Condominios y Expropiaciones

Trabajo Presentado por: Arismendy Digna Espinosa Soto Vctor Manuel Aquino Julio Cesar Matos La norma jurdica que crea el rgimen legal especial que rige los condominios se denomina Ley 5038 de 1958 sobre condominio, modificada por la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, la cual, como seala Rafael Ciprian1[1], viene a solucionar y/o enfrentar un serio problema social que tienen los pases pobres y dependientes, como el nuestro: el dficit habitacional. Por dems, permite un desarrollo vertical en las ciudades donde se concentran gran cantidad de personas, lo que permite que en una porcin de terreno donde normalmente es habitada por una familia, pueda ser construida un edificio donde sea habitada por varias familias. Arismendy Rodrguez El concepto de condominio lo encontramos en el artculo primero de la Ley 5038 de 1958 sobre Condominio, modificado por la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, y el artculo 100 de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario lo cuales expresan Art.1.- Las distintas partes de un inmueble con independencia funcional y salida directa o indirecta a la va pblica podrn ser de propiedad exclusiva de una o ms personas las que a su vez son propietarias indivisas de las partes comunes, de conformidad al rgimen establecido por esta ley. art.100.- Es el derecho en virtud del cual distintas partes de un inmueble con independencia funcional y salida directa o indirecta a la va pblica, se establecen como propiedad exclusiva de una o ms personas, las que a su vez son copropietarias indivisas sobre las partes comunes. Entendemos que la vida en condominos ofrece diversas ventajas en cuento a la ubicacin en la ciudad, la tranquilidad, el rea de recreacin comn y sobre todo la
1[1] Tratado de Derecho Inmobiliario (Bases Constitucionales y Legales; Jurisprudencia, Doctrina y
Procedimientos). Vol. II, 2da. Ed., pg.821.

Rodrguez

seguridad que ofrece un apartamento en un rea cerrada y vigilada. Sin embargo, este modo de vida tiene sus complicaciones cuando se presentan situaciones de conflictos entre condomines, personas que no cumplen con las reglamentaciones internas del condominio o que se atrasan en los pagos de las cuotas correspondientes. Por esa razn es necesario conocer de las legislaciones que se relacionan con el rgimen de condominios en Repblica Dominicana. Las normativas vigentes no slo sirven para organizarse cuando se constituye un condominio nuevo, sino tambin para ubicar los procedimientos y escenarios donde deben dirimirse las diferencias y conflictos que en ocasiones afectan la convivencia. Es por eso que tanto para la constitucin del rgimen de condominio como para la solucin judicial de los conflictos y acciones que puedan surgir entre los condmines, por la causa que fuere, siempre que est vinculado a la calidad de copropietarios del condominio, son de la competencia exclusiva de la Jurisdiccin Inmobiliaria. As lo establece el artculo 17 de la Ley 5038 sobre Condominios, al expresar: Las acciones que pudieren surgir entre los propietarios en relacin con la administracin y el goce de las partes comunes del inmueble o con la interpretacin o ejecucin del reglamento, son de la competencia del Tribunal de Tierras. El prrafo del mismo artculo expresa: Igualmente el Tribunal de ser competente para conocer de las dems acciones que puedan surgir con motivo de la aplicacin de esta ley. Como se podr advertir la parte final de este artculo no deja duda sobre la competencia del Tribunal de Tierras en cuanto a los conflictos generados a propsito de un rgimen de condominio. En cuanto el particular el Magistrado Rafael Ciprian en su citada obra nos expresa:
Esta competencia de la Jurisdiccin Inmobiliaria para dirimir las contestaciones que pudiera generar el rgimen de condominio es absoluta o en razn de la materia porque se

trata de derechos que recaen sobre terrenos registrados y, por consiguiente, constituyen litis sobre derechos registrado. Y ya sabemos que conforme al artculo 29 de la Ley de Registro Inmobiliario es conforme el artculo 29 de la Ley de Registro Inmobiliario es competencia exclusiva de la Jurisdiccin Inmobiliaria2[2].

