DOCENTE:

Ing. MARCO A. PAREDES

VALUACIONES REGLAMENTARIAS Y COMERCIALES DE PREDIOS URBANOS

Expositor: Ing. Marco A. Paredes

CONSEJO NACIONAL DE TASACIONES

INTRODUCCION, CONCEPTOS GENERALES DE LA VALUACION Y NORMATIVIDAD VIGENTE

CRITERIOS GENERALES DE VALUACION
Valuacin es el procedimiento mediante el cual se determina el valor que tiene un bien,

en una fecha especfica, para un fin determinado.

Existen tres principios fundamentales a considerar en una valuacin:: - Principio de sustitucin: El valor de un bien es equivalente al de otros de similares caractersticas y que puedan sustituir a este bien. - Principio de temporalidad: El valor de un bien est en funcin de la fecha de la valuacin y puede variar a lo largo del tiempo. - Principio de finalidad: La finalidad de la valuacin condiciona el enfoque, el mtodo y las tcnicas por seguir.

Al estimar valores econmicos, el valor obtenido deber estar basado en un estudio de todos los aspectos relevantes que incidan en dicho valor.
En el informe de valuacin se incluir toda la informacin que sea esencial para su adecuada comprensin, sin omitir ningn elemento de importancia. El valor que se informe deber ser prudente, tendiendo a evitar los riesgos que podran emanar de una incorrecta interpretacin de la informacin que se comunica. En el informe de valuacin se precisar el propsito de la misma, el uso que se intenta darle, y toda otra informacin que permita identificar los usos para los que el valuador considera que son vlidas las conclusiones del informe. En todos los casos se deber evaluar cuales son los bienes que pueden ser valuados individualmente y cuales son aquellos que pueden ser correctamente valuados slo al ser considerados como parte de un conjunto Cuando se tase un bien o un conjunto, como suma del valor de sus distintos componentes, el criterio de valor que se 3 utilice para valuar cada uno de stos deber ser compatible con el criterio con el que se tasen los dems componentes.

REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES

El Reglamento Nacional de Tasaciones tiene por finalidad establecer los criterios, conceptos, definiciones y procedimientos tcnicos normativos para formular la valuacin de bienes inmuebles y muebles. (Artculo I.01) Se entiende por tasacin o valuacin al procedimiento mediante el cual el perito tasador estudia el bien, analiza y dictamina sus cualidades y caractersticas en determinada fecha, para establecer la estimacin del valor razonable y justo del bien de acuerdo a las normas del presente reglamento. (Artculo I.02) El Reglamento Nacional de Tasaciones, fue aprobado por R.M. 098-2006-VIVIENDA del 21 de Abril del 2006

PERITO VALUADOR

Se denomina perito tasador al profesional colegiado que en razn de sus estudios superiores y a su experiencia, est debidamente capacitado para efectuar la valuacin de un bien. Esta disposicin, en cuanto a la condicin de colegiado, no es aplicable en los casos de campos de actividad que no son materia de colegiacin. (Artculo I.08)

Algunos de las condiciones que se deber cumplir para lograr ser un valuador, encargado de formular o supervisar valuaciones reglamentaria y/o comerciales, son los siguientes: Poseer titulo profesional o de postgrado, otorgado por una entidad educativa superior, reconocida por la Nacin, de ser el caso. Tener suficiente conocimiento y experiencia en materia a fin al bien que se pretende valorizar. Cumplir con los requisitos legales, reglamentarios y ticos en relacin con el cometido de la valuacin. Mantener e incrementar sus conocimientos profesionales, adquiridos por experiencia y preparacin, por medio de programas de formacin continua.

VALUACION DE PREDIOS URBANOS

GENERALIDADES
La valuacin de predios urbanos es el procedimiento mediante el cual se determina el valor de los predios que se encuentren en zona urbana; valiendose para ello de metodologias y tecnicas apropiadas. Para la valuacin de predios en zona urbana es necesario considerar los siguientes factores: Factores externos: Ubicacin: el valor del bien esta ligado en sentido directo a la ubicacin del mismo. Considerando para ello en primer lugar la ciudad donde se encuentra y el equipamiento de la misma; luego la ubicacion dentro del ciudad. Zonificacin y uso: el valor del bien vara dependiendo del uso del terreno y la zonificacin considerada dentro de los planes de desarrollo urbano. Servicios pblicos: dependiendo de la cantidad y calidad de servicios pblicos con los que cuente el bien, variar el valor del mismo

Contaminacin ambiental: factor importante que se acentua debido a la contaminacin de los centro urbanos.
Factores internos: Medidas y proporciones: en funcin de la medida se determina el valor del bien; son tambien importantes las proporciones para el desarrollo y comodidad de proyectos arquitectnicos. Nivel respecto a la vereda: se debe tomar en cuenta el nivel respecto a la va pblica y determinar los beneficios o inconvenientes que pudiera ocasionar la ubicacin en determinado nivel, influyendo este dentro del valor del bien. Materiales: la calidad de los materiales y de los acabados utilizados en la construccin deber ser evaluada, para la deteminacin del valor del inmueble.

Servicios del bien: se consideran los servicios con los que cuenta el bien (ascensor, estacionamiento, intercomunicador, etc)

MARCO NORMATIVO

Ley de Tributacin Municipal, Decreto Legislativo N 952, que modifica al Decreto Legislativo N 776 Reglamento Nacional de Tasaciones del Per R.M. 098-2006-VIVIENDA del 21 de Abril del 2006

Reglamento de acondicionamiento territorial y desarrollo urbano, D.S. N 027-2003-VIVIENDA del 06/10/2003 Reglamento Nacional de construccin
Ley de habilitaciones urbanas, Ley N 26878 del 20/11/97 Cdigo Civil Peruano, Decreto Legislativo N 295, del 24/07/84 Codigo procesal civil, Decreto Legislativo N 768, del 29/02/92

Ley de regularizacion de edificaciones, del procedimiento para la declaratoria de fabrica y del rgimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn, Ley N 27157, del 27/07/99 Reglamento de la ley N 27157, D.S. N 008-2000-MTC del 17/02/2000

DEFINICIONES

VALUACION DEL PREDIO: La valuacin del predio urbano consiste en la determinacin del valor de todos sus componentes, en trminos de terreno, edificaciones, obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes. A estos valores de los componentes fsicos, si corresponden al estado de similar nuevo, se les aplicar, segn los casos, los factores de depreciacin por antigedad y estado de conservacin que estn determinados en el presente reglamento. (Artculo II.A.06) PREDIO URBANO: Se considera predios a los terrenos, as como a las edificaciones instalaciones fijas y permanentes que constituyan parte integrante de ellos y que no pudieran ser separadas, sin alterar, deteriorar destruir la edificacin.. (Artculo II.A.01) TERRENO URBANO: Considrase terreno urbano al que esta situado en centro poblado y se destine a vivienda, comercio, industria o cualquier otro fin urbano, y los terrenos sin edificar, siempre que cuenten con los servicios generales propios del centro poblado y los que tengan terminadas y recepcionadas sus obras de habilitacin urbana, estn o no habilitadas legalmente. (Artculo II.A.02)

EDIFICACION: Se entiende por edificaciones a las construcciones o fbricas en general. (Artculo II.A.03)
OBRAS COMPLEMENTARIAS: Son obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes todas las que se encuentran adheridas fsicamente al suelo a la construccin, y no pueden ser separadas de stos sin destruir, deteriorar, ni alterar el valor del predio porque son parte integrante y funcional de ste, tales como cercos, instalaciones de bombeo, cisternas, tanques elevados, instalaciones exteriores elctricas y sanitarias, ascensores, instalaciones contra incendios, instalaciones de aire acondicionado, piscinas, muros de contencin, subestacin elctrica, pozos para agua o desage, pavimentos y pisos exteriores, zonas de estacionamiento, zonas de recreacin, y otros que a juicio del perito valuador puedan ser calificados como tales. (Artculo II.A.04) INTANGIBLES: Es el valor de aquella parte de la propiedad que no tiene existencia fsica

 VALOR REGLAMENTARIO:El valor reglamentario es determinado por el CONATA y aprobados por los dispositivos legales correspondientes. Su vigencia es de un ao.

El CONATA formula valores reglamentarios para terrenos (planos y listados de terrenos urbanos), edificaciones (cuadros de valores oficiales de edificacin) y determina la metodologa para la valuacin reglamentaria de obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes
VALOR COMERCIAL: El valor comercial es aquel determinado por las leyes de la oferta y la demanda, en funcin del mercado

CLASIFICACION DE VALUACIONES DE PREDIOS URBANOS

- PLANOS DE VALORES OFICIALES DE TERRENOS - LISTADO DE VALORES OFICIALES DE TERRENOS EN CENTROS POBLADOS MENORES

VALUACION DE TERRENOS

VALUACIONES REGLAMENTARIAS

VALUACION DE EDIFICACIONES VALUACION DE OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES

- CUADRO DE VALORES OFICIALES DE EDIFICACION (COSTA , SIERRA Y SELVA)

- ANEXO N 01 CUADRO VALORES OFICIALES EDIFICACION (FACTOR OFICIALIZACION)

DE DE DE

VALUACION DE TERRENOS

- ESTUDIO DE MERCADO VALORES COMERCIALES TERRENOS URBANOS.

DE DE

VALUACIONES COMERCIALES

VALUACION DE EDIFICACIONES

- ESTUDIO DE MERCADO VALORES COMERCIALES EDIFICACIONES. - PRESUPUESTO DE OBRA

DE DE

VALUACION DE OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES

- ESTUDIO DE MERCADO DE VALORES COMERCIALES DE OC E IFP. - PRESUPUESTO DE OBRA

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METODOS DE VALUACION DE PREDIOS URBANOS DESCRIPCION INCONVENENTES

LAS INCONSISTENCIAS SURGEN CUANDO SE REALIZAN LOS CALCULOS PARA LA DETERMINACION DEL VALOR DE LAS EDIFICACIONES DONDE SE PUDIERAN OMITIR ALGUNOS DETALLES QUE INFLUYEN EN EL VALOR. ASIMISMO NO SE CONSIDERAN LOS FACTORES INTANGIBLES DEL BIEN
LA RENTA NO SIEMPRE REFLEJA EL VALOR DE LA PROPIEDAD. ASIMISMO LA DEPRECIACION MONETARIA INFLUYE SOBRE EL INTERES DE LA RENTA, LO QUE JUEGA EN CONTRA DE SU ESTABILIDAD Y DIFICULTA EL RELIZAR CALCUOS PROYECTADOS

METODOS
METODO DIRECTO

CONSISTE EN LA DETERMINACIN DEL VALOR DE TODOS SUS COMPONENTES, EN TRMINOS DE TERRENO, EDIFICACIONES, OBRAS COMPLEMENTARIAS Y EVENTUALES VALORES INTANGIBLES. LOS COMPONENTES FSICOS SE DEPRECIARAN POR ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIN.
ESTA VINCULADO A LA RENTA ANUAL LIQUIDA QUE EL INMUEBLE PRODUZCA O PUEDA PRODUCIR, AL ESTAR DESHABITADO O HABITADO. LA CAPITALIZACION SE CALCULA AL TIPO DE INTERES QUE UN BANCO OTORGUE EN EL SISTEMA FINANCIERO.

METODO INDIRECTO

METODO EMPIRICO

RESULTA DE LA APRECIACION OBJETIVA DEL VALOR, SEGUN LA EXPERIENCIA OBTENIDA EN EL MERCADO INMOBILIARIO, ASI COMO DE LAS OBSERVACIONES INTRINSECAS Y EXTRINSECAS QUE OFRECE EL BIEN Y UNA INVESTIGACION ESTADISTICA DE VALORES DE MERCADO

SE TRATA DE UN ANALISIS NETAMENTE EMPIRICO, LA EXPERIENCIA DEL PERITO JUEGA UN PAPEL DETERMINANTE EN LA VALUACION. ASIMISMO LOS VALORES DE MERCADO TOMADOS COMO REFERENCIA TIENEN QUE ESTAR REGIDOS POR LA NORMALIDAD DE LA OFERTA Y LA DEMANDA

El perito valuador no debe trabajar estrictamente limitndose a uno de los mtodos sealados, sino que con el objetivo de obtener un valor que se acerque a la realidad debe utilizar cada uno de los mtodos que estime conveniente y necesario, segn lo requiera el caso evaluado. 11

TECNICAS DE VALUACION
COSTO DE REPOSICION

VALOR DE REPOSICION
COSTO DE REEMPLAZAMIENTO

ANALITICAS

VALOR RESIDUAL CLASICO VALOR DE CAPITALIZACION MODELO BAJO INFLACION HORIZONTE TEMPORAL OPTIMO

UN SIGNO EXTERNO SINTETICO VARIOS SIGNOS EXTERNOS VARIANTE DOS BETAS

COMPARATIVAS

DISTRIBUCION BETA

VARIANTE TRIANGULAR VARIANTE TRAPEZOIDAL

REGRESION SIMPLE
ANALISIS DE REGRESION REGRESION MULTIPLE

VALUACION FINALISTA

ESPECIALES
ANALISIS MULTICRITERIO

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INFORME TECNICO DE VALUACION

El documento que contiene la valuacin de un bien constituye el informe tcnico de tasacin que deber ser firmado por el profesional responsable; y debe constar de tres grandes secciones: Memoria Descriptiva, Valuacin y Anexos. (Artculo I.09) El informe de la valuacin, debe desarrollar los siguientes rubros - Memoria descriptiva. - Valuacin. - Valuacin del terreno. - Valuacin de las edificaciones - Valuacin de las obras complementarias. - Valuacin de instalaciones fijas y permanentes - Valores intangibles si los tiene - Cuadro resumen general de las valuaciones - Anexos - Fotografas, si se requieren -Otros

El perito debe dejar constancia de los documentos que haya tenido a su alcance para efectuar la valuacin, tales como ttulos de propiedad; fichas regstrales; declaratoria de fbrica; escritura de independizacin y reglamento interno en los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn, as como otros documentos que sean pertinentes. (Artculo II.B.19)

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MEMORIA DESCRIPTIVA
La memoria descriptiva comprende: - Nombre del propietario. - Nombre de la persona que solicita la tasacin. - Objeto de la tasacin y metodologa o reglamentacin empleada. - Fecha a la cual est referida la tasacin. - Ubicacin. - Linderos y permetro - rea del terreno. - Zonificacin y uso actual del predio. - Infraestructura de servicios urbanos que posee el predio. - Descripcin de la distribucin de las plantas. - Descripcin de la edificacin. - Estado de conservacin. - Servidumbres. - Antigedad de la construccin. - Inscripcin en los registros pblicos en los casos de requerirse. - Observaciones. UBICACIN: Para la ubicacin de un predio se consignar el departamento, la provincia y el distrito a los que pertenece, el nombre de la urbanizacin, asociacin, cooperativa, asentamiento humano, u otras denominaciones del sitio; el nombre de las vas pblicas a las cuales les da frente y, eventualmente, el o los nombres anteriores; la numeracin municipal o la denominacin de la manzana y lote correspondientes. (Artculo II.B.10)

LINDEROS Y PERIMETRO: La descripcin de un terreno deber precisar su forma geomtrica; las medidas, colindancias y cambios de direccin de los linderos a partir de su frente principal, prosiguiendo por los costados derecho 14 e izquierdo entrando y finalizando por el fondo. (Artculo II.B.11)

AREA: El rea del terreno existente dentro de los linderos descritos ser expresada en sistema mtrico decimal. (Artculo II.B. 12) DESCRIPCION DE LAS PLANTAS: Se describir la forma de ocupacin existente en el predio a travs de la siguiente informacin mnima: - Destino y uso del predio y, en su caso, nmero de plantas construidas; - Distribucin de los ambientes de cada planta por niveles; - reas ocupadas, techadas y sin techar, por planta y en total. (Cuadro general de reas techadas y libres). (Artculo II.B. 13)

DESCRIPCION DE LA EDIFICACION: En la descripcin de las reas edificadas se indicar en forma ordenada, segn los casos, los sistemas y materiales empleados en la construccin de las partidas principales, tales como: - Cimentacin - Elementos estructurales - Muros y columnas - Techos y coberturas - Pisos y contrapisos - Contrazcalos y revestimientos - Carpintera de puertas, ventanas, rejas, barandas, roperos empotrados, muebles fijos, etc. - Vidrios - Pinturas - Cerrajera - Instalaciones sanitarias - Instalaciones mecnicas y elctricas - Instalaciones telefnicas - Instalaciones complementarias permanentes, si las hubiese, como: ascensores, aire acondicionado, sistema de alarmas, sistemas de bombeo de agua y tanques cisterna, etc. - Instalaciones inteligentes - Obras complementarias. - Otros. (Artculo II.B. 14)

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ESTADO DE CONSERVACION: El estado de conservacin de la edificacin ser calificado como muy bueno, bueno, regular, malo o muy malo, de conformidad con la evaluacin derivada de los rubros mencionados en el artculo II.B.16 y que se definen de la siguiente forma:
- Muy bueno: Las edificaciones que reciben mantenimiento permanente y que no presentan deterioro alguno. - Bueno: Las edificaciones que reciben mantenimiento permanente y solo tienen ligeros deterioros en los acabados debido al uso normal. - Regular: Las edificaciones que reciben mantenimiento espordico, cuya estructura no tiene deterioro y si lo tienen, no la compromete y es subsanable; o que los acabados e instalaciones tienen deterioros visibles debido al uso normal. - Malo: Las edificaciones que no reciben mantenimiento regular; cuya estructura acusa deterioros que la comprometen aunque sin peligro de desplome y que los acabados e instalaciones tienen visibles desperfectos. - Muy malo: Las edificaciones en que las estructuras presentan un deterioro tal que hace presumir su colapso y que su nico valor es el de los materiales recuperables. (Artculo II.B. 15)

ANTIGUEDAD: Se asumir como antigedad de la edificacin el tiempo que tiene de construida la totalidad o las partes de la misma, de acuerdo a la informacin que podr obtenerse de cualquiera de los siguientes documentos:
- Declaratoria de fbrica. - Certificado de conformidad de obra - Licencia de construccin mas plazo de ejecucin; y - El registro ms antiguo en la propiedad inmueble, slo en los casos en que la construccin haya sido hecha antes de la fecha obligatoria de presentacin de los documentos sealados precedentemente A falta de esta informacin, el perito apreciar la antigedad sobre la base de los factores concurrentes que debern ser indicados en el informe de valuacin. (Artculo II.B. 17)

OBSERVACIONES: En observaciones se consignar todas las explicaciones de detalle que conduzcan a aclarar conceptos o particularidades, as como las que el perito considere pertinentes. (Artculo II.B. 18)

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VALUACION REGLAMENTARIA
Se llama valuacin reglamentaria a aquella que utiliza como informacin de precios los llamados aranceles en el caso de precios de terrenos y valores oficiales de la construccin en el caso de precios de la edificacin.
Se considera adems, que la valucin reglamentaria de obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes, est definida en el Anexo N 1 del Cuadro de Valores Oficiales de Edificacin, aprobado por R.M. N 266-2005-VIVIENDA del 28 de octubre de 2005

VALOR REGLAMENTARIO
El valor reglamentario es determinado por el CONATA y aprobados por los dispositivos legales correspondientes. Su vigencia es de un ao. El CONATA formula valores reglamentarios para terrenos (planos y listados de terrenos urbanos), edificaciones (cuadros de valores oficiales de edificacin) y determina la metodologa para la valuacin reglamentaria de obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes

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LEY DE TRIBUTACION MUNICIPAL

DECRETO LEGISLATIVO N 952 (Decreto Legislativo que modifica el Decreto Legislativo N 776 Ley de Tributacin municipal)

Articulo 11.- La base imponible para la determinacin del impuesto est constituida por el valor total de los predios del contribuyente ubicados en cada jurisdiccin distrital
A efectos de determinar el valor total de los predios, se aplicar los valores arancelarios de terrenos y valores unitarios oficiales de edificacin vigentes al 31 de octubre del ao anterior y las tablas de depreciacin por antigedad y estado de conservacin, que formula el Consejo Nacional de Tasaciones CONATA y aprueba anualmente el Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento mediante Resolucin Ministerial. Las instalaciones fijas y permanentes sern valorizadas por el contribuyente de acuerdo a la metodologa aprobada en el Reglamento Nacional de Tasaciones y de acuerdo a lo que establezca el reglamento, y considerando una depreciacin de acuerdo a su antigedad y estado de conservacin. Dicha valorizacin esta sujeta a fiscalizacin posterior por parte de la Municipalidad respectiva.

