Tasacin de una nave industrial

Posted by Blog Perytas on marzo 2, 2013 in Tasaciones inmobiliarias, Valoracin patrimonial

En este expediente, nuestro cliente se dirigi a Perytas para conocer la valoracin patrimonial de una nave industrial construida en 1980. Para ello, nuestros tcnicos partieron de los datos disponibles en la nota simple y la descripcin catastral.

Esta valoracin se hizo en base a la Orden ECO/805/2003, y se tuvo especialmente en cuenta el artculo 5 de esta orden: Superficie habitable o computable. Y es que uno de los datos principales era la superficie del inmueble, y en este caso haba algunas incoherencias. Segn la informacin catastral, la superficie construida era de 869 m, segn la registral de 988,50 m, y segn la que comprobaron nuestros tcnicos, de 1.005,13 m, que es la que tomaron para los clculos de la tasacin. Por otro lado, segn catastro, la superficie de la finca era de 8.267 m , y la nave era el nico inmueble construido en ella. Otros datos que utilizaron nuestros tcnicos para realizar los clculos fueron los siguientes:

Uso de la nave: Comercial. Ncleo donde se encontraba la nave: Municipio. Actividad predominante en la localidad: Agricultura y servicios. Nivel de renta del entorno: Medio. Uso predominante del entorno: Industrial.

Infraestructuras: Alumbrado, alcantarillado, abastecimientos y vas pblicas. Equipamientos: Comercial, deportivo, asistencial, aparcamiento, ldico y zonas verdes. Estado del inmueble: Terminado y en buen estado. Caractersticas de la edificacin : Estructura metlica, sobrecarga normal, cerramiento exterior formado por una placa alveolar de hormign, aislamiento normal y carpintera y puerta exteriores metlicas.

Para calcular este valor de la nave, nuestros tcnicos consideraron que el mtodo ms idneo para ello era el mtodo de comparacin. Tomaron seis testigos similares a este inmueble en cuestin, y homogenizaron los datos para hacerlos comparables entre s y con la nave a tasar. Los datos de mercados seleccionados fueron los siguientes:

Entorno. Programa. Conservacin. Superficie. Acabados e instalaciones.

De aqu result que el valor homogeneizado y ponderado por m, era de 492,93 . Esto, tras los clculos, ayud a obtener el valor final de la tasacin de la nave industrial, de 495.455,54

19-5-2011 Tasacin de naves ruinosas en terreno industrial

Hola a todos. Leo con asiduidad el foro pero la verdad es que he intervenido muy poco, el caso es que se me presenta un caso un poco peculiar y quera pediros consejo. Se trata de la valoracin de unas naves de unos 38 aos en terreno industrial, la actividad ces hace unos 15 aos y las naves estn en un estado lamentable de conservacin, han sufrido pillaje en las instalaciones, la cubierta es de fibrocemento y est parcialmente derrumbada, no hay por donde cogerlas. El caso es que han sido compradas y en la liquidacin del impuesto de transmisiones patrimoniales al pobre dueo le meten una de las que duelen bastante, y adems sin razn ninguna. Antes de comenzar estoy planteando calcular cunto costara devolver a esas naves el estado funcional, y seguramente el resultado fuera que estn en ruina administrativa. Aqu ya se me plantea una duda que no he sido capaz de resolver en este bendito internet. Habra que calcularlo para devolver a las naves a estado original o a estado original cumpliendo normativa actual para que fueran funcionales?, Si el resultado es estado de ruina administrativa cual sera su valor? La ley Eco 805 atribuye a las edificaciones ligadas a actividad industrial una vida til de 35 aos. Por otra parte los testigos conseguidos, de valor mucho ms bajo que lo que plantea la administracin difieren mucho en cuanto a que estas naves tienen mucho terreno industrial asociado, sin construir por tema de entrada de camiones a la antigua explotacin etc. con lo cual hay que calcular por un lado el valor del suelo y por otro el de las naves, y por tanto los testigos pierden su funcin, o resulta de momento tarea casi imposible homogeneizarlos. Tambin se da la circunstancia que para calcular el valor del suelo (industrial) se da la circunstancia que el polgono industrial de la localidad ha sido desplazado al lado de una autova de reciente construccin quedando estas instalaciones en una especie de limbo urbanstico, adems con un instituto de reciente construccin al lado con lo cual pienso que la valoracin del terreno una vez obtenido por el mtodo que sea habra que depreciarlo bastante porque dudo que el municipio permitiese segn qu actividades. Por ltimo el terreno tiene aprobada inicialmente promovida por una promotora en KO tcnico, que ya no es la propietaria un plan parcial para recalificacin del terreno a residencial, hubo en su da una serie de incidencias que la promotora no lleg a resolver y este tema qued totalmente en el aire. Entiendo que en tanto en cuanto no hubiera aprobacin definitiva, no reza para nada. De hecho a la promotora el estado de las naves le era indiferente porque lo que interesaba era el terreno. Agradecera alguien curtido en tasaciones me diera unas lneas para acometer esto, ya que la valoracin de la administracin es absolutamente desproporcionada, y por tanto esta tasacin puede suponerle mucho dinero al propietario.

Gracias, ya solo haber ledo el tocho es de agradecer.

