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NOES BSICAS PARA A COMPRA E VENDA DE IMVEIS: UMA BUSCA PELA SEGURANA JURDICA

Carolina Lopes Can ado Campos 1 Vernica Lopes Canado dos Santos 2

RESUMO A presente pesquisa pretende avaliar as dificuldades encontradas pelos envolvidos em uma compra e venda de imvel. Objetiva- se a divulgao e maior esclarecimento populao e aos operadores do direito dos requisitos essenciais para se celebrar uma compra e venda com a devida segurana jurdica. A diferenciao da competncia dos Cartrios de Notas e Registro de Imveis de fundamental importncia para o devido processo de compra e venda, assegurando-se assim sua total eficcia. Os mitos e verdades a respeito da compra e venda de imveis so discutidos visando apresentar para a populao um conhecimento bsico, mas essencial, para que esse instituto seja usado devidamente e no venha trazer problemas futuros. Palavras-chave: compra e venda; imveis; propriedade; cartrio de notas; cartrio de registro de imveis. ABSTRACT This research aims to assess the difficulties encountered by those involved in a purchase and sale of property. Objective the disclosure and more information to the population and jurists about the requirements essential to conclude a purchase and sale with legal certainty. The differentiation of the competence of Notary and Registration of Real Estate is fundamental to due process of buying and selling, thus ensuring their full effectiveness. The myths and truths regarding the purchase and sale of properties will be discussed in order to provide the population with basic knowledge, but essential, for this institute to be used properly and will not bring further problems. Key Words: buy and sell; real state; property; notary; registry of property.

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Bacharel em Direito. Mestre em Direito Privado PUC - MG. E-mail: carolcampos9@hotmail.com Direito da FAPAM Faculdade de Par de Minas. E-mail:

Discente do Curso de veronicalcsantos@hotmail.com

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1 INTRODUO

O objetivo desta pesquisa buscar explicar e esclarecer um tema to importante e muitas vezes desconhecido para a sociedade: o que so os requisitos para a celebrao efetiva e vlida da compra e venda de imveis. A pesquisa foi elaborada a partir da teoria e prtica da vivncia em sala de aula e da advocacia de uma das autoras, sendo essa mestre em direito privado e professora de Direito Civil e principalmente da prtica da segunda autora que escrevente juramentada do 1 Ofcio de Notas da Comarca de Pitangui MG, onde vive no seu dia os problemas dirios da populao a respeito da compra e venda de imveis. Esse artigo tem um cunho educacional, pois visa sanar as dvidas apresentadas pela populao e principalmente esclarecer aos profissionais do direito como aplicar o ordenamento brasileiro prtica da compra e venda de imveis. O primeiro ponto a ser analisado ser a diferenciao entre os Cartrios de Notas e Registro e a importncia de cada um desses rgos na celebrao da compra e venda, sendo inicialmente determinado alguns marcos histricos da existncia dessas serventias no Brasil. Diferenciam-se as competncias dos Cartrios de Notas e Registro e uma anlise da legislao pertinente a essas duas serventias. Tal ponto essencial para a pesquisa proposta, pois a populao tem grande dificuldade de estabelecer os papis de ambos os cartrios na compra e venda de imveis. Grande parte da populao inicia o processo no Cartrio de Notas e com a escritura em mos acaba acreditando que o processo est finalizando, mas essa falsa crena popular causa diversos prejuzos e problemas. A presente pesquisa pretende esclarecer a importncia da finalizao de todo o devido processo de compra e venda tanto no cartrio de Notas com a elaborao da escritura e finalmente com registro da mesma junto ao cartrio de Registro de imveis onde se encontra matriculado o imvel. Logo aps o estabelecimento da competncia de cada serventia so analisados os requisitos essenciais para a celebrao da compra e venda de imveis segundo o ordenamento brasileiro. Primeiro ponto a ser analisado a importncia da escritura pblica e seu devido registro no Cartrio de Registro de Imvel onde o imvel se encontra matriculado para que a propriedade seja transferida.

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Ataca-se a crena popular de que a escritura pblica ou mesmo da promessa particular de compra e venda tem o condo de transferir a propriedade, sendo assim, so apresentadas todas as consequncias dessa errnea crena popular que causa severos problemas a todos os envolvidos e a terceiros. Outro ponto de anlise so os direitos e deveres do comprador e vendedor de imvel, documentao necessria para a lavratura de uma escritura de compra e venda de imveis urbanos e rurais, diferenciando quando envolver pessoa fsica ou jurdica. Por fim, so apresentados os aspectos jurdicos da compra e venda envolvendo incapazes e entre ascendentes e descendentes, pois nesses casos h requisitos especiais, que no sendo cumpridos acarretam nulidade ou anulabilidade do negcio jurdico celebrado.

2 CARTRIO DE NOTAS E CARTRIO DE REGISTRO DE IMVEIS: uma viso diferenciadora na busca para o estabelecimento do papel de cada serventia na compra e venda de imveis

2.1 Histrico

As funes notariais tiveram origem na necessidade de prova escrita das declaraes de vontade das partes, que antes eram realizadas apenas verbalmente. Em face da insegurana que com o passar do tempo foi surgindo, viu-se a necessidade do surgimento de uma prova escrita e formalizada. Segundo Ana Luisa Arruda a histria dos agentes notariais tiveram a sua origem no Egito com os seus famosos escribas que documentavam as relaes jurdicas:
Os escribas egpcios foram os primeiros agentes notariais de que se tem notcia. Pessoas que dominavam a arte da escrita eram ento chamadas a documentar as relaes jurdicas e funcionavam como testemunha qualificada das avenas. (ARRUDA, 2008, p. 14).

Anteriormente a propriedade se dava como efetivamente transmitida no somente pelo contrato, exigindo-se a tradio para sua formalizao. Enquanto o ttulo traduzia uma relao pessoal, a tradio que a entrega efetiva da coisa, exprimia um direito real, ou seja, estabelecia o devido proprietrio.

