1

SITUACIN Y OPORTUNIDADES DEL SECTOR VIVIENDA EN EL PER

CUADERNO N 218 - 219 Enero - junio 2009

Ronald A. Snchez Castro Asesor Tcnico de UNIAPRAVI

Publicado por la Unin Interamericana para la Vivienda

Bajada Balta 169, 4to. Piso Lima 18, Per Casilla Postal N 18-1366 Telfonos: (51-1) 444-6605 / 444-6611 Fax: (51-1) 444-6600 E-mail: uniapravi@uniapravi.org Website: www.uniapravi.org

Las opiniones vertidas en este documento, as como los anlisis y las interpretaciones que se contienen, son de exclusiva responsabilidad del autor y no necesariamente son coincidentes con los de la Unin Interamericana para la Vivienda (UNIAPRAVI). 2

PRESENTACIN

n el presente ejemplar de la Serie Cuadernos, la Unin Interamericana para la Vivienda (UNIAPRAVI) presenta Situacin y Oportunidades del Sector Vivienda en el Per. La crisis financiera internacional ha generado un contexto de alta incertidumbre en las economas del mundo, y muchos pases de la regin ya se han visto afectados y han implementado diversas polticas monetarias y fiscales, para minimizar los riesgos y afrontar las turbulencias del mercado actual. La economa peruana viene consolidndose como una de las ms slidas de Amrica Latina y el Caribe, mostrando al sector vivienda como uno de los principales promotores del desarrollo. El Per no ha sido ajeno a los efectos de la actual crisis financiera internacional, sin embargo continuara creciendo en menor ritmo, en los prximos aos. Y esto se debera principalmente a las diversas medidas adoptadas en el campo monetario y fiscal, que han garantizado la estabilidad financiera y el estimulo econmico. En el Per existira un dficit de vivienda total de 3219,761; de los cuales 457,261 es cuantitativo y 2762,500 corresponde a un dficit cualitativo; de esta forma se percibe una gran demanda de vivienda insatisfecha y un mercado potencial, considerando el creciente dinamismo mostrado por el sector construccin y el hipotecario. De igual modo el Per ha mostrado avances legislativos importantes que propician condiciones favorables para el desarrollo del mercado secundario

UNIAPRAVI espera que este documento contribuya a seguir compartiendo las experiencias y lecciones en el mbito del financiamiento habitacional de los diversos pases en la regin.

JULIO ESCOTO SANTANA Presidente de UNIAPRAVI

SITUACIN Y OPORTUNIDADES DEL SECTOR VIVIENDA EN EL PER

CUADERNO N 218 - 219 Enero - junio 2009

NDICE

1. 2. 3.

Introduccin..................................................................................... .7 Situacin econmica ............................................................................................7 Impactos de la crisis financiera internacional y el Plan de Estimulo econmico..................12 a. Poltica Monetaria b. Poltica Fiscal Dficit de Vivienda...................................................................................................21 Aspectos regulatorios.................................................................................................23 El Sistema de Vivienda en el Per....................................................................................25 Programas que promueve el Estado ...........................................................................32 a. Los Programas del Fondo Mivivienda......................................................................32 b. Programas del Banco de Materiales - BANMAT.....................................................34 c. Programa Integral de mejoramiento de barrios y pueblos...........................................36 d. Programa de Saneamiento: Agua Para Todos........................................................39 e. Titulacin de propiedades .......................................................................................41 El sistema financiero......................................................................................................43 Mercado secundario........................................................................................................47

4. 5. 6. 7.

8. 9.

10. Conclusiones Finales.......................................................................................................49 4

1.

INTRODUCCIN

El presente documento describe los aspectos generales que respaldan la economa peruana consolidndose como una de las ms slidas de Amrica Latina y el Caribe, mostrando al sector vivienda como uno de los principales promotores del desarrollo. A pesar de los riesgos existentes por la actual crisis financiera internacional, el Per seguira creciendo, aunque en menor ritmo, en los prximos dos aos. En este sentido se analizan tambin como ha afectado la crisis y que polticas se viene aplicando en el Per.

Se presentan los nuevos datos del dficit de vivienda del ltimo censo realizado en el ao 2007, reflejando as el gran potencial de demandantes de vivienda que existe aun en el Per. De igual forma se revisa los aspectos regulatorios ms importantes y como funciona el sistema de vivienda en el Per. El rol del estado se refleja en los programas del Fondo Mivivienda, del Banco de Materiales, de mejoramiento de barrios y pueblos, de saneamiento y de formalizacin de las propiedades; se revisa tambin la participacin creciente del sistema financiero y los avances para promover el desarrollo del mercado de capitales.

2.

SITUACIN ECONMICA con un crecimiento de 9.8%, y segn proyecciones del Fondo Monetario Internacional en el ao 2009 crecera cerca del 3.5%, este menor crecimiento se debera a los efectos relacionados a la crisis financiera internacional.

El Per tiene una economa muy slida, que ha venido mostrando crecimiento durante los ltimos 10 aos, como se puede ver en el siguiente grafico, desde el ao 1999 al 2008, alcanzando su mayor auge precisamente en el ao 2008

Los niveles de inflacin en el Per ha sido muy variable, en el ao 2001 lleg a ser negativa en 0.13%; como se muestra en el siguiente grafico, mientras que en el ao 2008 repunt a 6.65% superando inclusive la meta establecida por el Banco Central de Reserva del Per, y en concordancia con lo sucedido en la regin de America Latina y el Caribe, este repunte se debera al incremento de las cotizaciones internacionales principalmente del trigo,

maz, petrleo y soya, registradas en el ao 2008, lo cual influira directamente en los precios de los alimentos y combustibles; sin embargo desde el ao 1999 al ao 2008 se obtiene una inflacin promedio anual de 2.8%. Asimismo segn el Marco Macroeconmico Multianual 2010-20121 la inflacin anualizada al mes de abril 2009 se ubicara en 4.64% mostrando ya una tendencia decreciente, y la meta propuesta es de 2.2% para el ao 2009.

* 2009 segn proyecciones del FMI

Segn proyecciones del FMI2 que se muestran en el siguiente cuadro, el Per tendra el mayor crecimiento en America Latina y el Caribe en el ao 2009, luego seguiran Panam, Bolivia, Guyana, Surinam, Honduras, Guatemala y Uruguay; muchos

pases creceran hasta un 0.5%; y los pases que tendran las mayores cadas son Las Bahamas, Mxico, Barbados, Estados Unidos, Jamaica, Canad y Venezuela. La regin de America Latina caera en 1.5% en el ao 2009.

Marco Macroeconmico Multianual 2010-2012, Para Continuar con el Crecimiento, el Empleo y la Inclusin Social, Aprobado en Sesin de Consejo de Ministros del 30 de Mayo del Ao 2009, Ministerio de Economa y Finanzas del Per. Mayo 2009. Perspectivas Econmicas, Las Amricas, Los fundamentos ms slidos dan dividendos, Estudios econmicos y financieros, FMI, Mayo 2009.

Asimismo los niveles de inflacin que proyecta el FMI sealaran que el Per tendra una inflacin en el ao 2009 del orden de 2.5% con lo cual regresara a sus niveles de inflacin segn las metas del Marco Macroeconmico Multianual 2010-2012, sin embargo pases como Venezuela, Surinam

Jamaica, Costa Rica, Argentina, Bolivia y Nicaragua mantendran inflaciones elevadas. Segn estas proyecciones del FMI, para el ao 2010 habra una ligera recuperacin en la mayora de las economas de America Latina y el Caribe

Las reservas internacionales netas en el Per se mantienen slidas alcanzando al ao

2008 un total de 31,196 millones de dlares, y representaran cerca del 25% del PBI.

La acumulacin de reservas se constituye en gran resguardo ante posibles restricciones de capitales externos, ya que limitara los efectos de las posibles fugas de

capitales. Comparando este indicador con otros pases de la regin, las reservas internacionales netas se constituiran en una gran fortaleza para la economa peruana.

El tipo de cambio en el Per habra venido disminuyndose desde el ao 2002, sin embargo se debe sealar que no ha sufrido cambios bruscos, debido a la participacin del Banco Central de Reserva del Per, en la mesa

de negociacin. En el ao 2002 cada dlar americano costaba 3.518 nuevos soles, mientras que en el ao 2008 cayo aproximadamente 17% llegando a ubicarse a 2.926 nuevos soles cada dlar americano.

3.

IMPACTOS DE LA CRISIS FINANCIERA INTERNACIONAL Y EL PLAN DE ESTIMULO ECONMICO

del sector construccin y se vea aun lejano los efectos de la crisis desatada. En el ao 2007 el Per creci 8.9% y en el ao 2008 9.8%, sin embargo la inflacin paso de 3.93% en 2007 a 6.65% en 2008, se segua acumulando reservas internacionales, pasando de 27,689 millones de dlares americanos en el 2007 a 31,196 millones de dlares en 2008. El sector Construccin venia creciendo desde el ao 2002, alcanzando en el ao 2007 un crecimiento de 16.61% y en el ao 2008 16.46%. Luego de la cada del banco de inversin Lehman Brothers de los Estados Unidos en septiembre del 2008 se acentuaran las turbulencias financieras mundiales, en Tokio, el Nikkei cay un 9.6%, hasta colocarse en 7,649.08 puntos, a tan slo 40 de su menor nivel desde 1982, despus de que Sony rebajase sus previsiones de beneficios para el ejercicio. En Corea del Sur, el ndice Kospi cay un 11%, su mayor

La crisis financiera internacional desatada en agosto 2007 cuando se puso en evidencia que existan muchas entidades de todo el mundo que posean estos ttulos provenientes de los crditos subprime, estas entidades incluan a aseguradoras, gestores de activos, bancos y Hedge Funds; es cuando se inicia la transmisin del problema a los mercados financieros, muchos fondos de inversin anunciaban su quiebra tales como: la compaa Blackstone, la American Home Mortgage dcimo banco hipotecario de los Estados Unidos, el National City Home Equity, entre otros. En muchos pases los principales bancos centrales realizan inyecciones de liquidez, la FED, el Banco Central Europeo, el Banco Central de Canad, el Banco Central de Japn, entre otros; mientras que en el Per se viva un auge econmico y en particular

10

descenso desde septiembre de 2001, despus de que Samsung, el mayor fabricante de Asia de pantallas planas y telfonos mviles anunciara una cada de resultados del 44%3. Asimismo el Ibex-35 de Espaa ha sufrido el mayor batacazo de su historia al desplomarse un 9,14% y evaporar el 20% de sus ganancias en una sola semana, Entre los grandes valores del mercado, Santander haba terminado una jornada con un retroceso del 11.94%; Telefnica, del 9.10%; BBVA del 11.37%; Repsol YPF, del 4.78%, Iberdrola, del 10.57%; asimismo la bolsa de Pars haba cado un 7.7%, de Miln un 6.5%, Francfort un 7% y Londres alrededor del 8%4. E n Nueva York, el ndice Dow Jones de Industriales, en octubre 2008 haba alcanzado a un descenso del 7.9%, su peor porcentaje

desde el crack burstil de octubre de 1987 y la segunda mayor bajada por puntos de su historia, principalmente debido a la cada del 1.2% en las ventas minoristas en septiembre en Estados Unidos5. En octubre de 2008 la Bolsa de Valores de Lima (BVL) registr su mayor cada histrica, de 10.81% 6, con lo cual se evidenciaba la llegada de la crisis financiera al mercado peruano. EL siguiente grafico refleja que la Bolsa de Valores de Lima venia obteniendo rendimientos crecientes hasta julio de 2007, luego del estallido de la crisis el ndice General de la Bolsa de Valores de Lima empieza a caer hasta febrero de 2009, a partir de entonces se viene recuperando de manera importante.

