1-Resumen Derechos Reales

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RESUMEN DE DERECHOS REALES
BOLILLA 1 GENERALIDADES DE LOS DERECHOS REALES A) LOS DERECHOS REALES 1) Concepto El derecho real es aquel que crea entre las personas y la cosa una relacin directa e inmediata, de tal manera que no se encuentran en ella sino dos elementos, la persona que es sujeto activo del derecho, y la cosa que es el objeto. Para conceptualizar el derecho real resulta casi imprescindible su oposicin con el derecho personal. El derecho real compete al hombre sobre la cosa, sin consideracin a determinada persona; el derecho personal es la facultad que le compete a una persona sobre otra persona para que esta ltima le d o haga algo. Un derecho personal es aquel que da la facultad de obligar individualmente a una persona a una prestacin cualquiera, a dar, suministrar, a hacer o no hacer alguna cosa. Un derecho real es aquel que da la facultad de sacar de una cosa cualquiera un beneficio mayor o menor. El derecho real se manifiesta como un poder que se ejerce sobre la cosa y frente a las dems personas, de acuerdo con la ley. El aspecto interno del derecho real es el poder de la persona sobre la cosa. Este poder es el conjunto de facultades que pueden ser jurdicas o materiales tendientes al aprovechamiento de la cosa. La extensin de este poder depende del contenido del derecho real que se trata. El poder se manifiesta, o como disponibilidad o goce del objeto del derecho y como exclusividad de tal poder, o como sujecin del objeto a satisfacer de manera exclusiva determinados derechos de crditos (derechos de garanta). El aspecto externo se manifiesta en el deber del resto de las personas que integran la comunidad, de no interferir en el ejercicio de estas facultades. El aspecto externo est condicionado al grado de oponibilidad. 2) Diferencia con los derechos personales: Tanto los derechos reales como los derechos personales son por su contenido, patrimoniales. La diferencia esencial la encontramos en que en el derecho real la voluntad de la persona se dirige al objeto de su derecho y de ese modo lo acta o lo ejerce. En el derecho personal, en cambio, para el ejercicio del derecho debe participar otro sujeto que se encuentra constreido a la prestacin. El derecho real puede representarse como una relacin esttica, que se conserva o permanece (en principio), aun ante la inercia del titular. El derecho personal presenta siempre un aspecto dinmico. Por lo tanto, el ejercicio del derecho real no lo afecta, sino que lo reafirma. El derecho personal (en principio), se agota con su ejercicio. a) Elementos En los derechos personales se hallan tres elementos: sujeto activo (acreedor), sujeto pasivo (deudor) y objeto (prestacin). En los derechos reales encontramos solamente dos: sujeto (titular del derecho) y objeto (la cosa). OBJETO: el objeto del derecho real es la cosa. Cuando excepcionalmente la ley permite derechos reales sobre crditos (usufructo y prenda), requiere que la deuda conste en un instrumento que es entregado al titular del derecho real. De este modo adquiere corporeidad; se cosifica. En los derechos personales su objeto es la prestacin, conducta del deudor consistente en dar, hacer o no hacer. En el derecho real la cosa debe ser determinada y existente. En el derecho personal puede ser indeterminada o futura.
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SUJETO: en los derechos reales toda persona, en principio, puede ser titular de derechos reales. Existen ciertos derechos de los cuales slo pueden ser titulares las personas de existencia visible (ej. el usufructo de los padres sobre los bienes de los hijos). Los derechos personales admiten la pluralidad o concurrencia en el sujeto activo como en el pasivo. Los derechos reales pueden admitirla o no; en este ltimo caso se dice que son exclusivos. b) Forma de constitucin El hecho o acto jurdico que es causa fuente del derecho personal basta, en principio, para dejarlo establecido. En el derecho real, adems del ttulo (causa-fuente), se requiere el modo. Este modo puede ser constitutivo (tradicin, inscripcin de automotores) o declarativo, o sea exigido slo a los fines de la oponibilidad a terceros (ej. registro inmobiliario). c) "mero En el derecho comparado encontramos dos tendencias: las que limitan los tipos de derechos reales, haciendo una enumeracin taxativa de ellos y las que enumeran y regulan la mayor parte de ellos, pero no impiden la creacin, por los particulares, de otros derechos reales. El primer sistema, llamado de numero cerrado (numerus clausus), es adoptado por nuestro legislador, de manera que no se pueden constituir otros derechos reales que los establecidos en la ley. En materia de derechos personales, la voluntad de las partes es libre para regular sus regulaciones pero dentro de las limitaciones que establecen el orden pblico, la moral y las buenos costumbres, y bajo el principio de la buena fe. El nmero de las relaciones personales (en cuanto a su tipo) es ilimitado. d) Efectos AUTONOMA DE LA VOLUNTAD: La funcin de la voluntad es distinta en ambas clases de derechos. En los derechos reales queda reservada a la ley su tipificacin, estructuracin y regulacin; la autonoma de la voluntad slo tiene cabida en la medida en que la ley admite. En los derechos personales rige el principio de la autonoma de la voluntad, sin otros lmites que el orden pblico, la moral, las buenas costumbres y la buena fe. OPONIBILIDAD: Los derechos reales son absolutos en cuanto a su oponibilidad, es decir que se ejercen frente a todos (erga omnes). Los derechos personales son relativos. PUBLICIDAD: La publicidad, en los derechos reales, es requisito indispensable de la oponibilidad. Los derechos personales son, en principio, ajenos a la publicidad. PERMANENCIA: Los derechos reales implican siempre una situacin de permanencia. Los derechos personales se extinguen normalmente con su ejercicio; tienen carcter de instantaneidad. EJERCICIO: Los derechos reales se ejercen, en general, por medio de la posesin, que representa a su vez su contenido y forma de exteriorizacin. Los derechos personales son, en general, extraos a la posesin. EXTINCIN: En cuanto a su extincin, la simple renuncia del titular extingue los derechos personales. En los derechos reales, en algunos casos bastar para extinguir el derecho la renuncia del titular, en otros casos esa renuncia debe tener la modalidad del abandono que, al igual que la constitucin, requiere el modo. LEY APLICABLE: Como el derecho real recae sobre una cosa la situacin de ella juega un papel preponderante en la determinacin de la ley aplicable, mientras que para el derecho personal, para dicha determinacin prevalece el lugar de celebracin, el de cumplimiento del contrato o el domicilio de las partes. 3) El ius preferendi y el ius persequendi IUS PREFERENDI: el primero en el tiempo tiene preferencia en el derecho. Un derecho real que ha tenido la debida publicidad y es oponible erga omnes, goza del ius preferendi, es decir que tiene preferencia sobre cualquier otro derecho que, sobre la misma cosa, se constituya con posterioridad.
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El derecho de preferencia es la regla en materia de derechos reales, y est relacionado estrechamente a la fecha de constitucin (y publicidad). En materia de derechos personales, no rige este principio. IUS PERSEQUENDI: es el derecho de persecucin, o sea el derecho de perseguir la cosa en manos de quien la posea. El derecho real se encuentra adherido a la cosa, de tal modo que su titular puede hacerlo valer a pesar de que sta haya pasado a poder de un tercero. Los derechos personales no gozan de sta institucin.
DEFI"ICIO" DE DERECHO REAL: derecho real es el derecho subjetivo de contenido patrimonial que permite a su titular obtener directamente de una cosa, un aprovechamiento econmico, sin intervencin de otra persona, y que es oponible a todos los miembros de la sociedad que tienen el deber correlativo de respetarlo. B) CLASIFICACI" DE LOS DERECHOS REALES El Cdigo Civil no clasifica expresamente los derechos reales. Pero a partir de la enumeracin que hace en el art. 2503 se ensayan distintas clasificaciones. 1) Distintas clasificaciones: a) Sobre cosa propia o ajena
b) Autonoma o accesoriedad Los derechos de garanta son siempre accesorios de un crdito. Todos los dems son principales. c) Contenido
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El contenido del derecho real se relaciona con el objeto. Hay derechos reales que recaen sobre cosas muebles e inmuebles indistintamente, otros que solo pueden hacerlo solo sobre una de las
categoras. d) Facultades del titular Las facultades del titular derivan de la posibilidad de transmitir o no el derecho real. Los derechos reales transmisibles pueden serlo por actos entre vivos o mortis causa, son: el dominio, el condominio y la propiedad horizontal. Los derechos reales intransmisibles, en cuanto al derecho en s, son: el usufructo, el uso y la habitacin. Hay que aclarar que del usufructo se puede ceder el ejercicio y el uso de los frutos cuando es oneroso. e) Duracin
Los derechos reales perpetuos tienen duracin ilimitada, sin perjuicio de estar sujetos a alteraciones, modificaciones. 2) Ejercicio de los derechos reales [Remisin a Pto. A-2 Diferencia con los derechos personales] C) CE"SOS Y OTROS DERECHOS REALES "O LEGISLADOS E" EL CDIGO CIVIL ARGE"TI"O 1) Los censos y las rentas. Concepto y reglamentacin legal Las rentas pueden constituirse como derechos personales o como derechos reales. En el primer caso (ej. renta vitalicia) no hay afectacin de una cosa al cumplimiento. Hay renta real, llamada censo,
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cuando la obligacin asumida por el deudor de la renta se establece como carga de un bien inmueble y debe ser soportada por los sucesivos adquirentes. En el artculo 2614 del Cdigo Civil el censo est usado, en forma restringida, en el sentido de renta real con las modalidades de: a) Reservativo; cuando se enajena el dominio (til y directo) y el adquirente se obliga a pagar la renta o pensin quedando afectado el inmueble. b) Consignativo; cuando, sin operarse transmisin de la propiedad, y como garanta de una deuda, se constituye un censo afectando el bien. Art. 2614.- Los propietarios de bienes races no pueden constituir sobre ellos derechos enfituticos, ni de superficie, ni imponerles censos, ni rentas que se extiendan a mayor trmino que el de cinco aos, cualquiera que sea el fin de la imposicin; ni hacer en ellos vinculacin alguna. Censualista es el que debe recibir el canon, renta o pensin, y censatario el que lo paga. Los censos slo estn permitidos por un plazo mximo de 5 aos y carecen de toda otra regulacin (el Cdigo Civil solo los nombra en ste artculo). Esto motiva que en la prctica no se constituya este derecho real. 4) Derechos reales suprimidos: a) Enfiteusis Es el derecho real por el cual el propietario de un inmueble rstico enajena el dominio til del mismo, permanentemente o por largo tiempo, a otra persona, a cambio de una pensin o canon cierto e invariable. El derecho del enfiteuta es transmisible a los herederos y por actos entre vivos. b) Superficie En el derecho de superficie no se enajena la totalidad del dominio til. El derecho del superficiario consiste en sembrar o plantar en un inmueble ajeno pagando un canon, generalmente anual, llamado solarium, al dueo del mismo. c) Vinculaciones La unin o sujecin de todos o determinados bienes a dominio perpetuo de una familia estableciendo un determinado orden sucesorio con prohibicin de enajenar y los gravmenes o cargas perpetuas que se imponen en algunas fundaciones, reciben el nombre genrico de vinculaciones. El mayorazgo es el derecho por el cual el constituyente establece el orden sucesorio asegurando la inalienabilidad e indivisibilidad del bien. Las capellanas constituyen un tipo de vinculacin por la cual se establece, con carcter real y generalmente a perpetuidad, una carga sobre un bien inmueble, con una finalidad pa (ej. dar misas peridicamente en sufragio del alma del instituyente). 5) Efectos jurdicos de los derechos reales constituidos con anterioridad a la vigencia del Cdigo Civil La solucin que se impuso por contemplar el respeto a la garanta constitucional de la inviolabilidad de la propiedad, es la que sostiene la expropiacin de estos derechos, o sea su liberacin mediante el pago de una justa y previa remuneracin.
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D) CO"STITUCIO" DE DERECHOS REALES 1) Funcin de la voluntad en su creacin Art. 2502.- Los derechos reales slo pueden ser creados por la ley. Todo contrato o disposicin de ltima voluntad que constituyese otros derechos reales, o modificase los que por este Cdigo se reconocen, valdr slo como constitucin de derechos personales, si como tal pudiese valer. La palabra crear est empleada en un sentido abstracto y genrico. La voluntad de los sujetos tiene particular relevancia como fuente de los derechos reales, siempre dentro de los tipos creados por el legislador. Se debe distinguir entre lo que crea la ley, que es la figura tipo del derecho real, de la fuente de constitucin que es normalmente la voluntad de las partes a travs del contrato, la disposicin de ltima voluntad y aun la voluntad unilateral, la decisin judicial y tambin la ley (aunque excepcionalmente). 2) Adquisicin: originaria y derivada [Remisin a Bolilla 3 Pto. A-3 Modos de adquisicin] 3) Ttulo y Modo Para que se produzca una mutacin en os derechos reales es necesaria la concurrencia del ttulo y el modo. EL TTULO: la palabra ttulo est empleada en el sentido de origen o fundamento del derecho y se vincula con la causa-fuente o causa eficiente del mismo. Toda mutacin o desplazamiento patrimonial supone la existencia de una causa eficiente idnea que la determine; un hecho o un acto jurdico, o sea un hecho o acto al cual el ordenamiento jurdico le atribuya relevancia para provocar dicha mutacin (ej. contrato, disposicin de ltima voluntad y aun la voluntad unilateral). EL MODO: el ttulo es por s solo normalmente insuficiente para determinar y producir la mutacin real. Es necesario el modo que es la manera de realizar la transmisin o constitucin del derecho en funcin del ttulo que le sirve e causa o fundamento. El ttulo determina la mutacin real, el modo la produce o efectiviza. El ttulo determina la mutacin real, el modo la produce o efectiviza. El ttulo da fundamento a la constitucin o transmisin, el modo la acta. El Cdigo Civil no establece normas generales para la adquisicin y perdida de los derechos reales. Al tratar de cada uno de los derechos reales, dispone sobre el modo de adquirirlos y las causas porque se pierden. El modo se relaciona ntimamente con la publicidad, y la publicidad es presupuesto de la oponibilidad. El artculo 2505 asigna a la inscripcin una funcin perfeccionadora de la adquisicin o transmisin de los derechos reales, condicionada por la parte final de la norma a los efectos de la oponibilidad a terceros exclusivamente. Art. 2505.- La adquisicin o transmisin de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgar perfeccionada mediante la inscripcin de los respectivos ttulos en los registros inmobiliarios de la jurisdiccin que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no sern oponibles a terceros mientras no estn registradas. 4) Convalidacin de los derechos reales constituidos por un no propietario Un principio general del derecho establece que nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o ms extenso que el que gozaba. En nuestro Cdigo ha tenido recepcin en el artculo 3270:
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Art. 3270.- Nadie puede transmitir a otro sobre un objeto, un derecho mejor o ms extenso que el que gozaba; y recprocamente, nadie puede adquirir sobre un objeto un derecho mejor y ms extenso que el que tena aquel de quien lo adquiere. Este principio reconoce excepciones fundadas en la necesidad de preservar la seguridad de las transacciones y la buena fe de los adquirente. En materia de derechos reales, el principio se refleja en el artculo 2603: Art. 2603.- Los nicos derechos que pueden transmitirse por la tradicin, son los que son propios del que la hace. La importante excepcin a este principio est dada por la convalidacin de los actos realizados por quien, en el momento de transmitir el derecho no tena la calidad (de propietario, usufructuario, etc.) que lo legitimaba para transmitirlo pero que, posteriormente la adquiere. La excepcin esta contenida en el artculo 2504: Art. 2504.- Si el que transmiti o constituy un derecho real que no tena derecho a transmitir o constituir, lo adquiriese despus, entindese que transmiti o constituy un derecho real verdadero como si lo hubiera tenido al tiempo de la transmisin o constitucin. La excepcin a esta excepcin est dada por la hipoteca que exige que el inmueble sea de propiedad del constituyente, sin que sea susceptible de validarse por la convalidacin. La diferencia de la convalidacin con la conversin radica en que en sta ltima se constituye un derecho real no enumerado en el cdigo, el que se convierte en derecho personal si como tal puede valer. E) PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES [Remisin Bolilla 5 primera parte] FI" BOLILLA 1
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BOLILLA 2 POSESION A) LAS DISTI"TAS RELACIO"ES REALES 1) Posesin. Concepto: La palabra posesin significa acto de poseer o tener una cosa corporal con nimo de conservarla para s o para otro (diccionario de la Real Academia Espaola) En general se puede expresar que el concepto de posesin refleja la idea del ejercicio o posibilidad de ejercicio de un poder de una persona sobre la cosa, la que se encuentra sometida a su voluntad, sea en forma directa, o por intermedio de otra persona. La nocin de posesin es la de una relacin de la persona con la cosa que le permite ejercer sobre ella actos materiales, por s o por otro, con prescindencia de la existencia, o no, de la relacin jurdica que pudiera justificarla o contenerla. El Cdigo Civil la define: Art. 2351.- Habr posesin de las cosas, cuando alguna persona, por s o por otro, tenga una cosa bajo su poder, con intencin de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad. Se advierte en la definicin que se encuentran claramente distinguidos los dos elementos que integran la posesin: objetivo (la cosa) y subjetivo (intencin de someterla bajo su poder). Importancia La posesin es contenido fundamental de la mayora de los derechos reales pues sin ella, no sera posible el ejercicio pleno de las facultades que tales derechos le atribuyen a su titular. La posesin tiene el efecto de determinar quin es el actor y quin el demandado en los conflictos entre quien alega la propiedad de una cosa y quien se mantiene en la posesin de sta. En segundo lugar incide en la distribucin de la carga de la prueba ya que, en caso de insuficiencia de ella, determinar la victoria del poseedor sobre el pretendido propietario. La posesin posibilita, por s sola o unida a otros elementos, la adquisicin de derechos reales. (ej. apropiacin). En materia de cosas muebles , no robadas ni perdidas, unida a la buena fe, crea la presuncin de propiedad. Siendo robadas o perdidas, mediando tambin la buena fe y el tiempo, posibilita su adquisicin por prescripcin. En materia de inmuebles, unida al tiempo, da lugar tambin a la adquisicin por prescripcin. Pero donde se encuentra su aspecto ms interesante es en que el derecho le otorga proteccin, no slo por va de acciones judiciales, sino tambin estatuyendo en su favor la defensa extrajudicial. 2) Tenencia. Concepto: Tenencia segn la doctrina clsica, la cual ha seguido nuestro cdigo, es la detencin de la cosa, o el poder de hecho sobre ella, pero reconociendo en otra persona la facultad de someterla al ejercicio de un derecho real. En conclusin se trata del poder efectivo sobre la cosa pero reconociendo que la posesin se ejerce en nombre de otro. Admite distintos grados: a) Contacto con la cosa con voluntad de utilizarla o servirse de ella en forma circunstancial (ej. el que se hospeda en un hotel respecto de los muebles y tiles de la habitacin). b) Tenencia en virtud de un vnculo de dependencia (ej. obrero respecto de las herramientas de su principal).
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c) Tenedores desinteresados: los que tienen la cosa en inters ajeno sin facultades para utilizarla o servirse de ella en su provecho (ej. mandatario, depositario, etc.). d) Tenedores interesados: tienen la cosa reconociendo en otro la propiedad pero con facultades de aprovechamiento (ej. locatario). 3) Cuasiposesin. Concepto: El trmino cuasi-posesin se ha aplicado en dos sentidos: a) Para distinguir la posesin que ejercen los titulares de derechos reales sobre cosa ajena (posesin sin animus domini). Por ejemplo: el usufructo. b) Para calificar el hecho posesorio cuando no recae sobre cosas sino sobre bienes o derechos que no pueden ser susceptibles de posesin propiamente dicha. Esta distincin se basa en el artculo 2400 del Cdigo Civil y su nota: Art. 2400.- Todas las cosas que estn en el comercio son susceptibles de posesin. Los bienes que no fueren cosas, no son susceptibles de posesin. NOTA: Hemos dicho ya que slo las cosas corporales son susceptibles de una posesin verdadera y propiamente dicha; las cosas incorporales, aquellas quoe in jure consistunt, no son susceptibles de la verdadera posesin, mas lo son de una cuasi-posesin. Esta cuasi-posesin de un derecho, consiste en el goce que tiene aquel a quien pertenece, y es susceptible de las mismas cualidades y de los mismos vicios que la verdadera posesin. El sentido que preferimos darle es el segundo, ya que el primero entra en el campo de la posesin. 4) Diferencias entre posesin y propiedad El dominio es el derecho real ms pleno de facultades. Crea una relacin de la persona con el resto de la sociedad, que tiene el deber correlativo de respetarlo, y tiene origen en un hecho u acto jurdico al que la ley le da suficiente valor para darle nacimiento. La posesin puede o no tener origen en un vnculo jurdico. En la posesin se prescinde de la titularidad del derecho que se ejercita, puesto que la posesin como tal puede carecer de ttulo justificativo; en cambio la propiedad implica titularidad y tiene su justificacin como tal. Se es titular por tener el derecho de propiedad, con independencia del hecho de que se lo ejercite; si se lo ejercita, se hace tambin acto de posesin, pero sta posesin es posesin de titular. La posesin se agota si desaparece el elemento de hecho, aun cuando la ley faculte a quien la ejerca a protegerse intentando las acciones tendientes a mantenerla o recuperarla. Los ataques o agresiones al derecho de propiedad se defienden mediante la respectiva accin petitoria en donde, en juicio pleno, la sentencia hace cosa juzgada acerca de la titularidad. La posesin se defiende o se recupera mediante las acciones o interdictos posesorios, en juicio sumario o sumarsimo, donde no entra en debate el tema de la titularidad del derecho. 5) Exclusividad de la posesin y cotitularidades Art. 2401.- Dos posesiones iguales y de la misma naturaleza, no pueden concurrir sobre la misma cosa. Lo que la norma prescribe es la posibilidad de existencia de dos posiciones iguales sobre la totalidad de la cosa. La pretensin de ser poseedor total y absoluto de la cosa excluye la posibilidad de que otro pueda estar en idntica situacin de hecho. Este principio no excluye los casos de coposesin (cotitularidad); es decir, la posibilidad de que dos personas ejerzan la posesin de una misma cosa, indivisible o indivisa, segn partes intelectualmente determinadas: Art. 2409.- Dos o ms personas pueden tomar en comn la posesin de una cosa indivisible, y cada una de ellas adquiere la posesin de toda la cosa.
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Para poder adquirir la posesin de la parte de una cosa indivisible se requiere que la parte sea idealmente determinada o sea en su porcin cuantitativa (ej. un tercio, un quinto, etc.): Art. 2407.- Para tomar la posesin de parte de una cosa indivisible, es necesario que esa parte haya sido idealmente determinada. El contenido del derecho real de condominio tiene su reflejo con este tipo de posesin, en la cual los sujetos se reconocen recprocamente sta situacin. B) ELEME"TOS DE LA POSESIO" Los elementos de la posesin son el corpus y el animus. El corpus es el elemento objetivo y es el contacto fsico con la cosa. El animus es el elemento subjetivo que determina la intencin de poseer la cosa. Ambos elementos se encuentran estrechamente vinculados de tal manera que la presencia de uno de ellos presupone o lleva a presumir la existencia del otro. 1) Teoras: a) Subjetiva (clsica Savigny) Sostenida por Savigny, sta teora parte de la base fundamental de considerar que se est en posesin de una cosa cuando se tiene la facultad, no solo de disponer fsicamente de la misma, sino de defenderla de toda accin extraa. Lo que Savigny llama detencin es la base de toda idea de posesin. Para que exista posesin, segn sta doctrina, es necesario la presencia de dos elementos, el objetivo (corpus) que es definido como la posibilidad fsica de disponer de la cosa con exclusin de otra persona, y el subjetivo (animus domini) que la misma doctrina caracteriza en tener la cosa para s, sin reconocer en otra persona un derecho de propiedad, es decir, en tratar las cosas como propias. El animus domini sera la intencin de ejercer el derecho de propiedad; animus que dejara de existir cuando el poseedor reconociese la propiedad de la cosa que posee en otro. Este animus domini no debe confundirse con la conviccin de ser realmente el propietario; puede ser que no se lo sea y que tenga conciencia de la ajenidad de la cosa (poseedor de mala fe). El corpus, para Savigny, es el acto fsico de la aprehensin para adquirir la posesin. Admite en principio dos especies: 1) Tomar la cosa mueble con la mano 2) Posar el pie sobre un inmueble Pero advierte que en muchos casos la adquisicin de la posesin se produce sin que promedie un contacto fsico. Quien tiene la posibilidad de tomar una cosa colocada delante suyo, est en la misma condicin de quien realmente la hubiera asido. b) Objetiva (Ihering) Ihering sostiene que la teora subjetiva no es verdadera y lanza su mayor crtica contra la exigencia y caracterizacin del animus domini, el cual por su difcil prueba complica notablemente la aplicacin y defensa de la posesin. Dice esta teora que si la posesin tiene dos elementos, quien alega tenerla tendr que demostrar la presencia de ambos; si bien el elemento objetivo no ofrece dificultades mayores, el elemento subjetivo resulta de difcil prueba y puede variar sin que se manifieste en signos exteriores. Por eso Ihering lo reputa impracticable. El autor opone lo que se llama teora de la voluntad abstracta, segn la cual, en lugar de que en cada caso sea necesario determinar y probar cul es el nimo o la intencin del sujeto, para determinar si existe posesin o detencin, basta establecerla en base a la naturaleza de la relacin que sirve de sustento o antecedente. Por ejemplo: en vez de indagar si tal locatario tiene la cosa con animus detinendi, la ley ya lo debe presumir en virtud del nimo que existe en el arrendatario tipo (en abstracto). La ley no debe tener en cuenta la voluntad individual sino la voluntad abstracta. Esta doctrina conduce a la investigacin de la causa posessionis (causa de la posesin).
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En estos trminos, la teora objetiva considera que la voluntad del sujeto que posee no tiene importancia o es indiferente. En todos los casos en que se den las condiciones exteriores de la relacin posesoria existe posesin, a menos que la ley le niegue la existencia por mediar una causa detentionis. Los principales efectos de esta teora radican en la carga de la prueba, que ya no la sufre el poseedor. Aquel que pretenda negarle a una persona su carcter de poseedor deber demostrar la existencia de una causa que la reduce a detencin (tenencia); al poseedor slo le bastar demostrar la exteriorizacin de su posesin (el corpus). c) De la causa de la posesin La doctrina de Ihering conduca a la investigacin de la causa possesionis. Saleilles retoma esta concepcin y destaca la insuficiencia de los actos exteriores que constituyen el corpus posesorio para descubrir en ellos el animus domini y subraya la necesidad de relacionar la prueba de este animus con el ttulo en virtud del cual se posee, lo que se ha denominado prueba de la causa posessionis. Se aparta de Ihering en la concepcin del animus que no es ya el simple acto de tenencia y disfrute de la cosa; el animus es el acto de seoro que debe ser tal que implique que no hay renuncia a este seoro. Por consiguiente existe un animus possidendi distinto de la voluntad de retener y gozar la cosa y distinto del animus detinendi de que habla Ihering. Saleilles explica la naturaleza de la posesin como una relacin permanente y pblica, una afirmacin interesada sobre la cosa que revela un vnculo de subordinacin econmica. La posesin es una relacin real entre el hombre y la cosa, de tal naturaleza que nos descubre al dueo de la cosa; una relacin querida sin lo cual no pasara de ser un accidente, sin valor jurdico. POSICION DEL CDIGO CIVIL: El Cdigo Civil adopta la doctrina de Savigny en la norma del artculo 2373 y 2374: Art. 2373.- La posesin se adquiere por la aprehensin de la cosa con la intencin de tenerla como suya: salvo lo dispuesto sobre la adquisicin de las cosas por sucesin. Art. 2374.- La aprehensin debe consistir en un acto que, cuando no sea un contacto personal, ponga a la persona en presencia de la cosa con la posibilidad fsica de tomarla. 2) Intervercin del ttulo Art. 2353.- Nadie puede cambiar por s mismo, ni por el transcurso del tiempo, la causa de su posesin. El que comenz a poseer por s y como propietario de la cosa, contina poseyendo como tal, mientras no se pruebe que ha comenzado a poseer por otro. El que ha comenzado a poseer por otro, se presume que contina poseyendo por el mismo ttulo, mientras no se pruebe lo contrario. Este principio no tiene carcter absoluto. La regla prohibe cambiar por s mismo la causa de la posesin, pero nada impide que se llegue al cambio por un acuerdo de voluntades conforme al cual el propietario, que posee a ttulo de tal, enajene la cosa y contine tenindola a ttulo de arrendatario; o viceversa el arrendatario, adquiriendo la cosa, contine poseyndola en adelante a ttulo de dueo. Tampoco constituye obstculo para que alguien que tenga la cosa por un ttulo, exteriorizando claramente su voluntad de ocupar o usurpar la cosa, desconociendo los derechos del poseedor y en forma unilateral intervierta el ttulo.
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Para que exista interversin del ttulo, no bastan las simples manifestaciones de voluntad, sino que la actitud debe consistir en hechos exteriores que impliquen una verdadera contradiccin a los derechos del propietario, un verdadero alzamiento contra su derecho; puede revestir la forma judicial, sin que sea necesario que se plantee litigio, o tratarse de actos de fuerza que impidan al propietario el ejercicio de su derecho. Estos actos deben ser de un carcter ostensible e inequvoco para tener la consecuencia que la interversin produce y que es la de convertir la tenencia en posesin. C) "ATURALEZA DE LA POSESIO" 1) Doctrinas: a) La posesin como hecho Para esta posicin doctrinaria la posesin es un hecho que si bien el derecho le atribuye consecuencias jurdicas, sto no la convierte en un derecho. Otras posiciones menos extremas consideran que la posesin nace como un hecho, pero inmediatamente se convierte en relacin de derecho pues apenas nacida es productora de efectos jurdicos. Dice Savigny que la posesin considerada en s misma es un hecho, pero sus consecuencias semejan un derecho; por lo tanto la posesin, para este autor, es a la vez un hecho y un derecho. Para nuestra ley la posesin es un hecho, aunque Velez adhiera en sus notas a las doctrinas que la consideran un derecho. En el artculo 2470 el Cdigo Civil comienza diciendo: El hecho de la posesin...; por otra parte el Cdigo Civil se ocupa de la posesin antes de entrar a tratar de los derechos reales, y no entre ellos; en la nota al libro III se dice que la posesin es un elemento de los derechos reales, y no puede ser un elemento de un derecho real y un derecho real a la vez; finalmente para demostrar que el Cdigo Civil considera a la posesin como un hecho y no como un derecho diremos que no se encuentra enumerada como un derecho real en el artculo 2503. La posesin consiste en un hecho, pero acta como causa de un efecto jurdico. En cuanto el derecho recoge este hecho y lo defiende y mantiene, da lugar a que quien posea est protegido jurdicamente, tenga un derecho. En la posesin el derecho deriva del hecho, al contrario de lo que ocurre con la propiedad en donde el hecho de poseer lcitamente deriva del derecho del propietario b) La posesin como derecho En esta doctrina encontramos autores como Ihering que consideran que si la definicin de derecho es la de un bien jurdicamente protegido, no cabe otra conclusin de la posesin porque es evidentemente protegida por el derecho. Como hemos dicho el Cdigo Civil considera a la posesin como un hecho, aunque el codificador se adhiera a la doctrina de la posesin como un derecho, y al respecto dice en la nota al artculo 2470: La posesin se nos presenta en su primer aspecto como un poder de hecho sobre la cosa, como un no derecho, algo en fin, completamente extrao al derecho; sin embargo ella es protegida contra ciertas violaciones. El motivo de esta proteccin y de esta asimilacin de la posesin a un derecho, es la conexin ntima que existe entre el hecho de la posesin y el poseedor. 2) Posicin del Cdigo Civil Al respecto nos remitimos a lo dicho ut supra (pto. 1-a La posesin como hecho). 3) Reformas introducidas por la ley 17711 A continuacin vamos a enumerar las reformas de la ley 17711 que modific algunos aspectos de la relacin posesoria, y cuyo tratamiento se ver oportunamente en cada caso. a) Legitimacin de la adquisicin de la posesin de inmuebles de buena fe, mediante boleto de compraventa (prrafo final al artculo 2355).
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Art. 2355.- La posesin ser legtima, cuando sea el ejercicio de un derecho real, constituido en conformidad a las disposiciones de este Cdigo. Ilegtima, cuando se tenga sin ttulo, o por un ttulo nulo, o fuere adquirida por un modo insuficiente para adquirir derechos reales, o cuando se adquiera del que no tena derecho a poseer la cosa, o no lo tena para transmitirla. (*) Se considera legtima la adquisicin de la posesin de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa. b) Ampliacin del campo de legitimacin activa en las acciones de manutencin y despojo a los tenedores (art. 2469, 2490 y 2491). Art. 2469.- La posesin, cualquiera sea su naturaleza, y la tenencia, no pueden ser turbadas arbitrariamente. Si ello ocurriere, el afectado tendr accin judicial para ser mantenido en ellas, la que tramitar sumariamente en la forma que determinen las leyes procesales. Art. 2490.- Corresponde la accin de despojo a todo poseedor o tenedor, aun vicioso, sin obligacin de producir ttulo alguno contra el despojante, sucesores y cmplices, aunque fuere dueo del bien. Exceptase de esta disposicin a quien es tenedor en inters ajeno o en razn de una relacin de dependencia, hospedaje u hospitalidad. Art. 2491.- El desposedo tendr accin para exigir el reintegro contra el autor de la desposesin y sus sucesores universales y contra los sucesores particulares de mala fe. c) Ampliacin de la proteccin posesoria a las cosas muebles (art. 2487 y 2488). Art. 2487.- Las acciones posesorias tienen por objeto obtener la restitucin o manutencin de la cosa. Art. 2488.- Las cosas muebles pueden ser objeto de acciones posesorias, salvo contra el sucesor particular poseedor de buena fe de cosas que no sean robadas o perdidas. d) Se estatuye la accin de dao temido (accin de obra vieja o ruinosa) (agregado al art. 2499). Art. 2499.- Habr turbacin de la posesin, cuando por una obra nueva que se comenzara a hacer en inmuebles que no fuesen del poseedor, sean de la clase que fueren, la posesin de ste sufriere un menoscabo que cediese en beneficio del que ejecuta la obra nueva. (*) Quien tema que de un edificio o de otra cosa derive un dao a sus bienes, puede denunciar ese hecho al juez a fin de que se adopten las oportunas medidas cautelares.
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D) OBJETO DE LA POSESIO" 1) Cosas susceptibles de posesin El objeto de la posesin es siempre la cosa, en el sentido que la define el artculo 2311: Art. 2311.- Se llaman cosas en este Cdigo, los objetos materiales susceptibles de tener un valor. Las disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energa y a las fuerzas naturales susceptibles de apropiacin. Este principio tiene algunas excepciones ya que hay cosas que se encuentran fuera del comercio pero que aun as pueden ser objeto de posesin. Entre estos casos tenemos las cosas que enumera el inciso 2 del art. 2337: Art. 2337.- Las cosas estn fuera del comercio, o por su inenajenabilidad absoluta o por su inenajenabilidad relativa. Son absolutamente inenajenables: ... 2. Las cosas cuya enajenacin se hubiere prohibido por actos entre vivos o disposiciones de ltima voluntad, en cuanto este Cdigo permita tales prohibiciones. Por ejemplo: una persona que lega o dona una cosa con prohibicin de enajenar por un trmino no mayor de 10 aos convierte a la cosa en inenajenable (fuera del comercio); pero sto no quiere decir que el donatario no la pueda hacer objeto de posesin. 2) Extensin de la posesin: a) cosas simples y compuestas Se entiende por cosas singulares, las que integran una unidad natural (un perro) o artificial (una mquina compuesta de varias piezas, pero con unidad funcional), simple (un diamante) o compleja (una casa), con existencia real en la naturaleza Art. 2402.- Si la cosa cuya posesin se va a adquirir se hallase confundida con otras, es indispensable para la adquisicin de la posesin, que sea separada y designada distintamente. Art. 2405.- Cuando la cosa forma un solo cuerpo, no se puede poseer una parte de l, sin poseer todo el cuerpo. Art. 2403.- La posesin de una cosa hace presumir la posesin de las cosas accesorias a ella. Art. 2410.- Para tomar la posesin de una parte de una cosa divisible, es indispensable que esa parte haya sido material o intelectualmente determinada. No se puede poseer la parte incierta de una cosa. Sobre esta ltima regla: si la parte est materialmente determinada, la posesin se toma directamente sobre esa parte. Si la determinacin es slo intelectual se trata de un caso de coposesin.
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b) universalidades Por cosa universal se entiende la que est formada por un conjunto o una agrupacin de cosas singulares que integran una unidad intelectual con denominacin colectiva, como un rebao, una coleccin artstica, una biblioteca, el mobiliario de una casa, etctera. La universalidad es una pluralidad de bienes que se consideran una unidad; puede ser una unidad de hecho o de derecho. Son de hecho aquellas que establece la voluntad del propietario, y de derecho las que establece la ley; as el patrimonio y la sucesin de una persona son universalidades de derecho que no pueden ser divididas sino en cuotas alcuotas, pero no en partes determinadas por s mismas. El cdigo establece: a) Universalidades de hecho: Art. 2404.- La posesin de una cosa compuesta de muchos cuerpos distintos y separados, pero unidos bajo un mismo nombre, como un rebao, una piara, comprende slo las partes individuales que comprende la cosa. Se entiende que la posesin recae sobre cada uno de las cosas componentes y no sobre el conjunto. b) Universalidades de derecho: aqu tambin es necesario tomar la posesin de cada una de las cosas componentes. c) posesin de parte de una cosa Art. 2410.- Para tomar la posesin de una parte de una cosa divisible, es indispensable que esa parte haya sido material o intelectualmente determinada. No se puede poseer la parte incierta de una cosa. Nos encontramos nuevamente ante un caso de coposesin que ser estudiado mas adelante. 3) Posesin fundada en un ttulo Art. 2411.- La posesin fundada sobre un ttulo, comprende slo la extensin del ttulo, sin perjuicio de las agregaciones que por otras causas hubiese hecho el poseedor. Este artculo plantea la situacin de cuando entra en tela de juicio la extensin de la posesin; en este caso, la prueba del ttulo o causa posesoria puede resultar definitoria para la solucin del problema. Si el ttulo no comprende toda la extensin pretendida (no alcanza para poseer completamente), habr que invocar o probar la adquisicin de la posesin, sobre la diferencia no comprendida, en base a otra causa. E) CLASIFICACIO" DE LA POSESI" 1) Legtima e ilegtima Art. 2355.- La posesin ser legtima, cuando sea el ejercicio de un derecho real, constituido en conformidad a las disposiciones de este Cdigo. Ilegtima, cuando se tenga sin ttulo, o por un ttulo nulo, o fuere adquirida por un modo insuficiente para adquirir derechos reales, o cuando se adquiera del que no tena derecho a poseer la cosa, o no lo tena para transmitirla. ...
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La legitimidad o ilegitimidad de la posesin no depende de la relacin posesoria en s, sino de su vinculacin con el derecho real de cuyo contenido forma parte. La importancia radica en servir de punto de referencia para la determinacin de la buena fe, ya que sta, solo existe cuando se est persuadido de la legitimidad. Los derechos reales en general se adquieren con ttulo y modo. Si alguno de estos requisitos falta o es deficiente, el derecho real no est constituido de conformidad con las disposiciones del Cdigo Civil y, por lo tanto, la posesin no rene los requisitos para ser considerada legtima. Tambin puede ocurrir que el ttulo y el modo se hallan cumplidos, pero que la persona que transmiti no tuviera el derecho a poseer la cosa (ej. no era propietario) o no tuviera derecho a transmitirla (ej. cesin de derecho real de uso o habitacin). La enumeracin que hace el artculo sobre los casos de posesin ilegtima no es taxativa. EL TTULO: la palabra ttulo est empleada en el sentido de causa-fuente del derecho. Cuando el ttulo falta, falta la causa, o sea uno de los elementos esenciales para la constitucin del derecho. Cuando el ttulo es nulo, puede serlo por razones de fondo o de forma. CONDICIONES DE FONDO: el derecho real que se pretende constituir puede requerir que la persona de quien se adquiere tenga determinada calidad (propietario, condmino, usufructuario, etc.). Si el transmitente no tiene esa calidad, falta una condicin de fondo. CONDICIONES DE FORMA: los supuestos de nulidad de ttulo por defectos de forma son mltiples, pero no tornan ilegtima la posesin cuando aparejan la posibilidad de que el ttulo sea anulable. Por ejemplo: casos de incapacidad de derecho para comprar. EL MODO: El Cdigo Civil legisla minuciosamente los requisitos del modo en cada caso. La tradicin es el modo que ofrece mayores dificultades pues requiere la existencia de los actos materiales que la configuran, actos relativos a la capacidad y el consentimiento de adquirente y tradens, y su vinculacin con el ttulo traslativo. REFORMA AL ARTCULO 2355: Art. 2355.- La posesin ser legtima... ... Se considera legtima la adquisicin de la posesin de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa. El agregado introducido por la ley 17711 ha dado lugar a discusiones y crticas de la doctrina. La finalidad del legislador al introducir el agregado al art. 2355 es la de proteger al adquirente con boleto de compraventa, ante la posibilidad de que se lesionen sus derechos por una enajenacin posterior. Para una parte de la doctrina se trata de un supuesto de posesin legtima. Para otra se trata de un modo de adquisicin legtimo de la posesin pero que no torna legtima la posesin adquirida. 1ra Crtica: si la palabra ttulo est empleada en el sentido de causa, en este tipo de posesin la causa es la compraventa, pero el Cdigo Civil no reputa concluida la compraventa mientras no se halle firmada la escritura pblica, aunque se encuentren concluidos como contratos en que las partes se han obligado a hacer escritura pblica. Es decir, se ha dado valor de ttulo adquisitivo del dominio a un instrumento que slo consagra una obligacin de hacer? 2da Crtica: se introduce el concepto de buena fe dentro del concepto y del artculo referido a la posesin legtima. La posesin legtima nunca puede ser de mala fe. El boleto de compraventa no es considerado justo ttulo y para que medie buena fe faltara ese requisito objetivo de la misma. 3ra Crtica: el agregado no exige la inscripcin del boleto en el Registro de la propiedad inmueble (que exige el art. 2505), de modo que para la adquisicin o transmisin tampoco se puede juzgar perfeccionada por ese motivo. Art. 2505.- La adquisicin o transmisin de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgar perfeccionada mediante la inscripcin de los respectivos ttulos en los registros inmobiliarios de la jurisdiccin que
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corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no sern oponibles a terceros mientras no estn registradas. En conclusin, las dificultades interpretativas a que da lugar la norma no solucionan los posibles conflictos que pueden darse entre el adquirente con escritura pblica y el poseedor con boleto de compraventa. La posesin ilegtima se subdivide en posesin de buena o mala fe, y sta a su vez en posesin simple o viciosa. La posesin viciosa admite distintos supuestos segn se trata de muebles o
inmuebles. 2) Buena o mala fe Art. 2356.- La posesin puede ser de buena o de mala fe. La posesin es de buena fe, cuando el poseedor, por ignorancia o error de hecho, se persuadiere de su legitimidad. a) POSESIN DE BUENA FE: ELEMENTO SUBJETIVO: La buena fe a que se refiere la norma es la buena fe creencia, que implica la conviccin de estar ejerciendo una posesin que sea el contenido de un derecho real verdadero, la creencia sin duda alguna del poseedor de ser exclusivo seor de la cosa. La buena fe en la posesin ilegtima existe cuando el poseedor se encuentra persuadido por ignorancia o error de hecho (nunca de derecho) y excusable (no imputable a su persona) de la legitimidad de su posesin, y no solo en cuanto a la existencia, calidad y validez de su ttulo, sino en cuanto al modo de adquirir y al derecho de quien se la transmiti. La buena fe creencia y la necesidad de que ella repose en un error o ignorancia de hecho esencial y no imputable al agente, constituyen el elemento subjetivo de la buena fe. ELEMENTO OBJETIVO: la creencia del poseedor debe reposar en condiciones o antecedentes objetivos que le sirvan de base. El ttulo es el requisito objetivo de la buena fe y debe existir con todos los elementos formales necesarios para su validez; en general basta con un ttulo putativo (art. 2357): Art. 2357.- El ttulo putativo equivale a un ttulo realmente existente, cuando el poseedor tiene razones suficientes para creer en la existencia de un ttulo a su favor, o para extender su ttulo a la cosa poseda. Los vicios de forma del ttulo hacen suponer mala fe en el poseedor.
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PRESUNCION DE BUENA FE: la buena fe en la posesin se presume. Dice el art. 2362: Art. 2362.- Todo poseedor tiene para s la presuncin de la buena fe de su posesin, hasta que se pruebe lo contrario, salvo los casos en que la mala fe se presuma. Para demostrar la mala fe son admisibles todos los medios de prueba. b) POSESIN DE MALA FE: La posesin de mala fe puede ser simple o viciosa. El Cdigo Civil no define la mala fe simple, pero se la define por exclusin. Hay mala fe simple cuando no hay buena fe y no existen vicios en la posesin. La importancia de la distincin radica en que le poseedor vicioso carece de las acciones posesorias propiamente dichas. Tambin es importante para la determinacin de la responsabilidad por deterioros y prdidas, y en la privacin de ejercer el derecho de retencin por mejoras y gastos hechos sobre la cosa que tiene el poseedor vicioso. 3) Posesin viciosa: (mala fe viciosa) Art. 2364.- La posesin ser viciosa cuando fuere de cosas muebles adquiridas por hurto, estelionato, o abuso de confianza; y siendo de inmuebles, cuando sea adquirida por violencia o clandestinamente; y siendo precaria, cuando se tuviese por un abuso de confianza.
a) Inmuebles Los casos que el artculo enumera son: 1) Violencia: Art. 2365.- La posesin es violenta, cuando es adquirida o tenida por vas de hecho, acompaadas de violencias materiales o morales, o por amenazas de fuerza, sea por el mismo que causa la violencia sea por sus agentes. La violencia puede ser moral o material, por el propio poseedor o por sus agentes y contra el mismo dueo de la cosa o contra la persona que la tenga a su nombre. La violencia comprende esencialmente las amenazas graves y serias que se hubiesen empleado respecto al legtimo poseedor. Si la posesin se obtuvo o mantuvo por violencia ejercida contra una persona, slo ella puede alegar el vicio. En todos los casos es preciso no confundir la violencia que vicia el ttulo, con la que vicia la posesin misma. El ttulo, el contrato traslativo de la propiedad, puede ser viciado por la violencia sin que lo sea la posesin. (nota al art. 2478) 2) Clandestinidad: Art. 2369.- La posesin es clandestina, cuando los actos por los cuales se tom o se continu, fueron ocultos, o se tom en ausencia del poseedor, o
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con precauciones para sustraerla al conocimiento de los que tenan derecho de oponerse. La posesin es clandestina cuando se toma furtivamente u ocultamente. La posesin que en su origen fue pblica, puede tornarse despus en clandestina (art. 2370): Art. 2370.- La posesin pblica en su origen, es reputada clandestina cuando el poseedor ha tomado precauciones para ocultar su continuacin. No todo desconocimiento del propietario o poseedor anterior convierte a la posesin del agente en clandestina. Basta con que el usurpado haya tenido la posibilidad de conocerla. Contrario sensu, los actos de posesin aunque no sean pblicos no producirn ste efecto si han sido conocidos por el poseedor. Exigir la publicidad de la posesin, no es exigir que sea conocida del propietario, basta que sea tal que el propietario haya podido conocerla. Los actos aunque no sean pblicos pueden constituir una posesin vlida, si hubiesen sido conocidos del propietario, porque la publicidad requerida no tiene por objeto sino establecer la presuncin de que los actos han sido conocidos por l. Los actos posesorios son reputados pblicos o clandestinos, menos por razn del nmero de testigos que los han presenciado, que por razn de la facilidad con que cada uno ha podido conocerlos. As, los actos posesorios ejecutados de noche siempre son reputados clandestinos (nota al art. 2479) 3) Abuso de confianza: Art. 2364.- La posesin ser viciosa... ...y siendo precaria, cuando se tuviese por un abuso de confianza. Es precaria la relacin con la cosa cuando se tiene sin ttulo por una tolerancia o inadvertencia del dueo; tambin se aplica cuando se tiene por un ttulo que produzca una obligacin de devolver la cosa en el momento que el dueo lo requiera. Si se produce ste requerimiento y el precarista pretende continuar con su posesin la contina en los hechos con actos exteriores que impliquen una verdadera interversin de su ttulo, entonces la posesin tiene el carcter de precario, que el Cdigo Civil llama abuso de confianza. b) Muebles 1) HURTO: se considerar que hay vicio de hurto cuando hay sustraccin o apoderamiento de la cosa ajena, sea que medie violencia o intimidacin en las personas o fuerza en las cosas (robo) o que no concurran estas circunstancias (hurto propiamente dicho). 2) ESTELIONATO: es el delito que consiste en contratar sobre cosas ajenas como si fueran propias o de enajenar como libres aquellas que estuviesen gravadas o prendadas. Los bienes que se venden, permutan, gravan o arriendan ocultando la situacin en que se encuentran, pueden ser muebles o inmuebles y deben ser litigiosos, embargados o gravados. Incurre en estelionato el que hubiese contratado sobre cosas ajenas como propias, si no hiciere tradicin de ellas, quien contratare de mala fe sobre cosas litigiosas, pignoradas, hipotecadas, o embargadas, como si estuviesen libres, siempre que la otra parte hubiese aceptado la promesa de buena fe. No se comprende fcilmente cmo el autor del estelionato, que es el que contrata sobre la cosa en dichas condiciones, puede reputarse poseedor vicioso ya que, si no hace tradicin de ella comete estelionato y est obligado a indemnizar, pero el carcter de su posesin depende de su origen o causa, y no del delito de estelionato. Si en todo caso, entregara la cosa, el poseedor ser el cocontratante que se supone de buena fe (por definicin de los arts. 1178 y 1179) y por lo tanto su posesin tampoco entra en esta clasificacin que estamos analizando. Dando a la palabra el sentido amplio que tena en el derecho romano y que lo haca comprensivo de todos los tipos de dolo que no consistan hurto o robo, pero que el magistrado consideraba
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situaciones dignas de proteccin, podemos entender el sentido en que debe tomarse el la palabra estelionato como vicio de la posesin; as por ejemplo: la adquisicin, a sabiendas, de objetos gravados, prendados, litigiosos o ajenos. 3) ABUSO DE CONFIANZA: nos remitimos a lo dicho de este vicio sobre bienes inmuebles. FI" BOLILLA 2
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BOLILLA 3 POSESIN A) ADQUISICI" DE LA POSESI" 1) Importancia del acto adquisitivo La importancia del momento en el cual se adquiere la posesin radica en que es el momento cuando se exteriorizan con mayor intensidad los elementos que la constituyen. Podemos remarcar entre sus efectos ms importantes: a) Hay un hecho o acto, una exteriorizacin de voluntad, que marca con nitidez el punto de arranque al cual se le atribuye el efecto de hacer adquirir la posesin. b) Es en el momento de la adquisicin donde ordinariamente se revela la existencia y naturaleza de la causa possessionis, lo que determina el origen, las cualidades y los vicios que pueda tener la posesin. c) Representa el punto de partida para determinar la anualidad de la posesin, presupuesto fundamental en la legitimacin activa de las acciones posesorias propiamente dichas. d) Fija el inicio en el cmputo del plazo de la prescripcin adquisitiva. El principio general que rige en materia de adquisicin de la posesin es que la posesin se adquiere cuando se asume el poder de hecho sobre la cosa con la intencin de tenerla como suya (art. 2373). Art. 2373.- La posesin se adquiere por la aprehensin de la cosa con la intencin de tenerla como suya: salvo lo dispuesto sobre la adquisicin de las cosas por sucesin. Se excluye de esta regla la adquisicin de las cosas por sucesin (se entiende universal). La adquisicin de las cosas por los herederos no depende de ningn acto material, sino que ella se produce de pleno derecho por la muerte del causante, obteniendo la posesin, que se reputa como si fuese una sola, con todas sus ventajas y vicios. La posesin slo puede ser adquirida mediante actos o hechos que real, o simblicamente, conduzcan a la manifestacin de este poder de hecho de la persona sobre la cosa. Lo que se transmite por la tradicin no es la posesin misma, sino la cosa poseda por el tradens; de manera que la tradicin de la cosa da nacimiento a la posesin del accipiens. Hay una posesin que concluye y otra que nace. 2) Capacidad Art. 2392.- Son incapaces de adquirir la posesin por s mismos los que no tienen uso completo de su razn, como los dementes, fatuos y menores de diez aos; pero pueden adquirirla por medio de sus tutores o curadores. Art. 2393.- Tampoco pueden adquirir la posesin de las cosas las personas jurdicas, sino por medio de sus sndicos o administradores. Por tratarse de un hecho la ley slo exige capacidad de discernimiento; establece como lmite la edad de 10 aos (la misma que se prev para los actos ilcitos). La doctrina y la jurisprudencia han distinguido segn se trate de adquisicin originaria o derivada, exigiendo para esta ltima la capacidad plena, por entender que se trata de un acto jurdico bilateral que puede acarrear serias consecuencias para sus participantes.
