PERNYATAAN PERS

Evaluasi Pembangunan Perumahan Rakyat Tahun 2012 dan Rekomendasi untuk Tahun 2013

Lembaga Pengkajian Pengembangan Perumahan dan Perkotaan Indonesia (LP-P3I)/ Housing and Urban Development (HUD) Institute Jakarta, 14 Januari 2013

Undang-Undang Dasar (UUD) 1945 Pasal 28-H telah mengamanatkan bahwa perumahan dan permukiman adalah hak dasar manusia, dimana setiap orang berhak untuk hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat. Dimana prinsip ini sudah diadopsi pula di dalam Undang-undang No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP). Selanjutnya, di dalam Rencana Pembangunan Jangka Panjang Nasional 2005-2025 (UU No. 17 Tahun 2007) ditetapkan bahwa sasaran pokok pembangunan perumahan dan permukiman adalah terpenuhinya kebutuhan hunian yang dilengkapi dengan sarana dan prasarana pendukungnya bagi seluruh masyarakat. Oleh karena itu, untuk menjamin pemenuhan hak dasar tersebut, sudah menjadi kewajiban Pemerintah sebagai penyelenggara negara untuk menghormati, melindungi dan sekaligus memenuhinya dengan segera. Namun perjalanan pembangunan perumahan rakyat dan permukiman di tanah air dalam sepuluh tahun terakhir ini semakin menunjukkan fakta bahwa kebutuhan perumahan dan permukiman semakin jauh dari terpenuhi bagi seluruh rakyat secara layak dan bermartabat. Data Sensus Tahun 2010 oleh Biro Pusat Statistik (BPS) menunjukkan angka kekurangan rumah sebesar 13,6 juta rumah (housing backlog). Demikian pula dengan luas permukiman kumuh yang semakin meningkat menjadi 59.000 Ha pada tahun 2009 (BPS). Menyikapi situasi dan kondisi PKP di tanah air seperti ini, dengan dukungan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang PKP pasal 131-133 terkait peran serta masyarakat, The HUD Institute diharapkan mampu melakukan pengamatan dan pengkajian secara objektif untuk kemudian mampu memberikan kritik dan masukan yang konstruktif kepada para pihak pengambil kebijakan, dengan tetap menjaga independensi dan obyektifitas yang tinggi. Sejak Kementerian Perumahan Rakyat (Kemenpera) dibentuk kembali pada tahun 2005 di masa Kabinet Indonesia Bersatu (KBI) I, disepakati untuk menjalankan misi: (i) mengurangi backlog rumah, (ii) mengurangi luasan kawasan kumuh, (iii) meningkatkan keterjangkauan (affordability) kalangan Masyarakat Berpendapatan Rendah (MBR), (iv) meningkatkan peran Pemda dalam bidang PKP, (v) meningkatkan kemitraan Pemerintah-Swasta-Masyarakat, dan (vi) meningkatkan kapasitas fiskal pemda melalui pengelolaan aset. Namun semua misi ini belum menampakkan hasilnya karena sejak Kongnas 2009 hingga tahun 2012, permasalahan bidang PKP yang kompleks masih diselesaikan secara sangat sederhana melalui sistem peraturan yang saling tidak sinkron dan tumpang tindih, melalui proyek-proyek pengadaan barang dan jasa tahunan maupun melalui subsidi pembiayaan secara terus menerus. Padahal sudah diamanatkan untuk segera memulai dibangunnya sistem kelembagaan dan tata kelola yang berkapasitas tinggi yang 1

