Immobilier professionnel

Les atouts de la SCI

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Introduction

La dtermination du mode de dtention des locaux professionnels constitue un choix important, auquel sont confronts les commerants, les industriels et les professionnels libraux, lorsque lopportunit se prsente dacqurir ces locaux. Deux solutions soffrent eux : - Inscrire limmobilier au bilan de la socit dexploitation ; - Le dtenir dans son patrimoine priv, directement ou indirectement dans le cadre dune socit civile immobilire (SCI). En pratique, il est conseill de sparer limmobilier professionnel des autres actifs de lentreprise, et de le dtenir dans une structure juridique de type SCI. Un tel montage est souvent envisag dans une perspective de cession ou de transmission de lentreprise.

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Immobilier professionnel
Les atouts dune SCI

I. Acquisition de limmobilier professionnel Inscription lactif de la socit dexploitation : inconvnients Cration dune SCI Dtention de limmobilier professionnel par la SCI Quelques rappels sur le dmembrement de proprit Cession dusufruit temporaire de limmobilier

II. Sortir limmobilier professionnel de la socit dexploitation III. La SCI : un outil de transmission dans le cadre familial IV. Annexes

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Acquisition de limmobilier professionnel

Inscription lactif de la socit dexploitation : inconvnients

Avantages Dduction des charges affrentes limmeuble : intrts demprunt, amortissement, frais dacquisition, charges dentretien etc

Inconvnients En cas de cession de la socit dexploitation, le prix de cession sera augment de la valeur de limmeuble Difficults pour trouver un acqureur En cas de cession de limmeuble Taxation de la plus-value professionnelle Limmeuble pourra tre saisi par les cranciers professionnels

Il est conseill de ne pas inscrire limmeuble professionnel lactif du bilan de la socit dexploitation dans une perspective de cession de lentreprise.

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Acquisition de limmobilier professionnel

Cration dune SCI

La SCI est une structure juridique constitue entre 2 associs au minimum, dont le but est de grer un patrimoine immobilier Formalits et cot de constitution : Rdaction des statuts : gratuit, sauf si statuts notaris ou rdigs par un avocat Enregistrement des statuts au Centre des Impts : gratuit Publication dun avis dans un Journal dAnnonces Lgales: 150 Dpt des statuts au greffe du Tribunal de Commerce pour une inscription au Registre du Commerce et des Socits : moins de 100

Rgles de fonctionnement : - Tenue dune comptabilit (recettes/dpenses) - Obligation pour le grant de rendre compte de sa gestion lors de lassemble gnrale annuelle - Convocation des associs aux assembles et tenues des assembles obligatoires La constitution et le fonctionnement dune SCI entranent un certain nombre de formalits

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Acquisition de limmobilier professionnel

SCI

Dtention de limmobilier professionnel par la SCI

Passif
Capital social Loyer Bail Inconvnients Remise en cause de ltanchit de ce cloisonnement en cas de fictivit et de confusion des patrimoines Les cranciers de la socit pourront apprhender le patrimoine immobilier de la SCI Les associs de la SCI seront personnellement et indfiniment tenus de la totalit du passif de la procdure, proportion de leurs droits dans la SCI Taxation des loyers dans la catgorie des revenus fonciers Dcaissement rgulier dun loyer Socit dexploitation

Actif

Avantages Diversification du patrimoine Dissociation des patrimoines priv et professionnel Protection de limmobilier contre les cranciers professionnels Dduction des loyers par la socit dexploitation Affectation de la capacit demprunt de la socit dexploitation dautres investissements Allger le bilan et faciliter ainsi terme la cession de lentreprise Bnficier de revenus complmentaires Organisation de la dtention et de la gestion au sein de la famille Faciliter la transmission du patrimoine

Cette situation peut tre optimise par la cession de lusufruit temporaire de limmobilier professionnel
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Acquisition de limmobilier professionnel

Quelques rappels sur le dmembrement de proprit

Dmembrer la proprit dun bien est un acte qui consiste diviser la pleine proprit en deux droits distincts: la nue-proprit et lusufruit. Lusufruit est le droit de jouir dune chose dont un autre dtient la proprit, charge den conserver la substance. Ainsi, une socit qui possde lusufruit dun immeuble a le droit de lutiliser pour les besoins de son exploitation professionnelle, ou de le donner en location et den percevoir les loyers. Lorsque lusufruit dun bien est dtenu par une personne morale, celui-ci ne peut excder 30 ans. A lextinction de lusufruit, le nu-propritaire recouvre la pleine proprit du bien en total franchise dimpt.

