ano d) 1/3 do prazo de durao do contrato: contrato de prazo inferior a 6 meses

DENNCIA PELO ARRENDATRIO: 1098, 3, 4 1098, n 3: aps ter decorrido 1/3 do prazo de durao inicial do contrato ou da sua renovao, o arrendatrio pode denunciar o contrato a todo o tempo, atravs de comunicao ao senhorio, com a seguinte antecedncia: a) 120 dias se o prazo do contrato for igual ou superior a 1 ano b) 60 dias se o prazo do contrato for inferior a 1 ano

1098, n 4: no caso do senhorio se opor renovao automtica do contrato, o arrendatrio pode denunciar o contrato mediante comunicao ao senhorio com uma antecedncia no inferior a 30 dias do termo pretendido do contrato.

NOS CONTRATOS DE DURAO INDETERMINADA 1100, n 1: aps 6 meses de durao efetiva do contrato, o arrendatrio pode denunci-lo, sem justificao, atravs de comunicao ao senhorio, com a antecedncia mnima de: a) 120 dias: se o contrato, data da comunicao, tiver 1 ano ou mais de durao efetiva; b) 60 dias: se o contrato, data da comunicao, tiver at 1 ano de durao efetiva

NOS CONTRATOS DE DURAO INDETERMINADA 1100, n 2: quando o senhorio denunciar o contrato com a antecedncia no inferior a 2 anos sobre a data em que pretenda a cessao, o arrendatrio pode denunci-lo, sem motivo, por comunicao ao senhorio com uma antecedncia no inferior a 30 dias do termo pretendido (Declarao de retificao n 59-A/2012)

Artigo 1101 (alteraes a negrito) O senhorio pode denunciar o contrato de durao indeterminada nos casos seguintes: a) necessidade de habitao pelo prprio, ou pelos seus descendentes em 1 grau; b) para demolio ou realizao de obra de remodelao ou restauro profundos que obriguem desocupao do locado;

c) mediante comunicao ao arrendatrio com antecedncia no inferior a 2 anos sobre a data em que pretenda a cessao

Revogada a norma que obrigava confirmao da denncia: artigo 1104 revogado

DENNCIA PARA HABITAO: 1102 Requisitos para que possa existir: pagamento ao arrendatrio do montante equivalente a um ano de renda e a) ser o senhorio proprietrio, comproprietrio ou usufruturio do prdio h mais de 2 anos, ou, independentemente desse prazo, se o tiver adquirido por sucesso;

b) no ter o senhorio, h mais de 1 ano, na rea dos concelhos de Lisboa ou do Porto e seus limtrofes ou no respetivo concelho quanto ao resto do pas, casa prpria (na redao anterior falava-se em casa prpria ou arrendada) que satisfaa as necessidades de habitao prpria ou dos seus descendentes em 1 grau.

Desaparece a condio relativa ao nmero de prdios arrendados e quele que estiver arrendado h menos tempo: revogado o n 2 do artigo 1102 do CC

Denncia justificada nos termos do artigo 1101, a) e b): comunicao feita ao arrendatrio com antecedncia no inferior a 6 meses sobre a data pretendida para a desocupao e da qual conste de forma expressa o fundamento da denncia forma extrajudicial

Requisitos suplementares: a) para o caso do senhorio necessitar do

arrendado para si ou para descendente em 1 grau: dever de dar ao local a utilizao

invocada no prazo de 3 meses e por um perodo mnimo de 2 anos (requisito pscontratual) sob pena do senhorio ser obrigado a pagar ao arrendatrio uma indemnizao equivalente a 10 anos de renda

b) para o caso de demolio ou realizao de obra de remodelao ou restauro profundos que obriguem desocupao do locado: a comunicao ao arrendatrio deve ser acompanhada de outros documentos relativos aos meios de controlo da operao urbanstica e outros, emitidos pelas entidades competentes att necessidade de confirmao da denncia: art. 1103, n 3

Neste caso demolio. a denncia acompanhada pelo pagamento de uma indemnizao correspondente a 1 ano de renda ( tambm o regime supletivo), ou garantia do realojamento do arrendatrio em condies anlogas s que este detinha, quer quanto ao local quer quanto ao valor da renda e encargos