menjamin berlangsungnya proses pemupukan sistem penyediaan (housing delivery system) dan proses pemberdayaan sehingga terjadi peningkatan akses secara nyata. Di dalam situasi absennya peran pemerintah dan ketiadaan sistem ini maka para pihak termasuk pemerintah daerah lebih banyak mengambil sikap pasif (pembiaran). Keadaan yang tidak bersistem seperti ini akhirnya menciptakan ekonomi biaya tinggi, anggaran pembangunan yang tidak menghasilkan keluaran yang efektif dan menciptakan jurang yang dalam antara pemerintah dan berbagai komponen masyarakat termasuk pemerintah daerah, masyarakat dan pihak pengusaha swasta. Dengan mengacu pada target-target Rencana Pembangunan Jangka Menengah (RPJMN) 20102014 Bidang Perumahan Rakyat, beberapa program perlu mendapatkan evaluasi seperti dipaparkan di bawah ini. Bidang Perumahan Formal memiliki beberapa program utama seperti diuraikan sebagai berikut. Program perumahan formal ditandai dengan pembangunan menara-menara Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa) secara masif dengan satuan Twin-Block (TB). Meskipun tampaknya target 2010-2014 sebanyak 380 TB hampir tercapai, yaitu hingga 2012 tercapai sebanyak 266 TB (70%) namun pelaksanaan di lapangan menuai beragam masalah, karena pencapaian target hanya bertumpu pada penyebaran proyek-proyek konstruksi menara TB di seluruh penjuru nusantara. Dalam kenyataannya kualitas rusunawa yang terbangun banyak yang tidak memenuhi persyaratan minimal, akhirnya rusuna tidak terawat, berubah menjadi kumuh karena tidak dihuni. Kondisi ini menjadi pemandangan nyata di kota-kota besar tanah air yang menunjukkan wajah keterbelakangan bangsa ini. Program Fasilitasi Rumah Susun Sederhana Milik (Rusunami) juga mengalami masalah kurangnya dukungan pemerintah daerah dalam memberi Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) maupun penetapan harga maksimum. Masalah ini muncul sebenarnya akibat Pemerintah Daerah memandang pengadaan rusunami masih sebagai perumahan komersial dan belum berada di domain publik. Akhirnya program rusunami juga menghadapi problem yang sama, yaitu salah sasaran. Untuk Fasilitasi Perumahan Komersial, bisa dinilai bahwa praktek-praktek perumahan komersial tidak dikelola secara terpadu, terjadi eksklusi penanganan perumahan komersial yang berakibat konflik di lapangan, yaitu antara pengusaha, pejabat daerah dan masyarakat. Bagaimanapun, penyediaan perumahan rakyat tidak bisa dilepaskan dari penanganan urusan perumahan komersial dan bisnis properti secara utuh, yaitu seperti mengatur pola kepemilikan apartemen (strata title), integrasi penataan kawasan permukiman skala besar, pengaturan hunian berimbang, hingga kepemilikan apartemen oleh orang asing. Program Penataan Kali Ciliwung merupakan salah satu program perumahan formal di tahun 2012 untuk menata permukiman dan penyediaan perumahan warga di bantaran kali Ciliwung, Jakarta dengan anggaran hingga 600 milyar rupiah. Ternyata proyek ini gagal dilaksanakan karena tidak diperolehnya persetujuan pemakaian tanah di kawasan Beerland, ketidaksiapan pengorganisasian komunitas, penyiapan lokasi area baru yang tidak jelas hasilnya, hingga tidak disetujuinya oleh Kementerian Pekerjaan Umum pembangunan Rusunawa di atas kali Ciliwung. Bidang Pengembangan Kawasan Permukiman ditandai oleh 2 (dua) kegiatan utama, yaitu: (i) Fasilitasi pembangunan PSU kawasan perumahan dan permukiman dengan satuan unit rumah, dan (ii) Fasilitasi dan Stimulasi Penataan Lingkungan Permukiman Kumuh dengan satuan luasan hektar. Berdasarkan target RPJMN 2010-2014, ditargetkan penyediaan PSU untuk 700.000 unit rumah di seluruh tanah air. Pada tahun 2012 dari target 126.367 unit, tercapai 87.604 unit. Sampai tahun 2012 telah terbangun PSU sebanyak 198.047 unit yang berarti 28,29 % dari target 700.000 unit. Terlepas dari mekanisme penyediaan yang masih perlu dikritisi, kinerja PSU hingga 2012 masih jauh dari target sehingga sangat membebani upaya pemenuhan 71,7% sisa target pada dua tahun tersisa. Sedangkan penyediaan PSU untuk menangani permukiman kumuh, berdasarkan target RPJMN 2010-2014, dari target penyediaan PSU untuk 655 hektar kumuh di HUD Institute, Wisma PKBI, Jakarta, 14 Januari 2013 2

