Novo Regime do Arrendamento Rural

Breve Sinopse do Novo Regime do Arrendamento Rural Agrcola no Continente (Dec. Lei n 294/2009 de 13/10)

Joo Carlos Gralheiro, Advogado

Contrato de Arrendamento Rural: Noo e Tipos O contrato de arrendamento rural a locao, total ou parcial, de prdio rstico, para fins agrcolas (produo, cultivo e colheita de produtos agrcolas, criao de animais e produo de bens de origem animal e manuteno das terras em boas condies agrcolas e ambientais), florestais (instalao, conduo e explorao de povoamentos florestais em terrenos nus ou cobertos de vegetao espontnea, a conduo e explorao de povoamentos florestais j existentes, a instalao e explorao de viveiros florestais, a constituio ou ampliao de zonas de conservao e todas as actividades associadas ao desenvolvimento, manuteno e explorao dos povoamentos e dos viveiros florestais) ou outras actividades de produo de bens ou servios associados agricultura, pecuria ou floresta (actividades agrcolas e florestais desenvolvidas no mesmo prdio e sob gesto nica, designadamente, a explorao silvopastoril e o desenvolvimento de culturas anuais sob coberto florestal), sendo denominado de agrcola, florestal ou de campanha, conforme o fim a que se destina a explorao a fazer-se no locado (agrcola, se o prdio locado se destinar agricultura; de campanha, se se destinar explorao de uma ou mais culturas de natureza sazonal; florestal, se se destinar a fins de explorao florestal, presumindo-se ser agrcola o que se destinar explorao agro-florestal se as partes no expressarem contratualmente a sua vontade no sentido de destinarem o locado a outro fim). Presume-se ser rural o contrato de arrendamento que recaia sobre prdio rstico, quando do mesmo e respectivas circunstncias no resulte destino diferente, e rural tambm o contrato de arrendamento conjunto de uma parte rstica e de uma outra urbana quando seja essa a vontade expressa dos contratantes ou, na dvida, se, sucessivamente, esse for o fim principal do contrato e se do valor da renda atribuda pelos contratantes a cada uma das partes isso se possa concluir. mbito do Contrato de Arrendamento Rural Agrcola Nos contratos de arrendamento rural esto naturalmente abrangidos o terreno, as guas e a vegetao existentes no prdio locado e, quando essa seja a vontade expressamente declarada pelas partes, tambm podem abranger-se nele as construes e infra-estruturas destinadas habitualmente aos fins prprios da explorao normal e regular do prdio locado, a habitao do arrendatrio, o desenvolvimento de outras actividades econmicas associadas agricultura e floresta (incluindo actividades de conservao dos recursos naturais e da paisagem), a transmisso de direitos de produo e direitos de apoios financeiros no mbito da poltica agrcola comum (sem prejuzo da respectiva conformidade com a legislao relativa transmisso desses direitos), e outros bens, designadamente mquinas e equipamentos devendo, para esta eventualidade, constar de anexo a descrio detalhada desses bens mveis, no qual se deve especificar tambm o seu estado de conservao e funcionalidade, presumindose, salvo clausula contratual em contrrio, que dele tambm fazem parte integrante todos os imveis existentes no prdio rstico objecto de arrendamento.

