PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATLICA DEL PER Facultad de Ciencias e Ingeniera

CREACIN DE UNA EMPRESA INMOBILIARIA Y DE CONSTRUCCIN CIVIL

Tesis para optar el Titulo Profesional de:

INGENIERO CIVIL

Presentado por:

JUAN CARLOS TASSARA GARCIA CESAR AUGUSTO GUZMAN MARQUINA BARRERA

LIMA PER 2008

RESUMEN El presente trabajo de tesis tiene por objeto mostrar el procedimiento de creacin de una empresa inmobiliaria y de construccin civil, as como el desarrollo de su primer proyecto. El primer captulo consiste en un anlisis de los distintos tipos de sociedades, de tal manera que a partir de este se logre llegar finalmente al tipo de sociedad que conviene para la realizacin de este y dems proyectos que tiene visionado la empresa. El segundo captulo se muestra el estudio de mercado de oferta y demanda que se efectu para focalizar el proyecto, asimismo sirvi tambin para determinar el producto que se iba ofrecer segn los resultados obtenidos. En el tercer captulo se describen las distintas fases que tuvo el proyecto como son el anlisis de factibilidad, donde se muestran los flujos de caja de tres proyectos evaluados y el por qu se decidi por uno de ellos, seguidamente siguen las fases de proceso de compra de terreno, diseo esquemtico, promocin y publicidad, desarrollo del diseo, permisos, planificacin, contratacin, construccin, control y cierre, con los cuales se explica el grueso del proyecto del que es tema la presente tesis. Finalmente en el cuarto captulo se muestran las conclusiones y recomendaciones, de la parte inmobiliaria y de la parte constructiva del proyecto.

Lima, Junio del 2007

NDICE

CAPITULO 1: CREACIN DE LA EMPRESA 1.1 Tipos de empresa 1.1.1 Parmetros ms resaltantes concernientes a todo tipo de sociedad 1.1.1.1 Parmetros ms resaltantes concernientes a sociedades annimas 1.1.1.2 Parmetros ms resaltantes concernientes a formas especiales de sociedades annimas 1.1.1.3 Parmetros ms resaltantes de la sociedad colectiva 1.1.1.4 Parmetros ms resaltantes de la sociedad en comandita 1.1.1.5 Parmetros ms resaltantes de la sociedad en comandita simple 1.1.1.6 Parmetros ms resaltantes de la sociedad en comandita en acciones 1.1.1.7 Parmetros ms resaltantes de la sociedad comercial de responsabilidad limitada 1.1.1.8 Parmetros ms resaltantes de las sociedades civiles 1.2 Eleccin y creacin de la empresa 1.2.1 Eleccin del tipo de sociedad a constituir 1.2.2 Procedimientos para la constitucin de la empresa 1.2.3 Misin y Visin de la empresa 1.2.4 Anlisis de Fortalezas, Oportunidades, Debilidades y Amenazas (FODA) CAPITULO 2: ESTUDIO DE MERCADO 2.1 Estudio de la demanda 2.1.1 Demanda potencial 2.1.2 Principales caractersticas socioeconmicas de los hogares residentes en Lima Metropolitana y Callao 2.1.3 Inters del hogar por adquirir vivienda 2.1.4 Demanda Efectiva 2.1.5 Demanda insatisfecha 2.1.6 Caractersticas de la demanda efectiva

2.1.7 Aspectos econmicos de la demanda efectiva 2.1.8 Aspectos cualitativos de la demanda efectiva 2.2 Eleccin del distrito y NSE para el proyecto (Mercado Objetivo) 2.3 Demanda Especfica 2.3.1 Demanda especifica de departamentos entre US$ 40,000 y US$ 80,000 2.4 Estudio de la oferta de departamentos 2.4.1 Formato de campo 2.4.2 Base de datos de proyectos 2.4.3 Cuadros comparativos 2.5 Estudio de la oferta de terrenos y casas CAPITULO 3: FASES DEL PROYECTO 3.1 Fase 1: Anlisis de factibilidad 3.1.1. Anlisis econmico de los proyectos 3.1.2 Realizacin del estudio de mercado a nivel local 3.1.2.1 Objetivos 3.1.2.2 Estudio de la oferta de Viviendas 3.1.2.3 Conclusiones 3.1.3 Poltica de precios 3.2 Fase 2: Proceso de compra del terreno 3.2.1 Propuesta para la compra de la propiedad 3.2.2 Procedimientos para realizar la compra de la propiedad 3.3 Fase 3: Diseo Esquemtico 3.3.1 Estudio de suelos 3.3.2 Desarrollo del Anteproyecto 3.3.3. Ratios de construccin 3.4 Fase 4: Promocin y Publicidad 3.5 Fase 5: Desarrollo del diseo 3.5.1 Diseo arquitectnico 3.5.2 Memoria descriptiva 3.5.3 Memoria de acabados 3.5.4 Diseo estructural 3.6 Fase 6: Permisos 3.7 Fase 7: Planificacin 3.7.1 Planificacin maestra por hitos 3.7.2 Planificacin anticipada de recursos

3.7.3 Programacin lineal 3.7.4 Programacin semanal 3.7.5 Programacin diaria 3.7.6 Presupuesto de obra 3.7.7 Precios unitarios 3.8 Fase 8: Contratacin 3.9 Fase 9: Construccin 3.9.1 Sectorizacin 3.9.2 Curvas de productividad 3.10 Fase 10: Control 3.11 Fase 11: Cierre CAPITULO 4: CONCLUSIONES 4.1 Conclusiones de construccin 4.1.1. Obras provisionales 4.1.2. Encofrado 4.1.3. Concreto 4.1.4. Tarrajeo 4.1.5. Acabados 4.2 Recomendaciones para el trabajo de Campo 4.2.1. Para el Vaciado de Concreto 4.2.2. Para el concreto hecho en obra 4.2.3. Para la seguridad en obra 4.3 Conclusiones generales 4.4 Situacin Actual de la Empresa

ANEXOS

1.- Resumen de Tipos de Sociedades 2.- Base de datos de Edificios 3.- Base de datos de Terrenos 4.- Flujos de caja del proyecto Mlaga 5.- Flujos de caja del proyecto Alczar 6.- Flujos de caja del proyecto Parque Pisac 7.- Carta propuesta de adquisicin de inmueble 8.- Planificacin Maestra 9.- Precios Unitarios 10.- Curvas de Productividad 11.- Brouchure de Ventas 12.- Planos de Obra Proyecto Parque Pisac

CAPITULO 1.-

CREACIN DE LA EMPRESA

1.1 TIPOS DE EMPRESA Para llevar a cabo la eleccin del tipo de Empresa que se for mara

analizaremos la Ley N 26887 (Ley General de Sociedades), con lo cual podremos elegir el tipo de sociedad que convenga para los fine s del proyecto, asimismo estaremos haciendo d e conocimiento los de beres y de rechos que incluyen la formacin de cada tipo de empresa. (Cuadro resumen en el anexo Nro. 1) 1.1.1 PARMETROS MS RESALTANTES CONCERNIENTES A TODO TIPO DE SOCIEDAD. Quienes constituyen la sociedad convienen en aportar bienes, dinerarios o no dinerarios (bienes muebles, inmuebles, ttulos valores o dere chos de crdito), o servicios para el ejercicio en comn de actividades econmicas. Cualquier tipo de sociedad tiene que adoptar alguna de las formas q ue se dan en la Ley General de Sociedades. La sociedad se constitu ye cuando menos por dos socios, que pueden ser personas naturales o jurdicas (existen tambin empresas individu ales compuestas por una sola persona, la cual no a nalizaremos por partir d e la premisa de que nuestra sociedad ser de 4 socios). La duracin de la indeterminado. La distribucin de bene ficios a los socios se r ealiza en pr oporcin a sus aportes al capital. Sin embargo, el pacto social o el estatuto pueden fijar otras proporciones o formas distintas de distribucin de los beneficios. 1.1.1.1 PARAMETROS MAS RESALTANTES CONSCERNIENTES A sociedad puede ser por plazo determina do o

SOCIEDADES ANONIMAS (S.A. o S.A.R.) El capital e st representado por acciones n ominativas y se integra por

aportes de los accionistas. Los accionistas no responden personalmente de las deudas sociales. Las acciones son indivisibles. No se admite el aporte de servicios para el aporte de capital. Para constituir la sociedad es necesario qu e el capital este cancelado

mnimo en un 25%. Esta misma regla rige para los aumentos de capital. La constitucin se hace en forma simultnea por los fundadores al momento de otorgarse la escritura pblica que contiene el pacto social y el estatuto, en cuyo acto suscriben ntegramente las acciones. El pacto social contiene obligatoriamente: 1. Los datos de identificacin de los fundadores. 2. La manif estacin expresa de la voluntad de los accionistas de constituir una sociedad annima. 3. El monto del capital y las acciones en que se divide. 4. La forma como se paga el capita l suscrito y e l aporte de cada accionista en dinero o en otros b ienes o der echos, con el informe de valorizacin correspondiente en estos casos. 5. El nombramiento y los datos de identificacin de los primeros administradores. 6. El estatuto que regir el funcionamiento de la sociedad. El estatuto contiene obligatoriamente: 1. La denominacin de la sociedad.

2. La descripcin del objeto social. 3. El domicilio de la sociedad. 4. El plazo de duracin de la socie dad, con indicacin de la fecha de inicio de sus actividades. 5. El monto del capital, el nmero de acciones en que est dividido, el valor nominal de cada una de ellas y el monto pagado por cada accin suscrita. 6. Cuando corresponda, las clases de accion es en que est dividido el capital, el nmero de acciones de cada clase, las caractersticas, derechos especiales o preferencias que se establezcan a su favor y el rgimen de prestaciones accesorias o de obligaciones adicionales. 7. El rgimen de los rganos de la sociedad. 8. Los requisitos para a cordar el aumento o disminucin del capital y para cualquier otra modificacin del pacto social o del estatuto. 9. La forma y oportunidad en que debe someterse a la aprobacin de los

accionistas la gestin social y el resultado de cada ejercicio. 10. Las normas para la distribucin de las utilidades. 11. El rgimen para la disolucin y liquidacin de la sociedad.

rganos de la Sociedad: 1. Junta General de Accionistas. Es el rgano supremo de la sociedad. Los accionistas constituidos en junta general deciden por la mayora siempre y c uando se encuentre debidamente convocada, y con el qurum correspondiente.

Todos los accionistas estn sometidos a los acuerdos adoptados por la junta general.

2. Directorio. Se encarga de la administracin de la empresa. Es un rgano colegiado elegido por la junta general. El estatuto de la sociedad debe establecer un nmero fijo o un nmero mximo y mnimo de directores. 3. Gerencia. La sociedad cuenta con uno o ms gerentes designa dos por el directorio, salvo que el estatuto reserve esa facultad a la junta general. La duracin del cargo de gerente es por tiempo indefinido salvo que los estatutos digan lo contrario. Las atribuciones del g erente se establecern en el estatuto, al ser nombrado o por acto posterior.

El aumento de capital puede originarse principalmente en: 1. Nuevos aportes. 2. La capitalizacin de crditos contr a la sociedad, incluyendo la conversin de obligaciones en acciones. 3. La capitalizacin de utilidades, reservas, beneficios, primas de

capital, excedentes de evaluacin. Observaciones: Cabe resaltar que la denominacin ANNIMA en este tip o de sociedades es impropia, ya que ahora no esta permitido crear so ciedades sin la identificacin de los socios. Esta denominacin se creo ya que antiguamente si podan ser annimas, siendo a ccionista el poseedor de la accin fsica, pudiendo transferir la accin con la simple entrega de esta.

Si bien es cierto que no se pueden crear sociedades annimas y de un solo socio, existen artificios legales con los cuales una sola persona puede crear 3 o mas e mpresas que no tenga n socios como personas naturale s y ser propietario de todas sin figurar como accionista.

1.1.1.2 PARMETROS MAS RESALTANTES CONCERNIENTES A FORMA ESPECIALES DE SOCIEDADES ANNIMAS

Existen dos tipos especiales de Sociedad Annima, la Sociedad Annima Cerrada y la Sociedad Annima Abierta, ambas formas especiales se rigen por los parmetros presentados a continu acin y tambin por los par metros explicados con anterioridad para todo de sociedad annima en cuanto le sean aplicables. A) SOCIEDAD ANNIMA CERRADA (S.A.C.) El nmero de accionistas esta en el rango entre 2 y 20 accionistas No puede tener acciones inscritas en el Registro Pblico de Mercado de Valores. Un socio pu ede transferir sus acciones siempre y cuando a cepte la junta general de accio nistas, de no acceder a esta transf erencia la sociedad deber adquirir las acciones en el precio y las co ndiciones ofertadas. Existe la adquisicin de acciones por accin hereditaria, la cual le da al heredero la condici n de socio, sin embargo el estatut o o pacto social podr definir si es que las a cciones del difunto son compradas por los dems socios al precio que tenan al fallecimiento de este. El pacto social, el estat uto o el acuerdo de junta general adoptado por el cincuenta por ciento de las a cciones suscritas con derecho a voto, puede disponer auditoria externa anual. que la sociedad an nima cerrada tenga

El accionista slo podr hacerse representar en las reun iones de junta general por medio de otro accionista, su cnyuge o ascendiente o descendiente en primer grado. El estatut representacin a otras personas. o puede e xtender la

El socio tiene derecho a separarse de la sociedad annima cerrada que no haya votado a favor de la modificacin del rgimen relativo a las limitaciones a la transmisibilidad de las acciones o al derecho de adquisicin preferente.

La junta de accionistas es convocada por el directorio

o por el

gerente general, segn sea el caso, mediante las siguientes formas: esquelas con cargo de recepcin, facsmile, correo electrnico u otro medio de comunicacin que permita ob accionista a este efecto. En el pacto social o en el estatuto de la sociedad se podr establecer que la sociedad no tiene directorio. Cuando se determine la no existencia del directorio todas las funciones establecidas en esta ley para este rgano societario sern ejercidas por el gerente general. El pacto social o el estatuto de la sociedad annima cerrada puede establecer causales de exclusin de accionistas. tener constancia de recepcin, dirigidas al domicilio o a la direcci n designada por el

B) SOCIEDAD ANNIMA ABIERTA (S.A.A.) La sociedad annima es abierta cuando se cumpla uno a ms de las siguientes condiciones: 1. Ha hech o oferta p blica primaria de a cciones u obligaciones convertibles en acciones; 2. Tiene ms de 750 accionistas.

3. Ms del 35% de su capital pertenece a 175 o ms accionistas. 4. Se constituya como tal. 5. Todos los accionistas con d erecho a voto aprueban por

unanimidad la adaptacin a dicho rgimen. CONSIDERACIONES ADICIONALES La sociedad annima abierta debe inscribir todas sus acciones en el Registro Pblico del Mercado de Valores. La Comisin Nacional Supervisora de Empresas y Valores est encargada de supervisar y controlar a la sociedad annima abierta. No son vlidas las estipulaciones del pacto social o del estatuto de la sociedad annima abierta que contengan: 1. Limitaciones a la libre transmisibilidad de las acciones. 2. Cualquier forma de restriccin a la negociacin de las acciones. 3. Un derecho de preferencia a los accionistas o a la sociedad para adquirir acciones en caso de transferencia de stas. El nmero de acciones que se requiere para solicitar la celebracin de junta general es de 5% de las acciones suscritas con derecho a voto. Se necesita como mnimo el 50% de las accione s suscritas en primera convocatoria para que haya qurum, un 25% en segunda y en tercer a se realizara la junta con los a ccionistas presentes. El estatuto no puede exigir qurum ni mayoras mas altas Tiene auditoria anual a cargo de a uditores externos escogidos que se encuentren hbiles e inscritos en el Registro nico de Sociedades de Auditoria.

1.1.1.3 PARMETROS MAS RESALTANTES DE LA SOCIEDAD COLECTIVA (S.C.) En la sociedad colectiva los socios r esponden en forma solidaria e ilimitada por las obligaciones sociales. Todo pacto en contrario no produce ef ecto contra terceros. La persona que, sin ser socio, permite que su nombre aparezca en la razn social, responde como si lo fuera. La sociedad colectiva tiene plazo fijo de dura cin y la pr rroga requiere consentimiento unnime de los socios. Salvo estipulacin d iferente, los a cuerdos de la socieda d se adopt an por mayora de votos, computados por personas, no por capitales. De ser el caso que se computen por capitales se debe poner en el pacto social. Salvo rgimen distin to previsto en el pacto social, la administracin d e la sociedad corresponde, separada e individualmente, a c socios. Ningn socio puede t ransmitir su participa cin en la consentimiento de los dems. En el caso de separacin o exclusin, el socio contina sie ndo responsable ante terceros por las obligacione s sociales contradas hasta el da que concluye su relacin con la sociedad. La exclusin del so cio se acuerda por la mayora de ellos, sin considera r el voto d el socio cu ya exclusin se discute. sociedad sin el ada uno de los

1.1.1.4 PARMETROS COMANDITA

MAS

RESALTANTES

DE

LA

SOCIEDAD

EN

 Los socios colectivos responden solidaria

e ilimitadamente po

r las

obligaciones sociales, en tanto que los socios comanditarios responden slo hasta la parte del capital que se hayan comprometido a aportar. La sociedad en comandita puede ser simple o por acciones. El socio comanditario que consienta que su nombre figure en la razn social responde frente a terceros por las obligacio colectivo. nes sociales como si fuera

1.1.1.5 PARMETROS

MS

RESALTANTES

DE

LA

SOCIEDAD

EN

COMANDITA SIMPLE (S. en C.) En este t ipo de so ciedad son aplicables las disposiciones relativas a la sociedad colectiva siempre y cuand o no afecte n las d isposiciones de este tipo especfico de sociedad. Esta forma societaria debe observar, particularmente, las siguientes reglas: 1. El pacto social debe sealar el monto del capital y la forma en que se encuentra dividido. Las particip aciones en el capital n o pueden estar representadas por acciones ni por cualquier otro ttulo negociable; 2. Los aportes de los socios comanditarios slo pueden consistir en bienes en especie o en dinero. 3. Salvo pacto en contrario, los socios comanditarios no participan en la administracin. 4. Para la c esin de la participaci n del socio colectivo se requiere acuerdo unnime de los socios colectivos y mayora absoluta de lo s comanditarios computada por cap itales. Para la del comanditario es necesario el acuerdo de la ma yora absoluta computada por persona de los so cios colectivos y de la mayora absoluta de lo s

comanditarios computada por capitales.

1.1.1.6 PARMETROS

MS

RESALTANTES

DE

LA

SOCIEDAD

EN

COMANDITA POR ACCIONES. (S. en C. por A.) Al igual que la socieda d en comandita simple en este tipo de socieda d es aplicable todas las dispocisiones de la sociedad colectiva siempre y c uando no afecten las dispocisiones de esta misma. Esta forma societaria debe observar, particularmente, las siguientes reglas: 1. El ntegro de su ca pital est dividido en acciones, stas a los socios colectivos o a los comanditarios; 2. Los socios cole ctivos ejercen la administracin so cial y estn sujetos a las obligaciones y respon sabilidades de los d irectores de las sociedades annimas. 3. Los socios comanditarios que asumen la administracin adquieren la calidad de so cios colectivos desde la a ceptacin del nombramiento. 4. La responsabilidad d e los socios colectivos f rente a terceros es solidaria e ilimitada por las obli gaciones sociales, adems el socio requerido de pago de d eudas sociales puede hacer uso del beneficio de excusin amparado por la ley in dicando los bienes con los cuales el acreedor puede lograr el pago. 5. Las acciones perten ecientes a lo s socios colectivos no podrn cederse sin el consentimiento de la totalidad de los colectivos y el de la mayora absoluta, computada por capitales, de los comanditarios; las acciones de sto s son de social. libre trasmisibilidad, salvo las limitaciones que en cuanto a su transferencia establezca el pact o pertenezcan

10

1.1.1.7 PARMETROS MAS RESALTANTES DE LA SOCIEDAD COMERCIAL DE RESPONSABILIDAD LIMITADA (S.R.L.) El capital est dividido en participaciones iguales, acumulables e indivisibles, que no pu eden ser incorporadas en ttulos valores, ni denominarse acciones. Los socios no pueden exceder de 20 y no responden personalmente por las obligaciones sociales. El capital social est integrado por las aportaciones de los socios. Al constituirse la sociedad, el capit al debe estar pagado en no meno s del 25% de cada participacin. La voluntad de lo s socios que representen la mayora del capit al social regir la vida de la sociedad. La administracin esta encargada a uno o ms gerentes y estos pueden ser socios o no. La transferencia de las participaciones es here ditaria pero en los estat utos puede estar estipulado el derecho de los dems so cios de adquirir estas participaciones. El socio q ue desee transferir su participa cin a un as estos puedan expresar su voluntad de compra. tercero deber

comunicarle al gerente para que haga de conocimiento de los dems socios,

1.1.1.8 PARMETROS MS RESALTANTES DE LAS SOCIEDADES CIVILES La Sociedad Civil se constituye para un fin comn de carcter econ que se realiza mediante el ejercicio persona todos los socios. mico

l de una p rofesin, oficio,

pericia, prctica u otro tipo de actividades perso nales por alguno, algunos o

11

 La sociedad civil puede ser ordinar ia o de responsabilida d limitada. En la primera los socios re sponden personalmente y en forma subsidiar ia, con beneficio de excusin, por las obliga ciones sociales y lo hacen, salvo pacto distinto, en proporcin a sus a portes. En la segunda, cuyos socios no pueden exceder de 30, no resp sociales. El capital de la sociedad civil debe estar ntegramente pagado al tiempo de la celebracin del pacto social. Las participaciones de los socios e n el capital no pueden ser incorporadas en ttulos valores, ni denominarse acciones. No se puede transmitir las particiones de un socio sin el co nsentimiento de los dems. La Administracin esta encargada a uno o varios socios. La junta de socios es el rgano sup remo de la sociedad y ejerce como tal los derechos y las facu ltades de d ecisin y disposicin q ue legalmente le corresponden, salvo aquellos que, en virtud del pacto so cial, hayan sido encargados a los administradores. onden personalmente por las de udas

1.2 ELECCIN Y CREACIN DE LA EMPRESA 1.2.1 Eleccin del tipo de sociedad a constituir

Observando y analizando los parmetros descritos pode mos hacer las siguiente s conjeturas: Debido a q ue la re sponsabilidad a adquirir por los socios es slo por el patrimonio de la sociedad se descarta toda sociedad que no cumpla con esta condicin ( Sociedad Civil ordinaria, Socie dad Colectiva y los dos tipos de sociedades en comandita )

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 Con el afn de mantener un nume ro pequeo de socios que se con ozcan entre si, tratando en todo mo mento de valorar las cualidades personales de los socios antes que el factor ca pital conviene tener una prioridad en la compra de acciones en caso algn socio ya no quiere tenerlas, por lo tanto, se descarta toda sociedad que no c umpla con estas condiciones (Sociedad Annima Abierta y Sociedad Annima Regular). Para mejorar la credibilidad de la e mpresa ante cualquier entidad fina nciera o potencial cliente, cremos conveniente incluir en la empresa una persona con experiencia en el campo inmobiliario y co nstructivo que tome parte en las decisiones de esta, pero a la vez no tenga f acultades como accionista. Es as como se tuvo la necesidad de crear un directorio d onde se incluira dicha persona para estos fines. Por lo tanto se descarta la s sociedades de responsabilidad limitada, tanto la civil como la comercial ya que no tien en la flexibilidad de tener directorio. Por lo exp uesto anteriormente se decide formar la e Sociedad Annima Cerrada (S.A.C.). 1.2.2 Procedimientos para la constitucin de la Empresa Como ya lo hemos visto fo rmaremos una mpresa como una

1. Decisin de personera.-

Sociedad Annima Cerrada (persona jurdica). 2. Elaboracin de Minuta.- Esta hecha por un abogado el cual se encarga de poner la s principales pautas las cuales no necesariamente van a cu mplir con las ne cesidades de los futu ros socios de la empresa. En esta elaboracin se tuvo que resolver los siguientes puntos: Incluir en la empresa una persona con experiencia y credibilidad en la construccin sin darle facultades de accionista ni poder ejecutivo.Para lograr este objetivo nos vi mos en la necesidad d e que la persona para las empresa tuviera un directorio pu diendo incluir as en este a la persona con dichas caractersticas. Como director esta otorgara a la empresa la exper iencia extra requerida

13

entidades

financieras.