seluruh tanah air, total hingga tahun 2012 tercapai angka 373 ha yang berarti 56,95 % dari target. Namun dengan pencapaian yang hanya sekitar 125 hektar per tahun, sementara pada tahun 2025 telah dicanangkan Kota Tanpa Permukiman Kumuh, menjadi suatu pertanyaan bagi kita semua bagaimana skema pemerintah menyelesaikan luasan kawasan kumuh yang telah mencapai hampir 60.000 hektar dan pertambahan luasannya mencapai 1.000 hektar per tahun? Lebih jauh, pencapaian 125 hektar per tahun itu pun masih sebatas penggelontoran proyekproyek PSU dan sama sekali belum menjamin pengentasan kekumuhan secara berarti. Bidang Pembiayaan Perumahan hanya bertumpu pada perguliran FLPP (Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan) yang juga masih jauh dari target pengucuran. Dari target pengucuran untuk membiayai kredit sebanyak 1.350.000 unit RSH pada 2010-2014 baru terkucurkan sebanyak 275.946 unit hingga tahun 2012. Pengucuran FLPP tahun 2012 adalah yang terendah, yaitu hanya 73.923 unit. Pencapaian yang rendah ini terutama disebabkan oleh inkonsistensi kebijakan Kemenpera yang berkali-kali telah melakukan kebijakan buka-tutup dan perubahanperubahan skema FLPP. Sebagai akibatnya, banyak pengembang perumahan sederhana dan calon pembeli yang menghadapi kesulitan di lapangan. Program-program pembiayaan perumahan lainnya masih belum dirampungkan oleh Kemenpera, baik pembiayaan perumahan umum, pembiayaan perumahan swadaya dan pembiayaan perumahan sosial, seperti Tabungan Perumahan yang diharapkan dapat meredam masalah penyaluran FLPP selama ini yang menuai banyak masalah administrasi keuangan dan pembiayaan dikarenakan masih bercampur dengan bisnis bank komersial. Pembiayaan perumahan umum juga belum disentuh, baik untuk pembiayaan pembangunan skala besar maupun untuk perumahan umum sewa, sebagai pembiayaan pembangunan sektor publik (sovereign finance). Bidang Perumahan Swadaya ditandai program bedah rumah yang dilakukan secara sangat masif. Dari target membiayai pembangunan baru swadaya 50.000 unit untuk tahun 2010-2014, telah tersalurkan total 32.512 unit hingga 2012 (65%). Dari target membiayai perbaikan perumahan swadaya sebanyak 50.000 unit dari 2010-2014, ternyata pada tahun 2012 telah terjadi lonjakan pelaksanaan yang luar biasa yaitu mencapai total 285.738 unit (571% !) karena pada tahun 2012 melonjak luar biasa sebanyak 230.000 unit. Sedangkan dari target membiayai prasarana (PSU) perumahan swadaya sebanyak 50.000 unit untuk tahun 2010-2014, tiba-tiba telah mencapai total 48.988 unit hingga 2012 (98%). Dari kinerja yang cukup aneh di atas, catatan pertama adalah terdapat kecenderungan pengukuran kinerja penyaluran yang bukan diukur setelah selesai dilaksanakan pekerjaan perbaikan, melainkan diukur setelah dana tersalurkan ke rekening penerima manfaat, bahkan hanya diukur setelah dana tersalurkan ke rekening pemerintah daerah. Catatan kedua, pada dasarnya kegiatan bedah rumah merupakan stimulasi teknis perumahan swadaya yang membutuhkan pendampingan dan bukan kegiatan belas kasihan (charity) yang lebih bersifat bantuan sosial (bansos) seperti yang dijalankan selama ini sehingga bisa mencapai angka-angka yang sangat fantastis! Untuk itu program perumahan swadaya ini sangat perlu mendapatkan inspeksi dan audit secara serius dari berbagai lembaga pengawas terkait. Kesimpulan. Dari uraian-uraian di atas kami menyimpulkan sebagai berikut: 1. Selain masalah akses ke sumberdaya tanah, infrastruktur dan pembiayaan, masalah yang sebenarnya lebih mendasar lagi adalah bagaimana mengatasi kendala kapasitas pemahaman (cognitive constraint) yang berbeda-beda di kalangan pengambil kebijakan, dimana dengan pemahaman bersama yang baik housing backlog bukan mustahil diatasi melalui kebijakan dan strategi yang tepat. 2. Krisis perumahan dan permukiman ditunjukkan oleh lemahnya keberdayaan masyarakat, rendahnya kapasitas pemerintah dan kebingungan pelaku swasta dalam berinvestasi. Ini adalah indikasi ketiadaan sistem yang utuh sehingga diperlukan sebuah Reformasi Tata HUD Institute, Wisma PKBI, Jakarta, 14 Januari 2013 3

