POSTGRADO ESPECIALIZACIN EN IMPUESTOS Y PROCEDIMIENTO PLANEAMIENTO TRIBUTARO

IMPUESTO A LA RENTA TERICO Y PRCTICO Libro Renta Empresarial Tomo I

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COMPRAVENTA DE INMUEBLES COMO HECHO GENERADOR DEL IRACIS E IVA COLECCIN RENTA EMPRESARIAL EN PARAGUAY T0MO 1 CAPTULO 4 Pg. 117 a 152
NORA LUCIA RUOTI COSP ABOGADA ESPECIALISTA EN TRIBUTACIN
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Venta de inmuebles como hecho generador del IRACIS

Establece el inciso a) del Art. 2 de la Ley N 125/91:

Estarn gravadas las rentas que provengan de la

realizacin de actividades comerciales, industriales o de servicios que no sean de carcter personal. Se considerarn comprendidas: a) Las rentas provenientes de la compraventa de inmuebles cuando la actividad se realice en forma habitual, de acuerdo con lo que establezca la reglamentacin.

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Impuestos que afectan a la venta de inmuebles

La venta de inmuebles puede estar afectada por uno o varios de los siguientes impuestos:

Impuesto a la Renta de las Actividades Comerciales, Industriales y de Servicios (IRACIS) y/o Renta del Pequeo Contribuyente (IRPC).
Impuesto al Valor Agregado (IVA). Impuesto a la Renta Personal (IRP). Suspendido hasta el 2010.
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Impuestos que afectan a la venta de inmuebles

Esto depende de: Existen tres grupos diferentes para el anlisis del tratamiento tributario

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Criterio de habitualidad por la venta de inmuebles por personas fsicas

Para las personas fsicas, condominios o sucesiones indivisas, se considera que existe habitualidad en la compraventa de inmuebles, cuando se realizan ms de 2 (dos) ventas en el ejercicio fiscal, esto es, dos o ms ventas desde el 1 de enero hasta el 31 de diciembre, o cuando este tipo de operaciones constituya el giro del negocio, por ejemplo una inmobiliaria. La venta de varios inmuebles en un solo acto se considera ocasional.

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Inmueble que forma parte del activo de la unipersonal

Las reglamentaciones excluyen del criterio de habitualidad a la venta de inmuebles consignado en el activo de la empresa. Aparentemente estaran gravadas por el IRACIS si el inmueble se encuentra dentro del activo de la unipersonal, independientemente del nmero de transferencia. Sin embargo, las consultas vinculantes del IMAGRO, determinan que no basta que el inmueble rural figure en el activo de la empresa, sino tambin se exige el criterio de habitualidad, es decir que se vendan dos inmuebles al ao para que paguen IRACIS.
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Criterio de habitualidad para las sociedades

Para las sociedades comerciales no rige el criterio de habitualidad y todas las ventas de inmuebles que realizan las mismas se encuentran gravadas por IRACIS. Al respecto, el Decreto N 6359/05, Artculo 4 establece que para los efectos del inciso a) del Artculo 2 de la Ley, las sociedades comerciales, con o sin personera jurdica, computarn la renta proveniente de la compraventa de inmuebles, sea sta realizada o no en forma habitual.
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Venta de inmuebles por personas fsicas, condominios y sucesiones indivisas

Si una persona fsica, condominio o sucesiones indivisas, vende dos inmuebles en el ao, por estas dos ventas no pagar Renta Empresarial (IRACIS o IRPC). A partir de la tercera venta, las reglas de la Renta Empresarial, consideran que el vendedor se dedica habitualmente a la compraventa de inmuebles y debe tributar como si fuera una empresa unipersonal.

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Nmero de transferencia

La cuantificacin de las ventas no se debe realizar por el nmero de operaciones, sino por el nmero de cuentas corrientes catastrales transferidas en un ao.

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Venta de inmuebles a un mismo comprador y en un solo acto

Se considera ocasional y no paga IRACIS

Si una persona fsica en el mismo acto vende dos o ms inmuebles al mismo comprador.

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Resolucin N 1346/05, Art. 24

Aclarase que la enajenacin de 2 (dos) o ms inmuebles realizada por una persona fsica en una sola operacin de venta y a un mismo comprador, se considerar ocasional y por tanto sujeta al Impuesto a la Renta del Servicio de Carcter Personal. En cambio, en los casos que el giro del negocio del vendedor sea la compra-venta de inmuebles o si los inmuebles estn dentro del activo de la empresa unipersonal, las operaciones de transaccin de estos bienes estarn gravadas por el Impuesto a las Rentas de Actividades Comerciales, Industriales y de Servicios.
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Disposiciones del IRP

De la lectura del Art. 6 del Decreto N 3738/09 se puede apreciar que la reglamentacin del IRACIS y la Renta Personal no coinciden en las exigencias para considerar una sola venta y aplicar el criterio de habitualidad necesario para el nacimiento de la obligacin tributaria del IRACIS.
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Rgimen especial para venta de inmuebles por sistema de loteo Las personas fsicas propietarias de inmuebles transferidos por el sistema de loteo, pueden pagar el IRACIS y el IVA que corresponde a dichas transferencias mediante el Rgimen de Retenciones, en caso de que contraten a una empresa loteadora o inmobiliaria.