Se do contrato nada constar sobre o estado de conservao e de utilizao do prdio locado e dos imveis e mveis que expressa ou presuntivamente o integrem, data da entrega, presume-se que eles foram entregues pelo senhorio ao arrendatrio em bom estado de conservao e em condies adequadas de utilizao, sendo esse o estado em que este os dever conservar, ressalvadas as alteraes inerentes a uma adequada utilizao em conformidade com os fins a que contratualmente se destinam, isto , uma explorao de acordo com as tcnicas que se revelam necessrias e adequadas execuo da actividade contratualmente prevista e a uma prudente utilizao em conformidade com os fins do contrato, para depois lhos restituir, sob pena de ter de lhe pagar uma indemnizao nos termos da lei geral, excepto se a perda ou deteriorao de tais bens resultarem de causa que no lhe seja imputvel 1, e isto porque, relativamente a tais situaes, as aces de recuperao do prdio (as que tenham como objectivo promover e garantir a recuperao das caractersticas e potencialidades fundamentais do prdio objecto de destruio ou deteriorao, devida a circunstncias imprevisveis e anormais, alheias vontade do arrendatrio) que se revelem necessrias e no sejam directamente imputveis ao arrendatrio, so as mesmas da responsabilidade do senhorio, findo o contrato, caso inexista clusula em contrrio. Forma O contrato de arrendamento rural e as suas alteraes, que no esto sujeitos a registo e esto isentos do pagamento de imposto de selo e de qualquer outro imposto ou taxa, com excepo dos emolumentos registrais e notarias, tm de ser obrigatoriamente reduzidos a escrito, sob pena de gerar a sua nulidade, deles devendo constar obrigatoriamente a identificao completa das partes outorgantes, com a indicao do seu nmero de identificao fiscal e residncia ou sede social, bem como a identificao completa do prdio objecto do arrendamento, o fim a que se destina, o valor da renda e a indicao da data da sua celebrao, tendo o senhorio 30 dias, aps a sua outorga, para entregar o original do mesmo nos servios de finanas da sua residncia ou sede social, sob pena de lhe ser aplicada uma coima. Prazo O contrato de arrendamento rural agrcola tem de ser celebrados por um prazo mnimo de sete (7) anos, sendo que este o prazo que vigorar caso as partes no o tenham fixado ou, tendo-o feito, o tenham fixado contratualmente um perodo temporalmente inferior. Findo esse prazo o contrato de arrendamento rural agrcola renova-se automaticamente por sucessivos perodos de pelo menos sete (7) anos, enquanto no for denunciado. Pode ser convencionado, por iniciativa do arrendatrio reduzida a escrito, a alterao da data de cessao do contrato nas seguintes circunstncias: quando o
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-Ver art. 1043 e 1044 do CC.

arrendatrio realizar, com autorizao do senhorio, investimentos de desenvolvimento e melhoria ou reconverso cultural ou obras de beneficiao no prdio; quando na vigncia do contrato ocorrerem circunstncias imprevistas e anormais (as ocorrncias no previstas, fora do contexto de normalidade comportamental geoclimtica e outras circunstncias anormais, como calamidades climticas, inundaes, acidentes geolgicos e ecolgicos, incndios), alheias a qualquer das partes que causem a perda de mais de um tero (1/3) das plantaes das culturas permanentes e ponham seriamente em causa o retorno econmico da explorao. Renda A renda, previamente estipulada em quantia certa em dinheiro, anual, devendo o seu pagamento ser feito, salvo clausula em contrrio, at ao ltimo dia do ano a que respeita, no domiclio ou sede social do senhorio data do vencimento, sob pena de se considerar o arrendatrio em mora. O senhorio pode actualizar o valor da renda, anualmente, de acordo com o critrio e mtodo que contratualmente se fixar ou, na sua falta, por aplicao da variao do ndice de preos do consumidor, sem habitao, correspondente aos ltimos doze (12) meses, publicado no DR at 30/10/ de cada ano. Pode, ainda, o senhorio, por sua iniciativa e com o consentimento expresso do arrendatrio, actualizar o valor da renda caso no prdio arrendado, e durante a vigncia do contrato, realize, com o acordo do arrendatrio, obras de beneficiao, com excluso de aces de recuperao do prdio (vide a definio in mbito do Contrato de Arrendamento Rural Agrcola). O valor da renda pode ser tambm alterado, temporria ou definitivamente, por qualquer dos contratantes, quando no prdio arrendado e durante a vigncia do contrato se verifiquem, por circunstncias imprevisveis e anormais, alheias vontade deste, alteraes com impacte significativo na regular e normal capacidade produtiva do prdio. Caso o arrendatrio realize no prdio benfeitorias teis (despesas que, tendo em considerao o objecto do contrato de arrendamento, determinam o desenvolvimento e melhoria da capacidade produtiva do prdio e, consequentemente, do seu valor), quer com o consentimento do senhorio quer sem esse consentimento, no justificam a reviso do montante da renda. A actualizao anual da renda, a sua reduo ou a fixao de novo valor deve ser feita mediante comunicao escrita, sendo que para a alterao do valor da renda em razo de benfeitorias feitas pelo senhorio deve por este ser apresentada ao arrendatrio uma proposta com expressa e fundamentada indicao da nova renda. J a reduo do valor da renda em razo de alteraes com impacte significativo na regular e normal capacidade produtiva do prdio, deve ser, pelo arrendatrio, comunicada ao senhorio, mencionando o valor que considera dever ser pago, presumindo-se que os factos invocados no so fundamento para essa reduo se o arrendatrio no proporcionar ao senhorio a possibilidade de verificao dos sinais da sua ocorrncia e