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No Brasil o incio da atividade registral se deu com o fim do sistema de Sesmarias e a privatizao das terras brasileiras as quais passaram a ser comercializadas, surgindo assim uma latente necessidade do registro dos imveis:
No Brasil essa especialidade surgiu logo aps a ocupao do solo ptrio pela coroa Portuguesa para garantir poder de mando e controle em nosso pas. Foram ento criadas as chamadas Sesmarias. Nesse sistema, significantes pores de terra eram concedidas a membros abastados da sociedade portuguesa a fim de que fossem cultivadas. Esse sistema de sesmaria no prosperou e, com seu trmino, essas grandes pores de terras improdutivas se transformaram nos conhecidos latifndios, que passaram a ser negociados entre particulares. nesse momento por volta de 1850, que surgem os registradores imobilirios. (ARRUDA, 2008, p. 12).

Atravs da Lei 1.237, de 1864 (COELHO, 2002) foi criado o Registro Geral, que atrairia todos os direitos reais imobilirios, substituindo a tradio pela transcrio, continuando o contrato antes dela a gerar apenas obrigaes. Tal alterao trouxe uma significativa mudana, pois a propriedade no mais se transmitia pela entrega (tradio), mas sim pela transcrio no cartrio, ou seja, pelo registro. A partir da introduo da obrigatoriedade da transcrio para transferncia ou aquisio da propriedade se pode afirmar que para o ordenamento brasileiro s dono quem registra. Assim, percebe-se enorme avano no direito da propriedade, porque a tradio, real ou simblica, uma vez efetuada, no deixa vestgio permanente, ao passo que a transcrio deixa seu sinal permanente no livro no qual lanada. Advindo o Decreto 3.453, em 1865, verifica-se que em 3 hipteses no se exigia a inscrio no Registro Geral, ou seja, nas transmisses "causa mortis", nos atos judiciais, e nas hipotecas gerais em favor da mulher casada, dos menores e dos interditos, assim permanecendo at o advento do Cdigo Civil, Lei Federal n. 3.071, de 1 de janeiro de 1916, que determinou a necessidade da transcrio para a transferncia de domnio ou constituio de nus real, em todos os casos, o que prevalece at os dias de hoje.

2.2 Competncias do Cartrio de Notas e do Cartrio de Registro de Imvel

O grande problema que se encontra na anlise desse tema o desconhecimento por parte da populao ou mesmo um falso entendimento das competncias do Cartrio de Notas e Cartrio de Registro. Chega-se ao cmulo de muitas pessoas nem saberem o que cartrio de Notas e qual sua finalidade, pois, na verdade s se fala que tem de registrar um imvel, mas se esquece de

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que este processo comea no Cartrio de Notas, tendo assim, esse um papel inicial e fundamental para o registro de imvel. As duas serventias tm papis distintos, mas so essenciais para a concretizao de uma compra e venda. Cada uma tem a sua importncia, finalidade e responsabilidade nessa transao, sendo necessrio que os futuros compradores saibam estabelecer essa diferenciao. A funo do notrio materializar a vontade das partes de forma escrita e atravs de uma linguagem jurdica, com imparcialidade da lei, dotado de f pblica e , consequentemente, de preveno de litgios. O Cartrio de Notas tem a competncia de executar a lavratura de escrituras, procuraes, testamentos e atas notariais, alm de atos de reconhecimento de firmas e de autenticao de fotocpias e sendo atribudo pela Lei Federal 11.441/00 ao notrio executar lavratura de Inventrios, desde que no haja menores, incapazes, testamento e ainda lavraturas de separaes e divrcios, se de forma amigvel e o casal no possua filhos menores. Sua competncia territorial se estende a todo municpio onde se encontra instalado, havendo mais de uma serventia no municpio, haver livre concorrncia entre elas. Quanto competncia territorial dirigida aos Notrios vem disposta no artigo 9 da Lei Federal 8.935/94 que estabelece a vedao de realizao dos atos notariais fora do municpio de sua competncia: Art. 9 O tabelio de notas no poder praticar atos de seu ofcio fora do Municpio para o qual recebeu delegao. (BRASIL, 1994). A desobedincia s competncias em razo da matria e territorial pode implicar em anulao do ato praticado, trazendo srias consequncias s partes contratantes, inclusive com a anulao do ato notarial Na cidade onde se constada a existncia de mais de uma serventia da mesma natureza, ela identificada com um nmero ordinal antes de sua apresentao, o qual mostra a ordem temporal de sua instalao, como 1 Tabelio de Notas, 2 Tabelio de Notas, etc. Alm de todas as competncias descritas acima, os Cartrios de Notas tm o condo de tornar pblico todos os atos praticados e arquivados, zelando, assim, pela conservao de documentos - livros, fichrios de assinaturas, guias, certides - e todo o arquivo da serventia, possibilitando a fcil e rpida consulta pela populao em geral. O Cartrio de Registro de Imveis tem a competncia de providenciar o registro de todos os ttulos translativos de direitos reais, bem como as devidas averbaes que podem modificar a situao do imvel ou a dos que se apresentam como detentores de seus direitos, alm de inscrever todos os atos relacionados ao parcelamento do solo e regularizao de

