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CURSO A DISTNCIA MDULO III DIREITO COMERCIAL I - PROF.

SLVIO ANTNIO MARQUES

ESTABELECIMENTO EMPRESARIAL NOES GERAIS Estabelecimento empresarial o complexo de bens reunidos pelo empresrio para o desenvolvimento de sua atividade. Trata-se de um conjunto patrimonial formado por bens materiais e bens imateriais. Os bens materiais (corpreos) so as instalaes, os balces, as vitrinas, os veculos, as mquinas etc., e os imateriais (incorpreos) so o ponto, o nome, o ttulo de estabelecimento, as marcas, as patentes, os sinais de propaganda etc. o que dispe o art. 1.142 do Cdigo Civil: Art. 1.142. Considera-se estabelecimento todo complexo de bens organizado, para exerccio da empresa, por empresrio, ou por sociedade empresria. A lei confere proteo aos bens que compem o estabelecimento: a) aos bens corpreos - proteo possessria ao prdio; proteo contra dano causado por terceiro; trata a destruio como crime de dano etc.; b) aos bens incorpreos - a lei protege a propriedade das marcas, patentes, sinais de propaganda, ttulo do estabelecimento, nome comercial etc. certo que a reunio de bens (corpreos e incorpreos) tem reflexos importantes. A desapropriao do imvel onde funcionava a empresa enseja indenizao ao proprietrio do imvel e ao empresrio individual ou sociedade. Ademais, a reunio de bens resulta na sobrevalorizao da empresa, que chamada no direito ingls de goodwill of a trade (ou goodwill), na Frana de fonds de commerce (fundos de comrcio) e na Itlia de avviamento. Fbio Ulhoa Coelho prefere a expresso fundo de empresa, que, segundo ele, difere do estabelecimento empresarial. O estabelecimento empresarial seria o conjunto de bens que o empresrio utiliza para exercer sua atividade, enquanto o fundo de empresa seria o valor agregado ao conjunto dos mesmos bens, que gera uma expectativa de lucro, em razo do exerccio da atividade.1 Em regra, a sociedade deve ser demandada em sua sede (art. 100 do Cdigo de Processo Civil). Mas, pela Lei de Falncias, a empresa ter sede no seu principal estabelecimento. na comarca da sede do principal estabelecimento onde deve ser requerida a falncia do empresrio (art. 7 do Decreto-lei n. 7.661/1945 e art. 3 da Lei n. 11.101/2005). Caso o empresrio tenha vrios estabelecimentos, ser considerado principal estabelecimento aquele que tiver maior fluxo de negcios, podendo ser uma filial e no necessariamente a matriz. O estabelecimento empresarial, quanto sua natureza, deve ser considerado um conjunto de bens, mas no um sujeito de direitos (no pessoa jurdica), uma coisa e integra o patrimnio da sociedade empresria (tem valor econmico)2. PROTEO AO PONTO EMPRESARIAL
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Curso de Direito Comercial, v. 1, p.93. Fbio Ulhoa Coelho, op. cit. p. 94.

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Dentre os elementos que formam o estabelecimento empresarial inclui-se o "ponto" (ou propriedade comercial), que o lugar especfico onde o empresrio (individual ou sociedade) encontrado e exerce suas atividades. Muitas vezes o empresrio aluga o prdio onde passa a exercer suas atividades. Surgem, ento, diversas questes sobre a proteo ao ponto, pois o direito de propriedade garantido constitucionalmente (art. 5, XXII, da CF). Para evitar injustias, a lei criou frmulas que visam equacionar o direito das partes, dentre elas a possibilidade da renovao compulsria do contrato, conforme a Lei n. 8.245/1991, que atualmente regulamenta a locao no pas. Existem duas espcies de locao: residencial e noresidencial. Interessa ao direito comercial a locao no residencial, que pode ser empresarial e de prestao de servios, desde que no imvel sejam exercidas atividades com fins lucrativos. A Lei de Locaes utilizou a teoria da empresa, pois protege, inclusive, os prestadores de servios. AO RENOVATRIA DE LOCAO Nas locaes empresariais o locatrio aplica capital e trabalho humano e, com o tempo, pode tornar-se conhecido pela localizao do imvel onde exerce suas atividades. Seria injusto se o locador pudesse, sem restries, se aproveitar dessa situao para alugar o bem a outro empresrio ou utilizar para si prprio, auferindo vantagens decorrentes do esforo do primeiro locatrio. A Lei de Locaes admite, por isso, a renovao compulsria da locao, por igual prazo, desde que o locatrio preencha, cumulativamente, os seguintes requisitos (art. 51): I. o interessado deve ser empresrio (comercial, industrial ou prestador de servios). II. a locao deve ser por tempo determinado de, no mnimo, 5 anos, admitindose a soma de contratos sucessivos, inclusive do cessionrio ( Smula 482 do STF), e deve haver contrato escrito. Se a locao for por tempo indeterminado no cabe a ao renovatria, podendo o locador notificar o locatrio para que desocupe o imvel, em 30 dias (arts. 56 e 57). III. o locatrio deve se encontrar exercendo a mesma atividade econmica por, pelo menos, 3 anos data da propositura da ao renovatria. IV. o ajuizamento da ao deve ser feito no ltimo ano da vigncia do contrato, no primeiro semestre (entre 1 ano e 6 meses, antes do trmino). Esse prazo de decadncia, que no se pode suspender ou interromper. Se no for proposta a ao, no haver resciso contratual, mas o locador estar livre para notificar o locatrio com antecedncia de 30 dias (art. 51 4). Com a petio inicial da ao renovatria, o autor (locatrio) deve provar o pagamento de todas obrigaes (alugueres, tributos etc.) e ainda indicar de modo claro e preciso as condies negociais da renovao (art. 71,

