DECRETO No. 993.LA ASAMBLEA LEGISLATIVA DE LA REPBLICA DE EL SALVADOR, CONSIDERANDO: I.

Que los Artculos 103 y 119 de la Constitucin de la Repblica establece que el Estado debe procurar que el mayor nmero de familias salvadoreas lleguen a ser propietarias de su vivienda, garantizando la propiedad privada en funcin social; Que actualmente existen parcelaciones, particiones, segregaciones de inmuebles, sean de hecho o de derecho, conocidas como lotificaciones, que representan una oportunidad real de acceso al derecho de propiedad sobre inmuebles a favor de las familias salvadoreas; lo cual es un mecanismo de oportunidad a las mismas para llegar a ser propietarias de una vivienda; Que atendiendo a que una considerable cantidad de lotificaciones no han seguido el debido proceso para la legalizacin y actualizacin de las mismas; resulta necesario crear un mecanismo que permita la consecucin de la Seguridad Jurdica, por lo que se vuelve necesario y urgente, dictar una Ley Especial, que establezca normas bsicas dentro de un marco de garantas legales y de seguridad jurdica a favor de estas personas; Que es necesario superar las irregularidades en las referidas lotificaciones, que al no estar debidamente legalizadas o autorizadas, impiden que las familias o personas adquirentes de los inmuebles, obtengan con prontitud y certeza los ttulos de propiedad correspondientes; Que en adicin la inseguridad jurdica que la comercializacin de lotes y parcelaciones provoca en los lote-habiente; tambin se ha afectado el ordenamiento y desarrollo territorial en el mbito nacional, por lo cual, es indispensable establecer los instrumentos que regulen adecuadamente la materia y eviten el desarrollo de lotificaciones en zonas no aptas para urbanizacin.

II.

III.

IV.

V.

POR TANTO, En uso de sus facultades y a iniciativa de los Diputados y de las Diputadas: Ciro Cruz Zepeda Pea, Jos Francisco Merino Lpez, Francisco Roberto Lorenzana Durn, Lorena Guadalupe Pea Mendoza, Cesar Humberto

DECRETO N 993.Garca Aguilera, Elizardo Gonzlez Lovo, Irma Lourdes Palacios Vsquez, Mario Alberto Tenorio Guerrero, Gaspar Armando Portillo Bentez, Guillermo Antonio Olivo Mndez, David Rodrguez Rivera, Sonia Margarita Rodrguez Sigenza, Jos Nelson Guardado Menjvar, Mauricio Ernesto Rodrguez, Karla Gisela Abrego Cceres, Hctor Antonio Acevedo Moreno, Flix Agreda Chachagua, Miguel Elias Ahues Karra, Jos Antonio Almendariz Rivas, Francisco Rubn Alvarado Fuentes, Jos Orlando Arvalo Pineda, Guillermo vila Qel, Douglas Leonardo Meja vils, Eduardo Enrique Barrientos Zepeda, Yohalmo Edmundo Cabrera Chacn, Jos Vidal Carrillo Delgado, Daro Alejandro Chicas Argueta, Jos Alvaro Cornejo Mena, Valentn Arstides Corpeo, Carlos Cortez Hernndez, Luis Alberto Corvera Rivas, Santos Eduviges Crespo Chvez, Rosa Alma Cruz de Henrquez, Ana Vilma de Cabrera, Carmn Elena Caldern de Escaln, Csar Ren Florentin Reyes Dheming, Nery Arely Daz de Rivera, Antonio Echeverra Veliz, Omar Arturo Escobar Oviedo, Emma Julia Fabin Hernndez, Jos Rinaldo Garzona Villeda, Eduardo Antonio Gomar Morn, Melvin David Gonzlez Bonilla, Jos Armando Grande Pea, Jaime Ricardo Handal Samayoa, Juan Carlos Hernndez Portillo, Gladis Marina Landaverde Paredes, Hortensia Margarita Lpez Quintana, Mario Marroqun Meja, Ana Guadalupe Martnez Menndez, Guillermo Francisco Mata Bennett, Rolando Mata Fuentes, Sal Anselmo Mndez, Juan Carlos Mendoza Portillo, Erik Mira Bonilla, Heidy Carolina Mira Saravia, Rafael Ricardo MornTobar, Yeymi Elizabett Muoz Morn, Oscar Ernesto Novoa Ayala, Orestes Fredesman Ortez Andrade, Rafael Eduardo Paz Velis, Mario Antonio Ponce Lpez, Zoila Beatriz Quijada Sols, Norma Carolina Ramrez, Carlos Armando Reyes Ramos, David Ernesto Reyes Molina, Javier Ernesto Reyes Palacios, Inmar Rolando Reyes, Dolores Alberto Rivas Echeverra, Gilberto Rivera Meja, Jackelin Noem Rivera Avalos, Marcos Antonio Salazar, Patricia Mara Salazar Meja, Csar Humberto Solrzano Dueas, Karina lvette Sosa de Lara, Jaime Gilberto Valdez Hernndez, Patricia Elena Valdivieso de Gallardo, Ramn Arstides Valencia Arana, Mario Eduardo Valiente Ortiz, Esdras Samuel Vargas Prez, Guadalupe Antonio Vsquez Martnez, Ana Daysi Villalobos de Cruz y Francisco Jos Zablah Safie. DECRETA la siguiente: LEY ESPECIAL DE LOTIFICACIONES Y PARCELACIONES PARA USO HABITACIONAL TTULO PRIMERO CAPTULO UNO DISPOSICIONES GENERALES

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DECRETO N 993.OBJETO Art. 1.- La presente Ley tiene por objeto regular la posesin de buena fe, comercializacin y transferencia de dominio a cualquier Ttulo, de las parcelas o lotes derivadas de las lotificaciones a nivel nacional a partir de la vigencia de la presente Ley; as como, establecer un Rgimen Transitorio para la regularizacin, legalizacin y autorizacin de lotificaciones, constituidas y comercializadas hasta la fecha de entrada en vigencia del presente decreto. MBITO DE APLICACIN Art. 2.- Se regirn por la presente Ley, incluyendo el Rgimen Transitorio establecido en el Ttulo Segundo, todas las lotificaciones para uso habitacional, excepto las siguientes: a) Los proyectos clasificados como urbanizaciones completas tipo 1 y 2, de conformidad a lo establecido en el Art. 47 del Reglamento de la Ley de Urbanismo y Construccin en lo relativo a Parcelaciones y Urbanizaciones Habitacionales; b) Las parcelaciones financiadas, desarrolladas o propiedad del Estado, instituciones pblicas, gobiernos locales en el marco de sus atribuciones y las que se rijan por las leyes relacionadas con la reforma agraria; c) La excepcin establecida en el presente Artculo no aplicar, cuando los Gobiernos Locales, sean quienes comercialicen los lotes o parcelas; d) Las ubicadas en reservas forestales y reas naturales protegidas y las que se encuentren en rea frgil de conformidad a lo establecido en la Ley de Medio Ambiente; e) Las ubicadas en zonas arqueolgicas o identificadas como patrimonio cultural; f) Las ubicadas en derechos de va de conformidad con la ley respectiva; g) Las ubicadas en zonas de proteccin, en ros, quebradas y zonas de riesgo; h) Las ubicadas en la zona costero marina; i) Los tugurios y zonas marginales; y

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DECRETO N 993.j) Las invasiones, usurpaciones y otras situaciones que constituyan una violacin al derecho de propiedad, incluyendo la posesin de mala fe; y k) Todas las lotificaciones o parcelaciones que no tengan uso habitacional. El Reglamento de la presente Ley establecer los procedimientos especficos para la determinacin de las exclusiones en el rgimen especial, siendo las instituciones que integran la Ventanilla nica, de acuerdo a sus competencias o la autoridad competente para conocer del proceso de regularizacin, las que determinarn en cada caso, las exclusiones mencionadas en los literales anteriores. En caso de duda sobre la aplicacin de las exclusiones, se remitirn las consultas a las autoridades que corresponda, quienes debern expresar su opinin por escrito, de forma categrica y terminante sobre la consulta realizada y segn la Ley que corresponda, en el plazo que para cada institucin se establezca en el Reglamento de la Presente Ley; caso contrario se tendr por resuelta en sentido positivo, entendindose que la autoridad consultada ha respondido en el sentido de que se acepta que no existe impedimento para la aplicacin de la presente Ley y su Rgimen Especial, en lo que corresponda a las atribuciones legales de la autoridad consultada. Para los efectos sancionatorios, determinados en el captulo sexto del Ttulo Primero y captulo quinto del Ttulo segundo de esta Ley, se incluirn todas las lotificaciones que se encuentren comprendidas dentro del mbito de aplicacin de la presente Ley, excepto las descritas en el literal b) del presente Artculo. DEFINICIONES Art. 3.- Para los efectos de esta Ley, se entender por: a) Lotificacin: Divisin simultnea o sucesiva con fines comerciales, de un inmueble cuando pueda dar lugar a la constitucin de un ncleo de poblacin; b) Parcela o lote: Porcin en la que se divide uno o varios inmuebles, jurdicamente o de hecho; c) Lotificador: Persona natural o jurdica que a nombre propio o por cuenta de terceros, e incluso actuando como agente oficioso, comercializa uno o varios proyectos parcelarios o lotificaciones y es reconocido como lotificador, comercializador o propietario del inmueble;