dos seus resultados. Estas propostas tm de ser apresentadas no prazo de trinta (30) dias aps o termo dos factos que as fundamentam ou, tratando-se de eventos continuados, no decurso destes. Caso os contratantes no cheguem a acordo, nos trinta (30) dias posteriores aos da apresentao da respectiva proposta sobre a alterao da renda, podem recorrer ao Tribunal, o qual fixar, no despacho saneador, a renda a vigorar transitoriamente at deciso final, no podendo o senhorio requerer a resoluo do contrato com base na falta do seu pagamento, enquanto a deciso no transitar em julgado, salvo quanto ao no pagamento do valor da renda que se encontra fixada no contrato de arrendamento, at data do despacho saneador que fixa transitoriamente o valor da nova renda, ou quanto ao no pagamento daquele valor da renda fixado no despacho saneador, at data da deciso final transitada em julgado. A diferena que venha a verificar-se entre os montantes pagos pelo arrendatrio e os valores devidos em funo da deciso judicial deve ser regularizada, aps devidamente corrigida pela aplicao taxa legal prevista para os casos de mora. Constituindo-se o arrendatrio em mora, o senhorio tem o direito de exigir, para alm do valor das rendas em atraso, uma indemnizao igual a 50% do que seja devido, salvo se o contrato for resolvido por falta de pagamento, sendo inexigvel ao senhorio a manuteno do arrendamento em caso de mora superior a seis (6) meses, no ficando, contudo, privado de receber a dita indemnizao ou de exercer esse direito de resoluo do contrato, se receber o valor de novas rendas. O arrendatrio pode fazer terminar o direito do senhorio indemnizao ou a pedir a resoluo do contrato, se fizer cessar a mora no prazo de sessenta (60) dias a contar do seu incio, pagando, ou caso o senhorio recuse o pagamento, depositando o valor das rendas. No o fazendo, pode o senhorio recusar o recebimento das rendas vencidas, enquanto o arrendatrio as no liquidar acrescidas da indemnizao devida, considerando-se, por isso, para todos os efeitos, essas rendas em dvida. Pode ainda o arrendatrio fazer caducar o direito do senhorio a ver declarado resolvido o contrato de arrendamento por falta de pagamento de renda se efectuar o pagamento ou o depsito do valor das rendas e da indemnizao em dvida, at ao termo do prazo para a contestao da aco declarativa. E isto porque, com o dever de comunicar por escrito ao senhorio, o arrendatrio pode proceder ao depsito da renda quando ocorram os pressupostos da consignao em depsito, quando lhe seja permitido fazer cessar a mora e ainda quando esteja pendente aco de despejo, depsito este a efectuar em qualquer agncia de instituio de crdito perante um documento em dois exemplares assinados pelo arrendatrio, do qual constem a identidade dele e do senhorio, e identificao do locado, o quantitativo da renda, o perodo de tempo a que a renda respeita e o motivo pelo qual solicitado o depsito. Este depsito fica ordem do Tribunal da situao do prdio ou, quando efectuado na pendncia de processo judicial, ordem do respectivo tribunal.

Clusulas Nulas So nulas as clausulas contratuais em que o arrendatrio se obrigue ao pagamento de prmios de seguro contra incndio de edifcios ou instalaes e infraestruturas no compreendidas no contrato, bem como a impostos, contribuies ou taxas incidentes sobre os imveis objecto do contrato e que sejam devidos pelo senhorio, renuncie ao direito de renovao do contrato ou se obrigue antecipadamente sua denncia ou se obrigue, por qualquer ttulo, a servios que no revertam em benefcio directo do prdio ou se sujeite a encargos extraordinrios e em que qualquer contraente renuncie ao direito de pedir a denncia ou resoluo do contrato e s indemnizaes que sejam devidas nos casos de violao de obrigaes legais ou contratuais. Subarrendamento, Cedncia do Locado ou da Posio Contratual proibido o subarrendamento ou cedncia por comodato ou qualquer outra forma, total ou parcial, dos prdios arrendados, ou ainda a cedncia da posio contratual do arrendatrio, salvo se existir acordo expresso com o senhorio para esse efeito. Cessao do Contrato O contrato de arrendamento rural agrcola cessa por acordo entre as partes, por resoluo, por caducidade, por oposio renovao, por denncia ou por qualquer outra forma prevista na lei, sendo que o senhorio s poder exigir do arrendatrio a restituio do prdio no fim do ano agrcola2 (perodo que se inicia em 01/11 e termina em 31/10 do ano seguinte, quando no seja convencionada outra data pelas partes) em curso no qual tenham verificado os factos que determinaram a cessao do contrato, sendo que, em caso de despejo, tal entrega no poder ter lugar antes do termo do ano agrcola posterior sentena e sem que esteja salvaguardado o direito de colheita dos frutos pendentes por parte do arrendatrio. Cessao por Acordo Entre as Partes As partes podem, a todo o tempo, por mtuo acordo, revogar o contrato de arrendamento, tendo esse acordo de constar de documento escrito se a entrega do locado se no efectuar imediatamente a seguir obteno desse acordo ou se dele fizerem parte clusulas compensatrias ou acessrias. Cessao Por Resoluo
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Vide art. 1.053 (in fine) do Cdigo Civil

