Definir Criterior Urbanos e Identificar Sectores Con Posibilidad de Transformacion en Areas de Mejoramiento Integral

INFORME DE ACTIVIDADES MES DE SEPTIEMBRE DE 2012 CONTRATO No 056 DE 2012 OBJETO: DEFINIR CRITERIOS URBANOS Y ECONMICOS E IDENTIFICAR SECTORES
CON POSIBILIDAD DE TRANSFORMACIN EN REAS DE MEJORAMIENTO INTEGRAL Actividades ejecutadas entre el 1 de septiembre de 2012 y el 22 de septiembre de 2012:
1.- Actividades ejecutadas del 1 al 22 de septiembre, segn cronograma (Ver anexo 1) a.- Elaboracin del planeamiento para el sustento, diseo y redaccin del proyecto de decreto b.- Elaboracin del proyecto de acto administrativo que consiste en un proyecto de decreto del alcalde mayor que contiene la reglamentacin para
aplicar el instrumento de plan parcial en reas sujetas al tratamiento de mejoramiento integral En el anexo 1 se encuentra el documento completo desde el inicio hasta el final del contrato, en el cual se desarrollaron las actividades completas correspondientes a las actividades numerada como 1 a 11 en el cronograma del encabezado. Contratista:
SERGIO MAURICIO MARTINEZ TOCANCIPA Anexo: Lo enunciado
INFORME DE ACTIVIDADES MES DE SEPTIEMBRE DE 2012 CONTRATO No 056 DE 2012 OBJETO: DEFINIR CRITERIOS URBANOS Y ECONMICOS E IDENTIFICAR SECTORES CON POSIBILIDAD DE TRANSFORMACIN EN REAS DE MEJORAMIENTO INTEGRAL
ANEXO No. 1
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CONTRATO 056 DE 2102: DEFINIR CRITERIOS URBANOS Y ECONMICOS E IDENTIFICAR SECTORES CON POSIBILIDAD DE TRANSFORMACIN EN REAS DE MEJORAMIENTO INTEGRAL
INFORME PARCIAL No. 7 Septiembre de 2012
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TABLA DE CONTENIDO No. 1.2.3.3.1.3.2.3.3.3.4.3.5.4.4.1.4.2.5.6.INTRODUCCIN OBJETIVOS O SUPUESTOS ALCANZABLES CON ESTE CONTRATO METODOLOGA DE INVESTIGACIN SOPORTE NORMATIVO CASOS SIMILARES VARIABLES QUE SE DEBEN TENER EN CUENTA SITUACIN ACTUAL DE LOS PREDIOS O SECTORES NORMA O INSTRUMENTOS VIABLES PARA EJECUTAR ESTOS PROYECTOS ALTERNATIVAS PARA EJECUTAR LOS PROYECTOS DE TRANSFORMACIN ALTERNATIVAS PARA APLICAR EL INSTRUMENTO DE PLANES PARCIALES ALTERNATIVAS PARA APLICAR EL INSTRUMENTO DE REGULARIZACIN DE DESARROLLOS VENTAJAS Y DESVENTAJAS DE LAS ALTERNATIVAS ESCOGIDAS DISEO Y APLICACIN DE UNA METODOLOGA PARA DESARROLLAR UN EJERCICIO TERICO IDENTIFICACIN DE TERRITORIOS AL INTERIOR DEL TRATAMIENTO DE MEJORAMIENTO INTEGRAL A PARTIR DE LAS VARIABLES ANALIZADAS, QUE SEAN APTOS PARA LA APLICACIN DEL PROCESO DE TRANSFORMACIN ELABORACIN DE UN MODELO QUE CONTEMPLE LOS DIFERENTES MBITOS ECONMICOS DE UN PROYECTO, DESDE SU CONCEPCIN, HASTA SU CULMINACIN, CUMPLIENDO CON LOS REQUERIMIENTOS Y OBLIGACIONES URBANSTICAS DE PLUSVALA Y MEJORA DEL ENTORNO. IDENTIFICACIN DE ELEMENTOS AMBIENTALES, ADMINISTRATIVOS, TCNICOS, JURDICOS, ECONMICOS Y FINANCIEROS A VINCULAR EN LA PROPUESTA DE TRANSFORMACIN URBANA DESARROLLO DEL PRIMER EJERCICIO PILOTO EN DONDE SE APLICAN LAS VARIABLES Y LOS ELEMENTOS PRODUCTO DEL ANLISIS REALIZADO EJERCICIO EN UPZ 68 EL TESORO EJERCICIO EN UPZ 86 EL PORVENIR CONCLUSIONES GENERALES PARA LAS DOS MODELACIONES DESARROLLO DEL SEGUNDO EJERCICIO PILOTO EN DONDE SE APLICAN LAS VARIABLES Y LOS ELEMENTOS PRODUCTO DEL ANLISIS REALIZADO TITULO Pag. 5 9 10 11 15 18 19 25 25 28 30 31
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6.1.-
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6.2.6.3.7.7.1.7.2.7.3.8.-
34 38 39 41 53 65 65
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No. 8.1.8.2.EJERCICIO EN UPZ 32 SAN BLAS
TITULO EJERCICIO EN UPZ 84 BOSA OCCIDENTAL
Pag. 68 86 104 104 109 128 129 147 148

CONCLUSIONES GENERALES PARA LAS DOS MODELACIONES 8.3.9.- DESARROLLO DEL PROYECTO DE ACTO ADMINISTRATIVO 9.1.9.2.PLANEACIN DEL ACTO ADMINISTRATIVO PROYECTO DE DECRETO TABLAS GRFICOS PLANOS
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10.- CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
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1.- INTRODUCCIN El objetivo de este contrato consiste en definir los instrumentos, etapas y gestin que se debe realizar para que un rea (Conjunto de manzanas) pueda transformar sus estructuras urbansticas y la edificabilidad existente en pro de conseguir una organizacin espacial (espacio pblico) y una edificabilidad superior al promedio existente con el fin de obtener mayores metros cuadrados de espacio pblico y mayores metros cuadrados de rea construida destinada a vivienda y a usos complementarios en un territorio especifico como es el barrio o desarrollo de origen informal, cuyo proceso de legalizacin ya concluyo y se encuentra en la etapa de Mejoramiento Integral y tiene como tratamiento urbanstico asignado el de Mejoramiento Integral De donde surgi la necesidad de transformar estas reas? 1.- El 50% de la poblacin de Bogot se encuentra localizada en sectores de estrato 1 y 2 1, lo anterior corresponde a 3.688.814 personas de las cuales 2.696.368 se encuentran en barrios o desarrollos de origen informal, lo que corresponde al 73% de la poblacin de estrato 1 y 2 y al 36% de toda la poblacin urbana de la ciudad (7.451.231 Hab.) 2.- El modelo de crecimiento de la ciudad se fundamenta en la densificacin de las reas urbanizadas y desarrolladas, desincentivando la expansin para evitar la conurbacin con los municipios vecinos, principalmente los localizados al occidente y al norte de la ciudad, por lo tanto la ciudad requiere de nuevas reas para realizar de manera responsable una re densificacin, recualificacin y reactivacin de sectores, con el fin de optimizar la infraestructura y generar o fortalecer sectores de intercambio para evitar desplazamientos largos. 3.- El Plan de Desarrollo Econmico, Social, Ambiental y de obras pblicas 2012-2016 en su Documento Base presentado al Concejo de Bogot en Abril de 2012, establece lo siguiente: En este sentido, el PDD no es novedoso porque proponga una ciudad densa y compacta, pues esta declaracin ya ha sido reiterada en las ltimas administraciones. Es novedoso porque el cambio sustantivo que impulsa este gobierno tiene dos piezas centrales: (a) la densificacin se har sin segregacin y, (b) la densificacin ser verde. De este modo rechazamos el curso que han seguido las megalpolis latinoamericanas y asiticas, que se han extendido arrasando el territorio y destruyendo el medio ambiente, lo que para el caso de Bogot es inaceptable. Las ciudades en el mundo moderno son el hogar que habitamos y deben estar construidas para que el ser humano pueda desarrollar todo su potencial, tanto individual como colectivo2 4.- De conformidad con la Secretaria del Hbitat: La Encuesta Multipropsito estim para la ciudad una poblacin de 2.185.874 hogares, de los cuales 258.046 exhiban carencias habitacionales (el 11,8%), aplicando la metodologa de medicin del dficit elaborada por UN
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Fuente Encuesta Multipropsito para Bogot 2011 Documento Base, PDD 2102-2016, Pg. 1
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HBITAT (ver anexo 1). Las carencias cuantitativas (hogares que necesitan de una nueva vivienda) son 116.529, lo que equivale al 5,3% de la poblacin bogotana.3 5.- El tratamiento de Mejoramiento Integral: Es aquel que rige las actuaciones de planeamiento para la regularizacin de los asentamientos humanos de origen informal, para su conveniente integracin a la estructura de la ciudad, de conformidad con las directrices establecidas en el Modelo de Ordenamiento Territorial. 4 6.- Objetivo principal del Subprograma de Mejoramiento Integral de Barrios: El subprograma de Mejoramiento Integral tiene por objeto orientar las acciones de complementacin, reordenamiento o adecuacin requeridas tanto en el espacio urbano como en las unidades de vivienda que conforman los asentamientos de origen ilegal ubicados en la periferia de la ciudad. Lo anterior para corregir las deficiencias fsicas, ambientales y legales generadas por su origen fuera de las normas urbanas y permitir que sus habitantes accedan a la calidad de vida urbana definida para el conjunto de la ciudad. 5 7.- El Subprograma se aplica a las 26 UPZ, llamadas del Tipo1 o de Mejoramiento Integral (Ver Tabla 2) 8.- En estas 26 UPZ de Mejoramiento Integral existe 134.062 viviendas con la necesidad de un mejoramiento de las condiciones estructurales de la edificacin, tambin existen 241.930 viviendas que requieren un mejoramiento de las condiciones de habitabilidad y adems existen 81.720 hogares en hacinamiento crtico6. 9.- Se han legalizado a diciembre de 2011, 1.533 Barrios o desarrollos (Ver Tabla 3) lo que corresponde a 12.115,01 Has que han gestado su desarrollo de manera informal, all se asientan 2.696.368 habitantes, los cuales tiene la posibilidad de tener un disfrute sobre reas Verdes o Parques que llega a una magnitud de 5.455.397,11 M2 (545,53 Has.), lo que corresponde a 2,02 M2 por habitante, registrndose un dficit de zonas verdes de 2,00 M2 por habitante, por lo menos para llegar a la meta de 6,00 M2 por habitante estimada en el Decreto 215 de 2005 (Plan Maestro de Espacio Pblico) para espacio pblico vecinal, zonal y metropolitano de plazas, espacios peatonales y parques. 7 10.- Bogot tiene una densidad promedio de 55 Viv/Ha., en donde se destacan las densidades Altas de algunas urbanizaciones o sectores consolidados de 150 Viv/ha., en reas con Tratamiento de Mejoramiento Integral y particularmente en los desarrollos de
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SDH, Encuesta Multipropsito: Composicin, caracterizacin y evolucin del dficit habitacional en Bogot D.C. Pg. 2 4 Art. 385, Decreto Distrital 190 de 2004, POT 5 Art. 295, Decreto Distrital 190 de 2004, POT 6 Resultado del cruce de datos de la Encuesta Multipropsito y la Direccin de Legalizacin y Mejoramiento Integral de Barrios 7 La Organizacin Mundial de la Salud, seal en estudios tcnicos un mnimo 9 m de espacio pblico por habitante. El POT de Bogot D.C. (DTS del Decreto 619 de 2000), estableci un mnimo de 10 m por habitante, que el Plan Maestro de Espacio Pblico Decreto 215 de 2005 fij as: 6m2 de disponibilidad de espacio pblico vecinal, zonal y metropolitano de plazas, espacios peatonales y parques y 4 m2 a partir de la recuperacin y adecuacin de la estructura ecolgica principal.
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origen informal la densidad promedio se encuentra en 60 Viv./ha, (Resultado de Multiplicar 56 Lotes/Ha. Por 1,07 Hogares por Lote) 8. 11.- Desde el ao 2008 cuando inicio su periodo el Alcalde Samuel Moreno, a su vez, se dio inicio a los estudios para la modificacin del POT, de manera extraordinaria, el diagnostico en ese momento de la situacin del POT determino que existan las reas a las cules se les aplicaba el tratamiento de Mejoramiento Integral en las dos modalidades, Reestructurante y Complementaria, no haban cumplido su objetivo, por lo tanto tena que disearse la reformulacin de aplicabilidad de este tratamiento, el cual recae en unos desarrollos de origen informal, que a su vez, presentan un alto grado de atraso en el desarrollo de sus infraestructuras y el desarrollo progresivo de sus edificaciones hace que esos sectores de ciudad se consoliden sin ninguna planeacin tal y como se gestaron, por lo tanto son un territorio propicio para entra con nuevos planes que se ejecuten de manera sectorial para organizar y darle una dinmica que tenga el rumba del modelo de ciudad deseada por el POT. 12.- El objetivo Nmero cuatro que hace parte de los objetivos a largo plazo del POT, que no van a ser cambiados por la Modificacin Excepcional que hoy en da se adelanta en la SDP, se refiere a controlar los procesos de expansin urbana en Bogot y su periferia como soporte al proceso de desconcentracin urbana y desarrollo sostenible del territorio rural. Este objetivo est planeado concretarse mediante las siguientes acciones: a.- promover el uso eficiente del suelo disponible en el rea de expansin, como al interior del suelo urbano. b.- Detener los procesos de expansin sobre reas de la estructura ecolgica principal, especialmente sobre los componentes del sistema hdrico y orogrfico, desarrollando mecanismos y proyectos de prevencin y control de la urbanizacin. 13.- El objetivo nmero siete, componente de los objetivos de largo plazo del POT, se refiere al desarrollo de instrumentos de planeacin, gestin y de regulacin del mercado del suelo para la regin a partir de la accin de promover entre las administraciones municipales y el distrito, as como en los agentes econmicos el fortalecimiento institucional para la aplicacin de los instrumentos de reforma urbana. 14.- El objetivo nmero ocho, componente de los objetivos de largo plazo del POT, se refiere al equilibrio y equidad territorial para el beneficio social a travs de la aplicacin de las siguientes acciones: a.- Fomentar una estructura socio-espacial de la ciudad. b.- Priorizar la inversin pblica en la atencin de necesidades de las zonas que alberguen los grupos ms vulnerables.
Encuesta Multipropsito y Consolidado Legalizados a 2011
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c.- Generar suelo apto para el desarrollo de programas de VIS y VIP conducentes a disminuir el mercado informal. d.- promover la inclusin de las variables sociales en los instrumentos y procesos de planificacin de modo que se favorezca la identidad, apropiacin, pertenencia, participacin y solidaridad de la poblacin en un territorio comn.
15.- Dentro de la Poltica de hbitat, que hace parte de las polticas territoriales de largo plazo, que no van a ser cambiadas por la Modificacin Excepcional del POT Existen unas acciones que buscan concretar esta poltica y que su vez fortalecen la formulacin de este tipo de proyectos de transformacin de un territorio: a.- promover la urbanizacin legal mediante acciones preventivas orientadas a ofrecer alternativas econmicas viables que compitan con la oferta ilegal de vivienda en la red de ciudades con base en el ahorro derivado por la reduccin de los costos de la legalizacin y del mejoramiento integral de barrios en zonas no propicias para la urbanizacin. b.- dar seguridad jurdica a los propietarios, poseedores y tenedores de viviendas en barrios ya legalizados, con el fin de integrarlos a la cultura tributaria alcanzada en el Distrito y promover el mejoramiento de sus asentamientos mediante la autofinanciacin. c.- Lograr la equidad entre urbanizadores y constructores, compradores de vivienda y la ciudadana mediante la distribucin de las cargas y beneficios del ordenamiento para reducir el monto de inversin pblica destinada al mejoramiento integral de barrios de origen ilegal. d.- Velar por la investigacin y definicin de programas para promover que las viviendas y los barrios mejoren sus condiciones ambientales, sanitarias y de ecoeficiencia. 16.- Dentro de los elementos mencionados en los documentos preliminares que en la actualidad est desarrollando la oficina de Modificacin del POT que justifican haber tomado esta accin se encuentran los siguientes: a.- Dificultades en aplicacin de adoptados por el POT. instrumentos de planificacin y gestin
b.- Aportes urbansticos solo en el suelo de desarrollo y renovacin. 17.- Los planteamientos actuales (Junio de 2012) sobre la Modificacin Excepcional del POT, establecen que existirn dos tratamientos principales: Consolidacin y renovacin (Ver Plano No. 1), adems se menciona que el tratamiento de mejoramiento integral se puede realizar en cualquier sector urbano de la ciudad, aplicando los siguientes conceptos generales (Ver plano No. 2):
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Sectores segn Condiciones Colores Plano Sectores de Con Cargas Generales (redes matrices alcantarillado) Renovacin Tipo 1 Con Cargas Locales. Edificabilidad con aportes
Sectores de Con Cargas Locales Renovacin Tipo 2 Edificabilidad con aportes Sectores de Con Cargas Locales Renovacin Tipo 3 Edificabilidad con aportes Mayores Edificabilidades Grandes proyectos de renovacin. (Inters pblico) Con Cargas Locales Edificabilidad con aportes Mayores edificabilidades Estado como socio Expropiacin por motivos de utilidad pblica (Cll 26 y Crr 10)
Por lo anterior se tienen varias necesidades en los territorios con Tratamiento de Mejoramiento Integral, as: a.- Dficit cuantitativo de viviendas b.- Dficit cualitativo de viviendas c.- Dficit de espacio pblico d.- Deficiencia en movilidad e.- Deficiencias en infraestructura de servicios pblicos f.- Zonas con amenaza alta por deslizamiento e inundacin g.- Ocupacin de zonas destinadas a espacio pblico A su vez estos territorios presentan ventajas para su intervencin, as: a.- Posibilidad para aumentar densidad, debido a que el tipo de vivienda que predominan en los desarrollos de origen informal es el de casas con ms del 60% en promedio. (Ver las tablas 4 y 5) b.- reas con posibilidad de inversin desde presupuestos distritales y nacionales c.- reas con vocacin para generar Vivienda de Inters Social 2.- OBJETIVOS O SUPUESTOS ALCANZABLES CON ESTE CONTRATO Generar las variables para identificar reas que sean susceptibles de transformacin urbanstica encaminada a la generacin de nuevo espacio pblico y a la redensificacin poblacional o a la redistribucin de la poblacin
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asentada en un territorio en condiciones de hacinamiento por dficit cuantitativo y cualitativo de su vivienda. Proponer un instrumento de planeacin y gestin, que involucre todos los actores y todas las variables de ordenamiento para logra una transformacin efectiva de las reas escogidas. Determinar una metodologa de aplicacin de variables para identificar los sectores aptos para la aplicacin del instrumento escogido. Desarrollar dos proyectos piloto demostrativos del desarrollo metodolgico propuesto y medibles en las metas presupuestadas para ser alcanzadas. Desarrollar un proyecto de acto administrativo que genere un marco legal para que se genere un respaldo normativo reconocido que entregue todas las reglas y directrices para iniciar y concluir el proceso de identificacin diseo, gestin y norma especfica aplicable a los sectores que se puedan transformar.
3.- METODOLOGA DE INVESTIGACIN 3.1.- SOPORTE NORMATIVO El soporte normativo es el marco legal que existe en el cual las acciones urbansticas ejecutadas por la administracin distrital son permitidas, avaladas o respaldadas por lo tanto la jerarquizacin normativa parte de las leyes de reforma urbana existentes: Ley 9 de 1989, Ley 388 de 1997 y a partir de estas todas aquellas normas Leyes y decretos reglamentarios o complementarios, hasta llegar al propio marco normativo del Distrito Capital, el cual corresponde al Decreto Compilatorio190 de 2004 que recoge el Plan de Ordenamiento expedido en primera instancia con el decreto 619 de 2000 y su modificacin adoptada con el Decreto 469 de 2003. La tabla No. 6, establece el Listado de normas nacionales relacionadas con las Leyes de Reforma Urbana. 3.1.1 Falencias del marco normativo actual para lograr el objetivo de transformacin A pesar de que las leyes y sus decretos reglamentarios (Normas del nivel nacional), entregan instrumentos de planeamiento, gestin y financiacin y le otorgan la facultad a los municipios y distritos para generar unos nuevos o para reglamentar particularmente los existentes en la ley, al llegar al POT, en el nivel del ordenamiento Distrital, los instrumentos existentes en el mismo y sus reglamentaciones actuales encaminan esos instrumentos a casos particulares y precisos. Es el caso del instrumento denominado Plan Parcial, mientras que la ley lo prev para que sea un instrumento que establezca pautas de planeamiento y organizacin de la ciudad a un segundo nivel, respetando las directrices generales del POT y encaminado hacia la posibilidad de que sea aplicado en todos los tratamientos (desarrollo,
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renovacin, redesarrollo, consolidacin y mejoramiento integral). El POT lo circunscribi nicamente a los tratamientos de desarrollo y renovacin urbana, dejando por fuera todas aquellas reas de la ciudad que a partir de un territorio y una unidad de gestin quieran desarrollarse y ordenarse a partir de un Plan Parcial. Otro caso es el del tratamiento de redesarrollo, establecido en la Ley 388 de 1997, donde lo involucra muy cercanamente al tratamiento de renovacin, sin embargo los nombra cono dos tratamientos viables dentro del ordenamiento territorial de una ciudad, al nivel del POT este tratamiento nunca se ha utilizado ni mencionado. A nivel del POT existe el caso del Instrumento de Planeacin denominado Regularizacin de Desarrollos, el cual podra haberse implementado de una forma ms amplia para obtener resultados mayores a la simple recuperacin y relocalizacin de reas de cesin perdidas en los barrios o desarrollos de origen informal que luego de su legalizacin, sufrieron modificaciones de reas verdes y cesiones como consecuencia de actuaciones urbanas ilegales que son propias de territorios olvidados y de falta de control y en algunos casos de falta de planeamiento. 3.2.- CASOS SIMILARES Se estudiaron dos casos similares de transformacin urbana en reas que tuvieron un desarrollo informal y que hacen parte de programas de Mejoramiento Integral en la Ciudad de Medelln, as: 3.2.1 Proyecto Urbano Integral (PUI) 9 DEFINICIN El Proyecto Urbano Integral es un instrumento de intervencin urbana que abarca las dimensiones de lo fsico lo social y lo Institucional, con el fin de resolver problem6tlcas especficas sobre un ten1tor1o definido con, colocando todas las herramientas del desarrollo de forma simultnea en funcin del rea de intervencin. COMPONENTES DEL PROYECTO Social: La comunidad participa activamente en todas las etapas del proceso, desde la Identificacin de problemticas y oportunidades por medio de recorridos de campo, hasta la formulacin y aprobacin de los proyectos por medio de la utilizacin de prcticas de diseo participativo ,como los talleres de imaginarios. Institucional: Es la coordinacin Integral de las acciones de todas las dependencias del Municipio en una zona. Tambin se promueven alianzas con el sector privado, ONG, organismos nacionales e internacionales y con las organizaciones comunitarias Fsico: Incluye la construccin y mejoramiento de espacios pblicos, de vivienda; adecuacin y construccin de edificios pblicos, y recuperacin de medio ambiente con la construccin de parques
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Internet http://proyectosurbanosintegrales.blogspot.com/p/que-es-el-pui.html
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PROBLEMTICA DE REAS FACTIBLES DE PUl Fsica: El rea presenta problemas fsicos asociados con bajos estndares habitacionales, la falta de espacios pblicos y la degradacin del medio ambiente entre otros.
Institucional: A esta situacin se ha sumado la ausencia del Estado que se manifiesta en la desarticulacin de las acciones de intervencin social y fsica y en la falta de control de los procesos de ocupacin del territorio. Social: La pobreza y la falta de oportunidades, sumado a un entorno que no facilita la convivencia ni el sentido de pertenencia, contribuy en gran parte a la segregacin social y al origen del perodo de la violencia en Medelln. LOS PROCESOS SOCIALES DEL PUl La gestin social del PUl propicia en lderes, grupos organizados y comunidad la participacin en el Proyecto Urbano Integral, adems de convocar a organizaciones sociales y establecer mecanismos de participacin, concertacin, informacin, comunicacin que faciliten la cooperacin y apropiacin de la ciudadana hacia la intervencin. El proceso de promocin de la participacin comunitaria o promocin de comunidades competentes pretende conseguir la participacin efectiva y adecuada de ese conglomerado en la solucin de sus problemas barriales mediante la formacin, capacitacin, asistencia tcnica, difusin y ejecucin de proyectos. Para el desarrollo de un PUl se cuenta con la participacin de las organizaciones de base, lderes naturales, ONG'S y comunidad con presencia en el territorio de influencia, para identificar y priorizar acciones de manera concertada, cuyos beneficios estn dirigidos a la poblacin de mayor vulnerabilidad social y econmica. Para la socializacin e interiorizacin de la propuesta es necesario implementar como estrategia el dilogo y la divulgacin, entendiendo el dilogo como el intercambio efectivo de conocimientos e intereses. Esto requiere de respeto por el otro, la escucha activa, el establecimiento de relaciones de confianza, la concertacin y el trabajo conjunto para alcanzar objetivos de mutuo beneficio Todas y todos participamos Se identifican y se convocan lderes de la comunidad, para crear espacios de informacin, formacin y participacin, conformacin de comits comunitarios y concertar acciones con las organizaciones sociales y la comunidad. En este modelo de intervencin se pretende que participen, entre otros, Consejo Consultivo, Juntas Administradoras Locales, Juntas de Accin Comunal reunidas en Asocomunal, mesas barriales, ONG, organizaciones comunitarias, lderes institucionales y naturales formales y no formales y la comunidad. Lo que hacemos Promover la participacin de la comunidad antes, durante y despus de la intervencin fsica. Esbozar y concertar diseos participativos de obra. Fortalecer la prevalencia del inters pblico sobre el inters privado. Fomentar el empleo de mano de obra
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no calificada. Acompaar el seguimiento y la veedura ciudadana a la intervencin. Generar sentido de pertenencia y apropiacin de los nuevos espacios. Los comits comunitarios: Son una estrategia de sensibilizacin, informacin, concertacin, divulgacin y promocin en las organizaciones comunitarias y en la comunidad Los talleres de imaginarios: Son una metodologa social que involucra a la comunidad en la formulacin de los proyectos, en la participacin activa en todas las etapas del proceso, desde la identificacin de problemticas y oportunidades por medio de recorridos de campo, hasta la formulacin y aprobacin de los proyectos mediante la utilizacin de prcticas de diseo participativo. Esto posibilita la formacin, la concertacin, la participacin y la decisin de la comunidad frente al modelo de intervencin integral PRINCIPALES PROYECTOS DE INFRAESTRUCTURA DE UN PUl Vivienda: Un Hogar digno para todos La inversin pblica en vivienda se orienta a las poblaciones de menores ingresos en situaciones crticas de habitabilidad y riesgo. Ms all del compromiso de levantar ms unidades de vivienda el reto es con las personas que las habitan. Que disfrutaran de lugares adecuados y con todas las condiciones para que todos y todas vivan con dignidad Parques bibliotecas: Espacios para todos y todas La ciudad abre las puertas al encuentro, a travs de los parques bibliotecas, lugares con espacios para todos y todas, que van desde salas de lectura, pasando por espacios para exposiciones hasta llegar a lugares para el encuentros comunitarios y encuentros con la cultura, como auditorios. Los parques bibliotecas son edificios vivos que se llenan de aire con cada uno de los usuarios que las visitan. Colegios: Medelln sigue por el camino hacia la ms educada La educacin es el sendero por el cual se llega a las oportunidades de una mejor calidad de vida, colegios con todas las condiciones fsicas para acoger de manera digna a nios, nias y jvenes es la meta para este cuatrenio, los colegios son la oportunidad y la disculpa para mejorar el nivel acadmico que nos lleve a ser la Medelln, ms educada que todos queremos. Parques lineales: Recuperar nuestras quebradas, nuestro aporte al medio ambiente. La ciudad de Medelln cuenta con gran cantidad de afluentes de agua, hecho que antes nunca se haba tenido en cuenta, ahora estamos mirando nuestras quebradas, las recuperamos para que sean espacios ms amigables, sitios de encuentro para todos los miembros de la familia. Se generan espacios pblicos y zonas verdes y se mejoran las condiciones ambientales del entorno.
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Jardines sociales: Nuestras nias y nios en condiciones dignas Pequeos mundos hechos de fantasa y al tamao de los pequeos de 0 a 6 aos eso, son los jardines sociales, no son simples guarderas, son lugares para que los ms chicos de nuestra sociedad empiecen a ver y sentir una ciudad justa, una ciudad solidaria que desde esa edad, les da la oportunidad de empezar a ser personas incluidas en el desarrollo de la sociedad. Equipamientos de seguridad: Una Medelln segura en la que todo confiamos La confianza en la institucionalidad ,la da la cercana a la ciudadana por eso nuestras fuerzas de seguridad llegan a los barrios, se instalan y se quedan, con nuevas estaciones de polica y CAI's, porque Medelln sin violencia es convivencia. Corredores de movilidad: La calle un lugar de encuentro La ciudad tiene muchas vas y calles emblemticas pero que pocos conocemos, las intervenciones sobre estas calles las hace visibles a la ciudad, y las ponen a disposicin de todos los vecinos, creando espacios para el encuentro y mejores posibilidades para el fomento del comercio. POLTICAS PUI Uno de los principales logros es que las intervenciones se efectan promoviendo el liderazgo, los procesos de decisin participativos y el fortalecimiento de organizaciones comunitarias. Para el PUI es fundamental desarrollar la intervencin en la zona en coordinacin con las diversas entidades y dependencias de los sectores pblico y privado, las ONG, y por supuesto las organizaciones sociales del sector. Una contribucin del PUI es elevar las condiciones de vida de los habitantes de la zona mediante la ejecucin de iniciativas de desarrollo integral que acerquen a la administracin municipal con las comunidades, mediante la participacin comunitaria permanente, la generacin de empleo y el fortalecimiento del comercio. 3.2.2 Planes Parciales de Mejoramiento Integral 10 Luego de asumir la responsabilidad de coordinar la formulacin del PLAN PARCIAL DE MEJORAMIENTO INTEGRAL DEL BARRIO MORAVIA 2004 - 2011, Por la gobernabilidad democrtica, la equidad y la inclusin social corresponde al Departamento Administrativo de Planeacin en nombre de la Administracin municipal, presentar a consideracin del Consejo Consultivo de Ordenamiento Territorial, de las comunidades y vecinos del mbito de actuacin y de la ciudadana en general, el Documento Tcnico que contiene la memoria explicativa sustento del procedimiento de aprobacin y adopcin del primer plan parcial de mejoramiento integral en la ciudad.
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Plan Parcial Moravia, Documento Tcnico Completo Tomo I, Presentacin, Pg. 1
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El proceso de planificacin se desarroll por fases a partir de los parmetros emanados del Plan de Ordenamiento Territorial, que le confiri el carcter de tratamiento estratgico al barrio Moravia por medio de la figura de un plan parcial dirigido a mejorar las condiciones de vivienda y hbitat, de conformidad con el artculo 106 del acuerdo 62 de 1999. Segn el Plan de Desarrollo 2004 - 2007 Medelln, Compromiso de toda la ciudadana la adopcin del plan parcial y el programa de ejecucin en su primera etapa, est enmarcado dentro de los objetivos, estrategias, programas y proyectos del Componente Proyectos Estratgicos de Ciudad, en esta perspectiva la intervencin en Moravia se orienta a brindar igualdad de oportunidades de desarrollo social y econmico a los diversos grupos humanos mediante una actuacin urbana integral que apunta a solucionar la deuda social acumulada. Es muy grato para el gobierno de la ciudad metrpoli liderado por seor alcalde Sergio Fajardo Valderrama, poder dar respuesta a las expectativas comunitarias, sociales y polticas con la concrecin de las metas propuestas en el Plan de Desarrollo, carta de navegacin que nos conduce hacia el logro del propsito del modelo de desarrollo humano integral con el compromiso activo de todas las instancias del Estado, de la sociedad, y de cada uno de sus ciudadanos y ciudadanas. El plan parcial es el resultado de un proceso de trabajo colectivo que condensa los productos arrojados de convenios interadministrativos con la Universidad Nacional de Colombia, los Acuerdos Urbanos y perfiles de proyectos prioritarios concertados durante el proceso participativo con las comunidades de Moravia y los equipos tcnicos de la Administracin municipal, los estudios de investigacin elaborados con la colaboracin del rea Metropolitana del Valle de Aburr y Corantioquia, as como de la cooperacin tcnica de otros agentes del desarrollo. Los contenidos del documento tcnico se estructuran en dos tomos cuyos captulos consultan lo establecido en la ley 388 de 1997, el acuerdo 62 de 1999 y decreto 1212 de 2000 reglamentario de planes parciales, ajustados a la singularidad territorial. El documento contiene la memoria metodolgica de elaboracin de la propuesta urbana y de concertacin de los Acuerdos Urbanos como resultado emergente del proceso participativo, tambin incorpora en los anexos una reflexin de la figura de Proteccin a Moradores que busca guiar la toma de decisiones durante el ciclo de gestin del plan parcial. El proyecto urbano recoge los elementos contextuales y los principios sealados para todo el emprendimiento del trabajo: construir sobre lo construido, proteccin a moradores y la prevalencia de lo pblico. Por su enfoque integral y sistmico el plan articula tanto los elementos sectoriales a travs de la proyeccin de las polticas ambientales, socioculturales y socioeconmicas, como los aspectos de uso, ocupacin y aprovechamiento del suelo, con el cual enfrenta el desafi en la reduccin de las desigualdades territoriales mediante el desarrollo de proyectos de inversin tendientes a la disminucin de la segregacin socio-espacial y de la inequidad para construir la ciudad incluyente, democrtica, participativa y competitiva 3.3.- VARIABLES QUE SE DEBEN TENER EN CUENTA El territorio general de aplicacin de este estudio y donde se pretende desarrollar proyectos de transformacin o revitalizacin son aquellos barrios o desarrollos de origen informal que fueron sometidos a procesos de legalizacin, a los cuales se les ha
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asignado el tratamiento de mejoramiento integral, sin embargo para poder escoger un territorio especifico en donde puedan aplicrsele los instrumentos de planeamiento y gestin es necesario realizar la escogencia a partir de la aplicacin de variables fsicas, urbanas, sociales, econmicas y financieras y establecer una metodologa de anlisis para aplicabilidad de estas variables para que el resultado del cruce nos entregue los territorios particulares en donde se puede llegar a aplicar una transformacin urbana. Inicialmente se hace una descripcin de cada una de las variables agrupadas segn su categora 3.3.1 Variables Fsicas y Urbanas 1.- Tamao mnimo para la intervencin 2 manzanas: Se busca involucrar espacio pblico e inmuebles privados 2.- Que tenga frente de manzana a Corredor de Movilidad Local con seccin correspondiente a Va V-7 (13 Metros) con continuidad y conectividad: Se busca que el rea a intervenir tenga acceso directo desde va vehicular y adems para poder ofrecer alguna gama adicional de usos y una suficiente conectividad con el sistema de transporte. 3.- Cercana con corredor de funcionamiento del Sistema Integrado de Transporte Pblico (SITP): Se busca que el sector a intervenir tenga frente sobre va vehicular local o arterial que haga parte del SITP o tenga una cercana no mayor a 400 Mts. 4.- Cercana con rea con tratamiento de desarrollo: Se busca que el rea a intervenir este colindante o por lo menos la separe una va con un rea que tenga que intervenirse con tratamiento de desarrollo. 5.- Que se encuentre cerca a parque: Se busca que el rea a intervenir tenga a no ms de 200 Mts una zona verde o un parque. 6.- Que se encuentre cerca a dotacional: Con el fin de seleccionar zonas que tengan una dinmica de intercambio de bienes y servicios, generados de sectores con usos mltiples o cercanos a dotacionales se busca que el rea a intervenir tenga una distancia de no ms de 200 Mts con un dotacional. 7.- reas con infraestructura completa: El rea a intervenir debe tener infraestructura completa de servicios pblicos suficiente para que all se pueda dar una redensificacin. Por lo menos se busca que exista una capacidad limitada del sistema de acueducto y una capacidad restringida del sistema de alcantarillado de conformidad con los planos generados por la EAAB a 1 de junio de 2012. 8.- Que no est en zona de reserva por infraestructura o por Suelo de Proteccin: Se busca que el rea a intervenir no presente conflictos con afectaciones por infraestructura de servicios pblicos, por presencia o ampliacin de redes, ni con vas proyectadas del plan vial arterial, ni con reas pertenecientes al Suelo de Proteccin,
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espacio pblico, Sistemas Generales o zonas en alta amenaza por remocin en masa o deslizamiento no mitigable y/o alta amenaza por inundacin. 9.- Cercana a cuerpos de agua para disminucin de costos de alcantarillado pluvial: Con el fin de disminuir el costo de un futuro alcantarillado pluvial, se busca que el rea a intervenir tenga una distancia mxima a un cuerpo de agua no mayor a 200 Mts. 10.- reas con baja consolidacin de edificabilidad (construcciones): Se busca que el rea a intervenir presente al interior de las manzanas una baja consolidacin de la edificabilidad. Se entiende por baja consolidacin aquellas manzanas cuyo ndice de construccin sea inferior a 1,50. 11.- Que se encuentre en reas con densidades entre 0 y 500 Habitantes por Hectrea: Se busca que el rea a intervenir presente una densidad menor a 500 Hab/Ha. Neta con el fin de poder albergar ms personas a partir de la redensificacin que genera la futura intervencin. 3.3.2 Variables Sociales, Econmicas y Financieras 1.- Localidades con mayor ndice de Segregacin Residencial (Ver Tabla 7), como Bosa, Ciudad Bolvar, Usme, San Cristbal y Tunjuelito: Se busca que el rea a intervenir se encuentre preferiblemente en estas localidades 2.- Localidades con mayor ndice de Pobreza Multidimensional (Ver tabla 8), como Ciudad Bolvar, San Cristbal, Bosa y Rafael Uribe: Se busca que el rea a intervenir se encuentre preferiblemente en estas localidades 3.- Localidades con un alto porcentaje de hogares que indica la poca o nula capacidad de pago para adquirir bienes distintos a los bsicos como san Cristbal, Usme, Bosa y Ciudad Bolvar. (Ver tabla 9): Se busca que el rea a intervenir se encuentre preferiblemente en las localidades con un alto porcentaje de hogares sin capacidad de pago para adquirir bienes distintos a los bsicos. 4.- Localidades con mayor porcentaje de dficit cuantitativo de vivienda como San Cristbal, Usme Bosa y Ciudad Bolvar. (Ver Tabla 10): Se busca que el rea a intervenir se encuentre preferiblemente en las localidades con mayor dficit cuantitativo de viviendas. 5.- Sectores de estratos 1 y 2: Se busca que el rea a intervenir se encuentre en zonas catalogadas con estratos 1 y 2. 6.- Que se encuentre al interior de las rea Prioritarias de Intervencin), con el fin de cumplir con algunas metas del Programa de Mejoramiento Integral de Barrios, por lo tanto es conveniente que las intervenciones o transformaciones se hagan al interior de estas APIs o en su defecto cercanas a no ms de 400 Mts, con el fin de aprovechar las inversiones distritales.
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3.4.- SITUACIN ACTUAL DE LOS PREDIOS O SECTORES Los sectores de ciudad que se han definido para la aplicacin de este contrato y a su vez para la aplicacin del modelo de transformacin o revitalizacin resultante de este estudio, para poder lograr modificaciones en las estructuras urbanas de reas especficas, se inscribe de manera general y global en reas con tratamiento de mejoramiento integral propuesto (Ver Plano No. 3), la cual corresponde al conjunto de barrios o desarrollos de origen informal que fueron legalizados y actualmente se encuentran dentro del Programa de Mejoramiento Integral de Barrios. Que son y que magnitud frente a la ciudad tienen los desarrollos informales? Para responder esta pregunta, retomo las palabras expresadas en el Documento final del contrato del Departamento Administrativo de Planeacin Distrital 0172 de 2007: Sntesis de la problemtica de las ares desarrolladas informalmente 11: De conformidad con el Diccionario de la Real Academia Espaola, el termino Informal - tiene como significado: que no guarda las formas y reglas preventivas. Urbansticamente las reas desarrolladas informalmente son aquellas cuyo proceso de desarrollo se configur desde la clandestinidad, la espontaneidad, el mercantilismo urbano o la necesidad de vivienda, pero guardan como comn denominador la contravencin de los reglamentos relacionados con el crecimiento de la ciudad, el permetro urbano o de servicios, los controles policivos o administrativos y los lineamientos urbansticos y arquitectnicos; sin dejar de mencionar aquellos relacionados con los temas de titularidad y posesin de tierras. El rea urbana de Bogot para el ao 2011 es de 38.431 Has 12, de las cuales se han desarrollado de manera informal 12.115,01 Has 13, esto corresponde al 31,52%. Lo cual significa que casi la tercera parte del rea Urbana Total, se ha desarrollado informalmente. Todos estos desarrollos que ocupan la franja informal del rea urbana de Bogot se ubican en la periferia contra los bordes fronterizos con reas rurales del distrito o reas del Sistema de reas Protegidas, la descripcin realizada en los Documentos Barrio Taller Tomo 1 14 , describe perfectamente la gnesis y el proceso de crecimiento y mejoramiento de estos barrios de origen informal: .descubrimos que all, en la periferia de nuestras ciudades, hay otra ciudad por construir, o ms bien, una ciudad que se construye da a da. All, las familias con grandes esfuerzos y un elevado costo econmico y social, han levantado de manera individual o colectiva, un enorme nmero de barrios que han sido alternativa al alto dficit habitacional que no han cubierto el Estado y la empresa privada. As, de manera casi annima se ha construido una ciudad en obra negra, la ciudad informal, la espontanea, esa que va creciendo progresivamente, anidando en su interior desencuentros y esperanzas.
Documento final, Introduccin, Pg. 2, Autor: Sergio Martnez Bases del Plan Distrital de Desarrollo Bogot Humana 2012-1016 (4/May/2012) 13 Tabla consolidada de legalizados a 2011 14 P.M.V, A mejorar lo construido, Tomo 1, Serie Documentos, (Ciudad y hbitat), Presentacin, Pg. 6, ao 1995
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3.5.- NORMA O INSTRUMENTOS VIABLES PARA EJECUTAR ESTOS PROYECTOS De conformidad con los anlisis previos del marco normativo aplicable a estas reas, barrios o desarrollos de origen informal, ubicados en zonas a las que se les asigno el Tratamiento de Mejoramiento integral, existen dos instrumentos viables para poder cumplir con el objetivo de este contrato, estos son: Los Planes Parciales y la Regularizacin de Desarrollos, para el efecto se har una descripcin y un anlisis de cada uno de los instrumentos 3.5.1 Planes Parciales Es el nico instrumento emanado de la ley de ordenamiento territorial que tiene la capacidad de organizar un territorio complementariamente a las disposiciones de los Planes de Ordenamiento Territorial, es el nico adems que incluye en su implementacin diversidad de aspectos relacionados con la delimitacin fsica, visin de modelo de ciudad, normas e infraestructura, e involucra otros instrumentos de gestin y financiacin. Dentro del mbito reglamentario del POT, el Plan parcial se constituye en un Instrumento de Planeamiento de Segundo Nivel, apto y facultado para otorgar entre otros aspectos la norma especfica de los sectores normativos con tratamiento de: Desarrollo, Renovacin Urbana, en la modalidad de Redesarrollo, Mejoramiento Integral y Usos futuros del Parque Minero Industrial de Usme. Adems el POT tambin clasifica a los Planes Parciales como un Instrumento de Gestin, establece los casos de obligatoriedad para que los Planes Parciales sean adoptados como instrumentos de planeamiento de algn rea especfica, sin embargo entrega la potestad a los particulares interesados para utilizar el Plan Parcial como instrumento para definir y organizar el desarrollo de predios o conjunto de predios que por norma POT no les sea obligatorio su adopcin. Normas reglamentarias de los Planes Parciales Normas Nacionales La Ley 388 de 1997, establece una clasificacin para las normas urbansticas: estructurales, generales y complementarias, dentro de las normas estructurales se encuentran las que establecen directrices para la formulacin y adopcin de Planes Parciales15 Decreto 2181 de 2006: Por el cual se reglamentan parcialmente las disposiciones relativas a planes parciales contenidas en la Ley 388 de 1997 y se dictan otras disposiciones en materia urbanstica En el mbito de aplicacin de este decreto establece que de manera general se reglamenta la formulacin y adopcin de Los Planes Parciales y de manera particular
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Ley 388 de 1997, articulo 15, numeral 1.4
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se reglamenta el contenido de los Planes Parciales para reas sujetas al Tratamiento de Desarrollo. Adems de lo anterior el decreto nacional define al Plan parcial como un instrumento que: establece el aprovechamiento de los espacios privados, con la asignacin de sus usos especficos, intensidades de uso y edificabilidad, as como las obligaciones de cesin y construccin y dotacin de equipamientos, espacios y servicios pblicos, que permitirn la ejecucin asociada de los proyectos especficos de urbanizacin y construccin de los terrenos incluidos en su mbito de planificacin. 16 Es importante resaltar que este instrumento permite la ejecucin asociada (implica unidad de gestin conformada por los propietarios de los predios, particulares interesados en el negocio inmobiliario y Administracin Distrital) de los proyectos especficos de urbanizacin y construccin de terrenos. La definicin nmero 14 del artculo 2, del decreto nacional define los tratamientos que deben existir y menciona los siguientes: desarrollo, renovacin urbana, consolidacin, conservacin y mejoramiento integral. Exigencias de formulacin y adopcin de Los planes Parciales Los proyectos de Planes Parciales sern elaborados a iniciativa de las autoridades distritales por las comunidades o por los particulares interesados, por lo tanto se constituye en un instrumento en el cual cualquiera de los actores involucrados en un proyecto de transformacin de las reas en barrios o desarrollos con tratamiento de Mejoramiento Integral pueden elaborarlos, no es un instrumento propio de la administracin distrital por lo tanto su liderazgo puede encontrarse en iniciativas pblicas o privadas o en asociaciones pblico privadas. En la siguiente tabla se presenta un resumen de las etapas de un Plan Parcial y las actividades que se realizan en cada uno, de conformidad con el decreto nacional 2181 de 2006. ETAPAS PARA LA FORMULACIN Y ADOPCIN DE LOS PLANES PARCIALES Solicitud de determinantes ante la SDP Respuesta a solicitud de determinantes 1. Etapa de formulacin Formulacin y radicacin del proyecto de Plan Parcial y revisin Informacin Pblica, citacin a propietarios y vecinos 2. Etapa de concertacin y consulta Concepto del consejo consultivo de ordenamiento 3. Etapa de adopcin Revisin del Proyecto de Plan Parcial Concertacin con la autoridad ambiental si se requiere Expedicin del decreto de adopcin del Plan Parcial
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Decreto Nacional 2181 de 2006, Art. XX, Numeral 12, Ultimo inciso
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Mecanismo de reparto de cargas y beneficios Dentro de los objetivos de la Ley 388 de 1997 se encuentra garantizar los derechos sociales establecidos en la Constitucin Poltica, tal y como es que la utilizacin del suelo por parte de sus propietarios se ajuste a la funcin social de la propiedad y permita hacer efectivos los derechos a la vivienda y a los servicios pblicos domiciliarios, y velar por la creacin y la defensa del espacio pblico, as como por la proteccin del medio ambiente, un mecanismo que garantiza el equilibrio de los beneficios obtenidos por las acciones urbansticas del distrito es el reparto equitativo de las cargas y beneficios. Entendiendo por carga la erogacin que debe hacer un propietario de un predio objeto de una accin urbansticas para conseguir beneficios, reflejados en aumento de reas construidas adicionales a las mnimas establecidas o por obtener beneficios de valorizacin o plusvala de un bien inmueble por efectos de alguna accin de mejoramiento o construccin de nueva infraestructura de servicios pblicos o vas, o por cambio en la utilizacin del suelo. La ley establece que este mecanismo se aplicar en dos escalas, una general para todos los beneficiarios del rea donde recaer la accin urbanstica y otra particular aplicable a los propietarios de los predios comprendidos dentro de una unidad de actuacin urbanstica. Lo que garantiza la aplicacin de este mecanismo es una corresponsabilidad en la balanza de derechos y deberes cuando las acciones urbansticas realizadas por la administracin distrital requieren de retribuciones similares por parte de los propietarios de los predios. Aprovechamientos urbansticos El decreto plantea que el plan Parcial establezca dos aprovechamientos urbansticos, el primero bsico y en l se establece la superficie mxima construible a la que tienen derecho los propietarios en forma proporcional a su participacin en las cargas locales, el segundo es un aprovechamiento adicional que corresponde a la superficie mxima construible por encima del aprovechamiento bsico a que tienen derecho los propietarios cuando participen de las cargas generales Decreto 4300 de 2007: Por el cual se reglamentan las disposiciones relativas a planes parciales de que tratan los artculos 19 y 27 de la Ley 388 de 1997 y el artculo 80 de la Ley 1151 de 2007, se subrogan los artculos 1, 5, 12 y 16 del Decreto 2181 de 2006 y se dictan otras disposiciones. Este decreto hace algunas modificaciones sobre los procedimientos para adelantar el Plan parcial ante las autoridades Distritales y ambientales. Decreto 4065 de 2008: Por el cual se reglamentan las disposiciones de la Ley 388 de 1997 relativas a las actuaciones y procedimientos para la urbanizacin e incorporacin al desarrollo de los predios y zonas comprendidas en suelo urbano y de expansin y se dictan
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otras disposiciones aplicables a la estimacin y liquidacin de la participacin en plusvala en los procesos de urbanizacin y edificacin de inmuebles. Este decreto establece de manera clara cuales predios debe adelantar para su desarrollo un Plan Parcial y cual pueden adelantar proceso de desarrollo por urbanizacin en las curaduras. Unidades de Actuacin Urbanstica De conformidad con el Artculo 39 de la Ley 388 de 1997: Como Unidad de Actuacin Urbanstica se entiende el rea conformada por uno o varios inmuebles, explcitamente delimitada en las normas que desarrolla el plan de ordenamiento que debe ser urbanizada o construida como una unidad de planeamiento con el objeto de promover el uso racional del suelo, garantizar el cumplimiento de las normas urbansticas y facilitar la dotacin con cargo a sus propietarios, de la infraestructura para el transporte, los servicios pblicos domiciliarios y los equipamientos colectivos mediante reparto equitativo de las cargas y beneficios En el artculo 41 de la misma Ley, se establece que El proyecto de delimitacin de las Unidades de Actuacin Urbanstica se realizar por las autoridades competentes, de oficio, o por los particulares interesados, de acuerdo con los parmetros previstos en el plan de ordenamiento, siempre y cuando medie la formulacin y aprobacin del correspondiente plan parcial. Lo anterior indica que la definicin de un rea para desarrollar una accin urbanstica que incluya uno o varios inmuebles constituye una Unidad de Actuacin Urbanstica cuyo procedimiento de delimitacin hace parte siempre de la formulacin de un Plan Parcial, por lo tanto este instrumento es complementario del Plan Parcial y no podra manejarse independientemente a este. El artculo 18 del decreto Nacional 2181 de 2006, retoma esta definicin y aclara que para el desarrollo de cada Unidad de Actuacin Urbanstica se debe obtener una nica licencia de urbanizacin, sin embargo el artculo 19, define las Unidas de Gestin, aclarando que el plan parcial puede desarrollarse en una nica unidad siempre y cuando los propietarios de los predios de la Unidad de Actuacin Urbanstica obtengan una nica licencia de urbanizacin de conformidad con el artculo 42 del decreto nacional 564 de 2006 (y sus modificaciones), siempre y cuando garanticen el reparto equitativo de las cargas y beneficios asignados a la respectiva unidad por el plan parcial. De no obtenerse una nica licencia de urbanizacin, deber iniciarse el trmite de delimitacin de la respectiva unidad de actuacin urbanstica, en los trminos de que trata el artculo 42 de la Ley 388 de 1997 y el artculo 20 y siguientes del decreto en anlisis.
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Norma Distrital De conformidad con el POT (Decreto 190 de 2004), los Panes Parciales hacen parte de los instrumentos de gestin del suelo, adems son los instrumentos que articulan de manera especfica los objetivos de ordenamiento territorial con los de gestin del suelo concretando las condiciones tcnicas, jurdicas, econmico - financieras y de diseo urbanstico. Los planes parciales deben aplicarse de manera obligatoria para algunas reas con tratamiento de desarrollo, para los sectores con tratamiento de renovacin urbana con modalidad de redesarrollo y adems para los siguientes sectores17: 4. Para todos aquellos terrenos que deban desarrollarse mediante unidades de actuacin urbanstica, macroproyectos y operaciones urbanas especiales y as lo defina el Plan Zonal, o el plan de ordenamiento zonal, o el Programa de Ejecucin o cualquier otro instrumento que desarrolle el Plan de Ordenamiento Territorial. Adems se aclara que los particulares interesados podrn utilizar la modalidad de plan parcial, aun cuando por las caractersticas del predio o el conjunto de predios no les sea obligatorio Los Planes Parciales se jerarquizan dentro del segundo nivel de los instrumentos de planeamiento y se encuentran al mismo nivel que los Planes de Ordenamiento Zonal, Las Unidades de Planeamiento Zonal (UPZ) y los Planes de Reordenamiento. Los Planes Parciales son el instrumento para la expedicin de la norma especfica para los sectores con tratamiento de: a. Desarrollo, b. Renovacin Urbana, en la modalidad de Redesarrollo, c. Mejoramiento Integral y d. Usos futuros del Parque Minero Industrial de Usme 18 Decreto 436 de 2006: Por el cual se dictan disposiciones comunes a los planes parciales en tratamiento de desarrollo, y se establece la metodologa para el reparto equitativo de cargas y beneficios. Este decreto establece las disposiciones comunes para los planes parciales en suelos sujetos al tratamiento de desarrollo. Conclusiones Por lo anterior, siendo el Plan Parcial el instrumento de planeamiento y gestin que surge de las leyes de Reforma Urbana y es reconocido en el POT como uno de los instrumentos que puede desarrollar sectores de ciudad, adems su formulacin y adopcin se encuentran reglamentados por el Decreto Nacional 2181 de 2006, debera normarse a travs de un Decreto, reglamentario del Tratamiento de
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Decreto 190 de2004, articulo 32, numera 4 Decreto 190 de 2004, articulo 334, numeral 3
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Mejoramiento Integral, Los contenidos, las directrices y las variables que se deben tener en cuenta para desarrollar los Planes Parciales de Mejoramiento Integral. 3.5.2 Regularizacin de desarrollos Dentro de los instrumentos creados por el Plan de Ordenamiento Territorial propio de los desarrollos o barrios de origen informal y a su vez de las reas con Tratamiento de Mejoramiento Integral, se encuentra la Regularizacin, creado para reorganizar los barrios o desarrollos que una vez legalizados, continuaron con actuaciones informales, generando desajustes urbansticos y transgresin de normas del proceso de legalizacin y de reglamentacin de las correspondientes UPZ, que derivaron en perdida o alteracin de sus espacios pblicos determinados y aceptados en el proceso inicial de legalizacin. Sin embargo la regularizacin se gesta para cumplir con el objetivo general de normalizar bajo los estndares generales de la ciudad legal aquellos desarrollos que no cumplan con los mismo, por lo tanto lo que busca este instrumento es aplicar unas acciones urbanstica en un desarrollo determinado para que obtenga todas las rea publicas requeridas, y los espacios privados puedan a su vez desarrollarse con normas de usos y edificabilidad acordes con el modelo de ciudad deseado. Por lo anterior el POT adopto este instrumento en su artculo 459 del Decreto 190 de 2004, as: Art. 459 (D. 190 de 2004) Regularizacin de desarrollos: Es el instrumento de planeamiento por el cual se realizan los ajustes urbansticos y normativos a los desarrollos de origen ilegal que fueron sometidos a procesos de legalizacin y cuentan con plano aprobado y acto administrativo de reconocimiento, en los cuales hay alteraciones en sus espacios pblicos originalmente determinados. Esta ltima frase limitara la accin del Plan de Regularizacin, sin embargo ms adelante, el artculo establece el manejo del mecanismo de reparto de cargas y beneficios para la generacin de espacio pblico adicional y por el cambio de uso, as: Dentro de los planes de regularizacin, la ejecucin de acciones que propendan por la generacin de espacio pblico adicional al existente, o de cambios de uso, se adelantarn mediante el sistema de reparto de cargas y beneficios entre la Administracin y los responsables del desarrollo. Este procedimiento se ejecutar de conformidad con lo dispuesto en el presente Plan y en los instrumentos que lo desarrollen. 3.5.3 Otros Instrumentos de planeamiento y gestin que apoyan el objetivo de transformacin de territorios. Compensacin Transferencia de derechos de construccin Participacin en plusvala
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Reajuste de tierras o integracin inmobiliaria Derechos de construccin y de desarrollo Enajenacin voluntaria y expropiacin
4.- ALTERNATIVAS PARA EJECUTAR LOS PROYECTOS DE TRANSFORMACIN

