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Le cot global
Approcher les projets dans une optique
et une dynamique de cot global
Par Anne Demerl-Got
Lenqute qui suit, conduite auprs dacteurs franciliens du monde
de la construction, atteste de la prise en compte du cot global dans
des oprations tudies ou ralises en le-de-France en 2009. Elle
reste mettre en regard dvolutions perceptibles lchelle natio-
nale et europenne.
Une rflexion du gnral Patton lors de la seconde guerre
mondiale sur la ncessit de prvoir non seulement lachat, mais
aussi lentretien des chars trop souvent en panne aurait, dit-on
du ct de lUNTEC
1
, donn naissance au cot global. Avec la
crise ptrolire des annes 70, la notion passe du domaine mili-
taire celui de limmobilier, centre sur la sommation des cots
affrents un btiment : le prix de sa conception, celui de sa
construction, de son assurance et de son maintien en exploita-
tion, sans oublier celui de sa dmolition.

Une notion communment accepte

Quarante ans plus tard lapproche en cot global a fait du chemin, mme si on
peut constater en 2009 que lexpression ne gure nulle part dans le projet de loi
Grenelle II. Les matres douvrage, les lus notamment, ressentent plus que jamais
le besoin de savoir ce quun btiment va rellement leur coter jusqu son obso-
lescence. Si le fait de raisonner, construire, rnover, ou maintenir dans une optique
de matrise des cots nest pas dune grande nouveaut, cest la notion de cot dun
btiment qui trouve avec le cot global une assise beaucoup plus large intgrant
lusage et lenvironnement.
Traduction franaise de Life cycle cost, le cot global hrite en droite ligne des
fondements holistiques du dveloppement durable et des exigences remises par ce-
lui-ci sur le devant de la scne, en termes dimpacts environnementaux et sociaux
dune construction notamment. Sa monte en puissance concide avec une priode
denvole des cots dexploitation-maintenance estims actuellement 75% des
dpenses gnres par un btiment, de sa conception sa dconstruction. Dans le
sillage des pays anglo-saxons, elle correspond aussi lapparition de nouvelles prati-
ques et de nouveaux contrats concernant les oprations immobilires, comme les
PPP
2
, mme si en France les prestations de type facilities management font souvent
lobjet de contrats une fois le btiment ralis. o
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Procdant par comparaisons entre plusieurs variantes, lapproche en cot glo-
bal vise aider la matrise douvrage dans ses arbitrages entre des solutions plus
ou moins onreuses linvestissement, en fonction des conomies quelles sont sus-
ceptibles de gnrer plus ou moins long terme. Elle porte en gnral sur un ou
plusieurs btiments, mais peut tout aussi bien sappliquer une partie de btiment,
ou au remplacement dun quipement.
Selon une classication propose par la MIQCP
3
en 2006, la gomtrie du cot glo-
bal comprend trois primtres diffrents :
Le coL global lmenLalre qul lnLgre les coLs Lechnlques dlrs enLreLlen
maintenance, etc.) et reprsente lensemble des cots immobiliers. Ce cot global
lmentaire vise avant tout une anticipation sur la monte des prix de lnergie.
Le coL global largl lnLgre la noLlon de cadre de vle eL des lmenLs quallLaLls
en matire de conditions de travail, de confort et de sant. Il doit permettre didenti-
er les conomies positives engendres par un lieu de vie agrable pour les usagers,
en termes de productivit par exemple. Mais ces facteurs restent peu et mal valus
alors quils sont essentiels : dans un btiment tertiaire, les dpenses de personnel
rapportes au mtre carr reprsentent cent fois les dpenses nergtiques.
Le coL global parLag ou gnralls dpasse le polnL de vue du maLre
douvrage et des usagers pour englober limpact environnemental du btiment et
les bnces gnrs diffrentes chelles territoriales : prservation des ressources
naturelles, limitation des gaz effets de serre, rduction des dpenses publiques de
sant, etc.
La norme lSODlS
4
qui prcise objectifs, mthodologie et principes
dapplication du cot global, distingue le cot global (life cycle cost) du cout glo-
bal tendu (whole life cost). Le premier comprend les cots de conception et de
construction, les cots dexploitation-maintenance et les cots de dconstruction.
Le second, qui correspond au cot global partag dni par la MIQCP, ajoute le -
nancement et la scalit dans les cots immobiliers, intgre les intangibles tels que
les impacts de la construction sur limage, sur la qualit dusage et sur lactivit de
lorganisation, et analyse les contraintes et bnces revenant des tiers.