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Acquisition de limmobilier professionnel

Cession dusufruit temporaire de limmobilier
SCI

Actif

Passif
Capital social

Prix de cession Cession dusufruit Temporaire de limmeuble

Socit dexploitation

Pleine-proprit

SCI

Socit dexploitation

Actif

Passif
Capital social

Actif

Passif
Capital social

Nue-proprit

Usufruit

Avantages de cette stratgie : - Perception par la SCI dun capital; qui pourra tre investi sur un support de capitalisation par exemple. - Au terme de lusufruit, la SCI recouvrera la pleine proprit de limmeuble et pourra le redonner en location. Le chef dentreprise percevra ainsi des revenus en complment de sa retraite. - Pour la socit dexploitation : - Amortissement de lusufruit de limmeuble de manire linaire sur la dure - Plus de loyer payer.
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I. Acquisition de limmobilier professionnel II. Sortir limmobilier professionnel de la socit dexploitation III. La SCI : un outil de transmission dans le cadre familial IV. Annexes

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Sortir limmobilier professionnel de la socit dexploitation

Dtention de limmobilier professionnel par la SCI
Socit dexploitation

Actif

Passif
Capital social

Prix de cession SCI Cession de la nue-proprit de limmeuble SCI

Pleine-proprit

Socit dexploitation

Actif

Passif
Capital social

Actif

Passif
Capital social

Usufruit

Nue-proprit

Avantages de cette stratgie : - La cession de la nue-proprit de limmeuble va permettre au dirigeant de sortir progressivement limmeuble de sa socit dexploitation, et ce un moindre cot fiscal - Perception dun capital par la socit dexploitation, dont elle pourra disposer pour dautres investissements - Pour la SCI, il sagit dacheter un immeuble au seul prix de la nue-proprit - Au terme de lusufruit, la SCI recouvrera la pleine proprit de limmeuble, et pourra alors le donner en location. Le chef dentreprise percevra ainsi des revenus en complment de sa retraite.
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La SCI, un outil de transmission dans le cadre familial

Soit un chef dentreprise ayant 3 enfants, dont un seul est intress pour reprendre lentreprise familiale La dtention de limmobilier professionnel par une SCI va lui permettre de respecter lgalit successorale entre ses 3 enfants, un moindre cot fiscal. Enfants Enfant repreneur 1er enfant non repreneur 2e enfant non repreneur Actif alloti Socit dexploitation 50% des parts sociales de la SCI 50% des parts sociales de la SCI Patrimoine
SCI

Socit dexploitation
Valeur = 1 million d

Actif

Passif
Capital social

2 millions d

Valeur 1 million d 1 million d 1 million d Lgalit entre les 3 enfants est respecte

Si limmeuble tait inscrit au bilan de la socit dexploitation, lenfant repreneur aurait d payer la somme d1 million deuros chacun de ses frres pour respecter lgalit en valeur. A dfaut, sa sortie du bilan entrainerait lapplication du rgime des plus-values professionnelles. Plus limmeuble est dtenu depuis longtemps, plus le cot fiscal est lev. Le recours une SCI pour dtenir limmobilier professionnel facilite la transmission du patrimoine priv et professionnel du chef dentreprise
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Annexes
Rgime fiscal de la SCI

SCI lIR Bnfices Distribus ou mis en rserve : imposition dans la catgorie des revenus fonciers et soumis au taux progressif de lIR (sauf si lassoci est une personne morale soumise lIS)

SCI lIS Mis en rserve : taux de lIS, soit 15% jusqu 38 120 puis 33,33% au-del Distribus : dividendes taxs lIR aprs abattement ou prlvement forfaitaire libratoire (ou taux de lIS si lassoci est une personne morale) Reportable sur les bnfices de la socit

Dficit

Dficit foncier imputable : - sur le revenu global dans la limite de 10 700 , - puis sur les revenus fonciers des 10 annes suivantes Rgime des plus-values des particuliers : - Imposition au taux de 31,3% - aprs abattement de 10% par anne de dtention au-del de la 5e

Plus-value de cession dimmeubles

Imposition normale dans le cadre des bnfices, soit 15% jusqu 38 120 , puis 33,33% au-del

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Avertissement
Note importante

Les simulations prsentes nont aucun caractre contractuel. Avant de conclure toute opration, linvestisseur doit sassurer de la totale comprhension des risques et avantages quelle implique. Il doit en avoir parfaitement apprci la porte notamment au regard de sa situation financire, fiscale et personnelle. Il lui appartient de sassurer quil dispose des moyens et comptences, telles quinformations suffisantes et conseils indpendants lui permettant dapprhender les risques inhrents lopration envisage. Les documents ou analyses transmis titre indicatif ont t prpars sur la base dhypothses. Ils ne constituent en aucune manire un conseil de notre part. Dautres hypothses ou dautres paramtres auraient raisonnablement pu tre retenus. En consquence, Quilvest ne garantit en aucune manire lexactitude, le caractre exhaustif ou raisonnable de tels documents ou analyses. Cette prsentation est exclusivement destine un usage personnel, et son contenu ne peut tre divulgu un tiers sans lautorisation pralable et expresse de Quilvest.

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