En este numeral se identifican las distintas alternativas de aplicabilidad de los dos instrumentos reconocidos como viables a ser aplicados en la transformacin de reas en Tratamiento de Mejoramiento Integral 4.1 Alternativas para aplicar el instrumento de Planes Parciales 4.1.1 Asignacin de polgonos de renovacin urbana en reas con Tratamiento de Mejoramiento Integral Sin necesidad de modificar los actuales polgonos de asignacin de tratamientos establecidos de manera general en el plano de Tratamientos del POT, ni de manera particular en la Reglamentacin de las UPZ, asignar de manera excepcional a travs de un decreto del Alcalde Mayor polgonos de renovacin urbana en la modalidad de redesarrollo, en sectores de barrios o desarrollos de origen informal en donde actualmente el tratamiento asignado es el de Mejoramiento Integral, las normas que apoyan esta propuesta se encuentran en los artculos 373, 374, 375, 376 y 377 del Decreto 190 de 2004, descritas a continuacin: Art. 373 (D. 190 de 2004) Definicin (Tratamiento de Renovacin Urbana): Es aquel que busca la transformacin de zonas desarrolladas de la ciudad que tienen condiciones de subutilizacin de las estructuras fsicas existentes, para aprovechar al mximo su potencial de desarrollo. Estas zonas se encuentran en una de las siguientes situaciones: 1) Deterioro ambiental, fsico, o social; conflicto funcional interno o con el sector inmediato; 2) Potencial estratgico adoptado por este Plan. de desarrollo de conformidad con el modelo de ordenamiento
Art. 374 (D. 190 de 2004) Modalidades y reas de aplicacin del tratamiento de Renovacin Urbana:
MODALIDADES 1. De redesarrollo
2. De reactivacin
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REAS DE APLICACIN Sectores donde se requiere un reordenamiento para generar un nuevo espacio urbano, con sustitucin total o parcial de los sistemas generales, del espacio edificado, e introduccin de nuevos usos con un aprovechamiento constructivo ms alto, generando el espacio pblico requerido. Sectores donde se requiere la habilitacin y mejoramiento parcial del espacio pblico con sustitucin parcial y paulatina del espacio edificado. Incluye intensificacin en la utilizacin del suelo y de las condiciones de edificabilidad (ocupacin y construccin).
Numeral 2.7 del Art. 15 de la Ley 388 de 1997: 2.7 El sealamiento de las excepciones a estas normas para operaciones como macro proyectos o actuaciones urbansticas en reas con tratamientos de conservacin, renovacin o mejoramiento integral para las cuales se contemplen normas especficas a adoptar y concertar, en su oportunidad, con los propietarios y comunidades interesadas, estableciendo los parmetros, procedimientos y requisitos que deben cumplirse en tales casos excepcionales. Lo anterior con relacin a las Normas urbansticas Generales que tienen una vigencia de mediano plazo (2 periodos constitucionales) para su modificacin. De conformidad con el Art. 376 del POT, se pueden elaborar unas fichas generales (Fichas de Lineamientos Urbansticos para Planes Parciales de Renovacin Urbana), la cual puede ser un Decreto del Alcalde reglamentando este aspecto. As mismo se establece que para la modalidad de Reactivacin se elaboraran fichas normativas las cuales definirn las condiciones en las cuales pueden desarrollarse los proyectos individuales. Art. 376 (D. 190 de 2004) Normas generales para el Tratamiento de Renovacin Urbana: El tratamiento de Renovacin Urbana tiene las siguientes normas generales: 1. Los usos a implantar en las zonas de renovacin se definirn en los planes parciales o en las fichas normativas, de conformidad con las nuevas condiciones y con el potencial de desarrollo que permitan el reordenamiento de dichas zonas, debidamente sustentadas en los estudios especficos que soporten tal decisin. 2. Las normas urbansticas generales sern desarrolladas a travs de las fichas de lineamientos urbansticos para Planes Parciales de Renovacin. 3. Para la modalidad de Reactivacin se elaborarn fichas normativas, las cuales definirn las condiciones en las cuales pueden desarrollarse los proyectos individuales. Estas fichas establecern el tamao mnimo de los predios, los ndices mximos de construccin y ocupacin y dems normas volumtricas. Art. 377 (D. 190 de 2004) Bienes de uso pblico en la modalidad de redesarrollo: En los sectores sometidos a la modalidad de redesarrollo se podr variar el destino de los bienes de uso pblico, siempre que sean sustituidos por otros de rea igual o superior.
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Art. 375 (D. 190 de 2004) Zonas objeto de inclusin posterior en el Tratamiento de Renovacin Urbana: De conformidad con lo sealado en el numeral 2.7 del artculo 15 de la Ley 388 de 1997, se permitir la incorporacin posterior al tratamiento de renovacin urbana de los sectores en los que se genere un impacto propicio, por efecto de las decisiones de planeamiento, la construccin, transformacin, eliminacin o supresin de un elemento de los sistemas generales de la ciudad definidos por este Plan (malla vial arterial o infraestructura de los sistemas de transporte masivo, equipamientos, espacio pblico y otros), o en las zonas industriales con tendencia al cambio de uso. La inclusin de las zonas en el tratamiento de renovacin urbana se har mediante Decreto del Alcalde Mayor.
4.1.2 Reglamentar los Planes Parciales en el Tratamiento de Mejoramiento Integral Tal y como se describi anteriormente, los Planes Parciales a nivel de la Ley Nacional, se encuentran reconocidos como Instrumentos de Gestin y Planeacin y son viables de aplicar en cualquier suelo urbano, el Plan de Ordenamiento Territorial los cataloga dentro del segundo nivel de los instrumentos de planeamiento y tienen asignado, entre otras, la funcin de establecer la norma especfica en el Tratamiento de Mejoramiento Integral. Sin embargo la aplicabilidad de este instrumento a nivel del Distrito Capital se limita al Tratamiento de Desarrollo en los casos que es requerido y al Tratamiento de Renovacin Urbana para todos los casos donde se encuentra la modalidad de Redesarrollo y para algunos casos en la modalidad Reactivacin. Por lo anterior es viable que se pueda adelantar una reglamentacin especfica para implementar Planes Parciales en reas con Tratamiento de Mejoramiento Integral. 4.1.3 Reglamentar el Tratamiento de Mejoramiento Integral El tratamiento de Mejoramiento Integral rige las actuaciones de planeamiento para mejorar las condiciones fsicas de los asentamientos humanos de origen informal. Se consideran actuaciones de planeamiento todas aquellas actividades desarrolladas por la administracin distrital en donde aplica de manera directa alguna accin urbanstica o algn instrumento de planeamiento, gestin o financiacin con el fin de lograr algn objetivo del modelo de ciudad instaurado en el Plan de Ordenamiento Territorial, tal como: La Legalizacin de Desarrollos, La Regularizacin de Desarrollos, la asignacin de normas de edificabilidad y usos a travs de las Unidades de Planeamiento Zonal, etc. El Tratamiento de Mejoramiento Integral se asigna en la reglamentacin de la UPZ bajo dos modalidades establecidas en polgonos identificables en la cartografa de cada UPZ, as: De intervencin Reestructurante: Se aplica a sectores que requieren generar condiciones de accesibilidad, dotacin de equipamientos e infraestructuras de escala urbana o zonal, mediante proyectos especficos que integren varias intervenciones y acciones sectoriales, para el efecto se delimitaron polgonos cuyas caractersticas fsicas como poca consolidacin con edificaciones, accesibilidad deficiente, cercana con equipamiento comunal (Dotacionales), podran tener un potencial para implementar nuevos usos y generar algn espacio pblico que reactive los desarrollos o las UPZs irradiadas por su localizacin. Esta modalidad de aplicacin de actuaciones no ha funcionado, por cuanto hasta la fecha no se ha logrado el objetivo Reestructurante, el cual significaba volver a reestructurar un desarrollo a partir de la generacin de nuevas estructuras urbanas que
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contuvieran usos dotacionales y de servicios comunales, adems de usos terciarios y vivienda que le entregara un impulso o una dinmica de transformacin a los desarrollos de origen informal y superaran la deficiencia de estos sectores para llevarlos un nivel similar a la ciudad formal. De intervencin Complementaria: Esta modalidad se aplica a sectores que requieren completar y/o corregir las deficiencias urbansticas, mediante la continuacin de procesos ya iniciados que apuntan a construir y cualificar el espacio pblico, las dotaciones y las infraestructuras locales. Los polgonos que delimitan esta modalidad corresponden al rea restante de los desarrollos de origen informal que no ocupa los pequeos polgonos de la modalidad Reestructurante. Al igual que la anterior modalidad sus objetivos de aplicacin no han dado el resultado esperado, las acciones urbansticas que se han dado al interior de estos polgonos se refieren a reconocimiento de edificaciones, licencias para edificaciones nuevas o ampliaciones, pero no han corregido las deficiencias urbansticas, ni se ha construido espacio pblico nuevo. Por lo anterior, la alternativa que se propone en este captulo es la de reformular el tratamiento de mejoramiento integral en el POT y realizar a travs de un Decreto Reglamentario la adopcin de todas las normas que hagan viable las actuaciones de planeamiento que contribuyan a un verdadero mejoramiento de los desarrollos y los eleve a un estndar habitacional similar al de la ciudad formal, como por ejemplo, la reactivacin o revitalizacin de sectores especficos a travs de la aplicacin de Planes Parciales, adoptar una norma especfica para la edificabilidad, adoptar una norma especfica para los predios que o fueron reconocidos en el proceso de legalizacin mayores a os 800 M2, adoptar una norma para la implementacin de criterios de sostenibilidad de la edificaciones. 4.2 Alternativas para aplicar el instrumento de Regularizacin de Desarrollos 4.2.1 Aplicar la regularizacin como una actuacin urbana integral Si la legalizacin le entrega a los desarrollos de origen informal un reconocimiento de la estructura urbana, encaminndolos en una dinmica legal de desarrollo progresivo propia de una urbanizacin legal, haciendo la diferenciacin clara de las reas pblicas y privadas reconocidas y generando las condiciones legales para que el programa de Mejoramiento Integral se pueda ejecutar. La regularizacin de desarrollos puede ser el instrumento que opere de manera similar como una actuacin urbana integral, de manera que pueda aplicarse a una porcin o a la totalidad del barrio o desarrollo legalizado, para que aprovechando las deficiencias de infraestructura, de espacio pblico y de precariedad en la consolidacin de las edificaciones puedan aplicarse programas y proyectos derivados de las polticas y estrategias contenidas en el plan de ordenamiento territorial.
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Cumpliendo con caractersticas similares a las establecidas para las actuaciones urbanas integrales en la ley 388 de 1997, as: 1. Garantizar un impacto estructural sobre polticas y estrategias de ordenamiento urbano, la calidad de vida y la organizacin espacial de la ciudad, debidamente evaluados a travs de los estudios tcnicos correspondientes. 2. Integrar siempre un componente de gestin urbana del suelo y por lo menos otros dos componentes de la accin sectorial del municipio o distrito sobre la estructura espacial de la ciudad. 3. Contemplar mecanismos para la actuacin conjunta y concertada del sector pblico con el sector privado La aplicabilidad de esta alternativa, implica una modificacin radical del concepto de Regularizacin desde la base del POT, orientndolo a realmente ser el instrumento que reordene un territorio para cumplir con los objetivos del POT y del Plan de Desarrollo 4.2.2 Reconfigurar parcialmente el Instrumento de Regularizacin de Desarrollos Eliminar la limitacin que el instrumento impone en su aplicabilidad, es as como en al final del inciso primero del artculo 459 del decreto 190 de 2004, se establece que la regularizacin es nica y exclusivamente para: solucionar desajuntes urbansticos en los cuales hay alteraciones en sus espacios pblicos originalmente determinados. Eliminando esta limitacin de la aplicabilidad del instrumento solo para solucionar deficiencias o prdida del espacio pblico reconocido en la legalizacin, y ampliando la aplicabilidad del instrumento a establecer ajustes urbansticos en las estructuras viales y de espacio pblico as como la posibilidad de reconfigurarlas, permitiendo a su vez la posibilidad de ampliar los usos permitidos y la edificabilidad, el instrumento se vuelve ms verstil para transformar o revitalizar territorios. Una vez reorientado el instrumento en el POT, se puede volver a reglamentar a travs de un decreto del alcalde en donde se adopten todas las condiciones normativas en temas urbansticos y de aplicacin de instrumentos de gestin y financiacin para que con un acto administrativo como una resolucin de regularizacin expedida por la Secretaria Distrital de Planeacin pueda entregrsele una licencia de modificacin del urbanismo original y obtener al final una reconfiguracin del barrio o parte de l donde se cumpla con los objetivos del POT y del Plan de Desarrollo.
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5.- VENTAJAS Y DESVENTAJAS DE LAS ALTERNATIVAS DESCRITAS Alternativas de aplicacin
Instrumentos
1.- Planes Parciales
2. -Reglamentar los Planes Parciales en el Tratamiento de Mejoramiento Integral.
3.- Reglamentar el Tratamiento de Mejoramiento Integral
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Se pierde continuidad en los procesos para implementar el Programa de Mejoramiento Integral, por cuanto el manejo de Planes Parciales pasa a otra direccin de la SDP. Confusin en las caractersticas que deben tener las reas y el objetivo de la renovacin urbana en la ciudad. Aprovechar al mximo las razones por Prdida de autonoma y direccin en las cuales se cre el instrumento en la la aplicacin del Programa de Ley y su adopcin en el POT. Mejoramiento Integral. Especializar an ms el instrumento y ampliar su espectro de aplicacin por lo tanto habra reglamentacin clara y precisa para Planes Parciales en Tratamiento de Desarrollo, Renovacin y Mejoramiento Integral. Se generan todas las condiciones para su presentacin, revisin y adopcin, as como os instrumentos de gestin y financiacin adicionales que podran intervenir. Unificar en una sola reglamentacin, tal Debe modificarse la definicin y los y como lo est pensando el Ministerio componentes del tratamiento de de Vivienda todo lo relacionado para la Mejoramiento Integral desde el POT. aplicacin del Tratamiento de Mejoramiento Integral. Se puede hacer una vinculacin ms Puede ser muy amplia la precisa y coordinada con el Programa reglamentacin y se puede volver de Mejoramiento Integral. confusa, cuando se integran temas de Normas: Urbanas, de Edificabilidad, de sostenibilidad, de gestin, de planeamiento, de Planes Parciales, etc. Se evita la multiplicacin de responsables para la aplicacin del Tratamiento y el Programa.
Ventajas Aprovechamiento de las normas que permiten la asignacin de nuevos polgonos y la aplicacin de Planes 1.- Asignacin Parciales. de polgonos de Experiencia acumulada en el manejo de renovacin este instrumento en Renovacin urbana en urbana. reas con Tratamiento de Mejoramiento Integral. No debe modificarse el texto del POT.
Desventajas Relacin errada entre renovacin y/o redesarrollo con una poltica de arrasamiento total y reconstruccin.
Con la reglamentacin total del 2.- Reconfigurar instrumento y dejando todas las bases parcialmente el y las normas claras para su aplicacin Instrumento de se evitan posibles concertaciones e Regularizacin interpretaciones que hacen muy largos de Desarrollos y dispendiosos los procesos. Se especializara tanto su aplicacin que sera viable la adopcin de otros instrumentos para lograr otros objetivos o para reas diferentes dentro del Tratamiento de Mejoramiento Integral.
Podra convertirse en un instrumento rgido que descartara desde su inicio muchas reas de aplicacin, por lo tanto se volvera inoperante. Podra volverse un salvavidas para aquellos especuladores inmobiliarios y para aquellas actuaciones ilegales que se siguen desarrollando aun en barrios legalizados.
6.- DISEO Y APLICACIN DE UNA METODOLOGA PARA DESARROLLAR UN EJERCICIO TERICO En este captulo se inicia el desarrollo de criterios y determinantes para disear una metodologa de procedimientos y acciones para adelantar un ejercicio terico a manera de prueba piloto para implementar el objeto de este contrato, en un territorio (rea perfectamente delimitada) dentro de un barrio o desarrollo de origen informal con Tratamiento de Mejoramiento Integral Esta metodologa contempla tres aspectos generales, as:
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Ventajas Se aprovechara al mximo este instrumento propio de las reas de origen informal para su reordenamiento y re-transformacin. Involucra todos los aspectos para 1.- Aplicar la aplicar una transformacin en regularizacin compaa de todos los actores y como una abarcando todos los temas urbanos y actuacin de gestin. urbana integral Amplia la responsabilidad del trmite y de la gestin para implementar el instrumento a la Direccin de Legalizacin y Mejoramiento de Barrios. 2.- Regularizacin Facilita y acelera su operatividad en el de Desarrollos tiempo, por cuanto los cambios son mnimos en el concepto general del POT.
Instrumentos
Alternativas de aplicacin
Desventajas Implica ampliar los conceptos en el POT tanto del instrumento de Regularizacin como de las actuaciones urbanas integrales. Podra llevar a confusiones la creacin de nuevos instrumentos que entorpezcan su aplicabilidad en cuanto al modo y a las circunstancias en que debe implementarse cada uno.
6.1.- Identificacin de territorios al interior del Tratamiento de Mejoramiento Integral a partir de las variables analizadas, que sean aptos para la aplicacin del proceso de transformacin. Asociando las variables escogidas: fsicas, urbanas, sociales, econmicas y financieras, bajo un programa especializado en Sistemas de Informacin Geogrfica (SIG), tal como ARCGIS u otros, podremos conseguir realizar una escogencia de polgonos al interior de los barrios o desarrollos; al interior de las Unidades de Planeamiento Zonal (UPZ) o al interior de reas con Tratamiento de Mejoramiento Integral, los cuales cumplan con las condiciones establecidas para cada variable, de esta manera se podra formar un banco de territorios aptos para aplicar de manera terica los objetivos de este contrato. Particularmente se utilizarn las siguientes coberturas para producir cinco (5) planos de trabajo al interior de la Direccin de Legalizacin y Mejoramiento Integral de Barrios: Tratamiento de Mejoramiento Integral propuesto Manzanas catastrales Sistema de movilidad y transporte Sistema de reas protegidas y zonas verdes reas con amenaza por inundacin o remocin en masa Sistema hdrico Corredores de Movilidad Local propuestos Densidad poblacional Remanente del sistema de acueducto y alcantarillado Usos dotacionales reas Prioritarias de Intervencin Edificabilidad por predio (API)
Los cinco (5) planos producidos, son los siguientes: 1.- Base cartogrfica con delimitacin de reas con tratamiento de mejoramiento integral, sistemas de movilidad y transporte, dotacionales y rea de amenaza por remocin en masa e inundacin. (Ver plano No. 4) 2.- Base cartogrfica con delimitacin de reas con tratamiento de mejoramiento integral y remanente de sistema de acueducto. (Ver plano No. 5) 3.- Base cartogrfica con delimitacin de reas con tratamiento de mejoramiento integral y remanente de sistema de alcantarillado. (Ver plano No. 6) 4.- Base cartogrfica con delimitacin de reas con tratamiento de mejoramiento integral y densidad poblacional en rangos de 250 Hab/ha., desde 0 a ms de 1.000. (Ver plano No. 7) 5.- Base cartogrfica con delimitacin de reas con tratamiento de mejoramiento integral, reas prioritarias de intervencin y manzanas depuradas con el cruce de las variables descritas que corresponden a los territorios aptos para el desarrollo terico del
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objeto de este contrato. La depuracin se realiza con el cruce de las siguientes coberturas: Mejoramiento Integral Propuesto, Corredores de Movilidad Local propuestos, vas arteriales y SITP, futuros cables areos, amenaza alta por remocin en masa y por inundacin, densidad poblacional e ndices de construccin. (Ver plano No. 8).
Este ltimo plano entrega informacin fundamental para el contrato, porque identifica las reas potencialmente susceptibles para implementar all una transformacin aplicando los instrumentos de planeamiento como los planes parciales o la regularizacin de desarrollos. En l se aprecian los conjuntos de manzanas al interior de las reas con tratamiento de mejoramiento integral que surtieron la siguiente depuracin: 1.- Al conjunto general de manzanas al interior de los polgonos con tratamiento de mejoramiento integral se sustrajeron aquellas que tienen frente sobre corredor de movilidad local y sobre vas del plan vial arterial, actuales o en reserva. 2.- Al resultado anterior, se le sobrepuso la capa de amenaza alta por remocin e inundacin. 3.- Al conjunto de manzanas resultantes del cruce de coberturas anteriores se le sobrepuso las capas correspondientes aparques, zonas verdes y equipamiento comunal. Con el fin de realizar una apreciacin en detalle de los territorios resultantes se presenta la Tabla 11, que consolida por UPZ las reas viables a ser intervenidas y un plano por cada UPZ donde se localizan estos territorios (Ver Planos 9 al 42) 4.- A las manzanas resultantes se sobrepuso la capa de densidades para obtener aquellas cuya densidad es menor a 500 habitantes por hectrea. Es conveniente aclarar que de conformidad con la oficina que adelanta la modificacin excepcional del POT, las manzanas cuyas densidades son mayores a 500 Habitantes por hectrea se consideran que sobrepasan la mxima densidad a la cual quieren llegar la ciudad en los sectores perifricos. Sin embargo existen densidades en la ciudad que superan los 1.000 habitantes por hectrea 4.- Por ultimo a las manzanas resultantes se les realiza un clculo para determinar cules de ellas presentan en la actualidad un ndice de construccin menor a 1,50; la dimensin de este ndice se fundamenta en dos factores: a). ndices mayores a este generan proyectos inviables financieramente y las utilidades cruzan la barrera negativa; b). De conformidad con la oficina que adelanta la modificacin excepcional del POT, el mximo ndice permisible en los sectores perifricos de la ciudad con origen informal es de 2,00, por cuanto ndices mayores en estas reas las caracterizaran como sobresaturadas y con dificultades de que las infraestructuras actuales soporten edificabilidades mayores.
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La magnitud (cabida) de las manzanas resultantes aptas para realizar all un proceso de transformacin se aprecia en la Tabla 11. El consolidado entrega una magnitud de 692,39 Has. La produccin de estos planos tiene como objetivo fundamental, identificar las reas o los territorios donde es ms conveniente adelantar los modelos de transformacin urbanstica, tanto para generar redensificacin en manzanas consolidadas como para desarrollar programas de redistribucin de la poblacin en un barrio o sector de ciudad determinado Existe otra posibilidad para establecer si un territorio se encuentra habilitado para desarrollar una transformacin y consiste en aplicarle a un sector definido o seleccionado por propietarios o inversionistas particulares, las variables establecidas y calificar estas con alguna escala de valores para que tengamos como resultado una calificacin final ponderada que nos indique si el sector o el rea analizada tiene viabilidad para su intervencin. 6.2.- Elaboracin de un modelo que contemple los diferentes mbitos econmicos de un proyecto, desde su concepcin, hasta su culminacin, cumpliendo con los requerimientos y obligaciones urbansticas de plusvala y mejora del entorno. El modelo constituye un proceso que representa las etapas de prefactibilidad de un proyecto inmobiliario o de un conjunto de actividades consecutivas o paralelas para llevar a cabo la construccin final de un proyecto y definir su mejor utilizacin o usufructo futuro, tal como un proyecto inmobiliario, en este caso para la concrecin de un proyecto de vivienda de inters social o prioritario. Entendindose por prefactibilidad el anlisis previo de diferentes factores para poder determinar la viabilidad de un proyecto. German Puyana establece 19 que: En principio (El Proyecto) resulta viable en tanto se conjugan positivamente los factores siguientes: a) La decisin del propietario/promotor. b) La disponibilidad de un terreno adecuado o adecuable para los efectos propuestos, la cual puede determinarse con base en un lote especfico: propio o con opcin de compra o simplemente en la disponibilidad del dinero para adquirirlo con las caractersticas requeridas. c) La factibilidad tcnica. Que el suelo sea apto o adaptable y exista o se pueda proveer los servicios de infraestructura urbana siempre y cuando las obras que para ello hayan de ejecutarse resulten compatibles con el tipo y la magnitud del plan previsto. La factibilidad tcnica implica adems que los materiales, mano de obra, equipos, tecnologa y organizacin necesarios para construir, estn disponibles o sean obtenibles, lo cual tcitamente suele darse por sentado en el caso de la edificacin en las ciudades.
PUYANA German, Control Integral de la Edificacin, Tomo I Planeamiento. 2 ed. Bogot: Escala, 1984 Cap. 2, P. 33
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d) La factibilidad reglamentaria. Que la reglamentacin municipal permita realizar una obra como la propuesta, ya que no existen disposiciones legales que impidan efectuarla por causa de su ubicacin con referencia al permetro urbano y/o al cordn sanitario, por razn de su destino incompatible con las normas sobre usos del suelo o en virtud de su localizacin, como p.ej: en zonas de conservacin histrica, dentro de reas afectadas por la congelacin de licencias de construccin, juicios de expropiacin o estudios de remodelacin urbana. e) La factibilidad econmico-financiera. Que se cuente en trminos generales, con la posibilidad de disponer del capital necesario ya sea por medio de recursos econmicos propios, financiados con organismos de crdito y/o arbitrados con terceros, para costear los gastos de planeamiento y ejecucin del proyecto. f) La factibilidad de mercado. Cuando las obras se afecten con propsitos comerciales, la prefactibilidad del mercado estara determinada por la potencial demanda que exista de las unidades: viviendas, oficinas, locales comerciales, o bodegas industriales, que se prospecta construir. Para la realizacin de un modelo particular a un proyecto de transformacin deben tenerse en cuenta las variables descritas anteriormente y adems desarrollar un proceso de anlisis de las siguientes actividades para poder tener un diagnostico que concluya en definir la viabilidad o no de un proyecto inmobiliario de transformacin en reas con tratamiento de Mejoramiento Integral: ACTIVIDADES 1.- Identificacin del territorio El anlisis de los planos de la ciudad relacionados en el numeral 6.1., nos orienta en la toma de decisiones para definir el territorio o el sector donde por el anlisis de variables fsicas, urbanas, sociales, econmicas y financieras se puede escoger el territorio ms conveniente para el estudio de prefactibilidad de un proyecto de transformacin o revitalizacin urbana. 2.- Censo poblacional y predial del territorio a intervenir Luego de definir las manzanas en las cuales se presupuesta realizar el proyecto, es necesario conocer con exactitud las caractersticas de cada predio en su cabida y linderos como en los metros cuadrados edificados, adems es fundamental establecer cul es la poblacin que reside en esas edificaciones y si son propietarios, poseedores, arrendatarios o usufructuarios, con el fin de cuantificar y calificar los inmuebles y los habitantes y poder generar una estrategia de gestin social y econmica para incorporar de manera activa y como protagonistas de primer nivel. 3.- Estudio socio-econmico de cada familia participante del ejercicio Cada una de las familias residentes, propietarias, poseedoras o usufructuarias son dueas de una manera nica de obtener recursos econmicos y hacer gastos en
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bienes y servicios que los ubica dentro de alguna clasificacin socio-econmica, la cual se debe incrementar y mejorar con la intervencin en un proyecto de transformacin. 4.- Estudio de demanda de VIS o VIP
El desarrollo de un proyecto de transformacin o revitalizacin en un rea con tratamiento de mejoramiento integral, le apunta a cumplir con la disminucin del dficit de VIS o VIP que existe en la ciudad, por lo tanto es muy importante conocer cul es el dficit de vivienda en Bogot a la fecha de desarrollar este tipo de proyectos y poder establecer de qu manera estas iniciativas ayudan a cumplir con las metas del plan de Ordenamiento Territorial y al Plan de Desarrollo Distrital. Para el 2011, de conformidad con la encuesta multipropsito el dficit de vivienda en estratos 1 y 2 era el siguiente:
Estrato socioeconmico
Dficit cuantitativo Hogares
Dficit cualitativo Hogares