En el caso de terrenos que no hayan sido considerados en los planos bsicos arancelarios oficiales, el valor de los mismos ser estimado por la Municipalidad Distrital respectiva o en defecto de ella, por el contribuyente, tomando en cuenta el valor arancelario ms prximo a un terreno de iguales caractersticas.
El valor oficial de terreno urbano (Vou), contenido en los planos bsicos arancelarios (residencial, comercio e industria), as como en listados para centros poblados menores de toda la repblica, se determinan mediante la aplicacin de la denominada Norma para determinar los valores unitarios oficiales de terrenos urbanos que fuera aprobada mediante Resolucin Ministerial N 605-2001-MTC/15.04, publicada en el diario oficial El Peruano el 27 de Diciembre del 2001. DECRETO SUPREMO N 035-86-VC del 24/12/1986 Articulo Unico.- Las Municipalidades de Lima Metropolitana, del Callao y de provincias de todo el territorio nacional, a partir de la vigencia del presente Decreto supremo remitirn anualmanete al Consejo Nacional de 18 Tasaciones los planos bsicos de su jurisdiccin, incluyendo las nuevas reas urbanas de la ciudad.

VALORES OFICIALES

EVOLUCION DEL USO DEL TERRENO

CASO 1: TERRENO RUSTICO TERRENO URBANO USO DESCRIPCION

TERRENOS UBICADOS EN ZONA RURAL DEDICADOS A USO AGRICOLA, PECUARIO, FORESTAL, DE PROTECCION Y ERIAZOS QUE NO HAYAN SIDO HABILITADOS COMO URBANOS NI ESTEN COMPRENDIDOS DENTRO DE LOS LIMITES DE EXPANSION URBANA. TERRENOS QUE MANTENIENDO SU CONDICION LEGAL DE RUSTICOS SE ENCUENTRAN AUTORIZADOS PARA REALIZAR EN ELLOS EL CAMBIO DEL USO DE LA TIERRA, DE ACUERDO A LA ZONIFICACION ESTABLECIDA EN LOS PLANES DE DESARROLLO OFICIALES TERRENOS QUE SE ENCUENTRAN SITUADOS EN CENTRO POBLADO Y SE DESTINE A VIVIENDA, COMERCIO, INDUSTRIA O CUALQUIER OTRO FIN URBANO, Y LOS TERRENOS SIN EDIFICAR SIEMPRE QUE CUENTEN CON LOS SERVICIOS PROPIOS DEL CENTRO POBLADO

VALOR OFICIAL
LISTADO DE VALORES OFICIALES DE TERRENOS RUSTICOS (S/. / Ha.)

TERRENO RUSTICO

TERRENO EN ZONA DE EXPANSION URBANA

REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES

(S/. / m2)

TERRENO URBANO

PLANOS BASICOS ARANCELARIOS QUE CONTIENEN VALORES OFICIALES DE TERRENOS URBANOS (S/. / m2)

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CASO 2: TERRENO RUSTICO TERRENO URBANO EN CENTRO POBLADO MENOR USO

DESCRIPCION
TERRENOS UBICADOS EN ZONA RURAL DEDICADOS A USO AGRICOLA, PECUARIO, FORESTAL, DE PROTECCION Y ERIAZOS QUE NO HAYAN SIDO HABILITADOS COMO URBANOS NI ESTEN COMPRENDIDOS DENTRO DE LOS LIMITES DE EXPANSION URBANA.

VALOR OFICIAL

TERRENO RUSTICO

LISTADO DE VALORES OFICIALES DE TERRENOS RUSTICOS (S/. / Ha.)

TERRENO URBANO EN CENTRO POBLADO MENOR

TERRENOS QUE SE SITUAN EN LOCALIDADES CON POBLACION MENOR A LOS 5000 HABITANTES, QUE CUENTAN CON VIVIENDAS AGRUPADAS Y QUE DENOTA UN ESQUEMA DE ORDENAMIENTO URBANO Y DE EQUIPAMIENTO BASICO

LISTADO DE VALORES OFICIALES DE TERRENO URBANOS EN CENTROS POBLADOS MENORES (S/. / m2)

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DETERMINACION DE VALORES OFICIALES PARA DIVERSAS CATEGORIAS DE TERRENOS

TERRENO URBANO

El valor oficial de terreno urbano (Vou), contenido en los planos bsicos arancelarios (residencial, comercio e industria), as como en listados para centros poblados menores de toda la repblica, se determinan mediante la aplicacin de la denominada Norma para determinar los valores unitarios oficiales de terrenos urbanos que fuera aprobada mediante Resolucin Ministerial N 605-2001MTC/15.04, publicada en el diario oficial El Peruano el 27 de Diciembre del 2001.

TERRENO RUSTICO EN ZONA DE EXPANSION URBANA

El valor oficial de terrenos rsticos en zona de expansin urbana e islas rsticas, se determina mediante la aplicacin de lo establecido en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Per, en su Ttulo III, captulo J; que fuera aprobada mediante R.M. 098-2006-VIVIENDA, publicada en el diario oficial El Peruano el 21 de Abril del 2006.

TERRENO RUSTICO

El valor oficial de terreno rstico (Vor), contenido en listados, se determina mediante la aplicacin de la denominada Norma para determinar los aranceles de terrenos rsticos que fuera aprobada mediante Resolucin Ministerial N 569-95-MTC/15.VC, publicada en el diario oficial El Peruano el 28 de Diciembre de 1995.

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PROCEDIMIENTO PARA DETERMINAR VALORES OFICIALES DE TERRENOS URBANOS

Norma para la determinacion de valores oficiales de terrenos urbanos: el valor oficial urbano (Vou) para un sector determinado con frente a una va pblica, se obtiene interrelacionando el valor del terreno habilitado con diversos factores de influencia significativa de la zona en estudio, de conformidad con la siguiente expresin:

Vou = VTH x K x M x Z x DU
VTH : Valor de Terreno Habilitado. Es el valor por metro cuadrado actualizado de rea til vendible, que corresponde al de una habilitacin urbana para uso residencial con lotes de 160 m2, calzada con carpeta asfltica y ancho de via de 14 m , veredas de concreto simple con un ancho de 1,20 a 2,40 m y con redes de agua potable, alcantarillado y elctricas subterraneas, con sus respectivas conexiones domiciliarias. DU: dinmica de desarrollo, se obtiene interrelacionando los factores de desarrollo urbano D y el equipamiento E

DU = D x E
D : Factor de desarrollo urbano

D = CAU x ESE x OF
K : es la suma de los puntajes correspondientes a las obras de infraestructura (Cuadro N 02)
Factor correspondiente a los materiales construccin predominantes (Cuadro N 05) de CAU : Fac. de cal. Ambiental Urbana (N 10) ESE : Fac. de estrato socio econmico (N 11) OF : Otros factores (pendiente, influencia negativa, ruidos, etc Cuadro N 12) E : Factor de equipamiento urbano (Cdro. N 08)

M:

Z: Factor correspondiente a zonificacin (Cuadro N 06 y 07)

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APLICACIN DE LA NORMA PARA DETERMINAR VALORES OFICIALES DE TERRENOS URBANOS

Para determinar los valores oficiales de terrenos urbanos de una localidad, se debe aplicar el siguiente procedimiento: Recopilacin de informacin. Inspeccin ocular como labor bsica del trabajo de reas urbanas. Estudio de la informacin obtenida, de la documentacin tcnica en la inspeccin ocular y la determinacin de los factores de influencia para el sector homogneo de avalo. Procesamiento y clculo de los valores oficiales.

Debe recopilarse de preferencia la informacin tcnica siguiente:

Planos bsicos conteniendo los valores oficiales. Plano catastral. Plano perimtrico de urbanizaciones. Plano bsico actualizado de la localidad. Planos de instalaciones sanitarias y elctricas. Plano de zonificacin. Plano topogrfico. Fotografas areas recientes. Valor del terreno habilitado (VTH).

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CASO 1:TERRENO URBANO EN ZONA COMERCIAL

Vista correspondiente al ao 1995 Se observa que la va esta completamente consolidada, el uso comercial se inicia de acuerdo a este registro. Las calzadas y veredas se encuentran en buen estado de conservacin. Las instalaciones elctricas y sanitarias correspondientes a la habilitacin urbana se encuentran en buen estado. Se presentan factores de contaminacin ambiental debido al trfico de vehculos. Valor oficial de terreno para 1995 es S/. 108.24 / m2, aprobado por RM 474-94-MTC/15.VC del 28/12/94

Vista correspondiente al ao 2004 Se observa que en la va surgieron nuevas construcciones y se ampliaron algunas ya existentes, el uso comercial se acentua mas. Las calzadas y veredas se encuentran en buen estado de conservacin. Las instalaciones elctricas y sanitarias correspondientes a la habilitacin urbana se encuentran en buen estado. Se presentan factores de contaminacin ambiental y acstica debido al incremento del trfico de vehculos. Valor oficial de terreno para 2005 es S/. 165 / m2, aprobado por RM 269-2004-VIVENDA del 25/10/2004 Se observa un incremento respecto a 1995 de 52.43%

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PLANO BASICO

MC-1

PLANO DE ZONIFICACION ACTUALIZADO

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HOJA DE CALCULO PARA DETERMINAR VALORES OFICIALES DE TERRENOS URBANOS CON ZONIFICACION COMERCIAL
DEPARTAMENTO : PROVINCIA : DISTRITO : VIA : DESDE : HASTA : ANCASH HUARAZ HUARAZ Av. TORIBIO DE LUZURIAGA Jr. JOSE DE LA MAR Jr. JULIAN MORALES VTH (S/. / m 2) ESTUDIO TRAZO CALZADA CANALIZACION AGUA POTABLE OBRAS DE INFRAESTRUCTURA REDES ALCANTARILLADO ALUMBRADO PUBLICO ENERGIA ELEC. INDUSTRIAL AGUA CONEXION DOMICILIARIA VEREDAS K CATEGORIA MATERIALES M ZR ZC zonificacn comercial (C3 al 50%) 1.16 1.16 CAU DESARROLLO URBANO DINAMICA DE DESARROLLO D E DU VALOR CALCULADO (S/. / m )
2

FECHA :

May-04

104.86 0.02 0.02 0.49

Estudio para habilitacin Trazo definido de calle concreto de > 18.00 m para conexiones domiciliarias para conexiones domiciliarias con postes de concreto y cables aereos conexiones domiciliarias conexiones domiciliarias conexiones domiciliarias c/cables aereos concreto simple, ancho 1.20 - 2.40 m

0.15 0.14 0.15 0.05 0.04 0.02 0.11 1.19

ALCANTARILLADO ENERGIA ELECTRICA

columnas de concreto, muros de ladrillo y losas de concreto al 100% Bueno

E 0.90 1.07 0.96

MATERIALES ESTADO DE CONSERVACION

ZONIFICACION Z

olores espordicos medio alto trnsito vehicular

0.90 1.00 0.80 0.72 1.65 1.19

ESE OF

equipamiento

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165

CASO 2: TERRENO URBANO EN ZONA RESIDENCIAL

Vista correspondiente al ao 1998 Se observa que la va esta parcialmente consolidada, tiene uso residencial. Las calzadas son de tierra compactada y no tiene veredas. Cuenta con instalaciones elctricas y sanitarias correspondientes a la habilitacin urbana se encuentran en buen estado. Se presentan factores de contaminacin ambiental espordicos. El estrato socioeconmico es medio. Presenta peligro de inundacin Valor oficial de terreno para 1998 es S/. 16 / m2, aprobado por RM 674-97-MTC/15.04 del 26/12/97

Vista correspondiente al ao 2004 Se observa que la va se encuentra consolidada, tiene uso residencial. Las calzadas son de concreto y las veredas de concreto simple en buen estado de conservacin. Cuenta con instalaciones elctricas y sanitarias correspondientes a la habilitacin urbana se encuentran en buen estado. Se presentan factores de contaminacin ambiental espordicos. El estrato socioeconmico es medio. Presenta peligro de inundacin Valor oficial de terreno para 2005 es S/. 40 / m2, aprobado por RM 269-2004-VIVENDA del 25/10/2004 Se observa un incremento respecto a 1998 de 150%

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PLANO BASICO ACTUALIZADO

MR-1

PLANO DE ZONIFICACION ACTUALIZADO

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HOJA DE CALCULO PARA DETERMINAR VALORES OFICIALES DE TERRENOS URBANOS

CON ZONIFICACION RESIDENCIAL
DEPARTAMENTO : PROVINCIA : DISTRITO : VIA : DESDE : HASTA : ANCASH HUARAZ INDEPENDENCIA Av. LAS CASUARINAS Pje. LOS TRIGALES Pje. LOS CEDROS VTH (S/. / m 2) ESTUDIO TRAZO CALZADA CANALIZACION AGUA POTABLE OBRAS DE INFRAESTRUCTURA REDES ALCANTARILLADO ALUMBRADO PUBLICO ENERGIA ELEC. INDUSTRIAL AGUA CONEXION DOMICILIARIA VEREDAS K CATEGORIA MATERIALES M ZR ZC 0.80 CAU DESARROLLO URBANO DINAMICA DE DESARROLLO D E DU VALOR CALCULADO (S/. / m 2) ESE OF olores espordicos medio zona en peligro de inundacin 0.90 0.83 0.63 0.47 1.25 0.59 zonificacn residencial (R3, 2 pisos) MATERIALES ESTADO DE CONSERVACION columnas de concreto, muros de ladrillo y losas de concreto al 100% Bueno E 1.01 0.76 0.77 0.80 ALCANTARILLADO ENERGIA ELECTRICA conexiones domiciliarias conexiones domiciliarias conexiones domiciliarias c/cables aereos concreto simple, ancho 1.20 - 2.40 m 0.05 0.04 0.02 0.11 1.06 para conexiones domiciliarias para conexiones domiciliarias con postes de concreto y cables aereos 0.15 0.14 0.15 Estudio para habilitacin Trazo definido de calle concreto de 6.00 - 18.00 m 104.86 0.02 0.02 0.36 FECHA : May-04

ZONIFICACION Z

equipamiento

40

35

LECTURA E INTERPRETACION DE LOS PLANOS BASICOS ARANCELARIOS

CASO N 1

V2

V1

37

VISTA 1

VISTA 2

38

CASO N 2

V1 V2
39

VISTA 1

VISTA 2

40

CASO N 3

V1

V2

41

VISTA 1

VISTA 2

42

CASO N 4

V1 V2

43

VISTA 1

VISTA 2

44

CASO N 5

V1

V2

45

VISTA 1

VISTA 2

46

CASO N 6

V1

V2

47

VISTA 1

VISTA 2

48

PROCEDIMIENTO PARA DETERMINAR VALORES UNITARIOS

OFICIALES DE EDIFICACION

PROYECTOS DE EDIFICACIN Selva

PROYECTOS DE EDIFICACION

Sierra

Costa

Se actualizaron 62 presupuestos de edificacin en base a informacin de precios de mercado de materiales de construccin, mano de obra y equipos de cada regin. Dichos precios estn referidos al 31 de Octubre del ao anterior.

