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DERECHO REGISTRAL
Derecho Registral dentro de la ciencia del derecho
El origen de todos los sistemas del derecho registral fue en Colonia, la ciudad alemana de Renania del Norte. En el siglo XII nacen los libros territoriales. En Munich en 1434 se instaura el sistema de folio real. Algunas ciudades vuelven a la investidura, el inmueble se transmite al juez y este al adquirente, mientras que otros exigan las investidura ms inscripcin y en otras como Alsacia y Lorena, con el simple consentimiento seguida de tradicin, atribuyendo a la inscripcin solo valor de oponibilidad. En el siglo XVII surge una nueva regulacin registral con el edicto de 1693, que fue reemplazada por la ley Comn Hipotecaria en 1783, regulaba el procedimiento de registracin y la apertura de nuevos registros. El Cdigo Civil se promulga en 1794 y las sucesivas leyes de contenido inmobiliario. En 1896 se promulga un nuevo Cdigo Civil y en 1897 la Ordenanza Inmobiliaria, que entraron en vigor el 1 de Enero de 1900. El sistema alemn se basa en el registro de inmuebles, a travs de la hoja fundiaria, para nosotros el folio real, sta contiene la descripcin del inmueble, los datos del titular, as como tambin otros derechos, gravmenes, limitaciones. Otras caractersticas es que existe el principio del numerus clausus, la inscripcin forma parte esencial de los negocios transmitidos, reemplazando la tradicin como modo constitutivo, se concede importancia primordial al acuerdo de transmisin, se establece la presuncin de exactitud registral, para poder transmitir o constituir otros derechos es indispensable ser titular registral, lo que

impone al registrador el anlisis del tracto sucesivo, los registros se llevan por distritos a cargo de jueces municipales. En el antiguo derecho francs tena una marcada influencia del derecho germnico de transmisin de la propiedad con la solemnidad de la investidura; luego en el sur, predomina la influencia del derecho romano siendo suficiente la tradicin. Luego de la Revolucin Francesa, crearon el primer registro moderno de la propiedad inmobiliaria en 1798 por la ley 11 Brumario, sta establece la transcripcin de ttulos de transmisin de la propiedad y por esta va se brinda proteccin al acreedor, adems le da seguridad que el hipotecante no ha grabado ni enajenado el bien. En 1804 abandona el principio romano de ttulo y modo con la sancin del Cdigo Napolen, dejando de lado la traditio y que la transmisin se produce solo por el consentimiento, artculos 711 y 1138; se suprime el registro de las transmisiones de propiedad, solo se transcriben las donaciones y para las hipotecas es suficiente la inscripcin. Con los defectos que se detectaron en este sistema, la reforma se concret con la ley del 23 de marzo de 1855 estableciendo la transcripcin para todos los actos de transmisin de la propiedad y constitucin de otros derechos reales, pero mantiene la inscripcin de la hipoteca. Crearon un registro de ttulos con ndices personales, los registros son llevados por funcionarios del Ministerio de Hacienda. Con los decretos de 1955/60, organizaron ndices por fincas, que se suman a los personales, estableciendo que no puede ser publicitado ningn acto o decisin judicial si el ttulo no ha sido previamente publicado. Es el ms aproximado al folio real. El sistema publicitario francs es de carcter negativo, si el ttulo no est inscripto, aunque exista no perjudica a tercero. A mediados del siglo XIX, en Australia donde rige el common law, todos los inmuebles pertenecen a la Corona; se poda distinguir dos tipos de propietarios, los que reciban el ttulo de la Corona y eran inatacables, y quienes los haban recibido en forma derivativa, e implicaba riesgos de doble venta o gravmenes ocultos.

