MANUTENO DE EDIFCIOS

Manuteno de edifcios
Todas as atividades que se realizam nos seus equipamentos, elementos, componentes ou instalaes, com a finalidade de assegurar-lhes condies satisfatrias de segurana, habitabilidade, eficincia e outros, para o cumprimento das funes para as quais foram projetados, fabricados ou construdos. (Perez,1988)
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Manuteno de edifcios

Todas as atividades que se realizam nos seus equipamentos, elementos, componentes ou instalaes, ...

O que so equipamentos, elementos, componentes e instalaes?

Equipamentos aquecedores, ar condicionado, elevadores, escadas rolantes, ...

O que so equipamentos, elementos, componentes e instalaes?

Elementos e componentes alvenaria, estrutura, esquadrias, pisos, pintura, revestimentos de paredes e tetos, impermeabilizaes, ...

O que so equipamentos, elementos, componentes e instalaes?

Instalaes guas pluviais, hidrulicas e sanitrias, preveno contra incndio, telefone, tv a cabo, energia, fibra tica, ...

Manuteno de edifcios
... com a finalidade de assegurar-lhes condies satisfatrias de segurana, habitabilidade, eficincia e outros, para o cumprimento das funes para as quais foram projetados, fabricados ou construdos. (Perez,1988)
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Inicio da atividade de manuteno: Momento da entrega da obra... embora o processo tenha origem na definio do projeto Exemplificando: CASA DE PRAIA
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Manuteno
MANUTENO: Deve ser pensada a partir do projeto

No ser necessrias... Facilidade...

Manuteno x Desempenho
O desempenho do edifcio ou de suas partes:

o seu comportamento em uso

um produto deve apresentar certas propriedades que o capacitem a cumprir sua funo quando sujeito a certas aes
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Manuteno x Desempenho
O desempenho desejado pode ser definido atravs da fixao de:

Requisitos de Desempenho Critrios de Desempenho

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Manuteno x Desempenho

Requisitos de Desempenho: condies qualitativas

Exemplos: resistncia s cargas de vento, resistncia ao impacto, resistncia ao fogo, resistncia aos agentes agressivos, entre outros

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Manuteno x Desempenho

Critrios de Desempenho: condies quantitativas Exemplo: alvenaria Requisitos conforto trmico (temperatura mnima desejvel 18oC) Condies de exposio mdia das temperaturas mnimas 8oC Critrio de desempenho: expresso em termos de resistncia trmica a ser exigido da parede
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Manuteno x Desempenho

A avaliao de desempenho consiste na verificao do atendimento do critrio de desempenho desejado Para determinados requisitos de desempenho nem sempre possvel uma quantificao: avaliao puramente subjetiva
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Norma de Desempenho
NBR 15575- (1 a 6) Edifcios Habitacionais - Desempenho Partes 1 a 6 Desempenho: comportamento em uso de uma edificao e de seus sistemas

Em consulta pblica

(Disponvel no link http://www.abntonline.com.br/consultanacional/default.aspx at 13/09/2012)

Entrar em vigor em Maro de 2013

Nveis de desempenho: Mnimo e Superior

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Norma NBR 15575

Se aplica aos sistemas que compem as edificaes habitacionais. Para atender a NBR 15575 so indispensveis em torno de 85 normas/documentos (normas nacionais e internacionais)
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NBR 15575 - Edificaes Habitacionais Desempenho

Parte 1 - Requisitos Gerais estabelece critrios relativos ao desempenho trmico, acstico, lumnico e de segurana ao fogo. Parte 2 Requisitos para os sistemas estruturais Parte 3 Requisitos para os sistemas de pisos Parte 4 Requisitos para os sistemas de vedaes verticais internas e externas Parte 5 Requisitos para os sistemas de coberturas Parte 6 Requisitos para os sistemas hidrossanitrios
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Degenerescncia

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Degenerescncia

Processo pelo qual os edifcios perdem as caractersticas originais de desempenho:

Qualidades funcionais Qualidades estticas

Pelo uso e pela ao de fenmenos naturais a que esto expostos

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Degenerescncia

Aes de origem natural:

ventos, chuvas, radiao solar, frio, calor, umidade relativa do ar, ...