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condomnios especiais. Sua competncia territorial estende-se a comarca onde se encontra instalada. Em caso de mais de uma Serventia nesse territrio, dita competncia ser determinada atravs de diviso geogrfica da aludida comarca. Verifica-se pelo exposto que cada unidade tem sua atribuio em razo da matria e quase sempre restrita a um territrio, estando os seus titulares e prepostos impedidos de exercer seus trabalhos fora dela e dele, sob pena de responder administrativamente por seu no cumprimento, e por eventuais prejuzos que seu ato irregular vier a trazer aos seus usurios. Pode ocorre a cumulao de serventias, ou seja, nos locais onde o movimento de cada serventia no comportar isoladamente o desenvolvimento de seus trabalhos, podem ser agrupadas, funcionando como se fossem uma nica repartio, porm com escrituraes separadas. o que ocorre, normalmente, em pequenos municpios, que se apresentam como sede de comarca, e que tem, em um nico prdio, e com um nico titular, todas as naturezas acima referidas. O cartrio busca atravs de profissionais altamente qualificados, orientao totalmente imparcial e gratuita aos usurios do servio, informando-os das consequncias de seus atos, de forma a evitar litgios futuros e busca do Poder Judicirio para sua soluo. Para evitar a nulidade e a falsidade dos atos os notrios e registradores atuaro como fiscal da lei, proporcionando, portanto, segurana nas relaes jurdicas. Os servios notarias e de registro so de natureza compulsria de carter pblico, cuja prestao interessa a toda sociedade. (ARRUDA, 2008, p. 17). Ambas as serventias tm integrado seu corpo de funcionrios, os Tabelies e/ou Oficiais, Substitutos Designados, Substitutos, Escreventes e Auxiliares. Os tabelies so os que respondem diretamente pelos Servios Notariais, tambm conhecidos como Cartrios de Notas. Os Oficiais nome que se d aos titulares dos Registros Pblicos, tambm identificados como Cartrios de Registro de Imveis. Tanto os tabelies quanto os oficiais podem contratar substitutos, desde que os nomes sejam encaminhados ao juzo competente.
Art. 20. Os notrios e os oficiais de registro podero, para o desempenho de suas funes, contratar escreventes, dentre eles escolhendo os substitutos, e auxiliares como empregados, com remunerao livremente ajustada e sob o regime da legislao do trabalho. (BRASIL, 1994).

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2.3 Legislao pertinente sobre os servios Notariais e de Registro

2.3.1 Lei n 7.433/85 e Decreto n 93.240/86

Dispem sobre os requisitos para a lavratura de escrituras pblicas e do outras providncias. Quais os documentos e certides exigidas para a lavratura da escritura, desde a documentao pessoal das partes envolvidas na transao, como vendedores e compradores, como tambm toda a documentao e certido do imvel objeto da escritura. A forma como o imvel deve ser descrito, os documentos e certides especficas que devem ser exigidos para lavratura de imvel urbano e de imvel rural. Documentos comprobatrios do pagamento do Imposto de Transmisso, as certides fiscais, feitos ajuizados, certides de nus, validade das certides, que em regra de 30 dias, documentos e certides que devem ser mencionados no corpo da escritura e arquivados em cartrio pelo Tabelio.

Art. 1 [...] 2 - O Tabelio consignar, no ato notarial, a apresentao do documento comprobatrio do pagamento do Imposto de Transmisso inter vivos, as certides fiscais, feitos ajuizados, e nus reais, ficando dispensada sua transcrio. (BRASIL, 1986.).

2.3.2 Lei 8.935 /94

Regulamenta o art. 236 da Constituio Federal, dispondo sobre servios notarias e de registros. Atualmente, a Constituio Federal, conferiu, no artigo 236, carter privado ao exerccio das atividades notarias e de registro, que sero delegadas obrigatoriamente pelo Poder Pblico ao particular, por concurso pblico de provas e ttulos. Art. 236, CF: Os servios notariais e de registro so exercidos em carter privado, por delegao do Poder Pblico. (BRASIL, 1988). Referida lei regulamenta toda a atividade notarial e de registro, desde sua natureza, finalidade, atribuies a seus titulares, das atribuies e competncias dos notrios e dos oficiais de registro, seus ingressos na atividade, da responsabilidade civil e criminal de cada um, das incompatibilidades e dos impedimentos, dos direitos e deveres, das infraes

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disciplinares e das penalidades, da fiscalizao pelo Poder Judicirio, da extino da delegao, enfim regulamenta toda a atividade.

2.3.3 Lei Estadual n 13.438/99

Altera dispositivos da Lei n 12.727, de 30 de dezembro de 1997, que dispe sobre contagem, cobrana e pagamento de emolumentos por servios extrajudiciais, institui o Selo de Fiscalizao. Dispe sobre a informatizao do servio notarial e registral, como a utilizao de sistemas de computao, de microfilmagem, disco tico e outros meios de armazenamento e reproduo de dados.
Art. 4 vedada a cobrana de valores por ato retificatrio ou renovado, em razo de erro imputvel a tabelio, oficial de registro ou seus prepostos, e por ato no expressamente previsto nas tabelas contidas no Anexo I desta lei, ainda que sob fundamento em analogia. (MINAS GERAIS, 1999).

Outro ponto abordado pela lei o limite e a forma de cobrana dos servios pelo tabelio/oficial e o que vedado a cobrana de valores, como por exemplo, ato retificatrio, em razo de erro imputvel ao tabelio/oficial. A instituio do selo de fiscalizao, de uso obrigatrio pelos tabelies e oficiais de registro, que ser fixado nos documentos e papis expedidos quando da prtica de atos notariais e de registro. Versa referente ao uso do selo, uma vez que o mesmo contm requisitos de segurana que impedem sua falsificao e adulterao, sendo sua utilizao regulamentada e fiscalizada pela Corregedoria Geral de Justia. Impe as sanes que sero aplicadas pela Corregedoria Geral da Justia, caso o Tabelio e demais oficiais cobrem ou recebam valores indevidos ou excessivos e deixem de utilizar o selo de fiscalizao na forma de seu regulamento.

2.3.4 Lei n 10.169/00

A presente Lei n 10.169/00 regula o 2 do artigo 236 da Constituio Federal estabelecendo as normas gerais para a fixao de emolumentos das serventias notariais e de registro. Art. 236, 2, CF: Lei Federal estabelecer normas gerais para a fixao de emolumentos relativos aos atos praticados pelos servios notariais e de registro. (BRASIL,

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1988). Art. 1 da Lei 10.169. Os Estados e o Distrito Federal fixaro o valor dos emolumentos relativos aos atos praticados pelos respectivos servios notarias e de registro, observadas as normas desta Lei. (BRASIL, 2000). Sendo assim todas as atividades notarias e de registro, so remuneradas diretamente por emolumentos fixados pelo Estado e pagos pelos usurios dos servios prestados.

