Unidad III. Locacin de cosas. 1) Nociones generales.

El concepto de la locacin en el Cdigo Civil. Art.1493.- Habr locacin, cuando dos partes se obliguen recprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa, o a ejecutar una obra, o prestar un servicio; y la otra a pagar por este uso, goce, obra o servicio un precio determinado en dinero. El que paga el precio, se llama en este Cdigo "locatario", "arrendatario" o "inquilino", y el que lo recibe "locador" o "arrendador". El precio se llama tambin "arrendamiento" o "alquiler". Importancia social de la locacin. La locacin es uno de los temas ms vivos del derecho civil, ms relacionado con la vida social. La locacin de cosas y el concepto propuesto en el ltimo proyecto de reforma.

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Art. 1121.- Definicin. Hay contrato de locacin si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero. Al contrato de locacin se aplica en subsidio lo dispuesto respecto al consentimiento, precio y objeto del contrato de compraventa. Art. 1122.- Forma. Oponibilidad. El contrato de locacin de cosa inmueble o mueble registrable, de una universalidad que incluya a alguna de ellas debe ser hecho por escrito. Si el tiempo pactado es superior a 5 aos, el contrato debe ser registrado para que sea oponible a terceros. Estas reglas se aplican tambin a sus prrrogas y modificaciones. Art. 1123.- Transmisin por causa de muerte. Enajenacin de la cosa locada. Salvo pacto en contrario, la locacin: Se transmite activa y pasivamente por causa de muerte. Subsiste durante el tiempo convenido, aunque la cosa locada sea enajenada. Art. 1124.- Continuador de la locacin. Si la cosa locada es inmueble, o parte material de un inmueble, destinado a habitacin, en caso de abandono o fallecimiento del locatario, la locacin puede ser continuada en los trminos originarios por quien lo habilita y acredita haber recibido del locatario ostensible trato familiar durante el ao previo al abandono o fallecimiento. El derecho del continuador en la locacin prevalece sobre el del heredero del locatario. 3) Caracteres. Bilateral (del contrato surgen obligaciones para ambas partes). Conmutativo y oneroso (las contraprestaciones guardan equivalencia, el alquiler pactado es el justo precio del uso y goce). De tracto sucesivo, continuado, fluyente y no instantneo (su cumplimiento se prolonga necesariamente a travs de un tiempo ms o menos dilatado, ya que la obligacin del locador de mantener al locatario en el uso y goce pacfico de la cosa no se agota con la celebracin del contrato sino que renace permanentemente y debe subsistir hasta el momento de la conclusin del contrato. Este uso y goce continuado, prolongado en el tiempo, genera a su vez en el locatario la obligacin de pagar el arrendamiento convenido por todo el tiempo en que use y goce de la cosa). Temporario (el contrato de locacin siempre tiene un tiempo de duracin que lo limita y no puede ser celebrado por un plazo mayor de 10 aos). Consensual (se concluye con el mero consentimiento). No formal (en principio no requiere forma alguna para su celebracin). Tpico (porque tiene una regulacin especfica). Transmisible a los herederos (los derechos y obligaciones que nacen del contrato de locacin pasa a los herederos del locatario y del locador). 4) La locacin de cosas y su diferencia con otras figuras jurdicas. Con la compraventa. En la locacin de cosas el locador solo transmite el uso y goce de la cosa, pero concluida la locacin esa

cosa debe ser restituida a su dueo, en el estado en que se encontraba al tiempo de la transferencia del seoro de hecho, salvo el deterioro normal. En la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de la cosa y el adquirente se obliga a recibirla y de pagar un precio cierto en dinero. La compraventa lleva a la transmisin del dominio. Con el depsito. La locacin de cosas es un contrato consensual, onerosos, concede al locatario el uso y goce de la cosa y el locatario responde por toda falta de conservacin o cuidado. Por el contrario el depsito es un contrato real, gratuito y normalmente no se permite el uso de la cosa, el depositario es un guardin de la cosa y el depositario slo responde por no haber puesto la misma diligencia en la guarda de la cosa que en las suyas propias. Con el comodato. El contrato de locacin de cosas es consensual, onerosos y el locatario tiene el uso y goce de la cosa. El comodato es un contrato real, gratuito y el comodatario slo tienen el uso de la cosa. Con la locacin de servicios y de obra. En la locacin de servicios y de obra hay una prestacin de un servicio o la realizacin de una obra. En la locacin de cosas, el locador es el dueo de la cosa que entrega para el uso y goce y el locatario es el que paga el precio por el arrendamiento; en la locacin de servicios o de obra, el locador es el que presta el servicio o ejecuta la obra y el locatario es en realidad el contratante que recibe la prestacin del servicio personal o es dueo de la obra; adems la locacin de servicios y de obra se traduce en actos materiales o inmateriales y no significan el uso y goce de una cosa como en la locacin de cosas. Con el prstamo de consumo o mutuo. La locacin de cosas es un contrato consensual que puede recaer sobre cosas muebles o inmuebles. Impone obligaciones a ambas partes durante todo el desenvolvimiento del contrato. En la locacin no se transfiere la propiedad de la cosa y el locatario debe devolverle la misma cosa que se le ha entregado. El prstamo de consumo es un contrato real que puede recaer sobre cosas consumibles o fungibles. Las obligaciones del mutuante sea agotan con la entrega del dinero. Se transfiere la propiedad de las cosas consumibles y el mutuario slo est obligado a devolver otra cosa de igual calidad y cantidad. Con la sociedad. Este contrato significa la reunin de dos o ms personas que, con una declaracin de voluntad comn, deciden incluir aportes con fines de obtener ganancias que se repartirn conforme a lo establecido en el contrato social; no hay, en apariencia similitud que permita confundirla con la locacin de cosas, porque cuando un socio entrega una cosa para que la sociedad la use y goce no es una base a contraprestacin determinada sino como un aporte, y adems en el plazo fijado se determinar si existen ganancias o prdidas; por lo cual hay una situacin incierta que no se da en la locacin de cosas, donde el precio debe ser en dinero y determinado. Caso en que el locador entrega un inmueble a otra persona cobrndole un porcentaje de ala produccin, en lugar de un precio en dinero. Vlez en la nota al art. 1493 este contrato lo considera como una sociedad, pero la opinin que prevalece en la actualidad es la locacin. Con la aparcera. El contrato de aparcera se regula y se analiza en el derecho agrario. Por otra parte, en la aparcera la entrega del inmueble no tiene un precio cierto en dinero sino que est supeditado al resultado de la actividad agrcola. Con el contrato de pastoreo. Esta es una forma contractual propia del derecho agrario, pero en su vinculacin con el derecho civil es un contrato innominado que tiene caracteres muy similares a la locacin de cosas, pues si bien no se transfiere la cosa al locatario, se permite la introduccin de su animales en el inmueble ajeno para que goce de los beneficios de las pasturas, para su conservacin y desarrollo; se pago un precio fijado generalmente en plazos anuales, con un deber de custodia por parte del propietario del inmueble, lo cual marca distinciones que no permiten confundirlo con el contrato de locacin de cosas.

Con el contrato de usufructo y derecho real de usufructo. Encontrndonos frente a un contrato del cual se origina un derecho real, no cabe confundirlo con la locacin de cosas, que genera un derecho personal. En la percepcin de los frutos puede acontecer que el usufructo se establezca con carcter gratuito, posibilidad que no se da en el contrato de locacin de cosas. A ello se agrega que el contrato de usufructo es el paso previo para la constitucin de un derecho real, lo cual marca una distincin total con la locacin de cosas. Por otra parte en la locacin existe un plazo mximo de 10 aos (art. 1505), en el usufructo tal limitacin no existe y puede ser constituido sin trmino, y en tal caso se extingue con la muerte del usufructuario (art. 2822), y si se tratare de una persona jurdica podra ser constituida por un plazo que no excediese los 20 aos (art. 2828). Hay sin duda similitudes interesantes entre el contrato de usufructo y el de locacin, porque en ambos se entrega la cosa y est destinada al uso y goce. Con el uso y la habitacin. El derecho de uso y habitacin surge como consecuencia de una disposicin legal, motivada en la existencia de un vnculo legal que hace obligatoria la permisibilidad de la habitacin y del uso. No se conviene un precio y no estamos frente a un contrato consensual sino real (art. 2948). Con figuras atpicas relacionadas con la locacin. Cajas de seguridad bancaria. Contrato que celebra un cliente o persona ajena a un banco para utilizar con carcter de exclusividad un lugar determinado e individualizado en lugares de seguridad muy especial, espacio que se llama en el lenguaje comn caja de seguridad. Cuanta con caracteres de la locacin de cosas (uso exclusivo, por un precio y por un tiempo fijado) y otros que son ajenos ya que el locador debe permitir la entrada del locatario al lugar fsico en que se encuentra la denominada caja de seguridad, la que slo puede ser abierta con una combinacin de llaves que utiliza la entidad bancaria y la que tiene en su poder el locatario. El contrato de hospedaje. Es un contrato innominado que la doctrina ha considerado como un supuesto de responsabilidad objetiva lo cual est establecido en el art. 1118 del CC, segn el cual los dueos de hoteles, casas publicas de hospedaje y establecimientos de todo gnero son responsables del dao causado por sus agentes o empleados, en los efectos de los que alojen en ella o cuando tales efectos desapareciesen, aunque prueben que les ha sido imposible impedir el dao. Es posible que en lo futuro se requiera su adecuada regulacin legislativa, pero hasta ahorra se rige por normas aisladas y esencialmente por principios originados en la costumbre; en este caso cabe admitir como fuente de derecho lo preceptuado por el art. 17, segn el texto de la ley 17.711. Los dueos de las instituciones hoteleras no pueden excluir su responsabilidad mediante la colocacin de carteles. Es nica causa de exclusin de responsabilidad: que los daos provengan de familiares o visitantes de los viajeros; si proviene de terceros el posadero es responsable frente a la persona alojada en el hotel, posada u hospedaje. El contrato de garaje. Este contrato, innominado o atpico, donde se entrecruzan la locacin de servicios con la locacin de cosas y el depsito, tiene esas notas diferenciales de la locacin de cosas, porque adems de ser normalmente accidental, por breve lapso, existen deberes especiales de guarda y de prestacin de servicios personales que no corresponden en le caso del locador de cosas. 5) El derecho del locatario.

