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GLOBAL CORPORATE SERVICES CONSEIL EN STRATGIE IMMOBILIRE GLOBAL PRIVATE CONSEIL AUX CLIENTS PRIVS
CHIFFRES CLS*
FRANCE 129 M CA 755 SALARIS** 39 IMPLANTATIONS 32 BUREAUX EN RGIONS
* Chiffres fin 2011 ** Hors franchiss
CAEN BREST RENNES VANNES NANTES BLOIS TOURS ROUEN LE HAVRE
LILLE
PARIS
DIJON
MULHOUSE BESANON
BORDEAUX
MONTPELLIER MARSEILLE
NICE SOPHIAANTIPOLIS
CONTACTS RETAIL Chris IGWE / chris.igwe@cbre.fr Tl. : 33 (0) 1 53 64 37 72 / Fax : 33 (0) 1 53 64 00 06 TUDES ET RECHERCHE Aurlie LEMOINE / aurelie.lemoine@cbre.fr Tl. : 33 (0) 1 53 64 36 35 / Fax : 33 (0) 1 53 64 40 00
Achev de rdiger le 31 janvier 2013 par le dpartement Etudes et Recherche de CBRE/Rdaction : Sabine Echalier
SOMMAIRE
2 4 5 6 8 10 14 16 19 20
CONTEXTE CONOMIQUE
LE CENTRE-VILLE
PARIS
RGIONS
INVESTISSEMENTS
RFRENCES DE TRANSACTIONS
LEXIQUE LESSENTIEL
Le march des commerces sinscrit dans la dualit avec dune part un dsquilibre entre loffre et la demande sur les axes prime et n1 et dautre part les axes secondaires arbitrs par les enseignes et une demande insuffisante pour absorber le stock. Lheure est la rationalisation : les boutiques les moins rentables sont arbitres et les perspectives de dveloppement portes sur les points de vente les plus performants et des ouvertures sur les meilleurs emplacements. Les implantations en centres-villes sont privilgies par les enseignes mais les opportunits y sont moindres quen priphrie. La baisse de frquentation dans les centres commerciaux sest confirme en 2012, tmoignant de la morosit ambiante des mnages, peu enclins dpenser. Le commerce de priphrie a t lun des plus touchs par le recul de lactivit. La diffrenciation est un lment cl pour lavenir du commerce lheure de la banalisation du paysage commercial. Les taux deffort psent de plus en plus sur les commerants, subissant la fois la hausse des loyers et la baisse du chiffre daffaires. Le e-commerce continue sa progression. Sil est un concurrent avr selon les secteurs dactivit, il doit aussi tre peru comme complmentaire du commerce physique. Le risque existe pour ceux qui ny seraient pas. 1
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2011
1,7 % + 0,2 % + 16,2 % + 9,4 % + 0,5 % + 2,1 % + 0,5 %
2012(p)
0,1 % +0% N.C. + 10,1 % - 0,20 % + 2,0 % + 0,5 %
2013(p)
+ 0,1 % + 0,2 % N.C. + 10,6 % N.C. + 1,7 % + 0,5 %
VOLUTION DES INDICES DE LA CONFIANCE DES MNAGES ET DU CLIMAT DES AFFAIRES DANS LE COMMERCE DE DTAIL ET LE COMMERCE ET LA RPARATION AUTOMOBILES
(Base 100 = moyenne de longue priode ; CVS) 130 120 110 100 90 80 70 91 93 95 97 99 01 03 05 07 09 11 12
Climat des affaires dans le commerce de dtail et commerce et rparation automobiles
VOLUTION DES DPENSES DE CONSOMMATION DES MNAGES ET DES VENTES DU COMMERCE DE DTAIL ET DE L'ARTISANAT CARACTRE COMMERCIAL EN VOLUME TTC
4% 3% 2% 1% 0% -1 %
historique et, daprs une enqute CSA pour RTL ralise en novembre 2012, prs de 60 % des personnes interroges considrent que la France ne sortira pas de la crise conomique avant 2016. Ce pessimisme favorise lpargne de prcaution, nfaste la consommation. Le solde dopinion des mnages pensant quil tait raisonnable dpargner tait de 38 % en novembre 2012.
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Leffet de la crise sur lpargne est donc double sens : la baisse pour compenser la baisse de pouvoir dachat, et la hausse pour se prmunir contre des coups durs. Si des biais mthodologiques existent (modification de la forme de la question et de lchantillon), ce niveau est le plus lev depuis juin 1995, et est nettement suprieur sa moyenne historique. Cest donc dans un climat dgrad que sest acheve 2012, avec des dpenses de consommation proches de la stabilit par rapport 2011. Sauf rebond inattendu, il sagirait de sa plus faible performance depuis 1993. Tant que perdureront une crainte leve de lavenir et un chmage important, le moteur consommation des mnages aura du mal connatre une franche reprise. Deux enseignements gnraux peuvent tre tirs. Premier constat : la crise a impact la consommation des mnages. Compar la priode 2000 2007, le ralentissement de la croissance de la consommation a touch lensemble des grands postes de consommation, tels que lalimentaire-tabac, biens durables et services. Comme le relve lINSEE dans une tude ddie, les mnages ont aussi ralis des arbitrages entre produits, avec une baisse moyenne de la consommation de biens durables, de textile-cuir et de services de loisirs et autres services. Depuis la survenance de la crise, la consommation de biens a davantage ralenti que celle des services, en raison dune volution des prix dfavorables. Deuxime enseignement et non des moindres : la relative rsilience des dpenses de consommation franaises. Depuis le dbut de la crise, la consommation a connu au moins une anne de baisse dans nombre de pays europens (notamment Royaume-Uni, Italie, Espagne et mme Allemagne). En France, si les dpenses de consommation croissent plus lentement - elles nont plus connu de croissance suprieure + 2 % depuis 2008 - elles restent rsilientes puisquelles nont pas diminu et restent considres comme une valeur sre qui rend le march franais attractif.