20.947 73.940 141.517 258.046
Uno Dos TOTALES

Fuente: DANE - SDP. Clculos Subdireccin de Informacin Sectorial - SDHT
26.764 65.708 116.529
5.- Definicin de alcances del proyecto a partir de la norma aplicable en el sector Es importante establecer cul debe ser la norma aplicable en un sector de transformacin o revitalizacin en reas con tratamiento de mejoramiento integral de manera que se logre un equilibrio entre los objetivos de consolidacin del Plan de Ordenamiento Territorial y la mnima edificabilidad requerida para que estos proyectos sean viables econmicamente y socioculturalmente no tenga efectos negativos con la nueva implantacin, adems que se ajuste a la oferta remanente de servicios pblicos y a la posibilidad de cumplir a costa del proyecto con por los menos las cargas locales derivadas de ejercicio de equilibrio entre la aplicabilidad de cargas y beneficios en una situacin de gestin propia de proyectos inmobiliarios. Para el efecto se ha presupuestado que la norma debe tener como ndices mximos los siguientes: ndice de ocupacin: ndice de construccin: Altura mxima: Metros cuadrados por 0,70 (70% del rea til privada a ser intervenida) 2,00 (200% del rea til a ser intervenida) 6 pisos
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habitante del nuevo proyecto destinado a parque: 4 m2 6.- Diseo preliminar del proyecto Es imperativo contar con el diseo arquitectnico, por lo menos en la etapa de anteproyecto, para poder establecer qu tipo de producto inmobiliario surge o resulta del ejercicio de diseo, en el marco de las normas urbansticas, las necesidades de vivienda y la habitabilidad mnima necesaria para desarrollar una vida digna, confrontando dicho proyecto con la necesidad de generar utilidades econmicas y beneficios sociales. Adems el diseo preliminar, aporta los insumos necesarios para el desarrollo de un ejercicio de presupuestar los costos de su construccin. 7.- Definicin de costos generales del proyecto, desde la adquisicin de los predios hasta la construccin del proyecto y del espacio pblico correspondiente. Una vez se cuente con los diseos preliminares o de anteproyecto, se debe realizar un ejercicio cuidadoso para calcular las cantidades de obra y los costos asociados a estas cantidades, agrupndolos en una estructura correspondiente a la de un presupuesto general por captulos, para obtener finalmente los costos directos e indirectos y los porcentajes asociados a la administracin del ejercicio inmobiliario, los imprevistos y la utilidad (AIU). 8.- Definicin de variables medibles de intervencin en la situacin actual y futura del proyecto. Para poder entender la magnitud del proyecto y establecer un parmetro comparativo entre la situacin actual y la situacin con proyecto, se deben establecer unas variables de intervencin medibles, cuantificables y comparables, para tal fin se han diseado las tablas de indicadores, denominadas Variables de Intervencin estado Sin Proyecto (Ver tabla 12) y Variables de Intervencin estado Con Proyecto (Ver tabla 13) 9.- Tabla resumen de simulacin de costos y utilidades Con el fin de visualizar en un formato fcil de leer que unifique la estructura general de costos y las utilidades finales para establecer si econmicamente el proyecto es viable y genera nmeros positivos o es inviable porque genera nmeros negativos o utilidades en la franja roja. Adems sirve para poder tomar decisiones de cambio en la implantacin del proyecto o en el producto inmobiliario con el fin de generar alternativas para que los actores participes del proyecto obtengan las utilidades previstas o presupuestadas al inicio del ejercicio. (Ver tablas 14 y 15)
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10. Cargas y beneficios, pago de participacin en plusvala Para que el conjunto de predios puedan acceder a una edificabilidad mayor a la mnima permitida de conformidad con las normas vigentes, el proyecto debe establecer una gradacin de cargas y beneficios que otorguen un equilibrio a los directamente involucrados, lase propietarios, inversionistas o administracin distrital donde los beneficios estn datos en mayor edificabilidad permitida a la mnima establecida, as como la posibilidad de involucrar usos adicionales a los mnimos previstos; a su vez las cargas representan los costos adicionales que asume el urbanizador reflejados en la obligatoriedad de entregar reas adicionales para parques o zonas verdes o en la construccin de la infraestructura de servicios que soporten el desarrollo del nuevo proyecto. Debe disearse una tabla que represente estos factores, y permita realizar ajustes y modelos que permitan modificar el potencial de edificabilidad disminuyendo o ampliando costos y beneficios. 6.3.- Identificacin de elementos ambientales, administrativos, tcnicos, jurdicos, econmicos y financieros a vincular en la propuesta de transformacin urbana. AMBIENTALES Suelo de proteccin Parques Zonas verdes Cuerpos de agua Edificaciones sostenibles
ADMINISTRATIVOS Programas de mejoramiento integral reas prioritarias de intervencin Gestin para la renovacin urbana Programa de VIS y VIP Inversin en infraestructura de servicios pblicos
TCNICOS Modelos de implantacin de proyectos de transformacin Normas urbansticas aplicables a estos proyectos de transformacin Densificaciones alcanzables Requerimientos de espacio pblico y equipamientos para una nueva poblacin Estructura de costos
JURDICOS Normativa especfica para aplicar la transformacin Modificacin del POT para ajustar instrumentos de planeamiento y gestin
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Estado en que se deben encontrar los documentos jurdicos que otorgan la propiedad del inmueble a ser involucrado en un reas de transformacin
ECONMICOS Beneficios por aumento de ingresos Rentabilidad del suelo
FINANCIEROS Estructura financiera del negocio inmobiliario Pagos de cargas y plusvala
7.- DESARROLLO DEL PRIMER EJERCICIO PILOTO EN DONDE SE APLICAN LAS VARIABLES Y LOS ELEMENTOS PRODUCTO DEL ANLISIS REALIZADO Para el desarrollo de este primer ejercicio piloto se seleccionaron al azar dos (2) sectores correspondientes al resultado del primer cruce de variables y de los planos generados de conformidad con la descripcin realizada en los numerales 3.3. y 6.1., un sector se selecciona en zona de pendiente, concretamente en la UPZ 68 El Tesoro y el otro en la zona plana, en la UPZ 86 El Porvenir. Este ejercicio piloto se desarroll en el mes tres (3) del cronograma de este contrato y sirvi para establecer ajustes necesarios para el desarrollo del segundo ejercicio piloto La presentacin de estas dos modelaciones se har en el siguiente orden de temas para cada uno de los sectores: 1.- Localizacin a nivel de UPZ 2.- Localizacin del sector a nivel de UPZ 3.- Localizacin del rea a intervenir 4.- Identificacin de predios y reas manzana No. 1 5.- Identificacin de predios y reas manzana No. 2 6.- Consolidacin datos de manzanas 7.- Definicin de costos 8.- Variables de intervencin 9.- Simulacin de costos y utilidad 10.- Imgenes volumtricas estado actual
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13.- Conclusiones y recomendaciones
12.- Imgenes volumtricas con proyecto
11.- Imgenes volumtricas manzanas englobadas
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7.1.- Ejercicio en UPZ 68 El Tesoro 1.- Localizacin a nivel de UPZ
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2.- Localizacin del sector a nivel de UPZ
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3.- Localizacin del rea a intervenir
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4.- Identificacin de predios y reas manzana No. 1

MODELACIN PROYECTO UPZ 68 EL TESORO MZ 1 REA REA 1ER PREDIO PREDIO PISO # DE PISOS CL 78 SUR 17 F 91 55,13 55,13 1 CL 78 SUR 17 F 89 52,59 55,88 3 CL 78 SUR 17 F 85 59,67 78,56 2 CL 78 SUR 17 F 77 111,81 12,00 1 CL 78 SUR 17 F 73 179,13 29,55 1 CL 78 SUR 17 F 71 91,37 33,94 1 CL 78 SUR 17 F 67 78,69 44,43 1 CL 78 SUR 17 F 61 147,69 82,67 2 CL 78 SUR 17 F 57 169,92 0,00 0 CL 78 SUR 17 F 53 152,56 47,75 1 CL 78 SUR 17 F 49 144,52 50,69 2 CL 78 SUR 17 F 45 147,82 92,52 1 CL 78 SUR 17 F 41 143,92 81,29 3 CL 78 SUR 17 F 37 163,82 0,00 0 CL 78 SUR 17 F 33 156,97 57,93 1 CL 78 SUR 17 F 29 161,71 161,71 2 CL 78 SUR 17 F 23 141,14 130,21 1 CL 78 SUR 17 F 19 159,75 53,54 1 CL 78 SUR 17 F 15 85,12 85,12 2 CL 78 SUR 17 F 11 150,09 87,96 1 KR 17 F 78 15 SUR 352,75 180,82 2 KR 17 F 78 25 SUR 96,37 69,28 1 CL 78 A SUR 17 F 2 99,41 105,20 2 CL 78 A SUR 17 F 6 182,49 141,91 2 CL 78 A SUR 17 F 14 177,99 152,22 1 CL 78 A SUR 17 F 18 160,06 121,68 1 CL 78 A SUR 17 F 24 156,18 143,37 3 CL 78 A SUR 17 F 26 163,01 90,42 2 CL 78 A SUR 17 F 32 174,25 88,34 2 CL 78 A SUR 17 F 40 201,08 96,77 1 CL 78 A SUR 17 F 44 198,17 67,50 2 CL 78 A SUR 17 F 48 152,27 40,12 2 CL 78 A SUR 17 F 52 148,01 94,46 2 CL 78 A SUR 17 F 60 154,72 65,35 1 CL 78 A SUR 17 F 64 150,95 46,18 1 CL 78 A SUR 17 F 68 145,10 63,89 2 CL 78 A SUR 17 F 76 161,83 48,42 1 CL 78 A SUR 17 F 80 133,53 64,99 1 KR 17 K 78 16 SUR 57,27 57,27 1 KR 17 K 78 12 SUR 62,52 56,13 1 KR 17 K 78 8 SUR 69,41 7,88 1 KR 17 K 78 4 SUR 60,89 0,00 0 TOTAL 5.811,66 3.043,09 REA TOTAL CONSTRUIDA 55,13 167,65 157,12 12,00 29,55 33,94 44,43 165,34 0,00 47,75 101,38 92,52 243,87 0,00 57,93 323,43 130,21 53,54 170,23 87,96 361,65 69,28 210,40 283,81 152,22 121,68 430,11 180,85 176,68 96,77 135,01 80,24 188,92 65,35 46,18 127,78 48,42 64,99 57,27 56,13 7,88 0,00 4.935,60
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ID 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42