Como dices es posible valorar por separado, suelo y construccin. dadas las circunstancias que cuentas, puedes considerar que las naves estn en ruina econmica y prescindir de su valor. Hay que demostrarlo. Luego valorar el suelo en las circunstancias que tuviera en la fecha de devengo del impuesto, sin consideraciones posteriores ni espectativas. Mtodo el que te venga mejor, pero justificalo todo. Si hay mucha diferenciacia ir a Tribunales, y un perito tercero leer las dos valoraciones y har la suya. Cuanto mejor justificado tengas todo, ms fcil conseguir que el perito tercero se acerque a tu posicin. .

Gracias por tu respuesta Antonio. El caso es que tengo bastantes dudas respecto a la ruina econmica porque nunca se me haba presentado el caso. Creo que no sera demasiado difcil de justificar porque ya a simple vista se ve que lo que hay no vale ms que para tirarlo, eso con experiencia se sabe sin hacer nmeros. Otra cosa como bien dices es que hay que justificarlo al cntimo. No acabo de aclarar si una vez obtenido el valor de las reparaciones, el 50% del valor que tienen que superar es el del bien ya depreciado por todos los coeficientes, o bien solo por alguno. Me explico, como "lo hemos reparado" entiendo que habra que depreciarlo por antigedad porque aunque reparado los aos son los aos, pero por conservacin habra que depreciarlo, si se supone que con las "reparaciones" (o el clculo de su valor) quedara bien conservado a da de hoy? Otra duda ya que encuentro opiniones distintas es si la devolucin del estado funcional del edifico implica el cumplimiento de normativa actual, ya que con la proteccin de incendios tendra un buen colchn. Yo a pesar de las distintas opiniones encuentro que si, ya que la administracin usa como testigos datos del Colegio de Arquitectos de inmuebles de reciente construccin, y los deprecia por antigedad, conservacin, calidad etc. pero que cumplen normativa, por tanto si la administracin lo valora en funcin de unos inmuebles que cumplen normativa habr que valorarlo como tal, si no la administracin tendra que aplicar un coeficiente de depreciacin por incumplimiento de normativa que es motivo de imposibilidad de actividad, hasta asumir los gastos necesarios. Esto es carne de tribunal, est claro y los peritos terceros (que soy en casos) no suelen complicarse la vida y quedan por medio para no tener problemas (yo no, en la ltima he tasado por encima de los dos y lo he justificado en el juicio sin problemas para ira y tartamudeo de la abogada de una aseguradora) por eso quiero estar muy seguro de todos los pasos, no vaya a ser que me pongan la cara

colorada por algn lado. Muchas gracias y saludos.

La ruina es un concepto legal. Venia definida en Art. 170.2 Ley Suelo 1956, Art. 183.2 RD 1346/1976, Art. 197.2 RD 1/92. Actualmente viene definido en la leyes urbansticas de la Autonoma. En general mantiene los criterios de las anteriores leyes completados con la jurisprudencia. Se denomina as cuando el coste de las obras necesarias para reparar la edificacin sea superior al 50 por 100 del valor actual del edificio o plantas afectadas, excluido el valor del terreno En primer lugar hay que determinar justificadamente las obras necesarias a que se refiera la Ley, en las que se incluirn separadamente 1. Las obras necesarias para mantener la construccin o parte afectada en condiciones de seguridad. 2. Las obras o instalaciones necesarias para mantener la construccin o parte afectada en condiciones de habitabilidad o uso especfico. 3. El resto de las obras necesarias, indicando el porqu de su necesidad. Despus hay que valorar las obras, Y por ltimo hay que calcular el valor actual del edificio en las condiciones en que se encuentra. Las obras necesarias para mantener la construccin o parte afectada en condiciones de seguridad habitabilidad o uso especfico deben determinarse segn los criterios tcnicos en el momento de realizar la valoracin, aunque fueran distintos de los tenidos en cuenta al realizarse la construccin. Hay que leerse el Cdigo Tcnico RD 314/2006 CTE art. 2. .. Pero la declaracin de ruina es un acto reglado. Si quieres que te lo declaren en ruina debes solicitarlo al Ayuntamiento.

Reglamento de disciplina urbanstica del 78: Artculo 17. 1. El procedimiento de declaracin de ruina podr iniciarse de oficio o instancia de cualquier interesado.

Artculo 19. 1. Si el procedimiento se iniciar a instancia de los interesados, se harn constar en

el escrito que stos presenten los datos de identificacin relativos al inmueble, el motivo o motivos en que se basa el estado de ruina y la relacin de los moradores, cualquiera que fuese el ttulo de posesin, as como titulares de derechos reales sobre el inmueble, si los hubiere. 2. Al escrito de iniciacin se acompaar certificado, expedido por facultativo competente, en el que se justifique la causa de instar la declaracin de ruina, el estado fsico del inmueble, y se acredite asimismo si en el momento de la peticin el edificio rene, a su juicio, condiciones de seguridad y habitabilidad suficientes que permitan a sus ocupantes la permanencia en l hasta que se adopte el acuerdo que proceda. 3. Si el que solicita la declaracin de ruina es el propietario del inmueble, acreditar tambin su titularidad.