Desplome burstil mundial en medio del pnico a la recesin econmica, ISABEL LAFONT Madrid, El Pais.com, 25 de Octubre de 2008, http://www.elpais.com/articulo/economia/Desplome/bursatil/mundial/medio/panico/recesion/economica/ elpepueco/20081025elpepieco_5/Tes El Ibex cae ms del 9% en la peor jornada de su historia y pierde el nivel de 9,000 puntos, AGENCIAS Madrid, Publico.es, 10 de Octubre de 2008, http://www.publico.es/dinero/163437/jornada/negra/bolsas Wall Street sufre su peor cada desde el crack del 87 por temor a la recesin, ELPAS.com / Agencias - Madrid 15 de Octubre de 2008, http://www.elpais.com/articulo/economia/Wall/Street/sufre/peor/caida/crack/87/temor/recesion/elpepueco/ 20081015elpepueco_3/Tes Per.com, Economa online, 10 Oct. 2008, http://www.peru.com/Finanzas/idocs2/2008/10/10/DetalleDocumento_536406.asp

11

El riesgo soberano medido con el EMBIG, mostraba tendencia decreciente hasta mayo del 2007 cuando alcanzo los 110 pbs, a partir de entonces se habra venido incrementando hasta diciembre de 2008 llegando a 524 pbs, esto reflejara adems la tendencia creciente del nivel de

riesgo de la regin en dicho periodo, sin embargo el riesgo del Per se ha mantenido por debajo del riesgo de la regin. A partir de enero de 2009 el riesgo viene disminuyndose ubicndose en abril 2009 en 360 pbs, como se muestra en el siguiente grafico.

El comercio exterior en el Per tambin se vera afectado, las exportaciones mostraban tendencia creciente hasta julio de 2008 cuando alcanzo a los 3,092 millones de dlares, luego empez a disminuir llegando

a su punto mas bajo en enero de 2009 a 1,612 millones de dlares, cerca del 50%, como se refleja en el siguiente grfico. Desde febrero de 2009 las exportaciones muestran recuperacin al igual que las importaciones.

12

Los ingresos recibidos del exterior han mostrado tendencia creciente desde el ao 2006, alcanzando a 630 millones de dlares americanos en el tercer trimestre de 2008, a partir de entonces han venido disminuyendo,

como consecuencia de la crisis financiera y el desaceleramiento de las principales economas del mundo, al primer trimestre de 2009 se ubican en 536 millones de dlares americanos como se refleja en el siguiente grafico.

a.

Poltica monetaria ante la crisis

liquidez en soles y en dlares a travs de OMA, el BCRP tambin realiza Operaciones de Reporte (REPO), recibiendo de los bancos Certificados de Deposito CD del BCRP o ttulos del gobierno (BTP , Bonos VAC y letras de Tesoro) como colaterales a cambio de liquidez, tambin estara operando swaps con lo cual compra temporalmente dlares a cambio de soles. Asimismo tiene como herramientas los encajes y las tasas de referencia. En 2007 el BCRP increment el lmite de inversiones en el exterior de las Administradoras Privadas de Fondos de

Ante las turbulencias del los mercados internacionales luego de la cada del banco de inversin Lehman Brothers de los Estados Unidos en septiembre del 2008, el Banco Central de Reserva del Per (BCRP) adopt un conjunto de medidas preventivas ante posibles restricciones crediticias de los intermediarios financieros lo que podra afectar la liquidez del sistema. Para controlar las fluctuaciones del tipo de cambio el BCRP ha venido comprando y vendiendo dlares mediante operaciones de mercado abierto (OMA). Para inyectar

13

Pensiones pasando de 13.5% a 15% en mayo 2007 y en diciembre 2007 a 16%, este ultimo equivaldra a aproximadamente US$ 200 millones.7 En enero de 2008 la poltica del BCRP inici algunas medidas con la finalidad de contrarrestar el ingreso de capitales de corto plazo, que podran alterar el sistema financiero con excesiva liquidez, para ello se incrementara el encaje como se muestra en el siguiente grafico pasando de 6% en diciembre 2007 a 25% en septiembre de 2008 en moneda nacional. En moneda extranjera el encaje se incremento de 30% en diciembre 2007 a 49% en septiembre de 2008.

A partir de octubre 2008 debido a la profundizacin de la crisis financiera internacional, que se acompaaba de restricciones de crditos en diversos pases de la regin, esto incidira tambin en los tipos de inters, el BCRP reorient su poltica a proveer de mayor liquidez al sistema financiero, y desde entonces ha venido disminuyendo la tasa de encaje ubicndose en abril de 2009 en 6% en moneda nacional y 30% en moneda extranjera, es decir en las mismas condiciones que en el ao 2007. Segn el BCRP la ultima reduccin realizada en marzo 2009, liberara fondos por S/. 250 millones, lo que permitira a las entidades financieras reducir las tasas de inters y sostener la expansin del crdito al sector privado8.

Nota Informativa de Banco Central de Reserva del Per, N 082-2007-BCRP , 13 de diciembre de 2007, http://www.bcrp.gob.pe/ docs/Transparencia/Notas-Informativas/2007/Nota-Informativa-082-2007-BCRP .pdf Nota Informativa de Banco Central de Reserva del Per, -012-2009-BCRP , 12 marzo de 2009, http://www.bcrp.gob.pe/docs/ Transparencia/Notas-Informativas/2009/Nota-Informativa-012-2009-BCRP .pdf

14

Segn diversas notas informativas del BCRP9, algunas de las medidas adoptadas en cuanto al encaje fueron: En marzo de 2008 se establecieron una tasa de encaje en moneda nacional de 40% para las obligaciones con el exterior, excluyendo aquellas con personas naturales o jurdicas no financieras, en abril este encaje se eleva a 120%. En marzo de 2008 se establece un encaje nico de 9% para las obligaciones sujetas al rgimen general. Asimismo se exonera de encaje al incremento de los crditos del exterior. En julio 2008 se establece una tasa de encaje de 9% para los crditos provenientes de fuentes del exterior con plazo promedio igual o mayor a 2 aos hasta un lmite en funcin de su patrimonio efectivo; en septiembre 2008 se estableci que los crditos pactados a plazos mayores a 2 aos no estarn sujetos al encaje de 9%, quedando as exonerados de este requisito. Se precisa adems que para aquellos prstamos menores a 7 aos el monto de la exoneracin del encaje tendr un lmite de hasta 2 veces el patrimonio efectivo de la entidad financiera que recibe los fondos; mientras que para aquellos crditos con plazos superiores a 7 aos que vengan del exterior, la exoneracin ser total. Asimismo en Julio 2008 se eleva a 49% el encaje en moneda nacional aplicable a las operaciones sujetas a la variacin del tipo de cambio. En octubre de 2008, se exonera del requisito de encaje a los incrementos de los crditos provenientes del exterior en

moneda nacional y extranjera. Asimismo se elimina el encaje marginal en moneda nacional En noviembre de 2008 del requerimiento de encaje en moneda nacional se reduce de 120% a 35% la tasa de encaje aplicable a los depsitos de las entidades financieras no residentes. Asimismo se baja de 120% a 9% la tasa de encaje a los recursos de corto plazo de los fondos de inversin provenientes del exterior que son destinados a crditos para microfinanzas. Respecto a los encajes en moneda extranjera, se establece un tope de 35% a la tasa de encaje media a la que estn afectos los crditos provenientes del exterior de corto plazo; y se mantiene la tasa de encaje marginal de cero para los aumentos en los adeudados externos de corto plazo.

Entre los nuevos instrumentos que aplicara el BCRP en su poltica para contrarrestar los efectos de la crisis en el sistema financiero, en octubre de 2008 decidi crear las Operaciones de Reporte (Repos) en dlares, con lo cual se otorgara liquidez en dlares a las empresas del sistema financiero a cambio de ttulos valores (Certificados de Depsito del BCRP y los Bonos del Tesoro Pblico)10. Asimismo en octubre de 2008 el BCRP lanz el swap directo, a travs del cual se inyectara nuevos soles a las entidades financieras a cambio de dlares en garanta, la recompra sera al da siguiente, estas operaciones, se realizaran a una tasa de inters establecida por el BCRP y no por subasta11.

http://www.bcrp.gob.pe/transparencia/notas-informativas.html Nota Informativa de Banco Central de Reserva del Per, -101-2008-BCRP , 12 octubre de 2008, http://www.bcrp.gob.pe/ docs/Transparencia/Notas-Informativas/2008/Nota-Informativa-101-2008-BCRP .pdf Nota Informativa de Banco Central de Reserva del Per, -106-2008-BCRP , 25 octubre de 2008, http://www.bcrp.gob.pe/ docs/Transparencia/Notas-Informativas/2008/Nota-Informativa-106-2008-BCRP .pdf

10

11

15

En enero de 2009 el BCRP haba acordado mantener las tasas de inters de las operaciones (fuera de subasta) activas y pasivas en moneda nacional del BCRP con el sistema financiero: Compra directa temporal de ttulos valores y crditos de regulacin monetaria: 7,25% anual. Depsitos overnight: 5,75% anual. Compra temporal de dlares (swap): una comisin equivalente a un costo efectivo anual mnimo de 7,25%12. Sin embargo al igual que las tasas de inters de referencia del BCRP se han venido disminuyendo desde febrero de 2009, alcanzando a junio de 2009 a 3% la tasa de referencia de la poltica monetaria, a 3.8%la tasa de los crditos de regulacin monetaria en moneda nacional y a 2.2% la tasa de los depsitos overnight en moneda nacional.

La evolucin de las tasas del BCRP que se muestran en el siguiente grafico coinciden con la poltica del BCRP , incrementndose hasta septiembre de 2008 las cuales se mantuvieron hasta enero de 2009 con la finalidad de contrarrestar el ingreso de capitales de corto plazo, asimismo a partir de febrero 2009 se muestra ya una tendencia decreciente que influira directamente en la reduccin de las tasas de inters del sistema financiero y proporcionaran mayor liquidez junto a las otras medidas aplicadas por el BCRP , estas medidas han logrado mantener la estabilidad financiera y monetaria de la economa del Per, y desde aos atrs se convierte una de las principales fortalezas econmicas.

12

Nota Informativa de Banco Central de Reserva del Per, -07-2009-BCRP , 08 enero de 2009, http://www.bcrp.gob.pe/docs/ Transparencia/Notas-Informativas/2009/Nota-Informativa-007-2009-BCRP .pdf

16

b.