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Royaume-Uni Allemagne
Source : Oxford Economics
Espagne France
2006 Hypermarchs Supermarchs GMS Bricolage Jardineries Hard-Discount Alimentaire Textile lectrodomestique Jouets Grands magasins Culture-loisirs Beaut / Sant
* juillet 2012 Source : Panorama Trade Dimensions
2012* 10,47 7,37 8,08 5,17 3,5 3,39 2,64 0,87 0,72 0,73 0,4
Croissance annuelle moyenne 2006-2012 3,90 % 1,10 % 2,90 % 2,70 % 4,00 % 3,90 % 1,10 % 4,10 % - 1,20 % 6,50 % 2,70 %
8,33 6,91 6,8 4,4 2,77 2,7 2,48 0,68 0,78 0,5 0,34
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Ce postulat est galement vrai pour les centres commerciaux. Les enseignes recherchent en priorit les centres commerciaux de cur de ville ou proximit immdiate et facilement accessible. En revanche, les villes de petites moyennes souffrent globalement dun manque dattactivit ne bnficiant pas dune masse critique suffisante pour capter la demande. La population, plus dpendante de lautomobile est plus volatile et nhsite pas faire plusieurs kilomtres pour avoir accs une offre commerciale plus toffe
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Surface de vente
Source : Magdus
La Promenade Neuville en Ferrain, de Flandres - Roncq, Tourcoing 60 000 m 40 (59) Le Petit Menin Waves Fcamp St Lonard Greencenter Claye-Souilly Mondevillage
Grande-Synthe
2014
Moulins les Metz 57 000 m 35 (57) Saint-Lonard 48 300 m 10 (76) Claye-Souilly 44 400 m N.C. (77) Mondeville(14) 40 000 m 32 Grande-Synthe 35 000 m 10 (59) Troyes - St Parres 30 000 m 27 aux Tertres (10) Terville (57) 28 000 m N.C.
2013
2013
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Immobilire Frey
2013 2014
Greencenter Aire des Moissons Greencenter Family Village Costires Sud Parc Saint-Paul
2013
Immobilire Frey
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Frey
Nmes (30)
28 000 m 23
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Altarea
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Saint-Paul-Les19 800 m 25 Romans (26) 2014 Apsys
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Par ailleurs, la diffrenciation passe aussi par la crativit des enseignes (quel que soit le type de commerce, centre-ville comme centres commerciaux) pour lancer de nouveaux concepts des chaines hyper spcialises ( limage de Muji qui dcline un concept centr autour du voyage, dont la 1re ouverture europenne a eu lieu la gare St Lazare Paris, ou encore Blackstore lanc par Intersport et ddi au jeans et au sportwear) ou pour largir la gamme de leurs produits comme H&M avec son enseigne haut-de-gamme &Other Stories ou Edji, marque de lenseigne franaise Armand Thiery, ddie la mode pour les 15-30 ans. Au-del de la taille, de la localisation et de loffre commerciale, les centres commerciaux doivent galement toffer leur offre de services qui est encore aujourdhui insuffisamment intgre mais amene se dvelopper (cf encart page 18). Si aujourdhui le choix dune locomotive non alimentaire est risqu dans un centre commercial, il est parfois envisag. Lacte dachat alimentaire et non alimentaire est souvent dissoci. Moins quune tendance, cette option est encore rarement observe. Ce modle de distribution demeure le plus puissant en France. Mais il perd tout de mme des parts de march face aux enseignes spcialises qui ont su trouver leur place et aux nouveaux concurrents (internet avec livraison intgre ou en drive, hard discounters). Des interrogations apparaissent peu peu : quel avenir pour les centres commerciaux existants vieillissants o loffre commerciale nest plus adapte, souffrant de la concurrence physique (centre-ville, centres commerciaux voisins, commerce de priphrie et retail parks) et dinternet ?
Lyon 800 / 1 500 Bordeaux 800 / 1 200 Toulouse 900 / 1 300 Marseille 800 / 1 500
Note : les loyers sont exprims en HT HC/m/an. Les valeurs portent sur des centres commerciaux faisant rfrence sur leur march (taille, offre commerciale, zone de chalandise, frquentation). La fourchette haute correspond un loyer de centre commercial de centre-ville et la fourchette basse un centre commercial de priphrie. Source : CBRE
Commune (dpt) Tremblay-en-France (93) Villeneuve-la-Garenne (92) Cagnes-sur-Mer (06) Saint-Pierre-du-Moun (40) Chaumont (52) Bayonne (64) Clermont-Ferrand (63) Chauconin-Neufmontiers (77) Marseille (13) Farebersviller (57) Paris (75) Metz (57) Marseille (13) Fleury-sur-Orne (14) Lille (59)
Surface (GLA) 84 000 m 64 000 m 70 000 m 39 000 m 40 000 m 76 000 m 37 000 m 70 000 m 61 000 m 45 000 m 45 000 m 37 000 m 42 500 m 50 000 m 43 000 m
Units 205 101 200 60 46 100 N.C. 100 160 51 120 110 90 70 100
Ouverture 2013 2013 2015 2014 2013 2015 2014 2014 2014 2014 2013 2015 2015 2015 2014
Promoteur/Investisseur Unibail-Rodamco Altarea Cogedim-Orion Socri / Unibail-Rodamco Leclerc Mont de Marsan Klpierre Sgc Inter IKEA Inter IKEA Immochan Hammerson Codic Apsys / Gecina Apsys Icade Inter IKEA Vicity
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5,5 %
5,0 %
4,5 %
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QUARTIERS SECONDAIRES
Arr. 6 7 1 800 / 3 500 3 500 / 6 000 2 000 / 3 500 8 11 12 13 14 15 Axe Rue St Placide / Rue Bonaparte Rue St Dominique / Rue du Bac bd Malesherbes Rue La Botie bd Richard Lenoir Av. Daumesnil Av. St Mand Av. de France / Rue Neuve Tolbiac Av. Gal Leclerc / Alsia Rue de Vaugirard Rue du Commerce Av. Victor Hugo 16 Rue de Passy Av. des Ternes 17 5 000 / 8 000 18 7 000 / 14 000 2 500 / 5 000 5 000 / 10 000 Depuis Pierre Charon 2 500 / 4 500
