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Nueva Consulta Ver Consulta .EN FECHA-SALIDA (24/11/2010) Anterior Siguiente

NUM-CONSULTA V2537-10 ORGANO SG de Impuestos sobre el Consumo FECHA-SALIDA 24/11/2010 NORMATIVA Ley 37/1992 art. 20-uno-22 y 23 DESCRIPCION- La sociedad consultante se dedica a la promocin y compraventa de inmuebles. HECHOS Adquiri una promocin de viviendas totalmente terminadas a una entidad financiera

con la intencin de destinarlas al arrendamiento o al arrendamiento con opcin de compra. Dicha promocin fue adquirida por la entidad financiera en dacin de pago a una constructora.

CUESTION- Si la transmisin de las viviendas por la entidad financiera tiene la consideracin de PLANTEADA segunda entrega a efectos de aplicar la exencin del artculo 20.uno.22 de la Ley
del Impuesto.

CONTESTACION- 1.- En lo que respecta a la exencin, el artculo 20.Uno.22 de la Ley 37/1992, de 28 COMPLETA de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Aadido (BOE del 29), establece que
estarn exentas las siguientes operaciones: Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar despus de terminada su construccin o rehabilitacin. Los terrenos en que se hallen enclavadas las edificaciones comprendern aquellos en los que se hayan realizado las obras de urbanizacin accesorias a las mismas. No obstante, tratndose de viviendas unifamiliares, los terrenos urbanizados de carcter accesorio no podrn exceder de 5.000 metros cuadrados. A los efectos de lo dispuesto en esta Ley, se considerar primera entrega la realizada por el promotor que tenga por objeto una edificacin cuya construccin o rehabilitacin est terminada. No obstante, no tendr la consideracin de primera entrega la realizada por el promotor despus de la utilizacin ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a dos aos por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opcin de compra, salvo que el adquirente sea quien utiliz la edificacin durante el referido plazo. No se computarn a estos efectos los perodos de utilizacin de edificaciones por los adquirentes de los mismos en los casos de resolucin de las operaciones en cuya virtud se efectuaron las correspondientes transmisiones. La adquisicin de la promocin de viviendas por parte de la entidad financiera mediante el contrato de dacin en pago result ser una primera entrega de edificaciones, ya que se realiz directamente por el promotor, una vez finalizada su construccin. Por tanto, la posterior transmisin de dichas viviendas por parte de la entidad financiera, tendr, en todo caso, la consideracin de segunda o ulterior entrega de edificaciones, de acuerdo con lo dispuesto en el artculo 20.Uno.22 de la Ley 37/1992, antes transcrito.

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De esta manera, se tratar de una entrega exenta por la que no hay que repercutir el tributo. 2.- Por otra parte, el propio artculo 20, en su apartado dos, establece que las exenciones relativas a los nmeros 20, 21 y 22 del apartado uno del citado artculo podrn ser objeto de renuncia por el sujeto pasivo, en la forma y con los requisitos que se determinen reglamentariamente, cuando el adquirente sea un sujeto pasivo que acte en el ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales y, en funcin de su destino previsible, tenga derecho a la deduccin total del Impuesto soportado por las correspondientes adquisiciones. Precepta igualmente esta norma que se entender que el adquirente tiene derecho a la deduccin total cuando el porcentaje de deduccin provisionalmente aplicable en el ao en el que se haya de soportar el Impuesto permita su deduccin ntegra, incluso en el supuesto de cuotas soportadas con anterioridad al comienzo de la realizacin de entregas de bienes o prestaciones de servicios correspondientes a actividades empresariales o profesionales. Los requisitos reglamentarios a que se hace referencia anteriormente se establecen por el artculo 8, apartado 1 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 1624/1992, de 29 de diciembre (BOE del 31), segn el cual la antedicha renuncia ha de comunicarse fehacientemente al adquirente con carcter previo o simultneo a la entrega de los correspondientes bienes. El mismo precepto establece que dicha renuncia se efectuar operacin por operacin y, en todo caso, deber justificarse con una declaracin suscrita por el adquirente en la que ste haga constar su condicin de sujeto pasivo con derecho a la deduccin total del Impuesto soportado por las adquisiciones de los correspondientes inmuebles. De conformidad con lo anterior, a efectos de la renuncia a la exencin prevista por el artculo 20, apartado Dos, de la Ley del Impuesto, podr ser objeto de deduccin la cuota devengada como consecuencia de la adquisicin por un sujeto pasivo en prorrata especial de distintos bienes inmuebles cuyo destino, siguiendo criterios razonables y debidamente justificados, sea, previsiblemente realizar operaciones que originen el derecho a la deduccin del Impuesto. Por el contrario, en el supuesto consultado, no sera razonable solicitar la renuncia a la exencin puesto que los inmuebles adjudicados constituyen viviendas cuya posterior entrega, en la mayora de los casos, resultara exenta del Impuesto sin que en estos casos sea previsible que se renuncie con ocasin de su venta posterior. 2.- En relacin con el arrendamiento con opcin de compra, el artculo 20.Uno.23 de la citada Ley dispone que estarn exentos del impuesto: Los arrendamientos que tengan la consideracin de servicios con arreglo a lo dispuesto en el artculo 11 de esta Ley y la constitucin y transmisin de derechos reales de goce y disfrute, que tengan por objeto los siguientes bienes: () b) Los edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas o a su posterior arrendamiento por entidades gestoras de programas pblicos de apoyo a la vivienda o por sociedades acogidas al rgimen especial de Entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas establecido en el Impuesto sobre Sociedades. La exencin se extender a los garajes y anexos accesorios a las viviendas y los

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muebles, arrendados conjuntamente con aqullos. La exencin no comprender: () d') Los arrendamientos con opcin de compra de terrenos o viviendas cuya entrega estuviese sujeta y no exenta al Impuesto. En consecuencia, de acuerdo con la previsin contenida en la letra d) de este precepto, la opcin de compra asociada al contrato de arrendamiento no implica que ste deje de estar exento, pues la posterior entrega de la vivienda va a resultar siempre una operacin exenta, segn la informacin ofrecida en el escrito de consulta. Por tanto, el arrendamiento de las viviendas a que se refiere la consulta se configura como una operacin exenta, puesto que la entrega posterior de la vivienda, como consecuencia del ejercicio de la opcin de compra, sera una segunda o ulterior entrega, de modo que el arrendamiento se encontrara exento, aplicando lo dispuesto en la letra d) del precepto anterior. 3.- En lo que respecta a la deduccin del Impuesto soportado por la entidad consultante en la adquisicin de la promocin de viviendas, el artculo 94, apartado uno de la Ley 37/1992 dispone lo siguiente:

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