Poltica fiscal ante la crisis programa Agua Para Todos. El resto se destinaran en apoyo a MYPES y sector exportador, inversiones adicionales al presupuesto 2009, programas sociales y apoyo a trabajadores. Asimismo se seala lneas de crdito contingente de US$9,250 millones de dlares, recursos para apoyar principalmente las reservas internacionales que seran usados solo si la crisis se agravase; de los cuales US$3,000 millones de dlares estaran concertados y US$6,250 millones de dlares de rpido acceso adicional13, como se muestra en el siguiente cuadro.

En diciembre de 2008 el Presidente de la Repblica del Per Dr. Alan Garcia Perez, anunci medidas con el fin de contrarrestar los efectos de la crisis financiera mundial, las medidas tienen como objetivo mantener el crecimiento, el empleo y continuar reduciendo la pobreza. El plan considera inversiones de S/.10,032 millones de nuevos soles que representan el 2.47% del PBI. Ms de 3,000 millones se destinaran para mantener actividad constructora, el acceso a crdito hipotecario a travs de los programas Mivivienda, Mihogar y Techo Propio,

13

MEF, http://www.mef.gob.pe/PRENSA/discursos/Resumen_Medidas.pdf

17

Como parte de estas medidas, mediante Decreto Supremo N107-2009-EF se autoriz al Banco de la Nacin otorgar recursos para entidades del sistema financiero hasta el 31 de diciembre de 2010, para que otorguen prstamos hipotecarios, esto sera por una lnea de hasta S/.1,000 millones, mediante esta medida se viene otorgando mayor liquidez para el desarrollo del sector.

Las polticas monetarias y fiscales aplicadas por el gobierno, han servido para mantener la estabilidad financiera y seguir impulsando el crecimiento de la economa. Este contexto genera un entorno de confianza para los inversionistas en el sector vivienda, que habra propiciado mayor participacin y dinamismo del sector bancario y construccin.

18

4.

DFICIT DE VIVIENDA 2007 de Poblacin y Vivienda, algunos especialistas realizaron clculos que se distanciaran de estas cifras como los realizados por el Econ. Javier Toms Paucar Neira15 en base a los datos de los Censos Nacionales 2007: XI de Poblacin y VI de Vivienda, el dficit habitacional ascendera a 3219,761 en el ao 2007 como se muestra en el siguiente cuadro:

En febrero del ao 2008 se anunciaba que el dficit habitacional en el Per ascenda 2.2 millones de unidades habitacionales, de los cuales 1500,00 corresponderan al dficit cualitativo y 700,000 restantes seran el dficit cuantitativo, segn estudios que realizara el Banco Mundial14. Sin embargo tras publicarse algunos resultados de los Censos Nacionales del ao

DFICIT HABITACIONAL 1993 Y 2007

1993 Dficit Cuantitativo Dficit Cualitativo Total Dficit Habitacional 534, 661 2007 457,261

2079,390 2762,500 2614,051 3219,761

Fuente: Colegio de Economistas de Lima, INEI Segn clculos realizados por Javier Paucar, el dficit cuantitativo incorpora la ausencia de vivienda es decir hogares que no cuentan con vivienda permanente (2007: 105,913); y ausencia de exclusividad, hogares que compartan una vivienda, con hogares receptores (2007: 351,348). El dficit cualitativo, incorpora la carencia de materialidad de la vivienda (2007: 2762,500), adicionalmente se calcul que del total de las viviendas 2975,673 carecen de servicios. El dficit habitacional total en el Per se habra incrementado en 23.17% entre 1993 y 2007. A pesar que en ese periodo el dficit cuantitativo se habra reducido, el dficit cualitativo se ha incrementado considerablemente y en al ao 2007 representa el 85.80% del dficit total. Estas cifras del dficit reflejan que existe un gran potencial, muchas familias aun no tienen vivienda y otro importante grupo tendra vivienda con carencias de materialidad. Por lo tanto las oportunidades de inversin pueden dirigirse a brindar soluciones habitacionales aprovechando la promocin del gobierno y los subsidios que otorga, as como en el desarrollo de las obras de infraestructura y mejoramiento del hbitat.

14

Dficit de viviendas en el Per ascendera a 2.2 millones segn estudios del Banco Mundial, Lima, 2008 feb. 17, ANDINA Agencia Peruana de noticias, http://www.andina.com.pe/Espanol/Noticia.aspx?id=S0M89BItR70= Censo 2007: Nuevos clculos del dficit de vivienda en el Per, Econ. Javier Toms Paucar Neira, Revista el Economista, Colegio de Economistas de Lima, Segunda etapa, ao 1, N 03, octubre Diciembre 2008.

15

19

La oferta de viviendas en Lima Metropolitana a diciembre de 2008 era de 13,881 viviendas, a mayo de 2009 se habra incrementado a 15,685, es decir 13% ms. Asimismo existirn unos 9,667 inmuebles a los que se puede acceder con programas del Fondo Mivivienda: 2,760 viviendas con el proyecto Mi Hogar (precios de S/.49,700 a S/.88,750); y unos 6,907 inmuebles restantes con el Crdito Mivivienda (precios mayores a S/.88,750). El mayor impulso de la oferta privada de vivienda sigue dirigindose en los

segmentos A, B y C 16. El acceso a los sectores de menores recursos es promovido por el Fondo Mivivienda en especial a los segmentos C y D. La produccin del sector construccin muestra una tendencia creciente cuyo ndice en base al ao 1994 muestra que la produccin se habra duplicado desde enero 2004 a 2008, y a pesar de la ligera cada en febrero de 2009 el sector se viene recuperando en marzo y abril de 2009, como se muestra en el siguiente grafico.

El ingreso per cpita en el Per ha crecido considerablemente, a principios de la dcada del 2000 el per cpita corriente era cerca de US$2,000; a la fecha estara cerca de $4,500 se espera que para el ao 2010 alcance a los $5,50017. Lo cual refleja que el

ingreso per cpita se habra incrementado en ms del 100% en los ltimos 8 aos, lo cual se traducira en mejora en la capacidad de pago de la poblacin, para el acceso a mayores crditos, mayor poder de compra, mejora en calidad de vida, etc.

16

http://peru21.pe/impresa/noticia/oferta-vivienda-lima-ha-crecido-13/2009-05-26/247428 http://www.andina.com.pe/Espanol/Noticia.aspx?id=7pICj1bF/1g=

17

20

5.

EL SISTEMA DE VIVIENDA EN EL PER

Durante la primera parte de la dcada de los aos 90s el sector hipotecario era casi nulo, tras verse afectado por la hiperinflacin de esa poca, sin embargo es partir de 1998 con la creacin del Fondo Hipotecario de Promocin de la Vivienda - Fondo MIVIVIENDA, con recursos del FONAVI, se empieza a dar mayor promocin al desarrollo de viviendas de inters social, y desde entonces se viene creando diversos mecanismos y programas que impulsan el sector. Actualmente el sistema de vivienda en el Per tiene como principal protagonista al Fondo Mivivienda S.A., que es una empresa estatal de derecho privado adscrita al Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento, que promueve crditos hipotecarios, administra los subsidios, es de alguna forma la entidad del estado que esta encargada de asegurar el funcionamiento de un modelo de desarrollo sectorial, promueve la creacin de mercados secundarios de hipotecas, facilita la informacin del mercado, promueve la produccin de vivienda. En el sistema de vivienda peruano participa tambin el Banco de Materiales, que otorga crditos hipotecarios a grupos organizados y familias, y desarrolla programas pilotos de vivienda que promueve y facilita otros proyectos. Otros organismos son la Comisin de Formalizacin de la Propiedad Informal - COFOPRI, que formaliza la propiedad en terrenos del Estado; la Superintendencia de Bienes Nacionales SBN, que administra los bienes del Estado; el Programa de Mejoramiento Integral de Barrios y Pueblos - PMIBP , que desarrolla las intervenciones de mejoramiento del entorno barrial y rural. Los diversos programas de vivienda promovidos por Fondo Mivivienda, el Banco de materiales y otros que dependen del 21

Ministerio de Vivienda Construccin y Saneamiento del Per, se focalizan en diversos sectores de la poblacin, especialmente de menores recursos brindndoles subsidios habitacionales que facilitan el acceso a una vivienda. El Estado promueve el desarrollo del sector, en este sentido se crean los marcos legales necesarios y se canalizan los recursos a travs de una banca de segundo piso como la Corporacin Financiera de Desarrollo S.A. - COFIDE a las Instituciones Bancarias y Financieras, Cajas Municipales y Edpymes, entidades que son debidamente supervisadas por la Superintendencia de Banca y Seguros (SBS). Las entidades Bancarias y Financieras, Cajas Municipales y Edpymes adems del ahorro captado de la poblacin, cuentan con recursos que son provedos por el Fondo Mivivienda. Con estos recursos las entidades bancarias y financieras Cajas Municipales y Edpymes otorgan crditos hipotecarios a los solicitantes que califiquen de acuerdo a los criterios de evaluacin de cada entidad, sea para vivienda nueva terminada o en construccin, ampliacin y mejoras, construccin en terreno propio, entre otros. Asimismo el estado otorga garantas a los crditos de los programas del Fondo hasta un tercio del saldo adeudado. Para mejorar la capacidad de pago y fomentar el ahorro el Estado promueve el otorgamiento de subsidios especialmente a los sectores de menores recursos, esto a travs de los programas del Fondo Mivivienda, como el Crdito Mivivienda y Mihogar que dan un premio al Buen pagador es decir a aquellos que cumplen el pago de las cuotas por el crdito que otorga la banca privada. Otro tipo de subsidio es el Bono Familiar Habitacional (BFH) del Programa Techo Propio el cual se destina para cancelar parcial o totalmente el costo de una vivienda, para mejoramiento, construccin, entre otros, este subsidio esta dirigido a la poblacin de menores recursos.

Actualmente muchas entidades bancarias han implementados diversos productos y planes de ahorro para fines de vivienda desde 4 a 12 meses, que permitiran facilitar el acceso un crdito para la vivienda especialmente a personas que no pueden sustentar ingresos formales, las entidades bancarias evalan el cumplimiento del ahorro y prcticamente otorga la calificacin para un crdito. El aumento de la liquidez en el sistema financiero a travs de la reduccin de tasas de inters del BCRP y la canalizacin de

recursos para la vivienda a las entidades bancarias y financieras; el otorgamiento de subsidios que mejoran la capacidad de pago de los hogares, incentivos al sector construccin va exoneracin de impuestos como IGV en la primera venta, licitaciones de terrenos del estado, entre otros; son los factores que han impulsado el desarrollo del mercado hipotecario en el Per, llegando al punto que los crditos que se otorgan con recursos del Fondo Mivivienda compiten con los crditos que se otorgan con recursos de las mismas entidades bancarias y financieras.

22

6.