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DECRETO N 993.d) Propietario de la parcelacin o lotificacin: Persona natural o jurdica, que ejerce conforme a la Ley, el derecho de dominio, sobre un inmueble en el que se desarrolla o comercializa un proyecto de parcelacin o lotificacin; e) Lote-habiente: Persona que posee materialmente y a ttulo oneroso un inmueble con el nimo de adquirir sobre el mismo, el derecho de dominio de conformidad con las condiciones establecidas en el contrato de adquisicin; f) Contrato de adquisicin de lotes a plazo: Cualquier forma de acuerdo o contrato, sin importar la forma jurdica especfica, cuyo contenido econmico implique el acuerdo sobre la futura tradicin del dominio de un lote o parcela a favor del lote-habiente por parte del desarrollador parcelario, y el pago del precio por medio de pagos peridicos para un plazo determinado, pudiendo entregar la tenencia o posesin del lote o parcela al momento de la contratacin o al momento de haber realizado la totalidad del pago;

g) Comercializacin: Toda accin realizada por los desarrolladores parcelarios, sean propietarios o no, o cualquier tercero que realice, ofrezca, contrate, convenga o ejecute actos, hechos u omisiones, cuyo objeto sean lotes o parcelas derivadas de una lotificacin; h) Desarrollo de una parcelacin o lotificacin: Toda transformacin fsica, que recaiga sobre inmuebles, y que tenga como objetivo la comercializacin de lotes y la constitucin de un ncleo de poblacin; i) Lotificacin de desarrollo progresivo: Se estar a lo dispuesto en la Ley de Urbanismo y Construccin y sus reglamentos; Compensacin: Es la retribucin en especie o en dinero que deber pagar el propietario o desarrollador parcelario del inmueble en favor de los lote-habientes, o de la municipalidad, cuando fuere el caso;

j)

k) Desarrollador Parcelario: Indistintamente, son todas aquellas personas incluidas en las definiciones establecidas en los literales c) y d) del presente Artculo. PROHIBICIN Art. 4.- Se prohbe el desarrollo de lotificaciones sin las aprobaciones legales correspondientes.

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DECRETO N 993.Los lotes o parcelas derivadas de una lotificacin no se podrn comercializar o enajenar bajo ningn ttulo o por cualquier modalidad contractual, que difiera la tradicin del derecho de dominio a la realizacin de una condicin futura o pago de precio, sin que tal parcela o lote cuente con su matrcula individual en el Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas del Centro Nacional de Registros, en adelante CNR, previa verificacin de la Oficina de Mantenimiento Catastral correspondiente, bajo la figura de desmembracin en cabeza de su dueo, una vez cumplidos los requisitos tcnicos y jurdicos determinados en el Reglamento de la presente Ley. Constituir objeto ilcito en aquellos contratos, acuerdos o cualquier tipo de relacin jurdica o de hecho, que se celebren en contravencin al inciso anterior. CAPTULO SEGUNDO CREACIN, FINALIDAD Y ORGANIZACIN DE LA VENTANILLA NICA DE TRMITES SOBRE LOTIFICACIONES Y DEL REGISTRO DE DESARROLLADORES PARCELARIOS DE LA VENTANILLA NICA DE TRMITES SOBRE LOTIFICACIONES DE INTERS SOCIAL Art. 5.- Crase la Ventanilla nica de Trmites sobre Lotificaciones de Inters Social, en adelante la Ventanilla nica, para la tramitacin de los permisos de parcelacin que sean competencia del VMVDU de acuerdo con la Ley de Urbanismo y Construccin. OBLIGACIN DE COLABORACIN Art. 6.- Todos los organismos gubernamentales, instituciones autnomas, municipalidades y sus titulares estarn en la obligacin de colaborar con el Viceministerio para la ejecucin de la presente Ley, pudiendo delegar funciones de conformidad con el Reglamento Interno del rgano Ejecutivo, leyes respectivas y el Cdigo Municipal en su caso, para lograr su cumplimiento y facilitar el ejercicio de las atribuciones conferidas a los mismos. El Reglamento de esta Ley dispondr la modalidad de procedimientos y medios para que se de dicha cooperacin. DE LOS TRMITES ANTE EL VMVDU Art. 7.- La Ventanilla nica, estar integrada por el VMVDU, y las dems instituciones a que se refiere el Artculo sexto de la presente Ley, quienes recibirn y darn seguimiento en una sola oficina fsica o virtual, a los trmites necesarios para la obtencin de permisos de lotificacin o parcelacin y recepcin de las obras de su competencia, para lo cual se les faculta a los titulares de las instituciones que integren la Ventanilla nica, para delegar sus
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DECRETO N 993.funciones o designar delegados institucionales segn sea pertinente. El Coordinador de la Ventanilla nica ser el Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano. En todo caso, las instituciones representadas en la Ventanilla nica mantendrn sus facultades normativas. La supervisin de los diferentes aspectos contenidos en la autorizacin, ser ejercida por cada institucin participante, segn las competencias que para tal efecto le confieran las leyes. As mismo, el VMVDU podr desarrollar sistemas informticos de trabajo, gestionar recursos fsicos, humanos y financieros y definir los mecanismos para la integracin y facilitacin que sean requeridos. En la Ventanilla nica, una vez sea presentada cualquier solicitud de trmite de los comprendidos en la presente Ley, deber dar la respuesta que corresponda en un plazo no mayor de los 120 das siguientes, a la presentacin, caso contrario, se entender que la solicitud fue aceptada en el sentido requerido. DE LA TRAMITACIN DE PERMISOS ANTE LAS OFICINAS MUNICIPALES O REGIONALES DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL Art. 8.- Para la tramitacin de permisos de parcelacin o lotificacin que sean competencia de los municipios de conformidad con la Ley de Urbanismo y Construccin y dems leyes de ordenamiento y desarrollo territorial, se podrn conformar ventanillas nicas de mbito municipal o regional en relacin a trmites sobre lotificaciones o parcelaciones, tal como se establece en el artculo anterior, por medio de acuerdos interinstitucionales, con la presencia de delegados de las instituciones intervinientes. DE LOS PLANES DE ORDENAMIENTO COORDINACIN INSTITUCIONAL TERRITORIAL Y LA

Art.9.- Para la tramitacin de los permisos de parcelacin o lotificacin que correspondan a las situaciones que prev la presente Ley, se estar a lo dispuesto en los instrumentos y planes de ordenamiento territoriales respectivos y leyes relacionadas en materia de ordenamiento y desarrollo territorial, donde existieren. DE LA PUBLICACIN DE LA BASE DE LOTIFICACIONES APTAS PARA COMERCIALIZACIN Art. 10.- El CNR y el VMVDU, podrn poner a disposicin del pblico y de forma gratuita, la informacin que tengan a su disposicin referente a las lotificaciones aprobadas, inscritas y aptas para la comercializacin, segn lo establecido en el Artculo 4 de la presente Ley y lo que se establezca en su Reglamento, quedando facultados los titulares del CNR y el VMVDU para

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DECRETO N 993.determinar los mecanismos y medios de la publicacin segn los recursos disponibles. DEL REGISTRO DE DESARROLLADORES PARCELARIOS Art.11.- Crase en el VMVDU, el Registro de Desarrolladores Parcelarios, con carcter pblico, en cual se inscribirn, las personas naturales y jurdicas, nacionales o extranjeras que comercialicen proyectos parcelarios o de lotificacin en El Salvador. El Registro constituye un mecanismo de informacin y transparencia sobre los desarrolladores parcelarios que operan a nivel nacional. nicamente los Desarrolladores Parcelarios inscritos en el Registro, podrn comercializar lotes o parcelas, bajo los trminos de la presente Ley, caso contrario incurrirn en las infracciones establecidas en la presente Ley. Los requisitos y procedimientos para la inclusin de desarrolladores parcelarios se establecern en el Reglamento de la presente Ley. CONTENIDO Y ACTUALIZACIN DESARROLLADORES PARCELARIOS DEL REGISTRO DE

Art. 12.- El Registro contendr para cada Desarrollador Parcelario, la siguiente informacin: a) Datos Generales del titular, titulares o de su representante legal, desarrolladores Parcelarios, que incluirn como mnimo: nombre, denominacin o razn social, naturaleza, domicilio, direccin, rganos de administracin, representacin legal y certificacin de la inscripcin del Registro de Comercio, en el caso de las personas jurdicas; y b) Texto ntegro de las resoluciones finales derivadas de los procesos sancionatorios que se sigan en contra de los desarrolladores parcelarios ante el VMVDU. Independientemente de las obligaciones de rendir informes cuando les fueren solicitados, y de facilitar las inspecciones que fueren ordenadas, los desarrolladores parcelarios quedan obligados a proporcionar anualmente la informacin necesaria para actualizar este registro con fines de vigilancia y para que pueda ser consultada por cualquier interesado. DE LA CANCELACIN DE LAS INSCRIPCIONES EN EL REGISTRO DE DESARROLLADORES PARCELARIOS Art. 13.- La inscripcin en el Registro de Desarrolladores Parcelarios podr cancelarse por solicitud escrita de el mismo, siempre y cuando ste

