GESTION DE RIESGOS

RISK MANAGEMENT

TRADUCCION AL ESPAOL GESTION DE RIESGOS

PREFACIO
INTRODUCCIN Nos gustara agradecer el apoyo de la Fundacin de Educacin de la Royal Institution of Chartered Surveyors que generosamente apoyan la labor en el mbito de la gestin de riesgos en la construccin. Nuestro agradecimiento al Grupo Directivo que asesor, el entusiasmo y la ayuda en la estructuracin de la obra. Hay mucha gente que agradecer por su tiempo y su ayuda en la preparacin de un libro. Que Todo el mundo lo aproveche siempre fue el objetivo, servicial y entusiasta. Space nos prohbe todo anuncio, pero transmitimos nuestro agradecimiento a la gran cantidad de personas que nos dieron su tiempo y ayud a formular ideas. Estamos muy agradecidos a Euro Entrar Ltd de Teddington por su asistencia permanente y por permitirnos utilizar el estudio de caso en el captulo 10. Nuestro agradecimiento tambin a Juan d Carol Jewell por su ayuda en la elaboracin de este libro. Todos los defectos, omisiones y errores son totalmente nuestro. La gestin del riesgo seguir desarrollando. cada publicacin tiene el sujeto de una etapa ms cerca de un mejor comprendimiento del proceso de construccin. Todava hay un largo camino por recorrer - siempre habr riesgos en la construccin. EL OBJETIVO DEL LIBRO El objetivo de este libro es triple: Para dar una visin amplia de lo que se entiende por riesgo y la forma en que influye en las decisiones tomadas en la industria de la construccin; Describir algunas de las herramientas y que son utilizados en la gestin del riesgo en un amplio rango de las industrias; Para describir sistemas y tcnicas que podran ser utilizados por el equipo de diseo y construccin en la gestin del riesgo en proyectos de construccin.

Captulo 1 y 2 dan los antecedentes de riesgo e incertidumbre, y lidiar con algunos de los aspectos tericos del riesgo. El captulo 3 describe un marco para un sistema de gestin de riesgos. Captulo 4 y 5 vistazo a las herramientas y tcnicas y el captulo ms ultimo es considerar la aplicacin de gestin de riesgos. Es la esperanza, lectores que sern incluidos, clientes, arquitectos, topgrafos, ingenieros, contratistas y otros profesionales, de ah cuando se refiere a una persona de tomar una decisin, el trmino toma de decisiones se ha utilizado.

Capitulo 1 PONIENDO EL RIESGO EN PERSPECTIVA

INTRODUCCIN Riesgo! Los proyectos de construccin tienen una abundancia de ella, los contratistas frente a ella y los propietarios de pagar por ello. La industria de la construccin est sujeta a mayores riesgos e incertidumbre que muchas otras industrias. El proceso de adopcin de un proyecto de evaluacin de la inversin inicial hasta la finalizacin y entrada en servicio es complejo, por lo general a medida, e implica mucho tiempo procesos de diseo y produccin. Se requiere una gran cantidad de personas con diferentes habilidades e intereses y la coordinacin de una amplia gama de diferentes, pero relacionados entre s, actividades. Tal complejidad adems, se agrava por muchos factores externos, incontrolables. En vista de los riesgos inherentes a la construccin, es sorprendente que las tcnicas de gestin utilizadas para identificar, analizar y responder a los riesgos se han aplicado en la nica industria durante la ltima dcada. La mayora de la gente estara de acuerdo en que el riesgo juega un papel crucial en la toma de decisiones empresariales: el riesgo de prdida de los nimos la bsqueda de rentabilidad. Hay menos acuerdo sobre qu constituye riesgo. Es muy publicitado y muy comentado, pero intangible. El riesgo puede manifestarse de muchas maneras, que varan en el tiempo y en todas las actividades. Esencialmente, proviene de la incertidumbre, que a su vez es causada por una falta de informacin. Se dispone de numerosos textos que se refieren a los conceptos tericos subyacentes de riesgo y con las tcnicas que la identifican y la administran. Existe una brecha entre la teora y las tcnicas propuestas para la gestin de riesgos, y lo que se hace en la prctica. La intuicin, habilidad experta, y el juicio siempre influir en la toma de decisiones, sino un conjunto de herramientas que ahora se necesita que permita a las tcnicas de gestin de riesgos que se pondrn en prctica en la industria de la construccin. Este libro est destinado a ser un primer paso en esta direccin. RIESGO Y RECOMPENSA VAN DE LA MANO La mayora de la gente, le pide que nombre una situacin que implica un riesgo, tal vez pensara primero de los deportes fsicamente peligrosos, como el paracaidismo o el automovilismo. Otros pueden citar los juegos de azar, ya sea en juegos de pquer o el mercado de valores. Los cientficos conductuales tambin incluira la toma de riesgos que las empresas que el pblico no fcilmente se identifica como tales, por ejemplo, casarse. As, el concepto de riesgo se puede aplicar a casi todos los seres humanos la toma de decisiones de accin cuyas consecuencias son inciertas. Esta incertidumbre se debe a una

caracterstica esencial de la toma de decisiones es su orientacin hacia el futuro - un futuro que, por su propia naturaleza es incierta. El tiempo es por lo tanto una variable central para ser considerado cuando se trata con riesgo. Podemos asumir riesgos o podemos estar en riesgo. Podemos hablar del riesgo o un riesgo y podemos considerar como arriesgar algo.

