CONSEIL DE LEUROPE

COUNCIL OF EUROPE

COUR EUROPENNE DES DROITS DE LHOMME EUROPEAN COURT OF HUMAN RIGHTS

PREMIRE SECTION AFFAIRE ANONYMOS TOURISTIKI ETAIRIA XENODOCHEIA KRITIS c. GRCE (Requte no 35332/05)

ARRT

STRASBOURG 21 fvrier 2008

DFINITIF 21/05/2008
Cet arrt deviendra dfinitif dans les conditions dfinies l'article 44 2 de la Convention. Il peut subir des retouches de forme.

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En l'affaire Anonymos Touristiki Etairia Xenodocheia Kritis c. Grce, La Cour europenne des droits de l'homme (premire section), sigeant en une chambre compose de : Loukis Loucaides, prsident, Christos Rozakis, Nina Vaji, Khanlar Hajiyev, Dean Spielmann, Sverre Erik Jebens, Giorgio Malinverni, juges, et de Sren Nielsen, greffier de section, Aprs en avoir dlibr en chambre du conseil le 31 janvier 2008, Rend l'arrt que voici, adopt cette date :

PROCDURE
1. A l'origine de l'affaire se trouve une requte (no 35332/05) dirige contre la Rpublique hellnique et dont une socit grecque ayant son sige Agios Nikolaos en Crte, Anonymos Touristiki Etairia Xenodocheia Kritis ( la socit requrante ), a saisi la Cour le 13 septembre 2005 en vertu de l'article 34 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des liberts fondamentales ( la Convention ). 2. La socit requrante est reprsente par Mes Kostas et Ioannis Horomidis, avocats au barreau de Thessalonique. Le gouvernement grec ( le Gouvernement ) est reprsent par les dlgus de son agent, M. K. Georgiadis, assesseur auprs du Conseil juridique de l'Etat et Mme M. Papida, auditrice auprs du Conseil juridique de l'Etat. 3. La socit requrante se plaignait, sous l'angle de l'article 6 1 de la Convention, de la dure de la procdure litigieuse et, sous l'angle de l'article 1 du Protocole no 1, d'une atteinte son droit au respect de ses biens. 4. Le 27 novembre 2006, la Cour a dcid de communiquer la requte au Gouvernement. Se prvalant des dispositions de l'article 29 3, elle a dcid que seraient examins en mme temps la recevabilit et le bien-fond de l'affaire.

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EN FAIT
A. La gense de l'affaire 5. La socit requrante fut constitue en 1972 avec l'objectif de fournir des services touristiques de qualit en Grce. En 1972, 1973 et 1974, elle acquit successivement une superficie de seize hectares environ sise en Crte, dans la pninsule de Spinaloga et dans la rgion d'Elounta, dans le but d'y implanter un complexe htelier. 6. En 1973, la socit requrante soumit l'Organisme Hellnique du Tourisme (l' EOT ) un projet de construction d'un complexe htelier d'une capacit de 606 lits sur le terrain prcit. Le 12 novembre 1973, par un acte no 551898/1973, l'EOT approuva le projet en cause. B. L'adoption des mesures restrictives sur la construction du terrain en cause 7. Au moment de l'acquisition du terrain, la construction d'un complexe htelier n'tait pas interdite par la lgislation pertinente. Les conditions de construction sur la superficie en cause taient rgies par l'article 5 1 du dcret prsidentiel du 23 octobre 1928 sur les conditions de construction de btiments dans les rgions l'intrieur ou hors de la zone urbaine . Selon ladite disposition, la construction de btiments sur des terrains situs hors de la zone urbaine tait permise, condition que la superficie du terrain excde 4 000 m2 et que le btiment projet ne dpasse pas 10 % de la surface du terrain. En 1970, en vertu d'une dcision du ministre adjoint de la Prsidence du Gouvernement, la rgion d'Elounta fut qualifie de lieu de beaut naturelle particulire . En 1976, par dcision ministrielle, la pninsule de Spinaloga fut qualifie de site archologique . Aucune restriction spcifique quant la constructibilit des terrains situs dans la rgion d'Elounta ne fut apporte en vertu des dcisions prcites. 8. En 1976, la socit requrante soumit au 14me comit des antiquits classiques le projet final portant sur la construction d'un complexe htelier d'une capacit de 612 lits sur le terrain en cause. Le 28 janvier 1977, le ministre de la Culture fit droit cette demande en y apportant toutefois certaines restrictions : il limita la capacit de l'htel 350 lits et imposa aussi des modifications quant la hauteur maximale de la construction envisage. La socit requrante allgue que la modification du projet de construction, notamment quant la capacit de l'htel, bouleversa les donnes financires de l'investissement et imposa de facto l'laboration d'un nouveau projet de construction. 9. Le 21 juin 1984, le ministre de la Culture rejeta la demande de la socit requrante tendant la construction du complexe htelier, aprs