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Rgimen especial para venta de inmuebles por sistema de loteo

La retencin del IRACIS se realiza aplicando el 4,5% (cuatro punto cinco por ciento) sobre el total del importe de la venta del inmueble. Este monto constituye el pago del impuesto que realiza el propietario con carcter de pago nico y definitivo del IRACIS. Tambin se debe retener el IVA

TASA 1,5%

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Rgimen especial para venta de inmuebles por sistema de loteo

Art. 98 del Decreto N 6359/05 expresa: Retenciones a Personas Fsicas y Asimilables que Enajenan Inmuebles por el Sistema de Loteo. Las empresas loteadoras e intermediarios en la venta de bienes inmuebles loteados, cuyos propietarios sean personas fsicas y condominios, debern actuar como agentes de retencin del Impuesto en el momento de recibir los importes que cobren a los adquirentes. La indicada retencin deber realizarse aplicando el 4,5% (cuatro punto cinco por ciento) sobre el total del monto cobrado. El monto as determinado constituir pago con carcter nico y definitivo del Impuesto. Los agentes de retencin mencionados debern entregar en todos los casos a los propietarios vendedores de los bienes inmuebles el comprobante de retencin.
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Venta de inmuebles por parte de sociedades en general

Las sociedades en general abonarn IRACIS a partir de la primera enajenacin de inmuebles que realicen, sea o no actividad habitual.

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Renta Bruta en las operaciones de venta de inmuebles

Al respecto el Art. 7 de la Ley N 125/91 dispone:

Renta Bruta. Constituir renta bruta la diferencia entre el ingreso total proveniente de las operaciones comerciales, industriales o de servicios y el costo de las mismas. Cuando las operaciones impliquen enajenacin de bienes, la renta estar dada por el total de ventas netas menos el costo de adquisicin o de produccin o, en su caso, el valor a la fecha de ingreso al patrimonio o el valor del ltimo inventario.

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Frmula para los casos en que no se tributa por el sistema presunto

Valor total de la venta (-) Costo de adquisicin o valor de costo del inmueble En el caso que se hubiere realizado la revaluacin extraordinaria del activo, monto por el cual se pagar IRACIS, se tomar el valor del ltimo inventario.

La venta del inmueble incluye tambin las construcciones, que s son sometidas al tratamiento de depreciacin.
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Valor de costo del inmueble

Decreto 6359/04 Art. 52 :

Valor de Costo de Inmueble. El costo de los inmuebles del activo fijo es el que resulte de la escritura de adquisicin ms los gastos inherentes a dicha operacin debidamente documentados.
Asimismo se adicionar el costo de incorporaciones posteriores excluyendo los gastos de financiacin y las diferencias de cambio. Cuando no sea posible determinar dicho costo por haberse adquirido el bien a ttulo gratuito o por carecer de la documentacin correspondiente, se tomar el que establezca el contribuyente, quien deber discriminar el valor de las construcciones de la tierra.
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Construcciones o mejoras

El Decreto 6359/04 Art. 53 establece: Construcciones o mejoras. El concepto de mejoras se integrar tambin con los pavimentos, veredas, cercas y caminos de accesos. Cuando en la adquisicin de un inmueble no estn individualizados el precio de las construcciones y el de la tierra, se considerar que el valor de las mejoras guarda con respecto al precio total la misma relacin que estos elementos tienen en la valuacin fiscal establecida para el tributo inmobiliario vigente a la fecha de la adquisicin. En los inmuebles rurales, el valor de las mejoras que no haya sido individualizado deber ser estimado por el contribuyente.

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Venta de inmuebles a plazo

Se considera que un inmueble ha sido vendido a plazo cuando el tiempo para el pago total del precio es superior a 12 (doce) meses. Es decir, el precio total se pagar en ms de 12 cuotas mensuales.
En este caso tiene un tratamiento tributario diferente tanto en materia de IVA como de Renta.

Decreto N 6359/05, Art. 15.

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Venta de inmuebles por sociedades extranjeras sin representacin legal en el pas

Si una sociedad extranjera sin representante legal en el pas, vende un inmueble que posee dentro de la Repblica del Paraguay, debe abonar IRACIS e IVA, de acuerdo al principio de territorialidad.
Para tal efecto, la reglamentacin dispone que se pague en forma presunta. Se presume que obtiene una ganancia del 30% sobre el monto de la operacin. Esta presuncin no admite prueba en contrario.

Decreto 6359/05 Artculo-95

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Venta de inmuebles por sociedades extranjeras sin representacin legal en el pas

Sobre dicha ganancia, se debe aplicar la tasa del impuesto que, para los no domiciliados en el pas, fue del 10,5% directo durante el ao 2005. A partir del 2006, la tasa se reduce al 9% directo sobre el monto de transferencia del inmueble.
La persona que realice la enajenacin en nombre de la sociedad extranjera, acta como representante legal y es el responsable por el pago del impuesto. Esta persona tiene la obligacin de ingresar dicho pago a la SET. Esto lo har en el Formulario 90.