RIESGO La palabra riesgo es bastante moderna, entr en el idioma Ingls a mediados del siglo 17, proveniente de la palabra francesa subido de tono. En el segundo cuarto del siglo 18, en el deletreo anglicista comenzaron a aparecer en las operaciones de seguro.

En un contexto de fabricacin o comercial, el riesgo es endmica en todas las decisiones de inversin. Cada inversionista, frente a las inversiones que se caracterizan por muy diferentes de riesgo / retorno perfiles, tendr una actitud individual al riesgo. En un extremo, el inversionista puede optar por una inversin relativamente libre de riesgos mediante la compra de bonos del Tesoro del gobierno emitidos a una tasa fija de retorno a corto plazo. En el otro extremo, el inversor puede decidir sobre las acciones ordinarias, el alto riesgo fue demostrado en el accidente de octubre de 1987 (conocido como Lunes Negro) mercado cuota en todo el mundo. Es evidente que algunas decisiones son ms importantes que otros. Tomemos, por ejemplo, el individuo frente a dos decisiones: si tomar o no un paraguas al trabajo y la posibilidad de invertir millones de libras en el desarrollo y la construccin de un hotel. El proceso de toma de decisiones puede ser intuitivo, pragmtico o dogmtica, o puede ser racional y cientfico, en funcin de la importancia de la consecuencia. Si l no toma un paraguas y llueve, va a mojar y podra coger un resfriado, si no logra obtener un rendimiento suficiente de su inversin hotelera, el resultado es un desastre financiero y la posible ruina. Los inversores en los mercados financieros reconocen que el riesgo juega un papel importante en la asignacin de activos a travs de diferentes inversiones. En un clima de incertidumbre econmica, con aumento de la volatilidad en los mercados financieros los mercados y en las bolsas extranjeras, las decisiones de inversin de los gestores se han vuelto ms exigentes. Las estimaciones de los beneficios esperados o devoluciones, que se basan en el porcentaje de retorno de la inversin o la tasa interna de retorno, no proporcionar la empresa o del inversionista con informacin suficiente sobre la cual basar una decisin acertada. El inversor necesita alguna indicacin de las posibles desviaciones de la ganancia esperada o devuelve si hay un deterioro de las condiciones econmicas y de la sensibilidad de la inversin a los cambios del mercado. En pocas palabras, el inversor tiene que saber su exposicin de riesgos. Las dos preguntas ms importantes son si los beneficios del proyecto justifican los riesgos y el alcance de la prdida por si todo sale mal. Claramente, la percepcin del que toma las decisiones de riesgo es ms probable que sea influenciado por la probabilidad de una prdida y la cantidad de prdida por una variacin en el juego de azar. As, las tcnicas

para cuantificar el riesgo, una ayuda para la toma de decisiones se han vuelto ms importantes. Estas tcnicas deben basarse en una comprensin adecuada, tanto de los trminos implicados y de otros conceptos bsicos como qu, dado exactamente la misma situacin y la informacin relativa a una propuesta, dos personas pueden llegar a decisiones diferentes.

RIESGO Y CONSTRUCCIN
Se podra argumentar que estas consideraciones se aplican a la inversin en los mercados financieros, pero tienen poco que ver con l , aparentemente es mas "real" en el medio de la industria y de la construccin. Nada podra estar ms lejos de la verdad. Las personas involucradas en la industria forman dos grupos: "los directores o principales y " agentes o ejecutores" que llevan a cabo las diversas actividades que producen edificios, carreteras, puentes, etc Estos grupos son, por supuesto, heterogneos. Un director puede ser desde un departamento gubernamental a una empresa de desarrollo importante para una cabeza de familia individual. Agentes deben incluir a profesionales tales como arquitectos, ingenieros, contratistas, y una amplia gama de sub especialistas contratistas y proveedores. Es fcil para los directores ver la relevancia de la gestin de riesgos. El director, en el uso de la industria de la construccin, toma una decisin de inversin: la decisin de encargar un prestigioso edificio de oficinas o un nuevo garaje. El capital comprometido podra, en cambio, invertirse en bonos del gobierno o de algn mercado de la cartera de activos financieros. La decisin de invertir en un edificio que, por lo tanto, proporciona un perfil de riesgo / retorno que es competitivo con los mejores de que los mercados financieros pueden proporcionar. Para los agentes, el argumento no es tan sencillo, pero es igualmente vlida. Un agente de licitacin para la parte pertinente de un proyecto de construccin est comprometiendo recursos - capital y trabajo - que tiene otros usos potenciales. El dinero puede tener que ser tomado en prstamo, o utilizar las reservas, para cubrir una brecha entre los ingresos y los gastos, mientras que el beneficio, si se hace, se producir en algn momento en el futuro. En cuanto a los recursos financieros propios del agente que son utilizados, y las mismas consideraciones surgen como los descritos anteriormente para los directores en que el agente podra invertir sus recursos en los mercados financieros . Cuando el agente se est endeudando o compromete sus recursos tangibles tales como el trabajo, la comparacin debe hacerse entre el rendimiento potencial y el costo de los prstamos, y / o entre el rendimiento potencial de este proyecto y el retorno potencial sobre los proyectos que podran llevarse a cabo. Una vez ms, la gestin eficaz del riesgo requiere una comparacin de perfiles de riesgo / rentabilidad.