Teora clsica. El derecho del locatario para esta postura es un derecho personal, cuyo fundamento se encuentra en el art.1515 que establece que despus que el locador entregue la cosa, est obligado a conservarla en buen

estado y a mantener al locatario en el goce pacfico de ella por todo el tiempo de la locacin, haciendo todos los actos necesarios a su objeto, y abstenindose de impedir, aminorar, o crear embarazos al goce del locatario. Teora realista. Troplong postula el carcter real del derecho del locatario sobre el inmueble locado cuyo fundamento se haya establecido en el art.1498 que establece que enajenada la finca arrendada, por cualquier acto jurdico que sea, la locacin subsiste durante el tiempo convenido. Postura intermedia. Planiol y Ripert sostuvieron que el derecho del arrendatario es uno de esos derechos cuyo contenido actual ha dislocado los perfiles clsicos de la divisin entre derechos reales y personales. Derecho moderno. Acenta la proteccin directa del inquilino como usuario de la cosa. Elementos del contrato.

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Consentimiento. Sobre que debe recaer? La naturaleza del contrato, la cosa que se alquila, el precio, el tiempo de duracin del contrato y el uso para el cual se destina la cosa. Modalidades del consentimiento. La locacin puede estar sujeta a plazo, condicin o cargo El plazo extintivo no solo es posible sino tambin necesario puesto que no hace locacin perpeta. El trmino extintivo puede ser cierto o incierto por ejemplo el arrendamiento hasta el levantamiento de una cosecha. La clusula que dispone que el contrato durara hasta que lo quisiera el arrendador o el arrendatario ser valida, ya que esta clusula importa una condicin puramente potestativa porque deja librada la obligacin al libre albedro de una de las partes. Promesa de locacin. a) Bilateral: Es un contrato de locacin definitivo en donde una de las partes promete arrendar y la otra promete tomar en arrendamiento, por ejemplo Juan le promete a Pedro la locacin de un departamento de un edificio en construccin. b) Unilateral: Corresponde distinguir si ha sido aceptada (obliga como contrato perfecto) o no (el promitente puede retractarse libremente y sin responsabilidad a menos que el oferente se hubiere comprometido a mantener firme la propuesta durante un tiempo determinado). Locacin forzosa. Se obliga al dueo en ciertos casos a arrendar sus propiedades. Esto ocurri durante la vigencia de la ley 13.581 cuyo art. 4 estableca que todo propietario de un inmueble deshabitado poda ser intimado a arrendarlo en un plazo no mayor de 30 das, vencido el cual, el poder ejecutivo poda incautarse del inmueble para arrendarlo por cuenta de sus dueos. Esto hizo que muchos propietarios preferan tener deshabilitados sus inmuebles. Actualmente, aquellas normas han sido derogadas. La ley 23.091 autoriza a fijar impuestos diferenciales, es decir, mayores a esos inmuebles deshabitados. Es una manera indirecta de obligar al propietario a alquilarlas. Capacidad de hecho. 1. Menores emancipados: Desde los dieciocho aos el menor puede celebrar contrato de trabajo en actividad honesta sin consentimiento ni autorizacin de su representante. El menor que hubiere obtenido ttulo habilitante para el ejercicio de una profesin podr ejercerla por cuenta propia sin necesidad de previa autorizacin. En los dos supuestos precedentes el menor puede administrar y disponer libremente los bienes que adquiere con el producto de su trabajo y estar en juicio civil o penal por acciones vinculadas a ellos (art.

128). En consecuencia, ha quedado superada la supuesta incapacidad del menor emancipado para celebrar el contrato de arrendamiento, ya que stos tienen la libre administracin y disposicin, salvo que se trate de bienes recibidos a ttulo gratuito antes o despus de la emancipacin, en cuyo caso slo tienen poderes de administracin. Conforme a ello podemos manifestar que actualmente no existe ninguna restriccin al derecho de los emancipados de dar en locacin sus bienes. 2. Inhabilitados: Los inhabilitados no podrn disponer de sus bienes por actos entre vivos. Podrn otorgar por s solos actos de administracin, salvo los que limites la sentencia de inhabilitacin teniendo en cuenta las circunstancias del caso. Recordemos que los inhabilitados del art. 152 bis son: quienes por embriaguez habitual o uso de estupefacientes estn expuestos a otorgar actos jurdicos perjudiciales a su persona o patrimonio; los disminuidos en sus facultades cuando el juez estime que del ejercicio de su plena capacidad pueda resultar presumiblemente dao a su persona o patrimonio; quienes por la prodigalidad en los actos de administracin y disposicin de sus bienes expusiesen a su familia a la prdida del patrimonio. 3. Administradores de bienes ajenos: Los administradores de bienes ajenos estn facultados para arrendarlos, salvo las posibles limitaciones que la misma ley le imponga (art. 1511). Los padres estn autorizados a hacer arrendamientos por sus hijos menores pero el contrato lleva implcita la condicin de que acabar cuando concluya la patria potestad. Los tutores y curadores no pueden sin autorizacin arrendar bienes por un plazo mayor de 5 aos. Dichos contratos terminan con la mayora de edad o emancipacin. Tampoco pueden tomar en arrendamiento sin autorizacin bienes races que no sean para la casa habitacional. 4. Administradores y mandatarios: Los administradores y mandatarios necesitan poderes especiales para dar en arrendamiento por ms de 6 aos los inmuebles que estn a su cargo. Podrn asimismo celebrar el contrato de locacin de bienes que hayan sido confiados a su administracin siempre y cuando el plazo del mismo sea inferior a los 6 aos. 5. Administradores de una herencia: No pueden hacer arrendamientos de bienes inmuebles como arrendadores o arrendatarios, salvo que se trate de un contrato de pastoreo celebrado por periodos inferior a 1 ao o por una solo cosecha o que tenga autorizacin. Si pueden tomar o dar en arrendamiento cosas muebles. Actos de administracin y actos de disposicin. Risola apunta que ningn acto es de por s, atendiendo a su naturaleza, de disposicin, de administracin y de conservacin, agregando que disponer no es sinnimo de enajenar, por lo que concluye que se debe desechar la idea de que exista una capacidad de disponer y otra diferente de administrar. La presunta capacidad de administracin, como en la dispocisin, sigue siendo una sola y con los mismos caracteres generales, reconociendo que nuestro cdigo civil, preservador del patrimonio, asigna mayor importancia al acto de quien enajena que el acto de quien alquila. Respecto del art. 1511, aclaremos que en su nota Vlez menciona las limitaciones generales, remitindonos a los presupuestos de los art. 300 (Los arrendamientos que los padres hagan de los bienes de sus hijos, llevan implcita la condicin que acabarn cuando concluya la patria potestad) y 443 inc. 10 (El tutor necesita la autorizacin del juez para los casos siguientes: Para hacer arrendamiento de bienes races del menor que pasen del tiempo de 5 aos. Aun los que se hicieran autorizados por el juez llevan implcita la condicin de terminar a la mayor edad del menor, o antes si contrajere matrimonio, aun cuando el arrendamiento sea por tiempo fijo). Para Orgaz seran actos de disposicin aquellos que requieren poder especial (art. 1881) y seran actos de administracin aquellos en los que bastara el poder general para realizarlos. Incapacidades d derecho. Art.1513.- Los que estn privados de ser adjudicatarios de ciertos bienes, no pueden ser locatarios de ellos, ni con autorizacin judicial, ni pueden serlo tampoco los administradores de bienes ajenos sin el consentimiento expreso del dueo de la cosa. El art. se refiere a la prohibicin del acto de tomar en arrendamiento en calidad de locatario; pero es de toda evidencia que la incapacidad tambin se refiere al acto de dar en arrendamiento. Los tutores y curadores no pueden serlo de los bienes de los menores ni con licencia judicial, ni los empleados de las municipalidades de los bienes municipales, ni los jueces y empleados pblicos de bienes que ejerzan su ministerio, ni los administradores de establecimientos de utilidad publica, de bienes pertenecientes a esas personas jurdicas, ni los administradores de bienes ajenos de los que estn bajo su administracin, pues a todos stos en el titulo de la compraventa les est prohibido ser adjudicatarios de los bienes sobre los que

