LEI DO INQUILINATO (N 8.245 DE 18 DE OUTUBRO DE 1991), QUE DISPE SOBRE AS LOCAES URBANAS.

Nota: Este documento tem por objetivo resumir alguns tpicos importantes da lei para quem deseja prestar a prova do exame de ordem. Trata-se de matria extensa e complexa, mas aqui, tentamos resumi-la ao mximo, tendo em vista que nos ltimos exames caiu com grande frequncia. Vale ressaltar, que trata-se apenas de um resumo.

COMENTRIOS A NOVA LEI DO INQUILINATO 1- Locaes residenciais 2- Locaes no residenciais (soc.comerciais e civis) 3- Locaes de reparties pblicas 4- Locaes de escolas particulares autorizadas 5- Locaes de clnicas particulares autorizadas 6- Locaes de asilo CDIGO CIVIL: 1- Espao para estacionamento de veculos 2- Garagens autnomas 3- Espao destinado a publicidade 4- Instalaes industriais e comerciais destinadas a leasing (arrendamento mercantil) 5- Apart-hotis LEI N 9.760: Locaes de prdios pblicos para particulares. NOVA LEI DO INQUILINATO, LEI N 8.245 DE 18 DE OUTUBRO DE 1991, QUE DISPE SOBRE AS LOCAES URBANAS.
1)AO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANA DE ALUGUIS (ARTIGO 62) Ao proposta pelo proprietrio do imvel cujo inquilino no est pagando aluguel. Para se ingressar com a ao necessrio apenas que o locatrio no pague 01 aluguel (mnimo). A petio inicial amparada pelo artigo 62, I da Lei 8.245/91, onde em uma s ao podemos requerer o despejo por falta do pagamento do aluguel, bem como a cobrana dos acessrios da locao (luz, gua e esgoto, IPTU, condomnio, etc.), trata-se neste caso de uma economia processual, tendo em vista que no h necessidade de se ingressar com duas aes, uma de despejo e outra de cobrana. Na inicial, devemos requerer a cientificao do(s) fiador(es), se houver, qualificando-o(s) e indicando seu endereo. Apresentaremos os aluguis e encargos discriminados que o inquilino est devendo, juntando-os aos autos com clculo devidamente atualizado dos valores at a data da distribuio da ao, com juros, correo monetria e honorrios advocatcios (vide o artigo 62, inciso II, letra d). O inquilino/ru citado, ter o prazo de 15 (quinze) dias da data da juntada do mandado de citao nos autos, para contestar ou requerer prazo para purgao da mora (artigo 62, II), o Juiz deferindo o pedido, conceder o prazo de 15 dias que sero contados da intimao do despacho devidamente juntado aos autos. Nesta condio, qualquer quantia que o inquilino/ru depositar descaracteriza, por enquanto, o despejo. Mediante o depsito, o Juiz abrir vista para o autor se manifestar sobre o quantum depositado. Abre-se ento dois caminhos. 1)O depsito sendo completo, o autor requer seu levantamento, encerrando-se a ao.

