ING.

MIGUEL CAMACARO PÉREZ

C.I.V. 40.148 / SOITAVE 495 / SUDEBAN P-074

F. CONSIDERACIONES VALORATIVAS
F.1. ENFOQUE METODOLOGICO
Por las características del terreno, en primer lugar, su ubicación
en un sector residencial donde son pocas las ofertas de terrenos, y en
segundo lugar, su alto potencial de desarrollo, la estimación del valor
unitario del terreno se hace a través del Método Involutivo de Mercado,
que se fundamenta en un Análisis de Inversión Inmobiliaria, con
fundamento en el CRITERIO DEL VALOR PRESENTE NETO, aplicado a
un desarrollo hipotético de la parcela.
En este sentido, se considera el más probable aprovechamiento
que se le puede dar a un terreno, mediante un proyecto factible, que
considere las características físicas y las condiciones legales del
inmueble, así como las condiciones económicas – financieras presentes
en el mercado inmobiliario. El desarrollo habitacional generará flujos de
efectivo, que descontados a un Costo de Oportunidad de Capital producirá
el mayor Valor Presente Neto del Proyecto, y por ende, la mayor
rentabilidad para el inversionista.
F.2. FORMACION Y JUSTIFICACION DEL VALOR

Con respecto a la estimación del valor unitario para

terrenos, se obtuvo la información siguiente:
Sobre el desarrollo hipotético: De acuerdo con el
análisis preliminar, se presenta el desarrollo hipotético de la parcela en
estudio con base en las condiciones del mercado inmobiliario de viviendas
unifamiliares en el Área Metropolitana de Cabudare, que se caracteriza
por tener una importante oferta inmobiliaria.
Si se combina la realidad del mercado con la
potencialidad del terreno, es factible considerar un desarrollo de viviendas
unifamiliares de dos niveles, pareadas, en el mediano plazo de ejecución y
con un moderado nivel de riesgo. En este sentido, se hace un análisis de

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inversión para la parcela y se asume el desarrollo de veinticuatro (24)

unidades habitacionales pareadas con 100 m2 de construcción y 161,42
m2 de terreno.

Hipótesis utilizadas para los Flujos de Caja

La alternativa considera en el estudio las siguientes
áreas de construcción (vendibles):
Área Unidades Área Vendible
DESCRIPCIÓN 2 2
(m /Unid.) (Unid.) (m )

VIVIENDAS UNIFAMILIARES 100,00 24,00 2.400,00

Total 2.400,00

Una vez analizada la oferta de inmuebles en pre -

venta y ya construidos, el precio unitario de mercado (en términos reales)
asumido y las ventas totales son:
Área Precio Unitario Precio Total
DESCRIPCIÓN 2 2
(m ) (Bs./m ) (Bs.)

VIVIENDAS UNIIFAMILIARES 2.400,00 3.200,00 7.680.000,00

TOTAL VENTAS (Bs.) 7.680.000,00

Los costos unitarios directos de construcción (en

términos reales) se fundamentan en los datos de la empresa
CINPRONET, con adecuaciones regionales y en presupuestos bases del
tasador, mientras que los costos indirectos se obtuvieron de consultas
bibliográficas especializadas, siendo igualmente revisadas y analizadas.
Calculado el costo total (sin tomar en cuenta la incidencia del
apalancamiento financiero) se hace un cronograma de actividades para la
construcción de las unidades en un lapso de doce (12) meses a partir del
mes de junio del 2008 hasta mayo del 2009.
Los ingresos, en términos reales, vienen expresados
en función del cronograma de ventas del estudio, y se fundamenta en una
estratificación de las ventas (no aleatorio), con la condición de que el
período de venta sea igual al período de la construcción. La forma de pago
por cada inmueble, con base en el plan de venta es el siguiente:

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PLAN DE VENTAS
Precio de Venta (Bs.) 320.000,00

