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LES COMMERCES EN FRANCE

CBRE|TUDE ANNUELLE 2012

N1 MONDIAL DU CONSEIL EN IMMOBILIER DENTREPRISE


Bureaux, activits, logistique, retail, rsidentiel, htels
AGENCY COMMERCIALISATION CONSEIL EN IMPLANTATION WORKSPACE AMNAGEMENT DESPACE CAPITAL MARKETS INVESTISSEMENT DEBT ADVISORY CONSEIL EN STRUCTURATION DE DETTE VALUATION ADVISORY SERVICES EXPERTISE IMMOBILIRE PROPERTY MANAGEMENT GESTION IMMOBILIRE TUDES ARTEQUATION ASSISTANCE A MAITRISE DOUVRAGE

GLOBAL CORPORATE SERVICES CONSEIL EN STRATGIE IMMOBILIRE GLOBAL PRIVATE CONSEIL AUX CLIENTS PRIVS

CHIFFRES CLS*
FRANCE 129 M CA 755 SALARIS** 39 IMPLANTATIONS 32 BUREAUX EN RGIONS
* Chiffres fin 2011 ** Hors franchiss
CAEN BREST RENNES VANNES NANTES BLOIS TOURS ROUEN LE HAVRE

LILLE

METZ NANCY STRASBOURG

PARIS

DIJON

MULHOUSE BESANON

BOURGOINJALLIEU CLERMONTFERRAND ANNECY LYON CHAMBRY

BORDEAUX

GRENOBLE VALENCE AVIGNON NIMES TOULOUSE AIX-ENPROVENCE

MONTPELLIER MARSEILLE

NICE SOPHIAANTIPOLIS

CONTACTS RETAIL Chris IGWE / chris.igwe@cbre.fr Tl. : 33 (0) 1 53 64 37 72 / Fax : 33 (0) 1 53 64 00 06 TUDES ET RECHERCHE Aurlie LEMOINE / aurelie.lemoine@cbre.fr Tl. : 33 (0) 1 53 64 36 35 / Fax : 33 (0) 1 53 64 40 00

Achev de rdiger le 31 janvier 2013 par le dpartement Etudes et Recherche de CBRE/Rdaction : Sabine Echalier

LES COMMERCES EN FRANCE

SOMMAIRE

2 4 5 6 8 10 14 16 19 20

CONTEXTE CONOMIQUE

LE CENTRE-VILLE

LES COMMERCES DE PRIPHRIE

LES CENTRES COMMERCIAUX

PARIS

RGIONS

COMMERCE MULTICANAL ET E-COMMERCE

INVESTISSEMENTS

RFRENCES DE TRANSACTIONS

LEXIQUE LESSENTIEL

Le march des commerces sinscrit dans la dualit avec dune part un dsquilibre entre loffre et la demande sur les axes prime et n1 et dautre part les axes secondaires arbitrs par les enseignes et une demande insuffisante pour absorber le stock. Lheure est la rationalisation : les boutiques les moins rentables sont arbitres et les perspectives de dveloppement portes sur les points de vente les plus performants et des ouvertures sur les meilleurs emplacements. Les implantations en centres-villes sont privilgies par les enseignes mais les opportunits y sont moindres quen priphrie. La baisse de frquentation dans les centres commerciaux sest confirme en 2012, tmoignant de la morosit ambiante des mnages, peu enclins dpenser. Le commerce de priphrie a t lun des plus touchs par le recul de lactivit. La diffrenciation est un lment cl pour lavenir du commerce lheure de la banalisation du paysage commercial. Les taux deffort psent de plus en plus sur les commerants, subissant la fois la hausse des loyers et la baisse du chiffre daffaires. Le e-commerce continue sa progression. Sil est un concurrent avr selon les secteurs dactivit, il doit aussi tre peru comme complmentaire du commerce physique. Le risque existe pour ceux qui ny seraient pas. 1

2013 CBRE

LES COMMERCES EN FRANCE

CONTEXTE CONOMIQUE Un climat gnral terne et fragile


Dans un contexte difficile, la France obtient des performances relativement mdiocres, nanmoins suprieures la moyenne de la zone euro. Le climat conomique franais de la 1re moiti 2012 aura t marqu par les incertitudes lies la zone euro et aux chances lectorales. Contrairement aux esprances, la mfiance des acteurs conomiques ne sest pas relche par la suite. Dans ces conditions, la production franaise a t proche de la stabilit en 2012, consquence de larrt relatif des diffrents moteurs de la croissance. Les entreprises connaissent une trsorerie tendue, des marges compresses et un manque de perspectives claires. Linvestissement des entreprises non financires devrait ainsi avoir diminu en 2012, et 2013 pourrait continuer sur cette voie. Les dpenses publiques font face la ncessit de rduire le dficit budgtaire, et les exportations ptissent notamment dun manque de comptitivit. 2013, qui devait tre lanne du retour de la croissance ne le sera pas, puisquune hausse faible et fragile de la production est attendue, autour de + 0,1 %. Quoiquinsatisfaisantes, ces prvisions sont suprieures celles de certains de nos voisins europens qui connatront un recul sensible de leur production.

PERSPECTIVES DE LCONOMIE FRANAISE


Moyenne annuelle 1980-2011
PIB Dpenses de consommation des mnages Taux dpargne Taux de chmage (mtropole)* Pouvoir dachat Prix la consommation Population
* fin de priode N.C. : Non Communiqu (p) : perspectives Sources : INSEE, Oxford Economics, Consensus Forecasts

2011
1,7 % + 0,2 % + 16,2 % + 9,4 % + 0,5 % + 2,1 % + 0,5 %

2012(p)
0,1 % +0% N.C. + 10,1 % - 0,20 % + 2,0 % + 0,5 %

2013(p)
+ 0,1 % + 0,2 % N.C. + 10,6 % N.C. + 1,7 % + 0,5 %

1,8 % 1,8 % 15,0 % 8,7 % 1,8 % 3,2 % 0,5 %

VOLUTION DES INDICES DE LA CONFIANCE DES MNAGES ET DU CLIMAT DES AFFAIRES DANS LE COMMERCE DE DTAIL ET LE COMMERCE ET LA RPARATION AUTOMOBILES
(Base 100 = moyenne de longue priode ; CVS) 130 120 110 100 90 80 70 91 93 95 97 99 01 03 05 07 09 11 12
Climat des affaires dans le commerce de dtail et commerce et rparation automobiles

La consommation plie mais ne rompt pas


Le moteur consommation des mnages est lui aussi entam. Point noir pour les mnages : le march du travail. Le chmage est en effet lev et en dynamique haussire (10,1 % attendus en mtropole fin 2012 et 10,5 % mi-2013). De son ct, lemploi dans les secteurs principalement marchands connat une priode tendue, atteignant au 3me trimestre 2012 son plus bas niveau depuis le 4me trimestre 2010. Cette tendance ngative devrait continuer jusquau moins mi-2013. Ces dveloppements sur le march du travail affectent le pouvoir dachat des mnages dont la baisse est accentue par la hausse des prlvements obligatoires. Au final, il devrait avoir ainsi baiss en 2012, denviron - 0,2 %, ce qui reprsenterait la 1re diminution du pouvoir dachat des mnages (y compris les entrepreneurs individuels) depuis 1984. En raction, les mnages baisseront leur taux dpargne mais cela ne compensera que partiellement leffet de la perte de pouvoir dachat sur leurs dpenses de consommation. Paralllement son effet sur le pouvoir dachat, la crise a un impact psychologique sur les mnages qui sont assez peu confiants en lavenir. Fin 2012, le moral tait ainsi sensiblement infrieur sa moyenne

Confiance des mnages


Source : INSEE

VOLUTION DES DPENSES DE CONSOMMATION DES MNAGES ET DES VENTES DU COMMERCE DE DTAIL ET DE L'ARTISANAT CARACTRE COMMERCIAL EN VOLUME TTC
4% 3% 2% 1% 0% -1 %

historique et, daprs une enqute CSA pour RTL ralise en novembre 2012, prs de 60 % des personnes interroges considrent que la France ne sortira pas de la crise conomique avant 2016. Ce pessimisme favorise lpargne de prcaution, nfaste la consommation. Le solde dopinion des mnages pensant quil tait raisonnable dpargner tait de 38 % en novembre 2012.

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Dpenses de consommation des mnages

11 12 13 (p) (p)

Ventes du commerce de dtail et de l'artisanat caractre commercial en volume TTC


Sources : INSEE, Oxford Economics

2013 CBRE

Leffet de la crise sur lpargne est donc double sens : la baisse pour compenser la baisse de pouvoir dachat, et la hausse pour se prmunir contre des coups durs. Si des biais mthodologiques existent (modification de la forme de la question et de lchantillon), ce niveau est le plus lev depuis juin 1995, et est nettement suprieur sa moyenne historique. Cest donc dans un climat dgrad que sest acheve 2012, avec des dpenses de consommation proches de la stabilit par rapport 2011. Sauf rebond inattendu, il sagirait de sa plus faible performance depuis 1993. Tant que perdureront une crainte leve de lavenir et un chmage important, le moteur consommation des mnages aura du mal connatre une franche reprise. Deux enseignements gnraux peuvent tre tirs. Premier constat : la crise a impact la consommation des mnages. Compar la priode 2000 2007, le ralentissement de la croissance de la consommation a touch lensemble des grands postes de consommation, tels que lalimentaire-tabac, biens durables et services. Comme le relve lINSEE dans une tude ddie, les mnages ont aussi ralis des arbitrages entre produits, avec une baisse moyenne de la consommation de biens durables, de textile-cuir et de services de loisirs et autres services. Depuis la survenance de la crise, la consommation de biens a davantage ralenti que celle des services, en raison dune volution des prix dfavorables. Deuxime enseignement et non des moindres : la relative rsilience des dpenses de consommation franaises. Depuis le dbut de la crise, la consommation a connu au moins une anne de baisse dans nombre de pays europens (notamment Royaume-Uni, Italie, Espagne et mme Allemagne). En France, si les dpenses de consommation croissent plus lentement - elles nont plus connu de croissance suprieure + 2 % depuis 2008 - elles restent rsilientes puisquelles nont pas diminu et restent considres comme une valeur sre qui rend le march franais attractif.

VOLUTION DES DPENSES DE CONSOMMATION DES MNAGES


(base 100 en 2000) 130 125 120 115 110 105 100

LES COMMERCES EN FRANCE

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Royaume-Uni Allemagne
Source : Oxford Economics

Zone euro Italie

Espagne France

Les commerants moroses mais diversement touchs


Les commerants ne drogent pas la morosit ambiante. En dcembre 2012, le climat des affaires dans le commerce de dtail et commerce et rparation automobiles tait environ 10 % en-dessous de sa moyenne historique. Lvolution attendue des ventes pour les 3 mois suivants tait juge en baisse, avec un solde dopinion de - 47 %. Les secteurs dactivit des commerants de dtail ont cependant t diversement touchs. Dune manire gnrale, les commerces gnralistes sont moins impacts que les spcialiss. Le secteur automobile nest pas pargn. Lindice Banque de France des ventes en volume pour le secteur automobile et vhicules lgers en 2012 tait ainsi en baisse de - 14 % (moyenne annuelle), atteignant son niveau le plus faible depuis 2000. Lameublement a quant lui connu une baisse importante, de lordre de - 8 % sur un an (en moyenne annuelle). Son indice atteint son niveau le plus bas depuis plus de 22 ans, ce qui est galement le cas du secteur de lhabillement mme si celui-ci connat un repli annuel moins net (- 5 %). Llectronique grand public a vcu un petit trou dair (- 3 %) dans une dynamique globale cependant trs favorable (indice multipli par prs de 4 entre 2000 et 2012). Moins impacts durant 2012 sont les secteurs de llectromnager et de la parfumerie, presque stables sur un an, tandis que le matriel de sport a connu une hausse annuelle de + 2,5 %.