Une ncessaire continuit tout au long du projet
Une approche en cot global est une anticipation qui doit tre initie le plus en
amonL posslble du pro|eL car des coLs dexplolLaLlon sonL dLermlns au LouL
dbut du processus de conception.
En principe, elle se droule de la faon suivante :
DuranL les phases prllmlnalres elle prclse les ob|ecLls eL hypoLhses de calcul
En phase programmaLlon elle prclse les exlgences du commandlLalre sur la
qualit des espaces, la maintenance, limpact environnemental.
En phase concours le parLl gnral des pro|eLs dolL lnLgrer les conLralnLes
nancires, sanitaires ou cologiques poses en amont, et permettre la matrise
douvrage un choix argument.
En phase pro|eL ll saglL daner les cholx en regard dune esLlmaLlon prclse du
fonctionnement.
En phase de mlse en servlce lapproche en coL global analyse lusage qul esL alL
du btiment, dterminant pour ses performances.
Mais cette approche nest rellement intressante que si elle fait lobjet dune
observation en continu et dun bilan nal. Pour Michel Ducroux, conomiste de la
consLrucLlon ayanL parLlclp la rdacLlon de la norme lSODlS
1. Union nationale des conomistes
de la construction.
2. Partenariats Public-Priv :
Contrats de partenariat des
collectivits territoriales
et de leurs tablissements publics
mis en place en 2004, modis
par la Loi n2008-735 du 28 juillet
2008 relative aux contrats
de partenariat et en 2009 par
la loi pour lacclration
des programmes de construction
et dinvestissement publics
et privs (LAPCIPP).
3. Mission interministrielle
pour la qualit des constructions
publiques.
4.

Consultable sur le site
www-coutglobal-developpement-
durable-gouv-fr.aw.atosorigin.
com/.../resume_norme.pdf

Le cot global nest pas un outil technique, mais un outil nancier et cono-
mique dont la pertinence repose sur une adaptation permanente au projet,
tout le long de son droulement. limage du planning des travaux, qui nest
juste quau moment de son achage, mais permet cependant dorganiser
lenchanement de lensemble des interventions, le cot global volue tout au
long de la vie du btiment et doit faire lobjet dvaluations rgulires.
Mais une mise en uvre dicile
PraLlqu eL ach comme argumenL de venLe dclsl dans le monde de lauLo-
moblle sous le nom de TCO Total Cost of Ownership), le raisonnement en cot
global percole dsormais dans la culture de la matrise douvrage tant publique que
prive et fait lobjet dun nombre important de programmes de formations
5
, alors
que sa mise en uvre continue dopposer optimistes et pessimistes. Les premiers y
voient une aide larbitrage dont le calcul reste prciser, et surtout une dynami-
que eL un ob|ecLl pour mleux consLrulre cesLdlre passer du alre consLrulre
un bLlmenL lhablLer ce bLlmenL eL plus gnralemenL la planLe De leur
ct, les pessimistes dnoncent lextrme complexit, voire linutilit, dun calcul qui
ne peut rester quapproximatif, soumis aux variations du prix de lnergie, voire
des estimations pifomtriques . Une complexit ajoute la complexit, dont on
peut se demander qui elle prote.
De plus, contexte nergtique aidant, les approches ont tendance se focaliser
sur la seule question des conomies dnergie, au dtriment des aspects humains ou
environnementaux dont les indicateurs sont nettement plus rebelles ltiquetage.