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A pesar que la norma no lo expresa, los dementes pueden adquirir en intervalos lcidos porque se considera que en tales intervalos cuentan con discernimiento. 3) Modos de adquisicin. Clasificacin Los modos de adquisicin se clasifican en originarios y derivados. 1) Son originarios o unilaterales aquellos medios que prescinden de la existencia de una posesin anterior, sea que ella no haya existido o porque no hay vinculacin alguna respecto al anterior poseedor. En este ltimo caso pueden darse distintos supuestos: abandono de la cosa por quien se encontraba en su posesin o propiedad, o que la cosa hubiera sido tomada contra su voluntad. 2) Son derivados o bilaterales aquellos modos que surgen de la vinculacin entre el tradente y el accipiente. Las consecuencias mas importantes que surgen son: a) En principio la posesin del adquirente tiene los mismos alcances, extensin, ventajas y defectos que la anterior. b) Solo mediando esta vinculacin es posible sumarlas y lograr que la accesin de posesiones se opere, a los fines de completar los plazos necesarios para la anualidad o para la adquisicin del dominio por usucapin. 4) Simple aprehensin La doctrina caracteriza a la aprehensin como uno de los modos de adquisicin, cuando en realidad, en el sistema del Cdigo Civil est expuesta como uno de los elementos de la adquisicin, que se encuentra presente en todos los modos que ms adelante legisla el captulo, aunque en cada uno de ellos con connotaciones propias. Art. 2374.- La aprehensin debe consistir en un acto que, cuando no sea un contacto personal, ponga a la persona en presencia de la cosa con la posibilidad fsica de tomarla. El vocablo aprehensin est usado en un sentido amplio y resulta suficientemente grfico para destacar el elemento material ms simple del acto de adquisicin (corpus), el que unido a la intensin de tener la cosa como suya (animus domini), convierte al autor en sujeto del hecho posesorio. La mera aprehensin no siempre es elemento de la adquisicin posesoria sino que debe ir unida al elemento intencional. Ocupacin Es un modo unilateral de adquirir la posesin, aplicable tanto a las cosas muebles como a las inmuebles. El Cdigo Civil distingue varios supuestos: a) Cosas sin dueo cuyo dominio es susceptible de adquirirse por la ocupacin: se refiere a las cosas sin dueo o abandonadas por su dueo y son las enumeradas en los arts. 2343 y 2527: Art. 2343.- Son susceptibles de apropiacin privada: 1 Los peces de los mares interiores, mares territoriales, ros y lagos navegables, guardndose los reglamentos sobre la pesca martima o fluvial; 2 Los enjambres de abejas, si el propietario de ellos no los reclamare inmediatamente; 3 Las piedras, conchas u otras sustancias que el mar arroja, siempre que no presenten signos de un dominio anterior; 4 Las plantas y yerbas que vegetan en las costas del mar, y tambin las que cubrieren las aguas del mar o de los ros o lagos, guardndose los reglamentos policiales;
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5 Los tesoros abandonados, monedas, joyas y objetos preciosos que se encuentran sepultados o escondidos, sin que haya indicios o memoria de quien sea su dueo, observndose las restricciones de la parte especial de este Cdigo, relativas a esos objetos. Art. 2527.- Son susceptibles de apropiacin por la ocupacin, los animales de caza, los peces de los mares y ros y de los lagos navegables; las cosas que se hallen en el fondo de los mares o ros, como las conchas, corales, etc., y otras sustancias que el mar o los ros arrojan, siempre que no presenten seales de un dominio anterior; el dinero y cualesquiera otros objetos voluntariamente abandonados por sus dueos para que se los apropie el primer ocupante, los animales bravos o salvajes y los domesticados que recuperen su antigua libertad. La posesin de estas cosas se adquiere mediante la mera aprehensin, lo que no significa la ausencia del elemento subjetivo que contiene la voluntad del sujeto. b) Cosas con dueo o que estn en posesin de otra persona: esta categora de cosas tambin puede adquirirse por la ocupacin cuando no media consentimiento del poseedor originario. Lgicamente que no mediando consentimiento, la posesin que se adquiere estar teida de un vicio. Art. 2382.- La posesin de cosas muebles no consintiendo el actual poseedor la transmisin de ellas, se toma nicamente por el acto material de la ocupacin de la cosa, sea por hurto o estelionato; y la de los inmuebles en igual caso por la ocupacin, o por el ejercicio de actos posesorios, si fue violenta o clandestina. El Cdigo Civil excluye como modo de adquisicin por ocupacin la interversin del ttulo que representa el otro caso de adquisicin viciosa, caracterizada por el abuso de confianza (ver BOLILLA 2 Clasificacin de la posesin posesin viciosa). 5) Tradicin. Concepto. Elementos La tradicin es el nico modo bilateral de adquirir la posesin. Art. 2377.- La posesin se adquiere tambin por la tradicin de las cosas. Habr tradicin, cuando una de las partes entregare voluntariamente una cosa, y la otra voluntariamente la recibiese. En un acto voluntario, lcito, destinado a producir efectos jurdicos entre las partes que lo celebran. Es un acto de naturaleza real: no basta la mera declaracin de darse el tradente por desposedo o de que se ha entregado la cosa al adquirente, sino que es necesaria la entrega real de la cosa. Sin entrega material no hay tradicin. a) el acuerdo La exigencia de dos voluntades complementarias asigna a la tradicin todo el aspecto de un acuerdo de voluntades, pero el acuerdo de voluntades por s solo no basta, como no bastan las simples declaraciones.
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Art. 2378.- La tradicin se juzgar hecha, cuando se hiciere segn alguna de las formas autorizadas por este Cdigo. La sola declaracin del tradente de darse por desposedo, o de dar al adquirente la posesin de la cosa, no suple las formas legales. La jurisprudencia ha interpretado con flexibilidad esta norma; se ha declarado reiteradamente que la clusula de la escritura traslativa de dominio por la que el adquirente declara hallarse en posesin del dominio o se manifiesta que el transmitente ha entregado antes del momento en que se firma la escritura la posesin efectiva de la cosa, es suficiente, para acreditar entre las partes el hecho de la tradicin. Pues constituye la prueba, por confesin del propio interesado, del hecho de la tradicin. La solucin es irreprochable, porque siendo la tradicin un hecho, la confesin es la prueba mxima e incontrovertible, salvo que se demuestre que la declaracin se obtuvo por dolo o violencia. Distinta es la posicin de los terceros. Respecto de ellos, la simple declaracin de las partes de haber una dado y la otra recibido la posesin, no tiene efectos. b) la entrega Para reputar la tradicin como realizada es necesaria la entrega efectiva y voluntaria de la cosa. En esta entrega es donde reside el ncleo de la tradicin. Pero este acto de entrega no siempre se exterioriza de la misma forma pues la tradicin no es un acto formal. La naturaleza de la cosa, su situacin y la relacin jurdica que le da origen, pueden dar lugar a distintas situaciones que a continuacin analizamos. 6) Tradicin de: a) Inmuebles Art. 2379.- La posesin de los inmuebles slo puede adquirirse por la tradicin hecha por actos materiales del que entrega la cosa con asentimiento del que la recibe; o por actos materiales del que la recibe, con asentimiento del que la entrega. Art. 2380.- Puede tambin hacerse la tradicin de los inmuebles, desistiendo el poseedor de la posesin que tena, y ejerciendo el adquirente actos posesorios en el inmueble en presencia de l, y sin oposicin alguna. La tradicin de cosas inmuebles se realiza segn los actos materiales que designan estos artculos. Estos actos materiales pueden ser: a) actos materiales realizados por ambas partes (tradente y adquirente) b) actos materiales del que entrega (tradente), con asentimiento del que recibe c) actos materiales del adquirente con asentimiento del que entrega d) desistiendo el poseedor de la posesin que tena y realizando el adquirente actos materiales en presencia de l, y sin oposicin alguna. Se requiere adems que para realizar la tradicin el inmueble se encuentre libre de toda otra posesin y sin contradictor a que el adquirente la tome (art. 2383): Art. 2383.- Para juzgarse hecha la tradicin de los inmuebles, no estando el adquirente en la simple tenencia de ellos, es necesario que el inmueble est libre de toda otra posesin, y sin contradictor que se oponga a que el adquirente la tome.
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Agreguemos que si el adquirente est en la tenencia de la cosa, la toma de posesin se materializa por una de las formas de tradicin abreviada que luego veremos (brevi manu). Existen actos que ante la ley revelan la existencia de posesin (presuncin de posesin). Dice el art. 2384: Art. 2384.- Son actos posesorios de cosas inmuebles: su cultura, percepcin de frutos, su deslinde, la construccin o reparacin que en ellas se haga, y en general, su ocupacin, de cualquier modo que se tenga, bastando hacerla en algunas de sus partes. Tambin hay tradicin cuando la posesin es entregada judicialmente. Al ordenar la entrega de la posesin de la cosa al adquirente, el juez acta por el vendedor o transmitente y cumple, por tanto, con los requisitos de la ley. b) Muebles Art. 2381.- La posesin de las cosas muebles se toma nicamente por la tradicin entre personas capaces, consintiendo el actual poseedor en la transmisin de la posesin. Luego de plantear este principio el Cdigo Civil distingue varios supuestos segn que las cosas muebles se encuentren presentes o no y segn se trate de cosas con valor en s mismas o que sean representativas de valor. Estos son: 1) Cosas guardadas o encerradas: Art. 2385.- Si la cosa cuya posesin se trata de adquirir estuviere en caja, almacn o edificio cerrado, bastar que el poseedor actual entregue la llave del lugar en que la cosa se halla guardada. 2) Adquirente no presente: Art. 2386.- La tradicin quedar hecha aunque no est presente la persona a quien se hace, si el actual poseedor remite la cosa a un tercero designado por el adquirente, o la pone en un lugar que est a la exclusiva disposicin de ste. El primer caso cabe dentro de los modos de adquisicin por representante. El segundo es una aplicacin del principio de custodia por el cual, si una persona tiene sobre un lugar (su casa, por ejemplo) un imperio ms real que sobre cualquiera de sus bienes, este imperio le da al mismo tiempo la custodia de todas las cosas encerradas en ese lugar. 3) Cosas no presentes: Art. 2388.- La tradicin de cosas muebles que no estn presentes, se entiende hecha por la entrega de los conocimientos, facturas, etctera, en los trminos que lo dispone el Cdigo de Comercio; o cuando fuesen remitidas por cuenta y orden de otros, desde que la persona que las remite las entrega al agente que deba transportarlas; con tal que el comitente hubiese determinado o aprobado el modo de la remisin.
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Cosas muebles futuras Art. 2376.- Tratndose de cosas muebles futuras, que deban separarse de los inmuebles, como tierra, madera, frutos pendientes, etctera, se entiende que el adquirente ha tomado posesin de ellas desde que comenz a sacarlas con permiso del poseedor del inmueble. Las cosas muebles futuras propiamente dichas (cosas que aun no existen) no pueden ser objeto de tradicin. Debe interpretarse aqu, no la futuralidad de la cosa, sino la futuralidad de la naturaleza de mueble de la cosa (hoy no es cosa mueble pero en el futuro lo va a ser), pues la cosa existe, pero al no estar separada del inmueble participa de esta naturaleza (hasta que se la separe), ya sea porque lo integra o porque se la repute inmueble por accesin. Ttulos Art. 2390.- La tradicin de rentas nacionales o provinciales se juzgar hecha por la transferencia de ellas, segn la legislacin que las rija. La tradicin de acciones nominativas de compaas o sociedades, se juzgar hecha, cuando lo fuese conforme a los estatutos de la sociedad o de los contratos sociales. La tradicin de acciones endosables, se juzgar hecha por slo el endoso, sin ser necesaria la notificacin al deudor. Las acciones al portador se juzgarn transmitidas por la sola tradicin efectiva de los ttulos. Art. 2391.- La tradicin de instrumentos de crdito slo se juzgar hecha, cuando fuese notificada al deudor, o aceptada por l. El ltimo artculo se refiere a los instrumentos de crdito que no son al portador o transmisibles por va de endoso, puesto que para stas dos ultimas categoras se aplican las mismas reglas que para las acciones con el mismo carcter. 7) Tradicin brevi manu Cuando la cosa cuya posesin se tiende a adquirir se encuentra ya en poder del futuro adquirente por virtud de otra relacin (el adquirente est en tenencia de la cosa), el Cdigo Civil admite que se prescinda de la formalidad de la tradicin. Es lo que se denomina traditio brevi manu. En la tradicin brevi manu, la relacin posesoria se transforma de tenencia a posesin. Por ejemplo: si el adquirente era locatario del inmueble cuya transmisin se pretende operar en virtud de un acto jurdico; en teora el locatario debera devolver la cosa al locador y luego ste hacerle nueva entrega a fin de instalarlo en la posesin de la cosa. El art. 2387 tiende a evitar esta doble transmisin: Art. 2387.- No es necesaria la tradicin de la cosa, sea mueble o inmueble, para adquirir la posesin, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y ste por un acto jurdico pasa el dominio de ella al que la posea a su nombre, o cuando el que la posea a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro. El ltimo supuesto de la norma se refiere al caso en que la cosa sea tenida a nombre del tradente por un tercero y, en virtud de un acto jurdico, el tercero pase a poseerla en nombre de otro. Por ejemplo: un inquilino de un inmueble que ha cambiado de propietario y a quien se le notifica la transferencia, subsistiendo la relacin locativa; el inquilino que era representante de la posesin de una persona se transforma en representante de la posesin de otra, sin necesidad de otra formalidad.
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Constituto posesorio Constituye otra de las formas de tradicin abreviada inversa a la anterior. El constituto posesorio es la transformacin de la posesin en tenencia, operada sin que haya mediado tradicin o entrega real de la cosa. Por ejemplo, si el propietario de una cosa la vende y contina habitando en ella en el carcter de locatario. B) ADQUISICI" POR REPRESE"TA"TE 1) Representacin voluntaria y legal La relacin de representacin puede provenir, o de la voluntad del representado, o directamente de la ley, o con intervencin de ambos, o de investidura del juez. En el primer caso se la llama voluntaria; en el segundo, legal; en el tercero, podemos hablar de representacin necesaria; y en el cuarto, de representacin judicial. Hay, adems, un caso de representacin espontneamente asumida por el representante, pero eficaz solo si la gestin del inters del representado se la inicia tilmente: es la representacin de gestin de negocio. La esencia de la representacin es el poder de participar en un negocio en nombre del representado y con efectos nicamente para ste ltimo; de manera que el representante no siente ningn efecto jurdico de la propia declaracin. REPRESENTACIN VOLUNTARIA: la representacin voluntaria se funda en el Poder. El Poder supone, pero no comprende el mandato (el encargo de obrar), ni se identifica en l, como, por otra parte, el mandato no implica de suyo el poder, aunque ste puede contenerse en el acto mismo que confiere el mandato; el mandato sin poder no comporta representacin. El Poder y, por tanto, la representacin, puede ser general o especial, segn que al representante se le encomiende que trate de todos los negocios en general del representado (general), o solamente de algunos especficamente indicados (especial); individual o colectivo (conjunto, solidario o fraccionado). REPRESENTACIN LEGAL: la representacin legal tiene como presupuesto la incapacidad legal de obrar por parte del representado: minora de edad, interdiccin. APLICACIN DEL MANDATO EN LA POSESIN: Art. 2394.- La posesin se adquiere por medio de otras personas que hagan la adquisicin de la cosa con intencin de adquirirla para el comitente. Esta intencin se supone desde que el representante no haya manifestado la intencin contraria por un acto exterior. Art. 2395.- Aunque el representante manifieste la intencin de tomar la posesin para s, la posesin se adquiere para el comitente, cuando la voluntad del que la transmite ha sido que la posesin sea adquirida para el representado. Cuando hay mandato la posesin se adquiere por la persona cuando su representante lo hace con tal intencin. Esta intencin de adquirir por otro se presume, excepto que el representante manifieste por acto exterior su intencin contraria. An existiendo la intencin del representante de adquirir para s, la posesin se juzgar adquirida por el representado cuando el que transmite lo hace con la intencin de que la posesin sea adquirida por este ltimo. En cuanto a la buena fe, establece el Cdigo Civil:
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Art. 2397.- La buena fe del representante que adquiri la posesin, no salva la mala fe del representado; ni la mala fe del representante excluye la buena fe del representado. De esta manera se da prevalencia a la buena o mala fe del representado. 2) Gestor de negocios Hay gestin de negocios patrimoniales ajenos cuando alguien, extrao a ellos (gestor), asume sin haber recibido mandato, encargo ni autorizacin, la iniciativa de su gestin por encontrarse el dueo de sus negocios ausente o impedido de obrar por s mismo. Toda persona capaz de contratar, que se encarga sin mandato de la gestin de un negocio que directa o indirectamente se refiere al patrimonio de otro, sea que el dueo del negocio tenga conocimiento de la gestin, sea que la ignore, se somete a todas las obligaciones que la aceptacin de un mandato importa al mandatario. Para que se configure la gestin de negocios es necesario: 1) que la gestin haya sido realizada sin mandato, encargo ni autorizacin 2) que el gestor se proponga hacer un negocio de otro 3) que el gestor tenga la intencin de obligar eventualmente al dueo del negocio 4) que el gestor tenga la intencin de evitar un dao al dueo El fundamento por el cual la ley impone obligaciones al dueo del negocio radica en motivos de equidad y para estimular el sano espritu de solidaridad social que pone de manifiesto quien se encarga espontneamente y sin retribucin de un negocio ajeno con el deseo de evitar un dao al dueo. Aplicando este instituto a la posesin, el Cdigo establece: Art. 2398.- La posesin se adquiere por medio de un tercero que no sea mandatario para tomarla, desde que el acto sea ratificado por la persona para quien se tom. La ratificacin retrotrae la posesin adquirida al da en que fue tomada por el gestor oficioso. Es decir, la posesin se juzgar adquirida al momento de la efectiva tradicin de la cosa, siempre que sea ratificada por la persona a nombre de quien se adquiri. La ratificacin tiene efectos retroactivos. 3) Incapacidad del representante o del representado El cdigo admite que se d mandato a un incapaz: Art. 1897.- El mandato puede ser vlidamente conferido a una persona incapaz de obligarse, y el mandante est obligado por la ejecucin del mandato, tanto respecto al mandatario, como respecto a terceros con los cuales ste hubiese contratado. Consecuentemente con esta norma, la adquisicin de la posesin puede ser efectuada por un mandatario incapaz. Especficamente el Cdigo Civil establece en el caso de mandato para adquirir la posesin: Art. 2399.- La incapacidad de las personas entre quienes debe hacerse la traslacin de la posesin, induce la nulidad de la tradicin, hecha o aceptada por sus mandatarios incapaces; mas la incapacidad de los mandatarios, no induce la nulidad de la tradicin que hicieren o aceptaren, si fuesen capaces de tener voluntad, cuando sus representados tengan capacidad para hacerla o aceptarla, observndose lo dispuesto en el Captulo II del Ttulo Del mandato.
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Siguiendo esta regla diremos entonces que la tradicin ser nula slo cuando el mandante no tuviese la capacidad para otorgarla o aceptarla, no importando la capacidad de su mandatario. Estos preceptos se aplican slo a la representacin voluntaria. En la representacin legal la incapacidad del representado es la regla y la adquisicin de la posesin tiene lugar por su representante legal, el cual debe tener la capacidad exigida por el art. 2392 (principio general sobre capacidad para adquirir la posesin). 4) Momento en que empieza la posesin El momento en que empieza la posesin es el momento en el que se hace la tradicin (entrega real) de la cosa, ya sea al accipiens o a su representante. Existen dos situaciones especiales: a) Exteriorizacin de la voluntad del adquirente por representante que no coincide con el momento de la adquisicin: Art. 2396.- Para la adquisicin de la posesin por medio de un tercero, no es preciso que la voluntad del mandante coincida con el acto material de su representante. La solucin que da el cdigo es no quitarle valor a la adquisicin realizada en estas circunstancias. Por lo tanto el momento de la adquisicin no varia del que establece el principio general (tradicin). b) Gestin de negocios (remisin) C) EFECTOS DE LA POSESI" En general la doctrina considera que la posesin produce los siguientes efectos: 1) Otorga al poseedor el ejercicio de los interdictos y acciones posesorias 2) Es condicin indispensable para la adquisicin del dominio por usucapin 3) Unida a la buena fe, crea a favor del poseedor de la cosa mueble no robada o perdida, la presuncin de propiedad 4) Confiere al poseedor de buena fe la propiedad de los frutos de la cosa poseda Los efectos de la posesin sern distintos ya sea que la cosa sea mueble o inmueble. 1) Derechos y obligaciones inherentes a la posesin OBLIGACIONES: Art. 2416.- Son obligaciones inherentes a la posesin, las concernientes a los bienes, y que no gravan a una o ms personas determinadas, sino indeterminadamente al poseedor de una cosa determinada. a) Obligacin de restituir la cosa: La primera y principal obligacin que tiene el que se encuentre en posesin de la cosa es la de restituirla a quien tiene el derecho de poseer. b) Obligacin de exhibir: (accin ad exhibendum) Esta obligacin corresponde a la posesin de las cosas muebles. El poseedor est obligado a exhibirlas cuando el juez lo ordene, de acuerdo a lo que dispongan las leyes procesales. Art. 2417.- Es obligacin inherente a la posesin de cosas muebles, la exhibicin de ellas ante el juez, en la forma que lo dispongan las leyes de los procedimientos judiciales, cuando fuese pedida por otro que tenga un inters en la cosa fundado sobre un derecho. Los gastos de la exhibicin corresponden a quien la pidiere.
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El fundamento de la norma surge de la necesidad de determinar precisamente cual es la cosa sobre la que debe recaer la accin y la de comprobar su estado. Se recurre para ello al ejercicio de medidas cautelares. c) Obligaciones de vecindad y respecto de terceros: Existen restricciones que pesan sobre la propiedad, en funcin del inters pblico y en el inters de los vecinos. Estas restricciones pesan con mayor razn para aquellos titulares de derechos reales sobre cosa ajena que se ejercen por la posesin (usufructo, uso, etc.). [Remisin Bolilla 11 Pto. D] Art. 2418.- El que tuviere posesin de cosas inmuebles, tendr para con sus vecinos o terceros, las obligaciones impuestas en el Ttulo VI de este Libro. [Restricciones y lmites del dominio] d) Cargas reales: Art. 2419.- Son tambin obligaciones inherentes a la posesin de las cosas inmuebles, las servidumbres pasivas, la hipoteca, y la restitucin de la cosa, cuando el poseedor fuese acreedor anticresista. Tambin las cargas de dar, hacer o no hacer, impuestas por el poseedor precedente, al nuevo poseedor. Las cargas a que se refiere la ltima parte del artculo son en realidad los cargos que puede establecer el donante o el testador. DERECHOS: Art. 2420.- Son derechos inherentes a la posesin, sean reales o personales, los que no competen a una o ms personas determinadas, sino indeterminadamente al poseedor de una cosa determinada. Art. 2421.- Son derechos inherentes a la posesin de los inmuebles las servidumbres activas. La enumeracin de estos derechos no es limitativa y comprende el ejercicio de las facultades de hacer vales sobre otros fundos las restricciones al dominio fundadas en el inters recproco de los vecinos y tambin los emergentes de los derechos reales que tienen por contenido a la posesin. 4) Derechos y obligaciones de los poseedores condenados a restituir la cosa [Remisin a bolilla 18 Pto. D : Efectos de la Reivindicacin] D) CO"SERVACI" Y PRDIDA DE LA POSESI" 1) Modos de conservacin de la posesin La posesin se conserva mientras se mantenga la situacin de sus dos elementos constitutivos; corpus y animus domini. Art. 2445.- La posesin se retiene y se conserva por la sola voluntad de continuar en ella, aunque el poseedor no tenga la cosa por s o por otro. La voluntad de conservar la posesin se juzga que contina mientras no se haya manifestado una voluntad contraria. Debemos aclarar que una aparente discontinuidad en la presencia de los elementos no configura una discontinuidad en la posesin. La posesin se conserva por inercia y mientras no medie un acto de voluntad en contrario o una imposibilidad fsica definitiva de ejercerla.
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Con respecto al corpus, una vez que ha sido exteriorizado en el momento de adquisicin, no requiere que la persona contine permanentemente en contacto material con la cosa. El alejamiento que puede tener una persona del lugar donde est la cosa no hace presumir la prdida del corpus. Con respecto al animus, no significa una situacin de continua intencin de conservar la cosa en su poder; basta la posibilidad de que esa intencin se pueda reproducir en cualquier momento. INCAPACIDAD DEL POSEEDOR: para desprenderse de la posesin es necesario un acto de voluntad tendiente a desprenderse de la posesin por medio de un acto propio y unilateral; siendo as, es necesario tener capacidad suficiente. Por ello la posesin se conserva aun cuando el poseedor se haya tornado incapaz para adquirir posesin. La incapacidad constituye un impedimento para que la intencin de la persona de abandonar la posesin, tenga relevancia jurdica. COSAS PERDIDAS: consecuencia de esta regla es que el poseedor conserva la posesin aunque haya perdido la cosa; mientras conserve la esperanza probable de encontrarla y mientras mantenga la voluntad de poseer: Art. 2450.- Mientras haya esperanza probable de encontrar una cosa perdida, la posesin se conserva por la simple voluntad. COSAS GUARDADAS: el mismo principio se aplica para el caso de cosas guardadas por el poseedor mientras permanezcan en el lugar donde ste las guard, aunque no recuerde dnde las puso: Art. 2457.- La posesin... ...no se pierde mientras la cosa no haya sido sacada del lugar en que el poseedor la guard, aunque l no recuerde dnde la puso, sea esta heredad ajena, o heredad propia. 2) Conservacin intencional y por medio de tenedores La conservacin de la posesin puede tener lugar por medio de otras personas, las que pueden ejercerla por mandato o representacin legal. Art. 2446.- La posesin se conserva, no slo por el poseedor mismo, sino por medio de otra persona, sea en virtud de un mandato especial, sea que la persona obre como representante legal de aquel por quien posee. El mandato puede ser expreso o tcito. As, los miembros de la familia, la gente de servicio, los locatarios, etc., tienen a este respecto, un mandato tcito o presunto. (Nota al art. 2446) 3) Voluntad contraria, abandono, incapacidad o fallecimiento del representante La posesin se conserva aun cuando el mandatario o representante legal manifieste la voluntad de poseer a nombre propio. Subsiste, igualmente, aunque el representante abandone la cosa, falleciere o se tornara incapaz: Art. 2447.- La posesin subsiste, aun cuando el que posea a nombre del poseedor, manifestare la voluntad de poseer a nombre suyo, o aunque el representante del poseedor abandonare la cosa o falleciere, o ste o su representante, llegare a ser incapaz de adquirir una posesin. 4) Error del representante sobre la persona del poseedor Art. 2448.- La posesin de una cosa se conserva por medio de los que la tienen a nombre del poseedor, no slo cuando la tienen por s mismos, sino tambin cuando la tienen por otros que los crean verdaderos poseedores, y tenan la intencin de tener la posesin para ellos.
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Para aclarar el artculo damos un ejemplo: me prestan un libro que es de una tercera persona sin que yo sepa esa circunstancia; en este caso la posesin del 3ro se conserva, aun cuando yo crea que el poseedor es quien me lo prest. Art. 2449.- Cuando aquel por medio del cual se tiene la posesin, muere, la posesin se contina por medio del heredero, aunque ste creyese que la propiedad y la posesin pertenecan a su autor. Cuando el tenedor muere, la posesin se contina por medio del heredero, aunque ste creyese que la posesin perteneca al causante. El fundamento de la norma se da en que el heredero no puede variar la causa de la posesin en que ha sucedido y contina la de su autor con la calidad que ella tena. 5) Impedimento transitorio en el ejercicio de la posesin [Remisin al principio de ste punto Modos de conservacin de la posesin discontinuidad de la posesin] 6) Prdida: Corpus, animus, cuerpo y nimo. Situaciones especiales La perdida de la posesin puede ser por causas absolutas, cuando el objeto se destruye o desaparece fsicamente; o por causas relativas, cuando se abandona la posesin o sta pasa a ser ejercida por otra persona. a) Prdida por el OBJETO (CORPUS): Art. 2451.- La posesin se pierde cuando el objeto que se posee deja de existir, sea por la muerte, si fuese cosa animada, sea por la destruccin total, si fuese de otra naturaleza, o cuando haya transformacin de una especie en otra. Se trata de una causal de prdida absoluta y se produce por: Destruccin total de la cosa: desaparecido el objeto, desaparece la posesin. Muerte del animal: desaparece la posesin y nace una nueva sobre los restos. Transformacin de la cosa en una de otra especie: la posesin nace en la cosa transformada. Imposibilidad fsica de ejercer actos posesorios: ej. el lugar donde se encuentra la cosa pasa a ser inaccesible (fondo del mar). Art. 2452.- La posesin se pierde cuando por un acontecimiento cualquiera, el poseedor se encuentra en la imposibilidad fsica de ejercer actos posesorios en la cosa. Imposibilidad jurdica de ejercer la posesin por tornarse la cosa inidnea (fuera del comercio) Art. 2459.- Se pierde la posesin cuando la cosa sufre un cambio que la hace legalmente no ser susceptible de ser poseda por estar fuera del comercio.
b) Prdida por VOLUNTAD del poseedor (ANIMUS): En realidad la voluntad del poseedor no basta para que la posesin se pierda; es necesario que haya un desprendimiento material del corpus, con el cual la manifestacin de voluntad vaya unida. El acto puede ser unilateral o bilateral. Casos: Abandono: es el acto unilateral por el cual el sujeto se desprende voluntariamente de la cosa con la intencin de no poseerla en adelante. Solo puede ser hecho por persona
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capaz (art. 2454). La exteriorizacin de la voluntad debe ser clara, en caso de duda se presume que la cosa ha sido prdida y no abandonada. Tradicin: es el acto bilateral de entrega de la cosa con la intencin de transmitir la posesin (y no la mera tenencia). c) Prdida por ACCIN de un TERCERO: Dos posesiones iguales y de la misma naturaleza sobre una misma cosa no pueden coexistir. Apenas la otra persona toma la posesin, hace cesar la posesin anterior. Los actos por los cuales un tercero puede desposeer, usurpar o intervertir la posesin de una persona no estn permitidos, pero al ser la posesin un hecho, el Cdigo Civil los contempla determinando las consecuencias; se tratar de una posesin viciosa, pero posesin al fin. Los modos en que un tercero puede despojar de la posesin son: Desposesin violenta: Art. 2455.- La posesin se pierde cuando por el hecho de un tercero sea desposedo el poseedor o el que tiene la cosa por l, siempre que el que lo hubiese arrojado de la posesin, la tome con nimo de poseer. Usurpacin: Art. 2456.- Se pierde tambin la posesin cuando se deja que alguno la usurpe, entre en posesin de la cosa y goce de ella durante un ao, sin que el anterior poseedor haga durante ese tiempo acto alguno de posesin, o haya turbado la del que la usurp. Interversin del ttulo: Art. 2458.- Se pierde la posesin cuando el que tiene la cosa a nombre del poseedor, manifiesta por actos exteriores la intencin de privar al poseedor de disponer de la cosa, y cuando sus actos producen ese efecto. Es decir, quien era mero tenedor se alza con la posesin cometiendo un abuso de confianza, y realiza actos exteriores manifestando su intencin de privar de ella al poseedor originario. E) LA SIMPLE TE"E"CIA 1) Concepto Es la detencin de la cosa, o el poder de hecho sobre ella, pero reconociendo en otra persona la facultad de someterla al ejercicio de un derecho real. El elemento distintivo de la tenencia es el animus, que no corresponde al animus domini de la posesin sino que quien tiene la cosa lo hace con la intencin de poseer a nombre de otro, o reconociendo que la propiedad corresponde a otro. Art. 2460.- La simple tenencia de las cosas por voluntad del poseedor, o del simple tenedor, slo se adquiere por la tradicin, bastando la entrega de la cosa sin necesidad de formalidad alguna. Art. 2461.- Cuando alguno por s o por otro se hallase en la posibilidad de ejercer actos de dominio sobre alguna cosa, pero slo con la intencin de poseer en nombre de otro, ser tambin simple tenedor de la cosa.
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La tenencia se distingue de la precariedad en que sta ltima es revocable en todo momento por voluntad del concedente. La tenencia, en cambio, puede tener origen en un contrato que otorga un derecho personal con estabilidad en el tiempo. 2) Diversos casos: Tenencia absoluta La tenencia es absoluta cuando se descarta, por la naturaleza de la cosa, que exista posesin alguna. La naturaleza de las cosas radica en que se trata de cosas fuera del comercio. Generalmente est referida a las cosas que pertenecen al dominio pblico del Estado Nacional o de los Estados Provinciales y Municipales. El estudio de la tenencia absoluta corresponde hacerlo en el derecho administrativo. Tenencia relativa La tenencia relativa se subdivide en tenencia interesada (locatario, comodatario) y desinteresada (depositario y mandatario). Se diferencian por la posibilidad de uso o aprovechamiento del tenedor respecto de la cosa. El artculo 2462 del Cdigo Civil hace una enumeracin que no hay que considerarla taxativa, de los casos de tenencia: Art. 2462.- Quedan comprendidos en la clase del artculo anterior: 1 Los que poseyeren en nombre de otro, aunque con derecho personal a tener la cosa, como el locatario, o comodatario; Este inciso hace referencia a los tenedores interesados. 2 Los que poseyeren en nombre de otro sin derecho a tener la cosa, como el depositario, el mandatario o cualquier representante; Se refiere a los tenedores desinteresados 3 El que transmiti la propiedad de la cosa, y se constituy poseedor a nombre del adquirente; El inciso recepta el constituto posesorio. 4 El que continu en poseer la cosa despus de haber cesado el derecho de poseerla, como el usufructuario, acabado el usufructo o el acreedor anticresista; Poseedores que han dejado de serlo por haberse extinguido el derecho a poseer la cosa. 5 El que contina en poseer la cosa despus de la sentencia que anulase su ttulo, o que le negase el derecho de poseerla; Poseedores que han dejado de serlo por serle negado el derecho a poseer en virtud de sentencia que ha declarado nulo su ttulo. 6 El que continuase en poseer la cosa despus de reconocer que la posesin o el derecho de poseerla pertenece a otro. Poseedores que han dejado de serlo porque han reconocido que el derecho de poseer corresponde a otro.
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3) Adquisicin Art. 2460.- La simple tenencia de las cosas por voluntad del poseedor, o del simple tenedor, slo se adquiere por la tradicin, bastando la entrega de la cosa sin necesidad de formalidad alguna. Si bien la entrega de la cosa al tenedor no requiere de formalidades, muchas veces responde a las obligaciones asumidas en un contrato; las condiciones de entrega, en estos casos, estarn expresadas en l. Cabe aclarar que no se requiere la tradicin en las formas abreviadas que consagra el artculo 2462 en los incisos 4to a 6to. En conclusin, los modos de adquisicin de la tenencia son variados dependiendo generalmente de la causa por la cual el tenedor estaba anteriormente en posesin de la cosa. 4) Obligaciones del tenedor a) CONSERVAR LA COSA: Art. 2463.- El simple tenedor de la cosa est obligado a conservarla, respondiendo de su culpa, conforme fuese la causa que le dio la tenencia de la cosa. Dependiendo de la causa que origin la tenencia ser la responsabilidad del tenedor. No es lo mismo la responsabilidad del locatario que la del depositario. b) NOMBRAR AL POSEEDOR: Art. 2464.- Debe nombrar al poseedor a cuyo nombre posee, si fuere demandado por un tercero por razn de la cosa, bajo pena de no poder hacer responsable por la eviccin al poseedor a cuyo nombre posee. Los requisitos que establece la norma para que surja la obligacin son dos: 1) haber sido demandado por un tercero 2) que la demanda lo sea en razn de la cosa Si el tenedor no cumple con la obligacin es pasible de la sancin que seala el artculo y adems, en el caso de reivindicacin, debe indemnizar al reivindicante de cualquier perjuicio resultante, si ha actuado de mala fe. c) RESTIUIR LA COSA: Art. 2465.- Debe restituir la cosa al poseedor a cuyo nombre posee, o a su representante, luego que la restitucin le sea exigida conforme a la causa que lo hizo tenedor de la cosa. La obligacin de restituir la cosa surge de la naturaleza del contrato o de las clusulas establecidas por las partes. Art. 2467.- La restitucin de la cosa debe ser hecha al poseedor de quien el simple tenedor la recibi, aunque haya otros que la pretendan, pero con citacin de stos. 5) Derecho de retencin El deber de conservar la cosa puede poner al tenedor en situacin de efectuar gastos con dicho fin. En este caso el Cdigo Civil no solo da derecho a reclamarlos, cuando son gastos o mejoras necesarias, sino tambin da derecho al tenedor a retener la cosa hasta ser indemnizado.
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Art. 2466.- Si para conservar la cosa hubiese hecho gastos o mejoras necesarias, tendr derecho para retenerla hasta ser indemnizado por el poseedor. Hay que remarcar que solo proceder este derecho cuando se traten de gastos o mejoras necesarias. FI" BOLILLA 3
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BOLILLA 4 PROTECCION DE LAS RELACIONES POSESORIAS A) A"TECEDE"TES. 1) Fuentes del Cdigo Civil argentino 2) Antecedentes histricos: a) Derecho romano: los interdictos En los primeros tiempos de Roma hubo una sola clase de propiedad, la que estaba protegida por las acciones petitorias. Los fundos itlicos podan ser objeto de este tipo de propiedad. Los territorios provinciales, las tierras de conquista, pertenecan solo al Estado que poda adjudicarlas a particulares para su explotacin, pero sin otorgarles la propiedad. Estos particulares podan ser inquietados en su ocupacin y, en tal caso, no podan recurrir a las acciones directas, que slo competan a quienes alegaban derechos civiles. Para proteger estas ocupaciones se confirieron acciones tiles otorgadas por el pretor, que vienen a dar nacimiento a este tipo de proteccin. Junto al procedimiento ordinario se desarroll un sistema de tutela dada por el pretor. El procedimiento ordinario se desenvolva en dos fases. La primera ante el pretor, y la segunda ante el juez. La primera etapa que se desarrollaba ante el pretor, culminaba con la expedicin de una frmula dirigida al juez, ante quien se desarrollaba la segunda etapa con un juego de acciones y excepciones. Pero a veces los procesos terminaban en la primera fase con la expedicin de un decretum o interdictum (los primeros ordenaban, los segundos prohiban), que podan tener carcter temporal. Si la orden del pretor tena carcter general se llamaba edictum, y cuando estaba referida a un caso determinado entre las partes interesadas se llamaba interdictum. Podemos definir este ltimo como una orden basada en una causa personal a las partes, generalmente de carcter prohibitivo, dictada por el pretor en virtud de su imperium, a solicitud de parte interesada, para hacer cesar un acto daoso ejecutado en perjuicio del solicitante. Los interdictos cuando se refieren a la posesin, se identifican con las acciones posesorias. Tienen por fundamento la posesin y por finalidad protegerla. c) Derecho cannico: el remedium spolii En la Edad Media surgi un nuevo remedio procesal. El conflicto que se produca muchas veces entre el poder temporal (prncipes) y los obispos, cuando estos ltimos eran sometidos a juicio y despojados de sus bienes, haca que el enjuiciado tuviera escasas posibilidades de defensa frente al embate de prncipes poderosos o motivaba que los procesos se dilataran enormemente. El obispo enjuiciado y despojado poda oponer ante el juez la exceptio spolii, excepcin destinada a paralizar la causa pero que no procuraba la restitucin de la cosa. El juez suspenda los procedimientos referidos al enjuiciamiento y emplazaba al excepcionante a intentar la restitucin por la va correspondiente. Ms adelante estos remedios se amplan extendindose tambin a las causas civiles, y se generalizan de modo que pueden invocarlos tambin los particulares poseedores, y aun los simples tenedores. Estos antecedentes son el germen de la accin de despojo, articulada por nuestro Cdigo Civil.
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3) Antecedentes inmediatos: b) Derecho francs El sistema francs se organiza sobre la base de dos acciones: a) La compilainte: accin posesoria propiamente dicha que slo ampara a los verdaderos poseedores de inmuebles y que, a los requisitos de ser exenta de vicios, pblica, pacfica, continua, inequvoca y no interrumpida, agregaba el de la anualidad, recogido por nuestro Cdigo Civil. b) La reintegrande: destinada a proteger a quien ha sido despojado con violencia, reconoce con su nombre su origen en el remedium spolii del derecho cannico, pudiendo ser invocada por el poseedor actual, aun vicioso, y por el tenedor, contra el despojante; pero no prejuzga respecto de la existencia de posesin anual ni sobre la propiedad. c) Derecho espaol Organiza un complejo sistema que ha sido receptado por nuestros principales cdigos de procedimientos. Los cuatro interdictos: a) de adquirir, b) de retener, c) de recuperar y d) de obra nueva; tenan procedimiento sumario, de conocimiento restringido y sin fuerza de cosa juzgada material. A stos se agregaba el de obra vieja o ruinosa. d) El Esbozo de Freitas La proteccin de la posesin est limitada a los inmuebles. Se protega solo al poseedor y se estructuraban dos acciones: a) Accin de despojo: comprende a los casos de desposesin violenta, clandestina y mediante abuso de confianza, y compete al poseedor, aun vicioso. b) Accin de manutencin: dada al poseedor no vicioso respecto de quien realiza actos de turbacin. En el Esbozo el requisito de anualidad no est previsto, se protege la posesin actual. B) FU"DAME"TO DE LA PROTECCIO" POSESORIA Al poseedor o tenedor se lo puede excluir absolutamente de su relacin con la cosa o se lo puede inquietar, o turbar. En el primer caso el remedio tendr que tender a la recuperacin de la relacin perdida, en el segundo, al mantenimiento pacfico de la relacin, hacindose cesar la molestia o perturbacin. 1) Teoras absolutas Las teoras absolutas son aquellas que encuentran el fundamento de la proteccin posesoria en la posesin misma. a) TEORIAS DE LA VOLUNTAD: toman como base la voluntad del sujeto que consideran debe ser protegida aun antes de haberse afirmado como justa. La coaccin y la violencia ejercidas contra la voluntad de una persona jurdicamente capaz, al afectar la libertad del individuo, constituyen injusticias respecto de las cuales la voluntad debe ser protegida. b) TEORIA DE SALEILLES: pone el acento en los valores econmicos y sociales de la posesin. Considera a la relacin posesoria como un complejo de elementos integrantes de la situacin econmica y social de quien la ejerce, la que es protegida aun antes de que se estatuya su legitimidad. Todo el que usa en paz y como dueo los bienes del mundo, llena una funcin til en s, buena para l y para el grupo social a que pertenece. 2) Teoras relativas. a) Concepto Estas teoras encuentran el fundamento de la proteccin posesoria en otras instituciones ajenas a la posesin.
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b) Teora de Savigny Llamada tambin teora de la interdiccin de la violencia, sostiene que no siendo la posesin un derecho, el ataque contra ella no constituye en s mismo un acto contrario al derecho, pero puede llegar a serlo si, a la vez, se vulnera un derecho cualquiera. La turbacin de la posesin supone un acto de violencia dirigido contra la persona del que posee y toda violencia contra la persona es contraria al derecho. En esa ilegitimidad es donde se encuentra el motivo de la ley para la proteccin. Teora de Rudorff Este discpulo de Savigny encuentra en el ataque al orden pblico y en la alteracin de la paz social que la pretensin de hacerse justicia por s mismo implica, la razn por la cual se protege al poseedor. Teora de Ihering La proteccin de la posesin la brinda la ley como complemento de la proteccin de la propiedad. La posesin es normalmente la forma ms comn de exteriorizar la propiedad. Su proteccin no se realiza en consideracin a ella sino en funcin de esa exterioridad. Con ello se facilita la defensa al evitar que el propietario tenga que producir la prueba de su derecho. Es claro que esto trae como consecuencia la proteccin tambin de quien no es propietario, observado por Ihering como un fin no querido por la ley pero que trae considerables ventajas al sistema. 4) En nuestro Cdigo: principio consagrado por el art. 2468 Art. 2468.- Un ttulo vlido no da sino un derecho a la posesin de la cosa, y no la posesin misma. El que no tiene sino un derecho a la posesin no puede, en caso de oposicin, tomar la posesin de la cosa: debe demandarla por las vas legales. Es un principio general del derecho el que establece que nadie puede hacer justicia por mano propia. El Estado ejerce el monopolio de la justicia y por lo tanto declara proscrita la posibilidad de justicia privada. La norma del artculo recoge este principio general, y es en l donde vemos que el legislador fundamenta la proteccin posesoria. Interpretando contrario sensu el artculo se puede establecer que: cuando no media oposicin, quien tiene un derecho a poseer puede tomar la cosa, sin necesidad de demandarla ya que el artculo establece esa necesidad en caso de oposicin. Debemos complementar la norma del artculo con el artculo siguiente: Art. 2469.- La posesin, cualquiera sea su naturaleza, y la tenencia, no pueden ser turbadas arbitrariamente. Si ello ocurriere, el afectado tendr accin judicial para ser mantenido en ellas, la que tramitar sumariamente en la forma que determinen las leyes procesales. La palabra arbitrariamente no salva a las turbaciones que no fueran arbitrarias (ej. consolidacin de la posesin por anualidad), sino que debe ser entendida como toda turbacin que se realice de propia autoridad, es decir, por defensa privada y sin recurrir a las vas legales. A continuacin analizamos el concepto de turbacin.