Qualquer das partes pode resolver o contrato de arrendamento com base no incumprimento pela outra das obrigaes contratualmente assumidas, que, pela sua gravidade ou consequncias, torne inexigvel a manuteno do arrendamento, ou em razo de alterao significativa da natureza e, ou, capacidade produtiva do prdio. Designadamente o senhorio pode pedir a resoluo do contrato se o arrendatrio no pagar a renda no tempo e lugar prprios; faltar ao cumprimento de uma obrigao legal ou contratual, com prejuzo directo para a produtividade, substncia ou funo econmica e social do prdio; no utilizar apropriadamente e com regularidade o prdio ou usar o mesmo para fins diferentes do estipulado no contrato; no zelar pela boa conservao dos bens ou causar prejuzos graves nos que, no sendo objectos do contrato, existam no prdio arrendado; realizar, sem consentimento do senhorio, investimentos em obras ou construes que alterem a natureza, a estrutura geofsica e as caractersticas essncias do prdio, sem prejuzo da possibilidade de realizao de aces de conservao no prdio (aces que tenham como objectivo manter as caractersticas e potencialidades fundamentais do prdio e, consequentemente, a respectiva capacidade produtiva) ou de recuperao, bem como as benfeitorias que visem garantir a utilizao do prdio em conformidade com os fins constantes do contrato, numa perspectiva de melhorar as condies de produo e produtividade; subarrendar ou ceder por comodato, total ou parcialmente, o prdio arrendado, ou ceder a sua posio contratual, salvo se tal cedncia for contratualmente permitida e, nesta eventualidade, se no cumprir da obrigao de comunicar ao senhorio, dentro de quinze (15) dias, essa cedncia. Pode ainda o senhorio pedir a resoluo do contrato caso no prazo de seis (6) meses contados da data da morte do arrendatrio no seja notificado pelos titulares do direito transmisso do arrendamento da inteno de mant-lo. J relativamente ao arrendatrio fundamento de resoluo a reduo ou alterao da capacidade produtiva do prdio por causas imprevisveis e anormais, no susceptveis de serem cobertas pelo seguro; a ocorrncia de circunstncias imprevistas e anormais que causem a perda de mais de um tero (1/3) das plantaes, das culturas permanentes e que ponham seriamente em causa o retorno econmico dessa explorao; a no realizao, pelo senhorio, de obras que a este caibam, quando esta omisso comprometa o normal e regular uso e fruio do locado; a expropriao, ainda que parcial, do locado. Sob pena de caducidade, a resoluo deve ser comunicada outra parte no prazo de seis (6) meses contados desde a data de conhecimento do facto que lhe serve de fundamento, se ainda faltarem at dois (2) anos para o prazo contratualmente estipulado para a sua vigncia, e de um (1) ano para os restantes contratos, cujo prazo de vigncia seja posterior a dois (2) anos. A comunicao do senhorio ao arrendatrio, dando-lhe conhecimento da cessao do contrato por resoluo, efectuada mediante notificao judicial avulsa ou mediante contacto pessoal de advogado, solicitador ou agente de execuo, sendo, neste caso, feita na pessoa do notificado, com entrega de duplicado da comunicao e cpia dos documentos que a acompanhem, devendo o notificado assinar o original.