A partir de dichos presupuestos se elaboran los cuadros de valores unitarios oficiales de edificacin
PROYECTOS DE EDIFICACIN

Cuadro de Valores Unitarios Oficiales de Edificacin

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50

51

52

53

54

55

56

APLICACIN DEL USO DEL CUADRO DE VALORES OFICIALES DE EDIFICACION Para el presente ejemplo se consideran diferentes tipos de edificaciones, en las que varia los materiales estructurales, los acabados, instalaciones, etc. Se categoriza a estas edificaciones de acuerdo a la estructura del cuadro de valores oficiales de edificacin y luego se procede a realizar la sumatoria de cada una de los valores correspondientes a las categoras seleccionadas, para obtener el valor unitario oficial de edificacin. Luego procedemos a evaluar el material predominante, la antigedad y el estado de conservacin, para determinar el factor de depreciacin. Estas edificaciones propuestas para determinar los valores unitarios oficiales, son las siguientes:
COSTA EDIFICACIONES CON MATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE DE CONCRETO ARMADO MAYORES DE 05 PISOS (CON ASCENSOR) BBBCCCB EDIFICACIONES CON MATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE DE CONCRETO ARMADO MENORES DE 05 PISOS (SIN ASCENSOR) CCEDEDC EDIFICACIONES CON MATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE DE CONCRETO ARMADO VIVIENDA UNIFAMILIAR CCEDFCD EDIFICACIONES CON MATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE DE LADRILLO VIVIENDA UNIFAMILIAR DDEEEFE VIVIENDA DE ADOBE O QUINCHA AO 2006 S/M MAT. PRED. ANT. ESTD. CONS. % DEPREC. DEPREC. (D) VALOR DEPREC.

765.14

38.26

726.88

505.75

10

MB

0.00

505.75

473.97

12

13

61.62

412.35

398.47

25

32

127.51

270.96

EEFFFFF VIVIENDA DE MADERA

256.57

40

65

166.77

89.80

FFGGGGG

183.09

15

40

73.24

109.8557

PROCEDIMIENTO PARA LA DETERMINAR VALORES OFICIALES DE LAS INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES

ANEXO 01
Para la determinacin de la base imponible de las instalaciones fijas y permanentes, para el clculo del impuesto predial, se tomar como metodologa lo sealado en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Per en su Ttulo II, Captulo D y Artculo II.D.32. Las edificaciones con caractersticas o usos especiales, las obras complementarias, las instalaciones fijas y permanentes, as como las construcciones inconclusas, se valuarn de acuerdo a los elementos que las conforman; y las depreciaciones por antigedad y estado de conservacin sern estimadas por el perito, en concordancia con las caractersticas y vida til de dichas obras. Para el caso de valuaciones reglamentarias se aplicar el factor de oficializacin vigente conforme a lo estipulado en el artculo II.A.07. Se deber tener en cuenta que para identificar a las instalaciones fijas y permanentes, estas deben constituirse como partes integrantes del predio, que no puedan ser separadas sin alterar, deteriorar o destruir la edificacin. Asimismo para la determinacin del valor de las construcciones especiales, cuyas caractersticas constructivas presenten; tijerales de 1 o 2 aguas, techos parablicos, semicirculares, horizontales, etc., que posean como elemento estructural la madera y/o metlicos, se aplicar la metodologa establecida en el presente anexo, siempre y cuando posean la condicin de una instalacin fija y permanente, en las citadas valorizaciones deber contener los parmetros constructivos que la conforman tales como; Cimentacin, columnas, vigas, tabiquera, cobertura, pisos, puertas y ventanas, baos, instalaciones elctricas y sanitarias

Metodologa.Para la determinacin del valor de las edificaciones con caractersticas especiales, las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes, se deber efectuar los correspondientes anlisis de costos unitarios de cada una de las partidas que conforman la instalacin, considerando exclusivamente su costo directo, no deben incluir los gastos generales, utilidad e impuestos. Los valores resultantes deben estar referidas al 31 de octubre del ao anterior, La resultante del valor obtenido se multiplicar por el FACTOR DE OFICIALIZACION; Fo = 0,65.

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VALUACION REGLAMENTARIA DE TERRENOS

VALUACION DE REGLAMENTARIA DE TERRENOS

Es el procedimiento mediante el cual se determina el valor oficial del terreno, tomando como base los valores oficiales de terrenos formulados por CONATA. La valuacin de terrenos, puede ser clasificada de la siguiente manera: 1.- Valuacin de terrenos urbanos 2.- Valuacin de terrenos en zona de expansin urbana 3.- Valuacin de terrenos eriazos 4.- Valuacin de terrenos rsticos Los Valores oficiales de terrenos tienen vigencia de 01 ao y son formulados al 31 de octubre del ao anterior. Pueden ser obtenidos de los siguientes documentos oficiales: Planos bsicos de valores oficiales de terrenos urbanos. Listados de valores oficiales de terrenos para centros poblados menores. Listados de valores oficiales de terrenos rsticos. Articulo 11 de la Ley de Tributacin Municipal De existir diferencias para la determinacin de dichos valores , CONATA se presenta como el ente rector para la resolucin de estas diferencias.

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VALUACION DE TERRENOS URBANOS

Para la valuacin de terrenos urbanos se consideran los siguientes casos: Terrenos con un frente a va pblica. Terrenos con ms de un frente a va pblica. Terrenos con frente a un pasadizo comn.

Procedimiento: De acuerdo al captulo C del Reglamento Nacional de Tasaciones, el procedimiento a seguir es el siguiente: ARTICULO II.C.22 El lote de terreno urbano que tenga un solo frente a va pblica, se valuar de la siguiente manera: a) El rea hasta el triple cuadrado del frente, o el total si fuera menor, se multiplica por el valor de terreno (VT) b) El exceso del rea, si hubiera, se multiplica por el 50 % del valor del terreno. c) En caso de ser necesario se aplicar los artculos II.C.28, II.C.29 II.C.30 del presente reglamento. ARTICULO II.C.23 El lote de terreno urbano que tenga mas de un frente a va pblica, se valuar de la siguiente forma: a) El rea total del terreno se dividir en partes proporcionales a cada uno de sus frentes y se proceder con cada porcin de rea en la forma que se indica en el artculo II.C.22 sumndose luego los resultados parciales. b) Se considerar como frente nico separadamente cada uno de los frentes que tiene el terreno y se les aplicar el procedimiento sealado en el artculo II.C.22. c) El valor del lote del terreno ser el que resulte mayor de la comparacin de los casos a) y b) ARTICULO II.C.24 La valuacin de un lote de terreno urbano que tenga frente a un pasadizo comn o va de dominio privado en condominio, se obtiene sumando al valor del rea del dominio exclusivo el valor que le corresponde del pasadizo comn, conforme al siguiente procedimiento:

60

a) El valor del rea del dominio exclusivo se obtiene aplicando el procedimiento del artculo II.C.24 pero con un Supuesto valor urbano (SVU), el mismo que se determina como sigue: a SVU = VT x ( 1.00 - 0.01 d ) 3.00 En la que:
Supuesto valor urbano de la va de dominio privado. Valor del terreno de la va pblica desde la que se accede a la va de dominio privado. Ancho de la va de dominio privado expresado en metros y centmetros, medida en el lindero de sta con la va pblica. Si la relacin a/3.00 resulta mayor de 1.0 se asumir una unidad (1.0) como valor de la misma. d = Distancia de la va pblica hasta el vrtice ms cercano del terreno materia de valuacin, expresado en metros y submltiplos, medida sobre las lneas de propiedad colindantes con la va de dominio privado. Si el supuesto valor urbano (SVU) resultar menor de 0.5 VT se desechar ste, considerndose como mnimo 0.5 VT. b) La va de dominio privado o pasadizo comn, se valoriza de acuerdo al procedimiento sealado en el artculo II.C.24 y el resultado obtenido se reparte proporcionalmente al rea o en su defecto al frente del lote materia de valuacin. Si a la va de dominio privado es posible acceder desde dos o ms vas pblicas, para cada una de ellas se seguir el procedimiento sealado anteriormente, escogindose el valor que resulte mayor. ARTICULO II.C.25 La valuacin de un terreno que no tenga acceso por va pblica ni por va privada en condominio sino a travs de un predio de propiedad de terceros mediante una servidumbre de paso, se efectuar de la manera sealada en el inciso a) del artculo II.C.24 del presente reglamento, multiplicndose el supuesto valor urbano (SVU) por el coeficiente 0.8. El resultado final no podr ser menor de 0.4 VT. SVU VT a = = =

61

ARTICULO II.C.26 La restriccin de uso que soporte un predio, derivado de la servidumbre de paso a favor de terceros, castigar el valor del terreno del predio sirviente con un coeficiente entre 0.99 y 0.90, a criterio del perito, de acuerdo con las condiciones de la servidumbre. ARTICULO II.C.27 La valuacin de los terrenos que tengan un frente inferior al lote normativo mnimo (6 metros), ser reducida aplicando al valor unitario del terreno el coeficiente siguiente: Fr=frente/6 ARTICULO II.C.28 La valuacin de los terrenos que tengan una profundidad o fondo promedio inferior a quince (15) metros, ser reducida aplicando al valor unitario del terreno el coeficiente siguiente: Fo= fondo/15

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Ejemplo: Valuacin reglamentaria de terreno con un frente a va pblica

Descripcin: Lote de terreno urbano de uso residencial con un frente a va pblica, zonificado como R3 Se encuentra ubicado en zona completamente consolidada, cuenta con los siguientes servicios: agua potable, desague, red de energa elctrica y telefnica. Las medidas del frente y el fondo cumplen los mnimos establecidos para un lote normativo correspondiente a su zonificacin.
Metodologa: Se trata de la valuacin de un terreno con un slo frente a va a pblica. El procedimiento a seguir es el indicado en el Artculo II.C.22, Artculo II.C.27 y Artculo II.C.28 del Reglamento Nacional de Tasaciones. Caractersticas: rea lote (A): 220 m2 Frente lote (fr): 8.00 m Fondo lote (fo): 27.50 m Zonificacin: R3 Valor unitario oficial urbano (VUO): S/. 48.00 / m2

63

Clculo: Verificacin del triple cuadrado del frente: 3*fr2 = 3*(8.00)2 = 192.00
NM

3*fr2 = 192.00 < A = 220.00

Se observa que el triple cuadrado del frente es menor que el rea y se efectua el clculo del valor de acuerdo al Artculo II.C.24 del RNT Valuacin del terreno:

calle N2

calle N1

MEDIDAS Ite. 1 2 2 Descripcin AREA TERRENO FRENTE TERRRENO FONDO TERRENO Med. 220.00 m 8.00 m 27.50 m

VT = (3*fr2 )*VUO + (A 3*fr2 )*0.5*(VUO) VT = 192 * 48 + (220 192 ) * 0.5*(48) VT = S/. 9 888.00 Donde: VT : Valor oficial del terreno 3*fr2 : Triple cuadrado del frente A : Area del terreno VUO : Valor unitario oficial de terreno
27.50 m

VUO = S/.
8.00 m

48.00 /m

Finalmente se observa que el frente y el fondo del terreno evaluado son mayores que las mnimas medidas determinadas en los Artculos II.C.27 y II.C.28 del RNT, por lo que no es necesario aplicar los factores para frente y fondo menores a los normativos.

27.50 m

A = 220 m
8.00 m

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Ejemplo: Valuacin reglamentaria de terreno con dos frentes a va pblica Descripcin: Lote de terreno urbano de uso residencial con dos frentes a va pblica, zonificado como R2 Se encuentra ubicado en zona completamente consolidada, cuenta con los siguientes servicios: agua potable, desague, red de energa elctrica y telefnica. Las medidas del frente y el fondo cumplen los mnimos establecidos para un lote normativo correspondiente a su zonificacin. Metodologa: Se trata de la valuacin de un terreno con un slo frente a va a pblica. El procedimiento a seguir es el indicado en el Artculo II.C.23, Artculo II.C.27 y Artculo II.C.28 del Reglamento Nacional de Tasaciones. Caractersticas: rea lote (A): 121 m2 Frente lote (fr): 5.50 m Fondo lote (fo): 22.00 m Zonificacin: R2 Valor unit. oficial urbano (VUO1) calle 1: S/. 40.00 / m2 Valor unit. oficial urbano (VUO2) calle 2: S/. 35.00 / m2

65

Clculo: 1) Frente calle N 1: Verificacin del triple cuadrado del frente: 3*fr2 = 3*(5.50)2 = 90.75 < A = 121 Se verifica el frente y el fondo y se observa fr1 = 5.5 < 6 Ffr1 = fr1 / 6 = 5.5 / 6 = 0.92 VT1 = [ (3*fr2 )*VUO1 + (A 3*fr2 )*0.5*(VUO1) ]* Ffr1 VT1 = [ 90.75*40 + (121 90.75 )*0.5*(40) ]* 0.92 VT1 = S/. 3 896.20

call

eN

NM

ll e

MEDIDAS Ite. 1 2 2 Descripcin AREA TERRENO FRENTE TERRRENO FONDO TERRENO Med. 121.00 m 5.50 m 22.00 m

2) Frente calle N 2: Verificacin del triple cuadrado del frente: 3*fr2 = 3*(22)2 = 1 452 > A = 121 Se verifica el frente y el fondo y se observa fo2 = 5.5 < 15 Ffo2 = fo2 / 15 = 5.5 / 15 = 0.37 VT2 = [ A * VUO2 ]* Ffo2 VT2 = [ 121 * 35 ]* 0.37 VT2 = S/. 1 566.95 Donde: VT : Valor oficial del terreno para c/frente 3*fr2 : Triple cuadrado del frente A : Area del terreno VUO : Valor unitario oficial de terreno para c/frente Ffr : Factor de frente menor al normativo Ffo : Factor de fondo menor al normativo

/m

ca
VU O
0m 5.5

/. 4 0.0 0

2=
m

S/.

22.

35.

00

00 /m

=S

O1

22. 00

VU

A = 121 m

5.5

0m

66

3) Partes proporcionales: A1 = A * fr1 / (fr1 + fr2) A1 = 121 * 5.5 / (5.5 + 22) = 24.20 m2 A2 = A * fr2 / (fr1 + fr2) A2 = 121 * 22 / (5.5 + 22) = 96.80 m2 Se efectua el clculo para cada una de las reas Area 1: 3*fr2 = 3*(5.50)2 = 90.75 > A1 = 24.20 Se verifica el frente y el fondo y se observa fr1 = 5.5 < 6 Ffr1 = fr1 / 6 = 5.5 / 6 = 0.92 VTp1 = A1* VUO1*Ffr1 VTp1 = 24.20 * 40 * 0.92 = S/. 890.56

Donde: VTp : Valor proporcional del terreno para c/frente 3*fr2 : Triple cuadrado del frente A : Area del terreno VUO : Valor unitario oficial de terreno para c/frente Ffr : Factor de frente menor al normativo Ffo : Factor de fondo menor al normativo Los valores obtenidos son los siguientes: VT1 = S/. 3 896.20 VT2 = S/. 1 566.95 VTp = S/. 2 144.12 Finalmente el Valor oficial del terreno ser el que resulte mayor de la comparacin de los tres casos

Area 2: 3*fr2 = 3*(22)2 = 1 452 > A1 = 96.80

Se verifica el frente y el fondo y se observa fo2 = 5.5 < 15 Ffo2 = fo2 / 15 = 5.5 / 15 = 0.37 VTp2 = A2* VUO2*Ffo2 VTp2 = 96.80 * 35 * 0.37 = S/. 1 253.56 Se efectua la sumatoria: VTp = Vp1 + Vp2 = 890.56 + 1 253.56 VTp = S/. 2 144.12

VT = S/. 3 896.20

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VALUACION DE TERRENOS EN ZONA DE EXPANSION URBANA

Para la valuacin de terrenos en zona de expansin urbana se consideran los siguientes casos: Terreno que da frente a una va con algunas obras de infraestructura urbana.

Terreno que NO da frente a una va urbana.

Terreno que ampla un lote de terreno habilitado. Procedimiento: De acuerdo al captulo J del Reglamento Nacional de Tasaciones, el procedimiento a seguir es el siguiente: ARTICULO III.J.59 En la valuacin se tomar como referencia, el valor de los terrenos urbanos de las zonas adyacentes.

ARTICULO III.J.60 El valor del terreno ubicado en zona de expansin urbana, isla rstica zona urbana no habilitada se obtendr aplicando la metodologa siguiente: 1) Estableciendo zonas de influencia del terreno. 2) Aplicando la frmula para determinar su valuacin arancelaria
ARTICULO III.J.61 Mtodo de las zonas de influencia.Se establecern zonas de influencia formando fajas, considerando: primera, segunda, tercera y cuarta zona. La primera zona estar formada por la faja de terreno comprendida entre la lnea del frente y otra paralela a sta, distante hasta una profundidad equivalente a la normativa, sealada en los planos de zonificacin o en su defecto hasta una profundidad de 30m. para terrenos que en caso de ser habilitado produzcan lotes con rea predominante mxima de 500m2, y 50m de profundidad cuando la superficie de los lotes fuesen mayor de 500m2. La segunda y tercera zona, estarn formadas por fajas de 100m. de profundidad cada una, y la cuarta zona por la profundidad restante.

68

ARTICULO III.J.62 Frmula para determinar la valuacin arancelaria.La valuacin definitiva de los terrenos ubicados en zona de expansin urbana y de las islas rsticas se obtienen sumando las valuaciones parciales, que se determinan multiplicando el valor bsico de cada zona por su correspondiente rea. Se aplica la siguiente frmula: n VD = (VB)J x AJ j =1
En donde: VD VB A = = = Valuacin definitiva Valor bsico rea

ARTICULO III.J.63 En la valuacin de estos terrenos se presentan los siguientes casos: 1er. Caso 2do. Caso 3er. Caso Valuacin de un terreno que da frente a una va que posee algunas obras de infraestructura urbana. Valuacin de un terreno que no da frente a una va urbana. Valuacin de un terreno que ampla un lote de terreno habilitado.

ARTCULO III.J.64 1er. Caso.- Valuacin de un terreno con frente a una va que posee algunas obras de infraestructura urbana. En este grupo se consideran a los terrenos que dan frente a vas urbanas y que poseen un puntaje de infraestructura igual o superior a 0.04. (aplicar la Tabla N 10) Puede tratarse de terrenos con frente a una o ms vas que tienen iguales obras de infraestructura, o por el contrario el terreno puede dar frente a vas con diferente puntaje de infraestructura. En el primer caso se har un solo clculo del valor bsico para la primera zona; pero si tiene ms de un frente a vas que poseen diferente puntaje, se deber determinar el mismo nmero de valores bsicos, distribuyndose el rea en forma proporcional a los frentes. Segn sea el caso, se determinar el valor bsico para la primera, segunda, tercera y cuarta zona.