Source : CBRE
Valeur locative (HT HC/m/an) 1 000 600 400 500 350 380 400 400 500 530 1 000 550 1 500 700 850 1 900 1 200 1 000 1 800 1 000 600 430 600 600 1 000 1 100 3 000 1 500 4 000 4 000 1 500 3 000
Quartier Opra/Vendme/Saint-Honor
8 Rue Saint-Honor De rue Royale place Vendme De Castiglione au march St-Honor Du march St-Honor Palais Royal 1/2 Av. de lOpra 2 8 8 Rue de la Paix Rue Royale Rue du Fbg St-Honor De place Beauvau rue Royale 4 500 / 8 000 2 500 / 4 000 1 500 / 2 000 1 500 / 3 000 2 000 / 5 000 2 500 / 4 500 3 000 / 7 500
Quartier Rivoli/Bastille
3/4 Rue de Rivoli 3/4 11 De St-Paul Sbastopol De Sbastopol rue du Louvre Rue du Fbg St-Antoine 2 000 / 3 500 2 500 / 3 500 1 500 / 2 000
Ces fourchettes sont des estimations dagents immobiliers et correspondent des valeurs moyennes en zone A (cf. charte de pondration des surfaces commerciales). Elles incluent le loyer et lamortissement du droit au bail. Elles ne prennent pas en compte des amnagements particuliers qui auraient pu tre consentis par des bailleurs. Ces cotes ne sauraient galement prendre en considration la ou les particularits de surfaces commerciales justifiant dune dcote, ou au contraire des aspects exceptionnels autorisant une surcote.
D FINI TIO NS
Prime : Site ou endroit qui bnficie d'une attractivit exceptionnelle ou hors normes, tributaire de facteurs externes N1 : Lieu consacr au commerce. Axe incontournable pour permettre une enseigne de toucher les principaux flux N1 Bis : Prolongement du N1
Quartier Marais
3/4 Rue des Rosiers Rue des Francs Bourgeois Rue Vieille du Temple 2 000 / 4 000 1 500 / 4 500 1 500 / 2 000
En matire d'valuation : la pratique de la pondration des surfaces commerciales se trouve applique essentiellement aux commerces traditionnels de centreville, en pied d'immeubles. Les autres surfaces se voient appliquer une notion de surface utile ou GLA.
Nota Bene : La raret des configurations et emplacements idalement adapts aux besoins des utilisateurs ainsi que la spcificit de plus en plus grande des critres retenus par les enseignes rendent l'application de valeurs de rfrence d'un axe un site dtermin de plus en plus alatoire.
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n1 prime 1 300 2 000 Rue Ste Catherine (haut), Rue Porte Dijeaux 900 400 250 120 1 500 900 350 220 Cours de l'Intendance, Rue Voltaire Rue Ste Catherine (bas), Cours Georges Clmenceau, rue des Trois Conils Alles de Tourny Mrignac Soleil
Cannes
Cannes rayonne travers le monde grce son Festival du film. Elle est donc une vitrine internationale pour les enseignes qui y sont prsentes, bnficiant la fois dune image prestigieuse et dune frquentation touristique importante (65 % de la clientle touristique est internationale). Outre le tourisme, la population, dont une partie est trs fortune a un pouvoir dachat lev. Loffre commerciale est oriente luxe et haut-degamme. La Croisette, o les htels 4* et 5* abondent, est laxe prime par excellence, toujours trs recherche par les enseignes luxe, souvent plus par souci dimage que par rentabilit du point de vente. La rue dAntibes concentre les enseignes moyen-de-gamme et mass market comme en tmoigne larrive de Jules, Orange et G-Star. Les boutiques dindpendants ferment progressivement au profit des enseignes nationales et internationales. Le chiffre daffaires moyen des commerces cannois par m est lev. Do une demande de la part des enseignes. Dans un contexte de raret de loffre, les valeurs locatives sont orientes la hausse sur les meilleurs emplacements.
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Lille
Aprs un 1er semestre plutt atone, le march lillois a repris un peu de couleurs en 2me partie danne, notamment avec une demande de la part dindpendants. Les propritaires sont peu conciliants dans les ngociations et psent sur les dlais de signatures. La demande des enseignes nationales et internationales pour les emplacements prime tels que la Grand Place, rue de Bthune, rue Esquermoise, rue Grande Chausse et rue Neuve ne se dment pas ; et le manque doffre est toujours prgnant. Notons tout de mme le turn-over sur la rue de Bthune. Des enseignes et indpendants sont amens cder en raison de taux deffort trop levs, permettant donc dautres enseignes de sy installer. Trs peu de mouvements sont observs rue Neuve en labsence doffre. Le Vieux Lille monte en gamme avec en particulier la rouverture dHerms non loin des Mauboussin, Swarovski, Vuitton et Repetto pour ne citer queux. Certaines marques y tentent mme un repositionnement stratgique avec une monte en gamme de lenseigne Hraud. Ers a galement rejoint les bancs du Vieux Lille, rue Masurel. La rue Faidherbe est en bullition avec larrive prochaine dApple. Et dautres mouvements sont annoncs. Les rues n1 bis et n2 souffrent toujours du manque dintrt et certains axes ne sont plus aussi attractifs quauparavant limage de la rue de la Monnaie, plutt moyen / haut-de-gamme o loffre commerciale se renouvelle difficilement. La rue de la Clef souffre galement. Du ct des centres commerciaux, Euralille est toujours le performeur : chiffres daffaires en hausse, pas de vacance, demande de la part des enseignes. Lactivit dans les Tanneurs est plus poussive malgr un flux de chalands importants.
