Taller 1 PMOT UNAM Instrumentos Urbanos

Taller Nacional Programas de Ordenamiento Territorial
Instrumento para la gestin pblica
Taller: Instrumentos urbanos
Responsable del Taller: Mtro. Enrique Soto Alva

Universidad: Universidad Nacional Autnoma de Mxico Coautores: Mtro. Sergio Flores Pea Mtro. Ignacio Kunz
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Qu son los instrumentos urbanos?

Se refiere a los mecanismos y procedimientos con que cuenta el Estado para administrar, regular y promover el ordenamiento territorial y/o del suelo urbano. el conjunto de prcticas que relaciona a la autoridad con la sociedad y que facilitan la realizacin de acciones que mejoren las condiciones de vida en las sociedades a partir de la construccin de consensos (Flores, 2005)
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Antecedentes de la Planeacin en Mxico
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Antecedentes de la Planeacin en Mxico

Las nociones que han respaldado a la Planeacin Urbana mexicana hasta los aos 90, tienen como soporte el esfuerzo creador promovido durante los aos 20 y hasta antes del proceso de industrializacin porque las iniciativas legales, la homologacin del lenguaje y la elaboracin de distintos Planes en todo el pas, no se identifican iniciativas tendientes al fortalecimiento terico conceptual de la Planeacin Urbana en Mxico
El Plano Regulador junto con la zonificacin como su principal instrumento, ha sido el modelo que implcitamente y sin discusin se ha adoptado como fundamento de la Planeacin Urbana en Mxico ejerciendo una marcada influencia en las diferentes realidades estatales y municipales
Los asentamientos humanos y la Planeacin de su crecimiento, desarrollo y distribucin territorial se han concebido paulatinamente como un rea de accin sectorial a cargo de dependencias cada vez ms debilitas; su ubicacin institucional dificulta una relacin directa y coordinada con los diferentes sectores y actores urbanos
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Sistema Normativo Urbano
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Competencias de lo Urbano
Lo urbanstico como materia no existe como funcin pblica, sino es una materia concurrente de varias entidades de gobierno. La legislacin urbana, la ambiental y la agraria rara vez, como instituciones, se tocan o traslapan, aunque el territorio siempre estn interactuando.
En Mxico el lxico jurdico no hace referencia al concepto urbanismo sino a los conceptos de asentamientos humanos, desarrollo urbano y ordenamiento territorial. La Constitucin (Art 115) seala que los municipios estarn facultados para: formular, aprobar y administrar la zonificacin y planes de desarrollo participar en la creacin de reservas territoriales, controlar y vigilar la utilizacin del suelo; intervenir en la regularizacin de la tenencia de la tierra urbana; entre otras ms. Haber conferido estas tareas no conforma el poder pblico, ya que se vuelven ambiguas y carentes de un rigor normativo. AMIMP ANPUD
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Para qu los Instrumentos Urbanos

Impulsar visiones del desarrollo local que favorezcan la cohesin social, desarrollo humano, asociaciones pblico-privadas, nuevas formas de asociacin regional, formas flexibles de planeacin urbana, agendas y proyectos regionales. Establecer compromisos de largo plazo, donde la sucesiva realizacin de pequeos acontecimientos y acciones se sumen a una visin de largo plazo, donde su ejecucin no dependa de los procesos electorales o perodos administrativos. Crear nuevas y mltiples arenas que promuevan foros alternativos como instrumentos de planeacin a travs del consenso. Ser facilitadores en la gestin de proyectos.
Funcionar como mecanismos de redistribucin de la riqueza.
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Contradiccin entre la alta y baja burocracia

ALTA
CARACTERIZACIN Informal y distante de la funcin Laxa Humor Elevacin de miras Alejado de la prctica cotidiana ESTRATEGIAS Lgica de su actuacin Aseguramiento de la ampliacin de la funcin de la racionalidad burocrtica. Control de subalternos: Reportes de actuacin Inventarios estadsticos de actividades Inspecciones relmpago Resistencia a las exigencias codificadas de las instituciones de control
Competencias tcnicas diferentes de la rutina burocrtica Aplicaciones genricas
Represiva e hipercorrecta
Rigorismo Juricidad Seriedad
Competencias tcnicas bsicas Contacto directo con la realidad prctica Aplicaciones especficas
BAJA
Lgica de accin derivada de la experiencia prctica Adaptaciones al caso particular Soluciones prcticas Ocultacin y disimulo para jugar con las ambigedades de la regla
Capacidad de ajuste de las estructuras burocrticas mas all del control racional de los superiores a la imprevisible diversidad
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Instrumentos para la Redensificacin