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DECRETO N 993.compruebe que la transferencia realizada a persona natural o jurdica es legal y que en ella se incluyen todas las obligaciones para con los lote-habientes, o por resolucin del VMVDU en los trminos establecidos en la presente Ley. El procedimiento para la cancelacin del registro de desarrolladores parcelarios se establecer en el Reglamento de la presente Ley. CAPTULO TERCERO DE LAS MODALIDADES CONTRACTUALES EMPLEADAS PARA LA COMERCIALIZACIN DE LOTES CONTRATOS Art. 14.- Los contratos para la adquisicin de lotes a plazo debern hacerse constar en documento privado debidamente autenticado o en escritura pblica, segn lo prefiera el lote-habiente, para lo cual ste podr elegir libremente al Notario ante quien se otorgar el documento privado autenticado o el contrato respectivo. Sin perjuicio de las formalidades que impongan otras leyes para la existencia de estos contratos, los mismos debern contener al menos lo siguiente: a) Generales de los comparecientes, y en el caso de que el compareciente, no sea el propietario del inmueble o no lo sea en su totalidad, deber expresar las facultades que tiene para obligarse a realizar la futura tradicin del dominio del inmueble, por medio de los instrumentos jurdicos que fueren pertinentes; b) Descripcin del inmueble, naturaleza, rea, matrcula y los gravmenes o derechos reales que recaigan sobre el inmueble; c) La referencia del permiso de parcelacin, la fecha de otorgamiento y la autoridad que lo ha emitido; d) Nmero de Inscripcin del desarrollador parcelario; e) Precio y forma de pago; f) Condiciones en las que el Lote-habiente ejercer la tenencia o posesin del lote o parcela, mientras se realice el pago total del precio;

g) Aceptacin de la obligacin por parte del desarrollador parcelario, en el sentido que una vez pagado el precio, proceder a otorgar la venta o el ttulo que corresponda y a hacer la tradicin del dominio

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DECRETO N 993.del inmueble a favor de Lote-habiente, el plazo de esta obligacin no podr exceder de treinta das; h) Condiciones en que el lote-habiente puede desistir del contrato y sus efectos; i) Condiciones en las que el desarrollador parcelario podr rescindir el contrato y; Designacin de beneficiarios en caso de muerte.

j)

Es obligacin del desarrollador parcelario, entregar en un plazo no mayor de treinta das despus de la cancelacin de las obligaciones establecidas en el contrato, toda la documentacin necesaria, para que el lotehabiente pueda proceder a la realizacin de la tradicin del dominio del inmueble, as mismo, es obligacin del Notario que autorice un contrato de adquisicin de lotes a plazo, entregar al lote-habiente un testimonio de la escritura pblica del contrato suscrito. Para la firma de los contratos para la adquisicin de lotes a plazo, a los que se refiere esta Ley, se requiere de la comparecencia personal del propietario o propietarios del inmueble o se realice por medio de poder especial otorgado por estos, para el acto de que se trate. Cuando los contratos de adquisicin de lotes a plazo, se realicen en contratos de adhesin los desarrolladores parcelarios depositarn copias de los formularios en la Defensora del Consumidor, quien verificar, en un plazo no mayor a treinta das contados a partir del respectivo depsito, que cumplen lo correspondiente a derechos del consumidor y con los establecidos en la presente Ley, plazo dentro del cual debern realizarse las observaciones pertinentes. Caso contrario se entender que los formularios cumplen con las disposiciones legales vigentes, pudiendo ser utilizados por los desarrolladores parcelarios. La Defensora del Consumidor podr poner a disposicin de los desarrolladores parcelarios, formatos, modelos, los cuales no requerirn de depsito para ser utilizados. Es obligacin de los desarrolladores parcelarios, indicar en todos los recibos de pago de cuotas o pagos de aportacin al precio que realicen los lote-habientes, el saldo pendiente de pago y en su caso las cuotas pendientes de pago. Para la comercializacin de los lotes integrantes de un proyecto de lotificacin o parcelacin, especficamente en relacin a la celebracin del documento privado autenticado o del contrato de adquisicin de lotes a plazo, estos, se consideran un derecho a favor del lote habiente y su falta ser imputable al propietario o a los lotificadores, segn se haya convenido entre

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DECRETO N 993.estos. En caso de no existir convenio para estos efectos, ambos sern solidariamente responsables. PRESUNCIN DE EXISTENCIA DE CONTRATO DE VENTA A PLAZOS Art. 15.- Se presume la existencia de un documento privado autenticado o del contrato de adquisicin de lotes a plazo, cuando se establezcan pagos peridicos con la finalidad de adquirir un lote, del cual se haya hecho oferta, sin que se exprese por parte de los contratantes la intencin de devolver el inmueble arrendado, constituyendo los pagos peridicos parte del precio o condicin para efectuar la tradicin del inmueble. Las condiciones de contratacin, se podrn probar por medio de recibos, facturas, o cualquier medio idneo de conformidad con el Cdigo Procesal Civil y Mercantil y otras leyes que rijan en materia civil y mercantil, y se valorarn con base en la sana crtica. El Juez competente definir las condiciones de contratacin, cuando ocurra este supuesto. REPORTE AL MUNICIPIO Art. 16.- Los documentos privados debidamente autenticados o los contratos para la adquisicin de lotes, debern ser remitidos en copia por los desarrolladores parcelarios, al municipio en que se encuentre ubicada la lotificacin, dentro de los 90 das subsiguientes al de su otorgamiento a efecto de crear el Registro correspondiente y actualizacin del Registro de Catastro. De igual manera, deber notificarse toda modificacin que se realice al documento en el que conste la negociacin o compra venta de un lote. CESIN DE LOS DERECHOS SOBRE LAS PARCELAS Art. 17.- El Lote-habiente podr ceder los derechos y obligaciones del contrato de adquisicin de lotes a plazo a terceras personas, notificando al lotificador y en todo caso al responsable de hacer la tradicin del dominio y posesin del inmueble adquirido, para el perfeccionamiento de la cesin. La cesin incluir los derechos y obligaciones derivados del contrato, as como el saldo abonado a la cuenta del precio. Esta cesin deber hacerse constar en documento privado debidamente autenticado o en escritura pblica, cuyo testimonio se remitir junto con la notificacin al desarrollador parcelario. DESIGNACIN DE BENEFICIARIOS POR CAUSA DE MUERTE Art. 18.- Es un derecho del Lote-habiente la designacin de beneficiarios del contrato de adquisicin de lotes a plazo, a efecto de que a su fallecimiento, los beneficiarios le sustituyan en los derechos y obligaciones derivados del contrato, siempre y cuando an no se le haya hecho al Lote-habiente, la tradicin del dominio y posesin del inmueble objeto de la contratacin.

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DECRETO N 993.En la designacin de los beneficiarios, se deber expresar las generales de los mismos, para que en caso de que el lote-habiente falleciere y a esa fecha no se hubiere realizado a su favor la tradicin del dominio del lote o parcela objeto del contrato, los abonos realizados al precio y el saldo del mismo, se reconozcan a favor del beneficiario y pueda ste subrogarse en los pagos pendientes; de tal manera que voluntariamente se pueda reconocer la deuda pendiente por parte del beneficiario, subrogndose en los derechos y obligaciones del que lo nombr beneficiario. El beneficiario deber comunicar al desarrollador parcelario, sobre la muerte de su benefactor y si acepta o no los derechos y obligaciones que como beneficiario le corresponden, en un plazo mximo de sesenta das posteriores al fallecimiento del lote habiente, debiendo revertirse cualquier penalidad, inters o recargo por mora, que pueda generarse durante ese perodo. El desarrollador parcelario, estar obligado a realizar la tradicin del dominio y posesin del inmueble a favor del beneficiario, una vez se haya cancelado el precio total del lote o parcela. Los derechos que de acuerdo con esta Ley correspondan al beneficiario o beneficiarios del contrato de adquisicin de lotes a plazo, estarn sujetos a lo dispuesto en el Artculo 1334 del Cdigo Civil. En caso de muerte del Lote-habiente, siempre y cuando no opere ningn seguro ni se hayan establecido beneficiarios o los nombrados no acepten, los herederos o legatarios, en su caso, podrn continuar con el contrato de arrendamiento con promesa de venta o el contrato anlogo empleado, en los mismos trminos pactados por el causante, sin que los desarrolladores parcelarios puedan hacer valer la defuncin como causal de terminacin del contrato. Toda estipulacin en contra de este artculo se tendr por no escrita. La designacin de legatario sobre el derecho de adquisicin del inmueble o sobre el derecho de dominio del mismo, en fecha posterior al nombramiento de beneficiario, se entender que sustituye a este ltimo. En todo momento el lote-habiente podr modificar la designacin de beneficiarios. CAPTULO CUARTO DEL CONTRATO DE ADMINISTRACIN DE LA LOTIFICACIN CONTRATO DE ADMINISTRACIN DE LA LOTIFICACIN Art. 19.- El contrato de administracin de la lotificacin, es el acuerdo de voluntades en el que el propietario del inmueble faculta al lotificador a realizar por cuenta del propietario, la planificacin, tramitacin de permisos y/o comercializacin de parcelas de un proyecto parcelario. El contrato de
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DECRETO N 993.administracin faculta al desarrollador parcelario a realizar los asuntos generales que no necesiten mandato especial. Los contratos de administracin, sus modificaciones y terminacin, se otorgarn por escritura pblica y deben inscribirse en el Registro a que se refiere el Art. 11 de la presente Ley, as como en el Registro de Comercio y en el Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas del lugar donde se encuentre el inmueble o lotificacin. Para estos efectos, el desarrollador parcelario deber presentarlo en un plazo no mayor a diez das contados a partir del otorgamiento de la escritura pblica. RESPONSABILIDAD DE LOS DESARROLLADORES PARCELARIOS Art. 20.- El lotificador y el propietario del terreno respondern solidariamente de la indemnizacin de daos y perjuicios que correspondan por el incumplimiento de las obligaciones que ambos o cualquiera de ellos, hubiere contrado con el lote-habiente; toda clusula que limite esta responsabilidad se tendr por no escrita. Se presumir la existencia de un contrato de administracin, cuando se de al menos, una de las condiciones establecidas en el inciso primero del artculo anterior. REQUISITOS DEL CONTRATO Art. 21.- Los contratos de administracin debern contener como mnimo: a) Declaracin de dominio por el propietario del inmueble objeto del contrato, as como: naturaleza, situacin, extensin y antecedentes regstrales; b) Condiciones y caractersticas tcnicas de la lotificacin; c) Obligaciones de las partes; d) Plazo del contrato; e) Reglas sobre la rendicin de cuentas; f) Reglas para la liquidacin anticipada del contrato; y g) Mandato a favor del lotificador para realizar gestiones administrativas, municipales y judiciales que fueren necesarias para lograr la aprobacin, legalizacin y comercializacin de la lotificacin.