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avoir considr que le terrain btir se trouvait dans une rgion qualifie de site archologique et d'une beaut naturelle particulire. En particulier, le ministre de la Culture considra qu' proximit du terrain en cause se trouvait une basilique palochrtienne, qualifie de monument historique qui souffrirait de l'implantation d'un htel (acte no 1153/21.6.1984). 10. Le 28 juin 1984, le ministre de la Culture qualifia la rgion de zone A - de protection absolue , savoir une zone o toute construction, quelle que soit sa nature, est totalement interdite (acte no 1213/28.6.1984). 11. Le 30 juin 1986, le Service archologique confirma l'interdiction de toute construction sur la proprit de la socit requrante. 12. La socit requrante entreprit vainement par la suite diverses dmarches auprs des autorits comptentes aux fins d'obtenir le renouvellement du permis initial de construction d'un complexe htelier de 350 lits. C. Les demandes d'expropriation et le recours au Conseil d'Etat 13. Le 2 mars 1993, la socit requrante sollicita auprs du ministre de la Culture l'expropriation de sa proprit en allguant que la charge impose par l'interdiction totale de construire avait rendu de facto son droit de proprit caduc. 14. Le ministre de la Culture sollicita l'avis du 14me comit des antiquits classiques et du 13me comit des antiquits byzantines et postbyzantines qui procdrent une visite sur les lieux. Les rapports dresss par les services prcits tablirent l'absence d'antiquits la surface du terrain ainsi que l'existence d'une glise palochrtienne 200 mtres de la limite la plus proche du terrain. Les rapports proposrent la nonexpropriation du terrain en cause. 15. Le 3 aot 1998, la socit requrante adressa aux ministres de la Culture et des Finances une nouvelle demande d'expropriation. L'administration n'ayant pas rpondu la socit requrante dans le dlai prescrit, celle-ci saisit, le 28 novembre 1998, le Conseil d'Etat d'un recours en annulation contre le refus tacite de l'administration de procder l'expropriation de sa proprit. La socit requrante allguait entre autres que le refus de l'administration de procder l'expropriation du terrain en cause portait atteinte son droit la protection de ses biens, tel qu'il est consacr par les articles 17 de la Constitution et 1 du Protocole no 1 la Convention. En particulier, la socit requrante affirmait que le terrain en cause tait constructible selon le droit pertinent l'poque de son acquisition. Elle ajoutait que l'imposition progressive de restrictions ayant abouti l'inconstructibilit absolue de sa proprit s'avrait tre une charge exorbitante qui entranait la dprciation totale de sa proprit. Pour la socit requrante, ledit comportement de l'administration quivalait une

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expropriation de facto en contradiction directe avec le droit la protection de la proprit. 16. Le 30 aot 2001, la socit requrante dposa un mmoire comportant des moyens supplmentaires d'annulation, possibilit prvue par le droit interne pertinent. 17. Aprs plusieurs ajournements pour cause de changements de rapporteur et de section comptente pour examiner l'affaire, le Conseil d'Etat rejeta le recours en annulation le 30 mars 2005. En particulier, la haute juridiction administrative considra que l'administration se trouve dans l'obligation d'exproprier un terrain uniquement dans le cas o les restrictions imposes sur celui-ci entranent l'impossibilit partielle ou totale de l'exploiter selon sa destination. Or, dans le cas d'espce, le Conseil d'Etat nota que le terrain litigieux se trouvait hors de la zone urbaine et qu'il tait, par consquent, destin exclusivement de par sa nature un usage agricole, avicole, sylvicole ou de divertissement du public. Le Conseil d'Etat conclut qu'en l'occurrence aucune restriction partielle ou absolue n'avait frapp la proprit en cause et que la situation litigieuse n'quivalait pas une expropriation (arrt no 982/2005). II. LE DROIT ET LA PRATIQUE INTERNES PERTINENTS