El sistema Torrens (Robert Richard Torrens) es el que rige en Australia, Nueva Zelanda, Tasmania, Canad, Jamaica y otros pases de Oceana y Amrica , toman como base la matriculacin de los inmuebles, sta debe solicitarse acompaado de un plano y los documentos que justifiquen el derecho que se tiene, el estudio jurdico de ttulos, el estudio topogrfico que coincida con el plano. Establece un plazo para oponerse a la inscripcin, si no hay oposicin o ha sido rechazado, el Registro procede a la matriculacin, redacta el ttulo en dos ejemplares, uno se archiva en el Registro y el otro se entrega al propietario. La inscripcin tiene carcter constitutivo, reputndose que el titular registral se encuentra en ejercicio del derecho inscripto, denominndose invulnerabilidad de ttulo. El Derecho Espaol en 1861 ya tena su ley hipotecaria que estableca un sistema registral completo, con influencia del derecho alemn, del Proyecto de ley del Cantn Suizo de Ginebra y la ley belga 1851. sta ltima incidira en nuestras leyes locales, en la Provincia de Buenos Aires en 1879 y Capital Federal en 1881, leyes 1276 y 1144 respectivamente y en la actual 17801.

Derecho Argentino
Nuestro Cdigo Civil fue aprobado por la ley 340, y comenz a regir a partir del 1 de Enero d e1871, y establece un sistema registral diferente con relacin a la constitucin de hipotecas y a la constitucin, transmisin, modificacin y extincin de los derechos reales. En el Ttulo XIV Captulo II denominado De la forma de las hipotecas y su registro determina que la hipoteca constituida en los trminos prescriptos debe ser registrada y tomada su razn en un oficio pblico destinado a la constitucin de hipotecas o registro de ellas (art 3134 C.C.). En cuanto al dominio (3198), Vlez Sarsfield sostiene otro criterio y expresa: En un pas como el nuestro donde el dominio de los inmuebles no tiene la mayor parte de los casos ttulos incontestables, la necesidad del registro pblico creara un embarazo ms al crdito hipotecario. El mayor valor que vayan tomando los bienes territoriales, irn regularizando los

ttulos de propiedad, y puede llegar un da en que podamos aceptar la creacin de registros pblicos. El 21 de mayo de 1879 en la provincia de Buenos Aires, se sanciono la ley 1276 por la cual se cre el Registro de la Propiedad Inmobiliaria, y fue reemplazada en el ao 1890 por la ley 2378; modificada por el decreto-ley 11643. Cuando fue federalizada la Ciudad de Buenos Aires, el 20 de septiembre de 1880, luego cre en 1881 su propio Registro por ley 1144, sustituida por la ley 1893, fue seguido por otras provincias. Fueron consideradas inconstitucionales por la Corte Suprema, porque avanzaba sobre la legislacin de fondo (art. 31 de CN), agregaba requisitos que slo el legislador nacional poda establecer (art. 67, inc. 11 CN), alteraba preceptos del C. Civil (art. 596, 1006/8, etc.). Sin embargo tratadistas como R. Salvat apoyaron su creacin por entender que estas leyes encuadraban dentro del poder de polica de cada provincia. El Dr. Miguel Norberto Falbo (Presidente del Colegio de Escribanos de la provincia de Buenos Aires) y el Dr. Edgardo Augusto Scotti (Director del Registro de la Propiedad de la provincia de Buenos Aires), en el ao 1960 les fue encargado por el Colegio Notarial de la Provincia de Buenos Aires, el estudio in situ del funcionamiento de los principales registros europeos. Co n ello realizaron el Anteproyecto de la Ley Registral Nacional, adoptado con ligeras modificaciones por el Decreto-Ley 11643/63 de la provincia de Buenos Aires, ratificado por ley 6736, recogido por la ley 17417 para la Capital Federal, Territorio de Tierra del Fuego e Islas del Atlntico Sur, hoy derogada y extendida a todo el pas por la ley 17801 de 1968, Complementaria del Cdigo Civil, reglamentada para la Capital Federal por el controvertido Decreto 2080/80, modificado por el Decreto 466/99. La ley 17801, tiene sus antecedentes en las leyes hipotecarias espaolas de 1861 y 1946.

