(12) Condominio.

(Dr. Vctor J. Chocobar) Trascripcin textual de clase (ao 2003). Punto 5, Bolilla 11. CONDOMINIO: 1) Resea Histrica. En el Derecho Romano Clsico no exista porque los romanos al enunciar los caracteres del derecho de dominio (absoluto, exclusivo y perpetuo) no admitan por ser "exclusivo" la posibilidad que hubiera ms de un dueo sobre una misma cosa. Luego con el devenir de su evolucin, los romanos se convencieron de que exista algo como el condominio y que haba que tratar de normarlo para evitar conflictos entre los condminos, o para formular las herramientas para solucionarlos. Para ello los romanos comenzaron por el final, por las acciones de particin del condominio, para transformarlo en dominio; crearon dos acciones: 1) la actio pro herede lucrativa, y 2) la actio communi dividundo. 1) ACTIO PRO HEREDE LUCRATIVA: accin por la cual los herederos, ante una situacin de hecho de indivisin de la herencia, cualquiera de los herederos poda poner fin a esa situacin, pidiendo al magistrado que dividiera el condominio. 2) ACTIO COMMUNI DIVIDUNDO: era aplicada para los otros actos comunes donde los bienes no provenan de acervo hereditario del causante, y era la accin conferida a los condminos comunes para poder pedir la divisin, la particin de la cosa comn. Paradjicamente son las acciones que no existen el Cdigo Civil moderno, porque el Cdigo de Vlez no ha previsto acciones de particin del condominio. La particin del condominio, veremos que se practica, siguiendo en lo que pudiera ser analgico las disposiciones sobre las particiones de las herencias. De esta manera, la legislacin romana pas al derecho francs, de all al espaol y por ltimo al argentino. En los pases sajones como en Alemania, el condominio es un engendro cuasi-societario, mucho ms parecido a las sociedades, que a los derechos reales. Distinto al derecho argentino en donde la sociedad y el condominio son dos institutos distintos. 2) Definicin: 2673. El condominio es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble. La definicin legal dice que es el derecho real de propiedad, y desde el 2503 que enumera los derechos, dominio y condominio aparecen en un mismo inciso. Qu querr decir, que el condominio no es autnomo del dominio? Tiene los mismos caracteres que el dominio? Se parecen mucho, pero se trata de un derecho real distinto al dominio, porque el condominio no es exclusivo, sino que la propiedad pertenece a varias personas. Elementos: a) Varias personas. b) Una misma cosa comn. c) La partes ideales, o indivisas. Idealmente la cosa est dividida, son varios los dueos, y la cosa materialmente es una sola.

Naturaleza Jurdica: Segn Pea Guzmn, la opinin ms acertada: es el derecho real de dominio de sujeto mltiple. Caracteres: Como el derecho real de propiedad es absoluto, exclusivo y perpetuo, el condominio tambin lo es. Pero se preguntarn Cmo puede ser exclusivo si por hiptesis hay ms de un dueo? Como bien dice el artculo 2673, ellos son dueos de sus partes indivisas, y sobre esa parte recae la exclusividad del dominio. No hay dos dueos sobre la parte indivisa de cada condmino. a) Es absoluto: con las limitaciones del artculo 2513. 2513. Es inherente a la propiedad el derecho de poseer la cosa, disponer o servirse de ella, usarla y gozarla conforme a un ejercicio regular. b) Es perpetuo: su no uso, no implica la prdida del derecho real. A diferencia de la posesin no hace falta que los actos materiales sean continuos e ininterrumpidos. c) Exclusivo: segn cada condmino sobre su cuota parte. d) Pluralidad de sujetos e unidad de objeto. e) La Idealidad de las partes es exclusiva : se llama ideal porque toda la comisin, somos dueo del aula, pero supongamos que el aula tiene 100 metros cuadrados, no est establecido fsicamente cul es metro cuadrado que corresponde a cada uno. No obstante est idealmente determinado. Recin estar determinado cuando se produzca la particin. 3) Comparacin con otras instituciones: A) CON EL DOMINIO: ver ms arriba. B) CON LA SOCIEDAD: 1) La sociedad requiere de un nimo especial, la affectio societatis, es decir el querer ser socio, que no existe en el condominio. 2) La duracin: el contrato social tiene una duracin, en cambio el condominio no tiene trmino. 3) La sociedad solo se constituye por contrato. Distinto es el caso de la sociedad conyugal, sociedad sui generis, que se rige por otras disposiciones en su mayora de orden pblico, que no pueden soslayarse por los particulares. La ley le impone a los cnyuges, que en determinadas cuestiones del matrimonio son socios. La sociedad civil tal como la conocemos slo se constituye por contrato. En cambio el condominio puede constituirse adems del contrario de otras maneras, por disposicin de la ley, disposicin de ltima voluntad, la prolongacin del estado de indivisin hereditaria, y la coposesin por el trmino de la prescripcin adquisitiva. La prolongacin del estado de indivisin hereditaria: cuando no existe acuerdo entre los herederos, o alguno de los herederos estuviere ausente, o alguno no tuviere capacidad plena, el juez de la sucesin ordena ante esa situacin constituir un condominio. 4) En la sociedad el objeto social tambin pueden ser derechos. En el condominio es un derecho real y su objeto son cosas, no hay condominio sobre derechos.