A. La Constitution 18. Les articles pertinents de la Constitution disposent :

Article 17 1. La proprit est place sous la protection de l'Etat. Les droits qui en drivent ne peuvent toutefois s'exercer au dtriment de l'intrt gnral. 2. Nul ne peut tre priv de sa proprit, si ce n'est pour cause d'utilit publique, dment prouve, dans les cas et suivant la procdure dtermins par la loi et toujours moyennant une indemnit pralable complte. Celle-ci doit correspondre la valeur que possde la proprit exproprie le jour de l'audience sur l'affaire concernant la fixation provisoire de l'indemnit par le tribunal. Dans le cas d'une demande visant la fixation immdiate de l'indemnit dfinitive, est prise en considration la valeur que la proprit exproprie possde au jour de l'audience du tribunal sur cette demande. (...) Article 24 1. La protection de l'environnement naturel et culturel constitue une obligation de l'tat et un droit pour chacun. L'tat est oblig de prendre des mesures spciales, prventives ou rpressives pour protger l'environnement conformment au principe de durabilit. La loi rgle les matires relatives la protection des forts et des

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espaces forestiers en gnral. La tenue d'un registre des forts constitue une obligation pour l'tat. La modification de l'affectation des forts et des espaces forestiers est interdite, moins que leur exploitation agricole ou un autre usage impos par l'intrt public ne soit prioritaire pour l'conomie nationale. 2. L'amnagement du territoire du pays, la formation, le dveloppement, l'urbanisme et l'extension des villes et des zones urbaniser en gnral relvent de la lgislation et du contrle de l'tat, afin de servir au caractre fonctionnel et au dveloppement des agglomrations et d'assurer les meilleures conditions de vie possibles. Les choix techniques et les arguments pertinents sont dirigs par les rgles de la science. La tenue d'un cadastre national constitue une obligation pour l'tat. 3. Pour la reconnaissance d'une rgion comme zone urbaniser et en vue de son urbanisme oprationnel, les proprits qui y sont incluses contribuent obligatoirement tant la disposition, sans droit une indemnit de la part de l'organisme impliqu, des terrains ncessaires pour l'ouverture des rues et la cration des places et d'autres espaces d'usage ou d'intrt public en gnral, qu'aux dpenses pour l'excution des travaux d'infrastructure urbaine, ainsi qu'il est prvu par la loi. 4. La loi peut prvoir la participation des propritaires d'une rgion caractrise comme zone urbaniser la mise en valeur et l'amnagement gnral de cette rgion suivant un plan d'urbanisme dment approuv ; ces propritaires reoivent en contre-prestation des immeubles ou des parties des proprits par tage d'une valeur gale dans les terrains finalement destins la construction ou dans les btiments de cette zone. 5. Les dispositions des paragraphes prcdents sont galement applicables en cas du ramnagement des agglomrations urbaines dj existantes. Les terrains librs par ce ramnagement sont affects la cration d'espaces d'usage commun ou sont mis en vente pour couvrir les dpenses du ramnagement urbanistique, ainsi qu'il est prvu par la loi. 6. Les monuments et les sites et lments traditionnels sont placs sous la protection de l'tat. La loi dtermine les mesures restrictives de la proprit qui sont ncessaires pour la ralisation de cette protection, ainsi que les modalits et la nature de l'indemnisation des propritaires. Dclaration interprtative. Le terme fort ou cosystme forestier dsigne l'ensemble organique constitu par des plantes sauvages au tronc ligneux sur une vaste tendue de terre qui, ensemble avec la flore et la faune coexistant l, constituent, par leur mutuelle interdpendance et leur interaction, une biocnose particulire (biocnose forestire) et un milieu naturel particulier (driv de la fort). Un espace forestier existe quand la vgtation ligneuse sauvage, qu'elle soit futaie ou arbustive, est clairseme.

19. Selon la jurisprudence du Conseil d'Etat, l'administration est oblige d'indemniser le propritaire d'un terrain, lorsque des mesures visant la protection de l'environnement naturel ou culturel restreignent substantiellement, de manire partielle ou absolue, l'usage de cette proprit selon sa destination (arrts nos 2876/2004 et 3000/2005).

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B. La loi d'accompagnement ( ) du code civil 20. Les articles 105 et 106 de la loi d'accompagnement du code civil se lisent comme suit :
Article 105 L'Etat est tenu de rparer le dommage caus par les actes illgaux ou omissions de ses organes lors de l'exercice de la puissance publique, sauf si l'acte ou l'omission a eu lieu en mconnaissance d'une disposition destine servir l'intrt public. La personne fautive est solidairement responsable avec l'Etat, sous rserve des dispositions spciales sur la responsabilit des ministres. Article 106 Les dispositions des deux articles prcdents s'appliquent aussi en matire de responsabilit des collectivits territoriales ou d'autres personnes morales de droit public pour le dommage caus par les actes ou omissions de leurs organes.

