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Septiembre 21/2011
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SISTEMA DE GESTIN DE LA CALIDAD Los Pasos y Puntos a tener en cuenta en los informes sobre avalo desarrollados para el BBVA se describen a continuacin: PORTADA / PRESENTACION Debe contener la siguiente informacin: Ejemplo:
No. Folio Expedicin Vencimiento Solicitud Solicitante Valuador Objeto del avalo Inmueble que se vala Ubicacin No cuenta catastral No. Matricula inmobiliaria Rgimen de propiedad Propietario Cliente Documentos Suministrados Informe y visita tcnica Fecha de la visita
DCI Colombia EU Arq. Eduardo Jos Ustariz Aramendiz Prstamo Hipotecario (Ver informacin completa en la siguiente pgina)
Notas: El No. Folio es suministrado por DCI Colombia EU Valledupar para un mejor control de los mismos informes. Fechas de Expedicin y Vencimiento. Dentro del avalo debe especificarse la vigencia del avalo. De acuerdo a lo establecido por los decretos 1420/1998 y 422/2000, expedidos por el Ministerio de Hacienda y Crdito Pblico y Ministerio de Desarrollo Econmico. Fecha de Solicitud. Fecha en la cual recibimos la solicitud. Solicitante. Es necesario colocar la entidad solicitante, el nombre del funcionario solicitante y cargo como se muestra en el rango del cuadro anterior. - Es importante tener a la mano el documento solicitud de avalo antes de proceder a cualquier visita tcnica para no correr riesgos Objeto del Avalo. Se anota la finalidad del estudio de valuacin, es decir para que es requerido el avalu del inmueble ya sea para conocer su valor comercial, dacin en pago, etc. Es necesario adicionar en ese cuadro la siguiente nota (Ver informacin completa en la
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SISTEMA DE GESTIN DE LA CALIDAD siguiente pgina) la cual se complementa con los textos que se vern mas adelante en la pagina siguiente de este documento. Ubicacin. Es de gran importancia conocer la direccin descrita en los documentos legales suministrados por el solicitante y/o propietario as como la nomenclatura actual urbana anotada en la placa del inmueble en el sitio. Documentos suministrados. Todo aquellos documentos que nos fue suministrados por el solicitante es necesario referenciarlos en este punto. Propietario/Cliente. Es importante aclarar este punto conocindose que no siempre el propietario del inmueble es el cliente del BBVA Banco Ganadero. - Observe bien los documentos legales suministrados y asegurase de quien es el propietario actualmente. Fecha de la visita. Es importante anotar la fecha en que se realiza la visita tcnica y si es posible anotar quien atendi esa visita. OBJETO DEL AVALO
Ejemplo:
El objeto del presente avalo es determinar el valor comercial del inmueble, en el estado actual en que se encuentra, al cual se ha llegado mediante el mtodo tradicional de investigacin y comparacin de mercado; adems, de la observacin y el anlisis de sus caractersticas particulares, as como el anlisis del sector que ejerce influencia. El valor sealado en este informe, es el expresado en dinero, que corresponde al valor comercial del inmueble avaluado, entendindose por este el que un comprador estara dispuesto a pagar de contado y un vendedor a recibir por la propiedad, como justo y equitativo, de acuerdo a su localizacin y caractersticas generales y particulares actuando ambas partes libres de toda necesidad, presin o urgencia. Para la realizacin de este estudio se han tenido muy en cuenta aquellos aspectos que a nuestra consideracin son relevantes para la fijacin del valor comercial del inmueble; como aspectos de tipo econmico, jurdico, de normatividad urbana y fsico que nos permiten fijar parmetros de comparacin con inmuebles del mercado inmobiliario.