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ATAQUES A LAS RELACIO"ES REALES 5) Turbacin: Concepto y requisitos Art. 2496.- Slo habr turbacin en la posesin, cuando contra la voluntad del poseedor del inmueble, alguien ejerciere, con intencin de poseer, actos de posesin de los que no resultase una exclusin absoluta del poseedor. No toda molestia que se provoque respecto de la cosa poseda representa una turbacin. Para que exista turbacin es necesario que el agente tenga propsitos de poseer o de limitar la posesin de quien la ejerce. Si realiza actos que signifiquen un dao o un desmedro de la posesin, pero que no tienen dicha finalidad, la va indicada es la de invocar una accin personal de daos y perjuicios y no una accin posesoria, ya que la posesin no ha sido afectada (art. 2497): Art. 2497.- Si el acto de la turbacin no tuviese por objeto hacerse poseedor el que lo ejecuta, la accin del poseedor ser juzgada como indemnizacin de dao y no como accin posesoria. Si el acto tuviese el efecto de excluir absolutamente al poseedor de la posesin, la accin ser juzgada como despojo. Esos actos, para que sean turbatorios, requieren un efecto limitado, en el sentido que no deben excluir al titular en forma absoluta, pues de lo contrario involucraran una desposesin, variando el tipo de lesin y por lo tanto el remedio posesorio invocable. Exclusin absoluta no significa exclusin total. La exclusin puede ser absoluta y parcial a la vez. Por ejemplo: poseo una extensin de 20 hectreas y alguien me excluye en forma absoluta de una porcin menor (ej. dos hectreas); en tal caso existe desposesin (no turbacin) absoluta y parcial. Pero si se limita a ejercer actos posesorios sobre el terreno, usndolo o ejerciendo de hecho actos que impliquen en la prctica una servidumbre (ej. sacar aguas, hacer pacer al ganado), estamos en presencia de una turbacin. Se descartan, tambin como turbaciones arbitrarias, aquellas nacidas en un estado de necesidad transitorio (ej. extraigo agua para apagar un incendio). 6) Desapoderamiento: a) Concepto Habr desposesin cuando alguien ejerciere, con la intencin de poseer y contra la voluntad del poseedor, actos posesorios de los que resultase una exclusin absoluta del poseedor. El poseedor excluido de su posesin debe ser el poseedor stricto sensu (no el tenedor), es decir, aquel que tiene los dos elementos esenciales de la posesin: corpus y animus domini. Basndonos en ste requisito no se considera desposedo al poseedor con posesin viciosa. Quien es desposedo puede ejercer la accin de recuperar. b) Distincin entre desposesin y despojo La accin de despojo, denominada tambin interdicto de recobrar, es la pretensin procesal mediante la cual quien ejerce la posesin o tenencia de un bien mueble o inmueble del que ha sido total o parcialmente despojado, reclama judicialmente la restitucin de esa posesin o tenencia. Para que proceda esta accin, se requiere: 4) que quien la intente, o su causante, hubiere tenido la posesin actual o la tenencia de un bien mueble o inmueble 5) que hubiere sido despojado total o parcialmente del bien, con violencia o clandestinidad La finalidad especfica de la accin de despojo consiste en obtener un pronunciamiento judicial mediante el cual se logre retrotraer las cosas el estado de hecho anterior al despojo parcial o total que lo motivo, imponiendo al autor de dicho despojo, la inmediata restitucin de la cosa a su poseedor o tenedor.
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Se fundamenta en ltimo trmino, en el principio general de derecho, de que nadie puede hacerse justicia por s mismo. Previene la violencia. Tradicionalmente se lo reconoce como una medida de carcter policial. No es una accin posesoria propiamente dicha, as como tampoco una accin real fundada en una presuncin de propiedad, sino una disposicin de orden pblico destinada a restablecer el orden alterado. Ampara el nuevo hecho de la tenencia; es un recurso urgente y sumario, dado contra quien perturba con violencia o clandestinidad la posesin, cualquiera sea el tiempo que ste haya durado o su origen. La diferencia entre la accin de despojo y la accin de recuperar (desposesin) radica en que en esta ltima se protege el corpus y el animus domini del poseedor de buena fe, mientras que en la accin de despojo slo se protege el corpus, lo que permite que pueda valerse de l cualquier tipo de poseedor, aun el vicioso. Art. 2490.- Corresponde la accin de despojo a todo poseedor o tenedor, aun vicioso, sin obligacin de producir ttulo alguno contra el despojante, sucesores y cmplices, aunque fuere dueo del bien. Exceptase de esta disposicin a quien es tenedor en inters ajeno o en razn de una relacin de dependencia, hospedaje u hospitalidad. Art. 2491.- El desposedo tendr accin para exigir el reintegro contra el autor de la desposesin y sus sucesores universales y contra los sucesores particulares de mala fe. C) DEFE"SA EXTRAJUDICIAL 1) Principio general aplicado: La defensa extrajudicial de la posesin es la aplicacin en el campo posesorio, del principio de la legtima defensa por la persona que sufre una agresin, y exige los mismos presupuestos. El Estado tiene a su cargo la proteccin de los derechos de los particulares, por lo tanto a stos les est vedado, en principio, hacerse justicia por mano propia. Pero este principio tiene excepciones. Debe distinguirse entre la violencia defensiva, mediante la cual se tiende a conservar un estado de cosas existentes frente a una agresin, y la violencia ofensiva. La primera est permitida bajo ciertas condiciones, mientras que la segunda se encuentra proscripta. En cuanto a los fundamentos de la defensa y la proteccin de la posesin, el Cdigo Civil legitima la defensa de un estado de hecho: Art. 2470.- El hecho de la posesin da el derecho de protegerse en la posesin propia, y repulsar la fuerza con el empleo de una fuerza suficiente, en los casos en que los auxilios de la justicia llegaran demasiado tarde; y el que fuese desposedo podr recobrarla de propia autoridad sin intervalo de tiempo, con tal que no exceda los lmites de la propia defensa. 2) Requisitos Las dos situaciones que se permiten defender extrajudicialmente son: 1) quien an no ha sido desposedo y repulsa la fuerza de quien lo intenta desposeer 2) quien ya ha sido desposedo y se apresta a recobrar la cosa Para ambos casos, los requisitos que establece el artculo 2470 son: a) Legitimacin activa: poseedor, an vicioso, y tenedor, interesado o desinteresado. Tambin quienes tengan la cosa por un vnculo de dependencia, hospedaje u hospitalidad.
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b) La agresin debe ser ilegtima c) Racionalizacin o proporcionalidad de los medios defensivos d) Responsabilidad de quien se defiende por las consecuencias de su exceso en la defensa. e) Imposibilidad de evitar el despojo por vas legales (tardanza de la justicia ante la inminencia de la agresin) ACCIO"ES POSESORIAS 3) "aturaleza jurdica Siendo la posesin un hecho, el ordenamiento jurdico otorga a quien la ejerce el derecho de permanecer en ella y de protegerse de los ataques inferidos. Las acciones posesorias son los medios de excitar el rgano jurisdiccional, a los fines de obtener la proteccin del Estado para mantener o recobrar una posesin que se ejerce o se ha ejercido, independientemente del derecho de poseer. Las acciones o interdictos policiales, apuntan a preservar los valores que hacen a la convivencia social: orden, paz, seguridad, prohibicin de violencia, etc. Los interdictos posesorios constituyen un remedio policial, urgente y sumario de situaciones tambin urgentes. Tramitan por el procedimiento establecido para el proceso sumarsimo; se conceden al poseedor y al simple tenedor. Las acciones posesorias, en cambio, tramitan por el procedimiento establecido para los procesos sumarios, y se conceden exclusivamente al poseedor anual y no vicioso. La legitimacin para obrar es la calidad del sujeto que lo habilita a intervenir en la litis asumiendo el rol de actor (activa) o demandado (pasiva). El efecto reipersecutorio es la posibilidad de perseguir la cosa en manos de quien se encuentre; puede ser amplio o erga omnes (contra todos), o restringido, en manos de las personas que determine la ley. En materia de proteccin posesoria dos constantes se dan en el juego de las legitimaciones para obrar y el mbito de conocimiento del juez, con relacin a los efectos reipersecutorios y a la extensin de la cosa juzgada, respectivamente: 1) a una legitimacin activa ms restringida corresponde un efecto reipersecutorio ms amplio y viceversa. 2) el conocimiento del juez en el proceso puede encontrarse limitado o restringidas tambin las medidas de prueba de que puedan valerse las partes, o las defensas o excepciones que puedan esgrimir. En tal caso, cuando el mbito de conocimiento del juez, la defensa o la prueba se encuentran restringidos (juicios sumarios), es tambin restringido o desaparece el efecto de cosa juzgada de la sentencia. Al contrario, a un mayor mbito de conocimiento y amplitud de debate y prueba(juicios plenarios), corresponde un ms amplio efecto de la cosa juzgada. En las acciones posesorias propiamente dichas la legitimacin activa es restringida y el efecto reipersecutorio erga omnes; en las acciones policiales la legitimacin activa es amplia y limitado el efecto reipersecutorio. Las acciones posesorias se tramitan por juicio sumario: Art. 2501.- Las acciones posesorias sern juzgadas sumariamente y en la forma que prescriban las leyes de los procedimientos judiciales. 4) Clasificacin Combinando los factores del apartado anterior, podemos elaborar un sistema de proteccin judicial que contemple: a) Una accin posesoria de mantener que proteja al poseedor contra turbaciones que impliquen excluirlo de la posesin (ACCION POSESORIA PROPIAMENTE DICHA)
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b) Una accin posesoria de recuperar que ampare al poseedor contra actos de desposesin absoluta c) Una accin policial o interdicto de retener que ampare al poseedor o tenedor contra turbaciones d) Una accin policial o interdicto de recobrar que ampare al poseedor o tenedor contra actos de desposesin absoluta Paralelamente a ellas se legisla la accin de obra nueva que podr tener carcter autnomo o adoptar las connotaciones de mantener, si las obras se realizan en terrenos que no son del poseedor, o de recuperar si las obras se estn realizando en terrenos que pertenecen al poseedor que ejercita la accin. Excediendo de este sistema tenemos que mencionar: 1) el interdicto de adquirir; que no es posesorio porque no tiene por fundamento la posesin sino por finalidad adquirirla 2) la accin de obra vieja o de dao temido que puede ser ejercida tambin por quienes puedan sufrir un perjuicio independientemente de que tengan, o no, una relacin con la cosa
Extrajudiciales para mantener o recobrar (2470) De mantener (2495-2487) De recuperar (2487) De mantener (2469) Policiales
Tcnicas o prop. dichas
Defensas
Posesorias Acciones
De recuperar (2490) Terrenos que no son del poseedor mantener (2499)
Obra nueva Sobre terrenos del poseedor se juzga como despojo (2498)
Extraposesorias
De obra vieja o dao temido (2499)
5) Relacin con los interdictos posesorios procesales Ya hemos distinguido entre las acciones posesorias y los interdictos posesorios (acciones policiales), pero la doctrina se divide al momento de considerar su aplicacin legal. El problema se suscita en preguntarse si los interdictos legislados en los cdigos procesales son remedios distintos de los instituidos en el Cdigo Civil, o representan la regulacin procesal de los mismos. Aunque cronolgicamente se pueda sostener que la estructuracin de los interdictos precedi, en cuanto a sus antecedentes histricos, al Cdigo Civil (ver antecedentes: Derecho Espaol), una vez sancionado ste, debe considerarse que los interdictos de los cdigos de procedimientos se convirtieron, automticamente, en regulaciones de las acciones posesorias, y son inconstitucionales en todo cuanto contradicen esas acciones, pues las provincias no tienen potestad para modificar o ampliar la legislacin de fondo.
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6) Prohibicin de acumular el posesorio y el petitorio En principio la existencia del ttulo referido al derecho de poseer, slo tiene aplicacin para calificar de legtima a la posesin y como punto de referencia para determinar la buena fe, pero ni el ttulo, ni siquiera la buena fe, son exigibles para intentar las acciones posesorias (art. 2473 in fine). La posesin nada tiene de comn con el derecho de poseer; ser intil la prueba del derecho de poseer en las acciones posesorias. Congruente con esta posicin el legislador establece el principio de que el juicio petitorio y el posesorio no son acumulables: Art. 2482.- El que tuviere derecho de poseer y fuere turbado o despojado en su posesin, puede intentar la accin real que le competa, o servirse de las acciones posesorias, pero no podr acumular el petitorio y el posesorio. Si intentase accin real, perder el derecho a intentar las acciones posesorias; pero si usase de las acciones posesorias podr usar despus de la accin real. Las acciones petitorias protegen los derechos reales; las posesorias, la posesin de stos mismos derechos. Los efectos que surgen de sta disposicin son: a) Art. 2484.- Establecido el juicio posesorio, el petitorio no puede tener lugar, antes que la instancia posesoria haya terminado. b) Art. 2485.- El demandante en el juicio petitorio no puede usar de acciones posesorias por turbaciones en la posesin, anteriores a la introduccin de la demanda; c) pero el demandado puede usar de acciones por perturbaciones en la posesin anteriores a la demanda. d) Art. 2486.- El demandado vencido en el posesorio, no puede comenzar el juicio petitorio, sino despus de haber satisfecho plenamente las condenaciones pronunciadas contra l. Estas condenaciones incluyen la restitucin de la cosa, las costas y honorarios del juicio, etc. e) El demandante en juicio petitorio puede accionar por turbaciones posteriores, excepto en el caso de reivindicacin. Pero el efecto ms importante es el que establece el final del artculo 2482; quien intenta accin real pierde el derecho de intentar las acciones posesorias, salvo respecto de las turbaciones posteriores. El fundamento para este principio radica en el carcter de los dos tipos de acciones. Las acciones posesorias siempre tienen carcter provisional, mientras que las petitorias lo tienen definitivo; por lo tanto quien escoge el remedio definitivo no puede luego intentar revisin a travs del remedio provisional. La sentencia que recae en el juicio petitorio es siempre irrevisable, una vez firme. D) ACCIO"ES POSESORIAS POLICIALES Constituyen remedios rpidos destinados a preservar la paz y el orden pblico, protegiendo al corpus posesorio ya sea contra turbaciones arbitrarias o despojos, aunque emanen de quien sea poseedor (stricto sensu) o propietario. Su base y fundamento se encuentra en el principio que proscribe la justicia privada o por mano propia.
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Por su naturaleza son acciones judiciales que se deben plantear ante el rgano jurisdiccional competente, estando reguladas en los cdigos procesales bajo el nombre de interdictos posesorios. Al igual que las acciones posesorias responden: 1) contra actos de turbacin: ACCION POLICIAL DE MANTENER 2) contra actos de despojo: ACCION POLICIAL DE RECOBRAR Efectos de la sentencia El carcter sumarsimo del procedimiento, con restriccin en la prueba y en la alegacin que limitan a su vez el conocimiento del juez, hace a la sentencia de carcter provisional sin efectos de cosa juzgada, pudiendo ser revisada la decisin por va del plenario posesorio o del juicio petitorio, en su caso. ACCIONES POLICIALES EN PARTICULAR 1) ACCION POLICIAL DE MANUTENCION: Objeto: - proteger la posesin, an viciosa, y la tenencia interesada (locatario) y no la desinteresada o la de quienes tienen un vnculo de dependencia, hospedaje u hospitalidad - frente a turbaciones arbitrarias - aunque emanen de quien sea titular de un derecho real o de un derecho emergente de la posesin - se protege a la posesin, aun viciosa, y a la tenencia interesada Legitimacin activa: todos los que tengan una relacin con la cosa, excepto: tenedores desinteresados o quienes detenten la cosa por un vnculo de hospedaje u hospitalidad y por vnculo de dependencia Legitimacin pasiva: el autor de la turbacin y sus sucesores mientras persistan en sus actos turbatorios 2) ACCION DE DESPOJO O DE RECOBRAR: Objeto: - restitucin de la cosa - por desposesin violenta, clandestina o por abuso de confianza - se protege a la posesin, aun viciosa, y a la tenencia interesada (no la desinteresada o la de quienes tienen un vnculo de dependencia, hospedaje u hospitalidad) - se aplica a los inmuebles y a los muebles Legitimacin activa: todo poseedor, an vicioso, sin obligacin de poseer ttulo alguno Legitimacin pasiva: el que detente la cosa con nimo de poseerla o tenerla para s y el cmplice en el hecho del despojo Efecto reipersecutorio: no tiene efecto reipersecutorio, excepto contra el sucesor universal (porque sustituye al causante en su persona y bienes) y contra los cmplices ACCIO"ES POSESORIAS PROPIAME"TE DICHAS 4) Legitimacin activa y pasiva La legitimacin activa corresponde nicamente a los poseedores en sentido estricto, es decir aquellos que tienen la cosa con la intencin de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad (comprende tambin a los derechos reales que se ejercen por la posesin y no slo al dominio). 5) Requisitos Art. 2473.- El poseedor de la cosa no puede entablar acciones posesorias, si su posesin no tuviere a lo menos, el tiempo de un ao sin los vicios de ser precaria, violenta o clandestina. La buena fe no es requerida para las acciones posesorias.
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a) Carencia de vicios: Del art. 2473 surge el requisito de la ausencia de vicios. Pacfica: correlativamente con el art. 2473, el artculo 2478 establece: Art. 2478.- Para que la posesin d acciones posesorias, debe haber sido adquirida sin violencia; y aunque no haya sido violenta en su principio, no haber sido turbada durante el ao en que se adquiri por violencias reiteradas. La violencia puede ser fsica o moral. No debe confundirse la violencia como vicio del ttulo con la que vicia la posesin. El ttulo (ej. el contrato traslativo de la propiedad) puede ser viciado por la violencia sin que lo sea la posesin. El ttulo es entonces rescindible, pero la posesin no dejara de ser protegida por la accin posesoria, si exenta de violencia, hubiese durado un ao reuniendo los otros caracteres requeridos por la ley. Pblica: establece el art. 2479 Art. 2479.- Para que la posesin d lugar a las acciones posesorias debe ser pblica. Exigir la publicidad de la posesin, no es exigir que sea conocida del propietario, basta que sea tal que el propietario haya podido conocerla. Los actos aunque no sean pblicos pueden constituir una posesin vlida, si hubiesen sido conocidos del propietario, porque la publicidad requerida tiene por objeto establecer la presuncin de que los actos han sido conocidos por l. Los actos posesorios son reputados pblicos o clandestinos, ms por razn de la facilidad con que han podido ser conocidos que por razn del nmero de testigos que los han presenciado. As, los actos posesorios ejecutados de noche siempre son reputados clandestinos. "o precaria: al respecto se refiere el art. 2480: Art. 2480.- La posesin para dar derecho a las acciones posesorias no debe ser precaria, sino a ttulo de propietario. La precariedad no es un vicio en s; se aplica a toda concesin que no es hecha a ttulo de propietario, a toda concesin en la cual los derechos de propiedad son reservados al que ha concedido la tenencia o posesin de la cosa. Cuando el precarista (ej. usufructuario) intervirtiendo el ttulo se alza con la posesin, es un poseedor vicioso por abuso de confianza. b) Anualidad: posesin continua y no interrumpida El poseedor debe cumplir con el requisito de anualidad de su posesin (art. 2473), sin haber sufrido interrupciones (art. 2481): Art. 2481.- La posesin anual para dar derecho a las acciones posesorias, debe ser continua y no interrumpida. Pero no se requiere la necesidad de la anualidad de la posesin cuando ninguna de las posesiones que se enfrentan logran la antigedad de un ao (art. 2477): Art. 2477.- La posesin no tiene necesidad de ser anual, cuando es turbada por el que no es un poseedor anual, y que no tiene sobre la cosa ningn derecho de posesin. Es decir que, ante una posesin actual y una posesin anual, en la accin posesoria propiamente dicha triunfa la anual. Si ninguna de las posesiones tiene la antigedad de un ao, la anualidad pierde total relevancia, dado que ninguna de las partes podr esgrimirla. CONTINUIDAD: no debemos confundir la discontinuidad de la posesin, con la interrupcin de la posesin.
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Una posesin es discontinua, cuando ha sido interrumpida, pero una posesin puede ser discontinua sin haber sido interrumpida. La discontinuidad tiene por causa la omisin del que posee, mientras que la interrupcin supone un hecho positivo, ya sea el hecho del poseedor (ej. el reconocimiento que hiciese del derecho del propietario) o el hecho de un tercero (ej. una desposesin o una citacin a juicio). A los efectos de la continuidad es necesario que medien actos que la exterioricen y no existan otros que impliquen abandono de la posesin. NO INTERRUPCIN: la interrupcin puede emanar de actos del propio poseedor o de un tercero. Puede ser de carcter civil (reconocimiento o demanda judicial) o natural (hechos turbatorios o de desposesin). Cuando la posesin es anual no puede ser interrumpida por actos aislados; puede serlo solamente por una posesin que dure un ao y no interrumpida. Cuando la posesin no es anual es interrumpida por actos (aun aislados) que impidan al poseedor gozar de la cosa (turbacin o desposesin), y que son ejecutados con animo de poseer. ACCIONES POSESORIAS PROPIAMENTE DICHAS EN PARTICULAR Luego de haber dado los caracteres generales, vemos los dos tipos de acciones posesorias (prop. dichas): 1) ACCION POSESORIA DE MANTENER: Objeto: - mantener la posesin contra actos de turbacin efectuados contra la voluntad del poseedor - con intencin de poseer por un tercero - sin que resulte una exclusin absoluta del poseedor - se aplica a inmuebles y a muebles Legitimacin activa: poseedor anual o actual (segn el tipo de interrupcin) Legitimacin pasiva: autor de la turbacin (sucesores universales o singulares en la medida que prosigan o insten en los actos de turbacin) Efecto reipersecutorio: en acciones conservatorias o de manutencin el accionante no ha sido excluido de la posesin, por ello no se puede hablar de efectos reipersecutorios 2) ACCION POSESORIA DE RECUPERAR: Objeto: - recobrar la posesin perdida - por desposesin absoluta - se aplica a inmuebles y a muebles Legitimacin activa: dem anterior Legitimacin pasiva: el que detente la cosa con nimo de poseer para s Efecto reipersecutorio: es amplio, pero no llega a ser erga omnes. Se detiene ante el sucesor particular de buena fe en la posesin de cosas muebles no robadas ni perdidas (2488), y ante los sucesores particulares de buena fe de inmuebles (2491) E) ACCIO"ES DE OBRA "UEVA 1) Concepto Se trata de una accin autnoma a la cual el Cdigo Civil legisla haciendo remisin segn el caso de que se trate, a la accin de mantener o a la de despojo. El procedimiento de ste tipo de acciones puede adoptar el carcter de las defensas ordinarias posesorias, o pueden sustanciarse como acciones policiales segn el caso. 1. Obra nueva en terrenos del poseedor afectado Art. 2498.- Si la turbacin en la posesin consistiese en obra nueva, que se comenzara a hacer en terrenos e inmuebles del poseedor, o en destruccin
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de las obras existentes, la accin posesoria ser juzgada como accin de despojo. La obra nueva puede consistir tanto en construccin comenzada en inmuebles del poseedor, como en destruccin de las obras existentes. Si la obra nueva se realiza en terrenos del poseedor accionante, esto significa una intromisin en su propiedad o posesin. Por ello el Cdigo Civil asimila esta variante a la accin de despojo, aunque la intromisin no excluya en forma absoluta al titular. Es irrelevante que la obra cause un perjuicio al poseedor o un beneficio al innovador. Objeto: - restablecimiento de las cosas al estado anterior - se aplica solamente para inmuebles Legitimacin activa: poseedor de un inmueble Legitimacin pasiva: persona que ha comenzado la obra o destruido la existente 2. Obra nueva en terrenos que no son del poseedor Art. 2499.- Habr turbacin de la posesin, cuando por una obra nueva que se comenzara a hacer en inmuebles que no fuesen del poseedor, sean de la clase que fueren, la posesin de ste sufriere un menoscabo que cediese en beneficio del que ejecuta la obra nueva. ... La situacin es distinta a la anterior, en este caso quien construye en su propio terreno afecta con la obra la posesin de otra persona. Los requisitos son: a) obra iniciada pero no terminada (si estuviese concluida la accin pertinente es la de mantener) b) realizada en inmueble que no sea del accionante c) que resulte un perjuicio o menoscabo para la posesin d) que implique un beneficio para el agente (se discute sobre la necesidad de este requisito) Los efectos de la accin estn dados por el artculo 2500: Art. 2500.- La accin posesoria en tal caso tiene el objeto de que la obra se suspenda durante el juicio, y que a su terminacin se mande deshacer lo hecho. Objeto: - suspensin de la obra durante el juicio y eventual sentencia de deshacer si se triunfa - recae slo sobre inmuebles Legitimacin activa: dem al anterior Legitimacin pasiva: autor de la obra, sea o no poseedor del terreno donde la realiza
DE"U"CIA DE DAO TEMIDO Art. 2499.-... Quien tema que de un edificio o de otra cosa derive un dao a sus bienes, puede denunciar ese hecho al juez a fin de que se adopten las oportunas medidas cautelares.
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"aturaleza jurdica Se trata de una accin extraposesoria ya que su ejercicio no depende de una relacin con la cosa. Es tambin una accin cautelar y por ese carcter tiene efecto provisional. Se dejan libradas al juez las medidas cautelares a adoptar, las que podrn ser materiales o jurdicas. Conflicto con el art. 1132 La figura es incluida por la ley 17711 al final del artculo 2499. Se critica a este artculo por su oposicin con la regla del artculo 1132 que prohibe al propietario de una heredad contigua a un edificio que amenace ruina, a pedir al dueo de ste cualquier tipo de garanta por el perjuicio eventual que pueda causarle: Art. 1132.- El propietario de una heredad contigua a un edificio que amenace ruina, no puede pedir al dueo de ste garanta alguna por el perjuicio eventual que podr causarle su ruina. Tampoco puede exigirle que repare o haga demoler el edificio. La solucin a este conflicto radica en el tipo de dao a que se refieren las dos normas. En el artculo 1132 se trata de un dao hipottico, fundado en apreciaciones subjetivas. En el art. 2499 el dao que se tema no debe ser hipottico, el temor no puede ser un sentimiento fundado en apreciaciones puramente subjetivas. El riesgo debe ser grave y probable. El dao no debe haberse producido. Efectos Por su naturaleza cautelar, la accin debe cesar apenas el peligro o riesgo desaparezca o se instaure la accin correspondiente. Objeto: persona - preservar el bien del accionante de un dao que le puede provocar el bien de otra
- la cosa que amenace dao debe ser (segn la mayora de la doctrina) un inmueble - el objeto amenazado es amplio (inmuebles, muebles, bienes o atributos de la persona como la salud) Legitimacin activa: es amplia y compete a todo el que tema un dao en sus bienes, cuando no se encuentra remedio por otra va (ej. restricciones al dominio en inters recproco de los vecinos) Legitimacin pasiva: propietario o poseedor de la cosa que amenace ruina o dao y sigue a la cosa en manos de quien se encuentre F) ACCIO"ES POSESORIAS E" MATERIA DE MUEBLES 1) Fundamentos Conviene recordar lo que el Cdigo Civil establece acerca de la posesin de cosas muebles: Art. 2412.- La posesin de buena fe de una cosa mueble, crea a favor del poseedor la presuncin de tener la propiedad de ella, y el poder de repeler cualquier accin de reivindicacin, si la cosa no hubiese sido robada o perdida.
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a) Del texto original del Cdigo Civil Estableca el artculo 2488 del texto original del Cdigo Civil que las cosas muebles no pueden ser objeto de la accin de despojo. Al despojado de cosas muebles corresponda solamente la accin civil de hurto u otra semejante. El fundamento de la exclusin en la proteccin de las cosas muebles era dado en la nota del artculo 2488: Respecto a los muebles, no puede haber accin posesoria desde que la posesin de ellos vale por el ttulo: siempre ser indispensable entablar accin de dominio. b) De la reforma al art. 2488 La ley 17711 y 17940 modifican el texto original del art. 2488, el cual queda redactado: Art. 2488.- Las cosas muebles pueden ser objeto de acciones posesorias, salvo contra el sucesor particular poseedor de buena fe de cosas que no sean robadas o perdidas. El artculo 2491, reformado por ley 17711, al referirse al efecto de la accin de despojo, tambin elimina la restriccin solamente a los inmuebles: Art. 2491.- El desposedo tendr accin para exigir el reintegro contra el autor de la desposesin y sus sucesores universales y contra los sucesores particulares de mala fe. FI" BOLILLA 4
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Bolilla 5 Publicidad Registral CONCEPTO: La publicidad es la exteriorizacin o difusin de una situacin que interesa al derecho, de modo que su conocimiento sea asequible a todos los integrantes de una comunidad, o al conjunto de ellos que tengan o puedan tener un inters determinado en dicho conocimiento. La publicidad registral es la actividad dirigida a hacer cognoscible una situacin jurdica real y que persigue como finalidad primordial la proteccin del crdito y la seguridad del trfico jurdico. En materia de derechos reales resulta esencial para determinar la oponibilidad y la eficacia respecto de terceros. Son caracteres de la publicidad: 1) exteriorizacin o difusin de una situacin jurdica 2) asequibilidad o cognoscibilidad de la informacin 3) eficacia y oponibilidad de la situacin jurdica objeto de la publicidad 4) finalidad de tutelar los derechos y la seguridad del trfico FUNDAMENTO: El ordenamiento jurdico organiza una gran variedad de registros. Todos tienden a acumular una informacin, organizndola para que pueda ser consultada mediante requerimiento de informes, certificaciones y testimonios que acrediten las situaciones jurdicas registrales. En el tema especfico de la registracin de cosas y derechos reales, el fundamento radica en dos principios fundamentales: a) PROTECCIN DE LA SEGURIDAD ESTTICA: se procura evitar que se produzca un detrimento en la situacin patrimonial de una persona sin la concurrencia de su voluntad. Es la seguridad que debe tener el titular de un derecho de que ste no se podr extinguir o menoscabar si l no renuncia, trasmite o restringe mediante un acto jurdico con esos fines. b) PROTECCIN DE LA SEGURIDAD DINMICA O DEL TRFICO: procura evitar que una persona que ha resultado favorecida por una modificacin de una situacin jurdica pueda perjudicarse, al quedar sin efecto dicha modificacin, cuando hay fallas que afecten la cadena de transmisiones destinada a convertirla en titular de derecho o de esa modificacin en la relacin patrimonial. NATURALEZA: La publicidad es una exteriorizacin de la voluntad dirigida a la generalidad, con independencia de su recepcin por los terceros, destinada a dar a conocer una situacin jurdica. OBJETO: El objeto de la publicidad es: a) el bien o cosa sobre los que recaen los derechos b) el derecho real en s c) el negocio jurdico que se celebra sobre determinada cosa y que sirve de ttulo (causa-fuente) d) el documento en que se plasma ese negocio indispensable para su validez o exigido para su acreditacin (titulo formal) DERECHOS O BIENES REGISTRABLES: no slo los bienes inmuebles son susceptibles de registracin. En nuestro tiempo existen bienes y derechos que por su trascendencia econmica son objeto de registracin.
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A) A"TECEDE"TES HISTRICOS 1) Origen y evolucin: EGIPTO: en Egipto el Registro en sus orgenes se relaciona con el inters fiscal para el control y percepcin del impuesto inmobiliario, pero guarda una estrecha vinculacin con la documentacin necesaria para acreditar la titularidad. Existan los grafeias que eran escribanas en las aldeas; y en las ciudades las agoranomeias. Estos organismos se caracterizaban por hacer una investigacin sobre la legitimacin del enajenante, registrndose luego los documentos a los fines impositivos. El acto de inscripcin se denominaba anagrafe o katagrafe. Para la adquisicin de la propiedad el nmero asignado por la oficina era prueba fehaciente del cambio de titularidad. La influencia romana produce una centralizacin en las denominadas bibliotecas, desapareciendo los ndices existentes en las aldeas. Los documentos de enajenacin slo podan ser otorgados previa expedicin de un permiso (especie de certificado) sobre la base de un examen del Registro. Este permiso acreditaba la titularidad del enajenante y era una condicin esencial para el otorgamiento de la escritura. ROMA: La ceremonia de la mancipado era una especie de venta simblica que se realizaba en presencia de testigos y con otras formalidades como la balanza (aes) y una frmula que deba decir el enajenante para la transmisin. La mancipado no slo constitua una solemnidad para la transmisin del derecho civil sino que posea el efecto de dar certeza a la transmisin y de tutelar la buena fe de los terceros. Pero la mancipado estaba reservada slo a una categora de objetos y a una calidad de sujetos. Surge as, la in iure cesio que, a diferencia de la mancipado result abierta y se extendi a toda clase de cosas y derechos. Por medio de la in iure cesio se realizaba un proceso de reivindicacin ficticio y sometido voluntariamente por las partes al magistrado. Tena naturaleza solemne ya que deban cumplirse las formalidades establecidas por el procedimiento de las acciones de la ley. El enajenante se allanaba a la demanda y el magistrado confirmaba el derecho del demandante. La in iure cesio result un expediente apto para la publicidad de los derechos. Estas formas de transmisin comienzan a decaer, pasndose a un rgimen de publicidad asistemtica con base en la tradicin. DERECHO GERMNICO: distingue el negocio referido a la transmisin de la propiedad (contrato de enajenacin) del acto de entrega de la posesin a travs de la investidura llamada gewere. Por este instituto se agrega al ttulo de transmisin la investidura formal con el efecto de que la persona que recibe, an cuando no lo haya hecho del verdadero propietario, quede protegida contra el anterior propietario o cualquier otro que invocase derechos sobre el bien si no lo hubiera hecho en tiempo propio. La gewere tena dos momentos complementarios entre s: a) la recepcin por el adquirente, en forma simblica, de un objeto que formara parte del objeto (rama, tierra, csped, etc.) b) el abandono de la gewere, que se simbolizaba mediante una ceremonia por la cual el tradens saltaba el obstculo que representaba el lmite (cerco, tapia) La gewere fue sustituida paulatinamente por una investidura semejante a la in iure cesio; termin siendo un pleito ficticio con gran eficacia, debido a la documentacin garantizada por el tribunal interviniente.
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Ms adelante la transmisin fue admitida por entrega de documentos que acreditaran el negocio celebrado por influencia del derecho romano. Como consecuencia de la recepcin del derecho romano se estableci la libertad de forma en los negocios sobre inmuebles y la traditio gan espacio como modo de publicidad, y los registros quedaron reducidos a meros registros prendarios o de gravmenes. 2) LOS REGISTROS. Aparicin Clasificacin: Debido a la amplia variedad de principios que inciden en la materia registral, se torna imposible elaborar una clasificacin completa de los sistemas registrales. Estos principios se adoptan independientemente o con diferencias de matiz; la combinacin de los mismos da una gama enorme de soluciones, de las cuales el legislador escoge la que mejor se adecue a las circunstancias sociopolticas y econmicas de la comunidad a la cual estn destinadas. Segn que punto de vista abordemos, los sistemas registrales se pueden clasificar: PUNTO DE VISTA REGISTRO FOLIO REAL: se toma las cosas PERSONAL O CAUSAL: se toma matriculadas. Cada inmueble con al sujeto titular del derecho real. En Base de referencia una ficha en la que se inscriben los un ndice alfabtico figuran los actos que inciden sobre su estado titulares. Se van ingresando los jurdico. documentos que modifican los derechos de los titulares. CONSTITUTIVO: la inscripcin DECLARATIVO: la mutacin real es la que produce la mutacin real. se produce fuera del registro y luego Existe una simultaneidad entre se introduce en l. La transmisin es Incidencia de inscripcin y transmisin. Se es un antecedente necesario para la registracin propietario porque se est inscripto inscripcin. El sujeto inscribe en el registro como tal. porque es propietario. DE INSCRIPCIN: se toman los DE TRANSCRIPCIN: el Procedimiento de datos esenciales del documento, sin documento se transcribe registracin dejar copia fiel. ntegramente en los libros. CONVALIDANTE: hace plena Efectos fe y es inatacable tanto para terceros como para las partes. NO CONVALIDANTE Informativo: para consulta de
archivos. Probatorio: efecto asignado por ley. Oponibilidad: ante terceros AMPLIA: para registros con mayor RESTRINGIDA: para registros con menor efecto convalidante. El Calificacin registral efecto convalidante. El registrador debe estudiar los aspectos registrador es un mero receptor y (alcance de las relacionados con la validez archivador de documentos. atribuciones del sustancial y formal de la transmisin registrador) o constitucin del derecho. FE PBLICA: presuncin iure et PRESUNTIVO DE BUENA FE: Eficacia de iure presuncin iuris tantum 3) SISTEMA FRA"CES. Transcripcin En el sistema francs la tradicin es sustituida por la simple manifestacin contractual, por la que una de las partes declara desprenderse de la posesin que la otra adquiere. Es decir que basta slo el consentimiento para transmitir o constituir el derecho real.
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La funcin del registrador queda limitada al aspecto formal, sin valoracin de la capacidad de las partes ni del negocio jurdico, ni de la idoneidad del documento que lo instrumenta. El registrador constata si en el ttulo estn los datos suficientes para individualizar a las partes contratantes e identificar el inmueble, y si est cumplido el tracto sucesivo del ttulo. El Registro no confirma ni legitima los ttulos ni la inscripcin atribuye presuncin de exactitud o certeza a los documentos inscriptos, las hipotecas y los privilegios. Para que puedan ser opuestas deben estar inscriptos, pero son vlidos entre las partes, al margen de la inscripcin. 4) SISTEMA ALEM". Hoja fundaria. Efectos de la inscripcin En el sistema alemn la inscripcin es constitutiva, salvo cuando se trata de mutaciones reales que no emergen de un negocio jurdico (ej: transmisin hereditaria); los derechos reales inscribibles son limitados (numerus clausus). Sin embargo la inscripcin no es obligatoria; el registrador solo obra a instancia de parte (principio de rogacin). La peticin de inscripcin significa el inicio de un proceso de jurisdiccin voluntaria y siendo carga del interesado proporcionar los datos necesarios para realizar la inscripcin. El negocio jurdico causal (el ttulo) no tiene incidencia en la produccin de la mutacin real, sino que ella es el resultado de dos actos sucesivos: el acuerdo de voluntades y la inscripcin. El acuerdo de transmisin es un negocio abstracto e incondicionado que se realiza con independencia del negocio jurdico causal. La funcin calificadora del registrador es amplia pero se circunscribe al acto abstracto de disposicin y no puede referirse al acto causal. Se cumple tambin el principio de especialidad por medio de la perfecta identificacin del bien, que es la unidad sobre la cual se basa la funcin registral (folio real). La persona que pretende transmitir o gravar un bien registrado, debe estar inscripta en el Registro como titular del derecho que transmite o que faculte a gravar, principio que se conoce como de tracto sucesivo o continuo. El principio de prioridad, consagrado en el sistema alemn, establece que quien adquiere un derecho y formula su inscripcin no puede ser atacado por inscripciones posteriores pues prevalece la primera inscripcin en el tiempo. Tambin se consagra el principio de presuncin de verdad de las inscripciones, por el cual las inscripciones reflejan siempre la situacin jurdica de los inmuebles, pero puede destruirse esta presuncin por prueba en contrario. Tambin por el principio de fe pblica las inscripciones se reputan verdaderas, aunque no lo sean, para todo aquel que, de buena fe, adquiera derechos sobre un bien registrado (si hay buena fe en el adquirente, no puede ser atacado). 5) SISTEMA TORRE"S. Caractersticas El sistema Torrens es propio del sistema australiano, aunque en este Estado coexisten dos sistemas registrales: el tradicional o ingles y el del acta de Torrens. Este ltimo es optativo. Por medio de este sistema para obtener la matriculacin del inmueble es necesario realizar un procedimiento especial, bastante complejo, presentando la solicitud con formularios precisos y acompaando los ttulos y planos de mensuras, que son objeto de un estudio minucioso por profesionales del derecho y agrimensores. Individualizada la finca y producidos los informes, se publican anuncios sobre la pretensin durante un lapso, despus del cual, si no hay oposicin, se procede a la inscripcin. De esta manera se obtiene un ttulo con valor originario que tiene el mismo valor que si hubiera emanado directamente de la Corona (el Estado). Esto constituye la base de su carcter inatacable, de fe pblica registral absoluta. Contra l no puede prosperar ninguna accin. El ttulo expedido por el Registro es un documento oficial que hace fe en cuanto a la realidad fsica y jurdica del inmueble. No basta la entrega del documento para transmitir la propiedad sino que la transmisin debe ser inscripta en el Registro, siendo sta, y no la posesin del certificado, la que asegura la inatacabilidad del ttulo.
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Si los ttulos del propietario inscripto adolecen de algn vicio, no cede la inatacabilidad del ttulo, an cuando ello vaya en desmedro de los derechos de un tercero. Para ese caso el sistema instituye una especie de seguro que se solventa con un fondo formado con la recaudacin de un porcentaje destinado a ste fin, que se deposita al aceptarse la matriculacin. Las transmisiones y gravmenes se efectan con mucha sencillez. Basta que se suscriba un formulario oficial impreso, donde se hacen constar los datos necesarios, y se lo remita al Registro acompaado del certificado para que ste, previa calificacin, expida el nuevo ttulo al adquirente o le otorgue al titular la constancia del gravamen. La funcin calificadora del Registro es amplia y se manifiesta en el acto de matriculacin tanto como en las dems inscripciones. 6) SISTEMA ESPAOL La inscripcin es voluntaria pues no hay obligacin de inscribir ni sancin para el que no lo haga, pero respecto a la hipoteca, siendo la inscripcin constitutiva, el derecho no nace hasta tanto sta se practique, como ya veremos. El mbito del Registro no est taxativamente limitado, o sea no responde al principio de numerus clausus. Las mutaciones reales se producen con independencia del Registro o, en otras palabras, la inscripcin tiene carcter declarativo, salvo respecto de la hipoteca cuya inscripcin tiene carcter constitutivo. Las constancias del Registro se presumen exactas pero esta presuncin es iuris tantum, o sea que beneficia al titular inscripto con la inversin a su favor de la carga de la prueba. La prioridad est dada por el orden cronolgico de ingreso al Registro. Una vez matriculada la finca, cada asiento debe tener como base el asiento anterior de modo de lograr una concatenacin adecuada (tracto sucesivo). La funcin calificadora del registrador es amplia para que el funcionario pueda examinar la existencia de presupuestos materiales y formales para receptar el ttulo y proceder a la inscripcin. B) PUBLICIDAD REGISTRAL E" LA REPBLICA ARGE"TI"A. 1) Evolucin; 2) Perodo colonial; 3) Cdigo Civil Antes de la sancin del Cdigo Civil existan registros desde la poca de la colonia, tanto de hipotecas como de otros derechos reales sobre inmuebles, pero llevados en forma defectuosa, por lo cual el principal medio de publicidad lo constitua la tradicin. El Cdigo Civil estableci como modo constitutivo y como medio de publicidad de la transmisin de los derechos reales que se ejercen por la posesin, a la tradicin. Principios de los arts. 577 y 3265 del C. Civil: Art. 577.- Antes de la tradicin de la cosa, el acreedor no adquiere sobre ella ningn derecho real. Art. 3265.- Todos los derechos que una persona transmite por contrato a otra persona, slo pasan al adquirente de esos derechos por la tradicin, con excepcin de lo que se dispone respecto a las sucesiones. Al momento de la sancin del Cdigo, Vlez no se inclin por la admisin de la publicidad registral, excepto para el derecho real de hipoteca, pues este es el nico derecho real que no puede publicitarse a partir de la posesin. 4) Leyes provinciales de Registro Las leyes provinciales posteriores a la sancin del Cdigo Civil disponen la creacin de registros y exigen la inscripcin como formalidad necesaria para que el acto tenga efectos respecto de terceros. Esto significa que imponen un nuevo requisito (la inscripcin) sin el cual el acto slo tiene efectos entre las partes.
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El conflicto con el Cdigo Civil era evidente, por lo cual se tildaba a stas leyes provinciales de inconstitucionales, ya que subordinaban la validez de un acto al cumplimiento de requisitos que la ley civil no exiga. Pese a ste inconveniente jurdico las conveniencias prcticas del Registro hicieron que, paulatinamente, en todo el territorio del pas se acataran las disposiciones provinciales que imponan la necesidad de la registracin para la oponibilidad a terceros de los derechos reales. 5) Proyectos de reforma del Cdigo Civil Varios proyectos e iniciativas se presentaron tendientes a concluir con sta situacin anmala. As se lleg hasta la ley 17711 que reform numerosos artculos del Cdigo, dando un importantsimo paso en materia registral al incorporar en el art. 2505 la necesidad de la Inscripcin en el Registro Inmobiliario de las mutaciones reales, a los efectos de la oponibilidad de terceros: Art. 2505.- La adquisicin o transmisin de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgar perfeccionada mediante la inscripcin de los respectivos ttulos en los registros inmobiliarios de la jurisdiccin que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no sern oponibles a terceros mientras no estn registradas. La constitucin del derecho real se produce por la constitucin de dos elementos: TITULO y MODO. De manera que los derechos reales se constituyen primeramente y como regla EXTRARREGISTRALMENTE. Por el art. 2505 la REGISTRACIN de los inmuebles constituye el REQUISITO DE OPONIBILIDAD A TERCEROS; es decir que el Registro tiene efecto DECLARATIVO. Esta reforma se complement con la ley 17801, que contiene los principios fundamentales de la registracin. C) LA LEY 17801 Y LOS PRI"CIPIOS REGISTRALES 1) Consagracin en la Legislacin argentina. Cdigo Civil El mbito de aplicacin de la ley 17801 se establece en su primer artculo donde declara sujeto al rgimen por ella instaurado a los registros de la propiedad inmueble existentes en cada provincia y en la Capital Federal. La ley parte de la existencia de los registros provinciales, los cuales debieron adecuarse al sistema. Los principios registrales consagrados son: a) PRIORIDAD b) ESPECIALIDAD c) LEGALIDAD d) ROGACIN La ley deja a la regulacin de las leyes locales toda la materia referida a la organizacin, funcionamiento y nmero de lo Registros de la Propiedad, el procedimiento de registracin y el trmite correspondiente a las impugnaciones o recursos que se deduzcan contra las resoluciones de las autoridades. La ley faculta a las leyes locales a reducir los plazos establecidos, pero no pueden extenderlos. 2) Registro Inmobiliario 3) Otros registros En materia de automotores tambin se cre un Registro, pero con carcter CONSTITUTIVO (dec. Ley 6582/59) Algo similar ocurre con la ley 19170 que ha modificado la reglamentacin del registro de buques.