3 NOES BSICAS DA COMPRA E VENDA DE IMVEIS

3.1 A importncia da Escritura Pblica de compra e venda de imveis e seu respectivo registro

Para que a compra e venda seja vlida e surta todos os efeitos desejados, primeiramente necessrio o surgimento do documento de compra e venda chamado de escritura, que ir ser celebrando justamente no cartrio de Notas. No cartrio de Notas a escritura lavrada, ou seja, passa a existir, de forma correta e segura, respeitando todos os requisitos exigidos por lei e finalmente pode ser encaminha para o cartrio de Registro de Imvel competente, para que seja efetuado seu registro e assim sendo finalizada a transao da Compra e Venda. Como pode-se observar cada serventia tem sua importncia e seu espao nesta transao e devem ser respeitadas e conhecidas por todos para evitar problemas futuros. A maioria dos cidados brasileiros quando adquirem um bem imvel atravs da Compra e Venda muitas vezes se preocupam simplesmente em pagar o imvel (comprador) e automaticamente em adquirir a sua posse e por sua vez o vendedor se preocupa em receber a quantia em dinheiro referente venda do imvel e automaticamente com a sua entrega se esquecem da parte burocrtica desta relao jurdica que de suma importncia para sua segurana e eficcia perante as partes e terceiros. Quando se realiza uma Compra e Venda sem se preocupar com os requisitos exigidos por lei, muitas vezes esta transao poder no ter nenhum valor jurdico, ou seja, no ter eficcia, no ser possvel seu registro. O que antes era um sonho passa a ser um pesadelo, pois para o ordenamento brasileiro quem no registra no dono, conforme Art. 1245 do Cdigo Civil: Art. 1245 Transfere entre vivos a propriedade mediante o registro do ttulo translativo no Registro de Imveis. (BRASIL, 2002).

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A falta de cumprimento dos requisitos exigidos por lei pode acarretar a hiptese de dupla venda que ocorre da seguinte forma: aps lavrar uma escritura pblica de compra e venda, em um tabelionato, independente da sua localidade, o comprador sempre deve registrla no cartrio imobilirio ao qual o imvel estiver matriculado. possvel, porm, que, antes de o comprador efetuar esse registro, o vendedor resolva vender o imvel a outra pessoa, lavrando outra escritura. Isso teoricamente possvel, pois ele ainda o proprietrio do bem, s o deixando de ser aps o registro da escritura na matrcula do imvel junto ao cartrio de Registro de Imvel competente. Nessa situao hipottica, na qual o proprietrio lavrou duas escrituras do mesmo imvel, haveria dois compradores, cada qual com um ttulo hbil a ser registrado, a escritura. Ainda de forma hipottica, se a primeira escritura fosse lavrada em 31/05/2009 e a segunda escritura em 12/07/2009, isso, por si s, no o suficiente para determinar que o comprador com a escritura lavrada em maio seja o novo proprietrio, uma vez que para se tornar proprietrio necessrio o registro dessa escritura. No importa quando foi lavrada a escritura, o que importa a data de seu registro, aferindo-se isso pelo protocolo da prenotao no cartrio imobilirio segundo o art. 182 e o 186 da Lei 6.015/73 e art. 1246 do Cdigo Civil. A escritura que for primeiro registrada que tem o condo de transferir a propriedade, impedindo o registro da outra. Art. 186 - O nmero de ordem determinar a prioridade do ttulo, e esta a preferncia dos direitos reais, ainda que apresentados pela mesma pessoa mais de um ttulo simultaneamente. (BRASIL, 1973). A prioridade d-se, portanto, no tempo, ou seja, quem registrar primeiro se torna o novo proprietrio do imvel. Assim, uma vez lavrada a escritura, essencial providenciar o quanto antes seu registro. Caso duas escrituras sejam lavradas na mesma data referentes a um imvel e apresentadas no mesmo dia junto ao cartrio de registro de imvel ter prioridade a que fora lavrada em primeiro lugar, sendo isso estabelecido pelo art. 192 da Lei de Registro Pblicos (6.015/73), que afirma que dever ser considerada a hora da lavratura da escritura para fins de prevalncia, mas comumente utilizado o nmero no livro de registro que confirma a cronologia da lavratura de ambas. Por isso a importncia do Cartrio de Notas na compra e venda de imveis, cuja funo do Tabelio de orientar, esclarecer, tirar duvidas explicar e exigir toda a documentao prevista em lei, de todas as partes envolvidas no ato e consequentemente do bem imvel, para que este ttulo seja apto ao registro no cartrio de imveis no qual aquele bem se encontra registrado, surtindo assim todos os efeitos esperados de uma compra e venda.

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3.2 Promessa de Compra e Venda de Imveis