RISK - otra palabra de cuatro letras

Para muchas organizaciones riesgo (risk) es una palabra de cuatro letras y tratan de protegerse de los riesgos. Ellos se posicionan para descargar costos inesperados en los dems. Aumento de los costos que se trasladan a los consumidores aumentando los

precios. Los subcontratistas se juegan unos contra otros para obtener el precio ms barato. Este enfoque tambin puede haber funcionado en el pasado, pero puede ser una receta para el desastre. Dado que la competencia internacional se vuelve ms fuerte, Cargando a los consumidores con mayores costos se hace ms difcil desplazamiento riesgo financiero a los subcontratistas, el grupo menos capaz de resistir, no fomenta altos niveles de confianza y compromiso. Estamos entrando a una era en que el riesgo tiene que ser identificados, analizados y distribuidos mucho ms abierta y profesionalmente. A pesar de la naturaleza aparentemente evidente de estas observaciones, no es menos cierto que la identificacin de ms riesgo y evaluacin llevado a cabo en el sector inmobiliario y de la construccin es pobre en comparacin con la calidad de los anlisis utilizados en, por ejemplo, el mercado de dinero. Esto no puede continuar. Una mayor integracin entre los sectores financieros y reales de la economa, y los compromisos ms importantes de capital en el sector de la construccin, significa que la mala calidad de la gestin de riesgos en la construccin tiene tal vez una mayor importancia en la actualidad que en cualquier otro momento desde la dcada de 1970.

Los expertos han argumentado que hay cuatro maneras de abordar el riesgo en la industria de la construccin: el paraguas enfoque" en el que debers tener en cuenta todas las eventualidades posibles mediante la adicin de una prima de riesgo grande para el precio; "el enfoque de avestruz 'donde enterrar la cabeza en la arena y asumir que todo va a salir bien, que de alguna manera va a salir del paso; el enfoque intuitivo" que dice no confiar en todos los anlisis fantasa, confa en tu intuicin y la sensacin visceral; el mtodo de fuerza bruta" que se centra en el riesgo incontrolable y dice que podemos forzar las cosas a controlar, lo que por supuesto no pueden.

Pocas empresas hoy pueden sobrevivir en estos enfoques, los clientes estn demandando ms y todo el mundo es cada vez ms consciente de los riesgos que estn llevando. La gestin de riesgos tiene como objetivo garantizar que todo lo que se puede hacer, se har para asegurar los objetivos del proyecto se han logrado. Una vez que se detecte un riesgo y definido, que deja de ser un riesgo, se convierte en un problema de gestin.

AGAP (todo va segn el plan) y WHIF (QU SUCEDE SI)

En la industria de la construccin de la euforia, el optimismo y la emocin de un nuevo proyecto a menudo conduce a la actitud AGAP. Tendemos a dar presupuestos, estimaciones, y las fechas de terminacin en base a todo va de acuerdo al plan. La construccin tiene muchas incgnitas y cosas rara vez van de acuerdo al plan. Tenemos que ser ms conscientes de WHIF (qu pasa si) el anlisis.

Las personas deben ser alentadas a tener una lluvia de ideas "del pensamiento destructivo" donde las ideas salvajes pueden ser arrojadas sobre las cosas que podran salir mal, a pesar de que no existe un precedente. Por ejemplo, ni Boeing ni los ingenieros de General Electric haba previsto una arandela de rotura aflojarse y el motor de Lauda Air 767 para entrar en el inversor de empuje, lo que resulta en la muerte de 267 personas. Podra haber sido una ocasin de 50 millones a uno, pero las consecuencias de la prdida fueron catastrficas. Las ideas necesitan ser recogidos en un sistema de gestin de riesgos donde el anlisis puede llevarse a cabo. LA PERSONAS, LOS PROCESOS Y LOS RIEGOS Cualquier proyecto de construccin implica una variedad de organizaciones y un mayor nmero de personas (vase el grfico 1.1). Esto se explica con ms detalle en la figura 1.2, que divide a la conversin de la tierra / edificio en dos aspectos: el proceso y LAS PERSONAS. Los dos grupos que son ms difciles de especificar exactamente son el cliente y el usuario del edificio, sobre todo porque cliente y usuario es que todo lo abarca, a diferencia de "arquitecto" o "inspector", que representan las competencias profesionales. Incluso la terminologa no es uniforme. En algunos contratos que el cliente se conoce como el propietario, o el empleador. Los clientes no son homogneos: un punto que se discute con ms detalle ms adelante. Un cliente podra ser un dueo-ocupante que quiere utilizar el edificio para la fabricacin de los bienes, o un fondo de pensiones que quiere que el edificio como una inversin a largo plazo, o un desarrollador que ha obtenido financiacin para el proyecto de un consorcio de bancos japoneses y americanos y que tiene la intencin de encontrar inquilinos para el edificio. Las permutaciones son infinitas, pero lo que todos los clientes tienen en comn es su exposicin al riesgo.

Figura 1.1 Una visin simplificada de las personas involucradas en el enfoque tradicional de la contratacin de un edificio comercial

Figura 1.2 El proceso y Las Personas PROCESOS Inversin decisin (Evaluacin / Factibilidad / presupuesto) Las Personas Clientes / Propietarios organismos de financiacin Los bancos, las compaas de seguros, fondos de pensiones Usuarios Asesores - Procedimiento general de agrimensor (Inversin / agencia) aparejador - Diseadores - Abogados El director del proyecto Arquitecto / Planificador ingeniero estructural aparejador ingeniero civil Mecnica servicios ingeniero ingeniero elctrico Ingeniero de salud pblica ingeniero qumico Paisaje arquitecto decorador de interiores Otros consultores especializados inspector de construccin para la construccin de cdigo / aprobacin de los reglamentos contratista equipo de diseo Contratistas especializados subcontratistas Proveedores Fabricantes