Un ensemble de freins la progression du cot global
Le premier frein sobserve dans le camp des acteurs. Le cot global ne sintresse
plus uniquement la facture du donneur dordre, et sollicite tout autant le comman-
ditaire, que le gestionnaire, le destinataire nal et la collectivit toute entire. Arti-
culation de lintrt gnral et de multiples intrts privs, il demande donc une or-
chestration de points de vue frquemment divergents. Temporellement, il demande
que le mandat lectoral, jalon de tout projet public, laisse la place des chelles plus
longues, permettant dintgrer le cycle de vie du btiment jusqu sa dmolition, et
les travaux qui pourront se rvler ncessaires aprs sa mise en service, en termes de
stationnement ou de voirie par exemple.
Toujours dans le camp des acteurs, une approche en cot global demande diden-
tier qui en est le porteur. Selon Valrie Charollais, de la FNCAUE
6
:
Il faut sinterroger sur la structure susceptible dtre reconnue par toutes
les autres pour mettre bout bout lensemble de ces cots, de faon trans-
parente et avec une gale matrise des cots techniques et non techniques
comme les cots de conception, par exemple.
Un second frein provient de la segmentation des corps de mtier, des tapes
administratives dun projet et de la barrire comptable sparant les budgets din-
vesLlssemenL des budgeLs de oncLlonnemenL A lheure acLuelle ll resLe dlclle de
prdire lvolution de la comptabilit publique, en particulier celle des collectivits
territoriales, en attente de leur rorganisation. Mais on peut dores et dj observer
quelques mouvements de dcloisonnement. Les universits commencent raison-
5. c.f. les programmes de formation
de lcole nationale des ponts
et chausses, du CSTB,
de lUNTEC, de Cebtp-Solen,
par exemple.
6. Fdration nationale des Conseils
darchitecture, durbanisme
et de lenvironnement.

ner en dpense par tudiant. Certaines matrises douvrage, comme la Rgion pour
les lyces, se rorganisent autour de services associant construction et exploitation
des bLlmenLs EL des approches comme la PCl Processus de concepLlon lnLgre
qui commencent se dvelopper en France, proposant une alternative au projet s-
quenc de la lol MOP
7
, ne peuvent qualler dans le sens de ce dcloisonnement.
Le troisime frein invoqu est li la complexit des calculs, ou plus prcisment
au bon rglage des hypothses de calcul :
Sur la dure de vle du bLlmenL
sur le Laux dacLuallsaLlon
sur le Laux dlnlaLlon eL les scnarll nergLlques
Quelle dure de vie et quels types de cots prendre en compte ? quels indi-
cateurs se er ? Quelle actualisation prvoir ? Comment tre sr des prvisions de
durabilit et de maintenance ?
En consquence, les matres douvrage peuvent avoir limpression que, si le su-
rinvestissement est certain, les conomies le sont beaucoup moins. Et force est de
reconnatre quon nest pas encore capable destimer avec certitude le cot de ges-
tion dun btiment dans dix ans. Pour Sbastien Illouz, du groupe Icade :
on travaille sur un concept de green value, qui va au-del du cot global
pour envisager une valorisation lie aux surperformances environnemen-
tales et au confort, mais tant quon na pas de chiffres mettre en face
des projets, les oprateurs ne prendront pas de risque, uniquement sur un
concept de confort. Et on na pas de chiffres, tant quon na pas doprations
qui puissent les valider.
Un quatrime frein, pragmatique, se manifeste dans les rendus des concours dar-
chitecture : un cot global approximatif reste moins vendeur quune image architec-
turale pour commercialiser un btiment, do une position non prioritaire du cot glo-
bal eL des achages verLueux non sulvls dvaluaLlon une ols la rallsaLlon en servlce