69

ARTCULO III.J.65 Clculo del Valor Bsico (VB) para la primera zona.Cuando el terreno da frente a una va que posee algunas obras de infraestructura urbana que le son inherentes, el "Valor Bsico", para la primera zona se calcula por la aplicacin de la siguiente frmula: VB Donde: VB CAV Vp VOH = = = = = CAV (Vp - VOH) Valor bsico Coeficiente de rea vendible Valor promedio de los terrenos urbanos de las calles locales en la zona adyacente. Valor de las obras pblicas de habilitacin urbana.

ARTCULO III.J.66 El valor bsico de la segunda, tercera y cuarta zona ser equivalente al 80%, 60% y 40% del valor bsico de la primera zona, respectivamente. La sumatoria de las valuaciones parciales dar como resultado la valuacin total del terreno. ARTCULO III.J.67 El coeficiente del rea vendible (CAV) es la relacin o proporcin que existe entre el rea vendible y el rea bruta de la habilitacin urbana. Los coeficientes del rea vendible varan de acuerdo a las dimensiones de los terrenos y del tipo de habilitacin a realizarse y/o solicitada, segn proyecto propuesto por el profesional a la entidad respectiva, teniendo en cuenta la normatividad vigente, emanada por la autoridad respectiva. ARTCULO III.J.68 El Valor Promedio (VP) de los terrenos urbanos de las calles locales en la zona en estudio, se obtiene tomando los tres valores ms altos con similar zonificacin que el terreno materia de valuacin dentro de una zona de influencia de 200m del terreno a valuarse. En caso que en esa zona no existiesen valores, la distancia se incrementar de 100m en 100m. Cuando el terreno tenga frente a una avenida o va importante, su valor se tomar en cuenta si est entre los ms altos de la zona en estudio.

70

ARTCULO III.J.69
Valor de las Obras de Habilitacin Urbana (VOH) Se determinar el valor probable de la habilitacin urbana, mediante la aplicacin de las Tablas N 10 y 11. EL total de puntos obtenido se multiplicar por el valor "VTH" oficial correspondiente. El valor de las obras de habilitacin urbana ser equivalente al resultado de deducir el valor del terreno rstico, del valor del terreno habilitado; segn la frmula: VOH = VTH - VTR Donde: VOH VTH VTR = = = Valor de obras de habilitacin urbana Valor de terreno habilitado Valor de terreno rstico de 1 Categora, con riego de la zona.

ARTCULO III.J.70 2do. Caso.- Valuacin de un terreno que no da frente a una va urbana. En este grupo se consideran los terrenos que no dan frente a una va urbana, que poseen un puntaje de infraestructura urbana, inferior a 0.03 (Aplicar Tabla N 10) Se establecern las zonas de influencia a partir de la va urbana referencial ms prxima, de acuerdo a lo sealado en el Artculo III.J.61; valundose sucesivamente desde la 1ra. zona, hasta las zonas que involucran al terreno materia de valuacin. ARTCULO III.J.71 3er. Caso.- Valuacin de un terreno que ampla un lote de terreno habilitado. Cuando el terreno a valuar ampla un lote de terreno habilitado, el "Valor Bsico", se calcula sobre la base de los siguientes criterios: a) Cuando el lote materia de ampliacin tenga una profundidad menor que la correspondiente al lote normativo, de la zonificacin correspondiente; para el rea generada por la diferencia de profundidad del lote a valuar, se tomar como valor bsico, el valor urbano correspondiente al lote a ampliarse. b) Para el resto del rea del lote a valuar, se tomar como valor bsico el equivalente al 80% del valor fijado en el tem anterior. c) Cuando el lote de terreno materia de ampliacin no tuviera asignado un valor arancelario, el valor bsico ser71 calculado de acuerdo a los procedimientos sealados en el 1er. caso.

ARTCULO III.J.72 Otros criterios a tenerse en cuenta en la determinacin del Valor Bsico.En la determinacin del Valor Bsico por aplicacin del presente ttulo debe tenerse en cuenta los siguientes criterios: a) Se adoptar como Valor Bsico, el triple del valor de los terrenos rsticos de primera categora del Distrito donde est ubicado, si por aplicacin de los criterios sealados anteriormente, el valor obtenido fuere menor que stos. Segn la regin geogrfica las tierras de primera categora que deben tomarse como referencia son las siguientes: Para la Costa: Tierras aptas para cultivo en limpio, con agua superficial y riego por gravedad. Para la Sierra: Tierras aptas para cultivo en limpio, correspondientes a la altitud en que se ubica la ciudad. Para la Selva: Tierras aptas para cultivo en limpio, distantes hasta un kilmetro del ro o carretera. b) Si el rea materia de valuacin tiene caractersticas de topografa y naturaleza del terreno con deficiencias que no poseen los terrenos urbanos de las calles locales adyacentes, que se han tomado como referencia, deber aplicarse al Valor Bsico incluyendo el factor "T" de la Tabla N 09.
TABLA N 09: FACTOR T

TOPOGRAFIA (T)
a. Pendientes:

NATURALEZA DEL TERRENO

b. Suelos que obligan a inversiones extraordinarias en cimentaciones:

Menor de 5% De 5 a 10% De 11 a 20% De 21 a 30% Mayor de 30%

1,00 0,90 0,80 0,70 0,60

Arenosos o arcillosos Con afloramiento rocoso Con napa fretica superficial

0.70 0,65 0,60

Si se presentan en forma simultnea problemas de topografa y naturaleza del terreno, el factor "T" se determinar multiplicando los factores correspondientes.

72

TABLA N 10: OBRAS DE INFRAESTRUCTURA PUBLICA PARA HABILITACIONES URBANAS (VOH) DE USO RESIDENCIAL
CARACTERISTICAS DE LAS OBRAS PUNTOS Para habilitaciones planificadas 0.02 Trazo definido de calle 0.02 Tierra nivelada con trazo definido, con rasante Menor de 6.00m 0.04 Construida en terreno natural, con un ancho de va: De 6.00m a 10.00m 0.05 Mayor de 10.00m 0.06 Afirmado compactado, con un ancho de va: Menor de 6.00m 0.08 De 6.00m a 10.00m 0.09 Mayor de 10.00m 0.10 Suelo estabilizado con cal, cloruro de calcio, o similares, Menor de 6.00m 0.09 De 6.00m a 10.00m 0.10 Mayor de 10.00m 0.12 Suelo estabilizado con cemento o asfalto o Tratamiento Menor de 6.00m 0.12 superficial de asfalto, con un ancho de va: De 6.00m a 10.00m 0.13 Mayor de 10.00m 0.14 Calzada Empedrado, con un ancho de va: Menor de 6.00m 0.12 De 6.00m a 10.00m 0.14 De 10.00m a 18.00m 0.16 Mayor de 18.00m o Av. doble va 0.18 Carpeta asfltica, con un ancho de va: Menor de 6.00m 0.21 De 6.00m a 10.00m 0.24 De 10.00m a 18.00m 0.27 Mayor de 18.00m o Av. doble va 0.32 Adoquinado, con un ancho de va: Menor de 6.00m 0.26 De 6.00m a 10.00m 0.32 De 10.00m a 18.00m 0.36 Mayor de 18.00m o Av. doble va 0.41 Losa de concreto, con un ancho de va: Menor de 6.00m 0.32 De 6.00m a 10.00m 0.36 De 10.00m a 18.00m 0.41 Mayor de 18.00m o Av. doble va 0.49 Canalizacin Con canales sin revestir 0.02 de agua para Con canales revestidos con concreto: Agua de captacin 0.07 regado Agua de pozo 0.08 Red de agua Para piletas pblicas 0.06 potable Para conexiones domiciliarias 0.15 Red de Tanques o pozos spticos 0.08 Alcantarillad Para conexiones domiciliarias 0.14 Con cables areos sin postes 0.08 Red de Con postes de madera sin tratamiento y con cables 0.12 Energa Con postes de concreto, fierro o madera tratada: Con cables subterrneos y pastorales 0.18 Elctrica Con cables subterrneos 0.17 Con cables areos 0.15 Agua 0.05 Conexiones Alcantarillado 0.04 Dom iciliarias Energa Elctrica: Cables areos 0.02 Cables subterrneos 0.03 de ancho menor 1.20 m. De empedrado 0.04 De asfalto con sardinel de concreto 0.08 De concreto simple 0.09 de ancho entre 1.20 y 2.40m. De empedrado 0.07 Veredas De asfalto con sardinel de concreto 0.09 De concreto simple 0.11 de ancho mayor de 2.40 m. De empedrado 0.09 De asfalto con sardinel de concreto 0.12 De concreto simple 0.13 (*) Puntajes de infraestructura que sumados alcanzan la unidad y corresponden al estudio de un tipo de habilitacion urbana (**) Los puntajes asignados sern aplicados en el caso de comprobarse un funcionamiento eficiente PARTIDAS Estudios Trazo (**) (*) (*)

(*)

(*)

(*) (*)

(*)

73

Ejemplo: Valuacin reglamentaria de terreno que da frente a una va con algunas obras de infraestructura urbana Descripcin: Terreno en zona de expansin urbana en la costa, zonificado como zona residencial R1 y con uso actual de terreno agrcola. El terreno da frente a una carretera interdistrital con calzada de asfalto. Cuenta con el servicio de red de energa elctrica Metodologa: Se trata del 1er. Caso de valuacin de terrenos en zona de expansin urbana. El procedimiento a seguir es el indicado en el Artculo III.J.59 al Artculo III.J.69 del Reglamento Nacional de Tasaciones. Caractersticas: rea lote : 167 754.06 m2 Frente lote : 322.00 m Zonificacin: R1 Valor oficial urbano N 1: S/. 18.00 / m2 Valor oficial urbano N 2: S/. 17.00 / m2 Valor oficial urbano N 1: S/. 22.00 / m2 Valor de terreno Habilitado Vth : S/. 97.26 / m2 Valor terreno rstico (1 catg) : S/. 2.13 / m2

74

Clculo: Se efectua la sumatoria del puntaje de infraestructura de la Va donde se encuentra el terreno Estudio: Estudio para habilitacin: Trazo: Trazo definido de calle: Calzada: carpeta asfltica 18.00 m : Red Energ. Electrica: cableado aereo: Puntaje de infrestructura (k): 0.02 0.02 0.27 0.15 0.46
13
13
13
17

Area = 167 754.05 m2

El puntaje de infraestuctura de la va es mayor a 0.04. De acuerdo al Artculo III.J.64 se trata del primer caso de valuacin de terreno en zona de expasin urbana. Se divide el terreno en fajas de acuerdo al Artculo III.J.61, considerando la 1era. faja de 50 m, por ser un terreno con rea mayor a 500 m2. Se obtiene las siguientes reas: Zona1 Zona2 Zona3 Zona4 Total A1 A2 A3 A4 A = 16 272.50 m2 = 33 343.91 m2 = 34 409.12 m2 = 83 728.52 m2 = 167 754.05 m2

17
17

17
13 13

17
13

17
13
13

18
18
18 22

18

18

18

22

18 18

18

18

18 22

17

13

13

13

13

13

13
13

13

13

NM

C
491.00 m

B
COORDENADAS Pto. X 268 178 268 201 268 691 268 656 Y 8 680 099 8 680 421 8 680 466 8 680 092 A B C D

375.00 m

Determinamos el valor bsico para la 1era. Zona Valor promedio de terrenos urbanos adyacentes, se obtiene del plano bsico de valores oficiales de terrenos urbanos (Artculo III.J.68) : Vp = (18 + 17+ 22) / 3 = S/. 19.00 / m2

322.00 m

A1 A2

A3

A4

CUADRO DE AREAS Cod. Descripcin A1 1era. Franja A2 2da. Franja A3 3era. Franja A4 4ta. Franja Area Total Area (m2) 16 272.50 33 343.91 34 409.12 83 728.52 167 754.05

50.00 m

100.00 m

100.00 m

478.00 m

75

Valor de obras pblicas de habilitacin urbana VOH = VTH *(1- k) Vtr VOH = 97.26 * (1-0.46) 2.13 = S/. 50.39 / m2 Coeficiente de rea vendible es 0.60, determinado por el proyectista, en funcin al uso de la habilitacin urbana para fines residenciales y la zonificacin del terreno Valor Bsico de la primera zona:

Determinamos los valores bsicos para las zonas restantes (Artculo III.J.66) VB2 = 0.80 * VB = 0.80 * 6.39 = S/. 5.11 / m2 VB3 = 0.60 * VB = 0.60 * 6.39 = S/. 3.83 / m2 VB4 = 0.40 * VB = 0.40 * 6.39 = S/. 2.56 / m2 Procedemos a calcular la Valuacin Definitiva para el terreno en zona de expansin urbana (Artculo III.J.62)

VB = CAV * (Vp VOH) VB = 0.60 * (19 50.39) = S/. -18.83 / m2

Donde: VB : Valor bsico para la 1era. zona CAV : Coeficiente de rea vendible Vp : Valor promedio terreno urbanos adyacentes VOH : Valor de obras pblicas de habilitacin urbana Se observa que el valor resultante es negativo, por lo que se procede de acuerdo al Artculo III.J.72, que dice: Se adoptar como Valor Bsico, el triple del valor de los terrenos rsticos de primera categora del Distrito donde est ubicado, si por aplicacin de los criterios sealados anteriormente, el valor obtenido fuere menor que stos. VB = 3 * Vtr VB = 3 * 2.13 = S/. 6.39 / m2

VD = VB*A1 + VB2*A2 + VB3*A3 + VB4*A4 VD = 6.39 * 16 272.50 + 5.11 * 33 343.91 + 3.83 * 34 409.12 + 2.56 * 83 728.52 VD = S/. 620 500.60

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Ejemplo N: Valuacin reglamentaria de terreno que ampla un lote de terreno habilitado.

Descripcin: Terreno que ampla un lote habilitado con uso de recreacin, se encuentra en una zona de expansin urbana, zonificada como ZHR para los siguientes usos permitidos: Habilitaciones recreacionales, restaurantes, huertas, granjas, y usos especiales. El terreno se encuentra sobre la ladera de un cerro de pendiente pronunciada y tiene uso actual de forestacin
Metodologa: Se trata del 3er. Caso de valuacin de terrenos en zona de expansin urbana. El procedimiento a seguir es el indicado en el Artculo III.J.71 y Artculo III.J.72 del Reglamento Nacional de Tasaciones.

Caractersticas: rea lote a ampliarse: 22 176 m2 Frente lote a ampliarse: 410.60 m rea lote de ampliacin: 60 100 m2 Frente lote de ampliacin: 501.10 m
Zonificacin: ZHR rea Lote Normativo: 10 000 m2 Valor oficial urbano lote a ampliarse: S/. 26.00 / m2 Valor de terreno Habilitado Vth : S/. 97.26 / m2 Valor terreno rstico (1 catg) : S/. 2.19 / m2

77

Clculo: De la geometra del terreno: Plp = (98 +7) / 2 Plp = 52.5 ml

26

Pln = An / Fr Pln = 10000 / 410 Pln = 24.39 ml Plp = 52.5 ml > Pln = 24.39 ml

10

42
AL IA RN IFO
LL AY N O

. N

42

Donde: Plp : Profundidad promedio del lote a ampliarse Pln : Profundidad del lote normativo An : rea del lote normativo Fr : Frente del lote a ampliarse De la Tabla N09 se obtiene los siguientes factores: fT = 0.60 (topografa: pendiente mayor a 30%) fNT = 0.65 (naturaleza del terr: afloramiento rocoso) Por lo tanto el valor bsico para el lote de ampliacin, ser el 80% del valor urbano correspondiente al lote a ampliarse, con sus respectivos factores de topografa y naturaleza del terreno. (Artculo III.J.71) Vb = 0.80 x Vu x fT x fNT Vb = 0.80 x 26.00 x 0.60 x 0.65 Vb = S/. 8.11 / m2

42

26

A
7.00 ml

8.
90.00 ml

11
42
42

NM

G
0.5 41 0 m l

F
COORDENADAS
0m l

B C
98.0 0m l

A1 A2

Pto. A B C D E F G
530 .0

X 311 253 310 964 310 913 311 076 311 135 311 247 311 264

Y 8 677 370 8 677 110 8 677 050 8 676 780 8 676 968 8 677 228 8 677 246

236 m .00 l

Donde: Vb : Valor bsico para el lote de ampliacin Vu : Valor urbano del lote materia de ampliacin

CUADRO DE AREAS Cod. Descripcin Area (m2) 21 565.90 60 100.00 81 665.90 A1 LOTE A AMPLIARSE A2 LOTE DE AMPLIACION Area Total

78

VALUACION REGLAMENTARIA DE EDIFICACIONES

Es el procedimiento mediante el cual se determina el valor oficial de las edificaciones, tomando como base los valores unitarios oficiales de edificacin formulados por CONATA. Con la aplicacin de los cuadros de valores oficiales se determina el Valor similar Nuevo (VSN) y luego se deduce la respectiva depreciacin obtenida mediante factores consignados en las tablas N 01, 02, 03 y 04 del RNT. Para obtener la depreciacin se evaluan parmetros como: antigedad, estado de conservacin y material de construccin predominante. Los cuadros de valores oficiales de edificacin tienen vigencia de 01 ao y son formulados al 31 de octubre del ao anterior. Existen cuadros para las tres regiones naturales del pas: Costa Sierra Selva Debe considerarse el criterio de material predominante para clasificar la edificacin de acuerdo a cada una de las categorias del cuadro de valores unitarios oficiales de edificacin.

79

VALUACION DE EDIFICACIONES

Para la valuacin reglamentaria de edificaciones es necesario el uso de los cuadros de valores unitarios oficiales de edificacin, frmulados por CONATA y aprobados por resolucin ministerial, con vigencia de 01 ao. Los cuadros de valores unitarios oficiales de edificacin son para las tres regiones naturales del pas: Costa, Sierra y Selva

Procedimiento: De acuerdo al captulo D del Reglamento Nacional de Tasaciones, el procedimiento a seguir es el siguiente: ARTCULO II.D.31 En la valuacin de las edificaciones (VE), que incluyen la totalidad de sus construcciones bsicas, obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes, se tomar en cuenta los siguientes factores: rea techada (AT); valores unitarios de edificacin (VUE) que segn los casos, sern los precios oficiales que hayan sido aprobados por autoridad competente y que estn vigentes a la fecha de la valuacin , o los que obtenga el perito a travs de su propio anlisis. Depreciacin (D) por antigedad y estado de conservacin, segn el material de construccin predominante. El valor de la edificacin (VE) se obtiene deduciendo la depreciacin (D) del valor similar nuevo (VSN): VE = VSN - D El valor similar nuevo se obtiene multiplicando el rea techada (AT) por el valor unitario de edificaciones (VUE). VSN = AT x VUE La depreciacin (D) se determina tomando del valor similar nuevo (VSN) un porcentaje (%) por antigedad y estado de conservacin que vara de acuerdo al material de construccin predominante.

