CAPITULO 9 PREHORIZONTALIDAD.

. Ese lapso entre el boleto y la escritura suele ampliarse considerablemente, dado que muchas veces se enajenan unidades aun no construidas o en construccin, como la transferencia del dominio solo se operara luego de firmado el instrumento publico de enajenacin, seguida de la tradicin y de la inscripcin, los titulares de boletos corre serios riegos, pudiendo tener dificultades para escriturara a causa por ejemplo de aparecer acreedores embargantes, o hipotecarios, etc. es por eso que en 1963 se sanciona la LEY 19724, destinada a regular la comercializacin de unidades de edificios que se sometieran al rgimen de la ley de propiedad horizontal. SUPUESTOS COMPRENDIDOS. Afectacin Artculo 1 - Todo propietario de edificio construido o en construccin o de terreno destinado a construir en l un edificio, que se proponga adjudicarlo o enajenarlo a ttulo oneroso por el rgimen de propiedad horizontal, debe hacer constar, en escritura pblica, su declaracin de voluntad de afectar el inmueble a la subdivisin y transferencia del dominio de unidades por tal rgimen. Constancia de la escritura Art. 2 - En la escritura a que se refiere el artculo anterior se dejar constancia de: a) Estado de ocupacin del inmueble; b) Inexistencia de deudas por impuestos, tasas o contribuciones de cualquier ndole a la fecha de su otorgamiento: c) Si la transferencia de unidades queda condicionada en la enajenacin, en un plazo cierto, de un nmero determinado de ellas; dicho plazo no podr exceder de un (1) ao ni el nmero de unidades ser superior al cincuenta (50) por ciento; d) Cumplimiento de los recaudos a que se refiere el art. 3 de esta ley. Anotacin en el Registro Art. 4 - La escritura de afectacin se anotar en el Registro de la Propiedad Inmueble, y ste har constar esa circunstancia en los certificados que expida. Efectos. La anotacin inhibe al propietario para disponer del inmueble o para gravarlo en forma distinta a la prevista en la presente ley, salvo los casos de retraccin o desafectacin a que se refieren los arts. 6 y 7. Enajenacin del inmueble. La enajenacin total o parcial del inmueble a terceros no afectar los derechos de los adquirentes de unidades cuyos contratos estn registrados en la forma prevista en el art. 12. Publicidad de la afectacin Art. 8 - El propietario debe hacer constar la afectacin del inmueble y su registracin, nmero del registro notarial y fecha en que se efectu: a) En un cartel que debe tener permanentemente en el lugar de la obra, colocado en forma visible; b) En toda oferta o invitacin que se haga a terceros para adquirir unidades de vivienda a subdividir por el rgimen de propiedad horizontal, por medio de ofrecimientos personales, publicaciones periodsticas, transmisiones radiotelefnicas, de televisin, proyecciones cinematogrficas, colocacin de afiches, letreros o carteles, programas circulares, comunicaciones impresas o cualquier otro procedimiento de difusin; c) En los contratos que celebre a los fines de la enajenacin o adjudicacin de unidades. Retraccin de la afectacin Art. 6 - La desafectacin proceder en el supuesto previsto en el inciso c) del art. 2, cuando no se hubiere cumplido la condicin. En tal caso, el propietario podr retractar la afectacin mediante declaracin que constar en escritura pblica, otorgada dentro de los diez (10) das de expirado el plazo establecido en la escritura de afectacin, ante el mismo registro notarial, la que ser anotada en el Registro de la Propiedad Inmueble. A dicha escritura el escribano interviniente agregar certificado expedido por el Registro de la Propiedad Inmueble del que resulte que no existen contratos registrados, o de que su nmero no alcanza al mnimo previsto. Tambin dejar constancia, en su caso, que han sido restituidas a los adquirentes las sumas entregadas como seas o anticipos, con ms un inters igual al fijado por el Banco de la Nacin Argentina para las operaciones normales de descuento. Desafectacin Art. 7 - El propietario tambin puede solicitar judicialmente la desafectacin, si acredita sumariamente que:

a) Transcurridos seis (6) meses de registrada la afectacin no ha enajenado unidades; b) Transcurrido el lapso mencionado en el inciso anterior, ha rescindido o resuelto la totalidad de los contratos registrados; c) Transcurrido un (1) ao de registrada la afectacin, la obra no lleg a iniciarse o ha quedado paralizada sin posibilidad de reanudarla, siempre que medie justa causa. En los supuestos de los incisos b) y c) deber asimismo acreditar que est debidamente asegurada la restitucin a los adquirentes de todo lo que hubieren pagado por cualquier concepto, con ms un inters igual al fijado por el Banco de la Nacin Argentina para las operaciones normales de descuento. Condiciones de publicidad de las ofertas Art. 9 - Queda prohibido, en cualquier forma de oferta: a) Anunciar el precio de venta, o parte de l, en