Kelola Kepemerintahan dan Kepemimpinan Yang Baik (Good Governance and Leadership) dalam bidang Housing and Urban Development. 3. Peran pemerintah sebagai regulator di dalam koordinasi kebijakan maupun sebagai operator di dalam sinkronisasi pelaksanaan kebijakan PKP belum kunjung efektif. Berbagai kegagalan kebijakan dan strategi pemenuhan perumahan adalah indikasi dari belum adanya multi-sistem penyediaan perumahan yang mampu menggenjot angka produksi rumah secara signifikan dan efektif mencapai kelompok sasaran. 4. Untuk menyediakan perumahan umum secara masif dalam rangka pengurangan backlog, diperlukan penguatan lembaga pelaksana, baik di tingkat nasional maupun daerah yang diberi fungsi dan peran mulai dari pengadaan lahan, perencanaan, hingga pengelolaan aset publik. 5. Meskipun pemerintah melalui Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2004 tentang Pemerintahan Daerah dan Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 2007 tentang pembagian kewenangan antara pemerintah, pemerintah propinsi dan pemerinbtah kabupaten/kota telah mendesentralisasikan urusan perumahan, namun urusan perumahan rakyat masih jauh dari selesai karena belum adanya kebijakan dan strategi yang efektif. Sistem penyediaan yang terbangun lengkap dengan mekanisme-mekanisme dan kapasitas organisasi dan sumberdaya manusia, masih jauh dari tersedia di daerah.. Rekomendasi. Sebagai rekomendasi dari HUD Institute, ada beberapa usulan langkah-langkah yang perlu segera dilakukan pemerintah, yaitu sebagai berikut: 1. Reformasi Tata Kelola dan Pembagian Peran. Krisis perumahan dan permukiman yang ditunjukkan oleh lemahnya keberdayaan masyarakat, rendahnya kapasitas pemerintah dan kebingungan pelaku swasta dalam berinvestasi, adalah indikasi ketiadaan sistem penyediaan perumahan yang utuh. Untuk itu, tidak bisa tidak, diperlukan sebuah Reformasi Tata Kelola Kepemerintahan dan Kepemimpinan yang Baik (Good Governance and Leadership), menuju sebuah tatanan yang bisa disebut sebagai Government Driven Housing and Urban Development atau Public Sector Led Housing and Urban Development. 2. Mengembangkan Multi-Sistem Penyediaan Perumahan. Perlunya kehadiran multi-sistem penyediaan perumahan sebagai kunci bagi kebijakan dan strategi yang efektif agar utilisasi sumber-sumberdaya kunci PKP (tanah, infrastruktur dan pembiayaan) dapat dikelola secara efisien dan efektif, baik untuk kebutuhan umum, sosial, komersial maupun swadaya. Pasal 21 UU Nomor 1 Tahun 2011 tentang PKP mengamanatkan untuk memberi perhatian sekaligus pada rumah umum, rumah swadaya, rumah komersial, rumah khusus/sosial dan rumah negara. Penafsirannya bukanlah menciptakan proyek-proyek konstruksi rumah-rumah dengan aneka nama tersebut. Landasan undang-undang inilah yang perlu segera direspon dengan mengembangkan multi-sistem penyediaan perumahan yang terpadu, yang meliputi sistem penyediaan perumahan umum, sistem penyediaan perumahan sosial/khusus, sistem penyediaan perumahan komersial dan sistem penyediaan perumahan swadaya. 3. Pengembangan Sistem Perumahan Umum. Di dalam sistem penyediaan perumahan umum langkah pertama yang perlu menjadi perhatian adalah diperlukannya lembaga otoritas perumahan umum di pusat maupun daerah, dengan kinerja tidak seperti organisasi proyek semata. Kedua, di dalam mekanisme perumahan umum, Perumnas atau lembaga yang ditunjuk harus diberi tugas untuk memenuhi kebutuhan perumahan seluruh rakyat, mengurangi housing backlog dan pengembangan kawasan permukiman dan perkotaan, dengan diberi peran sebagai operator yang memiliki otorita berdedikasi (dedicated authority). Ketiga, di dalam mekanisme perumahan umum, pembangunan rusuna/rusunawa tidak akan menghadapi beragam masalah karena tidak dilaksanakan melalui sistem proyek-proyek konstruksi tahunan. HUD Institute, Wisma PKBI, Jakarta, 14 Januari 2013 4