ASPECTOS REGULATORIOS

En el Per los principales agentes regulatorios y de supervisin vinculados al sector vivienda, son la Superintendencia de Bancos y Seguros - SBS, Superintendencia de Administracin Tributaria - SUNAT, Ministerio de Vivienda Construccin y Saneamiento - MVCS, Superintendencia de Registros Pblicos - SUNARP , la Comisin de Formalizacin de la Propiedad Informal COFOPRI, y la Superintendencia de Bienes Nacionales SBN. Superintendencia de Bancos y Seguros - SBS, es el organismo encargado de la regulacin y supervisin de los sistemas financiero, de seguros y, a partir del 25 de julio del 2000, del Sistema Privado de Pensiones (SPP) (Ley 27328). Su objetivo primordial es preservar los intereses de los depositantes, de los asegurados y de los afiliados al SPP . En este sentido supervisa tambin a las entidades bancarias y financieras que otorgan crditos hipotecarios. El sistema financiero se rige bajo la Ley N 26702 de la Ley General del Sistema Financiero y del Sistema de Seguros y Organica de la Superintendencia de Banca y Seguros, que establece los siguientes aspectos relacionados al mercado hipotecario18: Para el funcionamiento de las empresas y sus subsidiarias, la Ley N 26702 seala que se requiere que el capital social, aportado en efectivo, alcance las siguientes cantidades mnimas: o Empresas de Operaciones Mltiples: Empresa Bancaria: S/. 14 914 000,00 Empresa Financiera: S/. 7 500 000,00 Caja Municipal de Ahorro y Crdito: S/. 678 000,00

Caja Municipal de Crdito Popular: S/. 4 000 000,00 Entidad de Desarrollo a la Pequea y Micro Empresa EDPYME: S/. 678 000,00 Cooperativas de Ahorro y Crdito autorizadas a captar recursos del pblico: S/. 678 000,00 Caja Rural de Ahorro y Crdito: S/. 678 000,00 o Empresas Especializadas: Empresas de Capitalizacin Inmobiliaria: S/. 7 500 000,00 4. Empresas Afianzadora y de Garantas: S/. 1 356 000,00 Empresas de Servicios Fiduciarios: S/. 1 356 000,00 Empresas Administradora Hipotecaria S/. 3 400 000,00 (incorporado por Ley N 28971 del 26-01-2007) En el proceso de liquidacin de las empresas se excluye de la masa las colocaciones hipotecarias, las obligaciones representadas por letras, cdulas y dems instrumentos hipotecarios as como los activos y pasivos vinculados a operaciones de arrendamiento financiero, los cuales sern transferidos a otra empresa del sistema financiero. La Superintendencia procurar para estos fines que exista entre los activos y pasivos transferidos la menor diferencia absoluta entre sus respectivos valores contables. Para atenuar los riesgos del ahorrista, la ley permite la ejecucin del Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable que garanticen obligaciones con empresas del sistema financiero por su tenedor, con exclusin de cualquier tercer acreedor del constituyente, concursado o no. Los prstamos con garanta hipotecaria para vivienda, otorgados al propietario, persona natural, constituyen activos crediticios con riesgo del 50%.

18

http://www.sbs.gob.pe/PortalSBS/normatividad/Leyes/LeyGeneral.pdf

23

 La ley prohbe dar en garanta los bienes de su activo fijo, con exclusin de los que se afecten en respaldo de las operaciones de arrendamiento financiero, y de las cdulas hipotecarias que emitan las empresas de capitalizacin inmobiliaria. La ley permite conceder prstamos hipotecarios, y, en relacin con ellos, emitir ttulos valores, instrumentos hipotecarios y prendarios, tanto en moneda nacional como extranjera. Adquirir y negociar instrumentos hipotecarios. La emisin de instrumentos hipotecarios tendrn las siguientes caractersticas generales: o Emanan de un contrato hipotecario; o Deben ser garantizados con primera hipoteca; o Las hipotecas que pesen sobre los inmuebles que sean financiados con la emisin de instrumentos hipotecarios sern incluidas en un registro separado de la empresa del sistema financiero, y no garantizan las dems obligaciones del propietario del inmueble o constituyente de la hipoteca en favor de esta ltima; o El conjunto de los gravmenes hipotecarios a que se refiere el parrafo anterior respalda por ministerio de la ley, al conjunto de los instrumentos hipotecarios que emita la empresa del sistema financiero, sin que sea necesario el otorgamiento de escritura pblica para afectar dichos gravmenes en favor de tales instrumentos; o Cuando un deudor hipotecario prepague su deuda, la empresa emisora podr colocar nuevos prstamos de iguales caractersticas al prepagado, o rescatar los instrumentos financieros que respaldan la deuda prepagada; o En caso de intervencin por suspensin de pagos de obligaciones o por liquidacin de la empresa emisora, las obligaciones que sustentan los instrumentos hipotecarios, as como las correspondientes colocaciones y sus garantas hipotecarias sern transferidas a otra empresa del sistema financiero, previa autorizacin de la Superintendencia, siendo excluidos de la masa. 24

o Para efectos de lo dispuesto en el parrafo anterior, los prstamos otorgados por el Fondo MIVIVIENDA a las empresas del Sistema Financiero para que realicen colocaciones hipotecarias, recibirn el mismo tratamiento que los instrumentos hipotecarios. En este caso, slo se requerir la calificacin previa de la Superintendencia para ser excluido de la masa. (incorporado por Ley N 27964 del 17-05-2003). Las entidades pueden emitir letras hipotecarias, las cuales tendrn las siguientes caractersticas generales: o Emanan de un contrato de crdito hipotecario. o Son emitidas por una empresa del sistema financiero que tiene la calidad de obligado principal y es el nico responsable de su pago. o Pueden ser emitidas en moneda nacional o extranjera. o Slo pueden ser emitidas por un importe inferior o igual al monto de las obligaciones hipotecarias asumidas para con la empresa emisora. o Deben ser garantizadas con primera hipoteca, la que no es factible hacer extensiva a otras obligaciones a favor de la empresa, y debe estar autorizada en forma expresa en el acto de constitucin. o Es factible su amortizacin por la empresa emisora, en forma directa o mediante compra, rescate o sorteo a la par. o En caso de intervencin por suspensin de pagos y obligaciones o por liquidacin de la empresa emisora, las letras hipotecarias sern transferidas conjuntamente con los correspondientes crditos y sus respectivas garantas hipotecarias a otra empresa del sistema financiero autorizada por la Superintendencia para operar con el sistema de letras hipotecarias, y tales activos y pasivos sern excluidos de la masa. Las letras hipotecarias tuvieron su mayor apogeo a mitades de la dcada de los 90s, ya que se crearon para financiar la construccin o compra de vivienda, y tenan diversos beneficios como la exoneraron de impuesto a la renta de los intereses y ganancia de capital;

sin embargo luego de la crisis de finales de la dcada de los aos 90s, estas carteras se deterioraron y dejaron de utilizarse en los primeros aos de la dcada del 2000, y se empezaron a promover los ttulos de crdito hipotecario negociable y el bono hipotecario. Las cdulas hipotecarias son instrumentos representativos de deuda hipotecaria de largo plazo, no redimibles anticipadamente, emitidos por las empresas autorizadas por la ley y que se encuentran respaldadas con la hipoteca del conjunto de inmuebles que queden afectos al rgimen hipotecario vinculado a tales cdulas. Por su naturaleza no son susceptibles de redencin anticipada, y son materia de negociacin en el mercado secundario. Cabe sealar que las cedulas hipotecarias tuvieron una gran participacin en el mercado en los primeros aos de la dcada de los 80s cuando alcanzaron a 40% del total captado por el sistema financiero, sin embargo en los ltimos aos de esa dcada se vena reduciendo su participacin drsticamente alcanzando a 6% en 199019. La hiperinflacin de los aos 90s hizo que las tasas de inters de los prstamos otorgados por estas instituciones especializadas se volvieran negativas, pues no exista un sistema de indexacin. En 1992 con la quiebra del Banco de la Vivienda que financiaba a las mutuales y el Banco Central Hipotecario, y la posterior intervencin de la SBS, prcticamente desapareci el sistema especializado en el financiamiento de la vivienda en Per. Las Empresas de Capitalizacin Inmobiliaria, cuya actividad consiste en comprar y/o edificar inmuebles, y, con relacin a los mismos, celebrar contratos de capitalizacin inmobiliaria individual con terceros, entregando en depsito al

inversionista la correspondiente unidad inmobiliaria. Estos ltimos contratos incluyen el derecho de opcin del inversionista para la adquisicin de la unidad inmobiliaria mediante el pago de su precio al contado, en cualquier momento. Estas empresas estaran facultadas a celebrar contratos pasivos para el prefinanciamiento de los inmuebles y emitir cdulas hipotecarias. Las empresas de capitalizacin inmobiliaria slo podrn efectuar operaciones vinculadas con programas de capitalizacin individual relacionados al mercado inmobiliario, y no podrn efectuar colocaciones. Las empresas del sistema de seguros pueden constituir como subsidiarias una empresa administradora hipotecaria. En el ao 2007 mediante la Ley N 28971 del 27 de enero de 2007 se crearon las Empresas Administradoras Hipotecarias, que son empresas especializadas del sistema financiero, que tienen por objeto exclusivo otorgar y adquirir crditos inmobiliarios por cuenta propia y, en relacin a ellos, emitir ttulos valores, letras hipotecarias, cdulas hipotecarias, instrumentos hipotecarios y ttulos de crdito hipotecario negociables, tanto en moneda nacional como extranjera. Estas entidades estn facultadas para20: Otorgar crditos inmobiliarios en diversas modalidades y plazos; Realizar operaciones con el Fondo MIVIVIENDA S.A.; Emitir bonos, letras, cdulas hipotecarias, ttulos de crditos hipotecarios y cualquier otro instrumento hipotecario, con la finalidad de financiar las operaciones propias de su objeto social, en moneda nacional como extranjera;

19

El mercado de crdito hipotecario de Per, Hugo Eyzaguirre del Sante, Carlos Caldern Seminario, Serie de estudios de financiamiento hipotecario en Amrica Latina financiada por el Banco Interamericano de Desarrollo, Octubre de 2003. http://www.bvcooperacion.pe:8080/biblioteca/bitstream/123456789/3334/1/BVCI0003163.pdf http://www.vivienda.gob.pe/direcciones/normatividad/vivienda/NORMA_INSTITUCIONAL_05.pdf

20

25

 Adquirir, conservar y vender instrumentos representativos de deuda pblica y privada e instrumentos representativos de capital que sean materia de algn mecanismo centralizado de negociacin conforme a la ley de la materia; Adquirir, conservar y vender acciones de las sociedades que tengan por objeto brindar servicios complementarios o auxiliares; Comprar o vender cartera hipotecaria, u otros crditos inmobiliarios; Actuar como Fideicomitente en Fideicomisos normados por la Ley N 26702; Actuar como originador en procesos de titulizacin de conformidad con el Texto nico Ordenado de la Ley del Mercado de Valores, aprobado por el Decreto Supremo N 093-2002-EF , y las disposiciones emitidas por la Comisin Nacional Supervisora de Empresas y Valores; Operar en moneda nacional y extranjera; y, Otras que la Superintendencia de Banca, Seguros y Administradoras Privadas de Fondos de Pensiones seale mediante norma de carcter general. La Superintendencia de Administracin Tributaria - SUNAT, se rige por la Ley N 24829, esta entidad tiene por finalidad administrar, fiscalizar y recaudar los tributos internos, as como el trfico internacional de mercancas dentro del territorio aduanero21. (Con excepcin de los tributos municipales y el desarrollo de las mismas funciones respecto de las aportaciones al Seguro Social de Salud (ESSALUD) y a la Oficina de Normalizacin Previsional (ONP)). Los gobiernos locales son agentes captadores de impuestos como el predial y alcabala. Los principales impuestos y tributos vinculados al sector vivienda en el Per son22:

El impuesto a la renta, se aplica a las rentas que provienen del capital, del trabajo o de la aplicacin conjunta de ambos. Actualmente el impuesto a la renta varia en 5 categorias, la primera categora se refiere a los arrendamientos, la segunda categora a los intereses por colocacin de capitales, regalas, patentes, rentas vitalicias, derechos de llave y otros. La tercera categora, en general, las derivadas de actividades comerciales, industriales, servicios o negocios. La cuarta y quinta se refiere a las obtenidas por el trabajo personal prestado independiente y dependiente. Impuesto general a las ventas IGV, el impuesto que se aplica en las operaciones de venta e importacin de bienes, as como en la prestacin de distintos servicios comerciales, en los contratos de construccin o en la primera venta de inmuebles. Actualmente el IGV es el 17% al cual se agrega el 2% correspondiente el Impuesto de Promocin Municipal. Estn exonerados del IGV la primera venta de inmuebles, incluidos los futuros, que realicen los constructores de los mismos, cuyo valor de venta incluyendo el terreno, no supere las 35 UIT, siempre que sean destinados exclusivamente a vivienda y que cuenten con la presentacin de la solicitud de Licencia de Construccin admitida por la Municipalidad correspondiente. Para calcular la base imponible en la primera venta de inmuebles realizada por el constructor, se excluir del monto de la transferencia el valor del terreno, para lo que se considerar que ste representa el cincuenta por ciento (50%) del valor total de la transferencia del inmueble. Impuesto Extraordinario de Solidaridad, que a partir del 1 de setiembre de 1998, este impuesto sustituy a la Contribucin al Fondo Nacional de Vivienda

21

http://www.sunat.gob.pe/quienesSomos/index.html http://www.sunat.gob.pe/legislacion

22

26

(FONAVI). La tasa vari de 5% a 2% en el 2001 y en el ao 2004 a 1.77% y se aplicaba sobre las remuneraciones que abonan los empleadores y sobre las rentas que perciben los trabajadores y profesionales independientes, este impuesto fue derogado con la Ley N 28378 desde 01 de diciembre de 2004. Impuesto Predial es un tributo municipal de periodicidad anual que grava el valor de los predios urbanos o rsticos. Para este efecto, se consideran predios a los terrenos, las edificaciones e instalaciones fijas y permanentes. Esta tasa varia de entre 0.2% y 1%, dependiendo del valor del predio. Impuesto alcabala , grava las transferencia de inmuebles a ttulo oneroso o gratuito, cualquiera sea su forma o modalidad, inclusive las ventas con reserva de dominio. Se aplica sobre el valor del inmueble y es del 3%, de cargo del comprador. Se encuentran exonerados de este Impuesto, la transferencia al Estado de los bienes materia de la concesin que realicen los concesionarios de las obras pblicas de infraestructura y de servicios pblicos al trmino de la concesin; as como las transferencias patrimoniales derivadas de las fusiones, divisiones o cualquier otro tipo de reorganizacin de empresas del Estado, en los casos de inversin privada en empresas del Estado. Debido a que la primera venta de inmuebles se encuentre gravada con el Impuesto General a las Ventas, por lo tanto, la primera venta no esta afecta al Impuesto de Alcabala, salvo la parte correspondiente al valor del terreno. Es importante precisar que no estar afecto al Impuesto de Alcabala el tramo comprendido por las primeras 10 UIT del valor del inmueble. Contribucin a Sencico, aportan al Servicio Nacional de Capacitacin para la Industria de la Construccin, las personas

naturales y jurdicas que construyan para s o para terceros dentro de las actividades comprendidas en la Gran Divisin 45 de la CIIU de las Naciones Unidas. Esta tasa es de 0.2% y se aplica sobre el total de los ingresos que perciban los sujetos pasivos, por concepto de materiales, mano de obra, gastos generales, direccin tcnica, utilidad y cualquier otro elemento facturado al cliente, cualquiera sea el sistema de contratacin de obras. El impuesto a las transacciones financieras ITF, es un impuesto que sirve a la Administracin Tributaria a obtener informacin respecto de las operaciones econmicas realizadas por los contribuyentes. Este impuesto actualmente es de 0.06% y estn exonerado del ITF los pagos que se efecten al Fondo Mi Vivienda o al Programa Techo Propio ascomo los pagos de prstamos efectuados por Mi Vivienda o Techo Propio. Ministerio de Vivienda Construccin y Saneamiento - MVCS, fue creado con el objetivo de formular, aprobar, ejecutar y supervisar las polticas de alcance nacional aplicables en materia de vivienda, urbanismo, construccin y saneamiento. A tal efecto dicta normas de alcance nacional y supervisa su cumplimiento. Su competencia se extiende a las personas naturales y jurdicas que realizan actividades vinculadas a los subsectores, vivienda, urbanismo, construccin y saneamiento, tiene como objetivos:23. Impulsar la produccin habitacional, reducir sus costos y facilitar su adquisicin. Mejorar el entorno habitacional de la poblacin de extrema pobreza radicada en asentamientos humanos. Propiciar el ordenamiento territorial de la poblacin y sus actividades, as como el desarrollo integral de las ciudades. Impulsar la formalizacin e industrializacin de la actividad constructiva tecnificada y sostenible.

23

http://www.vivienda.gob.pe/ministerio/marco_legal.aspx

27

 Promover la sostenibilidad de los sistemas, la ampliacin de la cobertura y el mejoramiento de la calidad de los servicios de saneamiento. Propiciar la reduccin sostenida de la contaminacin ambiental urbana. Fortalecer las capacidades de MVCS y su articulacin con las entidades del sector. Superintendencia de Registros Pblicos - SUNARP, se rige bajo la Ley 26366 , es un organismo descentralizado autnomo de Sector Justicia y ente rector del Sistema Nacional de los Registros Pblicos, y tiene entre sus principales funciones y atribuciones el de dictar las polticas y normas tcnico - registrales de los registros pblicos que integran el Sistema Nacional, planificar y organizar, normar, dirigir, coordinar y supervisar la inscripcin y publicidad de actos y contratos en los registros que conforman el sistema24. Comisin de Formalizacin de la Propiedad Informal - COFOPRI, es el organismo rector mximo, encargado de disear y ejecutar de manera integral, comprehensiva y rpida el programa de formalizacin de la propiedad y su mantenimiento dentro de la formalidad a nivel nacional, centralizando las competencias y toma de decisiones con esta finalidad. COFOPRI efecta el levantamiento, modernizacin, consolidacin, conservacin y actualizacin del catastro predial del pas derivado de la formalizacin. Asimismo brinda asesora tcnica y transfiere capacidades a los gobiernos locales y regionales25. Superintendencia de Bienes Nacionales SBN, es un organismo adscrito al Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento, se encarga de la ejecucin de

los actos de adquisicin, disposicin, administracin, registro y control de los bienes de propiedad estatal. Asimismo regula la administracin y control de los bienes del Estado, desarrollando mecanismos que permitan la eficiente gestin de los mismos26. En mayo de 2007 se aprob el Reglamento Nacional de Tasaciones del Per mediante la Resolucin Ministerial R.M. N 126-2007-VIVIENDA con la finalidad de establecer los criterios, conceptos, definiciones y procedimientos tcnicos normativos para formular la valuacin de bienes inmuebles y muebles. En febrero de 2008 se aprob el Reglamento de la Ley N 29080 Ley de Creacin del Registro del Agente Inmobiliario, mediante Decreto Supremo D.S. 004-2008-VIVIENDA, en el cual se establece que el Agente Inmobiliario desarrolla el servicio de intermediacin, destinado a la adquisicin, administracin, arrendamiento, comercializacin, asesoramiento, consultora, transferencia, venta, cesin, uso, usufructo, permuta u otra operacin inmobiliaria, a ttulo oneroso, de inmuebles o sobre los derechos que recaigan en ellos. En marzo de 2008 mediante Ley 29203 se crea La Central de Informacin de Promotores Inmobiliarios y/o empresas constructoras de unidades inmobiliarias, a travs del cual se pretende recopilar, procesar y difundir informacin sobre antecedentes y evolucin de estas empresas, nombres de accionistas, frecuencia y calidad de transacciones, sanciones, entre otros. En octubre de 2008 se aprobaron los formularios y formatos a que se refieren los Reglamentos de Licencias de Habilitacin

24

http://www.sunarp.gob.pe http://www.cofopri.gob.pe http://www.sbn.gob.pe

25

26

28

Urbana y Licencias de Edificacin, de los Revisores Urbanos y de Verificacin Administrativa y Tcnica. Mediante la Resolucin N 003-2008-VMVUVIVIENDA 27. Actualmente se viene promoviendo cambios a Ley de Regulacin de Habilitaciones Urbanas y Edificaciones Ley N 29090, la modificacin de esta ley incorpora observaciones recibidas de parte de el Colegio de Arquitectos del Per, el Colegio de Ingenieros del Per y la Municipalidad de Lima Metropolitana, y pretende acelerar la ejecucin de los proyectos de construccin, as como agilizar el proceso de obtencin de permisos y de licencias28. En diciembre de 2008 mediante D.S. N 032-2008-VIVIENDA, se aprueba el Reglamento del Decreto legislativo N108 Decreto Legislativo que Establece el Rgimen Temporal Extraordinario de Formalizacin y Titulacin de Predios Rurales, con el cual se declara de inters pblico nacional la formalizacin y titulacin de predios rsticos y tierras eriazas habilitadas En febrero de 2009 mediante Decreto Supremo D.S. N 003-2009-VIVIENDA, se crea el programa Mi Lote, dependiente del Viceministerio de Vivienda Urbanismo y Saneamiento con la finalidad de desarrollar acciones de habilitaciones urbanas en predios de propiedad del Estado, con la finalidad de atender a los sectores de menores recursos, dotando predios urbanos saneados fsico y legamente para la vivienda. En abril de 2009 mediante Decreto Supremo D.S. N 0082009VIVIENDA se declaran de inters prioritario la ejecucin de

programas de vivienda en el rea rural para atender el dficit cuantitativo y cualitativo de vivienda existente en el pas. La norma establece disposiciones respecto al bono familiar habitacional en rea rural. Asimismo en abril de 2009 mediante la Ley N 29342, se establece un Rgimen Especial de Depreciacin para Edificios y Construcciones, en la cual se dispone que a partir del ejercicio gravable 2010, los edificios y las construcciones se podrn depreciar, para efecto del Impuesto a la Renta, aplicando un porcentaje anual de depreciacin del 20% hasta su total depreciacin, esto aplicable para las construcciones iniciadas a partir del 01 de enero del 2009, o si para el 2010 tienen un avance del 80% de las obras. En abril de 2009 tambin, mediante Decreto Supremo N 007-2009-TR, Reglamento de la Ley N 29351, Ley que reduce los costos laborales a los aguinaldos y gratificaciones por Fiestas Patrias y Navidad, que desgrav parcialmente las gratificaciones, slo ser aplicable a las gratificaciones de julio y diciembre correspondiente a los aos 2009 y 2010, lo que permitira que los trabajadores cuenten con mayores ingresos. Las aspectos regulatorios relacionadas al sector vivienda brindan algunos beneficios a los constructores como exoneracin del IGV, inafectacin de las 10 UITs del impuesto alcabala, sistema de depreciacin, entre otros, as como inters prioritario de parte del gobierno en impulsar el acceso a la vivienda, se han generado e impulsado diversos programas sociales, y se han dado las bases para la creacin de instrumentos financieros y el desarrollo del mercado de capitales.