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D) PRIORIDAD (primero en el tiempo, primero en el derecho) En los DERECHOS REALES el principio general del ius preferendi (remisin bolilla 1) implica que un derecho real que ha tenido debida publicidad tiene preferencia sobre cualquier otro derecho que sobre la misma cosa se constituya con posterioridad, prescindindose de la fecha del ttulo. Esto significa la adjudicacin automtica de preferencia a los derechos reales en razn del tiempo en que han sido constituidos (en que se ha producido la TRADICION). Art. 592 del Cdigo Civil: Art. 592.- Cuando la obligacin sea de dar cosas ciertas con el fin de transferir o constituir derechos reales, y la cosa es mueble, si el deudor hiciere tradicin de ella a otro, por transferencia de dominio o constitucin de prenda, el acreedor aunque su ttulo sea de fecha anterior, no tendr derecho contra los poseedores de buena fe, sino solamente contra los de mala fe. La mala fe consiste en el conocimiento de la obligacin del deudor. En materia de DERECHOS PERSONALES, este principio no existe. En estos casos, cuando todava no se ha hecho la tradicin, se concede preferencia a quien tenga el ttulo ms antiguo. Art. 593 del Cdigo Civil: Art. 593.- Si la cosa fuere mueble, y concurriesen diversos acreedores, a quienes el mismo deudor se hubiese obligado a entregarla, sin haber hecho tradicin a ninguno de ellos, ser preferido el acreedor cuyo ttulo sea de fecha anterior. 2) Prioridad Registral El art. 17 de la ley 17801 establece el principio de Prioridad Registral basndose en el ius preferendi: Inscripto o anotado un documento, no podr registrarse otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible. Para los documentos con fecha posterior el legislador da por sentado su imposibilidad de registracin ante la exigencia de que el escribano debe tener a la vista el ttulo y el certificado. La prioridad entre dos o ms anotaciones o inscripciones relativas al mismo inmueble se establece por la fecha y el nmero de presentacin asignado a los documentos en el ordenamiento del Registro respectivo. Reserva de prioridad La prioridad est dada por la fecha de inscripcin. Pero este principio no es absoluto; la extensin del certificado provoca una reserva a favor del requirente si ste peticiona y presenta a inscripcin un instrumento otorgado en el plazo de vigencia de la certificacin y si la inscripcin se produce en el trmino legal. El pedido de certificacin tiene el efecto de anotacin preventiva. Para comprender el funcionamiento de la reserva de prioridad hay que tener en cuenta los tres momentos principales de la registracin: EXPEDICIN DEL CERTIFICADO, CELEBRACION DEL ACTO y PRESENTACIN Y TOMA DE RAZN. MOMENTO Los certificados son expedidos por el Registro y por los plazos establecidos por ley. PLAZOS: 15, 25 o 30 das segn el domicilio del escribano + 45 EXPEDICIN DEL das para la inscripcin (ART. 5 17801) CERTIFICADO Se anota la expedicin del certificado en la matricula y no se expide ningn otro certificado sobre el mismo inmueble durante el plazo de su vigencia EFECTOS Anotacin preventiva en favor del solicitante
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CELEBRACIN DEL ACTO
PRESENTACIN Y TOMA DE RAZN
Reserva de prioridad (indirecta) Bloqueo registral Una vez expedido el certificado, el acto debe ser celebrado dentro del trmino para su validez PRESENTACIN: celebrado el acto en trmino deber presentarse el documento al registro; ASIENTO de PRESENTACIN. TOMA DE RAZN: es la efectiva inscripcin o anotacin del documento; se refleja en el ASIENTO DEFINITIVO (es el mismo que el anterior con distinto nombre). EFECTOS la escritura pblica se considera registrada a la fecha de su instrumentacin Se consolida la prioridad registral
La prioridad registral puede ser: a) DIRECTA: cuando se expide un certificado sin reserva de prioridad o un mero informe. Se publicita recin cuando se produzca la inscripcin y la prioridad comienza desde la fecha de PRESENTACION. b) INDIRECTA (reserva de prioridad): cuando se expide un certificado con reserva de prioridad. La escritura pblica se considera registrada desde su fecha de instrumentacin. 3) Bloqueo registral Es la garanta de inmutabilidad de la situacin registral durante el plazo de vigencia que la ley acuerda a las certificaciones. Si durante el trmino de vigencia de un certificado se admitieran actos que variasen la situacin registral de los bienes, el tercero que contrat confiando en la certificacin, se ver sorprendido en su buena fe, afectndose sus legtimos intereses. Se denomina bloqueo y no cierre porque no se impide de manera absoluta el acceso de otros actos al registro, sino que se otorga prioridad al que se realiza en virtud de un certificado que producir todos sus efectos como si no hubiese ingresado ningn otro acto (anotacin preventiva). Pero si no se realiza el acto para el cual se pidi el certificado, vencida su vigencia, se levanta el bloqueo y adquieren plena validez los otros actos desde la fecha en que hubiesen sido presentados. La expedicin del certificado va a establecer el bloqueo registral durante los siguientes plazos: 15 das: para escribanos con dcilio. en la ciudad asiento del registro 25 das: para escribanos del interior de la provincia 30 das: para escribanos en otras provincias A stos plazos hay que agregarle 45 das para la inscripcin de la escritura (es decir: 15, 25 o 30 + 45). El bloqueo registral puede prolongarse an despus de presentado el documento. Este es el caso en que el registrador encuentra vicios subsanables, por lo cual inscribir provisionalmente y otorgar al interesado un plazo de 180 das (prorrogables) para subsanar los defectos. El bloqueo se mantendr durante todo el plazo otorgado. 4) Autonoma de la voluntad y la prioridad El principio de prioridad tambin puede ser alterado por voluntad de las partes, conforme a lo que establece la ley 17801 en el art. 19, que permite sustraerse del orden temporal mediante declaracin de voluntad de las partes, formulada con precisin y claridad estableciendo otro orden de prelacin para sus derechos, compartiendo la prioridad o autorizando que sta sea compartida. Se requiere la adecuada publicidad del acuerdo, para permitir posibles oposiciones de los afectados. E) I"SCRIPCI" Para analizar el contenido de la registracin hay que distinguir tres conceptos:
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1) MATRICULACIN: est referida a la unidad base de la registracin que en nuestro derecho
es la cosa. Consiste en el ingreso, en forma originaria de los datos del objeto, abrindose el folio donde stos sern ingresados. Matricula y folio real son sinnimos. La matriculacin se hace simultneamente con la inscripcin de un derecho de dominio, ya que uno de los datos necesarios del objeto est referido a la titularidad. Una vez realizada la matriculacin, con la respectiva inscripcin de la primera titularidad, toda mutacin real debe ser inscripta en la misma matrcula. 2) INSCRIPCIN: es la Toma de Razn, mediante el respectivo asiento, del derecho, ttulo o acto de trascendencia real que se practica en el folio. Esa toma de razn ingresa al Registro mediante la presentacin del documento al cual la ley le asigna el valor probatorio o la autenticidad necesaria. Tiende a perdurar en el tiempo (no tiene plazo de caducidad). La inscripcin es posterior a la matriculacin y puede contener: a) posteriores transmisiones de dominio b) hipotecas, otros derechos reales y dems limitaciones del dominio c) embargos, inhibiciones y dems providencias cautelares d) cancelaciones o extinciones de Derechos reales o embargos y dems medidas precautorias e) documentos privados establecidos por leyes provinciales o nacionales 3) ANOTACIN: se refiere a situaciones que no implican una verdadera mutacin real. Comprende en general a las medidas cautelares, caracterizndose por su temporalidad pues caducan en el plazo que la ley determina. Tambin se designan como anotaciones las constancias que el registrador debe dejar de documentos que devuelve observados o los que rechace por ser incompatibles. OBJETO DE LA INSCRIPCIN: Con respecto a la base de registracin la ley establece el principio del folio real. El art. 11 de la ley dice: La matriculacin se efectuar destinando a cada inmueble un folio especial con una caracterstica de ordenamiento que servir para designarlos. Lo que es objeto de la matriculacin es el inmueble, y esto es un paso previo y necesario para que sean viables las inscripciones y anotaciones. La falta de matriculacin representa un obstculo para toda inscripcin o anotacin. CONTENIDO: Lo que se inscribe no son derechos reales sino ttulos o documentos que contienen derechos reales. No se publicitan derechos sino titularidades porque la constitucin del derecho real opera extrarregistralmente. Se inscribirn documentos que: a) Constituyan, modifiquen, transmitan, declaren o extingan derechos reales sobre inmuebles. b) Dispongan embargos, inhibiciones y dems providencias cautelares. c) Sean establecidos por leyes nacionales o provinciales (ej: leasing; ley 24441) EFECTOS: Dado el carcter declarativo del Registro, tiene el efecto limitado que le fija su funcin de oponibilidad a terceros y, por tanto, no puede prevalecer sobre el carcter constitutivo del modo. Un claro ejemplo de lo dicho es el artculo 20 de la ley que establece: las partes, sus herederos y los que han intervenido en la formalizacin del documento, como el funcionario autorizante y los testigos en su caso, no podrn prevalerse de la falta de inscripcin, y respecto de ellos el derecho documentado se considerar registrado. En caso contrario quedarn sujetos a las responsabilidades civiles y sanciones penales que pudieran corresponder. FORMALIDADES: Los documentos debern: 1) ser documentos de origen notarial, judicial o administrativo 2) tener las formalidades legales 3) ser autnticos y hacer plena fe por s mismos
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El Registro no exige que el documento ntegro sea transcripto en el asiento registral, sino que bastan los datos esenciales que exterioricen la mutacin y que tengan importancia por su trascendencia real. Esta sntesis exige un esfuerzo intelectual que normalmente se realiza con la colaboracin del peticionario del asiento a quien se le pide que llene y conforme la ficha o minuta que se acompaar al documento y cuyo formulario suministra el Registro. Distintas clases de asientos A- DE PRESENTACIN: es el acto registral a travs del cual se toma razn de un ttulo o documento que se pretende registrar. A cualquier ttulo o documento que ingresa al registro se le da un nmero de orden y fecha correspondiente al asiento de presentacin que consta en el libro respectivo. B- DE MATRICULACIN: es el primer asiento del folio real; es el asiento del ingreso del inmueble al Registro. Implica la determinacin del inmueble y su descripcin, individualizacin de su primer titular, etc. Se designa un nmero de matricula que designar al inmueble a partir de ese momento. C- DE INSCRIPCIN: es el acto de registracin de un ttulo o documento que tiende a perdurar en el tiempo. D- DE ANOTACIN: es el acto de registracin que tiene un plazo de caducidad en la mutacin real que produce. Se utiliza para medidas cautelares y expedicin de certificados. E- DE CANCELACIN: es el acto registral dirigido a producir la extincin del asiento de que se trate. FI" BOLILLA 5
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BOLILLA 6 principios registrales A) ESPECIALIDAD Y DETERMI"ACI" 1) Concepto El principio de especialidad es una consecuencia inmediata de uno de los caracteres esenciales de todas las relaciones jurdicas: la necesidad de que esa relacin sea determinada o determinable. Si no pudiese determinarse los elementos de una relacin jurdica, sta NO EXISTE. Este principio se proyecta en el campo de la publicidad inmobiliaria, y el Cdigo Civil lo recepta en el art. 3109 cuando habla del objeto de las hipotecas: Art. 3109.- No puede constituirse hipoteca sino sobre cosas inmuebles, especial y expresamente determinadas, por una suma de dinero tambin cierta y determinada. 2) El objeto del derecho y el Registro. Descripcin Un principio general establece que el objeto de los derechos reales son las cosas. En los derechos reales, en general, el hecho de que se ejerzan por la posesin indica la necesidad de que el objeto se encuentre determinado de forma individualizada. Al respecto dispone el Cdigo Civil: Art. 2389.- Cuando se hubiesen recibido las cosas expresadas en una obligacin, se supone que si era cantidad o cosa incierta, ha sido individualizada. Si la obligacin era alternativa, que la eleccin ha tenido lugar; y que ha sido gustada, contada, pesada o medida, si la cosa dependa de estas operaciones. Art. 2407.- Para tomar la posesin de parte de una cosa indivisible, es necesario que esa parte haya sido idealmente determinada. La ley 17801 consagra el principio a partir del momento mismo en que la cosa objeto del derecho real ingresa al Registro, por medio de la MATRICULACIN [remisin Bolilla 5] El principio rige tambin en materia de automotores ya que al matricularse el vehculo se le asigna una letra y un nmero para identificarlo. Tambin se anota la marca, modelo, nmero de chasis y motor. 3) Modificaciones y rectificaciones Es posible que el asiento hecho en el Registro no concuerde con la realidad jurdica extrarregistral. Esto puede dar origen a dos situaciones: 1) ERROR FORMAL EN EL DOCUMENTO REGISTRADO: el registrador proceder a rectificar la inexactitud previa solicitud del interesado y acompaando con el nuevo documento de la misma naturaleza que el que motivo la inscripcin, o sino resolucin judicial que contenga los elementos necesarios para hacer la rectificacin. 2) ERROR U OMISIN MATERIAL EN LA INSCRIPCIN: en ste caso se rectificar teniendo a la vista el documento que origin la inscripcin. No es necesario acompaar con un nuevo documento.
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4) Determinacin de los crditos Hemos dicho que el principio general de los derechos reales establece como su objeto a las cosas. Pero hay excepciones que se dan en el usufructo y la prenda, donde su objeto es (en el caso de la prenda) o puede ser (para el usufructo) un CREDITO. En estos casos de excepcin el crdito debe estar perfectamente determinado en todos sus elementos, exigindose adems que conste por escrito. El Cdigo Civil dice al respecto: Art. 2838.- El usufructo puede ser establecido sobre toda especie de bienes, muebles o inmuebles, corporales o incorporales, ... Los bienes que no son cosas slo pueden ser objeto actual de usufructo cuando estuvieren representados por sus respectivos instrumentos. Art. 3212.- No puede darse en prenda el crdito que no conste de un ttulo por escrito. 5) La especialidad y los sujetos En los derechos reales el sujeto siempre debe ser una persona determinada e incluso individualizada. La relacin jurdica real requiere siempre que su titular est determinado, tanto para los muebles como para los inmuebles y sea que se haya constituido por actos entre vivos o por va sucesoria. En los bienes inmuebles la individualizacin es ms precisa que en los muebles, con el nombre y apellido del sujeto. Debe ser una persona fsica o jurdica de existencia actual. De este modo, slo pueden adquirir derechos por va hereditaria las personas ya concebidas al tiempo de la muerte del causante. La ley exige que cuando la transmisin de derechos es por va testamentaria, la persona de los herederos o legatarios debe estar individualizada sin dejar dudas, y el testador no puede dejar a la voluntad de otro que no sea l, el nombramiento del heredero. Si la persona muere sin dejar testamento la ley determinar quienes son llamadas a sucederlo, de sta manera siempre rige el principio de individualizacin de los herederos. 6) La especialidad y la causa En este tema se debe distinguir entre los derechos reales que recaen sobre inmuebles y los que lo hacen sobre muebles. En los derechos reales sobre inmuebles, la causa debe estar netamente individualizada y constar en escritura pblica. Art. 1184, inc. 1: Art. 1184.- Deben ser hechos en escritura pblica, con excepcin de los que fuesen celebrados en subasta pblica 1 - Los contratos que tuvieren por objeto la transmisin de bienes inmuebles, en propiedad o usufructo, o alguna obligacin o gravamen sobre los mismos, o traspaso de derechos reales sobre inmuebles de otro; En los derechos reales sobre muebles es suficiente la posesin de buena fe, siempre que la cosa no sea robada o perdida. Art. 2412: Art. 2412.- La posesin de buena fe de una cosa mueble, crea a favor del poseedor la presuncin de tener la propiedad de ella, y el poder de repeler cualquier accin de reivindicacin, si la cosa no hubiese sido robada o perdida.
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7) Tracto sucesivo Mediante este principio se busca establecer la continuidad registral de titularidades, es decir, el perfecto encadenamiento que conduzca desde el titular actual, a travs de cada uno de sus antecesores, hasta la persona que era titular del derecho en el momento de la matriculacin del inmueble, de modo que se refleje ntegramente la historia jurdica de la finca. Por este principio un nuevo asiento debe encontrar su apoyo en el anterior, debe emanar de quien figura como titular inscripto. La ley 17801 establece en su art. 15 que no se registrar un documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta que la que figure en la inscripcin precedente. El tracto sucesivo no se refiere solamente a la transmisin de la titularidad del dominio pleno, sino tambin a la constitucin de derechos reales accesorios o desmembrados (ej: hipotecas, servidumbres). Las excepciones al principio del tracto sucesivo son: 1) La matriculacin del inmueble Adquisicin originaria 2) Adquisicin por usucapin (de un inmueble que ya estaba registrado) 8) Tracto abreviado La ley prev por razones de economa inscriptoria, hiptesis de tracto sucesivo abreviado. En estos supuestos el acto de disposicin es otorgado por un titular que todava no est inscripto y cuyo derecho deriva del titular inscripto, en especial si se trata de sucesiones universales por va hereditaria (los herederos ocupan el lugar del causante). La ley 17801 en su art. 16 establece que por este principio NO SER NECESARIA LA PREVIA INSCRIPCIN O ANOTACIN a los efectos de la continuidad del tracto sucesivo en los siguientes casos: 1) DOCUMENTOS OTORGADOS POR LOS JUECES, LOS HEREDEROS DECLARADOS O SUS REPRESENTANTES, en cumplimiento de contratos u obligaciones contraidas en vida del causante o su cnyuge sobre bienes registrados 2) TRANSMISINES O CESIONES DE BIENES HEREDITARIOS INSCRIPTOS A NOMBRE DEL CAUSANTE o de su cnyuge realizadas por los herederos declarados o sus sucesores 3) DOCUMENTOS SOBRE ACTOS RELATIVOS A LA PARTICIN DE BIENES HEREDITARIOS 4) INSTRUMENTACIONES OTORGADAS SIMULTNEAMENTE DE NEGOCIOS JURDICOS SOBRE EL MISMO INMUEBLE aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios. Este es el caso de transmisiones simultneas que parten de un titular inscripto, pasan por un primer adquirente an no inscripto, el cual realiza un nuevo acto de disposicin. B) PRI"CIPIO DE LEGALIDAD Este principio es tambin conocido como de la funcin calificadora del registrador, ya que ste debe examinar la legalidad de los documentos que se le presentan para la inscripcin. Las leyes registrales dan mayor o menor amplitud a las funciones calificadoras del registrador. Si la ley registral otorga carcter constitutivo a la inscripcin, la funcin calificadora tendr que tener ms amplitud de facultades para el anlisis de los documentos ya que por s sola la registracin va a producir el cambio de titularidad del derecho. ste anlisis va a consistir en el examen profundo de los requisitos legales tanto de carcter formal como material. Si el sistema registral tiene un carcter declarativo, no convalida los ttulos nulos ni subsana los defectos que puedan tener. En esta hiptesis el anlisis de los documentos no se har con tanta profundidad como en el sistema anterior, limitndose a los requisitos extrnsecos del ttulo formal para el ingreso al registro. La ley 17801 establece en su art. 4 que la inscripcin NO CONVALIDA los ttulos nulos. Esto no significa que el registrador pueda despreocuparse totalmente de los vicios que existan en el ttulo.
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En nuestro sistema el juez debe pronunciarse sobre la validez del acto decidiendo, cuando presenta vicios, si ellos provocan o no su invalidez jurdica (resuelve si el acto es nulo o anulable). En cambio el Registrador se pronuncia sobre si el acto es admisible o no al registro, es decir, si rene los requisitos suficientes, a su entender y dentro de las facultades que le confiere la ley, para que se admita su inscripcin. 1) Actos y documentos que tienen acceso al Registro El art. 2 de la ley 17801 establece que de acuerdo con lo dispuesto por los arts. 2505 y 3135 y concordantes del Cdigo Civil para su publicidad, oponibilidad a terceros y dems provisiones de esta ley en los mencionados registros se inscribirn o anotarn segn correspondan los siguientes documentos: a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles. b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y dems providencias cautelares. c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales. Instrumentos pblicos y privados Los documentos que seala el art. anterior requieren una forma que la ley exige mediante los instrumentos pblicos o privados. En los documentos realizados en instrumento privado, el nico requisito que se exige es el de la autenticacin de firmas. El cumplimiento de este requisito no transforma el instrumento privado en pblico, sino que lo nico que hace es dar fe, por intermedio del escribano, de que quien dice que lo ha firmado es realmente la persona tal. 2) Funcin calificadora Es el anlisis que realiza el registrador al documento que pretende ser inscripto. El registrador es el empleado encargado de analizar y anotar el documento. Est facultado para decidir si el documento se inscribe o no. En caso de negativa, la ltima instancia a la que se puede llegar es el Jefe de Registro de la Propiedad. Casos que se pueden dar: 1) Documento sin defectos inscripcin 2) Doc. con defecto subsanable inscripcin provisoria por 180 das para subsanar 3) Doc. con defecto no subsanable rechazo 3) Defectos subsanables e insubsanables (Ley 17801) El registrador examinar la legalidad de las formas extrnsecas de los documentos cuya inscripcin se solicite, atenindose a lo que resultare de ellos y de los sistemas respectivos (Art. 8) Si el registrador observase el documento proceder de la siguiente manera (art. 9): a) rechazar los viciados de NULIDAD ABSOLUTA y MANIFIESTA (no subsanables) b) los que no tengan vicios con ese carcter sern devueltos dentro de los 30 das de presentados y anotados provisionalmente por 180 das (inscripcin preventiva) para que se subsane el vicio. Si el requirente no est de acuerdo con la observacin del registrador debe solicitar la rectificacin de la decisin al mismo registrador. Si no obstante no se rectifica, procede el recurso de impugnacin ante el Director del Registro de la Propiedad, quin fallar sobre quin tiene razn. Si el fallo no reconoce la pretensin del requirente, queda el ltimo recurso jerrquico administrativo ante el Superior Tribunal de la Pcia. Durante todo este proceso se mantendr la inscripcin preventiva y los efectos del bloqueo registral. 4) Lmites a la funcin calificadora segn los distintos documentos Existen tres tipos de documentos que pueden ingresar al registro: NOTARIALES, ADMINISTRATIVOS y JUDICIALES.
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Se plantea el problema acerca de la facultad del registrador para analizar de la misma manera estos tres tipos de documentos. La doctrina considera que en los documentos Notariales y Administrativos el registrador posee la facultad para realizar las observaciones del art. 9 (ver arriba Defectos subsanables e insubsanables). Pero con relacin a los documentos Judiciales slo puede hacer el anlisis de la forma extrnseca del art. 8 (interlineados, sobrerraspados no salvados como corresponde, etc.). Si el registrador tuviese facultades para analizar el contenido de un documento judicial tendra la jerarqua de juez de jueces. C) ROGACI" Y PROCEDIMIE"TO REGISTRAL 1) Concepto Se entiende por rogacin la puesta en marcha del procedimiento registral a pedido de parte interesada. Rogar es la facultad que tiene una persona para pedir al registro que haga una anotacin pertinente. 2) Personas legitimadas para actuar La ley 17801 establece en el art. 6 que la situacin registral solo variar a peticin de: A) El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante legal (si se encuentra de feria o vive en el interior) B) Quien tuviere inters en asegurar el derecho que se ha de registrar Cuando por ley local estas tareas estuviesen asignadas a funcionarios con atribuciones exclusivas, la peticin deber ser formulada con su intervencin. 3) Rectificacin de asientos [remisin arriba pto. A-3 Modificaciones y rectificaciones] 4) Cancelacin de asientos La cancelacin presupone un derecho inscripto y un contenido, es decir un asiento, el cual se deja sin efecto por va de la cancelacin. EFECTOS: la cancelacin elimina la vigencia del asiento y al caducar traslada todos sus efectos a la situacin registral anterior, excepto el caso de la expropiacin. La expropiacin puede eliminar en forma total el asiento registral como as tambin la matricula.
MATRICUL A Asiento 1 Asiento 2 Asiento 3 CADUCIDAD
El art. 36 de la ley 17801 establece que las inscripciones y anotaciones se cancelarn: con la presentacin de solicitud acompaada del documento en que conste la existencia del derecho registrado; por la inscripcin de la transferencia del dominio o derecho real inscripto a favor de otra persona (OJO! Ver abajo IMPORTANTE) por confusin; por sentencia judicial; por disposicin de la ley; IMPORTANTE: cuando hay cambio en el dominio, en realidad no hay cancelacin sino sustitucin en la titularidad. Se modifica la publicitacin, pero no se cancela el asiento. Otro caso de cancelacin es la servidumbre en la que se ha vencido el plazo, aqu s se cancela y nunca ms se va a publicitar. Caducidad de asientos La caducidad es distinta a la cancelacin ya que en la caducidad los efectos de un asiento se pierden en virtud del SOLO TRANSCURSO DEL TIEMPO, an cuando subsiste el derecho. El derecho subsiste, no as su oponibilidad frente a terceros; por ejemplo una hipoteca por 20 aos: transcurrido
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el plazo caduca respecto a los terceros, pero subsiste entre las partes; ha perdido la prioridad registral, el bloqueo ha quedado abierto. Este principio es automtico, no necesita solicitud de parte. 5) RECURSOS CO"TRA LAS DECISIO"ES DEL REGISTRADOR El registrador tiene un plazo de 30 das para realizar las observaciones relativas a vicios o defectos de los documentos presentados para la inscripcin (art. 9 ley 17801). En la prctica el registrador tarda ms tiempo en observar el documento, tomando para ese fin parte de los 180 das correspondientes a la inscripcin provisoria para subsanar errores. En Cba. la inscripcin provisoria se considera prorrogada por un lapso igual al de la demora de la observacin. Los requisitos para la viabilidad de las observaciones son: 1) por escrito 2) debidamente fundadas En Cba. la ley 5771 dispone que despus de realizadas las primeras observaciones, el registrador puede formular nuevas. Si estas nuevas observaciones se producen dentro de los ltimos 15 das de vigencia de la inscripcin provisoria, se producir prrroga automtica de la inscripcin por otros 15 das. FACULTADES DEL ROGANTE ANTE LAS OBSERVACIONES DEL REGISTRADOR: 1) SUBSANAR los defectos 2) RECURRIR ANTE EL MISMO REGISTRO solicitando reconsideracin de la calificacin de sus documentos (recursos internos) 3) RECURRIR ANTE JURISDICCIN SUPERIOR ante la negativa de rectificacin del registrador y agotado el trmite interno (recursos jurisdiccionales) a) Recursos internos (Ley provincial 5771) Corresponden a la instancia administrativa, y se desarrollan dentro del mbito y jurisdiccin del Registro. 1) RECALIFICACIN: cuando sea observado el documento, el interesado podr pedir ante el mismo registrador, dentro de los 30 das de notificada la observacin, su rectificacin; mediante solicitud fundada y acompaando elementos de prueba. Si deja pasar el plazo de 30 das pierde el derecho a recurrir; est obligado a subsanar para lograr la inscripcin. Si el registrador no se pronuncia en 15 das se considera denegado el pedido. El registrador puede RECALIFICAR: deja sin efecto las observaciones MANTENER: total o parcialmente las observaciones NO PRONUNCIARSE (por 15 das): implica denegacin tcita 2) RECONSIDERACIN: cuando el registrador mantiene las observaciones o deniega tcitamente el pedido el interesado podr interponer recurso de reconsideracin ante el Director del Registro, dentro del plazo de 15 das de notificada la decisin del registrador o del vencimiento del plazo para pronunciarse. El Director deber expedirse dentro de los 30 das, ante el silencio implica denegacin tcita. El interesado puede agregar argumentos y refuerzos a su planteo. El Director puede RECONSIDERAR: hace lugar al pedido; el documento se inscribe CONFIRMAR: la resolucin del registrador NO PRONUNCIARSE (por 30 das): implica denegacin tcita Se cierra aqu la instancia administrativa y queda abierta la instancia jurisdiccional o contencioso registral para ejercitar las acciones correspondientes ante el Tribunal Superior de Justicia de la Pcia.
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b) Recursos jurisdiccionales RECURSO DE APELACIN: Cuando se han agotado los recursos internos sin obtener aceptacin de los documentos, el interesado puede promover RECURSO DE APELACIN ante el Tribunal Superior de Justicia, dentro de los 15 das de notificada la resolucin denegatoria del Director o del vencimiento del plazo para expedirse. El recurso es presentado ante el Registro, y ste tiene 5 das para elevarlo al Tribunal Superior. La ley no fija plazo al Tribunal para expedirse. La ley 5771 prev que la inscripcin provisional se considerar extendida durante la sustanciacin del recurso. El Tribunal puede DAR LUGAR A LA PRETENSIN: la inscripcin provisoria se convierte en definitiva RECHAZAR LA PRETENSIN: aceptacin de las observaciones y plazo para subsanar los defectos: 90 das Si el rogante no subsana dentro del trmino fijado (90 das) caduca de pleno derecho su inscripcin provisoria y se levantar el bloqueo. D) PUBLICIDAD Y FE PBLICA La publicidad es aquel sistema que tiene por objeto hacer cognoscible un sistema jurdico real. En algunos sistemas jurdicos (no en el nuestro) se agrega a sus efectos la CONSTITUTIVIDAD, es decir que el negocio jurdico se integra con el registro publicitario, producindose por esa va la transmisin de las titularidades. En estos casos encontramos en la publicidad dos elementos: publicidad MATERIAL y publicidad FORMAL. 1) PUBLICIDAD FORMAL: exhibicin de libros. Informes. Certificados Si bien la finalidad del registro es dar publicidad a los actos, los registros no pueden estar abiertos a cualquier persona, sino slo a aquellos sujetos que acrediten un inters legtimo. Esto se establece en pos del derecho a la intimidad de los titulares de los derechos registrados. En el derecho argentino se ha dado prioridad a la publicidad formal por medio de certificaciones e informes que son EXPEDIDOS POR EL REGISTRO. Esto en contraposicin a los sistemas de ACCESO DIRECTO al Registro que permiten la libre indagacin por cualquier persona de los contenidos de los asientos registrales. La ley 17801 restringe al mnimo la posibilidad de acceso directo a los asientos. Establece que las disposiciones locales determinarn la forma en que la documentacin podr ser consultada, sin riesgo de adulteracin, prdida o deterioro. La constancia directa tiene un carcter excepcional destinado a investigaciones histricas o estadsticas. As en nuestro sistema se establece el mtodo de las CONSTANCIAS EXPEDIDAS por el REGISTRO, que son certificaciones de las inscripciones o documentos que existen en el Registro. Las CONSTANCIAS pueden ser de dos tipos: 1) INFORMES: son todas las constancias que emite el Registro para dar conocimiento de los derechos que en l existen; slo hacen conocer datos ya inscriptos. Los informes tienen solamente la funcin de PUBLICIDAD, y aunque gozan de fe pblica, NO GARANTIZAN la inmutabilidad de las situaciones jurdicas que hacen conocer, por eso no tienen plazo de vigencia. Pueden referirse a la situacin jurdica de un bien o a las mutaciones que ha sufrido en el tiempo. Pueden consistir en un extracto o en una copia ntegra del documento segn el caso. Los informes deben darse a CUALQUIER PERSONA QUE TENGA INTERS LEGTIMO en conocerlos. La ley 17801 exige que los ordenamientos locales garanticen un acceso amplio al registro. 2) CERTIFICADO: es una constancia expedida por el Registro que no solamente hace conocer la situacin en que se encuentran actualmente los bienes, sino que GARANTIZA su inmutabilidad durante un plazo que establece la ley registral (ej:15, 25, 30 das). Su fin entonces no slo es la publicidad sino tambin GARANTIZAR una situacin jurdica. Tienen un PLAZO de vigencia.
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En los certificados la accesibilidad est restringida: SOLAMENTE LOS ESCRIBANOS Y FUNCIONARIOS PBLICOS ESTN FACULTADOS PARA SOLICITAR CERTIFICADOS DE ASIENTOS REGISTRABLES. Al respecto la ley 17801 establece que ningn escribano podr autorizar documentos de transmisin, constitucin, modificacin o cesin de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el ttulo inscripto en el registro, as como CERTIFICACIN expedida al efecto por dicha oficina en la que consigne el estado jurdico de los bienes y de las personas segn las constancias registradas. Los documentos que se otorguen debern consignar el nmero de orden, fecha y constancia que resulten de tal CERTIFICACIN. 2) PUBLICIDAD MATERIAL El fundamento de la publicidad material es la FE PUBLICA de que gozan los registros. Lo que dicen los registros es la realidad. Los datos contenidos en el Registro tienen presuncin de verdad, exactitud e integridad. Segn el rgimen registral que se haya adoptado (constitutivo o declarativo) ser el alcance que tendr la publicidad material. Los efectos sustantivos de la publicidad material son: a) CONSTITUTIVIDAD: en el sistema argentino los efectos sustantivos de la publicidad encuentran su mximo exponente en el valor constitutivo de la registracin de los AUTOMOTORES y de los CABALLOS PURA SANGRE. En la LEY REGISTRAL INMOBILIARIA la publicidad material es solamente DECLARATIVA; el derecho real existe al margen del Registro, y la publicidad tiene como fin lograr la oponibilidad frente a terceros. b) COGNOSCIBILIDAD: es otro de los efectos sustantivos de la publicidad material. El Registro brinda a los interesados la posibilidad de conocer la situacin jurdica en que se encuentran las relaciones publicitadas. Esta cognoscibilidad se considera suficiente y produce sus efectos presumiendo que el adquirente conoce suficientemente los asientos, aunque en los hechos no los haya consultado. c) PROTECCIN DEL CRDITO: el acreedor de un crdito tiene la proteccin de la publicidad de su crdito que ser oponible a los terceros que pretendan adquirir la cosa, excepto tercero que adquiere con buena fe. En el rgimen automotor la proteccin del crdito es absoluta. A su vez, el adquirente est protegido por la seguridad que brinda el Registro de que los gravmenes y cargas no publicitadas no van a menoscabar su adquisicin. E) OTROS ASPECTOS DE LA LEY REGISTRAL 1) Anotaciones personales Si bien nuestro sistema acoge el principio del folio real, organizndolo sobre la base de la finca, no es posible prescindir de un sistema de anotaciones que tenga los datos de las personas sujetos de esos derechos sobre la finca, pues la incidencia de ciertas medidas afecta en lo personal y no con relacin a un bien determinado. Por ejemplo: una habilitacin de edad, una inhabilitacin o una inhibicin general de bienes no puede anotarse solamente con relacin a un bien determinado, por lo tanto no accedern directamente al folio real. Con ese fin la ley prev una seccin especial donde se anotarn: a) DECLARACIONES de INHIBICIONES de las personas para disponer libremente de sus bienes. b) REGISTRACIONES PERSONALES que dispongan las leyes nacionales o pciales y que indica sobre el estado y la disponibilidad jurdica de los inmuebles (art. 30 ley 17801).
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BOLILLA 7 ADQUISICIN DE LOS DERECHOS REALES A) ADQUISICI" DE LOS DERECHOS REALES 1) Los modos de adquirir los derechos reales y los modos de adquirir el dominio Para que la constitucin o transmisin de un derecho real se opere plenamente es necesario que concurran el ttulo y el modo. El ttulo (causa-fuente del derecho) significa la razn de ser del desplazamiento o emplazamiento patrimonial. El modo es exteriorizacin de la modificacin operada en el patrimonio de los titulares. El ttulo determina el cambio, el modo lo produce en la realidad social. Se entiende por modo, el acto o hecho al que la ley le atribuye el efecto de materializar ante la sociedad el desplazamiento patrimonial determinado por el ttulo. 2) Los modos originarios y derivados Los modos originarios prescinden de la existencia de un derecho anterior. Si la cosa no ha tenido dueo con anterioridad es adquirida por un modo originario. Si lo ha tenido, la adquisicin podr ser originaria si el derecho adquirido no deriva del derecho anterior. Los modos derivados presuponen la existencia anterior de un titular que se ha desprendido de su derecho transmitindolo al actual propietario 3) El artculo 2524. Carcter de la enumeracin Art. 2524.- El dominio se adquiere: 1 Por la apropiacin; 2 Por la especificacin; 3 Por la accesin; 4 Por la tradicin; 5 Por la percepcin de los frutos; 6 Por la sucesin en los derechos del propietario; 7 Por la prescripcin. Los modos indicados en los incisos 6to y 7mo se tratan ms adelante, lo relativo a los frutos ya ha sido tratado al considerar los efectos de la posesin. Esta enumeracin no incluye a la expropiacin, que es un modo de adquirir el dominio por parte del Estado. De los modos enumerados en el artculo, es derivado la tradicin. La prescripcin que no requiere justo ttulo es una adquisicin originaria. Cuando en la prescripcin se requiere justo ttulo (usucapin breve), supone cierta derivacin atribuida a un supuesto titular anterior, pero no puede hablarse de un desprendimiento voluntario del propietario anterior ya que no particip como enajenante en la transmisin, por lo tanto tambin se trata de un modo originario de adquisicin. La inscripcin registral no est enumerada como modo de adquirir el dominio. La reforma de la ley 17711 estatuy este modo, aunque no con carcter constitutivo. La inscripcin puede ser un modo originario o derivado, revistiendo el primer carcter la inscripcin de la sentencia que declara la prescripcin.
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B) APROPIACI" 1) Concepto Cuando se toma la posesin de una cosa mueble sin dueo o abandonada por su dueo, siendo la persona capaz y teniendo la intencin de apropirsela, se produce la adquisicin del dominio por apropiacin. Los requisitos de la apropiacin estn establecidos en el artculo 2525: Art. 2525.- La aprehensin de las cosas muebles sin dueo, o abandonadas por el dueo, hecha por persona capaz de adquirir con el nimo de apropirselas, es un ttulo para adquirir el dominio de ellas. a) OBJETO: Art. 2343.- Son susceptibles de apropiacin privada: 1 Los peces de los mares interiores, mares territoriales, ros y lagos navegables, guardndose los reglamentos sobre la pesca martima o fluvial; 2 Los enjambres de abejas, si el propietario de ellos no los reclamare inmediatamente; 3 Las piedras, conchas u otras sustancias que el mar arroja, siempre que no presenten signos de un dominio anterior; 4 Las plantas y yerbas que vegetan en las costas del mar, y tambin las que cubrieren las aguas del mar o de los ros o lagos, guardndose los reglamentos policiales; 5 Los tesoros abandonados, monedas, joyas y objetos preciosos que se encuentran sepultados o escondidos, sin que haya indicios o memoria de quien sea su dueo, observndose las restricciones de la parte especial de este Cdigo, relativas a esos objetos. Debe tratarse de cosa muebles sin dueo o abandonada por su dueo. Los inmuebles no pueden ser adquiridos por apropiacin pues no carecen de dueo aunque la posesin se encuentre vacua. Si los inmuebles no han tenido con anterioridad otro dueo pertenecen al Estado, lo mismo si son abandonados por su dueo. b) CAPACIDAD DEL SUJETO: el Cdigo requiere la capacidad para adquirir. c) APREHENSIN: es la toma de posesin efectiva de la cosa. Constituye el acto exterior u objetivo por el cual se emplaza la cosa en el patrimonio. Fija el momento en que se adquieren la posesin y la propiedad. d) INTENCIN DE ADQUIRIR O DE APROPIARSE 2) Cosas apropiables y cosas excluidas Hay que distinguir: a) cosas sin dueo (res nullius): Art. 2527.- Son susceptibles de apropiacin por la ocupacin, los animales de caza, los peces de los mares y ros y de los lagos navegables; las cosas que se hallen en el fondo de los mares o ros, como las conchas, corales, etc., y otras sustancias que el mar o los ros arrojan, siempre que no
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presenten seales de un dominio anterior; el dinero y cualesquiera otros objetos voluntariamente abandonados por sus dueos para que se los apropie el primer ocupante, los animales bravos o salvajes y los domesticados que recuperen su antigua libertad. b) cosas abandonadas por su dueo (res derelictae): Art. 2526.- Son cosas abandonadas por el dueo aquellas de cuya posesin se desprende materialmente, con la mira de no continuar en el dominio de ellas. A la par del abandono indiscriminado el Cdigo Civil plantea el abandono hecho con intencin de que la cosa sea adquirida por cierta persona: Art. 2529.- Si las cosas abandonadas por sus dueos lo fueren para ciertas personas, esas personas nicamente tendrn derecho para apropirselas. Si otros las tomaren, el dueo que las abandon tendr derecho para reivindicarlas o para exigir su valor. Ante la duda si exista la intencin del dueo de abandonar la cosa, se establece: Art. 2530.- En caso de duda, no se presume que la cosa ha sido abandonada por su dueo sino que ha sido perdida, si es cosa de algn valor. El artculo 2528 determina las cosas que no son susceptibles de apropiacin: Art. 2528.- No son susceptibles de apropiacin - las cosas inmuebles, - los animales domsticos o domesticados, aunque huyan y se acojan en predios ajenos, - las cosas perdidas, - lo que sin la voluntad de los dueos cae al mar o a los ros, ni las que se arrojan para salvar las embarcaciones, ni los despojos de los naufragios. 3) La caza. "ocin y condiciones Con respecto a los animales se admiten 3 categoras: 1) salvajes: son susceptibles de apropiacin 2) domsticos: no son susceptibles de apropiacin si no han sido abandonados por sus dueos 3) domesticados: slo son apropiables despus de que recuperan su libertad La caza es una tpica manera de apropiacin. Art. 2540.- La caza es otra manera de apropiacin, cuando el animal bravo o salvaje, vindose en su libertad natural, fuese tomado muerto o vivo por el cazador, o hubiese cado en las trampas puestas por l. Si otra persona encuentra un animal cautivo en una trampa, no puede apropirselo. La trampa indica la voluntad de aprehender el animal y la efectividad de la misma, al retener el animal, representa el elemento objetivo (corpus). Existen dos condiciones para que exista apropiacin por la caza: 1) relativa al animal: debe ser salvaje; en caso de ser animal domesticado debe, previamente, haber recobrado su antigua libertad y su dueo no debe estar buscndolo:
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Art. 2544.- Mientras el que tuviere un animal domesticado que recobre su libertad, lo fuese persiguiendo, nadie puede tomarlo ni cazarlo. 2) relativa al terreno de caza Art. 2542.- No se puede cazar sino en terrenos propios, o en terrenos ajenos que no estn cercados, plantados o cultivados, y segn los reglamentos de la polica. El artculo siguiente establece las sanciones por el incumplimiento de lo que dispone el 2542: Art. 2543.- Los animales que se cazaren en terrenos ajenos, cercados, o plantados, o cultivados, sin permiso del dueo, pertenecen al propietario del terreno, y el cazador est obligado a pagar el dao que hubiere causado. 4) La pesca Art. 2547.- La pesca es tambin otra manera de apropiacin, cuando el pez fuere tomado por el pescador o hubiere cado en sus redes. En las zonas martimas los recursos vivos pertenecen al Estado y pueden ser explotados mediante la concesin; en los ros y lagos navegables est librada a los particulares con sujecin a las reglamentaciones locales y, en los ros no navegables corresponde a los ribereos hasta el eje medio del ro. 5) Emigracin de animales. Concepto. Posesin del dueo anterior Cuando un animal domesticado (segn la clasificacin que estudiamos), recuperada su libertad, emigra y se acostumbra a vivir en predio de otra persona, ste adquiere entonces la propiedad por accesin, siempre que no haya utilizado artificio alguno para atraerlo. En tal caso el propietario originario carece de accin reivindicatoria. Si se han utilizado artificios, la reivindicacin procede siempre que el propietario del animal pueda identificarlo o individualizarlo. Si no puede individualizarlo y existieron los artificios, le resta un derecho a ser indemnizado por prdida. Art. 2592.- Cuando los animales domesticados que gozan de su libertad, emigraren y contrajesen la costumbre de vivir en otro inmueble, el dueo de ste adquiere el dominio de ellos, con tal que no se haya valido de algn artificio para atraerlos. El antiguo dueo no tendr accin alguna para reivindicarlos, ni para exigir ninguna indemnizacin. Art. 2593.- Si hubo artificio para atraerlos, su dueo tendr derecho para reivindicarlos, si puede conocer la identidad de ellos. En caso contrario, tendr derecho a ser indemnizado de su prdida. La accesin de animales no se cumple instantneamente sino que requiere un lapso prudencial que deber ser establecido por el juez segn las circunstancias del caso. C) EL TESORO 1) Concepto y requisitos Art. 2551.- Se entiende por tesoro todo objeto que no tiene dueo conocido, y que est oculto o enterrado en un inmueble, sea de creacin antigua o
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reciente, con excepcin de los objetos que se encuentren en los sepulcros, o en los lugares pblicos, destinados a la sepultura de los muertos. Los requisitos para que una cosa sea reputada como tesoro son: a) Debe tratarse de cosa mueble valiosa: es un mueble porque se encuentra bajo el suelo por el hecho del hombre, distinto a lo que establece el art. 2414: Art. 2314.- Son inmuebles por su naturaleza ... ...todo lo que se encuentra bajo el suelo sin el hecho del hombre. Tampoco es un inmueble por accesin ya que no condice con las normas de los arts. 2315 y 2316: Art. 2315.- Son inmuebles por accesin las cosas muebles que se encuentran realmente inmovilizadas por su adhesin fsica al suelo, con tal que esta adhesin tenga el carcter de perpetuidad. Art. 2316.- Son tambin inmuebles las cosas muebles que se encuentran puestas intencionalmente, como accesorias de un inmueble, por el propietario de ste, sin estarlo fsicamente. Lo de valioso no surge del texto legal, pero s del significado de la palabra. b) Estar oculta o enterrada c) Con signos de dominio anterior pero de dueo desconocido: el tesoro no es una cosa sin dueo, sino sin dueo conocido. d) no encontrarse en los sepulcros o lugares destinados a sepultura 2) El descubridor Se entiende por descubridor al que primero haga visible el tesoro, aunque no tome posesin o no reconozca que se trata de un tesoro: Art. 2554.- Reptase descubridor del tesoro al primero que lo haga visible, aunque sea en parte y aunque no tome posesin de l ni reconozca que es un tesoro, y aunque haya otros que trabajen con l. Derechos: a) si el que descubre el tesoro es el propietario del terreno, adquiere lisa y llanamente el dominio de l: Art. 2550.- El que hallare un tesoro ocultado o enterrado, en casa o fundo propio, adquiere el dominio de l. b) si el descubridor lo encontr en terreno ajeno, le corresponde la mitad y la otra mitad corresponde al propietario del suelo: Art. 2556.- El que halle un tesoro en predio ajeno, es dueo de la mitad de l. La otra mitad corresponde al propietario del predio. c) si es coposeedor corresponde la mitad al descubridor y la otra mitad en proporcin a los condminos: Art. 2557.- Si slo es coposeedor, har suyo por mitad el tesoro que hallare, y la otra mitad se dividir entre todos los coposeedores, segn su porcin en la posesin.
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Prohibicin de bsqueda de tesoros sin autorizacin del dueo del predio Art. 2552.- Es prohibido buscar tesoros en predios ajenos, sin licencia del dueo, o del que lo represente, aunque los posea como simple tenedor; pero el que fuere coposeedor del predio, o poseedor imperfecto, puede buscarlos, con tal que el predio sea restituido al estado en que se hallaba. Con la expresin de poseedor imperfecto se refiere a los que ejercen la posesin en virtud de un derecho real (ej. usufructuario, usuario, etc.) La nica condicin que stos tienen, junto con los coposeedores, es la de restituir el predio al estado en que se hallaba. Si alguien busca tesoros en predio ajeno sin autorizacin del dueo, no puede invocar los derechos del descubridor. Pero si ha iniciado trabajos, aun sin autorizacin, con otros fines, y halla un tesoro, tiene tales derechos: Art. 2561.- El derecho del descubridor del tesoro no puede ser invocado sino respecto de los tesoros encontrados casualmente. Tampoco puede ser invocado por el obrero al cual el propietario del predio le hubiese encargado hacer excavaciones buscando un tesoro, ni por otros que lo hicieren sin autorizacin del propietario. En estos casos, el tesoro hallado pertenece a este ltimo. Art. 2563.- Tiene derecho a la mitad del tesoro hallado, el que emprendiese trabajos en predio ajeno, sin consentimiento del propietario, con otro objeto que el de buscar un tesoro. D) ESPECIFICACI" O TRA"SFORMACI" 1) Concepto. Fundamento Si el propietario de una cosa opera una transformacin sobre sta (valorizndola o degradndola) dicha transformacin carece de relevancia para nuestro tema ya que el propietario que lo era de la materia originaria, seguir sindolo de la nueva especie. Pero si una persona produce con su trabajo o su industria, una transformacin de una cosa ajena, sin que medie el consentimiento del dueo, se plantear un conflicto entre el dueo de la materia y el autor del trabajo, por lo que habr que dilucidar quin es el propietario de la nueva especie y que derechos corresponden a cada uno. Es esencial que no medie consentimiento del propietario originario pues, si lo hubiera, estaramos en presencia de un acuerdo de voluntades (contrato) y el conflicto se deber resolver conforme a lo estipulado por las partes en dicho acuerdo. Dice el artculo 2567: Art. 2567.- Adquirese el dominio por la transformacin o especificacin, cuando alguien por su trabajo, hace un objeto nuevo con la materia de otro, con la intencin de apropirselo. 2) Distintos casos Dos pautas se establecen para resolver el posible conflicto: una objetiva (si la materia puede o no volverse al estado anterior) y otra subjetiva (si hubo buena o mala fe del transformador). De sus combinaciones surgen los presupuestos y sus soluciones. a) Buena fe del transformador e imposibilidad de reducir la cosa a su estado anterior:
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Art. 2568.- Si la transformacin se hace de buena fe, ignorando el transformador que la cosa era ajena y no fuere posible reducirla a su forma anterior, el dueo de ella slo tendr derecho a la indemnizacin correspondiente. El transformador se hace dueo de la nueva especie. Es el nico caso en que la ley atribuye directamente la propiedad al autor del trabajo, por eso implica un modo de adquisicin del dominio. En los dems casos hay opciones para el propietario. b) Mala fe del transformador e imposibilidad de restitucin al estado anterior: Art. 2569.- Si la transformacin se hizo de mala fe, sabiendo o debiendo saber el transformador que la cosa era ajena, y fuere imposible reducirla a su forma anterior, el dueo de la materia tendr derecho a ser indemnizado de todo dao, y a la accin criminal a que hubiere lugar, si no prefiriese tener la cosa en su nueva forma, pagando al transformador el mayor valor que hubiese tomado por ella. La opcin para el dueo de la materia vara entre: Exigir la indemnizacin de todo dao, sin perjuicio de la accin criminal a que diera lugar O sino Obtener la cosa en su nueva forma, pagando al transformador el mayor valor que hubiese tomado
c) Buena fe y posibilidad de reducir la cosa a su estado anterior: Art. 2570.- Si la transformacin se hizo de buena fe y fuere posible reducir la cosa a su forma anterior, el dueo de la materia ser dueo de la nueva especie, pagando al transformador su trabajo; pero puede slo exigir el valor de la materia, quedando la especie de propiedad del transformador. El dueo puede optar entre: Ser dueo de la nueva especie pagando el trabajo al transformador Exigir el valor de la materia dejndole la propiedad al transformador d) Mala fe y posibilidad de reducir la cosa al estado originario: El Cdigo Civil no legisla sobre este supuesto. La doctrina entiende que se debe aplicar el principio del 2569, agregando la opcin para el dueo de exigir la restitucin de la cosa al estado anterior ms la correspondiente indemnizacin. E) ACCESI" Y ADJU"CI" 1) Accesin. Concepto Se adquiere el dominio por accesin cuando la cosa va a unirse a otra, natural o artificialmente, acrecentndola. En este caso la persona se hace propietaria por efecto de la accesin. La accesin, como modo de adquirir el dominio, esta enumerada en el inc. 3ro del artculo 2524. Pero es el artculo 2571 el que la define: Art. 2571.- Se adquiere el dominio por accesin, cuando alguna cosa mueble o inmueble acreciere a otra por adherencia natural o artificial.
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La accesin adquiere diversas formas, segn que una cosa mueble se una a un inmueble, a que la unin se produzca entre dos cosas muebles. La adherencia puede ser natural o artificial. 2) Diversas clases: a) Aluvin Son terrenos de aluvin aquellos que quedan al descubierto o se forman lentamente por los desvos provocados por la afluencia del agua de una corriente. Para que exista aluvin son requisitos: a) Debe tratarse de corrientes de agua. No se favorecen las propiedades que confinan con lagos y lagunas b) El acrecentamiento debe ser natural c) El ro debe lindar directamente con el terreno del ribereo d) El ro no debe ser navegable e) El acrecimiento debe ser paulatino (sino sera avulsin) f) El aluvin debe estar definitivamente formado (se ha adherido a la ribera y ha dejado de ser parte del ro) Establece el art. 2572: Art. 2572.- Son accesorios de los terrenos confinantes con la ribera de los ros, los acrecentamientos de tierra que reciban paulatina e insensiblemente por efecto de la corriente de las aguas, y pertenecen a los dueos de las heredades ribereas. Siendo en las costas de mar o de ros navegables, pertenecen al Estado. El Cdigo Civil prev, adems del aluvin propiamente dicho, el caso de ros y arroyos que, a travs del tiempo, se van recostando sobre una de las riberas y, al mismo tiempo, se retiran de la otra dejando el cauce al descubierto. Al respecto establece: Art. 2573.- Pertenecen tambin a los ribereos, los terrenos que el curso de las aguas dejare a descubierto, retirndose insensiblemente de una de las riberas hacia la otra. b) Avulsin La avulsin presupone un brusco acrecentamiento causado por una fuerza sbita. Aqu la agregacin no es insensible y tampoco la propiedad se adquiere inmediatamente por el ribereo, sino que el dueo originario conserva el dominio, al solo efecto de llevrsela, mientras no se hayan adherido naturalmente al fundo recipiente. Art. 2583.- Cuando un ro o un arroyo lleva por una fuerza sbita alguna cosa susceptible de adherencia natural, como tierra, arena o plantas, y las une, sea por adjuncin, sea por superposicin, a un campo inferior, o a un fundo situado en la ribera opuesta, el dueo de ella conserva su dominio para el solo efecto de llevrsela. Si se produce la adherencia natural, ya no puede reivindicarse. Si an no se ha producido pero han pasado 6 meses (plazo para la prescripcin del art. 4039), el dueo del terreno beneficiado puede oponer la excepcin de prescripcin si se pretende reivindicacin de la cosa. Art. 2584.- Desde que las cosas desligadas por avulsin se adhieren naturalmente al terreno ribereo en que fueron a parar, su antiguo dueo no tendr derecho para reivindicarlas.