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Venta de inmuebles por sociedades extranjeras sin representacin legal en el pas

En este caso el Escribano Pblico que intervenga en la transferencia tiene la obligacin de asegurarse que el representante haya pagado el IRACIS que corresponde a dicha venta.
Otra opcin que tiene este representante es acordar con el Escribano Pblico que realizar la transferencia del inmueble, que cuando el mismo retenga el importe en concepto de IVA, tambin le realice la retencin de Renta.

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Venta de inmuebles rurales

Se deben diferenciar dos situaciones:

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Venta de estancias y campos por personas fsicas

Todas las ventas de inmuebles estn gravadas con IVA a la tasa nominal del 1,5%, pudiendo aplicarse como la tasa efectiva el 1,42857%, tema que es explicado en el Tomo 4 de la presente obra, al cual nos remitimos. La diferencia aqu radica en lo siguiente Pagan IRACIS o Renta Personal en el caso que dicho impuesto est vigente? En ese caso rige el mismo criterio de habitualidad que para cualquier tipo de inmueble, es decir, por las dos primeras ventas, se paga Renta Personal, si ya se es contribuyente y rige este impuesto o se suma para el Rango Incidido de Renta Personal, si an no es contribuyente. A partir de la tercera venta se debe pagar IRACIS.
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Venta de inmuebles rurales por sociedades agropecuarias

Las sociedades agropecuarias que estn exclusivamente inscriptas en el IMAGRO, si venden un inmueble, deben pagar, dentro del plazo de 60 das posteriores a la transferencia, el IRACIS. Si lo hacen por el sistema presunto, pagarn el 4,35 % + el IVA.

Resolucin N 449/05, Art. 13

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Reglamentacin. Res. 449/05

Art. 13.- Sociedades. Las sociedades comerciales, que obtengan rentas provenientes exclusivamente de las actividades agropecuarias, quedan eximidas de la obligacin formal de presentar declaraciones juradas, cuadro de revalo y depreciaciones y estados financieros y sus anexos por el Impuesto a la Renta Comercial previsto en el Capitulo I de la Ley N 125/91.

No obstante, dichos contribuyentes debern realizar el cambio de informacin, de tal manera a dar de baja dicha situacin.

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Reglamentacin. Res. 449/05

Cuando las citadas sociedades obtengan ocasionalmente ingresos gravados por aquel impuesto, determinarn su renta neta aplicando el 30% (treinta por ciento) sobre el monto de los ingresos brutos devengados, salvo que determinen el impuesto por el rgimen contable, en cuyo caso podrn optar por el procedimiento previsto en el Art. 7 Inc. a) de la norma legal de referencia, debiendo acreditar ante la Administracin el resultado obtenido. Igual tratamiento aplicarn las dems personas. En cualquiera de los casos el pago del impuesto correspondiente se efectuar por medio del formulario N 90 Pagos ocasionales), la presentacin y pago del impuesto se deber efectivizar dentro de los 60 (sesenta) das hbiles siguientes al mencionado acto.
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Base imponible en la venta de inmuebles para personas fsicas y sociedades

Vara de acuerdo al procedimiento adoptado.

Base Presunta

Para personas fsicas y contribuyentes del IMAGRO que no estn inscriptos en IRACIS.

SE PAGA DENTRO DE LOS 60 DIAS EN EL FORMULARIO 90

Base Real

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Base Presunta:

La base imponible lo constituye el precio de transferencia del inmueble, sobre el cual se aplica el porcentaje presunto de rentabilidad (30%) y posteriormente la tasa de la renta empresarial. El precio de transferencia no podr ser menor al valor fiscal del inmueble.

4,35% sobre el precio total de venta.

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Ejemplo

Precio de venta: G. 200.000.000 Tasa del IVA = 1,5% Base imponible para IRACIS: Gs. 8.569.500

Tasa directa IRACIS: 4,35%

Costo impositivo total = 5,85%.

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Desarrollo de la frmula

Valor de venta de inmueble: G. 500.000.000 x 30% (ganancia presunta) = G. 150.000.000 x 10% tasa = G. 15.000.000 Rubro A Formulario 90 x 5% adicional distribucin = G. 6.750.000 TOTAL A PAGAR: G. 21.750.000 = Tasa efectiva de IRACIS 4,35% sobre valor de venta de inmueble.
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Liquidacin sobre Base Real

En los casos de que el contribuyente lleve contabilidad y decida abonar el impuesto de acuerdo a lo dispuesto en el Artculo 7 de la Ley N 125/91 Captulo I, la renta neta se determinar por la diferencia entre el precio de venta y el valor de costo o costo revaluado del bien, menos las depreciaciones.

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Venta de inmuebles rurales por parte de contribuyentes del IMAGRO

A partir del NUEVO IMAGRO, la venta de inmuebles rurales (por ser parte de los activos fijos de los establecimientos agropecuarios) pagarn IRACIS, de acuerdo al criterio de Habitualidad. Se aplica el mismo criterio de habitualidad del IRACIS Si son personas fsicas Las dos primeras estn exentas. Si son sociedades

Pueden tributar en forma presunta

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Los Escribanos Pblicos como Agentes de Retencin en la venta de inmuebles rurales

Para el caso de venta de inmuebles rurales, siempre y cuando los contribuyentes se hallen exclusivamente inscriptos en IMAGRO, el Escribano Pblico debe actuar como agente de retencin del IVA.