5) En el condominio, el condmino puede abandonar su parte indivisa para liberarse de los gastos de administracin, de conservacin de la cosa, que en las sociedades no se puede hacer. 6) La sociedad es una persona jurdica distinta de los hombres. En cambio el condominio no crea ninguna persona jurdica. C) CON LAS SERVIDUMBRES: En las servidumbres hay dos inmuebles por lo menos, y dos sujetos por lo menos: fundo sirviente y fundo dominante; titular de la servidumbre activa, y aqul sobre el cual pesa la servidumbre pasiva. En el condominio hay un solo objeto. D) CON LA PROPIEDAD HORIZONTAL: La propiedad horizontal es una institucin que adems de compartir normas del condominio y de crear condominios por acuerdo de partes, tiene cuestiones especficas de la propiedad horizontal que slo son regidas por las leyes de propiedad horizontal y prehorizontalidad, distintas a las normas generales del condominio. Existen cuestiones que son propias y tpicas de la propiedad horizontal, como por ejemplo lo que establezca el reglamento de copropiedad y administracin de la propiedad horizontal, que no es lo mismo que la administracin del condominio comn. Tiene normas autnomas, a tal punto que algunos proyectos de reforma proponen el derecho real de propiedad horizontal como derecho autnomo (opinin unnime en la doctrina). 4) Modos de constituir el condominio: 2675. El condominio se constituye por contrato, por actos de ltima voluntad, o en los casos que la ley designa. a) Por contrato: Juan y Pedro compran de comn acuerdo un inmueble. Ambos son compradores, de manera que se ha constituido un condominio por acuerdo de voluntades. b) Por disposicin de ltima voluntad: una persona antes de fallecer pone tambin que sus bienes quedarn en condominio de tales y cuales personas. c) Por disposicin de la ley: en el caso que el inters recproco de los vecinos hace que sea necesario constituir condominio sobre la pared medianera. d) La Prolongacin del estado de indivisin hereditaria. e) La co-usucapin. 5) Clases de condominio: hay dos clases. 2692. Cada copropietario est autorizado a pedir en cualquier tiempo la divisin de la cosa comn, cuando no se encuentre sometida a una indivisin forzosa. a) CONDOMINIO CON INDIVISIN FORZOSA: cuando la cosa est sometida a una indivisin forzosa, ya sea por la naturaleza del objeto o por alguna disposicin legal que as lo establezca. Dicho de otra manera forzosamente no se puede dividir la cosa por la naturaleza del objeto: por ejemplo un auto. Por el lado de la ley, puede ser una pared para la separacin de los vecinos. En la ciudad de San Miguel de Tucumn, las propiedades urbanas tienen que tener una medida mnima de 10 metros de frente por 30 metros de fondo, u otra que d como resultado una superficie mnima de 300 metros cuadrados. b) CONDOMINIO SIN INDIVISIN FORZOSA: cuando los condminos en cualquier momento pueden pedir la particin. Llamado tambin condominio comn.