ejercen su ministerio. Los penados tampoco pueden celebrar el contrato de locacin, ya que estn privados de la libre administracin de sus bienes. El caso de los condminos. Art.1512.- El copropietario de una cosa indivisa, no puede arrendarla, ni aun en la parte que le pertenece, sin consentimiento de los dems partcipes. La locacin resulta indivisible. Objeto de la locacin: la cosa locada. Qu cosas pueden arrendarse? Art.1499.- Las cosas muebles no fungibles, y las races sin excepcin pueden ser objeto de la locacin. Todos lo inmuebles as como las cosas muebles no fungibles pueden locarse.

Cosas indeterminadas. Art.1500.- Pueden ser objeto del contrato de locacin aun las cosas indeterminadas. El tipo de indeterminacin a la que se refiere el art. es relativa, se puede alquilar un caballo de paseo, un coche sin especificar la individualidad de la cosa. Existencia de la cosa al tiempo de contratar. Para que el contrato sea vlido, es menester que la cosa exista al tiempo de celebrarse el contrato. Si la cosa hubiera crecido totalmente en ese momento, el contrato es nulo pues carece de objeto. Si ha perecido solo en parte, se aplica el art. 1521, por tanto, se reconoce al locatario la facultad de pedir la disminucin del precio o la rescisin del contrato del alquiler. Cosas futuras. Art.1168.- Toda especie de prestacin, puede ser objeto de un contrato, sea que consista en la obligacin de hacer, sea que consista en la obligacin de dar alguna cosa; y en este ltimo caso, sea que se trate de una cosa presente, o de una cosa futura, sea que se trate de la propiedad, del uso, o de la posesin de la cosa. Art.1173.- Cuando las cosas futuras fueren objeto de los contratos, la promesa de entregarlos est subordinada al hecho, "si llegase a existir", salvo si los contratos fuesen aleatorios. Por ejemplo alquilo un departamento de un edificio en construccin. Cosas fuera del comercio. Art.1501.- Las cosas que estn fuera del comercio, y que no pueden ser enajenadas, o que no pueden enajenarse sin previa licencia o autorizacin, pueden ser dadas en arrendamiento, salvo que estuvieran fuera del comercio por nocivas al bien pblico, u ofensivas a la moral y buenas costumbres. Pueden arrendarse los derechos? Art.2870.- El usufructuario puede dar en arriendo el usufructo, o ceder el ejercicio de su derecho a ttulo oneroso o gratuito; pero permanece directamente responsable al propietario, lo mismo que el fiador, aun de los menoscabos que tengan los bienes por culpa o negligencia de la persona que le sustituye. Los contratos que celebre terminan al fin del usufructo. Art.2965.- El usuario que no fuese habitador, pude alquilar el fundo en el cual se le ha constituido el uso (se alquila la cosa no el derecho). Cosas ajenas. Las personas pueden arrendar cosas cuyo dominio pertenece a otro. Es un acto perfectamente normal y regular. El problema se suscita cuando una persona alquila una cosa ajena sin tener derecho a hacerlo por ejemplo posee la cosa por un titulo que no le permite adquirirla (depsito, comodato, administrador, etc.) o de quien sin poseerla suscribe un contrato alquilndola. El precio. Determinacin del precio. Como principio puede estar determinado en el contrato o se determinable segn las clusulas. Si no lo est: a) La cosa no ha sido entregada al locatario: Al contrato le falta un elemento esencial. Ser nulo. b) La cosa ha sido entregada al locatario: La determinacin del precio no ha sido considerada

esencialmente por el locador, el contrato se considera vlido y el precio determinado por el juez ante la imposibilidad de acuerdo entre las partes. Debe pagarse en dinero? El art. 1493 establece que debe pagarse un precio determinado en dinero. Vlez dice que si en lugar del precio de la cosa se entrega una cantidad de frutos, el contrato sera de la sociedad, pero si en cambio de ese uso y goce se transfiere el uso y goce de otra cosa o el dominio, sera un contrato innominado. Puede pactarse que el precio se pague en frutos solamente en los arrendamientos rurales no en los urbanos. Forma de pago. Aunque normalmente se paga en periodos mensuales, semanales, etc., no existe inconveniente legal a que ese pague de una solo vez. El art. 7 de la ley 23.091 establece que los alquileres deben pag arse en moneda de curso legal. El alquiler debe pagarse peridicamente. En las locaciones de viviendas urbanas las cuotas son mensuales y no ms de un mes de adelantos. Modificacin del alquiler convenido. Ninguna de las partes puede modificar unilateralmente el monto del alquiler. Si se puede si se han convenido alquileres escalonados (que varia el precio), siempre que no viole los plazos menores (2 aos). Causa licita.

Aplicacin de los art: Art.502.- La obligacin fundada en una causa ilcita, es de ningn efecto. La causa es ilcita, cuando es contraria a las leyes o al orden pblico. Art.953.- El objeto de los actos jurdicos deben ser cosas que estn en el comercio, o que por un motivo especial no se hubiese prohibido que sean objeto de algn acto jurdico, o hechos que no sean imposibles, ilcitos, contrarios a las buenas costumbres o prohibidos por las leyes, o que se opongan a la libertad de las acciones o de la conciencia, o que perjudiquen los derechos de un tercero. Los actos jurdicos que no sean conformes a esta disposicin, son nulos como si no tuviesen objeto. Disposicin especial. Art.1503.- El uso para el cual una cosa sea alquilada o arrendada, debe ser un uso honesto, y que no sea contrario a las buenas costumbres. De otra manera el contrato es de ningn valor. No se tiene que buscar un uso ilcito o deshonesto como causa fin del contrato. El tiempo.

Plazos mximos. Art.1505.- El contrato de locacin no puede hacerse por mayor tiempo que el de diez aos. El que se hiciere por mayor tiempo quedar concluido a los diez aos. Arrendamientos rurales se autoriza hasta 20 aos. Plazos mnimos. El cdigo civil no estableca plazos mnimos para la locacin. El principio de la libertad para la fijacin del plazo mnimo contina vigente respecto de cosas muebles, no as de los inmuebles. La ley 23.091. Plazos mnimos: 2 aos para vivienda, 3 aos para comercio o industria. Plazo mixto: 2 aos. Quedan excluidos del plazo mnimo legal: a) Contrataciones para sedes de embajadas., consulados y organismos instalaciones, como tambin las destinadas a personal diplomtico y consular o pertenecientes a dichos organismos internacionales. b) Locaciones de inmueble con muebles que se arrienden con fines de turismo, en zonas aptas para ese destino.