Notas:
Objeto del Avalo. Es necesario tener en cuenta dos textos dependiendo si el inmueble que estamos avaluando es nuevo y esta en proceso de construccin o si es un inmueble usado. OBJETO DE AVALO (PARA INMUEBLES USADOS, EN PROCESO DE REMODELACIN O INMUEBLE QUE ESTE EN PROCESO DE CONSTRUCCIN QUE NO FORMEN PARTE DE UN PROYECTO, ES DECIR QUE ESTE SIENDO CONSTRUIDO POR UN PARTICULAR):
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SISTEMA DE GESTIN DE LA CALIDAD El objeto del presente avalo es determinar el valor comercial del inmueble, en el estado actual en que se encuentra, al cual se ha llegado mediante el mtodo tradicional de investigacin y comparacin de mercado; adems, de la observacin y el anlisis de sus caractersticas particulares, as como el anlisis del sector que ejerce influencia. El valor sealado en este informe, es el expresado en dinero, que corresponde al valor comercial del inmueble avaluado, entendindose por este el que un comprador estara dispuesto a pagar de contado y un vendedor a recibir por la propiedad, como justo y equitativo, de acuerdo a su localizacin y caractersticas generales y particulares actuando ambas partes libres de toda necesidad, presin o urgencia. Para la realizacin de este estudio se han tenido muy en cuenta aquellos aspectos que a nuestra consideracin son relevantes para la fijacin del valor comercial del inmueble; como aspectos de tipo econmico, jurdico, de normatividad urbana y fsico que nos permiten fijar parmetros de comparacin con inmuebles del mercado inmobiliario. OBJETO DE AVALO (PARA INMUEBLE NUEVOS), (Este objeto solo es si el inmueble esta construido por una constructora y que forme parte de un proyecto): El objeto del presente avalo es determinar el valor comercial del inmueble, teniendo en cuenta que el constructor lo entrega totalmente terminado, as como las zonas comunales que componen el proyecto y sus trmites y obligaciones de licencias, PH, y servicios pblicos totalmente terminados, al cual se ha llegado mediante el mtodo tradicional de investigacin y comparacin de mercado; adems, de la observacin y el anlisis de sus caractersticas particulares, as como el anlisis del sector que ejerce influencia. El valor sealado en este informe, es el expresado en dinero, que corresponde al valor comercial del inmueble avaluado, entendindose por este el que un comprador estara dispuesto a pagar de contado y un vendedor a recibir por la propiedad, como justo y equitativo, de acuerdo a su localizacin y caractersticas generales y particulares actuando ambas partes libres de toda necesidad, presin o urgencia. Para la realizacin de este estudio se han tenido muy en cuenta aquellos aspectos que a nuestra consideracin son relevantes para la fijacin del valor comercial del inmueble; como aspectos de tipo econmico, jurdico, de normatividad urbana y fsico que nos permiten fijar parmetros de comparacin con inmuebles del mercado inmobiliario.
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Desarrollo
Vas de Acceso
Servicios Pblicos
Notas: Desarrollo. Trata del uso del suelo observado en la zona o de acuerdo al vecindario y la actividad econmica que se realiza. Nivel socieconmico. Nivel en que se encuentra el sector en los aspectos sociales y econmicos. Vias de acceso. Es importante conocer el trayecto a seguir hasta encontrar el predio en estudio originndose el recorrido desde la poblacin mas cercana y reconocida por su
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SISTEMA DE GESTIN DE LA CALIDAD actividad econmica en el algn grado de importancia para el departamento o la nacin. Es necesario sealar el estado en que se encuentran las vas de acceso y kilmetros aproximados de recorrido. Servicios pblicos. Se anotan los servicios que existen en el sector de manera general; tales como: Energa elctrica, Acueducto, Alcantarillado, Gas, Aseo, Vas, Alumbrado pblico, Telefona privada y pblica, entre otros. No trata del inmueble en estudio. Situacin de orden pblico. Es de importancia destacar si el sector se ve afectado por grupos al margen de la ley.
Configuracin
Ubicacin
Caractersticas Panormicas
La finca, objeto de este estudio, est conformada por cuatro predios a saber:
PREDIO TABORDA: Colindancias segn Escritura Pblica N 18, Fecha: 12/05/1.992, Notara: nica de San Estanislao. Predios que son o fueron del Seor Rafael Valle. Al
NORT E
Este
En
Al
En
Con Camino de por medio, con predio que es o fue de Anbal y Alberto Ramos y Miguel Manotas.
Al
Oeste
En
Con
Al
Sur
En
Con
Camino de por medio, con predio que es o fue de Jos castillo, Efrain Palacio y Manuel Carbonell.
Mismo documento
93 Ha + 7.500 M2
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NORTE
Sur
356,00 M2 356,00 M2
Al
Este
En
1.825,00 M2 2.084,00 M2
Con Predio que es o fue de Tefilo Morales, Alcal Vega y Carlos Ovalle.
Al
Oeste
En
Con
Mismo documento
142.00 Ha
PREDIO PALACIO: Colindancias segn Escritura Pblica N 18, Fecha: 12/05/1.992, Notara: nica de San Estanislao. Predio que es o fue de Tefilo Morales. En Al Con NORTE
270,00 M2
995,00 M2 Con
Predio que es o fue de Sergio y Jos Cantillo.