Grand Place, rue de Bthune Rue Esquermoise, rue Grande Chausse, 1 500 2 000 rue Neuve 800 1 000 Rue de Paris, Faidherbe 500 800 400 600 300 600 600 1 200 200 400 Les Tanneurs Euralille V2, Englos Rue Basse, rue de la Clef
Lyon
Si la croissance des dpenses par mnage est en baisse, la croissance dmographique de la rgion lyonnaise permet nanmoins dattnuer le flchissement de la consommation globale. Le secteur de lquipement de la maison et lalimentaire rsistent finalement plutt bien (Enqute Consommateurs Rgion Lyonnaise et Beaujolaise, 2012). En revanche, lquipement de la personne est en recul. PresquIle et Part Dieu restent les 2 premiers ples de commerce de la mtropole. St Priest Porte des Alpes Sud, zone commerciale priphrique, tient la 3me marche du podium. Mais la plupart des zones commerciales de priphrie souffre plus, concurrence la fois par internet et par les hyper-centres (de Lyon et des villes de lagglomration). Avec une frquentation touristique en hausse, le climat des commerces est malgr tout relativement bon. La 2me mtropole franaise est la cible de dveloppement prioritaire des enseignes internationales aprs Paris, en raison du pouvoir dachat lev et de sa situation gographique limitrophe de la Suisse et de lItalie. Les emplacements prime et n1 continuent dtre disputs par les enseignes. Loffre y est limite et les valeurs locatives se maintiennent voire sont mme en hausse. Le centre commercial Part Dieu, situ dans le quartier ponyme, est le 1er de lagglomration par son anciennet, sa taille, sa frquentation
Rue du Psdt Edouard Herriot Rue Victor Hugo Rue Emile Zola Rue de Brest Rue du Marchal de Saxe Av. des Frres Lumire La Part Dieu
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et son chiffre daffaires. Son extension avec le Cours Oxygne a accru sa taille de 11 000 m en 2010. Confluence a ouvert ses portes dbut 2012 sur 53 000 m. Il semble connatre un bon dmarrage, notamment grce laccent port sur le loisir.
Marseille
Marseille sera la capitale de la culture en 2013, do le fleurissement de nombreux projets damnagement. Cet vnement permet de maintenir un certain niveau de demande court termiste, notamment dans la restauration, favorisant limplantation dindpendants. Le quartier de la rue de la Rpublique et plus globalement EuroMditerrane est en pleine mutation. Les nouveaux rsidents ont des besoins de commerces de proximit auxquels rpondent larrive denseignes telles que Picard et Monoprix. Les axes prime comme les rues St Ferrol et Paradis continuent dattirer les enseignes, notamment internationales, mais loffre continue dy tre infrieure la demande. Hormis ce segment prime , le march marseillais tourne globalement au ralenti. Mme si les projets dimplantation des enseignes existent, le contexte actuel freine leur dveloppement. De plus, les bailleurs demandent de gros efforts financiers aux enseignes. Sur les emplacements n1 bis et n2, la vacance est leve mais les propritaires ne se rsolvent pas non plus baisser les valeurs. Par consquent, les transactions, quand elles se ralisent, tardent se boucler. En plus de la restructuration complte de la rue de la Rpublique en cours de finalisation, les projets commerciaux en cours de construction sont trs nombreux : les Terrasses du Port (61 000 m), Les Docks (21 000 m), Bleu Capelette (45 000 m), le Prado (25 000 m), lextension du Centre Bourse (5 000 m qui sajouteront au 29 000 m existants), 7 000 m aux Voutes de la Major, avec des dates de livraison concomitantes. Ce contexte est donc plutt propice au gel des dcisions en 2013. Les enseignes qui auront la volont douvrir rapidement en auront la possibilit en loyer pur, ou sur des emplacements prime matures en sacquittant dun droit au bail en gnral trs lev. Les autres devraient rester dans lattente de la sortie de la plupart des projets en 2014 pour se positionner.
Nantes
La dmographie de la mtropole nantaise est dynamique, ce qui en fait une cible pour le dveloppement commercial. Si les facteurs conomiques et les mutations du commerce psent sur le commerce nantais comme partout ailleurs, la concurrence du centre commercial Atlantis et les travaux de ramnagement / pitonisation du centre-ville ne jouent pas, lheure actuelle en la faveur des commerants. Ils ont enregistr une baisse de frquentation. Les rues prime et n1 (frquentation - 7,2 % sur un an - CINA) ont vu malgr tout leur chiffre daffaires progresser. En revanche, les commerces des axes n1 bis et 2 souffrent plus, avec des taux deffort croissants. Certaines rues sont de plus en plus recherches suite leurs pitonisation et larrive de nouvelles enseignes. Cest notamment le cas pour les rues Grtry, Suffren, J e a n - J a c q u e s Rousseau et Franklin. Le quartier est Decr / Bouffay / Chteau / Cathdrale est galement en pleine mutation et voit son commerce prendre un nouvel essor. Les valeurs sont orientes la hausse sur les emplacements prime et n1 et la baisse sur les n1 bis et 2. Globalement, les dlais de ngociation ont significativement augment.