Quer esta comunicao, quer aquela que o arrendatrio faa ao senhorio para os mesmos fins, deve explicitar de forma clara, completa e fundamentada a natureza e dimenso do incumprimento e a data do conhecimento dos factos, devendo, quando possvel, anexar cpia de provas eventualmente existentes e, quando for caso disso, uma estimativa dos montantes a considerar a ttulo de compensao pela cessao do contrato. Cessao por Caducidade O contrato de arrendamento caduca quando finde o prazo nele estipulado e no haja lugar sua renovao por nenhum dos contratantes ter, dentro dos prazos previstos nos ns 3 e 4 do art. 19, comunicado ao outro a sua inteno de se opor sua renovao ou promover a sua denncia; cesse o direito ou findem os poderes legais de administrao com base nos quais foi celebrado, sem prejuzo do disposto no art. 1.052 do CC; ocorra expropriao total do locado, j que se apenas houver uma expropriao parcial e esta for compatvel com a manuteno do contrato, este poder manter-se em vigor3. Se essa compatibilidade se no verificar, o arrendatrio poder optar pela sua resoluo. No caso da expropriao total do prdio, o arrendamento rural considerado como encargo autnomo para efeitos de indemnizao do arrendatrio pelo expropriante, devendo no clculo da indemnizao devida ter-se em considerao no s o valor dos frutos pendentes ou das colheitas inutilizadas, como o valor dos capitais investidos e demais prejuzos emergentes da cessao do arrendamento, calculados nos termos gerais do direito4. No caso de expropriao parcial, o arrendatrio, sem prejuzo de receber a indemnizao a que tem direito em razo da parte do locado expropriado, se essa expropriao for compatvel com a manuteno do contrato, poder requerer a reduo do valor da renda, atravs de comunicao escrita a enviar ao senhorio, no prazo de trinta (30) dias a contar a tomada de posse administrativa ou da efectiva ocupao da parte do locado expropriado se esta se vier a verificar antes desse acto processual, na qual mencione a renda que considera dever ser paga 5. A parte que pretenda fazer cessar o contrato por caducidade dever comunicar essa sua inteno outra parte, por escrito por si devidamente assinado e com o seu endereo completo, remetido por
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Em face do disposto no n 1, al. c) e n 5 do art. 18 e no n 4, al. d) do art. 17, a expropriao, total ou parcial, do prdio pode ser causa de resoluo ou de caducidade do contrato, sendo que, para a resoluo, esse facto apenas pode ser invocado pelo arrendatrio e para a caducidade poder s-lo feito por qualquer das partes, dando-se ao arrendatrio, at, a possibilidade de opo por qualquer um dos institutos (ver n 5 do art. 18). Apesar desta questo de legitimidade, estranha-se que para o mesmo facto o legislador tenha dado duas solues diferentes de cessao do contrato, integradas em dois institutos diferentes, quando certo que a nica soluo deveria ser a da caducidade, j que o senhorio nada tem a ver com o processo expropriativo (a no ser que seja a prpria entidade expropriante!..mas nesta eventualidade nunca poder actuar no interesse prprio mas sim no interesse pblico: utilidade pblica, art. 1 do Cdigo das Expropriaes), pelo que no ele o responsvel pela sua ocorrncia. Ora, a resoluo do contrato implica um incumprimento promovido por uma das partes. 4 Ver art. 30/5 do Cdigo das Expropriaes 5 Ver o processo de actualizao de renda descrito sobre a epgrafe Renda

carta registada com aviso de recepo, ou por via electrnica devidamente validada a assinatura electrnica qualificada, ou entregue em mo, devendo, nesta eventualidade, o destinatrio apor em cpia a sua assinatura com nota de recepo. Cessao por Oposio Renovao e por Denncia Quer o senhorio quer o arrendatrio podem fazer cessar o contrato de arrendamento rural, nele se incluindo todo o seu objecto, por oposio renovao ou por denncia, mediante comunicao escrita outra parte. No caso de oposio renovao, tal comunicao ter de ser feita com a antecedncia mnima de um (1) ano relativamente ao termo do prazo do arrendamento ou da sua renovao. Caso o senhorio seja emigrante, tenha sido ele a outorgar o contrato de arrendamento rural ou tenha adquirido por sucesso o prdio objecto desse contrato, necessitar de regressar ou ter regressado definitivamente a Portugal h menos de um ano e queira explorar directamente o locado, pode denunciar o referido contrato atravs de notificao a realizar ao arrendatrio com a antecedncia de um (1) ano, a partir do terceiro (3) ano da sua vigncia inicial ou da sua renovao, sem possibilidade de oposio por parte do arrendatrio. Caso ocorra a denncia do contrato de arrendamento rural baseada nos factos relatados no ltimo pargrafo, fica o senhorio obrigado, salvo caso de fora maior, a explorar directamente por si, ou por membros do seu agregado familiar, durante o prazo mnimo de cinco (5) anos o prdio locado, sob pena de, no o fazendo, ter de pagar uma indemnizao ao arrendatrio igual ao quntuplo das rendas relativas ao perodo de tempo em que este esteve ausente. Para alm disso o arrendatrio, se assim o desejar, tem o direito a reocupar o prdio locado, iniciando-se outro contrato. Caso o senhorio tenha dado esse prdio de arrendamento a terceiro, pode o arrendatrio que viu o seu contrato de arrendamento ilegalmente denunciado pelo senhorio exercer o direito de preferncia relativamente quele(s) novo(s) contrato(s) de arrendamento do prdio, nos cinco (5) anos seguintes. Na oposio renovao e na denncia promovidas pelo senhorio tem o arrendatrio direito a receber uma indemnizao correspondente a 1/12 da renda anual por cada ano de contrato, no podendo ser o valor da indemnizao ser inferior a um (1) ano de renda no caso de denncia feita com base no facto do senhorio ser emigrante, nos termos supra descritos. Tem, ainda, o arrendatrio direito a ser indemnizado pelo valor das benfeitorias que realizou no prdio locado, resultantes de aces de recuperao (vide a definio in mbito do Contrato de Arrendamento Rural Agrcola), sem o consentimento do senhorio, quando este estivesse em mora na realizao de tais obras e, bem assim, quando ele no estando em mora, atenta a urgncia de tais obras, no se compadecessem as mesmas com a demora do respectivo procedimento judicial logo que o avise ao mesmo tempo (sobre o modo de efectua este aviso vide art. 26 e 27). Tem tambm o arrendatrio direito a ser indemnizado caso tenha realizado benfeitorias teis (supra definidas sob a epigrafe Renda) com o