DISEO

CONSTRUCCION

OCUPACIN / USO

propietario usuario Asesores - Procedimiento general de agrimensor (Valoracin / agencia / gestin) Edificio inspector / ingeniero jefe de mantenimiento

Los riesgos ms frecuentes en un proyecto de construccin incluyen: La no realizacin en el plazo estipulado de diseo y tiempo de construccin; La no obtencin de la planificacin prevista esquema, la planificacin detallada o homologaciones del cdigo de construccin / regulacin en el plazo establecido en el programa de diseo Condiciones de terreno adversas imprevistas que retrasan el proyecto; Clima excepcionalmente inclemente retrasar el proyecto; Huelga de la fuerza de trabajo; Precio inesperado surge de mano de obra y materiales; Fracaso para dejar al arrendatario al trmino; Un accidente a un operativo en el lugar causando lesiones fsicas; Defectos latentes que ocurren en la estructura a travs de mano de obra deficiente; Fuerza mayor (inundaciones, terremotos, etc); Una reclamacin por parte del contratista de los daos y gastos causados por la posterior presentacin de los detalles de diseo del equipo de diseo; Fracaso para completar el proyecto dentro de asignacin de presupuesto del cliente.

Es importante distinguir las fuentes de riesgo de sus efectos. En ltima instancia, todos encuentro riesgo, en un proyecto est relacionado con uno o ms de los siguientes: Si no se mantiene dentro del presupuesto de costo / previsin / estimacin / oferta; Si no se mantiene dentro del tiempo estipulado para la aprobacin, el diseo, la construccin y accupancy; El incumplimiento de las normas tcnicas requeridas para la calidad, funcin, aptitud para la conservacin de ello, la seguridad y el medio ambiente En la mayora de situaciones, el efecto de los eventos adversos sern prdida financiera. La tarea de los asesores profesionales, contratistas, contratistas especializados y proveedores es identificar las fuentes discretas de riesgo que ocasionan fallos que se

produzcan, y para desarrollar una estrategia de gestin de riesgos que contempla la organizacin ms adecuada para llevar a ese riesgo. Riesgo e incertidumbre no slo se producen en grandes proyectos. Mientras que el tamao es una consideracin importante, factores tales como la ubicacin, la complejidad, la edificabilidad y el tipo de edificio, pueden contribuir al riesgo. No es casual que un complejo, de 5, 000,000 un servicio altamente de hospitales y quirfanos va a llevar a un mayor riesgo de un costo de construccin y el tiempo de desbordamiento que un edificio almacn 5 millones. Adems, es raro que los dos proyectos de construccin que al ser exactamente iguales. Por su propia naturaleza son diferentes, lo que significa que cada proyecto tiene que ser considerado de nuevo. Afortunadamente, sin embargo, un sistema de gestin de riesgos efectiva contiene un conjunto de tcnicas que se pueden aplicar a cualquier proyecto. CLIENTES DE LA INDUSTRIA Los clientes de la industria en ltima instancia, pagar la cuenta y es importante para entender sus necesidades y expectativas Figura 1.3 muestra la amplia gama de clientes de la industria de la construccin. Histricamente, los clientes se han separado en dos grupos, los sectores pblico y privado, segn lo determinado por la fuente de financiamiento para el proyecto. En trminos econmicos, la demanda del cliente se compone de cuatro tipos: un medio para una mayor produccin de bienes y servicios, por ejemplo, fbricas, oficinas, plantas qumicas, plataformas de gas una adicin a, o la mejora de la infraestructura de la economa, por ejemplo, centrales elctricas, estaciones de bombeo, plantas de alcantarillado una inversin social, por ejemplo, hoslpitals, escuelas, iglesias una buena inversin para la utilidad directa, por ejemplo, vivienda.

Los clientes del sector privado se pueden dividir en tres grupos: 1. El grupo de la propiedad, que quiere utilizar la instalacin construida como un factor de produccin, para una funcin social, o para la vivienda 2. El grupo inversor, que est buscando una inversin segura mostrando un crecimiento del capital y generar ingresos 3. El grupo de propiedades de negociacin, que se ocupa en propiedad, ya sea en trminos empate a corto o largo plazo; las habilidades de este grupo reside en la construcciones nuevas o la modificacin de la propiedad existente. Las prioridades y la experiencia de los grupos de clientes va a ser muy diferente, pero la actitud del dueo-ocupante que est ampliando su casa no ser muy diferente de la de la realizacin de un desarrollador de 50.000 metros cuadrados. Piso, bloque zona de oficinas

especulativo. La escala de la operacin de la primera es ms pequea, pero, sobre todo, que ambos quieren la certeza de que el proyecto se termine dentro del presupuesto y a tiempo. Ellos no quieren sorpresas y quiero minimizar la exposicin al riesgo de excesos de costos adicionales de tiempo de anuncios. La principal caracterstica de los individuos en el grupo de la propiedad es que no ven los edificios como un fin en s mismos, sino simplemente como un medio para un fin. El dueo de la fbrica quiere utilizar el edificio para albergar su equipo caro: Cuanto ms rpido el edificio est en uso, el ms rpido de la inversin comienza a mostrar un cambio. El cabeza de familia desea ocupar su nueva posesin lo antes posible con el fin de disfrutar de la comodidad que proporcionar.