1 000 1 800 Rue Crbillon, rue du Calvaire, rue d'Orlans 800 1 300 Rue Barillerie, rue Boileau, place du Commerce, rue Contrescarpe
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Lavenir des commerces de centre-ville est donc bien orient grce une politique volontariste, qui passe aussi par une charte instaure par Nantes Mtropole et la CCI qui empche le dveloppement de projets commerciaux en priphrie. Le centre commercial Atlantis aux portes de Nantes St Herblain, est une destination commerciale cl de la rgion nantaise. Il concentre lui seul 13 % du chiffre daffaires commerce de lagglomration. Il a fait lobjet dune extension de 5 000 m portant sa surface totale 43 000 m. Fait notable, Hollister, Izac et Apple, pour ne citer queux, y ont ouvert leur 1re boutique sur lagglomration au dtriment du centre-ville.
Nice
En un an, la valeur locative prime Nice est passe de 1 700 /m 2 000 /m, avenue Jean-Mdecin. Si de nouvelles enseignes comme Celio ou la Fnac sy sont implantes en 2012, loffre est trs limite do une hausse des valeurs locatives. Forte de ses centres commerciaux (Nice Etoile, Cap 3000) moderniss et agrandis cette anne, Nice accueille de nouveaux commerces haut-de-gamme, limage du nouvel Apple Store dans Cap 3000. En parallle, le centre-ville, en partie piton depuis quelques mois, concentre des enseignes de luxe (Louis Vuitton, Chanel, Herms). Cette combinaison rpond la demande dune clientle locale (dont la proportion de mnages riches est suprieure la moyenne nationale), et dune clientle touristique internationale croissante.
Valeur locative HT HC/m/an 1 300 2 000 1 800 2 000 900 1 200 250 150 400 220
Principales artres commerciales Av. Jean Mdecin Av. Verdun/Paradis (luxe) Rue Massna Rue de l'Htel des Postes Rpublique Nice Etoile Cap 3000 Zone commerciale Lingostinire
Toulouse
Les rues prime et n1 continuent de capter une demande soutenue, malgr des valeurs locatives toujours leves. Cependant, une nouvelle tendance se fait jour. Les enseignes adoptent des comportements plus raisonns et raisonnables. Malgr une recherche active sur des emplacements prime , parfois pendant plusieurs annes, les investissements ne se font pas la lgre et les budgets sont mrement rflchis. Ds lors quils sont dpasss, le projet peut tre purement et simplement abandonn. Par consquent, face des propritaires intangibles dans les ngociations, les oprations prennent beaucoup de temps se concrtiser, la variable dajustement restant alors le montant de la cession de bail et lurgence dans laquelle se trouve le cdant. Paralllement, les valeurs sur les emplacements n1 bis et 2 tendent diminuer, en lien avec une demande peu active et une offre qui augmente significativement. Loffre a longtemps t alimente par la cession dindpendants. Actuellement, un rquilibrage seffectue entre enseignes succursalistes et indpendants. En effet, si les enseignes continuent dtre les plus actives dans leur recherche, plusieurs dentre elles sont prtes sacrifier leur emplacement prime en raison de taux deffort trop lourds. Elles restent nanmoins souvent prsentes dans lagglomration, plutt en centres commerciaux de priphrie. Dans les derniers mouvements, notons la cession de Virgin rue Alsace Lorraine Inditex pour limplantation de leur nouveau concept Zara. Sephora vient de sinstaller place Wilson et Vans arrive dans la mtropole rue St Rome. Le prochain fait marquant : la reprise de lancienne librairie Castela, Place du Capitole. ce jour, aucun nom ne circule mais cette opration devrait saffiner dbut 2013. Le centre commercial Blagnac est le plus qualitatif de la rgion, attraction renforce depuis les travaux de rnovation et dextension achevs fin 2009. Les 2 principaux projets en cours sont la restructuration-extension de Promenade 31 Fenouillet et les Portes de Gascogne Plaisance-du-Touch.
Valeur locative HT HC/m/an 1 300 1 900 900 1 400 500 850 200 300 100 180
Principales artres commerciales Rue Alsace-Lorraine, Rue St Antoine du T, Place Wilson Rue des Arts, rue de la Pomme, Rue Lapeyrouse, Rue St Rome Rue de Rmusat, rue Boulbonne, rue Croix-Baragnon Bd de Strasbourg, bd Carnot Portet sur Garonne, Labge, Blagnac
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Source : Fevad
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LE PHNOMNE DRIVE
La grande distribution sest galement lance dans le e-commerce. Si certaines enseignes proposent un service 100 % en ligne avec service de livraison associ, un concept alternatif appel drive (aussi appel click and drive ) connat un essor considrable. En moyenne, 10 entrepts seraient construits tous les mois selon Nielsen (organisme dtudes). Outre la profitabilit de ce modle pour les enseignes, cet essor rapide sexplique aussi par la simplicit des oprateurs construire ce type de produits qui pour lheure, nest pas rgi par les rgles durbanisme commercial. Les enseignes choisissent leur modle de e-commerce en fonction de leur stratgie de dveloppement. En dtail, 3 types dorganisation logistique existent concernant le concept de drive : le drive solo : entrept construit, soit de plain-pied, soit sur 2 niveaux, sur un site indpendant avec une emprise foncire denviron 5 000 m dont 2 000 m de bti et le reste de parking et voies de circulation. le drive accol : entrept denviron 2 000 m de bti accol lhypermarch ou supermarch existant mais qui fonctionne et sapprovisionne de manire autonome le drive store picking : ce modle consiste prparer la commande directement dans les rayons de lhypermarch ou du supermarch proximit. Pour plus dinformation cf. View Point Le phnomne Drive , publi en juin 2012.