consentimento do senhorio, revertendo as mesmas para aquele (senhorio) aps a cessao do arrendamento, o que acontecer sempre, salvo haja clusula contratual a plasmar soluo diferente, pelo valor das mesmas. Tem, por fim, o arrendatrio direito a ser indemnizado do valor das plantaes e melhoramentos fundirios que tornaram o prdio mais produtivo, logo que realizados com o consentimento do senhorio. O arrendatrio pode tambm denunciar o contrato, sem possibilidade de oposio por parte do senhorio, nos casos de abandono da actividade agrcola ou quando o prdio ou prdios objecto do arrendamento, por motivos alheios sua vontade, no permitam o desenvolvimento das actividades agrcolas de forma economicamente equilibrada e saudvel. Para tanto o arrendatrio ter de notificar o senhorio por escrito, com a antecedncia mnima de um ano relativamente sobre a data em que tal meio de cessao do contrato produza os seus efeitos. As notificaes a fazer por escrito outra parte nos casos de oposio renovao ou de denncia do contrato devero ser devidamente assinadas pelo declarante e com o seu endereo completo e ser remetidas por carta registada com aviso de recepo, ou por via electrnica devidamente validada a assinatura electrnica qualificada, ou entregue em mo, devendo, nesta eventualidade, o destinatrio apor em cpia a sua assinatura com nota de recepo. No caso de denncia, o declarante dever explicitar de forma clara e completa, se possvel com a apresentao de provas, a fundamentao para a cessao por esse meio do contrato. Quer o arrendatrio quer o senhorio podem opor-se denncia do contrato, intentando, para o efeito, a competente aco judicial, no prazo de sessenta (60) dias, contados da data em que receberam a notificao que lhes foi feita pela outra parte, cabendo ao arrendatrio, se for ele a denunciar o contrato ou se for ele a opor-se denncia operada pelo senhorio, o nus da prova dos factos integradores de cada um desses seus direitos. Quanto ao senhorio, se for ele a denunciar o contrato, cabe-lhe o nus da prova dos factos integradores do seu direito. A inteno de se opor renovao do contrato ou de o denunciar deve ser comunicada outra parte, por escrito, devidamente assinado pelo declarante com o seu endereo completo, remetido por carta registada com aviso de recepo, ou por via electrnica devidamente validada a assinatura electrnica qualificada, ou entregue em mo, devendo, nesta eventualidade, o destinatrio apor em cpia a sua assinatura com nota de recepo, com a antecedncia mnima de um ano relativamente ao termo do prazo do arrendamento ou da sua renovao. Contudo, para qualquer uma destas hipteses do senhorio se opor renovao do contrato ou denuncia-lo, pode o arrendatrio opor-se, desde que, cumulativamente rena as seguintes condies: tenha mais de cinquenta e cinco (55) anos de idade ou utilize o prdio h mais de trinta e cinco (35) anos e o rendimento obtido do prdio constitua a fonte principal ou exclusiva de rendimento para o seu agregado familiar. Para tanto o arrendatrio ter de intentar competente aco judicial no prazo de sessenta (60) dias contados aps a recepo da comunicao que pelo senhorio lhe foi remetida dando-lhe conhecimento da sua inteno em se opor renovao do contrato