VOLUTION DE LA SURFACE DE VENTE DES GRANDES ET MOYENNES SURFACES (GMS)


(en millions de m)

2006 Hypermarchs Supermarchs GMS Bricolage Jardineries Hard-Discount Alimentaire Textile lectrodomestique Jouets Grands magasins Culture-loisirs Beaut / Sant
* juillet 2012 Source : Panorama Trade Dimensions

2012* 10,47 7,37 8,08 5,17 3,5 3,39 2,64 0,87 0,72 0,73 0,4

Croissance annuelle moyenne 2006-2012 3,90 % 1,10 % 2,90 % 2,70 % 4,00 % 3,90 % 1,10 % 4,10 % - 1,20 % 6,50 % 2,70 %

8,33 6,91 6,8 4,4 2,77 2,7 2,48 0,68 0,78 0,5 0,34

2013 CBRE

LES COMMERCES EN FRANCE

LE CENTRE-VILLE La prime au prime , aux enseignes


Le march des commerces continue de sinscrire dans la dualit avec dune part un dsquilibre entre loffre et la demande sur les axes prime et n1 ; et de lautre ct, les axes secondaires arbitrs par les enseignes et une demande insuffisante pour absorber le stock. Cette opposition se poursuit avec dune part les enseignes de rseaux qui sappuient sur un marketing puissant et des stratgies de dveloppement (plus ou moins) agressives et dautre part, les indpendants qui ferment les uns aprs les autres, cause de taux deffort trop levs et/ou attirs par des cessions de baux substantiels. Plus gnralement, les indpendants ont du mal faire face la concurrence accrue que leur imposent les enseignes. Les indpendants sont plutt les acteurs des emplacements n1 bis au mieux et n2. Dune manire gnrale, les indpendants disparaissent progressivement, appauvrissant le paysage commercial. Les centres-villes et mme les centres commerciaux se ressemblent de plus en plus. Cependant, si certaines enseignes cherchent se dvelopper rapidement en France comme JD Sports, dautres se replient comme Game. En moyenne, elles ne sont pas, pour la plupart, dans une politique expansionniste massive mais cherchent plutt rationaliser. Elles arbitrent les boutiques les moins rentables, portent leur attention et leurs perspectives de dveloppement sur les points de vente les plus performants et cherchent ouvrir sur les meilleurs emplacements lorsquelles ny sont pas encore. La France reste un territoire de conqute pour les enseignes internationales encore absentes. Elles privilgient les localisations prime des centresvilles. Elles veulent en effet simplanter au cur des zones de chalandise et des flux pitons existants arrivant ainsi de manire impactante. Si la disparition progressive des indpendants pse sur la diversit de loffre commerciale, larrive de nouvelles enseignes permet son renouvellement et le dynamisme du march. Dans ce contexte, les loyers sont en hausse sur les axes prime et n1 alors quils sont orients la baisse sur les rues les moins recherches.

LA FRANCE, UNE DESTINATION TOUJOURS


PLBISCITE PAR LES ENSEIGNES Si la complexit du march des commerces est une ralit avec son systme juridique, des processus administratifs longs et compliqus, des taux deffort levs, il nen demeure pas moins que la France est un pays attractif pour les enseignes internationales. Elle est la destination touristique n1, conserve des fondamentaux socioconomiques et dmographiques rassurants et prsente encore un taux dquipement moyen infrieur de nombreux pays europens.

VOLUTION ANNUELLE DU CHIFFRE D'AFFAIRES DES ENSEIGNES SPCIALISES EN CENTRE-VILLE 2011-2012


10 % 5% 0% -5% - 10 % - 15 % - 20 %
Septembre Novembre Octobre Fvrier Mars Mai Aot Dcembre Janvier Avril Juin Juillet Evolution annuelle cumule

Boutiques pieds d'immeubles Centres commerciaux centre-ville Moyenne commerce centre-ville


volution mois comparable et primtre constant Source : Procos

et aux hyper-centres des grandes villes


Il y a quelques annes, les pouvoirs publics sinquitaient de la dsertification des grandes villes. Or la France y reste attache, et ce malgr la concurrence des centres commerciaux de priphrie et des retail parks. Les flux pitonniers y sont consquents permettant aux boutiques de capter une demande importante. Cest pourquoi aujourdhui, les enseignes souhaitent y tre. linstar de la grande distribution (Carrefour, Intermarch, Systme U, Monoprix,) pionnire dans le lancement de concepts de centre-ville, les hard discounters et les enseignes spcialises traditionnellement prsentes en priphrie se lancent galement la conqute des hyper-centres (Dia, Lidl pour les 1ers et But, Conforama pour les 2mes) et ce malgr des taux deffort souvent substantiels.

VOLUTION DES VALEURS LOCATIVES PRIME DES PRINCIPALES MTROPOLES RGIONALES


Ville Paris Lyon Lille Strasbourg Nice Bordeaux Toulouse Nantes Marseille Aix-en-Provence Grenoble Fin 2012 14 000 2 600 2 300 2 200 2 000 2 000 2 000 1 800 1 700 1 300 1 300 = = = = = = = volution annuelle

Ce postulat est galement vrai pour les centres commerciaux. Les enseignes recherchent en priorit les centres commerciaux de cur de ville ou proximit immdiate et facilement accessible. En revanche, les villes de petites moyennes souffrent globalement dun manque dattactivit ne bnficiant pas dune masse critique suffisante pour capter la demande. La population, plus dpendante de lautomobile est plus volatile et nhsite pas faire plusieurs kilomtres pour avoir accs une offre commerciale plus toffe

Sources : CBRE, lArgus de lEnseigne

2013 CBRE

LES COMMERCES DE PRIPHRIE


Le commerce de priphrie couvre la fois le commerce dit de boite, celui des parcs dactivits commerciales dentres de villes qui se sont massivement dvelopps dans les annes 60-70, et les retail parks, concept alternatif, permettant de mieux intgrer le commerce dans son environnement. La priphrie bnficie dun foncier plus abordable et permet donc des loyers infrieurs quen centre-ville et en centres commerciaux. Si aucun type de commerce nchappe la baisse du chiffre daffaires, cette observation est encore plus vraie pour le commerce de priphrie (CA en recul de - 1,4 % en 2012 pour les GMS de priphrie, chantillon Procos) confirmant la tendance de ces dernires annes au recentrage vers les curs de villes. Le modle commercial de priphrie est galement affaibli par la limitation de lusage de lautomobile en lien avec le cot du ptrole. Mme si ce format de commerce est souvent critiqu en raison de limage dstructure des entres de ville, la frquentation des parcs dactivits commerciales anciens rsiste plutt bien comme la Patte dOie Herblay, la Croix Blanche Ste Genevive des Bois, Mrignac Soleil dans la rgion bordelaise ou Plan de Campagne au Nord de Marseille. Malgr les limites de ce type de commerce, les opportunits existent. Le commerce de priphrie permet de dvelopper de plus grands formats. Il doit tre en mesure dapporter de la nouveaut, une offre qui fait la diffrence. Outre les services de plus en plus intgrs par les bailleurs (cf encart page 18), les concepts de retail parks voluent et proposent des thmatiques. titre dexemple, le loisir se dcline autour dactivits ludiques, de dtente, sportives et de la restauration pour faire vivre ces espaces toute lanne, 7 jours / 7. La zone de chalandise est de fait souvent plus large de par la typologie de loffre. Les centres de marques sont galement une forme du commerce de priphrie qui a le vent en poupe. Ce modle commercial import des Etats-Unis sest dvelopp au dbut des annes 80 Troyes puis Roubaix sous lappellation magasins dusine. Ce dernier modle a t lgrement dtourn, vers le concept actuel de villages / centres de marques, en lorientant vers le haut-de-gamme, la fois par les marques proposes et par une architecture qualitative. Le dstockage des collections passes permet ces magasins de proposer des articles griffs prix casss. Sil existe encore de la place pour ce type de dveloppement, leur banalisation est un risque, une limite dont il faut prendre la mesure (Observatoire des centres de marques en France et en Europe). Parmi les dernires ouvertures, citons Nailloux Fashion Village dans la rgion toulousaine en 2011 and The Style Outlets en 2012 Roppenheim non loin de Strasbourg et de la frontire franco-allemande. Le volume des projets de priphrie reprsente la majorit des surfaces commerciales futures en France. 2,73 millions de m de parcs dactivits sont ainsi en projet ou en cours de construction fin 2012 (source : Procos), soit un recul annuel de - 11 % sur un an et - 29 % par rapport 2010. Cette tendance baissire tmoigne de la prudence des promoteurs paralllement labandon dun certain nombre de projets. Les chantiers ne sont pas lancs tant quaucune enseigne ne sest positionne, par consquent les dlais de sortie sallongent significativement.

VOLUTION DES CENTRES DE MARQUES EN FRANCE


35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 35 30 25 20 15 10 5

LES COMMERCES EN FRANCE

93

97

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Surface de vente
Source : Magdus

PROJETS DE CRATION DE PARCS DACTIVITS COMMERCIALES ET RETAIL PARKS


Projet Commune (dpt) SHON Units Ouverture Promoteur/ Investisseur Lille Mtropole, Immochan, Altarea Cogedim Les Arches Mtropole, Compagnie de Phalsbourg Redeim

La Promenade Neuville en Ferrain, de Flandres - Roncq, Tourcoing 60 000 m 40 (59) Le Petit Menin Waves Fcamp St Lonard Greencenter Claye-Souilly Mondevillage
Grande-Synthe

2014

Moulins les Metz 57 000 m 35 (57) Saint-Lonard 48 300 m 10 (76) Claye-Souilly 44 400 m N.C. (77) Mondeville(14) 40 000 m 32 Grande-Synthe 35 000 m 10 (59) Troyes - St Parres 30 000 m 27 aux Tertres (10) Terville (57) 28 000 m N.C.

2013

2013

2015

Immobilire Frey

2013 2014

Carrefour Property Immochan

Greencenter Aire des Moissons Greencenter Family Village Costires Sud Parc Saint-Paul

2013

Immobilire Frey

2014

Frey

Nmes (30)

28 000 m 23

2013

Altarea

5
Saint-Paul-Les19 800 m 25 Romans (26) 2014 Apsys

N.C. : Non Communiqu Sources : CNCC, CBRE

2013 CBRE

LES COMMERCES EN FRANCE

LES CENTRES COMMERCIAUX Un climat peu favorable la frquentation


Comme depuis plusieurs annes, lindice de frquentation mensuel du CNCC est rest ngatif une grande partie de lanne 2012, tmoignant de la morosit des mnages, peu enclins dpenser. Hormis quelques rebonds structurels lis aux soldes ou aux ftes, la baisse de frquentation se confirme. Le chiffre daffaires des centres commerciaux sen trouve, par consquent, affect. Soupon optimisme, la baisse du chiffre daffaires des centres commerciaux primtre constant semble dclrer : aprs avoir recul de - 2,7 % en 2009, de - 1,3 % en 2010 et de - 0,3 % en 2011, il est peine ngatif (- 0,2 %) en 2012 (estimation CNCC). Cependant, lenvironnement conomique et commercial porte croire que la situation ne devrait pas significativement samliorer dans les mois venir. Outre le contexte conomique, la concurrence avec dautres types de commerce tels que le e-commerce, lattrait grandissant pour les centresvilles et leurs commerces de proximit, psent galement en partie sur lactivit des centres commerciaux.