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CLASSEMENT DES 10 PREMIERS PURE PLAYERS EN FRANCE SELON LEUR CHIFFRE DAFFAIRES 2011
Rang
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Socit
CDISCOUNT VENTE PRIVEE.COM PIXMANIA GROUPON-CITYDEAL PROMOVACANCES VPG VOYAGE-PRIVE.COM RUEDUCOMMERCE HI MEDIA ARAMIS-AUTO SHOWROOMPRIVE.COM
Source : Lexpress.fr
RFRENCES DE TRANSACTIONS ENTREPTS RALISES PAR DES PURE PLAYERS EN FRANCE EN 2011 ET 2012
Priode 2T 2011 3T 2011 3T 2011 4T 2011 2T 2012 2T 2012 4T 2012
Sources : CBRE et Immostat
Adresse 21 Quai de l'Industrie, Athis-Mons (91) Parc des 4 Vents, Hem (59) 20 Rue du Ruisseau, Saint-Quentin-Fallavier (38) Toufflers (59) Distripole Chalon Val de Bourgogne RN 6, Sevrey (71) Zone du Pot au Pin, Cestas (33) Lauwin-Planque (59)
tat des locaux tat d'usage Neuf tat d'usage Neuf tat d'usage Neuf Neuf
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N.C. 45 N.C.
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LES INVESTISSEMENTS Les commerces bnficient une nouvelle fois de la recherche de scurit
La situation du march franais de linvestissement en immobilier dentreprise apparat ambivalente. Dun ct, les rsultats en termes comptables apparaissent meilleurs quattendus. Les volumes changs en 2012 nont que faiblement recul (- 10 % sur un an), une performance au vu du climat conomique trs morose. Il nen demeure pas moins que le fonctionnement du march na pas t pleinement efficient. Certes, les fonds cherchant se placer dans limmobilier en priode de crise sont rests abondants et le march franais est apparu attractif et scurisant, notamment aux yeux des grands investisseurs internationaux. Mais lassouplissement espr des critres de slection des investisseurs na pas eu lieu en raison dun environnement fortement anxiogne : risque de rcession, pression gnralise sur les valeurs locatives, frilosit des banques. Le march est donc rest troit, limit aux actifs core , les plus scuriss possibles : intgralement lous des locataires solides, avec des priodes rsiduelles dengagement ferme significatives et des valeurs proches des loyers de march. Les commerces, produits rputs dfensifs, ont bnfici de ce contexte. Aprs un dbut danne terne (seulement 204 millions deuros avaient t transacts sur les 3 premiers mois de lanne), les 2me et 3me trimestres ont connu une embellie significative. Et lanne 2012 a termin en apothose, le 4me trimestre ayant enregistr lui seul 44 % des volumes totaux. Au final, prs de 3,3 milliards deuros dactifs commerciaux ont t changs sur lanne, soit une progression de 30 % par rapport 2011. Ainsi, 2012 gale quasiment en termes de volumes le record de 2007 (3,4 milliards deuros). Cette performance permet la part des commerces dans le total des engagements de dpasser nouveau les 20 %. Le retour des grandes transactions explique pour partie ce rsultat. Ainsi, 12 oprations dpassant 80 millions deuros totalisent elles seules 66 % des volumes engags. Face un environnement conomique incertain, les investisseurs se sont majoritairement tourns vers les produits les plus rsilients. La qualit de la localisation est apparue plus que jamais comme un critre de choix essentiel. La crise, en rendant les enseignes plus slectives dans leurs choix dimplantations, a bnfici aux meilleurs emplacements de centreville, o les valeurs locatives se maintiennent voire continuent de progresser. Dans ces conditions, les investisseurs se sont principalement tourns vers les boutiques de pied dimmeubles et les galeries commerciales de centre-ville. Ces deux typologies de produits ont concentr elles seules 60 % des volumes enregistrs, un poids historiquement lev, grce des transactions aussi emblmatiques que le 52 av. des Champs-Elyses Paris ou le portefeuille de la rue de la Rpublique Lyon. Cette configuration exceptionnelle explique le poids prpondrant de Paris dans les investissements, qui a dpass les 40 %. Par ailleurs, la focalisation de la demande sur quelques catgories dactifs et emplacements privilgis, forcment rares, a entretenu tout au long de lanne la pression sur les rendements locatifs prime . Ainsi, pour les meilleures boutiques de pied dimmeuble de la capitale, les taux sont passs de 4,5 % fin 2011 4 % au 1er janvier 2013. En revanche, la frilosit des investisseurs a fortement pnalis les localisations priphriques dans un contexte de stagnation de la consommation et de recul des valeurs locatives. Le segment des murs
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Volumes annuels
Sources : CBRE et Immostat
80 %
60 %
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20 %
09 <3M 3 - 10 M
10 10 - 20 M
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denseigne continue de souffrir et le march des retail parks est quasiment larrt, en raison du blocage durable des projets de dveloppement. Par ailleurs, les centres commerciaux sont demeurs quelque peu en retrait, en raison notamment des questionnements relatifs la soutenabilit de lvolution des taux deffort demands aux enseignes mais aussi dune offre traditionellement restreinte sur ce segment. Enfin, point positif, lanne 2012 a t marque par la rinternationalisation du march de linvestissement en commerces. Ainsi, les acteurs transfrontaliers ont depuis le dbut de lanne reprsent 57 % des engagements ( comparer une moyenne de 39 % entre 2008 et 2011). Ils ont t particulirement prsents sur le segment des grandes transactions, avec notamment des investisseurs atypiques riches en fonds propres (fonds souverains moyen-orientaux et norvgien, foncire prive sudoise) attirs par les trophy assets parisiens ou des grandes mtropoles rgionales. Les fonds dinvestissement, aprs avoir t quasiment absents du march, ont fait leur retour au 4me trimestre, les fonds britanniques signant eux seuls 3 transactions suprieures 80 millions deuros. Parmi les acteurs plus traditionnels, les institutionnels franais ont une nouvelle fois t les plus actifs. Les OPCI ont confirm leur rle moteur sur le march des commerces, avec en particulier lacquisition de 2 importants portefeuilles. Les SCPI, qui bnficient toujours dune excellente collecte, ont galement t prsentes lacquisition, ralisant notamment une perce sur le segment des centres commerciaux qui ne constitue pas leur cible habituelle. En revanche, les foncires SIIC ont poursuivi leur stratgie de dsendettement et ont t fortement dsinvestisseurs nets.