El monto a retener en el caso del Impuesto al Valor Agregado es del 100%

La tasa de retencin es del 1,5 % directo sobre el precio de venta (salvo el criterio que ser expuesto posteriormente.
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TRATAMIENTO TRIBUTARIO DE LA VENTA DE INMUEBLES CON RELACIN AL IVA

A partir de enero del 2006, con las modificaciones del IVA, la venta de inmuebles se grava con IVA a la tasa del 5%. BASE IMPONIBLE: Art. 82 En las transferencias o enajenacin de bienes inmuebles, se presume de derecho que el valor agregado mnimo, es el 30% del precio de venta del inmueble transferido. En la transferencia de inmuebles a plazos mayores de dos aos, la base imponible lo constituye el 30% del monto del precio devengado mensualmente. TASA EFECTIVA 1,5% sobre la venta del inmueble CON LA SALVEDAD DE LA FORMA DE APLICAR LA TASA DEL 5% EN CASO DE RETENCIONES. VER REVISTA RETENCIONES DEL IVA

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Tasa efectiva del IVA por la venta de inmuebles

Existen dos posturas o interpretaciones referentes a la metodologa de clculo del IVA a ser retenido:

Aplicar directamente el 1,5% Aplicar el 1,428570%

Ver postura Enrique Ramrez Revista Retenciones IVA

Tema desarrollado en la pgina 78 y siguientes del Tomo 4 de la Coleccin Renta Empresarial en Paraguay.
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Escribanos y empresas loteadoras como Agentes de Retencin del IVA por la venta de inmuebles

El Escribano Pblico que realice la escritura de transferencia de un inmueble por parte de personas fsicas, sucesiones indivisas y condominios

No inscriptas en el IVA o Que sean exclusivamente contribuyentes del IMAGRO, deber actuar como agente de retencin,

Siempre y cuando dicha venta no sea realizada a travs de empresas loteadoras, puesto que en este caso corresponde efectuar la retencin a tales empresas.
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Resolucin N 1421/05, Artculo 7

No contribuyentes del Impuesto. En las enajenaciones de bienes inmuebles por parte de personas fsicas, sucesiones indivisas y condominios que no se hallen inscriptos por otros hechos generadores del impuesto, as como quienes sean exclusivamente contribuyentes del IMAGRO, el Escribano Pblico interviniente en dicho acto deber actuar como Agente de Retencin del Impuesto, siempre y cuando dicha enajenacin no sea realizada a travs de empresas loteadoras, en cuyo caso stas sern las obligadas a practicar dicha retencin.
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Resolucin N 1421/05, Artculo 7

La retencin se realizar sobre el 100% (cien por ciento) del Impuesto Liquidado, que se determinar aplicando la tasa impositiva sobre el 30% (treinta por ciento) del precio de venta del inmueble transferido. En estos casos, los Escribanos Pblicos y las empresas loteadoras, segn corresponda estarn sujetos a las Obligaciones y Disposiciones Generales establecidas en el Decreto y el Artculo 54 de la presente Resolucin.

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No corresponde al Escribano Pblico realizar la retencin

En

las siguientes situaciones:

Por ser el enajenante contribuyente del IVA o IRACIS. Por haber abonado el IVA directamente. Por haberle retenido el IVA la empresa loteadora.

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Persona a quien se debe realizar la retencin

La retencin se debe efectuar al vendedor. En caso que el comprador desee, puede pedir una copia del comprobante de retencin y utilizarlo como crdito fiscal, en los casos que corresponda. Esto se encuentra dispuesto en la Resolucin N 915/06, Art. 1.

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Resolucin N 915/06
Art. 1. CRDITO FISCAL. COMPROBANTES DE RETENCIN POR ADQUISICIN DE INMUEBLES.Los contribuyentes del IVA podrn utilizar como documentacin respaldatoria de su Crdito Fiscal por la adquisicin de inmuebles. EL comprobante de la retencin del impuesto practicada por el Escribano Pblico de acuerdo a lo dispuesto en el Art. 7 de la Resolucin N 1421/05, cuando dicha adquisicin est directa o indirectamente vinculada a su actividad gravada. En estas operaciones, el comprobante de retencin deber ser emitido a nombre del vendedor, debiendo consignarse el nombre completo e Identificador RUC del comprador y en lugar previsto para detallar el nmero y fecha del comprobante de venta deber consignar los de la Escritura Pblica. El Escribano deber otorgar una copia autenticada de este documento al comprador del inmueble, a los fines sealados precedentemente.
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Responsabilidad directa de los agentes de retencin en caso de no ingreso del IVA

Los agentes de retencin son responsables directos de realizar la retencin e ingresar el monto al fisco. De no hacerlo, respondern personalmente por el pago del impuesto no realizado. Responden incluso con sus propios bienes.

La persona a quien se ha realizado la retencin debe contar con el comprobante de retencin y con ello demostrar que ha pagado su obligacin.

Tema mejor analizado en el Tomo 4 de la Coleccin.