Sin embargo excepcionalmente la presente otorga competencia a otros tribunales para conocer de acciones relacionada con los conflictos entre condomines, y en el caso especfico, el artculo 14 de la Ley 5038 expresa:
Salvo disposiciones contrarias en el reglamento, el administrador, ya sea nombrado por el consorcio de propietarios o por el Juez de Paz, tendr a su cargo la ejecucin de las decisiones de la asamblea del consorcio, y, si fuere necesario, atender por propia iniciativa a la guarda de las cosas comunes y a su conservacin y mantendimiento en buen estado de uso, y podr constreir a cada uno de los interesados al cumplimiento de sus obligaciones. Los poderes del Administrador sern revocados de la misma manera en que stos fueron otorgados, por el consorcio de propietarios o por el Juez de Paz, citando el ms diligente a los dems interesados, quienes podrn dar a conocer sus opiniones. La designacin de un administrador por el consorcio de propietarios produce el pleno derecho la revocacin del administrador. La remuneracin del administrador judicial ser determinada por la misma ordenanza que lo designa y esa remuneracin se ajustar a las bases establecidas en el reglamento.

De lo anteriormente trascrito, se infiere que el Juzgado de Paz de la Circunscripcin donde se encuentra radicado el inmueble convertido en condominio, tiene competencia para designar el administrador del condominio, siempre que los condminos no se pongan de acuerdo en cuanto a su designacin, la cual cesa en el momento en que los copropietarios se pongan de acuerdo en designar otro en particular.

2[2] Obra citada.

Por otra parte la Jurisprudencia a otorgado competencia a la Jurisdiccin penal cuando el objeto de la litis no tiene relacin con las partes comunes, en ese sentido se ha pronunciado nuestro ms alto tribunal mediante sentencias que expresan: La jurisprudencia penal es competente para conocer de un conflicto entre dos copropietarios cuando su objeto no tiene relacin ni con la administracin ni el goce de las partes comunes del inmueble, ni con la interpretacin o ejecucin del reglamento, sino con los daos sufridos por uno de ellos a consecuencia de las reparaciones hechas por el otro en su apartamento en violacin a la Ley 675 de 1944 sobre Urbanizacin, Ornato Pblico y Construcciones3[3].

COMPETENCIA EN CASO DE EXPROPIACIONES

La Constitucin Dominicana incluye en su artculo 51, el derecho de propiedad como un derecho fundamental, pero a la vez establece las limitaciones al carcter absoluto del mismo cuando dice que: "Ninguna persona puede ser privada de su propiedad, sino por causa justificada de utilidad pblica o de inters social, previo pago de justo valor, determinado por acuerdo entre las partes o sentencia de tribunal competente, de conformidad con lo establecido en la ley." La propiedad, como todos los derechos, tiene lmite genricos o institucionales, los que prohben el abuso del derecho y su ejercicio de mala fe, as como limitaciones derivadas de la ley, que pueden recaer sobre las facultades e uso o de goce del propietario o sobre las de disposicin, siendo tambin fuentes mayores o menores de limitaciones, los vnculos de vecindad, el llamado derecho de uso inocuo y la omisin de la diligencia necesaria para impedir daos a terceros en la construccin, vigilancia o cuidado de las cosas sujetas al derecho de propiedad, omisin que puede general responsabilidades.

3[3] SCJ, 2da. Cm., No.13, 4 enero de 2006, B. J. 1142, p.297; SCJ, No.58, 2da. Cm., 26 enero de 205, B.
J.1130, p.410.

La propiedad privada se limita por el derecho prevalerte de los dems, siendo de estricta necesidad, la facultad de usarla de un modo ordenado, pacfico, rentable y libre. Salvo las excepciones que establecen la Constitucin y las Leyes. La ley de Registro Inmobiliario no contiene entre sus disposiciones ningn procedimiento relativo a la expropiacin del derecho de propiedad, por lo que sigue prevaleciendo la Ley 344, de fecha 31 de julio del 1943, que instituye un procedimiento especial para las expropiaciones intentadas por el Estado. Lo que si establece la Ley 108-05 en su artculo 97, prrafo III, es que cuando un inmueble sea objeto de expropiacin, el Registrador de Ttulos no proceder a registrar la transmisin de ningn derecho sobre el inmueble hasta que se haya demostrado que el titular del derecho registrado ha percibido la totalidad del importe correspondiente. Es decir, que esta Ley contiene una garanta expresa sobre los derechos econmicos que tiene el titular, es un mandato al Registrador de Ttulos, no una facultad, por lo que esa disposicin viene a positivisar el "justo valor" que establece la Constitucin Dominicana. Por su parte, el artculo 186 del Reglamento General de Mensuras Catastrales establece que cuando una parte de la parcela registrada es declarada de utilidad pblica y sujeta a expropiacin, se debe proceder a separar la parte a expropiar mediante el procedimiento de subdivisin, y la parte resultante se registrar a nombre del propietario originario, a menos que el Estado demuestre que ha pagado la totalidad del valor sobre el referido inmueble.