INDICE DE FRQUENTATION DES CENTRES COMMERCIAUX


6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8%
avril.-10 fevr-12 fevr.-10 dc.-10 fevr.-11 aot-11 aot12 oct.-10 juin-10 oct.-11 aot.-10 dc.-12 juin-11 avril-11 avril-12 oct.-12 juin-12 nov-11

Source : CNCC

VOLUTION DU CHIFFRE DAFFAIRES DES CENTRES COMMERCIAUX


6%

Vers un rquilibrage bailleurs / enseignes


lheure des arbitrages, les enseignes sont prudentes, notamment au regard des dmarrages difficiles de certains centres. Elles veulent simplanter dans des bassins de consommation bien ancrs dans leur territoire. Les enseignes prennent le temps de choisir les bons emplacements, et les bailleurs sont de plus en plus leur coute et flexibles dans les ngociations, lobjectif tant de limiter la vacance dans leurs centres. Par consquent, les enseignes portent plutt leur attention sur les centres commerciaux majeurs de type rgionaux ou supra-rgionaux et de cur de ville, l o la vacance est quasi inexistante. Les valeurs locatives sy maintiennent donc. linverse, dautres centres commerciaux peinent se remplir, les loyers y sont donc orients la baisse. La dichotomie entre centres commerciaux prime et les autres tend saccentuer.

4%

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-4% 04
Source : CNCC

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Un ncessaire renouvellement des enseignes et des centres commerciaux


Les centres commerciaux doivent faire face la baisse du pouvoir dachat, au moral des consommateurs en berne et la baisse de frquentation. Ils doivent donc tre diffrenciants. Les plus anciens centres ont t rnovs et parfois tendus. La taille critique minimum pour permettre une diversit de loffre commerciale est un critre primordial. La proximit la ville et laccessibilit, en sont dautres. La contrainte freine lenvie de venir. Aujourdhui, crer lenvie de venir et surtout de revenir est une problmatique fondamentale pour le commerce. Le flux est plus que jamais la 1re condition pour la ralisation du chiffre daffaires. Lobjectif est ds lors de se distinguer lheure de la banalisation du paysage commercial. Certaines enseignes sont trs prises par les bailleurs car elles crent du flux, limage de Marks & Spencer qui vient douvrir sa plus grande surface en Europe continentale dans So Ouest Levallois-Perret ou bien encore Hollister, Aldo, Eleven Paris, enseignes rcemment arrives en France et/ou encore peu dveloppes.

VOLUTION DE LA SURFACE DE VENTE DES CENTRES COMMERCIAUX


(en millions de m2)
16

12

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Source : Panorama TradeDimensions

2013 CBRE

Par ailleurs, la diffrenciation passe aussi par la crativit des enseignes (quel que soit le type de commerce, centre-ville comme centres commerciaux) pour lancer de nouveaux concepts des chaines hyper spcialises ( limage de Muji qui dcline un concept centr autour du voyage, dont la 1re ouverture europenne a eu lieu la gare St Lazare Paris, ou encore Blackstore lanc par Intersport et ddi au jeans et au sportwear) ou pour largir la gamme de leurs produits comme H&M avec son enseigne haut-de-gamme &Other Stories ou Edji, marque de lenseigne franaise Armand Thiery, ddie la mode pour les 15-30 ans. Au-del de la taille, de la localisation et de loffre commerciale, les centres commerciaux doivent galement toffer leur offre de services qui est encore aujourdhui insuffisamment intgre mais amene se dvelopper (cf encart page 18). Si aujourdhui le choix dune locomotive non alimentaire est risqu dans un centre commercial, il est parfois envisag. Lacte dachat alimentaire et non alimentaire est souvent dissoci. Moins quune tendance, cette option est encore rarement observe. Ce modle de distribution demeure le plus puissant en France. Mais il perd tout de mme des parts de march face aux enseignes spcialises qui ont su trouver leur place et aux nouveaux concurrents (internet avec livraison intgre ou en drive, hard discounters). Des interrogations apparaissent peu peu : quel avenir pour les centres commerciaux existants vieillissants o loffre commerciale nest plus adapte, souffrant de la concurrence physique (centre-ville, centres commerciaux voisins, commerce de priphrie et retail parks) et dinternet ?

LOYERS DANS LES CENTRES COMMERCIAUX PRIME


Lille 600 / 1 200

LES COMMERCES EN FRANCE

Paris IDF 800 / 1 600

Lyon 800 / 1 500 Bordeaux 800 / 1 200 Toulouse 900 / 1 300 Marseille 800 / 1 500

Note : les loyers sont exprims en HT HC/m/an. Les valeurs portent sur des centres commerciaux faisant rfrence sur leur march (taille, offre commerciale, zone de chalandise, frquentation). La fourchette haute correspond un loyer de centre commercial de centre-ville et la fourchette basse un centre commercial de priphrie. Source : CBRE

De nombreux projets mais en recul


Malgr la conjoncture, les incertitudes, les dlais des procdures administratives, les difficults pr-commercialiser, les projets de centres commerciaux sont nombreux. Leur date de sortie est systmatiquement dcale et certains sont parfois mme abandonns lorsque la prcommercialisation est insuffisante. Ainsi, le volume de projets slve 2,67 millions de m dont 1 million a obtenu ses autorisations administratives (CDAC). Si les projets de priphrie restent les plus nombreux avec 1,7 million de m, ils sont en recul annuel de - 25 %, tandis que les projets de centres-villes, sils ne reprsentent que 35 %, sont en progression annuelle de + 2 % et de + 13 % par rapport fin 2010. Globalement, les investisseurs se concentrent plus sur lextension de centres anciens que sur de nouveaux dveloppements (donnes Procos) limage dAtlantis Nantes.

QUELQUES PROJETS DE CRATION DE CENTRES COMMERCIAUX > 35 000 M


Projet Aroville La Bongarde Polygone Riviera Le Grand Moun Les Portes de Chaumont Bayonne Clermont-Ferrand Les Saisons de Meaux Les Terrasses du Port Grand Fare Beaugrenelle Muse Bleu Capelette Caen Lillnium
N.C. : Non Communiqu Source : CBRE, CNCC

Commune (dpt) Tremblay-en-France (93) Villeneuve-la-Garenne (92) Cagnes-sur-Mer (06) Saint-Pierre-du-Moun (40) Chaumont (52) Bayonne (64) Clermont-Ferrand (63) Chauconin-Neufmontiers (77) Marseille (13) Farebersviller (57) Paris (75) Metz (57) Marseille (13) Fleury-sur-Orne (14) Lille (59)

Surface (GLA) 84 000 m 64 000 m 70 000 m 39 000 m 40 000 m 76 000 m 37 000 m 70 000 m 61 000 m 45 000 m 45 000 m 37 000 m 42 500 m 50 000 m 43 000 m

Units 205 101 200 60 46 100 N.C. 100 160 51 120 110 90 70 100

Ouverture 2013 2013 2015 2014 2013 2015 2014 2014 2014 2014 2013 2015 2015 2015 2014

Promoteur/Investisseur Unibail-Rodamco Altarea Cogedim-Orion Socri / Unibail-Rodamco Leclerc Mont de Marsan Klpierre Sgc Inter IKEA Inter IKEA Immochan Hammerson Codic Apsys / Gecina Apsys Icade Inter IKEA Vicity

2013 CBRE

LES COMMERCES EN FRANCE

PARIS Le tourisme, un secteur dactivit primordial pour le commerce parisien


Le tourisme reste un vecteur essentiel de soutien au commerce parisien. En effet, 50 % des touristes de loisirs et 35 % des touristes daffaires interrogs (enqute annuelle 2010 - Comit Rgional du Tourisme Paris Ilede-France) dclarent faire du shopping lors de leur visite Paris. Deux volutions sont noter : malgr un mois daot 2012 qui a vu une baisse de la frquentation htelire globale, elle est en revanche en hausse sur lensemble de lanne. Ce sont les touristes europens qui sont en fort retrait par rapport 2011 (et en particulier les Espagnols et les Italiens), crise oblige, alors que les touristes des autres rgions du globe sont en progression. Paralllement, le nombre de nuites en htel 4* et 5* est en augmentation. La clientle europenne est donc largement compense par les autres touristes et notamment Moyen-Orientaux et dAsie-Pacifique, populations au pouvoir dachat lev. Le positionnement haut de gamme se renforce avec les ouvertures venir des nouveaux palaces parisiens.

TAUX DE VACANCE SUR 56 AXES COMMERANTS PARISIENS


6,0 %

5,5 %

5,0 %

4,5 %

4,0 % 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Source : CCI Paris/Mairie de Paris/APUR

Des fondamentaux immuables : le prime , what else ?


Ouvrir une boutique Paris permet de crer et imposer lidentit dune enseigne : cette premire implantation flagship positionne la marque et fonde sa notorit. Ds lors, les meilleurs emplacements sont trs recherchs mais rares. Le luxe et le haut de gamme sont des secteurs dactivit qui ne connaissent pas la crise comme en tmoigne la frnsie devant les boutiques de la rue du Faubourg St Honor entre autres. Do une demande trs forte de la part des enseignes de luxe sur le Triangle dOr (avenues des Champs Elyses, Montaigne, Georges V, la rue et le Faubourg St Honor) mais galement rue de Svres dans le quartier St Germain (avec larrive de la marque de luxe chinoise cre par Herms, Shang Xia), notamment l o la clientle touristique haut-degamme rside. Une implantation luxe en appelant souvent dautres les valeurs sont tires la hausse et peuvent atteindre 10 000 /m. Si de tels niveaux sont souvent atteints sur les Champs Elyses, ce type de valeurs ne leur est plus uniquement rserv. Bien que lquipement de la personne ne soit pas des plus performants en France en 2012, les grandes enseignes mass market sont galement actives mais trs slectives. Elles ont un dveloppement plus mesur, leur maillage tant dj fourni.

LE MARAIS QUI MONTE QUI MONTE


Le Marais est le centre historique de Paris. Il bnficie en outre dun Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV). La typologie de la population a volu au cours des dernires annes, faisant du Marais un quartier jeune, branch, o le commerce tient une place prpondrante (restaurants, bars, boutiques) et les galeries dart sont nombreuses. Cest une destination touristique dune part pour son Histoire (muses, lieux dintrt) et dautre part pour son ambiance. Destination shopping de 1er ordre le jour, et animation la nuit, le Marais est un quartier incontournable pour les Parisiens comme pour les visiteurs du monde entier. La Place des Vosges et la rue des Francs-Bourgeois sont dailleurs identifies comme zone touristique et les commerces bnficient de ce fait de lautorisation douverture dominicale. Le Marais connat un renouvellement commercial important depuis 4 5 ans. La fermeture progressive des commerces indpendants confronts des niveaux de loyers levs et attirs par des montants de cessions de baux consquents cre des opportunits pour les enseignes internationales, principalement dans le prt-porter (Cos, Karen Millen) qui y dveloppent des concepts originaux (Adidas Original, Nike, Diesel avec sa ligne Diesel Black Gold) et pour les crateurs. Les rues des Rosiers et des Francs-Bourgeois sont les axes les plus recherchs. Le positionnement est moyen/haut de gamme mais certaines enseignes mass market cherchent galement sy implanter.