21. Cette disposition tablit le concept d'acte dommageable spcial de droit public, crant une responsabilit extracontractuelle de l'Etat. Cette responsabilit rsulte d'actes ou omissions illgaux. Les actes concerns peuvent tre, non seulement des actes juridiques, mais galement des actes matriels de l'administration, y compris des actes non excutoires en principe (Kyriakopoulos, Commentaire du code civil, article 105 de la loi d'accompagnement du code civil, no 23; Filios, Droit des contrats, partie spciale, volume 6, responsabilit dlictueuse 1977, par. 48 B 112 ; E. Spiliotopoulos, Droit administratif, troisime dition, par. 217; arrt no 535/1971 de la Cour de cassation; Nomiko Vima, 19e anne, p. 1414; arrt no 492/1967 de la Cour de cassation ; Nomiko Vima, 16e anne, p. 75). La recevabilit de l'action en rparation est soumise une condition : la nature illgale de l'acte ou de l'omission. C. Le dcret prsidentiel du 23 octobre 1928 sur les conditions de construction de btiments dans les rgions l'intrieur ou hors le plan de la ville 22. L'article 5 1 dudit dcret prsidentiel dispose :
La construction hors les zones [urbaines] est permise uniquement sur des terrains d'une superficie de 4 000 m2 au minimum et la condition que l'immeuble btir n'occupe pas plus de 10 % de la surface totale du terrain (...)

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EN DROIT
I. SUR LA VIOLATION ALLGUE DE L'ARTICLE 6 1 DE LA CONVENTION 23. La socit requrante se plaint de la dure de la procdure devant le Conseil d'Etat qui a abouti son arrt n o 982/2005. Elle invoque l'article 6 1 de la Convention, dont les parties pertinentes sont ainsi libelles :
Toute personne a droit ce que sa cause soit entendue (...) dans un dlai raisonnable, par un tribunal (...), qui dcidera (...) des contestations sur ses droits et obligations de caractre civil (...) .

24. Le Gouvernement s'oppose cette thse. Il argue en particulier que l'affaire tait complique et que les retards dans la poursuite de la procdure taient dus au changement de rapporteurs et de sections comptentes au sein du Conseil d'Etat. Il avance, de plus, que la socit requrante a dpos un mmoire comportant de nouveaux moyens d'annulation, ce qui a entran le ralentissement de la procdure. 25. La socit requrante affirme que l'affaire ne prsentait aucune complexit particulire et que la dure de la procdure en cause est excessive et aucunement justifie. A. Sur la recevabilit 26. La Cour constate que ce grief n'est pas manifestement mal fond au sens de l'article 35 3 de la Convention. La Cour relve par ailleurs qu'il ne se heurte aucun autre motif d'irrecevabilit. Il convient donc de le dclarer recevable. B. Sur le fond 1. Priode prendre en considration 27. La procdure litigieuse a dbut le 28 novembre 1998, avec la saisine du Conseil d'Etat par la socit requrante, et a pris fin le 30 mars 2005, date de l'arrt no 982/2005 de cette juridiction. La priode considrer s'tale donc sur six ans et plus de quatre mois pour un degr de juridiction. 2. Caractre raisonnable de la dure de la procdure 28. La Cour rappelle que le caractre raisonnable de la dure d'une procdure s'apprcie suivant les circonstances de la cause et eu gard aux critres consacrs par sa jurisprudence, en particulier la complexit de