MODELACIN PROYECTO UPZ 68 EL TESORO MZ 2 ID 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 PREDIO CL 78 A SUR 17 F 95 CL 78 A SUR 17 F 93 CL 78 A SUR 17 F 89 CL 78 A SUR 17 F 85 CL 78 A SUR 17 F 79 CL 78 A SUR 17 F 77 CL 78 A SUR 17 F 73 CL 78 A SUR 17 F 71 CL 78 A SUR 17 F 59 CL 78 A SUR 17 F 57 CL 78 A SUR 17 F 47 CL 78 A SUR 17 F 43 CL 78 A SUR 17 F 37 CL 78 A SUR 17 F 29 CL 78 A SUR 17 F 25 KR 17 F 78 A 5 SUR KR 17 F 78 A 17 SUR KR 17 F 78 A 27 SUR KR 17 F 78 A 33 SUR KR 17 F 78 A 41 SUR CL 78 B SUR 17 F 18 CL 78 B SUR 17 F 30 CL 78 B SUR 17 F 36 CL 78 B SUR 17 F 50 CL 78 B SUR 17 F 54 CL 78 B SUR 17 F 58 CL 78 B SUR 17 F 76 CL 78 B SUR 17 F 80 CL 78 B SUR 17 F 84 CL 78 B SUR 17 J 8 CL 78 B SUR 17 J 12 KR 17 K 78 A 36 SUR TOTAL REA PREDIO REA 1ER PISO # DE PISOS 78,18 127,48 120,86 120,55 124,36 125,07 124,03 214,97 142,72 60,23 193,28 137,57 136,46 137,63 161,41 128,15 160,54 152,57 150,39 93,38 58,29 209,64 164,28 155,58 163,43 164,35 129,18 125,97 128,87 127,25 129,54 181,35 4.427,55 45,99 80,39 82,79 35,70 53,20 123,29 50,41 221,90 134,33 57,30 174,35 137,57 129,15 138,00 114,86 131,75 75,37 76,04 103,33 86,42 65,41 55,60 95,65 77,13 148,13 0,00 77,36 107,00 81,03 72,42 75,80 82,08 2.989,75 1 2 2 1 1 2 1 2 1 1 2 1 2 2 2 1 2 1 3 2 3 1 1 1 2 0 1 1 1 2 1 1 REA TOTAL CONSTRUIDA 45,99 165,57 35,70 53,20 246,58 50,41 443,79 134,33 57,30 348,70 137,57 258,31 276,01 229,71 131,75 150,74 76,04 310,00 172,83 196,23 55,60 95,65 77,13 296,27 0,00 77,36 107,00 81,03 144,83 75,80 82,08 4.774,30
160,77
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6.- Consolidacin de datos rea suelo MZ 1 + MZ2 rea 1er Piso Ocupacin 10.239,21 6.032,85 I.O. 0,59 I.C. 0,95
rea total construida No. Lotes No. Viv/Lot No. Hogares Hab./Hogar Total Hab. 7.- Definicin de costos ID 1 PREDIO 2 EDIFICACIN 3 DEMOLICIN
9.709,90 74 1,07 79 4 316,72
TEM
VALOR
UND.
170.000,00 M2 350.000,00 M2 200.000,00 M2 0,00 M2 0,00 M2 0,00 M2 0,00 M2 150.000,00 M2 250.000,00 M2 200.000,00 ML 45.500.000,00 M2 650.000,00 PESOS
4 CONSTRUCCIN EQUI. EDUCATIVO 5 CONSTRUCCIN EQUI. DE BIENESTAR SOCIAL 6 CONSTRUCCIN EQUI. CULTURALES 7 CONSTRUCCIN EQUI. DEPORTIVO 8 CONSTRUCCIN PARQUES Y EQUI. RECREATIVO 9 PAVIMENTACIN DE VAS LOCALES 10 CONSTRUCCIN REDES DE ACU., ALC Y ENER. 11 CONSTRUCCIN DE V.I.P. DE 70 SMLMV (48 m2) 12 VALOR M2 DE VIVIENDA
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reas construidas por tipo de edificacin Edificaciones UND M2 0 4 0,00 1 39 2.805,08 2 26 5.556,96 3 5 1.347,86
8.- Variables de intervencin

VARIABLES DE INTERVENCIN ID 1. REA TOTAL A INTERVENIR 2. SUELO PRIVADO 3. REA CONSTRUIDA PRIVADA TOTAL 3.1. REA EDIFICACIONES EN 1 PISO 3.2. REA EDIFICACIONES EN 2 PISO 3.3. REA EDIFICACIONES EN 3 PISO 3.4. REA EDIFICACIONES EN 4 PISO 3.5. REA EDIFICACIONES EN 5 PISO 4. REA VIAS VEHICULARES PUBLICAS PUBLICA 5. REA ZONAS VERDES PUBLICAS 6. LONGITUD DE INFRAESTRUCTURA DE REDES SERVICIOS PBLICOS LOCALES 7. NDICE DE SUELO DESTINADO A PARQUE DE BOLSILLO 8. REA TIL PARA DESARROLLAR V.I.S. EN ALTURA ALTA DENSIDAD 9. NDICE DE OCUPACIN PERMITIDO SOBRE REA TIL 10. ALTURA MXIMA PERMITIDA EN VIVIENDA 11. REA OCUPADA EN EDIFICACIONES 12. REA CONSTRUIDA EN 5 PISOS PARA V.I.P 13. REA CONSTRUIDA PARA COMERCIO LOCAL EN 1 PISO 14. REA PUNTO FIJO Y CIRCULACIONES (10% DEL REA TOTAL CONSTRUIDA) 15. REA NETA PARA VIP RESULTANTE 16. REA DE LA UNIDAD DE VIP OFRECIDA 17. UNIDADES DE VIP OFRECIDA 18. ESTACIONAMIENTOS PRIVADOS REQUERIDOS (1X8 VIV.) 19. ESTACIONAMIENTOS PBLICOS REQUERIDOS (1X18 VIV.) 20. TOTAL ESTACIONAMIENTOS REQUERIDOS 21. REA AFERENTE POR ESTACIONAMIENTO CON CIRCULACIN 22. REA TOTAL DE ESTACIONAMIENTOS REQUERIDA 23. REA NETA PARA COMERCIO RESULTANTE 24. REA LIBERADA PARA ZONA VERDE O PARQUE DE BOLSILLO 25. POBLACIN ACTUAL 26. HOGARES ACTUALES EN EL SECTOR A INTERVENIR 27. HOGARES FUTUROS EN EL REA A INTERVENIR 28. POBLACIN FUTURA EN EL REA A INTERVENIR 29. NUEVA REA DE ESPACIO PUBLICO POR HABITANTE GENERADA 30. NDICE DE CONSTRUCCIN FUTURO SOBRE EL REA PRIVADA INICIAL 2 TIPO DE REAS CANT. 15.712,37 10.239,21 9.709,90 2.805,08 5.556,96 1.347,86 0,00 0,00 5.473,16 0,00 1.094,63 0,50 5.119,61 0,70 5,00 PISOS 3.583,72 17.918,62 3.583,72 2.150,23 16.126,76 48,00 M2 M2 M2 M2 M2 M2 M2 UND M2 M2 M2 M2 M2 M2 M2 M2 M2 M2 ML % 100,00% 65,17% 28,89% 57,23% 13,88% 0,00% 0,00%
100,00%
336 UND 42 UND 19 UND 61 UND 21 1.274 1.935 5.119,61 M2 M2 M2 M2
317 HAB. 79 UND 336 UND 1.344 HAB. 4 M2
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9.- Simulacin de costos y utilidad

SIMULACIN DE COSTOS Y UTILIDAD INTERVENCIN UPZ 68 EL TESORO ID 1. 2. NOMBRE ACTIVIDAD COMPRA REA PRIVADA (TOTAL PREDIOS) COMPRA DE EDIFICACIONES ACTUALES 2.805,08 5.556,96 1.347,86 0,00 0,00 79,00 9.709,90 5.473,16 1.094,63 17.918,62 3.583,72 M2 M2 M2 M2 M2 VIV M2 M2 ML M2 M2 350.000,00 350.000,00 350.000,00 0,00 0,00 63.200.000,00 800.000,00 200.000,00 250.000,00 200.000,00 650.000,00 650.000,00 CANT 10.239,21 UND M2 VALOR UNT. 170.000,00 VALOR TOTAL 1.740.666.142,00 3.398.464.553,05 1.944.937.230,60 471.749.528,25 0,00 0,00 1.516.800.000,00 63.200.000,00 1.941.979.744,60 1.587.216.574,00 1.368.290.150,00 218.926.424,00 11.647.104.332,50 2.329.420.866,50 4.528.970.442,53 26.361.201.788,68 4.188.724.285,24 22.172.477.503,44 336 39.669.000,00 13.327.759.089,40 5.000.000,00 9.676.055.907,00 23.003.814.996,40 831.337.492,96 UND $ $ $ $ $ $ 214 VIV/Ha
2.1. DE 1 PISO 2.2. DE 2 PISOS 2.3. DE 3 PISOS 2.4. DE 4 PISOS 2.5. DE 5 PISOS 3. 4. 5. SUBSIDIO DE ARRENDAMIENTO DEMOLICIN DE EDIFICACIONES CONSTRUCCIN URBANISMO LOCAL REDES DE ACUEDUCTO, ALCANTARILLADO Y 4.2. ENERGA 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. CONSTRUCCIN DE V.I.P. 70 SMLMV CONSTRUCCIN COMERCIO LOCAL EN 1er PISO COSTOS INDIRECTOS (20% COSTOS DIRECTOS) COSTO TOTAL V.I.P Y COMERCIO LOCAL 3.1. VALOR ARRIENDO MENSUAL
981.777.794,20
24,00 MESES
4.1. VAS LOCALES
REDUCCIN DE COSTOS POR APORTE EN SUBSIDIO DE VIVIENDA (22 SMLMV POR UND.) TOTAL COSTOS SOLUCIONES DE VIVIENDA DE 48 M2 VENDIBLES DENSIDAD POR HECTREA NETA URBANIZABLE VALOR DE VENTA (70 SMLMV DEL AO 2012) VALOR TOTAL VENTAS EN V.I.S. VALOR DE VENTA M2 DE COMERCIO LOCAL VALOR TOTAL DE VENTAS COMERCIO LOCAL VALOR TOTAL VENTAS UTILIDAD DE LA OPERACIN INMOBILIARIA
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10.- Imgenes volumtricas estado actual
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13.- Conclusiones y recomendaciones 1.- Es conveniente que las intervenciones incluyan por lo menos a dos manzanas con sus vas aferentes, con el fin de poder hacer una redistribucin del espacio pblico y privado.
2.- Por la condicin topogrfica de este ejercicio, las volumetras resultantes presentan muchos escalonamientos, por lo tanto el diseo al interior de la edificacin y de las reas de comercio que tienen contacto directo con el espacio pblico debe ser muy bien estudiado. 3.- El ndice de ocupacin actual de las manzanas en estas reas de ladera o terreno inclinado no supera el 0,60 (60%). 4.- El ndice de construccin actual de las manzanas en estas reas de ladera o terreno inclinado no supera el 0,95 (95%). 5.- La generacin de nuevo espacio pblico se ubica en 4 M2 por habitante nuevo en el proyecto, debe definirse cul es la meta a alcanzar y sobre que territorio se calcula esta meta, es diferente los resultados que entrega el indicador cuando se asumen diferentes territorios (Ej.: Manzana, Barrio, UPZ, Localidad, etc.).
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7.2.- Ejercicio en UPZ 86 El Porvenir 1.- Localizacin a nivel de UPZ
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MODELACIN PROYECTO UPZ 86 EL PORVENIR MZ 1 ID 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 PREDIO CL 59 SUR 104 22 KR 104 A 58 78 SUR KR 104 A 58 72 SUR KR 104 A 58 66 SUR KR 104 A 58 60 SUR KR 104 A 58 54 SUR KR 104 A 58 46 SUR KR 104 A 58 42 SUR KR 104 A 58 36 SUR KR 104 A 58 30 SUR KR 104 A 58 24 SUR KR 104 A 58 16 SUR CL 58 SUR 104 21 CL 58 SUR 104 15 CL 58 SUR 104 9 CL 58 SUR 104 3 KR 104 58 17 SUR KR 104 58 21 SUR KR 104 58 29 SUR KR 104 58 35 SUR KR 104 58 41 SUR KR 104 58 47 SUR KR 104 58 53 SUR KR 104 58 59 SUR KR 104 58 65 SUR KR 104 58 71 SUR KR 104 58 77 SUR CL 59 SUR 104 4 CL 59 SUR 104 10 CL 59 SUR 104 16 TOTAL REA PREDIO 72,00 72,00 72,00 72,00 72,00 72,00 72,00 78,00 78,00 78,00 78,00 78,00 72,00 72,00 72,00 72,00 78,00 78,00 78,00 78,00 78,00 72,00 72,00 72,00 72,00 72,00 72,00 72,00 72,00 72,00 2.219,99 REA 1ER PISO 72,00 72,00 69,00 45,60 72,00 72,00 66,30 72,00 78,00 78,00 70,20 74,00 51,00 66,40 0,00 53,52 78,00 73,94 78,00 66,54 26,97 70,80 31,85 72,00 72,00 72,00 72,00 69,60 72,00 42,00 1.909,72 # DE PISOS 1 2 2 1 1 2 2 2 1 1 1 2 3 2 0 3 1 2 2 1 2 1 2 2 2 1 3 2 1 1 REA TOTAL CONSTRUIDA
72,00 144,00 138,00 45,60 72,00 144,00 132,60 144,00 78,00 78,00 70,20 148,00 153,00 132,80 0,00 160,56 78,00 147,88 156,00 66,54 53,94 70,80 63,70 144,00 144,00 72,00 216,00 139,20 72,00 42,00 3.178,82
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MODELACIN PROYECTO UPZ 86 EL PORVENIR MZ 2 ID 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 PREDIO CL 59 SUR 103 A 22 KR 104 58 78 SUR KR 104 58 72 SUR KR 104 58 66 SUR KR 104 58 60 SUR KR 104 58 52 SUR KR 104 58 48 SUR KR 104 58 42 SUR KR 104 58 36 SUR KR 104 58 30 SUR KR 104 58 24 SUR KR 104 58 16 SUR CL 58 SUR 103 A 21 CL 58 SUR 103 A 15 CL 58 SUR 103 A 9 CL 58 SUR 103 A 3 KR 103 A 58 17 SUR KR 103 A 58 23 SUR KR 103 A 58 31 SUR KR 103 A 58 35 SUR KR 103 A 58 41 SUR KR 103 A 58 47 SUR KR 103 A 58 53 SUR KR 103 A 58 59 SUR KR 103 A 58 65 SUR KR 103 A 58 71 SUR KR 103 A 58 73 SUR KR 103 A 58 77 SUR KR 103 A 58 79 SUR CL 59 SUR 103 A 4 CL 59 SUR 103 A 10 CL 59 SUR 103 A 14 TOTAL REA PREDIO 72,00 72,00 72,00 72,00 72,00 72,00 72,00 72,00 78,00 78,00 78,00 78,00 72,00 72,00 72,00 72,00 78,00 78,00 78,00 78,00 72,00 72,00 72,00 72,00 72,00 36,00 36,00 36,00 36,00 72,00 72,00 72,00 2.208,00 REA 1ER PISO 66,00 33,00 66,25 72,00 0,00 68,10 72,00 68,50 0,00 65,00 71,00 74,00 72,00 72,00 72,00 72,00 78,00 78,00 58,50 55,25 69,60 67,20 72,00 36,00 66,03 36,00 26,10 36,00 36,00 68,60 72,00 61,20 1.860,33 # DE PISOS 1 1 2 1 0 1 1 2 0 2 3 2 2 2 4 3 1 1 2 1 2 2 1 2 1 2 1 1 1 1 1 2 REA TOTAL CONSTRUIDA 66,00 33,00 132,50 72,00 0,00 68,10 72,00 137,00 0,00 130,00 213,00 148,00 144,00 144,00 288,00 216,00 78,00 78,00 117,00 55,25 139,20 134,40 72,00 72,00 66,03 72,00 26,10 36,00 36,00 68,60 72,00 122,40 3.108,58
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6.- Consolidacin de datos rea suelo MZ 1 + MZ2 rea 1er Piso Ocupacin 4.427,99 3.770,05 I.O. 0,85 I.C. 1,42
rea total construida No. Lotes No. Viv/Lot No. Hogares Hab./Hogar Total Hab. 7.- Definicin de costos ID 1 PREDIO 2 EDIFICACIN 3 DEMOLICIN
6.287,40 62 1,07 66 4 265,36
TEM
VALOR
UND.
210.000,00 M2 350.000,00 M2 200.000,00 M2 0,00 M2 0,00 M2 0,00 M2 0,00 M2 150.000,00 M2 250.000,00 M2 200.000,00 ML 45.500.000,00 M2 650.000,00 PESOS
4 CONSTRUCCIN EQUI. EDUCATIVO 5 CONSTRUCCIN EQUI. DE BIENESTAR SOCIAL 6 CONSTRUCCIN EQUI. CULTURALES 7 CONSTRUCCIN EQUI. DEPORTIVO 8 CONSTRUCCIN PARQUES Y EQUI. RECREATIVO 9 PAVIMENTACIN DE VAS LOCALES 10 CONSTRUCCIN REDES DE ACU., ALC Y ENER. 11 CONSTRUCCIN DE V.I.P. DE 70 SMLMV (48 m2) 12 VALOR M2 DE VIVIENDA
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reas construidas por tipo de edificacin Edificaciones UND M2 0 3 0,00 1 27 1.716,22 2 26 3.324,62 3 5 958,56 4 1 288,00
8.- Variables de intervencin

VARIABLES DE INTERVENCIN ID 1. 2. 3. REA TOTAL A INTERVENIR SUELO PRIVADO REA CONSTRUIDA PRIVADA TOTAL TIPO DE REAS CANT. 7.884,52 4.427,99 5.999,40 1.716,22 3.324,62 958,56 288,00 0,00 1.728,27 0,00 345,65 0,50 2.213,99 0,70 5,00 PISOS 1.549,79 7.748,97 1.549,79 929,88 6.974,08 48,00 145 18 8 26 21 551 837 2.213,99 266 66 145 581 4 2 M2 M2 M2 M2 M2 M2 UND UND UND UND M2 M2 M2 M2 HAB. UND UND HAB. M2 M2 UND M2 M2 M2 M2 M2 M2 M2 M2 M2 M2 ML % 100,00% 56,16% 28,61% 55,42% 15,98% 4,80% 0,00%
100,00%
3.1. REA EDIFICACIONES EN 1 PISO 3.2. REA EDIFICACIONES EN 2 PISO 3.3. REA EDIFICACIONES EN 3 PISO 3.4. REA EDIFICACIONES EN 4 PISO 3.5. REA EDIFICACIONES EN 5 PISO 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26. 27. 28. 29. 30. REA VIAS VEHICULARES PUBLICAS PUBLICA REA ZONAS VERDES PUBLICAS LONGITUD DE INFRAESTRUCTURA DE REDES SERVICIOS PBLICOS LOCALES NDICE DE SUELO DESTINADO A PARQUE DE BOLSILLO REA TIL PARA DESARROLLAR V.I.S. EN ALTURA ALTA DENSIDAD NDICE DE OCUPACIN PERMITIDO SOBRE REA TIL ALTURA MXIMA PERMITIDA EN VIVIENDA REA OCUPADA EN EDIFICACIONES REA CONSTRUIDA EN 5 PISOS PARA V.I.P REA CONSTRUIDA PARA COMERCIO LOCAL EN 1 PISO REA PUNTO FIJO Y CIRCULACIONES (10% DEL REA TOTAL CONSTRUIDA) REA NETA PARA VIP RESULTANTE REA DE LA UNIDAD DE VIP OFRECIDA UNIDADES DE VIP OFRECIDA ESTACIONAMIENTOS PRIVADOS REQUERIDOS (1X8 VIV.) ESTACIONAMIENTOS PBLICOS REQUERIDOS (1X18 VIV.) TOTAL ESTACIONAMIENTOS REQUERIDOS REA AFERENTE POR ESTACIONAMIENTO CON CIRCULACIN REA TOTAL DE ESTACIONAMIENTOS REQUERIDA REA NETA PARA COMERCIO RESULTANTE REA LIBERADA PARA ZONA VERDE O PARQUE DE BOLSILLO POBLACIN ACTUAL HOGARES ACTUALES EN EL SECTOR A INTERVENIR HOGARES FUTUROS EN EL REA A INTERVENIR POBLACIN FUTURA EN EL REA A INTERVENIR NUEVA REA DE ESPACIO PUBLICO POR HABITANTE GENERADA NDICE DE CONSTRUCCIN FUTURO SOBRE EL REA PRIVADA INICIAL
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9.- Simulacin de costos y utilidad

ID 1. 2. 2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 2.5. 3. 3.1. 4. 5. 4.1. SIMULACIN DE COSTOS Y UTILIDAD INTERVENCIN UPZ 86 EL PORVENIR NOMBRE ACTIVIDAD CANT UND VALOR UNT. VALOR TOTAL COMPRA REA PRIVADA (TOTAL PREDIOS) 4.427,99 M2 210.000,00 929.876.944,71 COMPRA DE EDIFICACIONES ACTUALES 2.200.589.554,10 DE 1 PISO 1.716,22 M2 350.000,00 600.676.554,10 DE 2 PISOS 3.324,62 M2 350.000,00 1.163.617.000,00 DE 3 PISOS 958,56 M2 350.000,00 335.496.000,00 DE 4 PISOS 288,00 M2 350.000,00 100.800.000,00 DE 5 PISOS 0,00 M2 0,00 0,00 1.267.200.000,00 52.800.000,00 1.257.479.745,20 501.197.509,61 432.066.818,63 69.130.690,98 5.036.833.450,51 1.007.366.690,10 2.186.668.778,85 13.379.845.982,97 1.811.429.346,95 11.568.416.636,02
SUBSIDIO DE ARRENDAMIENTO 24,00 MESES 52.800.000,00 VALOR ARRIENDO MENSUAL 66,00 VIV 800.000,00 DEMOLICIN DE EDIFICACIONES 6.287,40 M2 200.000,00 CONSTRUCCIN URBANISMO LOCAL VAS LOCALES 1.728,27 M2 250.000,00 REDES DE ACUEDUCTO, ALCANTARILLADO Y 4.2. ENERGA 345,65 ML 200.000,00 5. CONSTRUCCIN DE V.I.P. 70 SMLMV 7.748,97 M2 650.000,00 CONSTRUCCIN COMERCIO LOCAL EN 1er 6. PISO 1.549,79 M2 650.000,00 7. COSTOS INDIRECTOS (20% COSTOS DIRECTOS) 8. COSTO TOTAL V.I.P Y COMERCIO LOCAL 9. REDUCCIN DE COSTOS POR APORTE EN SUBSIDIO DE VIVIENDA (22 SMLMV POR UND.) 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. TOTAL COSTOS SOLUCIONES DE VIVIENDA DE 48 M2 VENDIBLES DENSIDAD POR HECTREA NETA URBANIZABLE VALOR DE VENTA (70 SMLMV DEL AO 2012) VALOR TOTAL VENTAS EN V.I.S. VALOR DE VENTA M2 DE COMERCIO LOCAL VALOR TOTAL DE VENTAS COMERCIO LOCAL 145 UND 184 VIV/Ha 39.669.000,00 $ 5.763.638.831,20 $ 7.000.000,00 $ 5.858.224.751,67 $ 11.621.863.582,88 53.446.946,85 $ $
17. VALOR TOTAL VENTAS 18. UTILIDAD DE LA OPERACIN INMOBILIARIA
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13.- Conclusiones y recomendaciones 1.- La modelacin para sectores planos con loteos homogneas y en zonas con una dinmica constructiva ilegal destacable, no es muy atractiva en nmeros consolidados del ejercicio, aunque la utilidad resulto positiva, el margen de ganancia para el ejercicio general es muy bajo. 2.- Es posible que con esta modelacin los futuros inversionistas particulares no se animen a desarrollar proyectos en donde el rea construida este por encima de los 1,50 (150%) del rea del lote o rea til del englobe de lotes. 3.- El ndice de ocupacin se encuentra en 0,85 (85%) del rea privada, lo cual refleja que la tipologa edificatoria actual lleva tiene la tendencia a ocuparse la manzana con edificaciones en un 100%. 4.- A pesar de esto la situacin con proyecto no sobrepasa el ndice de 2,0 (200%) de rea construida con relacin al rea del predio. 5.- La poblacin reasentada en el proyecto se multiplica por dos, lo que significa que puede ser relocalizada en este tipo de proyectos un volumen igual de poblacin al que habitaba antes del proyecto. 6.- El ndice de espacio pblico (zona verde o parque) que se genera nuevo en la situacin con proyecto es de 4 M2 por habitante.
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7.3.- Conclusiones generales para las dos modelaciones 1.- Se debe definir diferentes formas de intervenir el territorio, las manzanas pueden ser demolidas en su totalidad y realizar un proyecto nuevo con reordenamiento del espacio pblico y privado, dejando de manera aislada el espacio pblico (zona verde) resultante, otra forma es incorporando el nuevo espacio pblico a las nuevas edificaciones, otra manera de intervenir es haciendo desarrollos individuales en edificios multifamiliares que comprometan el englobe de 2 o 3 predios. Por lo anterior se debe estudiar diferentes modelos de intervencin. 2.- Adems de las diferentes modelaciones de implantacin urbanstica del proyecto y su desarrollo constructivo, deben hacerse diferentes modelos de intervencin de los propietarios, poseedores o usufructuarios actuales de los predios, para que en la asociacin con particulares y con el distrito, exista un gana-gana. 3.- Debe existir una informacin compilatoria de la intervencin que refleje la situacin sin proyecto y con proyecto. 4.- Ninguno de los ejercicios sobrepaso el ndice de construccin de 2 por lo tanto en teora no deberan asumir cargas locales ni plusvala, sin embargo los ejercicios asumen todos los costos, destacando que al final del ejercicio las utilidades dan en nmero positivo. 5.- Se asume que por cada lote existen 1,07 hogares, de conformidad con la encuesta multipropsito. 6.- Es importante definir las fuentes de informacin de todos los datos aportados en la modelacin. 8.- DESARROLLO DEL SEGUNDO EJERCICIO PILOTO EN DONDE SE APLICAN LAS VARIABLES Y LOS ELEMENTOS PRODUCTO DEL ANLISIS REALIZADO Para este segundo ejercicio piloto se seleccionaron dos sectores a partir de cruce de variables, depuracin de capas y clculos descritos en los numerales 3.3.- y 6.1.-. Un sector se encuentra en la UPZ 32 San Blas, con caractersticas topogrficas de ladera o pendiente superior al 25%, colindante con rea de Intervencin Prioritaria (API), cuya intervencin por parte de la ciudad a travs de programa de Mejoramiento Integral, le generar al proyecto una dinmica inmobiliaria mejor. El segundo sector se encuentra en la UPZ 84 Bosa Occidental, terreno plano, cercano al rio Tunjuelito y a un rea de Intervencin Prioritaria, localizada en la UPZ Bosa Central. Cada uno de estos ejercicios presenta tres modelaciones, as: 1.- Situacin en la cual a los propietarios o poseedores se les compra el terreno y las edificaciones con sus mejoras, una vez obtenido toda el rea y esta se encuentre libre, se desarrolla un proyecto inmobiliario, en donde los primeros beneficiados van a ser los dueos originales.
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2.- Situacin en la que los propietarios aportan los terrenos, se les compran las edificaciones con sus mejoras, se entrega un subsidio de arrendamiento por 2 aos y un rendimiento financiero del 10% anual por el valor del terreno aportado a precios comerciales. En estas dos modelaciones se hace una mezcla del producto inmobiliario destinado a vivienda, un 30% del rea se destina solucin VIP y un 70% del rea se destina a solucin VIS con un topo de 92 SMMLV, adems en el primer piso de las edificaciones se desarrollan locales comerciales de escala vecinal B y la cubierta del edificio puede utilizarse para equipamiento comunal o para reas de productividad al aire libre. 3.- En esta modelacin se presenta el desarrollo de las manzanas a intervenir pero por intervencin predio a predio en donde se asume que cada propietario desarrolla el mximo permitido por la norma para desarrollos individuales. La presentacin de estas tres modelaciones se har en el siguiente orden de temas para cada uno de los sectores: 1.- Localizacin a nivel de Localidad 2.- Localizacin a nivel de UPZ 3.- Localizacin del sector a nivel de UPZ 4.- Localizacin del rea a intervenir 5.- Identificacin de predios y reas manzana No. 1 6.- Identificacin de predios y reas manzana No. 2 7.- Consolidacin datos de manzanas 8.- Definicin de costos 9.- Variables de intervencin situacin sin proyecto 10.- Variables de intervencin situacin con proyecto 11.- Simulacin de costos y utilidad para el escenario No. 1 12.- Simulacin de costos y utilidad para el escenario No. 2 13.- Imgenes volumtricas estado actual 12.- Imgenes volumtricas manzanas englobadas sin edificaciones 13.- Imgenes volumtricas con proyecto
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14.- Desarrollo de la manzana 1 en el escenario No. 3, edificabilidad predio a predio 15.- Desarrollo de la manzana 2 en el escenario No. 3, edificabilidad predio a predio 16.- Consolidacin datos de manzanas desarrolladas en el escenario No. 3
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8.1.- Ejercicio en UPZ 32 San Blas 1.- Localizacin a nivel de Localidad
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2.- Localizacin a nivel de UPZ
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MODELACIN PROYECTO UPZ 32 SAN BLAS - MZ 1 REA 1ER PREDIO REA PREDIO PISO # DE PISOS TV 4 BIS ESTE 29 3 SUR 435,58 219,31 3 TV 4 BIS ESTE 29 11 SUR 121,02 113,55 2 TV 4 BIS ESTE 29 17 SUR 98,31 81,11 2 TV 4 BIS ESTE 29 37 SUR 73,61 37,48 2 TV 4 BIS ESTE 29 39 SUR 104,92 46,60 2 TV 4 BIS ESTE 29 43 SUR 149,48 149,48 1 TV 4 BIS ESTE 29 49 SUR 279,78 165,11 2 TV 4 BIS ESTE 29 53 SUR 442,84 205,95 1 TV 4 BIS ESTE 29 59 SUR 151,74 144,14 2 TV 4 BIS ESTE 29 63 SUR 125,32 53,94 2 TV 4 BIS ESTE 29 67 SUR 255,13 127,53 2 TV 4 BIS ESTE 29 65 SUR 173,52 0,00 0 TV 4 BIS ESTE 29 71 SUR 33,57 0,00 0 TV 4 BIS ESTE 29 67 SUR 74,77 46,53 1 TV 4 BIS ESTE 29 67 SUR 72,14 72,17 2 TV 4 BIS ESTE 29 71 SUR 71,01 71,01 3 TV 4 BIS ESTE 29 67 SUR 114,81 114,81 2 TV 4 BIS ESTE 29 71 SUR 161,76 71,96 3 CL 30 SUR 10 A 78 ESTE 86,10 69,94 2 CL 30 SUR 10 A 74 ESTE 104,15 82,18 2 CL 30 SUR 10 A 70 ESTE 72,31 42,16 1 CL 30 SUR 10 A 64 ESTE 75,92 58,53 2 CL 30 SUR 10 A 62 ESTE 58,02 32,49 1 CL 30 SUR 10 A 50 ESTE 89,22 74,37 1 CL 30 SUR 10 A 44 ESTE 73,48 56,01 3 CL 30 SUR 10 A 38 ESTE 71,33 56,46 1 CL 30 SUR 10 A 32 ESTE 70,42 57,18 1 CL 30 SUR 10 A 26 ESTE 71,35 44,07 2 CL 30 SUR 10 A 20 ESTE 71,38 71,36 1 TV 3 B BIS A ESTE 29 78 SUR 100,43 77,24 2 TV 3 B BIS A ESTE 29 80 SUR 76,02 0,00 0 TV 3 B BIS A ESTE 29 74 SUR 147,87 28,81 1 TV 3 B BIS A ESTE 29 70 SUR 178,09 26,84 3 TV 3 B BIS A ESTE 29 68 SUR 90,72 44,13 1 TV 3 B BIS A ESTE 29 64 SUR 86,27 41,95 1 TV 10 A ESTE 29 58 SUR 100,00 0,00 0 TV 3 B BIS A ESTE 29 56 SUR 105,23 41,60 3 TV 3 C ESTE 29 51 SUR 303,45 72,71 2 TV 3 C ESTE 29 49 SUR 206,52 206,51 2 TV 3 B BIS A ESTE 29 34 SUR 140,51 0,00 0 TV 3 B BIS A ESTE 29 30 SUR 381,80 0,00 0 TV 3 B BIS A ESTE 29 14 SUR 452,17 0,00 0 CL 29 SUR 10 5 ESTE 108,11 48,56 1 CL 29 SUR 10 15 ESTE 320,80 303,38 2 TV 3 C ESTE 29 16 SUR 85,01 85,00 1 TV 3 C ESTE 29 22 SUR 81,60 82,59 2 TV 3 C ESTE 29 24 SUR 73,10 73,09 1 TV 3 C ESTE 29 30 SUR 166,89 84,89 2 TV 3 C ESTE 29 30 SUR (A) 47,46 34,51 2 TV 3 C ESTE 29 54 SUR 61,43 59,93 2 TV 3 C ESTE 29 54 SUR (A) 72,81 65,83 1 TV 3 C ESTE 29 52 SUR 50,92 0,00 0 TV 3 C ESTE 29 62 SUR 54,05 53,24 3 TV 3 C ESTE 29 62 SUR (A) 68,39 0,00 0 TOTAL 7.342,64 3.796,24 REA TOTAL CONSTRUIDA 657,93 227,10 162,22 74,96 93,20 149,48 330,22 205,95 288,28 107,88 255,06 0,00 0,00 46,53 144,34 213,03 229,62 215,88 139,88 164,36 42,16 117,06 32,49 74,37 168,03 56,46 57,18 88,14 71,36 154,48 0,00 28,81 80,52 44,13 41,95 0,00 124,80 145,42 413,02 0,00 0,00 0,00 48,56 606,76 85,00 165,18 73,09 169,78 69,02 119,86 65,83 0,00 159,72 0,00 7.009,10
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ID 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54
6.- Identificacin de predios y reas manzana No. 2 MODELACIN PROYECTO UPZ 32 SAN BLAS - MZ 2
TV 4 BIS B ESTE 29 71 SUR CL 30 SUR 11 30 ESTE TV 4 BIS ESTE 29 78 SUR TV 4 BIS ESTE 29 66 SUR TV 4 BIS ESTE 29 60 SUR TV 4 BIS ESTE 29 50 SUR TV 4 BIS ESTE 29 46 SUR TV 4 BIS ESTE 29 38 SUR TV 4 BIS ESTE 29 30 SUR TV 4 BIS ESTE 29 16 SUR TV 4 BIS ESTE 29 8 SUR TOTAL
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ID 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25
PREDIO CL 29 SUR 11 15 ESTE CL 29 SUR 11 17 ESTE CL 29 SUR 11 31 ESTE CL 29 SUR 11 37 ESTE CL 29 SUR 11 A 5 ESTE CL 29 SUR 11 A 15 ESTE TV 4 BIS B ESTE 29 11 SUR TV 4 BIS B ESTE 29 15 SUR TV 4 BIS B ESTE 29 21 SUR TV 4 BIS B ESTE 29 29 SUR TV 4 BIS B ESTE 29 43 SUR TV 4 BIS B ESTE 29 51 SUR TV 4 BIS B ESTE 29 59 SUR
REA REA 1ER PREDIO PISO 81,33 81,32 117,87 117,87 246,13 61,49 196,82 40,53 207,79 104,55 64,94 64,94 63,27 59,21 41,17 55,76 70,60 66,88 300,41 94,51 316,92 103,44 310,22 63,54 301,96 100,59 214,17 125,11 387,78 230,76 399,45 124,60 251,83 110,45 199,99 87,53 186,96 89,29 198,42 75,45 197,59 48,80 191,16 103,42 191,51 54,58 195,16 195,15 194,37 151,82 5.127,82 2.411,59
# DE PISOS 2 2 3 1 3 2 1 1 2 1 1 2 1 3 2 2 1 1 2 3 2 2 2 1 1
REA TOTAL CONSTRUIDA 162,64 235,74 184,47 40,53 313,65 129,88 59,21 55,76 133,76 94,51 103,44 127,08 100,59 375,33 461,52 249,20 110,45 87,53 178,58 226,35 97,60 206,84 109,16 195,15 151,82 4.190,79
7.- Consolidacin datos de manzanas
CONSOLIDADO DE MANZANAS rea suelo MZ 1 + MZ2 12.470,46 I.O. rea 1er Piso Ocupacin 6.207,83 0,50 reas construidas por tipo de edificacin Edificaciones (En Pisos) UND M2 0 9 0,00 1 26 2.080,39 2 33 6.357,84 3 11 2.719,71 rea total construida No. Lotes No. Viv/Lot No. Hogares Hab./Hogar Total Hab. Densidad (Hab. /Ha. NU) Densidad (Hog./Ha.NU) 79 1,07 85 4 338 186 46 11.157,94
I.C. 0,89
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8.- Definicin de costos

RESUMEN ESTRUCTURA DE COSTOS UPZ 32 SAN BLAS TEM
ID 1 PREDIO 2 EDIFICACIN 3 DEMOLICIN
VALOR 240.000,00 149.500,00 121.000,00 60.000,00 112.000,00 1.034.000,00 30.720.000,00 40.320.000,00
UND. M2 M2 M2 M2 ML UND. UND.