c) Locaciones de espacios o lugares destinados a la guarda de vehculos, animales u otros objetos. d) Locaciones de puestos de mercados o ferias. e) Locaciones en que los estados nacional o provincial, municipios o entes autrquicos sean partes como inquilinos. Caos del art. 1507. Art.1507.- En la locacin de casas, departamentos o piezas destinadas a la habitacin, comercio o industria, cuando no hubiere contrato escrito que estipule un plazo mayor de dos aos, se entender que el locatario tiene opcin para considerarlo realizado por los trminos que a continuacin se establecen, a pesar de cualquier declaracin o convenio que lo limite, sin que durante los mismos puedan alterarse los precios ni las condiciones del arriendo. Estos trminos sern: para las casas, piezas y departamentos destinados al comercio o industria, dos aos; para los destinados a habitacin, un ao y medio. Plazos indeterminados en las locaciones urbanas. Casas, departamentos o piezas no amuebladas: 3 para comercio o industria y 2 para vivienda. Casas, departamentos o piezas amuebladas, u el alquiler se hubiese fijado por meses, semanas o das: Art. 1507. Cuando el contrato tuviere un objeto expresado, se lo juzgar hecho por el tiempo necesario para llenar ese objeto, por ejemplo alquilar un saln para una exposicin (art. 1508). Resolucin anticipada en las locaciones destinadas a vivienda. El locatario podr, transcurrido los 6 primeros meses de vigencia de la relacin locativa, resolver la contratacin, debiendo notificar en forma fehaciente su decisin al locador con una antelacin mnima de 60 das de la fecha en que reintegrar lo arrendado. El locatario de hacer uso de la opcin resolutoria en el primer ao de vigencia de la relacin locativa, deber abonar al locador, en concepto de indemnizacin, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar la vivienda y la de un solo mes si la opcin se ejercita transcurrido dicho lapso (art. 8 ley 23.091). Cesacin del beneficio del plazo. El beneficio del plazo legal que se establece a favor del locatario, cesar por las siguientes causas: 1. Falta de pago de dos periodos consecutivos de alquiler; 2. Uso deshonesto de la casa arrendada o contrario a las buenas costumbres; uso distinto del que por su naturaleza est destinado a prestar, o goce abusivo que cause perjuicios al locador o a los dems sublocadores, declarados por sentencia judicial; 3. Subarriendo de la casa arrendada cuando hubiese sido prohibido por el locador; 4. Ejecucin de obras destinadas a aumentar la capacidad locativa de la propiedad o mejora de la misma que importe por lo menos un 10% del valor asignado al inmueble para el pago de la contribucin directa. Forma. En el cdigo civil, la locacin era un contrato puramente consensual, ya que quedaba concluido por el simple consentimiento de las partes, sin necesidad del cumplimiento de formalidad alguna. El art. 1491 establece que el contrato de locacin puede ser acordado por instrumento pblico o privado y an verbalmente. Actualmente desde el punto de vista de la forma el art. 1494 (el contrato de locacin queda concluido por el mutuo consentimiento de las partes) mantiene la vigencia como principio, encontrando excepciones en los siguientes casos: La ley 23.091 ha impuesto la forma escrita pero dispone que, si el contrato verbal, ha tenido principio de ejecucin, se considera pactado por el plazo mnimo fijado por la ley y por el precio que fije el juez de acuerdo al valor y prctica de plaza (art. 1). Los contratos de arrendamientos rurales (salvo los que contraten por una sola cosecha o por pastoreo de menos de un ao, o las locaciones de cosas muebles como por ejemplo automviles, animales, maquinarias) deben ser redactados por escrito ante el juez de paz o un escribano e inscriptos en el Registro Inmobiliario (art. 40 ley 13.246).

Prueba. En este tipo de contratos se aplican los principios generales en materia de prueba, es decir que puede probarse por cualquier medio salvo las limitaciones del art. 1193 (contratos de ms de $10.000). En materia de locaciones de inmuebles urbanos y rurales, pueden probarse por instrumento escrito a menos que exista principio de ejecucin en cuyo caso es vlida toda clase de prueba. 7) Transmisin de los derechos y obligaciones derivados de la locacin.

Transmisin mortis causa. Los derechos y obligaciones que nacen del contrato de locacin, pasan a los herederos del locador y del locatario (art. 1496). Pero las partes pueden establecer en el contrato que la muerte de uno de ellos producir la extincin del mismo. Producida la muerte de una de las partes el contrato se transmite: 1. A los herederos. 2. A los legatarios de cuotas (son derechos que se transmiten a los sucesores del causante por ejemplo un causante por va de testamento deja a una persona por su porcin disponible). 3. A los concubinos (cuando se acredita el mismo o pasan 2 aos). 4. A la persona criada por el locatario y que convivi con l toda la vida (personas que hubieran recibido trato familiar art. 9 ley 23.091). Transmisin inter vivos. Aplicacin del art. 1498 (enajenada la finca arrendada, por cualquier acto jurdico que sea, la locacin subsiste durante el tiempo convenido), el contrato les es oponible aunque no hay un derecho real sobre la cosa. Condiciones de aplicacin. a) Contrato de plazo no vencido. b) Contrato que tuviera fecha cierta (art. 1034). Excepciones. 1. Cuando en el contrato de locacin se hubiera estipulado expresamente ese efecto. 2. Cuando la cosa ha sido expropiada. 8) Obligaciones de las partes. Obligaciones del locador. Entregar la cosa arrendada con sus accesorios (art. 1514). Conservarla en buen estado mientras dura la locacin (art. 1515 y sgtes). Mantener al locatario en el uso u goce pacfico de la cosa (obligacin de garanta art. 1515 y 1523). Pagar al locatario las mejoras necesarias que ste hubiera introducido para hacer posible el uso normal de la cosa (art. 1533 y sgtes). e) Pagar las contribuciones y cargas que gravan la cosa, salvo pacto en contrario (impuesto inmobiliario, municipalidad, etc. - art. 1553) a) b) c) d) Obligaciones del locatario. 1. Usar y gozar de la cosa conforme a la pactado, o en defecto de pacto, de acuerdo a la naturaleza y destino de la cosa. 2. Conservarla en buen estado. 3. Pagar el alquiler o arrendamiento en el lugar y tiempo convenido. 4. Restituir la cosa al trmino de la locacin (el contrato de locacin es temporal). 5. Permitir la entrada del locador al inmueble en ciertas circunstancias (el locador no puede hacer turbacin). 6. Avisar al locador de toda usurpacin o turbacin por un tercero de la cosa locada. La obligacin de pagar el alquiler.

9)

El pago del alquiler es la obligacin esencial del locatario como que es el objeto que el locador ha tenido en miras al contratar. poca y lugar de pago. El alquiler debe pagarse en los plazos convenidos en el contrato, y en su defecto, en la poca admitida en los usos del lugar (art. 1556). El alquiler debe pagarse en el lugar convenido y a falta de convenio, en el domicilio del locatario, es decir primero en el domicilio contractual y a falta de ste en el domicilio del deudor (art. 618). Prueba del pago entre las partes y con relacin a terceros. Medios de prueba. Es admisible cualquier medio de prueba. No se puede probar por testigos, sino existiese principio de prueba por escrito. Medio de prueba ms comn. Recibo de pago de carcter privado. Art. 746.- Cuando el pago deba ser hecho en prestaciones parciales, y en perodos determinados, el pago hecho por el ltimo perodo hace presumir el pago de los anteriores, salvo la prueba en contrario El pago del alquiler y los terceros. Art.1574.- Aunque en el contrato est expresado el tiempo en que el locatario deba hacer los pagos, o cuando la costumbre lo determinase por la clase de la cosa arrendada, l puede oponer a terceros que estn obligados a respetar la locacin, los recibos de alquileres o rentas que tenga pagados adelantados, salvo el derecho del perjudicado, si tal pago no fue de buena fe. Presuncin de mala fe del pago adelantado de los alquileres. Art.1575.- Presmase que el pago adelantado no fue de buena fe, aunque alegue el locatario la clusula de su contrato, por la cual se obligaba a hacerlo: 1. Cuando los pagos fuesen hechos por arrendamientos de mayor tiempo que el que el arrendador poda contratar; 2. Si el locatario, no obstante la prohibicin del contrato de no poder subarrendar, hubiese subarrendado la cosa, y recibido pagos adelantados; 3. En relacin a los acreedores del locador, si hizo pagos adelantados despus de publicada su falencia; 4. En relacin a los acreedores hipotecarios del locador, o rematadores y adjudicatarios del inmueble arrendado, si fuesen hechos sin estar obligados por el contrato; 5. En relacin a los acreedores quirografarios del locador; si hizo los pagos despus de estar embargadas las rentas o alquileres; 6. Cuando no siendo obligado por el contrato, y sabiendo la insolvencia del locador, le hizo pagos anticipados; 7. En relacin a los adquirentes de la cosa arrendada por enajenaciones voluntarias del locador, y a los cesionarios de la locacin o de los alquileres o rentas, por cesiones voluntarias del locador, probndose que el locatario lo hizo sabiendo o teniendo razn de saber la enajenacin o la cesin. El pago anticipado de los alquileres frente a los acreedores del locatario. Art.1576.- Los acreedores del locatario insolvente, o los administradores de la masa fallida del locatario, no tendrn derecho, a pretexto de fraude, para anular los pagos anticipados de alquileres o rentas. Slo pueden exigir la restitucin de esos pagos en el caso de rescindirse el contrato. Garantas del pago del alquiler del locador frente al locatario. Resolucin del contrato por falta de pago (desalojo del inmueble). Art.1579.- No pagando el locatario dos perodos consecutivos de alquileres o renta, el locador podr demandar la resolucin del contrato, con indemnizacin de prdidas e intereses. La resolucin del contrato por falta de pago obliga al locatario a resarcir los daos y perjuicios ocasionados al locador. Entre los daos, debe contarse el tiempo que la casa estuvo desalquilada. Esa indemnizacin tendr como limite mximo el alquiler que hubiere pagado el locatario de cumplir el