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l'affaire, le comportement du requrant et celui des autorits comptentes ainsi que l'enjeu du litige pour les intresss (voir, parmi beaucoup d'autres, Frydlender c. France [GC], no 30979/96, 43, CEDH 2000-VII). 29. La Cour a examin maintes reprises des affaires soulevant des questions semblables celle du cas d'espce et a constat la violation de l'article 6 1 de la Convention (voir Elmaliotis et Konstantinidis c. Grce, no 28819/04, 32-36, 25 janvier 2007). 30. Aprs avoir examin tous les lments qui lui ont t soumis, la Cour considre que le Gouvernement n'a expos aucun fait ni argument pouvant mener une conclusion diffrente dans le cas prsent. En particulier, la Cour raffirme, en premier lieu, qu'il incombe aux Etats contractants d'organiser leur systme judiciaire de telle sorte que leurs juridictions puissent garantir chacun le droit d'obtenir une dcision dfinitive sur les contestations relatives ses droits et obligations de caractre civil dans un dlai raisonnable (voir Comingersoll S.A. c. Portugal [GC], no 35382/97, 24, CEDH 2000-IV). 31. En second lieu, la Cour estime que la dposition par la socit requrante d'un mmoire comportant des moyens d'annulation supplmentaires, possibilit prvue par le droit interne, ne saurait lui tre imputable comme lment contribuant au ralentissement de la procdure. Il incombe plutt au Gouvernement de prendre en compte des moyens procduraux offerts au justiciable au cours de chaque procdure judiciaire, afin de dterminer les intervalles entre deux actes procduraux et faire en sorte que la procdure en cause s'achve dans un dlai raisonnable. Au vu de ce qui prcde et du fait que la procdure en cause ne prsentait pas une complexit particulire, la Cour estime qu'en l'espce la dure de la procdure litigieuse est excessive et ne rpond pas l'exigence du dlai raisonnable . Partant, il y a eu violation de l'article 6 1 de la Convention. II. SUR LA VIOLATION ALLGUE DE L'ARTICLE 1 DU PROTOCOLE No 1 32. La socit requrante se plaint du blocage total de sa proprit en raison de la qualification du terrain en cause comme zone A - de protection absolue . En particulier, elle soulve que tant le comportement des autorits administratives que l'arrt no 982/2005 du Conseil d'Etat ont ananti la valeur de sa proprit, sans pour autant que soit prvu le versement d'une quelconque indemnit. Elle invoque l'article 1 du Protocole no 1, ainsi libell :
Toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut tre priv de sa proprit que pour cause d'utilit publique et dans les conditions prvues par la loi et les principes gnraux du droit international.

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Les dispositions prcdentes ne portent pas atteinte au droit que possdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent ncessaires pour rglementer l'usage des biens conformment l'intrt gnral ou pour assurer le paiement des impts ou d'autres contributions ou des amendes.

A. Arguments des parties 1. Le Gouvernement 33. Le Gouvernement plaide, tout d'abord, l'irrecevabilit de ce grief, au motif que la socit requrante n'a pas saisi les juridictions administratives d'une action en indemnisation fonde sur l'article 24 6 de la Constitution ainsi que sur les articles 105 et 106 de la loi d'accompagnement du code civil. En particulier, s'agissant du recours fond sur l'article 24 6 de la Constitution, le Gouvernement affirme que cette disposition prvoit l'indemnisation de l'intress lorsque des mesures de protection de l'environnement portent atteinte sa proprit. Il note que, selon la jurisprudence rcente du Conseil d'Etat, l'obligation d'indemnisation dcoule directement de la disposition constitutionnelle sans ncessit d'adopter la loi excutoire laquelle l'article 24 6 de la Constitution fait rfrence. Selon la mme jurisprudence, l'Etat se trouve dans l'obligation d'indemniser les intresss dans le cas o il y a atteinte substantielle l'usage de la proprit en cause selon sa destination. En outre, s'agissant de l'action en indemnisation fonde sur les articles 105 et 106 de la loi d'accompagnement du code civil, le Gouvernement affirme que ces dispositions tablissent la responsabilit extracontractuelle de l'Etat rsultant d'actes ou d'omissions illgaux des organes de l'Etat. 34. Sur le fond, le Gouvernement argue qu'en l'occurrence il n'y a pas eu d'ingrence dans le droit de la socit requrante au respect de ses biens. Pour le Gouvernement, la charge impose la proprit en cause servait un but lgitime, celui de la protection de l'environnement culturel. De plus, le Gouvernement affirme que le terrain en cause se trouvait en dehors de la zone urbaine et n'tait ainsi destin qu' une exploitation agricole, viticole, sylvicole ou au divertissement du public. 2. La socit requrante 35. S'agissant de l'exception d'irrecevabilit souleve par le Gouvernement, la socit requrante rtorque que son grief devant le Conseil d'Etat portait sur les mmes faits et arguments qui auraient pu faire l'objet d'actions soit sur la base de l'article 24 6 de la Constitution, soit sur le fondement des articles 105 et 106 de la loi d'accompagnement du code civil.