Fonds d'investissement OPCI Divers institutionnels Utilisateurs Acquisitions 2,5 % 12,5 % 13,5 %
2,5 % 0,5 %
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40 % 50 %
Perspectives : les volumes risquent dtre contraints par loffre dans un march hyper-slectif
Les perspectives conomiques restent sombres pour 2013 dans la zone euro, mme si lchelle mondiale lhorizon semble commencer sclaircir. Toutefois, le march franais de linvestissement en commerces a dmontr sa capacit de rsistance et ses atouts resteront entiers lanne prochaine. Tout dabord, les liquidits mondiales qui cherchent se placer en immobilier dentreprise restent importantes. Or la France demeurera sduisante pour les capitaux internationaux de par la liquidit, la scurisation et la profondeur de son march. Par ailleurs, les taux prime devraient se stabiliser et la prime de risque immobilire demeurer attractive, aucune remonte significative des taux longs ntant a priori attendue moyen terme. Le crdit quant lui pourrait faire son retour, mais de faon cible, grce notamment la diversification des sources de financement. Son cot restera en outre comptitif, tout du moins pour les actifs scuriss. Cependant le contexte conomique durablement dprim et les inquitudes sur lvolution de la consommation des mnages rendront les investisseurs encore plus attentifs la qualit des actifs, que ce soit en termes de localisation mais aussi de taux deffort des enseignes. La hirarchisation des sites et la slectivit des acqureurs vont donc saccentuer, avec pour corollaire un risque accru dasschement de loffre sur les segments les plus recherchs. Certes le maintien des taux de rendement des niveaux bas pourrait pousser certains investisseurs dsireux denregistrer des plusvalues, ou en manque de liquidits, remettre sur le march des produits de qualit, limage des assureurs en 2012. Mais dautres pourraient revoir la baisse leurs politiques darbitrage, notamment les foncires, qui ont largement aliment le march depuis plusieurs annes et dont les problmatiques dendettement se font dsormais moins aiges.
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Franais Britanniques
Source : CBRE
Nord-Amricains Nerlandais
Allemands Autres*
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Loyer + charges Taux deffort insoutenable qui peut mener des arbitrages, voire des fermetures Chiffre daffaires
Loyer + charges
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Enseigne Tara Jarmon Hema Solaris Copy Top Le Coq Sportif Dia Delaveine The Preppie's Zapa Devred Les nouveaux ateliers Freeman Porter Bagelstein Murat Calzedonia The North Face Geox Passionata Pull&Bear Saint-James Chez Ginette La Case de Cousin Paul YellowKorner Farrow & Ball YellowKorner Eram Class'Crote Diesel Kusmi Tea MC Literie Ilva Sandro Afflelou Sephora / Toys R US/ Orange /Optical Service/Nicolas SFR Calzedonia Naf Naf Ba&sh Larnicol
Rue Cours de lIntendance Rue Ste Catherine Rue Ste Catherine Rue Ponts-de-Comine Rue de Bthune Rue du Molmel Rue de Bthune Rue Lepelletier Rue de la Grande-Chausse Rue de Bthune Place du Lion d'Or Rue des Chats Bossus Rue Victor Hugo Rue Ferrandire Rue Victor Hugo Rue Constantine 72 Rue St Ferrol 13 Rue St Ferrol 21 Rue St Ferrol Rue de la Barillerie Place du Pilori Place du Pilori Rue Crbillon 2Bis Rue du Chteau Rue de la Libert Rue Flix Faure Bd Maurice-Slama Place Massna 33 Avenue de l'Opra 69 Boulevard Malesherbes 2-4 Avenue des Ternes 34 Avenue des Ternes 86 Boulevard de Magenta T8 - Av. de France 45 Avenue de lOpra Rue Alsace Lorraine Rue Alsace Lorraine Rue Cantegril Place du Capitole
Surface pondre (m) 81 380 50 152 91 320 113 48 112 107 89 94 31 40 76 100 146 50 228 50 79 47 130 123* 80 121 165 144 61* 245* 99* 275* 420* 50 300 50 78
Droit au bail () 100 000 350 000 150 000 275 000 45 000 575 000 270 000 520 000 30 000 1 200 000 580 000 80 000 300 000 420 000 600 000 -
Loyer annuel ( HT HC) 41 760 200 000 120 000 180 000 60 000 250 000 215 000 90 000 195 000 48 000 11 040 11 473 28 600 110 000 36 000 387 000 54 000 42 000 14 000 83 786 19 200 41 760 38 350 350 000 -
Valeur locative (HT HC) 1 975 1 195 3 000 301 2 582 375 1 726 1 395 1 366 2 266 1 011 2 686 1 548 865 835 316 1 575 1 674 1 700 1 240 848 766 875 750 765 841 232 2 430 2 400 900 4 000 1 900 700 400/800 2 600 1 200 1 500 1 600 2 000
Date 3T 12 3T 12 3T 11 1T 12 2T 12 1T 12 4T 12 4T 12 3T 12 1T 12 3T 12 2T 12 1T 12 1T 12 1T 12 1T 12 1T 12 2T 12 2T 2011 2T 12 2T 12 3T 12 2T 12 3T 12 1T 12 1T 12 2T 12 3T 12 1T 12 1T 12 2T 12 2T 12 2T 12 12 1T 11 3T 11 4T 12 4T 12 4T 12
Acqureur Qatar Investment Authority France Patrimoine Auto (Foncire LFPI) Ramsbury ab Primonial Ciloger Invesco BVK Warburg - Henderson Abu Dhabi Investment Authority (ADIA) Qatar Investment Authority Thor Equities AXA REIM
Vendeur Groupama Groupe PSA Hammerson Mercialys Altarea Cogedim La Compagnie de Phalsbourg Vinci Immobilier Promotion Klpierre ANF immobilier LBO France KanAm Gecina
Type commerce Galerie commerciale Murs denseignes Boutique centre-ville Centre commercial Centre commercial et retail park
Surface (m) 26 800 dont 9 600 commerces 175 000 8 200 N.C. 25 900