Aes devido ao uso:

cargas acidentais, esforos de manuseio, rudos, impactos de uso, ataque qumico por produtos de limpeza, vandalismo, ...
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Perda de Desempenho
Curva terica

DEGENERESCNCIA

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Perda de Desempenho
Com o passar do tempo, o desempenho atinge nveis inferiores ao desejado:

Descolorao ou descolamento da pelcula de tinta (esttica e proteo) Perda de estanqueidade gua (impermeabilidade) Emperramento de janelas (abrir e vedar vos) Descolamento de peas, etc. (esttica, proteo)

O edifcio ou suas partes no satisfazem mais as exigncias do usurio FALHA

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Perda de Desempenho

FALHA- incapacidade de desempenhar a funo requerida A origem das falhas podem estar:
projeto escolha de materiais e componentes execuo uso e manuteno

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Perda de Desempenho

Maior ou menor incidncia de falhas qualidade com que cada fase do empreendimento foi realizada

Estatsticas mdias sobre origens das falhas (Meseguer): Projeto ............... 40 45% Execuo ............ 25 - 30% Materiais ............. 15 20% Uso ..................... 10%
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Perda de Desempenho

Falhas podem ser eliminadas ou sensivelmente reduzidas na etapa de projeto, com um detalhamento adequado dos elementos e das instalaes do edifcio (IPT) O controle de qualidade eficiente durante o processo executivo pode minimizar os trabalhos de manuteno e maximizar o desempenho.
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Perda de Desempenho
Falhas mais comuns (IPT): Edifcios residenciais:

provenientes da umidade trincas descolamento de revestimentos

Edifcios pblicos (escolas, terminais rodovirios, postos de sade, etc.):

instalaes eltricas e hidrossanitrias causadas pela umidade trincas descolamento de revestimentos

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Conceitos de Manuteno

MANUTENO CORRETIVA

MANUTENO PREVENTIVA

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Conceitos de manuteno
Manuteno Corretiva Recuperar ou corrigir falhas observadas nos edifcios
substituio de peas quebradas (piso, telhas, azulejos) fixao de peas soltas recuperao de esquadrias emperradas recuperao da pintura recuperao de impermeabilizao correo de vazamentos, ...
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Conceitos de manuteno

Manuteno Preventiva Atividades de inspeo, conservao e reparao executadas com o objetivo de prever, detectar ou corrigir defeitos, visando evitar falhas. limpeza caixa de gua; limpeza de caixas de gordura e passagem; limpeza de calhas e dutos; lubrificao de ferragens; cuidados no uso; manuteno de elevadores; pintura; verificao peridica das instalaes; inspeo geral peridica.
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Manuteno
Manuteno no executada Degenerescncia mais acentuada Recuperao do desempenho - at um nvel mais satisfatrio mais cara por necessitar de procedimentos mais complexos que a manuteno regular
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Manuteno
CONCRETO APARENTE

Manuteno regular: Aplicao de um hidrfugo e controle de fissuras Restaurao: Quebra da parte danificada, verificao da necessidade de reforo, reforo, concretagem e proteo.

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Manuteno

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Manuteno

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Tipos de Manuteno

BONIN (1988)

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Tipos de Manuteno
Conservao

Atividades rotineiras com pequenos intervalos de tempo entre intervenes Relacionada operao e limpeza do edifcio, criando condies adequadas para seu uso Por exemplo: lubrificao de engrenagens e polias de elevadores

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Tipos de Manuteno

BONIN (1988)

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Tipos de Manuteno

BONIN (1988)

Atividades preventivas e corretivas: Recuperar o desempenho para ultrapassar o nvel inicialmente construdo
Novo patamar de qualidade para a edificao
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Tipos de Manuteno
Modernizao
Exemplo: Instalao do sistema tipo Daffee (Dispositivo Automtico de Funcionamento dos Elevadores com Fora de Emergncia - Atlas Schindler) no elevador

Conduz o elevador ao trreo e abre as portas na ausncia de energia - sistema este antes inexistente.