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36. Sur le fond, la socit requrante conteste la pertinence du critre appliqu par le Conseil d'Etat, dans la mesure o celui-ci passe outre le fait que le terrain tait constructible au moment de son acquisition. Sur ce point, la socit requrante allgue que les restrictions progressivement imposes sur son terrain ont pratiquement ananti sa valeur, ce qui constitue, en vrit, une expropriation de facto. A. Sur la recevabilit 37. La Cour rappelle que le fondement de la rgle de l'puisement des voies de recours internes nonce l'article 35 1 de la Convention consiste en ce qu'avant de saisir la Cour, le requrant doit avoir donn l'Etat responsable la facult de remdier aux violations allgues par des moyens internes, en utilisant les ressources judiciaires offertes par la lgislation nationale, pourvu qu'elles se rvlent efficaces et suffisantes (voir, entre autres, l'arrt Fressoz et Roire c. France [GC], no 29183/95, 37, CEDH 1999I). En effet, l'article 35 1 de la Convention ne prescrit l'puisement que des recours relatifs la fois aux violations incrimines, disponibles et adquats. Ils doivent exister un degr suffisant de certitude non seulement en thorie mais aussi en pratique, sans quoi leur manquent l'effectivit et l'accessibilit voulues ; il incombe l'Etat dfendeur de dmontrer que ces exigences se trouvent runies (voir, entre autres, Dalia c. France, arrt du 19 fvrier 1998, Recueil des arrts et dcisions 1997-I, p. 87, 38). Enfin, celui qui a exerc un recours de nature remdier directement la situation litigieuse et non de faon dtourne n'est pas tenu d'en puiser d'autres qui lui eussent t ouverts mais dont l'efficacit aurait t improbable (Manoussakis et autres c. Grce, arrt du 26 septembre 1996, Recueil 1996IV, 33). 38. En l'occurrence, la Cour note, tout d'abord, que la socit requrante se plaint des restrictions progressivement imposes son terrain, situation qui a entran l'inconstructibilit totale de celui-ci et qui a culmin avec le rejet de son recours en annulation par l'arrt no 982/2005 du Conseil d'Etat. En particulier, elle se plaint du critre employ par la haute juridiction administrative, relatif la destination des terrains hors de la zone urbaine, qui l'aurait mene rejeter son recours. Or, ledit arrt du Conseil d'Etat tait la dcision interne dfinitive, dans le cadre de la procdure litigieuse, aucun recours n'tant prvu contre lui. Partant, la socit requrante n'tait cense puiser aucun recours supplmentaire avant de saisir la Cour du prsent grief. 39. En outre, la Cour note que le recours en annulation de la socit requrante se dirigeait contre le refus tacite de l'administration de procder l'expropriation du terrain en cause en raison de son blocage total. Par le biais de ce recours, la socit requrante a explicitement soulev devant le Conseil d'Etat l'atteinte prsume au droit la protection de ses biens.

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Partant, et en tout tat de cause, on ne saurait exiger d'elle qu'elle utilist d'autres voies de recours. 40. Au demeurant, la Cour observe que selon la jurisprudence du Conseil d'Etat (voir ci-dessus, paragraphe 19), l'article 24 6 de la Constitution peut servir comme fondement d'indemnisation pour cause de blocage d'une proprit dans le cas o il y a atteinte substantielle l'usage de la proprit en cause selon sa destination. Or, la socit requrante se plaint prcisment du critre appliqu par le Conseil d'Etat et portant sur la destination du terrain bloqu. Par consquent, un recours sur la base de l'article 24 6 de la Constitution n'aurait pas t efficace au sens de l'article 35 1 de la Convention, puisque la juridiction saisie aurait appliqu le critre dont la socit requrante se plaint devant la Cour. Quant la demande de rparation fonde sur les articles 105 et 106 de la loi d'accompagnement du code civil, la Cour note que les juridictions administratives saisies seraient lies dans la fixation de l'indemnit ventuelle par le critre prcdemment appliqu par la haute juridiction administrative, savoir que le terrain bloqu tait en tout tat de cause vou une exploitation agricole, viticole, sylvicole ou pour le divertissement du public. Par consquent, il ne serait pas conforme l'esprit de l'article 35 1 de la Convention d'exiger que la socit requrante initie un nouveau cycle de procdures devant les juridictions internes qui entraneraient avec certitude l'application du critre faisant l'objet de la prsente procdure. 41. Au vu de ce qui prcde, la Cour considre que la socit requrante a fait un usage normal des voies de recours qu'elle avait sa disposition en droit grec. Il convient donc de rejeter l'exception de non-puisement souleve par le Gouvernement. En outre, la Cour constate que ce grief n'est pas manifestement mal fond au sens de l'article 35 3 de la Convention. La Cour relve par ailleurs que celui-ci ne se heurte aucun autre motif d'irrecevabilit. Il convient donc de le dclarer recevable. B. Sur le fond 42. La Cour rappelle que, selon sa jurisprudence, l'article 1 du Protocole no 1, qui garantit en substance le droit de proprit, contient trois normes distinctes : la premire, qui s'exprime dans la premire phrase du premier alina et revt un caractre gnral, nonce le principe du respect de la proprit ; la deuxime, figurant dans la seconde phrase du mme alina, vise la privation de proprit et la soumet certaines conditions ; quant la troisime, consigne dans le second alina, elle reconnat aux Etats contractants le pouvoir, entre autres, de rglementer l'usage des biens conformment l'intrt gnral. Les deuxime et troisime normes, qui ont trait des exemples particuliers d'atteintes au droit de proprit, doivent s'interprter la lumire du principe consacr par la premire (voir, parmi