2)Se o autor no concordar com o depsito, sendo ele realizado em valor menor, deve-se requerer seu levantamento, bem como a intimao para que o inquilino/ru complete o valor. Nesta momento bom apresentar novo clculo para demonstrar suas alegaes. Novamente intimado para completar o valor total, o inquilino ter agora o prazo de 10 (dez) dias e no mais os 15 (quinze) anteriormente dado, que sero contados da intimao feita atravs do Dirio Oficial. O inquilino se mantendo inerte, o Juiz prolatar a sentena de despejo. Prolatada a r. sentena de despejo, o autor deve requerer a intimao da mesma para que o ru desocupe o imvel no prazo estipulado sob pena de ser a mesma feita coercitivamente (fora policial). Aps a intimao da sentena e desocupao do imvel, o processo de conhecimento se encerrar, passando para a fase de execuo, podendo a mesma ser nos prprios autos, de conformidade com o artigo 604 do Cdigo de Processo Civil, apresentando novo clculo e requerendo a citao do ru, agora executado, em seu novo endereo, para que pague a quantia apresentada na liquidao num prazo de 24 (vinte e quatro) horas sob pena de serem penhorados tantos bens quanto bastem a integral satisfao do feito. Nesta caso, a execuo caber somente contra o ex-inquilino, tendo em vista que seus fiadores no foram rus na ao de conhecimento. Em caso de execuo do ex-inquilino e tambm de seus fiadores, juridicamente correto ser propor ao de execuo separada, autos prprios. Documentos a serem juntados com a inicial: 1)procurao ad judicia; 2)contrato de locao assinado entre as partes com duas testemunhas; 3)recibos de aluguis e demais encargos em abertos (gua e esgoto, luz, Iptu, etc.); 4)clculo discriminado do dbito atualizado; 5)contra-fs para citao do ru e cientificao do fiador, se houver. 2)AO DE DESPEJO - DENNCIA VAZIA: 2.1) IMVEL RESIDENCIAL - ARTIGO 46 "CAPUT" DA LEI 8.245/91:

Ao proposta pelo proprietrio/Autor contra inquilino/ru aps o trmino do contrato de locao residencial cujo PRAZO DE 30 MESES dentro dos 30 dias aps seu trmino, veja bem, no um (01) ms, so trinta dias, tendo em vista que existe ms com 31 dias. Como o prprio nome j diz, trata-se de ao com fundamento na denncia vazia, onde no h necessidade do proprietrio provar o motivo pelo qual est pedindo o imvel, terminou o contrato, no havendo mais interesse na continuao da locao, requer sua resciso. Nesta ao h necessidade de se cientificar o fiador. Documentos a serem juntados com a inicial: 1)procurao "ad judicia"; 2)contrato de locao assinado entre as partes com duas testemunhas; 3)contra-f para citao. 2.2) IMVEL RESIDENCIAL - ARTIGO 46, 2 DA LEI 8.245/91: Como mencionamos acima, o artigo 46 "caput" da citada lei, usado para o despejo direto dentro dos 30 (trinta) subsequentes ao trmino do contrato, que ser contado partir do primeiro dia aps seu vencimento, que est estipulado na clusula do perodo de durao do mesmo. Passado os referidos 30 dias sem que o autor ingressa-se com ao nos moldes do item anterior, o contrato prorrogar-se-, automaticamente, por tempo indeterminado. Neste caso, vamos cair no ARTIGO 46, 2. Ou seja, ocorrendo a prorrogao automtica do contrato, o locador poder denunciar a locao a qualquer tempo, desde que notifique o inquilino dando o prazo de trinta dias para desocupar o imvel, esta notificao pode ser judicial ou extrajudicial, nesta dever ser realizada atravs de cartrios competentes. Em Ribeiro Preto, temos dois cartrio de registro de imveis (1 na Rua Henrique Dumont e o 2 "Nacaratto", na Avenida Meira Jr.). Uma vez notificado o inquilino que no atendeu a solicitao supra, o proprietrio ingressa com a ao de despejo quase nos mesmos moldes da anterior, com o acrscimo da notificao mencionada, que dever ser juntada com a inicial. Documentos a serem juntados com a inicial:

1)procurao "ad judicia"; 2)contrato de locao assinado entre as partes com duas testemunhas; 3)contra-f para citao; 4)notificao premonitria concedendo o prazo de 30 dias para desocupao voluntria. 3)AO DE DESPEJO - DENNCIA CHEIA: 3.1) IMVEL RESIDENCIAL - ARTIGO 47 E INCISOS DA LEI 8.245/91: No artigo anterior o despejo direto se d atravs dos contratos de locao com prazo igual ou superior a 30 MESES. Neste artigo, trata-se dos contratos (verbais ou escritos) de locao com prazo inferior a 30 MESES, findo este prazo a locao prorrogar-se- automaticamente por prazo indeterminado, sendo que o proprietrio poder retomar o imvel: 1)mtuo acordo; 2)infrao contratual; 3)infrao legal ou contratual; 4)falta de pagamento de aluguel e encargos; 5)para reparaes urgentes no imvel determinadas pelo Poder Pblico; 6)em decorrncia de extino de contrato de trabalho; 7)para uso prprio, de seu cnjuge ou companheiro, de seu descendente ou ascendente; 8)para demolio ou obras aprovadas pelo Poder Pblico; 9)se a vigncia ininterrupta da locao ultrapassar 5 anos. Na retomada (petio inicial), o autor dever demonstrar a sinceridade do pedido e um dos 9 itens acima citados, atravs de prova documental ou escrita. Neste artigo no h necessidade de notificao premonitria. Documentos a serem juntados com a inicial: 1)procurao "ad judicia"; 2)contrato de locao assinado entre as partes com duas testemunhas; 3)contra-fs para citao; 4)sinceridade do pedido, bem como prova escrita ou testemunhal de um dos itens mencionados acima. 4)AO DE DESPEJO - DENNCIA VAZIA: 4.1) IMVEL NO RESIDENCIAL - ARTIGO 56 "CAPUT" DA LEI 8.245/91: Ao proposta pelo proprietrio/autor contra inquilino/ru, que na maioria das vezes uma firma/empresa, tendo o trmino do contrato de locao no residencial cujo PRAZO DE 1 ANO OU MAIS, ou seja, prazo determinado, que cessa de pleno direito findo o prazo estipulado, INDEPENDENTEMENTE DE NOTIFICAO OU AVISO, dentro dos 30 dias aps seu trmino, ou seja, no um (01) ms, so trinta dias, tendo em vista que existe ms com 31 dias, poder ingressar-se com ao de despejo. Como o prprio nome diz, trata-se de denncia vazia de imvel no residencial, onde no h necessidade do proprietrio provar o motivo pelo qual est pedindo o imvel, terminado o contrato, no havendo mais interesse em continuar a locao, pedir sua resciso. Nesta ao no precisa cientificar fiadores. Documentos a serem juntados com a inicial: 1)procurao "ad judicia"; 2)contrato de locao assinado entre as partes com duas testemunhas; 3)contra-f para citao. 4.2)IMVEL NO RESIDENCIAL - ARTIGO 57 DA LEI 8.245/91: No artigo anterior, o despejo direto de imvel no residencial se d atravs dos contratos de locao com prazo determinado igual ou superior a 01 ANO, neste artigo, trata-se dos contratos (verbais ou escritos) de locao com prazo indeterminado, ou seja, findo o prazo estipulado do artigo 56, o locatrio(a) permanece no imvel por mais de 30 dias sem oposio do locador, prorrogar-se- a locao por prazo indeterminado, ocorrendo a prorrogao do contrato, onde o locador poder denunciar a locao a qualquer tempo, desde que notifique o inquilino dando o prazo de trinta dias para desocupar o imvel, esta notificao pode ser judicial ou extrajudicial, nesta dever ser realizada atravs de cartrios competentes. No caso de ser em Ribeiro Preto, temos dois cartrio de registro de imveis (1 na Rua Henrique Dumont e o 2 "Nacaratto", na Avenida Meira Jr.). Uma vez notificado o inquilino que no atendeu a solicitao supra, o proprietrio ingressa com a ao acrescentando a notificao mencionada na inicial.