Lei n 30/2012, 14.08: alterao ao RJOPA Att. Regime transitrio previsto para os contratos de arrendamento para fim habitacional celebrados antes da vigncia do RAU (DL n 321-B/90, 15.10) nos seguintes casos: a) quando o arrendatrio tem 65 anos ou mais ou deficincia com incapacidade comprovada superior a 60%; b) para realizao de obras pelo arrendatrio

Na falta de acordo, o senhorio obrigado a garantir o realojamento do arrendatrio em condies anlogas s que este detinha, devendo o novo local encontrar-se em estado de conservao mdio ou superior. No pode o senhorio optar, nestes casos, pelo pagamento de uma indemnizao correspondente a um ano de renda Em vez da denncia o senhorio pode optar pela suspenso (RABC do arrendatrio inferior a 5 RMNA)

Art. 6 da lei n 30/2012 Realojamento em condies anlogas quanto ao local, significa realojamento: - na rea da mesma freguesia ou freguesia limtrofe - em fogo em estado de conservao igual ou superior ao do locado primitivo - em fogo adequado s necessidades do agregado familiar do arrendatrio

Critrios objetivos fixados na lei, estabelecendo limites mnimos e mximos para o local em que o arrendatrio e o seu agregado devem ser realojados.

Exemplos: - 1 pessoa - 2 pessoas - 5 pessoas

- T0 - T1/2 - T3/5

- T1/2 - T2/4 - T4/8

Art. 1106 O arrendamento para habitao no caduca por morte do arrendatrio quando lhe sobreviva: a) cnjuge com residncia no locado b) pessoa que com quem ele vivesse em unio de facto h mais de 1 ano art. 1 Lei n 7/2001, 11.05 c) pessoa que com ele residisse em economia comum h mais de um ano art. 2 Lei n 6/2001, 11.05

UNIO DE FACTO E ECONOMIA COMUM

Cessa o direito transmisso se data da morte do arrendatrio, o titular do direito tiver outra casa, prpria ou arrendada nos concelhos de Lisboa ou Porto e limtrofes ou no respetivo concelho quanto ao resto do pas

Pluralidade de titulares do direito transmisso: hierarquia sucessiva 1 cnjuge sobrevivo ou pessoa que vivesse com o arrendatrio em unio de facto 2 parente ou afim mais prximo ou, de entre estes, para o mais velho ou para a mais velha de entre as pessoas que com ele residissem em economia comum

Disposio especial alterada

PRAZO SUPLETIVO: na falta de estipulao quanto ao prazo do contrato, este considerase celebrado pelo perodo de 5 anos (antes eram 10 anos), no podendo o arrendatrio denunci-lo com antecedncia inferior a 1 ano: art. 1110, n 2

Diplomas a ter em considerao RAU: Regime do arrendamento urbano DL n 321-B/90 de 15 de outubro (incio de vigncia em 15.11.1990) DL n 257/95 de 30 de setembro: rev o regime de arrendamento urbano para o exerccio de comrcio, indstria, profisses liberais e outros fins lcitos no habitacionais (incio de vigncia em 5.10.1995) NRAU: Novo regime do arrendamento urbano Lei n 6/2006 de 27 de fevereiro (incio de vigncia em 27.06.2006)

I)

II)

Diviso a considerar Contratos habitacionais celebrados na vigncia do RAU e contratos no habitacionais celebrados depois do DL n 257/95 de 30.09, e Contratos habitacionais celebrados antes da vigncia do RAU e contratos no habitacionais celebrados antes do DL n 257/95 de 30.09

Vigncia do RAU: de 15.11.1990 a 26.06.2006 (em 27.06.2006 entrou em vigor o NRAU, Lei n 6/2006 de 27.02) Estes contratos passam a estar submetidos ao regime do NRAU, com as seguintes especificidades: a) transmisso por morte aplica-se o disposto nos artigos 57 e 58

NOTAS: - unio de facto: pessoa que vivesse com o arrendatrio em unio de facto h mais de 2 anos, com residncia no locado h mais de 1 ano - ascendente em 1 grau que com ele convivesse h mais de um ano; situao de sobreviver mais de um ascendente transmisso entre eles; transio para o regime do NRAU quando o ascendente tem menos de 65 anos data da morte do arrendatrio