Une premire tape : la connaissance des cots
dexploitation et de maintenance
La progression de la transparence sur les cots de construction et de mainte-
nance et de la connaissance sur la dure de vie relle des matriaux et quipements
est une condition initiale davancement de lapproche en cot global. Cette connais-
sance qul resLe dlclle acqurlr pour une maLrlse douvrage occaslonnelle esL
relativement plus accessible pour des matrises douvrage institutionnelles suscep-
tibles de comparer plusieurs oprations et de faire voluer les critres prendre en
compte.
Des Lravaux sonL en cours non encore accesslble au publlc comme lObserva-
toire du cot global mis en place par le CSTB
8
, et les travaux dimportants matres
douvrage Pglon lledeFrance AsslsLance publlqueHplLaux de Parls eLc pour
ldenLler ces coLs rels Le buL de lObservaLolre esL de alre remonLer le coL de
maintenance effectif des btiments et denrichir au fur et mesure une base de don-
nes permeLLanL ulLrleuremenL daner les esLlmaLlons De mme parLanL du alL
que lobsolescence prise en compte est souvent une donne de laboratoire, ind-
pendante de lusage, le CSTB analyse des dures de vie de matriaux et la prennit
7.

Loi n
o
85-704 du 12 juillet 1985
relative la matrise douvrage
publique et ses rapports
avec la matrise duvre prive
modie le 1
er
dcembre 1988
par la Loi n
o
88-1093.
8. Centre scientique et technique
du btiment.

de leurs performances en situation relle
9
. A mettre au prot de cette remonte des
donnes une lmporLanLe Lude commandlLe par la MAlNH
10
, a permis de rappro-
cher coL dlnvesLlssemenL eL dexplolLaLlon dans hplLaux publlcs lors du lance-
menL du plan HplLal
Le cot du cot global
Dans la vie dun btiment, le cot de la conception reste le parent pauvre compar
au cot de la construction et surtout celui de lexploitation, alors mme que la plu-
part des conomies se dcident ce stade.
Les quipes de matrise duvre peuvent avoir la comptence pour faire les calculs
requis par une perspective globale, mais si et seulement si, elles bncient des hono-
raires correspondants. Passer du cot des travaux au cot global partag ne se fait pas
en quelques cllcs ou appllcaLlons de coeclenLs eL ncesslLe de alre appel des com-
ptences multiples. Dans le systme actuel, ce travail devrait sans doute faire lobjet
dun contrat spcique exclu de la garantie dcennale.
Les approches de type PCI dj voques, associant toutes les parties prenantes
ds la phase amont dun projet sont de nature raisonner la maintenance et lusage
du btiment ds sa conception, mais elles restent encore exprimentales en France.
Sbastien Illouz voque par ailleurs :
Pour des programmes complexes, comme la ralisation dun grand quipe-
ment culturel, il est intressant dintroduire des missions dAMO
11
exploita-
tion-maintenance et un interlocuteur responsable du contrle des cots de
maintenance. Ces missions permettent danticiper la mise en service des
btiments, par la production dun dossier dexploitation-maintenance syn-
thtique et facilement actualisable, utile notamment en cas de changement
dexploitant du btiment.
Mais approcher en cot global suppose dtre prt payer en cot global, or il sem-
ble que les exlgences durables prennlL des maLrlaux conomle nergLlque luLLe
contre le syndrome des btiments malsains, etc.) prennent place dans les concours de
matrise duvre publique sans modication des budgets de travaux. ce stade du
projet, lestimation de lenveloppe nancire du projet, se fonde principalement sur la
SHON EL pour |eanLuc HesLers archlLecLe
Lclairement naturel des circulations, vident gnrateur dconomies dner-
gie, nest possible que si le ratio SHON/SU
12
est augment, cest dire suprieur
1,35. En dessous, ce nest tout simplement pas possible. Il ny a que si la SHON
est plus grande que la normale donc lenveloppe nancire aussi quon peut
intgrer lclairage des circulations. C schma page sulvanLe

En route vers un cot rellement global
Le prix et la rarfaction de lnergie restent les meilleurs moteurs du cot global
mentionn dans de nombreux marchs de travaux et dans les diffrents rfrentiels
HOE
13
, et les contrats de performance nergtiques vont aller dans le mme sens. Mais
avec le risque de dvelopper une segmentation des raisonnements : lnergtique dun
ct, le social et lenvironnemental de lautre, soit un cot pas vraiment global.