Clasificacin de los registros

Los registros son los organismos mediante los cuales se produce la publicidad jurdica. Pueden denominarse desde 3 puntos de vista:

Oficina pblica Conjunto de libros Institucin

El fin de los registros es proporcionar plena seguridad en el trfico. Registro de hecho: se inscriben o dan a conocer hechos, como el nacimiento o muerte de una persona con el fin de facilitar la prueba del hecho ocurrido. Registros de actos y contratos: el matrimonio no tendr validez jurdica en nuestro ordenamiento sino se realiza en el registro civil y capacidad de las personas ante oficial pblico, expresando su voluntad. Registro de documento: lo que se registra es la cosa que contiene el hecho; se registra el documento como un hecho. Por ej.: el testamento y mandato. Registro de ttulos: es una variedad del registro de actos y contratos; aunque se haya celebrado fuera del registro, pero ante un funcionario, el acto o contrato existe. stos ingresan en el registro incorporado a un documento. El documento no es considerado como un hecho, sino como un elemento portante de un negocio jurdico causal que es el objeto de la registracin. Registro de derechos: no existe en nuestro sistema jurdico.

Publicidad y registro
Concepto de publicidad: debemos hacer referencia a 3 elementos:

Aquello que se quiere dar a conocer Los destinatarios de la publicidad

Medio a utilizar para que llegue o pueda llegar a conocimiento de los destinatarios.

a. Concepto amplio: la publicidad es una actividad destinada a producir

cognoscibilidad, porque siendo su destinatario las personas, el conocimiento depender de la actitud y de la voluntad del destinatario.
b. Publicidad jurdica: se debe apuntar a lo que se publica, a sus efectos.

La produccin de stos puede variar desde una simple noticia hasta la concrecin de la existencia misma del derecho, es la esencia de la publicidad jurdica. Lpez de Zavala dice que la publicidad puede ser enfocada desde 3 ngulos:

La cognoscibilidad: es el conocimiento puesto a disposicin del pblico; est referida a hechos y se produce en base a una declaracin sealativa hecha por un rgano competente.

El acto El medio

Define a la publicidad: como la cognocibilidad de hechos en base a una declaracin sealativa del rgano competente, puesta a disposicin del pblico por los medios previstos por la ley.

Ubicacin y contenido del derecho registral inmobiliario

El derecho registral inmobiliario es una parte del derecho registral; se refiere al conjunto de principios y normas destinadas a reglar la organizacin y el funcionamiento de los organismos estatales encargados de recibir los actos y documentos de los derechos reales o a los que afectan tambin las formas y resultados de las registraciones, los afectos y consecuencias jurdicas que derivan de ella. Tiene por objeto ser un inmobiliario de seguridad.

Organizacin de los registros

Segn su naturaleza y finalidad

Personales y reales: se refiere al sujeto, sea persona fsica o jurdica, y no al objeto de la registracin. Es personal cuando su eje es el sujeto titular. Las registraciones personales pueden referirse a aspectos generales de la persona y no en relacin a bienes determinado.

Los reales; son aquellos que se refieren al objeto de la registracin, pueden ser muebles e inmuebles. Puede ser de folio real, cuando la unidad de registraciones de la cosa o de folio personal, cuando se los individualiza por titulares de derecho.

De transcripcin y de inscripcin: la registracin se efecta mediante la transcripcin literal e ntegra del documento, o por medio de su incorporacin o la de una copia. Es propio de los registros de documento. Ej: registro de mandato. En el de inscripcin, el asiento se practica realizando un extracto de las constancias que deben ser publicadas; tratndose de derechos reales son las llamadas constancias de trascendencia real.

Declarativas y constitutivas: -los registros declarativos: el derecho existe antes que ingrese el documento, la inscripcin hace que ese derecho existente registralmente pase a ser oponible a ciertos terceros. Ej: la propiedad inmueble dispone que la inscripcin sea necesaria para la oponibilidad de terceros. -la inscripcin es constitutiva cuando el derecho nace con ella. Ej: registro automotores. La transmisin del dominio de los automotores deber formalizarse por instrumento pblico o privado y solo producir efecto entre las partes y con relacin a terceros desde la fecha de su inscripcin.