No obst ante

su permanencia estar

supeditada a la aprobacin de la junta de accionistas de la cual no forma parte y adicionalmente tampoco tendr la funcin ejecutiva del gerente general y/o ejecutivo. Dirimencia en el directorio.- El directorio al estar conformado por 4 directores crea el problema de elegir cual te ndr la presidencia del directorio obteniendo este la facultad derimente en caso de empate. Para contrarrestar dicha dirimencia se opt o por agregar un a clusula, la cual desig na un qurum mni mo para la adopcin de acuerdos del 75%, est o quiere de cir que par a aprobar cualquier decisin del directorio mnimo tendrn que e star de acuerdo 3 directores. Facultades de los gere ntes.- Partiendo de q ue la empresa esta conformada por dos grupos familiares se opto por lo siguiente:

Poner un gerente de cada grupo familiar, as las dos partes velan por sus propios intereses. Se facult individualmente a cada uno de ellos para representar ciertas funciones de la empresa como procesos de dire ccin y representacin ante autoridades polticas, administrativas, judiciales y municipales.

Para todos los dems procesos conjunta.

se necesitaba representacin

1.2.3 Misin y Visin de la empresa

Visin: Ser una empresa de desarrollo inmobi liario y construccin con base en el Per, que sea flexible, innovadora, orientada a la satisfaccin del cliente y reconocida por su excelencia.

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 Misin: Desarrollar productos innovadores, rentables y c onfiables que

satisfagan las neces idades inmobiliarias del mercado objetivo en cada proyecto y que sean favorables para el desarrollo de la sociedad.

1.2.4

Metas de la Empresa Inmobiliarias : Posicionar a la empresa en el sector de desarrollo de proyectos inmobiliarios en el distrito de Santiago de Surco. Pertenecer al grupo de las 5 empresas de desarrollo inmobiliario mas reconocidas en el distrito de Surco Desarrollar 80 viviendas en los primeros 3 aos

Constructivas : No tener ningn accidente fatal. Implementar la filosofa Lean Construction.

Financieras: Obtener una rentabilidad mnima sobre las ventas ADI del 10% anual por proyecto. Lograr un TIR mnimo anual del 30% sobre la inversin en cada proyecto. 15

Organizacionales: Crear una cultura slida identificado sinceramente. Capacitar continuamente al per sonal de la empresa para contribuir al desarrollo profesional de cada uno. Ser reconocida como una de las 10 mejores empresas para trabajar en el pas. Contratar y mantener a los me jores profesionales de la industria local. Mantener un clima laboral agr adable tanto en la oficina central como en cada proyecto. Definir y desarrollar constantemente los principales procesos de nuestro modelo de negocio. de valores que cada persona y con la cual se sienta

adopte en su accionar diario

1.2.5 Anlisis de Fortalezas, Oportunidades, Debilidades y Amenazas (FODA).

Fortalezas Tener como socio de la empresa al director de Asia Sur, una revista de corte social dirigida al NSE A,B1. Directorio constituido por tres ingenieros civiles, uno con basta experiencia en el sector construc tivo e inmobiliario, as como tambin un contador con experiencia en el mbito legal en lo concerniente al rubro de la empresa. Reducidos gastos generales por ser una empresa pequea Los directores tienen excelentes relaciones comerciales con el sistema financiero 16

 Oportunidades Gran Demanda Efectiva de vivienda La tendencia de las i dentidades financieras de otorgar mayores prstamos debido a la cada de los ndices de morosidad tanto para crditos Mivivienda como para crditos hipotecarios segn estudios hechos por el Program a Mivivienda ( Conferencia del ACI expuesta por el Ing. Bragagni ni Gerente de Proyectos del Programa Mivivienda) como se muestra a continuacin:

MOROSIDAD EN EL SISTEMA FINANCIERO Crditos Hipotecarios

6.41% 7.00% 5.89% 6.00% 4.46% 4.24% 5.00% 4.09% 4.01% 3.40% 3.15% 4.00% 2.64% 3.00% A 2.00% 0 .4 1% 0 .3 7 % 0 .3 6 % 1.00% 0 .15 % 0 .3 2 % 0 .3 3 % 0 .3 3 % 0 .2 7 % 0 .16 % u 0.00% m Jun 03 Set 03 Dic 03 Mar 04 Jun 04 Set 04 Dic 04 Mar 05 Jul-05

e n

MIVIVIENDA

Banca Mltiple (sin MIVIVIENDA)

to de proveedores serios y confiables Abundancia de materiales, equipos y herramientas e insumos Existencia de personal calificado y experto de construccin Habilidad de proyectistas. Crecimiento del sector cons truccin en 0.85% segn el IX estudio del ao 2004 de CAPECO. Riesgo pas BB+ Crecimiento demogrfico acelerado. Nueva ley # 28820 que eleva las sanciones para quienes atenten contra las obras. 17

 Debilidades Inexperiencia inmobiliario. Empresa nueva para el sector financiero. Resistencia del personal a la innovacin tecnolgica. Contar con un reducido capital para el inicio del proyecto No contar con proyectos similares ya realizados exitosamente. Poco compromiso con temas de seguridad por parte de los empleados y obreros Alta rotacin del personal de los accionistas principales y gerentes

ejecutivos de la empresa en el rubro de construccin e

Amenazas Inestabilidad poltica, la cual no asegura la continuidad de los programas de desarrollo luego del cambio de poder. Problemas generados por los si ndicatos de construccin y de desempleados. Falta de compromiso de proveedores con la entrega de materiales Inestabilidad jurdica, social del pas Competencia desleal e informalidad del sector Rebrote del terrorismo Alza discriminada de materiales Inestabilidad en la normativa de parmetros urbansticos. Pas con riesgos ssmicos Inconsistencia en la legislacin laboral del sector. Lenta rotacin de propiedades debido a ineficiencias jurdicas.

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CONCLUSIONES Nos encontramos en un buen mo sector inmobiliario, pero debem siguiente matriz: mento para invertir en el

os estar muy atentos con las

debilidades y amenazas del rubro, por lo que hemos desarrollado la

Debilidades Inexperiencia de los accionistas principales y gerentes ejecutivos de la empresa en el rubro de construccin e inmobiliario. Empresa nueva para el sector financiero. Resistencia del personal a la innovacin tecnolgica. Contar con un reducido capital para el inicio del proyecto

SOLUCION Contratacin de asesores para la ejecucin del proyecto

Respaldo de fianzas solidarias de accionistas Capacitacin constante Utilizacin del crdito bancario Atribuirle a la empresa obras

No contar con proyectos similares ya realizados exitosamente. Poco compromiso con temas de seguridad por parte de los empleados y obreros

realizadas por los accionistas individualmente Estrictas normas de seguridad, premiando el cumplimiento de este

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 Alta rotacin del personal

Realizacin de base de datos de obreros para convocar a los mejores en otras obras y tener cada vez ms menos personal nuevo en la empresa.

Amenazas Inestabilidad poltica, la cual no asegura la continuidad de los programas de desarrollo luego del cambio de poder. Problemas generados por los sindicatos de construccin y de desempleados. Falta de compromiso de proveedores con la entrega de materiales Inestabilidad jurdica, social del pas

CONTINGENCIA Tomar las medidas necesarias con el manejo del capital cuando el pas se encuentre a vsperas de un cambio gubernamental Tratar de llegar a acuerdos tratando siempre de evitar la violencia. Tener siempre un plan de contingencia para cada proveedor Tener especial cuidado con los temas contractuales de la empresa, siempre evitando riesgos innecesarios.

Competencia desleal e informalidad del sector Rebrote del terrorismo

Diferenciarnos ante el cliente como una empresa cumplida y formal. Tomar las medidas necesarias con el manejo del capital cuando este aparezca en Lima

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 Alza discriminada de materiales

Tener en cuenta en el presupuesto la tendencia aproximada del alza de materiales

Inestabilidad en la normativa de parmetros urbansticos.

Estar al tanto de cualquier cambio de normativa minimizando el tiempo desde la compra del terreno hasta la aprobacin de anteproyecto

Pas con riesgos ssmicos Inconsistencia en la legislacin laboral del sector. Lenta rotacin de propiedades debido a ineficiencias jurdicas.

Seguro CAR Asesora laboral por un especialista Bsqueda anticipada de proyectos para no tener problemas con los costos fijos

1.2.6 Objetivos Estratgicos

Financieros Maximizar valor para Accion istas y Clientes: Maximizar la generacin de valor accionistas y Clientes Expandir las ventas rentables : Consolidar el crecimiento anual de v entas, necesaria para alcanzar la visin de la empresa en el plazo establecido Potenciar Recursos Operacionales: de los resultados Garantizar la concretizacin obras. Asegurar Mejoras: Garantizar la concretizacin d e las mejoras identificadas tanto en el momento de la preparacin de precios como durante la ejecucin de las 21 contractuales econmico y financiero para los

identificados en la propuesta y durante la ejecucin de las

obras. Optimizar costos mediante la gestin d e a travs de la evaluacin de los procesos. procesos: Garantizar la permanente optim izacin de costos, siempre

Clientes Aumentar ventas con Calidad: Garantizar el volumen de ventas adecuadas para el cumplimiento del crecimiento anual de las ventas Garantizar el reconocimiento como solucionador de necesidades de los clientes: Ser reconocida por los clientes-meta necesidades Asegurar los flujos fi nancieros: Asegurar la disponibilidad de los recursos financieros necesarios para la ejecucin de los proyectos en los plazos establecidos. Tener diferencias de Competitividad: Conquistar la preferencia de los cl ientes a travs de diferencias de competitividad que nos permitan vender con calidad Desarrollar Soluciones de Ingeniera Financiera: Proveer soluciones de ingeniera financiera necesaria en aten cin a la necesidad de los clientes. como empresa solucionadora de sus

Procesos Internos Asegurar excelencia en la gestin de relacin con los clientes: Promover la gestin de relacin con los clientes, identificando sus necesidades, valores y resultados, para proporcionar ventajas compet itivas 22 y diferenciacin

respecto a nuestra competencia. Realizar la gestin de cont reducir riesgos. Perfeccionar la gestin de pr oyectos: Perfeccionar la gestin de las obras utilizando metodologas como lean, gestin de proyectos (PMI) para mejorar l a productividad, reducir costos, mitigar riesgos y aumentar las ventas. Realizar gestin de mejoras : Gestionar todas las m ejoras identificadas durante la pr eparacin de las ventas y/o durante la ejecucin de las mejoras. Realizar la gestin de calid ad, medio ambiente, seguridad y salud: Garantizar a travs de la gestin de las cuestiones relacionadas a la calidad, medio ambiente, seguridad y salud. obras, para garantizar la concretizacin de los resultados previstos en estas ratos: Ejecutar la gestin contractual de los proyectos para construir el derecho y

Aprendizaje y Crecimiento Desarrollar cultura de soluciones para el cliente: En todos los niveles de la empresa, necesidades de los client identificar y atender las es debe ser una habilidad

desarrollada en nuestros colaboradores. Desarrollar cultura de trabaj o en equipo: Promover la cultura de trabajo en equipo por todas empresa Mantener al equipo motiv ado: Mantener un ambiente adecuado para aumentar el nive l de motivacin de toda la organizacin Tener el mejor time: Tener profesionales con habilidades superiores, con alto potencial de desarrollo y con un 23 las reas de la

desempeo mucho mejor que los competidores Garantizar la prontitud de la s informaciones: Gar antizar que las informaciones estn actualizadas, con la calidad requerida y disponible en el tiempo adecuado. Para tomar decisiones correctas.

1.2.7 Anlisis de las cinco amenazas de Porter

1.- La amenaza del segmento de alta competencia La cantidad de inmobiliarias cercanas ofreciendo productos parecidos. La homogeneidad de capacidad y competencia de e stas inmobiliarias. riesgo del proyecto ante los Igualando ante los clien tes en experiencia y tamao de la empresa. La cual no nos dife rencia ante otras como factor de clientes. La reduccin de precio s que redu ce significativamente los mrgenes d e utilidad de estos. La poca fidelidad de los clientes hacia la empresa por tener un producto de muy baja rotacin, lo que ocasiona que pueda cambiar de empresa con mucha facilidad.

2.- La amenaza del recin llegado La facilidad de entrada a proyectos de similar envergadura, debido a que l a inversin que se requiere es muy baja. Posibilidad de uso de diversas herramientas financieras d ebido al entorno proactivo a la inversin inmobiliaria. Las ent idades financieras brindan muchas facilidades para los proyectos inmobiliarios. Uso de practicas in formales y e vasoras de impuestos de las empresas nuevas en la construccin. Esto crea una competencia desleal ya que genera que su costo de obra sea inferior al de empresas formales.

24

3.- La amenaza de los productos sustitutos El alquiler de departamentos es un producto crdito por no poder sustentar sus ingresos. La compra de departamentos por el mtodo d e Auto Co nstruccin es un producto sustituto, ya que al ser una figura por la cual un promot or y constructor vende copropiedades y le construye a propietarios, esto ge nera una elusin de impuestos y aportes al fisco, los cuales dan lugar a generar departamentos mas econmicos q ue los que vende una compaa como renta de 3era categora. 4.- La amenaza del creciente del poder de negociacin de los compradores Como el nmero de departamentos son solo 8, lo s compradores son sustituto q ue pueden optar son sujetos de

clientes que no pueden pagar su cuota inicial o que no

consientes de la magnitud de su compra y de lo importante que es una sola venta para el proyecto, por lo que la nego ciacin del pr ecio es inte nsa, muchas veces por capricho y satisfaccin por recibir un descuento. 5.- La amenaza del creciente del poder de negociacin de los proveedores Aceros Arequipa al tener el monopolio en la fabricaron de varillas de acero para Lima, genera precios que no son negocia bles en su monto ni en su forma de pago, lo proyecto. que puede generar aumentos considerables en el presupuesto de obra inicial, as como desfases en e l flujo de caja del

Por el aumento significativo de obras en el Per, los proveedores de construccin se han visto colmado s en ventas, por lo que genera pe ores condiciones de negociacin para la inmobiliaria y/o constructora, en consecuencia aumento de precios y garantas, as como una disminucin en las condiciones de pag o. Eso ocur re por ejemplo con: Canteras, Cemento , Eliminacin de desmonte, Alquiler de encofrado, etc.

25

CAPITULO 2.- ESTUDIO DE MERCADO

2.1.- ESTUDIO DE LA DEMANDA (Anlisis del estudio de CAPECO 2004) Para hacer el estudio d e la demanda hicimos uso de el IX Estudio del ao 2004 de El Mercado de Edificaciones Urbanas en Lima Cmara Peruana de Construccin (CAPECO). Metropolitana y Callao de la

2.1.1 Demanda potencial La demanda potencial es aquella conformada por la totalidad de hogares residentes en el rea de Lima Metropolitana y el Callao, independientemente de su actitu d frente al mercado, sus condiciones de tenencia de la vivienda y sus caractersticas socioeconmicas. Teniendo en cuenta la relacin existente entre el comportamiento de la demanda y el crecimiento poblacional, un dato importante es saber el numero de habitantes en Lima, llegando esta cifra a 8 056 915 habitantes. A continuacin tenemos la distr ibucin de hog ares segn estrato socioeconmico que vendra ha ser la demanda potencial de vivienda para la zona de Lima Metropolitana y Callao. Este cuadro se obtuvo con un total estimado para julio del 2004 de 1 736 304 ho gares segn los re sultados de la encuesta aplicada por CAPECO.

DISTRIBUCIN DE LOS HOGARES SEGN ESTRATO SOCIOECONMICO

6.11%

41.87%

11.77% 14.14% 26.11%

ALTO

MEDIO ALTO MEDIO MEDIO BAJO BAJO

25

2.1.2 Principales caractersticas socioeconmicas de los hogares residentes en Lima Metropolitana y Callao.

Tenencia de Vivienda El siguiente cuadro y su posterior grfico nos demuestra las proporciones de las diferentes condiciones en que socioeconmico. la poblacin vive separndolas por nivel

TENENCIA DE VIVIENDA USADA CON ESTRA ALQUI TO LADA PROPIA A PLAZOS % 2.9 2.09 5.18 1.68 2.57 2.67 PROPIA PAGADA AUTORIZACI N DEL PROPIETARI O % ALTO MEDIO ALTO MEDIO MEDIO BAJO BAJO TOTAL 18.28 9.38 14.68 70.52 72.98 72.22 8.4 7.72 6.87 0.37 7.17 3.12 0.75 0.18 0.44 100 100 100 18.44 21.96 76.05 66.07 2.85 6.07 0.19 0 0.38 0.71 100 100 11.58 % 81.08 % 4.05 % 0 % 0.39 % 100 OCUPADA DE HECHO OTRAS TOTAL

26

TENENCIA DE VIVIENDA

OTRAS OCUPADA DE HECHO USADA CON AUTORIZACIOND EL PROPIETARIO PROPIA PAGADA PROPIA A PLAZOS ALQUILADA

100% 80% 60% 40% 20% 0%

ALTO

MEDIO

BAJO

NIVELES SOCIOECONOMICOS

Composicin general de los hogares segn estrato socioeconmico Se presenta este cuadr o para ver de una manera general como estn compuestos los hogares en estudio para sab generales de estos. er as sus preferencias y las caracterstica s

ESTRATO CONCEPTO N DE PISOS DE LA EDIFICACIN HOGARES EN LA VIVIENDA PERSONAS EN LA VIVIENDA PERSONAS EN EL HOGAR HABITACIONES POR HOGAR DORMITORIOS POR HOGAR PERSONAS QUE TRABAJAN POR HOGAR % DE HOGARES CON VEHICULO ALTO 1.97 1.05 4.64 4.45 6.04 3.56 1.93 72.97 MEDIO ALTO 1.94 1.14 5.14 4.52 5.18 3.15 1.99 40.91 MEDIO 1.74 1.22 5.68 4.69 4.14 2.66 1.96 22.89 MEDIO BAJO 1.58 1.37 5.86 4.78 4.24 2.66 2.17 15.97 BAJO 1.48 1.3 6.34 5.06 4.09 2.64 2.11 13.42 TOTAL

1.63 1.27 5.87 4.84 4.38 2.76 2.08 22.3

27

2.1.3. Inters del hogar por adquirir vivienda. El siguiente cuadro no s muestra el inters d e compra de una vivienda segn estrato socioeconmico y tal como el

se puede apreciar el inters va decreciendo

segn como va aumentando el nive l del estrato as tenemos que para el NSE bajo hay un porcentaje de 32.69% y lleg amos hasta el nivel NSE alto con un porcentaje de 4.08% El siguiente paso de e studio es a nalizar la demanda efectiva de vivienda y para esto usaremos este conjunto de caractersticas socioeconmicas de los h ogares con el fin de que resulte factib le delimitarla ya que esta involucr a aspectos relacionados con las preferencias, intereses y capacid ad econmicamente de aquellos demandantes de vivienda como hemos visto en los cuadros anteriores.

INTERES EN COMPRA DE VIVIENDA

32.69%

4.08% 12.87% 20.13% 30.24%

ALTO

MEDIO ALTO

MEDIO

MEDIO BAJO

BAJO

2.1.4 Demanda efectiva Como ya se ha dich o posterior al anlisis de las d iferentes caractersticas

socioeconmicas de los hogares que conforman la demanda potencial de vivienda y mediante la aplicacin de nuevos filtros de tipo cuantitativo sobre dicha demand a potencial, se hace posible la dete rminacin de la proporcin de hogares con en el merc ado formal, capacidad de pago p ara la adquisicin de vivienda

dimensionando as la demanda efectiva, es decir, la Demanda Efectiva nos ayuda a saber la ca pacidad econmica actual de los h ogares para afrontar el pago de la

28

cuota inicial y la solvencia de sus ingresos mensuales que prestamos para vivienda. En este sen tido, la demanda efectiva para el ao 2004 se hogares lo cual indica que la demanda efectiva es un potencial de la zona en estudio.

le permitan acceder a

compone por 219 977 12.67% de la demand a

DEMANDA POTENCIAL, INTERS POR A DQUIRIR Y DEMANDA EFECTIVA POR VIVIENDA EN LIMA METROPOLITANA Y CALLAO

ESTRATO SOCIOECONMICO ALTO MEDIO ALTO MEDIO MEDIO BAJO BAJO TOTAL

DEMANDA POTENCIAL ( Hogares ) 106088 204363 245513 453349 726991 1736304

INTERS EN COMPRAR SOLUCIN DEMANDA DE VIVIENDA (Hogares EFECTIVA ) 15770 47788 90752 156473 156357 467140 12498 32256 49111 65971 60141 219977

DEMANDA EFECTIVA DE VIVIENDA EN LIMA METROPOLITANA Y CALLAO 27% 6% 15%

22% 30%

ALTO

MEDIO ALTO

MEDIO

MEDIO BAJO

BAJO

29

Del grafico podemos

observar que solo un 6% tiene el NSE a

lto y se va

incrementando a medida que el NSE baja, as tenemos un 15% para el NSE medio alto, un 22 % para el medio, un 30% para el medio bajo y por ultimo bajando un poco el porcentaje que el nivel anterior esta el NSE bajo con 27%. En el cuadr o presentado a cont inuacin se puede apreciar como a medida que aumenta la escala socioeconmica, aumenta tambin el p recio de la vivienda que se esta en capacidad d e adquirir, lo cual guarda relacin con lo que a priori se puede presumir.

DISTRIBUCIN DE LA DEMANDA EFECTIVA SEGN PRECIO DE LA VIVIENDA Y ESTRATO SOCIOECONMICO

ESTRATO PRECIO DE LA VIVIENDA EN US$ HASTA 4000 4001-8000 8001-10000 10001-15000 15001-20000 20001-30000 30001-40000 40001-50000 50001-60000 60001-70000 70001-80000 80001-100000 100001120000 120001150000 0 0000 0 0 0000 0 ALTO n 0 820 409 2458 2049 3277 1434 412 615 205 411 205 MEDIO ALTO n 778 1943 3886 6606 6605 MEDIO n 4823 7454 11833 10522 MEDIO BAJO n 5921 2673 17762 14701 14702 8019 BAJO n TOTAL n 14195 42680 37102 45967 37340 28371 9498 0 1630 2170 205 411 205

hogares hogares hogares hogares hogares hogares

9646 8456 10145

14379 10691

8159 2640 7613 6682 1945 1754 1692 2673 779 439 1555 0 0 0 0 000 000 000 0 00

30

150001200000 200001250000 250001300000 300001500000 TOTAL 0 12498 0000 32256 49111 65971 60141 0 219977 0 0000 0 0 0000 0 203 0 000 203

2.1.5

Demanda insatisfecha

Esta demanda se ca lcula con ba se en la relacin que existe entre el nmero de hogares demandantes de vi vienda (demanda efectiva) y la s unidades habitacionales disponibles en el mercado (ofe rta inmediata), asumiendo esto se tiene que para el ao 2004 los 2 06 029 de los 219 97 7 hogares d emandantes efectivos totales no satisfacen sus expectativas de consumo en el mercado, lo cual nos dara un 93.66% de demanda insatisfecha.