Se refiere a los mecanismos que facilitan la generacin de desarrollos habitacionales con mejores condiciones de localizacin y mayor aprovechamiento del suelo, infraestructura y servicios. Con el propsito de minimizar la expansin de la ciudad, de fortalecer las finanzas municipales, as como de una contribucin equitativa de cargas y beneficios para la ciudad.
Son aquellos gravmenes como impuestos, derechos, o aprovechamiento estatal o municipal, con el fin de recuperar las concesiones de densidad y acciones de mejoramiento en cierta zona de la ciudad. Es conveniente que se acompaen de medidas relacionadas con la lgica financiera que apoya a la operacin del desarrollo urbano. Una poltica fiscal puede ser un instrumento que permita dar a cada quien los beneficios que produce, pero tambin puede evitar que los costos se trasladen al conjunto de la sociedad.
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Instrumentos para la Redensificacin

Este instrumento establece un impuesto por la subutilizacin del suelo dentro de la ciudad a travs del impuesto predial.
Se basa en el valor del suelo, son tomar en cuenta la construccin y se aplica sobre el valor potencial del suelo (Plan o Programa de Desarrollo Urbano).
La tasa debe ser alta para compensar lo que se deja de recaudar por no tener construccin. Es un impuesto en el que se recaudan recursos entre un grupo de propietarios o poseedores de inmuebles que se benefician directamente de la valorizacin inmobiliaria proveniente de la realizacin de una obra pblica.
Factores a considerar: ubicacin del inmueble en funcin a la cercana de la obra (rangos de distancia).
El objetivo es que el gobierno local recupere el incremento del valor del suelo en las ciudades, derivado de: realizacin de obra pblica que introduce un equipamiento o mejora en infraestructura, cambio de un uso de suelo menos rentable por otro ms rentable, y/o aumento de densidad de un mismo uso de suelo. SEDESOL AMIMP ANPUD
Instrumentos Fiscales para densificacin

Tiene por objeto obtener un pago o contribucin, a cambio de un incremento en la intensidad de construccin. Est directamente vinculado a la zonificacin y normatividad urbana. De los recursos obtenidos se financian ampliaciones requeridas de equipamiento e infraestructura en la zona donde se aumente la densidad de construccin.
Autorizacin municipal para:
Construir ms niveles Aumentar el COS Aumentar las viviendas/ha.
Contribucin por Densificacin
Recaudacin municipal
Mayor densidad
Presin en el equipamiento e infraestructura
Recurso utilizado Para mitigar el impacto
Fuente: CONAVI, 2010
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Polgonos de actuacin
Su propsito es ordenar y organizar un territorio determinado, para instrumentar intervenciones urbanas con la concurrencia de diversos actores en un contexto de equidistribucin de cargas y beneficios. Se aplican en zonas de regeneracin urbana o redesarrollo, en las cuales puede establecerse como una zonificacin sobrepuesta en los programas de desarrollo urbano vigentes para grandes espacios.
Lote 4
Lote 2
Lote 1
Uso mixto Viv
Lote 3
Equipamiento
Conformacin del polgono a solicitud de los propietarios Lote 5
rea Verde
Lote 8 Lote 7
Lote 6
Viv.
Zona subutilizada o deteriorada (industria abandonada, vivienda degradada, lotes baldos)
Mejor aprovechamiento del suelo (Nueva lotificacin, redistribucin de Usos e intensidades)
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Transferencias de Potencialidad
Capacidad de transmitir total o parcialmente, los derechos asignados por el plan programa de desarrollo urbano en una zona, a otra diferente, o bien, al interior de una misma zona. Zonas emisoras tienen un potencial de aprovechamiento que no se puede utilizar. Las Zonas receptoras an no han aprovechado al mximo la intensidad de construccin concedida por la norma, existe subutilizacin en la capacidad instalada del equipamiento e infraestructura.
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PROCESOS SOCIALES Y ELABORACIN DEL PLAN DE DESARROLLO URBANO LOS MS LOS MS