contrato durante todo su trmino. El llamado derecho de retencin del locador. Art.1558.- El locador para seguridad del pago del precio, puede retener todos los frutos existentes de la cosa arrendada y todos los objetos con que se halle amueblada, guarnecida o provista, y que pertenezcan al locatario. Se juzgar que le pertenecen los que existen en el p redio arrendado, si no se probare lo contrario. Esto no es un verdadero derecho de retencin porque esta atribucin se ejerce sobre cosas que no estn en el poder del locador, sino que es un derecho de retencin impropio y va a hacer valerlo por medio del juez por medio de un embargo. El alcance de este art. es que se trata de un derecho de impedir, mediante un mandamiento judicial, que tales cosas se retiren del inmueble alquilado. Se ejerce sobre frutos de la cosa existente en ella y sobre todos los que haya introducido en ella el inquilino y sean de su propiedad. El privilegio del locador. Art.3883.- Gozan de privilegio los crditos por alquileres o arrendamientos de fincas urbanas o rurales, sean los acreedores los propietarios de ellas, o sean los usufructuarios o locatarios principales, a saber: por dos aos vencidos, si se trata de una casa; por tres aos vencidos, si se trata de una hacienda de campo. Las cosas sobre que se ejerce este privilegio son todos los muebles que se encuentran en la casa, o que sirven para la explotacin de la hacienda rural, salvo las excepciones consagradas por este Cdigo, aunque no pertenezcan al locatario, introducidos all de una manera permanente o para ser vendidos o consumidos. El dinero, los ttulos de crdito que se encuentren en la casa, y las cosas muebles que slo accidentalmente estn all, de donde deben ser sacadas, no estn afectadas al privilegio del locador, cuando l ha sido instruido de su destino, o cuando ste le ha sido conocido por la profesin del locatario, por la naturaleza de la cosa o por cualquier otra circunstancia, como tambin los muebles que el locador saba que no pertenecan al locatario, y las cosas robadas o perdidas, que no son comprendidas en este privilegio. El fundamento del privilegio es proteger al locador contra la mora del locatario y el asiento del mismo son todos los muebles. Art.3884.- El privilegio del locador garantiza, no slo los alquileres que se deban, sino tambin todas las otras obligaciones del locatario, que se derivan del contrato de arrendamiento (ejemplo restituir la cosa a tiempo). Art.3885.- Si los muebles gravados con el privilegio hubiesen sido sustrados de la casa alquilada, el propietario de ella puede, durante un mes, hacerlos embargar para hacer efectivo el privilegio, aunque el poseedor de ellos sea de buena fe. Accin ejecutiva. Con el propsito de proteger enrgicamente al locador, contra la mora del locatario, el art. 1578 invade el derecho procesal estableciendo la demanda por cumplimiento para el cobro de alquileres o renta de bienes inmuebles. Art.1578.- Si la cosa arrendada fuese inmueble, compete al locador, aunque la locacin est afianzada, accin ejecutiva para el cobro de los alquileres o rentas, requiriendo mandamiento de embargo sobre los bienes sujetos al privilegio concedido por este Cdigo al crdito del locador. Art.1581.- La accin ejecutiva del locatario por cobro de alquileres o rentas, como por cualquier otra deuda derivada de la locacin, compete igualmente a sus herederos, sucesores, o representantes, contra el subarrendatario, sus herederos, sucesores, o representantes, sin dependencia de autorizacin del locador. As mismo el art. 5 de la ley 23.091 dispone que previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador deber intimar fehacientemente el pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca ser inferior a 10 das corridos contados a partir de la recepcin de la intimacin, consignando el lugar de pago. Derecho a compensar al locatario. Art.1580.- El locatario no ser condenado a pagar alquileres o rentas, si tuviese que compensar mejoras o gastos, aunque el valor cierto de ellos dependa de la liquidacin. 10) La obligacin legal de garanta a cargo del locador.

El contrato de locacin supone la cesin del uso y goce de una cosa a cambio de un determinado precio. Como lgica consecuencia, la ley impone al locador la obligacin de garantizar al locatario el uso de la cosa conforme a su destino. Hecho del locador. El locador esta obligado a abstenerse de todo acto que impida, embarace o estorbe el uso de la cosa por el locatario. Hay embarazo del goce pacfico de la cosa cuando el locador instala en otras habitaciones o dependencias de la cosa casas de juego o prostitucin, se molesta as o injuria al inquilino y a sus allegados. El locador solo est autorizado a visitar la cosa locada si se trata de comprobar la existencia de deterioras cuya falta de reparacin podra ocasionar daos mayores en el inmueble o si el locatario hizo reparaciones locativas a su cargo. Sanciones para el caso de incumplimiento de esta obligacin. 1. Resolucin del contrato. 2. Daos y perjuicios. 3. Si la turbacin es insignificante el juez puede negar la resolucin Obras de reparacin hechas por el locador. El locador no solo tiene la obligacin, sino tambin el derecho de efectuar las reparaciones que la ley pone a su cargo. Como contrapartida el locatario esta obligado a permitir que el locador y obreros entren en la cosa y hagan las reparaciones necesarias y as mismo a exigir la cesacin del arrendamiento o una baja proporcional al tiempo que duren las reparaciones. Art.1519.- Si el locador se dispusiese a hacer las reparaciones que son de su cargo, y ellas interrumpiesen el uso o goce estipulado, en todo o en parte, o fuesen muy incmodas al locatario, podr ste exigir, segn las circunstancias, o la cesacin del arrendamiento, o una baja proporcional al tiempo que duren las reparaciones. Si el locador no conviniere en la cesacin del pago del precio, o en la baja de l, podr el locatario devolver la cosa, quedando disuelto el contrato. Obras que no son reparaciones. Art.1524.- Si el locador quisiere hacer en la cosa arrendada, innovaciones u obras que no sean reparaciones, o si las hubiese hecho contra la voluntad del locatario, puede ste oponerse a que las haga, o demandar la demolicin de ellas, o restituir la cosa y pedir indemnizacin de prdidas e intereses. Las obras que no son reparaciones corren por cuenta del locatario. Al locador le est prohibido hacer otro trabajo o innovacin aunque sea para ampliar la cosa o embellecerla salvo que medie conformidad del inquilino. Si el locador realiza obras prohibidas la ley le concede los siguientes recursos. a) Oponerse a la ejecucin de las obras. b) Demandar la demolicin de las obras. c) Restituir la cosa, resolviendo el contrato con ms la indemnizacin de los daos y perjuicios. Hecho de terceros.

El locatario puede ser molestado en el uso y goce de la cosa por la accin de terceros que, o bien pretender un derecho sobre la cosa locada incompatible con la plenitud del ejercicio de la situacin de inquilino o bien lo perturben de hecho. El locador garante al locatario por las turbaciones de derecho (art. 1528) y no contra las de hecho. El locatario tiene accin contra las turbaciones de hecho. Excepciones. a) Si las vas de hecho tomaran el carcter de fuerza mayor. b) Si el locador ha sumido contractualmente la garanta contra las turbaciones de hecho. c) Si el autor del hecho es dependiente del locador. Turbaciones del propietario vecino. Los propietarios linderos estn obligados a soportar trabajos molestos en las paredes medianeras que

pueden ser utilizados para apoyo, demolidos o reconstruidos. Art.1519.- Si el locador se dispusiese a hacer las reparaciones que son de su cargo, y ellas interrumpiesen el uso o goce estipulado, en todo o en parte, o fuesen muy incmodas al locatario, podr ste exigir, segn las circunstancias, o la cesacin del arrendamiento, o una baja proporcional al tiempo que duren las reparaciones. Si el locador no conviniere en la cesacin del pago del precio, o en la baja de l, podr el locatario devolver la cosa, quedando disuelto el contrato. Art.1520.- El locatario tendr los mismos derechos del artculo anterior, cuando el locador fuese obligado a tolerar trabajo del propietario vecino, en las paredes divisorias, o hacer stas de nuevo, inutilizando por algn tiempo parte de la cosa arrendada. El locatario tendr derecho a optar entre la resolucin del contrato o la baja del alquiler. Turbaciones de derecho. El locador garantiza al locatario por las turbaciones de derecho: a) Toda accin de un tercero que pretenda un derecho sobre la cosa y que resulte incompatible con el pleno uso y goce de ella por el locatario, por ejemplo que se reclame derecho de propiedad, posesin, servidumbre. b) Todo hecho o acto material de terceros para cuya realizacin invoque un derecho que se alega tener sobre la cosa. Obligacin del locatario de notificar la turbacin al locador. Art.1530.- El locatario est obligado a poner en conocimiento del locador, en el ms breve tiempo posible, toda usurpacin, o novedad daosa a su derecho, como toda accin que se dirija sobre la propiedad, uso o goce de la cosa, bajo la pena de responder de los daos y perjuicios, y de ser privado de toda garanta por parte del locador. Consecuencias por falta de notificacin de la turbacin. a) Privacin al locatario de la garanta. b) Obligacin de indemnizar al locador por los daos y perjuicios que para ste se deriven de la falta de conocimiento de la turbacin (obligacin que la ley impone al locatario con una conducta impuesta en defecto de inters al locador ajeno a la garanta). La comunicacin tarda no debe ser asimilada a la falta de comunicacin, cuando la tardanza haya hecho imposible la defensa eficaz del pleito o haya producido otros perjuicios al locador. La omisin de la comunicacin no perjudicar al locatario, si demuestra que el locador no tena recursos legtimos para repeler la accin o el hecho del tercero. Consecuencias de la garanta. Debe asumir la defensa del locatario en el juicio que se le haya promovido por terceros e intentar las acciones consiguientes contra el que invocando un derecho haya perturbado la posesin del locatario (art. 1527). Si el locador resultare vencido en el pleito, y el locatario fuese privado totalmente del disfrute de la cosa, el contrato quedar resuelto y el locador estar obligado a indemnizarle los daos y perjuicios. Situacin del locatario frente al tercero que ha turbado su derecho. El locatario tiene el derecho pero no la obligacin de contestar la accin que le sea dirigida por un tercero. El locatario turbado en su derecho tiene las siguientes alternativas: a) Dirigirse al locador para que este asuma su defecto. b) Accionar contra el turbador por va del interdicto de desalojo, si estn reunidos los presupuestos procesales correspondientes. c) Demandar al turbador ejerciendo las acciones que contra l tiene el locador de la obligacin por va de subrogacin. Turbaciones causadas por la administracin pblica. Se equipara a los hechos del prncipe y como tal constituyen una hiptesis de fuerza mayor. La ley le otorga al locatario privado total o parcialmente del goce de la cosa, podr pedir la rescisin del contrato o la disminucin proporcional del alquiler, o solo esto ltimo si la turbacin no fue importante, pero