Podis alegar que el edificio est en ruina cuando ni siquiera lo habis solicitado? No s. Debes mirar la normativa de tu C.A. en la que se indique como se valoran los bienes inmuebles a efectos del impuesto de transmisiones patrimoniales. Normalmente se valora por un lado el suelo (segn valores catastrales) y por otro la construccin. En mi C.A. la instruccin dice que el valor de la construccin se le aplicar un coeficiente en funcin de su estado de conservacin que ser de 0,01 si est en estado ruinoso-demoliciones. Define dicho estado en: "Construcciones manifiestamente inhabitables o declaradas legalmente ruinosas. Construcciones que incumplen el Decreto de habitabilidad 145/1997, modificado por el Decreto 20/2007, y que existe abierto expediente de ruina en el ayuntamiento correspondiente." POr lo tanto si no existe abierto expediente de ruina no puedes aplicar dicho coeficiente. Podras aplicar el coeficiente de estado deficiente, que es 0,50 "Construcciones que precisan reparaciones de importancia, comprometiendo las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad. Necesidad de reparaciones importantes en muros de carga, forjados y paredes de cerramiento. Son inmuebles que incumplen los mnimos de habitabilidad establecidos en el Decreto 145/1997, modificado por el Decreto 20/2007".

Hola antoni0 gracias por tu respuesta. Siento robarte tu tiempo pero no acabo de verlo claro, debo estar duro de mollera. Este es el problema que veo, y estoy estancado. Dices: "Y por ltimo hay que calcular el valor actual del edificio en las condiciones en que se encuentra" Imaginemos que planteo la tasacin de la siguiente manera, que de hecho sera as ms o menos. Establezco un precio por m2 de la edificacin por el valor medio del colegio de arquitectos del ao 2009 que es cuando se hizo la transmisin, y le aplico los

coeficientes necesarios por tipo de edificacin, calidad de la edificacin etc. y obtengo un valor determinado. Ahora para calcular su valor de reposicin neto aplico los coeficientes correctores del RD 1098/2001 y dudo entre aplicarle un coeficiente multiplicador de 0 o 0,5 en funcin de si est en estado de ruina o casi (por simplificar) y obtengo el coste neto de reposicin de la edificacin. Claro si le aplico el coeficiente multiplicador 0 (estado de ruina) el resultado del valor actual es 0 y cuesten lo que cuesten las obras est en ruina administrativa. Si multiplico por 0,5 es relativamente sencillo justificar la ruina, con lo cual entiendo que el factor depreciador por antigedad al calcular el valor de reposicin neto, no habra que aplicarlo a efectos de justificar la ruina, ya que si por un lado lo depreciamos, y por otro calculamos el valor de las obras, por decirlo de alguna manera lo estamos computando dos veces. No s si me explico. Parece lgico calcular el valor del edificio en el estado en que se encuentra, con todos los coeficientes, pero obviando la depreciacin por el estado de conservacin actual que se supone quedara corregido precisamente con las obras que se estn valorando.

Tengo un edificio que cuesta 200/m2 y tiene 1000m2 antes de depreciarlo por estado de conservacin, le aplico un coeficiente de 0.5 y resulta que vale 100/m2. Con lo cual su valor de reposicin n. es de 100.000. Ahora calculo las obras necesarias para repararlo, y devolverle el estado funcional , y me da que me tengo que gastar 60.000 con lo cual est en ruina administrativa por superar el 50% del valor actual. Pero claro si acometiera esas obras es de suponer que no habra que aplicar el coeficiente por estado de conservacin, ya que sera bueno y el edificio costara 200.000. Es decir que se pierden 140.000 de valor del edificio por no gastar 60.000.

Parece lgico partir de los 200.000 (antes de depreciarlo) y en caso de que las reparaciones supusieran ms de 100.000 estuviera en ruina administrativa, ya que si el edificio vale reparado 200.000 te tienes que gastar 100.000 para conseguir otros 100.000 con lo cual no compensa.

En fin, yo lo veo as aunque realmente no me convenga demasiado a efectos de la tasacin.

Saludos y gracias de nuevo.

Hola arquitastro, agradezco igualmente tu respuesta. Toda opinin en este caso es muy bienvenida.

Llevo un par de das mirando el tema, a ver por dnde lo enfoco y el Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, que es en este caso el que utiliza (parcialmente) la Junta de Extremadura para el clculo del valor dice:

- Deficiente (construcciones que precisan reparaciones de relativa importancia, comprometiendo las normales condiciones de habilitabilidad y estabilidad): 0,50. - Ruinoso (construcciones manifiestamente inhabitables o declaradas legalmente en ruina): 0,00.

En este caso son naves industriales, y por su estado no pueden ser usadas para ningn fin, ni siquiera para almacenaje pues tienen sus cubiertas parcialmente destruidas y sus puertas cadas en algunos casos, a parte que hay maquinaria inamovible e inservible que impide cualquier fin, las instalaciones han sido arrancadas (ya sabis el cobre) y el transformador principal ha sido destrozado, servicios, vestuarios etc. estn totalmente destruidos por el pillaje.

Entiendo que en tanto en cuanto las naves no pueden usarse para ningn fin, tienen la misma categora que inhabitable para el caso de viviendas y por tanto estaramos en el caso Ruinoso manifiestamente inhabitable la declaracin oficial de ruina parece una condicin adicional pero no necesaria. De hecho posterior a esto puede que se solicite.