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DECRETO N 993.CAPTULO QUINTO DE LA PROTECCIN DE LOS CONTRATOS Y GARANTA DE SU CUMPLIMIENTO APROBACIN DEL PROYECTO PARCELARIO Art. 22.- Una vez aprobado el proyecto de lotificacin por el VMVDU, o las instancias descentralizadas correspondientes, estos, debern librar en un mismo acto, la certificacin en extracto de dicha aprobacin y el permiso correspondiente, que el interesado deber presentar al Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas correspondiente a la jurisdiccin en que esta ubicado el inmueble en donde se realizar la lotificacin, para que sea anotada preventivamente la inscripcin que corresponda al inmueble a lotificar. Para la inscripcin de dicha anotacin preventiva ser requisito indispensable que el inmueble se encuentre libre de gravamen. Los requisitos que deber reunir dicha certificacin, sern establecidos en el Reglamento de la presente Ley. Los efectos de la inscripcin de la anotacin preventiva se retrotraen a la fecha de su presentacin y se limitan a que los inmuebles no podrn ser objeto de nuevas afectaciones, gravmenes, embargos, transferencias, enajenaciones o cualquier otro derecho que sobre el mismo se pretenda inscribir, a menos que se trate de uno de los compradores bajo cualquier titulo. Estos efectos de la anotacin preventiva, cesarn por la inscripcin del documento de transferencia de dominio a los lote-habientes, beneficiarios o destinatarios del equipamiento social; o por el requerimiento expreso de la autoridad competente que orden la anotacin preventiva al Registro correspondiente para cancelarla. El Lotificador, podr solicitar la desafectacin total o parcial del inmueble autorizada, para ser comercializado en lotes o parcelas, siempre y cuando no se haya celebrado ningn contrato de adquisicin de lote a plazo. PROHIBICIN EXPRESA Art. 23.- Se prohbe que los inmuebles objeto de la marginacin de la lotificacin estn sometidos a gravmenes o derechos que limiten la disponibilidad de los lotes o parcelas a favor de sus Lote-habientes. Si el propietario o desarrollador parcelario de un inmueble donde se desarrolla una Lotificacin, transfiriere el dominio total o parcial del mismo, el comprador asumir todas las obligaciones que hubiere adquirido el propietario o desarrollador con los lote habientes, tanto en el contrato de administracin, como en el contrato de venta a plazos, quedando vigente la anotacin preventiva.

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DECRETO N 993.Cuando se realice la transferencia del dominio total o parcial de los inmuebles que conforman la lotificacin, a un tercero cuya intencin es continuar con la comercializacin de los mismos, y por tanto represente una continuidad de las obligaciones del propietario; la misma anotacin preventiva se mantendr vigente, sin que ello limite la inscripcin del derecho de dominio del nuevo adquirente que tendr la calidad de lotificador; siempre y cuando ste ltimo haya aceptado los compromisos adquiridos con los lote habientes tanto en el contrato de administracin, como en el contrato de venta a plazo, de manera que no constituya un mecanismo de fraude a los acreedores y lotehabientes, si los hubiere. Cualquier pacto en contrario ser nulo. PRELACIN Art. 24.- Los inmuebles en los que se desarrolle una lotificacin en los trminos que establece la presente Ley, lo mismo que las parcelas o lotes en que sta se divida, no podrn ser embargados por los acreedores de los desarrolladores parcelarios o propietarios, en detrimento de los derechos de los lote habientes, la persecucin o ejecucin procesal que realicen terceros se seguir sobre los flujos o recursos derivados de los ingresos de la lotificacin, para lo cual las obligaciones mantendrn la prelacin indicada en el Derecho Comn. Si por cualquier razn se realizare transferencia de dominio, sta solo se podr realizar incorporando y reconociendo las obligaciones derivadas de los contratos con los Lote-habientes. La tradicin del dominio y sucesin por causa de muerte de los derechos que posea el propietario del inmueble de la lotificacin, comprendern las obligaciones y cargas derivadas de los contratos de adquisicin de lotes a plazo o cualquier otro de naturaleza anloga, as como tambin el contrato de administracin que hubiere acordado. De la misma manera se proceder con las sentencias judiciales de remate y la adjudicacin en pago de la Lotificacin. CAPTULO SEXTO RGIMEN SANCIONATORIO PRESUNCIN DE LA EXISTENCIA DE UNA LOTIFICACIN Art. 25.- Para efectos sancionatorios se presume la existencia de una lotificacin, cuando por parte de una persona natural o jurdica, se divida fsica o materialmente, terrenos con o sin construcciones, o se alteren los linderos de los mismos con la finalidad de enajenarlos a cualquier ttulo, y que puedan dar lugar a la constitucin de un ncleo poblacional.

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DECRETO N 993.INFRACCIONES Art. 26.- Son infracciones administrativas a la presente Ley, las siguientes: a) La falta de otorgamiento del contrato de adquisicin de lotes a plazo por parte de los desarrolladores parcelarios en los trminos que seala la presente Ley a favor del Lote-habiente. b) Promocionar, vender, prometer vender o comercializar lotes o parcelas en contravencin a lo establecido en el artculo 4 de la presente Ley; c) Negarse a realizar u obstaculizar la tradicin del dominio del lote o parcela, una vez que se haya cancelado el precio total del lote y que se hubieren obtenido las aprobaciones correspondientes; d) Obstaculizar o impedir por cualquier medio la designacin de beneficiarios, as como negarse a reconocer los mismos, cuando estos se hayan legalmente designado; e) No inscribirse, ni actualizar el Registro de Desarrolladores Parcelarios cuando exista obligacin de hacerlo de conformidad a lo establecido en la presente Ley; f) No proporcionar la informacin requerida por el VMVDU en los trminos que seala la presente Ley u obstaculizar las funciones de vigilancia e inspeccin que de conformidad con esta, Ley realiza el VMVDU sobre los desarrolladores parcelarios; y

g) Simular bajo diferentes figuras contractuales o registrales, la conformacin de lotificaciones o parcelaciones para evitar cumplir los requisitos establecidos por la presente Ley, la Ley de Urbanismo y Construccin, y sus reglamentos. Para la infraccin enunciada en el literal g), el CNR informar al VMVDU el nombre de propietario, ubicacin y antecedente registral del inmueble en donde se ha detectado un posible desarrollo de parcelacin o lotificacin; a fin de que el VMVDU verifique tal informacin, se inicie el procedimiento sancionatorio segn lo establece la presente Ley, para lo cual deber seguirse el debido proceso. Las infracciones a las que se refiere el presente artculo sern aplicables a las relaciones jurdicas o hechos ocurridos a partir de la vigencia de la presente Ley.