Figura 1.3 Los clientes de la industria de la construccin (en base a la financiacin)

El grupo inversor ofertas en los edificios para el aumento de la inversin. Sus miembros no quieren utilizar la propiedad para la produccin o para la

necesidad social, sino para el crecimiento de la inversin y la produccin. Desde la dcada de 1960, la propiedad como un activo se ha convertido en un medio cada vez ms popular para la inversin en su propio derecho. El nmero y tipo de organizaciones que complacen en la inversin ha aumentado. Instituciones como los fondos de pensiones, compaas de seguros de vida, fondos de inversin y fondos de pensiones gestionados se si todo, invertir en propiedades. Ellos han pasado de la mera posesin de acciones, incluyendo acciones en empresas de propiedad y la concesin de prstamos para promocin inmobiliaria, para convertirse en propietarios de vastas fincas de propiedad comercial. En general, el inversor institucional est interesado en la construccin de una cartera total que consiste en las primerizas, propiedades y acciones de renta variable. Los inversores estn constantemente tratando de ajustar su posicin de riesgo total al equilibrar la cantidad de fondos invertidos en propiedad con otras formas de inversin, tales acciones ordinarias. Algunos inversionistas tienen grandes inversiones en propiedad. Por ejemplo, Mitsui Fudosan, un conglomerado japons, posee 2,7 millones metros cuadrados. de espacio de oficinas en Japn, mientras que Mitsubishi _fish posee 2,6 millones metros cuadrados. Los individuos en el grupo de propiedades frente se ganan la vida actuando como promotores y especuladores, sino que participan activamente en la adquisicin de los terrenos, el proceso de diseo y proceso de construccin. Sus habilidades y experiencia son en conjunto los proyectos. Las empresas inmobiliarias pueden o no pueden tener sus acciones que cotiza en bolsa, pero estrictamente hablando no son las instituciones, ya que no son vehculos para el ahorro de dinero que se invierten o prestado. Pueden tomar participacin en un desarrollo o pueden actuar como gestor de proyectos para una institucin de inversin, dependiendo de los riesgos y la rentabilidad potencial. Las prioridades del sector pblico son muy similares a los del sector privado. Vivimos en una era de responsabilidad pblica y la relacin calidad-precio, no hay pozo sin fondo de dinero para recurrir. Recientemente, un punto de vista ms comercial ha prevalecido, y el sector pblico se ha vuelto dispuesto a innovar con el diseo y construccin, sistemas de gestin de honorarios, y pagos de incentivos basados en el desempeo.

El sector pblico es un cliente muy importante, y por lo tanto ha influido en la compra de obras de construccin. La proliferacin de clusulas contractuales prolijas y detalladas, y la masa de papel que se necesita para establecer y confirmar la posicin contractual, es prueba de ello. El propsito principal de tal detalle es para asegurar que la mayor parte del riesgo reside con el contratista. Tienen que cambiar las necesidades de los clientes? El deseo de la uniformidad, la estandarizacin y la exhaustividad ha creado modelos de contratos destinados a hacer frente a la mayora de las eventualidades imaginables, y con razn. Pero las condiciones econmicas han cambiado rpidamente en los ltimos veinte aos, y la financiacin de los proyectos se ha vuelto ms compleja, sobre todo en el sector privado. La mentalidad de conflicto entre el contratista y el cliente en los aos 1960 y 1970 dejaron a la industria con contratos que son muy detalladas y muy flexible - tal vez demasiado flexible. Permiten diseo sea incompleto en la fase de licitacin, y permiten a los clientes a cambiar de opinin durante la fase de construccin. Los acuerdos de financiacin compleja que implican altos cargos de inters y prima de riesgo son menos flexibles debido a la cantidad de partidos y de los consejeros que estn involucrados. El deseo de certidumbre en los sectores pblico y privado va adquiriendo preeminencia, y esto se combina con una de minimizar la exposicin al riesgo. Todo esto tiene que ser moderada con la realidad, porque siempre habr un conflicto inherente entre la seguridad y la flexibilidad. Los clientes no pueden tener las dos cosas. Si quieren flexibilidad, tendrn que aceptar algunos de los riesgos. Con financiacin privada los proyectos de infraestructura Los nuevos tipos de proyectos estn surgiendo con el cambio en las circunstancias. En todo el mundo, con financiacin privada proyectos de infraestructura estn empezando a aparecer, por ejemplo, los 435 millones dlares de Hong Kong Harbour Oriental Tnel, la autopista de $ 1,1 mil millones Bangkok en Tailandia y la autopista de peaje $ 1 mil millones E-470 en Denver, Colorado. El mayor proyecto de este tipo es el Canal de la Mancha entre Inglaterra y Francia.

Sector privado proyecto de infraestructura (construccin-operacintransferencia) Estudio de caso: El tnel de puerto de Sydney en Australia En 1996, una compaa de joint-venture, Transfield-Kumagai (Transfield australiano final Kumagai una empresa japonesa) propuso al Gobierno de Nueva Gales del Sur un plan que combina dos innovaciones importantes. La primera consista en vincular los caminos existentes, enfoque en ambos lados de la baha con un tnel. La segunda fue la financiacin de la empresa privada, con la Joint Venture que lleva la construccin y los riesgos Financia de un contrato de precio fijo. A finales de 1986, la Joint Venture dio a conocer varios millones de dlares en factibilidad por el estudio final de impacto ambiental. La propuesta fue aprobada en 1987, la construccin se inici en 1988 y fue terminada en 1992. La Joint Venture llevaron todo al riesgo de sobrecostos y tiempo. Ese compromiso fue respaldado por una garanta de cumplimiento $40 millones y una marga $40 millones, el Gobierno otorg un prstamo de $223 millones, pagaderos en 2022, basado en los ingresos de peaje del puente proyectado. La financiacin de la construccin restante proviene de los bonos suscritos por un banco y cancel ms de 30 aos a partir de los peajes del tnel. Costo total de la construccin era un precio fijo A $ 486 millones en 1986 Valores, o $554 millones de dlares a precios corrientes durante el perodo de construccin. Los intereses y los reembolsos del principal alcanzan un total de US $ 750 millones. El tnel ser dirigido de forma privada hasta el ao 2022 cuando, libre de deuda y un valor estimado de US $ 2 mil millones, que ser entregado al Gobierno sin costo alguno. En funcionamiento, el Gobierno proporciona un ingreso asegurado corriente para pagar los tenedores de bonos y cumplir con gastos de explotacin un coste de mantenimiento. El flujo de ingresos se basa en la conservadora previsiones de trfico que cruza el puerto. La Joint Venture pas mucho tiempo y esfuerzo para identificar