Gracias y saludos.

..

hay que mirar la ley de la comunidad. En general lo que dicen estas leyes, es que hay que calcular el valor actual, con su estado actual. calcular el calor de las reparaciones necesarias estructural, habitabilidad y cummplimiento de normativa para dejarlas en uso. No se incluyen las que no son estrictamente necesarias. Si el valor de las reparaciones necesarias supera el (50%) porcentaje que indica la legislacin autonmica sobre el valor actual, es que no vale la pena reparar, por lo que esta en ruina. Pero como te dicen antes este es un concepto jurdico. la ruina la declara la Administracin de oficio o a instancia de parte. Puedes hablar de "inhabiltable como dices, en lugar de ruina, exponiendo que podra solicitarse y obtenerse la ruina, y justificando el porqu. Por otra parte est la vida til de las edificaciones industriales, que es muy baja. En cualquier caso eres tu el que debe decidir. No lo dices pero parece que se trata de una valoracin a efectos del impuesto de transmisiones. Es importante la finalidad, pues no es lo mismo sto que una valoracin tambin fiscal a efectos de actualizacin de balances introduciendo prdidas a efectos de renta de sociedades,

en cuyo caso la aprobacin inicial de un cambio de calificacin habra que tenerla en cuenta. Tampoco dices si vas de perito tercero o de parte.

Hola. Si efectivamente es a efectos de transmisiones patrimoniales, en este caso la administracin parece que ha tasado como si se fuera a construir una urbanizacin all maana. De hecho la administracin tasa bastante por encima de lo que pag la promotora en el 2005 (acurdate como estaba el terreno por aquel entonces) estando las naves en mucho mejor estado, ya que hasta entonces estaban ms o menos decentes. Pero realmente a lo que se iba era a construir unas 56 unifamiliares despus de una modificacin puntual (el que est inicialmente aprobado pero que no se culminar nunca por que la promotora esta KO) con lo cual la tasadora "del" banco tas lo justo para que con el 60% cubriera los gastos de compra. Ya sabes cmo funcionaban las tasadoras filiales a las entidades Cmo se consigui el valor? inflando el valor de las naves y deprecindolas mucho menos que lo que era necesario. El caso es que la tasacin diera lo que tena que dar, es decir hecha al revs, como ha hecho ahora la Junta. Lo que importaba no era el valor real, si no si la repercusin en la vivienda fuera aceptable. Como lo era, el banco hace lo que sea por 56 hipotecas ms la del promotor y todo el mundo contento. Pero hoy tenemos una realidad muy distinta y lgicamente las cosas valen lo que tienen que valer , o menos porque el mercado inmobiliario est muerto, con lo cual no puede pretender la administracin tributar por valores superiores incluso a la poca de bonanza. De hecho hay un coeficiente en el Real Decreto 1020/1993, que ellos aplican a su criterio, es decir con las reglas del juego que ellos imponen que es el coeficiente N que dice: . Apreciacin o depreciacin econmica.

Este coeficiente se aplicar para adecuar los resultados obtenidos por aplicacin de las normas precedentes a la realidad del mercado inmobiliario, evaluando casos de sobreprecio en el producto inmobiliario, por razones contrastadas de alta demanda en el mercado, inexistencia de

otro producto similar, por alta calidad en las caractersticas constructivas y tambin para evaluar un bajo precio por falta de mercado y cada en desuso; todo ello enmarcado en zonas determinadas y concretas, que podrn definirse en su caso segn tipologas o usos de edificacin. Este coeficiente podr ser aplicado para atender a distintas situaciones de mercado dentro de un mismo inmueble, como pudiera ser el incremento de valor derivado de la existencia en ticos y construcciones escalonadas de terrazas que formen parte de una vivienda o local y sean de uso privativo. Ser compatible con cualquier otro que fuera de aplicacin a la finca considerada. Su aplicacin habr de ser justificada en la ponencia de valores, con aprobacin expresa de la Junta Tcnica Territorial de Coordinacin Inmobiliaria de Urbana, con referencia a los criterios que la presidan y a las cuantas correspondientes, que podrn ser las siguientes: 1. Situaciones de apreciacin: 1,80 >= N > 1,00. 2. Situaciones de depreciacin: 1,00 > N >= 0,50. 3. Cuando concurran dos o ms coeficientes de los considerados en el apartado 2 anterior, slo se podr aplicar uno de ellos, salvo en el caso de los coeficientes J) y N) que son compatibles entre s y con cualquier otro. En los dems casos de concurrencia se optar por el que represente mayor disminucin del valor. 4. El campo de aplicacin de estos coeficientes correctores deber ser definido en la ponencia de valores. Que fjate si es de aplicacin a da de hoy. Dudo mucho que nos encontremos en una peor para poder aplicar el N=0.50 por la realidad del mercado inmobiliario. Pues la administracin lo omite totalmente, como si no existiera. Vamos como si t y yo jugamos a las cartas con tus reglas, y cuando te voy ganando te inventas por ejemplo que la Sota vale ms que el Rey, porque t tienes la sota y yo el Rey. As acta la Junta porque no tiene un duro, y estn literalmente robando a manos llenas al contribuyente.