POBRES SECTORES POBRES Y POPULARES RICOS
VALORA FLEXIBILIDAD Y LAS OPORTUNIDADES QUE PERMITEN EL MEJORAMIENTO PROGRESIVO
ORIENTADO HACIA ACCIONES Y LAS INVERSIONES
LOS CONTROLADOS (HABERMAS)
LOS QUE COTROLAN (HABERMAS)
REGIDO POR EL TIEMPO
MUNDO DE LAS NECESIDADES

CONSUMO BSICO PARA LA REPRODUCCIN ESCACEZ EN LA ATENCIN DE LAS NECESIDADES BSICAS (BOURDIEU)
MUNDO DE LOS DESEOS
ESPACIO SOCIAL
ARTCULOS DE LUJO Y CONSUMO SIMBLICO GUIADO POR LA NECESIDAD DE EXPRESAR SU POSICIN SOCIAL DOMINANTE GOBERNADO POR LA GANANCIA Y LA DISTINCIN (BOURDIEU)
INGRESOS ALTOS Y ESTABLES
BAJOS SALARIOS & INGRESOS INESTABLES
GESTIN POLTICA
GESTIN INFORMAL Y ASENTAMIENTOS IRREGULARES
ADECUACIN INTER. DE LA NORMA COMPLACENCIA FAVORITISMO CLIENTELISMO COHERSIN CORRUPCIN
ZONAS URBANAS PLANEADAS Y CONTROLADAS SEGN LAS REGLAS
ESPACIO FSICO
EL PLAN:
UNA DE LAS FORMAS DE SOLUCIONAR CONFLICTOS POR ARREGLOS E INTERVENCIONES ESPACIALES
ESPACIO FSICO
PRODUCE POSIB.. PARA LA ATENCIN DE NECESIDADES BSICAS Y CIUDADANA PLENA
PRODUCE GANANCIAS Y DISTINCIN SOCIAL
ARREGLOS SOCIOESPACIALES EMERGENTES NUEVA DISTRIBUCIN DEL BIENESTAR Y EL PODER NUEVA DISTRIBUCIN DEL BIENESTAR Y EL PODER
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ORIENTADO HACIA EL CONTROL
PROCESOS DE REPRODUCCIN SOCIAL
SECTORES DEL PODER
VALORA LA PERMANENCIA DE SMBOLOS DE SU POSICIN
REGIDO POR EL ESPACIO (LA ESTTICA)
Impuesto Predial, Catastro, Poltica Fiscal

Polticas de Desarrollo que proponen la descentralizacin y fortalecimiento econmico de los gobiernos locales.
Modificaciones al Art. 115 constitucional (1983) para fortalecer la autonomia econmica municipal.
Reforma fiscal municipal a travs de la modernizacin de los gravmenes a la propiedad raz, particularmente el impuesto predial. Programa de modernizacin catastral a travs de BANOBRAS y (1988) y SEDESOL (1992). Resultados (2000) En el conjunto de los municipios los ingresos por el impuesto predial se reducen aun cuando los recursos totales de los municipios crecen.
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Hiptesis
Los gravmenes a la propiedad raz y en particular el impuesto predial son al fuente de recursos mas confiable con la que pueden contar los municipios Los resultados registrados apuntan hacia la necesidad de reconceptualizar el diseo de los programas de apoyo La reconceptualizacin implica dos lneas bsicas:
Abordar la modernizacin del impuesto predial en el contexto de una poltica redistributiva y de buen gobierno que implique compromisos y beneficios para el ciudadano Replantear el diseo tcnico de los componentes fiscales de la modernizacin (tasa, base) con el objeto de lograr el mayor grado de equidad en la distribucin de la carga tributaria
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Visin Sesgada de los Programas Catastrales