D = % x AT x VUE 100

80

El valor de la edificacin ser el resultante de la aplicacin de la siguiente frmula: VE = AT x VUE (1 - %) 100 Los porcentajes que se usan para el clculo de la depreciacin aparecen en las tablas NE 1, 2, 3 y 4, segn se trate de casas habitacin , tiendas , depsitos , etc. El perito deber estimar y justificar los porcentajes de depreciacin que no se encuentren tabulados; y en el caso calificar como muy malo un estado de conservacin, establecer a su criterio dicho porcentaje o le fijar un valor relativo, tal como lo seala el artculo II.D.34. ARTCULO II.D.33 Podr considerarse una edificacin en desuso cuando ya no se utiliza para el objeto a que fue destinado, valundola con valor relativo en funcin de su aprovechamiento o utilizacin para otros fines, o bien declarndolo sin valor cuando no pueda ser aprovechado de manera alguna. Tratndose de obras en proceso de edificacin o no terminadas, el perito valuar las partes construidas de la edificacin con los valores por partidas o aplicando un precio unitario al rea total de la obra si el avance es uniforme. ARTCULO II. D.34 La depreciacin se determinar de acuerdo a los usos dominantes, con los porcentajes que se establece en las siguientes tablas. Cuando se trate de edificaciones especiales o con sistemas constructivos no convencionales, el perito determinar el porcentaje de depreciacin por antigedad y uso, debiendo fundamentar el criterio tcnico adoptado.

81

Ejemplo: Valuacin reglamentaria de vivienda unifamiliar.

EDIFICACION 1er. NIVEL AREA = 85.30 m2

EDIFICACION 2do. NIVEL AREA = 83.16 m2

EDIFICACION 3er. NIVEL AREA = 42.30 m2

Descripcin: El inmueble est constituido por una edificacin destinada a vienda;consta de 03 niveles terminados. Es una estructura de albaileria confinada con muros portantes, columnas y vigas de amarre Con la finalidad de comprender el orden los diferentes ambientes de la edificacin, esta se sub dividir para propsitos de la valuacin en los siguientes componentes:

Edificacin 1er. Nivel Edificacin 2do. Nivel Edificacin 3er. Nivel La zona donde se encuentra el inmueble materia de tasacin es un sector consolidado con potencial de uso residencial, con acceso directo desde la va pblica. Asimismo, el inmueble se encuentra ubicado en la ciudad de Lima.
Metodologa: Se trata de la valuacin reglamentaria de una vivienda unifamiliar de tres niveles, de caractersticas estndar y pueden ser valuadas con la aplicacin de los Cuadros de valores unitarios oficiales de edificacin, de acuerdo al Artculo II.D.31, Artculo II.D.32 y Artculo II.D.33 del Reglamento Nacional de 82 Tasaciones.

Valuacin Edificacin 1er. Nivel - Muros y columnas : albaileria confinada con columnas y vigas de amarre - Techos : losa de concreto aligerado horizontal - Pisos : parquet Guayacan veteado de 1era. - Puertas y ventanas : madera cedro. - Revestimientos : tarrajeo frotachado con pintura lavable - Baos : completos con maylica, cermico y aparatos de color - Inst. Sanit. y Elect. : instalaciones de agua fria y caliente empotradas y red telefnica Antigedad : segn ficha registral 22 aos Estado de conservacin : Bueno Depreciacin (D1) : 20% (tabla N 01 RNT) Area (A1) : 85.30 m2 Cat. - Muros y columnas C -Techos C - Pisos D - Puertas y ventanas C - Revestimientos F -Baos C - Inst. Sanit. y Elect. C 2) VUE1 (S/. / m Valor 143.44 105.81 60.32 59.76 39.54 33.65 83.08 525.60

VE1 = VUE * A1 * D1 83 VE1 = 525.60 * 85.30 * (1 0.20) = S/. 35 866.94

Valuacin Edificacin 2do. Nivel - Muros y columnas : albaileria confinada con columnas y vigas de amarre - Techos : losa de concreto aligerado horizontal - Pisos : parquet Guayacan veteado de 1era. - Puertas y ventanas : madera cedro - Revestimientos : tarrajeo frotachado con pintura lavable - Baos : completos con maylica, cermico y aparatos de color - Inst. Sanit. y Elect. : instalaciones de agua fria y caliente empotradas y red telefnica
Antigedad : segn ficha registral 06 aos Estado de conservacin : Bueno Depreciacin (D2) : 11% (tabla N 01 RNT) Area (A2) : 83.16 m2 Cat. C C D C F C C / m2) Valor 143.44 105.81 60.32 59.76 39.54 33.65 83.08 525.60

- Muros y columnas -Techos - Pisos - Puertas y ventanas - Revestimientos -Baos - Inst. Sanit. y Elect. VUE2 (S/.

VE2 = VUE2 * A2 * D2 VE2 = 525.60 * 83.16 * (1 0.11) = S/. 38 900.92 84

Valuacin Edificacin 3er. Nivel - Muros y columnas : albaileria confinada con columnas y vigas de amarre - Techos : losa de concreto aligerado horizontal - Pisos : cemento pulido. - Puertas y ventanas : madera contrapalcadas - Revestimientos : tarrajeo frotachado con pintura lavable - Baos : sin aparatos y acabados - Inst. Sanit. y Elect. : instalaciones de agua fria empotradas y red elctrica Antigedad : segn ficha registral 2 aos Estado de conservacin : Bueno Depreciacin (D3) : 8% (tabla N 01 RNT) Area (A3) : 42.30 m2

- Muros y columnas -Techos - Pisos - Puertas y ventanas - Revestimientos - Baos - Inst. Sanit. y Elect. F VUE3 (S/. / m2)

Cat. C C H F F

Valor 143.44 105.81 15.52 33.62 39.54

El Valor oficial de la edificacin ser la sumatoria VE = VE1 + VE2 + VE3 VE = 35 866.94 + 38 900.92 + 13 968.90 VE = S/. 88 736.76

21.02 358.95

VE3 = VUE3 * A3 * D3 VE3 = 358.95 * 42.30 * (1 0.08) = S/. 13 968.90

85

Ejemplo: Valuacin reglamentaria de edificio de oficinas.

43.20 m

MONTACARGA

ASCENSOR SS.HH SS.HH ASCENSOR

ASCENSOR

PLANTA SOTANO

43.20 m

OFICINA

OFICINA

OFICINA

2.97 m

ASCENSOR SS.HH SS.HH ASCENSOR

PLANTA DEL 1er. NIVEL

11.27 m

16.82 m

ESTACIONAMIENTO VEHICULAR

Descripcin: El inmueble est constituido por una edificacin destinada a oficinas; tiene 15 niveles y sotano, todos terminados. Es una estructura aporticada con zapatas, columnas, vigas y losas de concreto aligerado. La tabiqueria es de albaileria. La zona donde se encuentra la edificacin materia de tasacin es un sector consolidado con uso comercial, con acceso directo desde la va pblica. Para efectos de valuacin se divide la edificacin en los siguientes componentes:
Sotano Edificacin 1er. Nivel Edificacin 2do. - 4to. Nivel Edificacin 5to. - 14vo. Nivel Edificacin 15avo. Nivel De acuerdo a los cuadros de valores unitarios oficiales de edificacin, el valor se incrementa en 5% a partir del 5to. nivel Metodologa: Se trata de la valuacin reglamentaria de un edificio de caractersticas estndar y pueden ser valuadas con la aplicacin de los Cuadros de valores unitarios oficiales de edificacin, de acuerdo al Artculo II.D.31, Artculo II.D.32 y Artculo II.D.33 del Reglamento Nacional de 86 Tasaciones.

2.58 m

ASCENSOR

2.65 m

9.18 m

43.20 m

OFICINA OFICINA

OFICINA

OFICINA

OFICINA OFICINA

DEPOSITO OFICINA OFICINA

2.97 m

ASCENSOR SS.HH SS.HH ASCENSOR

2.58 m

PLANTA TIPICA DEL 2do. 14vo. NIVEL

ASCENSOR

2.65 m

9.18 m

43.20 m

COMEDOR

11.27 m

11.27 m

2.97 m

ASCENSOR SS.HH SS.HH ASCENSOR

CUADRO DE AREAS Descripcin Area (m2) 726.62 545.61 545.61 545.61 8 910.77

PLANTA 15vo. NIVEL

ASCENSOR

Sotano 1er. Nivel 2do. - 14vo. Nivel 15vo. Nivel Area Total

2.58 m

2.65 m

9.18 m

Valuacin Sotano: - Muros y columnas : columnas, vigas y placas de concreto armado - Techos : losa de concreto aligerado horizontal - Pisos : cemento pulido. - Puertas y ventanas : puertas metlicas. - Revestimientos : concreto caravista - Baos : Baos con maylica y aparatos de color blanco - Inst. Sanit. y Elect. : instalaciones de agua fria sistema de bombeo, aire acondicionado, red elctrica y ascensor Antigedad : segn ficha registral 42 aos Estado de conservacin : Bueno Depreciacin (D1) : 29% (tabla N 03 RNT) Area (A1) : 726.62 m2 Cat. - Muros y columnas B -Techos C - Pisos H - Puertas y ventanas F - Revestimientos H - Baos D - Inst. Sanit. y Elect. A VUE1 (S/. / m2) Valor 201.70 105.81 15.52 33.62 13.21 17.95 178.20 566.01

VE1 = VUE1 * A1 * D1 87 VE1 = 566.01 * 726.62 * (1 0.29) = S/. 292 004.67

Valuacin 1er. Nivel: - Muros y columnas : columnas, vigas y placas de concreto armado - Techos : losa de concreto aligerado horizontal - Pisos : loseta vinilica. - Puertas y ventanas : puertas de aluminio y metlicas. - Revestimientos : tarrajeo con pintura lavable. - Baos : Baos con mayolica y aparatos de color blanco - Inst. Sanit. y Elect. : instalaciones de agua fria sistema de bombeo, red elctrica y ascensor Antigedad : segn ficha registral 42 aos Estado de conservacin : Bueno Depreciacin (D2) : 29% (tabla N 03 RNT) Area (A2) : 545.61 m2 Cat. B C G D F D B / m2) Valor 201.70 105.81 24.80 52.34 39.54 17.95 129.23 571.37

- Muros y columnas -Techos - Pisos - Puertas y ventanas - Revestimientos - Baos - Inst. Sanit. y Elect. VUE2 (S/.

VE2 = VUE2 * A2 * D2 88 VE2 = 571.37 * 545.61 * (1 0.29) = S/. 221 339.08

Valuacin Edificacin 2do. - 4to. Nivel - Muros y columnas : columnas, vigas y placas de concreto armado - Techos : losa de concreto aligerado horizontal - Pisos : parquet de 1era. - Puertas y ventanas : puertas y ventanas de aluminio - Revestimientos : tarrajeo con pintura lavable. - Baos : Baos con maylica y aparatos de color blanco - Inst. Sanit. y Elect. : instalaciones de agua fria sistema de bombeo, red elctrica y ascensor Antigedad : segn ficha registral 42 aos Estado de conservacin : Bueno Depreciacin (D3) : 29% (tabla N 03 RNT) Area (A3) : 545.61 m2 Cat. B C D D F D B / m2) Valor 201.70 105.81 60.32 52.34 39.54 17.95 129.23 606.89

- Muros y columnas -Techos - Pisos - Puertas y ventanas - Revestimientos - Baos - Inst. Sanit. y Elect. VUE3 (S/.

VE3 = VUE3 * A3 * D3 89 VE3 = 606.89 * 545.61 * (1 0.29) = S/. 235 098.93

Valuacin Edificacin 5to. - 14vo. Nivel -Muros y columnas : columnas, vigas y placas de concreto armado - Techos : losa de concreto aligerado horizontal - Pisos : parquet de 1era. - Puertas y ventanas : puertas y ventanas de aluminio - Revestimientos : tarrajeo con pintura lavable. - Baos : Baos con maylica y aparatos de color blanco - Inst. Sanit. y Elect. : instalaciones de agua fria sistema de bombeo, red elctrica y ascensor Antigedad : segn ficha registral 42 aos Estado de conservacin : Bueno Depreciacin (D4) : 29% (tabla N 03 RNT) Area (A4) : 545.61 m2 Cat. - Muros y columnas B -Techos C - Pisos D - Puertas y ventanas D - Revestimientos F - Baos D - Inst. Sanit. y Elect. B VUE4 (S/. / m2) VUE4 (S/. / m2) Valor 201.70 105.81 60.32 52.34 39.54 17.95 129.23 606.89 * 1.05 637.23

VE4 = VUE4 * A4 * D4 VE4 = 637.23 * 545.61 * (1 0.29) = S/. 246 852.13

90
El VUE se incrementa en 5% a partir del 5to. nivel

Valuacin Edificacin 15vo. Nivel - Muros y columnas : columnas, vigas y placas de concreto armado - Techos : losa de concreto aligerado horizontal - Pisos : ceramico nacional - Puertas y ventanas : puertas y ventanas de aluminio - Revestimientos : tarrajeo con pintura lavable. - Baos : Baos con maylica y aparatos de color blanco - Inst. Sanit. y Elect. : instalaciones de agua fria sistema de bombeo, red elctrica y ascensor Antigedad : segn ficha registral 42 aos Estado de conservacin : Bueno Depreciacin (D5) : 29% (tabla N 03 RNT) Area (A5) : 545.61 m2 Cat. - Muros y columnas B -Techos C - Pisos D - Puertas y ventanas D - Revestimientos F - Baos D - Inst. Sanit. y Elect. B VUE5 (S/. / m2) VUE5 (S/. / m2) Valor 201.70 105.81 60.32 52.34 39.54 17.95 129.23 606.89 * 1.05 637.23

El Valor oficial de la edificacin ser la sumatoria

VE = VE1 + VE2 + VE3 * 3 + VE4 * 10 + VE5 VE = 292 004.67 + 221 339.08 + 235 098.93 *3 + 246 852.13 *10 + 246 852.13 VE = S/. 3 934 013.97

VE5 = VUE5 * A5 * D5 VE5 = 637.23 * 545.61 * (1 0.29) = S/. 246 852.13 El VUE se incrementa en 5% a partir del 5to. nivel

91

VALUACION REGLAMENTARIA DE OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES

Para la valuacin de obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes, debemos remitirnos a lo estipulado en el Captulo D del Reglamento Nacional de Tasaciones y al anexo N 01 de los cuadros de Valores Oficiales unitarios de Edificacin. Procedimiento: De acuerdo al captulo D del Reglamento Nacional de Tasaciones, el procedimiento a seguir es el siguiente: ARTCULO II.D.32 Las edificaciones con caractersticas especiales o usos especiales, las obras complementarias, las instalaciones fijas y permanentes, as como las construcciones inconclusas, se valuarn de acuerdo a los elementos que la conforman; y las depreciaciones por antigedad y estado de conservacin ser estimada por el perito. Para el caso de valuaciones reglamentarias se aplicar el factor de oficializacin vigente conforme a lo estipulado en el artculo II.A.07. ARTCULO II.D.33 Podr considerarse una edificacin en desuso cuando ya no se utiliza para el objeto a que fue destinado, valundola con valor relativo en funcin de su aprovechamiento o utilizacin para otros fines, o bien declarndolo sin valor cuando no pueda ser aprovechado de manera alguna. Tratndose de obras en proceso de edificacin o no terminadas, el perito valuar las partes construidas de la edificacin con los valores por partidas o aplicando un precio unitario al rea total de la obra si el avance es uniforme.

ARTCULO II. D.34 La depreciacin se determinar de acuerdo a los usos dominantes, con los porcentajes que se establece en las siguientes tablas. Cuando se trate de edificaciones especiales o con sistemas constructivos no convencionales, el perito determinar el porcentaje de depreciacin por antigedad y uso, debiendo fundamentar el criterio tcnico adoptado.

92

Procedimiento: a continuacin se presenta el Anexo 01 de los cuadros de Valores Oficiales unitarios de edificacin vigentes para el ao 2006.

ANEXO 01
Para la determinacin de la base imponible de las instalaciones fijas y permanentes, para el clculo del impuesto predial, se tomar como metodologa lo sealado en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Per en su Ttulo II, Captulo D y Artculo II.D.32. Las edificaciones con caractersticas o usos especiales, las obras complementarias, las instalaciones fijas y permanentes, as como las construcciones inconclusas, se valuarn de acuerdo a los elementos que las conforman; y las depreciaciones por antigedad y estado de conservacin sern estimadas por el perito, en concordancia con las caractersticas y vida til de dichas obras. Para el caso de valuaciones reglamentarias se aplicar el factor de oficializacin vigente conforme a lo estipulado en el artculo II.A.07. Se deber tener en cuenta que para identificar a las instalaciones fijas y permanentes, estas deben constituirse como partes integrantes del predio, que no puedan ser separadas sin alterar, deteriorar o destruir la edificacin. Asimismo para la determinacin del valor de las construcciones especiales, cuyas caractersticas constructivas presenten; tijerales de 1 o 2 aguas, techos parablicos, semicirculares, horizontales, etc., que posean como elemento estructural la madera y/o metlicos, se aplicar la metodologa establecida en el presente anexo, siempre y cuando posean la condicin de una instalacin fija y permanente, en las citadas valorizaciones deber contener los parmetros constructivos que la conforman tales como; Cimentacin, columnas, vigas, tabiquera, cobertura, pisos, puertas y ventanas, baos, instalaciones elctricas y sanitarias

Metodologa.Para la determinacin del valor de las edificaciones con caractersticas especiales, las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes, se deber efectuar los correspondientes anlisis de costos unitarios de cada una de las partidas que conforman la instalacin, considerando exclusivamente su costo directo, no deben incluir los gastos generales, utilidad e impuestos. Los valores resultantes deben estar referidas al 31 de octubre del ao anterior, La resultante del valor obtenido se multiplicar por el FACTOR DE OFICIALIZACION; Fo = 0,65.