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DECRETO N 993.CLASIFICACIN DE LAS INFRACCIONES Y SANCIONES Art. 27.- Son infracciones graves, el incumplimiento de las normas contenidas en los literales a), d) y f) del artculo anterior de la presente Ley; Son infracciones muy graves el incumplimiento de las normas contenidas en los literales b), c), e) y g) del artculo anterior de la presente Ley. Las infracciones anteriores sern sancionadas administrativamente, de conformidad con las reglas siguientes, previa implementacin del debido proceso: a) Las infracciones graves se sancionarn con multa hasta de doscientos salarios mnimos mensuales urbanos en el comercio; y b) Las infracciones muy graves se sancionarn con multa de entre doscientos y quinientos salarios mnimos mensuales urbanos en el comercio y/o la suspensin definitiva de la comercializacin de la lotificacin de que trate. En las infracciones a), b), c), d) y e) se podr imponer como sancin accesoria la suspensin de la comercializacin de lotes hasta por un perodo de tres aos y de igual forma la inscripcin en el Registro de Desarrolladores Parcelarios. En el caso de que las infracciones afecten derechos colectivos la multa por infracciones muy graves podr agravarse hasta cinco mil salarios mnimos urbanos en el comercio. COMPETENCIA PARA SANCIONAR Art. 28.- Corresponder a la Defensora del Consumidor, mediante su Tribunal Sancionador, sin perjuicio de la potestad sancionadora otorgada en su propia ley, conocer del procedimiento sancionatorio e imponer las sanciones por las acciones u omisiones previstas en los incisos a), b), c) y d) del artculo 26 de la presente Ley. El procedimiento sancionatorio que observar la Defensora del Consumidor para la tramitacin de los procedimientos sancionatorios ser el establecido en la Ley de Proteccin al Consumidor. En igual forma le corresponder a la Defensora del Consumidor, mediante su Tribunal Sancionador, sancionar las infracciones a la presente Ley que afecten intereses colectivos o difusos de los lote-habientes, en los trminos establecidos en la Ley de Proteccin al Consumidor. En este caso el Tribunal Sancionador tendr la facultad de ordenar la devolucin de lo pagado por los lote-habientes como efecto restitutivo de la sentencia.

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DECRETO N 993.Corresponder al VMVDU por medio de su titular, conocer del procedimiento sancionatorio e imponer las sanciones por las acciones u omisiones previstas en los incisos e), f) y g) del artculo 25 de la presente Ley, por medio del procedimiento establecido los artculos siguientes. DE LA OFICIOSIDAD Art. 29.- Cuando la Defensora del Consumidor o el VMVDU tuvieren conocimiento de cualquier infraccin de su competencia a la presente Ley, ya fuere por denuncia o por cualquier otro medio, debern seguir de oficio el proceso correspondiente para imponer las sanciones respectivas. En ningn caso se iniciarn dos procesos administrativos sancionatorios por la misma causa, sea por accin u omisin. DE LAS ACTAS Art. 30.- Con el objeto de documentar las actuaciones que se realicen, los inspectores o tcnicos delegados por el VMVDU o la Defensora del Consumidor, previa citacin del desarrollador parcelario, levantarn actas en las que se har constar el lugar donde se practica la diligencia con indicacin de la hora y fecha, la autoridad constituida y los nombres de las dems personas asistentes, el objeto de la diligencia y si fuere en cumplimiento de una resolucin previa, tambin se har mencin de ella. A continuacin, se indicar el resultado de la diligencia, expresndose con el cuidado debido las diferentes circunstancias que sean pertinentes. DE LAS DENUNCIAS E INSTRUCCIN Art. 31.- Cualquier denuncia podr formularse por escrito ante el VMVDU cuando fuere de su competencia, y deber contener la identidad de las personas que la presentan, el relato de los hechos que pudieran constituir infraccin y, cuando fuere posible la fecha de su comisin y la identificacin de los presuntos responsables. Si existieren indicios suficientes sobre la existencia de una infraccin de su competencia, de conformidad con la presente Ley, el VMVDU admitir la denuncia y ordenar la instruccin del expediente respectivo mediante resolucin razonada que contendr los hechos que motivan el inicio del procedimiento, la calificacin preliminar de la presunta infraccin administrativa y de la posible sancin, as como la identificacin del supuesto infractor. Las resoluciones anteriores sern notificadas al presunto infractor para que dentro de cinco das hbiles pueda aportar las alegaciones, documentos e informaciones que estime convenientes. Desde el inicio del procedimiento sancionador, el Viceministerio podr decretar como medida cautelar la suspensin de la comercializacin de las

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DECRETO N 993.parcelas o lotes, la cual podr ser revocada circunstancias que motivaron su adopcin. PRUEBA Art. 32.- Vencido el plazo de cinco das hbiles, al que se refiere el artculo anterior, el VMVDU abrir a pruebas el procedimiento por el trmino de ocho das hbiles, en el cual las partes debern presentar las pruebas que estimen convenientes. Transcurrido dicho plazo, se pronunciar la resolucin que corresponda. El VMVDU podr disponer de oficio en cualquier momento del procedimiento, la prctica de la prueba que estime procedente, dando intervencin a los interesados. Sern admitidos los medios de prueba reconocidos en el derecho comn, en lo que fuere aplicable y los medios cientficos idneos. VALORACIN DE LA PRUEBA Art. 33.- La prueba se evaluar de conformidad a los informes tcnicos de los inspectores o tcnicos del VMVDU, constituyen medios probatorios. MOTIVACIN DE LA SENTENCIA Art. 34.- La resolucin final que se pronuncie en el procedimiento sancionatorio ser debidamente motivada y comprender todos los elementos de hecho y de derecho que resulten del expediente y de las pretensiones y excepciones de las partes. NOTIFICACIN Art. 35.- Para todas las infracciones, establecidas en esta ley, se garantizar al presunto infractor el derecho a ser notificado de los hechos que se le imputen de conformidad con el derecho comn. RECURSO Art. 36.- La resolucin que imponga la sancin por infraccin a la presente Ley, admitir nicamente el recurso de revisin, el cual conocer y resolver el VMVDU o la Defensora del Consumidor en su caso, dando por terminada la instancia administrativa. El plazo para interponerlo ser de cinco das hbiles a partir de la notificacin. Y ser resuelto en un plazo mximo de quince das hbiles. ante el cambio de las

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DECRETO N 993.CARCTER EJECUTORIO DE LAS RESOLUCIONES Art. 37.- La resolucin que imponga una multa deber hacerse efectiva por el infractor, dentro de los diez das hbiles siguientes al da en que quede en firme la resolucin. Las resoluciones tendrn fuerza ejecutiva tanto en cuanto a la multa que se imponga como en cuanto a las medidas de reparacin o de cesacin que pudieran contener. Cuando la resolucin a la que se refiere la presente disposicin no fuere cumplida en el plazo establecido en el inciso anterior, el Viceministerio remitir certificacin al Fiscal General de la Repblica para que haga efectiva la sancin, siguiendo las acciones correspondientes ante los Tribunales competentes. PROPORCIONALIDAD Y BASE DE LAS SANCIONES Art. 38.- En la imposicin de las sanciones administrativas reguladas y establecidas en la presente Ley, se aplicar el principio de proporcionalidad en la infraccin y la sancin, tomando en cuenta los criterios siguientes: a) La gravedad del dao causado a la salud o calidad de vida de los habitantes de los lotes. b) Las acciones que el infractor tom para prevenir o reparar el dao causado; c) El beneficio obtenido por el infractor; d) Los daos realizados al medio ambiente en incumplimiento a la normativa vigente al momento de constituirse la lotificacin; e) La reiteracin en la violacin de la presente Ley y su Reglamento y f) El tamao del Proyecto de Lotificacin. TTULO SEGUNDO CAPTULO PRIMERO RGIMEN TRANSITORIO PARA LA REGULARIZACIN DE LAS LOTIFICACIONES DISPOSICIONES GENERALES

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DECRETO N 993.DECLARATORIA DE ORDEN PBLICO Art. 39.- Se declara de orden pblico el rgimen transitorio, as como la regularizacin sobre la tenencia, posesin y propiedad de las parcelas derivadas de las lotificaciones en beneficio del Lote-habiente y sus disposiciones prevalecern sobre cualquiera otras que las contraren. CREACIN Y OBJETO DEL RGIMEN TRANSITORIO Art. 40.- Crase un Rgimen Transitorio por un periodo de cuatro aos a partir de la vigencia de la presente Ley, que tiene por objeto establecer un procedimiento integral para la aprobacin o validacin de las lotificaciones desarrolladas y comercializadas sin haber cumplido con los requisitos legales y tcnicos correspondientes, que garanticen la seguridad jurdica a las personas que han adquirido o contratado lotes en esas lotificaciones. El presente rgimen tambin se aplicar a aquellas lotificaciones que habiendo obtenido permisos o legalizacin de parcelacin, estos hayan perdido su vigencia o sufrido modificaciones que no permitan la inscripcin en el Centro Nacional del Registros. Las lotificaciones sometidas al proceso de regularizacin sern las que hubieren iniciado su comercializacin por medio de la suscripcin del primer contrato o acuerdo que cree una relacin jurdica o de hecho con el lote habiente, previo a la entrada en vigencia de la presente Ley. Se presumir como fecha de inicio de la Lotificacin aquella en que se inici la comercializacin de los lotes. DE LA PRUEBA DE LA FECHA DE INICIO DE LA COMERCIALIZACIN Art. 41.- Podr probarse el inicio de la comercializacin de la lotificacin, por cualquiera de los medios siguientes: a) por medio de la presentacin de los contratos de adquisicin de lotes a plazo, registros contables de la empresa lotificadora debidamente legalizados; b) por medio de constancias de cancelacin o recibos fehacientes y con respaldo contable que comprueben pagos peridicos de parte de los Lote-habientes al desarrollador parcelario como parte del precio total a cancelar por los lotes; y c) por medio de constancia de inicio de la lotificacin emitida por la municipalidad en la que se localice el inmueble objeto de la parcelacin.