los riesgos y minimizar su impacto. Por ejemplo, las consideraciones ambientales, el ruido, las consideraciones patrimoniales, la calidad visual impacto, el aire y el agua, as como los riesgos diseo y la construccin. Este tipo de proyectos se basan en la construccin-operacin-transferencia (BOT), donde los diseos del contratista, construye y opera el proyecto durante varios aos. Otros acrnimos son BOOT (construccin-propiedadoperacin-transferencia) B.O.L.T. (construccin, explotacin y arrendamiento con opcin de transferencia) y BOO (construccin-propiedad-operacin). La participacin del sector privado en proyectos de infraestructura puede resultar en una combinacin de los costos de capital ms bajos y un menor riesgo para el sector pblico. Los proyectos se basan en buenas estimaciones de los costos de construccin, los volmenes de trfico, los costos operativos y los peajes que puedan ser recogidas a lo largo del horizonte temporal del contrato de arrendamiento. los proyectos son a largo plazo con flujos de caja bajos en los primeros aos. Los gobiernos son incapaces o no estn dispuestos a comprometer dinero pblico a los regmenes, por lo que los mercados nacionales de capitaI financiar estos grandes proyectos. Los inversores estn tomando riesgos que se identifican y analizan en detalle. Muchos expertos afirman que el riesgo de desempeo cada vez que se mide en el corto plazo. Los clientes esperar a ver resultados tangibles con rapidez. Sin embargo, los proyectos que implican el desarrollo de infraestructura no se pueden ver en el horizonte a corto plazo y de tiempo de hasta 30 aos tienen que ser utilizados. Proyectos BOT requieren la asignacin de riesgos muy complicados y acuerdos de participacin entre varias partes. Las partes tienen que estar convencidos de que sus riesgos son lo suficientemente limitadas, mientras que al mismo tiempo todos los riesgos del proyecto tienen que ser cubiertos a satisfaccin de los acreedores del proyecto e inversionistas. Qu desean los clientes? Los clientes pueden tener objetivos muy diferentes, pero sus necesidades se pueden agrupar bajo el encabezamiento de tiempo, costo y calidad. El tiempo puede significar tanto la necesidad de una rpida construccin y finalizacin en la fecha estipulada. Costo: la obtencin de valor para el dinero y completar el proyecto dentro del presupuesto.

La calidad se utiliza para cubrir los estndares tcnicos, incluyendo reas tales como la seguridad y aptitud para el uso. La importancia relativa de tiempo, costo y calidad puede variar de cliente a cliente (y entre clientes similares en diferentes pases). Cul es, sin embargo, lo cierto es que los clientes de la industria no quieren sorpresas. Ellos quieren alcanzar los objetivos deseados y para ello un enfoque profesional a la gestin de riesgos es necesario. INVERSIN EN BIENES La inversin inmobiliaria es ms arriesgada que muchas otras formas de inversin. Si uno fuera a invertir en, por ejemplo, a corto plazo, bonos del tesoro, habra poco riesgo de mora ya que son cuestiones gubernamentales. Estos proyectos de ley tienen un precio con un rendimiento anual, sin posibilidad de recibir menos de ese rendimiento. Las devoluciones se garantizan, por lo que la desviacin estndar de estos rendimientos es cero y esa inversin est "libre de riesgo aparte de aqu para all de los efectos de la inflacin. Sin embargo, la tasa de rendimiento de los bonos es mucho menor que en la renta variable. La inversin en renta variable en el mercado de valores sustancialmente aumentar los rendimientos, sino tambin, en aos recientes, ha habido un aumento considerable en el riesgo de inversin. Propiedad, sin embargo, pertenece a una categora de riesgo que no ofrece una garanta de devolucin. Por otra parte, la propiedad, a diferencia de la renta variable y las cerdas jvenes, no es muy lquido y comercializable. Cualquier inversionista busca reducir la exposicin al riesgo mediante la difusin de los fondos a travs de una serie de inversiones. Para ilustrar esta tabla-1 A muestra una asignacin de activos tpico de un fondo de pensiones del Reino Unido