93

Ejemplo: Valuacin reglamentaria de cisterna de concreto armado.

Descripcin: Para el presente ejemplo se efectua la valorizacin de una cisterena de concreto armado, con capacidad de almacenamiento de 20 m3; incluye ademas la caseta de bombeo. Se asume 18 aos de antigedad.
Metodologa: Para la valorizacin de obras complementarias se utilizar el Artculo II.D.32, Artculo II.D.33 y Artculo II.D.34 del RNT y el anexo 01 de los cuadros de valores unitarios de edificacin.

Caractersticas: Concreto Armado: fc = 210 Kg/cm2 Acero de refuerzo: fy = 4200 Kg/cm2

Tarrajeo c/mezcla C:A 1:4 E=2.0 cm

Volumen V = 20 m3

Electrobomba: P = 5.7 HP

94

CISTERNA 20.00 m3

DETALLE - INSTALACION SANITARIA

95

Presupuesto
Ppto

CISTERNA DE CONCRETO ARMADO V= 20 m3 Ing. MARCO A. PAREDES LIMA - LIMA - LIMA

Costo al

Cliente Lugar

05/09/2005

Procedemos a elaborar un presupuesto de obra considerando todas las partidas necesarias para la ejecucin de esta. Se efectua un estudio de mercado para determinar los precios de los insumos. Costo Directo (CD) = S/. 24 011.91

Item Descripcin
01 01.01 02 02.01 02.02 02.03 02.04 03 03.01 04 04.01 04.02 04.03 05 05.01 05.02 05.03 06 06.01 06.02 07 07.01 07.02 07.03 T R A B A JOS P R ELIM IN A R ES TRAZO Y REPLANTEO M OVIM IEN T O D E T IER R A S EXCAVACION M ATERIAL SUELTO C/RETROEXCAV. 58 HP NIVELACION Y REFINE DE TERRENO RELLENO COM PACTADO C/M AT. PROPIO ELIM INACION M ATERIAL EXCEDENTE C/VOLQUETE 6 m3 OB R A S D E C ON C R ET O SIM P LE SOLADO PARA ZAPATAS DE 3" M EZCLA 1:12 CEM ENTO-HORM IGON OB R A S D E C ON C R ET O A R M A D O ENCOFRADO Y DESENCOFRADO CISTERNA CONCRETO F'c=210 kg/cm2 CISTERNA ACERO DE REFUERZO Fy=4200 kg/cm2 R EVOQUES Y EN LUC ID OS TARRAJEO EN M UROS CON IM PERM EABILIZANTE SIKA O SIM ILAR CIELORASO CON IM PERM EABILIZANTE SIKA O SIM ILAR TARRAJEO EN INTERIORES C/M EZCLA C:A 1:4 E=2.0cm C A R P IN T ER IA M ET A LIC A TAPA SANITARIA C/M ARCO, PLANCHA LAC 3/16" DE 80x80 cm ESCALERA DE GATO P/INSPECCION IN ST A LA C ION ES ELEC T R IC A S SALIDA PARA CARGA ESPECIAL C/CAJA CUADRADA DE 100x50mm POZO PUESTA A TIERRA TABLERO M ETALICO EM POTRADO T-T

Und.

Metrado

Precio S/.

Parcial S/.

M2

19.50

2.02

39.39

Costo unitario (CU) CU = CD / Volmen CU = 24 011.91 / 20 = S/. 1 200.60 / m3 Se asume una depreciacin en base a la antigedad (18 aos) y al estado de conservacin de la estructura y acabados (Bueno). Se incremeta en 30% por tipo de obra Complement. % deprec = 11 % x 1.30 = 14.30 %

M3 M2 M3 M3

76.79 19.50 11.65 84.68

3.17 3.05 20.30 72.87

243.42 59.48 236.5 6170.63

M2

2.15

10.53

22.64

M2 M3 KG

134.68 19.77 1692.50

20.76 318.73 3.12

2795.96 6301.29 5280.6

M2 M2 M2

44.59 15.92 29.24

14.75 18.87 9.87

657.7 300.41 288.6

Valor Deprec = CU * (1 - % deprec) Valor Deprec = S/. 1 200.60 * (1 - 0.143) Valor Deprec = S/. 1 028.91 / m3 El valor oficial de la obra complementaria, resulta de multiplicar al valor depreciado, por el volmen y por el factor de oficializacin, aprobado por la respectiva resolucin ministerial, para este caso 0.65 Valor Oficial = Valor Deprec * volmen * 0.65 Valor Oficial = S/. 1 028.91 * 20 * 0.65 Valor Oficial = S/. 13 375.83

UND UND

2.00 2.00

300.00 190.00

600 380

PTO UND UND

1.00 1.00 1.00

64.83 400.00 170.46

64.83 400 170.46

Costo Directo

24,011.91

96

Ejemplo N 9: Valuacin reglamentaria losa de concreto

Descripcin: Para el presente ejemplo se efectua la valorizacin de una losa deportiva de concreto de un rea de 720 m2, incluye ademas las estructuras metlicas empotradas. Se asume 5 aos de antigedad.

Metodologa: Para la valorizacin de obras complementarias se utilizar el Artculo II.D.32, Artculo II.D.33 y Artculo II.D.34 del RNT y el anexo 01 de los cuadros de valores unitarios de edificacin.

ESPECIFICACIONES TECNICAS
: CONCRETO : ACERO ACERO ESTRUCTURAL : : SOLDADURA f ' c = 210 kg/cm2 f ' y = 4200 kg/cm2 ASTM - A36, LAC E60 - XX

97

Presupuesto
Ppto

LOSA DEPORTIVA DE CONCRETO ARMADO 20 x 36 m Ing. MARCO A. PAREDES LIMA - LIMA - LIMA
Costo al

Cliente Lugar

05/09/2005

Procedemos a elaborar un presupuesto de obra considerando todas las partidas necesarias para la ejecucin de esta. Se efectua un estudio de mercado para determinar los precios de los insumos. Costo Directo (CD) = S/. 55 808.38

Item Descripcin
01 01.01 01.02 01.03 02 02.01 02.02 02.03 03 03.01 03.02 03.03 03.04 03.05 03.06 04 04.01 04.02 04.03 04.04 05 05.01 05.02 06 06.01 OB R A S P R OVISION A LES CASETA Y ALM ACEN DE OBRA GUARDIANIA DE LA OBRA CARTEL DE IDENTIFICACION DE OBRA 3.60x7.20 M T R A B A JOS P R ELIM IN A R ES M OVILIZACION Y DESM OVILIZACION DE EQUIPO TRAZO, REPLANTEO Y NIVELES EXPLANACIONES M OVIM IEN T O D E T IER R A S CORTE A NIVEL DE LOSA EXISTENTE CORTE DE TERRENO HASTA SUB RASANTE CONFORM ACION Y COM PACTACION DE SUB RASANTE RELLENO COM PACTADO CON M ATERIAL PROPIO ELIM INACION DE DESM ONTE Y/O M ATERIAL EXCEDENTE EXCAVACION DE ZANJA PARA SARDINELES OB R A S D E C ON C R ET O A R M A D O BASE GRANULAR PARA LOSA e=0.10 m CONCRETO PARA LOSA F'c=140Kg/cm2 e=4" ENCOFRADO Y DESENCOFRADO DE LOSA DE CONCRETO JUNTAS ASFALTICAS P IN T UR A S PINTURA PARA LOSA DEPORTIVA (2 manos) PINTURA DE LINEA DEM ARCATORIA DE a=0.10m VA R IOS ESTRUCTURA DE ARCO DE FUTSAL

Und.

Metrado

Precio S/.

Parcial S/.

M2 M ES UND

20.00 1.00 1.00

68.33 577.92 1415.10

1366.60 577.92 1415.10

Costo unitario (CU) CU = CD / Area CU = 55 808.38 / 720 = S/. 77.51 / m2 Se asume una depreciacin en base a la antigedad (5 aos) y al estado de conservacin de la estructura y acabados (Bueno). Se incremeta en 15% por tipo de obra Complement. % deprec = 5 % x 1.15 = 5.75 % Valor Deprec = CU * (1 - % deprec) Valor Deprec = S/. 77.51 * (1 - 0.0575) Valor Deprec = S/. 73.05 / m2 El valor oficial de la obra complementaria, resulta de multiplicar al valor depreciado, por el rea y por el factor de oficializacin, aprobado por la respectiva resolucin ministerial, para este caso 0.65 Valor Oficial = Valor Deprec * rea * 0.65 Valor Oficial = S/. 73.05 * 720 * 0.65 Valor Oficial = S/. 34 187.40

GLB M2 M2

1.00 1500.00 1500.00

1736.99 0.56 2.37

1736.99 840.00 3555.00

M3 M3 M2 M3 M3 M

285.74 144.17 1181.56 231.16 254.11 171.84

4.80 5.28 2.60 8.27 14.10 2.13

1371.57 761.23 3072.05 1911.72 3583.01 366.02

M2 M2 M2 M

720.86 720.86 52.90 193.99

6.55 30.60 25.81 4.74

4721.63 22058.29 1365.37 919.52

M2 M

216.00 260.40

14.18 2.58

3062.88 671.83

UND

2.00

1225.83

2451.66

Costo Directo

55,808.38

98

PROCEDIMIENTO PARA DETERMINAR EL VALOR TOTAL DEL PREDIO URBANO

Para la valuacin de total del predio se consideran los siguientes casos: Predio en rgimen de propiedad exclusiva. Predio en rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn. Predio en rgimen de copropiedad. Es necesario considerar lo sealado en los captulos E y F del Reglamento Nacional de Tasaciones Procedimiento: De acuerdo al captulo E del Reglamento Nacional de Tasaciones, el procedimiento a seguir para valuar predios en propiedad exclusiva, es el siguiente:

ARTCULO II.E.35 El valor total del predio se obtiene aplicando la siguiente expresin:
VTP = VT + VE + VI + VOC En donde: VTP VT VE VI VOC = = = = = Valor total del predio. Valor del terreno Valor de la edificacin Valor de las instalaciones fijas del predio. Valor de las obras complementarias

En caso pertinente el perito aadir el monto de los valores intangibles al valor total del predio ARTCULO II.E.36 Los anexos comprenden los planos explicativos, fotografas y otros documentos que el tasador considere necesarios para fundamentar los valores adoptados.

99

VALUACION REGLAMENTARIA DE PREDIOS EN PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMUN

Procedimiento: De acuerdo al captulo F del Reglamento Nacional de Tasaciones, el procedimiento para valuar los predios en propiedad exclusiva y proipedad comun es el siguiente: ARTCULO II.F.37 En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn, el terreno matriz es un bien comn y pertenece a todas las unidades inmobiliarias independizadas. Para su valuacin por unidad inmobiliaria se proceder de la siguiente manera:

a) Se asignar a cada unidad el valor proporcional del terreno que corresponda al porcentaje de participacin que, segn los ttulos de propiedad o el reglamento interno del inmueble en su conjunto, estn debidamente registrados.
b) En caso que en los ttulos de propiedad no se indique los porcentajes de participacin de cada una de las secciones del bien, se prorratear el valor total del terreno entre las secciones del edificio o conjunto, proporcionalmente al rea de uso exclusivo de cada uno. ARTCULO II.F.38 En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn, el valor de la edificacin se obtendr aplicando todas las disposiciones que estn fijadas en el Ttulo II de este reglamento. Para el efecto, debern considerarse tanto las reas propias de uso privado, cuanto las que le corresponden a la seccin por las obras o reas techadas que son de uso comn, de acuerdo con el porcentaje de bienes comunes. ARTCULO II.F.39 En caso que no se pueda determinar el valor de las reas comunes o no se conozca el porcentaje que le corresponde a la unidad inmobiliaria por valuar, el valor de las reas comunes de la misma se calcular en base al 15 % del valor de la unidad inmobiliaria de uso exclusivo. El Perito determinar el porcentaje correspondiente en aquellos casos especiales. ARTCULO II.F.40 El valor total de la unidad independizada es la sumatoria del valor de la parte del terreno matriz que le corresponde, ms el valor de la edificacin de su uso exclusivo y el de la parte de los bienes comunes que igualmente le corresponde.

100

EJEMPLOS DE VALUACION COMERCIAL

Se llama valuacin comercial a aquella que utiliza valores de mercado que son producto de un anlisis y estudio de las caractersticas del bien a valorizar, comparndolo con otros bienes cuyos valores son conocidos y efectuando una evaluacin de los elementos que los conforman considerando los factores que pudieran influenciar a este bien.

VALOR COMERCIAL
El valor comercial es aquel determinado por las leyes de la oferta y la demanda, en funcin del mercado

VALOR MERCADO
El valor de mercado es el precio mas alto estimado en trminos de dinero que una propiedad que es expuesta para la venta, en un tiempo razonable, pueda producir al haber encontrado un comprador; y de manera tal que el adquiriente del bien tenga conocimiento de todos los usos a los cuales pueda ser destinado la propiedad.

101

CONCEPTOS GENERALES DE VALOR:

EL VALOR: Se define como el grado de utilidad o aptitud de las cosas para satisfacer las necesidades o proporcionar bienestar o deleite. En economa se define como el resultante de una apreciacin comparativa entre dos o ms bienes, establecindose dos conceptos bsicos:

El valor de uso: subjetivo e individual, es el valor que el hombre confiere a las cosas de acuerdo con lo que para el significan.
El valor de cambio: social y objetivo, es la relacin que existe entre dos bienes susceptibles de ser cambiados

El valor de cambio no existe si el bien no posee utilidad alguna.

ELEMENTOS DEL VALOR El concepto de valor est conformado por varios elementos que lo caracterizan: Necesidad: El valor tienes lugar porque existe una necesidad individual o colectiva, real o imaginaria para obtener los bienes. Utilidad: El bien cuyo valor se establece debe ser til, es decir suficiente para satisfacer una necesidad. Costo: Los bienes tiene un costo conformado por los gastos que se hacen en tiempo, esfuerzo, proyecto y dinero para obtenerlos Conocimiento de la utilidad: Los bienes se producen porque el hombre es consiente o percibe que un bien es apto para satisfacer una necesidad. En las valuaciones se establece en realidad el concepto de valor de cambio

102

PROCEDIMIENTO PARA DETERMINAR VALORES COMERCIALES DE TERRENOS URBANOS

Estudio de mercado de valores comerciales de terrenos urbanos: Es el procedimiento mediante el cual se obtiene muestras de valores de mercado de terrenos que son puestos a la venta; evaluando para ellos los siguientes factores: - Valor de oferta - Ubicacin - Caractersticas del terreno (rea, frente, N de frentes) - Caractersticas de la va (tipo, estado de conservacin, ancho, etc) - Uso del terreno (zonificacin) - Factores de entorno (estrato socioeconmico, contaminacin ambiental) - Servicios Pblicos El estudio de mercado se realiza en la zona adyacente al inmueble materia de valuacin y de similares caractersticas. Luego estos datos son procesados por el perito con la finalidad de determinar el valor comercial de terreno valuado, sustentando debidamente los criterios considerados en la asignacin del valor.

Las muestras consideradas en el estudio de mercado pasan a formar la base de datos del perito, las misma que ser consultada para futuras valuaciones de ser el caso.

103

104

APLICACIN DE ESTUDIO DE MERCADO PARA DETERMINAR VALORES COMERCIALES

DE TERRENO

Se pretende determinar el valor comercial de terreno ubicado en la Av. Bernardo Alcedo C-4 Lince, el mismo que tiene las siguiente caractersticas:
rea de terreno Frente Nmero de frentes : : : 500 m2 15 m 1 R5 medio baja mayor a 18 m asfalto plana bueno

Zonificacin : Estrato socioeconmico : Contaminacin ambiental : Ancho de va Clase de va Topografa Estado de la va Servicios pblicos: Agua Desage Energa elctrica Telfono : : : :

: : : :

conexin domiciliaria conexin domiciliaria conexin domiciliaria conexin domiciliaria

Procedemos a realizar un estudio de mercado, mediante la toma de muestras de valores de oferta de terrenos en zonas aledaas a la zona evaluada. Se tiene como criterio ubicar terrenos en venta con similares caractersticas. Se considera un radio de accin de 500 m

105

Como producto del estudio de mercado se obtienen 7 muestras, que se detallan a continuacin:

1)

3)

4)

5)

7)

9)

10)

Vterr = US$ 286 / m2 AT = 700 m2 fr = 16m Nfr= 1 Zn = R5 ESE = medio CAU = baja Avia = > 18 m Cvia = asfalto Top = plana Vterr = US$ 300 / m2 AT = 467 m2 fr = 15m Nfr= 1 Zn = R6 ESE = medio CAU = baja Avia = > 18 m Cvia = asfalto Top = plana Vterr = US$ 367 / m2 AT = 300 m2 fr = 12m Nfr= 1 Zn = R6 ESE = medio CAU = baja Avia = 10-18 m Cvia = asfalto Top = plana Vterr = US$ 260 / m2 AT = 650 m2 fr = 13m Nfr= 1 Zn = R5 ESE = medio CAU = baja Avia = > 18 m Cvia = asfalto Top = plana Vterr = US$ 450 / m2 AT = 800 m2 fr = 16m Nfr= 1 Zn = C5 ESE = medio CAU = baja Avia = > 18 m Cvia = asfalto Top = plana Vterr = US$ 285 / m2 AT = 418 m2 fr = 16m Nfr= 1 Zn = C5 ESE = medio CAU = baja Avia = > 18 m Cvia = asfalto Top = plana Vterr = US$ 225 / m2 AT = 400 m2 fr = 7m Nfr= 1 Zn = R4 ESE = medio CAU = baja Avia = > 18 m Cvia = asfalto Top = plana

Se toman como muestra validas aquellas que presentan un comportamiento homogneo dentro del mercado, cuyos valores guardan relacin entre si y se asemejan con las caractersticas del bien estudiado. De esta manera se consideran las siguientes muestras: 1, 3, 4 y 9 Estas muestras se promedian y se obtiene el valor de terreno en la Av. B. Alcedo C-4 VT = (VT1 +VT3 +VT4 +VT9) / 4 VT= US$ 310 /m2

106

107

108

PROCEDIMIENTO PARA DETERMINAR VALORES COMERCIALES DE EDIFICACIONES

Para la determinacin de los valores comerciales de edificaciones es necesario valorizar los elementos que la componen, realizando un estudio de mercado de los materiales, mano de obra y equipo necesarios para la ejecucin de la edificacin a valorizar; y desarrollando el metrado y los respectivos anlisis de costos unitarios; para luego procesar el presupuesto de obra. Es posible sistematizar es proceso mediante el uso de cuadros de valores comerciales de edificacin, que pueden ser desarrollados por el perito en base una gama de presupuestos y valuaciones desarrolladas por el mismo. Las partidas de cada uno de los presupuestos sern agrupadas en categoras definidas previamente teniendo como criterio la secuencia del proceso constructivo. Los valores de las partidas sern acumuladas y luego promediadas para obtener un valor para cada categora. Se pueden mencionar como herramientas adicionales para la valorizacin de edificaciones algunas publicaciones especializadas que proporcionan cuadros para obtener valores unitarios de edificacin. El Valor obtenido tiene que ser depreciado por antigedad, uso y estado de conservacin; utilizando para ello las tablas de depreciacin contenidas en el RNT.

