Proses Analisis Pasar Pusat Perbelanjaan (Retail)

Sekarang ini banyak developer (pengembang) yang membangun pusat perbelanjaan ataupun retail. Kondisi demikian semakin membuat persaingan antara pusat perbelanjaan di Indonesia khususnya di kota-kota besar semakin ketat serta butuh berbagai macam strategi perencanaan yang lebih matang serta kongkrit.. agar dapat menghidupkan pusat perbelanjaan yang terbangun. Dalam perencanaan suatu pusat perbelanjaan atau retail tidak terlepas dari studi mengenai pasar (market). Studi mengenai pasar tersebut biasa dikenal dengan analisis pasar. Analisis ini bisanya dilakukan untuk semua pembangunan produk properti komersil. Namun pada tulisan ini hanya terfokus pada bagaimana analisis pasar dilakukan pada properti komersial khususnya reatail ataupun pusat perbelanjaan. Analisis ini sebetulnya juga adalah merupakan faktor kunci dari produk pusat perbelanjaan atau retail jadi analisis ini memang sangat perlu dilakukan dalam tahapan perencanaan pengembangan produk. Kadang kala pernah kita jumpai retail atau pusat perbelanjaan yang sepi pengunjung, ada juga yang ramai oleh pengunjung. Kemungkinana besar kegagalan yang terjadi adalah karena kurang tepatnya analisis pasar yang dilakukan di daerah tempat produk properti tersebut berdiri. Sehingga dalam tulisan ini mencoba untuk mengurai bagaimana pentahapan analisis pasar yang biasa dilakukan dalam perencanaan pembangunan suatu pusat perbelanjaan. Beberapa Tipe Pusat Perbelanjaan Umum Sebetulnya ada beberapa tipe pusat perbelanjaan, tipe-tipe tersebut dibedakan berdasarkan luasan, jarak tempuh hingga jumlah anchor tenant yang ada, beberapa tipe pusat perbelabjaan yang ada yaitu :

Dari uraian tipe-tipe tersebu kiranya para pengembang dapat mentukan skup pelayanan (catchment area) dalam suatu perencanaan pembangunan produk pusat perbelanjaan. Dari sini pula pengembang

dapat secara jelas membuat konsep pusat perbelanjaan yang bagaimana dengan luasan area yang dimiliki. Dengan begitu nantinya kejelasan konsep pusat perbelanjaan akan semakin terang. Dari segi Grade pusat perbelanjaan, biasanya ditentukan dari beberapa hal, yaitu : a. Ditentukan oleh kualitas bangunan, luas bangunan, kualitas barang, kualitas penyewa, lokasi, harga sewa / jual b. Pengelompokkan didasarkan pada harga sewa / jual (sudah mencerminkan faktor lainnya)Grade A+, A, B, C Pusat Perbelanjaan pun memiliki sistem pemasaran yang berbeda-beda, yaitu : a. Disewakan (Biasanya mall) b. Dijual / strata title (biasanya bentuk pusat perbelanjaan ITC) Bagaimana Tahapan Analisis Pasar Pada Pusat Perbelanjaan Dalam perencanaan pembangunan pusat perbelanjaan haruslah juga melakukan analisa terhadap pasar (market) agar target pasarnya dapat tepat serta dapat menentukan segi konsep pusat perbelanjaan yang akan terbangun nantinya. Dalam melakukan analisis pasar untuk pengembangan pusat perbelanjaan ada beberapa tahapan analisis yang harus menjadi perhatian, yaitu : 1. Analisis Tapak : Analisis pertama yang dilakukan adalah Menilai kelayakan dari tapak untuk pembangunan pusat perbelanjaan analisis ini melihat dari beberapa aspek, antara lain ; dari segi lokasi, aksesibilitas, lingkungan sekitar, rencana kota, SWOT untuk mengetahui rencana 2. Kondisi Demografi dan Ekonomi : Mengetahui daya dukung penduduk dan ekonomi untuk pengembangan pusat perbelanjaan untuk kondisi Demografi yang di analisis meliputi jumlah penduduk dan tren pertumbuhannya, pendapatan atau pengeluaran perkapita Kondisi ekonomi yang di analisis meliputi pertumbuhan ekonomi atau PDRB, sektor ekonomi yang tumbuh yang mendukung pengembangan pusat perbelanjaan, kesimpulan terhadap pusat perbelanjaan yang direncanakan serta ancaman atau potensi yang ada. 3. Analisa Makro : Overview Pasar Pusat Perbelanjaan Analisis ini mencoba melihat dari skala makro pasar pusat perbelanjaan yang tersebar di area yang dekat