Documentos a serem juntados com a inicial: 1)procurao "ad judicia"; 2)contrato de locao assinado entre as partes com duas testemunhas; 3)contra-f para citao; 4)notificao premonitria concedendo o prazo de 30 dias para desocupao voluntria. 5)DAS LOCAES RESIDENCIAIS QUE TENHAM SIDO CELEBRADAS ANTERIORMENTE VIGNCIA DESTA LEI, OU SEJA, SOB A GIDE DA LEI N 6.649/79: 5.1)IMVEL RESIDENCIAL - ARTIGO 78 DA LEI 8.245/91: Todas as locaes residenciais que foram celebradas antes da vigncia desta lei ficam prorrogadas automaticamente por prazo indeterminado, assim que termine o prazo estipulado no contrato. Tais locaes, juntamente com aquelas que j vigoram ou venham a vigorar com prazo indeterminado, podem ser rescindidas, desde que o locador conceda um prazo de 12 (doze) meses para desocupao voluntria, ou seja, atravs da to mencionada NOTIFICAO JUDICIAL OU EXTRAJUDICIAL. Deve-se prestar ateno neste caso quanto ao prazo mencionado que so de DOZE MESES. Findo este prazo sem que o locatrio tenha se manifestado respeito ou desocupado o imvel, ingressa-se com a ao de despejo baseada no artigo 78 juntando com a inicial a notificao premonitria. Documentos a serem juntados com a inicial: 1)procurao "ad judicia"; 2)contrato de locao assinado entre as partes com duas testemunhas; 3)contra-f para citao; 4)notificao premonitria concedendo o prazo de 12 meses para desocupao voluntria. 6)AO REVISIONAL DE ALUGUERES OU ALUGUEL, ARTIGOS 19 E 68 DA LEI 8.245/91: livre a conveno do aluguel, no podendo ser em moeda estrangeira ou salrio mnimo. Em seu artigo 19 a lei taxativa, ou seja, quando no houver acordo, o locador ou locatrio, poder aps 3 (trs) anos de vigncia do contrato ou do ltimo acordo, pedir a reviso do aluguel a fim de ajust-lo ao preo de mercado. O locador ingressa com a ao para aumentar o valor locatcio que est defasado no mercado, enquanto o locatrio ingressa com a ao para diminuir o valor da locao, tendo em vista que o valor atualmente pago est aqum do preo de mercado atualmente pago para imveis de igual categoria e localizao. Os ndices atualmente usados para fixar o aluguel so: ndice Geral de Preos fornecido pela Fundao Getlio Vargas (IGP-FGV) e ndices de Preos ao Consumidor (IPC) fornecido pela FIPE, ou outro ndice estipulado pelo Governo Federal. Na petio inicial o autor dever demonstrar: a)o valor atualmente pago; b)o valor de mercado para imveis de igual categoria e localizao. Esta demonstrao do valor de mercado geralmente feita atravs de trs (03) avaliaes de imobilirias idneas da comarca. Geralmente o autor pede o valor mdio dessas trs avaliaes para fixao do aluguel definitivo e pede ao Juiz para que se fixe o aluguel provisrio no valor de 80% (oitenta por cento) do pleiteado. Porm, cabe ao Juiz: a)arbitrar o aluguel provisrio em at 80% do pleiteado; b)designar posteriormente audincia de tentativa de conciliao. Na audincia de conciliao, obtendo-se o acordo, o Juiz fixar o aluguel definitivo colocando a termo e assinado pelas partes.

No havendo conciliao, o Juiz nomear um perito de sua confiana para que seja feito laudo tcnico judicial para chegar ao valor do aluguel de mercado deste imvel. Ao nomear o perito de sua confiana, o Juiz dever informar as partes para que formulem quesitos (perguntas). Esta percia ser feita por um engenheiro civil da confiana do Juiz, como j foi dito, mas este poder ser acompanhado por assistentes tcnicos indicados pelas partes que acompanharo o laudo pericial. Os assistentes tcnicos estiverem de acordo com o resultado do laudo, assinaro em conjunto com o perito, caso contrrio, os assistentes apresentaro laudos separados com valores diferentes. Neste caso, o Juiz mandar seu perito apresentar uma resposta aos laudos dos assistentes tcnicos ou fazer um novo laudo, para ao final chegar ao valor de mercado. Chegando no aluguel de mercado, o