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Modernizao

Retrofit

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Tipos de Manuteno

BONIN (1988)

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Tipos de Manuteno

BONIN (1988) Atividades preventivas ou corretivas Realizadas antes que se atinja o nvel de desempenho mnimo aceitvel

A recuperao de desempenho no ultrapassa o nvel original

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Tipos de Manuteno
Reparao
Por exemplo: substituio de uma botoeira de elevador na qual o led no acende

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Tipos de Manuteno

BONIN (1988)

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Tipos de Manuteno

BONIN (1988) Atividades corretivas Realizadas aps se atingir nveis inferiores ao nvel de desempenho mnimo aceitvel A recuperao de desempenho no ultrapassa o nvel inicialmente construdo
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Tipos de Manuteno
Restaurao
Por exemplo: troca de um cabo de elevador que se apresentava rompido, impedindo a utilizao do mesmo

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Vida til

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Vida til

Perodo de tempo durante o qual o edifcio atende o limite mnimo de desempenho definido pelo usurio (funo das exigncias e das condies de uso)

Vida til
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Vida til

A vida til pode ser analisada sobre trs aspectos:

Vida til fsica Vida til social Vida til econmica

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Vida til fsica

Relaciona-se a solidez, integridade e ao atendimento as necessidades dos usurios

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Vida til Social

Relaciona-se a permanncia dos costumes e das necessidades dos usurios.

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Vida til econmica

Perodo no qual os gastos de operao e manuteno do edifcio esto abaixo de nveis a partir dos quais mais vantajoso, economicamente, a demolio e a substituio do edifcio.
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Vida til

A vida til de um edifcio ou de suas partes muito relativa

Depende do nvel de: manuteno (recuperao parcial ou total das funes originais) modernizao (atendimentos a novas necessidades de uso) a que so submetidos ao longo dos anos
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Vida til
Vida til mdia esperada para o componente estrutural:

igual a do edifcio
A substituio dos elementos no estruturais executada de modo mais fcil e menos dispendioso que os estruturais
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Vida til de Projeto NBR 15575

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Manuteno X Desempenho Vida til

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Vida til de Projeto NBR 15575

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Vida til de Projeto NBR 15575

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Vida til de Projeto NBR 15575

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Vida til de Projeto NBR 15575

Nveis de desempenho: Mnimo e Superior

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Vida til de Projeto NBR 15575

ABNT NBR 5674 - Manuteno de edificaes Procedimento

ABNT NBR 14037 Manual de Uso, Operao e Manuteno
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Falta de Manuteno

Sob ponto de vista de utilizao perda de segurana estrutural, estanqueidade, conforto acstico, trmico e visual, segurana ao fogo, durabilidade , entre outros Sob o ponto de vista econmico - perda do capital imobilizado na aquisio do imvel inadmissvel o descuido na conservao A correta manuteno reduz perdas de capital e aumenta a vida til do imvel
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Sistema de Manuteno

O edifcio e seus componentes possuem um ciclo de vida previsvel A manuteno programada pode interferir neste ciclo, aumentando a vida til A implantao de um programa de manuteno constitudo das seguintes etapas:
Cadastramento do edifcio e de suas partes Diagnstico de falhas Elaborao de manuais Definio de critrios de manuteno Estabelecimento de rotinas Definio de implantao

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Sistema de Manuteno

Os programas de manuteno reduzem as operaes de: emergncia; limpeza; reparo e restaurao ... bem como os custos envolvidos Podem evitar a obsolescncia pois o controle constante capaz de identificar novas necessidades e adequar, lentamente, o edifcio a estas necessidades
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NBR 5674 Manuteno de Edificaes (2012)

Manuteno de Edifcios

Oferece subsdios para uma empresa ou profissional habilitado montar e gerenciar um sistema de manuteno (SM) A gesto do SM inclui meios para:
a) Preservar as caractersticas originais da edificao; b) Prevenir a perda de desempenho decorrente da degradao dos seus sistemas, elementos ou componentes.