Hoje em dia o que se percebe com muita frequncia a realizao da Compra e Venda de bens imveis atravs da famosa Promessa de Compra e Venda, ou Compromisso de Compra e Venda e usualmente chamado pela populao em geral de contrato de gaveta: Bastante difundido atualmente, o compromisso de compra e venda, que pode ser feito por simples instrumento particular, um contrato pelo qual as partes se comprometem a efetuar um contrato de compra e venda. (SILVA, 2009, p. 221). Atravs da promessa de compra e venda uma das partes, o comprador, se compromete a comprar um determinado bem, e a outra parte, o vendedor, se compromete a vend-lo, sendo esse instrumento considerado um pr-contrato, contrato preliminar ou ajuste prvio. Na verdade, a promessa de compra e venda surge quando as partes no querem ou no podem por algum motivo, at mesmo por falta de dinheiro arcar com as despesas provenientes da lavratura da escritura, pagamentos de taxas e impostos, irregularidades do imvel etc, motivos esses que impedem a lavratura definitiva da escritura. Segundo Paulo Luiz de Netto Lbo, o simples contrato de compra e venda no tem o liame de transferir a propriedade sendo necessrio o registro para bens imveis:
No direito brasileiro, o contrato por si s no gera a transmisso do domnio do bem ou da coisa, mas o direito e o dever de realiz-la. Por isso, o artigo 481 do Cdigo Civil brasileiro no diz, como o art. 1470 do Cdigo Civil italiano, que o contrato de venda tenha "por objeto a transferncia da propriedade de uma coisa". O objeto da obrigao do vendedor a prestao de dar a coisa e o do comprador a prestao de dar o preo. Nesse sentido, o contrato de compra e venda meramente consensual, pois a transmisso do domnio ou da propriedade depende de modos especficos, dele decorrentes, mas autnomos (registro do ttulo, para os bens imveis art. 1.245; tradio, para os bens mveis art. 1.267, ambos do Cdigo Civil). (LOBO, 2006).

As partes simplesmente se preocupam com o pagamento e a entrega do imvel, sem antes verificar a situao do imvel adquirido e at mesmo das partes vendedoras. Acreditam erroneamente que com a finalizao dessa promessa a transao fora bem sucedida e a propriedade foi transferida. Somente, posteriormente que vo perceber a sua ineficcia, muitas vezes isso ocorre aps um grande decurso de tempo, quando, por exemplo, tentam vender o imvel adquirido e o atual comprador procura um cartrio de Notas buscando que seja feita sua Escritura de Compra e Venda.

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Nesse momento se tem conhecimento de que o comprador que realizou a compra atravs desta promessa que hoje deveria ser o atual dono do imvel, no passa de um mero possuidor, na verdade no possui nenhuma relao jurdica com o imvel junto ao Registro de Imveis. O dono continua sendo a pessoa que lhe vendeu o imvel e o pior muitas vezes a pessoa que lhe vendeu nem dono , est na mesma situao, adquiriu o imvel atravs de promessa e essa promessa foi passando de mo em mo, at que um dos compradores resolve procurar o cartrio, que a atitude que todos deveriam ter na aquisio de um bem imvel, evitando um grande transtorno. Com o passar do tempo, provavelmente o comprador no tenha nenhum contato mais com aquela pessoa que lhe vendeu o imvel, ou at mesmo que j tenha esta falecido, o que torna quase impossvel que seja solucionado o problema sem ajuda do judicirio, sendo essa uma das funes dos Notrios, que evitem o conflito judicial. Como o prprio nome exprime foi realizada apenas uma promessa de Compra e venda e no um contrato de Compra e Venda. A promessa apenas um contrato preliminar, para que sejam ajustadas todas as condies, acordos, pagamentos pelas partes, para que se cheguem celebrao do contrato definitivo, ou seja, escritura. A maioria das pessoas desconhecem tais informaes e acreditam que a simples celebrao de um contrato particular tem o condo de transferir a propriedade, levando a maioria da populao brasileira a viver no desconhecimento, ou seja, uma falsa situao de propriedade. Muitos chegam a afirmar que esto de posse de um registro, pois o contrato foi levado ao cartrio e as assinaturas tiveram a firma reconhecida ou mesmo aquele contrato foi registrado no Cartrio de Ttulos e documentos, tendo o primeiro ato somente confirmado a veracidade das assinaturas e o segundo tornou aquele documento pblico, mas nenhum desse confirma se quem vendeu o verdadeiro proprietrio, se aquele imvel est no comrcio podendo ser alienado e estando desimpedindo, uma vez que isso s feito com a lavratura da escritura e de seu devido registro. Atravs da promessa de Compra e Venda as partes tm uma garantia do que foi acordado, podendo vir a ser questionado judicialmente, desde que tenha em mos esta promessa bem redigida dentro dos requisitos exigidos por lei, estando com firma reconhecida, mas esteja ciente de que no um documento definitivo e no tem o condo de transferir a propriedade. Logo, a promessa de compra e venda s um meio probatrio da existncia de um negcio jurdico, mas no garante direitos reais.

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Da leitura do art. 1.417 do novo Cdigo Civil pode-se inferir que a promessa de compra e venda irretratvel, mas que h possibilidade de incluso de clusula de arrependimento. Art. 1.417, CC: Mediante promessa de compra e venda, em que se no pactou arrependimento, celebrada por instrumento pblico ou particular, e registrada no Cartrio de Registro de Imveis, adquire o promitente comprador direito real aquisio do imvel. (BRASIL, 2002). Com o registro de promessa de compra e venda que no contenha clusula de arrependimento, passar a ter eficcia erga omnes. Neste caso registrando a promessa de compra e venda que no contenha a clusula de arrependimento, o compromitente vendedor no poder transferir a propriedade do imvel a outra pessoa. Por isso o comprador dever registrar sua promessa de compra e venda to logo seja formalizada. Infelizmente, grande parte das promessas de compra e venda no levada a registro, no tendo, portanto nenhuma segurana jurdica, so os famosos contratos de gaveta. Um importante direito do compromissrio comprador o de obter a adjudicao compulsria do imvel.
Art. 1.418 - CC. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos, deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicao do imvel. (BRASIL, 2002).