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DECRETO N 993.RESPONSABILIDAD Art. 42.- Es obligacin de los desarrolladores parcelarios de todo inmueble objeto del presente rgimen transitorio, someterse al proceso de regularizacin. La responsabilidad de cumplir con dicho proceso recae en el propietario o propietarios del inmueble o los inmuebles generales y de manera solidara a los dems que sean considerados como desarrolladores parcelarios de acuerdo con la presente Ley. AUTORIDAD COMPETENTE Art. 43.- La autoridad competente para conocer del proceso de regularizacin de lotificaciones se determinar conforme a las facultades otorgadas respecto a los trmites de autorizacin de parcelaciones segn la Ley de Urbanismo y Construccin, y dems leyes relacionadas con la materia. Las autoridades competentes, sea el VMVDU o las municipalidades, en su caso, para la tramitacin del proceso de regularizacin, se sujetaran a lo dispuesto en la presente Ley y su Reglamento. CAPITULO SEGUNDO PROCEDIMIENTO DE REGULARIZACIN Art. 44.- La regularizacin de las Lotificaciones ser de conformidad al siguiente procedimiento: La autoridad competente convocar en forma gradual y por medio de publicaciones generales en dos peridicos de circulacin nacional, a los desarrolladores parcelarios que hayan desarrollado o comercializado lotificaciones sin contar con los permisos legales correspondientes, para que presenten el formulario nico de regularizacin en un plazo mximo de seis meses, contados a partir de dicha publicacin, junto con la documentacin anexa en que se puedan constatar los datos generales del solicitante y el inmueble lotificado, as como la situacin jurdica, fsica, social, registral y catastral de los inmuebles al momento de iniciar el trmite. Junto con el formulario de regularizacin, los desarrolladores parcelarios debern presentar la siguiente documentacin: a) Documentacin que acredite la personera con la que acta el lotificador y propietario de la lotificacin en su caso; b) Plano de levantamiento topogrfico que refleje la realidad fsica del asentamiento y distribucin de lotes de la parcelacin, el cual deber

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DECRETO N 993.concordar con los datos registrales y catastrales del inmueble en el registro correspondiente; c) Descripcin de la lotificacin, incluyendo el manejo de los servicios bsicos disponibles relativos al abastecimiento de agua potable, manejo de aguas residuales, aguas de escorrenta superficial (aguas lluvias), desechos slidos comunes, si las hubiere; d) Identificacin de los riesgos que presenta el inmueble donde se encuentra asentada la lotificacin, los cuales generen inseguridad para la poblacin que la habita; e) Comprobante de cancelacin de los derechos correspondiente al trmite de regularizacin. En aquellos casos en los que se identifiquen zonas de riesgo, pero que no obstante ello, los riesgos puedan ser mitigados, dicha mitigacin deber ser realizada por medio de las compensaciones establecidas en la presente Ley, para su posterior autorizacin.
Las solicitudes de regularizacin de aquellas lotificaciones que se encuentren ubicadas en zonas de riesgo, tcnicamente establecidas por el Ministerio de Obras Pblicas, y sobre las cuales no proceda compensacin alguna, sern denegadas sin ms trmite, solamente en el caso que las condiciones de riesgo afecten a toda la lotificacin; en el caso que la afectacin sea parcial, podr regularizarse solamente el resto de la lotificacin que no est en condiciones de riesgo.

La autoridad competente no recibir ningn formulario de solicitud de regularizacin en los casos en que la documentacin o informacin requerida se presente incompleta. El Desarrollador Parcelario que no atienda a los llamamientos en el momento oportuno podr ingresar sus trmites de regularizacin previo procedimiento y pago de las multas que se impongan por la infraccin establecida en la presente Ley. VERIFICACIN Y ANLISIS DE LA INFORMACIN Art. 45.- La autoridad competente, verificar la informacin proporcionada por los desarrolladores parcelarios, realizar las inspecciones que considere necesarias y el anlisis pormenorizado de cada lotificacin, a fin de determinar los riesgos existentes a la salubridad y seguridad fsica de las personas que genera el asentamiento, pronuncindose sobre los requisitos tcnicos, ambientales y legales que deben ser resueltos y debiendo emitir en un plazo no mayor de sesenta das hbiles a partir de la recepcin de la solicitud, la factibilidad de regularizacin y los requerimientos necesarios para que la lotificacin se regularice.

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DECRETO N 993.El VMVDU podr auxiliarse de dictmenes tcnicos emitidos por el Instituto Libertad y Progreso, para pronunciarse sobre la realidad fsica, jurdica, social y catastral de las lotificaciones sometidas al proceso de regularizacin. Si no coincidieren los documentos aportados con lo verificado en las inspecciones o en el anlisis de la informacin, se devolver la solicitud junto con sus anexos a los desarrolladores parcelarios, a travs de comunicacin escrita, en la que se sealen las inconsistencias, con el fin de que se realicen las correcciones a que haya lugar, para lo cual dispondrn de dos meses contados a partir de la comunicacin. En caso que de la verificacin de la informacin o del anlisis de la documentacin presentada, la autoridad competente o las consultadas en su caso, determinen que se necesita realizar estudios especficos para determinar si existen riesgos a la salubridad y seguridad fsica de los habitantes de la lotificacin o del medio ambiente o que dichos estudios son necesarios para determinar la aplicacin de los supuestos de los literales d) y e) del artculo 2 de la presente Ley, la autoridad competente realizar los estudios pertinentes con personal contratado para tal efecto, previo pago por el servicio que haga el desarrollador parcelario, segn los aranceles establecidos por la autoridad competente para tal efecto. El desarrollador parcelario, estar obligado a entregar toda la informacin para la realizacin de los estudios a que hubiera lugar. En caso de que se determine la necesidad de presentar estos estudios adicionales, la autoridad competente tendr un plazo de cuarenta das hbiles, contados a partir del pago de los aranceles por servicios, de parte del lotificador, para realizar la notificacin a la que se refiere el inciso primero del presente artculo. CRITERIOS PARA REGULARIZACIN LA EMISIN DE LA RESOLUCIN DE

Art. 46.- La autoridad competente utilizar como parmetros para la emisin de la resolucin de regularizacin, los requisitos de urbanizacin de parcelaciones calificadas con grado de urbanizacin tipo U4, segn el Reglamento de la Ley de Urbanismo y Construccin, en lo relativo a Parcelaciones y Urbanizaciones Habitacionales, respecto de cordones, cunetas, aguas lluvias y aguas negras, equipamiento social y zona verde, en el caso de los servicios de agua potable, deber considerar al menos una solucin conforme a la ubicacin y grados de urbanizacin establecidos en el Reglamento de la Ley de Urbanismo y Construccin, en lo relativo a Parcelaciones y Urbanizaciones Habitacionales y en caso de no poder cumplir con estos requisitos, se deber presentar una solucin viable conforme a los requisitos que se establezcan reglamentariamente.

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DECRETO N 993.En aquellos casos especiales, que representen un riesgo para la seguridad de la poblacin, la autoridad competente de manera excepcional, podr solicitar al Ministerio de Medio Ambiente un dictamen, el cual deber estar fundamentado en los criterios ambientales establecidos en las directrices tcnicas, que debern ser emitidas mediante acuerdo del ramo de Medio Ambiente y Recursos Naturales, en los primeros sesenta das despus de la entrada en vigencia de la presente Ley. La Secretara de Cultura de la Presidencia, ser la encargada de determinar la existencia de zonas arqueolgicas o de patrimonio cultural, por medio de los criterios establecidos en la normativa especial de patrimonio cultural, respetando los procedimientos contenidos en la presente Ley y su Reglamento. La autoridad competente deber pronunciarse sobre todos los aspectos establecidos en la presente y Ley y su Reglamento, pudiendo hacer consultas si lo considera necesario a otras autoridades quienes tendrn un plazo de veinte das hbiles para responder de forma categrica y determinante sobre las consultas realizadas, pudiendo estas autoridades solicitar la realizacin de estudios en casos especiales, para lo cual se estar a lo dispuesto en el inciso final del artculo anterior. RESOLUCIN DE REGULARIZACIN Art. 47.- El desarrollador parcelario tendr un plazo de veinte das hbiles para pronunciarse sobre la resolucin de factibilidad de regularizacin y los requerimientos para declarar regularizada la lotificacin y presentar nuevas propuestas de compensacin o detalle tcnico de las mismas, si as le es requerido. Transcurrido el plazo anterior, la autoridad competente emitir resolucin determinando las condiciones en que la lotificacin deber regularizarse y las compensaciones que debern cumplir los desarrolladores parcelarios. La resolucin de regularizacin que emita las autoridades competentes deber de contener al menos: a) La delimitacin del rea de la lotificacin que se declaran regularizadas y reas que se declaren de no regularizacin en su caso. b) La delimitacin de reas verdes y equipamiento social, si la hubiere. c) Las zonas de reserva para el desarrollo de los sistemas generales de infraestructura vial y servicios pblicos domiciliarios, entre otros, que inciden en el rea; d) Identificacin de zonas de proteccin ambiental y zonas de riesgo;
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e) Determinacin de las compensaciones que deber realizar el desarrollador parcelario; f) Informes tcnicos relacionados con los requisitos culturales y urbansticos que se hubieran solicitado; arqueolgicos,

g) Firma de la autoridad competente. En caso que se requiera hacer actualizacin de planos este deber realizarse por el lotificador previo a la emisin de la resolucin de regularizacin. La resolucin de regularizacin se podr recurrir en apelacin ante el Ministerio de Obras Pblicas, Transporte, y de Vivienda y Desarrollo Urbano o ante el Consejo Municipal en su caso, de toda resolucin mediante la cual se imponga una compensacin. COMPENSACIONES Art. 48.- El presente Rgimen Transitorio comprende los siguientes tipos de compensaciones: a) La compensacin por incumplimiento a la normativa aplicable, establecida por las autoridades competentes en relacin al valor econmico o la retribucin en especie que debern entregar los desarrolladores parcelarios para resarcir a los lote-habientes, la colectividad o a la municipalidad, los incumplimientos a la normativa tcnica segn se determine; b) Donar a la Municipalidad uno o varios lotes que se encuentren disponibles, libres de todo gravamen, para que sean destinados a zonas verdes o rea de equipamiento social, previa verificacin de las condiciones mnimas para los usos que se destinen; c) Donacin de terrenos aledaos, para zona verde o equipamiento social; d) Realizacin y donacin de obras de infraestructura para provecho de los lote-habientes; e) Las derivadas de temas ambientales encaminadas a retribuir por los impactos o efectos negativos generados por el desarrollo parcelario y que no puedan ser evitados, corregidos, mitigados o sustituidos; y f) compensacin econmica a favor de los lote-habientes.