Enfoque cartogrfico de hacer planos porcomputadora con informacin actualizada. No se plante el problema de los municipios para llevar a cabo una reforma fiscal Se opt por la va de la rentabilidad poltica: gastar mucho y pronto con recursos subsidiados Se prefiri trabajar con los gobiernos estatales que no tienen los mismos intereses que los municipios 1 2 A los municipios les interesa fundamentalmente la recaudacin El nivel estatal no tiene que ofrecerle al ciudadano pues no esta vinculado directamente al ciudadano
La oferta de modernizacin, no se presentaen trminos de beneficios comunitarios por la nueva recaudacin El efecto de la modernizacin es el de pagar ms impuestos Los consejos consultivos frecuentemente se constituyen por expertos (Ing. Civiles, valuadores, constructores) vinculados al sector inmobiliario) Generalmente estos consejos se oponen a las actualizaciones de valores No se promovi la transparencia de los sistemas para que el causante acreditara la justicia de pago Tampoco se promovi una orientacin al servicio Se trata marginalmente el asunto de la capacitacin para la futura operacin de los proyectos
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Procesos Valuatorios que Derivan en Mayor Inequidad

El procedimiento de valuacin de inmuebles es una adaptacin del avalo bancario basado en el valor de reposicin.
En la mayora de los casos se rechaza al mercado inmobiliario como base para la valuacin de la propiedad.
Se basa en la visita al predio valuado y la mirada del experto. Exige una organizacin compleja y grandes cantidades de recursos para su actuacin con los que no se cuenta. Se recurre a la aplicacin de ndices de actualizacin (Banco de Mxico y salario mnimo) o a devaloraciones discrecionales. Se ignora la existencia de muchos mercadosen las reas urbanas. Se ignora que la tasa de capitalizacin varia considerablemente del tipo de inmueble y del grupo social que los produjo. La subvaluacin es una forma de favorecer a las propiedades de mayor valor. SEDESOL AMIMP ANPUD
Nuevo Enfoque Valuatorio: Base Suelo

El valor del suelo es el componente que gobierna el comportamiento de los mercados inmobiliarios Su definicin como elemento fundamental para la cuantificacin de la base gravable del impuesto predial presenta las siguientes ventajas Su distribucin en la sociedad es similar al de la riqueza. En lo general mantiene o eleva su valor, en oposicin a la construccin que se deprecia en el tiempo No representa un castigo al ahorro contenido en la construccin Su adecuada valoracin no requiere de visitas domiciliarias ni de grandes recursos
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Su valor expresa los beneficios recibidos por efecto de la inversin pblica en una determinada rea Su valor expresa los beneficios recibidos por efecto de la inversin pblica en una determinada rea Las diferencias de valor son fcilmente observables lo que lo hace muy transparente El valor de la base al interior de una colonia solo varia en funcin del nmero de metros cuadrados por lo que la operacin de calculo es fcil de reproducir Su adecuada instrumentacin lo puede convertir en un instrumento muy til para propsitos de captura de plusvalas y otro tipo de contribuciones asociadas a los bienes races Por incapacidad tcnica, los rezagos mas importantes en los valores esta en el suelo AMIMP ANPUD
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Existe un rezago en los fundamentos tericos y el diseo tcnico de los componentes fiscales de los proyectos de modernizacin catastral. La observacin sistematizada del mercado inmobiliario es la mejor fuente de informacin para la valorizacin de la tierra. A partir de dicha observacin es posible establecer modelos de valuacin masiva que respondan a las complejidades de las reas urbanas. La teora de la renta de la tierra de Ricardo formalizada en trminos neoclsicos por Alonso, nos ofrece un punto de partida para la valuacin masiva.
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FASES DE EVOLUCIN DE LA CIUDAD CARACTERIZACIN CAPITALIZACIN DE LAS INVERSIONES
Es el evento que mayor plusvala genera Sucede mayoritariamente a travs de agentes informales Se enlaza al mercado formal a travs de la regularizacin y la introduccin de servicios
En los predios de origen informal (+/70%) el mercado no reconoce valor a la construccin Lo mismo sucede en reas producidas formalmente donde predomina la construccin autogestada
INCORPORACIN
reas consolidadas favorecidas por el crecimiento de la ciudad INTENSIFICACIN Y CAMBIO DE USO Implica inversiones sustantivas y usos de gran rentabilidad La plusvala se asocia al tamao de la inversin y las condiciones del mercado
En algunos giros comerciales y de servicios el valor es prcticamente por la localizacin Esto sucede cuando el valor del suelo hace obsoleta la construccin (se vende como terreno)
Inviable para las expectativas de retorno del mercado REFUNCIONALIZACIN Construcciones desvalorizadas ocupadas por actividades marginales o de bajo rendimiento
El valor de los inmuebles se reduce al valor de la localizacin
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Sobre esa primera aproximacin es necesario incorporar consideraciones derivadas de los procesos de cambio (intensificacin obsolescencia) as como particularidades del caso especifico tratado. Nuestra experiencia nos revela que los modelos deben incorporar 5 componentes: 1. Ubicacin relativa. 2. Servicios urbanos. 3. Usos del suelo predominantes. 4. Nivel socioeconmico o prestigio social. (Segmentacin de mercados) 5. Otros factores ambientales.
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Crculo virtuoso de una Poltica Fiscal adecuada:
COOPERACIN CIUDADANA PARA TENER UNA MEJOR CIUDAD
CONDICIONES DE LA CIUDAD
AMBITO URBANO - SOCIAL
CREACIN O MEJORAMIENTO SERVICIOS PBLICOS PARA LOGRAR CALIDAD DE VIDA
LO QUE SE PAGA
TRANSPARENCIA EQUIDAD PROPORCIONALIDAD
IMPUESTOS INMOBILIARIOS LOCALES: PREDIAL
AMBITO GOBIERNO LOCAL SEDESOL AMIMP ANPUD