Juiz prolatar a sentena requerendo seu pagamento desde a citao, se for maior do que anteriormente pago, o locatrio(a) pagar a diferena, se for a menor, o locador reembolsar o inquilino ou descontar dos prximos aluguis. Na ao Revisional de alugueres os fiadores devero ser cientificados. Em caso da ao ser proposta pelo inquilino, o raciocnio lgico dentro das alegaes acima mencionadas. Documentos a serem juntados com a inicial: 1)procurao "ad judicia"; 2)contrato de locao assinado entre as partes com duas testemunhas; 3)03 (trs) avaliaes de imobilirias idneas do preo de mercado do imvel; 4)contra-f para citao e cientificao dos fiadores; 5)recibo de pagamento do aluguel atual; 6)rol de testemunhas. Trata-se de ao de rito sumrio, portanto, a defesa deve ser apresentada na audincia, com rol de testemunhas. 7)AO DE CONSIGNAO DE ALUGUIS E ACESSRIOS DA LOCAO, ARTIGOS 282 DO CPC E 67 DA LEI 8.245/91: A legitimidade ativa para a ao consignatria conferida ao devedor, ao terceiro interessado (CC, art. 930, e CPC, art. 890) e ainda, ao terceiro no interessado, sempre que oferte a prestao em nome e por conta do devedor (CC, art. 930, nico). Relativamente consignatria envolve aluguel e encargos, tm legitimidade ativa para prop-la, sem dvida alguma, o prprio inquilino (qualquer deles, havendo mais de um, art. 2 desta Lei), ou seu cnjuge ou companheiro (art. 12). No polo passivo da relao processual dever figurar o locador (havendo mais de um, qualquer deles, art. 2 desta lei). Convm anotar que o procedimento aqui tratado diz respeito, exclusivamente, consignao de aluguel e aos acessrios da locao judicial; cuidando-se de que qualquer outra dvida, impe-se a observncia do procedimento estabelecido pelos artigos 890 e seguintes do CPC. A teor do inciso I, do artigo 67, a petio inicial dever ser elaborada com a observncia dos requisitos previstos no artigo 282 e seguintes do CPC, com a especificao dos alugueres e acessrios da locao, mais a indicao dos respectivos valores, aqueles que o autor apontar como sendo corretos. Junto com a petio inicial, o autor dever apresentar o depsito judicial da quantia total consignada, podendo ser depsito em caderneta de poupana que ser vinculada ao processo. O no depsito extinguir o processo. No decorrer da ao o autor dever ir consignando os aluguis e acessrios que forem vencendo at a sentena. O valor da causa corresponder a doze (12) meses de aluguel, pouco importando quantas as prestaes consignadas. O foro competente para ao o do local onde se encontra o imvel, ou outro convencionado entra as partes no contrato de locao. J na contestao o ru (locador) contestar o alegado pelo autor juntando provas.

Este comentrio relativo ao procedimento judicial. Documentos a serem juntados com a inicial: 1)procurao "ad judicia"; 2)contrato de locao assinado entre as partes com duas testemunhas; 3)recibo de depsito do valor consignado; 4)contra-f para citao do locador, ora ru; 5)alegar os motivos pelo qual tomou tal deciso. 8)AO RENOVATRIA DE CONTRATO DE LOCAO, ARTIGOS 282 DO CPC, 71 A 75 DA LEI 8.245/91: Alm dos clssicos requisitos contidos no artigo 282 do CPC, inerente a toda petio inicial, o pedido de renovao dever observar as seguintes condies: 12345678que o contrato a renovar seja escrito e por prazo determinado; o prazo mnimo do contrato ou a sua soma, desde que ininterruptos, seja de 5 (cinco) anos; que o locatrio esteja no mesmo ramo de comrcio pelo prazo de 3 (trs) anos sem interrupo; que o locatrio tenha cumprido corretamente o contrato anterior; que o locatrio tenha quitado integralmente todos os encargos do contrato anterior; que o locatrio indique o novo aluguel oferecido; que o locatrio indique o fiador idneo com todos os seus dados (qualificao e registro de propriedade); em sendo sucessor ou cessionrio o respectivo ttulo que o credencia.