M2
4 CONSTRUCCIN PARQUES Y EQUI. RECREATIVO 5 PAVIMENTACIN DE VAS LOCALES CON ANDENES (V-8) 6 CONSTRUCCIN REDES DE ACU., ALC. Y ENER. 7 COSTO DIRECTO CONSTRUCCIN DE V.I.P. (48 M2) 8 COSTO DIRECTO CONSTRUCCIN DE V.I.S. (63 M2) 9 COSTO DIRECTO M2 VIVIENDA 10 COSTO DIRECTO M2 COMERCIO 11 COSTO INDIRECTO 12,5% COSTO DIRECTO (M2) Fuentes Predio: UAECD, Consulta general de predios julio 2012, Lonja de 1. Bogot: Estudio del Valor del Suelo Urbano en Bogot 2011 Edificacin: UAECD, Consulta general de predios julio 2011, 2. indexado en un 10% para el 2012 3. Demolicin: Revista Construdata, Edicin 163, Junio - Agosto 2012 Numerales 4 al 11, relacionados con la construccin de diferentes 4. proyectos: Revista Construdata, Edicin 163, Junio - Agosto 2012
640.000,00 PESOS 640.000,00 PESOS 80.000,00 PESOS
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9.- Variables de intervencin situacin sin proyecto VARIABLES DE INTERVENCIN ESTADO SIN PROYECTO UPZ 32 SAN BLAS TIPO DE REAS CANT. UND REA TOTAL A INTERVENIR 18.217,32 M2 SUELO PRIVADO (rea til Predios) 12.470,46 M2 REA ZONAS VERDES PUBLICAS 0,00 M2 REA VAS VEHICULARES PUBLICAS 5.746,86 M2 REA CONSTRUIDA PRIVADA TOTAL 11.157,94 M2 rea edificaciones en 1er piso 2.080,39 M2 rea edificaciones en 2o piso 6.357,84 M2 rea edificaciones en 3er piso 2.719,71 M2 rea edificaciones en 4o piso 0,00 M2 rea edificaciones en 5o piso 0,00 M2 LONGITUD INFRAESTRUCTURA REDES SER. PBLICOS LOC. 281,83 ML POBLACIN ACTUAL 338 Hab. HOGARES ACTUALES EN EL SECTOR A INTERVENIR 85 Und. REA DE ESPACIO PUBLICO (PARQUE) POR HABITANTE SECTOR A INTERVENIR 0,00 M2 DENSIDAD POR HECTREA NETA URBANIZABLE 46 Viv/Ha.
6. 7.
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ID 1. 1.1 1.2 1.3 2. 2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 2.5. 3. 4. 5.
10.- Variables de intervencin situacin con proyecto VARIABLES DE INTERVENCIN ESTADO CON PROYECTO UPZ 32 SAN BLAS TIPO DE REAS CANT. UND REA TOTAL A INTERVENIR 18.217,32 M2 REA VAS VEHICULARES PUBLICAS 7.301,94 M2 REA DESTINADA PARA PARQUE 5.355,45 M2 NDICE DE SUELO PRIVADO DESTINADO A ESPACIO PUBLICO 0,55 REA TIL PARA DESARROLLAR PROYECTO DE TRANSFORMACIN 5.588,32 M2 NDICE DE OCUPACIN PERMITIDO SOBRE NUEVA REA TIL 0,70 ALTURA MXIMA PERMITIDA 6 ML REA OCUPADA EN EDIFICACIONES 3.911,82 M2 REA CONSTRUIDA EN 5 PISOS PARA V.I.P 19.559,12 M2 REA CONSTRUIDA PARA COMERCIO LOCAL EN 1 PISO 1.955,91 M2 REA PUNTO FIJO Y CIRCULACIONES (10% DEL REA TOTAL CONSTRUIDA) 1.955,91 M2 REA NETA PARA VIP y VIS RESULTANTE 17.603,21 M2 REA DE LA UNIDAD DE VIP OFRECIDA 48,00 M2 REA DE LA UNIDAD DE VIS OFRECIDA 63,00 M2 UNIDADES DE VIP OFRECIDA (30 % DEL TOTAL DE REA PARA VIV.) 110 Und. UNIDADES DE VIS OFRECIDA (70 % DEL TOTAL DE REA PARA VIV.) 196 Und. REA NETA PARA COMERCIO RESULTANTE 1.955,91 M2 ESTACIONAMIENTOS PRIVADOS REQUERIDOS (1X8 VIV.) 38 Und. ESTACIONAMIENTOS PBLICOS REQUERIDOS (1X18 VIV.) 17 Und. TOTAL ESTACIONAMIENTOS REQUERIDOS PARA VIVIENDA 55 Und. ESTACIONAMIENTOS PARA COMERCIO VECINAL B REQUERIDOS 0 Und. TOTAL ESTACIONAMIENTOS REQUERIDOS PARA EL PROYECTO 55 Und. REA AFERENTE POR ESTACIONAMIENTO CON CIRCULACIN 21,00 M2 REA TOTAL DE ESTACIONAMIENTOS REQUERIDA 1.158,78 M2 HOGARES FUTUROS EN EL REA A INTERVENIR 306 Und. DENSIDAD DE HOGARES POR HECTREA NETA 168 Viv/Ha. POBLACIN FUTURA EN EL REA A INTERVENIR 1.222 Hab. DENSIDAD DE HABITANTES POR HECTREA NETA 671 Hab/Ha. NUEVA REA DE ESPACIO PUBLICO (PARQUE) POR HABITANTE GENERADA 4,38 M2 NDICE DE CONSTRUCCIN FUTURO SOBRE EL REA PRIVADA INICIAL 1,73
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ID 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26. 27. 28. 29. 30.
11.- Simulacin de costos y utilidad para el escenario No. 1

SIMULACIN DE COSTOS Y UTILIDAD INTERVENCIN UPZ 32 SAN BLAS NOMBRE ACTIVIDAD CANT UND VALOR UNT. COMPRA REA PRIVADA (TOTAL PREDIOS) 12.470,46 M2 240.000,00 COMPRA DE EDIFICACIONES ACTUALES 2.080,39 6.357,84 2.719,71 0,00 M2 M2 M2 M2 149.500,00 149.500,00 149.500,00 149.500,00 149.500,00 0,00 800.000,00 121.000,00
2.1. DE 1 PISO 2.2. DE 2 PISOS 2.3. DE 3 PISOS 2.4. DE 4 PISOS 2.5. DE 5 PISOS 3. SUBSIDIO DE ARRENDAMIENTO 3.1. VALOR ARRIENDO MENSUAL 4. DEMOLICIN DE EDIFICACIONES 5. CONSTRUCCIN URBANISMO LOCAL
311.018.305,00 950.497.080,00 406.596.645,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.350.110.740,00 1.109.229.476,93
0,00 M2 24,00 MESES 0,00 11.157,94 VIV M2
4.1. VAS LOCALES 7.301,94 M2 112.000,00 817.817.256,93 REDES DE ACUEDUCTO, ALCANTARILLADO Y 4.2. ENERGA 281,83 ML 1.034.000,00 291.412.220,00 COSTO DIRECTO CONSTRUCCIN DE 5. VIVIENDA 19.559,12 M2 640.000,00 12.517.836.800,00 CONSTRUCCIN COMERCIO LOCAL EN 1er 6. PISO 3.911,82 M2 640.000,00 2.503.567.360,00 7. COSTOS INDIRECTOS (12,5% COSTOS DIRECTOS) 2.767.720.844,69 8. COSTO TOTAL VIVIENDA Y COMERCIO LOCAL 22.405.920.242,17 9. REDUCCIN DE COSTOS POR APORTE EN SUBSIDIO DE VIVIENDA (18 SMLMV POR UND.) 3.117.418.116,75 10. TOTAL COSTOS 19.288.502.125,42 SOLUCIONES DE VIVIENDA DE 48 M2 11. VENDIBLES (VIP) 110 UND SOLUCIONES DE VIVIENDA DE 63 M2 12. VENDIBLES (VIS) 196 UND VALOR DE VENTA (70 SMLMV DEL AO 2012) 13. VIP 39.669.000,00 $ VALOR DE VENTA (92 SMLMV DEL AO 2012) 14. VIS 52.136.400,00 $ 15. VALOR TOTAL VENTAS EN VIVIENDA 16. VALOR DE VENTA M2 DE COMERCIO LOCAL 17. VALOR TOTAL DE VENTAS COMERCIO LOCAL 18. VALOR TOTAL VENTAS 19. UTILIDAD DE LA OPERACIN INMOBILIARIA 14.561.806.403,13 5.000.000,00 9.779.560.000,00 24.341.366.403,13 5.052.864.277,71 $ $ $ $ $
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Nota: Para este escenario, existe una participacin indirecta de los propietarios, se les compra la tierra y las edificaciones y sus mejoras para hacer una nica unidad de gestin, se les entrega una vivienda a precio de venta y las otras viviendas restantes se venden.
ID 1. 2.
VALOR TOTAL 2.992.910.350,56 1.668.112.030,00

SIMULACIN DE COSTOS Y UTILIDAD INTERVENCIN UPZ 32 SAN BLAS ID 1. 1.1. 2. 3. 4. 4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5. 5. 5.1. 6. 7. 7.1. 7.2. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. NOMBRE ACTIVIDAD VALOR APORTADO EN SUELO PRIVADO (TOTAL PREDIOS) RENDIMIENTO FINANCIERO EN 2 AOS (20%) APORTE VALOR TOTAL APORTADO AL FINALIZAR EL PROYECTO VALOR APORTADO REPRESENTADO EN APARTAMENTOS NUEVOS COMPRA DE EDIFICACIONES ACTUALES DE 1 PISO DE 2 PISOS DE 3 PISOS DE 4 PISOS DE 5 PISOS SUBSIDIO DE ARRENDAMIENTO VALOR ARRIENDO MENSUAL DEMOLICIN DE EDIFICACIONES CONSTRUCCIN URBANISMO LOCAL VAS LOCALES REDES DE ACUEDUCTO, ALCANTARILLADO Y ENERGA COSTO DIRECTO CONSTRUCCIN DE VIVIENDA CONSTRUCCIN COMERCIO LOCAL EN 1er PISO COSTOS INDIRECTOS (12,5% COSTOS DIRECTOS) COSTO TOTAL VIVIENDA Y COMERCIO LOCAL REDUCCIN DE COSTOS POR APORTE EN SUBSIDIO DE VIVIENDA (18 SMLMV POR UND.) TOTAL COSTOS SOLUCIONES DE VIVIENDA DE 48 M2 RESULTANTES (VIP) SOLUCIONES DE VIVIENDA DE 63 M2 RESULTANTES (VIS) SOLUCIONES DE VIVIENDA (VIS) REDIMIDAS POR APORTES SOLUCIONES DE VIVIENDA DE 63 M2 VIS VENDIBLES VALOR DE VENTA (70 SMLMV DEL AO 2012) VIP VALOR DE VENTA (92 SMLMV DEL AO 2012) VIS VALOR TOTAL VENTAS EN VIVIENDA VALOR DE VENTA M2 DE COMERCIO LOCAL VALOR TOTAL DE VENTAS COMERCIO LOCAL VALOR TOTAL VENTAS UTILIDAD DE LA OPERACIN INMOBILIARIA 110 196 69 127 39.669.000,00 52.136.400,00 10.970.313.982,46 5.000.000,00 9.779.560.000,00 20.749.873.982,46 2.831.306.207,59 UND UND UND UND $ $ $ $ $ $ $ 7.301,94 281,83 19.559,12 3.911,82 M2 ML M2 M2 112.000,00 1.034.000,00 640.000,00 2.080,39 6.357,84 2.719,71 0,00 0,00 85 11.157,94 M2 M2 M2 M2 M2 VIV M2 149.500,00 149.500,00 149.500,00 149.500,00 149.500,00 800.000,00 121.000,00 CANT 12.470,46 UND M2 VALOR UNT. 240.000,00 VALOR TOTAL 2.992.910.350,56 3.591.492.420,67 69 VIV 1.668.112.030,00 311.018.305,00 950.497.080,00 406.596.645,00 0,00 0,00 1.622.976.000,00 67.624.000,00 1.350.110.740,00 1.109.229.476,93 817.817.256,93 291.412.220,00 2.503.567.360,00 2.767.720.844,69 21.035.985.891,61 3.117.418.116,75 17.918.567.774,86 Nota: Para este escenario, existe una participacin directa de los propietarios, ellos aportan el suelo; las edificaciones con sus mejoras se compran, existe un rendimiento financiero por el tiempo de la intervencin y un subsidio de arrendamiento para hacer una nica unidad de gestin, se les entrega M2 de vivienda por el aporte y las viviendas restantes se venden.
598.582.070,11
24,00 MESES 67.624.000,00
640.000,00 12.517.836.800,00
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12.- Imgenes volumtricas manzanas englobadas sin edificaciones
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14.- Desarrollo de la manzana 1 en el escenario No. 3, edificabilidad predio a predio

DESARROLLO PREDIO A PREDIO CON FRENTE VA MENOR A 12 MTS REA REA 1er REA 2o PISO REA 3er PREDIO PREDIO PISO CON VOLADIZO PISO TV 4 BIS ESTE 29 3 SUR 435,58 429,58 433,18 433,18 TV 4 BIS ESTE 29 11 SUR 121,02 115,02 118,62 118,62 TV 4 BIS ESTE 29 17 SUR 98,31 92,31 95,91 95,91 TV 4 BIS ESTE 29 37 SUR 73,61 67,61 71,21 71,21 TV 4 BIS ESTE 29 39 SUR 104,92 98,92 102,52 102,52 TV 4 BIS ESTE 29 43 SUR 149,48 143,48 147,08 147,08 TV 4 BIS ESTE 29 49 SUR 279,78 273,78 277,38 277,38 TV 4 BIS ESTE 29 53 SUR 442,84 436,84 440,44 440,44 TV 4 BIS ESTE 29 59 SUR 151,74 145,74 149,34 149,34 TV 4 BIS ESTE 29 63 SUR 125,32 119,32 122,92 122,92 TV 4 BIS ESTE 29 67 SUR 255,13 249,13 252,73 252,73 TV 4 BIS ESTE 29 65 SUR 173,52 167,52 171,12 171,12 TV 4 BIS ESTE 29 71 SUR 33,57 27,57 31,17 31,17 TV 4 BIS ESTE 29 67 SUR 74,77 68,77 72,37 72,37 TV 4 BIS ESTE 29 67 SUR 72,14 66,14 69,74 69,74 TV 4 BIS ESTE 29 71 SUR 71,01 65,01 68,61 68,61 TV 4 BIS ESTE 29 67 SUR 114,81 108,81 112,41 112,41 TV 4 BIS ESTE 29 71 SUR 161,76 155,76 159,36 159,36 CL 30 SUR 10 A 78 ESTE 86,10 80,10 83,70 83,70 CL 30 SUR 10 A 74 ESTE 104,15 98,15 101,75 101,75 CL 30 SUR 10 A 70 ESTE 72,31 66,31 69,91 69,91 CL 30 SUR 10 A 64 ESTE 75,92 69,92 73,52 73,52 CL 30 SUR 10 A 62 ESTE 58,02 52,02 55,62 55,62 CL 30 SUR 10 A 50 ESTE 89,22 83,22 86,82 86,82 CL 30 SUR 10 A 44 ESTE 73,48 67,48 71,08 71,08 CL 30 SUR 10 A 38 ESTE 71,33 65,33 68,93 68,93 CL 30 SUR 10 A 32 ESTE 70,42 64,42 68,02 68,02 CL 30 SUR 10 A 26 ESTE 71,35 65,35 68,95 68,95 CL 30 SUR 10 A 20 ESTE 71,38 65,38 68,98 68,98 TV 3 B BIS A ESTE 29 78 SUR 100,43 94,43 98,03 98,03 TV 3 B BIS A ESTE 29 80 SUR 76,02 70,02 73,62 73,62 TV 3 B BIS A ESTE 29 74 SUR 147,87 141,87 145,47 145,47 TV 3 B BIS A ESTE 29 70 SUR 178,09 172,09 175,69 175,69 TV 3 B BIS A ESTE 29 68 SUR 90,72 84,72 88,32 88,32 TV 3 B BIS A ESTE 29 64 SUR 86,27 80,27 83,87 83,87 TV 10 A ESTE 29 58 SUR 100,00 94,00 97,60 97,60 TV 3 B BIS A ESTE 29 56 SUR 105,23 99,23 102,83 102,83 TV 3 C ESTE 29 51 SUR 303,45 297,45 301,05 301,05 TV 3 C ESTE 29 49 SUR 206,52 200,52 204,12 204,12 TV 3 B BIS A ESTE 29 34 SUR 140,51 134,51 138,11 138,11 TV 3 B BIS A ESTE 29 30 SUR 381,80 375,80 379,40 379,40 TV 3 B BIS A ESTE 29 14 SUR 452,17 446,17 449,77 449,77 CL 29 SUR 10 5 ESTE 108,11 102,11 105,71 105,71 CL 29 SUR 10 15 ESTE 320,80 314,80 318,40 318,40 TV 3 C ESTE 29 16 SUR 85,01 79,01 82,61 82,61 TV 3 C ESTE 29 22 SUR 81,60 75,60 79,20 79,20 TV 3 C ESTE 29 24 SUR 73,10 67,10 70,70 70,70 TV 3 C ESTE 29 30 SUR 166,89 160,89 164,49 164,49 TV 3 C ESTE 29 30 SUR (A) 47,46 41,46 45,06 45,06 TV 3 C ESTE 29 54 SUR 61,43 55,43 59,03 59,03 TV 3 C ESTE 29 54 SUR (A) 72,81 66,81 70,41 70,41 TV 3 C ESTE 29 52 SUR 50,92 44,92 48,52 48,52 TV 3 C ESTE 29 62 SUR 54,05 48,05 51,65 51,65 TV 3 C ESTE 29 62 SUR (A) 68,39 62,39 65,99 65,99 TOTAL 7.018,64 7.213,04 7.213,04 TOTAL REA CONSTRUIDA 1.295,93 352,25 284,13 210,03 303,95 437,65 828,53 1.317,72 444,42 365,17 754,60 509,76 89,91 213,50 205,62 202,23 333,62 474,49 247,49 301,66 206,14 216,96 163,25 256,85 209,65 203,19 200,46 203,24 203,33 290,48 217,25 432,81 523,47 261,37 248,01 289,21 304,88 899,54 608,76 410,73 1.134,59 1.345,70 313,54 951,61 244,22 234,01 208,49 489,87 131,59 173,49 207,64 141,96 151,35 194,37 21.444,71
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ID 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54
15.- Desarrollo de la manzana 2 en el escenario No. 3, edificabilidad predio a predio DESARROLLO PREDIO A PREDIO CON FRENTE VA MENOR A 12 MTS REA 2o PISO CON REA TOTAL REA VOLADIZO 3er PISO CONSTRUIDA 78,93 78,93 233,18 115,47 115,47 342,82 243,73 243,73 727,58 194,42 194,42 579,66 205,39 205,39 612,56 62,54 62,54 184,03 60,87 60,87 179,01 38,77 38,77 112,72 68,20 68,20 201,00 298,01 298,01 890,42 314,52 314,52 939,95 307,82 307,82 919,85 299,56 299,56 895,09 211,77 211,77 631,71 385,38 385,38 1.152,54 397,05 397,05 1.187,55 249,43 249,43 744,70 197,59 197,59 589,18 184,56 184,56 550,09 196,02 196,02 584,45 195,19 195,19 581,97 188,76 188,76 562,69 189,11 189,11 563,72 192,76 192,76 574,67 191,97 191,97 572,30 5.067,82 5.067,82 15.113,47
ID 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25
PREDIO CL 29 SUR 11 15 ESTE CL 29 SUR 11 17 ESTE CL 29 SUR 11 31 ESTE CL 29 SUR 11 37 ESTE CL 29 SUR 11 A 5 ESTE CL 29 SUR 11 A 15 ESTE TV 4 BIS B ESTE 29 11 SUR TV 4 BIS B ESTE 29 15 SUR TV 4 BIS B ESTE 29 21 SUR TV 4 BIS B ESTE 29 29 SUR TV 4 BIS B ESTE 29 43 SUR TV 4 BIS B ESTE 29 51 SUR TV 4 BIS B ESTE 29 59 SUR TV 4 BIS B ESTE 29 71 SUR CL 30 SUR 11 30 ESTE TV 4 BIS ESTE 29 78 SUR TV 4 BIS ESTE 29 66 SUR TV 4 BIS ESTE 29 60 SUR TV 4 BIS ESTE 29 50 SUR TV 4 BIS ESTE 29 46 SUR TV 4 BIS ESTE 29 38 SUR TV 4 BIS ESTE 29 30 SUR TV 4 BIS ESTE 29 16 SUR TV 4 BIS ESTE 29 8 SUR TOTAL
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REA PREDIO 81,33 117,87 246,13 196,82 207,79 64,94 63,27 41,17 70,60 300,41 316,92 310,22 301,96 214,17 387,78 399,45 251,83 199,99 186,96 198,42 197,59 191,16 191,51 195,16 194,37
REA 1er PISO 75,33 111,87 240,13 190,82 201,79 58,94 57,27 35,17 64,60 294,41 310,92 304,22 295,96 208,17 381,78 393,45 245,83 193,99 180,96 192,42 191,59 185,16 185,51 189,16 188,37 4.977,82
16.- Consolidacin datos de manzanas desarrolladas en el escenario No. 3
CONSOLIDADO DE DESARROLLOS PREDIO A PREDIO rea suelo MZ 1 + MZ2 12.470,46 I.O. I.C. rea 1er Piso Ocupacin 11.996,46 0,96 2,93 reas construidas por tipo de edificacin Edificaciones (En Pisos) UND M2 0 0 0,00 1 0 0,00 2 0 0,00 3 79 36.558,18 rea total construida No. Lotes No. Viv/Lot No. Hogares Hab./Hogar Total Hab. Densidad (Hab. /Ha. NU) Densidad (Hog./Ha.NU) 79 3 237 4 948 520 130 36.558,18
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8.2.- Ejercicio en UPZ 84 Bosa Occidental 1.- Localizacin a nivel de Localidad
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2.- Localizacin a nivel de UPZ
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MODELACIN PROYECTO UPZ 84 BOSA OCCIDENTAL MZ 1 ID PREDIO REA PREDIO 69,21 82,21 84,84 93,69 121,27 144,83 128,49 110,94 101,46 97,90 75,27 75,87 73,78 72,69 75,98 74,88 77,31 75,94 76,65 123,41 104,10 57,16 62,76 71,57 78,36 76,18 76,24 286,34 74,20 103,94 96,94 69,11 116,93 51,85 78,27 3.240,56 REA 1ER PISO 69,21 82,20 84,84 79,19 80,11 131,78 87,24 105,86 97,26 86,66 0,00 71,96 75,49 72,60 75,98 64,69 0,00 75,93 65,62 24,16 95,17 57,15 0,00 34,80 0,00 0,00 0,00 66,99 0,00 110,97 96,94 26,98 67,81 51,85 55,81 2.095,25 # DE PISOS 3 2 1 1 1 2 2 2 2 2 0 2 3 1 1 2 0 2 3 1 2 3 0 3 0 0 0 1 0 2 2 1 1 2 1 REA TOTAL CONSTRUIDA 164,40 84,84 79,19 80,11 263,56 174,48 211,72 194,52 173,32 0,00 143,92 226,47 72,60 75,98 129,38 0,00 151,86 196,86 24,16 190,34 171,45 0,00 104,40 0,00 0,00 0,00 66,99 0,00 221,94 193,88 26,98 67,81 103,70 55,81 3.858,30
1 KR 87 M 73 B 40 SUR 2 KR 87 M 73 B 34 SUR 3 KR 87 M 73 B 26 SUR 4 KR 87 M 73 B 18 SUR 5 KR 87 M 73 B 4 SUR 6 DG 73 B SUR 87 L 31 7 DG 73 B SUR 87 L 21 8 DG 73 B SUR 87 L 15 9 DG 73 B SUR 87 L 7 10 CL 73 SUR 87 C 79 11 CL 73 SUR 87 C 75 12 CL 73 SUR 87 C 73 13 CL 73 SUR 87 C 69 14 CL 73 SUR 87 C 61 15 CL 73 SUR 87 C 55 16 CL 73 SUR 87 C 41 17 CL 73 SUR 87 C 37 18 CL 73 SUR 87 C 31 19 CL 73 SUR 87 C 21 20 KR 87 C 73 5 SUR 21 KR 87 C 73 11 SUR 22 KR 87 C 73 19 SUR 23 DG 73 B SUR 87 C 14 24 DG 73 B SUR 87 C 20 25 DG 73 B SUR 87 C 26 26 CL 73 B BIS SUR 87 C 28 27 CL 73 B BIS SUR 87 C 30 28 CL 73 SUR 87 C 75 29 CL 73 B BIS SUR 87 C 88 30 CL 73 B BIS SUR 87 C 88 31 CL 73 B BIS SUR 87 C 88 32 CL 73 B BIS SUR 87 C 88 33 CL 73 B BIS SUR 87 C 88 34 CL 73 B BIS SUR 87 C 88 35 CL 73 B BIS SUR 87 C 90 TOTAL
207,63
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MODELACIN PROYECTO UPZ 84 BOSA OCCIDENTAL MZ 2 REA REA 1ER REA TOTAL PREDIO PREDIO PISO # DE PISOS CONSTRUIDA 624,99 141,91 133,78 900,68 249,48 134,58 133,72 517,78 1 1 2 249,48 267,44 651,50
ID
1 KR 87 M 72 B 8 SUR 2 KR 87 M 72 B 2 SUR 3 DG 72 SUR 87 L 29 TOTAL
134,58
6A.- Identificacin de predios y reas manzana No. 3

MODELACIN PROYECTO UPZ 84 BOSA OCCIDENTAL MZ 3
ID
PREDIO
REA PREDIO 99,84 59,30 73,80 82,99 91,25 87,84 87,80 88,08 87,54 85,42 89,28 71,94 71,93 71,88 71,92 243,96 839,85 90,13 78,06 84,15 86,91 124,08 2.767,97
REA 1ER PISO 99,84 53,28 73,80 78,37 91,24 76,59 78,78 88,08 0,00 76,50 69,59 71,93 71,92 64,55 71,92 243,96 127,29 0,00 0,00 84,15 78,59 22,74 1.623,12
# DE PISOS 2 1 2 3 3 1 1 1 0 2 1 1 1 1 2 1 1 0 0 3 2 1
REA TOTAL CONSTRUIDA 199,68 53,28 147,60 235,11 273,72 76,59 78,78 88,08 0,00 153,00 69,59 71,93 71,92 64,55 143,84 243,96 127,29 0,00 0,00 252,45 157,18 22,74 2.531,29
1 CL 73 SUR 87 C 94 2 KR 87 L 72 B 12 SUR 3 CL 72 B SUR 87 C 97 4 CL 72 B SUR 87 C 89 5 CL 72 B SUR 87 C 83 6 CL 72 B SUR 87 C 77 7 CL 72 B SUR 87 C 71 8 CL 72 B SUR 87 C 65 9 CL 72 B SUR 87 C 59 10 CL 72 B SUR 87 C 53 11 CL 72 B SUR 87 C 47 12 CL 72 B SUR 87 C 41 13 CL 72 B SUR 87 C 33 14 CL 72 B SUR 87 C 27 15 CL 72 B SUR 87 C 21 16 CL 72 B SUR 87 C 15 17 KR 87 C 72 B 19 SUR 18 CL 73 SUR 87 C 68 19 CL 73 SUR 87 C 72 20 CL 73 SUR 87 C 76 21 CL 73 SUR 87 C 80 22 CL 73 SUR 87 C 86 TOTAL
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7.- Consolidacin datos de manzanas
CONSOLIDADO DE MANZANAS rea suelo MZ 1 + MZ2 + MZ3 6.909,21 rea 1er Piso Ocupacin 4.236,15
I.O. I.C. 0,61 1,02

reas construidas por tipo de edificacin Edificaciones (En Pisos) UND M2 0 10 0,00 1 23 1.987,24 2 19 3.385,76 3 8 1.668,09 rea total construida No. Lotes No. Viv/Lot No. Hogares Hab./Hogar Total Hab. Densidad (Hab. /Ha. NU) Densidad (Hog./Ha.NU) 60 1,07 64 4 257 195 49 7.041,09
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8.- Definicin de costos RESUMEN ESTRUCTURA DE COSTOS UPZ 84 BOSA OCCIDENTAL TEM VALOR 240.000,00 149.500,00 121.000,00 60.000,00 112.000,00 1.034.000,00
ID 1 PREDIO
UND. M2 M2 M2 M2 ML
2 EDIFICACIN 3 DEMOLICIN 4 CONSTRUCCIN PARQUES Y EQUI. RECREATIVO 5 PAVIMENTACIN DE VAS LOCALES CON ANDENES (V-8) 6 CONSTRUCCIN REDES DE ACU., ALC. Y ENER. 7 COSTO DIRECTO CONSTRUCCIN DE V.I.P. (48 M2) 8 COSTO DIRECTO CONSTRUCCIN DE V.I.S. (63 M2) 9 COSTO DIRECTO M2 VIVIENDA 10 COSTO DIRECTO M2 COMERCIO 11 COSTO INDIRECTO 12,5% COSTO DIRECTO (M2)
M2
30.720.000,00 UND. 40.320.000,00 UND. 640.000,00 PESOS 640.000,00 PESOS 80.000,00 PESOS
1. 2. 3. 4.
Fuentes Predio: UAECD, Consulta general de predios julio 2012, Lonja de Bogot: Estudio del Valor del Suelo Urbano en Bogot 2011 Edificacin: UAECD, Consulta general de predios julio 2011, indexado en un 10% para el 2012 Demolicin: Revista Construdata, Edicin 163, Junio Agosto 2012 Numerales 4 al 10, relacionados con la construccin de diferentes proyectos: Revista Construdata, Edicin 163, Junio - Agosto 2012
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9.- Variables de intervencin situacin sin proyecto

