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10 questions/10 rponses
Sommaire
Une solution pour financer votre immobilier usage professionnel
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10.
Pourquoi recourir au crdit-bail immobilier ? Comment intervient le crdit-bailleur ? Comment puis-je bnficier dune subvention en crdit-bail immobilier ? Et si je nai pas besoin dun financement 100 % ? Quel rgime de dductibilit des loyers ? Dans quels cas les contrats doivent-ils tre publis ? Quappelle-t-on cession-bail (ou lease-back) ? Comment cder limmeuble en cours de contrat ? La leve doption et aprs ? Quel intrt ai-je raliser lopration via une SCI ?
Le rgime de faveur Il permet damortir les constructions sur la dure du contrat pour les oprations rpondant simultanment aux caractristiques suivantes : Immeubles usage industriel et commercial situs en zones daide finalit rgionale, en zones de revitalisation rurale ou en zones de redynamisation urbaine, PME/PMI employant moins de 250 salaris, ayant un total de bilan infrieur 43 M ou un chiffre daffaires infrieur 50 M et ntant pas dtenues plus de 25 % par une entreprise ne rpondant pas aux critres prcdents. Pour ces oprations, dont la dure est obligatoirement de 15 ans, aucune rintgration du suramortissement des constructions nest effectue en fin de crditbail. Cependant, la part de lamortissement correspondant au terrain reste non fiscalement dductible. Ce rgime drogatoire est en vigueur pour toutes les oprations conclues avant le 31 dcembre 2013. Conseil : se renseigner auprs des mairies pour connatre les territoires ligibles et bien conserver dans son dossier les documents justifiant de la taille de lentreprise au moment de la conclusion du contrat de crdit-bail. Le rgime spcifique des bureaux en Ile-de-France Il sapplique aux immeubles assujettis la taxe sur les bureaux en Ile-de-France et achevs depuis le 31 dcembre 1995. Les amortissements inclus dans les loyers de crdit-bail ne sont fiscalement dductibles qu concurrence de ceux que le crdit-preneur pratiquerait sil tait propritaire de limmeuble. Il est ainsi plac dans la mme situation que sil avait financ son investissement par un prt long terme.
Le rsultat obtenu peut tre corrig par diffrents lments : conomie de frais et droits de mutation par rapport une cession pure et simple de limmeuble, incidence fiscale de la rintgration effectuer par le cessionnaire lorsquil sortira lui-mme du contrat, quotes-parts de loyers non dductibles 2) La cession du contrat, une solution fiscalement avantageuse Le prix de cession du contrat ainsi dtermin donne lieu taxation. Il est ncessaire cette fin deffectuer une ventilation du prix en deux composantes correspondant respectivement la valeur de la promesse de vente et au droit doccupation . La composante promesse de vente est soumise la TVA au taux standard. La composante droit doccupation est soumise au droit denregistrement, au tarif des cessions de droits au bail (art. 725 du CGI). Tous frais confondus, la cession du contrat est donc en principe beaucoup moins coteuse quune double mutation de limmeuble lui-mme (achat par le titulaire du contrat puis revente par celui-ci au tiers acqureur), notamment par le fait que lessentiel de la valeur du contrat repose sur la promesse unilatrale de vente assujettie la seule TVA et donc rcuprable par lacqureur. Au plan fiscal, le prix de cession constitue : Chez le cdant : une plus-value imposable. Dans la mesure o le cdant serait lui-mme devenu titulaire du contrat par voie de cession, le prix de revient de cette prcdente opration vient en dduction de cette plus-value. Chez le cessionnaire : un lment dactif (immobilisation) partiellement amortissable. Une ventilation est effectuer entre la fraction du prix de cession rpute correspondre au terrain et la fraction rpute correspondre aux constructions. Cette dernire fraction est amortissable sur la dure normale dutilisation du btiment apprcie la date de la cession du contrat : elle est donc indpendante de la dure restant courir de celui-ci. Conseil : avant de ngocier avec un acqureur ventuel, interrogez le crditbailleur et vos conseils habituels, afin de dterminer les modalits adaptes votre situation.