TECHO

HALL

HALL

HALL 3 PISO

HALL 2 PISO

HALL 1 PISO ESTACIONAMIENTO

INGRESO A RAMPA

HALL SEMI-SOTANO ESTACIMIENTO

109

110

111

112

APLICACIN DEL USO DEL CUADRO DE VALORES COMERCIALES DE EDIFICACION

Para el presente ejemplo se consideran diferentes tipos de edificaciones, en las que varia los materiales estructurales, los acabados, instalaciones, etc. Se categoriza a estas edificaciones de acuerdo a la estructura del cuadro de valores oficiales de edificacin y luego se procede a realizar la sumatoria de cada una de los valores correspondientes a las categoras seleccionas, para obtener el valor unitario oficial de edificacin. Luego procedemos a evaluar el material predominante, la antigedad y el estado de conservacin, para determinar el factor de depreciacin. Estas edificaciones propuestas para determinar los valores unitarios comerciales, son las siguientes:
COSTA EDIFICACIONES CON MATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE DE CONCRETO ARMADO MAYORES DE 05 PISOS (CON ASCENSOR) BBBCCCB EDIFICACIONES CON MATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE DE CONCRETO ARMADO MENORES DE 05 PISOS (SIN ASCENSOR) CCEDEDC EDIFICACIONES CON MATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE DE CONCRETO ARMADO VIVIENDA UNIFAMILIAR CCEDFCD EDIFICACIONES CON MATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE DE LADRILLO VIVIENDA UNIFAMILIAR DDEEEFE VIVIENDA DE ADOBE O QUINCHA FEB 2006 S/M MAT. PRED. ANT. ESTD. CONS. % DEPREC. DEPREC. (D) VALOR DEPREC.

1177.14

58.86

1118.28

778.06

10

MB

0.00

778.06

729.20

12

13

94.80

634.40

613.03

25

32

196.17

416.86

EEFFFFF VIVIENDA DE MADERA

394.73

40

65

256.57

138.16

FFGGGGG

281.67

15

40

112.67

169.00

113

PROCEDIMIENTO PARA DETERMINAR VALORES COMERCIALES DE OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES
Las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes sern valorizadas de acuerdo a los elementos que la compongan. Para ello es necesaria la elaboracin de un presupuesto que contenga todas las partidas que son necesarias en el proceso constructivo de la obra a valorizar, luego se desarrollan los respectivos metrados y anlisis de costos unitarios; finalmente actualizar los precios de materiales, maquinaria y mano de obra. Estas partidas con sus respectivos anlisis de costos unitarios pasan a formar parte de la base de datos del perito, las mismas que pueden ser utilizadas en futuros trabajos de valorizacin.

Debido a la variedad de obras complementarias, resulta dificultoso sistematizar este procedimiento a travs de la utilizacin de cuadros de valores unitarios para obras complementarias; sin embargo es posible obtener ratios de valores unitarios para obras de un determinado tipo. Estos valores sirven como referencia para valorizaciones de obras de similares caractersticas.
El valor obtenido deber ser depreciado de acuerdo al estado de conservacin, antigedad y teniendo en consideracin otros factores que pudieran afectar el valor. La depreciacin ser determinada por el perito y deber ser debidamente sustentada.

114

VALUACION COMERCIAL DE TERRENOS

Ejemplo: Valuacin comercial de terreno con un frente a va pblica

Descripcin: Lote de terreno urbano de uso residencial con un frente a va pblica, zonificado como R4 Se encuentra ubicado en zona completamente consolidada, cuenta con los siguientes servicios: agua potable, desague, red de energa elctrica y telefnica.
Metodologa: Se trata de la valuacin de un terreno con un slo frente a va a pblica. El procedimiento a seguir es el de determinar un valor comercial de terreno en funcin a un estudio de mercado en zonas aledaas y de similares caracteristicas. Caractersticas: rea lote (A): 110 m2 Frente lote (fr): 5.00 m Fondo lote (fo): 22.50 m Zonificacin: R4 Estrato socioeconmico: medio Ancho de va: 10 18 m Clase de va: asfalto Topografa: plana Estado de conservacin: bueno Servicios pblicos: agua, desague, electricidad, telef.

115

Estudio de mercado: Se obtienen las siguientes muestras: 1) VUT1 = US$ 280 / m2 2) VUT2 = US$ 210 / m2 3) VUT3 = US$ 245 / m2 4) VUT4 = US$ 195 / m2 Realizando un promedio se obtiene: VUT = US$ 235 / m2 El valor asumido corresponde a un terreno con rea mnima similar al lote normativo; para reas mayores se deber castigar el valor. Clculo: Se verifica el frente y el fondo y se observa fr = 5 < 6 Ffr = fr1 / 6 = 5 / 6 = 0.83 VCT = [ A * VUT ]* Ffr VCT = [ 113 * 235 ]* 0.83 VCT = US$ 22 040.65

Donde: VCT : Valor comercial del terreno A : Area del terreno VUT : Valor unitario comercial de terreno Ffr : Factor por frente < 6 m

116

Ejemplo: Valuacin comercial de terreno con tres frentes a va pblica Descripcin: Lote de terreno urbano de uso residencial con tres frentes a va pblica, zonificado como C2. Se encuentra ubicado en zona completamente consolidada, cuenta con los siguientes servicios: agua potable, desague, red de energa elctrica y telefnica.

Metodologa: Se trata de la valuacin de un terreno con tres frentes a va a pblica. El procedimiento a seguir es el de determinar un valor comercial de terreno en funcin a un estudio de mercado en zonas aledaas y de similares caractersticas.
Caractersticas: rea lote (A): 2 128 m2 Frente lote (fr): 38.00 m Fondo lote (fo): 56.00 m Zonificacin: C2 Estrato socioeconmico: medio Ancho de va: 10 18 m Clase de va: asfalto Topografa: plana Estado de conservacin: bueno Servicios pblicos: agua, desague, electricidad, telef.

117

Estudio de mercado: Se obtienen las siguientes muestras: 1) VUT1 = US$ 125 / m2 AT1 = 2113 m2 2) VUT2 = US$ 140 / m2 AT2 = 1590 m2 2 3) VUT3 = US$ 180 / m AT3 = 500 m2 4) VUT4 = US$ 190 / m2 AT4 = 460 m2 2 5) VUT5 = US$ 200 / m AT4 = 750 m2 Realizando un promedio ponderado del valor en funcin de las reas, se obtiene: VUT = US$ 150 / m2 El valor unitario asumido se considera nico para todos los frentes, por lo que el valor total del predio resultar de multiplicar el rea del terreno por dicho valor unitario.

Asimismo, se observa que las medidas del frente y del fondo son mayores que los minimos requeridos, por lo que no es necesaria la aplicacin de factores adicionales.
Clculo: VCT = A * VUT VCT = 2128 * 150 VCT = US$ 319 200.00 Donde: VCT : Valor comercial del terreno A : Area del terreno VUT : Valor unitario comercial de terreno

118

Ejemplo: Valuacin comercial de terreno que da frente a una va con algunas obras de infraestructura urbana Descripcin: Terreno en zona de expansin urbana en la costa, zonificado como OU usos especiales y con uso actual en forma parcial de sede institucional. El terreno da frente a una va con calzada de asfalto. Cuenta con el servicio de red de energa elctrica

Metodologa: Se trata del 1er. Caso de valuacin de terrenos en zona de expansin urbana. El procedimiento a seguir es el indicado en el Artculo III.J.59 al Artculo III.J.69 del Reglamento Nacional de Tasaciones.
Caractersticas: rea lote : 61 300.77 m2 Frente lote : 253.88 m Zonificacin: OU usos especiales Valor comercial urbano N 1: US$ 260.00 / m2 Valor comercial urbano N 2: US$ 270.00 / m2 Valor coemrcial urbano N 2: US$ 230.00 / m2 Valor de terreno Habilitado Vth : US$ 29.03 / m2 Valor terreno rstico (1 catg) : US$ 0.64 / m2 Tipo de cambio: 3.35

119

Clculo: Se efectua la sumatoria del puntaje de infraestructura de la Va donde se encuentra el terreno Estudio: Estudio para habilitacin: Trazo: Trazo definido de calle: Calzada: carpeta asfltica 18.00 m : Red Energ. Electrica: cableado aereo: Puntaje de infrestructura (k): 0.02 0.02 0.27 0.15 0.46

El puntaje de infraestuctura de la va es mayor a 0.04. De acuerdo al Artculo III.J.64 se trata del primer caso de valuacin de terreno en zona de expasin urbana. Se divide el terreno en fajas de acuerdo al Artculo III.J.61, considerando la 1era. faja de 50 m, por ser un terreno con rea mayor a 500 m2. Se obtiene las siguientes reas: Zona1 Zona2 Zona3 Zona4 Total A1 A2 A3 A4 A = 12 438.44 m2 = 23 343.94 m2 = 21 300.03 m2 = 4 218.36 m2 = 61 300.77 m2

A4 A3

Determinamos el valor bsico para la 1era. Zona Valor comercial promedio de terrenos urbanos adyacentes: Vp = (260 + 270+ 230) / 3 = US$ 253.00 / m2
A

NM

A2
CUADRO DE AREAS Cod. Descripcin Area (m2) 12 438.44 23 343.94 21 300.03 4 218.36 61 300.77 A1 1era. Franja A2 2da. Franja A3 3era. Franja A4 4ta. Franja Area Total

A1
253.88 m

120

Valor de obras pblicas de habilitacin urbana VOH = VTH *(1- k) Vtr VOH = 29.03 * (1-0.46) 0.64 = US$ 15.04 / m2 Coeficiente de rea vendible es 0.60, determinado por el proyectista, en funcin al uso de la habilitacin urbana para otros usos y la zonificacin del terreno Valor Bsico de la primera zona: Determinamos los valores bsicos para las zonas restantes (Artculo III.J.66) VB2 = 0.80 * VB = 0.80 * 142.78 = US$ 114.22 / m2 VB3 = 0.60 * VB = 0.60 * 142.78 = US$ 85.67 / m2 VB4 = 0.40 * VB = 0.40 * 142.78 = US$ 57.11 / m2 Procedemos a clcular la Valuacin Definitiva para el terreno en zona de expansin urbana (Artculo III.J.62) VD = VB*A1 + VB2*A2 + VB3*A3 + VB4*A4 VD = 142.78 * 12 438.44 + 114.22 * 23 343.94 + 85.67 * 21 300.03 + 57.11 * 4 218.36 VD = US$ 6 507 989.40

VB = CAV * (Vp VOH) VB = 0.60 * (253 15.04) = US$ 142.78 / m2

Donde: VB : Valor bsico para la 1era. zona CAV : Coeficiente de rea vendible Vp : Valor promedio terreno urbanos adyacentes VOH : Valor de obras pblicas de habilitacin urbana De la aplicacin de la norma se obtiene que el valor bsico de la primera zona es de US$ 142.78 / m2. Luego procedemos a calcular los valores bsicos de la segunda, tercera y cuarta zona, a los que les corresponde el 80%, 60% y 40% del valor basico de la primera zona; de acuerdo al Artculo III.J.66

121

Ejemplo: Valuacin comercial de terreno que no da frente a una va con obras de infraestructura urbana Descripcin: Terreno en zona de expansin urbana en la costa, zonificado como OU usos especiales Terreno formado por los acantilados de la Costa Verde, rea del circuito de playas y reas ganadas al mar. Metodologa: Se trata del 2do. Caso de valuacin de terrenos en zona de expansin urbana. El procedimiento a seguir es el indicado en el Artculo III.J.70 del Reglamento Nacional de Tasaciones. Caractersticas: rea lote : 71 022.77 m2 Perimetro lote : 1 577.90 m Zonificacin: OU usos especiales Valor comercial urbano N 1: US$ 360.00 / m2 Valor comercial urbano N 2: US$ 310.00 / m2

Valor de terreno Habilitado Vth : US$ 29.03 / m2 Valor terreno rstico (1 catg) : US$ 0.64 / m2
Tipo de cambio: 3.35

122

Clculo: El terreno no da frente a una va con obras de infraestructura urbana, por lo que se procede a dividir el terreno en fajas de acuerdo al Artculo III.J.61, a partir de una va urbana de referencia; considerando la 1era. faja de 50 m, por ser un terreno con rea mayor a 500 m2. Se obtiene las siguientes reas: Zona1 Zona2 Zona3 Zona4 Total A1 A2 A3 A4 A = 0.00 m2 = 0.00 m2 = 0.00 m2 = 71 022.77 m2 = 71 022.77 m2

De la divisin del terreno en fajas se observa que solo nos interesa determinar el valor bsico de la 4ta zona, que representa el 40% de del valor bsico de la 1era zona, el mismo que resulta del estudio de mercado en la va de referencia y la aplicacin del CAV y de los factores de topografia y naturaleza del terreno, determinandose en: VB1 = US$ 350 / m2 VB4 = 0.4 (CAV *Vp * FT * FN) VB4 = 0.4 (0.5 * 350 * 0.6 * 0.65) VB4 = US$ 27.30 / m2 El valor del terreno en zona de expansin urbana ser:
NM

VD = VB4 * A4 VD = 27.30 * 71 022.77

CUADRO DE AREAS Cod. Descripcin Area (m2) 0.00 0.00 0.00 71 022.77 71 022.77 A1 1era. Franja A2 2da. Franja A3 3era. Franja A4 4ta. Franja Area Total

A4 A1 A2 A3

VD = US$ 1 938 921.62

123

VALUACION COMERCIAL DE EDIFICACIONES

Ejemplo: Valuacin comercial de inmueble Descripcin: El inmueble est constituido por una edificacin destinada a comercio; consta de 02 niveles y se encuentra en construccin. Es una estructura de albaileria confinada con muros portantes, columnas y vigas de amarre Con la finalidad de comprender el orden los diferentes ambientes de la edificacin, esta se sub dividir para propsitos de la valuacin en los siguientes componentes: Edificacin 1er. Nivel Edificacin 2do. Nivel La zona donde se encuentra el inmueble materia de tasacin es un sector consolidado con uso de comercio y residencial, con acceso directo desde la va pblica. Asimismo, el inmueble se encuentra ubicado en la ciudad de Lima. Metodologa: Se trata de la valuacin comercial de una edificacin destinada para uso de comercio, de dos niveles, de caractersticas estndar y pueden ser valuadas con la aplicacin de los cuadros de valores unitarios comerciales de edificacin, que elabora el Consejo Nacional de Tasaciones.

124

Valuacin Edificacin 1er. Nivel - Muros y columnas : albaileria confinada con columnas y vigas de amarre - Techos : losa de concreto aligerado horizontal - Pisos : a nivel de contrapiso. - Puertas y ventanas : ventanas de aluminio. - Revestimientos : tarrajeo frotachado - Baos : con maylica parcial y aparatos sanitarios de color blanco - Inst. Sanit. y Elect.: solo se encuentran los ductos.

Antigedad : se encuntra en construccin Estado de conservacin : Bueno Depreciacin (D1) : no se considera por estar en construccin. Area (A1) : 218.48 m2
Cat. - Muros y columnas C -Techos C - Pisos H - Puertas y ventanas D - Revestimientos F - Baos D - Inst. Sanit. y Elect. D 2) VUE1 (S/. / m VUE1 (US$ / m2) fact Valor 233.27 172.07 7.57 25.54 25.72 8.76 25.65 498.58 148.83

0.3 0.3 0.4 0.3 0.3

VE1 = VUE1 * A1 * D1 125 VE1 = 148.83 * 218.48 * (1 0.00) = US$ 32 516.22

Valuacin Edificacin 2do. Nivel - Muros y columnas : albaileria confinada con columnas y vigas de amarre - Techos : losa de concreto aligerado horizontal - Pisos : a nivel de contrapiso. - Puertas y ventanas : ventanas de aluminio. - Revestimientos : tarrajeo frotachado - Baos : con maylica parcial y aparatos sanitarios de color blanco - Inst. Sanit. y Elect.: solo se encuentran los ductos.
Antigedad : se encuntra en construccin Estado de conservacin : Bueno Depreciacin (D1) : no se considera por estar en construccin. Area (A1) : 192.17 m2 Cat. - Muros y columnas C -Techos C - Pisos H - Puertas y ventanas D - Revestimientos F - Baos D - Inst. Sanit. y Elect. D 2) VUE1 (S/. / m VUE1 (US$ / m2) fact Valor 233.27 172.07 7.57 25.54 25.72 8.76 25.65 498.58 148.83

0.3 0.3 0.4 0.3 0.3

VE1 = VUE1 * A1 * D1 126 VE1 = 148.83 * 192.17 * (1 0.00) = US$ 28 600.52

El Valor comercial de la edificacin ser la sumatoria de los valores para los dos niveles: VE = VE1 + VE2 VE = 32 516.22 + 28 600.52 VE = US$ 61 116.74

127

VALUACION COMERCIAL DE OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES

CASO 1 : CERCO PERIMETRICO DE ALBAILERIA

Como ejemplo de aplicacin para determinar el valor oficial de obras complementarias, se considera un cerco perimtrico de albaileria confinada (con columnas y vigas) ubicado en Lima. El perimetro total es de 252.00m y la altura del muro es de 2.50m. Los paos son de 14.95 m en los que se aprecia segn diseo que en sus extremos tiene columnas C-1 (0.15x0.30) y en el interior 3 columnas C-2 (0.15x0.25) y una viga solera en la parte superior V-1 (0.15x0.25) La estructura tiene una antigedad de 15 aos y recibe mantenimiento permanente
PERIMETRO DEL TERRENO

128
ELEVACION

DETALLES Y ESPECIFICACIONES TECNICAS

C-1

C-2

V-1

Tipo : cerco perimtrico L = 252.00 m, sin tarrajeo ni pintura Ubicacin: Lima

Concreto Armado fc = 175 Kg/cm2 Acero de refuerzo fy = 4200 Kg/cm2 Ladrillos de arcilla tipo IV fm = 45 Kg/cm2 Mortero C:A 1:4

resto @ 0.20

0.05

@ 0.10 0.05

N.F.P.