lokasi pembangunan pusat perbelanjaan baru. Dalam analisis ini melihat beberapa poin yaitu : a. Pasokan - Pasokan eksisting meliputi pertumbuhan pasokan, sebaran berdasarkan lokasi, daerah pusat perbelanjaan utama - Pasokan yang akan datang meliputi tahun selesai, lokasi, progres konstruksi, karakteristik proyek baru, rencana pembangunan. b. Permintaan - Permintaan eksisting meliputi pertumbuhan permintaan dan latar belakangnya, kinerja pusat perbelanjaan secara umum / tingkat hunian, karaktersitik permintaan/datangnya permintaan - Permintaan yang akan datang meliputi proyeksi pertumbuhan permintaan secara umum, tingkat penyerapan proyek baru dan penyebabnya, tren tingkat hunian (Bisa digunakan analisis kuantitatif) c. Trend harga Hal ini meliputi pertumbuhan harga secara historis, penyebab pertumbuhan harga, perbedaan harga berdasarkan lantai dan jenis toko (Bisa digunakan analisis kuantitatif) d. Periode kontrak sewa dan cara pembayaran Hal ini dengan membandingkan sistim periode kontrak serta mekanisme pembayaran sewa dari beberapa pusat perbelanjaan dalam skup area yang berdekatan. e. Prospek Yaitu dengan memberikan penilaian prospek pasar pusat perbelanjaan dengan mempertimbangkan kondisi demografi, ekonomi, pasar, dan faktor lainnya yang berpengaruh. 4. Analisis Mikro (Pusat Perbelanjaan yang Direncanakan) Dalam tahapan analisis ini adalah melakukan analisisi yang agaka lebih mendetail dari pusat perbelanjaan yang direncanakan. Dalam analisis ini terkait dalam beberpa poin a. Target Pasar : analisis lingkungan yang menjadi target pasar - Karakteristik penduduk di sekitar lokasi (segmentasi) - Karakteristik potensi permintaan di sekitar lokasi (perumahan, perkantoran, perdagangan, wisata) b. Analisa Daerah Cakupan, ditentukan berdasarkan jarak tempuh maksimum dari lokasi pengunjung ke rencana proyek dengan mempertimbangkan kondisi lalu lintas dan aksesibilitas

c. Analisis Jumlah konsumen yang akan dicakup termasuk proyeksinya, menghitung jumlah konsumen / penduduk yang termasuk dalam daerah cakupan, target pasar. d. Analisis jumlah konsumen yang menjadi target pasar, menghitung jumlah konsumen yang menjadi target pasar (kelompok menengah bawah/menengah atas/ atas) dari rencana proyek. e. Kompetisi / Pasokan : pesaing dari rencana proyek - Didasarkan pada grade, target pasar, karakteristik pusat perbelanjaan, jarak (fisik dan waktu) dari rencana proyek - Data pesaing : nama pusat perbelanjaan, tahun selesai, lokasi, pengembang, ukuran, trget pasar, anchor tenant, specialty tenant, penilaian tingkat kompetisi terhadap rencana proyek f. Analisis Jumlah konsumen yang akan berbelanja di rencana proyek, dilakukan melalui market share (perbandingan daya saing rencana proyek) atau Huff probability. g. Analisis pengeluaran keluarga perbulan, untuk mengetahui besarnya pengeluaran keluarga untuk berbagai keperluan (Susenas BPS) h. Analisis pengeluaran keluarga perbulan yang dibelanjakan di pusat perbelanjaan, menghitung persentase belanja di pusat perbelanjaan terhadap total pengeluaran (susenas BPS dan hasil market survey). i. Jumlah uang yang akan dicakup di rencana proyek (total omzet). j. Analisis harga sewa rencana proyek, bisa pakai analisis posisi / korelasi dilanjutkan grafik, atau regresi berganda,Harga=f (ketinggian lantai, jenis toko, luas toko). k. Perkiraan kebutuhan ruang pusat perbelanjaan (Net Leaseble Area): Total pendapatan sewa = Luas x Harga sewa Total pendapatan sewa = % dari total omzet Dari pemaparan cara analisis pasar pada pusat perbelanjaan (retail) tentunya banyak tahapan yang harus dilakukan. Tahapan-tahapan tersebut harus di perhatikan guna mendapatkan pangsa pasar yang tepat serta dapat menentukan arahan pasar retail tyersebut untuk kedepannya. Sehingga keberadaan retail tersebut dapat berkelanjutan serta resiko kegagalan pasar dapat berkurang.