Ms sangrante es que a toda la tasacin al final por que l lo vale (el tasador) le aplica un coeficiente multiplicador del 1.3 por beneficio del promotor, cuando la Ley ECO 805 dice justo lo contrario. Vamos que para especular con el terreno estamos ahora, cuando por otra parte ya se paga Plusvala. Es de chiste, no aplica el de rigor del 0,5 y por contra le casca un 1,3 por el artculo 33. Ya con eso estamos hablado de un 260% de ms, todo ello cuando la valoracin de las naves industriales ess absolutamente discutible. La tasacin del tcnico de la Junta es prevaricacin pura y dura, y de hecho mi cliente est asesorndose para tomar medidas legales sobre el firmante de la

tasacin. Lo ms grave es que si no pagas la barbaridad que te piden en plazos te cargan el 5% de recargo, y posteriormente el 20%. Con lo cual primero paga y luego reclamas. Esa es la situacin y tengo que defender adems convencido de la razn del contribuyente que la administracin est actuando de manera desproporcionada. Yo en mi caso en cuanto a la tasacin me limitar a dar un valor y firmarlo pero le estoy asesorando en cuanto al recurso que firme l de cmo la Junta ha hecho una tasacin totalmente infundada y sin motivacin. Saludos.

La contabilidad de las inversiones inmobiliarias en el Nuevo PGC

1.- Clasificacin Est claro que como inversiones inmobiliarias el PGC sita aquellos inmuebles no afectos a la actividad principal de la empresa, aunque contrariamente a lo que ocurre en las NIIF, el PGC ha dedicado muy poco desarrollo a esta materia, lo cual puede provocar la aparicin de dudas e incertidumbres a la hora de aplicar esta norma. Es por ello que es conveniente acudir a la NIC n 40 que aporta informacin complementaria para discernir en que casos se deben registrar los inmuebles como inmovilizado material o como inversin inmobiliaria. Las cuentas previstas en la cuarta parte del PGC para el registro de las inversiones inmobiliarias son las siguientes: 220.- Inversiones en terrenos y bienes naturales 221.- Inversiones en construcciones Para clarificar en qu partida del balance deben figurar estos activos, en el ejemplo que se expone a continuacin se muestran distintos supuestos de clasificacin, como inmovilizado material o como inversin inmobiliaria, de una empresa dedicada a la fabricacin de componentes electrnicos. Ejemplo 1 1.- Una nave industrial que la empresa utiliza como almacn central. Se clasificar como inmovilizado material. Cuenta: 211. Construcciones 2.- Un edificio de oficinas que se encuentra en fase de construccin. Cuando se finalice la empresa tiene intencin de arrendarlo a un tercero. Mientras est en fase de construccin se clasificar como inmovilizado material en curso. Cuenta: 231. Construcciones en curso Cuando finalice la obra se clasificar como inversin inmobiliaria. Cuenta: 221. Inversiones en construcciones 3.- Un edificio de 2 plantas. En la planta baja la empresa tiene ubicados sus talleres de produccin y la planta superior la ha alquilado a un tercero. La planta baja se clasificar como inmovilizado material. Cuenta: 211. Construcciones La planta superior se clasificar como inversin inmobiliaria. Cuenta: 221. Inversiones en construcciones 4.- Un solar que la empresa tiene intencin de vender en un futuro. Cuenta: 220. Inversiones en terrenos y bienes naturales 5.- Una nave industrial que la empresa tiene alquilada a una empresa del grupo. En las Cuentas Anuales individuales la clasificar como inversin inmobiliaria. Cuenta: 221. Inversiones en construcciones En las Cuentas Anuales consolidadas se clasificar como inmovilizado material. Cuenta: 211. Construcciones 2.- Normas de registro y valoracin Tanto para el PGC como para el PGC de Pymes, rige la norma de valoracin n 4, la cual indica que Los criterios contenidos en las normas anteriores, relativas al inmovilizado material, se aplicarn a las inversiones inmobiliarias. Esta claro que el origen de esta nueva partida en el Balance es consecuencia de un criterio de clasificacin y no de valoracin, al segregar este tipo de inmuebles de aquellos afectos a la actividad principal de la empresa. As pues, se debe recurrir a la norma de valoracin n 2 relativa al inmovilizado material en general, y a la norma de valoracin n 3 que hace referencia a las normas particulares sobre el inmovilizado material. 2.1. Valoracin inicial. Norma n 2. Los bienes comprendidos en el inmovilizado material se valorarn por su coste, ya sea ste el precio de adquisicin o el coste de produccin.