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Art. 4039.- Se prescribe por seis meses, la accin de los propietarios ribereos para reivindicar los rboles y porciones de terrenos, arrancados por la corriente de los ros. El artculo 2586 determina la clase de cosa que puede ser objeto de avulsin: Art. 2586.- Cuando la avulsin fuere de cosas no susceptibles de adherencia natural, es aplicable lo dispuesto sobre cosas perdidas. c) Edificacin, siembra y plantacin A diferencia de los anteriores, stos son medios artificiales de accesin. El Cdigo Civil contempla los distintos casos, segn los cuales una persona proceda a sembrar en su propio terreno, semillas o plantas que pertenezcan a otra persona, o que comience a edificar con materiales ajenos. Puede ocurrir tambin que una persona siembre o edifique con semillas o materiales propios en terrenos ajenos, o con materiales ajenos en terrenos tambin ajenos. Los efectos sern: a) Materiales propios en terreno ajeno 1) Buena fe del edificante: el dueo del terreno tiene derecho a hacer suyo lo plantado, sembrado o edificado, previa indemnizacin al edificante o plantador; o puede exigir que se retire todo lo realizado, dejando el predio en el estado en que se encontraba: Art. 2588.- Cuando de buena fe, se edificare, sembrare o plantare, con semillas o materiales propios en terreno ajeno, el dueo del terreno tendr derecho para hacer suya la obra, siembra o plantacin, previas las indemnizaciones correspondientes al edificante, sembrador o plantador de buena fe, sin que ste pueda destruir lo que hubiese edificado, sembrado o plantado, no consintindolo el dueo del terreno. 2) Mala fe del edificante: el dueo puede pedir la reposicin de las cosas a su estado anterior; o conservar lo realizado pagando el mayor valor adquirido por el inmueble: Art. 2589.- Si se ha edificado, sembrado o plantado de mala fe en terreno ajeno, el dueo del terreno puede pedir la demolicin de la obra y la reposicin de las cosas a su estado primitivo, a costa del edificante, sembrador o plantador. Pero si quisiere conservar lo hecho, debe el mayor valor adquirido por el inmueble. 3) Mala fe de ambos: se les da a ambos el tratamiento como si fueran de buena fe: Art. 2590.- Cuando haya habido mala fe, no slo por parte del que edifica, siembra o planta en terreno ajeno, sino tambin por parte del dueo, se arreglarn los derechos de uno y otro segn lo dispuesto respecto al edificante de buena fe. Se entiende haber mala fe por parte del dueo, siempre que el edificio, siembra o plantacin, se hicieren a vista y ciencia del mismo y sin oposicin suya. b) Materiales ajenos en fundo propio 1) Buena fe del edificante: ste adquiere la plantacin o edificacin pero debe pagar el valor de dichos materiales. Los materiales han dejado de ser muebles al incorporarse fsicamente al inmueble.
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Art. 2587.- El que sembrare, plantare o edificare en finca propia con semillas, plantas o materiales ajenos, adquiere la propiedad de unos y otros; pero estar obligado a pagar su valor;... 2) Mala fe del edificante: adems de pagar el valor de los materiales, est obligado a resarcir de todo perjuicio y es pasible de las consecuencias penales de su accionar. Art. 2587.- ... y si hubiese procedido de mala fe, ser adems condenado al resarcimiento de los daos y perjuicios, y si hubiere lugar, a las consecuencias de la acusacin criminal. El dueo de las semillas, plantas o materiales, podr reivindicarlos si le conviniere, si ulteriormente se separasen. c) Materiales ajenos en terrenos ajenos Aqu intervienen tres personas: el edificador, el dueo del terreno y el dueo de los materiales. El principio de la accesin rige tambin en este caso, pero el dueo de los materiales no tiene ninguna accin contra el dueo del terreno y slo podr exigir la indemnizacin que le correspondiese al edificador o plantador. Se aplican las disposiciones concernientes al edificador de mala o buena fe, segn el caso. El dueo de los materiales se subroga al edificante en cuanto a las indemnizaciones que debe el propietario del fundo a este ltimo. Pero si el dueo del fundo ya hubiese pagado al edificante, al dueo de los materiales slo le queda ir contra ste. 3) Adjuncin La adjuncin es la unin de dos cosas muebles, pertenecientes a distintos propietarios, las que por la sola virtud de dicha unin vienen a formar una sola. Art. 2594.- Cuando dos cosas muebles, pertenecientes a distintos dueos, se unen de tal manera que vienen a formar una sola, el propietario de la principal adquiere la accesoria, aun en el caso de ser posible la separacin, pagando al dueo de la cosa accesoria lo que ella valiere. A diferencia de la especificacin, aqu no se crea una cosa nueva, sino que la unin impide la diferenciacin de ambas cosas. Por ejemplo: el marco respecto de la obra de arte pintada en la tela, o el pie de la estatua, etc. Son caracteres de la adjuncin: a) dos cosas de distintos dueos se han unido de modo que resulte una sola b) se puede distinguir entre la accesoria y la principal c) no se requiere la buena fe de quien las uni d) no se requiere que se tornen inseparables La excepcin al principio de la adjuncin lo establece el artculo 2595: Art. 2595.- Cuando la cosa unida para el embellecimiento, o perfeccin de la otra, es por su especie mucho ms preciosa que la principal, el dueo de ella puede pedir su separacin, aunque no pueda verificarse sin algn deterioro de la cosa a que se ha incorporado. Independientemente de la inexigibilidad de la buena fe, el Cdigo Civil tiene en cuenta la mala fe para regular la exigencia del dueo de la materia empleada: [nota del Cabeza: no se exige buena fe del que uni, pero si hay mala fe el cdigo dice:]
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Art. 2596.- El dueo de la materia empleada de mala fe, puede pedir que se le devuelva en igual especie y forma, cantidad, peso, o medida que la que tena, o que as se avalore la indemnizacin que se le debe. Mezcla y confusin La mezcla es la unin de cosas secas o slidas de una manera intima o completa (ej. mezcla de granos de diferentes propietarios); la confusin es la resultante de la unin de cosas fluidas, sean lquidas o gaseosas. Art. 2597.- Cuando cosas secas o fluidas de diversos dueos se hubiesen confundido o mezclado, resultando una transformacin, si una fuese la principal, el dueo de ella adquiere el dominio del todo, pagando al otro el valor de la materia accesoria. La norma exige que resulte una transformacin, ya sea fsica o qumica. Los efectos que la ley prev son: a) si se puede distinguir la cosa principal, el dueo de sta se hace dueo de toda la cosa, pagando el valor de la materia accesoria (art. 2597) b) si no se puede distinguir y las cosas son separables: Art. 2598.- No habiendo cosa principal, y siendo las cosas separables, la separacin se har a costa del que las uni sin consentimiento de la otra parte. c) Siendo inseparables y no habiendo resultado nueva especie de la mezcla: Art. 2599.- Siendo inseparables y no habiendo resultado nueva especie de la confusin o mezcla, el dueo de la cosa unida sin su voluntad, puede pedir al que hizo la unin o mezcla, el valor que tena su cosa antes de la unin. d) Art. 2600.- Si la confusin o mezcla resulta por un hecho casual, y siendo las cosas inseparables, y no habiendo cosa principal, cada propietario adquiere en el todo un derecho proporcional a la parte que le corresponda, atendido el valor de las cosas mezcladas o confundidas. ste es un caso de condominio entre los propietarios originarios de las materias confundidas o mezcladas por un hecho casual. F) TRADICI" A pesar de que el Cdigo Civil la trata como un modo de adquirir el dominio, la tradicin sirve para la adquisicin de otros derechos reales ejercibles por la posesin, como el usufructo, el uso y la habitacin, operando en tales casos tambin como modo constitutivo. El contenido depender del ttulo (causa) al que la tradicin responda. 1) Requisitos: a) Causa o ttulo Art. 2602.- La tradicin debe ser por ttulo suficiente para transferir el dominio.
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La tradicin tiene como ncleo la posesin que, mediante la entrega de la cosa, deja de ser ejercida por un sujeto (tradens) que se desprende voluntariamente de ella, para pasar a ser ejercida por otro sujeto (accipiens) que voluntariamente la recibe. Esta entrega y esa voluntad manifiesta en el acto de entregar, presuponen un acuerdo de voluntades que ordinariamente tiene lugar en distinto momento y a travs de actos diferentes a los que dieron lugar a la formacin del ttulo. Cuando se celebra un contrato con el fin de transmitir un derecho real, ste viene a convertirse en el ttulo (causa) del derecho real que para quedar constituido requerir del modo (tradicin). Cuando la tradicin tiene carcter constitutivo, como en principio es en derechos reales, esta entrega, con aquella causa provocarn el desplazamiento patrimonial que las partes se haban propuesto realizar. Si la entrega responde al cumplimiento de un comodato, locacin, depsito, etc., falta este requisito esencial del ttulo idneo para transferir el dominio y lo nico que se transmite es la tenencia de la cosa. La tradicin ser considerada causal en cuanto slo tiene eficacia por el acuerdo de transferir la propiedad bajo un concepto determinado (venta, permuta, donacin, etc.) al que estar vinculado necesariamente para que tenga eficacia traslativa del derecho, y ser abstracta cuando su eficacia dependa exclusivamente del acuerdo de transmitir la propiedad, con independencia del negocio jurdico que la justifique. La tradicin es un modo derivado que tiene a la vez dos funciones: a) Constitutivo: fija el momento de la adquisicin (transmisin) entre las partes b) Publicidad: para la oponibilidad a terceros es necesaria la inscripcin en el registro inmobiliario 2) Derechos Art. 577.- Antes de la tradicin de la cosa, el acreedor no adquiere sobre ella ningn derecho real. Art. 3265.- Todos los derechos que una persona transmite por contrato a otra persona, slo pasan al adquirente de esos derechos por la tradicin, con excepcin de lo que se dispone respecto a las sucesiones. Ya especficamente en el tema de la tradicin traslativa del dominio el Cdigo Civil establece: Art. 2603.- Los nicos derechos que pueden transmitirse por la tradicin, son los que son propios del que la hace. Esta regla sufre importantes excepciones que a continuacin vemos. 3) Excepciones en materia de muebles e inmuebles a) INSCRIPCION DE INMUEBLES: La ley 17711 reform el artculo 2505 y exige para el perfeccionamiento de los derechos reales que se adquieren o transmiten sobre inmuebles, la inscripcin en los registros inmobiliarios de la jurisdiccin que corresponda, agregando que las adquisiciones no sern oponibles a terceros mientras no estn registradas. La inscripcin tiene carcter declarativo y con fines de oponibilidad a terceros. b) COSAS MUEBLES: el artculo 3271 establece una excepcin al principio del artculo 2603, en cuanto no lo hace aplicable a las cosas muebles. Art. 3270.- Nadie puede transmitir a otro sobre un objeto, un derecho mejor o ms extenso que el que gozaba; y recprocamente, nadie puede adquirir sobre un objeto un derecho mejor y ms extenso que el que tena aquel de quien lo adquiere.
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Art. 3271.- La disposicin del artculo anterior no se aplica al poseedor de cosas muebles. La posibilidad de adquirir la cosa de manos de quien no es el verdadero propietario, est consagrada en el art. 2412, mediando buena fe y no tratndose de cosa robada o perdida y cuando la adquisicin sea a ttulo oneroso: Art. 2412.- La posesin de buena fe de una cosa mueble, crea a favor del poseedor la presuncin de tener la propiedad de ella, y el poder de repeler cualquier accin de reivindicacin, si la cosa no hubiese sido robada o perdida. c) CONVALIDACIN: si quien transfiri el derecho de dominio sobre una cosa ajena, e hizo tradicin de ella, despus adquiere por ttulo suficiente, la tradicin produce el efecto de transmitir el dominio al adquirente, convalidndose el dominio en cabeza de ste. As lo establece el artculo 2504: Art. 2504.- Si el que transmiti o constituy un derecho real que no tena derecho a transmitir o constituir, lo adquiriese despus, entindese que transmiti o constituy un derecho real verdadero como si lo hubiera tenido al tiempo de la transmisin o constitucin. d) INSCRIPCION CONSTITUTIVA DE CIERTAS COSAS MUEBLES: es el caso de automotores y de los caballos pura sangre de carrera. e) PREHORIZONTALIDAD: la ley de prehorizontalidad le acuerda prevalencia al contrato registrado de adquisicin de una unidad sometida al rgimen, sobre la posesin otorgada (tradicin) en virtud de un boleto no inscripto, ya que considera que esta tradicin no es oponible a los derechos que emergen de aquel contrato. FI" BOLILLA 7
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BOLILLA 8 Adquisicin del dominio de cosas muebles A) REGIME" GE"ERAL 1) El art. 2412. Origen y fundamento Art. 2412.- La posesin de buena fe de una cosa mueble, crea a favor del poseedor la presuncin de tener la propiedad de ella, y el poder de repeler cualquier accin de reivindicacin, si la cosa no hubiese sido robada o perdida. El modo de adquirir del art. 2412 ha ido evolucionando como una excepcin a la reivindicacin. En el derecho francs es donde encontramos un escalonamiento de este principio aplicado a la posibilidad de reivindicacin de la cosa mueble. En el antiguo derecho francs, el propietario tena acciones contra el actual poseedor de una cosa mueble, salvo, cuando sta se encontraba en poder de alguien que la haba obtenido del depositario o acreedor del prendario. Ms tarde en el derecho francs, con la influencia del derecho romano, como regla general y en todos los casos aparece la reivindicacin con plazo de prescripcin de 3, 10, 20 y hasta 30 aos. Sin embargo se le sigue negando la reivindicacin al acreedor hipotecario; slo en los casos de hipoteca los muebles no tienen persecucin por hipoteca. Esta situacin lesionaba la seguridad en el trfico de las cosas muebles, y su actual poseedor nunca consolidaba su derecho. Por ello se fueron reduciendo los plazos de reivindicacin, hasta que se termin por negar la reivindicacin a quien hubiere confiado la cosa a otro. Nuestro Cdigo Civil se apoy en la mxima del Cdigo Civil francs y as, el legislador sanciona el principio del art. 2412. El principio requiere como regla general la concurrencia de tres sujetos: 1) LEGITIMO PROPIETARIO: que transmite la cosa mueble en simple tenencia 2) INTERMEDIARIO: simple tenedor a quien le fue transmitida la cosa mueble por el legtimo propietario, y que despus la enajena 3) ADQUIRENTE DE BUENA FE: adquiere del intermediario creyndolo el legtimo propietario. FUNDAMENTO PRCTICO AGILIDAD Y SEGURIDAD EN EL TRFICO COMERCIAL: sin el principio del art. 2412, existira una imposibilidad en obtener ttulos seguros y con rapidez, lo que hara imposible la adquisicin confiada de cosas muebles ante la necesidad de estudiar los antecedentes dominiales del enajenante. La validez del ms insignificante acto de comercio quedara supeditada a requisitos, formalidades y trmites muy complejos. La excepcin a este principio se halla en aquellas cosas muebles que no tienen esa dificultad probatoria a que nos referimos. Estas cosas muebles son aquellas que requieren una registracin y no alcanza con la mera posesin como medio publicitario. Nos referimos a la publicidad registral y abarca a los automotores, los buques, aeronaves, caballos pura sangre de carrera y los semovientes en general. F- FUNDAMENTOS JURDICOS Se han elaborado doctrinariamente tres criterios:
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1) PRESCRIPCIN INSTANTANEA: este criterio resulta inaceptable en nuestro derecho ya que el trmino prescripcin y la idea de instantnea son irreconciliables. La prescripcin requiere el tiempo de posesin, y ese tiempo no puede darse instantneamente. 2) PRESUNCIN DE PROPIEDAD: este criterio sostiene que se presume que el poseedor de buena fe de una cosa mueble es el propietario. Se trata de una presuncin iure et de iure. Esto no significa que los otros supuestos para su existencia no admitan la presuncin iuris tantum; as, la posesin y la buena fe admiten la prueba en contrario. 3) ADQUISICIN EX LEGE: por este criterio, la ley confiere el dominio de la cosa mueble cuando concurren determinados supuestos de hecho como son la posesin y la buena fe. Es decir que aqu la posesin no acta a travs de ninguna presuncin, sino que es la ley la que constituye la constituye en este caso como un verdadero modo adquisitivo, que se agrega a los supuestos del art. 2524. Este modo adquisitivo especial se trata de un modo ORIGINARIO de adquisicin del dominio; el intermediario, al transmitir su posesin, slo integra el supuesto fctico previsto por el art. para que se configure el nacimiento de ese dominio (NO TRANSMITE EL DOMINIO, porque NO LO TIENE). En conclusin, el art. 2412 consagra un modo de adquirir el dominio de cosas muebles, y se trata de un modo originario de adquisicin. El ttulo del poseedor de buena fe emana de la ley y no de la transmisin. 2) Condiciones de aplicacin: a) cosa mueble El principio slo es aplicable a las cosas muebles, ya que los bienes inmuebles tienen su propia regulacin y requieren condiciones ms estrictas, con las formalidades especiales exigidas por ley. b) posesin La posesin se presume iuris tantum siempre que exista el corpus. Art. 2351: Art. 2351.- Habr posesin de las cosas, cuando alguna persona, por s o por otro, tenga una cosa bajo su poder, con intencin de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad. c) buena fe Tambin se presume iuris tantum. Art. 2356 y 2362: Art. 2356.- La posesin puede ser de buena o de mala fe. La posesin es de buena fe, cuando el poseedor, por ignorancia o error de hecho, se persuadiere de su legitimidad. Art. 2362.- Todo poseedor tiene para s la presuncin de la buena fe de su posesin, hasta que se pruebe lo contrario, salvo los casos en que la mala fe se presuma. d) desapoderamiento voluntario Slo se considera aplicable la presuncin de propiedad cuando el propietario se hubiere desprendido voluntariamente de la cosa, pero no en el caso de que el traspaso de la posesin no hubiere sido voluntario.
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3) Exclusin de las cosas robadas o perdidas y las trasmitidas a ttulo gratuito El poseedor de buena fe se presume propietario y tiene, en consecuencia, el poder de repeler cualquier accin de reivindicacin de la cosa mueble. Pero existen dos casos de excepcin a este principio: A) COSAS ROBADAS O PERDIDAS: si de tales cosas se trata y aunque las haya adquirido a ttulo oneroso, su poseedor aunque sea de buena fe, no est a cubierto de la reivindicacin. Art. 2765: Art. 2765.- El que ha perdido, o a quien se ha robado una cosa mueble, puede reivindicarla, aunque se halle en un tercer poseedor de buena fe. La cosa robada est definida en el art. 2766: Art. 2766.- La calidad de cosa robada slo es aplicable a la sustraccin fraudulenta de la cosa ajena, y no a un abuso de confianza, violacin de un depsito, ni a ningn acto de engao o estafa que hubiese hecho salir la cosa del poder del propietario. En cuanto a las cosas perdidas esta calificacin se aplica a las que se extraviaron por caso fortuito o fuerza mayor, y adems a los supuestos de prdida por negligencia inimputable al poseedor, envo a una direccin equivocada, etc. B) COSAS TRANSMITIDAS A TTULO GRATUITO: para repeler la accin reivindicatoria es necesario que el poseedor la haya adquirido a ttulo oneroso. Art. 2767 y 2778, segunda parte: Art. 2767.- La accin de reivindicacin no es admisible contra el poseedor de buena fe de una cosa mueble, que hubiese pagado el valor a la persona a la cual el demandante la haba confiado para servirse de ella, para guardarla o para cualquier otro objeto. Art. 2778.- Sea la cosa mueble o inmueble, la reivindicacin compete ... contra el actual poseedor, aunque de buena fe, que la hubiese [adquirido] de un enajenante de buena fe, si la hubo [adquirido] por ttulo gratuito y el enajenante estaba obligado a restituirla al reivindicante, como el sucesor del comodatario que hubiese credo que la cosa era propia de su autor. Hay que aclarar que el principio del art. 2412 slo requiere para la presuncin de propiedad la posesin y la buena fe. Entonces debemos concluir que slo para paralizar la accin reivindicatoria, es decir, slo frente al propietario anterior se requiere, adems, el ttulo oneroso de su adquisicin. En conclusin, el poseedor de buena fe es propietario frente a todos, la haya adquirido a ttulo oneroso o gratuito, pero frente al propietario originario, slo podr repeler su accin reivindicatoria si adquiri a titulo oneroso.
TRANSMISIONES TRANSMISION TENENCIA de SIMPLE
TITULO TRANSMISION ONEROSO A TITULO
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PROPI ETARI O
INTERMEDI ARIO
3 poseedor de Bna Fe
PO S IB IL I DA D DE R E IV IN D ICA R ( s lo el P RO P I E T AR IO )
Mientras las transmisiones de la cosa sean a ttulo gratuito, el propietario originario puede reivindicar. En el momento en que se transmite la cosa a ttulo oneroso el propietario pierde la cosa que pasa al dominio del tercero adquirente de buena fe. 4) "aturaleza jurdica de la presuncin [remisin arriba pto. 1 Fundamentos jurdicos] 5) Acciones excluidas (del principio del art. 2412) A) PRESCRIPCIN ADQUISITIVA: En nuestro derecho no existe plazo de prescripcin para cosas muebles. El Cdigo Civil dispone que la prescripcin adquisitiva (usucapin) se refiere slo a inmuebles. Art. 3948: Art. 3948.- La prescripcin para adquirir, es un derecho por el cual el poseedor de una cosa inmueble, adquiere la propiedad de ella por la continuacin de la posesin, durante el tiempo fijado por la ley. Pero la incorporacin del art. 4016 bis (17711) establece una prescripcin especial para cosas muebles robadas o perdidas de 3 aos o 2 aos (si son registrables): Art. 4016 bis.- El que durante tres aos ha posedo con buena fe una cosa mueble robada o perdida, adquiere el dominio por prescripcin. Si se trata de cosas muebles cuya transferencia exija inscripcin en registros creados o a crearse, el plazo para adquirir su dominio es de dos aos en el mismo supuesto de tratarse de cosas robadas o perdidas. En ambos casos la posesin debe ser de buena fe y continua. B) REEMBOLSO DEL PROPIETARIO AL TERCERO POSEEDOR: En principio, el propietario que reivindica una cosa mueble robada o perdida no debe reembolsar a favor del poseedor actual absolutamente nada, aunque sea de buena fe y a ttulo oneroso. Pero hay dos supuestos de excepcin a esta regla: 1) Si la cosa hubiere sido adquirida por el tercero en una venta pblica o en casa de venta de objetos semejantes. Art. 2768: Art. 2768.- La persona que reivindica una cosa mueble robada o perdida, de un tercer poseedor de buena fe, no est obligada a reembolsarle el precio que por ella hubiese pagado, con excepcin del caso en que la cosa se hubiese vendido con otras iguales, en una venta pblica o en casa de venta de objetos semejantes.
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El reivindicante debe reembolsar el precio que el poseedor hubiera pagado por la cosa, de lo contrario la reivindicacin ser rechazada. 2) Cuando por circunstancia de haberla adquirido el tercero, se hace posible al propietario recuperar la cosa (ej: ladrn se la llev al exterior y la vendi al tercero, quien despus vuelve al pas y le permite al propietario recuperarla). Art. 2422: Art. 2422.- ... el que por un ttulo oneroso y de buena fe, ha adquirido una cosa perteneciente a otro, que el propietario la hubiera difcilmente recuperado sin esta circunstancia, puede reclamar una indemnizacin proporcionada. C) MUEBLES DE DOMINIO PUBLICO DEL ESTADO: la presuncin de propiedad no puede ser invocada respecto de las cosas muebles de dominio pblico del Estado. (Art. 2415, primera parte). Los bienes del dominio pblico del Estado no estn en su patrimonio; el Estado tiene sobre ellos un poder superior de polica, pero no un verdadero derecho de propiedad. En cambio los bienes privados del Estado si son afectados por esta presuncin ya que sobre ellos el Estado tiene un verdadero derecho de propiedad. D) ACCESORIOS DE INMUEBLE REIVINDICADO: la presuncin de propiedad tampoco podr ser invocada respecto a las cosas accesorias de un inmueble reivindicado (Art. 2415, ltima parte). Los accesorios de un inmueble se transforman en inmuebles por accesin. E) MUEBLES REGISTRABLES: buques, automotores, aeronaves, semovientes, caballos de carreras y otros animales de raza (remisin). Tampoco se les aplica la presuncin de propiedad del art. 2412. F) ACCIONES CONTRA EL POSEEDOR PRECEDENTE: en funcin del carcter originario de la adquisicin del dominio por el tercero adquirente de buena fe, no se lo puede atacar por acciones a que se halla sometido el poseedor anterior, ya que ste NO TRANSMITE UN DERECHO. Art. 2413: Art. 2413.- Las acciones de resolucin, nulidad o rescisin a que se halla sometido el precedente poseedor no pueden dirigirse contra el poseedor actual de buena fe. C) LOS SEMOVIE"TES 1) Dualidad de legislacin La riqueza ganadera de nuestro pas trajo como consecuencia la necesidad de idear un sistema diferente del que regla las dems cosas muebles. Despus de dictada la Constitucin Nacional de 1853, algunas provincias sancionaron sus cdigos rurales, refirindose al sistema de marcas y seales para la individualizacin del ganado. Posteriormente se dict el Cdigo Civil, sin que contuviese una sola norma referida a los semovientes especficamente; por lo que stos quedaron contemplados dentro del principio rector del art. 2412. Para el Cdigo Civil el propietario del semoviente es el poseedor de buena fe y nada ms. 2) "ormas provinciales. Posible inconstitucionalidad. Sus alcances y efectos Atendiendo a las necesidades prcticas, las provincias legislaron en sus Cdigos Rurales y en sus leyes provinciales (an despus del dictado del Cd. Civil) sobre los medios de identificacin colectiva del ganado. Por razones de polica rural, las provincias pueden imponer que el ganado se marque o se seale, pero no pueden otorgar a esas marcas o seales un alcance probatorio de la propiedad de los animales. Esto significa oponerse al imperativo constitucional que reserva a la Nacin la legislacin civil, y dentro de sta se ubica la materia referida a adquisicin, transmisin y perdida de la
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propiedad. Las provincias no tienen poder constitucional para legislar sobre la condicin jurdica patrimonial del ganado. Erradamente se han atribuido poderes de legislacin que no les corresponden. Los distintos cdigos rurales provinciales han asignado a la marca o seal diferentes alcances probatorios: a) PRUEBA IURE ET DE IURE DE LA PROPIEDAD b) PRUEBA IURIS TANTUM DE LA PROPIEDAD c) OMISIN DE DESIGNAR UN VALOR PROBATORIO 3) Ventajas de las marcas y seales [LEY "ACIO"AL 22939] Con el propsito de subsanar el problema por la discordancia entre el rgimen del Cdigo Civil y el de las legislaciones locales en materia de semovientes, fue sancionada en 1983, la ley 22939 de marcas y seales de ganado, con vigencia en todo el pas. La ley establece la obligacin de todo propietario de ganado mayor o menor de tener registrado a su nombre el diseo a emplearse para marcar o sealar su ganado; y adems la de marcarlo o sealarlo. El incumplimiento de esas obligaciones priva a todo propietario de los animales de los derechos que la ley 22939 acuerda referentes al rgimen de propiedad del ganado. Se excluyen de las disposiciones de sta ley a los casos previstos por la ley 20378 relativa a los equinos de pura sangre de carrera. PROPIEDAD DEL GANADO: supuestos: 1) ANIMALES SIN MARCA O SEAL (o con marca no suficientemente clara): su propiedad queda sometida al rgimen comn de las cosas muebles. 2) ANIMALES MARCADOS O SEALADOS: pertenecen a quien tiene el registro a su nombre de la marca o seal aplicada al animal. 3) ANIMALES DE RAZA: la propiedad se prueba por el certificado de inscripcin en los respectivos registros genealgicos reconocidos por la ley. Quedan excluidos los caballos pura sangre de carrera. TRANSMISIN DE LA PROPIEDAD: la ley distingue dos casos: a) GANADO COMN: la transmisin deber instrumentarse con un certificado de adquisicin que, otorgado por las partes, ser autentificado por la autoridad local competente. El certificado de adquisicin NO ES SUFICIENTE por s para transmitir la propiedad; es indispensable que vaya seguido de la tradicin o entrega efectiva del ganado objeto del acto. La inscripcin del certificado NO ES CONSTITUTIVA DEL DOMINIO. b) ANIMALES DE RAZA: la transmisin de dominio podr [redaccin poco precisa] perfeccionarse mediante acuerdo de partes por la inscripcin del acto en los registros genealgicos (libros) reconocidos. La inscripcin resulta obligatoria para perfeccionar la transmisin del dominio, de ah que se pueda entender que esa inscripcin TIENE CARCTER CONSTITUTIVO (discusin doctrinaria). 4) Los libros y la propiedad de los animales de raza. La ley 20378 [caballos pura sangre de carrera] Sobre los animales de raza remitimos al punto anterior. De los registros genealgicos de los animales de raza (libros) resulta el pedigr, como as tambin la transmisin de la propiedad y dems datos que los afecten. Ley 20378 [caballos pura sangre de carrera] Con relacin a los caballos pura sangre de carreras, la ley 20378 oficializ los registros genealgicos de stos animales, estableciendo que la transmisin del dominio de los mismos se entender perfeccionada, AUN ENTRE PARTES, slo mediante la inscripcin de dicha transmisin a esos registros. Estos registros genealgicos debern estar reconocidos por el Ministerio de Agricultura y Ganadera.
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La inscripcin acredita el origen, la calidad como ejemplares de pedigr y la propiedad de los animales a favor del titular. Los registros estn habilitados para cumplimentar la anotacin de actos de disposicin, medidas precautorias, gravmenes u otras restricciones del dominio convenidas u ordenadas por disposicin judicial. D) LOS AUTOMOTORES 1) y 2) El Registro de Automotores y la inscripcin constitutiva Por el decreto ley 6582/58 se convierte a los automotores en cosas muebles registrables. La transmisin del dominio de los automotores deber formalizarse por instrumento pblico o privado y slo producir efectos entre las partes y con relacin a terceros desde la fecha de su inscripcin en el Registro Nacional de la Propiedad del Automotor. (Art. 1, decr. Ley 6582/58) La inscripcin inicial del vehculo lleva a la apertura del legajo del automotor con su pertinente matriculacin, donde se identifica al vehculo a travs de una PLACA ALFANUMRICA. Se adopta el sistema del folio real. En el legajo deber inscribirse el dominio del automotor, sus modificaciones, su extincin, sus transmisiones y gravmenes, los embargos y otras medidas cautelares y tambin el retiro definitivo de uso del automotor. La inscripcin inicial implica la emisin de dos documentos: A) EL TTULO DEL AUTOMOTOR: sirve para probar las condiciones de dominio y gravmenes del bien, pero slo hasta la fecha en que se expidi (cuando se inscribi), es decir que tiene un valor histrico. B) LA CDULA DE IDENTIFICACIN: autoriza el uso del automotor, pero no resulta idnea para demostrar su dominio. La inscripcin est impuesta con CARCTER CONSTITUTIVO, lo que significa que el derecho real no existe para nadie sobre un automotor si la transferencia al adquirente no ha sido inscripta, AN CUANDO se haya hecho a aqul la tradicin del vehculo. La inscripcin del automotor puede ser hecha por cualquiera de las dos partes. En ausencia de convencin al respecto, la ley impone al adquirente la obligacin de solicitarla dentro de los 10 das de celebrado el acto. Si el adquirente no lo hace, el transmitente tiene facultad para de denunciar esta circunstancia ante el Registro. Es lo que se conoce como DENUNCIA DE VENTA. Denunciada la falta de inscripcin, el Registro intima al adquirente a inscribir la transmisin en el plazo de 30 das. Si el adquirente no comparece, el registro ordena el SECUESTRO DEL AUTOMOTOR. En la prctica, el secuestro no se lleva a cabo. La denuncia de venta produce la extincin de la autorizacin de circular hasta que no se realice la inscripcin. Tambin exime al transmitente (que es todava titular), desde la denuncia en adelante, de la responsabilidad por los daos y perjuicios provocados en siniestros que involucran al automotor transmitido. 3) Principios registrales aplicables. Remisin Los principios registrales aplicables son: 1) ROGACIN: la inscripcin no opera de oficio sino a peticin de partes interesadas. 2) LEGALIDAD: no se puede inscribir cualquier instrumento. El registrador debe inscribir los documentos que contengan actos de modificacin, transmisin o extincin de derechos con relacin al vehculo (FUNCIN CALIFICADORA del registrador) 3) RESERVA DE PRIORIDAD: cuando se expide el Certificado de dominio (ver abajo) del automotor, el solicitante tiene un plazo de reserva de prioridad registral de 15 das.
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4) ESPECIALIDAD: determinacin de los tres elementos esenciales de la relacin jurdica: SUJETO, OBJETO y CAUSA. El ttulo del automotor deber contener todos los elementos esenciales de esta relacin, como tambin todas las modificaciones introducidas al dominio del automotor y las constancias de inscripcin y dems anotaciones realizadas en el registro. 5) TRACTO SUCESIVO: recaudo que debe observar el registrador al momento de calificar el instrumento que ingresa. Disposiciones generales del Decreto 6582/58 A) INSCRIPCIN CONSTITUTIVA: (remisin punto anterior) B) INSCRIPCIN VALE TTULO: el principio del art. 2412 del Cd. Civil de que la posesin vale ttulo se ve trasladado aqu a la inscripcin, pero con las mismas condiciones exigidas por el C.C. para la posesin, es decir: buena fe. La inscripcin vale ttulo, siempre que haya sido realizada con buena fe. Por lo mismo, en el caso de que el automvil haya sido robado, el propietario podr siempre reivindicarlo, an en manos de un tercero de buena fe que lo tenga inscripto a su nombre, pero en este caso deber resarcir al tercero de buena fe de lo que hubiere abonado. Esta hiptesis no se aplica en el caso de que se haya consumado la usucapin. C) BUENA FE: quien invoca buena fe debe tener el automotor registrado a su nombre, pues de lo contrario no podra estar convencido de ser legtimo propietario. El error (slo de hecho) debe ser excusable, por lo tanto el adquirente debe tomar todos los recaudos que exigiere la naturaleza de la cosa y las circunstancias de persona, tiempo y lugar. Estos recaudos son fundamentalmente dos: 1) Verificacin fsica: implica comprobar que el objeto es el mismo que est designado en el ttulo. 2) Verificacin jurdica: el adquirente debe exigir al enajenante la exhibicin de: ttulo del automotor cdula de identificacin certificado de dominio La sola exhibicin del ttulo del automotor y de la cdula de identificacin, no basta para la verificacin jurdica. El ttulo del automotor tiene solamente valor histrico (hasta el da que fue inscripto), y la cdula de identificacin carece de valor probatorio suficiente del dominio. Por eso la ley exige el CERTIFICADO DE DOMINIO que deber ser solicitado al Registro Automotor, en el cual consta la situacin jurdica actual del automotor. El certificado de dominio expedido por el Registro Automotor, tiene un trmino de validez de 15 das. Su expedicin queda registrada en el legajo del automotor y acarrea el BLOQUEO REGISTRAL o RESERVA DE PRIORIDAD. Si no se verifica jurdicamente no obsta la transmisin del dominio, ya que la ley presume que el adquirente conoca la situacin jurdica del bien. Pero, en este caso, el adquirente no podr invocar su buena fe. En conclusin, para ser considerado de buena fe, el adquirente debe reunir los siguientes requisitos: 1) ADQUIRIR del PROPIETARIO REGISTRAL 2) VERIFICAR JURDICAMENTE exigiendo la EXHIBICIN de TITULO AUTOMOTOR CEDULA DE IDENTIFICACIN CERTIFICADO DE DOMINIO
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3) VERIFICAR FISICAMENTE: identificacin del vehculo real con el del ttulo 4) INSCRIBIR LA TRANSFERENCIA D) USUCAPIN: hay que distinguir dos tipos de usucapin para los automotores: a) USUCAPIN SECUNDUM TABULAS: se cumple a favor de una persona que se halla INSCRIPTA como propietario del vehculo en el Registro, pero que a causa de haberlo adquirido de un no propietario, necesita bonificar su ttulo. El decreto 6582/58 establece (art. 4) como requisitos para que opere esta clase de usucapin: 1) AUTOMOTOR ROBADO o HURTADO 2) POSESIN DE BUENA FE y CONTINUA 3) INSCRIPCIN DEL DOMINIO A NOMBRE DEL USUCAPIENTE 4) TRANSCURSO DEL PLAZO PARA LA PRESCRIPCIN: 2 aos desde inscripcin Las hiptesis no contempladas por el decreto-ley 6582/58 son: A) Adquisicin de buena fe a ttulo gratuito de automotor no robado B) Adquisicin de buena fe a ttulo gratuito de automotor robado C) Adquisicin de mala fe Con respecto a estos casos, la doctrina ha planteado distintas soluciones: 1) El caso de la mala fe (C) se puede encuadrar en la rbita de la prescripcin general larga que regula el Cdigo Civil en los artculos 4015 y 4016 2) Para el caso (B), el poseedor de buena fe puede usucapir a los 2 aos porque el decreto-ley no exige el ttulo oneroso para usucapir. 3) En el caso (A), con los fundamentos de la hiptesis anterior (B), y siendo ste caso menos grave, se aplica tambin la usucapin de 2 aos. b) USUCAPIN CONTRA TABULAS: la persona que intenta usucapir NO ESTA INSCRIPTA (es poseedor de mala fe) y va contra el titular inscripto. En este caso, a pesar de no haberse efectuado la inscripcin de la transferencia, el adquirente lo ha sido del verdadero propietario capaz. El adquirente no tiene el dominio, debido al defecto de inscripcin, y por lo tanto debe ser considerado de mala fe. Esta hiptesis de prescripcin adquisitiva implica la posibilidad de hacer jugar a favor del poseedor de mala fe la usucapin larga del Cdigo Civil (arts. 4015 y 4016). D) LAS COSAS PERDIDAS [arts. 2530 al 2539] 1) "ocin. Distincin con las cosas abandonadas Una cosa se considera pedida cuando el dueo no mantiene contacto con la misma y no puede ejercer su derecho sobre ella, por ignorar o haber olvidado el lugar donde se encuentra. Las cosas perdidas no son susceptibles de apropiacin. No son res nullius porque parten del supuesto de que tienen dueo, aunque eventualmente y momentneamente no pueda ser individualizado. No son cosas abandonadas por que el desprendimiento no es del sujeto no fue voluntario ni con nimo de abandonarlas. Al respecto el Cdigo establece una presuncin en el art. 2430: Art. 2530.- En caso de duda, no se presume que la cosa ha sido abandonada por su dueo sino que ha sido perdida, si es cosa de algn valor. El desprendimiento de la cosa debe haberse producido de tal modo que la cosa haya salido de la esfera de custodia y haya quedado en algn lugar donde tienen acceso otras personas que estn en condiciones de hallarlas.
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2) Derechos y deberes del hallador El Cdigo Civil establece el grado de responsabilidad del hallador que toma la cosa. Art. 2531: Art. 2531.- El que hallare una cosa perdida, no est obligado a tomarla; pero si lo hiciere, carga mientras la tuviere en su poder, con las obligaciones del depositario que recibe una recompensa por sus cuidados. Se trata de un depsito civil, aunque el depositario, en este caso, tenga derecho a recibir una recompensa. Recordemos que el depsito civil es en principio gratuito (art. 2182). DEBERES DEL HALLADOR: se dan dos supuestos: 3) SI CONOCE AL DUEO: debe dar noticia de la cosa al dueo inmediatamente. Art. 2532: Art. 2532.- Si el que halla la cosa conoce o hubiese podido conocer quin era el dueo, debe inmediatamente darle noticia de ella; y si no lo hiciere, no tiene derecho a ninguna recompensa, aunque hubiese sido ofrecida por el propietario, ni a ninguna compensacin por su trabajo, ni por los costos que hubiese hecho. 4) SI NO CONOCE AL DUEO: debe entregarla al juez ms inmediato. Art. 2534: Art. 2534.- Si el que hallare la cosa no supiese quin era el dueo, debe entregarla al juez ms inmediato, o a la polica del lugar, los que debern poner avisos de treinta en treinta das. DERECHOS DEL HALLADOR: el hallador tiene doble derecho. Art. 2533: Art. 2533.- El que hubiese hallado una cosa perdida, tiene derecho a ser pagado de los gastos hechos en ella, y a una recompensa por el hallazgo. El propietario de la cosa puede exonerarse de todo reclamo cedindola al que la hall. 1) RESARCIMIENTO DE LOS GASTOS: por el hallazgo y de conservacin 2) RECOMPENSA: por el propietario Existe la posibilidad de que el propietario se exonere de estas obligaciones cedindole la cosa al hallador. SANCION POR INCUMPLIMIENTO DEL HALLADOR: Art. 2539.- Comete hurto el que se apropiare las cosas que hallare, y no procediese segn las disposiciones de los artculos anteriores Si el hallador no diese noticia de su hallazgo o no hiciese entrega de la cosa, lo alcanzan dos tipos de sanciones: 1) SANCIN CIVIL: por daos y perjuicios derivados de su omisin 2) SANCIN PENAL: aunque el Cdigo Civil hable de delito de hurto, no es el mismo significado que le da el derecho penal. Para el derecho penal, la omisin del hallador de sus deberes se encuadra en una defraudacin menor y se le impone la pena de multa. 3) Reivindicacin de las cosas perdidas En caso de dueo desconocido, la ley exige a la autoridad ante quien se denunci y entreg la cosa perdida, el siguiente que se desarrolle el siguiente procedimiento: (art. 2535) TOTAL: 9 meses hasta antes de a) PUBLICACIN DE AVISOS: cada 30 das por 3 meses la subasta b) ESPERA por 6 MESES (desde ltimo aviso) para aparicin del dueo c) VENTA DE LA COSA EN SUBASTA PBLICA d) PAGO DE GASTOS de aprehensin y conservacin
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e) PAGO DE RECOMPENSA: ofrecida por el propietario, convenida o fijada por el juez f) COSTOS de la PUBLICIDAD y SUBASTA g) REMANENTE: a la Municipalidad de la ciudad donde se encontr la cosa RECUPERACIN DE LA COSA: momentos: 1) EXPIRADO EL PLAZO DE 6 MESES y hasta ANTES DE LA SUBASTA: debe gastos y recompensa 2) DESPUES DE LA SUBASTA: puede recuperar por medio de la ACCIN DE REIVINDICACIN de cosa perdida, art. 2768: Art. 2768.- La persona que reivindica una cosa mueble robada o perdida, de un tercer poseedor de buena fe, no est obligada a reembolsarle el precio que por ella hubiese pagado, con excepcin del caso en que la cosa se hubiese vendido con otras iguales, en una venta pblica [es nuestro caso] o en casa de venta de objetos semejantes. La ley permite la recuperacin pagando el importe que el adjudicatario del remate hubiese abonado, sin olvidar todos los gastos (del hallador y del remate) y la recompensa. Art. 2536: Art. 2537.- Subastada la cosa, queda irrevocablemente perdida para el dueo si no prefiere pagar todos los gastos y el importe del remate, si hubiese sido ya pagado. CASOS ESPECIALES DE SUBASTA ANTICIPADA: antes del plazo de 6 meses de espera puede realizarse la subasta en dos casos, art. 2538: Art. 2538.- Si la cosa fuese corruptible, o su custodia o conservacin dispendiosa, podr anticiparse la subasta, y el dueo, presentndose antes de expirar los seis meses del ltimo aviso, tendr derecho al precio, deducidos los gastos y el premio del hallazgo. a) COSA CORRUPTIBLE (degradable) b) CONSERVACIN DISPENDIOSA (gastos costosos de conservacin) FI" BOLILLA 8
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BOLILLA 9 ADQUISICIN Y EXTINCIN DE LOS DERECHOS REALES A) LA PRESCRIPCI" ADQUISITIVA O USUCAPI" 1) "ocin. Fundamentos La prescripcin adquisitiva (usucapin) es otro modo de adquirir el dominio y otros derechos reales (usufructo, uso habitacin y ciertas clases de servidumbres). Llamamos prescripcin adquisitiva a la adquisicin del dominio (u otro derecho real) por la posesin continua e ininterrumpida, pblica y pacfica, por el plazo que fija la ley. El plazo variar segn que, adems de los elementos mencionados, se agreguen los de justo ttulo y buena fe (usucapin breve) o que falten ambos o alguno de ellos (usucapin larga). El fundamento se basa en la limitacin al principio de que nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o ms extenso que el que posee. Si se aplicase rigurosamente este principio, tendramos que remontarnos, en cada caso, o bien a la propiedad originaria dada por el Estado, o bien la investigacin se perdera el tiempo sin que fuera posible establecer con certidumbre la autenticidad del derecho. Los actuales poseedores podran verse expuestos a que surgiera un reivindicante esgrimiendo ttulos de sus ancestros. Esta incertidumbre acarreara una inseguridad en las transacciones y alejara la posibilidad de que se hicieran inversiones importantes en inmuebles, con perjuicio de la comunidad toda. La prescripcin responde a fines de seguridad jurdica y de conveniencia social y por ello es una institucin de orden pblico. 2) Requisitos generales El artculo 3948 define la prescripcin: Art. 3948.- La prescripcin para adquirir, es un derecho por el cual el poseedor de una cosa inmueble, adquiere la propiedad de ella por la continuacin de la posesin, durante el tiempo fijado por la ley. Debemos hacer dos observaciones a este artculo: 1) La prescripcin no es un derecho, sino un modo de adquirirlo (art. 2524 inc. 7mo) 2) La ley 17711 incluye a las cosas muebles como objeto de la usucapin Cosa prescriptible La prescripcin se aplica a oda clase de cosas que sean susceptibles de dominio o posesin. La usucapin puede recaer sobre cosas inmuebles o sobre cosas muebles: a) Cosas inmuebles: en los inmuebles se distinguen dos clases de prescripcin: la ordinaria o corta y la extraordinaria o larga (como la del Cabeza). En la primera se exigen mayores requisitos pero se privilegia al poseedor con una sensible reduccin del plazo. En la segunda los requisitos son menores, pero el plazo es mayor. b) Cosas muebles: la prescripcin se establece en 3 aos si la cosa es no registrable, y en 2 aos si se trata de cosa registrable. Existen importantes excepciones a estos principios, segn las cuales no son susceptibles de prescripcin: 1) Los bienes de dominio pblico del Estado; ni los de la Iglesia Catlica mientras estn destinados al culto
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2) Las cosas muebles que no son robadas o perdidas, pues, siendo la posesin de buena fe, rige la presuncin de propiedad (art. 2412) 3) Los derechos, pues no son susceptibles de posesin (art. 2400). No confundir objeto de la prescripcin (cosa), con derechos sobre los cuales recae la prescripcin (derechos reales que se ejercen por la posesin) 4) Se pueden adquirir por prescripcin los derechos reales que se ejercen por la posesin, excepto los de garanta y las servidumbres continuas y aparentes Posesin a ttulo de dueo Respecto al sujeto se requiere en primer trmino la capacidad: Art. 3950.- Todos los que pueden adquirir pueden prescribir. Los incapaces de derecho (tienen prohibicin para adquirir) no pueden adquirir por prescripcin corta ya que no pueden invocar buena fe. Pero no hay impedimento para adquirir por prescripcin larga, que se funda slo en la posesin. Se puede prescribir contra cualquier persona, excepto contra el Estado y la Iglesia en las cosas que no se pueden prescribir (visto ut supra). La segunda condicin que se requiere en el sujeto tiene que ver con la posesin. La posesin debe entenderse en sentido estricto, es decir a titulo de dueo (animus domini y corpus). El que ha adquirido la cosa como simple tenedor no podr usucapir, a menos que se produzca la interversin del ttulo. No es esencial que la posesin se ejerza personalmente. Si alguien tiene la cosa a nombre del poseedor, ser este ltimo el que se beneficie con la prescripcin. Continua e ininterrumpida Estos requisitos surgen de los artculos: Art. 3948.- La prescripcin para adquirir, es un derecho por el cual el poseedor de una cosa inmueble, adquiere la propiedad de ella por la continuacin de la posesin, durante el tiempo fijado por la ley. Art. 3999.- El que adquiere un inmueble con buena fe y justo ttulo prescribe la propiedad por la posesin continua de diez aos. Art. 4016.- Al que ha posedo durante veinte aos sin interrupcin alguna, no puede oponrsele ni la falta de ttulo ni su nulidad, ni la mala fe en la posesin. No se debe confundir la interrupcin de la posesin con la interrupcin de la prescripcin a la que se refieren estas normas. Si la posesin se pierde, por este solo hecho no se interrumpe la prescripcin. Lo que se interrumpe es la posesin. Para que la interrupcin de la posesin provoque la interrupcin de la prescripcin es necesario que se prive al poseedor durante un ao, y siempre que durante ese ao la posesin del ocupante no haya sido interrumpida por demanda o reconocimiento (arts. 3984 y 3985): Art. 3984.- La prescripcin se interrumpe cuando se priva al poseedor durante un ao, del goce de la cosa por el antiguo propietario, o por un tercero, aunque la nueva posesin sea ilegtima, injusta o violenta.