Enfatiza que um SM eficiente estrutura os procedimentos para reduzir a ocorrncia de servios de manuteno no planejados
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Custos de manuteno

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Custos
Os custos de manuteno so usualmente expressos em: Percentual dos custos de reposio dos edifcios em valores atuais Custos de manuteno por metro quadrado de rea construda

Estima-se que os custos de manuteno anuais mdios estejam entre 1% a 2% do custo de reposio dos edifcios
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Custos

Evitar uma ocorrncia de um problema ainda na fase de projeto custa pouco Corrigir o mesmo problema na fase de execuo custa mais caro
Se o problema for transferido ao usurio, seu custo ser muito maior

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Fatores que influenciam os custos

Com a escolha dos componentes da edificao de forma coerente com suas taxas de degradao, com um projeto que lembre que a manuteno existir inequivocamente, com um controle de qualidade na fase de execuo e

com uma filosofia de manuteno que contemple as intervenes no momento correto, pode-se reduzir drasticamente os custos de manuteno das edificaes
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Manual de uso, operao e manuteno

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Manual de uso, operao e manuteno

O Manual da Edificao faz parte das garantias oferecidas pelo construtor ao adquirente ou usurio do imvel, em decorrncia do estabelecido no Cdigo de Defesa do Consumidor (CDC), artigo 50 e seu pargrafo nico

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Manual de uso, operao e manuteno

Art. 50 - A garantia contratual complementar legal e ser conferida mediante termo escrito. Pargrafo nico - O termo de garantia ou equivalente deve ser padronizado e esclarecer, .... , devendo ser-lhe entregue, devidamente preenchido pelo fornecedor, no ato do fornecimento, acompanhado de manual de instruo, de instalao e uso de produto em linguagem didtica, com ilustraes.
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Normas

NBR 14.037 Manual de operao, uso e manuteno das edificaes Contedo e recomendaes para elaborao e apresentao

Revisada em 2011

7.1 A elaborao do Manual de operao, uso e manuteno da edificao uma obrigao do responsvel pela produo da edificao
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Manuais de Operao, Uso e Manuteno

Cabe ao Manual:

Informar as caractersticas tcnicas; Descrever procedimentos para o melhor aproveitamento da edificao; Orientar para a realizao das atividades de manuteno; Prevenir a ocorrncia de falhas e acidentes decorrentes de uso inadequado; Contribuir para o aumento da durabilidade da edificao.
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Manuais de Operao, Uso e Manuteno

Deve ser redigido em linguagem simples e direta, de modo que seja facilmente entendido
Condomnios: Recomendado dois tipos de manuais Para as unidades autnomas Para a administrao do condomnio (equipamentos e reas comuns)

1.
2.

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Manuais de Operao, Uso e Manuteno

Segundo a norma o contedo mnimo do Manual :

Descrio da edificao como construda Informaes sobre os procedimentos para a colocao em uso da edificao Informaes sobre procedimentos recomendveis para a operao e uso da edificao Instrues sobre procedimentos para situaes de emergncia Informaes sobre procedimentos recomendveis para inspees tcnicas da edificao Informaes sobre procedimentos recomendveis para a manuteno da edificao Informaes sobre responsabilidades e garantias
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Manuais de Operao, Uso e Manuteno

O Manual deve conter uma advertncia explcita e grifada ao proprietrio ou sndico da edificao a respeito de sua responsabilidade pela obrigatria atualizao do contedo do Manual quando da realizao de modificaes na edificao em relao ao originalmente construdo e documentado no Manual.
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Manuais de Operao, Uso e Manuteno Modelos

Publicado pelo SECOVI-SP em 2001. Publicado pelo SINDUSCON-RIO em 2004.

Livro A Tcnica de Edificar (p. 678-693),

publicado pela PINI em 2007 (8 Ed.).

Publicado pelo SINDUSCON-PE em 2007.

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Mudana de Uso

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Mudana de Uso
Cada edifcio concebido para um determinado tipo de uso: comercial; residencial; lazer; industrial,...

A alterao do edifcio para receber outro destino de uso pode ser feita mediante anlise do impacto do novo uso no prprio edifcio e no seu entorno O QUE ANALISAR?
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Mudana de Uso

Verificao da possibilidade (Lei de Zoneamento) Verificao estrutural (suporte de cargas); Viabilidade de adequar as instalaes; Impacto no entorno; ....

So Paulo edifcios comerciais residenciais New Work edifcios industriais residenciais: surgimento dos lofts

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Mudana de Uso

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