- filho ou enteado: menos de 1 ano; mais de 1 ano e menos de 26 ou que vivesse com ele h mais de 1 ano e tenha incapacidade superior a 60% regime do NRAU - transio para o regime do NRAU quando o filho ou enteado menor, atinge a maioridade ou perfizer 26 anos caso seja maior e frequente 11 ou 12 ano ou cursos de ensino ps-secundrio no superior ou ensino superior

b) contratos de durao limitada, se no forem denunciados, renovam-se automaticamente pelo perodo de dois anos se no tiver sido previsto perodo de renovao superior

c) contratos sem durao limitada: regem-se pelas regras aplicveis aos contratos de durao indeterminada, com as seguintes especificidades: - continua a aplicar-se o artigo 107, n 1, alnea a) do RAU: o senhorio no pode denunciar o contrato se o arrendatrio tiver 65 anos ou mais ou, independentemente da idade se encontre em situao de reforma por invalidez absoluta, ou, no beneficiando de penso de invalidez, sofra de incapacidade total para o trabalho.

- para efeitos das indemnizaes previstas no n 1 do artigo 1102 (indemnizao em caso de denncia para habitao), na alnea a) do n 6 do RJOPA (indemnizao por demolio

do arrendado ou obra de restauro profundo) e no n 9 do artigo 1103 (indemnizao por incumprimento pelo senhorio), a renda calculada de acordo com
os critrios previstos nas alneas a) e b) do n 2 do artigo 35

- o disposto no artigo 1101, alnea c) (denncia injustificada com 2 anos de antecedncia mnima) no se aplica se o arrendatrio tiver idade igual ou superior a 65 anos ou deficincia com grau comprovado de incapacidade superior a 60%

NOTAS:
-

Cessa o disposto supra quanto ao artigo 107, n 1, a) do RAU e a obrigatoriedade das indemnizaes referidas na alnea b) do n 4 do artigo 26, aps a transmisso por morte que ocorra para filho ou enteado aps 12.11.2012 Desaparece a referncia aos contratos no habitacionais e exceo que antes existia em caso de trespasse ou outra transmisso

inter vivos

Contratos habitacionais: contratos celebrados antes de 14.11.1990 Regras para estes contratos encontram-se no captulo II: disposies gerais quanto ao regime e benfeitorias; arrendamento para habitao; arrendamento para fim no habitacional; transmisso

1. 2.

Regime supletivo: vigora o regime previsto no artigo 26, ou seja, o regime transitrio previsto para os contratos celebrados na vigncia do RAU, com as especificidades seguintes: No possvel a denncia injustificada prevista na alnea c) do artigo 1101 do CC Nos arrendamentos para fins no habitacionais, esta denncia possvel desde que com antecedncia de 5 anos e desde que ocorra alguma transmisso inter vivos (artigo 28, n 3) aps a entrada em vigor da Lei n 31/2012

3. Se o arrendatrio tiver 65 anos ou mais, ou deficincia com grau comprovado de incapacidade superior a 60%, a denncia por motivo de demolio ou obra de restauro profundo, obriga o senhorio, na falta de acordo, a garantir o realojamento do arrendatrio em condies anlogas s que este j detinha, quer quanto ao local quer quanto ao valor da renda e encargos.

4. Benfeitorias: caso o arrendatrio denuncie o contrato em virtude da sua opo face a uma tentativa de negociao para transio para o NRAU: o arrendatrio tem direito a uma compensao pelas obras licitamente feitas, nos termos aplicveis s benfeitorias realizadas por possuidor de boa f (artigos 1036 e 1046), independentemente do estipulado no contrato de arrendamento.

TRANSIO PARA O REGIME DO NRAU E ATUALIZAO DA RENDA art. 30 Dependem da iniciativa do senhorio Deve comunicar a sua inteno ao arrendatrio, propondo: - uma nova renda - um novo tipo de contrato - um novo prazo de contrato e

Deve:
- Indicar o valor do locado, avaliado nos termos do artigo 38 e seguintes do CIMI, constante da caderneta predial urbana - Juntar cpia da caderneta predial urbana

Valor renda atual: 56,00 Valor CIMI: 40.000 Valor proposto pelo senhorio: 250,00 Valor apresentado em resposta arrendatrio: 80,00 Valor da renda: 222,22

pelo

Resposta do arrendatrio (art. 31): prazo de 30 dias a contar da receo da comunicao do senhorio Reaes possveis e consequncias: 1. no responde: falta de resposta = aceitao do valor da renda, bem como do tipo e durao do contrato propostos pelo senhorio (a partir do 1 dia do 2 ms aps o termo do prazo que tinha para resposta)