Poltica Fiscal Poltica Catastral
Reforma Catastral
Gestin integral que permite mejorar la relacin y entre los ciudadanos y el gobierno. (Bien comn).
Modernizacin Catastral
Implica slo los procesos tecnolgicos, sin entrar de lleno a una reforma.
Generalmente se utilizan los trminos de reforma o modernizacin como procesos sinnimos, esto es totalmente errneo, porque son dos procesos diferentes en s. SEDESOL AMIMP ANPUD
Estrategia de Reforma Catastral

Una verdadera Reforma Catastral, va ms all de una simple modernizacin catastral y mejor recaudacin fiscal. Una reforma Catastral implica un activo sistema de gestin integral para crear mejores condiciones de desarrollo local, vinculando las necesidades del municipio con la ciudadana...
Que sea municipal. Que todos paguen. Criterios para una Reforma Catastral: Que sea proporcional. Que sea recproco y transparente. Que mejore la relacin sociedadgobierno (Gobernanza).
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Catastro como Instrumento de Poltica Fiscal

La VALUACIN consiste en representar el valor econmico de la propiedad en base a sus caractersticas.
Existen 2 criterios para determinar el valor de un inmueble:
1. EL MERCADO INMOBILIARIO Tipo de valuacin Descripcin MASIVA Consiste en la valuacin de un gran nmero de propiedades por medio del mercado, asignando los valores por las caractersticas urbanas de los predios. (Aspectos urbansticos) Suelo 2. EL PERITO VALUADOR INDIVIDUAL (TRADICIONAL O BANCARIA) Esta valuacin se determina por el costo de reposicin de los valores de la tierra y la construccin. (Aspectos econmicos)
Componente principal
Construccin
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Valuacin masiva vs. valuacin individual:

VALUACIN INDIVIDUAL OBTENCIN DEL VALOR Se obtiene por el costo de reposicin de tierra y construccin. Predomina el valor de la construccin Depende de la visita para determinar el valor (Subjetivo) Llenado de formatos por expertos y aplicacin de valores determinados Reglas bancarias Precios unitarios de construccin Visita a predios No se entiende el origen de los valores asignados No se explican las diferencias entre precios contiguos El ciudadano no puede reproducir el clculo VALUACIN MASIVA Se obtiene por la asignacin de valores unitarios por zona Predomina el valor del suelo Depende de los valores de suelo por zona, registrados por el mercado (Objetivo) Valores obtenidos por beneficios que la ciudad le da a un predio Reconoce muchos mercados
ENFOQUE
METODOLOGA
FUNDAMENTOS
TRANSPARENCIA CLARIDAD SENCILLEZ
El valor se justifica las caractersticas urbanas del predio La diferencia al interior de una zona es por la diferencia de superficie Cualquiera puede verificar el clculo del valor base
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EL CATASTRO COMO INSTRUMENTO PARA EL FINANCIAMIENTO Y GESTIN DEL DESARROLLO URBANO
Valuacin masiva vs. valuacin individual:

VALUACIN INDIVIDUAL VALUACIN MASIVA
TOMA EN CUENTA AL MERCADO INMOBILIARIO

ANALIZA EL FUNCIONAMIENTO DE LA CIUDAD
A juicio del valuador.