2.1.1 Se entiende por precio de adquisicin, adems del importe facturado por el vendedor despus de deducir cualquier descuento, todos los gastos adicionales que se produzcan hasta su puesta en condiciones de funcionamiento. A ttulo de ejemplo se pueden mencionar los gastos de explanacin y derribo, transporte, derechos arancelarios, seguros, instalacin, montaje, etc. 2.1.2 El coste de produccin de los elementos del inmovilizado material fabricados o construidos por la propia empresa se obtendr aadiendo al precio de adquisicin de las materias primas y otras consumibles, los costes directamente imputables a los inmovilizados. Tambin formarn parte del precio de adquisicin o coste de produccin las siguientes partidas: a) Los impuestos indirectos cuando no sean recuperables directamente de la Hacienda Pblica. b) La estimacin inicial del valor actual de las obligaciones asumidas derivadas del desmantelamiento o retiro, as como los costes de rehabilitacin del lugar sobre el que se asienta, siempre que estas obligaciones den lugar al registro de una provisin. c) Los gastos financieros devengados antes de la puesta en condiciones de funcionamiento, de aquellos inmovilizados que para ello necesiten un tiempo superior a un ao y que hayan sido girados por el proveedor o correspondan a prstamos u otro tipo de financiacin ajena, directamente atribuible a la adquisicin. 2.2. Normas particulares sobre inmovilizado material. Norma n 3. 2.2.1. Solares sin edificar. En los solares sin edificar se incluirn en su precio de adquisicin los gastos de acondicionamiento, como cierres, movimiento de tierras, obras de saneamiento y drenaje, los de derribo de construcciones cuando sea necesario para poder efectuar obras de nueva planta, los gastos de inspeccin y levantamiento de planos cuando se efecten con carcter previo a su adquisicin, as como, en su caso, la estimacin inicial del valor actual de las obligaciones presentes derivadas de los costes de rehabilitacin del solar. 2.2.2. Construcciones. Su precio de adquisicin o coste de produccin estar formado, adems de por todas aquellas instalaciones y elementos que tengan carcter de permanencia, por las tasas inherentes a la construccin y los honorarios de los facultativos de proyecto y direccin de obra. Deber valorarse por separado el valor del terreno y el de los edificios y otras construcciones. Como podr observarse, en estas normas particulares se abunda en el criterio general, aunque detallando mucho ms las posibles partidas en que pueda incurrir la empresa en el caso especfico de los inmuebles. 2.3. Valoracin posterior. Norma n 2. Amortizaciones Las amortizaciones habrn de establecerse de manera sistemtica y racional en funcin de la vida til de los bienes y de su valor residual, atendiendo a la depreciacin que normalmente sufran por su funcionamiento, uso y disfrute. Cuando proceda reconocer correcciones valorativas por deterioro, se ajustarn las amortizaciones de los ejercicios siguientes del inmovilizado deteriorado, teniendo en cuenta el nuevo valor contable. Igual proceder corresponder en caso de reversin de las correcciones valorativas por deterioro. Al disminuir el valor del activo como consecuencia de una correccin por deterioro, la cuota de amortizacin tambin deber disminuir, y al contrario, si se produce una reversin la cuota aumentar. Los terrenos normalmente tienen una vida ilimitada y, por tanto, no se amortizan. No obstante, si en el valor inicial se incluyesen costes de rehabilitacin, esa porcin del terreno se amortizar a lo largo del perodo en que se obtengan beneficios o rendimientos econmicos por haber incurrido en esos costes. Es decir, la empresa puede tener en su activo un terreno que est sujeto a amortizacin de forma parcial. Las cuentas que registran las amortizaciones de las inversiones inmobiliarias son: 682. Amortizacin de las inversiones inmobiliarias 282. Amortizacin acumulada de las inversiones inmobiliarias 2.4. Valoracin posterior. Norma n 2. Deterioro de valor Se producir una prdida por deterioro de valor de un elemento del inmovilizado material cuando su valor contable supere a su importe recuperable, entendido ste como el mayor importe entre su valor razonable (1) menos los costes de venta y su valor en uso (2).

(1) Valor razonable: Es el importe por el que puede ser adquirido un activo entre partes interesadas debidamente informadas, que realicen una transaccin en condiciones de independencia mutua. (2) Valor en uso: Es el valor actual de los flujos de efectivo futuros esperados, a travs de su utilizacin en el curso normal del negocio, actualizados a un tipo de descuento adecuado. Para la evaluacin del deterioro no siempre es necesario calcular los dos valores. Cuando, una vez calculado uno de ellos, ste excediera del valor neto contable del inmovilizado, no sera necesario calcular el otro valor restante. Al menos al cierre del ejercicio, la empresa evaluar si existen indicios de que algn inmovilizado material puede estar deteriorado, en cuyo caso, deber estimar el importe recuperable y efectuar las correcciones valorativas que procedan. La reversin del deterioro tendr como lmite el valor contable del inmovilizado que estara reconocido en la fecha de la reversin si no se hubiese registrado el deterioro de valor. Los importes de las correcciones valorativas por deterioro se registrarn en las siguientes cuentas: 691. Prdidas por deterioro del inmovilizado material 791. Reversin del deterioro del inmovilizado material 2.5. Valoracin posterior. Norma n 2. Baja Los elementos del inmovilizado material se darn de baja en el momento de su enajenacin o disposicin por otra va o cuando no se espere obtener beneficios o rendimientos econmicos futuros de los mismos. La diferencia entre el importe que, en su caso, se obtenga de un elemento del inmovilizado material, neto de los gastos inherentes a la operacin, y su valor contable, determinar el beneficio o la prdida, que se imputar a la cuenta de prdidas y ganancias del ejercicio en que sta se produzca a travs de las siguientes cuentas: 672. Prdidas procedentes de las inversiones inmobiliarias 772. Beneficios procedentes de las inversiones inmobiliarias En el siguiente ejemplo se refleja de forma prctica la aplicacin de algunos supuestos de las normas de valoracin. Ejemplo 2 Una empresa, dedicada a la fabricacin de componentes electrnicos, en fecha 2 de enero del ao X1 ha iniciado la construccin de una nave industrial en unos terrenos de su propiedad con la intencin de alquilarla a un tercero una vez est finalizada. Durante el tiempo en que se realizan los trabajos, ha recibido los siguientes cargos de la empresa constructora: 15-05-X1 200.000 25-11-X1 200.000 18-02-X2 220.000 Para financiar la operacin, en fecha 01-02-X1 ha obtenido un prstamo hipotecario que durante el primer ao devenga unos intereses de 30.000 , y que son cargados por el banco el 01-02-X2. Por la ejecucin de planos y direccin de obra el arquitecto emite una factura por valor de 18.000 el 20-02-X2, fecha en que finalizada la construccin del edificio. Factura de la empresa constructora: ________________________ 15-05-X1 _____________________ 200.000 Construcciones en curso (231) 32.000 H.P. IVA soportado (472) a Bancos (572) 232.000 ________________________ _____________________ Factura de la empresa constructora: ________________________ 25-11-X1 _____________________ 200.000 Construcciones en curso (231) 32.000 H.P. IVA soportado (472) a Bancos (572) 232.000 ________________________ _____________________ Intereses devengados: ________________________ 01-02-X2 _____________________ 30.000 Construcciones en curso (231) a Bancos (572) 30.000 ________________________ ______________________