VARIABLES DE INTERVENCIN ESTADO SIN PROYECTO UPZ 84 BOSA OCCIDENTAL ID 1. REA TOTAL A INTERVENIR 1.1 1.2 1.3 2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 2.5. SUELO PRIVADO (rea til Predios) REA ZONAS VERDES PUBLICAS REA VAS VEHICULARES PUBLICAS rea edificaciones en 1er piso rea edificaciones en 2o piso rea edificaciones en 3er piso rea edificaciones en 4o piso rea edificaciones en 5o piso TIPO DE REAS CANT. 13.167,79 6.909,21 108,87 6.149,71 7.041,09 1.987,24 3.385,76 1.668,09 0,00 0,00 193,57 257 64 0,42 UND M2 M2 M2 M2 M2 M2 M2 M2 M2 ML Hab. Und. M2
M2
2. REA CONSTRUIDA PRIVADA TOTAL
3. LONGITUD INFRAESTRUCTURA REDES SER. PBLICOS LOC. 4. POBLACIN ACTUAL 5. HOGARES ACTUALES EN EL SECTOR A INTERVENIR REA DE ESPACIO PUBLICO (PARQUE) POR HABITANTE SECTOR A 6. INTERVENIR 7. DENSIDAD POR HECTREA NETA URBANIZABLE
49 Viv/Ha.
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10.- Variables de intervencin situacin con proyecto

VARIABLES DE INTERVENCIN ESTADO CON PROYECTO UPZ 84 BOSA OCCIDENTAL32 SAN BLAS ID 1. REA TOTAL A INTERVENIR 2. REA VAS VEHICULARES PUBLICAS 3. REA DESTINADA PARA PARQUE 4. NDICE DE SUELO PRIVADO DESTINADO A ESPACIO PUBLICO 5. REA TIL PARA DESARROLLAR PROYECTO DE TRANSFORMACIN 6. NDICE DE OCUPACIN PERMITIDO SOBRE NUEVA REA TIL 7. ALTURA MXIMA PERMITIDA 8. REA OCUPADA EN EDIFICACIONES 9. REA CONSTRUIDA EN 5 PISOS PARA V.I.P 10. REA CONSTRUIDA PARA COMERCIO LOCAL EN 1 PISO REA PUNTO FIJO Y CIRCULACIONES (10% DEL REA TOTAL 11. CONSTRUIDA) 12. REA NETA PARA VIP y VIS RESULTANTE 13. REA DE LA UNIDAD DE VIP OFRECIDA 14. REA DE LA UNIDAD DE VIS OFRECIDA 15. UNIDADES DE VIP OFRECIDA (30 % DEL TOTAL DE REA PARA VIV.) 16. UNIDADES DE VIS OFRECIDA (70 % DEL TOTAL DE REA PARA VIV.) 17. REA NETA PARA COMERCIO RESULTANTE 18. ESTACIONAMIENTOS PRIVADOS REQUERIDOS (1X8 VIV.) 19. ESTACIONAMIENTOS PBLICOS REQUERIDOS (1X18 VIV.) 20. TOTAL ESTACIONAMIENTOS REQUERIDOS PARA VIVIENDA 21. ESTACIONAMIENTOS PARA COMERCIO VECINAL B REQUERIDOS 22. TOTAL ESTACIONAMIENTOS REQUERIDOS PARA EL PROYECTO 23. REA AFERENTE POR ESTACIONAMIENTO CON CIRCULACIN 24. REA TOTAL DE ESTACIONAMIENTOS REQUERIDA 25. HOGARES FUTUROS EN EL REA A INTERVENIR 26. DENSIDAD DE HOGARES POR HECTREA NETA 27. POBLACIN FUTURA EN EL REA A INTERVENIR 28. DENSIDAD DE HABITANTES POR HECTREA NETA NUEVA REA DE ESPACIO PUBLICO (PARQUE) POR HABITANTE 29. GENERADA 30. NDICE DE CONSTRUCCIN FUTURO SOBRE EL REA PRIVADA INICIAL TIPO DE REAS CANT. 13.167,79 8.204,55 1.709,55 0,53 3.253,58 0,70 6 2.277,51 11.387,53 1.138,75 1.138,75 10.248,78 48,00 63,00 64 114 1.138,75 22 10 32 0 32 21,00 674,65 178 712 ML M2 M2 M2 M2 M2 M2 M2 Und. Und. M2 Und. Und. Und. Und. Und. M2 M2 Und. Hab. M2 UND M2 M2
M2
135 Viv/Ha. 541 Hab/Ha. 2,40 1,81 M2
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SIMULACIN DE COSTOS Y UTILIDAD INTERVENCIN UPZ 84 BOSA OCCIDENTAL NOMBRE ACTIVIDAD CANT UND VALOR UNT. VALOR TOTAL COMPRA REA PRIVADA (TOTAL PREDIOS) 6.909,21 M2 240.000,00 1.658.210.601,12 COMPRA DE EDIFICACIONES ACTUALES 1.052.642.955,00 1.987,24 3.385,76 1.668,09 0,00 M2 M2 M2 M2 149.500,00 149.500,00 149.500,00 149.500,00 149.500,00 0,00 800.000,00 121.000,00 297.092.380,00 506.171.120,00 249.379.455,00 0,00 0,00 0,00 0,00 851.971.890,00 1.119.060.980,00
0,00 M2 24,00 MESES 0,00 7.041,09 VIV M2
4.1. VAS LOCALES 8.204,55 M2 112.000,00 918.909.600,00 REDES DE ACUEDUCTO, ALCANTARILLADO Y 4.2. ENERGA 193,57 ML 1.034.000,00 200.151.380,00 5. COSTO DIRECTO CONSTRUCCIN DE VIVIENDA 11.387,53 M2 640.000,00 7.288.019.200,00 6. CONSTRUCCIN COMERCIO LOCAL EN 1er PISO 2.277,51 M2 640.000,00 1.457.603.840,00 7. COSTOS INDIRECTOS (12,5% COSTOS DIRECTOS) 1.678.438.683,27 8. COSTO TOTAL VIVIENDA Y COMERCIO LOCAL 13.648.344.309,39 9. REDUCCIN DE COSTOS POR APORTE EN SUBSIDIO DE VIVIENDA (18 SMLMV POR UND.) 1.814.994.351,84 10. TOTAL COSTOS 11.833.349.957,54 11. SOLUCIONES DE VIVIENDA DE 48 M2 VENDIBLES 64 UND SOLUCIONES DE VIVIENDA DE 63 M2 VENDIBLES 12. (VIS) 114 UND 13. VALOR DE VENTA (70 SMLMV DEL AO 2012) 39.669.000,00 $ 14. VALOR DE VENTA (92 SMLMV DEL AO 2012) VIS 52.136.400,00 $ 15. VALOR TOTAL VENTAS EN V.I.S. 16. VALOR DE VENTA M2 DE COMERCIO LOCAL 17. VALOR TOTAL DE VENTAS COMERCIO LOCAL 18. VALOR TOTAL VENTAS 19. UTILIDAD DE LA OPERACIN INMOBILIARIA 8.478.040.283,50 5.000.000,00 5.693.765.000,00 14.171.805.283,50 2.338.455.325,96 $ $ $ $ $
Nota: Para este escenario, existe una participacin indirecta de los propietarios, se les compra la tierra y las edificaciones para hacer una nica unidad de gestin, se les entrega una vivienda a precio de venta y las otras viviendas restantes se venden.
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ID 1. 2.

SIMULACIN DE COSTOS Y UTILIDAD INTERVENCIN UPZ 68 EL TESORO ID 1. 2. 3. 4. NOMBRE ACTIVIDAD VALOR APORTADO EN SUELO PRIVADO (TOTAL PREDIOS) VALOR TOTAL APORTADO AL FINALIZAR EL PROYECTO VALOR APORTADO REPRESENTADO EN APARTAMENTOS NUEVOS COMPRA DE EDIFICACIONES ACTUALES 1.987,24 3.385,76 1.668,09 0,00 0,00 64 7.041,09 8.204,55 193,57 11.387,53 2.277,51 M2 M2 M2 M2 M2 VIV M2 M2 ML M2 M2 149.500,00 149.500,00 149.500,00 149.500,00 149.500,00 800.000,00 121.000,00 112.000,00 1.034.000,00 640.000,00 640.000,00 CANT 6.909,21 UND M2 VALOR UNT. 240.000,00 VALOR TOTAL 1.658.210.601,12 1.989.852.721,34 38 VIV 1.052.642.955,00 297.092.380,00 506.171.120,00 249.379.455,00 0,00 0,00 1.232.640.000,00 51.360.000,00 851.971.890,00 1.119.060.980,00 918.909.600,00 200.151.380,00 7.288.019.200,00 1.457.603.840,00 1.678.438.683,27 13.222.773.708,27 1.814.994.351,84 11.407.779.356,42 64 114 38 76 39.669.000,00 52.136.400,00 6.488.187.562,16 5.000.000,00 5.693.765.000,00 12.181.952.562,16 774.173.205,74 UND UND UND UND $ $ $ $ $ $ $ Nota: Para este escenario, existe una participacin directa de los propietarios, ellos aportan el suelo; las edificaciones con sus mejoras se compran, existe un rendimiento financiero por el tiempo de la intervencin y un subsidio de arrendamiento para hacer una nica unidad de gestin, se les entrega M2 de vivienda por el aporte y las viviendas restantes se venden.
1.1. RENDIMIENTO FINANCIERO EN 2 AOS (20%) APORTE
331.642.120,22
4.1. DE 1 PISO 4.2. DE 2 PISOS 4.3. DE 3 PISOS 4.4. DE 4 PISOS 4.5. DE 5 PISOS 5. 6. 7. SUBSIDIO DE ARRENDAMIENTO DEMOLICIN DE EDIFICACIONES CONSTRUCCIN URBANISMO LOCAL 5.1. VALOR ARRIENDO MENSUAL
24,00 MESES 51.360.000,00
7.1. VAS LOCALES 7.2. REDES DE ACUEDUCTO, ALCANTARILLADO Y ENERGA 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. COSTO DIRECTO CONSTRUCCIN DE VIVIENDA CONSTRUCCIN COMERCIO LOCAL EN 1er PISO COSTOS INDIRECTOS (12,5% COSTOS DIRECTOS) COSTO TOTAL VIVIENDA Y COMERCIO LOCAL
REDUCCIN DE COSTOS POR APORTE EN SUBSIDIO DE VIVIENDA (18 SMLMV POR UND.) TOTAL COSTOS SOLUCIONES DE VIVIENDA DE 48 M2 RESULTANTES (VIP) SOLUCIONES DE VIVIENDA DE 63 M2 RESULTANTES (VIS) SOLUCIONES DE VIVIENDA (VIS) REDIMIDAS POR APORTES SOLUCIONES DE VIVIENDA DE 63 M2 VIS VENDIBLES VALOR DE VENTA (70 SMLMV DEL AO 2012) VIP VALOR DE VENTA (92 SMLMV DEL AO 2012) VIS VALOR TOTAL VENTAS EN VIVIENDA VALOR DE VENTA M2 DE COMERCIO LOCAL VALOR TOTAL DE VENTAS COMERCIO LOCAL VALOR TOTAL VENTAS UTILIDAD DE LA OPERACIN INMOBILIARIA
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12.- Imgenes volumtricas manzanas englobadas sin edificaciones
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14.- Desarrollo de la manzana 1 en el escenario No. 3, edificabilidad predio a predio