Na contestao do locador, itinerante as argies de direito que so imanentes a toda relao jurdica, ficar adstrita, quanto a matria de fato, o seguinte: 1- no preencher o autor da ao, os requisitos previstos na lei (prazo mnimo do contrato, exerccio do mesmo ramo, etc.); 2- estar o aluguel oferecido aqum do valor de mercado para imveis de igual categoria e localizao; 3- ter proposta de terceiro mais vantajosa; 4- o imvel estar necessitando de reformas exigidas pelo Poder Pblico, que modifique sua estrutura ou este dever ser usado para negociao do prprio locador, cnjuge, descendente ou ascendente, no podendo utilizar-se para o mesmo ramo de comrcio a que se vinha destinando. Documentos a serem juntados com a inicial: 1)procurao "ad judicia"; 2)contrato de locao assinado entre as partes com duas testemunhas; 3)contra-f para citao e cientificao dos fiadores; 4) recibo de pagamento do aluguel atual; 5) provas necessrias do fiel cumprimento do contrato. ALGUNS ARTIGOS QUE MERECEM SER DESTACADOS: ARTIGO 4: Normalmente quando o locatrio no quiser mais continuar no imvel que esta com o contrato em vigncia, pagar ao locador uma multa pactuada no contrato de locao. Esta multa proporcional ao tempo em que est no imvel, nunca ser paga integralmente. ARTIGO 5: Seja qual for o fundamento do trmino da locao, a ao do locador para reaver o imvel a de despejo. PARGRAFO NICO: O disposto neste artigo no se aplica se a locao termina em decorrncia de desapropriao, com a imisso do expropriante na posse do imvel. ARTIGO 8: Se o imvel for vendido durante o curso da locao, o adquirente poder pedir a resciso da mesma, desde que providencie o aviso escrito para desocupao no prazo de NOVENTA (90) dias, salvo se a locao for por prazo determinado e o contrato contiver clusula de vigncia em caso de alienao e estiver averbado junto matrcula do imvel. ARTIGO 9: A locao tambm poder ser desfeita: I- por mtuo acordo; II- em decorrncia da prtica de infrao legal ou contratual; III- em decorrncia da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; IV- para reparaes urgentes determinadas pelo Poder Pblico, que no possam ser normalmente executadas com a permanncia do locatrio no imvel, ou, podendo, ele se recuse a consentir. ARTIGO 10: Morrendo o locador, a locao transmite-se aos herdeiros.

ARTIGO 11: Morrendo o locatrio, ficaro sub-rogados nos seus direitos e obrigaes: I- na locaes com finalidades residenciais, o cnjuge sobrevivente ou companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessrios e as pessoas que viviam na dependncia econmica do de cujus, desde que residentes no imvel; II- nas locaes com finalidade no residenciais, o esplio e, se for o caso, seu sucessor no negcio. ARTIGO 12: Em caso de separao de fato, separao judicial, divrcio ou dissoluo da sociedade concubinria, a locao prosseguir automaticamente com o cnjuge ou companheiro que permanecer no imvel; PARGRAFO NICO: Nas hipteses previstas neste artigo, a sub-rogao ser comunicada por escrito ao locador, o qual ter o direito de exigir, no prazo de 30 (trinta) dias, a substituio do fiador ou o oferecimento de qualquer das garantias previstas nesta lei. DEVERES DO LOCADOR: ARTIGO 22: O locador obrigado a: I- entregar ao locatrio o imvel alugado em estado de servir aos uso a que se destina; II- garantir, durante o tempo da locao, o uso pacfico do imvel locado; III- manter, durante a locao, a forma e o destino do imvel; IV- responder pelos vcios ou efeitos anteriores locao; V- fornecer ao locatrio, caso este solicite, descrio minuciosa do estado do imvel, quando de sua entrega, com expressa referncia aos eventuais defeitos existentes; VI- fornecer ao locatrio recibo discriminado das importncias por este pagas, vedada a quitao genrica; VII- pagar as taxas de administrao imobiliria, se houver, e de intermediaes, nestas compreendidas as despesas necessrias aferio da idoneidade do pretendente ou de seu fiador; VIII- pagar os impostos e taxas, e ainda o prmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imvel, salvo disposio expressa em contrrio no contrato; IX- exibir ao locatrio, quando