31

DEMANDA INSATISFECHA SEGN PRECIO DE LA VIVIENDA DEMANDA EFECTIVA HOGARES 14195 42680 37102 45967 37340 28371 9498 1630 2170 205 411 205 0 0 203 0 0 0 0 219977 DEMANDA INSATISFECHA HOGARES 12683 40156 37101 45758 36542 24542 7538 806 1447 -218 139 -148 -109 -99 52 -87 -20 -22 -12 206029

PRECIO DE LA VIVIENDA EN US$ HASTA 4000 4001-8000 8001-10000 10001-15000 15001-20000 20001-30000 30001-40000 40001-50000 50001-60000 60001-70000 70001-80000 80001-100000 100001-120000 120001-150000 150001-200000 200001-250000 250001-300000 300001-500000 MAS DE 500000 TOTAL

OFERTA INMEDIATA VIVIENDAS 1512 2524 1 209 818 3829 1960 824 723 423 272 353 109 99 151 87 20 22 12 13948

2.1.6

Caractersticas de la demanda efectiva os

Este punto es de su ma importancia ya que mediante el anlisis de aspect

relacionados con la de manda efectiva se pue de brindar una base d e orientacin hacia el me rcado y as poder identificar el co mportamiento de esta d emanda en diferentes niveles de precios, a simismo poder formarnos un perfil so cioeconmico, financiero y cualitativo y con esta s caractersticas identificar aspectos relacionados con la capacidad adquisitiva, posicin ocupacio nal, nivel de ingresos, necesidades

32

de financiacin, posibilidades de pago, y preferencias de tipo cualitativo tales como localizacin, dotacin, entorno urbano, etc.

Ingreso del hogar.- Se puede observar las siguientes caractersticas: Los hogares con ingresos superiores a los US$ 3000 pueden aspirar a viviendas de precios altos ( por encima de los US$ 70000 ) Aquellos hogares con ingresos ent re US$ 1001 y US$ 30 00 al mes estaran dispuestos a a dquirir viviendas que oscilen entre los US$ 30001 y los US$ 60000. Los hogares que perciben ingresos de US$ 701 US$ 1000, adquiriran viviendas de US$ 15001 a US$ 30000. Los hogares que perciben de U S$ 401 a US$ 700, estaran dispuestos a pagar por una vivienda entre US$ 10001 a US$ 20000 Para hogares con ingresos entre US$ 201 a US$ 400 podran adquirir viviendas entre US$ 8000 y US$ 10000.

Tenencia de vivienda.- La tene ncia de vivienda propia no exime a los hogares de ser demandantes efectivos es sin o todo lo contrario ya que consolidando su capacidad de pag o, influye directamente sobre el inters y la posibilidad de estos por adquirir otra vivienda.

DEMANDA EFECTIVA DE VVIENDA SEGUN TENECIA DE LA VIVIENDA ACTUAL

6.77% 2.74% PROPIA PAGADA ALQUILADA 34.08% 56.41% USADA CON AUTORIZACION DEL PROPIETARIO OTROS

33

 Ahorro mensual promedio.- Se destaca la siguiente informacin a nivel de demandantes efectivos La demanda existente por viviendas de pre cio inferior a US$ 30000 concentra mayoritariamente su ahorro en el rang o de US$ 7 1 a US$ 100. Los hogares demandantes que orientan su e xpectativa de precios hacia los rangos de US$ 30001 a US$ 40000, concentran su ahorro en el rango de US$ 151 a US$ 200. Para los que demandan viviendas cuyo precio es superior a los US$ 50001, concentran su ahorro predominante en l os rangos superiores a US$ 201.

2.1.7 Aspectos econmicos de la demanda efectiva La mayor concentracin de demanda efectiva se da en viviendas con precio menor a US$ 30000 y el porcentaje que le corresponde a los rangos comprendidos dentro de estos valores es de 68.41%. El mayor porcentaje de preferencias de demanda se concentra en viviendas cuyo precio mximo es de US$ 10000 (43.82%). El porcentaje de hogares demandantes efectivos que camino para la adquisicin de su vivienda es de 97.22%. En el cuadro que se muestra a continuacin se ve las pre ferencias de pago de los demandantes siendo el de mayor preferencia e l plazo entr e 6 a 10 aos con un 29.50% seguido del plazo de 16 a 20 aos con 27.80% y el siguiente significativo es del plazo hasta 5 aos con un 25.19%. ven en la financiacin el

34

FORMA DE PAGO DE LA VIVIENDA

30
N.I. CONTADO HASTA 5 6 A 10 11 A 15 16 A 20 MAS DE 20

29.5 25.19

27.8

25 20 % 15 10 5 0
0.78 1.99

14.23

0.5
AOS
1

El 34.92% considera pagos mximos por con cepto de cuo ta inicial de hasta US$ 1000, destacndose las hogares que prefieren montos entre US$ 500 a US$ 1000 (22.12%).

VALOR MAXIMO DE LA CUOTA INICIAL QUE EL HOGAR PODRA PAGAR

25 20
%

22.12

N.I. HASTA 500 501 - 1000 14.78 1001 - 1500 1501 - 2000 2001 - 3000 3001 - 5000 3.46 1.31 0.72 5001 - 7500 7501 - 10000 10001 - 20000 MAS DE 20000

15 10 5 0
9.94

12.8 10.94

11.26

10.55

2.12
DOLARES
%

35

La fuente primordial de la procedencia de los recursos es la de (56.53%) seguida por (11.94%).

los ahorros

el pr stamo bancario (16.54%) y el prst amo familiar

2.1.8. Aspectos cualitativos de la demanda efectiva Precisadas las caractersticas socioeconmicas de la demanda efectiva, se puede n identificar los gustos y p referencias de los hogares localiza dos en cada uno de lo s niveles de precio. Con respecto al tipo de vivienda deseado tenemos que un 41.54% se inclinan por la adquisicin de una casa mientras que por de 22.88%. partamentos la inclinacin es de

TIPO DE VIVIENDA DESEADO ( % DE HOGARES )

22.88% 0.69% 1.06% 41.54%

33.84% CASA LOTE SIN SERVICIOS OTROS LOTE CON SERVICIOS DEPARTAMENTO

Con respecto a la ges tin de bsqueda de vivienda de tenemos que estn en un porcentaje del 55.51% Respecto a la lo calizacin de las viviendas un 12.87% efectivos muestra su preferencia de ubicacin en el

demandantes efectivos

de los de mandantes distrito de Los Olivos,

seguidamente esta Santiago de Surco con 10.19 % y San Miguel con 7.02 %

36

En cuanto a las razones principales que tienen los demandantes de vivienda acerca de la localizacin de esta el resultado arrojo que un 36.82% lo hacia por el clima y el medio ambiente seguido de la cercana al lugar de tr abajo en un 22.76% y la cercana a la familia en un 17.87%. Las razones expuestas sobre la ubicacin de distritos son: Surco( cercana a centros de trabajo ( 30.23% ) , Los Olivos: cercana a los colegios ( 16.28% ) , San Miguel: cercana de centros de trabajo ( 32.14% ) y cercana a centro s comerciales ( 25% ). El 36% de los demandantes efectivos entraran dispuestos a adquirir vivienda para ampliar. La preferencia mayor del consumid or esta dada con respecto a la ub icacin con el 54.33% mientras que el 8.96% lo hace por el tamao. La proporcin de hogares que desea una vivie nda nueva asciende a 51.46% y los que prefieren una vivienda usada es de 5.22%, por otro lado los que aceptaran una vivienda modificada estructuralmente solo es el 0.73%. Los que prefieren una vivienda nueva construida asciende a 37.46% seguida de la vivienda nueva en planos con 7.02% y la vivienda que se encuentra en construccin con el 6.98%. Los demandantes efectivos que req uieren su vivienda en u na barrio ya establecido es del 72.36% mientras que los que se inclinaran por la compra de una vivienda en una nueva urbanizacin es del 27.64%. El tipo de material con mayor acogida es seguido del ladrillo con 17.03% Los servicios comunitarios preferidos se encuentran en la siguiente grfica: el ladrillo y concreto con un 36.59%

37

SERVICIOS COMUNITARIOS PREFERIDOS

SISTEMA CENTRALIZADO DESALON DE FIESTAS 6% GAS OTROS 7% 4% LOCALES COMERCIALES 13%

GUARDERIA 9%

TV-CABLE 10%

ESTACIONAMIENTOS 9% PISCINAS 5% ZONAS VERDES 14%

PORTERIA 12% CANCHAS DEPORTIVAS 11%

La mayora de los demandantes d e vivienda desean un nmero de 3 dormitorios (40.3%) y un numero de baos de 2 (48.55%). Por otro la do de los d emandantes efectivos que manifiestan inters por una vi requiere espacio para jardn. Un 35.40% se inclina a ubicar su vivienda frente a parque un 11.45% en avenida y un 10.73% en calle. vienda con estudio son 55.84%. Un l 42.63% 33.38% considera necesario contar con cuarto y bao de servicio. E

2.2. ELECCIN DEL OBJETIVO)

DISTRITO Y NSE

PARA EL PROYECTO (MERCADO

Para la ele ccin del distrito y nivel socioe

conmico en donde se co ncretara el

proyecto hemos optado por guiarn os de nue stro anlisis FODA, asimismo hemos hecho uso de los estu dios de CAPECO del 2004 usados en la parte anterior. A continuacin analizamos los puntos mas resalt antes que hemos considerado para esta eleccin:

38

 Publicidad.- La publicidad es u

na de las ramas ms importantes del mamos

marketing mix adems de ser un punto fundamental de nuestra estr ategia de ventas (Precio, Producto, Pu blicidad, Plaza). Por lo tanto to ventaja en este aspect o al tener a disposicin una revista de corte socia l dirigida a los niveles socioeconmicos alto y medio alto (lectora aproximada de 40 000 persona s quincenales) donde se podr publicitar los departamentos sin costo alguno. Capital, Experiencia y Capacidad crediticia.- El aporte propio de la empresa para el proyecto es bajo, sumndose a esto que es una empresa nueva para el sector fin anciero y por ser el primer proyecto que se realizara se ha optado por hacer un edificio relativamente pequeo (entre 4 a 5 pisos y de 6 a 8 departamentos aproximadamente). Ponindonos en el caso de realizar un proyecto con departamentos de bajo costo, podramos co mpetir con constructoras que han comprado terrenos muy grand es a muy b ajos costo por metro cuadrado, siendo imposible competir con estos. En cambio en las urbanizaciones donde se venden departamentos de ms alto costo es mucho ms difcil encon trarse con competidores que hayan comprado lotes grandes. Por lo tanto cr eemos conveniente enf ocarnos a ese sector para que a pesar de nuestra limitacin e n capital po damos comprar terrenos en iguales condiciones. Demanda insatisfecha.- Debido a que el estudio de CAPECO seala que la demanda insatisfecha solo es positiva para viviendas de precios entre los US$ 70 00 0 y US$ 80 000 y menores que US$ 60 000, solo nos enfocaremos a ese rango de precios. Preferencia sobre el distrito.preferencia de comprar por distrito Otro punto a tener en cuenta e s la

preferencias por distrito segn el estudio de CAPECO, as tenemos que la de los demandantes efectivos es de 12.87% para Los Olivos, 10.19% p ara Santiago de Surco y 7.02% para San Miguel, lo q ue hara in dicar que p ara tener el mayor pbl ico objetivo a la mano tendramos que ubicar el proyecto en uno de estos 3 distritos. Para los niveles de precios altos los mayores porcentajes de preferencia se concentran en el distrit o de Santia go de Surco. En cuant o a los rang os de precios intermedios los distrito s que registran mayor representatividad son

39

los de Sant iago de Su rco y Pueblo Libre y L Lurigancho, Jess Maria y Brea.

a Molina. Para rangos de

precios bajos, los distritos mas representados son Los Olivos, San Juan de

Nivel de ingresos.- Los hogares del estrato alto concentran su preferencia en el distrit o de Santia go de Surco, el que a su vez es preferido por los hogares cuyos ingresos son supe riores a US$ 1000, a simismo para el estrato medio alto los distritos repre sentativos son Santiago de Surco y Los Olivos y los ingresos estn en el rango de US$ 501 y US$ 1000.

Analizando toda esta in formacin podemos llegar a la conclusin que donde apuntara el proyecto ser e l distrito de Santiago de Surco y

el distrito a a un nivel

socioeconmico medio alto, adems de apuntalar precios por depart amento en el rango de US$ 40 000 y US$ 80 0 00, tratando de no tener departamentos entre e l rango de US$ 60 000 y US$ 70 000.

2.3 DEMANDA ESPECIFICA Para lograr el estudio d e la demanda especfica en el distrito de Santiago de Surco haremos algunas aproximaciones partiendo de la demanda efectiva a nivel de Lima Metropolitana y Callao (Estudio de CAPECO 2004). La demanda efectiva es de 219 977 hogares de estos el 22.8% prefieren la compra de un depa rtamento lo que nos d ara un tota l de 50 330 hogares y teniendo en cuenta que la preferencia por vivir en Surco es de 10.19% tendramos un tot al finalmente de 5128 hogares demandantes de vivienda en este distrito. 2.3.1 Demanda especifica de departamentos entre US$ 40 000 Y US$ 80 000 Los cuadros presentados a continuacin dan referencia de la demanda de

departamentos entre US$ 40 000 y US$ 80 000 dlares pa ra saber las preferencias de los hogares en cuanto al tipo de materiales y equipamientos que tien e inters la gente en comprar en toda la zona de Lima Metropolitana y Callao. Asu miendo que segn el precio de la vivienda las inclin aciones especificas en cuanto a estructuracin y preferencias son parecidas.

40

 Material preferido para las pare des de la vivienda.- Para el ma terial preferido en paredes tenemos que el predominante es el de ladrillo con 8.57%. El detalle se presenta en el diagrama de barras a continuacin. y concreto con un 62.14% seguido de concreto armado con 20.71% y ladrillo

MATERIAL PARA PAREDES

120 100 100 100

80 60 40 20 0 20 0 40 20 20 0 42.86 28.57 14.29 14.29 0 0 50 000 - 60 000

US$

0 0 0

0 0

0 0 0

0 0

40 000 - 50 000

60 000 - 70 000

70 000 - 80 000

LADRILLO

MADERA

CONCRETO ARMADO

LADRILO Y CONCRETO

N.I.

OTROS

Material preferido para los pisos de sala/comedor

.- Para el piso de

sala/comedor tenemos un imponente 75.71% e n lo que res pecta a parquet para el rango escogido de viviendas. A continuacin el detalle

41

MATERIAL PARA PISO SALA/COMEDOR

120 100 80
100 100

CEMENTO LOSETAS VINLICAS LOSETAS CERMICAS ALFOMBRA

% 60
40 20 0
20

60 42.86 28.57 20 14.29 14.29 0 0 0 0 0 00 0 0 0 0 00 0 0 0 0 0 70 000 - 80 000

TAPIZON MRMOL LAJAS PARQUET PISOS LAMINADOS N.I.

0 0 0 0 00 0 40 000 - 50 000

0 0000 0 50 000 - 60 000

US$

60 000 - 70 000

Material preferido para los pisos del bao dems pisos en el siguiente grfico:

.- Para el piso del

bao

tenemos un 81.43% de preferencia sobre las dems opciones. Se detalla los

120 100 80
% 60

PISOS PARA BAO

100 85.71 100

CEMENTO

LOSETAS VINLICAS LOSETAS CERMICAS

40 20 0 0

40 40 20 0 0 0 14.29 0 0 0 0 0 0 0 0 0

OTROS

40 000 - 50 000

50 000 - 60 000

60 000 - 70 000 US$

70 000 - 80 000

N.I.

Material preferido para los techos .- La preferencia en e ste rubro es para el concreto armado con un 69.29% seguido por concreto y ladrillo con 22.14%. El cuadro a continuacin refleja esta preferencia:

42

120 100 80 % 60 40 20 0 20 0 0
40 000 - 50 000

MATERIAL PARA TECHOS

100

100

CONCRETO ARMADO CONCRETO Y LADRILLO TEJAS DE FIBROCEMENTO

60

57.14 28.57 14.29 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

70 000 - 80 000

20

OTROS

N.I.

50 000 - 60 000 US$ 000 - 70 000 60

Material para puertas.- Para puertas exteriores tene de este mismo material lo que para ambos tipos de puertas.

mos 86.43% de

preferencia por las puertas de mad era y para p uertas interiores un 82.86% refleja la gran inclinacin por este ma terial

Cocina amoblada.- En casas entre US$ 40 000 y US$ 50 000 se dividen los porcentajes en 40% para cada un o mientras que para la s viviendas entre US$ 50 00 y US$ 60 000 se tiene 71.43% de prefere ncia por cocina amoblada. Para una mayor apreciacin se muestra el siguiente cuadro: COCINA AMOBLADA PRECIO DE LA VIVIENDA $ 40 000 - 50 000 50 000 - 60 000 60 000 - 70 000 70 000 - 80 000 TOTAL * Datos en porcentajes Muros en seco.- En este rubro se obtuvo un rotundo 91.43% en contra de los muros en seco. Nmero de dormitorios .Hay un 43.2 1% de p referencia para N.I. 20 14.29 0 0 8.57 SI 40 71.43 100 0 52.86 NO 40 14.29 0 100 38.57 TOTAL 100 100 100 100 100

departamentos de 3 d ormitorios. Se puede

observar que el 100% de

43

departamentos entre US$ 60 000 y US$ 70 00 0 prefieren 4 dormitorios pero como ya se ha visto le d emanda insatisfecha en este rango en negativa por lo que no se consider continuacin: NUMERO DE DORMITORIOS PRECIO DE LA VIVIENDA 40 000 - 50 000 50 000 - 60 000 60 000 - 70 000 70 000 - 80 000 TOTAL *Datos en porcentajes. N.I. 20 14.29 0 0 8.57 1 0 0 0 0 2 0 0 50 3 80 0 50 4 0 100 0 5 0 100 100 100 100 0 0 100 TOTAL a y se pre fera hacer departame ntos de 2 y 3 dormitorios que son los mas solicit ados segn el cuadro q ue se muestra a

14.29 42.86 14.29 14.29

0.00 16.07

43.21 28.57 3.57

Nmero de baos.- Se da una gran preferencia por los departamentos con 2 baos (80 .71%), seguido muy a lo lejos con departamentos de 3 baos (7.14%).

3.57% 0.00% 7.14%

NUMERO DE BAOS
8.57% 0.00%

80.71%

MAS DE 4

N.I.

Espacio para estudio.- Tenemos que el 88% e n este rango de precios de departamentos prefiere su vivienda con un rea destinada a estudio.

44

ESPACIO DE ESTUDIO
4% 9%

87%

N.I

SI

NO

Cuarto y bao de servicio .- La preferencia sobre contar con un re a de servicio ( cuarto y ba o de servicio) fue de 9 1% como s e muestra en el siguiente grfico:

CUARTO Y BAO DE SERVICIO

0% 9%

91%

N.I

SI

NO

Caractersticas de la ubicacin.- Segn est e parmetro tenemos que el 47% de pre ferencia lo tienen los departamentos frente a parque, con igual porcentaje tambin se encuentran los departamentos frente a ca lle. Se muestra el siguiente grfico:

45

CARACTERISTICA DE UBICACION 6% 47%

47%

FRENTE A PARQUE

EN CALLE

OTRO

2.4 ESTUDIO DE LA OFERTA DE DEPARTAMENTOS Para la realizacin de este estud io se realiz un sondeo entre los meses de

Noviembre y Diciembre del 2005 obteniendo un muestreo de 58 proyectos similares en la zona de Santiago de Surco Sector B con un to tal de 489 departamentos ofertados.

2.4.1 Formato de campo Para el censo de la oferta de edificios elabora mos el siguiente format o de campo con la finalidad de hacer el trabajo mas produ ctivo y orde nado asimismo tambin nos servir para la e tapa de marketing de l proyecto ya que sa bremos las tendencias del mercado y las preferencias de los consumidores.

46

EDIFICIO Numero de Registro Fecha de realizacin del censo Nombre de la Obra Fecha de inicio de la obra Fecha proyectada fin de obra Direccin

Ubicacin (frente a parque, calle, Av) Ubicacin lote Contacto Telfono e-mail Pg. Web Promotor Constructor Estado del Proyecto Plano Casco Media Calle

Parque Esquina

Calle

Avenida

Acabado

Terminado

Paralizado

Numero de Pisos del proyecto Numero de Departamentos Numero de Cocheras rea del Terreno Precio x estacionamiento Ascensor # de departamentos vendidos Tipo de Departamento Piso rea (m2) # Dormitorios # Baos Completos # Medios Baos Precio (sin estacionamiento) Precio (con estacionamiento) Dormitorio de Servicio Bao de Servicio Estar

Dptos. x piso

SI

NO

47

Piso Sala Piso Comedor Piso Dormitorios Piso Bao Piso Cocina Pintura Marco Ventanas Vidrios Puertas Exteriores Puertas Interiores Sanitarios (Marca y color) Grifera Mueble de Cocina Alto Mueble de Cocina Bajo Clset Comentarios :

2.4.2 Base de datos de Proyectos De este estudio realizado se elabor el cuadro que se encuentra en el anexo Nro. 2

2.4.3 Cuadros comparativos A continuacin presentamos el anlisis de cuadros de los proyectos hechos en el distrito de Santiago de Surco NSE B.

2.4.3.1 Cantidad de proyectos y departamentos por urbanizaciones Se obtuvo la mayor cantidad de oferta de departamentos en Residencial Higuere ta (99), no registramos nin gn proyecto en la Urbanizacin Los Manzanos como se puede observar en el siguiente diagrama de barras.

48

OFERTA DE PROYECTOS Y DEPARTAMENTOS

120 100 80 60 40 20 0 99 44 3 18 42 14 5 2 48 7 14 6 2 1 67 40 5 24 13 6 11 1 19 31 7 2 30 4

2.4.3.2 Ubicacin De los 58 proyectos analizados tenemos que 11 se encuentran frente a avenida, 26 frente a calle y 21 frente a parque.

C E ham lR os a ed La al La C a C le as sa La s tell a G ar na de ni as Lo L s igu Ja r sm ia Lo ine s s Lo Ol iv R Pr s R os es o o id l. B sa en e le ci na s al vi H de ig s Ta S ue m an re bo ta ta C de a M rm on el V te a al rr le ic o H er m V os is ta o A le gr e

PROYECTOS

DEPARTAMENTOS

UBICACIN DE LOS PROYECTOS

19 % 36 %

45 % Avenida Calle Parque

49

2.4.3.3 Cantidad de proyectos con ascensor

Un 43% de los proyectos cuenta con ascensor mientras que un 57% no lo tiene.