Ley N 17801 Registro de la propiedad inmueble

Captulo I Registro de la Propiedad Inmueble. Objeto. Documentos registrales
Art. 2: Por los artculo 2505, 3135 y concordantes del Cdigo Civil, para su publicidad, oponibilidad a terceros y dems previsiones de esta ley, en los mencionados registros se inscribirn o anotarn, segn corresponda, los siguientes documentos:

Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles.

Los que dispongan embargos, inhibiciones y dems providencias cautelares.

Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.

Art. 3: para que puedan ser inscriptos o anotados los documentos mencionados, debern reunir los siguientes requisitos:

Estar constituidos por escritura notarial o resolucin judicial o administrativa, segn legalmente corresponda.

Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o copias por quien est facultado para hacerlo.

Revestir el carcter de autnticos y hacer fe por s mismo o con otros complementarios en cuanto al contenido que sea objeto de la registracin, sirviendo inmediatamente de ttulo al dominio, derecho real o asiento practicable.

En los casos de excepcin que establezcan las leyes, podrn ser inscriptos o anotados los instrumentos privados, siempre que la firma de sus otorgantes est certificada por escribano pblico, juez de paz o funcionario competente.

Capitulo II De la inscripcin. Plazos. Procedimientos y efectos.

Art. 4: La inscripcin no convalida el ttulo nulo ni subsana los defectos de que adoleciere segn las leyes. Art. 5: Las escrituras pblicas que se presente dentro del plazo de 45 das contados desde su otorgamiento, se considerarn registradas a la fecha de su instrumentacin. Art. 6: La situacin registral slo variar a peticin de:

El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante legal.

Quien tuviere inters en asegurar el derecho que se ha de registrar.

Cuando por ley local estas tareas estuvieran asignadas a funcionarios con atribuciones exclusivas, la peticin deber ser formulada con su intervencin. Art.8: El registro examinar la legalidad de las formas extrnsecas de los documentos cuya inscripcin se solicite, atenindose a lo que resultare de ellos y de los asientos respectivos. Art.9: Si observare el documento, el Registro proceder de la siguiente manera:

Rechazar los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta. Si el derecho fuere subsanable, devolver el documento al solicitante dentro de los treinta das de presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribir o anotar provisionalmente por el plazo de ciento ochenta das, contado desde la fecha de presentacin del documento, prorrogable por perodos determinados, a peticin fundada del requirente. Si no estuviere de acuerdo con la observacin formulada, deber solicitar al Registro que rectifique la decisin. Esta solicitud implica la prrroga del plazo de la inscripcin o anotacin previsional si antes no se hubiere concedido.

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Cuando la decisin no fuese rectificada podr promoverse el recurso o impugnacin que correspondiere segn la ley local, durante cuya sustanciacin se mantendr vigente la inscripcin o anotacin provisional. La reglamentacin local fijar los plazos mximos dentro de los cuales deben sustanciarse los recursos. Las inscripciones y anotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se convierten en definitivas o transcurre el plazo de su vigencia.

Capitulo III Matriculacin. Procedimientos.

Art.10: Los inmuebles respecto de los cuales deban inscribirse o anotarse los documentos a que se refiere el artculo 2, sern previamente matriculados en el Registro correspondiente a su ubicacin. Exceptense los inmuebles del dominio pblico. Art. 11: La matriculacin se efectuar destinando a cada inmueble un folio especial con una caracterstica de ordenamiento que servir para designarlo. Art. 12: El asiento de matriculacin llevar la firma del registrador responsable. Se redactar sobre la base de breves notas que indicarn la ubicacin y descripcin del inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa individualizacin. Adems, cuando existan, se tomar razn de su nomenclatura catastral se identificar el plano de mensura correspondientes y se har mencin de las constancias de

trascendencia real que resulten. Expresar el nombre del o de los titulares del dominio, con los datos personales que se requieran para las escrituras pblicas. Respecto de las sociedades o personas jurdicas se consignar su nombre o razn social, clase de sociedad y domicilio. Se har mencin de la proporcin en la copropiedad o en el monto del gravamen, el ttulo de adquisicin, su clase, lugar y fecha de

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otorgamiento

funcionario

autorizante.