PROCEDIMIENTO DE EXPROPIACION COMPETENCIA PARA CONOCER DE LA EXPROPIACIN DEL DERECHO DE PROPIEDAD INMOBILIARIO. La competencia es el ejercicio de la funcin jurisdiccional del Estado, que la Ley delega en un tribunal especfico para que conozca de determinados asuntos que tienen un carcter legal y una trascendencia jurdica.

Ese poder les viene, por una parte, de la Constitucin y de las leyes, y, por otra parte, de la voluntad manifiesta, autorizada por la Ley, de los interesados en la solucin de conflictos que tiene trascendencia jurdica. Porque si bien existe la competencia que le impone a las partes, por ser de orden pblico; tambin existe, con carcter privado, la competencia que las partes pueden atribuir a determinado tribunal. Por ser una Jurisdiccin de excepcin la jurisdiccin inmobiliaria tiene una competencia a las cuestiones que de manera expresa la Ley le atribuye. No le corresponde conocer ni decidir asuntos que el Legislador de manera especifica no le haya sealado, ni puede dejar de instruir y fallar aquellos casos que la Ley pone a su cargo. La competencia de los Tribunales Inmobiliarios est contemplada en la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, conforme al artculo 1, que dice: Art. 1.- Objeto de la ley. La presente ley se denomina "Ley de Registro Inmobiliario" y tiene por objeto regular el saneamiento y el registro de todos los derechos reales inmobiliarios, as como las cargas y gravmenes susceptibles de registro en relacin con los inmuebles que conforman el territorio de la Repblica Dominicana y garantizar la legalidad de su mutacin o afectacin con la intervencin del Estado a travs de los rganos competentes de la Jurisdiccin Inmobiliaria. La misma Ley, otorga competencia exclusiva a la jurisdiccin inmobiliaria para conocer todo lo relativo al derecho de propiedad inmobiliario, siempre que tal accin tienda a modificar o extinguir o cualquier otro medio que tienda a vulnerar ese el derecho, al tenor del artculo: "Art. 3.- Competencia. La Jurisdiccin Inmobiliaria tiene competencia exclusiva para conocer de todo lo relativo a derechos inmobiliarios y su registro en la Repblica Dominicana, desde que se solicita la autorizacin para la mensura y durante toda la vida jurdica del inmueble, salvo en los casos expresamente sealados en la presente ley". Sin embargo, en caso de expropiacin de un inmueble registrado o no, la Ley 13-07, del 17 de enero del 2007, que crea el Tribunal Contencioso Administrativo y su competencia, otorga la competencia a ste Tribunal para conocer del procedimiento de expropiacin de un inmueble, al establecer en su artculo 1, prrafo lo siguiente:

"Extensin de Competencias.- El Tribunal Contencioso Tributario y Administrativo tendr competencia adems para conocer: (a) de la responsabilidad patrimonial del Estado, de sus organismos autnomos, del Distrito Nacional, de los municipios que conforman la provincia de Santo Domingo, as como de sus funcionarios, por su inobservancia o incumplimiento de las decisiones emanadas de autoridad judicial competente, que diriman controversias relativas a actos inherentes a sus funciones; (b) los actos y disposiciones de las corporaciones profesionales adoptados en el ejercicio de potestades pblicas; (c) los procedimientos relativos a la expropiacin forzosa por causa de utilidad pblica o inters social; y (d) los casos de va de hecho administrativa, excepto en materia de libertad individual. Es decir, que la competencia del Tribunal Contencioso administrativo es de atribucin, otorgada por la Ley 13-07. El tribunal contencioso administrativo, de acuerdo a su ley, es un tribunal de excepcin. nicamente tiene competencia para conocer de los casos que concretamente determine la Ley. Por consiguiente cualquier otro tribunal es incompetente para conocer de esos mismos casos, as como lo es el referido tribunal para conocer de cualquier caso que no est especficamente determinado por su Ley de origen. Las disposiciones del Artculo 127 de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario que modifica el artculo 2 de la ley 344 sobre procedimiento de expropiacin, del 29 de julio del ao 1943, que establece el procedimiento de expropiacin fue derogado por el artculo 11 de la Ley 13-07, que reza: " Derogacin general. Quedan derogadas toda ley o parte de ley que sea contraria a la presente ley."