Factura de la empresa constructora: ________________________ 01-11-X1______________________ 200.000 Construcciones en curso (231) 32.000 H.P. IVA soportado (472) a Bancos (572) 232.000 ________________________ ______________________ Factura del arquitecto: ________________________ 20-02-X2 ______________________ 18.000 Construcciones en curso (231) 2.880 H.P. IVA soportado (472) a Bancos (572) 20.880 ________________________ _______________________ Al finalizar la construccin: ________________________ 20-02-X2 _______________________ 648.000 Inversiones en construcciones (221) a Construcciones en curso (231) 648.000 ________________________ _______________________ Al finalizar los trabajos, o sea, cuando el edificio est en condiciones de funcionamiento, empezar la amortizacin. Tomando como base de clculo el importe de 648.000 , y suponiendo una vida til de 50 aos, la parte proporcional correspondiente al ejercicio X2 sera de 10.800 . Amortizacin contable: ________________________ 31-12-X2 _______________________ 10.800 Amortizacin de las inversiones inmobiliarias (682) a Amortizacin acum.. de las inversiones inmobiliarias (282) 10.800 ________________________ ________________________ 3. Informacin en la Memoria De las inversiones inmobiliarias se dar cumplida informacin en la memoria en las siguientes notas: Nota 4.3 En ella se indicarn los criterios seguidos para calificar los terrenos y construcciones como inversiones inmobiliarias. Adems tambin se sealarn los criterios sobre amortizacin, correcciones valorativas por deterioro y reversin de las mismas, capitalizacin de los gastos financieros, costes de rehabilitacin y mejoras, as como los criterios sobre la determinacin del coste de los trabajos efectuados por la empresa para su inmovilizado. Nota 6

Adems de la informacin de tipo general como inmovilizado material especificada en la nota 5, se informar de:

1.- Tipos de inversiones inmobiliarias y destino que se d a las mismas.

2.- Ingresos provenientes de estas inversiones as como los gastos para su explotacin; se diferenciarn las inversiones que generan ingresos de aquellas que no lo hacen. Volver

3) Valor de tasacin
Cuando hacemos una refinanciacin de deudas, hemos de tener obligatoriamente una vivienda o propiedad que acte como garanta. El banco, en funcin del tipo de operacin y del perfil del cliente nos podr dar ms dinero sobre el valor de tasacin de la garanta que aportemos. Tambin en funcin del tipo de garanta que presentemos nos darn mayor o menor porcentaje sobre el valor de tasacin. Las entidades bancarias para una operacin de refinanciacin de deudas, pueden conceder, como mximo, un 97% sobre el valor de la tasacin en el caso de que la propiedad aportada como garanta sea una vivienda. Este mximo de cobertura ofrecida por los bancos ser en el caso de que los clientes sean buenos deudores, con estabilidad laboral, sin demoras en ninguno de los prstamosPara los clientes que tengan alguna demora o alguna incidencia tipo Asnef, Rai, Experian o embargo, lo mximo que se podr ofrecer ser el 80%. Y aqu tambin nos encontramos con mltiples casusticas: no es lo mismo un deudor que ir al 25% de sus ingresos a otro que ir al 49%. Tampoco es lo mismo un matrimonio que lleva 15 aos trabajando en la misma empresa a otro que acaba de empezar a trabajar en una nueva empresa. Tambin se valora de una manera distinta si un cliente tiene un contrato indefinido o bien un contrato de 3 meses. Tambin vara la situacin de un cliente que lleva todos los pagos al da menos alguno con demora a otro que tenga un prstamo en incidencia judicial. El tipo de garanta aportada tambin condiciona el valor mximo a conceder. En el caso de locales comerciales y naves industriales se podr autorizar como mximo el 70%. En el caso de los terrenos y suelo urbano, el mximo autorizado ser del 60% sobre el valor de tasacin. Hay mltiples variables que hacen determinar el valor de tasacin que concedern las entidades crdito a sus clientes.