LES CHAMPS ELYSES, UNE VITRINE SUR LE MONDE


Lavenue des Champs Elyses symbolise le march parisien. Les candidats postulant la reprise des cellules qui se librent au compte-goutte sont nombreux do une tension sur les valeurs locatives. Les enseignes nationales et internationales veulent y implanter leur flagship . Malgr des loyers pouvant dpasser 14 000 /m et des cessions de bail exorbitantes, tous les secteurs dactivit sy pressent. Le luxe sy est rcemment manifest avec Tiffany & Co, et aussi Banana Republic, The Kooples Sport, Zadig & Voltaire, M.A.C et Jeff de Bruges pour le moyen et haut-degamme. Le mass market est galement prsent (H&M en 2010, agrandissement de Zara pour une ouverture 2013). En revanche, la restauration est en retrait avec des fermetures prvoir. Et les projecteurs continueront dclairer la plus belle avenue du monde, avec des mouvements venir

2013 CBRE

LES COMMERCES EN FRANCE

Les valeurs locatives dans Paris intra-muros ( fin 2012)


QUARTIERS PRINCIPAUX
Arr. Axe Tronon Valeur locative (HT HC/m2/an)

QUARTIERS SECONDAIRES
Arr. 6 7 1 800 / 3 500 3 500 / 6 000 2 000 / 3 500 8 11 12 13 14 15 Axe Rue St Placide / Rue Bonaparte Rue St Dominique / Rue du Bac bd Malesherbes Rue La Botie bd Richard Lenoir Av. Daumesnil Av. St Mand Av. de France / Rue Neuve Tolbiac Av. Gal Leclerc / Alsia Rue de Vaugirard Rue du Commerce Av. Victor Hugo 16 Rue de Passy Av. des Ternes 17 5 000 / 8 000 18 7 000 / 14 000 2 500 / 5 000 5 000 / 10 000 Depuis Pierre Charon 2 500 / 4 500
Source : CBRE

Valeur locative (HT HC/m/an) 1 000 600 400 500 350 380 400 400 500 530 1 000 550 1 500 700 850 1 900 1 200 1 000 1 800 1 000 600 430 600 600 1 000 1 100 3 000 1 500 4 000 4 000 1 500 3 000

Quartier Grands Magasins


8 9 Rue Tronchet Bd. Haussmann

2/9 Bd. Madeleine / Bd. des Capucines

Quartier Opra/Vendme/Saint-Honor
8 Rue Saint-Honor De rue Royale place Vendme De Castiglione au march St-Honor Du march St-Honor Palais Royal 1/2 Av. de lOpra 2 8 8 Rue de la Paix Rue Royale Rue du Fbg St-Honor De place Beauvau rue Royale 4 500 / 8 000 2 500 / 4 000 1 500 / 2 000 1 500 / 3 000 2 000 / 5 000 2 500 / 4 500 3 000 / 7 500

Quartier Triangle dOr


8 Av. des Champs Elyses Dtoile au Rond-Point Trottoir impair : Dtoile au Rond-Point Trottoir pair : 8 Rue Franois 1er Av. Montaigne Av. George V

Rue de Lvis Rue des Abbesses

Quartier Rivoli/Bastille
3/4 Rue de Rivoli 3/4 11 De St-Paul Sbastopol De Sbastopol rue du Louvre Rue du Fbg St-Antoine 2 000 / 3 500 2 500 / 3 500 1 500 / 2 000

Quartier Latin (Saint-Germain/Odon)


5/6 Bd. Saint-Germain 5/6 Bd. St-Michel 6 6/7 Rue de Rennes Rue de Svres De rue du Bac rue de Rennes De rue de Buci Odon De la Seine St-Germain De St-Germain rue Soufflot Quartier Montparnasse Quartier St-Germain Quartier Bon March 2 000 / 3 500 1 800 / 3 100 2 000 / 2 800 800 / 1 800 3 500 / 4 000 3 500 / 5 500 1 500 / 3 000

Ces fourchettes sont des estimations dagents immobiliers et correspondent des valeurs moyennes en zone A (cf. charte de pondration des surfaces commerciales). Elles incluent le loyer et lamortissement du droit au bail. Elles ne prennent pas en compte des amnagements particuliers qui auraient pu tre consentis par des bailleurs. Ces cotes ne sauraient galement prendre en considration la ou les particularits de surfaces commerciales justifiant dune dcote, ou au contraire des aspects exceptionnels autorisant une surcote.

D FINI TIO NS
Prime : Site ou endroit qui bnficie d'une attractivit exceptionnelle ou hors normes, tributaire de facteurs externes N1 : Lieu consacr au commerce. Axe incontournable pour permettre une enseigne de toucher les principaux flux N1 Bis : Prolongement du N1

De bd. Raspail au carrefour Croix Rouge 3 000 / 4 500

Quartier Marais
3/4 Rue des Rosiers Rue des Francs Bourgeois Rue Vieille du Temple 2 000 / 4 000 1 500 / 4 500 1 500 / 2 000

Quartier les Halles


1/2 Bd. Sbastopol Rue Etienne Marcel 500 / 1 000 1 000 / 2 000

Quartier Grands Boulevards


2/9 Grands Boulevards De Richelieu Drouot rue Poissonnire De rue Poissonnire bd. Bonne Nouvelle
Source : CBRE

600 / 1 500 500 / 900

En matire d'valuation : la pratique de la pondration des surfaces commerciales se trouve applique essentiellement aux commerces traditionnels de centreville, en pied d'immeubles. Les autres surfaces se voient appliquer une notion de surface utile ou GLA.

Nota Bene : La raret des configurations et emplacements idalement adapts aux besoins des utilisateurs ainsi que la spcificit de plus en plus grande des critres retenus par les enseignes rendent l'application de valeurs de rfrence d'un axe un site dtermin de plus en plus alatoire.

2013 CBRE

LES COMMERCES EN FRANCE

LES RGIONS Bordeaux


Malgr une consommation globalement morose, le commerce bordelais sen sort plutt bien. La plupart des secteurs dactivit est en progression mme lquipement de la personne qui souffre pourtant au niveau national. En revanche, fin 2012, la restauration est la peine ainsi que lquipement de la maison. Une fois nest pas coutume, les emplacements prime et n1 ne connaissent pas la crise, avec une demande plus forte que loffre disponible et par consquent des valeurs toujours leves. Cet engouement sest mme intensifi avec larrive dApple sur la rue Ste Catherine. Dans la partie basse de cette dernire, Hema vient de signer, mettant en exergue une politique de dveloppement de certaines enseignes internationales. La rue Voltaire est particulirement recherche par les enseignes moyen / haut-de-gamme comme en tmoigne le transfert de Tara Jarmon. linverse, dautres ont des politiques darbitrage et prfrent quitter un bon emplacement si la rentabilit nest pas au rendez-vous. Une des actualits du centre-ville bordelais : le ramnagement autour dune rue pitonne et dune place intgrera du rsidentiel et du commerce. La promenade Ste Catherine prend progressivement place sur les anciennes imprimeries du journal rgional Sud-Ouest, portant sur une surface totale de 30 000 m dont 19 000 m de commerces ciel ouvert (30 cellules). Monoprix et Swarovski sont dj positionns. Les travaux devraient sachever courant 2015. Le projet de centre commercial de 29 500 m Grand Arena Village qui devait prendre place sur les quais de Floirac dans la zone de lOpration dIntrt National Euratlantique a t abandonn.
n1 n1 bis n2 Priphrie
Source : CBRE

LES VALEURS LOCATIVES BORDEAUX


Emplacement Valeur locative HT HC/m/an Principales artres commerciales

n1 prime 1 300 2 000 Rue Ste Catherine (haut), Rue Porte Dijeaux 900 400 250 120 1 500 900 350 220 Cours de l'Intendance, Rue Voltaire Rue Ste Catherine (bas), Cours Georges Clmenceau, rue des Trois Conils Alles de Tourny Mrignac Soleil

Cannes
Cannes rayonne travers le monde grce son Festival du film. Elle est donc une vitrine internationale pour les enseignes qui y sont prsentes, bnficiant la fois dune image prestigieuse et dune frquentation touristique importante (65 % de la clientle touristique est internationale). Outre le tourisme, la population, dont une partie est trs fortune a un pouvoir dachat lev. Loffre commerciale est oriente luxe et haut-degamme. La Croisette, o les htels 4* et 5* abondent, est laxe prime par excellence, toujours trs recherche par les enseignes luxe, souvent plus par souci dimage que par rentabilit du point de vente. La rue dAntibes concentre les enseignes moyen-de-gamme et mass market comme en tmoigne larrive de Jules, Orange et G-Star. Les boutiques dindpendants ferment progressivement au profit des enseignes nationales et internationales. Le chiffre daffaires moyen des commerces cannois par m est lev. Do une demande de la part des enseignes. Dans un contexte de raret de loffre, les valeurs locatives sont orientes la hausse sur les meilleurs emplacements.

LES VALEURS LOCATIVES CANNES


Emplacement Valeur locative HT HC/m/an Principales artres commerciales La Croisette Rue d'Antibes Rue Commandant Andr

n1 prime 3 000 5 000 n1 n1 bis


Source : CBRE

2 000 3 500 900 1 200

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2013 CBRE

Lille
Aprs un 1er semestre plutt atone, le march lillois a repris un peu de couleurs en 2me partie danne, notamment avec une demande de la part dindpendants. Les propritaires sont peu conciliants dans les ngociations et psent sur les dlais de signatures. La demande des enseignes nationales et internationales pour les emplacements prime tels que la Grand Place, rue de Bthune, rue Esquermoise, rue Grande Chausse et rue Neuve ne se dment pas ; et le manque doffre est toujours prgnant. Notons tout de mme le turn-over sur la rue de Bthune. Des enseignes et indpendants sont amens cder en raison de taux deffort trop levs, permettant donc dautres enseignes de sy installer. Trs peu de mouvements sont observs rue Neuve en labsence doffre. Le Vieux Lille monte en gamme avec en particulier la rouverture dHerms non loin des Mauboussin, Swarovski, Vuitton et Repetto pour ne citer queux. Certaines marques y tentent mme un repositionnement stratgique avec une monte en gamme de lenseigne Hraud. Ers a galement rejoint les bancs du Vieux Lille, rue Masurel. La rue Faidherbe est en bullition avec larrive prochaine dApple. Et dautres mouvements sont annoncs. Les rues n1 bis et n2 souffrent toujours du manque dintrt et certains axes ne sont plus aussi attractifs quauparavant limage de la rue de la Monnaie, plutt moyen / haut-de-gamme o loffre commerciale se renouvelle difficilement. La rue de la Clef souffre galement. Du ct des centres commerciaux, Euralille est toujours le performeur : chiffres daffaires en hausse, pas de vacance, demande de la part des enseignes. Lactivit dans les Tanneurs est plus poussive malgr un flux de chalands importants.