9. c.f. Appel projet du Prebat
2006, EVA DDvie (FFB, UNSFA,
SMABTP, AIMCC, ICF et CSTB) :
valuation de la dure de vie
des composants et systmes.
10. Mission nationale dappui
linvestissement hospitalier.
12. Surface hors uvre nette,
surface utile.
13. Haute Qualit Environnementale.
11. Assistance Matrise dOuvrage.

Pour Christian Faliu, architecte, directeur adjoint du CAUE 95, le cot global doit aller
beaucoup plus loin. Raisonner en cot global ne relve pas de calculs ou normes action-
ns dans un tableur pour donner une apparence de rationalit un projet. Il sagit bien
diffremment de fonder le projet sur lusage et lanticipation de bnces attendus, et
ce, plusieurs chelles. limage de la symbiose industrielle, ce cot global dpasse
ncessairement le btiment et annihile la notion de surinvestissement dans une recher-
che dconomie circulaire
14
. Il ne peut sanalyser que dans un contexte prcis lexp-
rience de lamnagement des docks de Bristol, na pas t reproductible Manchester
et au moment de la conception du projet. Remise en cause a priori de celui-ci et non
grille de vrication valeur universelle, le cot global participe llaboration dune
problmatique prcise, en fonction de laquelle sont ensuite dnis des indicateurs per-
tinents. Dans la rflexion dune commune pour crer une cole, il sagira tout autant
de rlchlr aux adulLes quelle dslre ormer des rsldenLs qul resLenL sur le LerrlLolre
communal ?) quau mode de chauffage et la valorisation des dchets.
Certaines constructions menes en autopromotion offrent de bons exemples, dans
lesquels la gouvernance du projet est dnie de faon participative, et le processus de
production du cadre bti et celui de lhabitation questionns en parallle. Le destina-
taire doit tre prsent ds le dbut du projet, an que puisse tre tudi une ralisation
dans laquelle il soit autonome, et non dpendant dexternalits devenues coteuses.
Dans le contexte actuel de densication, il sagit de construire une densit qui nexter-
nalise pas ses cots et anticipe ses effets en termes demplois, dquipements, etc.
Conclusion
nen pas douter les approches en cot global se dveloppent, mais lentement.
Introduire le long terme dans des projets jusque-l mesurs laune de leur cot im-
mdiat, modier des processus danalyse, de transmission des donnes et de partage
des dcisions, ne saurait se faire du jour au lendemain, mais, objectifs de durabilit
obligent, le moment est venu dacclrer les volutions en cours en ce domaine.
Car blen plus quun calcul acher le coL global consLlLue une opLlque lndlspen-
sable pour lamlioration conjointe de lamnagement et du mnagement des territoi-
res et un appel un management complet dpassant lanalyse du rapport investisse-
menLexplolLaLlon Appuy sur des donnes les plus ables eL les plus LransparenLes
possibles, suivi du berceau la tombe , en sintressant tout autant la dynamique
quil cre qu ses rsultats chiffrs, le cot global peut jouer le rle dun aiguillon,
dune question se poser face toute dcision du processus de projet pour conduire
celui-ci avec un regard tout la fois largi et de la plus grande acuit.
14. Oppose au modle conomique
linaire qui puise des ressources
et gnre des dchets, lconomie
circulaire vise une matrise
des flux et un bouclage des cycles
de matire, par lutilisation
des coproduits, la valorisation
des dchets dune production
dans une autre production et le
recyclage.
Reprsentation de la diffrence
entre clairage naturel et absence
de lumire naturelle sur la SHON
ncessaire lobtention dune mme
surface utile.
Schma Jean-Luc Hesters, architecte.
Ekopolis est un projet francilien port par lUnion rgionale des CAUE en partenariat avec les membres fondateurs : lADEME, lARENE, la DIREN, la DREIF et la Rgion.

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