Juicio de desalojo

Un desalojo, significa jurdicamente, obligar a travs de las vas legales, a abandonar un inmueble por parte de quien no tiene derecho a ocuparlo, ya sea porque nunca lo tuvo o ya haya vencido el derecho a ocupacin del mismo, a instancias de quien tiene, supuestamente, sobre ese inmueble un derecho legtimo. Los demandados, puede tratarse de tenedores precarios, intrusos, inquilinos con contrato vencido o que adeuden alquileres o no hayan cumplido las obligaciones de uso debido de la cosa, deudas que hayan llevado al remate de la propiedad, etctera. En Argentina, la accin de desalojo est regulada en los artculos 679 a 688 (Libro IV, Ttulo VII) del Cdigo procesal Civil y Comercial de la nacin (y en cada provincia por sus respectivos cdigos procesales) estableciendo que se seguir segn las normas del juicio sumario. Hay casos en que el desalojo procede luego de trabada la litis, sin otros pasos, lo que ocurre con el caso de los intrusos, requirindose solamente caucin ante posibles daos. Tambin puede ocurrir el desalojo inmediato, previa caucin real del demandante si se tratara de un contrato de alquiler vencido o falta de pago del arriendo. En caso de que el actor haya ocultado datos de la vigencia del contrato o el pago de los alquileres perder la caucin y deber abonar una multa, a favor del o los demandados. Para la prueba en este caso se admitirn documentales, periciales y de confesin. Cuando se trate del mal uso del inmueble se deber hacer un previo reconocimiento, en los cinco das siguientes del dictado de la primera providencia, y antes del traslado de la demanda. El Cdigo explica en forma minuciosa cmo debe hacerse la notificacin (en el domicilio especialmente constituido por el locatario, en su domicilio real o en su defecto en el propio inmueble a desalojar). Al notificar, se debe dar noticia del juicio a todos los ocupantes, ya sean locatarios, sublocatarios u otros ocupantes, los que debern ser identificados para informar de ellos al Juez, por las consecuencias graves que les provocar si el desalojo es aceptado. Si algunos ocupantes estuvieran ausentes, esto no obsta a la prosecucin de la causa. Para estas diligencias puede requerirse la participacin de las fuerzas pblicas. La ejecucin de la sentencia se realizar para los intrusos a los cinco das de notificada la sentencia; para los inquilinos a los diez.

Se prev la posibilidad de una condena de futuro, cuando la demanda se haya presentado antes de vencer el plazo para la restitucin del bien, en cuyo caso se ejecutar una vez que el plazo haya vencido. Si el demandado se allana a la demanda y desocupa el inmueble en tiempo y forma, las costas sern a cargo del actor. Lo que parece un trmite bastante sencillo suele demorar bastante tiempo, y en especial la sentencia es difcil de ejecutar especialmente si en el inmueble residen menores, ancianos o incapaces, a quienes deben serles garantizados sus derechos, con la intervencin de un defensor pblico (resolucin 1119/08).