LES VALEURS LOCATIVES LILLE


Emplacement n1 prime n1 n1 bis n2 Centres commerciaux centre-ville Zones commerciales priphriques
Source : CBRE

LES COMMERCES EN FRANCE

Grand Place, rue de Bthune Rue Esquermoise, rue Grande Chausse, 1 500 2 000 rue Neuve 800 1 000 Rue de Paris, Faidherbe 500 800 400 600 300 600 600 1 200 200 400 Les Tanneurs Euralille V2, Englos Rue Basse, rue de la Clef

Valeur locative HT HC/m/an 1 800 2 300

Principales artres commerciales

Lyon
Si la croissance des dpenses par mnage est en baisse, la croissance dmographique de la rgion lyonnaise permet nanmoins dattnuer le flchissement de la consommation globale. Le secteur de lquipement de la maison et lalimentaire rsistent finalement plutt bien (Enqute Consommateurs Rgion Lyonnaise et Beaujolaise, 2012). En revanche, lquipement de la personne est en recul. PresquIle et Part Dieu restent les 2 premiers ples de commerce de la mtropole. St Priest Porte des Alpes Sud, zone commerciale priphrique, tient la 3me marche du podium. Mais la plupart des zones commerciales de priphrie souffre plus, concurrence la fois par internet et par les hyper-centres (de Lyon et des villes de lagglomration). Avec une frquentation touristique en hausse, le climat des commerces est malgr tout relativement bon. La 2me mtropole franaise est la cible de dveloppement prioritaire des enseignes internationales aprs Paris, en raison du pouvoir dachat lev et de sa situation gographique limitrophe de la Suisse et de lItalie. Les emplacements prime et n1 continuent dtre disputs par les enseignes. Loffre y est limite et les valeurs locatives se maintiennent voire sont mme en hausse. Le centre commercial Part Dieu, situ dans le quartier ponyme, est le 1er de lagglomration par son anciennet, sa taille, sa frquentation

LES VALEURS LOCATIVES LYON


Emplacement n1 prime Valeur locative HT Principales artres commerciales HC/m/an 2 000 2 600 Rue de la Rpublique (zone pitonne) 800 1 500 580 1 200 n1 900 1 500 800 1 200 n1 bis Centres commerciaux de centre-ville
Source : CBRE

Rue du Psdt Edouard Herriot Rue Victor Hugo Rue Emile Zola Rue de Brest Rue du Marchal de Saxe Av. des Frres Lumire La Part Dieu

500 1 000 300 600 800 1 200

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LES COMMERCES EN FRANCE

et son chiffre daffaires. Son extension avec le Cours Oxygne a accru sa taille de 11 000 m en 2010. Confluence a ouvert ses portes dbut 2012 sur 53 000 m. Il semble connatre un bon dmarrage, notamment grce laccent port sur le loisir.

Marseille
Marseille sera la capitale de la culture en 2013, do le fleurissement de nombreux projets damnagement. Cet vnement permet de maintenir un certain niveau de demande court termiste, notamment dans la restauration, favorisant limplantation dindpendants. Le quartier de la rue de la Rpublique et plus globalement EuroMditerrane est en pleine mutation. Les nouveaux rsidents ont des besoins de commerces de proximit auxquels rpondent larrive denseignes telles que Picard et Monoprix. Les axes prime comme les rues St Ferrol et Paradis continuent dattirer les enseignes, notamment internationales, mais loffre continue dy tre infrieure la demande. Hormis ce segment prime , le march marseillais tourne globalement au ralenti. Mme si les projets dimplantation des enseignes existent, le contexte actuel freine leur dveloppement. De plus, les bailleurs demandent de gros efforts financiers aux enseignes. Sur les emplacements n1 bis et n2, la vacance est leve mais les propritaires ne se rsolvent pas non plus baisser les valeurs. Par consquent, les transactions, quand elles se ralisent, tardent se boucler. En plus de la restructuration complte de la rue de la Rpublique en cours de finalisation, les projets commerciaux en cours de construction sont trs nombreux : les Terrasses du Port (61 000 m), Les Docks (21 000 m), Bleu Capelette (45 000 m), le Prado (25 000 m), lextension du Centre Bourse (5 000 m qui sajouteront au 29 000 m existants), 7 000 m aux Voutes de la Major, avec des dates de livraison concomitantes. Ce contexte est donc plutt propice au gel des dcisions en 2013. Les enseignes qui auront la volont douvrir rapidement en auront la possibilit en loyer pur, ou sur des emplacements prime matures en sacquittant dun droit au bail en gnral trs lev. Les autres devraient rester dans lattente de la sortie de la plupart des projets en 2014 pour se positionner.

LES VALEURS LOCATIVES MARSEILLE


Emplacement n1 prime n1 n1 bis n2 Valeur locative HT HC/m/an 1 200 1 700 600 1 200 350 450 200 300 600 900 Principales artres commerciales Rue St Ferrol, rue Paradis Rrue Grignan, rue de la Rpublique Rue Vacon La Valentine, Les Terrasses du Port Plan de Campagne Avant Cap

500 650 Rue de Rome, La Canebire, Place de Gaulle

Centre commercial 1 000 1 500 Priphrie


Source : CBRE

Nantes
La dmographie de la mtropole nantaise est dynamique, ce qui en fait une cible pour le dveloppement commercial. Si les facteurs conomiques et les mutations du commerce psent sur le commerce nantais comme partout ailleurs, la concurrence du centre commercial Atlantis et les travaux de ramnagement / pitonisation du centre-ville ne jouent pas, lheure actuelle en la faveur des commerants. Ils ont enregistr une baisse de frquentation. Les rues prime et n1 (frquentation - 7,2 % sur un an - CINA) ont vu malgr tout leur chiffre daffaires progresser. En revanche, les commerces des axes n1 bis et 2 souffrent plus, avec des taux deffort croissants. Certaines rues sont de plus en plus recherches suite leurs pitonisation et larrive de nouvelles enseignes. Cest notamment le cas pour les rues Grtry, Suffren, J e a n - J a c q u e s Rousseau et Franklin. Le quartier est Decr / Bouffay / Chteau / Cathdrale est galement en pleine mutation et voit son commerce prendre un nouvel essor. Les valeurs sont orientes la hausse sur les emplacements prime et n1 et la baisse sur les n1 bis et 2. Globalement, les dlais de ngociation ont significativement augment.

LES VALEURS LOCATIVES NANTES


Emplacement n1 prime n1 Valeur locative HT HC/m/an Principales artres commerciales

1 000 1 800 Rue Crbillon, rue du Calvaire, rue d'Orlans 800 1 300 Rue Barillerie, rue Boileau, place du Commerce, rue Contrescarpe

Sources : CBRE / CINA / Argus de lEnseigne

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2013 CBRE

Lavenir des commerces de centre-ville est donc bien orient grce une politique volontariste, qui passe aussi par une charte instaure par Nantes Mtropole et la CCI qui empche le dveloppement de projets commerciaux en priphrie. Le centre commercial Atlantis aux portes de Nantes St Herblain, est une destination commerciale cl de la rgion nantaise. Il concentre lui seul 13 % du chiffre daffaires commerce de lagglomration. Il a fait lobjet dune extension de 5 000 m portant sa surface totale 43 000 m. Fait notable, Hollister, Izac et Apple, pour ne citer queux, y ont ouvert leur 1re boutique sur lagglomration au dtriment du centre-ville.

LES COMMERCES EN FRANCE

Nice
En un an, la valeur locative prime Nice est passe de 1 700 /m 2 000 /m, avenue Jean-Mdecin. Si de nouvelles enseignes comme Celio ou la Fnac sy sont implantes en 2012, loffre est trs limite do une hausse des valeurs locatives. Forte de ses centres commerciaux (Nice Etoile, Cap 3000) moderniss et agrandis cette anne, Nice accueille de nouveaux commerces haut-de-gamme, limage du nouvel Apple Store dans Cap 3000. En parallle, le centre-ville, en partie piton depuis quelques mois, concentre des enseignes de luxe (Louis Vuitton, Chanel, Herms). Cette combinaison rpond la demande dune clientle locale (dont la proportion de mnages riches est suprieure la moyenne nationale), et dune clientle touristique internationale croissante.

LES VALEURS LOCATIVES NICE


Emplacement n1 prime n1 n1 bis n2 Centres commerciaux Priphrie
Source : CBRE

Valeur locative HT HC/m/an 1 300 2 000 1 800 2 000 900 1 200 250 150 400 220

Principales artres commerciales Av. Jean Mdecin Av. Verdun/Paradis (luxe) Rue Massna Rue de l'Htel des Postes Rpublique Nice Etoile Cap 3000 Zone commerciale Lingostinire

1 000 1 300 1 200 1 500 250 300

Toulouse
Les rues prime et n1 continuent de capter une demande soutenue, malgr des valeurs locatives toujours leves. Cependant, une nouvelle tendance se fait jour. Les enseignes adoptent des comportements plus raisonns et raisonnables. Malgr une recherche active sur des emplacements prime , parfois pendant plusieurs annes, les investissements ne se font pas la lgre et les budgets sont mrement rflchis. Ds lors quils sont dpasss, le projet peut tre purement et simplement abandonn. Par consquent, face des propritaires intangibles dans les ngociations, les oprations prennent beaucoup de temps se concrtiser, la variable dajustement restant alors le montant de la cession de bail et lurgence dans laquelle se trouve le cdant. Paralllement, les valeurs sur les emplacements n1 bis et 2 tendent diminuer, en lien avec une demande peu active et une offre qui augmente significativement. Loffre a longtemps t alimente par la cession dindpendants. Actuellement, un rquilibrage seffectue entre enseignes succursalistes et indpendants. En effet, si les enseignes continuent dtre les plus actives dans leur recherche, plusieurs dentre elles sont prtes sacrifier leur emplacement prime en raison de taux deffort trop lourds. Elles restent nanmoins souvent prsentes dans lagglomration, plutt en centres commerciaux de priphrie. Dans les derniers mouvements, notons la cession de Virgin rue Alsace Lorraine Inditex pour limplantation de leur nouveau concept Zara. Sephora vient de sinstaller place Wilson et Vans arrive dans la mtropole rue St Rome. Le prochain fait marquant : la reprise de lancienne librairie Castela, Place du Capitole. ce jour, aucun nom ne circule mais cette opration devrait saffiner dbut 2013. Le centre commercial Blagnac est le plus qualitatif de la rgion, attraction renforce depuis les travaux de rnovation et dextension achevs fin 2009. Les 2 principaux projets en cours sont la restructuration-extension de Promenade 31 Fenouillet et les Portes de Gascogne Plaisance-du-Touch.

LES VALEURS LOCATIVES TOULOUSE


Emplacement n1 prime n1 n1 bis n2 Priphrie
Source : CBRE

Valeur locative HT HC/m/an 1 300 1 900 900 1 400 500 850 200 300 100 180

Principales artres commerciales Rue Alsace-Lorraine, Rue St Antoine du T, Place Wilson Rue des Arts, rue de la Pomme, Rue Lapeyrouse, Rue St Rome Rue de Rmusat, rue Boulbonne, rue Croix-Baragnon Bd de Strasbourg, bd Carnot Portet sur Garonne, Labge, Blagnac

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2013 CBRE

LES COMMERCES EN FRANCE

COMMERCE MULTICANAL ET E-COMMERCE Lactivit de commerce en ligne continue de performer


Le chiffre daffaires du commerce lectronique, ou e-commerce, a atteint 45 milliards deuros au terme de lanne 2012 selon la Fevad. Il enregistre ainsi une progression de + 19 % par rapport fin 2011 dont le chiffre daffaires slevait 37,7 milliards deuros et reprsenterait environ 7 % des ventes du commerce. Il devrait encore progresser dans les annes venir au vu des prvisions annonces par la Fevad : 60 milliards deuros en 2015 et une part de march slevant 24 % en 2020. Les cyberacheteurs sont de plus en plus nombreux consommer via ce canal. Avec 76 % des mnages franais ayant accs Internet en 2011 (source Eurostat) et 31,9 millions dinternautes qui achtent en ligne au 3me trimestre 2012 (source : Observatoire des Usages Internet, juillet-septembre 2012), Internet fait dornavant partie de notre quotidien et de nos habitudes de consommation. Les inquitudes relatives au paiement en ligne sestompent progressivement.