No, porque es individualizado.
Si, por que es la mejor fuente de informacin.

Si, en base a servicios urbanos, usos del suelo y caractersticas socioeconmicas de la ciudad. Si, por la aplicacin de modelos
FACILITA LA SIMPLIFICACIN Y AUTOMATIZACIN DE LOS PROCESOS CATASTRALES FACILITA LA REFORMA CATASTRAL EQUIDAD EN LA CARGA TRIBUTARIA
No, multiplica las operaciones
No, su procedimiento no permite ninguna simplificacin Castiga a los sectores medio y popular (castiga el ahorro y el patrimonio)
Si, por los mtodos fciles de aplicar Transfiere el incremento a los predios de mayor valor (capta la plusvala)
En actualidad, la valuacin individual NO HA DEMOSTRADO ser el camino ms adecuado para crear la equidad ni la proporcionalidad en la distribucin tributaria. La valuacin masiva es la mejor metodologa para llevar a acabo la Reforma Catastral, porque es equitativo y proporcional.
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Instrumentos de Financiamiento a partir del Suelo

Las decisiones de los actores urbanos buscan: Maximizar la apropiacin de renta (beneficio satisfaccin) Minimizar los costos de sus decisiones Modificando la lgica econmica de la formacin y apropiacin de la renta urbana se puede influir sobre las decisiones de localizacin, uso e intensidad. Tal modificacin se plantea como: Una manera de gravar los costos (o estimular los beneficios) sociales derivados de las decisiones de localizacin, uso e intensidad. Un mecanismo de recuperacin social de parte de las rentas Una forma de inducir procesos urbanos deseables
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Principios de Intervencin
El valor del suelo es fundamentalmente renta La renta tiene su origen en el esfuerzo social El suelo es un bien en origen nacional con un valor intangible. La institucin que regula los mecanismos de apropiacin de renta es la propiedad privada algunos de cuyos derechos asociados se regulan a travs de la planeacin urbana (derecho de desarrollo) El derecho de desarrollo es un derecho comunitario que se otorga al propietario individual La propiedad tiene una funcin social
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Mecanismos de Intervencin
Impuestos y contribuciones Administracin de derechos de desarrollo
Asignacin y cobro (movilizacin de plusvalas)
Sera justo cobrar todos los derechos de desarrollo? Cmo sera el impuesto predial si se cobraran los derechos de desarrollo?
Asignacin de costos:
Instrumentos fiscales: tasas, sobre tasas, definicin de la base gravable, valuacin, etc.
Distribucin de cargas y beneficios
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Impuestos de Plusvalas
Grava la valorizacin del suelo Es un impuesto legtimo y justificable pero puede ser visto como una contribucin Coincidencia entre tericos Con base en acto generador: cambios de norma (usos, intensidades), incorporacin y podra ser por grandes intervenciones pblicas
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Beneficios de Impuestos de Plusvalas

Fuente importante de recursos Relativamente sencillo Transparente y visible Disciplina el mercado del suelo y reduce la especulacin Presiona los precios a la baja
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Aplicacin de Sobretasas
Justificar jurdicamente la aplicacin de la sobretasa Sobretasa a baldos, puede ser o no progresiva. Sobretasa a la subutilizacin de la norma Ambas se justifican por el desperdicio de la inversin pblica Pueden diversificarse de acuerdo a tipo de rea funcional a la que se aplica o por la localizacin
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Valuacin en Funcin de la Norma

Fundamento: derecho otorgado Base: el valor de la propiedad derivado del uso e intensidad autorizada El propietario que usa la propiedad por debajo de la norma produce desperdicio por lo que debe contribuir en funcin del derecho otorgado Beneficios:
sencillez de la valuacin fiscal equidad refuerza la planeacin
Riesgos:
refuerza los errores de la planeacin; puede reforzar el modelo extensivo en reas de baja densidad por solicitud de la comunidad
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Exacciones
Exigencias que se hacen sobre cierto tipo de acciones, como la incorporacin y desarrollo del suelo Compensacin de costos pblicos Modalidades: superficie, costos, obras No incluir las obras de urbanizacin del propio desarrollo Regulacin, montos y equivalencias Efectos: reduce costos pblicos, reduce la apropiacin de renta y la especulacin, favorece un modelo de ciudad ms compacto y eficiente
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Instrumentos fiscales para el control de la expansin urbana