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DECRETO N 993.Cuando dentro de una lotificacin se encuentren comprometidos, lotes en zonas de riesgo, zonas de proteccin, derechos de va, zonas de retiro y en general en zonas determinadas como no regularizarles, los desarrolladores parcelarios debern construir las obras de proteccin que se requieran, y reintegrar el 100% del precio del lote a valor de mercado, o preparar un plan de reubicacin de comn acuerdo con el, o los lote habientes segn fuere el caso. Cuando el pago de la compensacin respectiva se haga en efectivo a los Lote-habientes, este se realizar bajo la supervisin de la Defensora del Consumidor y la autoridad competente conocer del proceso de regularizacin. Las compensaciones para la realizacin de obras o inversiones en la lotificacin, sean de tipo ambiental o no, sern realizadas por el desarrollador parcelario bajo la supervisin de la autoridad competente respectiva. Para la determinacin y graduacin de las compensaciones, la autoridad competente aplicar los siguientes criterios: Gravedad de los incumplimientos, cantidad de lotes afectados, tamao de la lotificacin, porcentaje de habitabilidad de la lotificacin, grado de afectacin a la vida, integridad fsica o salud de los Lote-habientes, emitiendo la resolucin que determine los montos o especies que constituyen la compensacin, expresando en todos los casos, el valor en dinero de los incumplimientos a fin de poder hacer exigible las obligaciones en efectivo, a fin de realizar las obras que correspondan. Para el cumplimiento de las compensaciones respectivas los lotificadores y el propietario del inmueble tendrn responsabilidad solidaria sin perjuicio de la responsabilidad penal en que pudiera incurrir. Lo dems atinente a criterios y forma de compensaciones ser establecido reglamentariamente. MARGINACIN DE EXISTENCIA DE LA PARCELACIN Art. 49.- Una vez presentado el formulario de regularizacin, la autoridad competente librar oficio al Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas correspondiente, para que se anote preventivamente la existencia de la parcelacin, resguardando el inmueble general en donde se ha desarrollado la parcelacin de cualquier acto futuro de disposicin o persecucin, siempre que no existiera previamente un derecho inscrito a favor de terceros; sin perjuicio de la persecucin que pueda hacerse sobre los flujos de efectivo producto de las cuentas por pagar por los lote habientes, y los dems elementos de la empresa sujetos a gravamen. Los efectos de dicha anotacin impedir la inscripcin de cualquier gravamen o transferencias que no sean los que este artculo permite. Se podrn inscribir las transferencias de dominio a favor de los lote-habientes, de determinacin de

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DECRETO N 993.los lotes comprendidos en la parcelacin, siempre que hayan cumplido con sus compromisos contractuales y que la parcelacin se encuentre debidamente regularizada conforme a lo estipulado en la presente Ley. Asimismo, se inscribir el traspaso por causa de muerte del propietario del inmueble. Tambin se inscribirn las transferencias de dominio de los restos o porcin del inmueble general que no se encuentre afectado por el desarrollo de la parcelacin. EXENCIN DE RESPONSABILIDAD ADMINISTRATIVA Art. 50.- La declaratoria de regularizacin junto con el cumplimiento en tiempo y forma de las medidas de compensacin, eximen a los desarrolladores parcelarios de la responsabilidad administrativa sobre los incumplimientos normativos respecto del desarrollo de la lotificacin de que se trate establecidos en la resolucin. PROHIBICIONES Art. 51.- Se establecen las siguientes prohibiciones a los desarrolladores parcelarios: a) Que las Lotificaciones sean ampliadas ms all de los lmites reales que fueran comunicados, verificados y registrados en el proceso de regularizacin, salvo que la ampliacin sea verificada de conformidad con los procedimientos legales correspondientes. b) Sub-parcelar o modificar lotes, posterior a la aprobacin respectiva sin haber solicitado la debida reforma a la autoridad competente; c) Comercializar lotes o parcelas, si una vez realizado el llamamiento al desarrollador parcelario, este no se sometiere al proceso de regularizacin o que hubiese abandonado el mismo por incumplimiento de los plazos o resoluciones; Cualquier infraccin a lo dispuesto en el presente artculo ser sancionado por la autoridad competente conforme al procedimiento establecido en el captulo sexto, del Ttulo Primero de la presente Ley, sin perjuicio de la responsabilidad penal en que llegara a incurrir. CAPTULO TERCERO DEL PROCESO DE INSCRIPCIN DE LAS LOTIFICACIONES DEL PROCESO DE INSCRIPCIN DE LAS LOTIFICACIONES Art. 52.- El propietario, desarrollador parcelario o lotificador, tendr un plazo de sesenta das contados a partir de la notificacin de la resolucin en que se declare la regularizacin de la lotificacin o parcelacin, para presentar
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DECRETO N 993.al Centro Nacional de Registros los documentos correspondientes, de conformidad con las disposiciones siguientes: Los desarrolladores parcelarios de las lotificaciones o parcelaciones cuya autorizacin haya sido concedida por la autoridad competente y el profesional o tcnico responsable del levantamiento topogrfico y de la elaboracin de los planos aprobados, debern declarar por medio de escritura pblica y bajo solemne juramento, que los planos presentados con dicha escritura, corresponden a la cabida y linderos reales del inmueble y que, adems, no existen disputas de terceros sobre los linderos de la misma; en caso ya hubiesen efectuado desmembraciones, tambin debern manifestar la extensin superficial y descripcin tcnica a que se hayan reducido dichos inmuebles, la indicacin e identificacin de lotes vendidos y nmeros de inscripcin registral. La escritura pblica, estar sujeta a la verificacin catastral y calificacin registral correspondiente. La inscripcin en el Registro de la escritura a que se refiere este artculo, ser requisito indispensable para efectuar la inscripcin de las transferencias posteriores que el propietario realice sobre el inmueble que se est lotificando o parcelando, ya sea por medio de segregaciones simples o por desmembracin en cabeza de su dueo de conformidad a lo establecido en la presente Ley. La falsedad de dicha declaracin har incurrir al infractor en la responsabilidad penal correspondiente, debiendo el funcionario respectivo dar aviso a la Fiscala General de la Repblica de la comisin de un posible ilcito. El profesional a que alude el inciso segundo del presente artculo, deber ser Ingeniero Civil, Arquitecto, Tcnico en Ingeniera Civil o Tcnico en Arquitectura, y estar debidamente inscrito en el Registro Nacional de Arquitectos, Ingenieros Proyectistas y Constructores del VMVDU. Art. 53.- Si el inmueble en que se desarroll la lotificacin que se haya declarado regularizada tiene el setenta y cinco por ciento o ms del total de lotes inscritos a favor de terceros, el propietario podr realizar la transferencia de lotes por segregaciones simples las cuales sern controladas en base a los planos aprobados. Art. 54.- Si el inmueble en que se desarroll la lotificacin que se haya declarado regularizada tuviere menos del setenta y cinco por ciento de los lotes pendientes de inscripcin o no se hubiere realizado ningn fraccionamiento, adems de los instrumentos a que se refiere el siguiente artculo, se deber otorgar y presentar al correspondiente Registro, la desmembracin en cabeza de su dueo, previa revisin catastral del plano en el CNR. Art. 55. En caso que la lotificacin o parcelacin se haya realizado sobre varios inmuebles, stos debern reunirse, siempre y cuando formen un solo cuerpo, otorgando la respectiva escritura pblica; adems, a ese efecto, si