En
900,00 M2 Con
Predio que es o fue de Julio Ruiz o Carime Ramos de Ruiz.
Al
Sur
En
1.170,00 Con M2
Mismo documento 46 Ha + 2.500 M2
PREDIO PACHITA: Colindancias segn Escritura Pblica N 18, Fecha: 12/05/1.992, Notara: nica de San Estanislao. Predio que es o fue de Alberto Ramos. En Al Con NORTE 2.178,00 M2 Camino de Bayano en medio, con predio que es o fue de Clemente Castillo. Al Al Al
Sur En
900,00 M2 Con
Predio que es o fue de Tefilo Morales.
Este
En
852,00 M2 Con
Predio que es o fue de Cantillo Pomares.
Oeste
En
705,00 M2 Con
Mismo documento Mismo documento 83 Ha + 7.500 M2 365 Ha + 7.500 M2
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Notas: Es importante conocer de cuantos predios esta compuesto el globo en estudio y detallar cada uno con su respectiva rea. Configuracin. Si es regular o irregular y si es posible anote su forma geomtrica Ubicacin. Antese todos los puntos de referencia posible desde el casero o vereda hasta el departamento en donde se ubica el predio. Caractersticas panormicas. Hacia donde tiene sus vistas el inmueble. (Cerros, parques, edificaciones u otros). Colindancias. Si existen diferencias entre el rea jurdica y/o catastral, se avala sobre el rea jurdica, haciendo las aclaraciones del caso.
Es importante conocer el rea total a valuar del globo anotndose de donde se tomaron estos datos.
LOCALIZACION
Se hace necesario para los inmuebles rurales realizar un esquema de localizacin y acceso a los mismos.
PREDIO TABORDA Construccin 5: Casa del Celador. Alrededor de la misma presenta una terraza cubierta de 3 metros aproximadamente. Las paredes de la misma son en bloques de cemento con paete y pintura, con puertas en madera y triplex, ventanas en calados, piso en planilla de cemento, y cubierta en lminas onduladas de cemento. Actualmente, se encuentra en regular estado de conservacin. PREDIO PACHITA Construccin 6: Casa del Celador con terraza cubierta de 3 metros aproximadamente . Las paredes de la misma son en bloques de cemento con paete y pintura, con puertas en zinc, ventanas en calados, piso en plantilla de cemento, y cubierta en lminas onduladas de cemento. Actualmente, se encuentra en regular estado de conservacin.
Suelos y topografa
AREA RELIEVE PENDIENTE INUNDABILIDAD SALINIDAD FERTILIDAD NATURAL APRECIACION TEXTURAL PROFUNDIDAD EFECTIVA USO ACTUAL CLASE AGROLOGICA
Generales
Recursos Hdricos A lo largo de todos los predios encontramos represas naturales. Vas Internas El predio puede ser recorrido en su totalidad, mediante carreteables en afirmado, los cuales se encuentran en buen estado, no obstante estar en poca de lluvias en la zona. No obstante que la finca tiene caminos y carreteables, por su topografa y relieve en un vehculo 4x4 puede ser recorrida por zonas donde no existen carreteables, lo cual traduce en que el predio es mecanizable en su totalidad. El predio est siendo explotado en la ganadera con pastos. En cuanto a Explotacin econmica y mecanizacin, el predio gracias a su topografa permite el acceso de Posibilidades de mecanizacin. maquinarias.
Notas: Explicar de manera general y detallada en que esta siendo utilizado cada predio del globo, as como tambin conocer sus dotaciones de infraestructura e identificar cual de ellos se encuentra en mejores condiciones adems de su estado fsico. Recursos hdricos. Es importante anotar de donde proviene el consumo de agua tanto de los habitantes como de los animales y el riego de los cultivos. Vas Internas. Si existen, anotar cuantas y en que condiciones se encuentra estas vas de comunicacin interna del predio, la forma en que atraviesan el predio y si stas son de tipo servidumbre. Explotacin econmica y posibilidades de mecanizacin. En que esta siendo explotado el predio o en que podra ser explotado as como tambin que posibilidades existen para ingresar tecnologa para un mejor aprovechamiento
SISTEMA DE GESTIN DE LA CALIDAD LOCALIZACION Notas: Es importante anexar un esquema o plano de localizacin del predio en el sector para que el solicitante pueda ubicarse de una manera ms fcil
INVESTIGACION Y METODOLOGIA
El presente trabajo de avalu se realiza teniendo en cuenta los elementos, procedimientos y determinaciones indicadas en la ley 160 de 1994, sus decretos reglamentarios, los acuerdos pertinentes y en especial, la resolucin 2965 del 12 de Septiembre de 1995, emanada de INCORA. En la metodologa empleada, se combin el mtodo de comparacin con el de costos de reposicin. Para determinar el valor del terreno, se realiz una exhaustiva investigacin de mercado y un anlisis secundario de informacin documental. Para la adopcin del precio del terreno de cada unidad agrolgica detectada se tom varios datos de valores aproximados del terreno en la regin, y basndose en parmetros estadsticos como la media aritmtica, ndice de desviacin estndar y coeficiente de variacin se obtuvo. .