27

http://www.vivienda.gob.pe/urbana.html http://www.infomediarios.com/2009/06/03/mvcs-impulsara-aprobacion-a-cambios-en-la-ley-de-habilitaciones-urbanas-yedificaciones/

28

29

7.

PROGRAMAS QUE PROMUEVE EL ESTADO

a.

Los Programas del Fondo Mivivienda

Hasta inicios del 2008, las principales caractersticas de los programas del Fondo Mivivienda se resumen en el siguiente cuadro: Caractersticas de programas FMV 2008
Programa
Techo propio cuota nica Techo Propio

Monto de Vivienda
$5,000 Aprox. S/.15,000 Hasta $10,000 Aprox. S/.30,000

Cuota Inicial Mnima

10% = $500 Aprox. S/.1500 10% = $1,000 Aprox. S/.3,000

Subsidio
$4,500 Aprox. S/.13,500 $4,000 Aprox. S/.12,000 S/.10,000 aprox. $3,330

Obs.
No hay pagos mensuales

Mihogar

Desde S/.37, 500 10% Algunas hasta 25 UITs entidades S/.86,250 De 25 a 50 UITs S/.175,000 Aprox. $58,300 financian el 100% 10%

Pagos fijos en nuevos soles, con plazo de 10 hasta 30 aos.

Mivivienda

15%Mximo S/.15,000

Plazo de 10 a 20 aos

Fuente: Elaboracin propia en base a datos de Fondo Mivivienda

El programa Techo Propio esta dirigido a las familias de menores recursos, el producto Mihogar para sectores intermedios y Mivivienda para sectores ms altos. Con la finalidad de impulsar el crecimiento del sector construccin y agilizar los programas habitacionales, en lo que va del ao 2009 el Ministerio de Vivienda y el Fondo Mivivienda del Per anunciaron importantes medidas29 como la disminucin de la tasa de fondeo de 8.5% a 6% anual, esto bajara el costo efectivo que cobran los bancos a los prestatarios finales lo cual incide directamente en la capacidad de pago de las familias de menores recursos, de esta forma se facilita el acceso a un crdito hipotecario. Tambin se habra reducido el monto

mnimo de la cuota inicial para el programa Techo Propio de 10% a 3%, esto dara facilidades para que los bancos exijan menos ahorros y agilizara el otorgamiento de crditos bajo esta modalidad. La Unidad Impositiva Tributaria UIT se increment de 2008 a 2009 de S/.3,500 a S/.3,550, con lo cual para el ao 2009 se incrementan los limites de los montos de la vivienda para acceder a los programas del Fondo Mivivienda. Asimismo el subsidio para techo propio se incremento hasta S/.17,750, de esta manera las actuales caractersticas de los programas del Fondo Mivivienda son las siguientes:

29

Fondo Mivivienda S.A. http://www.mivivienda.com.pe/Portal/Canales/Fondo+MIVIVIENDA/Prensa/Comunicados+y+Notas+de+Prensa/ nota31.htm

30

Caractersticas de programas FMV 2009

Programa Techo propio cuota nica Techo Propio 1 Techo Propio 2 Monto de Vivienda Hasta S/.18,425 De 5.5 a 12 UITs S/.42,600 De 12 a 14 UITs S/.49,700 De 14 a 25 UITs S/. 88,750 Cuota Inicial Mnima Hasta 9.1% = S/.1,675 Subsidio S/.16,750 Obs. No hay pagos mensuales

3%

S/.17,750

3%

S/.10,650

Mihogar

10% Algunas entidades financian el 100% 10% 15%Mximo

S/.10,000 aprox. $3,300

Pagos fijos en nuevos soles, con plazo de 10 hasta 30 aos.

Mivivienda

De 25 a 50 UITs S/ .177,500Aprox. $59,100

S/.15,000

Plazo de 10 a 20 aos

Fuente: Elaboracin propia en base a datos de Fondo Mivivienda

Desde 1999 hasta Julio 2006 prcticamente solo exista el programa de Crdito Mivivienda, con el cual se haba promovido el acceso a la vivienda a mas de 33 mil hogares
Periodo 1999 - Jul 2006 Crditos Mivivienda Tradicional 33.648

Sin embargo desde agosto 2006 con el nuevo gobierno se impulsaron los programas de Mihogar y Techo Propio, en este sentido los programas del Fondo Mivivienda desde agosto 2006 a mayo del ao 2009 han generado el otorgamiento de 29,091 viviendas a nivel nacional
RESUMEN ANUAL DE LOS CRDITOS HIPOTECARIOS POR PROGRAMAS AGOSTO 2006 - MAYO 2009 CRDITOS PERIODO MI VIVIENDA Ago. 2006 - Dic. 2006 2007 2008 Ene 2009 - May 2009 Total 1.441 2.698 730 186 5.055 432 2.264 861 3.557 MI HOGAR TECHO PROPIO 990 2.393 9.286 7.810 20.479 BONOS TOTAL DE CRDITOS Y BONOS 2.431 5.523 12.280 8.857 29.091

31

De esta forma desde agosto 2006, hay mayor promocin del programa Techo Propio que representa el 70% y se dirige a los sectores de menores recursos.

b.

Programas del Banco de Materiales - BANMAT

El Banco de Materiales, incursiona en aquellos sectores donde la banca privada no ingresa como son en las zonas del interior del pas, los programas del Banmat se resumen en el siguiente cuadro:
Caractersticas de programas BANMAT 2009 Programa Casa bonita Importe de Credito 2000 hasta S/. 15,400.00 Objetivo Ampliacin y/o mejora Construccin Construccin, adquisicin y/o remodelacin de puestos de venta Construccin, mejora o ampliacin de su vivienda, en la cual realizarn una determinada actividad productiva Obs. 9% efectiva anual Hasta 15 aos 9% efectiva anual Hasta 10 aos 9% efectiva anual Hasta 10 aos 9% efectiva anual Hasta 15 aos

Dulce Hogar Hasta 6 UIT = S/. 21,000.00 Mi Mercado Casa Empresa Hasta 6 UIT = S/. 21,000.00 Hasta = S/. 35,000.00

P r o g r a m a Hasta S/. 41,400.00 Dirigidos a las familias Fenix damnificadas del desastre natural ocurrido el 15 de agosto del 2007
Fuente: Elaboracin propia en base a datos de Banco de Materiales del Per

8 % anual Hasta 30 aos, bono 1/12 de la cuota

32

Otros prstamos que otorga el Banco de Materiales son Prstamo adicional por puntualidad, Prstamo de emergencia, Techo Propio y Vivienda para todos. Desde agosto 2006 a mayo de 2009 el Banco de Materiales, habra otorgado unos 25,175 crditos que promueven el acceso a la vivienda a igual nmero de hogares, siendo los mas destacados Dulce hogar y Casa Bonita, como se refleja en el siguiente grafico:

Asimismo el Banco de Materiales sera el encargado de la supervisin de la entrega del Bono 6,000, un programa a travs del cual se el Gobierno del Per dispone la subvencin de S/.6,000 nuevos soles como ayuda econmica y social a la poblacin damnificada por los sismos registrados el da 15 de agosto de 2007, que produjo prdidas humanas y considerables daos materiales, principalmente, en el departamento de Ica y la provincia de Caete al sur del departamento de Lima. El total de Bonos 6,000 otorgados ascienden a 28,700 de los cuales el 82% de estos bonos fueron entregados en la ciudad de Ica,
Bonos 6000 entregados a Mayo 2009 Departamento Bono 6000 Ica Lima Total 23.529 5.171 28.700

De esta forma el total de viviendas promovidas a travs de los programas del Fondo Mivivienda y el Banco de Materiales asciende a 82,966 durante el periodo agosto 2006 y mayo 2009, con una ejecucin de mas de S/.1,521 millones de nuevos soles. La mayor cantidad de crditos y poblacin beneficiada se concentrara en la ciudad capital de Lima y en la ciudad de Ica ciudad en que fue afectada por el terremoto en agosto del ao 2007, es por ello que se promueve en esta ciudad el programa de los Bonos 6,000. 33

Viviendas promovidas para su construccin por departamento Periodo Agosto 2006 - Mayo 2009
Departamento

Crditos
MI VIVIENDA MIHOGAR BANMAT

Bonos
BONO 6000 TECHO PROPIO

TOTAL
VIVIENDAS

Beneficiarios
N

Monto Ejecutado S/
S /.

Amazonas Ancash Apurmac Arequipa Ayacucho Cajamarca Callao Cusco Huancavelica Hunuco Ica Junn La Libertad Lambayeque Lima Loreto Madre de Dios Moquegua Pasco Piura Puno San Martn Tacna Tumbes Ucayali Total 8.612 6 1 296 16 17 3 2 135 101 485 251 6.225 1 52 578 93 38 12 300

142 987 304 1.362 654 919 367 772 304 984 1.786 1.046 680 1.251 6.318 942 105 402 23 3.013 518 607 985 355 349 25.175

81 195 48 289 26 12 1.763 151 88 86 5.931 3 3.813 539 4.223 111 211 119

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 23.529 0 0 0 5.171 0 0 0 0

223 1.220 364 1.951 680 983 2.708 1.016 392 1.072 31.381 1.150 4.978 2.041 21.937 1.054 316 527 24 4.175 679 2.202 1.170 358 365 82.966

1.004 5.493 1.639 8.784 3.061 4.426 12.192 4.570 1.765 4.826 139.204 5.177 22.411 9.189 98.163 4.745 1.423 2.373 108 18.796 3.057 9.914 5.267 1.612 1.643 370.840

4.178.686 20.306.756 7.114.078 40.019.554 16.491.369 21.507.301 73.747.980 27.854.715 6.259.884 20.084.437 277.798.390 25.013.121 109.809.451 46.513.368 627.425.509 15.567.330 4.718.676 8.125.244 424.912 91.485.228 11.825.333 34.189.193 18.164.557 5.365.032 7.184.259 1.521.174.364

866 145 1.578 182 3 16

0 0 0 0 0 0

20.479 28.700

c.

Programa Integral de mejoramiento de barrios y pueblos

Se Creo en mayo de 2007 bajo el mbito del Despacho Viceministerial de Vivienda y Urbanismo, desarrolla proyectos complementarios que tiene como objetivo general el mejoramiento de la calidad de vida de zonas urbanas y rurales, as como facilitar la infraestructura de servicio bsicos a la poblacin.