@ 0.20

5 0.05

@ 0.10

3 0.25 0.25

@ 0.20 resto @ 0.20

0.06

COLUMNA ANCLADA A CIMIENTO

COLUMNA DE AMARRE- VIGA

TERMINAL VIGA SOLERA

CORTE

129

VALORIZACION DE OBRAS COMPLEMENTARIAS

Presupuesto
P pto

CERCO PERIMETRICO DE LADRILLO, CON COLUMNAS Y VIGAS DE CONCRETO H = 2.50m Consejo Nacional de Tasaciones LIMA - LIMA - LIMA Descripcin
M O V IM IE N T O D E T IE R R A S EXCA VA CION DE ZA NJA S P A RA CIM IENTOS RELLENO COM P A CTA DO CON M A TERIA L P ROP IO EN ZA NJA S ELIM INA CION (TRA NSP ORTE) VOLQUETE DE 4 m3 R=1 m3/da D=5 km 8 m3 m3 m3 80.77 1 .57 1 83.04 21 .47 1 0.53 52.79 Co sto al

Cliente Lugar

Item

Und.

Metrado

Precio S/.

Parcial S/.
6 ,2 3 9 .6 4 1 ,734.1 3 1 .83 21 4,383.68

El procedimiento consiste en elaborar un presupuesto de obra que considere todas las partidas necesarias para la ejecucin de esta. Para ello se realiza el metrado de cada una de las partidas y los anlisis de costos unitarios; los costos de los insumos son tomados del mercado. Costo Directo (CD) = S/. 61 142,61 Costo unitario (CU) CU = CD / Perimetro CU = 61 142.61 / 252 = S/. 242.63 / m Se asume una depreciacin en base a la antigedad (15 aos) y al estado de conservacin de la estructura y acabados (Bueno). En funcin al uso se incrementa en 10% % deprec = 14 % x 1.10 = 15.40 % Valor Deprec = CU * (1 - % deprec) Valor Deprec = S/. 242.63 * (1 - 0.154) Valor Deprec = S/. 205.26 El valor oficial de la obra complementaria, resulta de multiplicar al valor depreciado, por el permetro: Valor Oficial = Valor Deprec * perimetro Valor Oficial = S/. 205.26 * 252 Valor comercial = S/. 51 725,52

C O N C R E T O S IM P LE C IM IE N T O S Y S O B R E C IM IE N T O S CONCRETO 1 0 +30% P .G. P A RA CIM IENTOS CORRIDOS :1 CONCRETO 1 :8+25% P M P A RA SOB RECIM IENTOS ENCOFRA DO Y DESENCOFRA DO P A RA SOB RECIM IENTOS m3 m3 m2 83.04 1 3.92 1 85.60 1 20.95 1 55.49 27.93 17 ,3 9 1.9 2 1 0,043.69 2,1 64.42 5,1 83.81

C ON C R ET O A R M A D O C O LUM N A S CONCRETO f'c=1 kg/cm2 P A RA COLUM NA S 75 ENCOFRA DO Y DESENCOFRA DO NORM A L EN COLUM NA S A CERO CORRUGA DO fy=4200 kg/cm2 GRA DO 60 V IG A S CONCRETO f'c=1 kg/cm2 P A RA VIGA S Y DINTELES 75 ENCOFRA DO Y DESENCOFRA DO NORM A L EN VIGA S A CERO CORRUGA DO fy=4200 kg/cm2 GRA DO 60 M UR O S Y T A B IQ UE S D E A LB A ILE R IA M UROS DE LA DRILLO KK DE A RCILLA DE SOGA CON M EZCLA 1 X 1 cm :4 .5 m2 649.60 28.56 m3 m2 kg 5.68 75.72 827.77 273.70 39.92 3.1 5 m3 m2 kg 1 0.08 1 34.40 1 23.08 ,1 31 7.59 37.46 3.1 5 11,7 7 3 .6 3 3,201 .31 5,034.62 3,537.70 7 ,18 4 .8 4 1 ,554.62 3,022.74 2,607.48 18 ,5 5 2 .5 8 1 8,552.58

C O S T O D IR E C T O

6 1,14 2 .6 1

SON :

S E S E N T IUN M IL C IE N T O C UA R E N T ID O S Y 6 1/ 10 0 N UE V O S S O LE S

130

ANALISIS DE COSTOS UNITARIOS

P artida

EXCAVACION DE ZANJAS PARA CIMIENTOS MO. 4.0000 Descripcin Recurso Mano de Obra CAPATAZ PEON Equipos EQ. 4.0000 Unidad hh hh Cuadrilla 0.1000 1.0000 Costo unitario directo por : m3 Cantidad 0.2000 2.0000 Precio S/. 14.48 8.97 21.47 Parcial S/. 2.90 17.94 20.84

Rendimiento Cdigo 0147010001 0147010004

0337010001

HERRAMIENTAS MANUALES

%MO

3.0000

20.84

0.63 0.63

P artida

CONCRETO 1:8+25% PM PARA SOBRECIMIENTOS MO. 12.5000 Descripcin Recurso Mano de Obra OPERADOR DE EQUIPO LIVIANO CAPATAZ OPERARIO OFICIAL PEON Materiales EQ. 12.5000 Unidad hh hh hh hh hh Costo unitario directo por : m3 Cuadrilla 1.0000 0.1000 1.0000 1.0000 8.0000 Cantidad 0.6400 0.0640 0.6400 0.6400 5.1200 Precio S/. 11.09 14.48 11.09 9.95 8.97 155.49 Parcial S/. 7.10 0.93 7.10 6.37 45.93 67.43

Rendimiento Cdigo 0147000022 0147010001 0147010002 0147010003 0147010004

0205000011 0221000001 0238000000 0239050000

PIEDRA MEDIANA DE 6" CEMENTO PORTLAND TIPO I (42.5 kg) HORMIGON (PUESTO EN OBRA) AGUA Equipos

m3 bol m3 m3

0.4200 3.8900 0.8930 0.1800

26.27 13.56 16.10 1.00

11.03 52.75 14.38 0.18 78.34

0337010001 0349100007

HERRAMIENTAS MANUALES

%MO 1.0000

2.0000 0.6400

67.43 13.08

1.35 8.37 9.72

MEZCLADORA DE CONCRETO TAMBOR 18 HP 11 p3 hm

131

P artida

ENCOFRADO Y DESENCOFRADO NORMAL EN COLUMNAS MO. 8.0000 Descripcin Recurso Mano de Obra CAPATAZ OPERARIO OFICIAL Materiales EQ. 8.0000 Unidad hh hh hh Costo unitario directo por : m2 Cuadrilla 0.1000 1.0000 1.0000 Cantidad 0.1000 1.0000 1.0000 Precio S/. 14.48 11.09 9.95 37.46 Parcial S/. 1.45 11.09 9.95 22.49

Rendimiento Cdigo 0147010001 0147010002 0147010003

0202000008 0202010005 0243040000

ALAMBRE NEGRO RECOCIDO # 8 CLAVOS PARA MADERA CON CABEZA DE 3" MADERA TORNILLO Equipos

kg kg p2

0.3000 0.1700 5.1600

2.98 2.98 2.50

0.89 0.51 12.90 14.30

0337010001

HERRAMIENTAS MANUALES

%MO

3.0000

22.49

0.67 0.67

P artida

ENCOFRADO Y DESENCOFRADO NORMAL EN VIGAS MO. 8.5000 Descripcin Recurso Mano de Obra CAPATAZ OPERARIO OFICIAL Materiales EQ. 8.5000 Unidad hh hh hh Costo unitario directo por : m2 Cuadrilla 0.1000 1.0000 1.0000 Cantidad 0.0941 0.9412 0.9412 Precio S/. 14.48 11.09 9.95 39.92 Parcial S/. 1.36 10.44 9.36 21.16

Rendimiento Cdigo 0147010001 0147010002 0147010003

0202000008 0202010005 0245010001

ALAMBRE NEGRO RECOCIDO # 8 CLAVOS PARA MADERA CON CABEZA DE 3"

kg kg

0.2100 0.2400 6.7100

2.98 2.98 2.50

0.63 0.72 16.78 18.13

MADERA TORNILLO INCLUYE CORTE PARA ENCOFRADO p2 Equipos

0337010001

HERRAMIENTAS MANUALES

%MO

3.0000

21.16

0.63 0.63

132

P artida

CONCRETO 1:10 +30% P.G. PARA CIMIENTOS CORRIDOS MO. 24.0000 Descripcin Recurso Mano de Obra OPERADOR DE EQUIPO PESADO OPERARIO PEON Materiales EQ. 24.0000 Unidad hh hh hh Costo unitario directo por : m3 Cuadrilla 0.8000 0.8000 9.6000 Cantidad 0.2667 0.2667 3.2000 Precio S/. 11.09 11.09 8.97 120.95 Parcial S/. 2.96 2.96 28.70 34.62

Rendimiento Cdigo 0147000023 0147010002 0147010004

0205000009 0221000001 0232000029 0238000000 0239050000

PIEDRA GRANDE DE 8" CEMENTO PORTLAND TIPO I (42.5 kg) FLETE TRANSPORTE LOCAL HORMIGON (PUESTO EN OBRA) AGUA Equipos

m3 bol kg m3 m3

0.5040 3.0450 129.4130 0.8720 0.1050

26.27 13.56 0.10 16.10 1.00

13.24 41.29 12.94 14.04 0.11 81.62

0337010001 0349100007

HERRAMIENTAS MANUALES

%MO 1.0000

1.0000 0.3333

34.62 13.08

0.35 4.36 4.71

MEZCLADORA DE CONCRETO TAMBOR 18 HP 11 p3 hm

P artida

ENCOFRADO Y DESENCOFRADO PARA SOBRECIMIENTOS MO. 12.5000 Descripcin Recurso Mano de Obra CAPATAZ OPERARIO OFICIAL Materiales EQ. 12.5000 Unidad hh hh hh Costo unitario directo por : m2 Cuadrilla 0.1000 1.0000 1.0000 Cantidad 0.0640 0.6400 0.6400 Precio S/. 14.48 11.09 9.95 27.93 Parcial S/. 0.93 7.10 6.37 14.40

Rendimiento Cdigo 0147010001 0147010002 0147010003

0202000008 0202020007 0243040000

ALAMBRE NEGRO RECOCIDO # 8 MADERA TORNILLO Equipos

kg p2

0.2600 0.1300 4.8300

2.98 2.98 2.50

0.77 0.39 12.08 13.24

CLAVOS PARA CEMENTO DE ACERO CON CABEZA DE 3/4" kg

0337010001

HERRAMIENTAS MANUALES

%MO

2.0000

14.40

0.29 0.29

133

P artida

CONCRETO f'c=175 kg/cm2 PARA COLUMNAS MO. 6.0000 Descripcin Recurso Mano de Obra OPERADOR DE EQUIPO PESADO OPERARIO OFICIAL PEON Materiales EQ. 6.0000 Unidad hh hh hh hh Costo unitario directo por : m3 Cuadrilla 1.0000 1.0000 1.0000 6.0000 Cantidad 1.3333 1.3333 1.3333 8.0000 Precio S/. 11.09 11.09 9.95 8.97 317.59 Parcial S/. 14.79 14.79 13.27 71.76 114.61

Rendimiento Cdigo 0147000023 0147010002 0147010003 0147010004

0205000004 0205010004 0221000001 0232000029 0239050000

PIEDRA CHANCADA DE 3/4" ARENA GRUESA CEMENTO PORTLAND TIPO I (42.5 kg) FLETE TRANSPORTE LOCAL AGUA Equipos

m3 m3 bol kg m3

0.9100 0.5000 8.0000 340.0000 0.2100

39.85 16.95 13.56 0.10 1.00

36.26 8.48 108.48 34.00 0.21 187.43

0337010001 0348090002 0349070006 0349100007

HERRAMIENTAS MANUALES ANDAMIO METAL TABLAS ALQUILER VIBRADOR DE CONCRETO 3/4" - 2"

%MO est hm 0.5000 0.5000

2.0000 0.6667 0.6667 0.6667

114.61 1.00 5.80 13.08

2.29 0.67 3.87 8.72 15.55

MEZCLADORA DE CONCRETO TAMBOR 18 HP 11 p3 hm

P artida

RELLENO COMPACTADO CON MATERIAL PROPIO EN ZANJAS MO. 7.0200 Descripcin Recurso Mano de Obra PEON Equipos EQ. 7.0200 Unidad hh Costo unitario directo por : m3 Cuadrilla 1.0000 Cantidad 1.1396 Precio S/. 8.97 10.53 Parcial S/. 10.22 10.22

Rendimiento Cdigo 0147010004

0337010001

HERRAMIENTAS MANUALES

%MO

3.0000

10.22

0.31 0.31

134

P artida

MUROS DE LADRILLO KK DE ARCILLA DE SOGA CON MEZCLA 1:4 X 1.5 cm MO. 9.4500 Descripcin Recurso Mano de Obra OPERARIO PEON Materiales EQ. 9.4500 Unidad hh hh Costo unitario directo por : m2 Cuadrilla 0.8000 0.6400 Cantidad 0.6772 0.5418 Precio S/. 11.09 8.97 28.56 Parcial S/. 7.51 4.86 12.37

Rendimiento Cdigo 0147010002 0147010004

0205010004 0217000006 0221000001 0232000029 0239050000

ARENA GRUESA LADRILLO KING KONG 18 HUECOS 9 X 12 X 24 cm CEMENTO PORTLAND TIPO I (42.5 kg) FLETE TRANSPORTE LOCAL AGUA Equipos

m3 und bol kg m3

0.0300 36.0000 0.2630 11.1780 0.0080

16.95 0.29 13.56 0.10 1.00

0.51 10.44 3.57 1.12 0.01 15.65

0337010001 0348090002

HERRAMIENTAS MANUALES ANDAMIO METAL TABLAS ALQUILER

%MO est

1.0000 0.4233

12.37 1.00

0.12 0.42 0.54

P artida

CONCRETO f'c=175 kg/cm2 PARA VIGAS Y DINTELES MO. 10.0000 Descripcin Recurso Mano de Obra OPERADOR DE EQUIPO PESADO OPERARIO OFICIAL PEON Materiales EQ. 10.0000 Unidad hh hh hh hh Costo unitario directo por : m3 Cuadrilla 1.0000 1.5000 1.0000 6.5000 Cantidad 0.8000 1.2000 0.8000 5.2000 Precio S/. 11.09 11.09 9.95 8.97 273.70 Parcial S/. 8.87 13.31 7.96 46.64 76.78

Rendimiento Cdigo 0147000023 0147010002 0147010003 0147010004

0205000004 0205010004 0221000001 0232000029 0239050000

PIEDRA CHANCADA DE 3/4" ARENA GRUESA CEMENTO PORTLAND TIPO I (42.5 kg) FLETE TRANSPORTE LOCAL AGUA Equipos

m3 m3 bol kg m3

0.9100 0.5000 8.0000 340.0000 0.2100

39.85 16.95 13.56 0.10 1.00

36.26 8.48 108.48 34.00 0.21 187.43

0337010001 0348090002 0349070006 0349100007

HERRAMIENTAS MANUALES ANDAMIO METAL TABLAS ALQUILER VIBRADOR DE CONCRETO 3/4" - 2"

%MO est hm 0.5000 0.5000

2.0000 0.4000 0.4000 0.4000

76.78 1.00 5.80 13.08

1.54 0.40 2.32 5.23 9.49

MEZCLADORA DE CONCRETO TAMBOR 18 HP 11 p3 hm

135

P artida

ACERO CORRUGADO fy=4200 kg/cm2 GRADO 60 MO. 280.0000 Descripcin Recurso Mano de Obra OPERARIO OFICIAL Materiales EQ. 280.0000 Unidad hh hh Costo unitario directo por : kg Cuadrilla 1.0000 1.0000 Cantidad 0.0286 0.0286 Precio S/. 11.09 9.95 3.15 Parcial S/. 0.32 0.28 0.60

Rendimiento Cdigo 0147010002 0147010003

0202000007 0203020003

ALAMBRE NEGRO RECOCIDO # 16 ACERO CORRUGADO fy =4200 kg/cm2 GRADO 60 Equipos

kg kg

0.0500 1.0500

2.98 2.14

0.15 2.25 2.40

0337030000

CIZALLA PARA ACERO CONSTRUCCION HASTA 1"

und

0.0308

5.00

0.15 0.15

P artida

ELIMINACION (TRANSPORTE) VOLQUETE DE 4 m3 R=18 m3/da D=5 km MO. 18.0000 Descripcin Recurso Equipos CAMION VOLQUETE 4 X 2 120-140 HP 4 m3 EQ. 18.0000 Unidad hm Costo unitario directo por : m3 Cuadrilla 1.0000 Cantidad 0.4444 Precio S/. 118.78 52.79 Parcial S/. 52.79 52.79

Rendimiento Cdigo 0348040021

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