Gravar el impuesto predial en las reas de conservacin en funcin del rendimiento derivado de lo establecido por la normatividad urbana
Impuestos a la conversin del uso de suelo rural al urbano, con aplicacin a vendedores y compradores y por acuerdo (impuesto diferido)
El pago a la conservacin forestal equivalente al valor de la produccin forestal potencial de la propiedad en un determinado periodo de tiempo
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Cobro de Derechos de Desarrollo

Separacin entre el derecho de propiedad y derecho de desarrollo (construir) Cobro directo: Pago de los derechos de desarrollo que se van a ejercer (plafn de densidad) Pago por el uso de derechos en exceso a lo fijado por la norma (otorga onerosa del derecho de construir). Funcionamiento: fijar un ndice de construccin bsico por encima del cual habr que pagar un derecho y el lmite estar definido por el plan de desarrollo urbano
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Transferencia de Derechos de Desarrollo
Mecanismo para preservar reas de importancia ambiental o histrica Actualmente tiene muchas otras aplicaciones La idea es que los propietarios de ciertos predios puedan vender los derechos de desarrollo a propietarios que deseen utilizarlos
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Transferencia dentro de la misma reas

Objetivo: lograr una aprovechamiento ptimo de la infraestructura instalada Zona de emisin = zona recepcin Mximos a desarrollar: por predio para la zona Una parte de los beneficios debe destinarse al gobierno local Riesgo: producir desarrollo desigual inviabilidad de los predios que vendieron sus derechos
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Transferencia Entre reas

Objetivo: proteccin caso del Centro Histrico de la Cd. De Mxico Fijar montos y criterios de derechos a emitir Establecer equivalencias del valor de los derechos entre zonas Lmites y criterios de recepcin de derechos Mecanismos administrativos Destino de los recursos
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Zonas Especiales
Tipos de zonas especiales:
una zona ms de la zonificacin, pero con alguna caracterstica especial que las distingue de otras zonas, lo que incluso puede dar lugar a la elaboracin de un programa especfico por ejemplo, la aplicacin de normas o parmetros de normas particulares que no se aplican en la generalidad de zonas del programa.
zona complementaria que se aplica sobre las zonas regulares del programa y que aumenta o modifica las regulaciones implantadas por estas. Ayuda a promover o restringir cierto tipo de procesos.
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Zonificacin Condicionada
Respuesta a las solicitudes de propietarios, inversionistas y desarrolladores a los gobiernos locales para modificar las normas de uso del suelo o intensidad de construccin. A cambio de proyectos de beneficio para la ciudad que justifiquen claramente la modificacin. Establecer restricciones a la propiedad como garanta de cumplimiento por parte de los particulares. Necesario someterlas a la opinin ciudadana en un proceso formal que legitime los cambios Firma de un convenio con clusulas de reversin. Reglamentacin mnima a aplicar para cualquier solicitud, en trminos de qu se puede cambiar, a qu se puede cambiar y bajo qu mecanismos Equivalencia entre compensaciones y los beneficios que va a obtener el particular
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Zonificacin Flotante
La zonificacin flotante es un rea de uso como cualquier otra de la tabla de usos, con sus normas correspondientes pero que no est vinculada a una localizacin especial. Se mantiene flotando hasta que los propietarios la solicitan y entonces se vincula a tales propiedades mediante una norma que permite la asignacin y marca las condiciones para su aplicacin Preconcibe esquemas de desarrollos integrales y deseables No se tienen que fijar por adelantado algunos tipos de usos muy redituables pero al mismo tiempo muy impactantes, con lo que se logra igualdad pues habr una gama de propietarios ms amplia que podr solicitar su aplicacin, reducindose la especulacin y favoreciendo a los propietarios que realmente van a ejecutar el desarrollo Ms control sobre el desarrollo porque deben establecerse normas mnimas para su aplicacin dependiendo de las caractersticas de la zona flotante y del tipo de impactos que se puedan esperar, lo que ayuda a que exista congruencia entre la zonificacin flotante y el programa del desarrollo de la zona. Una zona flotantes con su propia normatividad es viables mientras se cumplan normas muy generales de la zona que recibe.
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Zonificacin Sobrepuesta
La zonificacin sobrepuesta se aplica en un determinado territorio y se incluye en la cartografa oficial del programa de desarrollo urbano, se caracteriza por imponer un conjunto de normas adicionales en adicin a las existentes por la zonificacin base. Se usa para cuidar las caractersticas de ciertas zonas, por ejemplo reas de importancia ambiental, patrimonial, o con algn tipo de riesgo. Para estimular ciertos procesos sobre grandes reas sin importar las caractersticas especficas al interior de esa rea No debera haber oposicin entre ambas zonificaciones
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Instrumentos de Polgonos de Actuacin
Sistema de instrumentos con accin sobre un territorio definido para el desarrollo de proyectos urbanos integrales
Principios: SEDESOL Beneficio social