10 questions 10 rponses/Crdit-bail immobilier
2) Les droits de mutation sont calculs sur une assiette limite au prix fix dans le contrat Par drogation aux dispositions fiscales applicables aux ventes dimmeubles, lassiette des droits est limite au prix fix dans le contrat et non la valeur vnale de limmeuble au moment de la leve doption. Les contrats de plus de 12 ans doivent avoir fait lobjet dune publication la Conservation des Hypothques au moment de leur conclusion pour pouvoir bnficier de ce rgime de faveur. 3) Si limmeuble est conserv par lex-crdit preneur Limmeuble entrant dans le patrimoine de lex-crdit preneur doit tre amorti. Son prix de revient fiscal est gal au prix de la leve doption dachat major du montant de la rintgration. Lorsque lex-crdit preneur a lui-mme acquis les droits attachs au contrat dun prcdent locataire (cession de contrat), le prix de revient dfini ci-dessus est major du prix dacquisition de ces droits, pour leur fraction non encore amortie. Ces dispositions visent principalement le rgime gnral . Dans le cadre du rgime de faveur condition que le contrat aille son terme et ne comporte pas de valeur rsiduelle suprieure au prix du terrain, la dure damortissement (15 ans) acquise sous couvert du crdit-bail est dfinitive. 4) Si limmeuble est vendu par lex-crdit-preneur La vente de limmeuble acquis en vertu dun contrat de crdit bail est soumise au rgime des plus-values dont relve lex-crdit-preneur. La plus-value de cession est dtermine par diffrence entre le prix de cession du bien et son prix de revient fiscal (tel que dfini ci-dessus) diminu des amortissements pratiqus.
En effet, ce changement de nature de lactivit fait perdre limmeuble son caractre dlment affect lactivit non commerciale (BNC) et entrane sa sortie du patrimoine professionnel de la socit. Ce transfert donne lieu imposition au titre des plus-values de cession. Cette plus-value rsultant du changement de nature dactivit est dtermine en tenant compte dune part de la valeur relle du bien estime la date de lacte dacquisition par la SCI crdit-preneur et dautre part, du prix de revient fiscal de limmeuble cette mme date. Il est possible de demander le report de limposition de cette plus-value condition de le prvoir expressment dans lacte de leve doption. Limposition est ainsi reporte jusqu la date laquelle intervient la transmission de limmeuble ou la transmission ou le rachat de tout ou partie des titres de la SCI propritaire de limmeuble, ou encore la dissolution de la SCI. Elle sera impose, au titre de lanne dexpiration du report, dans la catgorie des BNC (plus-value court terme). Limpt correspondant est calcul en tenant compte des rgles applicables au titre de cette anne. Afin dviter cet inconvnient, il est toujours possible dopter pour lIS soit lors de la cration de la SCI soit tous les ans. Cette option irrvocable est, selon les textes en vigueur, sans autre incidence fiscale. Conseil : afin de profiter pleinement des avantages du crdit-bail (dductibilit intgrale des loyers sauf rgime des bureaux en Ile-de-France et dans tous les cas, la partie relative au paiement du terrain), il convient de choisir avec attention le rgime fiscal applicable la SCI.
Les socits de crdit-bail immobilier, comme les banques, sont des tablissements de crdit rgis par le Code montaire et financier. A ce titre, elles doivent tre agres par lAutorit de Contrle Prudentiel et sont soumises son contrle. Elles doivent respecter la rglementation bancaire qui leur impose notamment des ratios de couverture et de division des risques. La quasi-totalit des tablissements de crdit-bail immobilier font partie de groupes de premire importance. Cette communication a t mene linitiative des membres de la Section crditbail immobilier de lAssociation Franaise des Socits Financires, lorganisme professionnel des spcialiss de la finance, qui regroupe notamment toutes les socits de crdit-bail immobilier.
Ce livret, labor sur la base de la rglementation en vigueur, prsente lessentiel de ce quil faut savoir sur le crdit-bail immobilier et na pas de valeur contractuelle. Il na pas vocation se substituer linformation que peuvent vous procurer les collaborateurs des tablissements de crdit-bail immobilier ou vos diffrents conseils.
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