34

Programa
Mi Barrio

Caractersticas de programas PIMBP 2009 Financiamiento Objetivo

Financiamiento de Proyecto: S/. 280,000 Soles Mejoramiento de calles, acondicionamiento de parques y espacios pblicos, embellecimiento de fachadas y mejoramiento de viviendas; con la participacin de la comunidad organizada y la Municipalidad. Poblado rural y pequeas localidades del interior del pas

Mi Pueblo

Por lote de vivienda: Ministerio de Vivienda: $2,000; Municipalidad: $250; Comunidad: $100

Barrios Urbanos Marginales formalizados. Dotacin de servicios de agua y desage. Construccin de pistas, escaleras, rampas y veredas; construccin de locales comunales, parques de juegos infantiles, reas verdes y losas deportivas

Mi Quinta

Ministerio de Vivienda

A travs de mejoramiento, ampliacin y/o construccin de las instalaciones de agua potable y alcantarillado, servicios higinicos comunes y lavandera comn, as como mdulos de reforzamiento estructural.

Calle de Mi Barrio

Ministerio de Vivienda: 80-83% Municipalidad: 16% Comunidad: 1-4%

A travs de la construccin de pistas, veredas, pintado de fachadas y optimizacin de reas verdes y acompaamiento social de los Barrios Urbano Marginales, que cuenten con servicios domiciliarios de agua, desage y energa elctrica Articular e incorporar inversiones en el desarrollo de proyectos de muros de mampostera que permitan preparar a la localidad para recibir obras infraestructura urbana (servicios bsicos y confinamiento de vas)

Muros de Contencin

Proteccin Ambiental y Ecologa urbana en Lima y Callao

Manejo de mecanismos de participacin de los gobiernos locales, promocin de la gestin ambiental urbana, planificacin y manejo de espacios libres y recuperacin de reas verdes urbanas.

Fuente: Elaboracin propia en base a datos de Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento del Per

Mediante este programa se han beneficiado a una poblacin cerca de 3 millones de habitantes con la realizacin de 1,352 proyectos desde agosto 2006 hasta mayo del ao 2009. La mayor cantidad de los proyectos del PIMBP se han realizado en diversos distritos de la ciudad de Lima como se refleja en el siguiente cuadro.

35

PROGRAMA INTEGRAL DE MEJORAMIENTO DE BARRIOS Y PUEBLOS

Proyectos de Urbanismo por departamento Periodo Agosto 2006 - Mayo 2009 Departamento Proyectos N Amazonas Ancash Apurmac Arequipa Ayacucho Cajamarca Callao Cusco Huancavelica Hunuco Ica Junn La Libertad Lambayeque Lima Loreto Madre de Dios Moquegua Pasco Piura Puno San Martn Tacna Tumbes Ucayali Total 48 56 41 72 84 36 8 30 54 75 34 50 47 58 416 33 14 5 10 44 47 54 1 23 12 1.352 Poblacin Beneficiaria N 322.536 73.225 50.827 53.537 131.912 55.582 44.823 51.429 59.547 67.095 107.614 70.166 84.917 139.878 1.255.396 29.805 16.236 4.975 10.264 49.067 79.739 100.391 2.110 29.521 7.317 2.897.909 Monto Ejecutado S/. S/. 4.500.631 11.750.429 5.947.668 7.068.943 5.169.008 5.906.988 361.498 6.394.751 3.458.759 3.355.052 12.302.398 6.137.047 5.957.912 6.575.527 36.461.545 3.156.903 1.907.200 2.486.500 279.206 8.612.843 4.916.765 7.459.447 0 3.970.321 0 154.137.339

Fuente: Ministerio de Vivienda Construccin y Saneamiento del Per

36

Asimismo, el siguiente grafico releja que mas del 50% de los proyectos ejecutados por el Programa Integral de mejoramiento de barrios y pueblos, son del producto Mi Pueblo que contribuye a mejorar la calidad de vida en centros poblados rurales y localidades del interior del pas.

d.

Programa de Saneamiento: Agua Para Todos

El Ministerio de Vivienda Construccin y Saneamiento a travs de sus programas de Agua Para Todos: PRONASAR Programa Nacional de Agua y Saneamiento Rural, y PARSSA Programa de Apoyo a la Reforma del Sector Saneamiento (Divisin de Ingeniera), SEDAPAL, UT FONAVI, Proyectos DNS (Forsur y Cooperacin) y el programa Shock de Inversiones, promueven la mejora de la calidad de vida de la poblacin rural a travs de la ejecucin de proyectos de implementacin y mejoramiento de los servicios de agua potable y saneamiento, el fortalecimiento de las capacidades de las Municipalidades y organizaciones responsables de la administracin, operacin y mantenimiento de los servicios. Mediante este programa desde su creacin en el ao 2006 hasta abril 2009 se ha desarrollado 1,917 proyectos de agua y saneamiento beneficiando a ms de 8 millones de habitantes. La mayor cantidad de proyectos se habra realizado en las ciudades de Lima, Junn y Ayacucho, sin embargo se benefici a mayor poblacin en Lima, Loreto, Cusco y Ancash; como se aprecia en el siguiente cuadro.

37

PROGRAMA AGUA PARA TODOS Proyectos de Agua y Saneamiento Periodo Agosto 2006 - Mayo 2009
Departamento Proyectos N Amazonas Ancash Apurmac Arequipa Ayacucho Cajamarca Callao Cusco Huancavelica Hunuco Ica Junn La Libertad Lambayeque Lima Loreto Madre de Dios Moquegua Pasco Piura Puno San Martn Tacna Tumbes Ucayali Total 50 68 16 61 145 34 18 25 104 127 95 158 76 84 336 56 6 8 61 169 71 49 13 66 21 1.917 Poblacin Beneficiaria N 103.395 268.175 145.854 81.065 124.904 157.973 5.535 450.853 74.174 191.439 935.516 289.572 294.570 270.221 830.523 1.027.751 11.711 234.448 239.143 1.552.545 229.034 169.319 16.160 699.811 90.279 8.493.970 Monto Ejecutado S/. S/. 45.904.512 65.295.040 16.074.354 37.832.803 28.515.223 12.998.159 3.000 20.990.891 22.470.031 40.179.589 126.754.390 99.078.653 85.593.477 73.509.430 227.188.834 207.292.570 8.819.371 22.134.766 29.241.571 153.513.610 80.018.944 22.394.782 12.170.763 10.030.015 26.567.727 1.474.572.505

Fuente: Ministerio de Vivienda Construccin y Saneamiento del Per

La mayor cantidad de proyectos corresponderan al programa shock de inversiones representando el 49% del total, y busca descentralizadamente desarrollar proyectos de agua y saneamiento.

38

e.

Titulacin de propiedades

Segn datos de COFOPRI, desde agosto de 2006 a mayo de 2009 se habra titulado unas 532,274 viviendas, beneficiando a mas de 2 millones de habitantes; el 53% de ttulos se habra concentrado en zonas urbanas, siendo la mayor cantidad del total de titulaciones en los departamentos de Puno, Cajamarca y la Libertad.

1/

Se refiere a Certificados Rurales

Los programas que promueve el Estado son diversos y focalizados a diversos segmentos de la poblacin y las cifras muestran el importante impulso que se le viene dando a este sector que se convierte en uno de los principales promotores del desarrollo en el Per. 39

Titulacin de viviendas por Departamento Periodo Agosto 2006 - Mayo 2009

Departamento Ttulos por mbito Rural 1/ Amazonas Ancash Apurmac Arequipa Ayacucho Cajamarca Callao Cusco Huancavelica Hunuco Ica Junn La Libertad Lambayeque Lima Loreto Madre de Dios Moquegua Pasco Piura Puno San Martn Tacna Tumbes Ucayali Total 5.388 8.535 10.209 7.976 9.534 43.639 1 14.613 5.783 10.680 1.889 13.675 29.364 7.846 5.996 1.626 1.134 2.444 5.303 6.201 35.665 12.453 547 886 6.872 248.259 Urbano 13.978 14.538 11.193 13.448 10.668 9.788 3.395 13.096 9.948 7.240 23.063 10.287 11.434 12.387 33.624 6.291 1.642 1.529 2.141 23.424 13.239 20.191 2.031 12.291 3.149 284.015 Total Ttulos N 19.366 23.073 21.402 21.424 20.202 53.427 3.396 27.709 15.731 17.920 24.952 23.962 40.798 20.233 39.620 7.917 2.776 3.973 7.444 29.625 48.904 32.644 2.578 13.177 10.021 532.274 Beneficiarios N 91.442 92.445 96.801 96.923 98.148 174.321 16.980 123.932 77.756 84.339 122.871 106.141 100.884 93.319 196.076 39.308 12.832 11.600 31.917 148.035 234.708 162.873 12.343 65.071 43.233 2.334.298 Monto Ejecutado S/. 6.099.534 7.924.209 6.706.568 6.060.434 7.941.705 16.886.906 920.765 8.666.152 20.041.574 5.990.892 6.663.706 8.092.446 13.348.410 5.651.172 10.837.087 2.405.386 791.257 1.083.064 2.535.032 8.073.515 16.229.851 10.107.983 720.030 3.541.160 2.674.703 179.993.540

Fuente: Ministerio de Vivienda Construccin y Saneamiento del Per, en base a datos de COFOPRI

40

8.

EL SISTEMA FINANCIERO hipotecarios, se habran incrementado en ms del 40% en el mes de enero 2009 respecto al mismo periodo del 2008, llegando a S/. 12,208,127 millones en enero de 2009 como se muestra en el siguiente grafico.

El sistema financiero ha evolucionado favorablemente como se muestra en las siguientes cifras. Adems del incremento mostrado por los crditos comerciales, a la Microempresa MES y de consumo; los crditos

La estructura de los crditos hipotecarios muestran que los Bancos representan el 95.81% de la cartera de crditos hipotecarios del sistema financiero, y el resto corresponde

a las Financieras, Cajas Municipales y Rurales, y las EDPYMES, como se muestra en el siguiente grafico.

41

Los crditos hipotecarios otorgados por Bancos han venido evolucionando favorablemente mostrando tendencia

creciente desde el ao 2001, alcanzando a enero de 2009 a S/.11,696,192 millones, como se muestra en el siguiente grafico.

Las Cajas Municipales, Rurales y EDPYMES, han mostrado una evolucin muy dispersa, las Cajas municipales muestra un firme tendencia creciente,

mientras que las Cajas Rurales y las EDPYMES desde el ao 2003 mantienen una tendencia casi lineal, como se aprecia en el siguiente grafico.