no reclamar daos y perjuicios, desde que el locador no responde por ellos cuando derivan de una fuerza mayor por ejemplo clausura de un local. Turbaciones por otros locatarios. Supuestos. a) Locatario que molesta o turba a otro alegando ejercer los derechos que le reconoce el contrato (hay una turbacin de derecho de la que responde el locador, por ejemplo el inquilino tendr derecho a rescindir el contrato y a reclamar los daos). b) Locatario vecino que no se escuda en su contrato de locacin para actuar de manera perturbadora en contra del locatario (no tiene accin contra el locador porque se trata de una simple turbacin de hecho por ejemplo inundacin por descuido solo tiene accin contra el autor de la turbacin). Garanta por vicios redhibitorios. Diferencia entra la responsabilidad por los vicios ocultos del locador y la del vendedor. El vendedor est obligado por los vicios existentes al tiempo de celebrarse la venta, el locador responde tambin por los sobrevinientes durante la duracin del contrato, ya que debe asegurar al inquilino el goce la cosa por todo el tiempo del contrato. Art.1525.- El locador responde de los vicios o defectos graves de la cosa arrendada que impidieran el uso de ella, aunque l no los hubiese conocido, o hubiesen sobrevenido en el curso de la locacin, y el locatario puede pedir la disminucin del precio, o la rescisin del contrato, salvo si hubiese conocido los vicios o defectos de la cosa. Defectos graves que impidan el uso de la cosa. Son las molestias serias que hagan desagradable el uso de la cosa o impidan su uso normal aunque sea parcialmente. Art.1605.- Son vicios redhibitorios en las fincas urbanas, volverse oscura la casa por motivos de construcciones en las fincas vecinas, o amenazar ella ruina. Casos en que no se debe la garanta. a) Si el locatario tena conocimiento de los vicios o defectos en el momento de celebrar el contrato. b) Si el locatario ha renunciado expresa o tcitamente a la garanta. c) Si el locatario no ha dado aviso al locador para que ste haga las reparaciones a su cargo, y a consecuencia de esa omisin han ocurrido los perjuicios resultantes al inquilino. Efectos de la existencia de vicios redhibitorios. 1. Pedir la disminucin del precio o; 2. La rescisin del contrato (art. 1535). Modificacin convencional de la garanta por vicio redhibitorio. Las partes de comn acuerdo pueden modificar, disminuir, ampliar o eliminar las garantas por vicios redhibitorios. 11) Cesin de la locacin y sublocacin. Concepto. El inquilino puede hacer el traspaso de sus derechos a favor de un tercero, por una doble va: la cesin del contrato y la sublocacin. En ambos casos, arrendatario traspasa sus derechos a un tercero sin intervencin del locador, y aquel deja de tener el uso y goce de la cosa locada. Cuadro comparativo. Cesin del contrato de locacin. En el mismo contrato originario que se Sublocacin. Hay un nuevo contrato de cesin que viene a

transfiere al cesionario, y las relaciones entre l y el cedente se regirn por las reglas de la cesin de derechos (art. 1584). La cesin requiere la forma escrita y slo ser vlida respecto de terceros desde la notificacin al deudor cedido. El cesionario no puede exigir al cedente que se le entregue la cosa en buen estado de conservacin. El cedente carece del privilegio del locador (art. 1586). El cedente carece de accin para demandar al locador por el cumplimiento de sus obligaciones. El cesionario debe respetar las clusulas del contrato y carece de todo derecho contra el cedente si el contrato restringiera las contribuciones normales que de acuerdo con la ley corresponden al locatario. El cesionario tiene accin directa contra el locador originario para que cumpla las obligaciones contradas con el locatario cedente. La cesin puede ser gratuita.

superponerse al primero (art. 1585). La forma se rige por los principios generales del art. 1190 y la notificacin es innecesaria. El sublocatario puede exigir que la cosa se le entregue en buen estado de conservacin (art. 1590). El sublocatario goza del privilegio del locador por el precio del alquiler (art. 1590). El locatario sublocador puede demandarlo. El sublocatario cuyo contrato no especifica restricciones anlogas a las contenidas en el contrato originario, tiene accin contra el sublocador por la obligacin de garanta (art. 1592). El sublocatario no puede exigir del primitivo locatario sino el cumplimiento de los derechos que le confiera su propio contrato. La sublocacin es siempre oneroso.

Derecho del cedente y sublocador. Art.1583.- El locatario puede subarrendar en todo o en parte, o prestar o ceder a otro la cosa arrendada, si no le fuese prohibido por el contrato o por la ley; y este derecho pasa a sus herederos, sucesores o representantes Limitaciones al derecho de ceder y sublocar. Art. 1583.- En los subarriendos de las propiedades urbanas, ser nula toda convencin que importe elevar en ms de un 20% el precio del subarriendo o de los subarriendos en conjunto sobre el alquiler originario. Prohibicin convencional de ceder y sublocar. Art.1597.- La prohibicin de subarrendar importa la de ceder el arrendamiento, y recprocamente la prohibicin de ceder el arrendamiento, importa prohibir el subarriendo. Basta que el contrato contenga la prohibicin de ceder para que se repute implcita la de sublocar y viceversa. Es natural que as sea porque la finalidad econmica de ambas prohibiciones es la misma y no se explicara que se autorice a ceder y si prohba a sublocar. El locatario no puede ceder el arrendamiento o subarrendar sin el consentimiento del locador. Transferencia del fondo de comercio y prohibicin de ceder la locacin. La jurisprudencia predominante de nuestro pas niega la posibilidad de transferir el local junto con el fondo de comercio, cuando hay prohibicin de ceder o sublocar. Prohibicin legal de ceder o sublocar. El art. 7 de la ley 13.246 establece que en materia de arrendamientos agrcolas, est totalmente prohibida la cesin o subarriendo aun con la conformidad expresa del arrendador. Efectos de la cesin. Relaciones entre cedente y cesionario. Estas relaciones se rigen por las reglas de la cesin de derechos (art. 1584). a) El cedente carece del privilegio del locador sobre las cosas introducidas en el predio arrendado (art. 1586); b) El cesionario est obligado a recibir la cosa en el estado en que se encuentre en el momento de la cesin y no puede exigir que el cedente se la entregue en buen estado (art. 1587).