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d'autres, Anheuser-Busch Inc. c. Portugal [GC], no 73049/01, 62, CEDH 2007-...). 43. En l'occurrence, la Cour ne peut pas accepter la position du Gouvernement selon laquelle il n'y a pas eu ingrence dans le droit de la socit requrante de disposer librement de ses biens. A cet gard, il est noter qu'au moment de l'acquisition de la proprit en cause, le droit interne reconnaissait, sous certaines conditions, sa constructibilit (voir ci-dessus, paragraphe 22). De surcrot, l'administration a, par la suite, explicitement reconnu la socit requrante le droit d'y faire construire un complexe htelier : en 1973, l'EOT a autoris, en tant qu'autorit comptente, le projet de construction d'un complexe htelier qui lui avait t soumis par la socit requrante. De plus, en 1977, le ministre de la Culture a approuv le mme projet, tout en apportant quelques modifications quant la capacit de l'htel et la hauteur des constructions. 44. Or, l'exploitation du terrain en cause a t ultrieurement bloque par divers actes administratifs : le 21 juin 1984, le ministre de l'Environnement a rejet la demande de permis de construire sur le terrain en cause ; le 28 juin 1984, le ministre de l'Environnement a qualifi la rgion o se situait le terrain litigieux de zone A de protection absolue , savoir une zone o la construction et l'exploitation sont totalement interdites. Le 30 juin 1986, le Service archologique a confirm l'interdiction de toute sorte de construction sur la proprit de la socit requrante. Suite la conclusion conscutive, avec l'arrt no 982/2005, de la procdure devant le Conseil d'Etat, procdure cruciale pour l'apprciation de la proportionnalit des mesures incrimines, la Cour doit examiner si l'ingrence dans le droit de la socit requrante de disposer librement de ses biens tait justifie sous l'angle du second paragraphe de l'article 1 du Protocole no 1 (voir Housing Association of War Disabled et Victims of War of Attica et autres c. Grce, no 35859/02, 36, 13 juillet 2006). 45. La Cour rappelle, d'une part, que dans un domaine aussi complexe et difficile que l'amnagement du territoire, les Etats contractants jouissent d'une grande marge d'apprciation pour mener leur politique urbanistique (voir Housing Association of War Disabled et Victims of War of Attica et autres c. Grce, prcite, 37 ; Elia S.r.l. c. Italie, no 37710/97, 77, CEDH 2001-IX). Elle estime donc que l'ingrence dans le droit de la socit requrante au respect de ses biens rpondait aux exigences de l'intrt gnral. D'autre part, le but lgitime de protger le patrimoine naturel ou culturel, aussi important soit-il, ne dispense pas l'Etat de son obligation d'indemniser les intresss lorsque l'atteinte leur droit de proprit est excessive. Il appartient ainsi la Cour de vrifier, dans le cas d'espce, que l'quilibre voulu a t prserv de manire compatible avec le droit de la socit requrante au respect de ses biens (voir Saliba c. Malte, no 4251/02, 45, 8 novembre 2005 et Housing Association of War Disabled et Victims of War of Attica et autres c. Grce, prcit, 37).