Establecindose

el

encadenamiento del dominio que exista al momento de la matriculacin. Se expresar, adems el nmero y fecha de presentacin del documento en el Registro. Art. 13: Si un inmueble se dividiera, se confeccionarn tantas nuevas matrculas como partes resultaren, anotndose en el folio primitivo la desmembracin operada. Cuando diversos inmuebles se anexaren o unificaren, se har una nueva y nica matrcula de las anteriores, ponindose nota de correlacin. En ambos casos se vincular la o las matrculas con los plano de mensura correspondiente.

Capitulo IV Tracto sucesivo. Prioridad. Efectos.

Art. 14: Matriculado un inmueble, en los lugares correspondientes al folio se registrarn:

Las posteriores transmisiones de dominio. Las hipotecas, otros derechos reales y dems limitaciones que se relacionen con el dominio.

Las cancelaciones o extinciones que correspondan Las constancias de las certificaciones expedidas de acuerdo con lo dispuesto en los artculos 22, 24 y concordantes.

Los asientos llevarn estricto orden cronolgico que impida intercalaciones entre los de su misma especie y en la forma que expresa el artculo 12, en cuanto fuere compatible, con la debida especificacin de las circunstancias particulares que resulten de los respectivos documentos, especialmente con relacin al derecho que se inscriba.

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Art.15: No se registrar documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figure en la inscripcin precedente. De los asientos existentes en cada folio deber resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio de los dems derechos registrados, as como la correlacin entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones. Art. 17: Inscripto o anotado un documento, no podr registrarse otro igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, salvo que el presentado en segundo trmino se hubiere instrumentado durante el plazo de vigencia de la certificacin a que se refieren el art. 22 y concordantes y se lo presente dentro del plazo establecido en el artculo 5 o, si se trata de hipoteca, dentro del plazo fijado en el artculo 3137 del Cod. Civil. Art.19: La prioridad entre dos o ms inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble se establecer por la fecha y el nmero de presentacin asignado a los documentos en el ordenamiento a que se refiere el artculo 40. Con respecto a los documentos que provengan de actos otorgados en forma simultnea, la prioridad deber resultar de los mismos. No obstante las partes podrn, mediante declaracin de su voluntad formulada con precisin y claridad, substraerse a los efectos del principio que antecede estableciendo otro orden de prelacin para sus derechos, compartiendo la prioridad o autorizando que sta sea compartida.

Captulo V Publicidad registral. Certificaciones e informes.

Art. 21: El Registro es pblico para el que tenga inters legtimo en averiguar el estado jurdico de los bienes, documentos, limitaciones o interdicciones inscriptas. Las disposiciones locales determinarn la forma en que la documentacin podr ser considerada sin riesgo de adulteracin, prdida o deterioro.

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Art.22: La plenitud, limitacin o restriccin de los derechos inscriptos y la libertad de disposicin, slo podr acreditarse con relacin a terceros por las certificaciones a que se refieren los artculos siguientes. Art. 23: Ningn escribano o funcionario pblico podr autorizar documentos de transmisin, constitucin, modificacin o cesin de derechos reales sobre

inmuebles, sin tener a la vista el ttulo inscripto en el Registro, as como certificacin expedida a tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado jurdico de los bienes y de las personas segn las constancias registradas. Los documentos que se otorguen debern consignar el nmero, fecha y constancias que resulten de la certificacin. Art.24: El plazo de valides de la certificacin, que comenzar a contarse desde la cero hora del da de su expedicin, ser de quince, veinticinco o treinta das segn se trate, respectivamente, de documentos autorizados por escribanos o funcionarios pblicos con domicilio legal en la ciudad asiento del Registro, en el interior de la provincia o territorio, o fuera del mbito de la provincia, territorio o Capital Federal. Queda reservada a la reglamentacin local determinar la forma en que se ha de solicitar y producir esta certificacin y qu funcionarios podrn requerirlas. Asimismo, cuando las circunstancias locales lo aconsejen, podr establecer plazos ms amplios de validez para las certificaciones que soliciten los escribanos o funcionarios pblicos del interior de la provincia o territorio.