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Venta de inmuebles por parte de un contribuyente de IVA

Si una persona fsica contribuyente del IVA vende un inmueble, tiene la obligacin de registrar dicha operacin en su factura, an cuando solamente sea contribuyente por ejercicios profesionales o servicios personales. El mismo debe declarar el IVA en el Formulario 120.
No debe firmar una autofactura porque este es un documento para no contribuyentes.
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Venta de inmuebles en condominio por un contribuyente a un no contribuyente

En ese caso, la venta pertenece el 50% a cada condominio, por ello, el que est inscripto debe facturar de la manera que se ha indicado anteriormente el importe correspondiente a su participacin en el condominio. El escribano interviniente realizar la retencin correspondiente a la parte del vendedor no inscripto, quien debe firmar la correspondiente autofactura, en caso que el comprador le exija.
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Pago del IVA por parte del vendedor

De acuerdo a las nuevas disposiciones el IVA se encuentra incluido en el precio. Es obligacin del vendedor incluir el mismo en el precio de venta desde el momento que presenta el precio de venta del inmueble. Por ejemplo si se ofrece el inmueble a G. 100.000.000, se considera que de dicho importe el 1,5% es el IVA incluido y a Ud le quedar la suma de G. 98.500.000. Por eso, el vendedor debe incluir el importe del IVA en el precio de venta. Si se desea recibir G. 100.000.000, debe vender el inmueble en G. 101.500.000.

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Pago del IVA por parte del vendedor

Se debe tener en cuenta que el hecho generador de la obligacin tributaria, de conformidad con el Artculo 77 es la enajenacin de bienes, especficamente la venta de inmuebles. Por ello, en principio y por regla general, la carga del IVA corresponde asumir al vendedor propietario o enajenante del inmueble y por ello la retencin del IVA que realiza el Escribano debe ser realizada al vendedor o enajenante del inmueble.

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Venta de inmueble libre de impuestos

Puede suceder que entre las partes: vendedor y comprador, hayan pactado que quien se va a hacer cargo del pago del tributo es este ltimo y no el vendedor, es decir, el precio de la transferencia es libre de todo impuesto.

Solamente en estos casos: acuerdo de partes, corresponder al comprador asumir la carga del IVA Si no hay acuerdo de partes, corresponde efectuar la retencin al vendedor propietario del inmueble.
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Forma de calcular el precio de venta a los efectos de no absorber el IVA

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Venta de inmuebles realizados antes de la vigencia de las nuevas obligaciones del IVA

Si la venta a plazo fue realizada antes del 1 de enero del 2006, fecha a partir de la cual rigen las nuevas disposiciones del IVA, pero todava no se efectu la escritura pblica de transferencia de inmuebles para poder estar exonerado de pagar el IVA se debe estar a lo dispuesto en la Resolucin N 452/06, Art. 3.
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Venta de inmuebles realizados antes de la vigencia de las nuevas obligaciones del IVA

Resolucin N 452/06, Art. 3:

Los contratos de enajenacin de bienes inmuebles a plazo, perfeccionados con la entrega del bien o su puesta a disposicin del adquirente antes del 1 de enero de 2006, mantienen su exoneracin del Impuesto al Valor Agregado; por consiguiente, los pagos parciales correspondientes o realizados an despus de dicha fecha no estarn sujetos a imposicin por el citado Impuesto.

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Venta de inmuebles realizados antes de la vigencia de las nuevas obligaciones del IVA

A travs de esta nueva disposicin se aclara que lo relevante es la posesin del inmueble, independientemente del momento en que se realice la transferencia.
Todos aquellos inmuebles que hayan sido enajenados hasta el 31 de diciembre de 2005, y sobre los cuales se haya ejercido la posesin (sea a travs de un contrato privado, de la entrega del bien, del uso, o la habitacin), aunque hayan sido vendidos a plazos siguen estando exonerados del IVA.
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Irretroactividad de la norma

Esto tambin se encuentra dispuesto en el Artculo 35 del Decreto 6806/05, que reglamenta el Impuesto al Valor Agregado, establece lo siguiente:

Irretroactividad de la norma tributaria.- En los casos de bienes y servicios cuya enajenacin o prestacin resulte gravada por el presente Impuesto recin a partir del 1 de enero de 2006, como efecto de las modificaciones introducidas por la Ley N 2421/04, cuando despus de dicha fecha se perciban pagos totales o parciales por dichos conceptos pero devengados en ejercicios anteriores a la vigencia de las indicadas modificaciones, el rgimen tributario a aplicarse ser el que estaba vigente a tiempo de su devengamiento.
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Irretroactividad de la norma

En el caso de la enajenacin de bienes, se entender que tal devengamiento se perfeccion con la entrega del bien o su puesta a disposicin del adquirente antes del 1 de enero de 2006.

En el caso de servicios, se entender que tal devengamiento se perfeccion con la conclusin del servicio antes del 1 de enero de 2006.
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Obligacin de documentar las ventas de inmuebles

Cuando se compra o se vende un inmueble, no es que solamente sea necesaria la escritura pblica de transferencia del inmueble, sino adems corresponde que se documente la venta de acuerdo a las disposiciones tributarias, es decir que se expida uno de los tipos de comprobantes de ventas autorizados por la SET.