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46. En l'occurrence, la Cour note que la question de la lgalit des restrictions imposes la proprit litigieuse a t examine par le Conseil d'Etat dans le cadre de la procdure administrative visant l'annulation du refus tacite de l'administration de procder l'expropriation du terrain en cause. La haute juridiction administrative a considr dans son arrt no 982/2005 que l'interdiction totale de construire sur le terrain litigieux ne portait pas atteinte la protection des biens, car la proprit en cause se situait hors de la zone urbaine. Selon la haute juridiction administrative, tout site hors de la zone urbaine est destin de par sa nature un usage exclusivement agricole, avicole, sylvicole ou de divertissement du public. En d'autres termes, le Conseil d'Etat a considr qu'il tait impossible que l'interdiction de construire sur le terrain litigieux portt atteinte au droit la protection de la proprit, du moment que ledit terrain tait, de toute manire et en raison de sa nature, inconstructible. 47. La Cour considre que le motif retenu par le Conseil d'Etat pour rejeter le recours en annulation de la socit requrante se distingue par sa rigueur particulire : en effet, assimiler tout terrain qui se trouve hors de la zone urbaine un terrain destin un usage agricole, avicole, sylvicole ou de divertissement du public introduit une prsomption irrfragable qui mconnat les particularits de chaque terrain non inclus dans la zone urbaine. En particulier, la rfrence la destination d'un terrain, terme per se vague et indfini, ne permet pas au juge interne de tenir compte du droit qui, ventuellement, rgissait in concreto son exploitation avant l'imposition de la restriction incrimine. Dans les cas o la lgislation pertinente ne prvoit que son exploitation agricole, la destination du terrain n'est, en effet, que l'agriculture. Or, dans les cas o le droit pertinent prvoit expressment la constructibilit d'un terrain, le juge interne ne saurait mconnatre cet lment en faisant simplement appel la destination de tout terrain se situant hors de la zone urbaine. 48. Dans le cas d'espce, il ressort du dossier que la destination de la proprit litigieuse n'tait pas uniquement l'exploitation agricole. En particulier, l'interdiction de toute construction sur le terrain en cause a tir son origine d'une rglementation drogatoire aux dispositions de droit commun sur les conditions de construction des terrains sis hors de la zone urbaine. Il chet sur ce point de relever une certaine contradiction dans le comportement des autorits internes afin d'assurer la protection de l'environnement culturel dans le cas d'espce. En effet, si la proprit en cause tait ab initio inconstructible en raison de sa destination d'exploitation agricole, comme cela est suggr dans l'arrt no 982/2005 du Conseil d'Etat, il n'aurait pas t ncessaire que les autorits internes imposent la socit requrante son inconstructibilit. Or, dans le cas d'espce, l'interdiction de construire a t le rsultat d'une srie d'actes administratifs rendant caduc ledit droit initialement reconnu par le droit interne.

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49. Au vu de ce qui prcde, la Cour considre que, dans le cas d'espce, le critre employ par le Conseil d'Etat dans son arrt n o 982/2005 ainsi que le comportement subsquent des autorits internes ont rompu le juste quilibre devant rgner, en matire de rglementation de l'usage des biens, entre l'intrt public et l'intrt priv. Partant, il y a eu violation de l'article 1 du Protocole no 1. III. SUR L'APPLICATION DE L'ARTICLE 41 DE LA CONVENTION 50. Aux termes de l'article 41 de la Convention,
Si la Cour dclare qu'il y a eu violation de la Convention ou de ses Protocoles, et si le droit interne de la Haute Partie contractante ne permet d'effacer qu'imparfaitement les consquences de cette violation, la Cour accorde la partie lse, s'il y a lieu, une satisfaction quitable.

51. La socit requrante rclame au titre du dommage matriel 18 600 000 euros (EUR) ou 17 800 000 EUR pour la dprciation de sa proprit et la somme de 12 792 620 EUR pour la privation quant l'usage du terrain en cause. Au titre du dommage moral, elle sollicite la somme totale de 70 000 euros. Elle demande, enfin, la somme de 27 000 euros au titre des frais et dpens. 52. Le Gouvernement estime que les prtentions de la socit requrante sont infondes et excessives. Il soutient que, si et dans la mesure o la Cour devait constater une violation de l'article 1 du Protocole no 1, la somme allouer au titre du dommage matriel ne saurait dpasser 20 000 EUR. En outre, s'agissant des frais et dpens, le Gouvernement affirme que la somme alloue ce titre ne saurait dpasser 2 000 EUR. 53. La Cour estime que la question de l'application de l'article 41 ne se trouve pas en tat. En consquence, elle la rserve et fixera la procdure ultrieure compte tenu de la possibilit que le Gouvernement et la socit requrante parviennent un accord (article 75 1 du rglement).

PAR CES MOTIFS, LA COUR, L'UNANIMIT,

1. Dclare la requte recevable ; 2. Dit qu'il y a eu violation de l'article 6 1 de la Convention ; 3. Dit qu'il y a eu violation de l'article 1 du Protocole no 1 de la Convention ;

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4. Dit que la question de l'application de l'article 41 de la Convention ne se trouve pas en tat ; en consquence, a) la rserve en entier ; b) invite le Gouvernement et la socit requrante lui soumettre par crit, dans les trois mois, leurs observations sur la question et, en particulier, lui donner connaissance de tout accord auquel ils pourraient aboutir ; c) rserve la procdure ultrieure et dlgue au prsident de la chambre le soin de la fixer au besoin. Fait en franais, puis communiqu par crit le 21 fvrier 2008 en application de l'article 77 2 et 3 du rglement.

Sren Nielsen Greffier

Loukis Loucaides Prsident