2. aceita o valor da renda proposto; neste caso, o silncio, ou a falta de acordo, quanto ao tipo e durao do contrato = contrato considera-se celebrado por 5 anos 3. denuncia o contrato nos termos do artigo 34: denncia produz efeitos no prazo de 2 meses a contar da receo pelo senhorio, da resposta do arrendatrio; o arrendatrio deve entregar o locado no prazo de 30 dias; neste caso no h lugar atualizao da renda

4. ope-se ao valor da renda proposto pelo senhorio: a) e nada prope = proposta de manuteno do valor da renda em vigor data da comunicao do senhorio; b) e prope um novo valor; pode opor-se tambm ao tipo e durao do contrato, propondo outros. Neste caso, o senhorio tem 30 dias para aceitar ou no a proposta e pode:

1. 2. 3.

No responder = vale como aceitao da proposta feita pelo arrendatrio Aceitar o valor da renda proposto No aceitar o valor proposto e neste caso, pode: a) atualizar a renda de acordo com os critrios previstos no artigo 35, n 2, a) e b); considera-se o contrato celebrado com prazo certo pelo perodo de 5 anos; ou

b) denunciar o contrato : pagando ao arrendatrio indemnizao equivalente a 5 anos de renda resultantes do valor mdio das propostas formuladas por senhorio e arrendatrio (simulao = 9.900,00 ) Notas: I) Esta denncia produz efeitos: 1. No prazo de 6 meses, ou 2. No prazo de 1 ano: se o arrendatrio tiver a seu cargo filho ou enteado menor de idade, ou que, tendo menos de 26 anos, frequente o 11 ou o 12 ano ou curso superior ou ps secundrio

II) At produo dos efeitos da denncia, vigora a renda mais elevada entre a antiga e aquela que foi proposta pelo arrendatrio, III) A indemnizao referida agravada para o dobro ou em 50% se a renda oferecida pelo arrendatrio no for inferior proposta do senhorio em mais de 10% ou de 20% respetivamente.

Se o arrendatrio invocar e comprovar que o rendimento anual bruto corrigido (RABC; DL n 266-C/2012 de 31.12) do seu agregado familiar inferior a 5 retribuies mnimas nacionais anuais (RMNA), o regime do NRAU s se aplica: a) ou por acordo das partes; b), ou, na falta de acordo, no prazo de 5 anos

RMNA = 14 retribuies mnimas mensais garantidas RMMG em 2012 = 485,00 RMNA em 2012 = 6.790,00 5 RMNA em 2012 = 33.950,00

ATUALIZAO EM 5 ANOS limites para o valor da renda: a) Limite mximo: valor anual correspondente a 1/15 do valor do locado; e b) Mximo de 25% do RABC do agregado familiar do arrendatrio; c) Mximo de 17% do RABC do agregado familiar se o rendimento do agregado familiar for inferior a 1500 mensais; d) Mximo de 10% do RABC do agregado familiar se o rendimento deste for inferior a 500 mensais.

Decorridos os 5 anos, o senhorio pode propor a transio do contrato para o regime do NRAU e neste caso: a) o arrendatrio j no pode invocar as circunstncias inerentes ao seu RABC ser inferior a 5 RMNA nem o facto de ter 65 anos ou deficincia com incapacidade superior a 60% b) no silncio ou na falta de acordo, o contrato considera-se celebrado por dois anos

Arrendatrio com idade igual ou superior a 65 anos ou com deficincia com grau de incapacidade superior a 60% Se o arrendatrio invocar uma destas circunstncias, o contrato s transita para o regime do NRAU com o acordo das partes e quanto ao renda, aplica-se o seguinte:

1. 2.

Aceitao pelo arrendatrio do novo valor: ser este que vigora Recusa pelo arrendatrio e proposta de novo valor: senhorio tem prazo de 30 dias para responder e: a) silncio = aceitao do valor b) aceita c) oposio do senhorio: mantm-se regime anterior, podendo ter lugar a atualizao em 5 anos

Por Mrcia Passos, Advogada, Formadora do CRN