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IV). Na contestao o locador pode alegar no atendimento dos requisitos da locao empresarial, perda do prazo ou apresentar exceo de retomada. Se o contrato oral (verbal), o locador no est sujeito s restries da Lei de Locaes, podendo, mesmo que transcorridos 5 anos, pedir o imvel, desde que comunique com 30 dias de antecedncia (art. 57). Se locador e locatrio no chegarem a um acordo sobre a locao e, por alguns meses, ficarem sem contrato escrito, alguma dvida pode surgir sobre tal perodo. Segundo Nascimento Franco deve ser considerado o prazo como de locao, no se falando em interrupo, pois isso representaria uma tentativa do locador de evitar o acessio temporis em desfavor do locatrio. Mas esse entendimento no pacfico 3. RETOMADA DO IMVEL EMPRESARIAL Enquanto o locatrio tem direito renovao compulsria, o locador tem o direito de propriedade do imvel, o qual, conforme mencionado anteriormente, garantido constitucionalmente. H casos previstos em que o locador pode reaver o imvel, embora o locatrio queira continuar alugando o bem, ou seja, a renovao compulsria no concedida (art. 72). Impedem a renovao: I. no atender o proponente os requisitos da lei, sobretudo em relao ao prazo de locao e inexistncia de contrato escrito por prazo determinado. II. insuficincia da proposta de renovao pelo locatrio (art.72, II), ou seja, se no for consentnea com o valor de mercado. Algumas decises tm se baseado no valor apurado em percia. III. melhor proposta de terceiro - o empresrio deve cobrir a oferta e, se no o fizer, ter direito indenizao pela perda do ponto (art.52, 3). IV. por determinao do Poder Pblico se a Administrao Pblica obrigar o locador a realizar no imvel obras que importarem na sua radical transformao ou em modificao que aumente o valor do negcio ou propriedade (art. 52, II). V. uso prprio (art.52, II) - se o proprietrio quiser usar o imvel, no poder exercer a mesma atividade do locatrio, salvo se autorizado. VI. transferncia para o prdio locado de estabelecimento constitudo h mais de um ano, de ascendente, descendente ou cnjuge, bem como sociedade por estes controlada, para finalidades econmicas ou no. Neste caso, os parentes ou cnjuge do locador no podero exercer a mesma atividade do ex-locatrio, ou utilizar o imvel de forma diversa daquela que impossibilitou a renovao da locao (art.52, II). INDENIZAO PELA PERDA DO PONTO

Fbio Ulhoa Coelho, op.cit.p.100.

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O locatrio tem direito renovao e o locador propriedade. Se o locatrio perde o ponto empresarial, em alguns casos tem direito indenizao e em outros no. Para ter direito a indenizao o locatrio deve, cumulativamente, preencher alguns requisitos, que so a locao empresarial, o ajuizamento da ao renovatria e o acolhimento da exceo de retomada. Legitimam a indenizao: a) a retomada for baseada em razo da existncia de melhor proposta; b) demora do locador superior a trs meses em dar ao imvel o destino previsto na exceo (por exemplo, no realizao de obras determinadas pelo Poder Pblico, no entrega do imvel a ascendente, descendente ou cnjuge ou no-utilizao para uso prprio etc.); c) explorao do mesmo negcio do ex-locatrio (exceto locaogerncia), lembrando que a doutrina entende que inconstitucional no autorizar o locador a usar o imvel para exercer a mesma atividade, com pagamento de indenizao ao locatrio; d) insinceridade da exceo da retomada (por exemplo, alega que para uso prprio, mas depois aluga a terceiro). Apenas as duas primeiras, contudo, so derivadas da Lei de Locaes (art.52, 3), sendo as demais fundadas no princpio geral do direito que veda o enriquecimento ilcito.4 LOCAO EM SHOPPING CENTER Os shopping centers (centros de compra) so empreendimentos imobilirio-empresariais que visam colocar disposio dos consumidores uma grande diversidade de fornecedores de produtos e prestadores de servios. Os espaos nestes locais, em regra, so alugados pelo empreendedor mediante contrato que se diferencia, em parte, do contrato de locao empresarial comum. Nos termos da Lei de Locaes, o contrato com o empreendedor no pode, por exemplo, ser rescindido para que ascendentes, descendentes ou cnjuge do empreendedor aluguem o espao (art.52, 2). Os shopping centers no se confundem com as galerias (locao para qualquer atividade) e nem com a simples locao de um imvel para uma ou poucas empresas. Representam um conjunto organizado de espaos relativamente autnomos pelo empreendedor. No podem faltar num shopping, por exemplo, cinemas, restaurantes, espao de lazer etc. OBRIGAES DO LOCATRIO DE SHOPPING CENTER