4. Memperkuat Sistem Kelembagaan. Sistem kelembagaan yang mantap menjadi tulang punggung multi-sistem penyediaan perumahan. Beberapa kelembagaan yang perlu segera disiapkan peran dan kapasitasnya adalah sebagai berikut: a. Badan Pelaksana Rumah Susun (berdasarkan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun) adalah sebuah Badan yang berwenang dan bertanggung-jawab dalam penyediaan rumah-rumah susun berdasarkan mekanisme perumahan umum. b. Penguatan Perumnas dan Perumda. Untuk mengatasi kesenjangan kekurangan tempat tinggal (backlog) 13,6 juta unit, pemerintah perlu mengoptimalkan peran Perumnas, karena berdasarkan UU No 1/2011 tentang PKP pemerintah mengemban tugas untuk membangun rumah umum. Melalui pendekatan government driven housing and urban development di dalam sistem ini, Perumnas dan Perumda perlu direvitalisasi menjadi Housing and Urban Development Corporation (HUDC). c. Baledaya Perumahan dan Perkotaan (Housing and Urban Resource Center) berwenang dan bertanggung-jawab dalam penyediaan perumahan swadaya dalam perannya sebagai simpul dari sistem penyediaan perumahan swadaya. Baledaya Perumahan dan Perkotaan memfasilitasi dialog perumahan dan perkotaan melalui kegiatan forum yang dinamai Forum Perumahan dan Perkotaan. d. Lembaga Dana Perumahan Rakyat yang beroperasional langsung untuk menghimpun dana-dana dari masyarakat. Pasal 118 UU Nomor 1/2011 tentang PKP menyebutkan bahwa pemerintah dan pemerintah daerah mendorong pemberdayaan sistem pembiayaan perumahan rakyat untuk memastikan ketersediaan dana dan dana murah jangka panjang yang berkelanjutan untuk pemenuhan kebutuhan rumah, perumahan, permukiman, serta lingkungan hunian perkotaan dan perdesaan. 5. Membangun Sistem Melalui Pemanfaatan Peluang Desentralisasi. Pemerintah nasional belum memiliki kebijakan dan strategi yang efektif dalam mendesentralisasikan urusan perumahan. Salah satu peran pokok yang diemban pemerintah nasional adalah membina sistem Rencana Pembangunan Perumahan dan Permukiman, baik untuk jangka menengah maupun jangka panjang. Upaya untuk membina pemerintah daerah telah dilakukan oleh Kemenpera melalui kegiatan Dekonsentrasi Lingkup Kemenpera sejak tahun 2010 sampai tahun 2011, namun kemudian dihentikan pada tahun 2012. Seyogyanya kegiatan ini dapat terus dikembangkan sebagai salah satu ujung tombak meningkatkan kapasitas pemerintah daerah dalam penanganan perumahan rakyat. 6. Integrasi Pembangunan Perumahan dan Perkotaan (HUD, Housing and Urban Development). Penyediaan perumahan dan penanganan permukiman kumuh perkotaan di tanah air selama ini masih menggunakan pendekatan proyek konstruksi dan penanganan titik-titik kumuh. Pendekatan lama ini sudah menunjukkan hasil yang kurang efektif. Kota-kota yang relatif berhasil menyediakan perumahan bagi seluruh lapisan warganya dan berhasil menghilangkan permukiman kumuh adalah bukti pengelolaan urbanisasi dan pembangunan kota yang berkelanjutan karena sudah mencapai tahapan keseimbangan urbanisasi (urbanization equilibrium). Menghadapi masalah penyediaan perumahan dan permukiman kumuh perkotaan tersebut, tidak dapat lagi mengandalkan pendekatan yang sektoral, melainkan harus memakai pendekatan pada skala kota atau City-wide Approach. 7. Pembelajaran Strategis. Selanjutnya, Indonesia perlu segera belajar dan mengadopsi secara stratejik moda perumahan umum di Jepang, Korea Selatan, Hongkong atau Singapura yang sudah dibangun sejak tahun 1960-an dan berakumulasi pada sistem penyediaan yang mantap. Sebagai lembaga simpul, penyelenggaraannya dipimpin oleh badan otoritas bernama Urban Renaissance (UR) di Jepang, Korean Land and Housing Corporation (KLHC) di Korea Selatan, Perbadanan Kemajuan Negeri Selangor (PKNS) di Malaysia, maupun Housing Development HUD Institute, Wisma PKBI, Jakarta, 14 Januari 2013 5

Board (HDB) dan Urban Redevelopment Authority (URA) di Singapura. Selanjutnya, badan otorita seperti ini menata kawasan-kawasan kota dan membangun kawasan-kawasan baru sembari mengembangkan kapasitas bersama-sama dengan pemerintah daerah, kota maupun distrik. Sebagai kesimpulan akhir, melalui kerja keras dan upaya yang sungguh-sungguh untuk memenuhi kebutuhan perumahan rakyat yang terus semakin meningkat, dan untuk menjalankan langkah-langkah aksi yang diperlukan, niscaya target untuk mencapai rumah layak untuk setiap orang serta menjadikan kota-kota yang berkelanjutan bebas kumuh bukanlah sesuatu yang mustahil dapat diwujudkan. ***

HUD Institute, Wisma PKBI, Jakarta, 14 Januari 2013