% DE PROYECTOS CON Y SIN ASCENSOR EN EL DISTRITO DE SANTIAGO DE SURCO SECTOR B

43%

57%

No

Si

2.4.3.4 reas promedio para departamentos de 3 dormitorios por urbanizacin El rea promedio flucta entre los 100 y 140 m2 aproximadamente como se ve en el siguiente cuadro.
AREAS PROMEDIO EN DEPARTAMENTOS DE 3 DORM. SANTIAGO DE SURCO SECTOR B
160 140 120 100 80

138.0

122.1

113.2

110.5

112.1

118.1

122.7

109.3

107.5

105.0

101.0

109.2

40 20 0

La Castellana

101.0

Los Jazmines

Prol. Benavides

Chama

La Calesa

Las Gardenias

Residencial Higuereta

109.5

60

Tambo de Monterrico

El rosedal

Santa Carmela

Liguria

Valle Hermoso

50

Los Rosales

Vista Alegre

Los Olivos

110.3

2.4.3.5 Precios de los departamentos de $/m2 por urbanizacin El precio e n los proyectos que tie nen ascensor tienen u na media de 657 $/m2 mientras que los proyectos sin ascensor su media es de 607 $/m2.

2.5 Estudio de la oferta de terrenos y casas Para el desarrollo de este estudio se recorri la zona con un formato que creamos

para una mayor rapidez y orden e n la toma d e datos al igual que se hizo con el estudio de la oferta de departamentos, seguidamente una vez obteniendo la mayo r cantidad de datos en el campo pro cedimos ha hacer llamadas para completar los datos faltantes en los formatos. A continuacin presentamos el formato utiliza do para el cen so de terrenos y casas que se utilizo para el proyecto:

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TERRENOS Numero de Registro

Fecha Nombre del propietario Telfonos Direccin

Ubicacin (frente a parque, calle, Av.) Ubicacin lote Contacto Telfono e-mail Estado del terreno rea del Terreno # pisos de edificaciones aledaas Precio Fuente Promotor Telfono Comentarios : Casa Terreno frente fondo

52

Para este estudio usamos tambin la bsqueda en peridico as como de remates de inmuebles para poder enriquecer nuestra base de datos y tener mayor amplitud para la mej or eleccin del terreno que es e importantes que marcar el futuro del proyecto. Una vez completada la base de datos se procesaron con todas estas herramientas para ubicar los proyectos que a nuestra conveniencia se convierten en los posibles a elegir. Para este anlisis nos basamos en los siguientes parmetros: Precio.- Como ha de suponerse el costo por m2 fue predominante para la eleccin ya que este es un factor q ue sugiere una inversin directa. Para la empresa. Adems debamos ver si el rango de precio que se propona por los propietarios era el adecuado a un terreno o si es qu e queran vender (cuando se ofrecan casas) las casas como tales y no como terrenos. Tamao.- Como ya habamos visto en la eleccin del 270 y 350 m2) ya que proyecto. Ubicacin.- Este parmetro fue uno de los mas importantes para la eleccin ya que de e sto depende la posicin de los terrenos y el valor agregado que se le pueda dar a los departamentos, es as que tiene mucho valor si es que el proyecto se ubicara frente a un p arque o si e s que esta en avenida o en calle, si es que esta a media calle o en una esquina. Dimensiones.- Es imp ortante que el terreno a elegir cuente con un frente amplio para que todos los depart amentos del proyecto tengan vista a la calle. Si el t erreno es d emasiado esbelto no se puede obt ener una b uena distribucin arquitectnica ya que habran dos opciones: tener departamentos alargados, todos con vista a la c alle, o tener departame ntos rectangulares pero la mitad de ellos con vista al ducto. Estado legal.- El terreno o la casa a comprar debe estar en la medida de lo posible sin ningn problema judicial o legal, de no ser as y si se ofreciera un tipo de proyecto l primer y uno de los pasos m s

tenemos la necesidad d e optar por un terreno no mu y grande (alrededor de la inversi n inicial es austera y es nuestro p rimer

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terreno con algn proble ma subsanable a buen precio se p odra analizar el costo-beneficio de este. Parmetros urbansticos.- Se vio entre otras cosas edificacin, el rea de estructuracin, etc. Presentamos la base de datos resumida con campo y va telefnica en el anexo Nro. 3 los principales datos tomados en la altura mxi ma de

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CAPITULO 3: FASES DEL PROYECTO 3.1 FASE 1: Anlisis de Viabilidad El anlisis de factibilidad toma e n cuenta el Certificado de Parmetros Urbansticos del terreno expedido por la m unicipalidad, el mismo que indica: zona de estructuracin, altura de edifica cin, porcentaje mnimo de rea libre, tamao mnimo de unidades inmobiliarias, nmero mnimo de estacionamientos, y retir o mnimo frontal. Con estos parmetros se puede hacer una aproximacin del tamao de las uni dades inmobiliarias que se pueden construir, valorizar las mismas de acuerdo a u n costo de construccin, y as su mando el valor del terr eno y dem s gastos inmobiliarios, poder analizar si el proyecto arroja una rentabilid ad que sea atractiva y que las mercado de la zona. En base al estudio de mercado y de acuerdo al sondeo realizado alrededor del terreno, se establece el precio por m2 y el precio de cada departamento. Una vez sumados los costos y con el valor de las ventas se calcula la utilidad neta antes de impuestos, la utilidad despus de impuestos y sus respectivos los ratios. El flujo de caja del proyecto muestra a lo largo del tiempo, la proyeccin de cmo se irn presentando los gastos, desde la compra d el terreno, obtencin d e licencias, inicio de obra y finalizacin de la misma. Dichas partidas van generando gastos mes a mes que se necesitan considerar en el cron ograma de aportes par a que el saldo acumulado siempre sea positiv o, es decir, para que exi sta siempre dinero en caja que permita el normal desarrollo del proyecto. El flujo de caja, en esta etapa, sirve como una herramienta para evaluar el proyecto del cual podemos obtener el Valor Actual Neto (VAN) y la Tasa Interna d e Retorno (TIR) en caso de comprar un lote en canje o en efectivo. A continuacin se definen ambas h erramientas usadas en la evaluacin de alternativas. a) Valor Actual Neto (VAN): Es el valor d e una cantidad futura de dinero convertida a su valor presente, que resulta de restar la suma de los flujo s unidades inmobiliarias tengan un co sto similar a l precio de

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descontados a la inversin inicial. Compara todos los ingresos y egresos esperados del proyecto en un solo momento del tiempo. Para el Valor Actual N eto, la ta sa de descue nto es la Tasa Mnima Atractiva de Retorno (TMAR). Para su determinacin hay que tener en cuenta factores tales como: riesgo, tiempo, utilidad, estructura del financiamiento, etc. b) Tasa Interna de Re torno (TIR): Es la tasa de inters que hace el Valor Actual Neto igual a cero. La TIR es un ndice de rentabilidad, que busca determinar hasta cuanto podra el inversionista aumentar la TMAR, para que el proyecto siga siendo aceptado. Las hiptesis para la realizacin del flujo son las siguientes: El terreno es cancelado en el mes cero (en caso de terrenos en canje solo se cancela el arras que es la diferencia entre el precio del t erreno y el canje de departamentos) El anteproyecto y el proyecto definitivo, se realizaron en los meses 0 y 1. Las ventas se inician con al anteproyecto aprobado mes 2. Se considera para el f lujo, una velo cidad de ve nta de 10% mensual. En el caso de terrenos en canje igual se vender el 10% mensual del saldo (es un ambiente conservador ya que debera disminuir los meses de venta por tener menos departamentos por venderse) De acuerdo al inicio de las ventas y su velocidad, se terminar de vender en el mes 11, con lo cual se ob tiene una dura cin total del proyecto d e 12 meses. Las ventas se inician con una cuota de separacin por parte del interesado, US$ 500 po r departamento que se incluyen el la cuota inicial del 20% ser desembolsos en el mismo mes. Se ha considerado un lapso de 2 meses a partir del pago de la cuota inicial de cada departamento, como el tiempo que demora el banco en por

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desembolsar el 80% del monto financiado. E

l 3% restan te queda como volucin de este

garanta, hasta la realizacin de la independizacin de cada departamento. Una vez realizada esta, el banco proceder a la de porcentaje (mes 12). Se considera el inicio de la construccin en el mes 4, con un mnimo de 30% de pre-ventas, lo cua l se lograr luego de cu atro meses de ventas a la velocidad propuesta. Una pre-venta califica como tal, una vez que el cliente aporta la cuota inicial equivalente al 20% del precio de venta, y tiene el crdito banco reconocido. La duracin de la construccin in cluyendo los acabados e s de 7 mes es, terminando la obra el mes 10 Para calcular el flujo de caja econmico despus de impuestos se considera el 30% de impuesto a la renta, considerando los pagos a cuenta del 2% sobre las ventas mensuales y el saldo en el ltimo mes. El aporte d el capital con recursos propios se fija dependiendo si e l terreno es cancelado en efectivo o una parte en canje, por lo q en ningn mes. La tasa de descuento o costo de capital del inversionista para el clculo del VAN es de 20% anual, el cual refleja el riesgo del mercado y el alto riesgo del negocio que se va a realizar. ue se calcu la el mnimo posible para que el flujo no tenga como resultado un valor negativo aprobado en un

3.1.1 Anlisis econmico de los proyectos A continuacin se mue stran los anlisis de tres terrenos con sus respectivos estados de prdidas y ganancias, flujo econmico del proyecto antes de impuestos, flujo de caja despus de impuestos y finalmente el flujo del inversionista.

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DISTRIBUCIN CALLE MLAGA

PISO 501 6 rea Techada (m2): Estacionamiento: 5 Valor: 401 4 rea Techada (m2): Estacionamiento: Valor: 301 3 rea Techada (m2): Estacionamiento: Valor: 201 2 rea Techada (m2): Estacionamiento: Valor: 101 1 rea Techada (m2): Estacionamiento: Valor:

DEPARTAMENTO (precios PRE VENTA) 502 95 Incluido $65,861 117 Incluido $80,960 Estacionamiento: 117 Incluido $80,960 102 117 Incluido $80,960 Estacionamiento: 117 Incluido $80,960 Valor: $80,960 Incluido rea Techada (m2): 117 Valor: $80,960 Incluido rea Techada (m2): 117 rea Techada (m2): Estacionamiento: Valor: 402 95 Incluido $65,861

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COMENTARIO Este lote se encuentra localizado en la urbanizacin Residencial Higuereta, a pocas cuadras de la Av. Ca minos del Inca cruce con la Av. Higuereta. Los departamentos en esa zon a, segn n uestro estudio de mercado, se valorizan alre dedor de 690 $/m2 en proyectos con ascensor, debido que a pesar de no pertenecer a chacarilla se encuentran muy cerca de esa ascensor porque al NSE a do que disminuir un piso el proyecto. Luego de hacer nuest ro anlisis de factibilidad llegamos a la con clusin que podemos edificar 8 departamentos de unos 1 17 m2, lo cual es un buen metrado n para la venta en esa zona por ir a un segmento casi como chacarilla pero co zona. No pensamos realizar el pr oyecto sin nde nos d irigimos se dificulta la venta de

departamentos sin e ste, especialmente en los ltimos pisos y adem s se tendra

menos poder adquisitivo, adems q ue por parmetros urbansticos se requiere por lo menos tener un 50% de los departamentos con un mni mo 110 m2 y un 25% d e 99 m2, por lo que cumplira a la perfeccin. No obstant e segn la zonificacin necesitamos 1.5 estacionamientos por c ada departamento lo que imposibilita hacer mas de 6 d epartamentos ya que segn las dimensiones y ubicacin del lote es imposible colocar mas de 9 co cheras sin tener que hacer 2 stanos, lo cual seria muy costoso y perdera mucha re ntabilidad el proyecto. Y si ese fuera el ca so tendramos que hacer departamentos muy grandes para la zona, creando un atraso evidente para las ventas. Entonces tuvimos que descartar este proyecto. Se llego entonces a la proyecto. A continuacin se muestra la factibilidad econ mica del proyecto y los flujos en el anexo 4: conclusin que en lotes de 12 x 25 m en u na zona de estructuracin que pida 1.5 estacionamientos por departamento no era rentable el

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- 60 -

DISTRIBUCIN CALLE ALCZAR

PISO 601 7 rea Techada (m2): Estacionamiento: 6 Valor: 501 5 rea Techada (m2): Estacionamiento: Valor: 401 4 rea Techada (m2): Estacionamiento: Valor: 301 3 rea Techada (m2): Estacionamiento: Valor: 201 2 rea Techada (m2): Estacionamiento: Valor: 101 1 rea Techada (m2): Estacionamiento: Valor:

DEPARTAMENTO (precios PRE VENTA) 602 95 rea Techada (m2): Incluido $61,088 120 Incluido $76,800 402 117 Incluido $75,093 Estacionamiento: 117 Incluido $75,093 102 117 Incluido $75,093 Estacionamiento: 117 Incluido $75,093 Valor: $75,093 Incluido rea Techada (m2): 117 Valor: $75,093 Incluido rea Techada (m2): 117 Valor: $96,928 Estacionamiento: Incluido 151

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COMENTARIO Este lote esta ubicado en la urbanizacin La C astellana, cerca al ovalo Higuereta. Los departamentos tienen un valor promedio de venta de 635 $/m2 en proyectos con ascensor. No se e vala el proyecto sin ascensor ya q ue a partir d e 5 pisos es obligatorio y en este lote esta permitido construir 6 pisos ms los aires. Desde el inicio del anlisis de rentabilidad podemos notar u n posible d ficit en el nmero de estacionamientos que se necesitaran como mnimo. Por lo tanto antes de evaluar el proyecto se decide conversar con el arquitecto para que establezca el nmero mximo de estacionamientos que pue den entrar. Luego de conocer esa limitante se propone el proyecto con nueve departamentos, a pesar de que lo ptimo es disear diez departamentos. En consecuencia se tien e que crear u n departamento triplex de 150 m2 de rea techada, el cual se tendr que vender a un precio por metro cuadrado menor que el promedio de la zona para no generar un retrazo en las ventas ya que tien e mucho metraje y valor para la zona. Por est e motivo la propuesta era darle dicho departame nto al propietario de la casa, el cua l acepto. Lamentablemente al hace r el estudio de ttulos de dicha pr opiedad se encontraba con problemas, por lo que no se pudo concretar la compra c on departamento en canje como se tena planeado. A continuacin se muestra la factibilidad econ mica del proyecto y los flujos en el anexo 5:

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DISTRIBUCIN PISAC

PISO 501 6 rea Techada (m2): Estacionamiento: 5 Valor: 401 4 rea Techada (m2): Estacionamiento: Valor: 301 3 rea Techada (m2): Estacionamiento: Valor: 201 2 rea Techada (m2): Estacionamiento: Valor: 101 1 rea Techada (m2): Estacionamiento: Valor:

DEPARTAMENTO (precios PRE VENTA) 502 109 Incluido $74,900 112 Incluido $68,900 Estacionamiento: 112 Incluido $67,900 102 112 Incluido $66,900 Estacionamiento: 110 Incluido $68,900 Valor: $62,900 Incluido rea Techada (m2): 103 Valor: $62,900 Incluido rea Techada (m2): 106 rea Techada (m2): Estacionamiento: Valor: 402 67 Incluido $46,900

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COMENTARIOS Este lote se encuentra en la urbanizacin Lo s Manzanos, a pocas cuadras de la parte comercial de Simn Salguero y muy cerca de la Miraflores, lo cual es muy valorado por los compradores. Este terreno tiene una desventaja por la forma alargada que presenta, por lo que tenemos dos opciones de diseo. La primera es distribu ir los departa mentos uno atrs del otro dando como resultado una distribucin recta ngular eficiente, algunos departamentos con vista al parque y otros con vista al duct o. La segunda opcin es poner todos los departamentos con vista al p arque dando como res ultado una distribucin alargada creando desperdicio en el rea de pa sadizos. Con cualquiera de los dos casos se obtiene como resultado 8 departamentos en cinco pisos ms aires. Se o pt por la opcin de los departamentos alarg ados ya qu e a pesar del desperdicio de rea todos los d epartamentos contaban con una buena vista. Adems se vendieron a un precio por metro cuadrado por debajo d el promedio debido a que los departamentos rectangulare s de la co mpetencia con el mismo metraje contaban con u n estar el cual en este proyecto se perda en el pasadizo alargado. Observando el anlisis de rentabilidad podemos notar qu e el pre cio de venta es menor al d el promedio de 635 dlares por metro cuadrado encontra cercana al terreno. Al corroborar la utilidad esperada podemos concluir que esta es una bu ena opcin de compra. A continuacin se muestra la factibilidad econ mica del proyecto y los flujos en el anexo 6: do en los departamentos de la u rbanizacin La Castellana, la cua l es la ms parecida y urbanizacin a Aurora en

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- 66 -

Luego de la eleccin de l lote de la calle Pisac como una b uena opcin de compra por el buen rendimiento del ante proyecto se realiza el anlisis d e sensibilidad. Para esto se ha considerado el caso de compra del terreno en efectivo ya que el propietario no acepto ningn departamento en parte de pago para lo cu al se han preparado cuatro graficas. En el eje variacin de las variables estudiadas y en continuacin: de las absisas los por centajes de el eje de las ordenadas el VAN

econmico y del inversionista despus de impuestos. Los resultados se presentan a

Sensibilidad en el precio de Venta de los departamentos

SENSIBILIDAD EN LAS VENTAS DDI HIPTESIS PRECIO VENTA US$/M2 602 605 610 620 630 640 650 655 660 % DE VARIACIN 95.6% 96.0% 96.8% 98.4% 100.0% 101.6% 103.2% 104.0% 104.8% VAN ECONMICO 0 1,516 3,881 8,609 13,338 18,067 22,796 25,161 27,525 VAN INVERSIONISTA -1,695 -309 1,852 6,175 10,498 14,821 19,144 21,305 23,467

- 67 -

SENSIBILIDAD EN LAS VENTAS DDI

30,000 V A N E C O N O M IC O D D I 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 590 -5,000 600 610 620 630 US$/M2 640 650 660 670 ECONOMICO INVERSIONISTA

Comentario.- Podemos notar analizando este cuadro que si vendemos el metro cuadrado menos que 610 dlar es ya no cumpliramos con la rentabilidad mnima exigida por el inversionista. A su vez deducimos que la mnima variacin del precio tiene una repercusin muy importante en la rentabilidad del proyecto.

Sensibilidad en los Costos de construccin

SENSIBILIDAD EN LOS COSTOS DDI HIPTESIS COSTO FINAL US$/M2 258 259 261 266 270 274 279 281 283 VARIACIN 95.6% 96.0% 96.8% 98.4% 100.0% 101.6% 103.2% 104.0% 104.8% ECONMICO INVERSIONISTA 21,898 20,946 19,358 16,181 13,338 9,829 6,653 5,065 3,477 18,139 17,288 15,871 13,036 10,498 7,365 4,530 3,112 1,695 % DE VAN VAN

- 68 -

SENSIBILIDAD EN LOS COSTOS DE CONSTRUCCION DDI

V A N E C O N O M I C O D D I

25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 255 260 265 270 US$/M2 275 280 285
ECONOMICO INVERSIONISTA

Comentario.- La repercusin que tienen los co stos en la o bra no influyen con tanta fuerza sobre el VAN del proyecto, por lo de construccin. que por las caractersticas del proyecto va a ser poco probable que vare mucho el costo por metro cuadrado

Sensibilidad en la velocidad de Ventas de los departamentos

SENSIBILIDAD EN LA VELOCIDAD DE VENTAS DDI HIPTESIS VELOCIDAD DE VENTAS 9.56% 9.60% 9.68% 9.84% 10.00% 10.16% 10.32% 10.40% 10.48% % DE 95.6% 96.0% 96.8% 98.4% 100.0% 101.6% 103.2% 104.0% 104.8% VAN 9,432.03 9,787.15 10,497.40 11,917.90 13,338.40 14,760.82 16,183.25 16,894.47 17,605.68 VAN INVERSIONISTA 6,880.16 7,209.04 7,866.80 9,182.32 10,497.84 11,813.36 13,128.88 13,786.64 14,444.40 VARIACIN ECONMICO

- 69 -

SENSIBILIDAD EN LA VELOCIDAD DE VENTAS DDI

20,000.00 15,000.00 10,000.00 5,000.00 0.00 9.40% 9.60% 9.80% 10.00% 10.20% 10.40% 10.60% US$/M2 ECONOMICO INVERSIONISTA

Comentario.- Para este anlisis se parti bajo la hipte sis de que en el caso d e velocidades de ventas menores a 10%, en el mes 12 se vende el saldo y en el caso de velocidades mayore s al 10% en el mes 11 se vende el saldo. A pesar de que dicho supuesto es muy inexacto y variable, no notamos que afecte mucho en e estaramos cumpliendo con las expectativas del proyecto. l resultado del ejercicio, por lo que con una v elocidad de ventas ent re 9 y 11 %

V A N E C O N O M IC O D D

Sensibilidad en la taza de inters para el inversionista en caso de utilizar una lnea de crdito personal

SENSIBILIDAD EN LA TAZA DE INTERESES PARA LA INVERSIN INICIAL HIPTESIS VELOCIDAD DE VENTAS 15.00% 17.00% 18.00% 18.63% % DE 18.63% 18.71% 18.87% 18.63% VAN 13,338.40 13,338.40 13,338.40 13,338.40 VAN INVERSIONISTA 16,964.38 14,084.72 12,644.89 11,737.80

VARIACIN ECONMICO

- 70 -

19.49% 20.43% 21.00% 22.00% 24.00%

100.00% 20.43% 20.11% 20.27% 20.43%

13,338.40 13,338.40 13,338.40 13,338.40 13,338.40

10,497.84 9,146.10 8,325.40 6,885.57 4,005.91

SENSIBILIDAD EN LA TAZA DE INTERESES PARA LA INVERSION INICIAL

18,000.00 VAN ECONOMICO DD 16,000.00 14,000.00 12,000.00 10,000.00 8,000.00 6,000.00 4,000.00 2,000.00 0.00 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% US$/M2 ECONOMICO INVERSIONISTA

Comentario.- Este anlisis se realiz en el caso los accionistas de la empresa decidan conseguir el monto de la inversin inicial con un fina nciamiento externo, ya sea bancario, de amistades, mediante emisin de obligacion es, bonos, reportes en la bolsa, etc. Para esto se encontr la ta za de equilibrio la cual da el mismo VAN que si aport an capital p ropio. Se concluyo ent onces que si el pr stamo tiene una taza menor a 19.49% si es mas ren table financiarse el capit al inicial. Para explicar mejor el ejemplo adjuntamos en el anexo 6 el flujo de caja con el prstamo. 3.1.2 Realizacin del estudio de mercado a nivel local

3.1.2.1 Objetivos Recopilar datos suficientes para obtener un anlisis cualit ativo del mercado de vivienda alrededor d el terreno u bicado en la calle Lo s Manglares 111, Urb Los Manzanos - Surco. Este anlisis deb e de llegar a tener las herramientas suficientes

- 71 -

para conocer que producto de unidades de viviendas se debe de disear y para que segmento debe de estar dirigido.