DESARROLLO PREDIO A PREDIO CON FRENTE VA MENOR A 12 MTS ID 1 2 3 4 5 6 7 8 9 PREDIO KR 87 M 73 B 40 SUR KR 87 M 73 B 34 SUR KR 87 M 73 B 26 SUR KR 87 M 73 B 18 SUR KR 87 M 73 B 4 SUR DG 73 B SUR 87 L 31 DG 73 B SUR 87 L 21 DG 73 B SUR 87 L 15 DG 73 B SUR 87 L 7 REA PREDIO 69,21 82,21 84,84 93,69 121,27 144,83 128,49 110,94 101,46 97,90 75,27 75,87 73,78 72,69 75,98 74,88 77,31 75,94 76,65 123,41 104,10 57,16 62,76 71,57 78,36 76,18 76,24 286,34 74,20 103,94 96,94 69,11 116,93 51,85 78,27 REA 1er PISO 63,21 76,21 78,84 87,69 115,27 138,83 122,49 104,94 95,46 91,90 69,27 69,87 67,78 66,69 69,98 68,88 71,31 69,94 70,65 117,41 98,10 51,16 56,76 65,57 72,36 70,18 70,24 280,34 68,20 97,94 90,94 63,11 110,93 45,85 72,27 3.030,56 REA 2o PISO CON VOLADIZO 66,81 79,81 82,44 91,29 118,87 142,43 126,09 108,54 99,06 95,50 72,87 73,47 71,38 70,29 73,58 72,48 74,91 73,54 74,25 121,01 101,70 54,76 60,36 69,17 75,96 73,78 73,84 283,94 71,80 101,54 94,54 66,71 114,53 49,45 75,87 3.156,56 REA 3er PISO 66,81 79,81 82,44 91,29 118,87 142,43 126,09 108,54 99,06 95,50 72,87 73,47 71,38 70,29 73,58 72,48 74,91 73,54 74,25 121,01 101,70 54,76 60,36 69,17 75,96 73,78 73,84 283,94 71,80 101,54 94,54 66,71 114,53 49,45 75,87 3.156,56 TOTAL REA CONSTRUIDA 235,83 243,73 270,27 353,00 423,68 374,68 322,01 293,59 282,91 215,02 216,81 210,53 207,27 217,13 213,84 221,12 217,02 219,15 359,43 301,50 160,67 177,47 203,90 224,28 217,74 217,91 848,23 211,79 301,03 280,03 196,53 339,98 144,76 224,01 9.343,68
196,83
10 CL 73 SUR 87 C 79 11 CL 73 SUR 87 C 75 12 CL 73 SUR 87 C 73 13 CL 73 SUR 87 C 69 14 CL 73 SUR 87 C 61 15 CL 73 SUR 87 C 55 16 CL 73 SUR 87 C 41 17 CL 73 SUR 87 C 37 18 CL 73 SUR 87 C 31 19 CL 73 SUR 87 C 21 20 KR 87 C 73 5 SUR 21 KR 87 C 73 11 SUR 22 KR 87 C 73 19 SUR 23 DG 73 B SUR 87 C 14 24 DG 73 B SUR 87 C 20 25 DG 73 B SUR 87 C 26 26 CL 73 B BIS SUR 87 C 28 27 CL 73 B BIS SUR 87 C 30 28 CL 73 SUR 87 C 75 29 CL 73 B BIS SUR 87 C 88 30 CL 73 B BIS SUR 87 C 88 31 CL 73 B BIS SUR 87 C 88 32 CL 73 B BIS SUR 87 C 88 33 CL 73 B BIS SUR 87 C 88 34 CL 73 B BIS SUR 87 C 88 35 CL 73 B BIS SUR 87 C 90 TOTAL
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15.- Desarrollo de la manzana 2 en el escenario No. 3, edificabilidad predio a predio DESARROLLO PREDIO A PREDIO CON FRENTE VA MENOR A 12 MTS REA 2o PISO REA REA CON REA TOTAL REA PREDIO PREDIO 1er PISO VOLADIZO 3er PISO CONSTRUIDA KR 87 M 72 B 8 SUR 624,99 618,99 622,59 622,59 1.864,17 KR 87 M 72 B 2 SUR 141,91 135,91 139,51 139,51 414,92 DG 72 SUR 87 L 29 133,78 127,78 131,38 131,38 390,55 TOTAL 882,68 893,48 893,48 2.669,64
15A.- Desarrollo de la manzana 3 en el escenario No. 3, edificabilidad predio a predio DESARROLLO PREDIO A PREDIO CON FRENTE VA MENOR A 12 MTS REA 2o REA REA 1er PISO CON REA 3er TOTAL REA PREDIO PREDIO PISO VOLADIZO PISO CONSTRUIDA CL 73 SUR 87 C 94 99,84 93,84 97,44 97,44 288,72 KR 87 L 72 B 12 SUR 59,30 53,30 56,90 56,90 167,09 CL 72 B SUR 87 C 97 73,80 67,80 71,40 71,40 210,60 CL 72 B SUR 87 C 89 82,99 76,99 80,59 80,59 238,18 CL 72 B SUR 87 C 83 91,25 85,25 88,85 88,85 262,94 CL 72 B SUR 87 C 77 87,84 81,84 85,44 85,44 252,73 CL 72 B SUR 87 C 71 87,80 81,80 85,40 85,40 252,61 CL 72 B SUR 87 C 65 88,08 82,08 85,68 85,68 253,44 CL 72 B SUR 87 C 59 87,54 81,54 85,14 85,14 251,83 CL 72 B SUR 87 C 53 85,42 79,42 83,02 83,02 245,46 CL 72 B SUR 87 C 47 89,28 83,28 86,88 86,88 257,03 CL 72 B SUR 87 C 41 71,94 65,94 69,54 69,54 205,01 CL 72 B SUR 87 C 33 71,93 65,93 69,53 69,53 204,98 CL 72 B SUR 87 C 27 71,88 65,88 69,48 69,48 204,85 CL 72 B SUR 87 C 21 71,92 65,92 69,52 69,52 204,97 CL 72 B SUR 87 C 15 243,96 237,96 241,56 241,56 721,09 KR 87 C 72 B 19 SUR 839,85 833,85 837,45 837,45 2.508,76 CL 73 SUR 87 C 68 90,13 84,13 87,73 87,73 259,58 CL 73 SUR 87 C 72 78,06 72,06 75,66 75,66 223,39 CL 73 SUR 87 C 76 84,15 78,15 81,75 81,75 241,65 CL 73 SUR 87 C 80 86,91 80,91 84,51 84,51 249,94 CL 73 SUR 87 C 86 124,08 118,08 121,68 121,68 361,45 TOTAL 2.635,97 2.715,17 2.715,17 8.066,31
ID 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22
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ID 1 2 3
16.- Consolidacin datos de manzanas desarrolladas en el escenario No. 3
CONSOLIDADO DE DESARROLLOS PREDIO A PREDIO rea suelo MZ 1 + MZ2 + MZ3 6.909,21 I.O. I.C. rea 1er Piso Ocupacin 6.549,21 0,95 2,91 reas construidas por tipo de edificacin Edificaciones (En Pisos) UND M2 0 0 0,00 1 0 0,00 2 0 0,00 3 60 20.079,63 rea total construida No. Lotes No. Viv/Lot No. Hogares Hab./Hogar Total Hab. Densidad (Hab. /Ha. NU) Densidad (Hog./Ha.NU) 60 3 180 4 720 547 137 20.079,63
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8.3.- Conclusiones generales para las dos modelaciones 1.- En este segundo ejercicio piloto se plantea una modificacin en el producto resultante u ofrecido, el 30% del rea disponible para vivienda se entrega en VIP y el 70% restante se entrega en VIS. Comercialmente es ms atractivo por que el producto tendra una mejor demanda comparado con el primer ejercicio piloto. 2.- Las utilidades disminuyen por cuanto las unidades de vivienda ofertadas disminuyen con relacin al ejercicio piloto No. 1, a su vez el dinero que ingresa por efecto del subsidio de vivienda disminuye. 3.- Los valores relacionados con el valor del terreno tienen como fuente el estudio del Valor del Suelo Urbano en Bogot 2011, de la Lonja de Bogot, adems es respaldado por valores precisos de predio por manzana teniendo como fuente la UAECD (Catastro Distrital). (Ver tablas 16, 17 y 18) 4.- Los valores de construccin y edificabilidad tanto en precios directos e indirectos tienen como fuente la Revista Construdata edicin No. 163 de fecha Junio Agosto 2012 5.- Cuando se analiza el escenario 3 en donde cada uno de los predios se desarrolla individualmente con la norma permitida segn frente de predio a seccin de va la edificabilidad aumenta en ms del 60% que la propuesta de los escenarios 1 y 2, adems dicha edificabilidad supera el lmite de saturacin establecida en 2,00 para el ndice de Construccin por la oficina que se encuentra realizando la modificacin excepcional del POT, lo que conlleva a que se registren situaciones de sostenibilidad y ambientales complicadas, as como hacinamiento de familias. 9.- DESARROLLO DEL PROYECTO DE ACTO ADMINISTRATIVO 9.1.- Planeacin del acto administrativo Con el fin de sustentar de manera general la elaboracin de un proyecto de decreto que adopte la reglamentacin del instrumento de planeacin y gestin que le otorgue viabilidad jurdica a los futuros procesos de transformacin, revitalizacin o desarrollo de planes parciales en reas con tratamiento de mejoramiento integral, se resuelve el cuestionario planteado en la fase de Planeacin establecida en el Manual para la elaboracin de textos normativos proyectos de decreto y resolucin adoptado por el decreto nacional 1345 de 2010 y se continua con el modelo metodolgico para sustentar la elaboracin del acto administrativo. CUESTIONARIO 1. Cul es la finalidad de la norma que se va a expedir?
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R:/Reglamentar el instrumento de Plan Parcial en reas con Tratamiento de Mejoramiento Integral 2. Identifique la problemtica y el objetivo que persigue la emisin de la norma. R:/No existe una reglamentacin distrital precisa para el desarrollo de planes parciales en reas consolidadas diferentes a aquellas a las cuales se les haya asignado el tratamiento de Renovacin Urbana. El objeto del acto administrativo es establecer el marco legal para desarrollar planes parciales en reas con tratamiento de mejoramiento integral, las cuales tienen la particularidad que corresponde a desarrollos humanos de origen clandestino que fueron legalizados y que hoy en da su situacin urbanstica entrega la posibilidad de ofertarle a la ciudad proyectos urbanos donde confluyen conceptos como: integracin inmobiliaria, oferta de VIS o VIP. Generacin de espacio pblico, reasentamiento o redistribucin de poblacin, unidad de gestin, cargas y beneficios para generar nuevos espacios y estructuras urbanas que soporten proyectos de vivienda en condiciones de sostenibilidad y con calidad de vida. 3. Existe alguna norma vigente que regule el mismo tema? S__ (pase a la pregunta 4) No X (pase a la pregunta 6). 4. Si ya existe una norma, explique por qu resulta insuficiente. 5. Si ya existe una norma que regule el mismo tema, especifique segn sea el caso si el proyecto: a) Deroga ___ b) Modifica___ c) Sustituye___ d) Es nuevo___ Si contesta a), b) o c), identifique la norma correspondiente, fecha de expedicin y vigencia; 6. Indique la disposicin de orden constitucional o legal que otorga la competencia para expedir el Decreto o resolucin; si no existe, no podr seguir adelante con el trmite de elaboracin del texto normativo. R:/ El artculo 13 de la Ley 388 de 1997, establece en su numeral 5. La estrategia de mediano plazo para el desarrollo de programas de vivienda de inters social, la cual incluir el sealamiento de los correspondientes instrumentos de gestin. El numeral 2.7 del artculo 1 de la Ley 902 de 2004, establece la posibilidad de expedir normas urbansticas generales, as: El sealamiento de las excepciones a estas normas para operaciones como macroproyectos o actuaciones urbansticas en reas con tratamientos de conservacin, renovacin o mejoramiento integral para las cuales se contemplen normas especficas a adoptar y concertar, en su oportunidad, con los propietarios y comunidades interesadas, estableciendo los parmetros, procedimientos y requisitos que deben cumplirse en tales casos excepcionales.
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El numeral 2.8 del mismo artculo establece que Las dems previstas en dicha ley o que se consideren convenientes por las autoridades distritales o municipales Adems de acuerdo con el numeral 3 del artculo 334 del decreto Distrital 190 de 2004, Los Planes Parciales son el instrumento para la expedicin de la norma especfica para los sectores con tratamiento de: a. Desarrollo, b. Renovacin Urbana, en la modalidad de Redesarrollo, c. Mejoramiento Integral y d. Usos futuros del Parque Minero Industrial de Usme 2. DEFINICIONES PREVIAS 2.1. Definir el propsito que se quiere materializar con la norma (Para qu?): Un propsito preciso y claro es el mejor instrumento de quien redacta una norma para alcanzar el objetivo de la misma. Para ello habr que definir lo que se quiere y qu har el destinatario con las disposiciones contenidas en el texto del documento normativo a crear. R:/Para que el instrumento de plan parcial se pueda aplicar en situaciones diferentes a las reglamentadas (Para el Tratamiento de Desarrollo y para el Tratamiento de Renovacin Urbana) y sea una posibilidad para que los interesados en desarrollar sectores de ciudad en reas con Tratamiento de Mejoramiento Integral, puedan optar por desarrollar proyectos integrales, en donde el cambio de patrn volumtrico, la densidad, la generacin de espacio pblico y si es necesario la distribucin equitativa de cargas y beneficios sea una realidad. 2.2. Identificar al destinatario de la norma (A quin se aplica?): El conocimiento del destinatario del decreto o resolucin facilita el uso del lenguaje adecuado a los propsitos de la disposicin. R:/Los destinatarios se pueden denominar de manera general como los interesados en desarrollar un proyecto inmobiliario y particularmente existiran tres actores a los cuales va dirigido este decreto, as: a.- propietarios de predios interesados en organizar una unidad de gestin que comprenda por lo menos 2 manzanas en reas urbanas cuyo tratamiento es el de Mejoramiento Integral. b.- promotores o desarrolladores inmobiliarios que estn interesados en intervenir dos manzanas por lo menos en reas con tratamiento de mejoramiento integral. c.- La administracin distrital como ente gestor para promover y adelantar la unin de los propietarios en una nica unidad de gestin, invertir recursos del programa de Mejoramiento Integral o de promocin de Vivienda de Inters Social o Prioritario de por lo menos 2 manzanas ubicadas en reas con Tratamiento de Mejoramiento Integral, que sean a su vez reas Prioritarias de Intervencin (APIs). 3. ESTUDIOS DE IMPACTO (Qu impacto se espera obtener?): Todo decreto o resolucin produce, en principio, un impacto en el mbito jurdico, econmico e incluso ambiental. Por tanto ser necesario realizar un Estudio de Impacto Normativo (ESIN), cuyo objeto es determinar la necesidad de expedir, modificar o derogar una normatividad.
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El ESIN es una herramienta fundamental para procurar una mejora sustancial en los decretos y resoluciones que se pretendan expedir a partir de la implementacin del presente Manual y contendr: 3.1. Oportunidad del proyecto: El estudio sobre la oportunidad del proyecto identificar los objetivos de la propuesta, el anlisis de las alternativas existentes, tanto normativas como de cualquier otra naturaleza, todo con el fin de sustentar la necesidad de su expedicin. R:/ OBJETIVOS DE LA PROPUESTA Definir los instrumentos, etapas y gestin que se debe realizar para que un rea (Conjunto de manzanas) pueda transformar sus estructuras urbansticas y la edificabilidad existente en pro de conseguir una organizacin espacial (espacio pblico) y una edificabilidad superior al promedio existente con el fin de obtener mayores metros cuadrados de espacio pblico y mayores metros cuadrados de rea construida destinada a vivienda y a usos complementarios en un territorio especifico como es el barrio o desarrollo de origen informal, cuyo proceso de legalizacin ya concluyo y se encuentra en la etapa de Mejoramiento Integral y tiene como tratamiento urbanstico asignado el de Mejoramiento Integral ANLISIS DE ALTERNATIVAS EXISTENTES Regularizacin de desarrollos Dentro de los instrumentos creados por el Plan de Ordenamiento Territorial propio de los desarrollos o barrios de origen informal y a su vez de las reas con Tratamiento de Mejoramiento Integral, se encuentra la Regularizacin, creado para reorganizar los barrios o desarrollos que una vez legalizados, continuaron con actuaciones informales, generando desajustes urbansticos y transgresin de normas del proceso de legalizacin y de reglamentacin de las correspondientes UPZ, que derivaron en perdida o alteracin de sus espacios pblicos determinados y aceptados en el proceso inicial de legalizacin. Sin embargo la regularizacin se gesta para cumplir con el objetivo general de normalizar bajo los estndares generales de la ciudad legal aquellos desarrollos que no cumplan con los mismo, por lo tanto lo que busca este instrumento es aplicar unas acciones urbanstica en un desarrollo determinado para que obtenga todas las rea publicas requeridas, y los espacios privados puedan a su vez desarrollarse con normas de usos y edificabilidad acordes con el modelo de ciudad deseado. Por lo anterior el POT adopto este instrumento en su artculo 459 del Decreto 190 de 2004, as: Art. 459 (D. 190 de 2004) Regularizacin de desarrollos: Es el instrumento de planeamiento por el cual se realizan los ajustes urbansticos y normativos a los desarrollos de origen ilegal que fueron sometidos a procesos de legalizacin y cuentan con plano
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aprobado y acto administrativo de reconocimiento, en los cuales hay alteraciones en sus espacios pblicos originalmente determinados. Esta ltima frase limitara la accin del Plan de Regularizacin, sin embargo ms adelante, el artculo establece el manejo del mecanismo de reparto de cargas y beneficios para la generacin de espacio pblico adicional y por el cambio de uso, as: Dentro de los planes de regularizacin, la ejecucin de acciones que propendan por la generacin de espacio pblico adicional al existente, o de cambios de uso, se adelantarn mediante el sistema de reparto de cargas y beneficios entre la Administracin y los responsables del desarrollo. Este procedimiento se ejecutar de conformidad con lo dispuesto en el presente Plan y en los instrumentos que lo desarrollen. CONSIDERACIONES NORMATIVAS 1.- Debe modificarse el plan de Ordenamiento territorial para lograr, los siguientes objetivos: Identificar la creacin de los Planes Parciales en tratamiento de mejoramiento integral Otorgarle al alcalde mayor el poder para expedir un acto administrativo que reglamente los Planes Parciales en reas con tratamiento de mejoramiento integral 2.- El decreto nacional 2181 de 2006 (modificado parcialmente por el decreto 4300 de 2007), establece en trminos generales la reglamentacin para desarrollar la formulacin y adopcin de cualquier Plan Parcial, por lo tanto cualquier reglamentacin adicional sobre planes parciales debe tener en cuenta los Ttulos I y II de este decreto. 3.- La Ley 1551 de 2012, establece en el numeral 9 del artculo 6, que Los Planes de Ordenamiento Territorial sern presentados para revisin ante el Concejo Municipal o Distrital cada 12 aos. BASE NORMATIVA UTILIZADA Se utiliz el decreto distrital 436 de 2006 Por el cual se dictan disposiciones comunes a los planes parciales en tratamiento de desarrollo, y se establece la metodologa para el reparto equitativo de cargas y beneficios, como base normativa para adelantar el desarrollo estructural y el contenido de la propuesta de proyecto de decreto que reglamenta el contenido de los planes parciales para las reas sujetas a tratamiento de mejoramiento integral, lo anterior con el fin de aprovechar los temas tratados, estudiados y discutidos que le dieron origen al D. 436/2006.
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9.1.- Proyecto de decreto
PROYECTO DE DECRETO
Por el cual se reglamenta el contenido de los planes parciales para las reas sujetas a tratamiento de mejoramiento integral y se establece la metodologa para el reparto equitativo de cargas y beneficios EL ALCALDE MAYOR DE BOGOT, D.C. En ejercicio de sus facultades Constitucionales y legales, en especial la conferida por el artculo 38 numeral 4 del Decreto Ley 1421 de 1993 y los artculos 8 y 38 de la Ley 388 de 1997 y CONSIDERANDO: Que el Artculo 1 de la Ley 902 de 2004, establece que el Artculo 15 de la Ley 388, en el cual se realiza la definicin de las Normas estructurales, que debe contener el Plan de Ordenamiento Territorial y entre otras se encuentran las siguientes: 1.4 Las que establecen directrices para la formulacin y adopcin de planes parciales. Que el artculo 19 de la Ley 388 de 1997 establece que "Los planes parciales son los instrumentos mediante los cuales se desarrollan y complementan las disposiciones de los planes de ordenamiento, para reas determinadas del suelo urbano y para las reas incluidas en el suelo de expansin urbana, adems de las que deban desarrollarse mediante unidades de actuacin urbanstica, macroproyectos u otras operaciones urbanas especiales, de acuerdo con las autorizaciones emanadas de las normas urbansticas generales, en los trminos previstos en la presente ley. El plan parcial o local incluir por lo menos los siguientes aspectos: 1. La delimitacin y caractersticas del rea de la operacin urbana o de la unidad mnima de actuacin urbanstica contemplada en el plan parcial o local. 2. La definicin precisa de los objetivos y las directrices urbansticas especficas que orientan la correspondiente actuacin u operacin urbana, en aspectos tales como el aprovechamiento de los inmuebles; el suministro, ampliacin o mejoramiento del espacio pblico, la calidad del entorno, las alternativas de expansin, el mejoramiento integral o renovacin consideradas; los estmulos a los propietarios e inversionistas para facilitar procesos de concertacin, integracin inmobiliaria o reajuste de tierras u otros mecanismos para garantizar el reparto equitativo de las cargas y los beneficios vinculadas al mejor aprovechamiento de los inmuebles; los programas y proyectos urbansticos que especficamente caracterizan los propsitos de la operacin y las prioridades de su desarrollo, todo ello de acuerdo con la escala y complejidad de la actuacin o de la operacin urbana contemplada."
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Estas actuaciones podrn ser desarrolladas por propietarios individuales en forma aislada por grupos de propietarios asociados voluntariamente o de manera obligatoria a travs de unidades de actuacin urbanstica, directamente por entidades pblicas o mediante formas mixtas de asociacin entre el sector pblico y el sector privado. Cuando por efectos de la regulacin de las diferentes actuaciones urbansticas los municipios, distritos y las reas metropolitanas deban realizar acciones urbansticas que generen mayor valor para los inmuebles, quedan autorizados a establecer la participacin en plusvala en los trminos que se establecen en la presente ley. Igualmente, las normas urbansticas establecern especficamente los casos en que las actuaciones urbansticas debern ejecutarse mediante la utilizacin del reparto de cargas y beneficios tal como se determina en el artculo 38 de esta ley. En el evento de programas, proyectos y obras que deban ejecutar las entidades pblicas, como consecuencia de actuaciones urbansticas que le sean previstas en los planes de ordenamiento o en los instrumentos que los desarrollen, las entidades municipales y distritales competentes sin perjuicio de su realizacin material por particulares, podrn crear entidades especiales de carcter pblico o mixto para la ejecucin de tales actuaciones, de conformidad con las normas legales generales y con las especiales contenidas en la presente ley y en la Ley 142 de 1994. Igualmente las entidades municipales y distritales y las reas metropolitanas podrn participar en la ejecucin de proyectos de urbanizacin y programas de vivienda de inters social, mediante la celebracin, entre otros, de contratos de fiducia con sujecin a las reglas generales y del derecho comercial, sin las limitaciones y restricciones previstas en el numeral 5 del artculo 32 de la Ley 80 de 1993. Que el artculo 38 de la Ley 388 de 1997establece que en desarrollo del principio de igualdad de los ciudadanos ante las normas, los planes de ordenamiento territorial y las normas urbansticas que los desarrollen debern establecer mecanismos que garanticen el reparto equitativo de las cargas y los beneficios derivados del ordenamiento urbano entre los respectivos afectados. Las unidades de actuacin, la compensacin y la transferencia de derechos de construccin y desarrollo, entre otros, son mecanismos que garantizan este propsito. Que la Ley 388 de 1997, en su artculo 39, seala las cargas urbansticas y sus correspondientes escalas de reparto, que deben ser consideradas para efectos de determinar el sistema de reparto aplicable a las actuaciones urbansticas.
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Que el artculo 36 de la Ley 388 de 1997establece que Son actuaciones urbansticas la parcelacin, urbanizacin y edificacin de inmuebles. Cada una de estas actuaciones comprenden procedimientos de gestin y formas de ejecucin que son orientadas por el componente urbano del plan de ordenamiento y deben quedar explcitamente reguladas por normas urbansticas expedidas de acuerdo con los contenidos y criterios de prevalencia establecidos en los artculos 13, 15, 16 y 17 de la presente ley.
Que el artculo 9 del Decreto Distrital (Compilacin POT) 190 de 2004 establece que la poltica sobre hbitat y seguridad humana, busca entre otras cosas: 2. Promover la urbanizacin legal mediante acciones preventivas orientadas a ofrecer alternativas econmicas viables que compitan con la oferta ilegal de vivienda en la red de ciudades con base en el ahorro derivado por la reduccin de los costos de la legalizacin y del mejoramiento integral de barrios en zonas no propicias para la urbanizacin. 5. Lograr la equidad entre urbanizadores y constructores, compradores de vivienda y la ciudadana mediante la distribucin de las cargas y beneficios del ordenamiento para reducir el monto de inversin pblica destinada al mejoramiento integral de barrios de origen ilegal. 6. Velar por la investigacin y definicin de programas para promover que las viviendas y los barrios mejoren sus condiciones ambientales, sanitarias y de ecoeficiencia. Que el artculo 13 del Decreto 190 de 2004 establece que la poltica sobre recuperacin y manejo del espacio pblico, se rige entre otros por los siguientes principios: 3. La necesidad de ofrecer lugares de convivencia y ejercicio de la democracia ciudadana y de desarrollo cultural, recreativo y comunitario. 5. Responder al dficit de zonas verdes de recreacin pasiva y activa en las diferentes escalas local, zonal y regional. 8. Orientar las inversiones de mantenimiento y produccin de espacio pblico en las zonas que presenten un mayor dficit de zonas verdes por habitante, con especial nfasis en los sectores marginados de la sociedad. Que el artculo 28 del Decreto 190 de 2004 establece los objetivos de la poltica de gestin del suelo, la cual se dirige a alcanzar entre otros los siguientes objetivos: 5. Establecer condiciones para el desarrollo de proyectos urbansticos, que en un marco de prevalencia del inters colectivo, estimulen la vinculacin y diversificacin de los inversionistas a los procesos de desarrollo territorial.
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Que el decreto nacional 2181 de 2006 Por el cual se reglamentan parcialmente las disposiciones relativas a planes parciales contenidas en la Ley 388 de 1997 y se dictan otras disposiciones en materia urbanstica. Se aplica integralmente a los planes Parciales que se desarrollen al interior del Distrito Capital, particularmente los Ttulos I y II, relacionados con la formulacin y adopcin de Planes Parciales.
6. Crear mecanismos sostenibles de oferta de suelo y de control que frenen efectivamente la urbanizacin ilegal y garanticen el acceso al suelo y a la vivienda digna de los sectores ms pobres de la poblacin, sobre todo aquellos pertenecientes al llamado sector informal.
Que el artculo 29 del Decreto 190 de 2004 define el reparto de cargas y beneficios y la aplicacin en las diferentes escalas. Que el artculo 30 del Decreto 190 de 2004 establece que los instrumentos de gestin del suelo que sern aplicables para alcanzar los objetivos de ordenamiento adoptados en el Plan de Ordenamiento Territorial de Bogot, se encuentran entre otros: los planes parciales, las unidades de actuacin urbanstica, los reajustes o integracin inmobiliaria, la cooperacin entre participes y el reparto equitativo de cargas y beneficios. Que en el artculo 32 del Decreto 190 de 2004 se precisan los casos en que deben ser adoptados los Planes Parciales y entre otros se establece la obligatoriedad en el siguiente caso: 4. Para todos aquellos terrenos que deban desarrollarse mediante unidades de actuacin urbanstica, macroproyectos y operaciones urbanas especiales y as lo defina el Plan Zonal, o el plan de ordenamiento zonal, o el Programa de Ejecucin o cualquier otro instrumento que desarrolle el Plan de Ordenamiento Territorial. Que el artculo 295 del Decreto 190 de 2004 define el objetivo general del Subprograma de Mejoramiento Integral, as: orientar las acciones de complementacin, reordenamiento o adecuacin requeridas tanto en el espacio urbano como en las unidades de vivienda que conforman los asentamientos de origen ilegal ubicados en la periferia de la ciudad. Lo anterior para corregir las deficiencias fsicas, ambientales y legales generadas por su origen fuera de las normas urbanas y permitir que sus habitantes accedan a la calidad de vida urbana definida para el conjunto de la ciudad. Que el artculo 334 del Decreto 190 de 2004 establece los procedimientos para la expedicin de la norma especfica de los sectores normativos entre los que se encuentra los planes parciales, as: 3. Planes Parciales: Mediante los Planes Parciales y con sujecin a lo dispuesto en la presente revisin, se podr definir la norma especfica para los sectores con tratamiento de: a. Desarrollo. b. Renovacin Urbana, en la modalidad de Redesarrollo. c. Mejoramiento Integral. d. Usos futuros del Parque Minero Industrial de Usme.
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Que el soporte de los predios privados es el espacio pblico, por lo tanto para poder adelantar un plan parcial en reas sujetas a tratamiento de mejoramiento integral la delimitacin de este debe corresponder a dos manzanas segn plano de legalizacin con el fin de involucrar un rea de espacio pblico, especficamente una va vehicular o peatonal.
DECRETA CAPITULO 1 DISPOSICIONES COMUNES A LOS PLANES PARCIALES EN TRATAMIENTO DE MEJORAMIENTO INTEGRAL Artculo 1. ALCANCE Y MBITO DE APLICACIN. El presente Decreto establece disposiciones comunes para los planes parciales en suelos sujetos al tratamiento de mejoramiento integral y establece la metodologa para determinar el reparto equitativo de cargas y beneficios en los mismos. Artculo 2. REAS DESARROLLABLES CON PLANES PARCIALES. Los polgonos desarrollables a travs del instrumento de Plan Parcial deben cumplir con los siguientes requisitos: Estar ubicados al interior de reas sujetas al tratamiento de mejoramiento integral. Conformar por lo menos dos manzanas, las cuales deben estar delimitadas por espacio pblico o reas pertenecientes a suelo de proteccin. No pueden estar afectadas por polgonos correspondientes a amenaza alta por remocin en masa o por inundacin. El 100% de los propietarios de los predios que conforman las manzanas deben estar dispuestos a conformar una nica unidad de gestin. Deben estar al interior de reas con disponibilidad inmediata del servicio de acueducto y alcantarillado.
Artculo 3. PROCEDIMIENTO PARA LA FORMULACIN Y ADOPCIN DE PLANES PARCIALES. El procedimiento aplicable a los planes parciales en suelos sujetos a tratamiento de mejoramiento integral se regir por lo dispuesto en el Decreto Nacional 2181 de 2006 y por el Cdigo Contencioso Administrativo o las normas que los adicionen, modifiquen o sustituyan. Artculo 4. DELIMITACIN DEL REA DESARROLLABLE CON PLAN PARCIAL. La delimitacin del rea desarrollable con plan parcial se definir en la respuesta a la solicitud de determinantes para la formulacin que elabore la Secretaria Distrital de Planeacin de conformidad con lo establecido en el decreto nacional 2181 de 2006. El rea mnima para la delimitacin del plan parcial debe corresponder a dos manzanas de acuerdo con el plano de legalizacin aprobado, las cuales deben tener como espacio pblico comn una va vehicular o peatonal.
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Artculo 5. MANEJO DE LAS REAS DE ESPACIO PBLICO. Los espacios pblicos al interior de la delimitacin de los planes parciales podrn variar su destinacin como bienes de uso pblico, siempre que sean sustituidos por otros de rea igual o superior. Pargrafo. En el marco de actuaciones pblicas de planes parciales, cuando para la distribucin equitativa de cargas y beneficios, se requiera precisar y ajustar los trazados de los sistemas de movilidad y espacio pblico, esto se podr realizar siempre y cuando no se afecte la conectividad de los flujos vehiculares y peatonales ni la integridad del espacio pblico, as como ajustar y complementar los usos generales definidos en el Plan. Artculo 6. COMIT TCNICO DE PLANES PARCIALES DE DESARROLLO. Se crea el Comit Tcnico de Planes Parciales en reas sujetas al Tratamiento de Mejoramiento Integral, como una instancia asesora de la Secretaria Distrital de Planeacin. (SDP), en la definicin de las determinantes para la formulacin de planes parciales. Los integrantes del Comit debern allegar oportunamente la informacin, lineamientos y conceptos tcnicos necesarios en los aspectos de su competencia. El Comit Tcnico de Planes Parciales estar integrado por: 1. El Director de Legalizacin y Mejoramiento Integral de Barrios de la SDP. 2. El Director de Planes Parciales de la SDP. 3. El Director del Taller del Espacio Pblico de la SDP. 4. El Director de Vas, Transportes y Servicios Pblicos de la SDP. 5. Un delegado de la Direccin de Economa Urbana de la SDP. 6. Un delegado de la Secretaria del Hbitat 7. Un delegado de la Secretaria de Ambiente. 8. Un delegado de la Empresa de Acueducto y Alcantarillado de Bogot - EAAB. 9. Un delegado del Fondo de Prevencin y Atencin de Emergencias -FOPAE. 10. Un delegado del Instituto de Desarrollo Urbano - IDU. 11. Un delegado de la Secretara de Movilidad.
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12. Un delegado de la Unidad Administrativa Especial de Catastro. 13. Podrn ser invitadas otras entidades que se requieran en casos especficos segn las particularidades de cada plan parcial.
Este comit funcionar de conformidad con las siguientes pautas: a. La asistencia a las reuniones ser obligatoria; en caso de delegacin, sta deber remitirse por escrito y el delegado asumir las responsabilidades del delegatario. b. Las direcciones y entidades a las que se solicite informacin, lineamientos o conceptos asociados a los planes parciales, contaran con un plazo mximo de diez (10) das hbiles, contados desde el da en el que la SDP haya hecho la respectiva solicitud, para suministrarlos. c. La secretara tcnica de este comit ser ejercida por la Direccin de Legalizacin y Mejoramiento Integral de Barrios de la SDP, quien citar a los miembros e invitados que deban concurrir a cada sesin y levantar las actas de las reuniones. Las actas contendrn las decisiones y recomendaciones del comit y harn parte de los soportes del trmite correspondiente. CAPITULO 2 DIRECTRICES URBANSTICAS PARA PLANES PARCIALES Artculo 7. NIVELES DE SUBORDINACIN Y PREVALENCIA DEL PLAN PARCIAL CON OTROS INSTRUMENTOS DE PLANEACIN. Con el fin de articular las determinaciones propias de los planes parciales con otros instrumentos que desarrollan el Plan de Ordenamiento Territorial, se establecen los siguientes niveles de jerarquizacin y prevalencia, de conformidad con lo establecido por el artculo 44 del Decreto 190 de 2004: a. Planes Maestros: Cmo instrumentos de primer nivel de prevalencia, establecen determinantes para los planes parciales en relacin con la estrategia de ordenamiento, la programacin de la inversin pblica, estndares urbansticos y arquitectnicos y requerimientos de suelos para el desarrollo de infraestructuras y equipamientos. b. Planes de Implantacin, Planes de Reordenamiento y Planes de Regularizacin y Manejo: Como instrumentos del tercer nivel de prevalencia, cuando se requiera su aprobacin para concretar un uso en una zona que al mismo tiempo requiere plan parcial, prevalece el plan parcial bien sea para efectos de adoptar conjuntamente el plan complementario requerido o para fijar las condiciones en las que el mismo debe ser adoptado.
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Artculo 8. POLTICA DE CONSOLIDACIN DE LAS METAS DEL PLAN MAESTRO DE ESPACIO PBLICO. Los planes parciales en reas sujetas a tratamiento de Mejoramiento Integral debern participar en la consolidacin de las siguientes metas del Plan Maestro de Espacio Pblico (Decreto 215 de 2005).
*Disponibilidad de espacio pblico vecinal, zonal y metropolitano por usuario, establecida en seis (6) metros cuadrados por habitante. *Cinco (5) metros de zonas verdes de escala local por habitante. Para cumplir con esta poltica los planes parciales aportarn las cesiones mnimas locales para parques, para cuyo clculo se tendr en cuenta un estndar de cuatro metros cuadrados (4 m2) de zonas verdes por habitante, de conformidad con lo establecido por el artculo 15 del presente decreto. Adems se beneficiaran de la generacin de espacio pblico producto de las cesiones adicionales en reas de la Estructura Ecolgica Principal, relacionadas en el artculo 13 del presente decreto. PARGRAFO: Si la cantidad de metros cuadrados por habitante que aportan los usos residenciales de Vivienda de Inters Prioritario o Vivienda de Inters Social en los planes parciales resulta inferior a las metas establecidas por el Plan Maestro de Espacio Pblico, la consolidacin definitiva de tales metas se promover a travs de las cesiones urbansticas adicionales para zonas verdes producto de ndices adicionales de construccin. Artculo 9. VOLUMETRA. Para efectos de determinar las normas aplicables en materia de volumetra bsica, se aplicar lo sealado en el Acuerdo xxxx de 2012 (Modificacin Extraordinaria del POT), o la norma que lo modifique, adicione o sustituya. Artculo 10. ALCANCE DE LOS PLANES PARCIALES PARA PRECISAR TRAZADOS Y REAS DE LA CIUDAD. De conformidad con lo establecido por la Ley 388 de 1997 y el Decreto Nacional 2181 de 2006, los Planes Parciales no podrn, en ningn caso, modificar la clasificacin del suelo, ni las determinaciones y dems normas urbansticas estructurales adoptadas en el POT y en los instrumentos que lo desarrollan. No obstante, de conformidad con lo establecido en el pargrafo del artculo 31 del Decreto Distrital 190 de 2004, en los Planes Parciales se podrn precisar y ajustar los trazados de los sistemas de movilidad y espacio pblico definidos en el POT, en concordancia con los respectivos Planes Maestros, siempre y cuando no se afecte la conectividad y movilidad vehicular y peatonal ni la integridad del espacio pblico; as mismo, se podrn ajustar y complementar las reas de actividad definidas en el Plan de Ordenamiento Territorial para el mbito del respectivo Plan Parcial.
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CAPITULO 3 DETERMINACIN DE LAS CESIONES URBANSTICAS OBLIGATORIAS Y DE LA EDIFICABILIDAD RESULTANTES DEL REPARTO EQUITATIVO DE CARGAS Y BENEFICIOS.
SUBCAPTULO 1 REGLAS Y CRITERIOS GENERALES Artculo 11. CRITERIOS PARA LA DETERMINACIN DE LA EDIFICABILIDAD EN PLANES PARCIALES. De conformidad con lo establecido en numeral 2 del artculo 385 del Decreto 190 de 2004 (Este artculo debe modificarse en la revisin excepcional del
POT, para que se establezca una edificabilidad mxima al desarrollo por loteo y otra para el desarrollo por planes parciales, que ser la definida para las reas de Centralidad, Integralidad y Proximidad), la edificabilidad de los predios sometidos a
planes parciales ser resultante del reparto de cargas y beneficios, cumpliendo con los estndares de habitabilidad, sin superar los ndices de construccin mximos establecidos en el mismo artculo. Para garantizar la equidad entre los propietarios de suelos y dar cumplimiento a los lineamientos del Decreto 190 de 2004, que asume dicho reparto como un mecanismo de financiacin de los costos del desarrollo urbano, se establece lo siguiente: 1. Se define un ndice de construccin resultante del reparto equitativo de cargas y beneficios segn producto inmobiliario tipo, que permite a los propietarios del suelo, en proporcin a los beneficios urbansticos autorizados, la financiacin de las cargas locales. 2. En todo caso, en los planes parciales se deber concretar la edificabilidad resultante del reparto equitativo de cargas y beneficios, con el fin de asegurar la poltica de uso eficiente del suelo establecida por el Decreto 190 de 2004. En consecuencia, la SDP no podr autorizar planes parciales en los que la edificabilidad propuesta no atienda el lineamiento de poltica sealado, salvo cuando los beneficios urbansticos no excedan el requerimiento de cargas locales. 3. Los propietarios podrn acceder a ndices adicionales de construccin a los previstos en el artculo 18 de este Decreto, los cuales corresponden al ndice de construccin resultante del reparto equitativo de cargas y beneficios que asegura la financiacin de las cargas locales, en funcin del mayor aprovechamiento que se les autorice, sin exceder los mximos establecidos.
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PARGRAFO: Para efectos de las definiciones establecidas en el Decreto Nacional 2181 de 2006, se entiende que el aprovechamiento urbanstico que se obtiene de aplicar el ndice de construccin resultante de que trata el presente artculo, corresponde a un aprovechamiento urbanstico bsico que se reconoce a los propietarios como contraprestacin por concepto de las cargas urbansticas locales. Artculo 12. CARGAS URBANSTICAS. Las cargas urbansticas son el conjunto de obligaciones urbansticas locales y generales a cargo de los propietarios, impuestas para obtener un beneficio adicional a la norma bsica establecida, atendiendo al principio de reparto equitativo de las cargas y los beneficios del desarrollo urbano. Para efectos de la aplicacin de la metodologa que desarrolla el presente decreto, las cargas urbansticas consisten en la cesin o aporte de suelo para elementos de los sistemas locales, la construccin y dotacin de algunos de tales elementos y la destinacin de porcentajes de suelo para la oferta de vivienda de inters social y vivienda de inters prioritaria, de conformidad con las determinaciones establecidas en la Ley 388 de 1997 y el Decreto Distrital 190 de 2004. Las cargas urbansticas son las siguientes: Cargas urbansticas Locales: Son las cargas asociadas a las cesiones y obras urbansticas determinadas en el artculo 35 del Decreto 190 de 2004, as: 1. El sistema vial intermedio y local, sea vehicular o peatonal y los parqueaderos de uso pblico. 2. Las redes secundarias de servicios pblicos, locales y domiciliarias. 3. Las cesiones y la dotacin de equipamientos de educacin, salud, cultura, centros asistenciales, seguridad y dems servicios de inters pblico y social. 4. Los costos asociados a la formulacin y gestin del Plan Parcial. 5. La cesin de suelo para espacio pblico, su adecuacin y dotacin. Se entiende por costos asociados a la formulacin y gestin del plan parcial, entre otros, los costos de elaboracin de avalos, estudios tcnicos, citacin a vecinos o propietarios, as como los costos asociados a programas y proyectos de gestin social cuando impliquen reasentamiento de propietarios y/o ocupantes de inmuebles que hagan parte del mbito del plan parcial o cesacin en la percepcin de rentas derivadas de actividades industriales o comerciales, por efecto de la ejecucin de obras.
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Artculo 13. MBITO DE REPARTO DE CARGAS URBANSTICAS LOCALES. De conformidad con lo establecido por el artculo 35 del Decreto 190 de 2004, el mbito de reparto equitativo de las cargas locales ser el rea de cada plan parcial y adicionalmente los suelos requeridos para la construccin de los elementos constitutivos de la siguiente estructura ecolgica principal: ESTRUCTURA ECOLGICA PRINCIPAL
CLASIFICACIN NOMBRE REA M2- Aprox. 111.886,88 1.674.178,94 1.059.353,00 885.971,00 27.663,65 3.759.053,47
rea Forestal Distrital Cerros de Suba SISTEMA DE REAS Parque Ecolgico PROTEGIDAS Entrenubes Distrital de Montaa PARQUES URBANOS Parque Planta de Tratamiento del Ro Fucha DE ESCALA Parque Nacional Olaya Herrera-Predio el Paraso. METROPOLITANA TOTAL Parque Planta de Tratamiento del Ro Tunjuelo.
Artculo 14. CESIONES URBANSTICAS MNIMAS. Las cesiones urbansticas obligatorias de los planes parciales no podrn ser inferiores al 50% destinado para parques y el 12% destinado a vas locales vehiculares y peatonales, calculado sobre el rea til de los predios originales que intervienen en el plan parcial, de acuerdo con el plano de legalizacin aprobado. Los usos dotacionales que se requieran, podrn construirse al interior de las reas destinadas para parque. Artculo 15. CALCULO DE CESIONES PARA ZONAS VERDES. La cantidad de suelo que debe obtenerse por concepto de cesiones urbansticas obligatorias para zonas verdes, deber considerar la relacin entre la densidad poblacional proyectada para el plan parcial y la cantidad de metros cuadrados que debe aportar a zonas verdes, de acuerdo a la siguiente metodologa: 1. La densidad poblacional de cada plan parcial se establecer en funcin del ndice de construccin asignado, del rea promedio de la vivienda segn producto inmobiliario tipo y del nmero de habitantes promedio por vivienda, de conformidad con la siguiente tabla:
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Producto Inmobiliario Tipo
Tamao promedio de la vivienda (En m2) VIVIENDA Habitantes promedio*/vivienda
VIS VIP *Fuente Censo DANE 2005
63 48
3,44 3,44
2. Una vez establecido el nmero total de habitantes proyectado para el plan parcial, este resultado se multiplicar por el estndar establecido en el artculo 8, para obtener la cantidad total de suelo destinado para zonas verdes. 3. En funcin del resultado de la operacin anterior y de la propuesta urbanstica del plan parcial, se debe optar por una de las siguientes opciones: a. Que las zonas verdes del proyecto urbanstico del plan parcial no sean deficitarias, en cuyo caso se considera que se ajusta a la poltica de consolidacin de metas del Plan Maestro de Espacio Pblico. b. Que las zonas verdes del proyecto urbanstico del plan parcial sean deficitarias, en cuyo caso se deber cumplir con la poltica de consolidacin de metas del Plan Maestro de Espacio Pblico, teniendo en cuenta: I. Si el dficit se presenta durante el proceso de formulacin del plan parcial, las reas de cesin para zonas verdes debern ajustarse con cargo a las cesiones adicionales de suelo establecidas en los artculos 18 a 20 del presente decreto y destinarse a cesiones de suelo para zonas verdes al interior del Plan Parcial o compensarse mediante pago en dinero al Fondo compensatorio del IDRD. II. Si el dficit se presenta como consecuencia de una solicitud de edificabilidad adicional con posterioridad a la adopcin del plan parcial, la cantidad de suelo requerido para consolidar la meta deber compensarse mediante pago en dinero al Fondo compensatorio del IDRD. Artculo 16. PORCENTAJES MNIMOS DE VIS Y VIP EN PLANES PARCIALES. Los porcentajes mnimos de suelo que debern destinarse en planes parciales para el desarrollo de programas de vivienda de inters social (VIS) subsidiable o de vivienda de inters prioritaria (VIP), son del 100% del rea destinada al uso principal permitido.
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Artculo 17. BENEFICIOS O APROVECHAMIENTOS URBANSTICOS EN PLANES PARCIALES. De conformidad con lo establecido por el artculo 38 del Decreto 190 de 2004, son beneficios urbansticos objeto de distribucin equitativa los aprovechamientos del suelo asignados por el Plan Parcial, entendiendo por tales el nmero de metros cuadrados de edificacin autorizados, teniendo en consideracin los usos previstos. Los beneficios sern contabilizados para cada uno de los usos especficos del plan parcial, y de manera general para el mismo, segn los ndices de construccin y ocupacin que se autoricen, de acuerdo con los criterios establecidos en los artculos 18 a 20 del presente decreto. PARGRAFO 1: En ningn caso se podrn autorizar aprovechamientos que excedan el ndice de construccin mximo establecido Acuerdo xxxx de 2012 (Modificacin Extraordinaria del POT) PARGRAFO 2: Para efectos de las definiciones establecidas en el Decreto Nacional 2181 de 2006 se entiende que los beneficios urbansticos de que trata el presente artculo corresponden a la definicin de "aprovechamiento del suelo o aprovechamiento urbanstico". Artculo 18. APROVECHAMIENTO URBANSTICO RESULTANTE DEL REPARTO EQUITATIVO DE CARGAS Y BENEFICIOS. Corresponde a la asignacin del ndice de construccin resultante segn el producto inmobiliario tipo, que asegura la financiacin de las cargas locales, as como el cumplimiento del modelo de ordenamiento territorial de la ciudad. De la aplicacin de este ndice depender el reparto equitativo de cargas y beneficios y con base en l se definirn las cesiones de suelo aplicables al respectivo plan parcial. Atendiendo a la poltica de uso eficiente del suelo, la asignacin de ndices se har en funcin de los diferentes productos inmobiliarios tipo, que podrn ser previstos en cada plan parcial de acuerdo a la siguiente tabla, en la cual se definen las cesiones de suelo mnimas para cargas locales y las cesiones adicionales para componentes de cargas generales en funcin del producto inmobiliario tipo:
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PRODUCTO INMOBILIARIO TIPO VIVIENDA PRECIO VIVIENDA SMMLV
VIP
50
65
Segn Acuerdo xxxx de 2012 (Modificacin Extraordinaria del POT) Segn Acuerdo xxxx de 2012 (Modificacin Extraordinaria del POT)
4 M2/Habitante
VIS
65
135
4 M2/Habitante
Artculo 19. EDIFICABILIDAD ADICIONAL A LA EDIFICABILIDAD RESULTANTE. Corresponde a la asignacin de un ndice de construccin adicional al ndice de construccin resultante del reparto equitativo de cargas y beneficios, que podr autorizarse directamente en el plan parcial o en las licencias de urbanizacin y/o construccin, de acuerdo con lo establecido en este instrumento, siempre que los sistemas pblicos estn en capacidad de soportar la mayor edificabilidad, de acuerdo con las normas sobre habitabilidad y estndares urbansticos definidas en el Plan de Ordenamiento Territorial, los Planes Maestros y el presente decreto. Artculo 20. CALCULO DE CESIONES ADICIONALES DE SUELO PARA ACCEDER A EDIFICABILIDAD ADICIONAL. Los propietarios que quieran acceder a una edificabilidad adicional a la resultante del reparto equitativo de cargas y beneficios establecida en el artculo 18 del presente decreto, debern realizar aportes de suelo en proporcin al beneficio adicional de acuerdo a las siguientes frmulas: 1. Aportes a malla vial arterial y parques urbanos por hectrea til urbanizable en uso residencial: Sa = (ICf - ICr) X 10.000 4.8 2. Aporte al sistema de reas protegidas por hectrea til urbanizable en uso residencial: Sa = ((ICf - ICr) X10.000)) X 4
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I.C. Resultante / rea til Original
Cesiones urbansticas obligatorias Cesin mnima local
Dnde: Sa = Suelo adicional a ceder en metros cuadrados. ICf = ndice de Construccin Final ICr = ndice de Construccin Resultante Artculo 21. EQUIVALENCIA DEL VALOR DE LAS CESIONES DE SUELO EN MBITOS DIFERENTES AL DEL PLAN PARCIAL. Cuando las obligaciones urbansticas resultado del reparto equitativo de cargas y beneficios se cumplan mediante cesiones adicionales de suelo por fuera del plan parcial, tales cesiones debern garantizar la equivalencia entre los valores, de manera tal que el valor en pesos de la cesin en suelo sea igual al valor del terreno donde se propone trasladar la cesin. La equivalencia se determinar de acuerdo con la siguiente frmula. A 1 = A2 x V2 V1 Donde: A1 = rea correspondiente al aporte de suelo en un rea diferente a la del plan parcial. A2 = rea correspondiente a las cesiones urbansticas obligatorias para componentes de las cargas generales. V1 = Valor comercial por metro cuadrado bruto del suelo dnde se hace la cesin de suelo para elementos de las cargas generales. V2 = Avalo comercial determinado mediante la tcnica residual por metro cuadrado bruto de suelo del mbito del plan parcial. Artculo 22. CUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIN DE CESIN ADICIONAL DE SUELO MEDIANTE PAGO EN DINERO DESTINADO A LOS FONDOS PARA PAGO COMPENSATORIO. Cuando no sea posible hacer efectiva la cesin adicional de suelo en el mismo Plan Parcial y el propietario prefiera cumplir su obligacin urbanstica mediante el pago en dinero, ste se realizar, previa solicitud, en los respectivos Fondos Compensatorios de que trata el artculo 436 del Decreto 190 de 2004, aplicando el procedimiento prescrito en el subcaptulo 3 de este ttulo.
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El Fondo especfico en el que deber cancelarse la obligacin se determinar en el respectivo plan parcial. Artculo 23. MOMENTO DE CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES URBANSTICAS. En cualquiera de las modalidades de cumplimiento de las obligaciones de cesin, las mismas debern hacerse efectivas en cualquier momento anterior a la expedicin de la licencia de construccin, de conformidad con las determinaciones adoptadas al respecto por el plan parcial respectivo. En todo caso, las licencias de urbanizacin debern incluir los compromisos resultantes del reparto equitativo de cargas y beneficios, de conformidad con lo establecido por el artculo 41 del Decreto 190 de 2004. SUBCAPTULO 2 PROCEDIMIENTO PARA PAGO Y REGLAS RELATIVAS A LOS FONDOS PARA PAGO COMPENSATORIO DE CESIONES ADICIONALES DE SUELO. Artculo 24. ADMINISTRACIN DE LOS RECURSOS PROVENIENTES DEL PAGO COMPENSATORIO. Las entidades administradoras de los Fondos para pagos compensatorios, sealadas en el artculo 436 del Decreto 190 de 2004 y en el Decreto Distrital 323 de 2004, tendrn las mismas facultades y competencias para la administracin de los recursos percibidos como compensacin por las cesiones adicionales de suelo para elementos pertenecientes a malla vial arterial y estructura ecolgica principal que estn relacionadas en el artculo 14 del presente decreto. Las entidades administradoras de los fondos debern rendir informe semestral al Departamento Administrativo de Planeacin Distrital, sobre los ingresos recibidos por los fondos, y la inversin realizada, dentro de los plazos y condiciones que determine ese Departamento. Se debern crear cuentas especficas dentro de los respectivos fondos para los recursos que se perciban como pago compensatorio por cesiones adicionales de suelo pertenecientes a cargas generales, con el fin de realizar seguimiento y control al sistema de reparto de cargas establecido en el presente Decreto. Artculo 25. DESTINACIN DE LOS RECURSOS. Los recursos obtenidos por concepto de pago compensatorio de cesiones adicionales de suelo para vas sern administrados por el Fondo Cuenta reglamentado por el Decreto Distrital 323 de 2004, adscrito al Instituto de Desarrollo Urbano (IDU). Tales recursos tendrn como finalidad adquirir y/o cofinanciar la adquisicin de predios destinados a las vas arteriales mencionadas en el artculo 20 del presente decreto.
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Artculo 26. ESTIMACIN PRELIMINAR DEL VALOR A COMPENSAR. Cuando el plan parcial respectivo autorice el pago compensatorio, el mismo deber estimar preliminarmente el valor del pago compensatorio, el cual ser el resultado de multiplicar el rea del suelo a ceder por el valor residual del suelo por metro cuadrado bruto del respectivo plan parcial. PARGRAFO: El valor residual del suelo es el resultado de la aplicacin de la metodologa o tcnica residual de que trata la Resolucin IGAC 762 de 1998 o la norma que la reglamente, modifique o sustituya. Artculo 27. SOLICITUD DE LA LIQUIDACIN POR PARTE DEL CURADOR. Cuando se tramiten licencias urbansticas en desarrollo de planes parciales que hayan autorizado el cumplimiento de las cesiones adicionales de suelo mediante su pago compensatorio en dinero, el curador urbano deber solicitar a la SDP que expida la correspondiente liquidacin. Tal solicitud deber contener la siguiente informacin: 1. Identificacin del predio o predios objeto de la solicitud. 2. Identificacin del Plan Parcial al que pertenece. 3. Identificacin del tipo de licencia e identificacin de los aprovechamientos urbansticos solicitados por manzana y/o etapas. 4. Identificacin del solicitante que ser el titular de la licencia, indicando su direccin y nmero telefnico. La SDP elaborar la liquidacin mediante la cual se determine el valor a compensar dentro de los diez (10) das hbiles siguientes a partir del recibo de la solicitud presentada por el Curador. Artculo 28. LIQUIDACIN DEL VALOR A COMPENSAR POR CONCEPTO DE CESIONES ADICIONALES DE SUELO. Para la liquidacin del pago compensatorio por concepto de cesiones adicionales, la SDP tendr en cuenta la metodologa de clculo establecida en el artculo 26 del presente decreto y los criterios especficos definidos en el plan parcial y el plan de etapas establecido en el mismo.
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Los recursos obtenidos por concepto de pago compensatorio de cesiones adicionales de suelo para elementos de la Estructura Ecolgica Principal, identificadas en el artculo 13 del presente Decreto, sern administrados por el Fondo Cuenta reglamentado por el Decreto Distrital 323 de 2004, adscrito al Instituto Distrital de Recreacin y Deporte (IDRD). Tales recursos tendrn como finalidad adquirir y/o cofinanciar la adquisicin de tales suelos.
Contra la liquidacin que efecte la SDP nicamente procede el recurso de reposicin, el cual deber interponerse dentro de los cinco (5) das hbiles siguientes a la fecha de notificacin y resolverse de conformidad con lo dispuesto en el Cdigo Contencioso Administrativo.
Artculo 29. PROCEDIMIENTO PARA EL PAGO DE LA COMPENSACIN. Una vez ejecutoriada la liquidacin de que trata el artculo anterior, el particular interesado contar con un plazo de diez das hbiles para cancelar el valor sealado en la liquidacin, una vez efectuado el pago y presentando el respectivo comprobante el curador podr expedir la licencia. Es obligacin del Curador Urbano enviar a la SDP, el IDRD y el IDU respectivamente y segn el caso, una copia de la licencia, con el objeto de que se lleve el control correspondiente por parte de cada entidad. PARGRAFO 1. Corresponde al titular de la licencia de urbanismo o construccin efectuar el pago por concepto del valor a compensar en los respectivos Fondos, conforme al procedimiento interno establecido para el efecto por parte del IDRD y el IDU. PARGRAFO 2. Una vez que se consigne el valor de la compensacin en los fondos respectivos, los titulares de la licencia no tendrn derecho a reclamar el reembolso de lo que hubieren cancelado por este concepto. Artculo 30. RESPONSABILIDAD DEL COBRO. Las entidades distritales que administran los fondos reglamentados en el presente decreto sern responsables por no adelantar oportunamente las acciones legales para asegurar el pago de las compensaciones por parte de los titulares de las licencias urbansticas. Artculo 31. CERTIFICACIONES DE PAGO. Los funcionarios responsables del recaudo en cada una de las entidades, certificarn los pagos a que se refiere ste Decreto, con destino a los mismos Institutos, al interesado, a la Curadura Urbana y a la Secretaria Distrital de Planeacin, con destino al expediente en el cual se autoriz el pago compensatorio. Artculo 32. GASTOS DEL FONDO. Las Juntas Directivas del Instituto para la Recreacin y el Deporte (IDRD) y del Instituto de Desarrollo Urbano (IDU), definirn las erogaciones que el ordenador del gasto puede autorizar con cargo a los recursos de cada uno de los Fondos Cuenta, los cuales deben destinarse para el cumplimiento de las finalidades sealadas en el artculo 25 de este Decreto.
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CAPITULO 4 INSTRUMENTOS DE GESTIN Artculo 33. ANUNCIO DE PROYECTO DE PLAN PARCIAL. En los planes parciales de iniciativa pblica o mixta, la Administracin Distrital podr hacer el anuncio del proyecto en los trminos del pargrafo 1 del artculo 61 de la Ley 388 de 1997 y el artculo 52 del Decreto 190 del 2004. Artculo 34. CRITERIOS PARA LA VALORACIN DE INMUEBLES EN PLANES PARCIALES. Con el fin de determinar los valores del suelo para los efectos establecidos en el presente decreto, se tendrn en cuenta los parmetros establecidos en los artculos 42 y 53 del decreto 190 de 2004 y en el decreto nacional 1420 de 1998 y la resolucin IGAC 762 de 1998. Artculo 35. VIGENCIA Y DEROGATORIAS. El presente Decreto rige a partir de la fecha de su publicacin en la Gaceta de Urbanismo y Construccin y en el Registro Distrital y deroga las disposiciones que le sean contrarias. Dado en Bogot D.C., a los xx das del mes de xxxxxxxxxx de 2012 PUBLQUESE Y CMPLASE. xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Alcalde Mayor de Bogot, D.C. xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Secretario Distrital de Planeacin
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CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES Si el modelo de ciudad que se quiere consolidar a partir de los objetivos y polticas establecidos en el POT (Decreto 190 de 2004), corresponde a una ciudad compacta, en donde para el efecto se aprovechen de la mejor manera todos los suelos disponibles para su consolidacin en estructuras urbanas coherentes con el POT y con una ciudad ambientalmente sostenible. Entendiendo por suelo todo espacio vaco o construido que en la actualidad esta subutilizado. Partes de los suelos que necesita la ciudad se encuentran localizados en aquellas reas que se desarrollaron de manera informal (ilegal, pirata, clandestina) y cuya consolidacin es precaria adems que las estructuras o sistemas que la soportan se encuentra en un nivel deficitario con relacin a la ciudad planeada y formal. Debemos olvidarnos del criterio que establece que para poder implantar nuevos proyectos urbanos, estos deben desarrollarse en predios vacos, los cuales ya son casi inexistentes, existen en la ciudad otras estructuras (barrios o asentamientos), que pueden ser los aportantes de suelo para realizar all nuevos proyectos urbanos que cumplan con los estndares actuales de un urbanismo moderno y acorde con los requerimientos de espacio pblico y construcciones ambientalmente sostenibles. Los sectores viables para desarrollar proyectos de transformacin corresponde entre otros criterios a aquellos cuya densidad de habitantes por hectrea es inferior a 500 y adems a aquellos cuyo ndice de construccin por manzana aun no supera el 150% (1,5) del rea predial de la misma. La magnitud (cabida) de las manzanas resultantes aptas para realizar all un proceso de transformacin es de 692,39 Has. Dentro de la serie de instrumentos definidos por la Ley y los definidos por el POT, el ms idneo que se encontr para realizar una actividad de transformacin en un rea especfica de la ciudad de origen informal es el Plan Parcial, por cuento rene todas las herramientas para poder delimitar un sector, definir unidades de actuacin y transformar la estructura urbana original, incluyendo los predios privados definiendo las directrices urbansticas, de edificabilidad y de usos posibles a ser implementadas en un proyecto inmobiliario. Para poder aplicar entre instrumento de planeamiento y de gestin, es necesario la modificacin del texto del POT, con el fin de asegurar la aplicacin de este instrumento en estas reas especficamente, adems es necesario la adopcin de un Decreto por parte del Alcalde Mayor que defina el contenido de los planes parciales en reas sujetas a tratamiento de mejoramiento integral y la definicin de cargas y beneficios aplicables en la balanza que equilibra el proyecto inmobiliario.
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TABLAS
1.- Viviendas, hogares y personas, segn estrato en el sector urbano. 2011
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2. UPZ del Tipo 1 o de Mejoramiento Integral
No. Localidad 1 2 3 4
Nombre Localidad Usaqun Chapinero Santaf San Cristbal
Usme
7 8 11 18
Bosa Kennedy Suba Rafael Uribe
19
Ciudad Bolvar
Fuente: SDP
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No. UPZ 9 11 89 96 32 50 51 52 56 57 58 59 84 85 81 82 28 71 53 54 55 66 67 68 69 70
Nombre de la UPZ Verbenal San Cristbal Norte San Isidro Patios Lourdes San Blas La Gloria Los Libertadores La Flora Danubio Gran Yomasa Comuneros Alfonso Lpez Bosa Occidental Bosa Central Gran Britalia Patio Bonito Rincn Tibabuyes Marco Fidel Suarez Marruecos Diana Turbay San Francisco Lucero El Tesoro Ismael Perdomo Jerusaln
3.- Consolidado de barrios o desarrollos legalizados a diciembre de 2011