solicitado, os comprovantes relativos s parcelas que estejam sendo exigidas; X- pagar as despesas extraordinrias de condomnio PARGRAFO NICO: Por despesas extraordinrias de condomnio se entendem aquelas que no se refiram aos gastos rotineiros de manuteno do edifcio, especialmente: a) obras de reformas ou acrscimos que interessam estrutura integral do imvel; b) pintura das fachadas, em penas, poos de acrao e iluminao, bem como das esquadrias externas; c) obras destinadas a repor as condies de habitabilidade do edifcio; d) indenizaes trabalhistas e previdencirias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao incio da locao; e) instalao de equipamentos de segurana e de incndio, de telefonia, de intercomunicao, de esportes e de lazer; f) despesas de decorao e paisagismo nas partes de uso comum; g) constituio de fundo de reserva. DEVERES DO LOCATRIO: ARTIGO 23: O locatrio obrigado a: I- pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locao, legal ou contratual exigveis, no prazo estipulado, ou, em sua falta, at o sexto dia til do ms seguinte ao vencido, no imvel locado, quando outro local no tiver sito indicado no contrato; II- servir-se do imvel para o uso convencionado ou presumido, compatvel com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo trat-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu; III- restituir o imvel, finda a locao, no estado em que o recebeu, salvo as deterioraes decorrentes do seu uso normal; IV- levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparao a este incumba, bem como as eventuais turbaes de terceiros; V- realizar a imediata reparao dos danos verificados no imvel, ou nas suas instalaes provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou preposto; VI- no modificar a forma interna ou externa do imvel sem o consentimento prvio e por escrito do locador; VII- entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrana de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimao, multa ou exigncia de autoridade pblica ainda que dirigida a ele, locatrio; VIII- pagar as despesas de telefone e de consumo de fora, luz e gs, gua e esgoto; IX- permitir a vistoria do imvel pelo locador ou por seu mandatrio, mediante combinao prvia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros na hiptese do art. 27 (venda, compromisso de compra e venda, etc.); X- cumprir integralmente a conveno de condomnio e os regulamentos internos; XI- pagar o prmio de seguro de fiana; XII- pagar as despesas ordinrias de condomnio se entendem as necessidades administrao respectiva, especialmente:

a) salrios, encargos trabalhistas, contribuies previdencirias e sociais dos empregados do condomnio; b) consumo de gua e esgoto, gs, luz e fora das reas de uso comum; c) limpeza, conservao e pintura das instalaes e dependncias de uso comum; d) manuteno e conservao das instalaes e equipamentos hidrulicos, eltricos, mecnicos e de segurana, de seu uso comum; e) manuteno e conservao das instalaes e equipamentos de uso comum destinados prtica de esportes e lazer; f) manuteno e conservao de elevadores, porteiro eletrnico e antenas coletivas; g) pequenos reparos nas dependncias e instalaes eltricas e hidrulicas de uso comum; h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a perodo anterior ao inicio da locao; i) reposio do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementao das despesas referidas nas alneas anteriores, salvo se referentes a perodo anterior ao inicio da locao. PARGRAFO 2: O locatrio fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no pargrafo anterior, desde que comprovadas a previso oramentria e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovao das mesmas. PARGRAFO 3: No edifcio constitudo por unidades imobilirias autnomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatrios ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no 1 deste artigo, desde que comprovadas. ARTIGO 27: no caso de compra e venda, promessa de compra e venda, o locatrio tem preferncia para adquirir o imvel locado em igual condies de terceiros, devendo o locador comunicar-lhe atravs de