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ou de o denunciar tendo a que alegar e provar os factos constitutivos do seu direito a opor-se oposio renovao ou denncia Transmissibilidade No que diz respeito ao senhorio, o arrendamento no caduca por morte deste (pessoa singular) ou pela sua extino (pessoa colectiva), nem pela transmisso do prdio. J no que diz respeito ao arrendatrio tambm no a morte deste (pessoa singular) ou a sua extino (pessoa colectiva) que determina a caducidade do contrato. No caso da morte do arrendatrio, a sua posio contratual transmite-se ao cnjuge sobrevivo no separado de pessoas e bens ou de facto, quele que no momento da sua morte viva com ele h mais de dois (2) anos em condies anlogas s dos cnjuges e aos parentes ou afins na linha recta, que com o mesmo viviam em comunho de mesa e habitao ou em economia comum h mais de um (1) ano consecutivo, deferindo-se a transmisso pela seguinte ordem: ao cnjuge sobrevivo ou pessoa que vivia com o arrendatrio h mais de dois (2) anos em condies anlogas s dos cnjuges; aos parentes ou afins na linha recta, preferindo os primeiros aos segundos, os descendentes aos ascendentes e os de grau mais prximo aos de grau mais afastado. A transmisso a favor dos parentes ou afins do primitivo arrendatrio tambm se verifica por morte do cnjuge sobrevivo ou da pessoa que vivia com o arrendatrio h mais de dois (2) anos em condies anlogas s de cnjuge, quando a estes lhes tenha sido transmitido o contrato por morte daquele primitivo arrendatrio. Na eventualidade da transmisso por morte do arrendatrio se ter operado directamente para os aos parentes ou afins na linha recta no se operar uma segunda transmisso mortis causa. No caso de pessoas colectivas, o arrendamento transmite-se para a entidade para quem, de acordo com a legislao aplicvel, devem ser transmitidos os direitos e obrigaes da entidade extinta. Sob pena do senhorio poder pedir a resoluo do contrato de arrendamento, os titulares do direito de transmisso devem, no prazo de seis (6) meses aps o decesso ou extino do anterior arrendatrio notificar o senhorio da inteno de exercerem o seu direito. Esta notificao ter de ser feita por escrito nos termos descritos sob a epgrafe Cessao por Caducidade, devendo ser acompanhada da prova necessria, designadamente documental, que suporte o direito invocado 6.

Embora a lei somente exija a apresentao de provas para as comunicaes que tenham a ver com a oposio renovao ou denncia, parece-me que tambm para esta eventualidade de transmisso de posio contratual mortis causa ser necessrio o arrendatrio instruir a sua notificao com essa prova. Por exemplo: certido de bito do anterior arrendatrio e certido de casamento ou de nascimento do titular do direito transmisso (vide art. 1.107 do CC).

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Conservao e Beneficiao dos Prdios Rsticos Arrendados Quer o senhorio quer o arrendatrio so obrigados a permitir e a facilitar a realizao de aces de conservao (ver a definio in Cessao por Resoluo) ou de recuperao (ver a definio in mbito do Contrato de Arrendamento Rural Agrcola), assim como as benfeitorias que a outra parte deva ou pretenda fazer com o intuito de garantir a utilizao do prdio conforme com os fins constantes do contrato e numa perspectiva de melhorar as condies de produo e produtividade. Estas obras devero, sempre que possveis, ser efectuadas durante o perodo do ano que menos inconvenientes causem ao arrendatrio, salvo se as mesmas forem de carcter urgente. Benfeitorias feitas pelo Arrendatrio, Clculo da Indemnizao e Benfeitorias feitas pelo Senhorio O arrendatrio pode realizar, extrajudicialmente e com o direito a ser reembolsado pelo senhorio das despesas que tiver, no prdio arrendado, aces de recuperao do mesmo (vide a definio in mbito do Contrato de Arrendamento Rural Agrcola), sem consentimento deste, nos casos em que este esteja em mora na obrigao de as fazer e estas, pela sua urgncia, no se compadecem com a demora do procedimento judicial ou, independentemente da mora do senhorio, a urgncia no consinta qualquer dilao, contanto que o avise ao mesmo tempo (sobre o modo de avisar o senhorio vide Formas de Comunicao) Salvo clusula contratual em contrrio, carece o arrendatrio do consentimento do senhorio para realizar benfeitorias teis (vide definio in Renda). Caso o arrendatrio realize tais tipos de benfeitorias sem o consentimento do senhorio, no justificam as mesmas a reviso do montante de renda (vide Renda), nem do direito a qualquer indemnizao aquando da cessao do contrato de arrendamento. J as benfeitorias teis levadas a efeito pelo arrendatrio com o consentimento do senhorio, no justificando embora a reviso do montante da renda, do direito ao pagamento de uma indemnizao quando reverterem para o senhorio aps a cessao do contrato de arrendamento, reverso esta para o senhorio que s no acontecer aquando da cessao do contrato, por qualquer causa, se houver clusula contratual em sentido contrrio. Para este tipo de benfeitorias o clculo da indemnizao devida ao arrendatrio tem em conta o custo por ele suportado, as vantagens das quais o mesmo haja usufrudo na vigncia do contrato e o proveito patrimonial e de rendimentos que delas resultem futuramente para o senhorio, podendo o seu pagamento ser feito de forma fraccionado, de forma que as prestaes se efectuem apenas aquando da percepo pelo senhorio dos benefcios resultantes das benfeitorias. Sobre o senhorio impende a obrigao de fazer no locado aces tendentes sua recuperao (vide definio in mbito do Contrato de Arrendamento Rural Agrcola), no tendo o arrendatrio direito a ser indemnizado pelos eventuais prejuzos