3.1.2.2 Estudio de la oferta de Viviendas (Competencia Directa) De acuerdo al sondeo de la zona alrededor del terreno, se ha notado que actualmente existen cerca cinco proyectos de similares caractersticas de diseo de viviendas multifamiliares y dirigidas al mismo se gmento. Son proyectos diseado s para ser construidos con prticos, placas y lozas aligeradas. Los datos obtenidos son los siguientes:

PROYECTO COMPETENCIA 01

REA NIVEL Primero Segundo Tercer Cuarto Quinto TECHADA (M ) 65 90 83 90 83 90 83 90 83

2

PRECIO (US$) $49,000 $57,000 $56,000 $57,000 $56,000 $57,000 $56,000 $57,000 $56,000

PRECIO x M2 (US$) $754 $633 $675 $633 $675 $633 $675 $633 $675

Vista Parque Interior Parque Interior Parque Interior Parque Interior Parque

* Nota: Los Precios Incluyen 1 estacionamiento

- 72 -

PROYECTO COMPETENCIA 02

REA NIVEL Primero y segundo (Duplex) Tercero y cuarto (Duplex) 138 138 TECHADA (M2)

PRECIO (US$)

PRECIO x M2 (US$)

Vista

$79,000

$572

Calle

$89,000

$645

Calle

* Nota: Los Precios Incluyen 1 estacionamiento

PROYECTO COMPETENCIA 03

REA NIVEL Primero Segundo Tercer Cuarto TECHADA (M2) 120 125 125 145

PRECIO (US$) $89,500 $88,000 $88,000 $110,500

PRECIO x M2 (US$) $746 $704 $704 $762

Vista Parque Parque Parque Parque

* Nota: Los Precios Incluyen 2 estacionamiento

- 73 -

PROYECTO COMPETENCIA 04

REA NIVEL Primero Segundo Tercer Cuarto TECHADA (M ) 125 140 140 133
2

PRECIO PRECIO x (US$) $82,700 $91,700 $91,700 $109,000 M2 (US$) $662 $655 $655 $820

Vista Calle Calle Calle Calle

* Nota: Los Precios Incluyen 2 estacionamiento

PROYECTO COMPETENCIA 05

REA NIVEL Primero Segundo Tercer Cuarto TECHADA (M ) 138 138 138 168
2

PRECIO (US$) $95,000 $91,700 $91,700 $95,000

PRECIO x M2 (US$) $688 $664 $664 $565

Vista Calle Calle Calle Calle

* Nota: Los Precios Incluyen 2 estacionamiento

- 74 -

PROYECTO EDIFICA

REA NIVEL TECHADA (M2) Primero Segundo Tercer Cuarto Quinto 110 103 112 112 112 106 109 67

PRECIO (US$) $68,900 $62,900 $66,900 $67,900 $68,900 $62,900 $74,900 $46,900

PRECIO x M2 (US$) $626 $613 $596 $605 $614 $596 $688 $696

Vista Parque Parque Parque Parque Parque Parque Parque Parque

* Nota: Los Precios Incluyen 1 estacionamiento

- 75 -

COMPARATIVOS DE CARACTERSTICAS Y ACABADOS MS IMPORTANTES

Precio # de Registr o Vista Estado del Proyect o Parqu e Calle Acabad os Casco Ascens or Direc to Promedi o Pondera do $ / m2 1 No No 662 84 3 1 2 No No No Laminad o Parquet Lam. / Si No 730 129 3 2 2 Si Si Si Alf.(cuart os) Si No 697 135 3 2 2 Si Si Si Parquet Celima Por definir Importad os Celima Importad os Trebol Vains a Vains a rea Prome dio # de dor m # de esta c # baos complet os Ba o visit a Dorm Servic io Bao servic io Pisos Maylica Sanitario s marca Griter a

No

No

609

138

Si

Si

Si

Trebol

Parqu e Calle

Pre venta Casco

Fv

Fv

Trebol Importad os

Fv Vains a Vains a

Calle

Casco

No

No

642

146

Si

Si

Si

Parquet

EDIFI CA

Parq ue

Pre venta

Si

Si

626

104

No

Si

Si

Laminad o

Celima

Trebol

76

3.1.2.3 Conclusiones Ubicacin: Al encontrarse el proyecto frente a un parque y a dos cuadras de la zona comercial de Simn Salguero estaramos dentro del 3 6.84% de los demandantes efectivos que tienen como prioridad la Tranquilidad, Comodidad y/o Seguridad, dentro del 42,16% de los mismos que se inclin an a ubicar su vivienda frente a parqu e y dentro de los 63.4 ubicacin. Precio: El proyecto Parque Pisac se encuentra por debajo de la media de 657 $/m2 de los proyectos con ascensor , segn el a nlisis de precios a nivel de Surco B. Adems cuenta con un valor agregado al tener acceso directo del ascensor a los departamentos. Cabe resaltar que los precios de la competencia directa se encuentran dentro de la media de $/m2 segn la ubicacin y caractersticas del edificio (ascensor, acabados, etc.). Por lo tanto seria lgico suponer que los primeros departamentos en venderse de la zona serian los del proyecto Parque Pisac. Ambientes: Al contar el proyecto con departamentos de 3 y 2 dormitorios en su mayora estaramos dentro de la media de 50.46% y 34.92% que prefieren tres que prefieren 2 baos en su departamento (sin contar el bao de servicio) y dos dormitorios respectivamente. Adems esta ramos dentro del 50.1 % de personas % que deciden su co mpra tomando en cu enta una b uena

3.1.3

Poltica de Precios

Una buena poltica de precios har que el pr oyecto sea competitivo en el mercado inmobiliario, incentivando a los potenciales com pradores a invertir en n uestro proyecto sobre todo en la etapa de pre venta para lograr el nivel deseado en corto plazo. El comportamiento de precios en presente proyecto: A. Precio de pre venta: 626 $/m Es el precio mnimo aplicable de acuerdo al perfil del proyecto, el mismo que tendr una vigencia hasta lograr el nivel mnimo de pre-venta establecido. el mercado inmobiliario tiene cuatr o etapas bi en

diferenciadas a lo largo del desarrollo de la obra, el mismo que hemos aplicado en el

77

B. Inicio de obra: 657 $/m El precio e s incrementado en 5% diferenciando de esta del precio original p or inicio de obra, manera a mbas etapas de venta. Con este precio

llegaramos al precio promedio de surco de proyectos con ascensor. C. Fase de casco: 670 $/m Al completar el casco el precio es incrementado en un 2 precio anterior. Con este precio competencia directa de proyectos con ascensor. D. Acabados / Entrega: 680 $/m El valor final de un departamento se refleja e entrega, por ello en esta etapa el precio se in directa. n la etapa de acabado s o de crementa en 1.5% del precio % con respecto al de la todava estamos debajo del precio

anterior y todava con este incremento estara mos debajo de la competencia

3.2 FASE 2: Proceso de compra del terreno 3.2.1 Propuesta para la compra de la propiedad. Para la compra de la propiedad de la calle los Manglares 111 (antes Pisac) se realizo la negociacin del precio sin la presencia de corredores inmobiliarios, lo cual nos permiti acceder a un mejor precio por el terreno. El precio inicial fue de $130,000 el cual se negocio hasta llegar a la suma de $114,500 como precio final. Esta negociacin pudimos realizarla ya que nosotros ramos concientes de las limitaciones del terreno para cualquier constructor, el cual no era tan llamativo por tener solo 10 metros de frente y segn nuestro estudio de mercado los pocos proyectos que se avan realizado en ese tipo de lote haban hecho 8 departamentos, 4 con vista al parque o calle y 4 con vista al ducto, teniendo un retrazo considerable en las ventas con estos ltimos 4 departamentos.

Como parte de la negociacin era ofrecerles un departamento en canje como parte de pago pero no fue aceptado por lo que se tuvo que cancelar el terreno en efectivo. En el anexo 7 se muestra el modelo de propuesta ofrecido al propietario.

78

3.2.2 Procedimientos para realizar la compra de la propiedad. La parte mas importante para tener xito en es dicha transaccin como un vicio oculto el proyecto inmobiliario es la

exitosa realizacin de la compra de la propiedad, ya que si ocurriese a lgn problema en la titulaci n, esto causara perdidas financieras no calculadas, en algu nos casos pudiendo imposibilitar la realizacin del proyecto hasta poder perder el total de la inversin. Por esto para dicha compra realizamos los siguientes pasos: 1.- Estudio de titulacin.- Este consiste en la investigacin detallad a de todas las transacciones y cargas que afecten a dicha propiedad en un periodo de 30 aos fecha de compra. 2.- Minuta con Harra s y bloqueo registral.- Este documento se firma una vez hecho el estudio de titulacin en el cual se paga un adelanto de un 5 a 10% del monto de la venta, si es que el propietario lo desea donde adems una de las clusulas estipula un bloqueo registral en el cual bloquea cualquier transaccin ingresada esta. Este permite cancelar con mayor seguridad el saldo del monto del terreno una vez emitido dicho bloqueo en el momento de firmar la escritura pblica. 3.- Escritura pblica.- A la firma d e la escritura pblica se cancela el saldo del mont o del terreno y se efe cta la e ntrega de la posesin del bien inmueble. No es e la escritu ra, recomendable permitir la entrega del inmueble posterior a la firma d a la

debido al riesgo de que el propietario no decida entregar el bien y no se le podr quitar la posesin sino por la va civil, a pesar de haber firmado dicho documento de venta.

Cabe resaltar que hay muchas alternativas para realizar la compra vent a de un inmueble, esto depender del nivel de confianza entre los compradores y vendedores y las posiciones de ambas partes. En el anexo 8 adjuntamos el mod elo de contratos que utilizamos para la transferencia.

79

3.3 Fase 3: Diseo Esquemtico: Se desarrollar el Ant eproyecto, tomando en cuenta las necesid espacios y constructibilidad del p royecto. Para ello es paralelo tres frentes en el orden de prelacin que se detalla: 3.3.1 Estudio de Suelos Se contrata y re visa el Estudio de Mec nica de Suelos. En caso hub iera ades de r eas,

necesario se trabajen en

observaciones, stas se plantearn para su correspondie nte subsanacin; luego de ello se aprobar el citado estudio necesario para la definir la capacidad estructural en la siguiente fase. 3.3.2 Desarrollo del Anteproyecto Se desarrolla el Ant eproyecto, tomando en cue nta la diseabilidad y la

constructibilidad del proyecto. 3.3.3 Ratios de Construccin Es importante estimar costos desde la fase del anteproyecto a partir d e ratios, as el inversionista va midiendo y defin e la factibilidad de ejecucin constructivo a emplearse. Es importante, una vez sea aprobada la propuesta por parte de los inversionista s, que este anteproyecto cumpla con la aprobacin de la municipalidad correspondiente. y el sistema

3.4 FASE 4: Promocin y Publicidad El proyecto se encuentra dirigido a un sector medio alto, compuesto por hogares q ue tengan hasta 5 integrantes y que tengan en promedio un vehculo por hogar. El presente plan de promocin y publicidad se ha enfocado en resaltar la excelente ubicacin (En zona cntrica del distrito de Surco), exclusiva arquit ectura, pre cio competitivo por m2 y financiamiento a travs de una entidad financiera (Banco

80

Continental) a una tasa preferencial (9% en soles taza fija y 9.5% en dlares taza variable). Se planea invertir el 1 % del monto de ventas en publicidad y promocin de ventas, es decir, $ 5250 dlares. En dicho presupuesto tambin se encuentra incluido el costo de la caseta de ventas con todos sus acabados y equipamientos. La estrategia de difusin de nuestro producto esta orientada a travs de los siguientes medios o canales: 1. Panel (gigantografa) con iluminacin, instalado en el terreno. 2. Publicidad peridica los das domingos en el dia rio El Come rcio (2 x 3 cm. a colores en los clasificados x 3 meses) y la revista Asia Sur. 3. Encartes y / o volantes circulados a travs de una alianza estratgica con el Banco Continental (rea de Divisin Inmobiliaria y Crditos Hipotecarios) 4. Participacin en Ferias Inmobiliarias. 5. A travs de pgina Web. 6. Mailing por correo electrnico 7. A travs de referidos. La atencin a los inte resados se realizar en la caset a de venta s previamente acondicionada en el terreno, la cu al estar a cargo de u n Asesor In mobiliario con experiencia en ventas en el rubro inmobiliario, el que herramientas de ventas: 1. Maqueta del proyecto. 2. Perspectiva de la fachada. 3. Planos o esquemas distribucin de departamentos y plantas tpicas. 4. Planos de estacionamientos. 5. Brochures. 6. Muestra de acabados. 7. Recorrido virtual. 8. Simulador de financiamiento bancario (cor rida con ingresos mnimos requeridos, plazo y estimado de cuotas mensuales) contar con las sigu ientes

81

Una atencin profesional garantiza el 50% de la venta, po r ello e s importante contar con el personal idneo y las herramientas de ventas necesarias para cierre de una venta. lograr con el

Adicionalmente a todo ya que se

el material de mar

keting y p ublicidad la estrategia de mas en d lares y soles, tipos de

negociacin con el banco es un arma muy impo rtante para la decisin d el comprador, pudo negociar una tazas mxi financiamiento, comisiones por estudio del pr oyecto, costo por valorizaciones, ta zas de las carta s fianzas, etc. Como primera estrategia de neg ociacin la empresa opto por presentar el proye cto a do s entidades financieras de reconocido prestigio, de manera de buscar una posicin ventajosa de negociacin y saber cual de las dos nos ofrece mejores condiciones tanto para la empresa como para los compradores finales. Por lo qu e se negociaron tres fuentes de financia continuacin: Lnea de c rdito al c onstructor: Este crd ito es de apalancamiento, en realidad segn nuestro flujo econmico proyectado no ser necesario el uso de esta lnea d e financiamiento por lo que no es nuestro principal objetivo en la negociacin; sin embargo en caso de un retra so en las ventas servir como fuente de apalancamiento por lo que de todas maneras es importante conseguir una buena tasa. Lnea de cartas fianzas: Este medio de financiamiento se utilizar en aquellas personas que deseen tramitar su crdito hipo tecario en alguna otra entidad bancaria, garantizando la constit ucin de la hipoteca del inmueble y de esta manera se realice el de sembolso del crdito. P or otro lado probablemente las personas que adquieran su bien futuro al contado le exigirn a la empre sa una carta fianza de fiel cumplimiento de contrato. En ambos casos lo ms probable es que la empresa tenga que asumir los cost os de estas fianzas, por ello si es importante una buena tasa en esta lnea de financiamiento. Lnea de avales: Es usada para los crditos hipotecarios de los compradores. La idea es conseguir un a tasa preferencial en esta lnea de crdito, de manera que opten por el financiamiento en la entidad bancaria con la cual estamos trabajando y no sea ne cesario el uso de car tas fianzas a otros bancos. Es el miento que detallamos a

82

principal objetivo en la negociacin con la ent idad, ya que pensamos usarla como una importante herramienta de ventas. Otro punto importante a negocia r ser el a porte mnimo que la entidad pide al constructor la idea es que sea el 30% del cost o del proyecto que es el capital co n el que cuenta la empresa. Finalmente el ltimo punto a negociar ser la cantidad de pre-ventas que nos pidan, la idea es que estas sean menores al 35%.

3.5 Fase 5: Desarrollo del Diseo: Se desarrollar el proyecto ejecut ivo, segn los requerimientos que establezca el mercado, en la que se plasmar de manera documentos que conformen el grfica (planos) y escrita, en lo s Expediente Tcnico, t omando en cuenta la

diseabilidad, la constructibilidad y la capacidad de contratacin del proyecto. Para ello se verificar que el d iseo tome en cuenta los detalles constructivos, materiales, equipos y tecnologa ad ecuada, incorporando estos cuatro aspectos al diseo, de tal manera de que el mismo tenga un equilibr io de economa de costos, entre lo que se va a construir y lo que realmente necesita el Proyecto. En esta etapa desarrollaremos el proyecto base para la ejecucin de obra: Proyecto ejecutivo de arquitectura Desarrollo de especialidades Ingeniera de detalles del proyecto y Especificaciones tcnicas generales

3.5.1 Diseo Arquitectnico En el dise o arquitectnico se traslado lo qu e se encontr en base al estudio d e mercado realizado, es decir, departamentos de 2 y 3 dormitorios, con ascensor directo al departamento, sala-comedor, cocina, 2 baos y rea de servicio completa.

83

Uno de los aspectos con el que se tuvo problemas en est a fase del p royecto fue la dirimir entre el aprovechamiento del rea funcional ya que al ser un terreno rectangular bastante alargado, se iba a tener pa sadizos alargados los cuales son in evitablemente reas de circulacin desperdiciadas y el tener todos los departamentos con vista a la calle ya que segn el estudio de mercado realizado, est os tienen u na velocidad de opto por tener venta mucho mayor que los departamentos sin vista. Finalmente se

todos los departamentos con vist a al parque ya que este es uno de los indicadores ms fuertes encontrado s en el estu dio de mercado para q ue los clientes se inclinen por la compra de un inmueble. 3.5.2 Memoria Descriptiva El Proyecto Parque Pisac se encu entra ubicado en la Calle Los Manglares 111 Urb. Los Manzanos en el Distrito de S antiago de Surco, situ ado a media calle frent e al parque Gran Pajaten. La casa a demoler esta en un terreno de forma rectangular de 10 ml. de frente por 27.8 ml. de fondo lo que da en total un rea de 278 m2. El edificio multifamiliar contara co n 8 exclusivos departamentos con las siguien caractersticas: tes

Departamento 101.- Flat de 110.1 m2 de rea techada y 136.6 m2 de rea ocupada, 3 dormitorios, sala- comedor, cocina, 2 baos, dormitorio de servicio), lavandera y terraza. rea de servicio completa (bao y

84

Departamento 102.- Duplex de 102.6 de rea techada y 113.1 m2 de rea ocupada, 2 dormitorios, sala-comedor, cocina, 2 baos, dormitorio de servicio) y lavandera. rea de servicio completa (bao y

Departamento Tpico 201, 301, 4 01.- Flat de 112.2 de rea techada y rea ocupada, 3 dormitorios, sala-comedor, cocina-lavandera, 2 baos y rea de servicio completa (bao y dormitorio de servicio).

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Departamento 402.- Duplex de 10 8.6 m2 de rea techada y ocupada, 2 dormitorios, sala-comedor, cocina-lavandera, 2 baos y rea de dormitorio de servicio). servicio completa (bao y

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Departamento 501.- Duplex de 108.9 m2 de rea techada y 152 m2 de rea ocupada, 2 dormitorios, sala- comedor, cocina, lavandera 2 baos y rea de ser vicio completa (bao y dormitorio de servicio). En este departamento se incluyen los aires.

Departamento 502.- Duplex de 67.4 m2 de rea techada y 93.3 m2 de rea ocupada, 1 dormitorio, sala-come dor, cocina, patio-terraza y 1 bao. En este de partamento se incluyen los aires.

87

El proyecto incluye ascensor con

entrega d irecta, es d ecir, al abrir la puerta

del el

ascensor se ingresa a la sala de cada departamento. Los est semistano y 2 en el frontis.

acionamientos se

localizan en el semist ano y en e l frontis del edificio, h abiendo 7 de ellos en

3.5.3 Memoria de Acabados Sala-Comedor Piso Laminado. Contrazcalo de madera h = 7.5 cm. Pared solaqueada, empastada y pintada en ltex. Cocina Piso cermico Celima (Serie Granilla) o similar de 30 x 30 Zcalo cermico Celima (Serie Granilla) o similar de 30 x 30 hasta 2.10 m. de altura. Lavadero de acero inoxidable de 01 pozas con escurridero Grifera Vainsa serie Classic Repostero bajo y alto, modelo Standard, en melami postformado na o similar con tab lero

88

Patio-Lavandera Piso cermico Celima (Serie Granilla) o similar 30 x 30 Contrazcalo cermico Celima (serie Granilla) o similar de h=10cm Pared solaqueada, empastada y pintada en ltex Dormitorios Piso Laminado Contrazcalo de madera h = 7.5cm Pared solaqueada empastada y pintada en ltex Closet, solo puertas de melamina o similar SSHH Principal, Secundario Piso cermico Celima (serie Granilla) o similar 30 x 30 cm. Zcalo cermico Celima (serie Granilla) o si milar hasta 1.22 m. y en la zona de la ducha hasta 2.10 m. Pared solaqueada, empastada y pintada en ltex. Aparatos sanitarios: Lavatorio e inodoro marca Trbol modelo Top Piece color bsico Grifera Vainsa serie Classic Accesorios Sanitarios de sobreponer de loza: Papelera, jabonera y toallero de ba rra, color bsico Tinas de acrlico de color de acuerdo a tipo de maylica Bidet marca trbol modelo Top Piece, en los departamentos 102 y 402 No se incluyen espejos ni cortinas de ducha Dormitorio de servicio Piso cermico Celima (Serie Piedra) o similar. Pared solaqueada, empastada y pintada en ltex. No se incluye closet. SSHH de servicio Piso cermico Celima (Serie Piedra) o similar. Contrazcalo cermico Celima (Serie Piedra) o similar de h = 10 cm.