Tabla 1-A de asignacin de activos tpica de un fondo de pensiones del Reino Unido

La inversin del sector RENTA VARIABLE ACCIONES EN EL EXTRANJERO BONOS DE RENTA FIJA NDICE DE BONOS DE ENLACE PROPIEDADES OTRAS INVERSIONES / EFECTIVO PROPIEDADES EN EL EXTRANJERO

porcentaje 51 20 12 3 9 4 1 100

Slo el 9% de la inversin total se encuentra en la propiedad. Este nivel de inversin se refleja en el nivel de rendimiento. Ms importante an, la tabla 1-B muestra cmo el nivel de inversin anual en propiedad por los fondos de pensiones y sociedades de inversin como porcentaje de la distribucin de activos se ha reducido en un perodo de diez aos desde el 21% en 1981 al 7% en 1991. En el grfico se deriva de una encuesta realizada por la empresa WM que tiene en cuenta 241 mil millones de inversin. La disminucin de la inversin en propiedad en ltima instancia afecta al volumen de la produccin para la industria de la construccin debido a la obra en obra nueva y la modernizacin y renovacin. La Tabla 1 muestra la rentabilidad anual para los distintos sectores inversores entre 1982 y 1991. El mercado de renta variable mostraron un buen rendimiento, pero los riesgos son altos, una caracterstica que se hizo particularmente evidente en 'Lunes Negro' en octubre de 1987. La diferencia fundamental entre el mercado inmobiliario y la equidad y los mercados de renta fija se encuentra en las caractersticas individuales de la inversin inmobiliaria. Todas las propiedades son diferentes, y el valor de una propiedad es el producto de su ubicacin, el diseo, la edad y una serie de otros factores que hacen un seguimiento mucho ms difcil en comparacin con la gama de indicadores de rendimiento disponibles en el mercado de

valores. Las acciones son lquidas, la propiedad no es que se necesita mucho tiempo para completar una transaccin inmobiliaria. Tabla 1B. Tasas anuales de retorno 1983-1991 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 28.4 29.8 19.8 25.9 7.1 10.4 36.0 -9.80 40.5 21.1 10.8 37.2 -18.5 23.4 40.3 -27.3 16.2 8.7 9.3 10.4 12.3 1.5 12.6 3.6 19.9 12.5 26.0 7.3 5.8 11.6 16.4 -1.0 8.2 4.6 7.4 17.4 18.2 24.2 14.2 7.9 -1.4 -7.5 -12.7 12.6 1991 20.0 20.9 18.2 21.0 -1.8 -0.2 10.4

RENTA VARIABLE ACCIONES EN EXTRANJERO BONOS DE RENTA FIJA BONOS EN EXTRANJERO PROPIEDADES PROPIEDADES EXTRANJERO EFECTIVO/OTROS

19.4 32.8 -14.1 10.7 8.1 9.2

Fuente EMPRESA WM: Resultados de rendimiento de inversin

La discusin anterior est relacionada con el rendimiento histrico. Sin embargo, al tomar una decisin sobre el futuro, el inversor es inevitablemente preocupado por los acontecimientos en el futuro. En cualquier punto del tiempo, el rendimiento del mercado de destino de la propiedad reflejar la percepcin de los inversores de riesgo futuro que se ver influida tanto por el rendimiento histrico y por las expectativas de las futuras condiciones econmicas. En general, la inversin en bienes implicar riesgos de costos, ingresos y valor que se traducen en prdidas y ganancias. Las inversiones estn relacionadas con: rendimiento anual; valor del capital; El crecimiento del valor del capital tanto a corto como a largo plazo en la rentabilidad total; Ingresos por alquiler bruto y neto; crecimiento en los ingresos por alquiler Gastos.

Las empresas que invierten en inmuebles se enfrentarn a un 'riesgo del sector ", que se refiere al valor de las inversiones en el sector inmobiliario en particular, como tiendas, oficinas o propiedad industrial. Por ejemplo, al considerar una inversin la compra, las opciones seran: Compra de desarrollo existentes o emprender un nuevo desarrollo Cual ubicacin?; sitio primaria o secundario?; qu mezcla de arrendatarios?; Absoluta o en alquiler? Esperado retorno mnima aceptable; Crecimiento potencial. Cada vez ms, las inversiones inmobiliarias se estn llevando a cabo sobre una base global. Por ejemplo, ha habido flujos internacionales de inversin de Japn y los EE.UU. en propiedad europea. Adems, el Reino Unido ha sido un gran inversionista en bienes de EE.UU. y Australia. Japn, Taiwn y Hong Kong son particularmente importantes en el mercado de la Costa del Pacfico. El riesgo de cambio es una consideracin importante para todos los inversores internacionales. El yen cay un 20% en valor durante 1990. Frente a la libra. Del mismo modo, el dlar de EE.UU. se ha reducido frente a las monedas europeas. El inversor internacional debe tener en cuenta el riesgo de cambio al tomar cualquier decisin de inversin.

Figura 1.4 La secuencia de flujo de efectivo para un proyecto financiado con financiamiento de la deuda

La figura 1.4 muestra el flujo de caja para un proyecto de la inversin Decisin etapa a travs de la ocupacin. a lo largo de todo el proceso, el Cliente se enfrenta a los gastos, sin ingresos hasta que el edificio est ocupado. La conexin econmica es que el sitio y la construccin tendrn un valor residual para cubrir los gastos. Los gastos financieros se refieren a la cantidad de capital de prstamo del proyecto. Para el cliente es equilibrar el gasto de ingresos para el proyecto, as como el contratista y los contratistas especializados se buscan asegurar que su ingreso este por encima de sus gastos.