Neste caso, na hiptese de o compromitente vendedor recusar-se a outorgar a escritura definitiva, o compromissrio comprador poder pedir ao Juiz que supra o ato que o compromitente vendedor se recusa a praticar, por meio de uma sentena judicial que ser hbil a ser registrada e ter os mesmo efeitos da escritura definitiva, desde que preenchidos todos os requisitos exigidos por lei. Outro problema srio a perda desta promessa, uma vez que no se tem nada arquivado em cartrio, pois foi um documento particular, sendo essa mais uma garantia oferecida pelos Cartrios de Notas, onde toda a transao realizada atravs de um cartrio, no somente a escritura ficar arquivada podendo ser fornecida uma certido desta escritura a qualquer momento que solicitada, bem como toda a documentao exigida para sua lavratura e uma vez perdido esse documento e sendo esta a nica prova do que foi acordado, como

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ficar em caso de litgio? Fica praticamente impossvel provar o que est sendo alegado pela parte interessada. Todos estes cuidados a que nos referimos e exigncias que a lei faz referente Compra e Venda de imvel devem ser observados antes da aquisio do imvel e deve comear atravs da solicitao de uma Certido de Registro de Imveis, junto ao Cartrio de Registro de Imveis da Comarca qual o imvel pertena. Nesta certido, constaro todas as informaes necessrias sobre o real proprietrio do imvel e sobre o imvel que se pretende adquirir. As partes tambm tero a opo da celebrao desta compra e venda atravs do Contrato Particular de Compra e venda com fora de escritura pblica, desde que o imvel da transao tenha um valor de at 30 salrios mnimos e preencha os mesmos requisitos exigidos por lei para a escritura pblica de compra e venda de imveis, caso contrrio no ser possvel o seu registro.
Art. 108. No dispondo a lei em contrrio, a escritura pblica essencial validade dos negcios jurdicos que visem constituio, transferncia, modificao ou renncia de direitos reais sobre imveis de valor superior a trinta vezes o maior salrio mnimo vigente no Pas. (BRASIL, 2002).

Por isso de fundamental importncia que, caso se faa a opo para esse tipo de contrato, a escolha seja por um profissional competente que tenha conhecimento jurdico do assunto, para que o referido contrato possa ser registrado junto ao Cartrio de Registro de Imveis competente e produza seus efeitos jurdicos.

3.3 Direitos e Deveres do Comprador e Vendedor de Imveis

3.3.1 Do Vendedor

3.3.1.1 Dos Deveres

Para que exista uma compra e venda com os devidos efeitos legais necessrio que o imvel exista legalmente, ou seja, esteja devidamente registrado e regularizado junto ao Cartrio de Registro de Imveis. Somente possvel vender o imvel o proprietrio, ou seja, aquele que possui o registro do imvel em seu nome.

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dever do vendedor fornecer toda a documentao e certides necessrias e exigidas por lei, sendo o IPTU para imvel urbano e o ITR para imvel rural. Se o proprietrio possuir alguma dvida junto ao Municpio, Estado e Unio no impede a realizao da transferncia, desde que o comprador esteja ciente da dvida e autorize a lavratura da escritura constando tal observao. Por fim, aps cumpridas todas as formalidades, ou seja, a lavratura da escritura e o registro da mesma deve o vendedor realizar a tradio (entrega) do bem. 3.3.1.2 Dos Direitos

Aps o fornecimento de todas as documentaes, informaes e consequentemente a assinatura da escritura, ter o vendedor o direito de receber e exigir, caso o comprador no o faa, o valor referente venda do imvel. O registro da escritura um dever do comprador, caso esse no venha a efetu-lo, alm de o ttulo no estar produzindo o seu efeito jurdico, continuando o vendedor como proprietrio do imvel, poder este efetivar o seu registro e recorrer judicialmente responsabilizando o comprador pelos transtornos e prejuzos causados pela no efetivao do registro.

3.3 Do Comprador

3.3.1. Dos Deveres

dever do comprador fornecer toda documentao e dados necessrios e exigidos por lei. Arcar com todas as despesas referentes transferncia do imvel como, pagamento do ITBI Imposto sobre Transmisso de Bens Imveis Inter Vivos e a quitao de todas as certides exigidas por lei e despesas cartorrias bem como o pagamento do valor avenado do imvel para como o comprador.

3.3.2. Dos Direitos

Aps o fornecimento de todas as documentaes, informaes, consequentemente assinatura da escritura e pagamento do imvel, que receba a posse do imvel adquirido, salvo se constar alguma clusula ou acordo em contrrio, como usufruto, permanncia de algum inquilino se o imvel estiver locado por determinado tempo, etc.

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3.4. Documentao necessria para a lavratura de Escritura de Compra e Venda 3.4.1 Quando a compra for referente a bem imvel urbano entre pessoas fsicas

Ser necessria a apresentao da documentao pessoal de todas as partes envolvidas na transao, assim como, Carteira de Identidade, CPF, comprovante de residncia, se alguma das partes for casada necessria a certido de casamento atualizada e documentao pessoal do cnjuge. Todos os documentos acima listados, alm da apresentao do original, dever ser entregue um xerox para o seu devido arquivamento junto serventia.
2 da Lei 7.433. O Tabelio consignar, no ato notarial, a apresentao dos documentos comprobatrio do pagamento do Imposto de Transmisso intervivos, as certides fiscais, feitos ajuizados, e nus reais, ficando dispensada sua transcrio. (BRASIL, 1985).

Na compra e venda de imveis o imposto recolhido competncia da fazenda municipal do local onde se encontra o imvel negociado. Dever ser expedida a guia do ITBI (Imposto de transio de Bens Imveis) e essa ser apresentada quitada junto ao cartrio de Notas para a lavratura da escritura. O valor do ITBI estabelecido pelo municpio, variando na sua grande maioria entre 2% ou 3% do valor do imvel, sendo esse valor auferido sobre a avaliao do valor do imvel feita pelo municpio na data da venda. Em relao s certides necessria a apresentao das certides originais, que sero retidas junto serventia, sendo elas: Certido de Registro, de Aes Reais e Pessoais Reipersecutrias e de nus reais incidentes sobre o imvel, Certido Negativa de Dbitos Municipais, Certides de Feitos Ajuizados contra os vendedores. No existe um sistema unificado de certides cveis, criminais e trabalhistas integrando todo o pas, deve-se solicitar certides pelo menos do foro da comarca da situao do bem imvel e do domiclio do alienante (vendedor), tratando-se de imvel urbano ser solicitado apenas a certido cvel, em ambas as comarcas citadas acima ou somente uma se alienante for domiciliado na mesma comarca que se encontra o imvel. Deve ser ressaltado que a maioria das certides tem validade de 30 dias, depois desse prazo ser necessria a expedio de nova certido, para se constatar se no houve mudanas na situao do imvel. Para que o adquirente do imvel tenha mais segurana e evite