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Art. 3985.- Aunque la posesin de un nuevo ocupante hubiese durado ms de un ao, si ella misma ha sido interrumpida por una demanda, antes de expirar el ao, o por el reconocimiento del derecho del demandante, la nueva posesin no causa la interrupcin de la prescripcin. Pblica Este requisito no surge expresamente de las normas, pero la doctrina en general coincide en que debe serlo. Si el poseedor debe comportase como lo hara un propietario, no se configura tal condicin si se ocultan las actitudes de modo que no puedan ser conocidas por terceros o por el anterior poseedor. Adems, si se tomaran tales recaudos para evitar el conocimiento de los interesados en oponerse, stos tendran un justificativo ante la ley por no haber reaccionado, ya que desconocan de la desposesin o usurpacin. Pacfica Respecto de este requisito tiene importancia el artculo 3959: Art. 3959.- La prescripcin de cosas posedas por fuerza, o por violencia, no comienza sino desde el da en que se hubiere purgado el vicio de la posesin. Se debe distinguir entre la violencia defensiva y la violencia que se emplea para adquirir la posesin o mantener una posesin adquirida en ausencia del dueo (clandestina). La violencia defensiva no puede considerarse interrupcin de la posesin (dentro de los lmites del art. 2470); los otros dos casos que hemos visto, encuadran en lo que establece el artculo. 3) Curso de la prescripcin. Momento inicial La prescripcin adquisitiva requiere de dos elementos: posesin y tiempo. El plazo tiene que tener un momento preciso de iniciacin, una duracin determinada y por lo tanto un trmino. Con la adquisicin de la posesin se inicia el curso de la prescripcin, a partir de ese momento comienza a computarse el plazo. Una excepcin a este principio es el de la adquisicin de la posesin con fuerza o violencia, al cual nos referimos anteriormente. El curso de la posesin no es siempre uniforme, puede haber causales que provoquen su suspensin o su interrupcin. 4) Alteraciones del curso de la prescripcin: Suspensin La suspensin de la prescripcin opera cuando existe un obstculo, moral o material, para que la persona contra quien la prescripcin corre tenga la posibilidad de accionar. La suspensin no borra el tiempo transcurrido anteriormente, sino que impide que se compute el lapso que dur el impedimento. Cuando ste cesa, el plazo se restablece. Art. 3983.- El efecto de la suspensin es inutilizar para la prescripcin, el tiempo por el cual ella ha durado; pero aprovecha para la prescripcin no slo el tiempo posterior a la cesacin de la suspensin, sino tambin el tiempo anterior en que ella se produjo. Existen tres causales de suspensin de la prescripcin: 1) Matrimonio: la ley entiende que entre marido y mujer hay una imposibilidad moral de que se ejerzan las acciones
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Art. 3969.- La prescripcin no corre entre marido y mujer, aunque estn separados de bienes, y aunque estn divorciados por autoridad competente. 2) Tutela y curatela: mientras un menor est bajo tutela, o un demente declarado est bajo curatela, puede ocurrir que haya relaciones patrimoniales subsistentes o que el tutor est poseyendo un bien del pupilo o viceversa. El Cdigo Civil prev una causal de suspensin recproca con el fin de no poner a uno u otro en situacin de demandarse: Art. 3973.- La prescripcin de las acciones de los tutores y curadores contra los menores y las personas que estn bajo curatela, como tambin las acciones de stos contra los tutores y curadores, no corren durante la tutela o curatela. 3) Heredero beneficiario: no puede invocar a su favor la prescripcin que se hubiese cumplido en perjuicio de la sucesin que administra Art. 3974.- El heredero beneficiario no puede invocar a su favor la prescripcin que se hubiese cumplido en perjuicio de la sucesin que administra. El beneficio de la suspensin de la prescripcin slo puede ser invocado por las personas en cuyo beneficio se establece, o contra las personas en cuyo perjuicio persiste: Art. 3981.- El beneficio de la suspensin de la prescripcin no puede ser invocado sino por las personas, o contra las personas, en perjuicio o a beneficio de las cuales ella est establecida, y no por sus cointeresados o contra sus cointeresados. La excepcin a esta regla est dada para el caso de obligaciones o cosas reales indivisibles como las servidumbres, en las cuales la prescripcin favorece a todos: Art. 3982.- La disposicin del artculo anterior no comprende las obligaciones o cosas reales indivisibles. Interrupcin La interrupcin de la prescripcin se produce cuando hay actos o acciones que revelan que la persona contra quien corre la prescripcin mantiene activo el ejercicio de su derecho, o manifiesta fehacientemente la intencin de ejercerlo a travs de los actos a los cuales la ley le da efecto interruptivo. El perodo anterior a la interrupcin no se computa y se inicia un nuevo plazo de prescripcin con total independencia del anterior. Las causales de interrupcin de la prescripcin pueden ser civiles o naturales. Interrupcin civil 1) Demanda: tiene que ser dirigida contra el deudor o el poseedor. Resulta interruptiva aunque sea interpuesta ante un juez incompetente o fuere defectuosa y aunque el demandante sea incapaz legal para presentarse a juicio. El fundamento para que opere, a pesar de tales vicios, es que se trata de un accionar del titular del derecho que al demostrar actividad, provoca interrupcin: Art. 3986.- La prescripcin se interrumpe por demanda contra el poseedor o deudor, aunque sea interpuesta ante juez incompetente o fuere defectuosa y aunque el demandante no haya tenido capacidad legal para presentarse en juicio.
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Si luego de entablada la demanda se desiste de ella o se deja caducar la instancia, la interrupcin se tiene como no sucedida: Art. 3987.- La interrupcin de la prescripcin, causada por la demanda, se tendr por no sucedida, si el demandante desiste de ella, o si ha tenido lugar la desercin de la instancia, segn las disposiciones del Cdigo de procedimientos, o si el demandado es absuelto definitivamente. La interrupcin de la prescripcin de la prescripcin efectuada por demanda slo aprovecha al que le entabla o a los que derivan su derecho de l: Art. 3991.- La interrupcin de la prescripcin, causada por demanda judicial, no aprovecha sino al que la ha entablado, y a los que de l tengan su derecho. La demanda entablada contra uno de los coherederos, no interrumpe la prescripcin respecto de los otros: Art. 3993.- La demanda entablada contra uno de los coherederos, no interrumpe la prescripcin respecto de los otros, aun cuando se trate de una deuda hipotecaria, si la demanda no se ha dirigido contra el tenedor del inmueble hipotecado. 2) Reconocimiento: en este caso el acto parte del poseedor que reconoce el derecho de su rival y provoca con ello el mismo efecto. Puede ser un reconocimiento expreso o tcito, tiene que resultar de actos concluyentes (ej. reconocimiento tcito: cuando el poseedor comienza a pagar arrendamientos ante el reclamo del propietario) 3) Compromiso arbitral: en este caso el acto proviene de ambas partes, que vienen as a reconocer que existe una situacin controvertida. El compromiso debe ser hecho por escritura pblica Interrupcin natural Est dada por la privacin de la posesin. Faltando la posesin la prescripcin no podr operarse. No cualquier interrupcin de la posesin o cualquier privacin de ella puede tener este efecto (remisin Continua e ininterrumpida) Dispensa La ley contempla el caso en que el demandado carece de representacin. En este supuesto el plazo de la prescripcin corre igualmente, pero se juzga que existe un obstculo (la falta de representante) que impide temporalmente el ejercicio de la accin. Entonces se autoriza a los jueces a liberar al propietario de las consecuencias de la prescripcin cumplida durante el impedimento si despus de la cesacin de la incapacidad el propietario hubiese hecho valer sus derechos en el trmino de tres meses: Art. 3966.- La prescripcin corre contra los incapaces que tuvieren representantes legales. Si carecieren de representacin, se aplicar lo dispuesto en el artculo 3980. Art. 3980.- (3980) Cuando por razn de dificultades o imposibilidad de hecho, se hubiere impedido temporalmente el ejercicio de una accin, los jueces estn autorizados a liberar al acreedor, o al propietario, de las consecuencias de la prescripcin cumplida durante el impedimento, si
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despus de su cesacin el acreedor o propietario hubiese hecho valer sus derechos en el trmino de tres meses. B) USUCAPIO" ORDI"ARIA O DECE"AL 1) "ocin Art. 3999.- El que adquiere un inmueble con buena fe y justo ttulo prescribe la propiedad por la posesin continua de diez aos. Para poder usucapir un inmueble por la va ms breve, aparte de los elementos comunes a toda prescripcin adquisitiva, posesin y tiempo, se requieren otros dos elementos que son: el justo ttulo y la buena fe. El justo ttulo y la buena fe son dos condiciones distintas pero no independientes. El que quiera prescribir debe probar su justo ttulo, pero el mismo justo ttulo har presumir la buena fe. El plazo nico establecido es de 10 aos. 2) Justo ttulo. Concepto y requisitos Art. 4010.- El justo ttulo para la prescripcin, es todo ttulo que tiene por objeto transmitir un derecho de propiedad, estando revestido de las solemnidades exigidas para su validez, sin consideracin a la condicin de la persona de quien emana. No se debe confundir el justo ttulo con el ttulo suficiente o perfecto. La palabra ttulo no designa el acto o instrumento que compruebe el hecho de la adquisicin sino la causa de la adquisicin. (Aguante LA CAUSA) Con el justo ttulo se ha efectuado una adquisicin pero ella tiene un defecto esencial, falta una condicin de fondo, cual es la titularidad en el derecho por parte del enajenante. El justo ttulo tiene todas las formalidades extrnsecas y es traslativo de dominio, pero la persona de quien emana no era el verdadero propietario. El vicio resultante de la falta de todo derecho de propiedad en el autor de la transmisin, es lo que la prescripcin tiene por objeto cubrir. El poseedor tiene un ttulo oponible en general, aunque est expuesto siempre a la reivindicacin del verdadero dueo, hasta tanto se cumpla el plazo de prescripcin. Requisitos del justo ttulo: 1) estar revestido de las formas intrnsecas y extrnsecas: Art. 4009.- El vicio de forma en el ttulo de adquisicin, hace suponer mala fe en el poseedor. La palabra forma, en el artculo, est empleada en su significado principal y propio de solemnidad extrnseca, es decir forma extrnseca. Art. 4012.- El ttulo nulo por defecto de forma, no puede servir de base para la prescripcin. A diferencia del anterior, aqu la palabra forma es connota los otros elementos sustanciales del acto (capacidad, voluntad, objeto lcito) que la nota al mismo artculo llama formas intrnsecas. 2) debe ser un negocio atributivo de la propiedad o traslativo del dominio (no entran, por ejemplo, contratos de locacin, depsito, etc.) 3) debe ser verdadero y aplicado al inmueble posedo: Art. 4011.- El ttulo debe ser verdadero y aplicado en realidad al inmueble posedo. El ttulo putativo no es suficiente, cualesquiera que sean los fundamentos del poseedor para creer que tena un ttulo suficiente.
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Como ya vimos (Bolilla 2, pto. E 4), el ttulo putativo puede servir de elemento de la buena fe, pero no es idneo para la usucapin corta. NULIDAD RELATIVA: el artculo 4013 contiene una norma que plantea un obstculo que reside ms en la improbabilidad de alegar buena fe, que en la relativa nulidad del ttulo: Art. 4013.- Aunque la nulidad del ttulo sea meramente relativa al que adquiere la cosa, no puede prescribir contra terceros ni contra aquellos mismos de quienes emana el ttulo. Se parte del supuesto de que el adquirente conoce o debe conocer el vicio. Si en el ttulo por el cual se adquiere existe un vicio de la voluntad o del consentimiento (dolo, error, violencia, etc.) la ley veda al que adquiri, conociendo o debiendo conocer este vicio, adquirir la posesin. 3) Causas que excluyen el justo ttulo Las causas que excluyen el justo ttulo son las que no contienen alguno de los requisitos que hemos visto. 4) Buena fe. "ocin La falta de justo ttulo o los vicios de forma de ste excluyen la buena fe a los efectos de la prescripcin. Art. 4006.- La buena fe requerida para la prescripcin, es la creencia sin duda alguna del poseedor, de ser el exclusivo seor de la cosa. Las disposiciones contenidas en el Ttulo De la posesin, sobre la posesin de buena fe, son aplicables a este captulo. Art. 4007.- La ignorancia del poseedor, fundada sobre un error de hecho, es excusable; pero no lo es la fundada en un error de derecho. BUENA FE EN LA SUCESIN DEL DERECHO A PRESCRIBIR: a) Sucesin universal: si el causante era poseedor de buena fe y quien lo suceda a ttulo universal no ostenta este carcter, igualmente puede prescribir por va breve. Por el contrario, aunque el heredero sea de buena fe, si el causante era de mala fe, no puede invocar el sucesor la prescripcin adquisitiva corta. Se hace aplicacin del principio de que el heredero sustituye a la persona del causante: Art. 4004.- El sucesor universal del poseedor del inmueble, aunque sea de mala fe, puede prescribir por diez aos cuando su autor era de buena fe; y recprocamente, no es admitida la prescripcin en el caso contrario, a pesar de su buena fe personal. b) Sucesin a ttulo singular: el sucesor particular siendo de buena fe, puede prescribir en forma breve, aunque su autor fuere de mala fe y a la inversa: Art. 4005.- El sucesor particular de buena fe puede prescribir, aunque la posesin de su autor hubiese sido de mala fe. Cuando el sucesor particular es de mala fe, la buena fe de su autor no lo autoriza para prescribir. Puede unir su posesin a la de su autor, si las dos posesiones son legales. Los requisitos para que dos posesiones, en sucesin a ttulo singular, puedan unirse ya han sido estudiadas (remisin).
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5) Presunciones La existencia del justo ttulo hace presumir la buena fe pero, a pesar de sta presuncin, puede ser que exista justo ttulo y que no exista buena fe. Ser a la parte que alega la inexistencia de buena fe, a quien corresponda probarla: Art. 4008.- Se presume siempre la buena fe, y basta que haya existido en el momento de la adquisicin. El vicio de forma en el ttulo hace presumir la mala fe del poseedor (remisin): Art. 4009.- El vicio de forma en el ttulo de adquisicin, hace suponer mala fe en el poseedor. El artculo 4003 establece una presuncin relativa al ttulo y su fecha: Art. 4003.- Se presume que el poseedor actual, que presente en apoyo de su posesin un ttulo traslativo de propiedad, ha posedo desde la fecha del ttulo, si no se probare lo contrario. Esta presuncin es iuris tantum, es decir que la carga de la prueba le corresponde a quien alegue lo contrario. C) USUCAPI" EXTRAORDI"ARIA O VEI"TEAL Art. 4015.- Prescrbese tambin la propiedad de cosas inmuebles y dems derechos reales por la posesin continua de veinte aos, con nimo de tener la cosa para s, sin necesidad de ttulo y buena fe por parte del poseedor, salvo lo dispuesto respecto a las servidumbres para cuya prescripcin se necesita ttulo. En la usucapin extraordinaria o larga, el campo de aplicacin es ms amplio. Se permite su aplicacin a los dems derechos reales que se ejercen por la posesin (dominio, condominio, usufructo, uso, habitacin y las servidumbres reales continuas y aparentes), exceptuando siempre los derechos reales de garanta, ya que no pueden ser adquiridos por este modo. La prescripcin larga purga todo vicio del ttulo, incluso la ausencia total de ste. Lo mismo ocurre con la buena fe que no es necesaria para solicitar la usucapin veinteal: Art. 4016.- Al que ha posedo durante veinte aos sin interrupcin alguna, no puede oponrsele ni la falta de ttulo ni su nulidad, ni la mala fe en la posesin. Luego de la reforma de la ley 17711 se cambio el plazo de 30 aos por el de 20 aos. 3) El juicio de usucapin. Reglas que lo rigen. Pruebas admisibles El juicio de usucapin est reglado por la ley 14159 con la reforma del decreto-ley 5756/58: Ley 14159 - Catastro Nacional - Prescripcin adquisitiva de inmuebles Art. 24.- En el juicio de adquisicin del dominio de inmuebles por la posesin continuada de los mismos (artculo 4015 y concordantes del Cdigo Civil) se observarn las siguientes reglas: a) El juicio ser de carcter contencioso y deber entenderse con quien resulte titular del dominio de acuerdo con las constancias del catastro, Registro de la Propiedad o cualquier otro registro oficial del lugar del inmueble, cuya certificacin sobre el particular deber acompaarse con la
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demanda. Si no se pudiera establecer con precisin quin figura como titular al tiempo de promoverse la demanda, se proceder en la forma que los cdigos de procedimientos sealan para la citacin de personas desconocidas; El juicio no es propiamente de adquisicin sino de declaracin de la adquisicin. Con la oficializacin de los registros y la necesaria inscripcin establecida por el art. 2505 del Cdigo Civil y la ley 17801, el certificado a acompaar debe ser siempre el del Registro de la Propiedad Inmueble y, slo a falta de constancia en l, proceder la de otros registros. b) Con la demanda se acompaar plano de mensura, suscripto por profesional autorizado y aprobado por la oficina tcnica respectiva, si la hubiere en la jurisdiccin; El profesional autorizado ser normalmente un agrimensor o ingeniero civil y, la oficina que lo apruebe, la de catastro. c) Se admitir toda clase de pruebas, pero el fallo no podr basarse exclusivamente en la testimonial. Ser especialmente considerado el pago, por parte del poseedor, de impuestos o tasas que graven el inmueble, aunque los recibos no figuren a nombre de quien invoca la posesin; Corresponder al juez la valoracin de las pruebas, segn el caso concreto. La segunda parte de la norma tiene la finalidad de acreditar el animus domini ya que por lo general nadie paga impuestos por algo que no se considera suyo. d) En caso de haber inters fiscal comprometido, el juicio se entender con el representante legal de la Nacin, de la provincia o de la municipalidad a quien afecte la demanda. Habr inters fiscal cuando los inmuebles puedan pertenecer al Estado, sea originariamente o por vacancia. Las disposiciones precedentes no regirn cuando la adquisicin del dominio por posesin veinteal no se plantea en juicio como accin, sino como defensa. Tanto la usucapin corta como la larga pueden plantearse como accin para obtener la declaracin judicial que acredite la adquisicin de la propiedad, y tambin por va de excepcin. Este ltimo caso se da cuando el propietario anterior se propone reivindicar el inmueble y la persona que posee, pese a haber reunido todos los requisitos para adquirir, no ha obtenido la declaracin judicial. A pesar de ello podr esgrimir la prescripcin como defensa, y entonces deber acreditar en el juicio (que es contencioso) que los elementos necesarios para la usucapin se han reunido y que se ha cumplido el tiempo prescriptivo. La ley considera suficiente garanta el control del accionante, quien a demostrado su inters al demandar por reivindicacin, y entonces exime de cumplir rigurosamente las reglas que hemos analizado.
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Efectos de la sentencia La participacin de las personas presuntamente legitimadas para actuar en el juicio permite dar a la sentencia el valor de cosa juzgada. Ello no quiere decir oponibilidad erga omnes, pues la cosa juzgada lo es respecto de las partes. Pero la sentencia, una vez inscripta en el Registro de la Propiedad, es la exteriorizacin del ttulo de adquisicin y, el derecho real as adquirido, es oponible erga omnes. D) USUCAPIO" DE MUEBLES 1) Cdigo Civil y Cdigo de Comercio El Cdigo Civil no contempl la prescripcin para adquirir cosas muebles. Por el contrario, en la nota al artculo 3948 expresa que en las cosas muebles, valiendo la posesin por ttulo, no tenemos prescripcin de cosas muebles. El Cdigo de Comercio en su artculo 477, establece un trmino de prescripcin de tres aos para la adquisicin de la propiedad de una cosa mueble que hubiera sido poseda de buena fe, siendo robada o perdida. La reforma de la ley 17711 incluye el artculo 4016 bis para amparar la situacin del poseedor de buena fe de cosa mueble robada o perdida. 2) El nuevo artculo 4046 bis Art. 4016 bis- El que durante tres aos ha posedo con buena fe una cosa mueble robada o perdida, adquiere el dominio por prescripcin. Si se trata de cosas muebles cuya transferencia exija inscripcin en registros creados o a crearse, el plazo para adquirir su dominio es de dos aos en el mismo supuesto de tratarse de cosas robadas o perdidas. En ambos casos la posesin debe ser de buena fe y continua. Las crticas que se hacen a este artculo son: a) No se contempla el caso del poseedor de mala fe b) No se exige que la cosa est inscripta a nombre del poseedor, ni se considera a la inscripcin como punto de arranque del cmputo del plazo. Hay que interpretar que la posesin de buena fe de una cosa registrable slo es computable cuando ella est inscripta, y el plazo corre desde el momento de la inscripcin. Esto es as porque si falta la inscripcin a nombre del poseedor, y ella es exigida por la ley para que se opere la transmisin, el poseedor no podr alegar la buena fe; adems slo la inscripcin registral puede justificar la abreviacin del lapso de prescripcin. Las cosas muebles registrables que tienen regmenes especiales, no estn regidas por el artculo 4016 bis. Es el caso de los automotores. La reforma no derog el rgimen del decreto-ley 6582/58 (rgimen automotor), ahora ordenado por el decreto 4560/73. El rgimen automotor tiene una registracin de carcter constitutivo, razn por la cual la ley no habla de prescripcin. El titular inscripto es dueo, hasta tanto se reivindique con xito y se inscriba la sentencia. La norma autoriza, despus de tres aos de inscripcin, a rechazar la accin reivindicatoria, sin atenuantes. E) EXTI"CI" DE LOS DERECHOS REALES 1) Causas generales: a) Objeto Los modos de extincin del dominio se clasifican en absolutos y relativos. La prdida es absoluta cuando el objeto se destruye o desaparece, o bien cuando se torna inidneo como tal. Es relativa, o tambin llamada traslativa, cuando deja de pertenecer a una persona y pasa a pertenecer a otra.
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En conclusin, en los modos absolutos desaparece el derecho, en los relativos (transitivos) cambia de titular. Los casos de extincin del dominio son: [ a) Objeto] 1) DESTRUCCIN DE LA COSA: Art. 2604.- El derecho de propiedad se extingue de una manera absoluta por la destruccin o consumo total de la cosa que estaba sometida a l, o cuando la cosa es puesta fuera del comercio. Es un modo absoluto de extincin. [ b) Posibilidad de ejercicio ] 2) COSA FUERA DEL COMERCIO: En realidad, la colocacin de la cosa fuera del comercio no basta por s para extinguir el dominio. Muchas cosas que estn fuera del comercio pueden ser objeto del derecho de dominio, de la misma forma que pueden ser objeto de la posesin segn vimos (remisin). La sustraccin de la cosa del comercio se produce cuando la cosa se afecta al dominio pblico. La extincin del dominio se produce para el particular, por tornarse la cosa inidnea para ser objeto del derecho. La propiedad privada se pierde y la cosa pasa a ser del dominio pblico. 3) ANIMALES QUE RECUPERAN SU LIBERTAD NATURAL: Art. 2605.- La propiedad de los animales salvajes o domesticados se acaba cuando recuperan su antigua libertad, o pierden la costumbre de volver a la residencia de su dueo. Este es tambin un modo absoluto de extincin del dominio. [ c) Voluntad del propietario ] 4) ABANDONO: Art. 2607.- Se pierde tambin desde que se abandone la cosa, aunque otro an no se la hubiese apropiado. Mientras que otro no se apropie la cosa abandonada, es libre el que fue dueo de ella, de arrepentirse del abandono y adquirir de nuevo el dominio. Este tambin es un modo absoluto ya que no hay, al menos en lo inmediato, un cambio de titular. En caso de arrepentimiento se considera que la cosa nunca se abandon. 5) ADQUISICIN DE LA PROPIEDAD POR TRANSMISIN VOLUNTARIA: Art. 2609.- Se pierde igualmente el dominio por enajenacin de la cosa, cuando otro adquiere el dominio de ella por la tradicin en las cosas muebles, y en los inmuebles despus de firmado el instrumento pblico de enajenacin, seguido de la tradicin. Estamos aqu ante un modo relativo de extincin del dominio. Este es el caso ms comn de enajenacin de la cosa mediando ttulo y tradicin. 2) Causas especiales Las causas especiales se tratan de casos en los que la ley atribuye la cosa a otra persona por la transformacin o especificacin, accesin, prescripcin, etc. En estos casos no hay intervalo entre la prdida y la nueva adquisicin. El dominio se pierde para uno en el mismo instante que se adquiere por el otro. Se trata entonces de modos de adquisicin relativa. Otro tanto ocurre cuando la transmisin se produce en virtud de una sentencia judicial.
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Sobre el tema, dice el Cdigo Civil: Art. 2606.- El derecho de propiedad se pierde cuando la ley atribuye a una persona, a ttulo de transformacin, accesin, o prescripcin, la propiedad de una cosa perteneciente a otra Art. 2610.- Se pierde tambin por la transmisin judicial del dominio, cualquiera que sea su causa, ejecucin de sentencia, expropiacin por necesidad o utilidad pblica; o por el efecto de los juicios que ordenasen la restitucin de una cosa, cuya propiedad no hubiese sido transmitida sino en virtud de un ttulo vicioso. 3) DEL CO"DOMI"IO: El condominio se extingue para el conjunto de los condminos por los mismos modos que el dominio, admitindose la divisin entre modos absolutos y relativos. Pero hay tambin formas tpicas de extincin del condominio, tales como la adquisicin de todas las partes por uno de los condminos y la particin. a) Particin Art. 2692.- Cada copropietario est autorizado a pedir en cualquier tiempo la divisin de la cosa comn, cuando no se encuentre sometida a una indivisin forzosa. A este derecho no pueden renunciar los condminos de una manera indefinida, aunque les est permitido convenir la indivisin por un trmino que no exceda de 5 aos. El artculo 2695 establece los efectos de la particin: Art. 2695.- La divisin entre los copropietarios es slo declarativa y no traslativa de la propiedad, en el sentido de que cada condmino debe ser considerado como que hubiere sido, desde el origen de la indivisin, propietario exclusivo de lo que le hubiere correspondido en su lote, y como que nunca hubiese tenido ningn derecho de propiedad en lo que ha tocado a los otros condminos. El Cdigo Civil adopta el efecto declarativo y retroactivo, de modo que quien es adjudicatario de una cosa, o parte de una cosa, que mantuvo en condominio con otros, se reputa como si hubiera sido propietario exclusivo de la misma desde el comienzo del condominio y no desde su extincin. La particin puede hacerse en especie cuando la cosa es divisible, resultando cada uno de los condminos adjudicatario de una parte o lote. Si la cosa es indivisible la divisin en especie no puede realizarse y los condminos tendrn que optar por la venta, distribuyndose el dinero proporcionalmente. Siempre que pueda hacerse la divisin en especie, esta es la forma preferida por la ley: Art. 3475 bis.- Existiendo posibilidad de dividir y adjudicar los bienes en especie, no se podr exigir por los coherederos [copropietarios] la venta de ellos. b) Otros modos de extincin del condominio Los otros modos de extincin del condominio tienen que ver con los modos de extincin del dominio (remisin).
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4) DE LA PROPIEDAD HORIZO"TAL: Se distinguen entre modos de extincin que son comunes al dominio en general y aplicables al rgimen de propiedad horizontal, y los que son tpicos o exclusivos de este sistema. Entre los modos en general son aplicables la enajenacin, la transmisin judicial y el abandono. La prescripcin adquisitiva tambin extingue el dominio horizontal del titular. a) Destruccin total Si bien este modo es genrico, en el caso de la propiedad horizontal adquiere caractersticas especiales. Se considera destruccin total cuando la misma supera las dos terceras partes (2/3) del valor, si no es as se trata de destruccin parcial. La fijacin del valor debe hacerse por peritos, considerando el valor del edificio en su totalidad antes de la destruccin y comparndolo con el valor del edificio despus, descontndose el precio del terreno. En la destruccin total cualquier propietario puede pedir la venta del terreno y los materiales. Se considera extinguido el sistema (de propiedad horizontal). En la destruccin parcial inferior a las dos terceras partes del valor, la mayora puede obligar a la minora a reconstruir el edificio, por lo que no se configura un supuesto de extincin. En caso de destruccin total (incluida la parcial mayor a 2/3) el rgimen se extingue y por ende el dominio horizontal por falta de idoneidad en el objeto, sustituyndose por un condominio sobre terreno y los restos de la construccin y escombros. VETUSTEZ: en la destruccin la situacin aparece estimable objetivamente, en cambio en la vetustez (antigedad, ruina) la determinacin puede responder a criterios subjetivos. La ley determina una mayora especfica no slo respecto a la proporcin (fsica) sino tambin a la forma del cmputo (por valor). A diferencia del caso de destruccin, si la mayora resuelve reconstruir el edificio vetusto, no puede obligar a la minora a contribuir en dicha reconstruccin. Si se resuelve demoler, se siguen las mismas reglas que la destruccin. b) Desafectacin La desafectacin del rgimen de propiedad horizontal se hace por unanimidad de todos los propietarios, sea para enajenarlo en bloque o para demolerlo aunque no se den los extremos de destruccin o vetustez. La desafectacin puede efectuarse por el adquirente de todas las unidades. Mientras la desafectacin no suceda, el rgimen contina, lo que se evidencia en la facultad del propietario de vender nuevamente las unidades e implica la subsistencia del sistema. FI" BOLILLA 9
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BOLILLA 12 CONDOMINIO A) CO"DOMI"IO 1) Concepto Art. 2673.- El condominio es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble. El Cdigo ha definido y tratado al condominio como un derecho real independiente, pero se remite a las reglas del dominio en cuanto sean compatibles con su naturaleza. Art. 2676: Art. 2676.- Cada condmino goza, respecto de su parte indivisa, de los derechos inherentes a la propiedad, compatibles con la naturaleza de ella, y puede ejercerlos sin el consentimiento de los dems copropietarios.
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En conclusin, el condominio es un derecho real autnomo, lo que no implica independencia ya que est vinculado con el dominio. Elementos a) SUJETOS: tiene que existir PLURALIDAD DE SUJETOS titulares de derechos para que se d el condominio. b) OBJETO: el objeto es siempre la cosa sobre la cual recae el condominio. c) PARTE INDIVISA: se entiende por parte indivisa una parte idealmente determinada, o sea no referida a porcin concreta de la cosa. Normalmente se determina en una fraccin o porcentaje (ej: , , 30%, 40%, etc.). Esta determinacin se hace en abstracto, por eso se habla de porciones ideales o abstractas, para referirse a las cuotas o alcuotas que corresponden a cada condmino. Sobre esta parte el condmino tiene las ms amplias facultades; puede gravarla, enajenarla, etc. sin necesidad de la intervencin de los otros condminos. 2) Diferencias con otras instituciones SOCIEDAD: la constitucin de una sociedad da nacimiento a un sujeto de derecho distinto de los socios, a quien se transfiere la titularidad de los derechos que formarn parte de su patrimonio. En el condominio no se crea un sujeto y son los condminos los titulares del derecho. En la sociedad, formndose un patrimonio independiente, ste est constituido por cosas y bienes. El condominio tiene por objeto solo la cosa material. El condominio normal puede concluir en cualquier momento ya que los condminos conservan el derecho de pedir la divisin. La sociedad se extingue al vencimiento del plazo y por las dems causales previstas en la ley o en el acto constitutivo. LA COMUNIDAD HEREDITARIA: la comunidad hereditaria recae sobre todos los bienes que conforman la herencia. El condominio recae solamente sobre las cosas. La comunidad hereditaria nace cuando muere una persona dejando ms de un heredero. El condominio tiene otras fuentes como la ley, el contrato y la prescripcin. PROPIEDAD HORIZONTAL: en ella existe un dominio sobre partes MATERIALES y no sobre partes ideales, como en el condominio. USUFRUCTO: en el usufructo el derecho se desmembra en nuda propiedad, por una parte, t usufructo por la otra, pero sobre la base de una distincin CUALITATIVA de las facultades. En el condominio hay una concurrencia de derechos de la misma naturaleza, por lo tanto la diversificacin es CUANTITATIVA. SERVIDUMBRE: en la servidumbre hay dos dominios diferentes sobre distintos objetos (dos inmuebles). En el condominio hay concurrencia de derechos de la misma naturaleza sobre un mismo objeto. 3) "aturaleza jurdica Comunidad y condominio: la comunidad se da cuando varias personas tienen derechos de la misma naturaleza y en forma conjunta sobre uno o ms bienes. La comunidad entonces puede estar referida a derechos reales o creditorios, a patrimonios o partes alcuotas de ellos. Cuando est referida a un derecho real sobre cosa propia, estamos ante un condominio. La relacin entre comunidad y condominio es de gnero a especie. El condominio es derecho de propiedad y recae sobre cosas. No es condominio la comunin de bienes que no sean cosas.
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Unidad o pluralidad de derechos: se puede concebir el condominio como un derecho nico con un sujeto plural, o bien considerar que hay tantos derechos como titulares. Teniendo en cuenta el modo como el Cdigo regula el condominio, sealando detalladamente las facultades de cada uno de los titulares respecto de la parte indivisa y respecto de la cosa comn, es coherente inclinarse por la autonoma de cada derecho. En consecuencia, cada uno de los condminos tiene un derecho real cuyo contenido est limitado por el derecho de los otros condminos. 4) Fuentes El art. 2675 enumera como fuentes del condominio: Art. 2675.- El condominio se constituye por contrato, por actos de ltima voluntad, o en los casos que la ley designa. a) CONTRATOS: puede ser oneroso o gratuito, sea que dos o ms personas adquieran de otra una cosa mueble o inmueble, sea que el propietario enajene una cuota parte de su propiedad ntegra y exclusiva. b) ACTO DE LTIMA VOLUNTAD: el testador puede legar una cosa a dos o ms personas en conjunto, y en ese caso, una vez aceptado el legado por ellas y entregada la cosa por el heredero o albacea testamentario, queda constituido el condominio. Si el legado es de cuota, no hay condominio sino comunidad de bienes y habr comunidad hereditaria (siempre y cuando el testamento efecte una institucin de herederos plural). c) DISPOSICIN DE LA LEY: hay que distinguir dos casos: 1) Ley como fuente de CONSTITUCIN de condominio: muros, cercos y fosos medianeros; confusin o mezcla casual de cosas que quedan inseparablemente unidas. 2) Ley DECLARA de indivisin forzosa a un condominio preexistente: cuando el condominio recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso comn de dos o ms heredades que pertenezcan a diversos propietarios (art. 2710) d) USUCAPIN: no est enumerada por la ley pero es claro que una cosa puede ser adquirida por usucapin en condominio, cuando dos o ms personas han ejercido actos de posesin sobre una cosa en forma conjunta, como si fueran condminos. e) TRANSFORMACIN DE LA COMUNIDAD HEREDITARIA: cuando a raz de la particin una cosa es adjudicada a ms de un heredero, se constituye un condominio. 5) Condominio romanista En Roma, la nota de exclusividad del dominio descartaba la posibilidad de la existencia de pluralidad de propietarios sobre una misma cosa, pero poda existir una forma de copropiedad por partes iguales: communio pro indiviso. Cada condmino poda disponer de su cuota, enajenndola o pignorndola, etc., pero no poda ejercer derechos sobre la cosa o sus partes materiales sino en unin con el resto de los condminos, reteniendo siempre el derecho de pedir la disolucin mediante la accin de particin. Condominio germnico A diferencia del romano, el sistema germnico est inspirado en la propiedad colectiva, en la que los partcipes estn recprocamente vinculados, no formndose partes alcuotas desligadas unas de otras, lo que dificulta el trfico de la copropiedad. Los rasgos fundamentales de ste sistema son: Nadie puede disponer libremente de su parte Nadie puede exigir libremente la divisin
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La administracin ordinaria no tiene rgimen de mayoras, para cualquier decisin se necesita la unanimidad Este sistema llamado solidarista, slo se aplica excepcionalmente en el derecho alemn actual. La regla es hoy el sistema romnico. MODOS DE ADQUISICIN [no figura en el programa] Se aplican los mismos principios referidos al dominio, con la diferencia que la adquisicin se hace en conjunto por ms de un sujeto. Esto es aplicable tanto a los modos originarios como a los derivados (tradicin), siendo necesario tambin, en el caso de adquisicin de inmuebles, la respectiva inscripcin en el registro. B) CO"DOMI"IO SI" I"DIVISI" FORZOSA En la doctrina se reconocen dos clases de condominio: 1) NORMAL U ORDINARIO: cada condmino puede pedir en cualquier momento la divisin de la cosa 2) CONDOMINIO CON INDIVISIN FORZOSA: ninguno de los condminos puede exigir unilateralmente la particin. El carcter forzoso de la indivisin puede provenir de la naturaleza de la cosa, de una disposicin legal, de una disposicin de ltima voluntad o de la convencin. En el condominio sin indivisin forzosa la facultad de los condminos no es absoluta y est limitada por el ejercicio intempestivo que se haga de ella, de modo que la divisin resulte nociva, o signifique el ejercicio abusivo de ese derecho. 1) Facultad de los condminos: Hay que distinguir entre las facultades respecto de la cosa y las que ataen a la parte indivisa. Sobre las primeras el Cdigo contiene serias restricciones que se evidencian en la necesidad de contar con la unanimidad respecto de ciertos actos. Por el contrario, con relacin a la parte indivisa, las facultades son amplias. a) Respecto a la parte indivisa: Derechos de disposicin jurdica El art. 2676 del Cdigo dice: Art. 2676.- Cada condmino goza, respecto de su parte indivisa, de los derechos inherentes a la propiedad, compatibles con la naturaleza de ella, y puede ejercerlos sin el consentimiento de los dems copropietarios. La nica limitacin que la ley dispone, adems de las restricciones que son inherentes a la propiedad, en el condominio, es la que hace necesario compatibilizar el ejercicio de los derechos de los condminos. 1) FACULTAD DE ENAJENAR Art. 2677.- Cada condmino puede enajenar su parte indivisa, y sus acreedores pueden hacerla embargar y vender antes de hacerse la divisin entre los comuneros. Esta facultad no est condicionada a ningn recaudo respecto a los dems condminos. No es necesario el conocimiento previo ni tampoco el consentimiento de los dems, no existiendo por parte de ellos derecho alguno de preferencia. 2) FACULTAD DE HIPOTECAR Art. 2678.- Cada uno de los condminos puede constituir hipoteca sobre su parte indivisa en un inmueble comn, pero el resultado de ella queda
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subordinado al resultado de la particin, y no tendr efecto alguno en el caso en que el inmueble toque en lote a otro copropietario, o le sea adjudicado en licitacin. El fundamento de sta facultad lo encontramos en que si se puede enajenar la parte indivisa, con mayor razn se puede hipotecar, y si los acreedores pueden embargarla y hacerla vender, nada impide que, siendo hipotecarios ejerzan el ius distrahendi y hagan ejecutar dicha parte indivisa. El principio de la convalidacin estableca que todos los derechos reales son convalidables, excepto la hipoteca. Si el constituyente no es propietario de la cosa, en principio, no podra constituir hipoteca sobre su parte materialmente determinada, por no ser dueo exclusivo de ella. Pero si la hubiera constituido, slo ser vlida en la medida en que esa porcin material le corresponda en la particin. Esto se debe al efecto declarativo de la particin, por el cual se entiende que el condmino fue propietario de la misma desde la constitucin del condominio y no desde la fecha de la particin, es decir con efecto retroactivo. 3) FACULTAD DE CONSTITUIR USUFRUCTO Art. 2843.- El usufructo puede establecerse por el condmino de un fundo posedo en comn con otros, de su parte indivisa. La constitucin del usufructo tendr el efecto de hacer participar al usufructuario de las facultades de goce o participacin de los frutos en la proporcin que hubieran correspondido al condmino. 4) ACCIONES Las acciones posesorias correspondern al condmino, en tanto ejerza la posesin o coposesin de la cosa, segn el presupuesto de legitimacin activa y con referencia a cada uno de los remedios posesorios en particular. El copropietario puede ejercer acciones posesorias sin necesidad del concurso de los otros copropietarios. Art. 2489: Art. 2489.- El copropietario del inmueble puede ejercer las acciones posesorias sin necesidad del concurso de los otros copropietarios, y aun puede ejercerlas contra cualquiera de estos ltimos, que turbndolo en el goce comn, manifestase pretensiones a un derecho exclusivo sobre el inmueble. Aunque la norma habla de los inmuebles, aunque se extiende tambin a los muebles en virtud de la reforma de la ley 17711 al art. 2488: Art. 2488.- Las cosas muebles pueden ser objeto de acciones posesorias, salvo contra el sucesor particular poseedor de buena fe de cosas que no sean robadas o perdidas. Hay que recordar que el art. 2409 excluye la posibilidad de poseer una parte ideal, en abstracto, de una cosa: Art. 2409.- Dos o ms personas pueden tomar en comn la posesin de una cosa indivisible, y cada una de ellas adquiere la posesin de toda la cosa. El art. 2761 otorga al condmino la facultad de ejercer la pretensin reivindicatoria contra los dems coposeedores en la medida en que stos pretendan tener derechos exclusivos sobre la cosa comn:
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Art. 2761.- Son tambin reivindicables las partes ideales de los muebles o inmuebles, por cada uno de los condminos contra cada uno de los coposeedores. b) Respecto de la cosa: Derechos de uso y goce Art. 2680.- Ninguno de los condminos puede sin el consentimiento de todos, ejercer sobre la cosa comn ni sobre la menor parte de ella, fsicamente determinada, actos materiales o jurdicos que importen el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad. La oposicin de uno bastar para impedir lo que la mayora quiera hacer a este respecto. Art. 2684.- Todo condmino puede gozar de la cosa comn conforme al destino de ella, con tal que no la deteriore en su inters particular. La primera de las normas (2680) sienta el principio del ius prohibendi que compete a cada condmino, de manera que basta que alguno de los condminos se oponga a la realizacin de actos materiales o jurdicos, para que stos no se puedan llevar a cabo. Entre estos actos materiales se encuentran el uso y goce de la cosa. Si no hay oposicin la segunda norma (2648) permite a los condminos gozar de la cosa comn conforme a su destino, con la limitacin de no deteriorarla en inters particular. Si existe oposicin de uno de los condminos, deben resolver todos sobre si se pone en administracin, se alquila o arrienda. Si no se ponen de acuerdo, y no se pide la divisin, prevalece la decisin de la mayora. Otra norma que reafirma estos principios es la del art. 2681: Art. 2681.- Ninguno de los condminos puede hacer en la cosa comn innovaciones materiales, sin el consentimiento de todos los otros. 1) ACTOS JURDICOS Art. 2682.- El condmino no puede enajenar, constituir servidumbres, ni hipotecas con perjuicio del derecho de los copropietarios. El arrendamiento o el alquiler hecho por alguno de ellos es de ningn valor. Art. 2683.- Sin embargo, la enajenacin, constitucin de servidumbres o hipotecas, el alquiler o arrendamiento hecho por uno de los condminos vendrn a ser parcial o integralmente eficaces, si por el resultado de la divisin el todo o parte de la cosa comn le tocase en su lote. En general, la prohibicin de realizar los actos contenidos en el art. 2682 puede ser saneada en virtud del principio de convalidacin que funcionar si se dan los requisitos del art. 2683. Este principio tiene su fundamento en el efecto declarativo (retroactivo) de la particin. 2) SERVIDUMBRES La posibilidad de constituir servidumbres por el condmino tiene distintos efectos segn si las mismas son a favor del fundo (que lo conviertan en dominante), o si lo gravan como fundo sirviente. 1) COMO FUNDO SIRVIENTE: art. 2985:
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Art. 2985.- Ninguna servidumbre puede ser establecida a cargo de un fundo comn a varios, sin que todos los condminos concurran al acto de su constitucin. Art. 2986.- Sin embargo, la servidumbre establecida por el condmino de la heredad llega a ser eficaz, cuando por el resultado de la particin o adjudicacin, la heredad gravada cae en todo o en parte en el lote del comunero que constituy la servidumbre, y no puede oponer la falta de consentimiento de los condminos. En este ltimo caso juega el principio de convalidacin. 2) COMO FUNDO DOMINANTE: art. 3015: Art. 3015.- Uno de los condminos de un fundo indiviso, puede estipular una servidumbre a beneficio del predio comn; mas los otros condminos pueden rehusar de aprovechar de ella. El que la ha concedido no puede sustraerse a la obligacin contrada. Si la servidumbre est establecida en beneficio del predio comn, su estipulacin es vlida, pero los condminos pueden rehusar su aprovechamiento. 3) HIPOTECA El condmino no puede hipotecar la totalidad de la cosa pues faltara un requisito de fondo; el de ser propietario de la cosa. No obstante juega aqu tambin el principio de convalidacin, cuando el condmino viene a ser propietario exclusivo de la cosa en comn. 2) Obligaciones de los condminos a) CONTRIBUCIN DE GASTOS Art. 2685.- Todo condmino puede obligar a los copropietarios en proporcin de sus partes a los gastos de conservacin o reparacin de la cosa comn; pero pueden librarse de esta obligacin por el abandono de su derecho de propiedad. Se trata de una obligacin propter rem, ya que tiene origen en la relacin real de condominio, pasa al adquirente en caso de que se enajene la parte indivisa, se extingue con la relacin real, y puede liberarse por el abandono. Cuando el condmino no cumple y no hace uso del derecho de abandono, rige el art. 2686: Art. 2686.- No contribuyendo el condmino o los condminos, pagarn los intereses al copropietario que los hubiere hecho, y ste tendr derecho a retener la cosa hasta que se verifique el pago. Se entiende que adems de los intereses, debern pagar el importe principal. b) OBLIGACIONES EN PRO DE LA COMUNIDAD Los arts. 2687 a 2689 regulan la relacin de los condminos con los terceros por deudas y cargas contradas o constituidas en pro de la comunidad, distinguiendo entre las obligaciones personales y las reales. La deuda pudo haber sido contrada:
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1) POR UNO DE LOS CONDMINOS: frente al tercero acreedor, slo queda obligado el condmino que contrajo la deuda, sin perjuicio de las acciones de reembolso que ste tiene respecto de los dems. 2) COLECTIVAMENTE POR TODOS: si no se han expresado las cuotas y tampoco se ha estipulado la solidaridad, estn obligados todos los condminos por partes iguales, sin perjuicio de los reclamos que pueden efectuarse entre s en proporcin a sus cuotas. En el caso de cargas reales, en cambio, cada uno de los condminos est obligado por el todo de la deuda. c) CONDMINO INSOLVENTE Art. 2690.- Cuando entre los condminos hubiere alguno insolvente, su parte en la cosa debe repartirse entre los otros en proporcin del inters que tengan en ella, y segn el cual hubieren contribuido a satisfacer la parte del crdito que corresponda al insolvente. d) FRUTOS Y DAOS Art. 2691.- Cada uno de los condminos es deudor a los otros, segn sus respectivas partes, de las rentas o frutos que hubiere percibido de la cosa comn, como del valor del dao que les hubiese causado. El artculo se refiere a las rentas o frutos que uno de los condminos hubiere percibido de la cosa comn, como a los deterioros que sta le hubiere producido. Lgicamente deben entregar, en la proporcin de cada parte, el valor de esos frutos y rentas, o el de los daos producidos por sus actos ilcitos. 3) Administracin de la cosa comn Para la administracin el Cdigo tiene en cuenta: a) la calidad de la cosa comn (si es susceptible o no de usarse, gozarse o poseerse en comn) b) si se ejerce el ius prohibendi por uno de los condminos c) si no se hace uso del derecho de pedir la divisin Art. 2699.- Siendo imposible por la calidad de la cosa comn o por la oposicin de alguno de los condminos, el uso o goce de la cosa comn o la posesin comn, resolvern todos, si la cosa debe ser puesta en administracin, o alquilada o arrendada. Art. 2700.- No conviniendo alguno de los condminos en cualquiera de estos expedientes, ni usando del derecho de pedir la divisin de la cosa, prevalecer la decisin de la mayora, y en tal caso dispondr el modo de administrarla, nombrar y quitar los administradores. 1) DESIGNACIN DEL ADMINISTRADOR La designacin del administrador se hace por mayora absoluta, al igual que la remocin. El administrador puede ser uno de los condminos o un tercero. El condmino que ejerciera la administracin ser reputado un mandatario de los otros, aplicndosele las disposiciones del mandato y no las del socio administrador. Siendo un tercero, tambin se aplicarn las normas del mandato. El administrador est obligado a rendir cuentas.