 Relaciones entre locador y locatario. Tambin aqu se aplican las reglas generales sobre la cesin de derechos (art. 1584). Por consiguiente el inquilino permanecer obligado respecto del locador, salvo que ste acepte liberarlo (art. 1596). Relaciones entre locador y cesionario. 1. El cesionario tiene una accin directa contra el arrendador para obligarlo al cumplimiento de todas las obligaciones contractuales (art. 1589 y 1599). 2. El locador tiene accin directa contra el cesionario para exigirle el cumplimiento de las obligaciones que por el contrato competen al locatario (art. 1589 y 1599); todo ello sin perjuicio de a accin que por igual causa tiene contra el cedente, mientras no lo libere. De aqu surge que mientras el locador no libere de sus obligaciones al cedente, tendr frente a s dos deudores, que estn obligados solidariamente. Si la cesin fuese slo parcial, las obligaciones del cesionario se limitan a la parte de la cosa cedida (art. 1599 inc. 1). Efectos de la sublocacin. Relaciones entre sublocador y sublocatario. Mientras que en la cesin hay un solo contrato de locacin que es transferido a favor de un tercero, en el caso que ahora consideramos hay dos contratos de locacin que se superponen. Este nuevo convenio se regir por la leyes de la locacin (art. 1585 y 1600), de donde se desprenden las siguientes consecuencias fundamentales. a) Los efectos de la sublocacin se gobernarn de acuerdo al contrato de subarriendo y no de acuerdo al contrato originario entre locador y locatario-sublocador (art. 1600). As, regiran el alquiler y el plazo pactados en el nuevo contrato y no en el primitivo; el subinquilino slo estar obligado al cumplimiento de las obligaciones que l haya asumido y no de las que fueron asumidas por el locatario principal. b) El sublocador goza del privilegio del arrendador sobre las cosas introducidas por el sublocatario en el predio arrendado (art. 1590). c) El subarrendatario puede exigir que le sublocador le entregue la cosa en buen estado (art. 1590) y cumpla durante el contrato con todas las restantes obligaciones que la ley impone al locador. Relaciones entre locador y locatario. El contrato de sublocacin no altera las relaciones entre locador y locatario, subarrendador, ni desobliga a ste (art. 1601), porque es trata de un contrato celebrado entre terceros que no pueden afectar la situacin jurdica del arrendador. Y puesto que el contrato originario mantiene su vigencia, es natural conocer tambin al locatario-sublocador la facultad de exigir del locador el cumplimiento de las obligaciones que a l le competen (art. 1601). Relaciones entre el locador y el sublocatario. a) El subarrendatario puede exigir directamente del arrendador el cumplimiento de todas las obligaciones que ste hubiera contrado con el locatario (art. 1591). b) El locador tiene accin directa contra el subarrendatario por el cumplimiento de las obligaciones resultantes de la sublocacin (art. 1592). c) El locador originario tiene privilegio sobre las cosas introducidas en el predio por el subarrendatario pero slo puede ejercerlo hasta donde alcancen las obligaciones que incumben a ste (art. 1593). 12) Conclusin de la locacin. Causales enumeradas en el cdigo civil. a) Trmino pactado (la locacin concluye al vencimiento del mismo). b) Plazo indeterminado (cualquiera de las partes puede poner fin cuando desee). c) Perdida de la cosa arrendada (se haya producido por caso fortuito o culpa). d) Imposibilidad de usar la cosa conforme a su destino (si el locatario se ve impedido por caso fortuito de usar la cosa puede pedir la resolucin). e) Vicios redhibitorios (defectos - el locatario puede optar entre rescindir el contrato o pedir la rebaja

del alquiler). f) Caso fortuito (que impida principalmente a continuar con los efectos del contrato). g) Incumplimiento de las partes (a pedido de parte interesado). Causales no enumeradas. 1. Acuerdo de las partes. 2. Confusin. 3. Condicin resolutoria cuando se cumple. 4. Trmino del usufructo. 5. Ejecucin de obras por el locador. 6. Quiebra del locatario. No constituyen causales de conclusin de la locacin. Muerte del locador (art. 1496). Muerte del locatario (art. 1496). Enajenacin de la cosa arrendada (art. 1498). Por necesitar el locador la cosa para su uso propio o el de su familia (art. 1497). Por imposibilidad personal del locatario de seguir usando la cosa. Consecuencias de la conclusin de la locacin. El locatario debe restituir la cosa al locador. El locador puede pagar las mejoras que estn a su cargo. Las restantes pueden ser retiradas por el locatario siempre que no se dae la cosa. Cesa el curso de los alquileres. Se resuelve los subarriendos. Si la locacin se ha resuelto por culpa del locador, nace un derecho del locatario a percibir los daos y perjuicios sufridos, y viceversa.

13) Arrendamiento y aparceras rurales. Arrendamientos. Concepto. Habr arrendamiento rural cuando una de las partes se obligue a conceder el uso y goce de un predio, ubicado fuera de la planta urbana de las ciudades o pueblos, con destino a la explotacin agropecuaria en cualesquiera de sus especializaciones, y la otra a pagar por ese uso y goce un precio en dinero (art. 2 ley 13.246). Plazo. Los contratos tendrn un plazo mnimo de tres (3) aos. Tambin se considerar celebrado por dicho trmino todo contrato sucesivo entre las mismas partes con respecto a la misma superficie en el caso de que no se establezca plazo o estipule uno inferior al indicado (art. 4 ley 13.246). Prohibiciones. El arrendatario no podr ceder el contrato ni subarrendar, salvo conformidad expresa del arrendador. Si ocurriese la muerte del arrendatario, ser permitida la continuacin del contrato por sus descendientes, ascendientes, cnyuge o colaterales hasta el segundo grado que hayan participado directamente en la explotacin, o su rescisin a eleccin de stos. La decisin deber notificarse en forma fehaciente al arrendador dentro de los treinta (30) das contados a partir del fallecimiento (art. 7 ley 13.246). Queda prohibida toda explotacin irracional del suelo que origine su erosin o agotamiento, no obstante cualquier clusula en contrario que contengan los contratos respectivos (art. 8 ley 13.246). Se declaran inembargables, inejecutables y no afectados al privilegio del arrendador: los muebles, ropas y tiles domsticos del arrendatario; las maquinarias, enseres, elementos y animales de trabajo, rodados, semillas y otros bienes necesarios para la explotacin del predio; los bienes para la subsistencia del arrendatario y su familia durante el plazo de un (1) ao, incluidos semovientes y el producido de la explotacin, dentro de los lmites que reglamentariamente se fijen (art. 15). Son insanablemente nulas y carecern de todo valor y efecto las clusulas que obliguen: a 1)

vender, asegurar, transportar, depositar o comerciar los cultivos, cosechas, animales y dems productos de la explotacin, a/o con persona o empresa determinada; 2) Contratar la ejecucin de labores rurales incluidas la cosecha y el transporte, o la adquisicin o utilizacin de maquinarias, semillas y dems elementos necesarios para la explotacin del predio, o de bienes de subsistencia, a/o con persona o empresa determinada; 3) Utilizar un sistema o elementos determinados para la cosecha o comercializacin de los productos o realizar la explotacin en forma que no se ajuste a una adecuada tcnica cultural. Sern asimismo insanablemente nulas y carecern de todo valor y efectos cualesquiera clusulas que importen la prrroga de jurisdiccin o la constitucin de un domicilio especial distintos del real del arrendatario (art. 17). Obligaciones de las partes. Del arrendatario. a) Dedicar el suelo a la explotacin establecida en el contrato con sujecin a las leyes y reglamentos agrcolas y ganaderos. b) Mantener el predio libre de plagas y malezas si lo ocup en esas condiciones y contribuir con el cincuenta por ciento (50%) de los gastos que demande la lucha contra las mismas, si stas existieran al ser arrendado el campo. c) Conservar los edificios y dems mejoras del predio, los que deber entregar al retirarse en las mismas condiciones en que los recibiera, salvo los deterioros ocasionados por el uso y la accin del tiempo. Del arrendador. 1. Contribuir con el cincuenta por ciento (50%) de los gastos que demande la lucha contra las malezas y plagas si el predio las tuviera al contratar. 2. Cuando el nmero de arrendatarios exceda de veinticinco (25) y no existan escuelas pblicas a menor distancia de diez (10) kilmetros del centro del inmueble, proporcionar a la autoridad escolar el local para el funcionamiento de una escuela que cuente como mnimo un aula para cada treinta (30) alumnos, vivienda adecuada para el maestro e instalacin para el suministro de agua potable (art. 18). Causales de la rescisin del contrato. El abandono injustificado de la explotacin por parte del arrendatario y la falta de pago del precio del arrendamiento en cualquiera de los plazos establecidos por el contrato, son causales que dan derecho al arrendador a exigir el desalojo del inmueble. El incumplimiento de las obligaciones especificadas en los incisos a), b) y c) del artculo 18, facultar al arrendador para pedir su ejecucin o la rescisin del contrato, pudiendo reclamar los daos y perjuicios ocasionados. El incumplimiento de la obligacin especificada en el inciso d) del artculo 18 facultar al arrendatario a compensar el crdito por las sumas invertidas con los arrendamientos adeudados, sin perjuicio de la facultad de exigir su pago inmediato (art. 19). Extincin del arrendamiento. Vencido el trmino legal o el trmino pactado, si ste ltimo fuera mayor, el arrendatario deber restituir el predio sin derecho a ningn plazo suplementario para el desalojo y entrega libre de ocupantes (art. 20). Aparceras. Concepto. Habr aparcera cuando una de las partes se obligue a entregar a otra animales o un predio rural con o sin plantaciones, sembrados, animales, enseres o elementos de trabajo, para la explotacin agropecuaria en cualesquiera de sus especializaciones, con el objeto de repartirse los frutos. Los contratos de medieras se regirn por las normas relativas a las aparceras, con excepcin de los que se hallaren sometidos a leyes o estatutos especiales, en cuyo caso les sern asimismo aplicables las disposiciones de esta ley, siempre que no sean incompatibles con aqullos (art. 21 ley 13.246). En esta definicin se comprenden los dos tipos de aparceras: pecuaria (el dador entrega animales de su propiedad al cuidado del aparcero, quien pude trabajar en el campo cedido por el dador o en el suyo propio) y agrcola (el dador se obliga siempre a entregar la tierra y, adems, contribuye con elemento y enseres de trabajo). La aparceras tpica y ms frecuente en nuestro campo en la medieras (el dador pone la tierra, todos los elementos de trabajo, la mitad de la semillas y contribuye con la mitad de los gastos de recoleccin, a su vez el mediero pone el trabajo, la mitad de las semillas y de los gastos de recoleccin. Los beneficios se reparten por partes iguales).