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dissabores futuros, seria interessante que apresentasse certides da Justia Estadual, Justia Federal e Justia do Trabalho. 3.4.2 Quando a compra for referente a bem imvel rural entre pessoas fsicas

Alm de toda a documentao exigida na Compra e Venda de imvel urbano ser exigida a Certido Criminal dos vendedores, fornecida pelo foro competente para a averiguao de prtica de crime ambiental. exigido o Certificado de Cadastro de Imvel Rural emitido pelo INCRA, confirmando o seu cadastro junto a esse rgo, segundo art. 22 da lei 4947/66.
Artigo 22 [...] 1 - Sem apresentao do Certificado de Cadastro, no podero os proprietrios, a partir da data a que se refere este artigo, sob pena de nulidade, desmembrar, arrendar, hipotecar, vender ou prometer em venda imveis rurais. [...] 3 - A apresentao do Certificado de Cadastro, exigida neste artigo e nos pargrafos anteriores, far-se-, sempre, acompanhada da prova de quitao do pagamento do Imposto Territorial Rural, relativo ao ltimo lanamento expedido pelo IBRA. (BRASIL, 1966).

Sobre as questes fiscais requerida a ITR referente aos 05(cinco) ltimos anos, ou, Certido sobre Propriedade Territorial Rural, fornecida pela Receita Federal e a ltima Declarao do Imvel na Receita Federal para comprovar o valor do imvel. Sendo que a escritura no poder ser lavrada por um valor inferior ao da ltima declarao, mas de valor igual ou maior ao da ltima declarao.

3.5 Compra e Venda envolvendo Pessoa Jurdica

A Pessoa Jurdica pode configurar como compradora ou vendedora de um imvel. No caso da compra e venda que envolva pessoa jurdica, alm de todos os requisitos j previstos anteriormente para as pessoas fsicas, so necessrios alguns cuidados e requisitos especiais. necessrio verificar se a pessoa que oferece o bem tem poderes para efetuar a venda ou compra. No basta, simplesmente, que um scio, diretor ou mesmo o presidente queira vender um imvel de uma empresa para que a venda seja vlida, preciso ter poderes para isso, ou seja, ser capaz de praticar tais atos. No caso da compra e venda envolvendo a pessoa jurdica alm da mesma documentao referente a imvel urbano ou rural, sendo pessoa jurdica, deve ser verificado, com cautela, se a pessoa que comparece oferecendo o bem venda est autorizada a faz-lo, ou seja, tem poderes para assinar a escritura. Caso ela no esteja apta, dever ter uma

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procurao pblica, com poderes especficos para proceder venda. Essa procurao deve ter sido outorgada pela empresa, por meio de quem detenha poderes para tanto, sendo esse poder estabelecido no contrato social. A averiguao da capacidade para comprar, vender ou mesmo outorgar procurao em nome da pessoa jurdica deve ser feita solicitando uma certido atualizada do contrato social da empresa no Registro Pblico de Empresas Mercantis da respectiva sede, se for uma sociedade empresria; ou no Registro Civil de Pessoas Jurdicas, se for sociedade simples. Dever ser apresentado ou CNP -Cadastro Nacional da Pessoa Jurdica-, a documentao pessoal do responsvel pela empresa, se este estiver sendo representado, dever apresentar uma Procurao Pblica e documentos pessoais do procurador. Em relao s certides devero ser apresentadas: a Certido negativa de dbitos com o INSS, Certido Negativa da Receita Federal do Brasil e Certido conjunta da Procuradoria Geral da Fazenda Nacional. A previso, contida no art. 47 inciso I, letra b, da Lei 8.212/91, estabelece a obrigatoriedade da Certido negativa de Dbito (CND) da empresa na alienao ou onerao, a qualquer ttulo, de bem imvel ou direito a ele relativo a ela pertencentes.

Art. 47. exigida Certido Negativa de Dbito-CND, fornecida pelo rgo competente, nos seguintes casos: I - da empresa: b) na alienao ou onerao, a qualquer ttulo, de bem imvel ou direito a ele relativo. (BRASIL, 1991).

Da mesma forma que a Lei 4.771, o artigo 48 da Lei 8.212 preceitua que a prtica de ato com inobservncia do disposto no art. 47, ou o seu registro, acarretar a responsabilidade solidria dos contratantes e do notrio que lavrar ou do oficial que registrar o instrumento, sendo o ato nulo para todos os efeitos.
Art. 48. A prtica de ato com inobservncia do disposto no artigo anterior, ou o seu registro, acarretar a responsabilidade solidria dos contratantes e do oficial que lavrar ou registrar o instrumento, sendo o ato nulo para todos os efeitos. (BRASIL, 1991).

Percebe-se, portanto, que a apresentao da Certido Negativa da Receita Federal do Brasil e Certido conjunta da Procuradoria Geral da Fazenda Nacional, nos casos em que elas so exigidas, requisito de validade do negcio jurdico e tambm do registro.