Este condominio comn, puede estar sometido a una suerte de indivisin forzosa, establecida por los propios condminos, la que no puede exceder un lapso mayor a 5 aos, renovable a perpetua, pero siempre por plazos de 5 aos. Pero en la prctica es poco comn, debido a la rigurosidad de la toma de decisiones de los comuneros. 5) Condominio sin indivisin forzosa: A) CONCEPTO: Es el condominio normal u ordinario. " Su caracterstica es la posibilidad, de que cualquiera de los condminos, ponga fin a la comunidad en cualquier momento, pidiendo la divisin de la cosa comn. FACULTADES DE LOS CONDMINOS: Existen dos grupos de estas facultades, por un lado las facultades en relacin con la parte indivisa, y por otro con respecto a la cosa comn. RESPECTO DE LA PARTE INDIVISA: 2676. Cada condmino goza, respecto de su parte indivisa, de los derechos inherentes a la propiedad, compatibles con la naturaleza de ella, y puede ejercerlos sin el consentimiento de los dems copropietarios. ENAJENACION, DERECHOS DE LOS ACREEDORES. " La primera consecuencia es la posibilidad de enajenarla libremente. Dice el Art. 2677: "Cada condmino puede enajenar su parte indivisa..." " Por lo tanto cada condmino esta facultado para disponer de su parte como mejor le parezca: venderla, donarla, permutarla, hacerla objeto de un acto de ltima voluntad. " No se precisa de la aprobacin de los otros condminos, ni ellos tampoco pueden invocar un derecho de preferencia. " En cuanto a las facultades de los acreedores de cualquiera de los condminos, estn perfectamente facultados para hacer embargar y vender la parte indivisa, sin necesidad de requerir la particin. Conforme el Art. 2677, 2da parte, "... y sus acreedores pueden hacerla embargar y vender antes de hacerse la divisin entre los comuneros." CONSTITUCIN DE HIPOTECAS. " Esta posibilidad sta contemplada en el Art. 2678 "Cada uno de los condminos puede constituir hipoteca sobre su parte indivisa en un inmueble comn, pero el resultado de ella queda subordinado al resultado de la particin, y no tendr efecto alguno en el caso en que el inmueble toque en lote a otro copropietario, o le sea adjudicado en licitacin." " En el mismo sentido dice el Art. 3123: "cada uno de los condminos de un inmueble puede hipotecar su parte indivisa en el inmueble comn, o una parte materialmente determinada del inmueble; pero los efectos de tal constitucin quedan subordinados al resultado de la particin o licitacin entre los condminos." " Como vimos, la parte del condmino puede ser hipotecada, pero surge que la suerte de ste gravamen queda supeditada a la particin. " Esto significa que la suerte de la hipoteca sobre la parte indivisa puede variar como consecuencia de la particin: si la cosa toca en lote al comunero constituyente del derecho de garanta, el mismo subsiste bien limitado a la parte indivisa; si, en cambio, la cosa gravada no es adjudicada a se condmino, la hipoteca se extingue. " stas posturas son refutables desde que el Cdigo Civil acepta el pedido de particin para su posterior ejecucin a los quirografrios. Si bien nada dice acerca de los acreedores hipotecarios, es obvio que stos no tendrn cercenada esa posibilidad.

CONSTITUCIN DE USUFRUCTO, USO Y HABITACION. " La constitucin de usufructo la faculta el Art. 2843:"El usufructo puede establecerse por el condmino de un fundo posedo en comn con otros, de su parte indivisa." Cabe sealar que ste derecho puede recaer sobre la parte indivisa y tambin sobre cosas muebles. ACCIONES POSESORIAS Y PETITORIAS. " Siendo el condominio un derecho real que se ejerce por la posesin, su titular podr promover acciones posesorias, tanto frente a la turbacin como el despojo. " Podrn oponerse las acciones contra terceros, y contras los dems condminos. RESPECTO DE LA COSA COMUN. " Como vimos, las facultades del condmino, respecto de toda la cosa, son en extremo limitadas, a diferencia de los que sucede con la parte comn. " Al respecto juegan los artculos 2680 al 2684 del Cdigo Civil. " Los dos mas importantes son: EL Art. 2680 "Ninguno de los condminos puede sin el consentimiento de todos, ejercer sobre la cosa comn ni sobre la menor parte de ella, fsicamente determinada, actos materiales o jurdicos que importen el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad. La oposicin de uno bastar para impedir lo que la mayora quiera hacer a este respecto." " Por su parte el Art. 2684: "Todo condmino puede gozar de la cosa comn conforme al destino de ella, con tal que no lo deteriore en su inters particular." ACTOS MATERIALES. " Siempre que no medie oposicin, el condmino puede usar y gozar de la cosa comn. El cual sta limitado en dos sentidos: 1) RESPETAR EL DESTINO DE LA COSA: " El tema seria determinar cual es ese destino. Por un lado eso debern determinarlo los condminos, y de no hacerlo, se remitir a la naturaleza de la cosa y al uso al cual fue afectada. 2) EL USO Y GOCE DE LA COSA COMUN: " Se debe respetar para ello el derecho de los dems condminos. " Con relacin a los actos materiales conforme el Art. 2681sobre las innovaciones dice: "Ninguno de los condminos puede hacer en la cosa comn innovaciones materiales, sin el consentimiento de todos los otros." ACTOS JURIDICOS. " Adems de lo expresado por el articulo 2680, habra que agregar el 2682: "El condmino no puede enajenar, constituir servidumbres, ni hipotecas con perjuicio del derecho de los copropietarios. EL arrendamiento o el alquiler hecho por alguno de ellos es de ningn valor." " El condmino no podr: 1) ENAJENAR LA COSA: " Disponer de ella en el todo o en parte fsicamente determinada, sea a ttulo oneroso, gratuito, por actos entre vivos, o mortis causa. 2) CONSTITUIR SERVIDUMBRES: 3) CONSTITUIR HIPOTECA: " Adems de lo ya expuesto, se debe entender lo mismo con relacin a la prenda y anticresis.