LES CHIFFRES CLS DU E-COMMERCE EN FRANCE EN 2012


Chiffre daffaires : 45 milliards d Montant moyen dune transaction : 85 (dcembre) 117 000 sites marchands actifs (dcembre) 40,2 millions dinternautes (1er trimestre) 31,7 millions de cyberacheteurs (octobre-novembre) 98 % dentre eux sont satisfaits de leurs achats de Nol
Source : Fevad / Mediamtrie // NetRatings

VOLUTION DU CHIFFRE DAFFAIRES DU E-COMMERCE EN FRANCE


(en milliards deuros) 100

80

Vers un commerce multicanal


Toutefois, la concurrence entre commerce en ligne et commerce physique ne doit pas tre perue comme une fatalit et ces derniers se veulent mme de plus en plus complmentaires. Internet nest plus forcment considr par les enseignes comme un concurrent. Ses parts de march augmentent certes, mais le risque existe surtout pour ceux qui ny sont pas. Tous les types denseignes dveloppent une stratgie web, mme le luxe. La progression est trs rapide puisquen quelques mois 80 % des retailers se sont dots dun site marchand (Bertrand Fredenucci, CEO de l'agence de Web marketing Baobaz). Les consommateurs consultent et comparent les produits ou services sur le Net qui donne accs de multiples sources dinformation (comparateurs, testeurs, forum) mais certains prfrent acheter leurs produits ou services en boutique. Les consommateurs dsireux de conseils et de services attachent une importance particulire la proximit la fois avec les employs, les produits ou tout simplement avec les clients, qui donnent une ambiance que seuls les magasins physiques procurent. De plus, certains acheteurs redoutent le SAV virtuel (questions / rclamations par tlphone, mails, retours).Selon un sondage ralis par lIFOP et Bonial, si Internet a su gagner des parts de march notamment grce des prix trs comptitifs, les clients continuent de faire confiance aux enseignes traditionnelles puisque 77 % des sonds disent y avoir le meilleur accompagnement, les meilleurs conseils et 81 % les considrent comme les plus dignes de confiance . Par consquent, mme les enseignes spcialises uniquement dans la vente en ligne ( pure player ) commencent ouvrir des boutiques physiques. Cest le cas de Pixmania, Coyote (vendeur dassistant daide la conduite), Free mobile (vendeur en tlphonie mobile) qui ont implant des boutiques en ville, conscients de limportance du relationnel client physique.

60

40

20

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Source : Fevad

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12 13 (p) 14 (p) 15 (p)

LE PHNOMNE DRIVE
La grande distribution sest galement lance dans le e-commerce. Si certaines enseignes proposent un service 100 % en ligne avec service de livraison associ, un concept alternatif appel drive (aussi appel click and drive ) connat un essor considrable. En moyenne, 10 entrepts seraient construits tous les mois selon Nielsen (organisme dtudes). Outre la profitabilit de ce modle pour les enseignes, cet essor rapide sexplique aussi par la simplicit des oprateurs construire ce type de produits qui pour lheure, nest pas rgi par les rgles durbanisme commercial. Les enseignes choisissent leur modle de e-commerce en fonction de leur stratgie de dveloppement. En dtail, 3 types dorganisation logistique existent concernant le concept de drive : le drive solo : entrept construit, soit de plain-pied, soit sur 2 niveaux, sur un site indpendant avec une emprise foncire denviron 5 000 m dont 2 000 m de bti et le reste de parking et voies de circulation. le drive accol : entrept denviron 2 000 m de bti accol lhypermarch ou supermarch existant mais qui fonctionne et sapprovisionne de manire autonome le drive store picking : ce modle consiste prparer la commande directement dans les rayons de lhypermarch ou du supermarch proximit. Pour plus dinformation cf. View Point Le phnomne Drive , publi en juin 2012.

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2013 CBRE

La logistique au service du e-commerce


Les deux rseaux de distribution que sont le commerce traditionnel et le e-commerce nont pas la mme organisation et ont par consquent des besoins logistiques diffrents. Le premier se caractrise par de grandes enseignes disposant dimplantations physiques ayant pignon sur rue (do la dnomination anglo-saxonne de brick & mortar ). Il peut aussi bien sagir de grandes surfaces alimentaires telles Carrefour ou Systme U, que de commerces spcialiss dans lhabillement (Zara, Sandro, etc.), ou encore dans lquipement de la maison (IKEA, Maisons du Monde, etc.). Le second est reprsent dun ct par des pure players , c'est--dire des socits uniquement actives sur Internet et, de plus en plus, par des enseignes spcialises dans la distribution physique. Celles-ci profitent en effet de leur prsence sur Internet pour tre plus visibles et favoriser la prospection de leurs clients ainsi que leurs achats. Les canaux de distribution sen voient forcment modifis et ce dautant plus que les comportements des consommateurs ne cessent dvoluer. Face au dynamisme de plus en plus important du e-commerce, une demande toujours croissante dachats en ligne et de livraisons domicile chez une population vivant majoritairement en ville, le schma immobilier li cette activit a volu ces dernires annes. Il passe progressivement dune logistique de stocks, gnralement caractrise par de grandes plateformes, souvent loignes des agglomrations, une logistique de flux. Cette dernire cherche au contraire se rapprocher le plus possible des centres urbains, dans des objectifs doptimisation des cots de transport, dconomies dnergie et de rduction des dlais de livraison. Dans ce cas, la forme des entrepts doit faciliter la gestion rapide des petits envois (infrieurs 3 tonnes) qui ne font quy transiter, c'est--dire les oprations de groupage / dgroupage (rception des marchandises, tri et rexpdition vers le consommateur final ou le point de ramassage). Une autre tendance immobilire est galement noter, mais dans une moindre mesure. Certains pure players , tels quAmazon, adoptent actuellement une stratgie dimplantation plus loigne des grands centres urbains, mais au cur de bassins demplois souvent sinistrs, ce qui permet dune part de bnficier dune main duvre abondante et, dautre part, de sinstaller dans de trs grandes plateformes logistiques des prix trs comptitifs. En 2012, 9 % des surfaces transactes en entrepts > 5 000 m en France ont ainsi t le fait de spcialistes du e-commerce (contre 2 % en 2011). Quant aux brick & mortar , ils ont pes dans 24 % des volumes commercialiss. Bien que ces chiffres ne soient pas encore trs levs, leur poids devrait saccrotre dans les annes venir.

CLASSEMENT DES 10 PREMIERS PURE PLAYERS EN FRANCE SELON LEUR CHIFFRE DAFFAIRES 2011
Rang
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

LES COMMERCES EN FRANCE

Socit
CDISCOUNT VENTE PRIVEE.COM PIXMANIA GROUPON-CITYDEAL PROMOVACANCES VPG VOYAGE-PRIVE.COM RUEDUCOMMERCE HI MEDIA ARAMIS-AUTO SHOWROOMPRIVE.COM

CA 2011 (en K) Variation CA 2010/2011


1 180 000 1 073 000 782 813 480 000 400 000 350 000 312 445 229 927 184 000 180 000 14 % 11 % - 12,71 % 60 % - 11,11 % 73,23 % - 11,40 % 3,60 % 9% 38,45 %

Source : Lexpress.fr

RFRENCES DE TRANSACTIONS ENTREPTS RALISES PAR DES PURE PLAYERS EN FRANCE EN 2011 ET 2012
Priode 2T 2011 3T 2011 3T 2011 4T 2011 2T 2012 2T 2012 4T 2012
Sources : CBRE et Immostat

Adresse 21 Quai de l'Industrie, Athis-Mons (91) Parc des 4 Vents, Hem (59) 20 Rue du Ruisseau, Saint-Quentin-Fallavier (38) Toufflers (59) Distripole Chalon Val de Bourgogne RN 6, Sevrey (71) Zone du Pot au Pin, Cestas (33) Lauwin-Planque (59)

Preneur So Factory 3 Suisses EMINZA 3 Suisses Amazon Cdiscount Amazon

Surface 6 800 m 39 600 m 5 300 m 13 600 m 41 200 m 6 000 m 99 500 m

Contrat Location Compte-propre Location Compte-propre Location Location Cls-en-main locatif

tat des locaux tat d'usage Neuf tat d'usage Neuf tat d'usage Neuf Neuf

Classe Classe C Classe A Classe B Classe A Classe A Classe A Classe A

Valeur ( HT HC/m/an ou HT HD/m) N.C. N.C. 40 N.C.

15
N.C. 45 N.C.

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LES COMMERCES EN FRANCE

LES INVESTISSEMENTS Les commerces bnficient une nouvelle fois de la recherche de scurit
La situation du march franais de linvestissement en immobilier dentreprise apparat ambivalente. Dun ct, les rsultats en termes comptables apparaissent meilleurs quattendus. Les volumes changs en 2012 nont que faiblement recul (- 10 % sur un an), une performance au vu du climat conomique trs morose. Il nen demeure pas moins que le fonctionnement du march na pas t pleinement efficient. Certes, les fonds cherchant se placer dans limmobilier en priode de crise sont rests abondants et le march franais est apparu attractif et scurisant, notamment aux yeux des grands investisseurs internationaux. Mais lassouplissement espr des critres de slection des investisseurs na pas eu lieu en raison dun environnement fortement anxiogne : risque de rcession, pression gnralise sur les valeurs locatives, frilosit des banques. Le march est donc rest troit, limit aux actifs core , les plus scuriss possibles : intgralement lous des locataires solides, avec des priodes rsiduelles dengagement ferme significatives et des valeurs proches des loyers de march. Les commerces, produits rputs dfensifs, ont bnfici de ce contexte. Aprs un dbut danne terne (seulement 204 millions deuros avaient t transacts sur les 3 premiers mois de lanne), les 2me et 3me trimestres ont connu une embellie significative. Et lanne 2012 a termin en apothose, le 4me trimestre ayant enregistr lui seul 44 % des volumes totaux. Au final, prs de 3,3 milliards deuros dactifs commerciaux ont t changs sur lanne, soit une progression de 30 % par rapport 2011. Ainsi, 2012 gale quasiment en termes de volumes le record de 2007 (3,4 milliards deuros). Cette performance permet la part des commerces dans le total des engagements de dpasser nouveau les 20 %. Le retour des grandes transactions explique pour partie ce rsultat. Ainsi, 12 oprations dpassant 80 millions deuros totalisent elles seules 66 % des volumes engags. Face un environnement conomique incertain, les investisseurs se sont majoritairement tourns vers les produits les plus rsilients. La qualit de la localisation est apparue plus que jamais comme un critre de choix essentiel. La crise, en rendant les enseignes plus slectives dans leurs choix dimplantations, a bnfici aux meilleurs emplacements de centreville, o les valeurs locatives se maintiennent voire continuent de progresser. Dans ces conditions, les investisseurs se sont principalement tourns vers les boutiques de pied dimmeubles et les galeries commerciales de centre-ville. Ces deux typologies de produits ont concentr elles seules 60 % des volumes enregistrs, un poids historiquement lev, grce des transactions aussi emblmatiques que le 52 av. des Champs-Elyses Paris ou le portefeuille de la rue de la Rpublique Lyon. Cette configuration exceptionnelle explique le poids prpondrant de Paris dans les investissements, qui a dpass les 40 %. Par ailleurs, la focalisation de la demande sur quelques catgories dactifs et emplacements privilgis, forcment rares, a entretenu tout au long de lanne la pression sur les rendements locatifs prime . Ainsi, pour les meilleures boutiques de pied dimmeuble de la capitale, les taux sont passs de 4,5 % fin 2011 4 % au 1er janvier 2013. En revanche, la frilosit des investisseurs a fortement pnalis les localisations priphriques dans un contexte de stagnation de la consommation et de recul des valeurs locatives. Le segment des murs