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Obligacin de documentar las ventas de inmuebles

Si el vendedor es contribuyente de IVA
Debe darle al comprador una factura por la venta del inmueble. Es decir, utilizar su factura de IVA para dejar registrada la venta del inmueble, an cuando el mismo sea contribuyente por el ejercicio de profesiones, artes u oficios. En ese caso, liquida y paga el IVA en el Formulario 120 conjuntamente con los dems ingresos.

Si el vendedor es una persona fsica no contribuyente del IVA

Si el vendedor es una sociedad agropecuaria no inscripta en el IVA
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El Escribano Pblico o la empresa loteadora tiene la obligacin de actuar como agente de retencin del IVA que grava dicha operacin. Si el comprador del inmueble no es contribuyente, se debe documentar la compraventa con la autofactura, pues el mismo requerir de un comprobante de venta para registrar la compra del inmueble.
El Escribano Pblico actuar como agente de retencin del IVA, pero al tratarse de una sociedad, existe la obligacin de expedir al comprador del inmueble rural la correspondiente factura.

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Precio de enajenacin

En la escritura pblica de transferencia de inmuebles el precio real de la operacin, el que debe ser aproximado al precio de mercado. sta es una de las modificaciones introducidas en la Ley 125/91 por parte de la Ley 2421/04

Las operaciones se deben realizar a precios de mercado.

Es muy comn que las partes deseen consignar en la escritura como precio de transferencia el valor fiscal.

MUCHO CUIDADO CON LA TEORIA DE LA LESION DEL DERECHO CIVIL

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No aplicacin del IVA en caso de transferencia de inmuebles como aporte de capital para sociedades

Las transferencias de inmuebles que se realicen como aporte de capital, no pagan IVA.
Al respecto el Art. 3 del Decreto N 6.806/05 prrafo 7 y 8 expresa: No se consideran comprendidas en el objeto del Impuesto las transferencias que fueran consecuencia de una reorganizacin de empresas o de aportes de capitales a las mismas; en estos casos, los crditos fiscales que pudieran tener la o las empresas antecesoras sern trasladados a la o las empresas sucesoras en proporcin al patrimonio neto transferido con relacin al patrimonio neto total de la antecesora.

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No aplicacin del IVA en caso de aporte de capital para sociedades

A los fines del prrafo precedente, se entiende por reorganizacin de empresas la fusin de empresas preexistentes a travs de la formacin de una tercera o por absorcin de una de ellas, la escisin o divisin de una empresa en otra u otras que continen o no las operaciones de la primera, y la transformacin de una empresa preexistente en otra adoptando cualquier otro tipo de sociedad prevista en las normas legales vigentes. Por aportes de capital se entiende cualquier forma de aporte de capital legalmente permitida, realizado por personas fsicas o sociedades a sociedades nuevas o preexistentes.

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No aplicacin del IVA en caso de aporte de capital para sociedades

Por lo expuesto se desprende que la transferencia del o los inmuebles para la constitucin de la sociedad est exenta del Impuesto al Valor Agregado (IVA) y no deber abonarse el impuesto por dicha transferencia.
El escribano pblico deber dejar constancia en la propia escritura que no se realiza la retencin tendiendo en cuenta la norma antes citada.
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Tratamiento tributario de la venta de inmuebles con relacin a la Renta Personal

A la fecha, su implementacin se halla dispuesta a partir del ejercicio 2010, estando vigente el Decreto N 3738/09 y la Resolucin General N 26/10. Del texto del Art. 10 de la Ley N 2421/04 se deriva que la Renta Neta se determina en forma presuntiva. Esto es aplicable exclusivamente a las personas fsicas domiciliadas en el Paraguay, pues el tratamiento de los extranjeros es diferente.
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Tratamiento tributario de la venta de inmuebles con relacin a la Renta Personal

Ingresos por venta de inmuebles en Renta Personal de acuerdo a la Ley N 2421/04 Fuente Paraguaya: inmuebles ubicados en el pas. Se presume de derecho que la renta neta constituye:

El 30 % del valor de venta, o La diferencia entre el precio de venta y compra, el que fuere menor.

Siempre que al menos la compra se hubiere materializado en un instrumento pblico.

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Venta de inmuebles: dos momentos diferentes

Venta

de inmuebles antes de ser contribuyente del IRP:

En este caso no se paga el IRP, pero el ingreso se suma para el Rango Incidido, en el porcentaje que determinar posteriormente.