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que desses trabalhos resultem no prdio. Fora destes casos, o senhorio apenas pode fazer no prdio benfeitorias com o consentimento do arrendatrio ou, caso tal consentimento no seja obtido voluntariamente, atravs do competente processo de suprimento judicial (art. 1.425 e ss. do CPC). Se o arrendatrio consentir, as benfeitorias feitas pelo senhorio podem determinar a alterao da renda (vide Renda). Para qualquer uma destas hipteses (benfeitorias feitas com o consentimento voluntrio ou suprimido do arrendatrio) o senhorio fica obrigado a indemnizar o arrendatrio pelos prejuzos que as obras tendentes realizao das mesmas possam ter causado no prdio. Formas de Comunicao As comunicaes que legalmente se tenham de fazer entre as partes, designadamente as relativas cessao (art. 15) e alterao (art. 9/7) do contrato de arrendamento; actualizao (art. 11/5), alterao (art. 12 e 18/5) e depsito (art. 14) da renda; realizao de obras de conservao (art. 22) e de benfeitorias (art. 23 e 25) e ao exerccio do direito de preferncia, so concretizadas mediante escrito assinado pelo declarante e com o seu endereo completo, remetido por carta registada com aviso de recepo, em mo, devendo nesta eventualidade o destinatrio apor em cpia a sua assinatura, com nota de recepo ou por via electrnica, devidamente validada por assinatura electrnica qualificada. As partes contratantes devero comunicar mutuamente a alterao da sua morada. Direito de Preferncia O arrendatrio tem direito de preferncia quer relativamente celebrao de novos contrato de arrendamento rural do locado quer na sua venda ou dao em pagamento. Relativamente ao direito de preferncia do arrendatrio relativamente celebrao de novos contratos de arrendamento rural que tenham por objecto o prdio locado, depende o mesmo do facto do contrato de arrendamento que ele tinha com o arrendatrio ter cessado por qualquer causa que no lhe pudesse ser imputvel. Temporalmente esse seu direito est limitado a cinco (5) anos aps aquela cessao. J relativamente venda ou dao em cumprimento do locado, tem o arrendatrio direito de preferncia em tais negcios se o seu contrato de arrendamento vigorar h mais de trs (3) anos, ficando, contudo, com a obrigao de, por si, explorar aquele prdio ou, no caso de ser pessoa colectiva, atravs de sociedade do mesmo grupo empresarial, como seu proprietrio, durante pelo menos cinco (5) anos, salvo caso de fora maior, devidamente comprovado. Caso o arrendatrio no cumpra esta sua obrigao fica obrigado a pagar ao anterior proprietrio o valor equivalente ao quntuplo da ltima renda vencida e a transmitir a

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propriedade ao preferido com o exerccio da preferncia, se este desejar, pelo preo de aquisio do prdio.

S. Pedro do Sul, 30 de Dezembro de 2009

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ndice
Contrato de Arrendamento Rural: Noo e Tipos mbito do Contrato de Arrendamento Rural Agrcola Forma Prazo Renda Clusulas Nulas Subarrendamento, Cedncia do Locado ou da Posio Contratual Cessao do Contrato Cessao por Acordo Entre as Partes Cessao por Resoluo Cessao por Caducidade Cessao por Oposio Renovao e por Denncia Transmissibilidade Conservao e Beneficiao dos Prdios Rsticos Arrendados Benfeitorias feitas pelo Arrendatrio, Clculo da Indemnizao e Benfeitorias feitas pelo Senhorio Formas de Comunicao Direito de Preferncia ndice P. 2 P. 2 P. 3 P. 3 P. 4 P. 6 P. 6 P. 6 P. 7 P. 7 P. 8 P. 9 P. 11 P. 12 P. 12 P. 13 P. 14 P. 15

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