notificao judicial ou extrajudicial. ARTIGO 58: (IMPORTANTSSIMO) Ressalvados os casos previstos no pargrafo nico do art. 1, nas aes de despejo, consignao em pagamento de aluguel e acessrios da locao, revisionais de aluguel e renovatrias de locao, observa-se- o seguinte: I- os processos tramitam durante as frias forenses e no se suspendem pela supervenincia delas; II- competente para conhecer e julgar tais aes o foro do lugar da situao do imvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato; III- o valor da causa corresponder a 12 (doze) meses de aluguel, ou, na hiptese do inciso II, do artigo 47, a 3 (trs) salrios vigentes por ocasio do ajuizamento; IV- desde que autorizado no contrato, a citao, intimao ou notificao far-se- mediante correspondncia com aviso de recebimento, ou, tratando-se de pessoa jurdica ou firma individual, mediante telex ou fac-smile, ou, ainda, sendo necessrio, pelas demais formas previstas no Cdigo de Processo Civil; V- os recursos interpostos contra as sentenas tero efeito somente devolutivo. ARTIGO 61: Nas aes fundadas no pargrafo 2 do artigo 46 (despejo - denuncia vazia) e nos incisos III e IV do art. 47 (despejo - denncia cheia), se o locatrio, no prazo da contestao, manifestar sua concordncia com a desocupao do imvel, o juiz acolher o pedido fixando prazo de 6 (seis) meses para desocupao contados da citao, impondo ao vencido a responsabilidade pelas custas e honorrios advocatcios de 20% sobre o valor dado causa (12 vezes o aluguel atual). Se a desocupao ocorrer dentro do prazo fixado, o ru ficar isento dessa responsabilidade; caso contrrio expedir mandado de despejo. ARTIGO 66: Quando o imvel for abandonado aps ajuizada a ao, o locador poder imitir-se na posse do imvel. DESTAQUE: DAS PENALIDADES CRIMINAIS E CIVIS: ARTIGO 43: Constitui contraveno penal, punvel com priso simples de 5 (cinco) dias a 6 (seis) meses ou multa de 3 (trs) a 12 (doze) meses do valor do ltimo aluguel atualizado, revertida em favor do locatrio: I- exigir, por motivo de locao ou sublocao, quantia ou valor alm do aluguel e encargos permitidos; II- exigir, por motivo de locao ou sublocao, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locao; III- cobrar antecipadamente o aluguel salvo a hiptese do art. 40 e da locao para temporada. comentrio: Nesta seo o legislador trata de punir com penas de priso de cinco dias seis meses e de multa de 3 12 aluguis atualizados, o locador que cometer as seguintes infraes:

1) Exigir alm do aluguel e encargos, qualquer quantia suplementar a ttulo de gio;

2) Exigir mais de uma modalidade de garantia, como por exemplo: exigir uma cauo correspondente a trs alugueres adiantados que sero depositados em conta poupana que devero ser devolvidos ao locador no final da locao junto com indicao de fiadores em um s contrato; 3) Cobrar antecipadamente o aluguel, uma vez que primeiro mora depois que completa um ms paga-se o aluguel. ARTIGO 44: Constitui crime de ao pblica, punvel com deteno de 3 (trs) meses a 1 (um) ano, que poder ser substituda pela prestao de servios a comunidade: I) recusar-se o locador ou sublocador, nas habilitaes coletivas multifamiliares, a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos; II) deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias aps a entrega da imvel, no caso do inciso III do artigo 47, de us-lo para o fim declarado ou, usando-o, no o fizer pelo prazo mnimo de um ano; III) no iniciar o proprietrio, promissrio comprador ou promissrio cessionrio, nos casos do inciso IV do artigo 9, inciso IV do artigo 47, inciso I do artigo 52 e inciso II do artigo 53, a demolio ou a reparao do imvel, dentro de sessenta dias contados de sua entrega; IV) executar o despejo com inobservncia do disposto no pargrafo 2 do artigo 65. PARGRAFO NICO: Ocorrendo qualquer das hipteses previstas neste artigo, poder o prejudicado reclamar, em processo prprio, multa equivalente a um mnimo de doze e um mximo de vinte e quatro meses do valor do ltimo aluguel atualizado ou do que esteja sendo cobrado do novo locatrio, se realugado o imvel. Ricardo Barros Machado de Souza -Advogado-