42

El dinamismo del sector habra inducido al ingreso de mas entidades bancarias, Cajas Municipales, Rurales y EDPYMES, actualmente las entidades que participan en el otorgamiento de crditos hipotecarios, son

15 de las cuales 7 son de banca mltiple, 6 son Cajas Municipales y 2 son EDPYMES, y las tasas de inters efectiva anual TEA al 30 de abril de 2009, varan entre 10.75% a 18%, como se muestra en el siguiente cuadro.
1/

Tasas de crdito hipotecario

Tasa de Inters Efectiva Anual (TEA) (%) Mnima Banca Mltiple BIF Banco Continental Banco de Crdito HSBC Interbank Mibanco Scotiabank 11.45 12 2 / 11.25 4 / 10.75 6 / 12.35 8 / 12.00 12.75 3 / 11.50 5 / 12.75 7 / 12.80 14.99 12.05 Mxima

Empresas

Empresas

Tasa de Inters Efectiva Anual (TEA) (%) Mnima Mxima

Cajas Municipales CMAC Arequipa CMAC Huancayo CMAC Piura CMAC Tacna CMAC Trujillo
Caja Municipal de Crdito Popular de Lima

14.00

24.002 14.03

15.00 12.00 12.50

15.00 13.50 15.00 11.50 12.50 18.00 9 /

Mi Casita Raz Fuente: Superintendencia de Banca y Seguros SBS NOTAS

1/ Actualizado al 30/04/2009, CRDITO HIPOTECARIO POR US$ 40 000 a 15 aos, para la adquisicin de una vivienda con valor de US$ 50 000 y financiamiento de 80% 2/ Tasa que corresponde al producto con tasa fija por 5 aos, luego de dicho plazo se aplica una tasa variable: Limabor ME 12 meses + 6% 3/ Tasa que corresponde al producto con tasa fija por 10 aos, luego de dicho plazo se aplica una tasa variable: Limabor ME 12 meses + 6% 4/ La tasa corresponde al producto Crdito Hipotecario Tasa Fija 5 aos (del rango de US$ 40,000 a US$ 79,999) o al producto Crdito Hipotecario Tasa Fija Plazo hasta 15 aos (del rango de US$ 40,000 a US$ 79,999). 5/ La tasa corresponde al producto Crdito Hipotecario Tasa Fija 10 aos (del rango de US$ 40,000 a US$ 79,999) .Despus del plazo fijo de 10 aos, la tasa se convierte en una tasa flotante: Limabor ME 360 das + 5.00% para el rango: Ms de US$ 25,000. 6/ Esta tasa aplica para financiamientos menores al 80% del precio de venta del inmueble. 7/ Esta tasa aplica para financiamiento mayores al 80% del precio de venta del inmueble. 8/ Tasa que corresponde al producto con tasa fija por 5 aos, luego de dicho plazo se aplica una tasa variable: Limabor ME 12 meses + 5%. 9/ Tasa Mnima aplicable segn Tarifario Edpyme Raz: Piura, Jan, Huancayo, Lima, Juliaca, Chiclayo.

43

Las colocaciones destinadas al sector construccin tambin se habran incrementando de manera importante lo cual reflejara el dinamismo del sector; de

diciembre 2007 a diciembre del ao 2008 se incrementaron en S/. 672 millones creciendo un 45% como se aprecia en el siguiente grafico30.

Fuente: Superintendencia de Bancos y Seguros del Per

El mercado hipotecario del Per se muestra muy dinmico y es impulsado fundamentalmente por las entidades bancarias, sin embargo tambin hay otro segmento que crece de manera importante que es el de la microfinanciacin a travs de las financieras y en especial de las Cajas Municipales de Ahorro y Prestamos, que se orientan a los sectores de menores recursos. Aunque se muestra un gran crecimiento del

mercado hipotecarios, esta cartera representan tan solo el 2.7% del PBI, este ndice aun sigue siendo bajo comparado con otros sistemas de vivienda mas sofisticados como el de Mxico, Chile, Colombia o Brasil. Por lo cual resulta importante continuar con este dinamismo e impulsar el desarrollo de otros mecanismos de financiamiento como en el mercado de capitales.

30

Grficos y datos extrados del informe de Evolucin del Sistema Financiero, Diciembre 2008 Superintendencia de banca y Seguros SBS, http://www.sbs.gob.pe/estadistica/financiera/2008/Diciembre/SF-2103-di2008.PDF

44

9.

MERCADO SECUNDARIO

La legislacin del Per permite la emisin de ttulos valores, como bonos, letras y cedulas hipotecarias, ttulos de crditos hipotecarios y cualquier otro instrumento hipotecario, tanto en moneda nacional como extranjera, de parte de las entidades bancarias y financieras as como de las Cajas de Ahorro y Crdito, Cajas Rurales, EDPYMES y de las Empresas Administradoras Hipotecarias. Se contempla tambin facultades para adquirir y negociar los diversos instrumentos hipotecarios. Tambin se tiene prevista la titulacin de crditos hipotecarios, la participacin de fondos de inversin y de los fideicomisos en garanta.

Cabe sealar que las cedulas hipotecarias se dejaron de utilizar en los primeros aos de la dcada de los 90s y las letras hipotecarias tambin oper hasta los primeros aos de la dcada del 2000. Sin embargo desde 1996 tambin se han venido afinando los marcos legislativos para instrumentos como el titulo de crdito hipotecario y el bono hipotecario. Los bonos hipotecarios habran mostrado tendencia creciente desde mayo del ao 2001 en que se emiten US$15 millones, hasta el abril de 2007 cuando alcanz a unos saldos de US$80 millones, a partir de entonces los saldos de los bonos hipotecarios vienen disminuyendo.

A pesar de los avances legislativos la titulizacin hipotecaria no se habra desarrollado en el mercado, debido a la escaza difusin de sus ventajas. Sin embargo en diciembre de 2006 ingres al Per

Titularizadora Peruana, la primera empresa en el Per especializada en titulizaciones de cartera hipotecaria, tendra como principal objetivo la adquisicin de hipotecas residenciales y estructurar titulizaciones

45

hipotecarias, de esta manera contribuir a de desarrollar el mercado secundario ampliando el financiamiento a la vivienda31. Sin embargo segn el portal de Titularizadora Peruana32 seala que en el Per, la titulizacin de crditos hipotecarios no ha tenido un desarrollo muy alto comparado con otros pases latinoamericanos (Por ejemplo: Colombia y Mxico). La Titularizadora Peruana tiene como accionistas a la Corporacin Financiera Internacional (IFC), miembro del Grupo del Banco Mundial, y la Titularizadora Colombiana S.A.; as como a un grupo de bancos locales como el Banco Internacional del Per S.A.A. - Interbank, Grupo Crdito S.A., y Scotiabank S.A.A.; que representaran ms del 60% de las carteras hipotecarias del sistema. En noviembre de 2007, el Banco Continental BBVA lanz el primer programa de instrumentos de titulizacin hipotecaria. El monto colocado haba sido de US$ 25000,000; mediante oferta pblica, con un plazo del valor: 18 aos y 2 meses, fecha de redencin o vencimiento de 02/03/2026 y con una tasa: 6.75%. Asimismo en abril de 2009 inici sus operaciones la primera Empresa Administradora Hipotecaria - EAH INCASA una subsidiaria del Grupo INVITA Seguros de Vida y Pensiones, y tendra previsto colocar US$10 millones en crditos hipotecarios durante su primer ao de operaciones, y unos US$500 millones en 10 aos, se lanzaran crditos con plazo de hasta 30 aos con tasas de 11 a 11.5% y se

dirigiran a todos socioeconmicos33.

los

sectores

Pese a los avances legislativos, aun se requerira modernizar los aspectos regstrales en especial de los Ttulos de Crdito Hipotecarios Negociables (TCHN), que a pesar de tener importantes ventajas como la ejecucin extrajudicial en el caso de incumplimiento por parte de los prestatarios, existirn dificultadas para la emisin y registro formal, lo cual requerira una modernizacin de las entidades regstrales sobre la naturaleza de este producto y para facilitar su emisin, que sera importante para desarrollar las empresas administradoras hipotecarias34. Asimismo para impulsar el mercado de capitales podra evaluarse el otorgamiento de beneficios tributarios parciales o temporales en el campo de impuesto a la renta e IGV, que podra incentivar mas aun el ingreso de inversionistas. El mercado peruano tiene como principal fortaleza para el desarrollo del mercado secundario, el mayor dinamismo mostrado en los ltimos aos de los crditos hipotecarios es decir el mercado primario, y como se vio anteriormente cuenta con una amplia demanda potencial reflejada en el dficit habitacional. Debe tenerse en cuenta tambin que existe un mercado de originacin de crditos por entidades microfinancieras como son las Cajas Municipales de Ahorro y Crdito, Cajas Rurales y las EDPYMES, que promueven el acceso a la vivienda a los sectores de bajos recursos.

31

Corporacin Financiera Internacional IFC, Washington, D.C., Lima, 21 de diciembre de 2006,http://www.ifc.org/ifcext/ pressroom/ifcpressroom.nsf/PressRelease?openform&DA579824165282B88525724C0078AD30 http://www.titulizadora.com.pe http://www.elcomercio.com.pe/impresa/notas/incasa-colocaria-us10-mlls-su-primer-ano/20090416/273639 Felipe Morris, Las alternativas para el Financiamiento hipotecario en el Per, Revista Moneda, Banco Central de Reserva del Per, ao 2009 N40.

32 33

34

46

CONCLUSIONES FINALES
El Per se muestra como una de las economas ms solidas de la regin, cuenta con indicadores macroeconmicos muy favorables, a pesar de la crisis financiera mundial, se espera que crezca aproximadamente 3.5% en el ao 2009. Las polticas monetarias que viene aplicando el Banco Central de Reserva del Per, le permitiran alcanzar las metas de inflacin y mantener la estabilidad financiera, teniendo como principal fortaleza la reservas internacionales acumuladas, y los nuevos instrumentos de poltica monetaria que viene implementando. La Poltica Fiscal que tiene como objetivo mantener el crecimiento, el empleo y continuar reduciendo la pobreza; destinara mas de S/.3,000 millones para mantener la actividad constructora, promover el acceso a crditos hipotecarios y desarrollar programas de saneamiento, de esta forma se impulsa este sector que tiene un gran impacto la economa y el empleo. Existe un gran mercado potencial con una demanda de vivienda insatisfecha, reflejada en el dficit habitacional del orden de 3219,761; de los cuales 457,261 es cuantitativo y 2762,500 corresponde a un dficit cualitativo. Existen diversos programas que promueve el estado y se han focalizado a promover el acceso a los crditos para vivienda especialmente para los sectores de menores recursos, se han incrementado los importes de los subsidios, flexibilidades para la cuota inicial, entre otras medidas que impulsaran al sector. El mercado hipotecario tiene un buen dinamismo y las carteras de estos crditos se han incrementado considerablemente impulsados por las entidades de banca mltiple sin embargo tambin viene creciendo de manera importante el sector de microfinanciamiento a la vivienda. El marco legal en el Per ha venido evolucionando propiciamente, a pesar que aun pueden implementarse mejoras, actualmente junto al mayor dinamismo del sector vivienda y financiero, presentan condiciones favorables para el desarrollo del mercado secundario, a travs de bonos hipotecarios o titulizacin hipotecaria, habindose formado ya la Titularizadora Peruana S.A. con el respaldo de la Corporacin Financiera Internacional IFC del Banco Mundial y la Titularizadora Colombiana; adems de la participacin de los principales bancos locales. El mercado hipotecario peruano esta encaminado a alcanzar su desarrollo, existe la potencialidad de una gran demanda de viviendas, hay estabilidad financiera y econmica, el marco legal se viene modernizando acorde a las necesidades del mercado, la originacin de hipotecas ha crecido considerablemente y se viene impulsando el desarrollo del mercado secundario, el Estado por su parte promueve el acceso a la vivienda en especial a los sectores de menores recursos, y mantiene una poltica firme de impulsar el sector de la vivienda que contribuye considerablemente al desarrollo socioeconmico y bienestar de la poblacin.

47

48