Congruencia con el modelo de ciudad Reconocimiento del derecho de participacin Reparto justo de costos y beneficios reconocidos en un sistema de actuacin Eficiencia administrativa y de gestin Minimizacin de costo social y del riesgo Establecimiento de lgicas de operacin y compromiso (obligatoriedad)
Equidad
Eficiencia

Certidumbre jurdica
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Instrumentos de Polgonos de Actuacin

Reajuste de suelo y fondos comunes Reparto de cargas y beneficios: valuacin, participacin y asignacin Transferencia de derechos de desarrollo: inter e intra Intercambio de suelo Zonificacin flexible
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Reajustes de Suelo
Instrumento flexible que permite resolver diversas problemticas a travs de una reorganizacin de la estructura parcelaria. Financiamiento: liberacin de suelo y movilizacin de plusvalas Factores de xito:
Instituciones y la voluntad y compromiso de los gobiernos y de las comunidades Acuerdos equitativos y transparentes para todos los participantes del proyecto (Mecanismos de Compensacin y asignacin de derechos y obligaciones) Comprensin de la cultura y el pensamiento de la comunidad
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Bibliografa recomendada
ABRHAMO, Pedro (Coord) (2003). A Ciudad de Informalidade, Universidad Federal de Ro de Janeiro. Brasil. ALCNTARA, Alejandro (2008). Las zonas residenciales de Tenochtitln segn las fuentes coloniales. Mxico. AZUELA, Antonio y TOMAS, Francois (1997). El acceso de los pobres al suelo urbano. Mxico. UNAM. Mxico.
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Funcionar como mecanismos de redistribucin de la riqueza.

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Competencias tcnicas diferentes de la rutina burocrtica Aplicaciones genricas

Rigorismo Juricidad Seriedad

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Contribucin por Densificacin

Recurso utilizado Para mitigar el impacto

Fuente: CONAVI, 2010

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Uso mixto Viv

Conformacin del polgono a solicitud de los propietarios Lote 5

Fuente: CONAVI, 2010

Zona subutilizada o deteriorada (industria abandonada, vivienda degradada, lotes baldos)

Mejor aprovechamiento del suelo (Nueva lotificacin, redistribucin de Usos e intensidades)

Taller Nacional Programas de Ordenamiento Territorial

Instrumento para la gestin pblica

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Instrumento para la gestin pblica

PROCESOS SOCIALES Y ELABORACIN DEL PLAN DE DESARROLLO URBANO LOS MS LOS MS

VALORA FLEXIBILIDAD Y LAS OPORTUNIDADES QUE PERMITEN EL MEJORAMIENTO PROGRESIVO

ORIENTADO HACIA ACCIONES Y LAS INVERSIONES

LOS CONTROLADOS (HABERMAS)

LOS QUE COTROLAN (HABERMAS)

REGIDO POR EL TIEMPO

MUNDO DE LAS NECESIDADES

MUNDO DE LOS DESEOS

BAJOS SALARIOS & INGRESOS INESTABLES

ZONAS URBANAS PLANEADAS Y CONTROLADAS SEGN LAS REGLAS

PRODUCE POSIB.. PARA LA ATENCIN DE NECESIDADES BSICAS Y CIUDADANA PLENA

PRODUCE GANANCIAS Y DISTINCIN SOCIAL

ORIENTADO HACIA EL CONTROL

PROCESOS DE REPRODUCCIN SOCIAL