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2) ARRENDAMIENTO DE LA COSA Cuando se resuelve poner la cosa en alquiler o arrendamiento, y alguno de los condminos tenga inters en ello, ser preferido a cualquier persona extraa, siempre que ofreciese el mismo alquiler o renta. Si fuesen dos o ms condminos los que pretenden alquilar en iguales condiciones, se resolver por mayora absoluta y en este caso, pesar la proporcin de cada uno de ellos, que no estn excluidos de la votacin. 3) GESTION DE NEGOCIOS Cuando no haya designacin expresa de administrador y alguno de los condminos haya comenzado a ejercer, de hecho, actos de administracin sobre la cosa, se entiende que acta como gestor oficioso y se le aplican las normas concernientes a esta figura. Al igual que el mandatario el gestor est obligado a rendir cuentas. 4) Requisitos para la deliberacin y resolucin Para computar los votos no se tiene en cuenta el nmero de condminos sino la proporcin en los valores. La mayora deber ser absoluta, es decir, ms del 50%, an cuando este porcentaje corresponda a uno slo. Si hay empate se tienen dos caminos: la suerte o el juez. Art. 2706: Art. 2706.- Habiendo empate y no prefiriendo los condminos la decisin por la suerte o por rbitros, decidir el juez sumariamente a solicitud de cualquiera de ellos con audiencia de los otros. C) PARTICI" Extincin del condominio: el condominio se extingue por los mismos modos que el dominio, admitindose la divisin entre modos absolutos y relativos. Pero hay tambin formas tpicas de extincin del condominio, tales como la adquisicin de todas las partes por uno de los condminos y la particin. [Sobre todo el punto remisin a Bolilla 9 pto. E-3)] D) CO"DOMI"IO DE I"DIVISI" FORZOSA En el dominio normal o de reparto, cada uno de los condminos conserva siempre el derecho a pedir en cualquier momento la divisin de la cosa. En el condominio con indivisin forzosa este derecho, o no existe, o est severamente restringido, demorado o suspendido por un lapso de tiempo determinado. Art. 2710.- Habr indivisin forzosa, cuando el condominio sea sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso comn de dos o ms heredades que pertenezcan a diversos propietarios ... Art. 2715.- Habr tambin indivisin forzosa, cuando la ley prohbe la divisin de una cosa comn, o cuando lo prohibiere una estipulacin vlida y temporal de los condminos, o el acto de ltima voluntad tambin temporal que no exceda, en uno y en otro caso, el trmino de cinco aos, o cuando la divisin fuere nociva por cualquier motivo, en cuyo caso debe ser demorada cuanto sea necesario para que no haya perjuicio a los condminos. 1) Fuentes
Directamente o ipso iure (muros, cercos, etc. - Arts. 2710 y 2716) LEY 114
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Por decisin judicial (nociva art. 2715) Acuerdo entre los condminos (art. 2693) CONVENCIONAL Imposicin del donante (art. 2694) Testador al legatario (art. 2694) ltima voluntad VOLUNTAD UNILATERAL Causante a sus herederos (art. 51, ley 14394)
Cnyuge suprstite (art. 53, ley 14394)
a) ORIGEN LEGAL Art. 2715.- Habr tambin indivisin forzosa, cuando la ley prohba la divisin de una cosa comn, ... Art. 2710.- Habr indivisin forzosa, cuando el condominio sea sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso comn de dos o ms heredades que pertenezcan a diversos propietarios, y ninguno de los condminos podr pedir la divisin. El requisito esencial es que la cosa est afectada indispensablemente al uso comn de dos o ms heredades. Estas deben pertenecer a distintos propietarios pues de lo contrario no habra condominio. La distincin con la servidumbre es que en sta el propietario es uno y sobre el fundo recae el derecho del vecino a hacer un uso ilimitado o a gozar de una ventaja o utilidad, mientras que en el condominio forzoso, ambos tienen un derecho comn y de la misma naturaleza. b) DECISIN JUDICIAL Se trata de un caso de indivisin forzosa temporaria, que el juez puede decretar atendiendo a circunstancias excepcionales en razn de las cuales la divisin puede resultar nociva o perjudicial para algunos o para todos los condminos. Art. 2715 in fine: Art. 2715.- Habr tambin indivisin forzosa, ... cuando la divisin fuere nociva por cualquier motivo, en cuyo caso debe ser demorada cuanto sea necesario para que no haya perjuicio a los condminos. Tambin el juez puede decidir la indivisin de una cosa cuando ello convierta en antieconmico su uso y aprovechamiento. Art. 2326: Art. 2326.- Son cosas divisibles, aquellas que ... No podrn dividirse las cosas cuando ello convierta en antieconmico su uso y aprovechamiento. Las autoridades locales podrn reglamentar, en materia de inmuebles, la superficie mnima de la unidad econmica. c) ACUERDO ENTRE LOS CONDMINOS Hay dos casos: 1) COSAS QUE PUEDEN PROVENIR O NO DE UNA HERENCIA INDIVISA: se aplica a toda clase de cosas. Previsto en el art. 2693, que autoriza a pactar la indivisin pero limitando el plazo a no ms de 5 aos. En caso de exceder el plazo se entiende comprendido en el mximo legal:
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Art. 2693.- Los condminos no pueden renunciar de una manera indefinida el derecho de pedir la divisin; pero les es permitido convenir en la suspensin de la divisin por un trmino que no exceda de cinco aos, y de renovar este convenio todas las veces que lo juzguen conveniente. 2) COHEREDEROS SOBRE LOS BIENES CORRESPONDIENTES A LA HERENCIA: en este caso el plazo de indivisin puede llegar a 10 aos, con posibilidad de renovar el convenio. Art. 52, ley 14394. El acuerdo de indivisin no tiene consecuencias absolutas ya que, mediando causas justificadas, cualquiera de ellos puede pedir la indivisin antes del vencimiento del plazo. d) IMPOSICIN DEL DONANTE y DEL TESTADOR La indivisin, aceptada la donacin, puede ser impuesta por el donante a los donatarios por un plazo que no exceda de 5 aos. Art. 2694: Art. 2694.- Cuando la copropiedad en la cosa se hubiere constituido por donacin o por testamento, el testador o donante puede poner la condicin de que la cosa dada o legada quede indivisa por el mismo espacio de tiempo. e) IMPOSICIN DEL CAUSANTE A SUS HEREDEROS El art. 51 de la ley 14394 establece que toda persona podr imponer a sus herederos, aun forzosos, la indivisin de los bienes hereditarios por un plazo no mayor de 10 aos. Si se tratase de un bien determinado, o de un establecimiento comercial, industrial, agrcola, ganadero, minero, o cualquier otro que constituya una unidad econmica, el lapso de la indivisin podr extenderse hasta que todos los herederos alcancen la mayora de edad, an cuando ese tiempo exceda los diez aos. Se faculta al juez a autorizar la divisin total o parcial, a pedido de parte interesada, sin esperar el transcurso del plazo establecido, cuando concurran circunstancias graves o razones de manifiesta utilidad o inters legtimo de tercero. f) IMPOSICIN DE LA VIUDA O VIUDO El art. 53 de la ley 14394 autoriza al cnyuge suprstite a oponerse a la divisin de los bienes por un trmino mximo de 10 aos, pero limita esa facultad al caso de que en la masa hereditaria existiere un establecimiento comercial, industrial, agrcola, ganadero, minero, o de otra ndole que constituya una UNIDAD ECONMICA. Tambin se incluye la casa o habitacin construida o adquirida con fondos de la sociedad conyugal formada por el causante, si hubiese sido la residencia habitual de los esposos. Se faculta al juez a resolver el cese de la indivisin si concurrieran causas graves o de manifiesta utilidad econmica que justificasen la decisin. 2) Condominio sobre cosas accesorias de varios inmuebles 3) Derechos y obligaciones de los condminos Los derechos son amplios cuando la indivisin forzosa es de origen legal y pesa sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso comn de dos heredades que pertenezcan a propietarios distintos, sin otro lmite que hacerla servir segn su destino y no impedir o dificultar el derecho igual de los otros condminos. Art. 2712: Art. 2712.- Cada uno de los condminos puede usar de la totalidad de la cosa comn y de sus diversas partes como de una cosa propia, bajo la condicin de no hacerla servir a otros usos que aquellos a que est destinada, y de no embarazar al derecho igual de los condminos. Sobre el destino de la cosa dice el art. 2713:
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Art. 2713.- El destino de la cosa comn se determina no habiendo convencin, por su naturaleza misma y por el uso al cual ha sido afectada. En cuanto a las obligaciones, la ley no se refiere especficamente a ellas, por lo que habr que recurrir a los principios del condominio comn. Pero la doctrina en general considera que no compete el derecho de abandono, dado el carcter indispensable del uso comn. 4) Condominio de muros, cercos y fosos. Concepto Se trata del caso ms frecuente de condominio con indivisin forzosa. Al respecto dice el art. 2416: Art. 2716.- El condominio de las paredes, muros, fosos y cercos que sirvan de separacin entre dos heredades contiguas, es de indivisin forzosa. CLASIFICACIN a) Por UBICACIN y EMPLAZAMIENTO: CONTIGUO: la pared separativa est emplazada de manera que su borde coincide con la lnea demarcatoria. Est construida o asentada totalmente sobre uno de los terrenos.
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ENCABALGADO: el eje longitudinal de la pared se asienta sobre el lmite; en superficies equivalentes sobre ambos terrenos.
pared lmite
b) Por TITULARIDAD DEL DOMINIO: PRIVATIVO: cuando el muro es construido a costa de uno solo de los propietarios linderos, pertenece a ste. NO HAY CONDOMINIO MEDIANERO: cuando el muro es construido a costa de ambos propietarios linderos, o cuando construido por uno solo de ellos, el otro adquiere la parte proporcional. S HAY CONDOMINIO El carcter de MEDIANERO lo da el carcter separativo del muro y la contribucin de ambos propietarios en su construccin, o la adquisicin posterior. Si el muro es contiguo, al adquirirlo, el propietario en cuyo terreno no se ha asentado deber abonar el costo de la pared ms el costo del terreno en la parte proporcional al derecho que adquiere sobre el muro. De manera que la banda donde se halla asentada el muro pasa a ser condominio en cuanto al terreno y en cuanto a la construccin. 5) Reglamentacin legal 6) Derecho de asentar la mitad del muro sobre el terreno vecino Art. 2725.- El que en los pueblos o en sus arrabales edifica primero en un lugar an no cerrado entre paredes, puede asentar la mitad de la pared que construya sobre el terreno del vecino, con tal que la pared sea de piedra o de ladrillo hasta la altura de tres metros, y su espesor entero no exceda de dieciocho pulgadas. Esta facultad la da el Cdigo al primero que construye. Consiste en la posibilidad de asentar la mitad de la pared, en sentido longitudinal, sobre el terreno del vecino, con tal que sea de piedra o de ladrillo y que su espesor no exceda de 18 pulgadas (0,45 cm). El fundamento de la norma es facilitar la adquisicin de la medianera, lo que constituye una ventaja para ambos vecinos: el que construye primero porque puede aprovechar el terreno en la
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franja que construye sobre el vecino, y el que adquiere la pared con posterioridad porque slo debe indemnizar la construccin, y no el valor proporcional del terreno. 7) Obligaciones de encerramiento En las zonas urbanas la facultad de encerrar las heredades del art. 2516 se convierte en una obligacin para el propietario. Art. 2726: Art. 2726.- Todo propietario de una heredad puede obligar a su vecino a la construccin y conservacin de paredes de tres metros de altura y dieciocho pulgadas de espesor para cerramiento y divisin de sus heredades contiguas, que estn situadas en el recinto de un pueblo o en los arrabales. El propietario que construye la obra de cerramiento, tiene el derecho de compeler a su vecino a contribuir en los gastos producidos por la construccin, si la realiza usando de la facultad que le confiere el artculo 2725 de utilizar la parte del terreno correspondiente a su vecino. El condominio nace de inmediato cuando se dan las condiciones establecidas en la norma: a) construccin del muro guardando las medidas establecidas b) finalidad de encerramiento c) uso de la facultad de asentar la pared en su mitad sobre el terreno vecino El propietario requerido tiene una opcin con las siguientes alternativas: 1) paga el monto reclamado y en tal caso el muro adquiere definitivamente el carcter de medianero 2) abandona la parte del terreno sobre la que la pared se asienta y se libera de contribuir y entonces la pared pasa a ser privativa del constructor. PRESCRIPCIN: art. 4022: Art. 4022.- La prescripcin operada con relacin a la obligacin establecida por el artculo 2726, puede ser invocada para eximirse de abonar la medianera en el supuesto del artculo 2736, hasta la altura del muro de cerramiento forzoso. 8) Abandono El vecino puede liberarse de la obligacin de contribuir cediendo la mitad del terreno sobre el que la pared debe asentarse y renunciando a la medianera. Art. 2727: Art. 2727.- El vecino requerido para contribuir a la construccin de una pared divisoria, o a su conservacin en el caso del artculo anterior, puede librarse de esa obligacin, cediendo la mitad del terreno sobre que la pared debe asentarse, y renunciando a la medianera. Esto se fundamenta en el carcter de propter rem de la obligacin de contribuir, por lo tanto puede liberarse por abandono de la cosa. El abandono puede tener lugar antes o despus de la construccin de la pared. Debe ser expreso y formulado por escritura pblica, debidamente inscripta a los fines de oponibilidad a terceros. Arts. 2718, 2720 y 2721: Art. 2718.- Toda pared o muro que sirve de separacin de dos edificios se presume medianero en toda su altura hasta el trmino del edificio menos elevado. La parte que pasa la extremidad de esta ltima construccin, se reputa que pertenece exclusivamente al dueo del edificio ms alto, salvo la prueba en contrario, por instrumentos pblicos, privados, o por signos
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materiales que demuestren la medianera de toda la pared, o de que aqulla no existe ni en la parte ms baja del edificio. Art. 2720.- Los instrumentos pblicos o privados que se invoquen para combatir la medianera deben ser actos comunes a las dos partes o a sus autores. Art. 2721.- En el conflicto de un ttulo que establezca la medianera, y los signos de no haberla, el ttulo es superior a los signos. Si ms adelante el vecino quiere la medianera a la que haba renunciado, deber adquirirla abonando no slo el valor de la construccin sino tambin el del terreno en la parte proporcional. 9) Derecho de reembolso en caso de servirse el vecino de la pared Este caso se refiere a la pared contigua, construida por el propietario lindero en su propio terreno y a su propio costo. La pared es entonces de exclusiva propiedad del que la edifica, no hay por el momento condominio aunque la pared sea divisoria y cumpla los fines de encerramiento. El artculo 2728 establece una condicin para que sea procedente la pretensin del constructor de exigir reembolso: voluntad del vecino de servirse de la pared: Art. 2728.- El que hubiere construido en un lugar donde el cerramiento es forzoso, en su terreno y a su costa, un muro o pared de encerramiento, no puede reclamar de su vecino el reembolso de la mitad de su valor y del terreno en que se hubiere asentado, sino en el caso que el vecino quiera servirse de la pared divisoria. La doctrina y la jurisprudencia opinan mayoritariamente que se entiende por servirse de la pared, utilizarla no slo conformando parte del edificio sino tambin con cualquier clase de apoyo, instalacin de caeras o empotramiento de tirantes. Se trata de una cuestin de hecho que deber determinarse por los jueces atendiendo a las circunstancias del caso. E) MEDIA"ERIA 1) En el ejido de los pueblos. Presunciones y pruebas. Los signos notariales Presunciones: art. 2718: Art. 2718.- Toda pared o muro que sirve de separacin de dos edificios se presume medianero en toda su altura hasta el trmino del edificio menos elevado. La parte que pasa la extremidad de esta ltima construccin, se reputa que pertenece exclusivamente al dueo del edificio ms alto, salvo la prueba en contrario, por instrumentos pblicos, privados, o por signos materiales que demuestren la medianera de toda la pared, o de que aqulla no existe ni en la parte ms baja del edificio. Segn el art. tenemos dos presunciones: 1) PRESUNCIN DE MEDIANERA: para la p[arte en que la construccin ms baja se encuentra adosada al otro edificio y hasta la altura que sta alcance. 2) PRESUNCIN DE EXCLUSIVIDAD: de la parte de la pared que excede dicha altura. El alcance de la presuncin est limitado:
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a la medianera urbana cuando ambos predios estn edificados respecto de las paredes que dividen los edificios No hay presuncin cuando los muros dividen patios, jardines, quintas, etc. Art. 2719: Art. 2719.- La medianera de las paredes o muros no se presume sino cuando dividen edificios, y no patios, jardines, quintas, etc., aunque stos se encuentren cerrados por todos sus lados. Prueba: el Cdigo admite la prueba por instrumentos pblicos o privados emanados de las partes y por signos materiales que la demuestren, estableciendo presunciones al respecto. Estas presunciones son iuris tantum. 2) Obligaciones y cargas El principio general del libre uso de la medianera est receptado en la primera parte del art. 2730: Art. 2730.- q La medianera da derecho a cada uno de los condminos a servirse de la pared o muro medianero para todos los usos a que ella est destinada segn su naturaleza, con tal que no causen deterioros en la pared, o comprometan su solidez, y no se estorbe el ejercicio de iguales derechos para el vecino. Como es un derecho de condominio, aparte de la limitacin nsita en el principio y expresamente determinada en su expresin, de respetar la naturaleza a que est destinada la pared, el condmino no puede usarla de un modo que afecte su solidez o cause deterioros en ella, o que afecte el derecho de la otra parte. El art. 2731 da una enunciacin ejemplificativa de las facultades del condmino: Art. 2731.- Cada uno de los condminos puede arrimar toda clase de construcciones a la pared medianera, poner tirantes en todo su espesor, sin perjuicio del derecho que el otro vecino tiene de hacerlos retirar hasta la mitad de la pared en el caso que l tambin quiera poner en ella tirantes, o hacer el cao de una chimenea: puede tambin cada uno de los condminos abrir armarios o nichos aun pasando el medio de la pared, con tal que no cause perjuicio al vecino o a la pared. Todas estas facultades estn reguladas por las normas de la construccin y deben ejercerse tambin, de acuerdo al principio que impide el abuso del derecho (Art. 1071). 3) Abandono Art. 2739.- El que hubiere hecho el abandono de la medianera por librarse de contribuir a las reparaciones o reconstrucciones de una pared, tiene siempre el derecho de adquirir la medianera de ella en los trminos expuestos. El derecho a adquirir la medianera es imprescriptible. Puede hacerse uso de l SIEMPRE que uno de los propietarios quiera ejercerlo, an cuando se haya hecho abandono con anterioridad de la medianera. El art. 4022 establece una prescripcin, pero refirindose slo respecto a los crditos emergentes:
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Art. 4022.- La prescripcin operada con relacin a la obligacin establecida por el artculo 2726, puede ser invocada para eximirse de abonar la medianera en el supuesto del artculo 2736, hasta la altura del muro de cerramiento forzoso. Esta norma debe entenderse en el sentido que, pasado el trmino de prescripcin sin que el vecino contribuya con la parte que le corresponde en la construccin de la pared de cerramiento (art. 2627), puede adquirir la pared en la porcin de altura que deben tener las paredes divisorias (2736), eximindose de abonar la suma pertinente al invocar la prescripcin liberatoria del art. 4022. 4) Derechos de los condminos Ver arriba pto. 2 obligaciones y cargas 5) Adquisicin de la medianera La adquisicin puede ser parcial o total. Es parcial cuando implica dar la posibilidad de adquirir la porcin, en longitud, que el vecino deba utilizar, dejndolo en libertad de adquirirla en toda la extensin colindante. En cuanto a altura puede limitarse a adquirir slo la porcin que deban tener las paredes divisorias (art. 2726: 3 metros), estando obligado a pagar desde los cimientos. Art. 2736: Art. 2736.- Todo propietario cuya finca linda inmediatamente con una pared o muro no medianero, tiene la facultad de adquirir la medianera en toda la extensin de la pared, o slo en la parte que alcance a tener la finca de su propiedad hasta la altura de las paredes divisorias, reembolsando la mitad del valor de la pared, como est construida, o de la porcin de que adquiera medianera, como tambin la mitad del valor del suelo sobre que se ha asentado; pero no podr limitar la adquisicin a slo una porcin del espesor de la pared. Si slo quisiera adquirir la porcin de la altura que deben tener las paredes divisorias, est obligado a pagar el valor de la pared desde sus cimientos. La nica limitacin para adquirir parcialmente est dada en cuanto al espesor, pues no se puede adquirir slo en una porcin de l. El muro debe adquirirse tal como est construido. Personas legitimadas para adquirir El art. 2736 comienza diciendo todo propietario cuya finca linda inmediatamente con una pared o muro no medianero...; por lo que, quien tiene un derecho de dominio goza de dicha facultad de adquirir la medianera. El trmino propietario ha sido utilizado por el legislador en sentido amplio, y comprende a todo aquel que tiene derecho a construir en el predio y, con mayor razn, a quien tiene obligacin de contribuir a la obligacin de cerramiento, como el usufructuario. 6) Medianera rural A diferencia de la urbana, la medianera rural no slo puede consistir en muros sino tambin en fosas, cercos, setos, etc. Tampoco es obligatorio, en principio, el cerramiento forzoso. Pero sta obligacin surge cuando las heredades contiguas estn ambas encerradas, es decir, cuando el cerco de cada una de ellas circunda la totalidad de su permetro. En este caso el cerco divisorio de ellas debe hacerse a comunidad de gastos. Art. 2742: Art. 2742.- En las campaas los cerramientos medianeros deben hacerse a comunidad de gastos, si las dos heredades se encerraren. Cuando una de las
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heredades est sin cerco alguno, el dueo de ella no est obligado a contribuir para las paredes, fosos o cercos divisorios. Cuando los dos predios estn cercados totalmente, el cerramiento que los separa se presume medianero, salvo prueba en contrario. Art. 2743: Art. 2743.- Todo cerramiento que separa dos propiedades rurales se presume medianero, a no ser que uno de los terrenos no estuviese cerrado, o hubiese prueba en contrario. Finalmente el art. 2744 remite a lo dispuesto sobre muros y paredes respecto de los cercos y fosos: Art. 2744.- Lo dispuesto en los artculos anteriores sobre paredes o muros medianeros, en cuanto a los derechos y obligaciones de los condminos entre s, tiene lugar en lo que fuere aplicable respecto de zanjas o cercos, o de otras separaciones de los terrenos en las mismas circunstancias. F) CO"FUSI" DE LMITES Art. 2746.- El que poseyere terrenos cuyos lmites estuvieren confundidos con los de un terreno colindante, reptase condmino con el poseedor de ese terreno, y tiene derecho para pedir que los lmites confusos se investiguen y se demarquen. 1) Caracteres La confusin de lmites no debe versar sobre una duda o ignorancia de la titularidad de los derechos sobre determinada franja o banda de terreno, sino sobre su determinacin precisa sobre el mismo. La confusin se da entonces cuando las partes no saben con exactitud, sobre el terreno, por donde pasa la lnea separativa de los predios, sea porque no existen seales separativas o porque las mismas hayan desaparecido por un evento natural o por el hecho del hombre. Art. 2748.- La accin de deslinde tiene por antecedente indispensable la contigidad y confusin de dos predios rsticos. Ella no se da para dividir los predios urbanos. El Cdigo crea para esta zona de incertidumbre un condominio por confusin de lmites. Para que se d esta situacin se deben dar los siguientes requisitos: 1) heredades contiguas 2) predios rsticos (no edificados) 3) litigio NO sobre el alcance de los ttulos 4) lmite no determinado por ausencia o desaparicin de seales demarcatorias 2) Accin de deslinde. 3) Fundos a los que se aplica. 4) Requisitos para su ejercicio Distincin con la accin reivindicatoria a) La accin reivindicatoria procede cuando los lmites estn cuestionados, o sea cuando uno de los propietarios los ha establecido avanzando sobre el terreno del otro, o este vecino tenga esa pretensin, entendiendo que ese avance implica una desposesin. Art. 2747.- Cuando los lmites de los terrenos estn cuestionados, o cuando hubiesen quedado sin mojones por haber sido stos destruidos, la accin competente a los colindantes es la accin de reivindicacin para que a uno de los poseedores se le restituya el terreno en cuya posesin estuviese el otro.
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El art. 2747 plantea dos casos en los que procede la accin reivindicatoria: 1) Cuando los lmites estn cuestionados 2) Cuando los lmites hubiesen quedado sin mojones por haber sido stos destruidos, y cuando esta destruccin ha tenido como consecuencia que uno de los colindantes haya aprovechado la situacin desplazando su pretensin ms all del antiguo lmite La accin de deslinde persigue slo la determinacin del lmite o lnea separativa de las heredades. b) En la accin reivindicatoria el actor deber cargar con la prueba de su pretensin, y el juez debe fallar con estricta referencia a la prueba aportada. Si el demandante no prueba acabadamente su derecho la demanda ser rechazada. En la accin de deslinde ambas partes adhieren a la vez la calidad de accionantes y demandados. La pretensin es una sola y ambos persiguen el mismo fin: la demarcacin precisa del lmite, aunque haya discordancia acerca de la ubicacin del mismo. Como consecuencia de ello, la carga de la prueba recae sobre ambos y el juez no puede dejar de fallar sobre la procedencia de ella y, en defecto de prueba precisa, tiene facultad de determinarla segn lo considere conveniente. Art. 2755: Art. 2755.- No siendo posible designar los lmites de los terrenos, ni por los vestigios antiguos ni por la posesin, la parte dudosa de los terrenos ser dividida entre los colindantes, segn el juez lo considere conveniente. c) La accin de reivindicacin tramita por el procedimiento ordinario La accin de deslinde tiene un procedimiento especfico establecido por las leyes procesales. Legitimacin activa y pasiva La accin de deslinde compete nicamente a los que tengan derechos reales sobre el terreno, contra el propietario del fundo contiguo. En cuanto a la legitimacin pasiva, el art. 2749 establece la titularidad de ella en el propietario: Art. 2749.- Esta accin compete nicamente a los que tengan derechos reales sobre el terreno, contra el propietario del fundo contiguo. FI" BOLILLA 12
BOLILLA 13 Propiedad de pisos y departamentos A) LA PROPIEDAD DE PISOS Y DEPARTAME"TOS 1) Concepto Es un derecho sobre cosa propia que, a pesar de ser nico, se proyecta de dos maneras: en forma privativa sobre un sector del inmueble, sobre el cual el propietario tiene un seoro exclusivo, con connotaciones semejantes al dominio comn, con las limitaciones impuestas por su naturaleza, por la ley y por el reglamento de copropiedad y administracin al mismo tiempo se proyecta tambin en una relacin comunitaria respecto de otros sectores considerados comunes por la ley o la reglamentacin, o declarados tales por el acuerdo de los miembros del consorcio, en una relacin semejante al condominio forzoso Hay que subrayar que el derecho es uno solo (se entiende respecto de cada unidad). Podemos definir entonces al derecho de propiedad horizontal, entonces, como el derecho real de propiedad sobre una cosa, consistente en una unidad funcional sobre un inmueble, que se proyecta en forma exclusiva sobre un sector privativo del titular, y en comn con los propietarios de las
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dems unidades (integrantes del consorcio) sobre las partes comunes destinadas a hacer posibles, facilitar, o proporcionar mayores comodidades al uso y goce de la referida unidad. 2) "aturaleza jurdica Se ha discutido por la doctrina la naturaleza jurdica de la propiedad horizontal. Entre las principales posiciones encontramos: 1) SERVIDUMBRE: la servidumbre slo podra considerarse existente respecto de los lugares de uso comn, pero no frente a la unidad de uso exclusivo. Sealamos como diferencias entre ambas instituciones: 1) En la servidumbre existen dos predios: uno dominante y el otro sirviente. En la propiedad horizontal los propietarios estn en igualdad de condiciones entre s y respecto de las cosas comunes, sobre las cuales ejercen derechos como copropietarios. 2) Las servidumbres se extinguen por el no uso. En la propiedad horizontal, el derecho de usar de las cosas comunes se mantiene, independientemente del uso que se haga. 3) Los gastos destinados al uso y conservacin de la servidumbre deben ser abonados por el titular del fundo dominante. En el derecho de propiedad horizontal, estos gastos se afrontan por los rganos del consorcio que tienen el derecho de reclamarlos, a ttulo de expensas, a los propietarios. 4) La servidumbre puede ser renunciada, expresa o tcitamente, en cambio, no se puede renunciar al uso de las cosas comunes imprescindibles, sin hacerlo conjuntamente con la propiedad, por medio del abandono. 5) La servidumbre importa una desmembracin del derecho de propiedad. El uso de las cosas comunes es una consecuencia necesaria de la naturaleza del derecho y hace a su plenitud. 2) USUFRUCTO: tal como est estructurado en nuestro sistema no se puede sostener que la propiedad horizontal responda a las caractersticas del usufructo: 1) El propietario horizontal tiene un derecho sobre cosa propia, mientras que el usufructuario lo tiene sobre cosa ajena. 2) En caso de abandono de la propiedad horizontal, el dominio refluye al Estado, lo que no ocurra si fuera un usufructo, pues beneficiara el nudo propietario. 3) El usufructo cuando no tiene plazo fijado es vitalicio, y se extingue a los veinte aos si su titular es una persona jurdica. La propiedad horizontal se constituye a perpetuidad, y pasa a los herederos en caso de muerte. 4) En el usufructo slo se puede ceder el ejercicio, la unidad funcional puede venderse. Lo primero constituye un contrato de cesin, lo segundo de compraventa. 5) El usufructuario no puede constituir hipoteca sobre el bien sujeto a usufructo, el propietario horizontal puede gravarlo con ste y otros derecho reales. 3) CONDOMINIO FORZOSO: la figura podra ser aplicable a las partes comunes, pero no puede asimilarse sta figura a las unidades exclusivas, ya que en la propiedad horizontal hay un derecho de dominio exclusivo, que se denota en la facultad de hipotecar que tiene el propietario, por ejemplo, sin quedar sujeto a ningn resultado. En el condominio tampoco es exigido el reglamento de copropiedad y administracin que es elemento esencial en la estructuracin de la propiedad horizontal. 4) CONCEPCIN MIXTA: representa a la propiedad horizontal como una combinacin de dos derechos reales: un dominio sobre las partes o superficies exclusivas y un condominio de indivisin forzosa sobre las partes comunes. Pero si se permite esta combinacin, estamos dando lugar a la
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creacin de un derecho real autnomo, en la medida que estamos modificando aquellos que creara el Cdigo. Se abre paso as la teora del derecho real autnomo. 5) SOCIEDAD: en algunos pases se han organizado los consorcios a modo de sociedades que construyen el edificio y luego otorgan a cada socio el uso y goce o arrendamiento de una unidad. Sin embargo las diferencias son notorias porque en la sociedad los socios no tienen un derecho real sobre una parte del haber social, que en el caso de la propiedad horizontal est constituido slo por un edificio. No hay afectio societatis ni nimo de lucro, ni el consorcio tiene la faz dinmica que caracteriza al ente societario. 6) DERECHO REAL AUTNOMO: la nocin de tipicidad de los derechos reales, y la funcin creadora de la ley respecto de las figuras tipos, junto a la consecuente prohibicin de modificar los derechos reales existentes, lleva a admitir que, si no encaja perfectamente en las figuras creadas por el Cdigo, entonces es un nuevo derecho real, creado por una ley especfica, lo que concuerda con el principio sentado en el artculo 2502. Las diferencias fundamentales que apoyan la autonoma del derecho de propiedad horizontal son: a) obligatoriedad del reglamento y de su inscripcin para constituir el estado de propiedad horizontal b) las normas relativas a la administracin y la responsabilidad por los gastos c) las formas de extincin especficas d) la obligatoriedad de constituir seguro contra incendio e) la derogacin de algunas normas que rigen en el dominio y en el condominio 3) Inconvenientes y ventajas 4) Antecedentes histricos Roma: no existe una regulacin especfica en el derecho romano que, apegado al principio superficie solo cedit se resista a aceptar la divisin horizontal de la propiedad. D. Germnico: el derecho germnico se mostr ms permeable a la admisin de un rgimen que hiciera excepcin al ilimitado dominio vertical del propietario del suelo respecto del subsuelo y del espacio areo, lo que permiti el desarrollo del sistema. Francia: las costumbres francesas revelan la permisin en diversas ciudades del fraccionamiento por pisos, y an por habitaciones. Se generaliz un contrato de albergue que tom la forma de un arrendamiento de tipo enfitutico, terminndose por reconocer al albergatario como dueo, a partir de la Revolucin Francesa de 1789. Antecedentes Nacionales: nuestro Cdigo no slo no regul la propiedad horizontal, sino que se ocup de ella para prohibirla expresamente en el art. 2617. En 1948 se sanciona la ley 13512, y se procede a reglamentarla por medio del decreto 18734. B) ELEME"TOS 1) Unidad de propiedad exclusiva La unidad puede estar constituida por un piso o un departamento que forme parte de un piso o tambin por departamentos de un edificio de una sola planta. De lo ltimo expuesto se desprende que no es indispensable que el edificio sea de altura, o de ms de una planta.
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2) Partes y cosas de uso comn Son cosas o partes del edificio o terreno las que, sea porque constituyen su sustento o estructura, sea porque el uso de las unidades se halle posibilitado o facilitado por ellas, o porque constituyan factores que hagan a la mayor comodidad, se les asigna tal carcter. Son partes y cosas en comn: Terreno: remisin punto siguiente Cimientos: parte del edificio que penetrando al subsuelo, sirve de fundamento al edificio. Muros maestros: constituyen la estructura del edificio. Las columnas, vigas, etc., que constituyen el esqueleto de la construccin. Patios solares: son sectores contiguos al edificio, limitados con verjas o tapias, que tienen la finalidad de asegurar aire y luz a las ventanas, balcones y otras aberturas que dan sobre ellos. Techos: la cobertura del ltimo piso o de las parcialidades que no tengan otra proteccin hacia el espacio. Galeras y vestbulos comunes: estas galeras tienen la finalidad de dar acceso a las unidades desde y hacia la va pblica, para asegurar su independencia o para comunicar las unidades con otros espacios de uso comn. Prticos: son las puertas de entrada al edificio. Se comprende en el carcter de comn tanto las puertas principales, como las entradas de servicio y cocheras. Escaleras: son de uso comn cuando tienen el destino de acceso a los departamentos, a los servicios o a las azoteas comunes. Otros: a) locales e instalaciones de servicios centrales, como calefaccin, agua caliente o fra, refrigeracin b) Locales para alojamiento del portero y portera c) Tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos d) Ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los artefactos e instalaciones existentes para servicios de beneficio comn 3) Terreno El terreno es mencionado en primer lugar como objeto de copropiedad y distinguido de las dems cosas de uso comn. Entendido como lote o solar sobre el que est asentado el edificio, aunque existan sobrantes en los cuales no haya edificacin y aunque algunos de esos sobrantes sean destinados a uso exclusivo de una o varias unidades. Si un propietario tiene derechos de uso exclusivo de una parte del terreno que no hace a la seguridad del edificio, no por ello pasa a convertirse en titular de un derecho real de dominio, sigue siendo titular de un derecho de propiedad horizontal que se ejerce en forma exclusiva sobre esa parte. Con el sometimiento al rgimen de propiedad horizontal, el suelo, que en el Cdigo Civil siempre es cosa principal, pasa a ser accesorio de la unidad y no puede enajenarse separadamente del piso o departamento que accedan. C) SUJECI" DE U" EDIFICIO AL RGIME" DE PROPIEDAD HORIZO"TAL En el origen del derecho de propiedad horizontal siempre vamos a encontrar un dominio clsico, sea que el propietario del terreno se disponga a construir un edificio bajo el rgimen, sea que el propietario de un edificio construido, proceda a subdividirlo sobre la base de dicho sometimiento y luego enajene algunas o todas las unidades funcionales segn los requisitos legales. El estado de propiedad horizontal nace cuando se inscribe el reglamento de copropiedad y administracin en el Registro de la Propiedad Inmueble, aunque una sola persona sea titular de todas las unidades. La inscripcin del reglamento de copropiedad y administracin es un recaudo imprescindible para la constitucin del estado de propiedad horizontal, y fija el momento en que los derechos se
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transforman, variando su naturaleza, la que no se pierde por la circunstancia de que el mismo dueo conserve todas las unidades o por el hecho de que una persona las adquiera con posterioridad. No obstante la importancia de la inscripcin, la tradicin sigue siendo el modo constitutivo por excelencia en la transmisin de derechos reales que se ejercen por la posesin, aunque la ley de prehorizontalidad d una proteccin prevalente al boleto inscripto. 1) Requisitos a llenar El derecho de propiedad horizontal slo puede recaer sobre cosas inmuebles Son requisitos esenciales sin los cuales las unidades del edificio no pueden ser sometidas al rgimen de la propiedad horizontal: 1) UNIDAD INDEPENDIENTE: la unidad segn su destina debe poder ser utilizada por el propietario de un modo que se baste a s misma. Si es destinada a vivienda, debe contar con bao, cocina y dems accesorios indispensables. Si son locales u oficinas, la cocina puede no ser indispensable y estas comodidades no sern exigibles cuando se trate de depsitos o cocheras. 2) UNIDAD CON SALIDA A LA VA PBLICA: la salida a la va pblica puede ser directa o por un pasaje comn, pero en ningn caso la unidad podr tener salida pasando por una parte que corresponde a otro propietario en forma exclusiva. La salida debe ser suficiente y puede estar combinada por pasillos, ascensores, escaleras, etc., pero debe permitir el acceso de personas y cosas, segn el destino. 2) El reglamento de copropiedad y administracin Redactado el reglamento de copropiedad y administracin, instrumentado en la respectiva escritura pblica e inscripto en el Registro de la propiedad inmueble, se produce, a partir de este ltimo momento, la conversin de la propiedad normal en propiedad horizontal, constituyndose tantos derechos de esta naturaleza, como unidades funcionales tenga el edificio, segn la subdivisin presentada. Formalidades constitutivas: la ley 13512 establece que al constituirse el consorcio de propietarios, deber acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administracin por acto de escritura pblica que se inscribir en el Registro de la Propiedad. La existencia del reglamento es siempre obligatoria, y est establecida en nuestro sistema como requisito previo para el reconocimiento del estado de propiedad horizontal. Naturaleza jurdica del reglamento: acto fundacional en la propiedad horizontal y constituye el estatuto por el cual se han de reglar los derechos de los copropietarios. La mayora de la doctrina sostiene que la naturaleza jurdica del reglamento es la de un contrato, pues representa un acuerdo de voluntades destinado a reglar los derechos de las partes. Contenido: se pueden distinguir entre las clusulas que tienen una finalidad organizativa, o sea la de asegurar el funcionamiento de los rganos del consorcio y las que tienden a establecer la contribucin de los copropietarios determinando la proporcin en funcin del valor de sus unidades, salvo convencin en otro sentido. La ley 13512 establece:
Designacin de un administrador y determinacin de las bases para su remuneracin Clusulas organizativas del consorcio La forma de convocar la asamblea, mayoras necesarias para modificar el reglamento, y otras resoluciones Persona que ha de presidir las reuniones o asambleas, forma de computar los votos y de acreditar la representacin de los copropietarios
Determinacin de la forma y proporcin de la contribucin de los propietarios a los gastos y expensas comunes, establecindose la misma con relacin al valor del conjunto 127
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Clusulas de contribucin Cargas comunes y contribuciones a las mismas Especificacin de las partes del edificio que son de propiedad exclusiva Enumeracin de las cosas comunes y uso de ellas y de los servicios comunes Otras clusulas ( Destino de las diferentes partes del inmueble Persona que ha de certificar las copias de las actas y constancias de deuda Constitucin de domicilio de los propietarios que no han de habitar el inmueble
A estas clusulas se pueden agregar las que estimen necesarias o convenientes las partes. Ej: fondo de reserva para gastos imprevistos; constitucin de consejo de administracin para asesorar al administrador; etc. Reforma del reglamento: la ley 13512 prev como clusula obligatoria a insertar en el reglamento la de fijar las mayoras necesarias para su modificacin, y establece como tope mnimo de esa mayora la de dos tercios. La modificacin del reglamento no puede afectar los derechos adquiridos de los consorcistas en forma individual, por ejemplo declarando comunes partes que eran exclusivas de uno de los propietarios, excepto con consentimiento del afectado. 3) Formalidades e inscripcin Forma: as como el reglamento debe ser redactado por escritura pblica, toda modificacin a l introducida debe instrumentarse con las misma formalidades e inscribirse en el Registro de Propiedad. Inscripcin: para la inscripcin del reglamento, debe presentarse conjuntamente un formulario y un plano del edificio extendido por profesional con ttulo habilitante. En ese plano las unidades se designaran con numeracin corrida y comenzando desde la primera planta y se consignarn las dimensiones y, la descripcin detallada de cada unidad y de las partes comunes del edificio. 4) La prehorizontalidad (ley 19724) El concepto de prehorizontalidad aparece como una apcope de los trminos prepropiedad horizontal, y refleja el estado en que se proyecta construir, se construye o se ha construido un edificio con el fin de someterlo al rgimen de propiedad horizontal. El estado de prehorizontalidad nace a partir de la inscripcin, en el Registro de la propiedad inmueble, de la escritura pblica en la que el titular del dominio, manifiesta su voluntad de afectarlo a la construccin de un edificio que se someter a subdivisin y enajenacin de las unidades por el rgimen de propiedad horizontal. Concluye una vez que, inscripto el reglamento de copropiedad y administracin, las unidades pueden escriturarse e inscribirse con plena vigencia del rgimen de propiedad horizontal. La ley 13512 regul la propiedad horizontal contemplndola en su aspecto esttico, dando por sentado la existencia del edificio. Las normas que se refieren a los pasos previos al sometimiento al rgimen, no se ocupan tampoco de la posibilidad de constituirlo antes de que el edificio est
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terminado, en proyecto o en construccin, ni prevn la posibilidad de que las unidades se libren al comercio inmobiliario antes de ser habilitadas. A tales efectos se dicta la ley 19724, que en su art. 1 establece: Todo propietario de edificio construido o en construccin o de terreno destinado a construir en l un edificio, que se proponga adjudicarlo o enajenarlo a ttulo oneroso por el rgimen de propiedad horizontal, debe hacer constar, en escritura pblica, su declaracin de voluntad de afectar el inmueble a la subdivisin y transferencia del dominio de unidades por tal rgimen. Requisitos para la afectacin: 1) La exigencia de la afectacin no existe para cualquier construccin de edificio, sino para aquellas que se promueven con el fin de enajenar las unidades a ttulo oneroso y bajo el rgimen de la propiedad horizontal. 2) Adems de la manifestacin de voluntad, claramente expresada, en escritura pblica, sta debe contener: Estado de ocupacin del inmueble Inexistencia de deudas por impuestos, tasas o contribuciones de cualquier ndole a la fecha del otorgamiento 3) La transferencia de unidades puede quedar condicionada a la enajenacin en un plazo cierto de un nmero determinado de ellas; en este caso dicho plazo no podr ser mayor de un ao, y el nmero de unidades a vender no deber exceder el 50%. 4) RECAUDOS DE LA ESCRITURA DE AFECTACION: contenido y formalidades: Copia ntegra del ttulo de dominio certificada por escribano Plano de mensura debidamente aprobado Copia de plano de proyecto de obra con constancia de aprobacin por autoridad competente Proyecto de plano de subdivisin firmado por profesional con ttulo habilitante Proyecto de reglamento de copropiedad y administracin 5) La escritura de afectacin deber anotarse en el Registro de la Propiedad Inmueble, debiendo constar esa circunstancia en los certificados que este rgano expida. EFECTOS DE LA AFECTACIN: el principal efecto de la afectacin es el de inhibir al propietario para disponer del inmueble, o para gravarlo en forma distinta a la prevista en la ley, salvo que se produzca la retraccin o desafectacin del bien. El propietario puede enajenar total o parcialmente el inmueble a terceros, pero ello no afectar los derechos de los adquirentes con boleto inscripto: ENAJENACIN TOTAL: el nuevo propietario recibe un dominio afectado, y est obligado a seguir cumpliendo con todas las responsabilidades que asumi su antecesor. ENAJENACIN PARCIAL: slo es posible sobre parte indivisa, pero no sobre parte material del terreno. De ste modo surge un condominio entre el anterior propietario y el adquirente que, mientras perdure el rgimen, tendr que ser de indivisin forzosa. Publicidad y deber de informacin del estado de afectacin: se impone al propietario el deber de hacer constar su registracin, nmero del registro notarial y fecha en que se efectu: a) en un cartel que debe permanecer en la obra b) en toda oferta o invitacin que se efecte a terceros para adquirir unidades c) en los contratos que se celebren a los fines de la enajenacin o adjudicacin de unidades Retractacin y desafectacin: En la RETRACTACIN, al afectarse el inmueble, el propietario puede condicionar la transferencia de las unidades a la venta de un cierto nmero en un plazo determinado. El plazo no puede exceder de un ao y el nmero del cincuenta por ciento. Para la DESAFECTACIN no es necesario que el propietario se haya reservado el derecho. Basta que se cumplan alguna de las alternativas previstas en la ley 19724: Transcurridos 6 meses de la registracin sin haber enajenado unidades
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Transcurridos 6 meses de la registracin ha rescindido o resuelto la totalidad de los contratos registrados Transcurrido un ao de registrada la afectacin, la obra no lleg a iniciarse o ha quedado paralizada sin posibilidad de reanudarla, SIEMPRE QUE MEDIE JUSTA CAUSA TRANSICIN A LA PROPIEDAD HORIZONTAL: cuando la obra se termina, y aunque no medie tradicin de las unidades, el propietario debe convocar a los adquirentes con contratos registrados a una asamblea que se celebrar dentro de los 30 das de la terminacin. Esta fecha se fijar normalmente con la habilitacin final otorgada por la autoridad municipal competente. En la asamblea se deber designar un administrador provisorio. La asamblea presupone el funcionamiento de un preconsorcio, el cual se atendr a las normas del proyecto de reglamento hasta tanto funcione el consorcio de propietarios. D) EL CO"SORCIO 1) Constitucin El conjunto de todos los propietarios de las unidades de un edificio, conforma el llamado consorcio de propietarios, sea que habiten en la unidad o fuera de ella, o la ocupen de otro modo, dndola en locacin, usufructo, etc. No se debe confundir el consorcio, que es el ente, con la reunin de los propietarios en la asamblea, que es el rgano bsico del consorcio. El consorcio existe aunque la asamblea no se rena, y los propietarios forman parte de l aunque no asista a las reuniones, ya que la existencia del consorcio es independiente del funcionamiento de sus rganos. El consorcio tiene personalidad, an cuando su capacidad operativa se encuentre limitada a la consecucin de sus fines y aunque se deba distinguir cuidadosamente entre los que es objeto de su patrimonio y lo que pertenece directamente a los titulares de la propiedad horizontal. 2) Las asambleas La asamblea es el rgano deliberativo del consorcio que, convocado en la forma que determine el reglamento es la autoridad mxima de la pequea comunidad y tiene el poder residual para resolver todas las cuestiones que no estn atribuidas a otro rgano. La resolucin adoptada por la mayora suficiente que exija la ley o el reglamento, obliga a la minora y a los consorcistas disidentes individualmente considerados, en lo que atae a la vida del consorcio, hayan o no asistido a la reunin. Clases de asambleas: pueden ser: a) ORDINARIAS: son las que se renen peridicamente para tratar los problemas rutinarios que hacen al funcionamiento del consorcio b) EXTRAORDINARIAS: presuponen un motivo especial como la modificacin del reglamento, la remocin o renuncia del administrador, la reparacin o reconstruccin de partes del edificio o cualquier cuestin que necesite tratamiento urgente Convocatoria: el reglamento debe contener la forma de convocar la reunin, las mayoras necesarias para modificar el reglamento y adoptar otras resoluciones, cuando no se trate de los casos en que la ley exige mayora especial. La citacin debe designar el carcter de la asamblea y contener el orden del da o temario a tratar, no pudiendo la asamblea considerar ni resolver temas o cuestiones que no se encuentren insertos en el temario, bajo pena de nulidad. La convocatoria puede realizarse por iniciativa del administrador o de los propietarios.