forma que induzca a error, o no indicar el precio total si se menciona una parte; b) Anunciar en forma incompleta los planes de financiacin y plazos de pago; c) Ofrecer formas de pago, condiciones o planes de financiacin por terceras personas o instituciones de crdito que no hayan sido efectivamente convenidos o acordados. Deber de exhibicin Art. 10. - El propietario debe tener a disposicin de los adquirentes de unidades: a) Copias simples autenticadas por el escribano del Registro en que se otorg la escritura de afectacin, de los elementos enumerados en el artculo 3 y de las escrituras de hipoteca; b) Lista de las unidades que se hubieran enajenado, y constancia de su anotacin en el Registro de la Propiedad Inmueble; c) La informacin relativa al desarrollo material de la obra; d) La informacin relativa al pago de los servicios hipotecarios e impuestos que afecten al inmueble. El comprador tiene el derecho de exigir la exhibicin de los comprobantes respectivos y en el caso de no hallarse al da aquellos servicios o impuestos puede retener las sumas que se adeuden y abonar directamente tales gravmenes, deducindolos de su deuda hacia el vendedor Crditos hipotecarios: Derechos de los adquirentes Art. 22. - Los adquirentes tienen derecho a que tanto el propietario como el acreedor hipotecario les proporcionen informacin detallada por escrito sobre el cumplimiento de sus obligaciones recprocas. Todo adquirente tiene derecho a abonar directamente al acreedor hipotecario la parte proporcional que correspondiere a su unidad en caso de falta de pago por el propietario; en tal supuesto quedar subrogado de pleno derecho en el lugar, grado y prelacin que corresponda al acreedor hipotecario y hasta la concurrencia de la suma pagada la que podr compensar con la que debiere al propietario. En caso de ejecucin, la misma no comprender las unidades cuyos adquirentes hayan ejercitado el derecho que les otorga el prrafo anterior. Deber de informacin Art. 11. - Todas las personas que intervengan en operaciones comprendidas en la presente ley estn obligadas respecto de terceros a precisar: a) Carcter en que acten; b) Identidad del propietario del inmueble; c) La existencia de otro vinculado por el contrato a celebrarse, los poderes que invoque y los instrumentos que lo acrediten. Redaccin de los contratos Art. 14. - Los contratos sern redactados en forma clara y fcilmente legible. Las clusulas que establezcan limitaciones de responsabilidad, facultades de rescindir o resolver el contrato sin previa comunicacin, o intimacin o suspender su ejecucin o la de la obra, o sanciones a cargo del otro contratante, caducidades, limitaciones a las facultades de oponer excepciones, clusulas compromisorias o de prrroga de la jurisdiccin judicial, as como los supuestos previstos en los incs. f) y h) del art. 13, slo tendrn efecto si son expresamente aceptadas por el adquirente en clusula especial, firmada por ste.

Precio reajustable Art. 15. - Todo supuesto de precio sometido a reajuste deber constar en el contrato como clusula especial de la que resulte con toda claridad los criterios aplicables. Es nula toda clusula que deje librado el reajuste del precio a la voluntad del propietario, vendedor, constructor o a terceros vinculados a ellos, aunque acten en calidad de rbitros. Registro de los contratos Art. 12. - El propietario debe registrar los contratos celebrados con los adquirentes en el Registro de la Propiedad nmueble correspondiente a la jurisdiccin del inmuebleafectado, ponindose nota de ello en el contrato. El adquirente puede, en cualquier tiempo, registrar el contrato. Preferencia de los contratos registrados. Los contratos no registrados no dan derecho al propietario contra el adquirente, pero s a ste contra el enajenante, sin perjuicio de no ser oponibles a terceros. La posesin otorgada en virtud de un contrato no registrado es inoponible a quien ejerza su derecho a consecuencia de un contrato debidamente registrado. Cesin del contrato Art. 17. - La transferencia de los derechos y obligaciones del adquirente de una mitad en favor de un tercero no libera al cedente respecto de sus obligaciones para con un propietario, mientras ste no d su conformidad y la transferencia aya sido anotada en el Registro de la Propiedad Inmueble. La registracin de las transferencias podr ser requerida tanto por el propietario como por el cedente o el cesionario. Regir, en lo pertinente, lo previsto en los prrafos tercero y cuarto del artculo 12. Ineficacia Art. 21. - Los derechos reales constituidos por el propietario de un inmueble afectado en infraccin a lo dispuesto en esta ley son ineficaces e inoponibles a los adquirentes. Crditos hipotecarios: Derechos de los adquirentes Art. 22. - Los adquirentes tienen derecho a que tanto el propietario como el acreedor hipotecario les proporcionen informacin detallada por escrito sobre el