CONSULTORES Y RIESGO Los asesores que ofrecen servicios profesionales a la cliente sobre la inversin, el diseo, el costo, los acuerdos contractuales y todas las otras facetas de la negociacin de los edificios y propiedades, siempre tratar de equilibrar los riesgos en el mejor inters del cliente. Dichos consultores deben usar su habilidad, conocimiento y experiencia con cuidado para asegurarse de que los intereses de los clientes estn protegidos. Al mismo tiempo, los contratistas, proveedores y contratistas especializados deben garantizar que sus intereses estn protegidos. En trminos generales, mayor es el riesgo de que una parte debe llevar, mayor es la recompensa que se busca. Los consultores han expresado una y un deber implcito profesional de la atencin a sus clientes, que, en tiempos recientes, han mostrado su disposicin a entablar una demanda por daos y perjuicios cuando han sufrido una prdida como resultado de un mal consejo. Cuando un consultor da consejos incorrectos, pueden ser demandados por daos y perjuicios en virtud de un acto de negligencia. El demandante debe, por supuesto, probar que el acusado les deba un deber de cuidado, que este derecho se rompi y que el dao fue sufrido como resultado. La definicin de la atencin habilidad anuncio se considera 'alto grado tal, a juzgar por la prctica y el conocimiento que se obtiene generalmente en la fecha en que se realizan las tareas. Las demandas contra los profesionales se han incrementado en un 25% en los ltimos cinco aos y las primas de seguro de indemnizacin profesional se han duplicado. Los arquitectos y supervisores de construccin han sido demandados por vicios ocultos detectados en los edificios, supervisores de inversin han sido demandados por recomendacin de inversin, y supervision han participado ms de certificacin de los pagos provisionales de los proyectos de construccin en el que se ha producido una disputa acerca de la calidad de trabajar. Por lo tanto, los consultores, mientras que slo se puede aceptar el riesgo de su integridad profesional y competencia, deben gestionar sus propios riesgos, as como velar por los intereses del cliente. Un argumento frecuente es que los consultores tienen un riesgo muy pequeo, ya que slo dan consejos, pero la prdida que surge como resultado de un mal consejo, puede ser muy importante, por ejemplo, en los edificios de alta tecnologa ubicadas en la ciudad de Londres, las prdidas

para el cliente puede ser varios rdenes de magnitud mayor que el valor de la obra que podra dar lugar a la violacin o un acto de negligencia. CONTRATACIN Y RIESGO La carga principal de riesgo en un proyecto de construccin se sita entre el contratista y el cliente, y las aseguradoras suelen llevar baja probabilidad, los riesgos de alto impacto, tales como incendios o el derrumbamiento. El riesgo est en mejores condiciones con que las partes involucradas en la gestin de un proyecto que es ms capaz de manejar el factor que da lugar a la misma. Por ejemplo, el riesgo de construccin baja productividad en el lugar es un riesgo controlable y aceptable para el contratista, general para administrar el contratista. En tiempos de inflacin baja, los contratistas tienen el riesgo, pero en cuenta la inflacin, ser incluido en precio de la oferta del contratista, ms una prima de riesgo adecuada, que es el subsidio por riesgo. Por otra parte, en pocas de alta inflacin y con una oferta de precio fijo, el contratista deber permitir una sustancial prima de riesgo para compensar la exposicin de alto riesgo que hay que afrontar. Hay varios preparativos contractuales que repartir equitativamente el riesgo, que se discuten ms adelante. Sin embargo, durante la ltima dcada, diversos enfoques de la agencia han desarrollado nuevas, tales como la contratacin y la gestin de manejo de construccin, que han cambiado la relacin tradicional entre el contratista y el cliente. En esencia, el contratista acta como agente en nombre del cliente, se paga una comisin por su gestin y servicios de la organizacin. Esto ha aumentado la carga de identificar dnde estn las responsabilidades cuando algo sale mal. Por ejemplo, en la construccin de un tpico 2,000,000 personas mayores est en casa, no poda haber cincuenta diferentes contratos de sub-paquetes. En cualquiera de los subcontratos, tales como la instalacin de servicios mecnicos y elctricos, podra haber otro especialista en cuatro o cinco subsub-contratistas. En cada situacin, no habr un acuerdo de contrato y las condiciones de algn tipo, pero un especialista en pequeas sub-contratista con un pequeo paquete de trabajo se podra esperar que conllevan el riesgo potencial de una demanda muy grande de prdida y gasto si el proyecto retrasado como consecuencia de su mala ejecucin o retraso en la entrega. Cuando las cosas van mal todo el mundo encontrar buenas razones por las que es culpa de alguien ms - que es la naturaleza humana. A la caza del culpable despus de que el evento es de muy poca ayuda. Todo el mundo

tiene que ser ms conscientes de los riesgos y responsabilidades desde el principio. No tiene sentido imponer cargas financieras en un borrador y que no pueden permitirse el lujo de pagar. Cuando los contratistas que acten como agentes que asumen responsabilidades muy diferentes y los riesgos. Bajo la ley relativa a la agencia, un agente debe obedecer las instrucciones no deben delegar sus funciones a cualquier persona sin el permiso de su director, y debe mostrar la debida habilidad y cuidado en el cumplimiento de sus instrucciones. Los agentes tienen el deber de cuidar y pueden ser demandados por negligencia si faltan a su deber. No slo es el cliente que puede traer una accin. En un caso reciente en los EE.UU., un contratista especialista estructura de hormign con xito interpuso un recurso contra un gerente de construccin alegando que negligentemente planeado programado las obras del contrato que le haba causado la prdida directa y los gastos en su obra. El mtodo aparentemente sencillo de usar a un contratista como un agente tanto, ha llegado a ser muy compleja. Los problemas pueden ocurrir y ocurren en los proyectos, por lo que es importante contar con un enfoque sistemtico para la gestin de riesgos.