89

Pared solaqueada y pintada en ltex, enchapada con cermico en la zona de la ducha hasta 2.10 m. Aparatos Sanitarios: lavatorio e inodoro marca Trbol modelo Rapidjet color blanco. Puertas Puertas en MDF de 4 mm ruteadas modelo Euro color blanco, sist Honey comb (panal de abeja), marco de pino de 7 y 10 cm. Ventanas Las ventanas sern de marco y cerco de aluminio con vidrio crudo de 6 mm. Las mamparas sern de vidrio templado de 8 mm. ema de rellen o

Carpintera Metlica Barandas en escaleras centrales en tubo de 4 de 2.5 mm de espesor en vertical con una lnea de pasamanos de tubo de 2 de 2.5 mm de espesor y 4 lneas de tubo de 1 de 2.5 mm de espesor, todos con acabado epxico. Barandas en escaleras duplex en tubo de 2 de 2.5mm de p asamanos y 4 lneas de 1 de 2.5mm debajo, todos con acabado epxico. Rejas de puertas levadizas y corredizas en tubo s cuadrados de 2 x 2 y tubos de 4 x 4 para viga solera de soporte, todo en acabado epxico. Tapa de cisterna y puerta de cuarto de maq epxico. reas Comunes Escaleras de cemento pulido con 2 bruas al borde del paso. Paredes de las escaler as y semistano solaq ueadas, empastadas y pintadas con Vencelatex color blanco Ostra. Instalaciones Sanitarias El departamento esta preparado para colocar Therma en el patio lavandera. Se considera tubera de PVC. Para agua caliente. uinas de a scensor, todo en acabado

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Instalaciones elctricas El tablero elctrico llevara llaves electromagnticas. Lo s interruptores sern marca Bticino. Luces de emergencia en reas comunes. Los tomacorrientes sern simples y dobles. La ubicacin d e todos los tomacorrientes ser fijada por la arquitectura de acuerdo al plano mobiliario. Interruptores y tomacorrientes marca Bticino Otros Ascensor de doble entrada a 180 con capacidad para 6 personas de velocidad variable; desde el stano hasta el 5to Piso con acceso directo a departamentos. Conexin y medidores de agua y electricidad reas comunes. Intercomunicador Cerco elctrico Puerta con sistema levadizo a control remoto para estacionamientos en semistano. Puerta con sistema cor redizo a co ntrol remoto para estacionamientos en frontis del edificio. independiente para departamentos y

3.5.4 Diseo Estructural El diseo e structural estuvo acorde con la s exigencias constructivas del proyecto asi como con las exigencias arquitectnicas del mismo, es as que pensando en esto se opto por elaborar un diseo estructural mixto en el cual se incluyen prticos (columnas y vigas) las cuales brin dan los espacios arquit ectnicos requeridos y las placas d e concreto de gran dimensin que so n de rpida y fcil construccin con un sistema de encofrado apropiado. La cuanta de acero aproximada po r m2 de rea construida es de 26 kg/m2 esta en el rango de acero promedio para un edificio multifamiliar. El concreto utilizado par a el vaciado de los elementos verti cales ser de 175 kg/cm2 con un slump de 6 y pa ra elementos horizontales ser de 210 kg/cm2 y un slump de 4. Para la cim entacin del edificio se proyecto hacer un cimiento corrido en todo permetro del terreno, adems de intercone del edificio. ctar zapatas a travs de vigas de el

cimentacin en donde se requiriese como en el caso del n acimiento de las columnas

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Una vez qu e el proyecto ha sido caracterizado y definido, ste debe ser optimizado considerando los aspectos relacionados con la constructabilidad. La constructabilidad es una me todologa que engloba conceptos de optimizacin de conocimientos y experiencia en constr uccin para trasladarlos a la pr planificacin, diseo y construccin. Es necesario utilizar la experiencia y el know how en todas las poder minimizar potenciales problemas que puedan surgir en esta. La importancia clave de la constr uctabilidad se puede observar claramente en la cto actividades del ctica e n las etapa s de

proyecto, las cuales pe rmitan la eficiencia oper acional a lo largo de la obra, para as

velocidad de ventas del proyecto, el cual depen de del precio y a su ve z el precio del costo de construcci n, por otro lado el periodo de duracin de todo el proye inmobiliario y por ende la rotacin sistemas constructivos a emplearse. Para poner en marcha esta metodologa se opto tener un a sesor de experiencia en el proyecto, el cual se en cargo de las coordinaciones con los proyectistas (arquitectura, estructuras, instalaciones elctricas y mecnicas e instalaciones sanitarias), asimismo tuvo a su cargo la e standarizacin de procesos a lo largo de la obra para tener un mejor aprovechamiento de la curva de aprendizaje. del capital, depende tambin del plazo de obr a.

Finalmente el plazo de obra y el costo de construccin, dependen del manejo y de los

3.6 Fase 6: Permisos Esta fase comprende todos los trmites que debemos gestionar ante las entidades que son las encargadas de otorgar los permisos y licencias que permitirn llevar a cabo nuestro proyecto y que afect an la na turaleza del mismo, siendo necesario estudiar las caractersticas jurdicas de la unidad de gestin y poder d eterminar la legislacin aplicable al proyecto respecto al: RNE (Reglamento Nacional de Edificaciones) Municipalidad distrital de Santiago de Surco

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3.7 Fase 7: Planificacin La planificacin y el mejoramiento de la productividad en esta etapa es fundamental es por eso que se opto por usar una serie de herramientas las cuale continuacin: s detallamos a

3.7.1 Planificacin Maestra por hitos Esta planificacin permite la visualizacin de t oda la obra, la cual no trata de ver el detalle sino programar, analizar, correlacionar y compatibilizar todas las actividades de una manera muy simple de forma que no denot e mucho esfuerzo y tiempo. Los pasos que se siguieron para lograr una planificacin maestra por hitos son los siguientes: Metrado de partidas. Definicin de mtodos constructivos y tecnologa a utilizar. Calculo de velocidades de cada p artida en funcin de la tecnologa u tilizada. Para esto cuantificamos los obreros necesarios para cada cuadrilla y el equipo necesario que utilizaremos, esto juntamente con el metrado nos da la velocidad que necesitamos. Segn la pr oduccin de cada unida d bsica se podr estimar la duracin de cada partida en funcin al metrado total. La planificacin maestra por hitos de la obra se puede apreciar en el anexo 8.

3.7.2 Planificacin anticipada de recursos Nombre traducido del ingles Look ahead planning (LAP), esta herramienta tiene como objetivo anticipar el tiempo de planificacin de 3 a 5 seman as con respecto al trabajo que en ese momento se conduce en obra con el fin de levantar las restricciones que puedan impedir los trabajos que se van a realizar, es una manera de escudo que se interpone entre la produccin de obra y los im pedimentos que pueda tener esta para realizarse de manera productiva . La filosof a de e ste mtodo e s que solo se programen la ejecucin de las partidas que han pasado todas las barreras que impidan la ejecucin de las mis mas en mano de obra, equipos y abastecimiento de materiales que se necesiten.

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3.7.3 Programacin lineal Este mtodo esta basado en formar trenes de trabajo con el fin de tener una secuencia con volmenes de pro duccin similares para cada da en cada cuadrilla, es as que con porciones de trabajo ms reducidas se hace ms manejable y ordenad a la conduccin de la obra. Con este mtodo se lo gra eliminar las holg uras en la obra las cuales por definicin son una perdida. Conjuntamente con el balanceo de las cuadrillas viene la sectorizacin fsica del ca mpo de tra bajo para poder ordenar en campo secuencia que se quiere llevar a cabo. la

3.7.4 Programaciones semanales Esta programacin sirve como indicador para medir la eficiencia de la programacin anticipada de recursos vista anteriormente. El modo de utilizacin de est a herramienta parte de la planificacin general por hitos, luego de esta se ve que pasado el escudo impuesto por el look ahe ad planning y solo si programacin mas exacta de la siguiente semana. Cabe re actividades han es que est as saltar que las l sbado er a

restricciones se han le vantado, se procede a planificar a l final de cada semana la programaciones semanales se ha can de lun es a viernes ya que e

utilizado para cualquier problema que se haya suscitado en la semana y no se hubiese podido concluir, esto se debe ya que una de la s desventajas de lo s trenes de trabajo es que al tener una secuencia estricta, al caer una actividad arrastra a las dems, d e esta manera no progra mando ordinariamente el da s bado se tie ne acceso a un colchn para subsanar cualquier problema de estos.

3.7.5 Programaciones diarias Este tipo de programacin sirve para saber exactamente que se va ha hacer en el da con lo cua l se esta p lanificando al detalle el avance y dando una co nfiabilidad mas aguda al proceso de construccin del proyec to. La p lanificacin diaria incluye las siguientes caractersticas:

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 Las actividades que se realizaran durante el da, con el respectivo responsable de cada cuadrilla. El numero de obreros de cada cuadrillas bsicas. El metrado de cada actividad que se realizara. La velocidad de produccin de cada cuadrilla. A partir de los valores anteriores, se calcula el rendimiento para cada actividad. Con este tipo de progr amacin estilamos en a djuntar un p lano donde se detalla las reas de tr abajo, la cual es entr egada a campo para que se proyeccin grfica del rea a atacar. pueda tener una cuadrilla bsica as como el nmero de

3.7.6 Presupuesto de Obra Resumen Presupuesto Parque Pisac

rea Techada ITEM 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00 DESCRIPCIN Estructuras Arquitectura Inst. Sanitarias Inst. Elctricas Ascensor Costo Directo G.G. Parcial sin IGV Utilidad 8% Total sin IGV IGV(19%)

1,115

m2 COSTO US$ 89,299 85,312 12,588 14,161 22,000 223,361 17,880 241,241 17,869 259,109 49,231

TOTAL US$

308,340

95

ESTRUCTURA DE GASTOS GENERALES DE OBRA

REMUNERACIONES PERSONAL TCNICO, ADMINISTRATIVO Y AUXILIAR ITEM 1.00 4.00 5.00 6.00 DESCRIPCIN Ing. Residente Maestro de Obra-Tipgrafo Almacenero - Guardin Seguridad de Obra UND mes mes mes mes CANTIDAD 6.00 5.00 5.00 6.00 PRECIO $ 1,200 800 400 200 TOTAL $ 7,200 4,000 2,000 1,200

TOTAL $
SERVICIOS PARA LA OBRA ITEM 1.00 2.00 3.00 DESCRIPCIN Luz Agua Telfono UND mes mes mes CANTIDAD 6.00 6.00 6.00 PRECIO $ 60 40 60

14,400

TOTAL $ 360 240 360

TOTAL $
GASTOS ADMINISTRATIVOS DE OBRA ITEM 1.00 2.00 3.00 4.00 DESCRIPCIN tiles de oficina SENCICO Apertura y cierre de planilla Copias de Planos y Otros UND mes mes mes mes CANTIDAD 6.00 6.00 6.00 6.00 PRECIO $ 100 120 20 50

960

TOTAL $ 600 720 120 300

TOTAL $
EQUIPO MENOR DE OBRA ITEM 1.00 2.00 4.00 DESCRIPCIN Reparaciones Menores Impresora Combustibles y Lubricantes UND mes mes mes CANTIDAD 6.00 6.00 6.00 PRECIO $ 50 30 50

1,740

TOTAL $ 300 180 300

TOTAL $ RESUMEN GASTOS GENERALES

Remuneraciones de Personal de Obra Servicios para la obra Gastos Administrativos Equipo Menor de Obra 14,400 960 1,740 780

780

TOTAL $

17,880

96

Presupuesto ESTRUCTURAS
ITE M
01 01.01 01.02 01.03 01.04 01.05 01.06 01.07 01.08 01.09 01.10 01.11 02 02.01 02.02 02.03 02.04 02.05 02.06 02.07 02.08 02.09 02.10 03 03.01 03.02 03.03 03.04 03.05 03.06 04 04.01 04.02 04.03 05 05.01 05.01 .01 05.01 .02 05.01 .03 05.02 05.02 .01 05.02

DESCRIPCIN
OBRAS PROVISIONALES Y PRELIMINARES MOVILIZACIN Y DESMOVILIZACIN DE EQUIPOS OFICINA Y ALMACN DE OBRA SERVICIOS HIGINICOS OBREROS MALLA DE PROTECCIN CONTRA VECINOS TRAZO Y REPLANTEO HERRAMIENTAS ENSAYO DE PROBETAS EQUIPOS DE SEGURIDAD CERCO DE TRIPLEY PROVISIONAL PROVISIONALES DE AGUA Y LUZ TRANSPORTE VERTICAL Y HORIZONTAL MOVIMIENTO DE TIERRAS EXCAVACIN MASIVA DE GRAN SUPERFICIE CON MAQUINAS INC. ELIM. DEMOLICIN DE CIMIENTOS PERIMTRICOS EXCAVACIN DE CISTERNAS, CTO DE BOMBAS EXCAVACIN DE ZANJAS PARA CIMIENTOS EXCAVACIN PARA ZAPATAS EXCAVACIN PARA VIGAS DE CIMENTACIN EXCAVACIN PARA SUB-ZAPATAS RELLENO COMPACTADO CON MATERIAL PROPIO EN CAPAS DE 0.20 M. ELIMINACIN DE DESMONTE O MATERIAL EXCEDENTE ACARREO DE MATERIAL CONCRETO SIMPLE CIMENTACIN MEZCLA F'C= 100 KG/CM2 + 30% DE PIEDRA GRANDE ENCOFRADO DE CIMENTACIN SOBRECIMIENTO MEZCLA F'C= 100 KG/CM2 + 25% DE PIEDRA MEDIANA ENCOFRADO DE SOBRECIMIENTO SUB-ZAPATA MEZCLA 1:12 CEMENTO-HORMIGN 30% PIEDRA GRANDE SOLADO PARA ZAPATAS DE 2" MEZCLA 1:12 CEMENTO-HORMIGN CALZADURA EXCAVACIN CONCRETO EN CALZADURAS F'C= 100 KG/CM2 ENCOFRADO CONCRETO ARMADO CIMIENTOS CORRIDOS CONCRETO EN CIMIENTOS F'C= 175 KG/CM2 ENCOFRADO Y DESENCOFRADO NORMAL EN CIMIENTOS CORRIDOS ACERO PARA ZAPATAS GRADO 60 ZAPATAS AISLADAS CONCRETO EN ZAPATAS F'C= 175 KG/CM2 ENCOFRADO Y DESENCOFRADO NORMAL EN

UN D

METR ADO

PRECIO (U$)

PARCIAL (U$)
10,983.84

glb. glb. mes ml mes glb. glb. glb. ml glb. mes

1.00 1.00 5.00 75.76 3.00 1.00 1.00 1.00 10.00 1.00 3.50

634.46 674.86 80.00 10.00 774.14 1,168.73 242.65 981.50 13.25 200.00 991.18

634.46 674.86 400.00 757.60 2,322.42 1,168.73 242.65 981.50 132.48 200.00 3,469.14 6,171.47

m3 m3 m3 m3 m3 m3 m3 m3 m3 m3

511.83 30.21 34.58 55.21 22.88 3.65 0.59 42.06 235.38 223.12

3.30 50.00 6.31 6.31 6.31 6.31 6.31 6.93 5.29 3.12

1,689.04 1,510.50 218.35 348.61 144.46 23.05 3.74 291.47 1,246.12 696.14 377.66

m3 m2 m3 m2 m3 m2 m3 m3 m2

0.80 4.02 0.45 6.04 0.59 77.90 76.00 50.83 119.60

33.72 9.00 33.72 7.56 33.72 3.00 7.89 37.23 8.73

26.98 36.18 15.17 45.65 19.96 233.71 3,536.60 599.86 1,892.43 1,044.31 68,229.22 3,025.43

m3 m2 kg

31.82 62.50 935.95

52.20 9.00 0.86

1,661.04 562.50 801.90 1,036.20

m3 m2

10.55 18.03

52.20 9.00

550.72 162.27

97

.02 05.02 .03 05.03 05.03 .01 05.03 .02 05.03 .03 05.04 05.04 .01 05.04 .02 05.04 .03 05.05 05.05 .01 05.05 .02 05.05 .03 05.05 .04 05.06 05.06 .01 05.06 .02 05.06 .03 05.06 .04 05.07 05.07 .01 05.07 .02 05.07 .03 05.08 05.08 .01 05.08 .02 05.08 .03 05.09 05.09 .01 05.09 .02 05.09 .03 05.10 05.10 .01 05.10 .02 05.10 .03 05.10 .04 05.10

ZAPATAS AISLADAS ACERO PARA ZAPATAS GRADO 60 VIGAS DE CIMENTACIN CONCRETO EN VIGAS DE CIMENTACIN F'C= 175 KG/CM2 ENCOFRADO Y DESENCOFRADO NORMAL EN VIGAS DE CIMENTACIN ACERO EN VIGA DE CIMENTACIN GRADO 60 CISTERNA Y CTO DE BOMBAS CONCRETO DE CISTERNA F'C=210 KG/CM2 ENCOFRADO Y DESENCOFRADO CISTERNA ACERO GRADO 60 MUROS CONCRETO DE MUROS F'C=175 KG/CM2 ENCOFRADO Y DESENCOFRADO (1 cara) ENCOFRADO Y DESENCOFRADO (2 cara) ACERO GRADO 60 CURADO DE MUROS COLUMNAS CONCRETO EN COLUMNAS F'C=175 KG/CM2 ENCOFRADO Y DESENCOFRADO NORMAL EN COLUMNAS ACERO GRADO 60 EN COLUMNAS CURADO DE COLUMNAS VIGAS CONCRETO EN VIGAS F'C=210 KG/CM2 ENCOFRADO Y DESENCOFRADO NORMAL EN VIGAS ACERO GRADO 60 EN VIGAS VIGAS DE SOLERAS CONCRETO EN VIGAS F'C=210 KG/CM2 ENCOFRADO Y DESENCOFRADO NORMAL EN VIGAS ACERO GRADO 60 EN VIGAS LOSAS MACIZAS CONCRETO EN LOSAS MACIZAS F'C=210 KG/CM2 ENCOFRADO Y DESENCOFRADO NORMAL EN LOSAS MACIZAS ACERO GRADO 60 EN LOSAS MACIZAS LOSAS ALIGERADAS H= 0.20 CONCRETO EN LOSAS ALIGERADAS F'C=210 KG/CM2 ENCOFRADO Y DESENCOFRADO NORMAL EN LOSAS ALIGERADAS ACERO GRADO 60 EN LOSAS ALIGERADAS LADRILLO HUECO DE ARCILLA 12X30X30 cm PARA TECHO ALIGERADO ACABADO DE LOSA m3 m2 kg 0.11 1.51 7.15 61.99 10.58 0.86 m3 m2 kg 49.71 415.27 6,784.30 61.99 10.58 0.86 m3 m2 kg m2 8.33 96.76 1,589.00 96.76 56.17 4.20 0.86 0.29 m3 m2 m2 kg m2 129.39 355.33 1,043.64 9,387.70 1,398.97 56.17 4.67 3.63 0.86 0.29 m3 m2 kg 9.70 70.86 525.00 55.39 6.22 0.86 kg 377.24 0.86 323.21 909.31 m3 m2 kg 2.84 24.06 635.55 52.20 9.00 0.86 148.25 216.54 544.52 1,427.80 537.30 440.70 449.81 21,164.35 7,267.95 1,657.67 3,790.16 8,043.13 405.45 2,263.94 467.90 406.58 1,361.41 28.04 13,288.56 3,081.69 4,394.26 5,812.61 29.11 7.02 15.97 6.13 1,535.86 m3 m2 kg 11.63 59.87 245.29 61.99 10.10 0.86 720.98 604.72 210.16 15,467.89 m3 m2 kg und m2 79.93 862.37 4,718.51 6,879.00 902.31 61.99 2.95 0.86 0.39 1.06 4,955.12 2,543.60 4,042.69 2,712.93 952.04

98

.05 05.10 .06 05.11 05.11 .01 05.11 .02 05.12 05.12 .01 05.12 .02 05.12 .03 05.12 .04 05.13 05.13 .01 05.13 .02 05.13 .03 05.14 05.14 .01 05.14 .02 05.14 .03 05.15 05.15 .01 05.15 .02 CURADO DE MUROS LOSAS SOBRE TERRENO H= 0.10 CONCRETO EN LOSAS SOBRE TERRENO F'C=210 KG/CM2 ENCOFRADO DE LOSA SOBRE TERRENO ACABADO DE LOSA RAMPAS CONCRETO EN RAMPAS F'C=210 KG/CM2 ENCOFRADO DE RAMPAS ACERO GRADO 60 EN RAMPAS ACABADO BRUADO DE LOSA ESCALERAS CONCRETO EN ESCALERAS F'C=210 KG/CM2 ENCOFRADO Y DESENCOFRADO NORMAL EN ESCALERAS ACERO GRADO 60 EN ESCALERAS GRADAS SOBRE RELLENO CONCRETO EN ESCALERAS F'C=210 KG/CM2 ENCOFRADO Y DESENCOFRADO NORMAL EN ESCALERAS ACERO GRADO 60 EN ESCALERAS OTROS TECNOPOR DE 2" JUNTAS EN LOSA SOBRE TERRENO m2 ml 395.00 150.00 2.76 3.44 TOTAL ESTRUCTURAS US$: m3 m2 kg 0.71 2.50 30.00 61.99 11.89 0.86 m3 m2 kg 20.36 158.28 1,531.20 61.99 11.89 0.86 m3 m2 kg m2 4.11 1.50 164.83 15.00 56.39 10.55 0.86 2.72 m2 902.31 0.29 261.51 1,490.14 m3 m2 m2 19.64 15.00 212.69 56.39 10.55 1.06 1,107.47 158.25 224.41 429.66 231.78 15.83 141.23 40.83 4,455.57 1,262.18 1,881.49 1,311.89 99.44 44.02 29.72 25.70 1,605.96 1,089.96 516.01

89,298.79

99

Presupuesto ARQUITECTURA
ITE M
01 01.0 1 01.0 2 01.0 3 01.0 4 01.0 5 02 02.0 1 02.0 2 02.0 3 02.0 4 02.0 5 02.0 6 02.0 7 02.0 8 02.0 9 02.1 0 02.1 1 02.1 2 02.1 3 02.1 4 02.1 5 02.1 6 03 03.0 1 04 04.0 1 04.0 2 04.0 3 04.0 4 04.0 5 04.0 6 04.0 7 04.0 8

DESCRIPCIN
ALBAILERA Muros en Placa P-7 Muros en Placa P-10 Muro de ladrillo de cabeza Muro ladrillo de soga Drywall (Regular, sin lana de vidrio adentro) REVOQUES Y ENLUCIDOS Tarrajeo de ductos Tarrajeo de placas de concreto interiores para recibir empaste. Solaqueo de Muros de Semisotano Solaqueo de muros exteriores Tarrajeo de Fachada Tarrajeo de Columnas y Vigas Tarrajeo de Cieloraso Tarrajeo con impermeabilizante Cist. Tarrajeo de fondo de escaleras Resane de pisos Limpieza de pisos Resane de piso de Estacionamiento Limpieza de piso de estacionamiento Derrames exteriores Picoteo de elementos de concreto Tarrajeo Impermeabilizante de jardineras COBERTURAS Ladrillo pastelero 24 x 24 en techos o ISOFLOC. PISOS Piso Laminado (Sala-comedor, pasillo) Piso Laminado (Dormitorios) Piso Cermico Celima (serie Granilla) de 30x30 (bao) Piso Cermico Celima (serie Granilla) de 30x30 (Cocina-lavanderia) Piso Cermico Celima (serie Granilla) de 30x30 (Dorm. Servicio) Piso Cermico Celima (serie Granilla) o similar de 30x30 (BS) Pasadizos y Escaleras 1er al 5to piso (Ceramico Celima Rustico) Loby (Ceramico Celima Rustico)

UN D
m2 m2 m2 m2 m2

METRA DO
417.34 483.79 2.15 1.54 74.93

PRECIO (U$)
14.69 16.88 13.07 8.90 12.00

PARCIAL (U$)
6,129.73 8,163.90 28.09 13.68 899.16

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 ml m2 m2

282.54 616.19 220.00 742.39 75.84 327.00 842.17 41.04 88.99 961.41 961.41 220.06 220.06 294.43 1,047.95 19.48

5.77 4.50 1.20 1.85 5.77 6.61 4.54 7.27 5.29 0.26 0.19 0.26 0.19 2.09 0.53 10.71

1,628.95 2,771.30 264.96 1,371.95 437.21 2,162.98 3,822.54 298.46 470.42 254.27 182.31 58.20 41.73 615.19 558.52 208.61

m2

69.21

5.61

388.50

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

254.30 228.79 57.73 95.59 23.39 14.29 60.00 14.00

10.16 10.16 11.03 11.03 11.03 11.03 18.49 11.03

2,583.24 2,324.10 636.78 1,054.40 258.00 157.62 1,109.60 154.43

100

04.0 9 05 05.0 1 05.0 2 06 06.0 1 06.0 2 06.0 3 07 07.0 1 07.0 2 07.0 3 07.0 4 07.0 5 08 08.0 1 08.0 2 08.0 3 08.0 4 08.0 5 08.0 6 08.0 7 08.0 8 08.0 9 08.1 0 08.1 1 08.1 2 09 09.0 1 09.0 2 09.0 3 09.0 4 09.0 5 09.0 6 09.0 7 09.0 8 09.0 9

Escaleras e ingreso (Ceramico Celima Rustico) REVESTIMIENTOS Sardinel de ducha (inc. enchape) Baos Principales h=10cm Sardinel de ducha (inc. enchape) BS h=10cm ZOCALOS Zocalo Cermico Celima (serie Granilla) de 30x30 (bao principales) Zocalo Cermico Celima (serie Granilla) de 30x30 (bao de Servicio) Zocalo Cermico Celima (serie Granilla) de 30x30 (Cocinas) CONTRAZOCALOS Cont. Madera Cont Cermico Celima (serie Granilla) de 30x30 (bao de servicio) Cont Cermico Celima (serie Granilla) de 30x30 (Dorm. Servicio) Cont. Cemento pulido 10cm (pasadizos comunes) Cont. pulido en estacionamientos h= 30 cm. CARPINTERIAS Y MUEBLES DE COCINA Pta. Secundaria a departamento (MDF) Puerta Dormitorios (0.9m) (Nordex) Puerta Baos (0.75m) Puertas DS y BS (0.65m) Puerta vaiven de cocina (0.9m) Puertas de Wi-Cl (0.75m) Puerta de deposito de Duplex (0.65m) Puerta cuarto de bombas (0.9m) Mueble de Cocina Pta. Cuarto de bombas. MDF Puertas de closets Lobby CARPINTERIA DE FIERRO Puerta de estacionamientos principal (2.9 x 2.4) IncL. Sist. Levadizo Puerta de estacionamientos frontales (2.5 x 2.4) Baranda-pasamanos en Escaleras comunes Baranda-pasamanos en Escaleras de los duplex Baranda-pasamanos en Balcones 5to piso Baranda-pasamanos en Balcones 6to piso Tapa de Sumidero Cto. De Bombas Tapa de Sumidero Cisterna Rompeagua Cisterna

m2

16.24

18.49

300.33

ml. ml.