Venta

de inmuebles luego de ser contribuyente del IRP:

En este caso se paga el IRP en el ao que se hubiere percibido los ingresos, aplicando el mtodo que se mencionar en forma resumida.
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Reglamentacin con relacin a los ingresos por enajenacin ocasional de inmuebles

El Artculo 6 del Decreto N 966/08 aclara que los ingresos por enajenacin ocasional de inmuebles, se encuentran gravados por el IRP. Para tales efectos, se considera que existe enajenacin ocasional de inmuebles cuando el nmero de ventas en el ejercicio fiscal no sea superior a dos (2). Igualmente aclara que la transferencia de bienes inmuebles, cuyos datos de individualizacin (segn Finca Matriz, Padrn Inmobiliario o Cuenta Corriente Catastral) demuestren que estos se hallen ubicados en forma contigua o conexa, constituyendo una unidad de vivienda o produccin, se considera como una sola venta. Tal como mencionamos anteriormente, esta reglamentacin difiere sobre aquello que se considera una sola venta, a los efectos de la aplicacin del IVA dispuesto en el Artculo 24 de la Resolucin N 1346/05. A partir de la tercera venta en el ao corresponde abonar IRACIS o IRP.
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Monto que se suma para el rango incidido en caso de transferencia de inmuebles que no pagaron IRACIS

Cuando se realiza la venta y transferencia de un inmueble, el valor a incluir para la determinacin del rango incidido constituye solamente el monto considerado como Renta Neta Presunta y no el monto real de la operacin. Es por eso que se sumar solamente el 30% del valor de la venta del inmueble en caso de ser bien propio y el 15% en caso de ser bien ganancial.
El mismo tratamiento se aplica a: La venta de ttulos. La cesin de derechos. La venta de acciones. La venta de cuotas de capital de sociedades.
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Monto que se debe calcular como IRP a pagar por la venta de un inmueble, para personas fsicas domiciliadas en el pas

Una vez que la persona fsica sea contribuyente del IRP, en caso de transferencia de inmuebles ubicados en el pas, el fisco considera que se ha ganado (ganancia presunta) el monto que surja de aplicar uno de los dos mecanismos que se pasan a citar. Se presume de derecho (sin admitir prueba en contra) que la renta neta constituye:

El 30 % del valor de venta; o La diferencia entre el precio de venta y compra, el que fuere menor.

Siempre que al menos la compra se hubiere materializado en un instrumento pblico.

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Ejemplo prctico:

Precio de compra de inmueble (ao 1990). G. 10.000.000. (Lo que figura en el ttulo), independientemente de la construccin. Precio real de venta del inmueble (Ao 2009): G. 120.000.000. Primer clculo: Renta Presunta: 30% s/ G. 120.000.000 = 36.000.000 x 10% Tasa = G. 3.600.000= 3% Directo sobre precio de venta. Segundo clculo: 120.000.000 (-) 10.000.000 = 110.000.000 x 10% Tasa = G. 11.000.000.
Se toma la Renta Presunta por ser menor, es decir se pagar la suma de G. 3.600.000.

Es por eso que para estimar cunto se paga, se toma el 3% directo sobre la venta del inmueble. A dicha suma se debe agregar el pago del IVA = 1,5% - Total = 4,5%.
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Pago del IRP por la venta de inmuebles de personas fsicas extranjeras o no domiciliadas en Paraguay

Una persona fsica domiciliada en el exterior al vender un inmueble o las cuotas sociales de una empresa paraguaya, estn alcanzadas por el Impuesto a la Renta Personal, debiendo abonar en tal concepto el 10% sobre el monto de la operacin.
En este caso, deber actuar como agente de retencin la persona fsica que compra el inmueble, puesto que sta es la que le paga o acredita la ganancia a la persona fsica del exterior. Si el comprador no es contribuyente, no podr retenerle.

Cabe recordar que adems se deber abonar el IVA correspondiente.

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Consultas Vinculantes relacionadas con la enajenacin de inmuebles Consulta Informe C.C. N 063 del 13 de diciembre de 2007

Un contribuyente, persona fsica, consulta el criterio de habitualidad que debe aplicarse en la venta de dos inmuebles rurales conformado por 2 (dos) fincas que representan un solo cuerpo y que son transferidas en el mismo acto al mismo comprador, solicitando que la SET expida que una sola venta en el ao de quien no tiene como habitualidad la venta de inmuebles, no constituye hecho generador del IRACIS. La SET responde que la persona fsica contribuyente del IMAGRO, que vende ocasionalmente 2 (dos) inmuebles rurales conformado por 2 (dos) fincas en una sola operacin y a un mismo comprador, por dicha operacin est exonerado del Impuesto a la Renta Comercial y en contrapartida gravado por el Impuesto al Valor Agregado, que ser percibido a travs del Escribano Pblico como agente retentor interviniente, tal como lo expone el recurrente, cuyo criterio se comparte en virtud a que lo expuesto se halla sustentado en la Ley N 125/91 (texto actualizado), el Decreto N 6359/05 y la Resolucin N 1346/05 respectivamente, siempre y cuando que dichos inmuebles no estn dentro del activo de la Empresa Unipersonal. Con esta parte final de la consulta queda confuso el tema, pues normalmente dichos bienes se encuentran dentro del activo de la unipersonal.
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CONSULTA VINCULANTE Informe C.C./N 255 de fecha 6 de enero de 2006. Venta de Inmueble rural. Criterio de Habitualidad.