Captulo VI Registro de anotaciones personales

Art. 30: El Registro tendr secciones donde se anotarn:

La declaracin de la inhibicin de las personas para disponer libremente de sus bienes.

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Toda otra registracin de carcter personal que dispongan las leyes nacionales o provinciales y que incida sobre el estado o la disponibilidad jurdica de los inmuebles.

Art. 32: El registro de las inhibiciones o interdicciones de las personas fsicas se practicar siempre que en el oficio que las ordene se expresen los datos que el respectivo Cd. de Procedimiento seale, el nmero de documento nacional de identidad y toda otra referencia que tienda a evitar la posibilidad homnimos. Cuando no se consigne el nmero del documento de identidad a que se ha hecho referencia, sern anotadas provisionalmente segn el sistema

establecido en el artculo 9, salvo que por resolucin judicial se declare que se han realizado los trmites de informacin ante los organismos

correspondientes, sin haberse podido obtener el nmero de documento identificatorio.

Captulo IX Cancelacin de inscripcin y anotaciones

Art. 36: La inscripciones y anotaciones se cancelarn con la presentacin de solicitud, acompaada del documento en que conste la extincin del derecho registrado; o por la inscripcin de la transferencia del dominio o derecho real inscripto a favor de otra persona; o por confusin; o por sentencia judicial o por disposicin de la ley. Cuando resulten de escritura pblica, sta deber contener el consentimiento del titular del derecho inscripto, sus sucesores o representantes legtimos. Tratndose de usufructo vitalicio ser instrumento suficiente el certificado de defuncin del usufructuario. La cancelacin podr ser total o parcial segn resulte de los respectivos documentos y se practicar en la forma determinada por la reglamentacin local.

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Art. 37: Caducan de pleno derecho y sin necesidad de solicitud, alguna por el transcurso del tiempo que expresa este artculo o por el que, en su caso, establezcan leyes especiales.

La inscripcin de la hipoteca, al vencimiento del plazo legal si antes no se renovare.

Las anotaciones a que se refiere el inciso b del art. 2, a los cinco aos, salvo disposicin en contrario de las leyes.

Los plazos se cuentan a partir de la toma de razn.

Captulo X De la organizacin de los Registros

Art.38: La organizacin, funcionamiento y nmero de los Registros de la Propiedad, el procedimiento de registracin y el trmite correspondiente a las impugnaciones o recursos que se deduzcan contra las resoluciones de sus autoridades sern establecidas por las leyes y reglamentaciones locales. Art. 39: La guarda y conservacin de la documentacin registral estar a cargo de quien dirija el Registro, quien deber tomar todas las precauciones necesarias a fin de impedir el dolo o las falsedades que pudieren cometerse en ella. Art. 40: El Registro, por los procedimientos tcnicos que disponga la reglamentacin local, llevar un sistema de ordenamiento diario donde se anotar la presentacin de los documentos por orden cronolgico, asignndoles el nmero correlativo que les corresponda. Art.41: No podr restringirse o limitarse la inmediata inscripcin de los ttulos en el Registro mediante normas de carcter administrativo o tributario.

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Art. 41bis: Crase el Consejo Federal de Registros de la Propiedad Inmueble el que estar integrado por todos los registros provinciales y de la Ciudad autnoma de Buenos Aires, el que dictar las normas para su organizacin y funcionamiento y tendr como misin coadyuvar al cumplimiento de la presente ley.

Captulo XI Disposiciones complementarias y transitorias

Art. 42: La presente ley es complementaria del Cd. Civil y comenzar a regir el 1 de julio de 1968. Art. 43: Las leyes locales podrn reducir los plazos establecidos en esta ley. Art.44: A partir de la fecha de vigencia de la presente ley todos los inmuebles ya inscriptos en los Registros de la Propiedad, como los que an no lo estuvieren, debern ser matriculados de conformidad con sus disposiciones, en el tiempo y forma que determine la reglamentacin local. Art. 45: Las normas y plazos establecidos por las leyes, locales, en cuanto sean compatibles, con la presente ley, conservan su plena vigencia.

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