Que es una TASACION: Por tasacin se entiende la valoracin de un objeto, ya sea una obra de arte, una joya, una casa o un negocio. Habitualmente cuando se habla de tasaciones (en Espaa) se suele tratar de las tasaciones hipotecarias (que son reguladas por la orden ministerial ECO/805/2003 de 27 de marzo y sus posteriores modificaciones) y que son aquellas tasaciones que se realizan sobre bienes inmuebles (terrenos, edificaciones, minas, etc...), que se utilizan para el uso del bien tasado como aval o garanta de un prstamo hipotecario. No conviene confundir estas tasaciones con las realizadas por los trabajadores de las agencias inmobiliarias, que previamente a la venta de un piso, suelen realizar una tasacin del mismo. Estas tasaciones carecen de validez ante del Banco de Espaa.

PROCESO DE UNA TASACION: Cuando se solicita una hipoteca, el banco o caja de ahorros encarga una tasacin del bien que va a usarse como garanta en caso de impago (en ocasiones es posible acudir a la entidad bancaria con una tasacin encargada a nivel particular a una empresa tasadora). La tasacin la realiza un tasador perteneciente a una empresa de tasaciones aceptada por el Banco de Espaa, que visita el inmueble a tasar, donde generalmente lo mide, fotografa y elabora un plano del mismo. Posteriormente realiza un informe de valoracin del inmueble, que es auditado una o varias veces por su empresa para comprobar la conformidad del informe con la legalidad y con el mercado. Una vez que el informe es auditado se remite a la entidad bancaria o al particular que lo ha solicitado. Posteriormente, la entidad bancaria puede conceder un prstamo que corresponde a un porcentaje del valor de tasacin del bien usado como garanta. Generalmente se suele prestar hasta un 80% del valor de tasacin sin necesidad de poner otras garantas que el bien tasado. Para superar ese porcentaje la entidad bancaria necesita que adems del

solicitante de la hipoteca otras personas firmen como avalistas, con lo que comparten responsabilidad en caso de impago. TITULACION DEL TASADOR: En funcin del bien a tasar el tasador debe de ser un arquitecto o arquitecto tcnico (edificios residenciales o comerciales, ingeniero tcnico industrial o ingeniero industrial (edificaciones industriales), ingeniero tcnico agrcola o ingeniero agrnomo (fincas rsticas, explotaciones ganaderas o edificaciones en suelo rstico), etc... En ocasiones un inmueble debe de ser tasado por un conjunto de tcnicos con diferentes titulaciones, debido a su complejidad. As, una explotacin minera puede que deba ser tasada por un ingeniero de minas que tase la mina, un arquitecto o ingeniero industrial que tase las edificaciones y un ingeniero agrnomo que tase los terrenos.

MTODOS DE TASACION: Por regla general, el tasador calcula el valor del inmueble por el Mtodo de Comparacin, investigando los precios de venta de inmuebles similares. Este mtodo es el ms usado para la tasacin de viviendas, naves industriales, plazas de garaje y locales comerciales. Si se encuentran alquilados, adems se capitaliza la renta del alquiler y se obtiene un segundo valor, diferente al obtenido por el mtodo de comparacin. El valor de tasacin ser siempre el menor de ambos valores En el caso de los suelos urbanos, tambin se puede calcular su valor por otros mtodos, como el Mtodo Residual Dinmico y el Mtodo Residual Esttico. Bsicamente, estos mtodos lo que permiten es calcular el valor del suelo a partir del valor de venta de los elementos que se pueden edificar en dicho suelo y descontando el beneficio del promotor, los costes de construccin, financieros, comerciales, etc... Algunos inmuebles como las fincas rsticas, las explotaciones econmicas (que son los inmuebles que solo pueden ser usados para un tipo de negocio, como un camping, una cantera, un hotel, etc...) implican una doble valoracin. Por una parte se tasa el coste del inmueble (el valor del suelo y del coste de construccin) y por otra parte se hace un clculo del valor del negocio, capitalizando las rentas que puede producir dicho negocio. El valor de tasacin siempre es el menor de ambos valores. OBSERVACIONES: Como en casi todos los sectores, hay empresas de tasacin y tasadores ms o menos profesionales, de modo que mientras que unas empresas se ajustan a los valores que hay en el mercado, otras son excesivamente prudentes o excesivamente generosas. Si el valor de tasacin es muy superior al valor real del inmueble, la entidad bancaria puede prestar ms dinero, lo que hace que muchos directores de oficinas bancarias presionen a sus tasadores para que tasen ms alto. Esta prctica, muy extendida, hace que muchas garantas de prstamos hipotecarios no cubran realmente el valor del prstamo concedido. El Banco de Espaa realiza peridicamente inspecciones a las empresas de tasacin para controlarlas.

Algunas empresas de tasacin son empresas independientes, mientras que otras pertenecen a un banco o caja de ahorros o a un grupo de cajas de ahorros.