Cuota Inicial (Bs.) 96.000,00

N° Cuota Fija
JULIO 9.400,00
AGOSTO 9.400,00
SEPTIEMBRE 9.400,00
OCTUBRE 9.400,00
NOVIEMBRE 9.400,00
DICIEMBRE 9.400,00
ENERO 9.400,00
FEBRERO 9.400,00
MARZO 9.400,00
ABRIL 9.400,00
MAYO 130.000,00

Tasa de Descuento
Es fundamental que se utilicen tasas de descuentos
que consideren el riesgo y la naturaleza del emprendimiento, en este caso,
a través del Criterio del Valor Presente Neto lo que se busca, una vez
determinada la tasa de descuento y estimados los flujos de caja, es
conseguir el máximo valor del terreno que un inversionista tendría que
pagar para que el emprendimiento sea viable económicamente. El
rendimiento esperado del emprendimiento, esto es, la Tasa Nominal de
descuento, se estima con base en la Tasa de inversión promedio más la
inflación, de este modo se tiene:

TN= Tint+Tpr
Donde:
TN: Tasa nominal de descuento del negocio inmobiliario
Tint: Tasa de interés activa promedio de los bancos, esto es 24,14 %.
Fuente: http://www.gobiernoenlinea.ve

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Tpr: Prima por riesgo (por lo menos la inflación del año 2008, esto es,
aproximadamente 20 %)

Entonces:
TN= 24,14 + 20 = 44,14 %

A los efectos del cálculo de la tasa de descuento

real, vamos a utilizar la expresión siguiente:

(1+TR)= (1+ TN) /(1+Tinf)

TN: Rendimiento nominal del proyecto inmobiliario= 44,14%.

Tinf: Tasa de inflación= 20%.
TR: Rendimiento real del proyecto inmobiliario= 20,12%
Resultados
Al analizar los resultados obtenidos a través del
enfoque del Método Comparativo de Datos del Mercado y del Método
Involutivo, se obtuvo un VPN de Bs.F 1.346.677,00, a una tasa de
descuento real de 20,12%, por lo que el valor del terreno para el desarrollo
hipotético y factible, se ubica en Bs.F 1.261.815,75, que se traduce, en
función del área del terreno, en 225,00 Bs.F/m2. Los resultados se
presentan en la siguiente tabla:

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FLUJO FLUJO
FLUJO EGRESOS FLUJO DESCONTADO
AÑO MES INGRESOS DE CAJA
(Bs.F) (Bs.F)
(Bs.F) (Bs.F)

2008 JUNIO 288.000,00 145.277,63 142.722,38 140.558,94

2008 JULIO 412.200,00 178.501,29 233.698,71 226.667,43

2008 AGOSTO 545.800,00 149.146,91 396.653,09 378.887,28

2008 SEPTIEMBRE 592.800,00 601.333,87 -8.533,87 -8.028,08

2008 OCTUBRE 543.800,00 652.744,25 -108.944,25 -100.933,72

2008 NOVIEMBRE 485.400,00 564.780,65 -79.380,65 -72.429,09

2008 DICIEMBRE 225.600,00 606.561,92 -380.961,92 -342.331,08

2009 ENERO 225.600,00 271.046,10 -45.446,10 -40.218,68

2009 FEBRERO 225.600,00 312.899,28 -87.299,28 -76.086,61

2009 MARZO 225.600,00 351.415,72 -125.815,72 -107.993,80

2009 ABRIL 225.600,00 385.804,36 -160.204,36 -135.426,82

2009 MAYO 3.684.000,00 385.804,36 3.298.195,64 2.745.826,81

VALOR ACTUAL VALOR PRESENTE

C.O.C. INVERSIÓN INICIAL VALOR TERRENO VALOR TERRENO
FLUJOS NETO 2
(%) (Bs.F) (Bs.F) (Bs.F/m )
(Bs.F) (BsF.)

20,12 2.608.493 -1.261.816 1.346.677 1.261.815,75 225,00