Resumen del Tema: Se consulta si una sola venta de un inmueble rural realizada por una empresa unipersonal (persona fsica) que paga IMAGRO y se encuentra conformado por varias fracciones, debe pagar IMAGRO, o se rige el criterio de habitualidad para la venta de inmuebles. Se aclara que no constituye su giro comercial. Se responde que se considera que existe habitualidad en la compraventa de inmuebles, cuando el nmero de ventas en el ejercicio fiscal sea superior a 2(dos) o cuando este tipo de operaciones constituya el giro del negocio y que por ello, no se debe pagar IRACIS. Sin embargo suma para el rango incidido de la Renta Personal.
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Respuesta

En ese sentido el Decreto N 6.359/ 05 Por la cual se reglamenta el IRICIS dispone en su Art. 5 HABITUALIDAD- Se considera que existe habitualidad en la compraventa de inmuebles, cuando el nmero de ventas en el ejercicio fiscal sea superior a 2(dos) o cuando este tipo de operaciones constituya el giro del negocio. Ahora bien, con relacin a la consulta del contribuyente, el mismo ha procedido a la venta nica del inmueble rural de su propiedad, aclarando que dicha operacin no constituye su giro comercial, y al no darse la condicin de habitualidad, la referida operacin no constituye hecho generador del impuesto a la Renta Comercial de los trminos del Art. 2 de la ley N 125/91 (Texto modificado por la Ley N 2421/04), con lo que se comparte la opinin vertida en autos por parte del recurrente.3

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Posibilidad de las personas fsicas y condominios para tributar sobre renta presunta
Consulta Vinculante - Informe C.C./N 060 de fecha 19 de abril de 2006

Resumen del Tema: Se presenta consulta a fin de establecer la necesidad de inscribirse en el RUC y llevar registros contables de las personas fsicas y los condominios, que enajenan bienes por el sistema de loteo, actuando una empresa inmobiliaria como administradora. El Consejo Consultivo comparte el criterio sustentado por la firma recurrente, en el sentido de que no tienen la obligacin de inscribirse en el RUC, como contribuyentes de los Impuestos a la Renta y al Valor Agregado las personas fsicas y condominios en la situacin establecida siempre y cuando se le aplique la retencin del 4,5% establecido en el Artculo 98 del Decreto N 6359/05. Se aclara que las empresas loteadoras actan como agentes de retencin de la citada tasa.
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Expropiacin de inmueble rural. Retenciones

Consulta Vinculante - Consulta Informe C.C./N 221 del 17 de agosto de 2006

Resumen del Tema: Una persona fsica a quien el Estado ha expropiado un inmueble rural, consulta si es correcta la retencin del 3% que pretende hacerle el Estado en concepto de pago de IMAGRO.

El afectado fundamenta que la transferencia de inmuebles no paga IMAGRO y por ello no corresponde que se le efecte la retencin.
Concluye la SET diciendo que no corresponde la retencin del 3% en concepto del Impuesto a la Renta por Actividades Agropecuarias efectuada a la recurrente, considerando que la misma no es contribuyente del citado impuesto ni se halla proveyendo bienes o prestando servicios al Estado, por lo que tampoco corresponde realizar la retencin en concepto de IRACIS.
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Cesin de derechos sobre inmueble

Consulta Vinculante - Informe C.C./N 221 de fecha 17 de agosto de 2006.

Se consulta si la cesin de derechos sobre un inmueble en un juicio sucesorio, constituye propiamente una venta de inmueble, en los trminos de lo que establece la ley.

A este respecto, cabe sealar que la ley grava las rentas obtenidas de la ACTIVIDAD HABITUAL de la COMPRA VENTA de inmuebles. En este caso es evidente que no existe actividad de compra venta de inmuebles. En el caso planteado, en puridad y desde el punto de vista jurdico formal, no existe una venta de inmuebles propiamente dicho, dado que las transferencias de inmuebles estn sujetas a una serie de requisitos formales, como ser el instrumento pblico de la escritura y su registro obligatorio en el Registro Pblico.
Por otro lado, la XXX, no es propietaria del inmueble en cuestin, dado que la misma tiene en expectativa un derecho sucesorio, que se est sustanciando en el juicio sucesorio.
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Cesin de derechos sobre inmueble

Consulta Vinculante - Informe C.C./N 221 de fecha 17 de agosto de 2006.

Se consulta si la cesin de derechos sobre un inmueble en un juicio sucesorio, constituye propiamente una venta de inmueble, en los trminos de lo que establece la ley.

A este respecto, cabe sealar que la ley grava las rentas obtenidas de la ACTIVIDAD HABITUAL de la COMPRA VENTA de inmuebles. En este caso es evidente que no existe actividad de compra venta de inmuebles. En el caso planteado, en puridad y desde el punto de vista jurdico formal, no existe una venta de inmuebles propiamente dicho, dado que las transferencias de inmuebles estn sujetas a una serie de requisitos formales, como ser el instrumento pblico de la escritura y su registro obligatorio en el Registro Pblico.
Por otro lado, la XXX, no es propietaria del inmueble en cuestin, dado que la misma tiene en expectativa un derecho sucesorio, que se est sustanciando en el juicio sucesorio.
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TRABAJO PRCTICO
Cuestionario

de comprensin del Captulo 4

Pgina

150 a 152.

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Fin de la presentacin

Los derechos de propiedad sobre esta presentacin corresponden a la expositora conjuntamente con la firma Emprendimientos Nora Ruoti SRL

Se prohbe su utilizacin o difusin a terceros, sin autorizacin. Para consultas www.ruoti.com.py nrc@noraruoti.com.py (595) (21) 660088. Fax 612.753.
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