cumplimiento de sus obligaciones recprocas. Todo adquirente tiene derecho a abonar directamente al acreedor hipotecario la parte proporcional que correspondiere a su unidad en caso de falta de pago por el propietario; en tal supuesto quedar subrogado de pleno derecho en el lugar, grado y prelacin que corresponda al acreedor hipotecario y hasta la concurrencia de la suma pagada la que podr compensar con la que debiere al propietario. En caso de ejecucin, la misma no comprender las unidades cuyos adquirentes hayan ejercitado el derecho que les otorga el prrafo anterior. Cancelaciones parciales Art. 23. - Al escriturarse cada unidad, el o los acreedores hipotecarios estn obligados a otorgar cancelaciones parciales de las hipotecas globales que afecten al inmueble, por el monto que pudiera corresponder a cada unidad, previo pago de la parte proporcional de la hipoteca global que corresponda a dicha unidad, quedando sta liberada de ese gravamen. A los efectos de la determinacin de las partes proporcionales que correspondan, se tendrn en cuenta los porcentuales establecidos en el proyecto de subdivisin. Ejecucin Art. 24. - En caso de ejecucin del inmueble afectado se aplican las siguientes reglas: a) Cuando fuere por acreedores hipotecarios, los adquirentes con contratos debidamente registrados tienen derecho a la adjudicacin del bien si abonan al comprador en remate judicial, una vez aprobado ste el precio obtenido, y todos los gastos que aqul hubiera efectivamente abonado, con ms un inters igual al fijado por el Banco de la Nacin Argentina para las operaciones normales de descuento; b) Si fuere por acreedores quirografarios y de no mediar concurso, los adquirentes con contratos debidamente registrados tienen derecho a la adjudicacin del inmueble si abonan el valor que corresponda al estado del bien. A estos efectos se practicar tasacin especial por perito. En ningn caso puede disponerse la venta judicial de inmuebles afectados, sin previa notificacin a los adquirentes con contratos debidamente registrados. Administrador provisorio

Art. 25. - Terminada la construccin y aunque no medie tradicin, el propietarioconvocar a los adquirentes con contratos debidamente registrados a una asamblea dentro de los treinta (30) das de concluida aqulla, a fin de designar administrador provisorio, el que ser elegido por simple mayora. La mayora se determinar segn los porcentuales asignados a las respectivas unidades en el proyecto de subdivisin. Expensas comunes Art. 26. - Las expensas comunes se distribuirn de acuerdo con los porcentuales establecidos en el proyecto de reglamento de copropiedad y administracin. Intervencin judicial Art. 27. - A peticin de los adquirentes de unidades que representen, por lo menos, el quince (15) por ciento del valor total conforme los porcentuales, el juez puede si resultaren graves irregularidades, y previo trmite sumario, designar en la administracin de la obra a su interventor, a fin de controlar y prevenir el menoscabo de los bienes. Esta resolucin ser apelable al solo efecto devolutivo. Aplicacin provisoria del reglamento de copropiedad Art. 28. - Mientras no se constituya definitivamente el consorcio, se aplicarn en cuanto sean compatibles las disposiciones del proyecto de reglamento de copropiedad y administrativo previsto en el art. 3, inc. e). Obras por administracin Art. 29. - Cuando la obra se realice por administracin, siendo el costo a cargo de los adquirentes de unidades, sern aplicables, adems de las disposiciones generales de esta ley, las contenidas en los artculos 15, ltimo prrafo, 31 y 32. Administrador: funciones. Deber designarse administrador en la forma prevista en el artculo 25, quien tendr las obligaciones establecidas en el artculo 10 y deber llevar la contabilidad de la obra. Si se hubieren enajenado unidades cuyos porcentuales representen el cincuenta (50) por ciento, el administrador podr ser removido por mayora estimada conforme a dichos porcentuales. Obras por administracin: paralizacin Art. 30. - Si la obra se paralizare durante ms de seis (6) meses con imposibilidad de continuarse por causas imputables al propietario, no estando ste en quiebra o concurso, los adquirentes pueden solicitar la adjudicacin del inmueble en condominio, asumiendo las obligaciones contradas por el propietario a los fines de la ejecucin de la obra. La adjudicacin se sustanciar por la va del proceso sumario. Obras por administracin: rescisin del contrato con el constructor Art. 31. - Si por causa imputable al constructor la obra se paraliza, el administrador o un nmero de adquirentes de unidades que representen el diez (10) por ciento del valor del inmueble pueden promover la rescisin del contrato con aqul. La decisin se tomar por mayora absoluta de adquirentes, calculada sobre el valor total del inmueble, aplicndose al efecto lo dispuesto en el art. 1204 del Cdigo Civil.