Fbio Ulhoa Coelho, ob.cit.p.106.

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Em virtude das peculiaridades do empreendimento, que deve atrair o maior nmero possvel de consumidores, geralmente o locatrio de shopping center obrigado: I. a pagar aluguis fixos ou reajustados mensalmente, ou aluguis conforme o faturamento, que ser fiscalizado pelo empreendedor. No podem ser cobradas, contudo, as despesas com reformas estruturais no prdio (art. 22 pargrafo nico "a"). II. a pagar a res sperata, que um valor utilizado pela administrao do shopping center para pagar vantagens de se estabelecer num lugar com clientela prpria. Sobre o tema, a jurisprudncia decidiu o seguinte: LOCAO Shopping center - Contrato de res sperata Cobrana de valores exigidos em cumprimento s obrigaes assumidas pelo locatrio em razo dos direitos e vantagens que desfrutaria para explorar espaos no empreendimento - Verba devida se no houver comprovao de que o empreendedor-locador, por sua culpa, deixou de propiciar aos lojistas em geral a utilizao de tais vantagens (TJRJ - RT 756/330). iii. a filiar-se associao dos lojistas, pagando as mensalidades. Essa associao cobrir as despesas com publicidade e promoes de natal, dias das mes etc.. iv. pagar mensalidade dupla em dezembro, devido ao grande movimento econmico deste ms. Nesse caso, o pagamento ser calculado sobre o faturamento. Segundo a jurisprudncia, com anuncia do locatrio s regras peculiares do contrato, resulta em ato jurdico perfeito e acabado, obrigando as partes em tudo quanto foi ajustado (2 TACivSP - RT 620/131). RENOVAO DAS LOCAES EM SHOPPING CENTERS A renovao do contrato de locao de espao em shopping center segue a mesma sorte da locao empresarial comum, diferenciando, contudo, em duas situaes. A primeira diz respeito impossibilidade do empreendedor recusar a renovao com fundamento no uso prprio ou para transferncia de fundo de empresa, existente h mais de um ano, pertencente a cnjuge, ascendente ou descendente (art. 52 ,2). A segunda hiptese refere-se possibilidade do empreendedor, para melhor organizar o espao e cooptar clientela, alegar em processos de aes renovatrias a degradao da marca, a no-aceitao pelos consumidores do produto vendido ou dos servios ou outros motivos que demonstrem prejuzos aos demais locatrios ou ao empreendimento como um todo. ALIENAO, USUFRUTO E ARRENDAMENTO DO ESTABELECIMENTO