VOLUTION DES ENGAGEMENTS EN COMMERCES EN FRANCE


(en millions deuros) 3 500 2 800 2 100 1 400 700 30 % 24 % 18 % 12 % 6%

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Volumes annuels
Sources : CBRE et Immostat

Part dans total France

RPARTITION DES ENGAGEMENTS EN COMMERCES SELON LA TAILLE DES OPRATIONS


(en volumes) 100 %

80 %

60 %

40 %

20 %

09 <3M 3 - 10 M

10 10 - 20 M

11 20 - 80 M

12 > 80 M

Sources : CBRE et Immostat

RPARTITION DES ENGAGEMENTS PAR TYPE DE COMMERCES


(en volumes)
100
6% 9%

80

21 %

60
22 %

40
42 %

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Parc d'activits commerciales Murs d'enseigne Galerie commerciale


Source : CBRE

Centre commercial Boutique centre-ville Autre

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denseigne continue de souffrir et le march des retail parks est quasiment larrt, en raison du blocage durable des projets de dveloppement. Par ailleurs, les centres commerciaux sont demeurs quelque peu en retrait, en raison notamment des questionnements relatifs la soutenabilit de lvolution des taux deffort demands aux enseignes mais aussi dune offre traditionellement restreinte sur ce segment. Enfin, point positif, lanne 2012 a t marque par la rinternationalisation du march de linvestissement en commerces. Ainsi, les acteurs transfrontaliers ont depuis le dbut de lanne reprsent 57 % des engagements ( comparer une moyenne de 39 % entre 2008 et 2011). Ils ont t particulirement prsents sur le segment des grandes transactions, avec notamment des investisseurs atypiques riches en fonds propres (fonds souverains moyen-orientaux et norvgien, foncire prive sudoise) attirs par les trophy assets parisiens ou des grandes mtropoles rgionales. Les fonds dinvestissement, aprs avoir t quasiment absents du march, ont fait leur retour au 4me trimestre, les fonds britanniques signant eux seuls 3 transactions suprieures 80 millions deuros. Parmi les acteurs plus traditionnels, les institutionnels franais ont une nouvelle fois t les plus actifs. Les OPCI ont confirm leur rle moteur sur le march des commerces, avec en particulier lacquisition de 2 importants portefeuilles. Les SCPI, qui bnficient toujours dune excellente collecte, ont galement t prsentes lacquisition, ralisant notamment une perce sur le segment des centres commerciaux qui ne constitue pas leur cible habituelle. En revanche, les foncires SIIC ont poursuivi leur stratgie de dsendettement et ont t fortement dsinvestisseurs nets.

RPARTITION DES CESSIONS/ENGAGEMENTS EN COMMERCES PAR TYPE DACQUREURS EN 2012


Foncires SIIC Assureurs Privs Ventes 44 % 8% 10 % 19 % 13 % 12 % 43,5 % 3% 9% 7% 50 % 40 % 30 % 20 % 10 %
Source : CBRE

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Autres Foncires SCPI Promoteurs

Fonds d'investissement OPCI Divers institutionnels Utilisateurs Acquisitions 2,5 % 12,5 % 13,5 %

2,5 % 0,5 %

0%

10 %

20

30

40 % 50 %

VOLUTION DE LA PART RELATIVE DES DIFFRENTES NATIONALITS DANS LES ENGAGEMENTS


(en volumes)
80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 4,5 % 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 8% 3% 3,5 % 42,5 % 39 %

Perspectives : les volumes risquent dtre contraints par loffre dans un march hyper-slectif
Les perspectives conomiques restent sombres pour 2013 dans la zone euro, mme si lchelle mondiale lhorizon semble commencer sclaircir. Toutefois, le march franais de linvestissement en commerces a dmontr sa capacit de rsistance et ses atouts resteront entiers lanne prochaine. Tout dabord, les liquidits mondiales qui cherchent se placer en immobilier dentreprise restent importantes. Or la France demeurera sduisante pour les capitaux internationaux de par la liquidit, la scurisation et la profondeur de son march. Par ailleurs, les taux prime devraient se stabiliser et la prime de risque immobilire demeurer attractive, aucune remonte significative des taux longs ntant a priori attendue moyen terme. Le crdit quant lui pourrait faire son retour, mais de faon cible, grce notamment la diversification des sources de financement. Son cot restera en outre comptitif, tout du moins pour les actifs scuriss. Cependant le contexte conomique durablement dprim et les inquitudes sur lvolution de la consommation des mnages rendront les investisseurs encore plus attentifs la qualit des actifs, que ce soit en termes de localisation mais aussi de taux deffort des enseignes. La hirarchisation des sites et la slectivit des acqureurs vont donc saccentuer, avec pour corollaire un risque accru dasschement de loffre sur les segments les plus recherchs. Certes le maintien des taux de rendement des niveaux bas pourrait pousser certains investisseurs dsireux denregistrer des plusvalues, ou en manque de liquidits, remettre sur le march des produits de qualit, limage des assureurs en 2012. Mais dautres pourraient revoir la baisse leurs politiques darbitrage, notamment les foncires, qui ont largement aliment le march depuis plusieurs annes et dont les problmatiques dendettement se font dsormais moins aiges.

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Franais Britanniques
Source : CBRE

Nord-Amricains Nerlandais

Allemands Autres*

* Autres : Moyen-Orientaux 30 %, Autres Europens 9 %

LES TAUX DE RENDEMENT NET IMMDIATS PRIME * EN COMMERCES , 2012


Centre-ville Paris - emplacements n1 : 4,00 % - 6,00 % - autres emplacements : 5,90 % - 8,00 % Centre-ville en province - emplacements n1 : 5,00 % - 7,00 % - autres emplacements : 6,50 % - 9,00 % Priphrie - Retail park Ile-de-France (nelle gnration) : 5,65 % - 8,00 % - Retail park province (nelle gnration) : 6,00 % - 9,50 % Centres commerciaux rgionaux - Ile-de-France : 4,75 % - 5,50 % - Province : 5,00 % - 7,50 %
* Actifs bien situs, lous aux conditions de march
Grille tablie en partie dire dexperts (Capital Markets, Valuation, Etudes et Recherche), sachant quil nexiste pas systmatiquement de rfrences pour chaque catgorie
Source : CBRE

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Le poids de plus en plus lev des taux deffort


Le taux deffort est le ratio entre le loyer, charges comprises, rapport au chiffre daffaires dun magasin. Il dtermine la rentabilit dune boutique et indirectement sa prennit. Le chiffre daffaires dun magasin varie du simple au triple selon le type dactivit (quipement de la personne, de la maison, restauration, services). Une pondration de la valeur locative est applique selon cette typologie pour rendre le taux deffort en adquation avec lactivit et donc le chiffre daffaires potentiel ralisable. Un taux deffort cohrent ne dpassera pas 10 % 15 % dans des secteurs dactivit comme le prt--porter et laccessoire. La restauration, la culture / loisirs et le service peuvent supporter des taux deffort plutt compris, en moyenne, entre 5 % et 7 %. Aujourdhui, cette notion de taux deffort est particulirement mise en lumire en raison des loyers qui ont augment plus vite que les chiffres daffaires. Les loyers (par le biais de lindexation pour les baux en cours et surtout pour les nouveaux) et les charges tendent augmenter lheure o la consommation et les chiffres daffaires qui en rsultent sont en berne. Les taux deffort deviennent de plus en plus difficilement soutenables et peuvent conduire des fermetures. Un emplacement prime est la vitrine dune enseigne. Si des valeurs locatives trs leves peuvent tre rdhibitoires pour certaines enseignes, pour dautres, le chiffre daffaires potentiel nest pas la condition sine qua non pour une implantation. Limage quun emplacement reflte est une valeur ajoute indirecte, qui a trait plus une stratgie marketing globale qu un chiffre daffaires ralisable sur cet emplacement.

Un taux deffort qui pse de plus en plus sur les enseignes


Modle profitable Chiffre daffaires

Loyer + charges Taux deffort qui augmente Chiffre daffaires

Loyer + charges Taux deffort insoutenable qui peut mener des arbitrages, voire des fermetures Chiffre daffaires

Loyer + charges

Le service au cur des commerces ou lre du client roi


Le commerce est un secteur dactivit trs concurrentiel : entre le commerce en ligne et le commerce physique, et dautre part entre les diffrents types de commerces physiques (centres-villes versus centres commerciaux et retail parks). Le service est un lment diffrenciant qui peut permettre de gagner et/ou conserver ses parts de march. Sil est de plus en plus exploit dans le commerce, il doit encore se dvelopper. Le service peut tre intgr par diffrents biais. Par les enseignes elles-mmes qui doivent repenser la prise en charge globale du client, le remettre au centre des proccupations de lenseigne, notion parfois oublie . Laccueil, la disponibilit, le conseil, le suivi client sont autant de critres vers lesquels il faut revenir. Do la ncessit de former les vendeurs, de configurer les boutiques pour quelles soient plus confortables. Par les centres-villes, centres commerciaux et retail parks : les services sont mis en place au niveau de la gestion de lensemble. Ils sont gratuits ou payants mais visent toujours le confort du chaland. Les plus frquemment observs : espace daccueil, bornes interactives dinformation, rendez-vous avec un styliste, prt de parapluies (centre-ville et retail parks), poussettes, fauteuils roulants, garderie denfants, aire de jeux, espace nurserie (change, micro-ondes, chauffe biberon), chques cadeaux et carte de fidlit, voiturier, scooturier, navette, accs presse papier et/ou virtuelle, bornes rechargement mobile et PC portable, vhicule lectrique, cireur de chaussures physique ou automatique, wifi, lavage de voiture Au final, le service est un moyen de sduire le consommateur et de le convaincre de revenir. Outre se diffrencier de la concurrence, il devient un levier pour soutenir et relancer la consommation. Il gnre des cots supplmentaires pour les bailleurs et pour les enseignes mais doit tre considr comme une valeur ajoute. Le jeu nen vaut-il pas la chandelle ?