Investigacin Indirecta
Para determinar las mejoras y sus valores se realiz un recorrido por todo el predio, observando todas las existentes en el predio y adems se consider toda la informacin suministrada por los propietarios.
Investigacin Directa
En cuanto a la investigacin econmica para adoptar el precio por hectrea en la zona se encontr a personas conocedoras del mercado de Bienes y Races; algunos por ser propietarios en el sector, otros por conocimiento de causa, soportando estos valores en entidades bancarias y personales tcnicos en avalos del IGAC, entidades estas que mantienen estricta relacin con la materia en estudio. Dicha encuesta se dirigi detallando variables como ubicacin, distancia del casco urbano, calida de los suelos y posibilidades de mecanizacin, vas de acceso, estado actual del predio, etc. Para determinar los valores unitarios intrnsecos de los terrenos se empleo el mtodo comparativo, conjuntamente con las mejoras introducidas en ellos, luego se dedujeron estas, considerando las reas afectadas y las ventajas comparativas entre unidades segn la clase agrolgica.
En la zona correspondiente al tramo Santa Rosa a Villanueva, zona de mayor valorizacin, se averigu de operaciones de predios similares con valores por hectrea que oscilan entre 2.000.000 y 3.500.000, sin embargo estos valores en casi todos los casos se refera a fincas con menos de 40 Hectreas, y se encontraban en estado nativo, es decir enmontadas o sin ningn tipo de mejora. Algunos peritos que conocen la zona, y que han hecho avalos recientes en la zona nos colaboraron y nos dieron el concepto de dicha tierra, una vez les explicamos el sitio de ubicacin y las caractersticas topogrficas y agronmicas del predio. Estos peritos como Carlos Vlez, Luis Hoyos, Henry Barn, entre otros, manifestaron un valor cercano a los $2.500.000, por hectrea de terreno intrnseco, es decir sin ningn tipo de mejoras. Avalo practicado en Octubre de 2001, a la finca San Jos de la Montaa, ubicada en jurisdiccin del municipio de Villanueva sobre la va que conduce de Santa Rosa a Villanueva, a un valor de $2500.000/Ha. El seor Simn Bossa vende la Finca Ribolo, vecina al predio en estudio, con frente sobre la va San Estanislao Arjona, a un valor de $2500.000/Ha.
Notas: Explicar las metodologas a emplear para el desarrollo del informe de avalo y anotar las investigaciones efectuadas para tratar de determinar que valor unitario se podra emplear para el costo del terreno. DETERMINACION DE LOS PRECIO UNITARIOS PARA MEJORAS, CONSTRUCCIONES, OBRAS ANEXAS Y MAQUINARIAS
A) CONSTRUCCIONES Construccin 1. Con un rea de 45.00 m2. A razn de $200.000/Mt presentando un demrito del 50% para un valor final a 2 $100.000.oo/Mt ................................................................
2
$4500.000
Construccin 2. Con un rea de 250.00 m2. A razn de $200.000/Mt presentando un demrito del 40% para un valor final a 2 $120.000.oo/Mt ...............................................................................................