DESARROLLOS LEGALIZADOS HASTA DICIEMBRE DE 2011 CANTIDAD DE BARRIOS LEGALIZADOS 92 11 24 136 172 11 269 130 59 95 235 2 1 1 4 8 115 168 1.533 REA TOTAL HAS. 349,65 32,51 120,74 1.625,74 757,95 123,52 1.819,43 1.574,92 419,66 1.047,58 877,38 0,77 0,47 0,11 17,32 16,50 802,68 2.528,08 12.115,01 REA M2 ZV Y C POR HABITANTE 3,32 8,69 9,02 2,01 4,46 1,34 1,01 1,72 0,56 1,59 1,73 0,00 0,00 0,00 1,99 3,25 2,16 2,34 2,02
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 18 19
USAQUN CHAPINERO SANTA FE SAN CRISTBAL USME TUNJUELITO BOSA KENNEDY FONTIBN ENGATIV SUBA BARRIOS UNIDOS TEUSAQUILLO LOS MRTIRES ANTONIO NARIO PUENTE ARANDA RAFAEL URIBE CIUDAD BOLVAR
12.443 1.049 5.884 61.286 43.057 6.064 110.292 106.582 22.078 60.089 49.668 77 28 10 872 365 52.976 141.272 674.092
49.772 4.196 23.536 245.144 172.228 24.256 441.168 426.328 88.312 240.356 198.672 308 112 40 3.488 1.460 211.904 565.088 2.696.368
36 32 49 38 57 49 61 68 53 57 57 100 60 91 50 22 66
165.131,43 36.443,00 212.197,00 493.267,00 767.320,00 32.463,00 446.134,00 733.456,00 49.797,41 383.335,00 344.424,00 0,00 0,00 0,00 6.949,00 4.743,00 458.470,62
56 1.321.266,65 56 5.455.397,11
Fuente: SDP
TOTAL
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LOCALIDAD NUMERO
LOCALIDAD NOMBRE
TOTAL LOTES
POBLACIN ESTIMADA
DENSIDAD LOT/HA
REA ZV Y C M2
4.- Viviendas por tipo, segn localidad. 2011
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5.- Viviendas por tipo, segn estrato. 2011
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6.- Listado de normas nacionales relacionadas con las Leyes de Reforma Urbana.
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7.- ndice de segregacin residencial en Bogot, por localidad
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8.- ndice de pobreza multidimensional en Bogot por Localidad
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9.- Tabla de porcentaje de hogares sin capacidad de pago por localidad
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10.- Tabla de dficit de vivienda por localidades
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11 Tabla consolidada de manzanas susceptibles de transformacin por UPZ donde se encuentran polgonos con tratamiento de mejoramiento integral
ID CODIGO_UPZ NOMBRE UPZ 1 9 VERBENAL 2 11 SAN CRISTBAL NORTE 3 28 EL RINCN 4 32 SAN BLAS 5 33 SOSIEGO 6 34 20 DE JULIO 7 50 LA GLORIA 8 51 LOS LIBERTADORES 9 52 LA FLORA 10 53 MARCO FIDEL SUAREZ 11 54 MARRUECOS 12 55 DIANA TURBAY 13 56 DANUBIO 14 57 GRAN YOMASA 15 58 COMUNEROS 16 59 ALFONSO LPEZ 17 66 SAN FRANCISCO 18 67 LUCERO 19 68 EL TESORO 20 69 ISMAEL PERDOMO 21 70 JERUSALEM 22 71 TIBABUYES 23 73 GARCS NAVAS 24 74 ENGATIV 25 76 FONTIBN SAN PABLO 26 77 ZONA FRANCA 27 80 CORABASTOS 28 81 GRAN BRITALIA 29 82 PATIO BONITO 30 84 BOSA OCCIDENTAL 31 85 BOSA CENTRAL 32 86 EL PORVENIR 33 92 LA MACARENA 34 96 LOURDES TOTAL REA M2 455.032,29 81.509,38 408.795,06 715.959,45 7.660,02 114.988,47 614.343,68 884.575,76 234.672,42 156.756,41 110.206,78 50.499,37 68.532,88 239.683,13 361.783,36 45.753,95 34.459,27 385.580,86 378.215,55 102.073,08 36.245,59 28.424,76 6.229,68 108.553,18 414,13 2.818,94 20.100,36 75.674,11 82.505,61 249.452,75 358.652,04 147.976,15 2.594,82 353.208,81 6.923.932,10 REA Has. 45,50 8,15 40,88 71,60 0,77 11,50 61,43 88,46 23,47 15,68 11,02 5,05 6,85 23,97 36,18 4,58 3,45 38,56 37,82 10,21 3,62 2,84 0,62 10,86 0,04 0,28 2,01 7,57 8,25 24,95 35,87 14,80 0,26 35,32 692,39
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12.- Tabla de Variables de Intervencin estado Sin Proyecto VARIABLES DE INTERVENCIN ESTADO SIN PROYECTO TIPO DE REAS REA TOTAL A INTERVENIR SUELO PRIVADO (rea til Predios) REA ZONAS VERDES PUBLICAS REA VAS VEHICULARES PUBLICAS REA CONSTRUIDA PRIVADA TOTAL
2.1. rea edificaciones en 1er piso 2.2. rea edificaciones en 2o piso 2.3. rea edificaciones en 3er piso 2.4. rea edificaciones en 4o piso 2.5. rea edificaciones en 5o piso 3. LONGITUD INFRAESTRUCTURA REDES SER. PBLICOS LOC. 4. POBLACIN ACTUAL 5. HOGARES ACTUALES EN EL SECTOR A INTERVENIR REA DE ESPACIO PUBLICO (PARQUE) POR HABITANTE SECTOR A 6. INTERVENIR 7. DENSIDAD POR HECTREA NETA URBANIZABLE
M2 M2 M2 M2 M2 ML Hab. Und. M2 Viv/Ha .
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ID 1. 1.1 1.2 1.3 2.
CANT.
UND M2 M2 M2 M2 M2
13.- Tabla de Variables de Intervencin estado Con Proyecto VARIABLES DE INTERVENCIN ESTADO CON PROYECTO TIPO DE REAS CANT. UND REA TOTAL A INTERVENIR M2 REA VAS VEHICULARES PUBLICAS M2 REA DESTINADA PARA PARQUE M2 NDICE DE SUELO PRIVADO DESTINADO A ESPACIO PUBLICO REA TIL PARA DESARROLLAR PROYECTO DE TRANSFORMACIN M2 NDICE DE OCUPACIN PERMITIDO SOBRE NUEVA REA TIL ALTURA MXIMA PERMITIDA ML REA OCUPADA EN EDIFICACIONES M2 REA CONSTRUIDA EN 5 PISOS PARA V.I.P M2 REA CONSTRUIDA PARA COMERCIO LOCAL EN 1 PISO M2 REA PUNTO FIJO Y CIRCULACIONES (10% DEL REA TOTAL CONSTRUIDA) M2 REA NETA PARA VIP y VIS RESULTANTE M2 REA DE LA UNIDAD DE VIP OFRECIDA M2 REA DE LA UNIDAD DE VIS OFRECIDA M2 UNIDADES DE VIP OFRECIDA (30 % DEL TOTAL DE REA PARA VIV.) Und. UNIDADES DE VIS OFRECIDA (70 % DEL TOTAL DE REA PARA VIV.) Und. REA NETA PARA COMERCIO RESULTANTE M2 ESTACIONAMIENTOS PRIVADOS REQUERIDOS (1X8 VIV.) Und. ESTACIONAMIENTOS PBLICOS REQUERIDOS (1X18 VIV.) Und. TOTAL ESTACIONAMIENTOS REQUERIDOS PARA VIVIENDA Und. ESTACIONAMIENTOS PARA COMERCIO VECINAL B REQUERIDOS Und. TOTAL ESTACIONAMIENTOS REQUERIDOS PARA EL PROYECTO Und. REA AFERENTE POR ESTACIONAMIENTO CON CIRCULACIN M2 REA TOTAL DE ESTACIONAMIENTOS REQUERIDA M2 HOGARES FUTUROS EN EL REA A INTERVENIR Und. DENSIDAD DE HOGARES POR HECTREA NETA Viv/Ha. POBLACIN FUTURA EN EL REA A INTERVENIR Hab. DENSIDAD DE HABITANTES POR HECTREA NETA Hab/Ha. NUEVA REA DE ESPACIO PUBLICO (PARQUE) POR HABITANTE GENERADA M2 NDICE DE CONSTRUCCIN FUTURO SOBRE EL REA PRIVADA INICIAL
5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26. 27. 28. 29. 30.
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ID 1. 2. 3. 4.
14.- Tabla resumen de simulacin de costos y utilidades para el escenario en donde se compran todos los predios y las edificaciones
SIMULACIN DE COSTOS Y UTILIDAD ID 1. 2. NOMBRE ACTIVIDAD COMPRA REA PRIVADA (TOTAL PREDIOS) COMPRA DE EDIFICACIONES ACTUALES CANT UND M2 M2 M2 M2 M2 M2 MESES VIV M2 VALOR UNT. VALOR TOTAL
4.1. VAS LOCALES M2 REDES DE ACUEDUCTO, ALCANTARILLADO Y 4.2. ENERGA ML 5. COSTO DIRECTO CONSTRUCCIN DE VIVIENDA M2 6. CONSTRUCCIN COMERCIO LOCAL EN 1er PISO M2 7. COSTOS INDIRECTOS (12,5% COSTOS DIRECTOS) 8. COSTO TOTAL VIVIENDA Y COMERCIO LOCAL REDUCCIN DE COSTOS POR APORTE EN SUBSIDIO DE VIVIENDA (18 SMLMV POR 9. UND.) 10. TOTAL COSTOS SOLUCIONES DE VIVIENDA DE 48 M2 VENDIBLES 11. (VIP) UND SOLUCIONES DE VIVIENDA DE 63 M2 VENDIBLES 12. (VIS) UND 13. VALOR DE VENTA (70 SMLMV DEL AO 2012) VIP $ 14. VALOR DE VENTA (92 SMLMV DEL AO 2012) VIS $ 15. 16. 17. 18. 19. VALOR TOTAL VENTAS EN VIVIENDA VALOR DE VENTA M2 DE COMERCIO LOCAL VALOR TOTAL DE VENTAS COMERCIO LOCAL VALOR TOTAL VENTAS UTILIDAD DE LA OPERACIN INMOBILIARIA $ $ $ $ $
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15.- Tabla resumen de simulacin de costos y utilidades para el escenario en donde los propietarios aportan los predios y se les compra la edificacin, y adems se asume un subsidio de arrendamiento
SIMULACIN DE COSTOS Y UTILIDAD INTERVENCIN UPZ 32 SAN BLAS ID 1. NOMBRE ACTIVIDAD VALOR APORTADO EN SUELO PRIVADO (TOTAL PREDIOS) CANT UND M2 VALOR UNT. VALOR TOTAL
1.1. RENDIMIENTO FINANCIERO EN 2 AOS (20%) APORTE 2. VALOR TOTAL APORTADO AL FINALIZAR EL PROYECTO 3. VALOR APORTADO REPRESENTADO EN APARTAMENTOS NUEVOS 4. COMPRA DE EDIFICACIONES ACTUALES 4.1. DE 1 PISO 4.2. DE 2 PISOS 4.3. DE 3 PISOS 4.4. DE 4 PISOS 4.5. DE 5 PISOS 5. SUBSIDIO DE ARRENDAMIENTO 5.1. VALOR ARRIENDO MENSUAL 6. DEMOLICIN DE EDIFICACIONES 7. CONSTRUCCIN URBANISMO LOCAL 7.1. VAS LOCALES 7.2. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24.
VIV M2 M2 M2 M2 M2 MESES VIV M2 M2
REDES DE ACUEDUCTO, ALCANTARILLADO Y ENERGA ML COSTO DIRECTO CONSTRUCCIN DE VIVIENDA M2 CONSTRUCCIN COMERCIO LOCAL EN 1er PISO M2 COSTOS INDIRECTOS (12,5% COSTOS DIRECTOS) COSTO TOTAL VIVIENDA Y COMERCIO LOCAL REDUCCIN DE COSTOS POR APORTE EN SUBSIDIO DE VIVIENDA (18 SMLMV POR UND.) TOTAL COSTOS SOLUCIONES DE VIVIENDA DE 48 M2 RESULTANTES (VIP) UND SOLUCIONES DE VIVIENDA DE 63 M2 RESULTANTES (VIS) UND SOLUCIONES DE VIVIENDA (VIS) REDIMIDAS POR APORTES UND SOLUCIONES DE VIVIENDA DE 63 M2 VIS VENDIBLES UND VALOR DE VENTA (70 SMLMV DEL AO 2012) VIP $ VALOR DE VENTA (92 SMLMV DEL AO 2012) VIS $ VALOR TOTAL VENTAS EN VIVIENDA VALOR DE VENTA M2 DE COMERCIO LOCAL VALOR TOTAL DE VENTAS COMERCIO LOCAL VALOR TOTAL VENTAS UTILIDAD DE LA OPERACIN INMOBILIARIA $ $ $ $ $
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16.- Tabla resumen de valores y tasas en zonas residenciales populares Estudio del valor del suelo urbano en Bogot 2011, Lonja de Bogot.
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17.- Tablas de valores terreno y construccin UPZ 32 San Blas, UAECD.
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18.- Tablas de valores terreno y construccin UPZ 84 Bosa Occidental, UAECD
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GRFICOS
1.- Total de hogares y hogares en dficit por componente 2011
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Fuente: Oficina Modificacin Excepcional POT, SDP
PLANOS
Plano No. 1, Propuesta Tratamientos Principales Modificacin Excepcional POT
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Fuente: Oficina Modificacin Excepcional POT, SDP
Plano No. 2, Condiciones generales para la aplicacin del Tratamiento de Renovacin Urbana
Plano No. 3, reas con Tratamiento de Mejoramiento Integral Propuesto
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Plano No. 4, Tratamiento de Mejoramiento Integral Propuesto y zonas de amenaza alta por remocin en masa e inundacin
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Plano No. 5, Tratamiento de Mejoramiento Integral Propuesto y remanente del sistema de acueducto
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Plano No. 6, Tratamiento de Mejoramiento Integral Propuesto y remanente del sistema de alcantarillado
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Plano No. 7, Tratamiento de Mejoramiento Integral Propuesto y densidad poblacional
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Plano No. 8, Tratamiento de Mejoramiento Integral Propuesto y cruce de variables
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Plano No. 9, Territorios viables UPZ 9 Verbenal
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Plano No. 10, Territorios viables UPZ 11 San Cristbal Norte
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Plano No. 11, Territorios viables UPZ 28 El Rincn
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Plano No. 12, Territorios viables UPZ 32 San Blas
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Plano No. 13, Territorios viables UPZ 33 Sosiego
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Plano No. 14, Territorios viables UPZ 34 20 de Julio
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Plano No. 15, Territorios viables UPZ 50 la Gloria
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Plano No. 16, Territorios viables UPZ 51 Los Libertadores
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Plano No. 17, Territorios viables UPZ 52 La Flora
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Plano No. 18, Territorios viables UPZ 53 Marco Fidel Suarez
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Plano No. 19, Territorios viables UPZ 54 Marruecos
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Plano No. 20, Territorios viables UPZ 55 Diana Turbay
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Plano No. 21, Territorios viables UPZ 56 Danubio
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Plano No. 22, Territorios viables UPZ 57 Gran Yomasa
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Plano No. 23, Territorios viables UPZ 58 Comuneros
Pgina 170
Plano No. 24, Territorios viables UPZ 59 Alfonso Lpez
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Plano No. 25, Territorios viables UPZ 66 San Francisco
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Plano No. 26, Territorios viables UPZ 67 Lucero
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Plano No. 27, Territorios viables UPZ 68 El Tesoro
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Plano No. 28, Territorios viables UPZ 69 Ismael Perdomo
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Plano No. 29, Territorios viables UPZ 70 Jerusalem
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Plano No. 30, Territorios viables UPZ 71 Tibabuyes
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Plano No. 31|, Territorios viables UPZ 73 Garcs Navas
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Plano No. 32, Territorios viables UPZ 74 Engativ
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Plano No. 33, Territorios viables UPZ 76 Fontibn San Pablo
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Plano No. 34, Territorios viables UPZ 77 Zona Franca
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Plano No. 35, Territorios viables UPZ 80 Corabastos
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Plano No. 36, Territorios viables UPZ 81 Gran Britalia
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Plano No. 37, Territorios viables UPZ 82 Patio Bonito
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Plano No. 38, Territorios viables UPZ 84 Bosa Occidental
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Plano No. 39, Territorios viables UPZ 85 Bosa Central
Pgina 186
Plano No. 40, Territorios viables UPZ 86 El Porvenir
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Plano No. 41, Territorios viables UPZ 92 la Macarena
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Plano No. 42, Territorios viables UPZ 96 Lourdes
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Definir Criterior Urbanos e Identificar Sectores Con Posibilidad de Transformacion en Areas de Mejoramiento Integral

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Definir Criterior Urbanos e Identificar Sectores Con Posibilidad de Transformacion en Areas de Mejoramiento Integral

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INFORME DE ACTIVIDADES MES DE SEPTIEMBRE DE 2012 CONTRATO No 056 DE 2012 OBJETO: DEFINIR CRITERIOS URBANOS Y ECONMICOS E IDENTIFICAR SECTORES

SERGIO MAURICIO MARTINEZ TOCANCIPA Anexo: Lo enunciado

INFORME PARCIAL No. 7 Septiembre de 2012

No. 8.1.8.2.EJERCICIO EN UPZ 32 SAN BLAS

TITULO EJERCICIO EN UPZ 84 BOSA OCCIDENTAL

Pag. 68 86 104 104 109 128 129 147 148

10.- CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

Encuesta Multipropsito y Consolidado Legalizados a 2011

Plan Parcial Moravia, Documento Tcnico Completo Tomo I, Presentacin, Pg. 1

Ley 388 de 1997, articulo 15, numeral 1.4

4.- ALTERNATIVAS PARA EJECUTAR LOS PROYECTOS DE TRANSFORMACIN

5.- VENTAJAS Y DESVENTAJAS DE LAS ALTERNATIVAS DESCRITAS Alternativas de aplicacin

1.- Planes Parciales

2. -Reglamentar los Planes Parciales en el Tratamiento de Mejoramiento Integral.

3.- Reglamentar el Tratamiento de Mejoramiento Integral

Dficit cuantitativo Hogares

Dficit cualitativo Hogares

Uno Dos TOTALES

26.764 65.708 116.529

ECONMICOS Beneficios por aumento de ingresos Rentabilidad del suelo

FINANCIEROS Estructura financiera del negocio inmobiliario Pagos de cargas y plusvala

13.- Conclusiones y recomendaciones

12.- Imgenes volumtricas con proyecto

11.- Imgenes volumtricas manzanas englobadas

7.1.- Ejercicio en UPZ 68 El Tesoro 1.- Localizacin a nivel de UPZ

2.- Localizacin del sector a nivel de UPZ

3.- Localizacin del rea a intervenir

4.- Identificacin de predios y reas manzana No. 1

5.- Identificacin de predios y reas manzana No. 2

9.709,90 74 1,07 79 4 316,72

8.- Variables de intervencin

336 UND 42 UND 19 UND 61 UND 21 1.274 1.935 5.119,61 M2 M2 M2 M2

317 HAB. 79 UND 336 UND 1.344 HAB. 4 M2

9.- Simulacin de costos y utilidad

4.1. VAS LOCALES

10.- Imgenes volumtricas estado actual

11.- Imgenes volumtricas manzanas englobadas

12.- Imgenes volumtricas con proyecto

7.2.- Ejercicio en UPZ 86 El Porvenir 1.- Localizacin a nivel de UPZ

2.- Localizacin del sector a nivel de UPZ

3.- Localizacin del rea a intervenir

4.- Identificacin de predios y reas manzana No. 1

5.- Identificacin de predios y reas manzana No. 2

6.287,40 62 1,07 66 4 265,36

8.- Variables de intervencin

9.- Simulacin de costos y utilidad

17. VALOR TOTAL VENTAS 18. UTILIDAD DE LA OPERACIN INMOBILIARIA

10.- Imgenes volumtricas estado actual

11.- Imgenes volumtricas manzanas englobadas

12.- Imgenes volumtricas con proyecto

8.1.- Ejercicio en UPZ 32 San Blas 1.- Localizacin a nivel de Localidad

2.- Localizacin a nivel de UPZ

3.- Localizacin del sector a nivel de UPZ

4.- Localizacin del rea a intervenir

5.- Identificacin de predios y reas manzana No. 1

7.- Consolidacin datos de manzanas

8.- Definicin de costos

ID 1 PREDIO 2 EDIFICACIN 3 DEMOLICIN

VALOR 240.000,00 149.500,00 121.000,00 60.000,00 112.000,00 1.034.000,00 30.720.000,00 40.320.000,00

UND. M2 M2 M2 M2 ML UND. UND.

640.000,00 PESOS 640.000,00 PESOS 80.000,00 PESOS

ID 1. 1.1 1.2 1.3 2. 2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 2.5. 3. 4. 5.

11.- Simulacin de costos y utilidad para el escenario No. 1

311.018.305,00 950.497.080,00 406.596.645,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.350.110.740,00 1.109.229.476,93