4) DAR EN LOCACION O ARRENDAMIENTO: " El Art. 1512 impide al condmino por s solo a arrendar la cosa indivisa, aun por la parte que le pertenece. " Por otro lado el artculo 2683 cita: "Sin embargo, la enajenacin, constitucin de servidumbres o hipotecas, el alquiler o arrendamiento hecho por uno de los condminos vendr a ser parcial o ntegramente eficaces, si por el resultado de la divisin el todo o parte de la cosa comn le tocase en su lote." Por lo tanto, suponiendo que uno de los condminos haya enajenado la toda la cosa, el acto en principio es nulo; pero si por efecto de la particin aquella le corresponde ntegramente el enajenante, la venta ser vlida. 6) Obligaciones de los condminos. A) CONTRIBUCIN A LOS GASTOS DE REPARACION Y CONSERVACION. CONCEPTO " Establecida por el Art. 2685 1 parte: "Todo condmino puede obligar a los copropietarios en proporcin de sus partes a los gastos de conservacin o reparacin de la cosa comn ..." " Esta participacin es en proporcin a la cuotaparte. NATURALEZA JURIDICA. " La opinin mas generalizada sostiene que esa obligacin es una obligacin propter rem. " La obligacin tiene contenido obligacional, ya que hay un deudor (el condmino que no hizo el gasto), que debe una prestacin especfica (dar una suma de dinero), y a l debe recurrir el acreedor (condmino que hizo el gasto), para obtener el cumplimiento. Pero la titularidad del crdito o la incumbencia de la deuda, va unida a una relacin de seoro sobre la cosa. La obligacin nace, subsiste o se extingue junto a esa relacin. Existe la posibilidad de eludir el cumplimiento de esa obligacin, por el abandono. LIBERACION MEDIANTE ABANDONO. " El artculo 2685 2 parte: "... pero pueden liberarse de esta obligacin por el abandono de su derecho de propiedad." " Esta posibilidad de liberarse mediante el abandono es precisamente uno de los elementos de las obligaciones propter rem. " No proceder el abandono, en el supuesto de que el gasto por el cual es requerido, haya sido ocasionado por un hecho culposo de l mismo. CONSECUENCIA DEL INCUMPLIMIENTO. " Suponiendo que el condmino deudor no haga uso del abandono, pero por otro lado se niegue al pago de lo debido. " A esto se refiere el Art. 2686: "No contribuyendo el condmino o los condminos, pagaran los intereses al copropietario que los hubiere hecho, y ste tendr derecho a retener la cosa hasta que se verifique el pago." DEUDA CONTRAIDAS EN PRO DE LA COMUNIDAD. " El Cdigo Civil hace la diferencia segn se trate de obligaciones personales o cargas reales. " En cuanto a la primera, rige el Art. 2687: "a las deudas contraidas en pro de la comunidad y durante ella, no est obligado sino el condmino que las contrajo, el cual tendr accin contra los condminos para el reembolso de lo que hubiere pagado." B) CARGAS REALES QUE GRAVEN LA COSA. CONCEPTO " El Art. 2689 dice: "En las cargas reales que graven la cosa, como la hipoteca, cada uno de los condminos est obligado por el todo de la deuda".

CARGAS REALES COMPRENDIDAS. " El artculo anterior, al nombrar la hipoteca, lo hace slo como ejemplo. " La jurisprudencia ha aplicado con relacin a ste artculo, el pago de impuestos que graven al inmueble, tasas de alumbrado, barrido y limpieza, contribucin de mejoras, afirmados, impuestos sanitarios, deuda por medianera. CASO DE INSOLVENCIA DE ALGUN CONDOMINO. " EL Art. 2690 dice: "Cuando entre los condminos hubiere alguno insolvente, su parte en la cosa debe repartirse entre los otros en proporcin del inters que tengan en ella, y segn el cual hubieren contribuido a satisfacer la parte del crdito que correspondiera al insolvente". DEUDAS POR RENTAS O FRUTOS Y POR DAOS. " El Art. 2691 dice: "Cada uno de los condminos es deudor a los otros, segn sus respectivas partes, de las rentas o frutos que hubiere percibido de la cosa comn, como del valor del dao que les hubiese causado".