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3.6 Compra e venda envolvendo incapazes

Outro ponto polmico a questo da compra e venda de imveis envolvendo incapazes, sendo necessrio um estudo mais detalhado sobre os seus requisitos e efeitos. A princpio, em qualquer relao jurdica referente compra e venda que envolva incapaz, este, sendo absolutamente incapaz, dever ser representado por seus pais, tutores, ou qualquer pessoa nomeada pelo Juiz e sendo esse relativamente incapaz dever ser apenas assistido tambm por seus representantes anteriormente citados. Para que um incapaz realize a venda de qualquer bem imvel, s ser possvel, mediante Alvar de Autorizao Judicial, autorizando a venda e automaticamente dando uma finalidade para o dinheiro da venda, seja o depsito do dinheiro em conta poupana ou aquisio de outro bem imvel no mesmo valor, tudo isso sendo fiscalizado de perto pelo promotor de justia e pelo juiz que expediu a autorizao, em cuja autorizao ser determinado um prazo para a prestao de contas, pelo representante do incapaz. J a Compra de bem imvel realizada por incapaz, no necessrio que se tenha o alvar de autorizao, uma vez que o incapaz est sendo beneficiado, ou seja, o patrimnio do incapaz est sendo ampliado. O nico requisito diferenciado que o incapaz comprove a renda para a aquisio do bem imvel e se no possui renda suficiente para a aquisio do bem, a soluo que este receba uma doao em numerrio (dinheiro), no valor total do imvel, ou apenas da parte complementar suficiente para a compra do imvel. Doao que poder ser feita por seus pais ou qualquer outra pessoa, dever ser feita a guia de ITCD (Imposto sobre a Transmisso Causa mortis e Doao) e o imposto calculado pela Secretaria da Fazenda Estadual, que poder ser isento ou no e uma vez no dando iseno dever ser recolhido o ITCD referente Doao em numerrios. Sendo assim, primeiramente, dever ser lavrada uma escritura de doao referente ao numerrio e posteriormente escritura de Compra e Venda, ambas podero ser lavradas em uma mesma escritura, porm, sero dois atos distintos e assim sendo possvel a aquisio do bem imvel por incapazes. Se assim no for feito, o tabelio responder por fraude tributria, referente ao ITCD.

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3.7 Compra e venda entre ascendentes e descendentes

A lei no probe a venda de bens de ascendentes a descendentes tanto para bens mveis ou imveis, mas impe a necessidade de anuncia dos demais descendentes e do cnjuge sob pena de anulao. Art. 496 anulvel a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cnjuge do alienante expressamente houverem consentido. (BRASIL, 2002). Essa norma existe para evitar simulaes fraudulentas, proteger o direito herana. Sendo assim possvel a venda de ascendentes a descendentes desde que tenha a anuncia dos demais descendentes e cnjuge do alienante. Ainda que somente um dos descendentes tenha tomado a iniciativa da ao de anulao da venda, a anulabilidade do contrato o invalida por inteiro e no apenas em face do autor da ao. O prazo para a ao de anulabilidade desse negcio jurdico de 2 anos, a contar da concluso do ato, sendo esse prazo decadencial. Art. 179 Quando a lei dispuser que determinado ato anulvel, sem estabelecer prazo para pleitear-se a anulao, ser este de 2 anos, a contar da data da concluso do ato. (BRASIL, 2002). Se a venda for feita interposta, de pessoa, com o intuito de que seja transferida a um descendente, cabvel a arguio de simulao. Art. 167 nulo o negcio jurdico simulado, mas subsistir o que se dissimulou, se vlido for substncia e na forma. (BRASIL, 2002). Logo, o que a maioria da populao alega que a venda entre descendentes invlida, mas inverdica tal afirmativa, pois essa compra e venda poder ser feita se os outros descentes e o cnjuge expressamente consentirem e no vier a encobrir uma simulao. Outro ponto que deve ser ressalvado que a compra e venda com o intuito de simular uma doao como forma de beneficiar um dos herdeiros deve ser veementemente proibida, pois o ordenamento civil brasileiro claro ao afirmar que todo tipo de simulao gera nulidade do ato praticado, podendo essa ser arguida a qualquer tempo. Sendo assim, pode se concluir que a compra e venda que envolva descendentes e ascendentes quando faltar o consentimento dos demais exigidos em lei, ser essa passvel de anulao no prazo de dois anos a contar da sua celebrao, somente podendo ser requerida pela parte interessada. Caso se constate que a compra e venda celebrada no envolve transferncia entre ambas as partes, concluindo-se que houve uma simulao de compra e venda, esse ato ser

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nulo e no haver prazo para a declarao de sua nulidade que poder ser requerida por qualquer pessoa, pelo ministrio pblico ou mesmo o juiz de ofcio.

4 CONCLUSO

Adquirir um imvel , para a maioria das pessoas, um passo importante para garantir a segurana pessoal e da famlia com relao moradia. Por isto, um ato que exige muita reflexo e alguns cuidados que no podem ser negligenciados na hora da compra. O cdigo Civil, legislao complementar tratam de diversos aspectos e requisitos essenciais da compra e venda de imvel que deveriam ser do conhecimento de todos os envolvidos nesse negocio jurdico, para evitar problemas futuros. O sonho de ter um imvel prprio pode acabar virando um pesadelo sem fim, se no forem observados os devidos cuidados exigidos por lei. Esses cuidados no so impossveis de serem observados; mas o que ocorre a falta de conhecimento da populao em geral acarretando uma insegurana jurdica, tendo em vista que o direito protege a quem cumpre os seus requisitos essenciais. A recomendao de verificao desses requisitos se deve ao aumento de problemas decorrentes do uso arbitrrio do instituto da compra e venda de imveis que em decorrncia do tempo podero ficar de difcil soluo, pois muitas vezes dependem de documentos do vendedor, que no mais ser localizado, se decorrido muito tempo. O Cdigo Civil claro a respeito da transferncia de propriedade imvel afirmando que essa s ocorre quando registrado o ttulo no Registro de Imvel, ou seja, se a escritura ou o contrato de compra e venda com valor de at 30 salrios no for registrado no h que se falar em novo proprietrio. O ditado popular que afirma que s dono quem registra juridicamente verdadeiro como comprova o artigo anteriormente exposto. Na realidade, o que ocorre que todos conhecem a afirmao acima, mas muitos acreditam que um simples contrato de imobiliria ou mesmo somente a escritura pblica sem o registro so provas inequvocas da transferncia de propriedade acarretando grandes problemas e aes judiciais desnecessrias se fossem observados os requisitos legais.

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