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RFRENCES DE TRANSACTIONS LOCATIVES DE BOUTIQUES DE PIEDS DIMMEUBLES EN FRANCE


Ville Bordeaux Bordeaux Bordeaux Lille Lille Lille Lille Lille Lille Lille Lille Lille Lyon Lyon Lyon Lyon Marseille Marseille Marseille Nantes Nantes Nantes Nantes Neuilly s/Seine Nice Nice Nice Nice Paris Paris Paris Paris Paris Paris Paris Toulouse Toulouse Toulouse Toulouse
* : surface totale Source : CBRE

Enseigne Tara Jarmon Hema Solaris Copy Top Le Coq Sportif Dia Delaveine The Preppie's Zapa Devred Les nouveaux ateliers Freeman Porter Bagelstein Murat Calzedonia The North Face Geox Passionata Pull&Bear Saint-James Chez Ginette La Case de Cousin Paul YellowKorner Farrow & Ball YellowKorner Eram Class'Crote Diesel Kusmi Tea MC Literie Ilva Sandro Afflelou Sephora / Toys R US/ Orange /Optical Service/Nicolas SFR Calzedonia Naf Naf Ba&sh Larnicol

Rue Cours de lIntendance Rue Ste Catherine Rue Ste Catherine Rue Ponts-de-Comine Rue de Bthune Rue du Molmel Rue de Bthune Rue Lepelletier Rue de la Grande-Chausse Rue de Bthune Place du Lion d'Or Rue des Chats Bossus Rue Victor Hugo Rue Ferrandire Rue Victor Hugo Rue Constantine 72 Rue St Ferrol 13 Rue St Ferrol 21 Rue St Ferrol Rue de la Barillerie Place du Pilori Place du Pilori Rue Crbillon 2Bis Rue du Chteau Rue de la Libert Rue Flix Faure Bd Maurice-Slama Place Massna 33 Avenue de l'Opra 69 Boulevard Malesherbes 2-4 Avenue des Ternes 34 Avenue des Ternes 86 Boulevard de Magenta T8 - Av. de France 45 Avenue de lOpra Rue Alsace Lorraine Rue Alsace Lorraine Rue Cantegril Place du Capitole

Surface pondre (m) 81 380 50 152 91 320 113 48 112 107 89 94 31 40 76 100 146 50 228 50 79 47 130 123* 80 121 165 144 61* 245* 99* 275* 420* 50 300 50 78

Droit au bail () 100 000 350 000 150 000 275 000 45 000 575 000 270 000 520 000 30 000 1 200 000 580 000 80 000 300 000 420 000 600 000 -

Loyer annuel ( HT HC) 41 760 200 000 120 000 180 000 60 000 250 000 215 000 90 000 195 000 48 000 11 040 11 473 28 600 110 000 36 000 387 000 54 000 42 000 14 000 83 786 19 200 41 760 38 350 350 000 -

Valeur locative (HT HC) 1 975 1 195 3 000 301 2 582 375 1 726 1 395 1 366 2 266 1 011 2 686 1 548 865 835 316 1 575 1 674 1 700 1 240 848 766 875 750 765 841 232 2 430 2 400 900 4 000 1 900 700 400/800 2 600 1 200 1 500 1 600 2 000

Date 3T 12 3T 12 3T 11 1T 12 2T 12 1T 12 4T 12 4T 12 3T 12 1T 12 3T 12 2T 12 1T 12 1T 12 1T 12 1T 12 1T 12 2T 12 2T 2011 2T 12 2T 12 3T 12 2T 12 3T 12 1T 12 1T 12 2T 12 3T 12 1T 12 1T 12 2T 12 2T 12 2T 12 12 1T 11 3T 11 4T 12 4T 12 4T 12

RFRENCES DE TRANSACTIONS INVESTISSEMENT EN 2012


Immeuble / localisation 52-60, Av. des Champs Elyses - Paris Portefeuille France 54, Rue du Faubourg St Honor - Paris Portefeuille France CC Grand Tour et zone Grand Tour 2 / Ste Eulalie (Bordeaux) Alpha Park 2 - Les Clayes-sous-Bois 144, Rue de Rivoli - Paris Napolon III - Illzach - Grand Qutigny Qutigny Rue de la Rpublique - Lyon 116 bis, Av. des Champs Elyses - Paris 65 Croisette - Cannes Carr St Germain - Paris
N.C. : non communiqu Sources : CBRE et Immostat

Acqureur Qatar Investment Authority France Patrimoine Auto (Foncire LFPI) Ramsbury ab Primonial Ciloger Invesco BVK Warburg - Henderson Abu Dhabi Investment Authority (ADIA) Qatar Investment Authority Thor Equities AXA REIM

Vendeur Groupama Groupe PSA Hammerson Mercialys Altarea Cogedim La Compagnie de Phalsbourg Vinci Immobilier Promotion Klpierre ANF immobilier LBO France KanAm Gecina

Type commerce Galerie commerciale Murs denseignes Boutique centre-ville Centre commercial Centre commercial et retail park

Surface (m) 26 800 dont 9 600 commerces 175 000 8 200 N.C. 25 900

Montant (M) Est. part commerces 465 186 NC 155 83 Est. 91 Est. 107 160 329 160 92 157

Parc d'activits commerciales 35 000 Boutique centre-ville 6 750 dont 4 500 commerces Centre commercial Boutique centre-ville Autre Galerie commerciale Boutique centre-ville 23 200 N.C. 15 000 dont 10 000 commerces 2 300 13 700 dont 5 600 commerces

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LES COMMERCES EN FRANCE

LEXIQUE
Centre commercial
Ensemble d'au moins 20 magasins et services totalisant une surface commerciale utile (dite surface GLA) minimale de 5 000 m, conu, ralis et gr comme une entit. Le Conseil National des Centres Commerciaux (CNCC) distingue 5 catgories de centres commerciaux :

Indice des Loyers Commerciaux (ILC)


Indice de rvision des baux commerciaux instaur en 2008 par la Loi de Modernisation de lEconomie. Il possde une base lgale et constitue une alternative possible lindice du cot de la construction (ICC) en matire dindexation des loyers commerciaux. LILC est compos 50 % de lindice des prix la consommation, 25 % de lICC et 25 % de lindice du chiffre daffaires en valeur (ICAV). Il est publi tous les trimestres par lINSEE.

Surface GLA minimum Super Rgionaux Rgionaux Grands centres Petits centres Centres thmes 80 000 m 40 000 m 20 000 m 5 000 m

Magasins et services 150 80 40 20

Loyer minimum garanti (LMG)


Loyer minimum assorti dun loyer variable qui se dclenche ds lors que le chiffre daffaires annuel ralis par le commerant dpasse un pourcentage du loyer minimum garanti pralablement dfini dans le bail. Cette pratique de march est quasi spcifique aux centres commerciaux. Exemple : une boutique a un LMG de 1 million deuros par an, un loyer variable fix 7 % et ralise un CA annuel de 20 millions deuros. Dans ce cas, 7 % du CA annuel est suprieur au LMG. Le commerant doit alors payer un loyer de 1,4 million deuros. Son loyer est systmatiquement le maximum entre LMG et 7 % du CA.

Centres spcialiss dans un domaine, aucun critre de surface ou de nombre dunits

Pas de porte CDAC/CNAC


Commissions dpartementales et nationales damnagement commercial. Montant pouvant tre vers au propritaire par le locataire entrant la signature du bail. Cette pratique de march nest pas systmatique et nest pas prvue par le droit des baux commerciaux.

Commerce de dtail
Activit qui consiste vendre des marchandises dans l'tat o elles sont achetes (ou aprs transformations mineures) gnralement une clientle de particuliers, quelles que soient les quantits vendues. Outre la vente, cette activit peut aussi recouvrir la livraison et l'installation chez le client (de meubles ou d'lectromnager par exemple). Remarque : la restauration, lautomobile et les activits de service (coiffure, blanchisserie, etc.) ne font pas partie du commerce de dtail.

Pondration des surfaces commerciales


Mthode permettant de ramener une unit de base, le mtre carr pondr, la valeur locative dun magasin. Elle autorise/permet la comparaison avec dautres surfaces commerciales dans une mme rue ou dans des rues quivalentes. Cette mthode nest utilise que pour les boutiques de centre-ville.

Rendement
Correspond au chiffre daffaires annuel ralis par m.

Dspcialisation
Consiste, sous rserve de lacceptation du bailleur, adjoindre ou substituer l'activit prvue dans le bail des activits connexes, complmentaires ou diffrentes dans le local. Le droit des baux commerciaux prvoit que le changement d'activit peut motiver le paiement, la charge du locataire, d'une indemnit gale au montant du prjudice dont le bailleur tablirait l'existence .

Retail park (parc dactivits commerciales)


Ensemble commercial ciel ouvert, ralis et gr comme une unit. Il comprend au moins 5 units locatives et sa surface est suprieure 3 000 m SHON.

Droit au bail
Somme que le cessionnaire (locataire entrant) paye au cdant (locataire sortant). En principe le propritaire ne peut sopposer une cession mais une clause du bail peut interdire au locataire de cder le bail indpendamment du fonds.

Surface de vente
Espace couvert ou non couvert affect la circulation de la clientle pour effectuer ses achats, espace affect l'exposition des marchandises proposes la vente et leur paiement, espace affect la circulation du personnel pour prsenter les marchandises la vente (hors rserves, laboratoires et surfaces de vente de carburants). Ne sont pas compris les rserves, les cours, les entrepts, ainsi que toutes les zones inaccessibles au public, les parkings, etc. Sont exclues les surfaces correspondant des formes de vente non sdentaires, en stand ou par correspondance.

Droit de premption des fonds de commerce


Droit permettant une commune de prempter des fonds et des baux commerciaux lintrieur dun primtre gographique dit de sauvegarde approuv en Conseil Municipal.

Fonds de commerce
Correspond lensemble des actifs incorporels (enseignes, clientle, droit au bail, marques, licences) et corporels (matriel, outillage, mobilier) qui sont mobiliss par une personne ou une entreprise dans le but de raliser une activit commerciale.

Supermarch
Etablissement de vente au dtail en libre-service ralisant plus des deux tiers de son chiffre d'affaires en alimentation et dont la surface de vente est comprise entre 400 et 2 500 m.

GLA
Surface correspondant au cumul de la surface de vente, des espaces de circulation et de la surface de stockage.

Taux deffort
Ratio qui dsigne le loyer charg dun magasin sur son chiffre daffaires.

Grand magasin
tablissement de vente au dtail qui ralise moins du tiers de ses ventes en alimentation et dont la surface de vente est suprieure ou gale 2 500 m.

Taux de rendement net immdiat


Il exprime en pourcentage le rapport existant entre le revenu net (HT HC) dun immeuble et le capital engag par lacqureur (prix dacquisition + frais et droits de mutation).

Hypermarch
Etablissement de vente au dtail en libre-service qui ralise plus du tiers de ses ventes en alimentation et dont la surface de vente est suprieure ou gale 2 500 m.

Valeur locative
Calcul utilis par les professionnels de limmobilier de commerce visant tablir une meilleure comparaison des transactions et intgrer le montant du droit au bail. Il correspond au loyer annuel dun magasin + 10 % du droit au bail, divis par la surface pondre du magasin.

Indemnit dviction
En vertu du droit au renouvellement du bail, sauf cas spcifiques, le propritaire ne peut rcuprer son local sans verser son locataire une indemnit dviction. Larticle L. 145-14 du code de commerce prvoit que son montant doit tre gale au prjudice caus par le dfaut de renouvellement et quil comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, dtermine suivant les usages de la profession, augmente ventuellement des frais normaux de dmnagement et de rinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation payer pour un fonds de mme valeur, sauf dans le cas o le propritaire fait la preuve que le prjudice est moindre.

20

Zone A
Cette zone situe en rez-de-chausse dune boutique dsigne les 5 premiers mtres partir de la faade. Elle est pondre 100 %.

Zone dactivit commerciale (ZAC)


Large espace dactivit commerciale et de service gnralement situ en priphrie urbaine regroupant autour de grandes enseignes alimentaires ou non, une grande varit de commerce et de services.

Sources : CBRE, CNCC, INSEE, Distripdie, Wikipdia, Vernimmen

2013 CBRE

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