La aparcera es un verdadero contrato de sociedad, en el que las partes participan no slo de las ganancias sino tambin de las prdidas, la explotacin de la chacra se hace de comn acuerdo. Obligaciones de las partes (art. 23 ley 13.246). Del aparcero. a) Realizar personalmente la explotacin, sindole prohibido ceder su inters en la misma, arrendar o dar en aparcera la cosa o cosas objeto del contrato; b) Dar a la cosa o cosas comprendidas en el contrato el destino convenido o en su defecto el que determinen los usos y costumbres locales, y realizar la explotacin con sujecin a las leyes y reglamentos agrcolas y ganaderos; c) Conservar los edificios, mejoras, enseres y elementos de trabajo que deber restituir al hacer entrega del predio en las mismas condiciones en que los recibiera, salvo los deterioros ocasionados por el uso y la accin del tiempo; d) Hacer saber al aparcero dador la fecha en que se comenzar la percepcin de los frutos y separacin de los productos a dividir, salvo estipulacin o usos en contrario; e) Poner en conocimiento del dador, de inmediato, toda usurpacin o novedad daosa a su derecho, as como cualquier accin relativa a la propiedad, uso y goce de las cosas. Del aparcero dador. 1. Las que la ley pone a cargo del arrendador (art. 22). 2. Garantizar el uso y goce de las cosas dadas en aparceras y responder por los vicios o defectos graves de las mismas; 3. Llevar anotaciones con las formalidades de los bienes que aporte cada uno de los contratantes y en los casos que la reglamentacin determina, especificar su estado y valor, as como en que se distribuyen los frutos. La omisin o alteracin de las mismas constituir una presuncin en su contra. La prdida de los frutos por caso fortuito o de fuerza mayor ser soportada por las partes en la misma proporcin convenida para el reparto de aqullos (art. 24 ley 13.246). Sanciones por del incumplimiento de las obligaciones. Cualquiera de las partes podr pedir la rescisin del contrato y el desalojo y/o entrega de las cosas dadas en aparcera si la otra no cumpliese las obligaciones a su cargo. En los casos de abandono injustificado de la explotacin por el aparcero o si el cumplimiento se refiriese a la entrega de la parte de los frutos que correspondan al dador, ste tendr derecho a exigir en juicio sumario el desalojo del predio y/o la restitucin de las cosas objeto del contrato (art. 25 ley 13.246). Muerte o imposibilidad del aparcero. El contrato de aparcera concluye con la muerte, incapacidad o imposibilidad fsica del aparcero. El contrato no terminar, salvo opcin contraria del aparcero, por muerte del dador o por enajenacin del predio (art. 27 ley 13.246). Prescripcin. Toda accin emergente del contrato de aparcera prescribir a los cinco aos (art. 28 ley 13.246). Venta del inmueble. La venta del inmueble por el dador no afecta el contrato, que se contina con el nuevo dueo que viene a sustituir al antiguo en sus obligaciones y derechos. El aparcero podr dar por terminado el contrato en caso de que por enajenacin del inmueble se vea obligado a aceptar un nuevo dador. Clases de aparceras. Aparceras agrcolas. 1. Distribucin de los frutos. Las partes podrn convenir libremente el porcentaje en la distribucin de los frutos. Ninguna de las partes podr disponer de los frutos sin haber realizado antes la distribucin de los mismos, salvo autorizacin expresa de la otra (art. 30 ley 13.246).

2. Forma de retribucin. Si es el trabajador el que promete al propietario slo una suma de dinero fija o su equivalente en frutos, el contrato ser de arrendamiento, si es el propietario el que pone todos los elementos de trabajo y contrata con una persona el trabajo, sta ser pen, encargado o trabajador a sueldo protegido por las leyes especiales del trabajador rural. 3. Vivienda, huerta y pastoreo. El aparcero tendr derecho para destinar sin cargo una parte del predio para asiento de la vivienda, pastoreo y huerta, en las proporciones que determine la reglamentacin segn las necesidades de las distintas zonas agroecolgicas del pas (art. 33). El decreto reglamentario ha fijado un mximo de una hectrea para vivienda y huerta; para pastoreo de los animales de trabajo, se admite desde media hectrea hasta una hectrea y media por cabeza. Aparceras pecuarias. 1. Porcentaje de distribucin de los productos. Cuando la cosa dada en aparcera fuese solamente animales, los frutos y productos o utilidades se repartirn por mitades entre las partes, salvo estipulacin o uso contrario (art. 34). 2. Perdida de animales. El dador de animales que sean objeto del contrato estar obligado a mantener al aparcero en la posesin de los mismos y en caso de eviccin a substituirlos por otros. El aparcero no responder de la prdida de animales producida por causas que no le sean imputables, pero debe rendir cuenta del despojos aprovechable (art. 35). 3. Disposicin del plantel y sus productos. Salvo estipulacin en contrario, ninguna de las partes podr disponer, sin consentimiento de la otra, de los animales dados en aparcera o de los frutos y productos de los mismos (art. 36). El aparcero no podr negarse a que el dador enajene los animales si el dador enajena los animales como un acto de buena administracin, por ejemplo animales viejos por nuevos. En cuanto a los productos las partes no pueden disponer de sus productos hasta que hayan sido repartidos. 4. Plazo. Los contratos de aparcera pecuaria en los que no se conceda, adems de los animales, el uso y goce del predio necesario para la explotacin, regirn por el plazo que las partes convengan o en su defecto por el que determinen los usos y costumbres locales (art. 37). Cuando no hay plazo estipulado, el uso es atribuir a la aparcera una duracin de un ao al cabo del cual las parte pueden revocarla o no. 5. Gastos de cuidado y cra. Salvo estipulacin o uso contrario, los gastos de cuidado y cra de los animales corrern por cuenta del aparcero (art. 38). Entre estos gastos hay que contar los sueldos y salarios de los peones empleador, gastos de vacunacin, etc. Disposiciones comunes a ambas figuras.

Contratos excluidos. Quedan excluidos de las disposiciones de esta ley: a) Los contratos en los que se convenga, por su carcter accidental, la realizacin de hasta dos (2) cosechas, como mximo, ya sea a razn de una (1) por ao, o dentro de un mismo ao agrcola, cuando fuera posible realizarla sobre la misma superficie, en cuyo caso el contrato no podr exceder el plazo necesario para levantar la cosecha del ltimo cultivo. b) Los contratos en virtud de los cuales se concede el uso y goce de un predio con destino exclusivo para pastoreo, celebrados por un plazo no mayor de un (1) ao (art. 39 ley 13.246). Forma.

Los contratos a que se refiere la presente ley debern redactarse por escrito. Si se hubiese omitido tal formalidad, y se pudiere probar su existencia de acuerdo con las disposiciones generales, se lo considerar encuadrado en los preceptos de esta ley y amparado por los beneficios que ella acuerda. Cualquiera de las partes podr emplazar a la otra a que le otorgue contrato escrito. El contrato podr ser inscripto por cualquiera de las partes en los registros inmobiliarios a cuyo efecto bastar que el instrumento tenga sus firmas certificadas por escribano, juez de paz u otro oficial pblico competente (art. 40 ley 13.246). En los contratos a que se refiere la presente ley se aplicarn en el orden siguiente: a) Las disposiciones de la presente ley. b) Los convenios de las partes. c) Las normas del Cdigo Civil, en especial las relativas a la locacin. d) Los usos y costumbres locales (art. 41 ley 13.246). Plazo. Los contratos en los cuales el arrendatario o aparcero se obligue a realizar obras de mejoramiento del predio tales como plantaciones, obras de desmonte, irrigacin, avenamiento que retarden la productividad de su explotacin por un lapso superior a dos (2) aos, podrn celebrarse hasta por el plazo mximo de veinte (20) aos (art. 45 ley 13.246).