Valoracion En Expropiacion Forzosa Presentation Transcript

1. Ricardo J. Serrano, PE, EPA, JD 2. DefinicionesConceptos de ValoracinMetodos de ValoracinInforme de ValoracinTasador como perito 3. Valor Relacinmonetaria entre la propiedad y aquellos que compran, venden o hacen uso de dicha propiedad Concepto econmico atado a la utilidad del bien Precio Cantidad monetaria acordada por las partes (vendedor y comprador) en una transaccin especfica Es un hecho 4. Costo Cantidad monetaria para crear, producir un bien Es un hecho Tasacin (Valoracin) El acto o proceso de desarrollar una opinin de valor Tasador (Evaluador) Persona que ejecuta servicios de valoracin de forma competente, independiente, imparcial y objetiva 5. Reglamentacin Federal FIRREA(Financial Institutions Reform, Recovery and Enforcement Act of 1989 Title XI) Aplican a todas las tasaciones donde exista una transaccin que envuelva al menos una entidad federal Appraisal Subcommitte Reglamenta los requisitos de certificaciones y licencias estatales Revisa reglamentos emitidos por las agencias federales en relacin a la prctica de valoracin Revisa las actividades y procedimientos del Appraisal Foundation 6. Appraisal Foundation Entidad sin fines de lucro creada en 1987 para la promocin de estndares profesionales de la prctica de valoracin USPAP Conjuntos de requisitos mnimos para promover y mantener un nivel alto de confianza pblica en la prctica de la valoracin Aplica a tasadores y usuarios de los informes de valoracin Orden Ejecutiva 2001-29 Requiere el uso de USPAP como gua para la preparacin de informes de valoracin para la adquisicin o arrendamiento de propiedad inmueble 7. Ley Num. 227 de 31 de julio de 1974 segun enmendada Reglamenta la prctica del ejercicio de valoracin de bienes inmuebles en la jurisdiccin del Estado Libre Asociado de Puerto Rico Junta Examinadora de Evaluadores Profesionales de Bienes Races de Puerto Rico Agencia administrativa de la Rama Ejecutiva encargada de poner en vigor las disposiciones de la Ley Num. 227 Establece los requisitos de educacion y destrezas requeridas para los candidatos a evaluadores profesionales autorizados Regula la emision de licencias estatales y certificaciones federales 8. Valor en el mercado El precio que un comprador en una venta no forzada estara dispuesto a pagar y aquel en que un vendedor, en las mismas circunstancias, estara dispuesto a vender, consideradas las condiciones en que se halle el terreno en la fecha de expropiacin, y el uso mas productivo a que el dueo pudiere dedicarlo dentro de un futuro razonable cercano Pueblo v. Huyke, 70 D.P.R. 754, 756-757 (1950) 9. Mejor y mas provechoso uso Fsicamenteposible Legalmente permisible Reglamentos de zonificacin Permiso de uso Financieramente viable Maximizar el valor del terreno 10. Costo Valorar el terreno como vacante a su mejor y mas provechoso uso Valorar las mejoras calculando el costo de reemplazo o reproduccin como nuevo
1

menos la depreciacion acumulada Metodo de preferencia por el Tribunal de Primera Instancia Sala de Expropiaciones En la prctica, el metodo de costo solo tiene relevancia cuando se valoran propiedades especiales, o el mercado de la propiedad es sumamente lento 11. Comparacion Directa Dependiendo del anlisis del mejor y mas provechoso uso, el tasador investiga ventas similares o comparables al sujeto en el mercado de bienes races Una vez se escogen las ventas mas similares al sujeto, el tasador realiza ajustes a dichas ventas por los factores correspondientes Luego de los ajustes, el tasador concluye por el valor del sujeto por la(s) venta(s) mas similar(es) 12. Ingresos o Capitalizacin Directa Investigar alquileres de propiedades similares al sujeto Escoger los alquileres mas similares para calcular el ingreso bruto potencial Luego de descontar el porciento de desocupacin y perdidas, se calcula el ingreso bruto efectivo Luego se descuentan las partidas de gastos administrativos, contribuciones sobre la propiedad, seguros, mantenimiento y reservas para calcular el ingreso neto operacional (NOI) El tasador tiene que efectuar el calculo de la tasa de capitalizacin directa, el cual se divide entre el NOI para llegar al valor del sujeto 13. Hoja de Apertura Tabla de Contenido Carta de Trmite Condiciones Limitantes y Contingentes Resumen de Datos Importantes Propsito de la Valoracin Funcin de la Valoracin Alcance de la Valoracin Descripcin de la Propiedad Principal 14. Descripcin de la propiedad a ser adquirida Descripcin del remanente (si aplica) Datos socioeconmicos de Puerto Rico y el municipio donde radica el sujeto Anlisis del vecindario Anlisis del mejor y mas provechoso uso Mtodos de valoracin Desarrollo del mtodo o mtodos de valoracin aplicables a la asignacin (definida en seccin del Alcance de la valoracin) 15. Conclusin de valor por el mtodo correspondiente Reconciliacin final de valor Certificacin Anejos Calificaciones del Tasador 16. Regla53 de Evidencia Cualificacin del perito (A) Toda persona esta cualificada para declarar como testigo pericial si posee especial conocimiento, destreza, experiencia, adiestramiento o instruccin suficientes para cualificarla como un experto o perito en el asunto sobre el cual habr de prestar testimonio. Si hubiere objecin de parte, dicho especial conocimiento, destreza, adiestramiento o instruccin debern ser probados antes de que el testigo pueda declarar como perito 17. Regla53 de Evidencia Cualificacin del perito (B) El especial conocimiento, destreza, experiencia, adiestramiento o instruccin de un testigo pericial podran ser probados por cualquier evidencia admisible, incluyendo su propio testimonio E.L.A. v. Empresas Mercado, S.E., 2006 TA 1134 18. Concepto de valor, precio y costo Reglamentacin federal y local USPAP Valor en el mercado Mejor y mas provechoso uso Metodos de valoracin Costo Comparacin directa Ingresos Informe de valoracin Tasador como perito