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O estabelecimento empresarial constitui garantia dos credores, mas mesmo assim pode ser objeto de alienao, usufruto ou arrendamento, se atendidas algumas condies. De um modo geral, trata-se de contratos que somente produzem efeitos quanto a terceiros depois de averbados na Junta Comercial (art. 1.144 do Cdigo Civil). ALIENAO A alienao do estabelecimento consiste na transferncia da propriedade dos bens do empresrio, podendo ser total ou parcial. A alienao recebe o nome de trespasse, mas no se confunde com a alienao das quotas ou aes da sociedade. possvel que uma sociedade constituda por dois scios, por exemplo, adquira um estabelecimento, cuja propriedade pertena a outra sociedade, sem que, para tanto, os scios desta alienem as quotas quela. Todavia, alm do estabelecimento (bens corpreos e incorpreos) possvel alienar a participao societria, continuando a empresa vendida com o mesmo nome (exceto se constar nome civil) e todos os atributos do estabelecimento. Ou seja, no trespasse as quotas continuam pertencendo aos scios da sociedade alienante, enquanto na segunda hiptese no. Quanto s dvidas, at a entrada em vigor do Cdigo Civil, entendia-se que no faziam parte do estabelecimento, de sorte que no poderiam ser transferidas. Atualmente, determina o art.1.146 do novo Estatuto Civil, que: Art.1.146. O adquirente do estabelecimento responde pelo pagamento dos dbitos anteriores transferncia, desde que regularmente contabilizados, continuando o devedor primitivo solidariamente obrigado pelo prazo de um ano, a partir, quanto aos crditos vencidos, da publicao, e, quanto aos outros, da data do vencimento. (g.n.) Se o alienante no possuir bens suficientes para solver o seu passivo, a eficcia da alienao do estabelecimento depende do pagamento de todos os credores, ou do consentimento destes, de modo expresso ou tcito, em trinta dias a partir de sua notificao (art. 1.145 do Cdigo Civil). Destarte, se o alienante possuir bens suficientes para o pagamento de suas dvidas, no precisar notificar seus credores. Se o empresrio alienante no notificar os credores, poder ser decretada a sua falncia, sendo a alienao ineficaz, cabendo, inclusive, ao revocatria (arts. 2, V, e 52,VIII, do Decreto-lei n. 7661/1945 e art. 94, III, c, da Lei n. 11.101/1945). Por fim, existe a possibilidade do trespasse do estabelecimento quando o prdio alugado, sendo, alis, a regra. A anuncia

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do locador, que sempre necessria, pode ser tcita (no manifestao em 30 dias da data da notificao) ou expressa (constante em contrato ou por manifestao expressa). Em qualquer caso, o locatrio poder efetivar o trespasse pagando ao locador eventual remunerao. USUFRUTO O usufruto uma espcie de direito real sobre coisa alheia que pode recair sobre um ou mais bens, mveis ou imveis, em um patrimnio inteiro, ou parte deste, abrangendo-lhe, no todo ou em parte, os frutos e utilidades (art. 1.390 do Cdigo Civil). O usufruto de estabelecimento empresarial possvel mediante contrato pelo qual o usufruturio passa a ter direitos de us-lo para fins econmicos. Trata-se de contrato que apenas transfere a posse dos bens que compem o estabelecimento. ARRENDAMENTO O arrendamento o contrato atravs do qual uma pessoa cede a outrem, por certo tempo e preo, o uso e gozo de um bem. Pelo contrato de arrendamento de estabelecimento empresarial, que guarda muita semelhana com a locao, o arrendatrio passa a explorar a empresa pertencente ao arrendador, mediante pagamento de certa quantia que geralmente incide sobre o faturamento. Assim como o usufruto, o arrendamento um contrato que apenas transfere a posse dos bens que compem o estabelecimento. CLUSULA DE NO-RESTABELECIMENTO EMPRESARIAL O restabelecimento empresarial consiste no exerccio da mesma atividade pelo alienante do estabelecimento empresarial em determinada regio ou setor econmico. Esse procedimento, em regra, causa prejuzo ao adquirente, pois a clientela pode ser desviada. Na Itlia h regra especfica sobre o tema, sendo que o alienante no pode se restabelecer no prazo de cinco anos da data da alienao. No Brasil, at a entrada em vigor do novo sistema, no havia norma a respeito e, por isso, deveria constar no contrato a restrio quanto ao restabelecimento, embora a doutrina considerasse a clusula implcita. Atualmente, o Cdigo Civil estabelece que:

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Art. 1.147. No havendo autorizao expressa, o alienante do estabelecimento no pode fazer concorrncia ao adquirente, nos cinco anos subseqentes transferncia. Pargrafo nico. No caso de arrendamento ou usufruto do estabelecimento, a proibio prevista neste artigo persistir durante o prazo do contrato. Assim, salvo disposio contratual em contrrio, a clusula de no-restabelecimento implcita em qualquer alienao empresarial, no podendo o alienante restabelecer-se para retomar sua antiga clientela, no prazo de 5 anos. Se isso ficar provado, poder o alienante ser compelido judicialmente a indenizar o adquirente.

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QUESTES 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. O que se entende por estabelecimento empresarial (ou comercial)? Existe alguma diferena entre o estabelecimento empresarial e o fundo de empresa (goodwill of a trade, fonds de commerce ou avviamento)? Em que consiste o ponto empresarial? Quais so os requisitos da ao renovatria? Quando o proprietrio do imvel onde funciona o ponto empresarial pode exercer o direito de retomada? Quando devida a indenizao pela perda do ponto? Quais verbas so cabveis em caso de locao de espao em shopping center? Discorra sobre a alienao, usufruto e arrendamento de estabelecimento empresarial. Por que se diz que a clusula de no-restabelecimento est implcita em contratos de alienao do estabelecimento?