2
$30000.000
Construccin 4. Con un rea de 32.00 m2. A razn de $200.000/Mt2 presentando un demrito del 60% para un valor final a $80.000.oo/Mt2 Construccin 5. Con un rea de 32.00m2. A razn de $200.000/Mt2 presentando un demrito del 60% para un valor final de $80.000/m2 . Construccin 6. Con un rea de 32.00 m2. A razn de $200.000/Mt2
$2560.000
$2560.000
$3360.000
Notas: Construcciones, Obras anexas, Otras Mejoras. Anotar el rea de construcciones, el valor por metro cuadrado unitario y su demrito as como el valor que resulta por demrito. Maquinaria y equipo. Anotar el estado en que se encuentran, la cantidad de equipos y su valor comercial nuevo, su demrito asi como su valor actual por su estado de funcionamiento. CALCULO DE LOS PRECIOS UNITARIOS DE LA UNIDAD FISIOGRFICA
FINCA EN ESTUDIO VALOR TERRENO TERRENO CONSTRUCCIONES OBRAS ANEXAS VALOR MEJORAS INTRODUCIDAS VALOR TOTAL POR HECTAREA UNIDAD 2.000.000,00 115.325,00 77.500,00 192.825,00 2.192.825,00
AVALUO COMERCIAL
FINCA EN ESTUDIO
Terreno
Area Hectreas 365,7500 Valor Unitario/Ha $ 2.000.000,00 $ 115.325,00 $ 77.500,00 Valor Clase de Tierra $ 731.500.000 $ 42.180.119 $ 28.345.625
Construccin
365,7500
Obras Anexas
365,7500
CONCLUSIONES
Se debe anotar como se muestra el ejemplo a continuacin: AVALO COMERCIAL DE LA FINCA CARRETO DE PROPIEDAD DE: CAMILO TORRES PEREZ. UBICACIN: MUNICIPIO DE SAN ESTANISLAO DEPARTAMENTO DE BOLVAR SE DETERMINAN LAS CANTIDADES DE: $802025.744.OO EN NR (OCHOCIENTOS DOS MILLONES SETECIENTOS CUARENTA Y CUATRO PESOS M/CTE) VEINTICINCO MIL
VIGENCIA DEL AVALO: De acuerdo a lo establecido por los decretos 1420/1998 422/200, expedidos por el Ministerio de Hacienda y Crdito Publico y de Desarrollo Econmico, el presente avalo comercial tiene una vigencia de un (1) ao, contado desde la fecha de expedicin, siempre y cuando las condiciones fsicas y normativas del inmueble evaluado no sufran cambios significativo as como tampoco se presenten variaciones representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable ATENTAMENTE,
ARQ. EDUARDO JOS USTARIZ ARAMENDIZ REGISTRO R.N.A. 1237 MIEMBRO LONJA DE PROPIEDAD RAIZ DEL CESAR
ANEXO FOTOGRAFICO
Como requisito final deben anexarse las siguientes fotos como mnimo: Aspecto de la via de acceso sector. Acceso, caminos Potreros Edificaciones (interior y exteriores) Corrales Pozos Jagey Ro, acequias, arroyos Tanques de reserva Bodegas de almacenamiento Sistemas de infraestructura. Servicios pblicos Cultivos, Arboles.
A CONTINUACIN LES RECORDAMOS ALGUNOS PUNTOS QUE SE DEBEN TENER EN CUENTA EN LOS AVALOS
* METODOLOGA PARA FIJACIN DE VALORES EL BANCO HA TENIDO OBSERVACIONES DE LA SUPERINTENDENCIA SOBRE LOS VALORES ESTIMADOS EN LOS AVALOS EN EL SENTIDO DE QUE EN LA MAYORA DE LOS CASOS LOS INFORMES NO CUENTAN CON EL SUSTENTO CORRESPONDIENTE A LA DETERMINACIN DEL VALOR DEL INMUEBLE.
EN ESTE ORDEN DE IDEAS ES NECESARIO INCLUIR UN CAPITULO EN EL CUAL SE INDIQUE CLARAMENTE LA METODOLOGA UTILIZADA PARA LA DETERMINACIN DEL VALOR. DONDE SE DEBEN ANEXAR CIFRAS DE MERCADO DE LA ZONA, VALORES DE REPOSICIN Y DEPRECIACIN, CIFRAS DE MTODOS RESIDUALES, ENCUESTAS; DEPENDIENDO DE LA METODOLOGA UTILIZADA.
Todos los avalos que sean para DACION EN PAGO deben ser enviados los originales directamente a DCI COLOMBIA EU - Valledupar, junto con todos los documentos suministrados para su elaboracin, incluyendo estudio de mercado. Los tiempos de entrega de los avalos debe ser para los rurales 5 das hbiles despus de la visita Si no se tiene la solicitud por escrito junto con los documentos no se iniciar ningn trmite, si lo iniciamos es por cuenta y riesgo de nosotros. Los corresponsales no podrn cobrar directamente los honorarios de los avalos ni a la sucursal ni a los clientes.