30.00 20.00

2.80 2.74

83.96 54.87

m2 m2 m2

245.74 40.85 127.35

11.03 11.03 11.03

2,710.63 450.61 1,404.72

ml ml ml ml ml

837.53 21.77 46.00 48.00 4.90

1.56 4.23 4.23 5.53 3.30

1,308.64 92.13 194.67 265.37 16.19

und und und und und und und und ml und ml und

8.00 23.00 15.00 15.00 7.00 8.00 3.00 1.00 26.00 1.00 30.07 1.00

65.00 60.00 58.00 58.00 60.00 58.00 58.00 60.00 180.00 58.00 80.00 300.00

520.00 1,380.00 870.00 870.00 420.00 464.00 174.00 60.00 4,680.00 58.00 2,405.60 300.00

ml ml ml ml ml ml und und und

2.90 5.00 23.50 9.60 10.30 10.45 1.00 1.00 1.00

300.00 70.00 30.00 30.00 30.00 30.00 60.00 60.00 35.00

870.00 350.00 705.00 288.00 309.00 313.50 60.00 60.00 35.00

101

09.1 0 10 10.0 1 10.0 2 10.0 3 10.0 4 10.0 5 10.0 6 10.0 7 10.0 8 10.0 9 10.1 0 10.1 1 10.1 2 10.1 3 10.1 4 10.1 5 10.1 6 10.1 7 10.1 8 10.1 9 10.2 0 10.2 1 10.2 2 10.2 3 10.2 4 10.2 5 10.2 6 10.2 7 10.2 8 10.2 9 10.3 0 10.3 1 10.3 2 10.3 3 10.3 4

Canaletas Cto. Bombas CARPINTERIA DE VENTANAS Y MAMPARAS V-1 (0.30x0.90) V-2 (1.15x0.90) V-3 (5.12x1.80) (Vidrio Templado) V-4 (4.75x1.80) (Vidrio Templado) V-5 (1.425x1.10) V-6 (0.30x1.10) V-7 (0.90x1.10) V-8 (0.30x0.30) V-9 ( 0.25x0.30) V-10 (0.40x1.80) V-11 0.40x0.30) V-12 (0.80x1.20) V-13 (0.50x0.30) V-14 (1.20x0.30) V-15 (1.42x1.10) V-16 (5.62x1.80) V-17 (6.08X1.80) V-18 (03.0x1.20) V-19 (3.97x1.80) V-20 (0.55x0.55) V-21 (0.55x0.30) V-22 (0.90x1.20) V-23 (2.07x1.20) V-24 (1.20x1.10) V-25 (1.45x1.10) V-26 (1.90x1.20) V-27 (0.45x1.10) V-28 (1.45x1.50) V-29 (1.19x1.10) V-30 (0.40x1.10) V-31 (1.25x1.20) V-32 (4.95x1.20) M-1 (0.30x2.10) (Vidrio Templado) M-2 (1.15x2.10) (Vidrio Templado)

ml

2.50

40.00

100.00

und und und und und und und und und und und und und und und und und und und und und und und und und und und und und und und und und und

2.00 1.00 1.00 2.00 1.00 20.00 1.00 6.00 3.00 5.00 5.00 5.00 1.00 1.00 3.00 2.00 1.00 1.00 2.00 3.00 2.00 8.00 4.00 3.00 2.00 1.00 2.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 2.00

8.91 34.16 414.72 384.75 51.73 10.89 32.67 2.97 2.48 23.76 3.96 31.68 4.95 11.88 51.55 455.22 492.48 11.88 321.57 9.98 5.45 35.64 81.97 43.56 52.64 75.24 16.34 97.88 43.20 14.52 49.50 196.02 165.38 165.38

17.82 34.16 414.72 769.50 51.73 217.80 32.67 17.82 7.43 118.80 19.80 158.40 4.95 11.88 154.64 910.44 492.48 11.88 643.14 29.95 10.89 285.12 327.89 130.68 105.27 75.24 32.67 97.88 43.20 14.52 49.50 196.02 165.38 330.75

102

10.3 5 10.3 6 10.3 7 10.3 8 10.3 9 10.4 0 11 11.0 1 11.0 2 11.0 3 11.0 4 11.0 5 11.0 6 12 12.0 1 12.0 2 12.0 3 12.0 4 12.0 5 12.0 6 12.0 7 12.0 8 12.0 9 12.1 0 13 13.0 1 13.0 2 13.0 3 13.0 4 13.0 5 13.0 6 13.0 7 13.0 8 14 14.0 1 14.0 2 14.0 3

M-3 (5.12x2.10) (Vidrio Templado) M-4 (4.75x2.10) (Vidrio Templado) M-5 (1.425x2.10) (Vidrio Templado) M-6 (0.30x2.10) (Vidrio Templado) M-7 (0.90x2.10) (Vidrio Templado) M-8 (0.30x2.10) (Vidrio Templado) CERRAJERIA Cerradura tipo Principales Cerradura tipo Dormitorios y Walk in Closet Cerradura tipo Bao Cerradura de Mamparas Sistema vaivn par puertas de cocina Bisagra para puerta, capuchina 3 1/2" x 3 1/2" bronceada APARATOS SANITARIOS Lavatorio Trebol fontana s/pedestal color blanco Ovalin Trebol Modelo Sonet Mesa de Ovalin (incluye concreto) Inodoro Trebol modelo Top Piece, de color incl. tapa-asiento Inodoro Trebol modelo Rapid Jet, color blanco incl. tapa-asiento Bidet modelo Top Piece, de color Lavadero de Cocina (Record) Lavadero de Ropa Tina (Casinelli) Instalacion de Aparatos. GRIFERIA Llave de lavatorio de bao de servicio (solo llave no mezcladora) Mezcladora de Ovalin Vainsa Clasic de 4" Mezcladora de ducha de servicio Mezcladora de ducha Vainsa Clasic para ducha Mezcladora de Tina Mezcladora de Bidet de 3 llaves Vainsa Clasic Mezcladora de Cocina al mueble Vainsa serie Clasic Grifo para lavadero de ropa ACCESORIOS SANITARIOS Papelera Jabonera Toallero

und und und und und und

1.00 1.00 1.00 1.00 2.00 1.00

189.00 137.03 368.55 297.68 85.05 152.15

189.00 137.03 368.55 297.68 170.10 152.15

und und und und und und

8.00 29.00 24.00 8.00 8.00 239.00

10.00 7.00 6.00 15.00 10.00 0.50

80.00 203.00 144.00 120.00 80.00 119.50

und und ml und und und und und und und

4.00 15.00 22.50 15.00 7.00 2.00 8.00 8.00 8.00 8.00

16.12 32.70 50.00 81.58 44.91 68.85 51.92 35.10 100.00 6.00

64.47 490.47 1,125.00 1,223.72 314.36 137.70 415.40 280.82 800.00 48.00

und und und und und und und und

1.00 15.00 7.00 7.00 8.00 2.00 8.00 8.00

6.95 28.74 21.75 40.46 65.45 52.36 26.18 6.00

6.95 431.03 152.23 283.21 523.58 104.72 209.46 48.00

und und und

15.00 15.00 15.00

3.00 3.00 3.00

45.00 45.00 45.00

103

14.0 4 15 15.0 1 15.0 2 15.0 3 15.0 4 15.0 5 15.0 6 16 16.0 1 16.0 2 16.0 3 16.0 4

Instalacin de Accesorios Sanitarios PINTURA Pintura de Muros Interiores Departamentos (empastados) Pintura de Muros Interiores Departamentos (sin empaste) Pintura de Techos Departamentos (sin empaste) Pintura Latex en Fondo y Lateral de Escaleras (empaste) Pintura en Muros Exteriores (sin empaste) (Fachada) Pintura en Muros (costado de vecinos, Sin Empaste) VARIOS Numeracin de departamentos. Block Grass Intercomunicadores Cerco electrico

und

45.00

3.50

157.50

m2 m2 m2 m2 m2 m2

1,638.63 843.23 1,046.89 88.99 75.80 699.40

2.20 1.60 1.60 2.20 1.85 1.85

3,604.99 1,349.17 1,675.02 195.78 140.23 1,293.89

und m2 und und

8.00 22.20 8.00 1.00

3.50 4.70 50.00 300.00 TOTAL ARQUITECTURA US$:

28.00 104.34 400.00 300.00

85,312.09

104

Presupuesto INSTALACIONES ELCTRICAS

ITE M
ENERGA 1.00 1.01 1.02 1.03 1.04 1.05 1.06 1.07 2.00 2.01 2.02 2.03 2.04 4.00 4.01 4.02 4.03 4.04 4.05 4.06 4.07 5.00 5.01 5.02 5.03 5.04 5.05 5.06 5.07 5.08 5.09 5.10 5.11 5.12 5.13 5.14 5.15 5.16 6.00 6.01 ALIMENTADORES DE ENERGA De Bco Medid a T-D (Departamentos) : 3 - 1x10mm2 TW + 1x10mm2 TW(T) - 35mm De Bco Medid a T-SG : 3 - 1x25mm2 TW + 1x10mm2 TW(T) 40mm De T-SG a Puertas Levadizas : 2 - 1x4mm2 TW + 1x4mm2 TW(T) - 20mm De T-SG a Intercomunicador Portero : 2 - 1x4mm2 TW + 1x4mm2 TW(T) - 20mm De T-SG a CACI : 2 - 1x4mm2 TW + 1x4mm2 TW(T) - 20mm De T-SG a T-B : 3 - 1x10mm2 TW + 1x6mm2 TW(T) - 25mm De T-SG a ASC : 3 - 1x16mm2 TW + 1x10mm2 TW(T) - 35mm TABLEROS ELECTRICOS Tablero T-A201 Tablero T-SG Interruptor Termomagnetico 2x20 Interruptor Termomagnetico 3x100 (ascensor) CAJAS DE PASE Caja Tipo "B" Caja de Fo. Gdo. 400 x 400 x 150 mm. Caja de Fo. Gdo. 350 x 350 x 150 mm. Caja de Fo. Gdo. 200 x 200 x 100mm. Caja de Fo. Gdo. 150 x 150 x 100mm. Caja de Fo. Gdo. 100 x 100 x 50mm. Caja de Fo. Gdo. Octogonal 100 x 40mm. CIRCUITOS DERIVADOS Centro de luz en Srvicios Generales Centro de luz en Dptos Salida para tomacorriente bipolar doble + L.T. en Servicios Generales Salida para tomacorriente bipolar doble + L.T. en Dptos Salida para tomacorriente bipolar doble + L.T. + P.A. Salida para cocina electrica 3 - 1x6mm2 TW + 1x4mm2 TW(T) 25mm Salida para timbre (incluye pulsador y campanilla) Salida para calentador elctrico Salida para bombas de agua Salida para bomba sumidero Salida para control de nivel Salida para interruptor simple Salida para interruptor doble Salida para interruptor triple Salida para interruptor conmutacin simple Salida para interruptor conmutacin doble VARIOS Pozo de toma a tierra PT und 2.00 220.00 440.00 pto pto pto pto pto pto pto pto pto pto pto pto pto pto pto pto 36.00 154.00 19.00 203.00 6.00 8.00 8.00 8.00 2.00 1.00 2.00 52.00 18.00 3.00 22.00 49.00 9.59 8.14 16.13 14.33 19.82 14.73 19.14 12.50 12.19 10.97 6.75 10.89 12.90 16.34 12.21 14.38 345.24 1,253.56 306.47 2,908.99 118.92 117.84 153.12 100.00 24.38 10.97 13.50 566.28 232.20 49.02 268.62 704.62 und und und und und und und 6.00 4.00 18.00 3.00 16.00 15.00 24.00 17.36 20.86 16.86 7.05 4.83 2.29 1.12 104.16 83.44 303.48 21.15 77.28 34.35 26.88 und und und und 8.00 1.00 14.00 1.00 155.11 473.22 21.26 82.69 1,240.88 473.22 297.64 82.69

DESCRIPCIN

UN D

METRA DO

PRECIO (U$)

PARCIAL (U$)

ml ml ml ml ml ml ml

291.70 27.00 28.00 16.50 9.00 14.00 26.50

4.77 8.23 2.15 2.15 2.15 4.52 5.95

1,391.41 222.21 60.20 35.48 19.35 63.28 157.68

105

COMUNICACIONES 7.00 7.01 9.00 9.01 9.02 9.03 10.00 10.01 10.02 DUCTERIAS Tubera PVC SAP 40 mm CIRCUTOS DERIVADOS DE COMUNICACIONES Salida para telfono Salida para intercomunicador Salida para TV cable SISTEMA DE ALARMA CONTRA INCENDIO Salida para estacin Manual Salida para Sirena de Alarma CI COSTO DIRECTO GASTOS GENERALES SUBCONTRATO UTILIDAD SUBCONTRATO 5% 4% pto pto 6.00 6.00 6.46 7.06 US $ 38.76 42.36 12,992.07 649.60 519.68 pto pto pto 24.00 9.00 22.00 7.55 7.55 7.55 181.20 67.95 166.10 ml 97.50 1.92 187.20

TOTAL IIEE:

US $

14,161.36

106

Presupuesto INSTALACIONES SANITARIAS

ITE M DESCRIPCIN
SISTEMA DE AGUA FRA 1.00 1.01 1.02 1.03 1.04 2.00 2.01 2.02 2.03 3.00 3.01 4.00 4.01 4.02 4.03 7.00 7.01 TUBERA PVC C10 Tubera PVC C-10 de 2" Tubera PVC C-10 de 1 1/2" Tubera PVC C-10 de 3/4" Tubera PVC C-10 de 1/2" VLVULAS Vlvula esfrica 3/4" Vlvula esfrica 1/2" Grifo de riego de 3/4" SALIDAS DE AGUA FRA Salida AF 1/2" VARIOS Kit medidor de agua Pintura para tubera Prueba hidrulica y desinfeccin SISTEMA DE BOMBAS PRESIN CONSTANTE Suministro e Instalacin de 02 Electro bombas 2.6 HP Presin Constante (inc. Accesorios) und glb glb 8.00 1.00 1.00 63.89 25.00 100.00 511.12 25.00 100.00 pto 94.00 7.54 708.76 und und und 12.00 40.00 1.00 16.30 15.18 18.68 195.60 607.20 18.68 ml ml ml ml 24.75 7.50 124.50 5.80 5.54 4.68 2.48 2.06 137.12 35.10 308.76 11.95

UN D

METRA DO

PRECIO (U$)

PARCIAL (U$)

glb 1.00 3,050.00 3,050.00

SISTEMA DE AGUA CALIENTE 6.00 6.01 7.00 7.01 TUBERAS Tubera CPVC de 1/2" SALIDAS DE AGUA CALIENTE Salida AC 1/2" SISTEMA DE DESAGE Y VENTILACIN 9.00 9.01 9.02 9.03 9.04 9.05 10.0 0 10.0 1 10.0 2 11.0 0 11.0 TUBERA DE DESAGE Tubera PVC SAL 6" Tubera PVC SAL 4" Tubera PVC SAL 4" (Colgada y/o Adosada) Tubera PVC SAL 3" Tubera PVC P EC 2" (Impulsin Desage) SALIDAS DE DESAGE Salida 4" Salida 2" ADITAMENTOS DE DESAGE Registro de bronce de piso 4" und 16.00 10.70 171.20 pto pto 23.00 61.00 10.43 7.40 239.89 451.40 ml ml ml ml ml 4.80 3.50 130.00 32.50 7.10 8.86 5.15 5.15 4.13 5.16 42.53 18.03 669.50 134.23 36.64 pto 61.00 8.25 503.25 ml 111.00 2.24 248.64

107

1 11.0 2 11.0 3 11.0 4 11.0 5 11.0 6 11.0 7 12.0 0 12.0 1 13.0 0 13.0 1 13.0 2 15.0 0 15.0 1 15.0 2 15.0 3 15.0 4 16.0 0 16.0 1 16.0 2 16.0 3 19.0 0 19.0 1 Registro de bronce de piso 3" Registro de bronce de piso 2" Registro de bronce de colgado 4" Sumidero de bronce 3" Sumidero de bronce 2" Caja de registro 12" x 24" TUBERA DE VENTILACIN Tubera PVC SAL 2" SALIDAS DE VENTILACIN Salida de ventilacin 4" (inc Sombrero) Salida de ventilacin 2" (inc. Sombrero) INSTALACIN DE APARATOS SANITARIOS Instalacin de inodoro / bidet Instalacin de lavadero Instalacin de ovalin Instalacin de ducha/tina (solo grifera) SOPORTERIA Soporte para Tubera PVC 4" Pintura para tubera Prueba hidrulica de desage SISTEMA DE BOMBAS SUMIDERO Suministro e Instalacin de 02 Electro bombas 0.75 HP Sumergibles (inc. accesorios) ml glb glb 30.00 1.00 1.00 6.41 35.00 80.00 192.30 35.00 80.00 pto pto pto pto 25.00 16.00 17.00 22.00 16.36 15.46 14.41 8.81 409.00 247.36 244.97 193.82 pto pto 6.00 10.00 4.85 3.79 29.10 37.90 ml 153.30 2.88 441.50 und und und und und und 5.00 19.00 6.00 5.00 17.00 2.00 9.37 6.07 13.82 9.37 6.63 49.35 46.85 115.33 82.92 46.85 112.71 98.70

glb 1.00 910.00 US $ 5% 4% 910.00 11,548.89 577.44 461.96

COSTO DIRECTO GASTOS GENERALES SUBCONTRATO UTILIDAD CONTRATO

TOTAL IISS

US $

12,588.29

3.7.7 Precios Unitarios (Ver anexo 9)

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3.8 Fase 8: Contratacin Solo definido y establ ecido los p untos anteriores, se procedera a realizar la contratacin de las empresas que se encargara de llevar a cabo el proyecto en sus diferentes frentes, quedando a cargo de nosotros so siguientes. Aspectos: Reuniones de Negociacin .- Se programarn reuniones de negociacin con los contratistas o proveedores seleccionados, Adjudicacin de Paquetes de Construccin adoptada a los inversionistas. Documentos Previos al Contra to.- Se solicitar a lo s contratistas y y Provisin.- Se decidir la lo la constr uccin del casco y el gerenciamiento de todo el proyect o. En esta etapa se a bordan los

contratacin de los cont ratistas y proveedores, se comunicar de la d ecisin

proveedores todos los documentos previos que sean necesarios para la firma. Contratos.- Se elaborarn todos los expedientes de con tratos, los mismos

que permitirn el ase guramiento de la ca lidad. Se elaborarn todos los documentos contractuales, considerando las co ndiciones particulares de cada actividad, as mismo se acondicion arn todos y cada uno de los formatos que sean necesarios y suficientes para que sean incorporados en la documentacin contractual.

3.9

Fase 9: Construccin

3.9.1 Sectorizacin La sectorizacin es un mtodo mediante el cual se divide el edificio en sectores de volmenes de trabajo por partida equivalentes, para as mediante un tren de trabajo poder empezar una secuencia de realizaci n de las partidas para poder ir en forma ordenada y optimizar los tiempos. El tren de trabajo se dividindolos de la iniciaba con la construccin de siguiente manera: colocacin del f los elementos verticales ierro, luego entraban las

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instalaciones elctricas y sanitarias, encofrado y vaciado; del mismo modo luego se proceda con los elementos horizontales. La secuencia desarrollada es como se puede apreciar en el anexo 8. Consideraciones tomadas para el desarrollo de los trenes de trabajo: Se sectorizo el edificio en 5 secto res con la f inalidad de vaciar un sector diario de lunes a vie rnes y tener 4 das de descanso para cada sector de losa, el cual era el tiempo suficiente para que esta llegara a la resistencia necesitada segn el diseo estructural y diseo del concreto. Cabe resaltar que estamos considerando el da de inicio del tren de trabajo cuando se encofra y llena las placas del primer sector, no obstante, como se vio hay partidas que dan inicio ante anteriormente s de este hecho y qu e preceden al encofrado y

vaciado de los elementos verticales, tales como la habilitacin y coloca cin de acero, instalaciones elctricas, instalaciones sanitarias, etc. Se decidi tambin dividir en 2 sectores el encofrado de los elementos horizontales, en una primera instancia se hara el f ondo y un costado de viga, y al da siguiente se encofrara la losa y las tapas de la viga. Esto debido a q encofradores de vigas y de losa se opto p el mismo da. ue segn la estructura del de edificio tenemos un nmero considerable de vigas por sector y como el grupo

orque sea el mismo para optimizar el

balance de la cuadrilla, este a su vez no se daba abasto para terminar las do s tareas

3.9.2

Curvas de Productividad

Las curvas de productividad son herramientas que nos permite obtener ndices de ganancia o prdida en la mano de obra con respecto al presupuesto. Para la obtencin de la curva se debe cruzar la informacin de campo y el rendimiento del presupuesto de cada partida que se quiere obtener el ndice de la siguiente manera: 1. Obtener las horas hombre (hh) de la partida tratada diariamente.

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2. Acumular las hh. 3. Obtener el metrado diario de la partida a analizar. 4. Acumular los metrados. 5. Del precio unitario de la partida del presupuesto obtener el rendimiento proyectado. 6. Obtener el cociente de hh diarias sobre metrado diario para obtener el rendimiento diario. 7. Obtener el cociente de hh acumuladas sobre metrado acumulado para obtener el rendimiento acumulado. 8. Finalmente graficar los 3 rendimientos obtenidos (5, 6, 7). 9. Una vez terminada la partida y por ende terminada la grafica se procede a restar el rendimiento presupuestado menos el rendimiento acumulado obtenido, luego este numero se multiplica por el metrado acumulado, con lo cual se obtiene un ndice de la perdida o ganancia de la partida analizada. Este coeficiente se multiplica por un ratio promedio de la mano de obra para poder ver en dinero cuanto fue el delta de prdida o ganancia. En el anexo 10 se pueden observar las curvas realizadas para las partidas ms importantes.