Montant (M) Est. part commerces 465 186 NC 155 83 Est. 91 Est. 107 160 329 160 92 157
Parc d'activits commerciales 35 000 Boutique centre-ville 6 750 dont 4 500 commerces Centre commercial Boutique centre-ville Autre Galerie commerciale Boutique centre-ville 23 200 N.C. 15 000 dont 10 000 commerces 2 300 13 700 dont 5 600 commerces
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LEXIQUE
Centre commercial
Ensemble d'au moins 20 magasins et services totalisant une surface commerciale utile (dite surface GLA) minimale de 5 000 m, conu, ralis et gr comme une entit. Le Conseil National des Centres Commerciaux (CNCC) distingue 5 catgories de centres commerciaux :
Surface GLA minimum Super Rgionaux Rgionaux Grands centres Petits centres Centres thmes 80 000 m 40 000 m 20 000 m 5 000 m
Commerce de dtail
Activit qui consiste vendre des marchandises dans l'tat o elles sont achetes (ou aprs transformations mineures) gnralement une clientle de particuliers, quelles que soient les quantits vendues. Outre la vente, cette activit peut aussi recouvrir la livraison et l'installation chez le client (de meubles ou d'lectromnager par exemple). Remarque : la restauration, lautomobile et les activits de service (coiffure, blanchisserie, etc.) ne font pas partie du commerce de dtail.
Rendement
Correspond au chiffre daffaires annuel ralis par m.
Dspcialisation
Consiste, sous rserve de lacceptation du bailleur, adjoindre ou substituer l'activit prvue dans le bail des activits connexes, complmentaires ou diffrentes dans le local. Le droit des baux commerciaux prvoit que le changement d'activit peut motiver le paiement, la charge du locataire, d'une indemnit gale au montant du prjudice dont le bailleur tablirait l'existence .
Droit au bail
Somme que le cessionnaire (locataire entrant) paye au cdant (locataire sortant). En principe le propritaire ne peut sopposer une cession mais une clause du bail peut interdire au locataire de cder le bail indpendamment du fonds.
Surface de vente
Espace couvert ou non couvert affect la circulation de la clientle pour effectuer ses achats, espace affect l'exposition des marchandises proposes la vente et leur paiement, espace affect la circulation du personnel pour prsenter les marchandises la vente (hors rserves, laboratoires et surfaces de vente de carburants). Ne sont pas compris les rserves, les cours, les entrepts, ainsi que toutes les zones inaccessibles au public, les parkings, etc. Sont exclues les surfaces correspondant des formes de vente non sdentaires, en stand ou par correspondance.
Fonds de commerce
Correspond lensemble des actifs incorporels (enseignes, clientle, droit au bail, marques, licences) et corporels (matriel, outillage, mobilier) qui sont mobiliss par une personne ou une entreprise dans le but de raliser une activit commerciale.
Supermarch
Etablissement de vente au dtail en libre-service ralisant plus des deux tiers de son chiffre d'affaires en alimentation et dont la surface de vente est comprise entre 400 et 2 500 m.
GLA
Surface correspondant au cumul de la surface de vente, des espaces de circulation et de la surface de stockage.
Taux deffort
Ratio qui dsigne le loyer charg dun magasin sur son chiffre daffaires.
Grand magasin
tablissement de vente au dtail qui ralise moins du tiers de ses ventes en alimentation et dont la surface de vente est suprieure ou gale 2 500 m.
Hypermarch
Etablissement de vente au dtail en libre-service qui ralise plus du tiers de ses ventes en alimentation et dont la surface de vente est suprieure ou gale 2 500 m.
Valeur locative
Calcul utilis par les professionnels de limmobilier de commerce visant tablir une meilleure comparaison des transactions et intgrer le montant du droit au bail. Il correspond au loyer annuel dun magasin + 10 % du droit au bail, divis par la surface pondre du magasin.
Indemnit dviction
En vertu du droit au renouvellement du bail, sauf cas spcifiques, le propritaire ne peut rcuprer son local sans verser son locataire une indemnit dviction. Larticle L. 145-14 du code de commerce prvoit que son montant doit tre gale au prjudice caus par le dfaut de renouvellement et quil comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, dtermine suivant les usages de la profession, augmente ventuellement des frais normaux de dmnagement et de rinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation payer pour un fonds de mme valeur, sauf dans le cas o le propritaire fait la preuve que le prjudice est moindre.
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Zone A
Cette zone situe en rez-de-chausse dune boutique dsigne les 5 premiers mtres partir de la faade. Elle est pondre 100 %.
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CBRE
N 1 mondial du conseil en immobilier dentreprise Lalliance des comptences Lefficacit dune connaissance rgionale La force dun rseau national La puissance dun groupe international
MONDE : 34 000 collaborateurs 320 bureaux dans 65 pays EMEA* : 4 475 collaborateurs 133 bureaux dans 43 pays
* Europe Middle East Africa
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