JUNTA DE PROPIETARIOS Y PERSONERIA JURIDICA

Qu edificaciones deben contar con Junta de Propietarios? Toda edificacin integrada por secciones de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios y que posean bienes y servicios comunes de dominio comn. Las funciones de la Junta de Propietarios son: Administrar y gestionar el conjunto inmobiliario a efectos de la conservacin de las zonas comunes y asegurar el funcionamiento correcto de los servicios (mantenimiento) para lograr una adecuada convivencia. Funciones adicionales de la Junta de Propietarios: El recaudo de los fondos, su custodia, la inversin y gasto en el mantenimiento y conservacin del edificio, todo lo cual implica necesariamente la celebracin de contratos o la adquisicin de bienes. La Junta de Propietarios puede celebrar vlidamente actos jurdicos? En primer lugar debemos preguntarnos si la Junta de Propietarios tiene la capacidad para realizar actos jurdicos tales como: Contratar los servicios de vigilantes particulares, conserjes. Contratar el servicio de pintado del edificio y el restablecimiento de las reas verdes comunes. Abrir una cuenta bancaria para guardar los fondos recaudados. Adquirir bienes muebles e inmuebles. Sobre el particular existen diversas opiniones que sealan: 1. La Junta de Propietarios no tiene Personera Jurdica 2. La Junta de Propietarios cuenta con una relativa subjetividad 1. La Junta de Propietarios no tiene Personera Jurdica: El Tribunal Registral ha manifestando reiteradamente que la Junta de Propietarios no constituye una persona distinta de sus miembros, sino que es el resultado de la reunin de todos los propietarios de las secciones de dominio exclusivo de una edificacin, por lo que las decisiones adoptadas por la Junta son en realidad las decisiones de los propietarios, siendo por lo tanto stos quienes finalmente acuerdan los actos. 2. La Junta de Propietarios cuenta con una relativa subjetividad: En opinin de esta Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos las Juntas de Propietarios son entes no personificados con una relativa subjetividad, en virtud de los siguientes fundamentos: a) Las Juntas de Propietarios pueden actuar como unidad, pero normalmente sin autonoma patrimonial, con responsabilidad solidaria de sus partcipes. b) Deben tener el mismo tratamiento que las asociaciones no-inscritas y las sociedades irregulares. c) La Junta de Propietarios para lograr sus objetivos exige el recaudo de los fondos, su custodia, la inversin y gasto en el mantenimiento y conservacin del edificio, todo lo cual implica necesariamente la celebracin de contratos o la adquisicin de bienes. Respondiendo a la pregunta La Junta de Propietarios puede celebrar vlidamente actos jurdicos? debemos manifestar lo siguiente: La Junta de Propietarios no puede celebrar vlidamente actos jurdicos por no contar con personera jurdica, esto es por no constituir una persona distinta a sus miembros. Sin embargo, con la finalidad de dar fluidez al trfico patrimonial actualmente la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos considera para efectos registrales, que la Junta de Propietarios cuenta con una relativa subjetividad que le permite actuar en forma unitaria en el trfico contractual, pudiendo celebrar contratos o adquirir bienes. Finalmente debemos tener en cuenta lo siguiente: Si bien la Junta de Propietarios se inscribe en el Registro de Propiedad Inmueble, dicha inscripcin no le otorga personera jurdica o status de persona jurdica, lo que significa que la junta de propietarios no puede ser sujeto de derechos y de obligaciones. Esta relativa subjetividad o capacidad mnima con que cuenta la Junta de Propietarios no le otorga una autonoma patrimonial, por lo que necesariamente existir una responsabilidad solidaria de sus partcipes y con el beneficio a los terceros de invocar solo los pactos y acuerdos favorables a ellos. Observamos que cada da el Derecho le otorga mayores atribuciones a la Junta de Propietarios, situacin que veremos perfeccionada en un futuro cercano con el otorgamiento de su personera jurdica.

Mientras tanto, si somos parte de una edificacin integrada por secciones de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios y que posean bienes y servicios comunes de dominio comn, tenemos la obligacin legal de constituir una Junta de Propietarios y otorgar un Reglamento Interno para regular nuestras relaciones obligacionales y reales con nuestros vecinos.