3.10

Fase 10: Control cumplan mediante el

Esta etapa asegura que los objetivos del proyecto se

monitoreo, la medicin progresiva y regular para identificar las variaciones del plan, de modo que permita aplicar acciones correctiva cuando sea necesario; para ello se designar al profe sional que llevar a cab o el geren ciamiento del proyecto. Principales aspectos de control: Control de la programacin. Control de los costos. Control de calidad en la obra.

Este ltimo esta ligado a los tiemp os de obra ya que nos permite monitorear los resultados especficos del proyecto para determinar si estos cump satisfactorias. len con lo s standards de calidad pertinentes e identificar las ca usas de ejecucin no

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Fase 11: Cierre Esta etapa contempla formalizar la s distintas etapas de cierre que se dan en la construccin del proyecto. Etapas de cierre: Cierre de construccin. Cierre de contrataciones Cierre administrativo. Entrega de las garantas.

Constituyendo estas garantas, lo s perodos en que la obra concluida est asegurada sobre cualquier desperfecto estipulado contractualmente. Esto se produce una vez finalizada y efe ctuada la entrega de obra a lo s

propietarios. Tiempo que puede extenderse en el proceso de atencin post-venta.

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Capitulo 4: CONCLUSIONES: 4.1 Conclusiones de Construccin. En lo que respecta a construccin se hizo un formato de le cciones aprendidas las cuales incluimos en estas conclusiones a manera de aprender de nuestros errores y no volverlos a cometer. Los puntos en los cuales se produjo un problema y luego se le da su respectiva solucin son los siguientes:

4.1.1. Obras provisionales Ttulo: Ruido de la oficina. Descripcin: El ruido constante de la mezcladora perturbaba la concentracin del personal de la oficina de obra. Solucin: Tener en cuenta el layout de obra para la ubicacin de la oficina y su posterior mudanza

4.1.2. Encofrado Ttulo: Reventado de placas EFCO en el vaciado Descripcin: En la obra se revent una placa y un a columna debido a que en el momento del vibrado salto un pasador y produjo esta falla. Solucin: En los pasadores que quedan flojos se opto por asegurarlos con alambre # 16 para evitar que saltaran, pero en la prctica se aseguraron mejor todos. Ttulo: Apuntalamiento de muros a una cara Descripcin: En el mucho mas difcil. Solucin: Darle s iempre una contra flecha apropiada e ir soltando gradualmente con mucho cuidado el apuntalamiento para evitar el desplome. tarrajeo nos dimos cuenta que uno de los muros estaba mucho el apuntalamiento y para regresarlo es desplomado debido a que se solt

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Ttulo: Modulacin de las vigas E-beams Descripcin: Para la modulacin de el enc ofrado horizontal con las vigas E-beams, Efco no to mo en cu enta la se ctorizacin, por lo que las vigas unan los sectores no pudindose desencofrar como se haba pensado cada sector para que pudiera subir al siguiente piso. Solucin: Es importante darle la sectoriz acin horizontal a Efco y cerciorarse que las vigas E-beams no traspasen los sectores para que se puedan subir independiente cada uno sin quedar amarrados entre si. Ttulo: Modulacin de las vigas E-beams Descripcin: El modulado mandado por Efco fue a una distancia de 0.60 m lo cual no es necesario cuando se usa tablas de 1.5 pulgadas como fue el caso de la obra. Solucin: Se decidi que el espaciamiento era mu y poco y se opto por darle s un espaciamiento de 0.80m lo cual fue suficiente, es mas se podra decir que con un espaciamiento de 1m. tambin trabajara bien. No se hizo la devolucin de las Ebeams restantes porque sala ms caro el transporte. Ttulo: Variacin de la sectorizacin horizontal Descripcin: La se ctorizacin inicial mandaba un d a hacer el fondo con un costado de viga y a l da siguiente losa mas el friso restante para luego poner ese mismo instalaciones y fierro lo cual era demasiado ajustado ya que por el horario de surco no se poda traba jar hasta despus de las 5:00 p.m. lo cual originaba que hubiera problemas en la entrega de la losa por parte de los fierreros e instalaciones porque la programacin mandaba el vaciado de losa al da siguiente a las 7:30 a.m. Solucin: Se decidi el primer da hacer fondo costado y aligerado para dar paso ese mismo da en la medida de lo posible fierro e ins talaciones, luego el seg undo da se remataba la losa con el friso por parte del en cofrado y se cerra ba el f ierro e instalaciones en su totalidad. Aun as se dejaba para el mismo da de vaciado remates como limpieza y colocacin de tacos, no pudindose aplicar nunca lo del vaciado 7:30 a.m. como se coordino al principio y hacindose este a eso de las 9:00 a.m. Ttulo: Encofrado de cuarto de maquinas y adicionales en el ltimo piso

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Descripcin: Los encofrados de cuarto de maquinas y adicionales no se incluyeron en el tren por lo que se incurri en perdidas de mano de obra ya que no haba una programacin pre-establecida ya que no se tenia definido varios aspectos de estas estructuras. Solucin: Definir con anticipacin el cuarto de maquinas para poderlo incluir en el tren, asimismo las construcciones adicionales que se tengan. Ttulo: Tablas de Roble usadas para encofrado de losa Descripcin: La madera utilizada se arqueo luego del trmino del edificio. Solucin: No volver a comprar roble para enc ofrado de losa s i se re quiere comprar tornillo.

4.1.3. Concreto Ttulo: Vaciado de placas desde arriba con andamio. Descripcin: Se vaci las p lacas a travs de andamios directamente con boggie y winche para tener un mejor rendimiento qu e 4.8 hh/m 2 que era lo presup uestado no obstante el rendimiento al final de la curva dio 4.98 hh/m2. Solucin: Para obtener un mejor rendimiento se debe de vaciar mas m3 de concreto y as minorizar el efecto de perdida de tiempo en el armado de andamio. Otra posible solucin seria de tener una mezcladora ms grande para que el nmero de tandas por hora sea mayor pero habra que evaluar el P.U. ya que una mezcladora ms grande es mas costosa y po siblemente ya no se podra poner un solo pen a alimentar a la mezcladora. Ttulo: Proceso general de vaciado de concreto de horizontales y verticales. Descripcin: En un inicio se programo para que la losa fuese vaciada a las 7:30 a.m. pero en realidad no fue as y siempre se entregaba losa a las 9 a.m. lo que arrastraba a la cuadrilla de c oncreto a no p oder armar a ndamio antes de las 12 ya que esto beneficiaria a tener mas horas de vaciado por la tarde y as mejorar el rendimiento de vaciado de placas que es en lo que tuvimos perdida. Solucin: La solucin pasa por hacer qu e la losa sea entregada el da an terior como se coordino en un principio, para llegar a esto se debe presionar a los subcontratistas

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(instalaciones elctricas, instalaciones sanitarias y fierro) a que entreguen su losa un da antes ya que tienen todo un da entero para rematarla a la pe rfeccin, y por parte de casa el operario de acabado de losa que no se vaya terminando su tarea mas bien hacer que el operario de la vibrado ra lo ayude a terminar la los a para que des pus mientras vaciamos muros este operario le de remate gen eral a la losa para q ue as pueda ser entregada ese mismo d a, solo quedando para que el alma cenero moje la losa a las 7am y a las 7:30 ya se esta procediendo al vaciado directamente. Entonces en un total diario tendramos vaciando de 7:30 a 10:00 un vaciado efectivo de 5m3 (1 m3 por cada hora), l uego se dividira es ta cuadrilla en transpor te y colocacin de ladrillo y en armado de andamios para muro de sde las 10:00 hasta las 12:00, para luego vaciar muros por la tarde 4 horas lo que serian 8 m3 aproximadamente diarios y as poder mejorar el rendimiento. Ttulo: Optimizacin de cuadrilla de vaciado de concreto. Descripcin: La cuadrilla de alimentacin de mezcladora era uno en arena y cemento y otro en piedra. Solucin: Para una mezc ladora de tolva de 9 pies3 y teniendo el agregado cerca (acarreo mnimo) pusimos un solo pe n a alimentar la mezcladora dndole 2 horas mas diarias. Para una prxima obra se pondr a un pen a hacer esta labor pero sin horas extras. Ttulo: Cangrejeras en las viguetas y ladrillos fuera de sitio. Descripcin: Posterior al desencofrado de losa se observo cangrejeras de consideracin (fierro ex puesto), adems de ladrillos fu eras de sitio h acindole perder seccin a las viguetas. Solucin: Se opt por vaciar las viguetas primero para que no se movieran los ladrillos y adems se solt un poco la mezcla con agua para que sea ms fluido en las viguetas y se vibro con ms nfasis. Ttulo: Vaciado de una tanda de concreto sin cemento. Descripcin: Por erro r una tanda de concreto en e l vaciado de sobreciemiento salio sin cemento. Solucin: Se o pto por des encofrar esa parte del sobrecimiento y sacar todo ese concreto y hacer una buena limpieza a la zona que se haba vaciado, echndole agua

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y sacando todo e l concreto de la malla, el subcontratista.

costo incurrido se le recargo al

Ttulo: Optimizacin de cuadrilla de acabado de losa de estacionamiento. Descripcin: Se tuvo un operario en el vibrado y un operario en acabado de losa. Solucin: Se opto por dar la labo r de vibrad o al m ismo operario de acabado dando buenos resultados. Ttulo: Materiales para el vaciado de calzaduras. Descripcin: Se pidi arena y p iedra de 6 a 8, pero trajeron piedra mucho mas grande (piedra cajn), y no servia. Solucin: Se tiene que evaluar la composicin del terreno por ejemplo en este caso haba bastante grava y piedras de 6 a 8 por lo que no era necesario comprar la piedra adems se deb e usar el hormign natural con solo una cantidad mnima de are na gruesa en la siguiente dosificacin 0.5 de arena y 3 de hormign natural.

4.1.4 Tarrajeo Ttulo: Tarrajeo de cielo raso Descripcin: Originalmente a la cuadrilla de cielo raso se le dio tambin por tarea el costado de la viga interna lo que no pudieron hacer como se haba quedado. Solucin: Se opt por pasar este metrado a otra partida y aumentarle metrado de cielo raso para que cumplieran con el rendimiento presupuestado. Ttulo: Programacin encofrado. Descripcin: Por la maana entraban 2 ope rarios + un ayudante a ha cer vigas y 1 operario + un ayudante desencofraban la losa del piso de abajo que tocaba ese da luego a eso de las 10 a.m. los 5 entraban ha hacer losa hasta las 2 p.m. aprox. Por la tard e 1 o perario + 1 a yudante desencofraban fondos y c ostados, y los 2 operarios + 1 ayudante remataban friso (desencofraban el sector anterior y encofraban el que tocaba). La escalera se hacia una cada semana (metrado aprox. 12m2).

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Realmente 1 operario + 1 ayudante se hacia una escalera en un da (desencofrado de escalera anterior y enc ofrado de la que tocaba), y al da s iguiente esta misma pareja hacia los pasos en 4 horas aprox. Con esta programacin se perdi plata. Solucin: El pro blema real se ha suscitado que desde la proyeccin de la programacin de la gente se hizo en perd ida debido a que nos confiamo s de que recuperaramos lo que perdamos con la escalera que lo hara esta misma cuadrilla, y lo programamos sin cerciorarnos de la ganancia. Es decir hacer todas las curvas y proyectar tambin la escalera. La escalera en el pre supuesto tena para hacerse 14m2/da por una pareja y como nuestras escaleras son de 12 m2 ah se perdi.

4.1.5 Acabados Ttulo: Trabajo rehecho de Resane de piso Descripcin: Se tuvo que rehacer el res ane de piso para recibir el laminado por 2 razones, la primera por que al parecer no se hizo un ac abado a c onciencia y ade ms como se resano con arena fina y cemento con el transito de personas este se revienta, adems de que c on el tiempo e sta mezcla por tener poco espesor se tiende a disgregar. Solucin: La solucin pasa por programar el resane de piso para el ltimo casi con la colocacin del piso laminado para que halla el mnimo transito. Adems hay que dar un buen chequeo al acabado de piso con el propio instalador de laminado para que este de el visto bueno y no halla problemas de post-venta. Ttulo: Pago en demasa de blocks de vidrio. Descripcin: Se pago 6 soles por colocacin de block de vidrio y al haberse colocado 54 blocks se le dio un total de 324 soles al operario. Solucin: El operario por hacer este trabajo se demoro 3 das lo que quiere decir que pagndole 50 soles diarios se podra ajustar a pagar por block solo 2.8 soles, tener en cuenta este monto para la prxima. Ttulo: Aluminio muy dbil en ventanas de luz considerable

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Descripcin: Se coloco un alumin io de po co peralte en las ventanas de muc ha luz. Esto causo que se mueva toda la ventana pudiendo haber quejas de propietarios Solucin: Se coloco un cortaviento de refuer zo para evitar el excesivo movimiento. Pero la mejor solucin pasaba por comprar aluminio de mayor peralte. Tene r esto en cuenta. Ttulo: Espesor de tubos en escaleras de servicio Descripcin: Se uso un espesor de tubos de 2.5mm el cual tiene uso estructural y por ser de mayor espesor es obviamente mucho ms caro. Solucin: Corroborar que para este tipo de trabajos donde no s e requiere un perfil estructural se puede comprar fierro de 0.9mm para ahorrar. Ttulo: Comunicacin directa proveedores con propietarios Descripcin: Se complica cuando hay un trato directo debido a que se puede quedar entre ellos mismos alguna cosa que despus no se sabe quien la va a pagar. Solucin: Por ningn motivo dar el telfono de los propietarios a los proveedores. Ttulo: Programar con anticipacin los acabados Descripcin: Hubo mucho desorden al entrar a los acabados. Solucin: Hacer una programacin con programaciones diarias, semanales, y por hitos, adems del look ahead. Ttulo: Para especificados Descripcin: Al aceptar cambios hasta ltimo momento y fu era de fecha nunca se pudo tener un plano c onciso de lo q ue se ib a a hacer lo qu e provoco que s e desperdiciara maylica, pegamento y tiempo. Solucin: Hacer una programacin con programaciones diarias, semanales, y por hitos, adems del look ahead Ttulo: Detalle en el presupuesto de suma alzada en contratos de II.SS. e II.EE Descripcin: Al no tener bien en claro que se pona por casa y que el subcontratista, se hizo compras que no nos competan. los acabados debe haber planos de detalle sin cambios y bien

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Solucin: Dar una buena revisada al pres upuesto y que es te claro acorde con los planos y tenerlo s iempre presente al momento de que falte algn material y supuestamente se tenga que comprar por casa. Ttulo: Gasto excesivo de pegamento para enchape Descripcin: Se estuvo usando mucho pegamento para el ench ape, en pro medio 2 m2 cuando debera rendir entre 3 a 4 m2 por bolsa. Segn el operario el piso estaba desnivelado y entra mas pe gamento, lo que en la practica si es as ya que el rendimiento en piso siempre es menor que en pared y a que cuando el p iso esta desnivelado no se pu ede usar raspin. Segn el maestro de obra muchas veces el operario por facilidad usa ms pegamento del debido ya que cuando usa el pegamento medido a veces tiene que sacar y volver a colocar la pieza porque le falta un poco. Solucin: Antes de entregar el am biente a u n operario corroborar los desniveles del piso y pa red a enchapar, si el desnivel es considerable es preferible nivelarlo con mortero, una vez c orroborado el n ivel lo q ue se debe hacer es darle una cantidad de pegamento para toda el rea a enchapar segn el rendimiento de 3 a 4 m2 por bolsa y decirle al operario que no debe exceder esa cantidad de material y si se encuentra con un problema extra avisar el porque usara mas pegamento. Ttulo: Mala ubicacin de salidas en lavadero de ropa. Descripcin: Se dejo los puntos 5 cm. corridos hacia la izquierda, y nos dimos cuenta del error cuando ya estaba enchapado. Solucin: En primera instancia mientras mas nos demoramos en detectar el error mas caro es repararlo, s i se hubiese detectado el e rror en la etapa de casco no seria tan caro como romper la maylica, que en este ca so fue lo que se tuv o que hacer, se compro 3 unidades en Tomas Marsano a un costo un poco mas elevado, pero lo importante es que s e consigui ya que e ra una maylica importada y difcil de encontrar. Ttulo: Problemas con el saldo de las maylicas tradas por propietarios. Descripcin: Se tuvo que c omprar maylicas extras que se utilizaron del pro pietario para algn remate, ya que se le haba informado cuantas le quedaban. Solucin: En primera instancia calcular con un porc entaje adicional los cermicos especiales pedidos por propietario (entre 15 y 20 %), ya que siempre hay correcciones

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que hacer y estos deben correr por cuenta del propietario, luego no hay que decirle cuantos cermicos quedan hasta la entrega del departamento para cualquie r remate que se tenga que hacer no nos veamos perjudicados con faltantes de cermicos. Ttulo: Mal proceso de ordenamiento para entrega de acabados finales Descripcin: Hubo desorganizacin para la entrega de los departamentos. Solucin: La solucin pasa por apuntar siempre a poder cerrar la puerta de cada departamento y que nadie entre, e s decir, tratar d e terminar todos las observaciones del departamento. Se pued e utilizar form atos para trenes por departamentos pero al final siempre se debe apuntar a ir termi nando el tota l para poder irse entregando por orden de prioridad. Ttulo: Pintura de barandas deteriorada por trabajos de obra Descripcin: Se dio a cabado de pintura a todas las barandas del edific io pero aun faltaba un nmero considerable de trabajos en obra por lo que haba bastante trnsito de obreros los cuales deterioraron las barandas. Solucin: La solucin es dejar la ltima mano de pintura para el final luego de terminar el grueso de trabajos en obra. La otra solucin seria quedar con el subcontratista que de un retoque final incluyendo esto en el monto pactado.

4.2 Recomendaciones para el trabajo de Campo 4.2.1 Para el Vaciado de Concreto Coordinar que se haga la prueba de estancamiento (un 24 horas antes) y la prueba hidrulica ( h ora antes por lo menos a 80 o 100 lbs. de pre sin) con el capataz de instalaciones Sanitarias. Chequear que los ensanches de losa estn bien colocados. Ver que en los encuentros entre placa y viga se deje compuertas para evitar el posterior picado. Chequear las dimensiones de los aceros as como si es tn colocados con tacos con el respectivo recubrimiento dado en los planos. La losa debe ser mojada antes de cada vaciado

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 La zona de vaciado debe estar libre de material suelto en especial la zona donde se dejan las compuertas. El acero de las mallas debe es tar limpio, es de cir sin concreto pegado de vaciados anteriores para evitar que se pierda adherencia. En las compuertas se debe dejar siempre una llave o d e lo contrario se deber picar para que no tenga una superficie lisa. Al termino del v aciado de las placas corroborar que se este dejando una superficie rugosa. De preferencia no caminar por la losa recin vaciada hasta despus de 12 horas, de ser necesario se colocara tablas apoyadas para evitar el trnsito directo. El encofrado metlico debe ser limpiado luego del vaciado. El curado de la losa se har luego de 2 a 3 horas, tiempo en el cual la losa ya puede ser pisada sin dejar huella. Los muros, vigas y viguetas sern curados ni bien sean desencofrados.

4.2.2 Para el concreto hecho en obra Los recipientes para la fabricacin de concreto deben estar marc ados para cada tipo de concreto que se haga (boguis, jarras, latas). La mezcla debe estar en el trompo un promedio de 2 minutos para que alcance el slump d eseado, se p odr sacar antes si ya el concreto obtuvo la p ropiedad plstica que le da el ad itivo, de nin guna manera de a gregara mas agua para soltar el concreto sin previa consulta.

4.2.3 Para la seguridad en obra Todo el person al deber tener su s implementos de s eguridad mnimos (casco, botas, guan tes) as como algunos contaran con lentes de proteccin.

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 El personal que este laborando en altura o en posiciones de riesgo deber llevar puesto el arns el cual estar asegurado a un anclaje seguro (lnea de vida)

4.3 Conclusiones Generales Debemos siempre tener en cuenta que el xito de un proyecto inmobiliario radica en las ventas y en la velocidad a la que estas se realicen, de nada sirve una arquitectura espectacular y contar con el mejor equipo de ingenieros si nuestro producto nunca podr ser colocado. Para garantizar el xito, es necesario tener herramientas suficientes para poder tomar decisiones y estas tienen que ser lo ms exactas posibles, para lo cual es importante la informacin que podamos manejar respecto al mercado (demanda) y a nuestra competencia (oferta). Si bien es cierto que en nuestro pas an existe un cierto prejuicio a la venta en planos, los proyectos que brindan esta alternativa, ofrecen mejores precios ya que requieren de una menor inversin. La compatibilizacin de planos y especialidades es fundamental antes de presentar el proyecto definitivo. En esta etapa, no s lo deben estar involucrados el estructuralista y el arquitecto, sino tambin la parte constructora, de manera de aprovechar la constructabilidad desde los inicios del proyecto. El marketing es un aspecto muy importante para lograr el xito del proyecto. Es importante la elaboracin de un plan antes de iniciar las ventas, que incluya la estrategia de promocin, precio y producto. Se recomienda poner a cargo de las ventas a person al capacitado y especializado en esta rea, ya que como hemos mencionado anteriormente de estas depende el xito del proyecto.

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Otro aspecto importante del proyecto es la negociacin con la entidad financiera, se debe tener en cuenta que en la venta en plan os un c rdito hipotecario a una tasa preferencial puede ser una buena herramienta de ventas.

Debemos tener siempre en cuenta que no pod emos perder la perspectiva de que el ne gocio inmobiliario es muy sensible a los c ambios econmicos y polticos del pas.

4.4 Situacin Actual de la Empresa Actualmente "xxxxxxxx xxxxxxxx xxxxxxxxx. SAC" se encuentra en una etapa de crecimiento intenso y e structuracin interna. Se estn implementan do conceptos de partnering, constructability y lean construction, de manera de optimizar el proyecto de acuerdo a las necesidades del cliente. Como resultado logramos reducciones los estndares de importantes de costos y tiempo obtenindose cada vez proyectos de mejor calidad realizados en el tiempo planificado tratando de cumplir con seguridad en obra. Como experiencia inmobiliaria y constructora la empresa tiene los siguientes proyectos: Residencial Parque Aracena Valor de obra: S/. 2010,000.00 (Dos millones diez mil nuevos soles) Etapa: Pre venta (entrega Junio 2008) Residencial Parque Los Eucaliptos Valor de obra: S/. 1090,000.00 (Un milln noventa mil nuevos soles) Etapa: Pre venta (entrega Abril 2008) Residencial Parque Astorga Valor de obra: S/. 1193,000.00 (Un milln ciento noventa y tres mil nuevos soles) Etapa: Vendido al 100%, en construccin (entrega octubre 2007)

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Residencial Parque Pisac Valor de obra: S/. 985,000.00 (Novecientos ochenta y cinco mil nuevos soles) Etapa: Entregado y Vendido al 100%

Casa de playa Kapala Valor de obra: S/. 354,000.00 (Tres cientos cincuenta y cuatro mil nuevos soles) Etapa: Entregado

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