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DECRETO N 993.existiere diferencia entre el antecedente registral y el rea real descrita en los planos aprobados por la autoridad competente, se deber otorgar la escritura a que se refiere el Art. 52 de esta Ley, para efectos de inscripcin y transferencias posteriores que el propietario realice a favor de terceros. FACULTAD DE INSPECCIN Art. 56.- El VMVDU o la autoridad competente en su caso, tendrn la facultad de inspeccin, control y sancin que la presente Ley confiere. En todo caso, el VMVDU o la autoridad competente en su caso, multar a los propietarios de los inmuebles generales y desarrolladores parcelarios, en caso no se sometieren al proceso de regularizacin, conforme lo dispone la presente Ley sin perjuicio de dar aviso a la Fiscala General de la Repblica cuando corresponda en caso de indicio de posibles ilcitos penales. CAPTULO CUARTO DEL PROCESO DE LEGALIZACIN DE LAS LOTIFICACIONES CURADOR ESPECIAL PARA AUSENTES NO DECLARADOS Art. 57.- Si el propietario o alguno de los propietarios del inmueble donde se ha realizado una lotificacin, fueren ausentes no declarados y que no se sepa que hayan dejado procurador o representante legal con facultades suficientes para otorgar los contratos que fueren necesarios a favor de los adquirentes de las parcelas o seguir el proceso de regularizacin o cuando una persona jurdica carezca de representante legal o gerente en la Repblica, se les nombrar curador especial conforme al siguiente procedimiento: a) La persona interesada, podr acudir ante el Juez competente en materia civil del lugar en el que se encuentren ubicados los inmuebles, que en lo sucesivo se denominar El Juez o ante Notario, a solicitar el nombramiento de Curador Especial para que represente a uno o ms de los ausentes no declarados; b) El Juez o el Notario admitir la solicitud de inmediato, ordenando la publicacin de un aviso que incorpore la misma. Dicha publicacin se har por una sola vez, en un peridico de circulacin nacional, colocndose tambin dicho aviso en los linderos del inmueble donde se encuentra la lotificacin y en los lugares ms visibles de la misma; as como en la cartelera de la Alcalda Municipal del lugar de donde se ubica dicho inmueble; c) El aviso del Juez o Notario prevendr que si el ausente no declarado se encontrar en el pas o tuviere apoderado o representante legal, se presente ante el Juez o Notario que lo ha citado, dentro de los

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DECRETO N 993.veinte das siguientes a la publicacin; d) Si dentro del plazo establecido en el literal anterior, se presentare el propietario o copropietario ausente, su apoderado o representante legal, el Juez o Notario, suspendern las diligencias de nombramiento de curador; e) Si transcurrido el plazo ya mencionado no se presentare el propietario o copropietario, ausente no declarado, o su apoderado o representante legal, el Juez o Notario proceder a nombrar el Curador Especial que deber ser abogado, debindole explicar las implicaciones del cargo, quien deber manifestar bajo juramento la aceptacin del cargo y cumplirlo fiel y legalmente y f) El Curador Especial nombrado legitimar su personera con la correspondiente certificacin extendida por el Juez o el Notario, teniendo aqul la facultad de otorgar, a favor de los adquirentes de los lotes, las escrituras que fueren necesarias, y de realizar las diligencias o cualquier acto jurdico para la regularizacin del inmueble de su representado.

ACEPTACIN DE HERENCIA Art. 58.- Cuando por el propietario y el lote-habiente fuere necesario seguir el procedimiento sealado en las disposiciones del Captulo II, Ttulo VII, del Libro Tercero del Cdigo Civil, o de la Ley del Ejercicio Notarial de la Jurisdiccin Voluntaria y de Otras Diligencias, respecto a propietarios o lote habitantes la contestacin de oficios del Secretario de la Corte Suprema de Justicia se har dentro de los cinco das hbiles siguientes de recibido y la publicacin de los edictos respectivos se harn por una sola vez en un peridico de circulacin nacional. LOTIFICACIONES CON GRAVMENES Art. 59.- En el caso que, sobre los inmuebles de las lotificaciones recaigan hipotecas, embargos u otros gravmenes que impidan formalizar las ventas de las parcelas a favor los Lote-habientes, los propietarios de los inmuebles generales y sus acreedores debern formalizar un plan que garantice el pago de los crditos y obligaciones y el levantamiento de los gravmenes en un plazo no mayor a tres aos despus de entrada en vigencia la presente Ley. Los pagos podrn acordarse sean cargados a los flujos monetarios provenientes de la Lotificacin.

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DECRETO N 993.CAPTULO QUINTO INFRACCIONES Y SANCIONES INFRACCIONES Art. 60.- Son infracciones al presente rgimen transitorio, las siguientes: a) No someterse al proceso de regularizacin en el plazo estipulado en la presente Ley o que hubiese abandonado el mismo por incumplimiento de los plazos o resoluciones; b) No cumplir voluntariamente con la obligacin de compensar, de conformidad con lo resuelto por la autoridad competente; c) Continuar comercializando lotes o parcelas sin someterse al proceso de regularizacin establecido en la presente Ley; d) Continuar comercializando lotes o parcelas en aquellos casos en que la autorizacin de regularizacin de la lotificacin o parcelacin solicitada haya sido denegada; y
e)

No cumplir con las dems obligaciones y prohibiciones que impone el rgimen de regularizacin establecido en la presente Ley.

Art.61.Las infracciones anteriores sern sancionadas administrativamente por la Autoridad competente de conocer del proceso de regularizacin, de conformidad con las reglas siguientes: a) La infraccin contenida en la letra e) del artculo anterior, se sancionar con multa cuyo monto oscilar entre cien y quinientos salarios mnimos mensuales urbanos en el comercio, sin perjuicio de la responsabilidad civil y penal correspondiente; y, b) Las infracciones contenidas en las letras a), b), c) y d) del artculo anterior, se sancionarn con una multa cuyo monto oscilar entre quinientos uno y cinco mil salarios mnimos mensuales urbanos en el comercio, sin perjuicio de la responsabilidad civil y penal correspondiente. Art. 62.- Las infracciones a las que se refiere el presente captulo seguirn el procedimiento sancionatorio y criterios establecidos en el captulo sexto del Ttulo Primero de la presente Ley.

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DECRETO N 993.CAPITULO SEXTO DISPOSICIONES FINALES PUBLICACIONES Art. 63.- El VMVDU y las dems autoridades competentes podrn publicar un listado de las Lotificaciones y Desarrolladores parceladores sometidos o no al proceso de regularizacin. FONDO ESPECIAL PARA LOTIFICACIONES Art. 64.- Crase el Fondo Especial para las Lotificaciones, el cual estar conformado por los ingresos que los desarrolladores parcelarios deban cancelar, en concepto de derechos por la regularizacin de las lotificaciones, el cual se denominar FEL. Los recursos a que se refiere el inciso anterior, ingresarn al Fondo General de la Nacin, debiendo el Ministerio de Hacienda, reintegrarlos en cada ejercicio fiscal, a la autoridad competente para el otorgamiento de los permisos de lotificacin correspondientes, los cuales sern administrados por estas , y se utilizarn para la tramitacin de los permisos antes citados. El pago de los derechos correspondientes al trmite de regularizacin de lotificaciones, ser de un centavo de dlar de los Estados Unidos de Amrica por metro cuadrado, de la extensin total del proyecto de lotificacin que quiera regularizarse, siendo este el nico pago que deber realizarse ante la autoridad competente, para tales efectos. PAGOS DE DERECHOS REGISTRALES Y CATASTRALES Art. 65.- Los pagos de derechos catastrales y registrales sern los establecidos en la legislacin y acuerdos del CNR, salvo los proyectos calificados de inters social por el ILP, de conformidad a lo prescrito en el Art. 3 de la Ley de Creacin de la Unidad de Registro Social de Inmuebles. DERECHOS IRRENUNCIABLES Art. 66.- Los derechos establecidos en esta ley a favor del Lotehabientes son irrenunciables. ESPECIALIDAD DE LA LEY Art. 67.- La presente Ley es de carcter especial, por lo que sus disposiciones prevalecern sobre cualquier otra que la contrare. En todo lo que no estuviere previsto expresamente en esta Ley, se aplicarn supletoriamente las normas civiles y dems disposiciones contenidas

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DECRETO N 993.en la legislacin comn que fuere necesario aplicar, en lo que no se opongan a la presente Ley. PLAZOS Art. 68.- Los plazos a los que se refiere la presente Ley se contarn en das hbiles a menos que se exprese lo contrario en esta Ley. REGLAMENTO Art. 69.- El Presidente de la Repblica emitir el Reglamento de la presente Ley en un plazo mximo de ciento veinte das a partir de la publicacin de la presente Ley en el Diario Oficial. VIGENCIA Art. 70.- La presente Ley entrar en vigencia ciento veinte das despus de su publicacin en el Diario Oficial. DADO EN EL SALON AZUL DEL PALACIO LEGISLATIVO: San Salvador, a los veinticinco das del mes de enero de dos mil doce.

Othon Sigfrido Reyes Morales Presidente

Ciro Cruz Zepeda Pea Primer Vicepresidente

Guillermo Antonio Gallegos Navarrete Segundo Vicepresidente

Jos Francisco Merino Lpez Tercer Vicepresidente

Alberto Armando Romero Rodrguez Cuarto Vicepresidente

Francisco Roberto Lorenzana Durn Quinto Vicepresidente

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DECRETO N 993.-

Lorena Guadalupe Pea Mendoza Primera Secretara

Csar Humberto Garca Aguilera Segundo Secretario

Elizardo Gonzlez Lovo Tercer Secretario

Roberto Jos d'Aubuisson Mungua Cuarto Secretario

Quinta Secretara

Irma Lourdes Palacios Vsquez Sexta Secretaria

Mario Alberto Tenorio Guerrero Sptimo Secretario

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