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Funcionamiento: el da y la hora indicados en la citacin y en el lugar tambin especificado, el administrador, o la persona designada para presidir la asamblea, deber comprobar la asistencia de los miembros. El qurum necesario no puede ser menor a la mayora exigida por la ley o por el reglamento, las mayoras se computan a partir de la totalidad de los integrantes del consorcio y no por la de los presentes. El cmputo, tanto para determinar el qurum como para establecer la mayora podr hacerse por unidades o por valores (proporcional). La forma de computar las mayoras debe ser establecida en el reglamento. Si ste o la ley no establecen el modo, se presume que cada propietario tiene un voto por cada unidad. 3) El administrador: nombramiento, remuneracin, funciones y remocin. El administrador es el rgano ejecutivo del consorcio. La ley establece que es el representante de los propietarios pero, aceptando que el consorcio tiene personalidad, nada obsta a que se lo considere el representante de ste. Nombramiento: la designacin debe hacerse en el reglamento en forma obligatoria y puede recaer en uno de los propietarios o en una persona extraa. Los posteriores adquirentes de unidades prestan su adhesin al formalizar su adquisicin. Remuneracin y remocin: El reglamento tambin debe determinar las bases para la remuneracin del administrador y la forma de su remocin, debiendo nombrarse el reemplazante por escritura pblica. La ley no exige la inscripcin en el registro, pero ella es conveniente a los fines de que los terceros sepan con quien deben entenderse. Si el reglamento no expresa nada acerca de las causales de remocin, sta puede producirse cuando median causas justificadas y an sin causa, siempre que se cuente con las mayoras necesarias de acuerdo a las reglas del mandato. La posterior designacin que no cumpla con los requisitos reglamentarios adolece de nulidad (relativa puede ser confirmada). La designacin que no se ha instrumentado en escritura pblica, debidamente inscripta, no es oponible a terceros. Funciones: el administrador es el representante necesario del consorcio en carcter de mandatario legal. Sus funciones estn determinadas por la ley y por el reglamento, siempre que la ley no las difiera a la asamblea. En general el administrador tiene la facultad y obligacin de cumplir y hacer cumplir las disposiciones, tanto legales como reglamentarias, del reglamento de copropiedad y administracin y del reglamento interno, si lo hubiere, y las decisiones de la asamblea. Las funciones del administrador son: 1) administrar las cosas de aprovechamiento comn 2) proveer a la recaudacin y empleo de los fondos necesarios 3) elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo 4) representar al consorcio ante las autoridades administrativas 5) convocar a las asambleas, citar a los propietarios en sus domicilios constituidos y comunicar las decisiones tomadas en ellas a los que estuvieron ausentes 6) llevar el libro de acta que har rubricar en el Registro de la Propiedad y expedir copias certificadas de las actas a pedido de cualquiera de los propietarios 7) conservar los ttulos del inmueble, los libros del consorcio, el registro de domicilio de los propietarios y toda documentacin relativa al inmueble. 8) rendir cuenta documentada de su gestin con la periodicidad que determine el reglamento o cuando lo exija la asamblea. 9) asegurar el edificio contra incendio
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E) DERECHOS Y DEBERES DE LOS PROIETARIOS DE PISOS Y DEPARTAME"TOS 1) Enumeracin y anlisis El titular del derecho de propiedad horizontal cuando ejerce sus facultades, debe atenerse a las disposiciones de la ley y del reglamento de copropiedad y administracin, lo mismo que el reglamento interno (si lo hubiera), todo lo cual conforma un conjunto normativo que impide que el titular del derecho incurra en uso o goce que atente contra la cosa o los derechos semejantes de los otros consorcistas o altere de algn modo la paz de la comunidad del edificio. Facultades en GENERAL: son las que recaen tanto sobre las partes exclusivas como sobre las partes comunes, aunque la amplitud de su ejercicio sea distinta segn la naturaleza de las partes. Entre las facultades generales de los copropietarios se deben mencionar las que dan derecho a intervenir en el gobierno de la pequea comunidad y en la integracin de sus rganos, con el correlativo derecho de ser citado debidamente a las asambleas, participar en ellas con voz y voto, intervenir en la decisin del administrador y todas aquellas referidas al consorcio de propietarios y sus rganos. Facultades JURDICAS: estos derechos comprenden tanto a las partes exclusivas como a las comunes. No podra hipotecarse la cosa con exclusin del derecho al uso de las partes comunes, pues ello hara imposible que el adquirente, en caso de ejecucin de la hipoteca, pudiera ejercer su derecho. Son: De disponer: cada propietario puede, sin necesidad del consentimiento de los dems, enajenar el piso o departamento. La disposicin del bien en cuanto a las partes exclusivas, comprende inseparablemente la de las partes comunes; su enajenacin no puede hacerse independientemente. Se trata de un solo derecho y no de la combinacin de dos, uno sobre las partes comunes y otro sobre las exclusivas. De hipotecar: en realidad est contenido dentro de la de disponer. Se prev tanto la hipoteca de las unidades separadamente, por cada propietario, como la del conjunto que puede llevarse a cabo por voluntad de todos. De constituir otros derechos reales: como usufructo, uso o habitacin y anticresis. Facultades MATERIALES: PARTE EXCLUSIVA: comprende todas las que ataen al dueo de la cosa, con las limitaciones y prohibiciones que emergen del sistema y, en especial, las de atenerse al destino que se ha fijado a la unidad y la de no dedicarla a un uso que sea contrario a la moral o a las buenas costumbres. El reglamento prever el destino de las unidades (ej: vivienda, oficinas, etc.) COSAS COMUNES: las limitaciones son las propias de su naturaleza, estando vedadas las que perturben o imposibiliten el uso de las mismas por el resto de los copropietarios. CARGAS Y OBLIGACIONES: Corresponde a cada propietario hacer frente a los gastos que demande la conservacin o reparacin el propio piso o departamento. Tambin es a cargo de cada uno de lo propietarios abonar los impuestos, tasas y contribuciones, a cuyo efecto las autoridades recaudadoras deben adecuar la facturacin, establecindola en forma independiente por unidad. Los gastos que provienen de la administracin, y los de reparacin y mantenimiento de las partes y bienes comunes del edificio, son soportados por el conjunto de los propietarios, partiendo cada uno de ellos en funcin del porcentaje fijado para cada unidad. 2) Actos prohibidos
Moral y buenas costumbres Destino de las unidades Inmisiones 132
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De orden y convivencia
PROHIBICIONES Obras, refacciones, etc.
Seguridad Esttica Partes comunes Sobreelevacin
De orden y convivencia: preservan el buen orden y la convivencia. Dentro de stas se subdividen: a) Dirigidas a preservar la moral y las buenas costumbres: queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos, destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres. b) Referidas a la desnaturalizacin del destino de las unidades: la ley tambin prohibe destinar los departamentos a fines distintos que los previstos en el reglamento de copropiedad y administracin. c) Dirigidas a impedir ruidos molestos, olores y otras inmisiones: se prohibe perturbar con ruidos, o de cualquier otra manera, la tranquilidad de los vecinos. Obras, refacciones, etc.: impiden la realizacin de obras, refacciones o cambios: a) Tienden a preservar la seguridad del edificio: la ley prohibe ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderas peligrosas o perjudiciales para el edificio. b) Idem respecto de la esttica: est prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros con tonalidades distintas a las del conjunto. c) Impiden la construccin de mejoras en partes comunes en beneficio de uno o de algunos de los copropietarios: ninguno de los copropietarios puede introducir innovaciones o modificaciones que afecten a las partes o los servicios comunes. d) Impiden a los propietarios de los ltimos pisos las construcciones sobreelevadas sin el consentimiento de los dems: en realidad la prohibicin comprende a todos los propietarios, la ley se refiere al del ltimo piso porque ste es quien podra estar en circunstancias de hacerlo, alegando que la construccin no perjudica a los dems consorcistas. Sanciones: las infracciones estn reprimidas por sancin de arresto o multa, con carcter alternativo. La denuncia puede efectuarla el representante del consorcio, o sea el administrador, en cuyo caso se entiende que lo hace en cumplimiento de su mandato. Tambin puede hacerlo cualquiera de los propietarios afectados. El propietario que no se encuentre afectado no est legitimado para accionar y debe recurrir al administrador o a la asamblea, la que puede tomar la decisin por mayora de votos. 3) Expensas comunes A las erogaciones y gastos comunes se hace frente con la recaudacin que el administrador debe llevar a cabo en base a las decisiones de la asamblea. Estas obligaciones reciben el nombre de expensas. Las expensas comunes corresponden al mantenimiento eficiente de los servicios comunes y a los gastos de administracin. Comprenden los honorarios del administrador, el sueldo del encargado y portera, ascensores, porteros elctricos, etc. Tambin estn comprendidas las primas de seguro del edificio en comn.
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Expensas extraordinarias: los titulares estn obligados al pago de las expensas debidas a innovaciones dispuestas en las partes o bienes comunes, adoptadas por resolucin de asamblea, en mira a obtener un mejoramiento del edificio o del uso y goce ms cmodo o de una mayor renta. 4) Renuncia al uso y goce, o abandono. Prohibicin La obligacin que tienen los propietarios de contribuir al pago de las expensas y primas de seguro total del edificio, siempre sigue al dominio de sus respectivos pisos o departamentos, aun respecto a las devengadas antes de su adquisicin. Esto significa que el propietario actual responde de las obligaciones devengadas con anterioridad, pero slo con la cosa y no con todos sus bienes, ya que no est obligado personalmente. En cambio, las que se generen mientras es propietario, son deudas que afectan todo su patrimonio. El deudor no puede liberarse de la obligacin haciendo abandono del inmueble. Tampoco puede liberarse de contribuir haciendo renuncia al uso o goce de los servicios comunes. La excepcin a estos principios se da cuando el consorcio acepta que renuncie al servicio, admitiendo la disminucin proporcional de la contribucin. FI" BOLILLA 13
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BOLILLA 14 SERVIDUMBRES PERSONALES a) Servidumbres reales 1. Introduccin En los fundamentos del proyecto cuando se refiere a la servidumbre y su definicin por el articulado vigente aclara que la definicin incorporada por el proyecto "... no adolece de las marcadas incongruencias de la actual, que deja en claro que la servidumbre no es concebible sin dos inmuebles, uno dominante y el otro sirviente ..." Consiste en el derecho real establecido en utilidad de un predio rural o urbano (llamado dominante) y que grava a otro predio (llamado sirviente), en cuya virtud el poseedor del predio dominante tiene derecho a realizar en el sirviente ciertos actos de posesin o a impedir que el propietario del predio sirviente ejerza algunos actos propios de su dominio. En la parte de los fundamentos del proyecto de reforma se hace alusin a la contrastacin entre los 138 artculos que existen en el texto vigente sobre las servidumbres, con los 23 que acusan ser suficientes para este proyecto. El art. 2970 del cdigo civil establece: "Servidumbre es el derecho real, perpetuo o temporario sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede usar de el, o ejercer ciertos derechos de disposicin, o bien impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos de propiedad". En el proyecto de reforma del Cdigo Civil en su art. 2065 define a la servidumbre como "el derecho real que se establece entre dos (2) inmuebles que concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo". En los fundamentos explica que no se pueden concebir las servidumbres " ... sin dos inmuebles, uno dominante y el otro sirviente, por lo cual tampoco se acude a la equivoca denominacin de servidumbre activa. No se designa la figura con la expresin plural de servidumbres, pues la circunstancia de que puedan existir con variados matices, no debe obscurecer la nocin bsica de que todas ellas deben responder al molde nico que postula el Legislador". Los sujetos de las relaciones jurdicas son siempre personas, no cosas. En consecuencia, el derecho tiene el poseedor del fundo dominante y la carga grava al poseedor del fundo sirviente. 2. Las servidumbres reales tienen los siguientes caracteres: A. Son derechos reales (art. 2979), que se conceden al propietario o poseedor de un predio sobre otro predio vecino o prximo. B. Es un derecho constituido sobre un inmueble ajeno (art. 2970). No se concebira una servidumbre constituida sobre un inmueble propio, porque el derecho de propiedad implica la posibilidad de realizar todos los actos comprendidos en una eventual servidumbre. Pero es preciso reconocer que en algunos casos la ley la impone. As, por ejemplo, los copropietarios de un inmueble encerrado, tiene derecho a exigir servidumbre de paso por el inmueble vecino, aunque ste pertenezca a uno de los condminos del fundo dominante, ya sea exclusivamente ya sea en condominio con terceros.
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El art. 2985 del cdigo civil establece: Ninguna servidumbre puede ser establecida a cargo de un fundo comn a varios, sin que todos los condminos concurran al acto de su constitucin. C. Las servidumbres consisten siempre en una carga que impone: o bien la obligacin de soportar que el propietario del fundo dominante realice ciertos actos sobre el fundo sirviente o bien la obligacin de no hacer ciertos actos que estn dentro de las atribuciones normales del propietario. Nunca impone al propietario del fundo sirviente una obligacin de hacer. El propietario del fundo que se obligara a realizar ciertos actos en beneficio de otro fundo o de su dueo, habr contrado una simple obligacin personal vinculante para el y sus herederos, pero no afectan las heredades ni obliga a los sucesores en el dominio de ellas que no sean herederos. El art. 3010 establece: "no pueden establecerse servidumbres que consistan en cualquier obligacin de hacer, aunque sea temporaria y para utilidad de un inmueble. La que as se constituya, valdr como simple obligacin para el deudor y sus herederos, sin afectar a las heredades ni pasar con ellas a los poseedores de los inmuebles" D. Las servidumbres son inescindibles de los fundos; no se conciben separadamente de ellos. Por consiguiente, no pueden ser enajenadas separadamente de los fundos ni tampoco sometidas a gravamen alguno (art. 3006); vale decir, no pueden ser hipotecadas o gravadas con otras servidumbres E. Son ambulatorias; precisamente por ser inherentes al fundo dominante y al fundo sirviente, siguen con ellos cualquiera sean las transmisiones del dominio que se operen (3006) F. Son unilaterales; toda la ventaja esta de una parte, el fundo dominante, y toda la desventaja de la otra, el fundo sirviente. G. Las servidumbres reales son indivisibles, segn dice el art. 3007 "las servidumbres reales son indivisibles como cargas y como derechos, y no pueden adquirirse o perderse por partes alcuotas ideales, y los propietarios de las diferentes partes pueden ejercerlas, pero sin agravar la condicin de la heredad sirviente" 3. Las servidumbres pueden ser clasificadas de la siguiente forma 1. Continuas o discontinuas: el art. 2975 dice " las servidumbres son continuas o discontinuas. Las continuas son aquellas cuyo uso es o puede ser continuo, sin un hecho actual del hombre, como la servidumbre de vista. La servidumbres no deja de ser continuas, aunque el ejercicio de ellas interrumpa por intervalos mas o menos largos a causa de obstculos cuya remocin exija el hecho del hombre. Las discontinuas son aquellas que tienen necesidad del hecho actual del hombre para ser ejercidas, como la servidumbre de paso." 2. Servidumbres aparentes o no aparentes: Segn el art. 2976 las servidumbres aparentes son aquellas que se anuncian por signos exteriores como una puerta o una ventana. Las no aparentes son las que no se manifiestan por ningn signo, como la prohibicin de elevar un edificio a una altura determinada. 3. Servidumbres afirmativas o negativas: Se llaman servidumbres afirmativas aquellas que confieren al propietario del fundo dominante el derecho de gozar de alguna manera del fundo sirviente, de hacer en este alguna cosa que su propietario debe tolerar; las servidumbres negativas consisten en cambio, en una prohibicin impuesta al propietario del fundo sirviente, quien se ve privado de realizar ciertos actos que normalmente estn dentro de los derechos del dueo.
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4. Servidumbres voluntarias y coactivas: son servidumbres voluntarias aquellas que las partes pueden pactar libremente; son coactivas las que tienen su origen en la ley. En el proyecto las clasificaciones pasan a ser menos que en el Cdigo actual, el art. 2067 dice que las servidumbres pueden ser positivas o negativas, "la servidumbre es positiva si la carga real consiste en soportar su ejercicio. Es negativa si la carga real se limita a la abstencin determinada impuesta en el ttulo". Y el art. 2068 las clasifica en reales y personales: "Servidumbre personal es la constituida a favor de persona determinada sin inherencia al inmueble dominante. Se presume vitalicia salvo que del ttulo resulte una menor duracin. Servidumbre real es la inherente al inmueble dominante. Se presume perpetua salvo disposicin en contrario. En caso de duda la servidumbre se presume personal". Las servidumbres personales pueden ser establecidas a favor de varias personas. Si se extingue para una subsiste para las restantes, pero sin derecho de acrecer, salvo prevea lo contrario. No puede establecerse la servidumbre personal a favor de varias personas que se sucedan entre si, salvo que el indicado en un orden precedente no quiera o no pueda aceptar la servidumbre. Esto resulta del art. 2070 del proyecto. Existen diferentes modos para la constitucin de las servidumbres: pueden ser por contrato, por disposicin de ultima voluntad, por destino del padre de familia, por prescripcin, o por disposicin de la ley. Dispone el art. 2977 que las servidumbres se establecen por contratos onerosos o gratuitos, traslativos de propiedad. El uso que el propietario de la heredad a quien la servidumbre es concedida haga de ese derecho tiene lugar de tradicin. Las servidumbres constituidas por contrato debe tener las formas relativas a la venta cuando fue constituida a titulo oneroso, y la de las donaciones si fuere a titulo gratuito. Tanto en uno como en otro caso debe hacerse por escritura publica, pero si la servidumbre fuese onerosa, y se hubiera acordado por instrumento privado, el titular del derecho podra exigir el otorgamiento de la escritura publica. En cambio, si se trata de una constitucin a titulo gratuito la escritura publica es una exigencia solemne. El art. 2978 por su parte se refiere a la constitucin por destino del padre y disposicin de ultima voluntad diciendo: "Se establecen tambin por disposicin de ultima voluntad y por el destino del padre de familia. Se llama la disposicin que el propietario de dos o mas heredades ha hecho para su uso respectivo. Las servidumbres reales pueden constituirse coactivamente, como consecuencia de una disposicin que obliga al propietario del fundo sirviente a soportar una servidumbre. Tal , por ejemplo, la servidumbre de paso o la de acueducto. Mientras que la servidumbres reales nacidas por imperio de la ley constituyen simplemente un derecho personal que el propio del fundo dominante puede o no ejercer. En el art. 2073 del proyecto determina que para poder constituir una servidumbre se har mediante la enajenacin de una utilidad determinada o la transmisin de la propiedad con reserva de una utilidad determinada. El art. siguiente agrega "En caso de duda se presume onerosa la servidumbre constituida por contrato, y gratuita la constituida por disposicin de ltima voluntad"(art. 2074). Personas que pueden adquirir o establecer servidumbres: para que un fundo quede gravado por una servidumbre son requisitos;
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A. Para constituir servidumbre por contrato oneroso, se necesita la misma capacidad que para vender: incapaces absolutos ( las personas por nacer, los menores impberes, los dementes, los sordomudos que no saben darse a entender por escrito); y los menores adultos que solo tienen capacidad para determinados actos. B. Para constituir servidumbres por contrato gratuito se requiere capacidad para donar, es decir, capacidad para contratar. Los menores emancipados no pueden hacer donacin ni, por tanto, constituir servidumbres sobre bienes que hubiesen recibido a titulo gratuito. C. Para constituir servidumbre sobre inmueble por testamento se requiere capacidad para testar. 4. En cuanto a la capacidad para adquirir una servidumbre se aplican las siguientes reglas a. Para adquirirla por contrato, sea gratuito u oneroso se requiere capacidad para contratar. b. Para adquirir una servidumbre por legado, o por disposicin del padre de familia no se requiere gozar de capacidad de hecho, aun los incapaces pueden adquirirla c. Para adquirir una servidumbre por usucapin basta con la capacidad para adquirir la posesin. Estn legitimados para constituir servidumbres sobre el predio sirviente los propietarios, los condminos y el usufructuario de la heredad. 1. Propietario de la heredad sirviente, dice el art. 2989 "Una servidumbre no puede ser establecida sino por el propietario de la heredad que debe ser gravada, pero el que no sea propietario de la heredad puede obligarse a establecer la servidumbre cuando lo sea" 2. Copropietarios: establece el art. 2985 "Ninguna servidumbre puede ser establecida a cargo de un fundo comn a varios, sin que todos los condminos concurran al acto de su constitucin". Sin embargo, continua diciendo el art. siguiente que, la servidumbre establecida por el condmino de la heredad llega a ser eficaz, cuando por el resultado de la particin o adjudicacin, la heredad gravada cae en todo o en parte en el lote del comunero que constituyo la servidumbre, y no puede oponer la falta de consentimiento de los condminos. En el proyecto, en su art. 2071 dice que: "Estn legitimados para constituir una servidumbre los titulares de derechos reales que pueden recaer sobre inmueble y se ejerzan por la posesin, excepto el titular de otra servidumbre. Si existe comunin debe ser constituida por el conjunto de los titulares. En ningn caso el tribunal puede constituir una servidumbre o imponer su constitucin". Las servidumbres pueden ser adquiridas por el propietario, el copropietario, el usufructuario, el usuario, el acreedor anticresista y por todo el posee el inmueble a titulo de dueo 1. Propietarios: el dueo de la propiedad no pierde el derecho de adquirir la servidumbre por la circunstancia de que haya dado el inmueble en usufructo en tercero; aun as la servidumbre adquirida por el es valida 2. salvo el derecho que tiene el usufructuario de usar o no de ella. El propietario puede tambin resultar beneficiado por las servidumbres adquiridas por otras personas. Entre las personas que pueden adquirir servidumbres que beneficien al propietario estn: a) el poseedor que lo hace con animo de dueo, y que luego pierde la posesin como consecuencia de accin de
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reivindicacin ejercida por el propietario ( art. 3013); b) los que obran a nombre del propietario de un inmueble aunque no tengan mandato; como por ejemplo el usufructuario 3. Copropietario: en este caso nada se opone a que uno de los condminos estipule una servidumbre a beneficio del predio comn, los otros condminos pueden rehusarse a ejrcela y a aprovechar las ventajas de ella. Pero el que la ha concedido, no puede sustraerse de la obligacin contrada. 4. Usufructuario, usuario y acreedor anticresista: el art. 2984 determina que el usufructuario, el usuario y el acreedor anticresista, pueden crear servidumbres a favor de los inmuebles que estn a favor de ellos, anunciando que estipulan tanto para ellos como para el nudo propietario, si este aceptase la estipulacin. No habiendo aceptacin de la estipulacin por el nudo propietario la servidumbre ser meramente un derecho personal de los que la estipularon y se extinguir con el derecho de ellos sobre la cosa La servidumbre solo pueden constituirse sobre bienes inmuebles segn lo dispone el art. 2970 " Servidumbre es el derecho real, perpetuo o temporario sobre un mueble ajeno en virtud del cual se puede usar de l, o ejercer ciertos derechos de disposicin, o bien impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos de propiedad. " Las servidumbres pueden establecerse bajo condicin o plazo que suspenda el principio de su ejercicio, o que limite su duracin. (art. 2988). 5. Derechos y obligaciones del fundo dominante 1. Por el establecimiento de una servidumbre, se entiende concedida al propietario de la heredad dominante, la facultad de ejercer las servidumbres accesorias que son indispensables para el uso de la servidumbre principal. 2. El propietario de la heredad puede ejercer su derecho en toda la extensin que soporten, segn el uso local, las servidumbres de igual genero de la que se encuentra establecida a beneficio de su heredad. 3. En caso de incertidumbre respecto del uso de la servidumbre corresponde al deudor de la misma designar el lugar donde el quiera que se ejerzan. 4. El propietario de la heredad dominante tiene el derecho de ejecutar en la heredad sirviente todos los trabajos necesarios para el ejercicio y conservacin de la servidumbre. 5. La servidumbre existente no puede ser separada bajo ninguna forma de la heredad dominante, para ser transportada sobre otro fundo de la propiedad del dueo de la heredad dominante o de tercero. 6. El ejercicio de la servidumbre no puede exceder las necesidades del predio dominante en la extensin que tenia cuando fue constituida. 7. Cuando la servidumbre ha sido constituida para un uso determinado no puede ejercerse para otros usos. 8. Si la servidumbre ha sido adquirida por posesin del tiempo fijado por la ley para la prescripcin, solo podr ejercerse en los limites que hubiese tenido la posesin. 9. En caso de que la heredad dominante pase de un propietario nico a muchos propietarios en comn o separados cada uno de estos tiene el derecho de ejercer la servidumbre sea divisible o indivisible, con el cargo de usar de ella de manera que no agrave la condicin del fundo
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sirviente. Todos los copropietarios estarn obligados a ejercer su derecho por el mismo lugar. Recprocamente la divisin del fundo sirviente, no modificar los derechos y deberes de los dos inmuebles. 10. Cuando la servidumbre sea divisible cada uno de los dueos del predio dominante puede ejercerla en todo o en parte, con tal que no exceda la cantidad sealada a las necesidades del predio dominante. 11. Cuando la servidumbre sea indivisible, cada uno de los propietarios de la heredad dominante puede ejercerla sin ninguna restriccin, si los otros no se oponen, aunque aumente el gravamen de la heredad sirviente si por la naturaleza de la servidumbre el mayor gravamen fuese inevitable. El poseedor del inmueble no tendr derecho a indemnizacin alguna por el aumento del gravamen. 12. Si la servidumbre personal pasare a ser por separado de dos a mas dominantes, y fuere divisible cada uno de ellos tendr derecho a ejercerla en la cantidad que le hubiese pertenecido. Si fuera indivisible, cada uno de ellos tendr derecho a ejercerlas, sin que los otros puedan oponerse. 13. Si el inmueble dominante pasare a ser de dos o mas dominantes por separado, y la servidumbre aprovechare solo una parte del predio, el derecho de ejercerla corresponder exclusivamente al que fuese poseedor de esa parte, sin que los poseedores de la otra parte tengan en adelante ningn derecho. 14. Si la servidumbre fuese divisible y aprovechase a todas las partes del inmueble dominante, o a una regin que haya llegado a ser de dos o mas dominantes por separado, cada uno de ellos tendr derecho a ejercerla en la cantidad que le hubiese correspondido. En caso de duda, cada uno de los poseedores tendr derecho a ejercerla en una cantidad proporcional a su parte en el inmueble dominante. Si fuere indivisible, se proceder como se ha dispuesto cuando el fundo dominante pertenece a varios habiendo entonces tantas servidumbres distintas, cuantos sean los poseedores del inmueble dominante; pero no entre esos propietarios uno respecto de los otros, evitndose si fuera posible el mayor gravamen al predio siguiente. 15. Corresponde a los dueos de las heredades dominantes, las acciones y excepciones reales, los remedios posesorios extrajudiciales, las acciones y excepciones posesorias, las cuales podrn ser ejercidas sea la servidumbre divisible o indivisible por cada una de los dominantes. En el proyecto los derechos y obligaciones del titular dominante se encuentran comprimidos en solo siete artculos, del 2077 al 2083.Son los siguientes: Art. 2077: El titular de una servidumbre puede constituir sobre ella derechos personales con relacin a la utilidad que le fue conferida, sin eximirse de su responsabilidad frente al dueo. No puede constituir derechos reales. Art. 2078: La servidumbre comprende la facultad de ejercer todas las servidumbres accesorias indispensables para el ejercicio de la principal, pero no aquellas que solo hacen ms cmodo su ejercicio. Art. 2079: El ejercicio de la servidumbre no puede agravarse si aumentan las necesidades del inmueble dominante, salvo que se trate de una servidumbre forzosa.
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Art. 2080: El titular dominante puede realizar en el inmueble sirviente las mejoras necesarias para el ejercicio y conservacin de la servidumbre. Estn a su cargo salvo que el gasto se origine en hechos por los cuales debe responder el titular del inmueble sirviente, o un tercero. Art. 2081: El titular dominante puede obligar a quien hizo en el inmueble sirviente trabajos que menoscaben el ejercicio de la servidumbre, a restablecer la cosa a su estado anterior a su costa. Si el inmueble sirviente pas a poder de otro, ste slo debe tolerar la realizacin de las tareas sin que pueda reclamar contraprestacin alguna. Art. 2982: En ningn caso la transmisin o la ejecucin de la servidumbre puede hacerse con independencia del inmueble dominante. Art. 2083: El titular dominante debe comunicar al titular sirviente las perturbaciones de hecho o de derecho sufridas en razn del ejercicio de la servidumbre. Si no lo hace responde por todos los daos sufridos por el titular sirviente. Como se deja ver los derechos y obligaciones del propietario del fundo dominante del proyecto distan mucho de los artculos actuales en los cuales se contemplan numerosas posibilidades aunque de una manera menos clara que las de su futuro predecesor. 6. Obligaciones y derechos del propietario del fundo sirviente 1. El propietario de la heredad sirviente debe, si la servidumbre es negativa, abstenerse de actos de disposicin o de goce, que puedan impedir el uso de ellas; y si es afirmativa esta obligado a sufrir de parte del propietario de la heredad dominante, todo lo que la servidumbre le autorice a hacer. 2. El dueo del predio sirviente no puede menoscabar en modo alguna el uso de la servidumbre constituida; sin embargo, si el lugar designado primitivamente por el dueo de ella llegare a serle incomodo o le privase hacer en l reparaciones importantes, podr ofrecer otro lugar cmodo al dueo del predio dominante, y este no podr rehusarlo 3. El propietario de la heredad sirviente que ha hecho ejecutar trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre, est obligado a reestablecer a su costa, las cosas a su antiguo estado ms daos y perjuicios. Si la heredad sirviente hubiese pasado a manos de un sucesor particular, ste est obligado a sufrir el restablecimiento del antiguo estado de la cosa; pero no podr ser condenado ha hacerlo a su costa, salvo el derecho del propietario de la heredad dominante, para recuperar los gastos y los daos y perjuicios del autor de los trabajos que forman obstculos al ejercicio de la servidumbre. 4. El propietario de la heredad sirviente, cumpliendo con la obligacin de tolerar o abstenerse, conserva el ejercicio de todas las facultades inherentes a la propiedad. As puede hacer construcciones sobre el suelo que debe la servidumbre de paso, con condicin de dejar la altura, el ancho, la luz, y el aire necesario a su ejercicio. 5. El propietario del predio sirviente tiene el derecho de hacer servir el predio a los mismos usos que forman objeto de la servidumbre. As, aquel cuyo fundo esta gravado con una servidumbre de paso, cuya fuente o pozo de agua en su heredad, esta gravado con la servidumbre de sacar agua de l, conserva la facultad de pasar l mismo para sacar agua que le sea necesario, contribuyendo en la proporcin de su goce a los gastos de las reparaciones que necesita esta comunidad de uso. 6. Puede exigir que el ejercicio de la servidumbre se arregle de un modo menos perjudicial a sus intereses, sin privar al propietario de la heredad dominante, de las ventajas a que tenga derecho.
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7. Si el poseedor de la heredad sirviente se hubiese obligado a hacer obras o gastos para el ejercicio o conservacin de la servidumbre, tal obligacin slo afectar a l y a sus herederos, y no al que sea poseedor de la heredad sirviente. 8. Si la heredad sirviente pasare a pertenecer a dos o ms poseedores separados, y la servidumbre se ejerciere sobre una parte de ella solamente las otras partes quedan libres. 9. En caso de duda sobre las restricciones impuestas por las servidumbres a la heredad sirviente, debe resolverse a favor de la libertad de la heredad. Respecto de este punto, en el proyecto se enumeran los derechos del propietario del fundo sirviente en slo dos artculos. Art. 2084: El sirviente conserva la disposicin jurdica y material que corresponda a su derecho, pero no debe turbar el ejercicio de la servidumbre, ni siquiera por la constitucin de otra. Si lo hace, el titular dominante puede exigir el cese de la turbacin; si la servidumbre es onerosa puede optar por la disminucin del precio proporcional a la gravedad de la turbacin. Art. 2085: El sirviente puede exigir que la constitucin y el ejercicio de la servidumbre se realicen con el menor menoscabo para el inmueble gravado, pero no puede privar al dominante de la utilidad a la que tenga derecho. Las servidumbres se extinguen: a) por nulidad, resolucin o rescisin del derecho constituyente de la servidumbre; b) por el vencimiento del plazo o cumplimiento de la condicin resolutoria; c) por renuncia del beneficiario de la servidumbre; d) por perdida de la utilidad de la servidumbre; e) por imposibilidad de usar la servidumbre; f) por confusin; g) por el no uso; y h) por expropiacin del inmueble sirviente. Nulidad: La nulidad del titulo constituyente de la servidumbre extingue la servidumbre. Esta solucin esta fundada en el efecto retroactivo propio de las nulidades. Resolucin: Tambin tiene efectos retroactivos e importa tambin la extincin de la servidumbre. Rescisin: Es el acto en virtud del cual dos personas dejan sin efecto lo acordado por ellas mismas por otro acto anterior. A diferencia de la revocacin y de la nulidad, no tiene efectos retroactivos. El art. 3045 establece que "las servidumbres se extinguen por la resolucin del derecho que las haba constituido, sea por la rescisin, o por ser anulado el ttulo por algn defecto inherente al acto". Cumplimiento del plazo o condicin resolutoria: El art. 3046 dice:" que se extinguen tambin las servidumbres por el vencimiento del plazo acordado para la servidumbre y por el cumplimiento de la condicin resolutoria a q2ue ese derecho estuviere subordinado". Renuncia: Las servidumbres se extinguen tambin por la renuncia del propietario de la heredad dominante; esta puede ser expresa o tcita, la renuncia expresa debe otorgarse en escritura pblica. La renuncia es un acto unilateral y, por consiguiente no tiene necesidad de ser aceptada para producir este efecto entre las partes. La renuncia tcita para que tenga valor de tal, se exige: que el propietario del fundo sirviente haya hecho obras permanentes que estorben el ejercicio de la servidumbre, o bien, que las haya hecho con la autorizacin escrita del fundo dominante. El art. 3049 establece: "Tampoco importa una renuncia tcita del derecho, la construccin de obras contrarias al ejercicio de la servidumbre, hechas por el dominante en su heredad, aunque sean permanentes, a no ser que duren el tiempo necesario para la prescripcin". Prdida de la utilidad de la servidumbre: Cuando ha dejado de tener utilidad para la heredad dominante, la servidumbre concluye. Cuando nos referimos a utilidad se entiende que el cambio
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producido haya quitado toda la utilidad de la servidumbre; si por el contrario slo ha disminuido la utilidad, ello no basta para que la servidumbre concluya. El art. 3050 determina: "Que la servidumbre concluye cuando no tiene ningn objeto de utilidad para la heredad dominante. Un cambio que no quitase a la servidumbre toda especie de utilidad, ser insuficiente para hacerla concluir". Imposibilidad de uso: La servidumbre tambin se extingue cuando el ejercicio llega a ser absolutamente imposible; es necesario que la imposibilidad derive de un acontecimiento de la naturaleza o de un hecho lcito de un tercero, ya que cuando proviene de cambios hechos por el propietario de la heredad dominante, o por el propietario de la heredad sirviente o por un tercero, la servidumbre no cesa. Confusin: La servidumbre se extingue cuando la calidad del propietario del fundo dominante y del fundo sirviente se renen en una sola persona, es decir que ambos inmuebles pertenecen a un solo dueo. El art. 3055 dispone que "las servidumbres se extinguen por la reunin en la misma persona, sea de los propietarios de las heredades o de un tercero, del predio dominante y del predio sirviente, cualquiera que sea la causa que la haya motivado, o cuando en las servidumbres a favor de una persona, esta ha llegado a ser propietaria del fundo sirviente". Expropiacin del inmueble sirviente: Tambin se pierde la servidumbre cuando el inmueble sirviente ha sido expropiado por causa de utilidad pblica e incorporado al dominio pblico del estado, ya que la servidumbre no se puede establecer sobre los bienes que estn fuera del comercio. En cambio la expropiacin del inmueble dominante no ejerce influencia sobre la servidumbre pues no hay inconveniente legal alguno en que un bien del dominio pblico del estado goce de una servidumbre sobre un inmueble vecino. No uso: El art. 3059 determina que "las servidumbres se extinguen por el no uso durante diez aos, aunque sea causado por caso fortuito o de fuerza mayor. El tiempo de la prescripcin por el no uso continua corriendo para las servidumbres discontinuas, desde el da en que se haya dejado de usar de ellas, y para las continuas desde el da en que se ha hecho un acto contrario a su ejercicio". El tema de la extincin de la servidumbre en el proyecto ha quedado reducido a slo dos artculos. Art. 2086: Son medios especiales de extincin de las servidumbres: a. La desaparicin de toda utilidad para el inmueble dominante. b. El no uso por persona alguna durante diez (10) aos, por cualquier razn. c. En las servidumbres personales si el titular es persona humana, su muerte, aunque no se haya cumplido el plazo o condicin pactados. Si el titular es una persona jurdica, su extincin. Si no se pact la duracin se extingue a los 50 aos desde la constitucin. Art. 2087: Extinguida la servidumbre se extinguen todos los derechos personales constituidos por el titular dominante.
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B) USUFRUCTO 1) Concepto Art. 2807.- El usufructo es el derecho real de usar y gozar de una cosa, cuya propiedad pertenece a otro, con tal que no se altere su substancia. Derecho real: esta naturaleza surge de la propia definicin y de su insercin en la enumeracin del art. 2503 y se manifiesta en la clara relacin existente entre el titular y la cosa, que permite el aprovechamiento econmico directo e inmediato mediante la posesin. Sobre cosa ajena: hay una confluencia de dos derechos sobre una misma cosa. Mientras el propietario conserva las facultades que constituyen el ncleo del derecho (poder de disposicin o ius abutendi), su derecho queda desmembrado al transferirse al usufructuario las facultades que constituyen el ius utendi y el ius fruendi, por eso se llama al derecho del propietario nuda propiedad. Principal: el usufructo no es un derecho accesorio dado que no depende para su existencia o permanencia de otro derecho, reviste el carcter de principal y autnomo. Sobre utilidad: Recae sobre la utilidad de la cosa y no sobre la sustancia. Las facultades son de usar y gozar la cosa pero sin alterar la sustancia. Esto surge del art. 2878: Art. 2878.- El usufructuario debe usar de la cosa como lo hara el dueo de ella, y usarla en el destino al cual se encontraba afectada antes del usufructo. Temporalidad: el usufructo es esencialmente temporal. Puede tener una limitacin determinada cierta o incierta. Si tiene un plazo determinado no se puede extender ms all del trmino del mismo, pero puede concluir antes si el usufructuario fallece pues es tambin intransmisible y vitalicio. Intransmisibilidad: el usufructo es desde el punto de vista de su titular esencialmente personal y de all su carcter de intransmisible. Puede cederse su ejercicio pero no puede cederse el derecho en s, de modo que aun cuando se ceda su ejercicio, se extingue con la muerte del titular del derecho y no con la del cesionario. Divisibilidad: en principio el usufructo es divisible pero ello depende de la naturaleza de la cosa y de la utilidad o rdito que genere. Comparacin con otras instituciones Con el Dominio: el usufructo es naturalmente compatible con el dominio ya que constituye una desmembracin de ste. El contenido del usufructo es amplio en cuanto a las facultades de uso y goce, pero tiene una limitacin en esa amplitud que implica el deber de respetar la sustancia. El usufructuario carece del ius abutendi, o sea del derecho de disponer de la cosa, que compete exclusivamente al propietario. Con el Condominio: en el condominio confluyen dos derechos de igual naturaleza y contenido mientras que en el usufructo los derechos son de distinta naturaleza. El condominio se ejerce mediante la coposesin, mientras que en el usufructo concurren dos posesiones de distinta naturaleza.
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Con la Locacin: la locacin est estructurada en nuestro Cdigo como un derecho personal, el usufructo es un derecho real. El locador puede estar obligado a un hacer ya que tiene la obligacin de mantener en el goce de la cosa al locatario, llevando a cabo todos los actos necesarios para ello. El deber del nudo propietario es pasivo pues slo debe permitir al usufructuario el uso y goce de la cosa. El usufructo puede ser gratuito u oneroso, la locacin siempre es onerosa. En el usufructo se confiere el goce de la cosa que puede consistir en la renta que ella produce, en cambio el arrendatario debe pagar la renta o alquiler al propietario. El usufructuario, ejerciendo sus facultades puede arrendar o alquilar la cosa objeto del usufructo y se beneficia con la renta o precio del alquiler. Con el Comodato: son aplicables algunas de las diferencias sealadas con la locacin, por ejemplo, la naturaleza personal del derecho del comodatario y la funcin activa del comodante frente a la pasiva del nudo propietario. El comodato es gratuito, mientras que el usufructo puede ser gratuito u oneroso. El comodatario no puede apropiarse de los frutos de la cosa prestada ni de los aumentos que sobrevengan a ella. 2) Usufructo perfecto e imperfecto Art. 2808.- Hay dos especies de usufructo: usufructo perfecto, y usufructo imperfecto o cuasiusufructo. El usufructo perfecto es el de las cosas que el usufructuario puede gozar sin cambiar la substancia de ellas, aunque puedan deteriorarse por el tiempo o por el uso que se haga. El cuasi-usufructo es el de las cosas que seran intiles al usufructuario si no las consumiese, o cambiase su substancia, como los granos, el dinero, etctera. Art. 2810.- El usufructo perfecto no da al usufructuario la propiedad de las cosas sujetas a este usufructo, y debe conservarlas para devolverlas al propietario, acabado el usufructo. Art. 2811.- El cuasi-usufructo transfiere al usufructuario la propiedad de las cosas sujetas a este usufructo, y puede consumirlas, venderlas, o disponer de ellas como mejor le parezca. Las diferencias entre el usufructo y el cuasi-usufructo son: a) el objeto del cuasi-usufructo puede ser una cosa fungible o consumible b) no rige para el cuasi-usufructo el rasgo esencial del usufructo de respetar la sustancia c) el cuasi-usufructo transfiere al cuasi-usufructuario la PROPIEDAD de la cosa d) al trmino del cuasi-usufructo, el cuasi-usufructuario cumple devolviendo cosas de la misma especie, en igual cantidad y de la misma calidad e) el derecho real de cuasi-usufructo se convierte y resuelve en un derecho de contenido obligacional. Art. 2871: Art. 2871.- El usufructuario de cosas que se consumen con el primer uso, puede usar y gozar libremente de ellas con el cargo de restituir otro tanto de la misma especie o calidad, o el valor estimativo que se les haya dado en el inventario.
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3) Constitucin del usufructo El art. 2812 enumera los medios a travs de los cuales se puede llegar a la constitucin del usufructo: Art. 2812.- El usufructo se constituye: 1 Por contrato oneroso o gratuito; 2 Por actos de ltima voluntad; 3 En los casos que la ley designa; 4 Por prescripcin. En el art. 2818 se establece una prohibicin para la constitucin de usufructo: Art. 2818.- El usufructo no puede ser separado de la propiedad sino por una disposicin de la ley, o por la voluntad del propietario. Los jueces, so pena de nulidad, no pueden constituir usufructo por ningn motivo en divisin y particin de bienes. El art. 2819 establece dos presunciones iuris tantum que funcionan en caso de duda: Art. 2819.- En caso de duda se presume oneroso el usufructo constituido por contrato; y gratuito el que fuese constituido por disposicin de ltima voluntad. 1) CONTRATO: el contrato de constitucin de usufructo, no est legislado como contrato autnomo, pudiendo ser el resultado de distinta clases de convenciones. El contrato puede ser oneroso o gratuito. El usufructo contractual se presume oneroso, salvo prueba en contrario. Oneroso: Aquel en el cual existe una contraprestacin. Art. 2813: Art. 2813.- Es establecido por contrato oneroso, cuando es el objeto directo de una venta, de un cambio, de una particin, de una transaccin, etc., etc., o cuando el vendedor enajena solamente la nuda propiedad de un fundo, reservndose su goce. Hay tres formas: a) PER TRANSLATIONEM: cuando el propietario se desprende, a favor del usufructuario, de las facultades que comprende este derecho, a cambio de una prestacin. Esta prestacin puede ser en dinero, por una cosa o por una ventaja, lo que lo asimila al contrato de compraventa o al de permuta respectivamente, aplicndosele sus reglas, pero sin que por ello deje de ser un contrato atpico e innominado. b) PER DEDUCTIONEM: cuando el propietario originario vende la cosa desprendindose en consecuencia, de la nuda propiedad, pero reservndose el usufructo. c) SIMULTANEO: cuando el propietario cede simultneamente a una persona el usufructo de una cosa y enajena a otro la nuda propiedad de la cosa, siendo posible la combinacin de enajenaciones de distinto ttulo: donacin de la propiedad, enajenacin del usufructo; o viceversa. Gratuito: Hay que aclarar que la liberalidad consistente en otorgar gratuitamente el usufructo de una cosa no es, tcnicamente hablando, una donacin, ya que no tiene por objeto transmitir la propiedad. Se trata especficamente de una liberalidad. Art. 2814: Art. 2814.- Es establecido por contrato gratuito, cuando el donante no enajena sino la nuda propiedad de la cosa, reservndose su goce; o cuando
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no da ms que el usufructo, o cuando cede a uno el derecho de propiedad, y a otro el de goce de la cosa. Se aplican las mismas formas que en el oneroso, pero cambiando el carcter del ttulo. 2) DISPOSICIN DE LTIMA VOLUNTAD: la disposicin de ltima voluntad que confiera un usufructo no puede exteriorizarse por otro medio que por TESTAMENTO. Art. 2815.- Es establecido por testamento, cuando el testador lega solamente el goce de la cosa, reservando la nuda propiedad a su heredero, o cuando lega a alguno la nuda propiedad y a otro el goce de la cosa, o cuando no da expresamente al legatario sino la nuda propiedad. El testador puede legar a una persona solamente el usufructo de una cosa, quedando la nuda propiedad en el patrimonio del heredero, o bien puede legar solamente la nuda propiedad de una cosa, quedando a favor del heredero el derecho de uso y goce de la cosa, o bien efectuar dos legados: uno de nuda propiedad y otro de usufructo de la misma cosa. El usufructo constituido por disposicin de ltima voluntad se presume gratuito, salvo prueba en contrario (por ej: cuando se impone un cargo al beneficiado) 3) DISPOSICIN DE LA LEY: art. 2816: Art. 2816.- El usufructo legal es establecido por la ley en los bienes de los hijos menores a favor de sus padres, en los trminos dispuestos en el ttulo De la patria potestad; y tambin en los bienes sujetos a reserva por el cnyuge binubo, segn los trminos dispuestos en el ttulo Del matrimonio. La reserva de bienes que estableci originariamente el Cdigo Civil fue derogada por la ley 17711, con lo cual este tipo de usufructo de origen legal ha desaparecido de nuestro derecho. Queda, entonces, UN SOLO CASO de usufructo legal, que es el que corresponde a los padres sobre los bienes de sus hijos mientras estn sometidos a la patria potestad. 4) PRESCRIPCIN: el art. 2817 hace una remisin que alcanza a los dos tipos de prescripcin adquisitiva (ordinaria y larga) como a las normas referidas a las cosas muebles: Art. 2817.- El usufructo se adquiere por prescripcin del goce de la cosa, segn se dispone en el Libro IV, para adquirir la propiedad de los bienes. Es decir que, mediando justo ttulo y buena fe, el adquirente puede invocar la prescripcin ordinaria o breve. Si faltan stos elementos slo podr alegar la prescripcin larga. No obstante la remisin del artculo, la usucapin del usufructo tiene connotaciones propias merced a la limitacin temporal y vitalicia de este derecho: a) PERSONA DE EXISTENCIA VISIBLE: adquirido el usufructo, cuando no existe justo ttulo o cuando existiendo no tiene plazo establecido, el usufructo concluir con la vida del usufructuario. Pero en el caso de que la prescripcin est en curso, si fallece el usucapiente, el plazo de prescripcin transcurrido NO aprovecha a sus herederos. Tampoco es posible invocar, a los efectos de la usucapin, la accesin de posesiones en tanto el derecho de usufructo no es transmisible en s. b) PERSONA JURDICA: habra una imposibilidad prctica de alegar la usucapin larga, ya que transcurrido el plazo de 20 aos en el uso y goce de la cosa, se habra cumplido, a la vez, el trmino mximo que otorga la ley para el usufructo de sta clase de personas.
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Duracin A) Con plazo determinado o a trmino incierto: en este caso el usufructo se extingue al expirar el trmino por el cual fue constituido. Cualquiera sea el trmino que se hubiera fijado a la duracin del usufructo, se extingue igualmente a la muerte del titular de este derecho si sucede antes de ese trmino. B) Sin plazo o trmino: cuando no se ha fijado trmino para la duracin del usufructo, se entiende que es por la vida del usufructuario. Art. 2822: Art. 2822.- Cuando no se ha fijado trmino para la duracin del usufructo, se entiende que es por la vida del usufructuario. Pero existe una excepcin a este principio referida a las personas jurdicas: Art. 2828.- El usufructo no puede ser establecido a favor de personas jurdicas por ms de 20 aos. 4) Usufructo constituido a favor de varios Art. 2821.- El usufructo puede ser establecido conjunta y simultneamente a favor de muchas personas, por partes separadas o indivisas, pura y simplemente, o bajo condiciones, con cargos o sin ellos, a partir de un cierto da, o hasta una cierta poca, y en fin con todas las modalidades a que el propietario de la cosa juzgue conveniente someterlo. La constitucin de usufructo a favor de varias personas, en forma conjunta y simultanea, ha sido admitida por el Cdigo, de acuerdo al art. 2821. No est permitido el usufructo conjunto sucesivo. Art. 2824: Art. 2824.- El propietario no podr constituir el usufructo a favor de muchas personas llamadas a gozarlo sucesivamente las unas despus de las otras, aunque estas personas existan al tiempo de la constitucin del usufructo. D. de acrecer: Art. 2823.- Siendo dos o ms los usufructuarios, no habr entre ellos derecho de acrecer, a menos que en el instrumento constitutivo del usufructo se estipulare o dispusiere expresamente lo contrario. Si el derecho de acrecer no ha sido expresamente previsto, muerto uno de los usufructuarios la alcuota o porcin que corresponda a ese usufructuario se extingue y, en esa proporcin o parte, el nudo propietario pasa a cousufructuar la cosa, integrndose parcialmente la propiedad. Con el derecho de acrecer pactado, a la muerte de cada uno de los cousufructuarios, el resto aumenta proporcionalmente su derecho con la parte del usufructuario fallecido, extinguindose el usufructo con la muerte del ltimo titular. Si existe plazo el cousufructo podr terminar al vencimiento del mismo. Cuando el usufructo se acuerda a dos o ms personas conjunta y simultneamente, puede hacrselo por partes separadas o indivisas (ej: otorgando el lote de un fundo a uno y el resto a otros), o bien otorgndoles a ambos la cosa por partes indivisas determinadas por un nmero quebrado o porcentaje. 5) Usufructo a plazo y bajo condicin suspensiva Existen dos normas al respecto que traen dificultad de interpretacin. Por un lado el art. 2821 establece:
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Art. 2821.- El usufructo puede ser establecido ... pura y simplemente, o bajo condiciones, con cargos o sin ellos, a partir de un cierto da, o hasta una cierta poca, y en fin con todas las modalidades a que el propietario de la cosa juzgue conveniente someterlo. Pero por otro lado el mismo Cdigo establece en su art. 2829: Art. 2829.- El usufructo no puede ser constituido bajo una condicin suspensiva o a plazo suspensivo, a menos que, siendo hecho por disposicin de ltima voluntad, la condicin se cumpla o el plazo se venza despus del fallecimiento del testador. Para armonizar estos textos hay que diferenciar entre establecimiento del usufructo y la constitucin del mismo. El establecimiento se refiere al origen del usufructo: el contrato, el testamento y la ley. Por estos medios no se constituye el usufructo, ya que el modo constitutivo del usufructo es la tradicin. (art. 577) No puede haber usufructo sujeto a condicin o plazo suspensivo que emerja de la ley o de la prescripcin, de modo que podemos pasar directamente a tratar de los usufructos condicionales establecidos por contrato y por testamento. En ese sentido nada impide que en ellos se establezca que el usufructo comenzar a partir de cierto da o al advenimiento de una condicin, y as es, por otra parte, es lo que normalmente sucede en el usufructo estatuido por contrato, donde habitualmente se fija un da determinado para hacer entrega de la posesin de la cosa mediante la tradicin. Lo que la norma del art. 2829 prohibe es que una vez constituido el usufructo, su ejercicio quede sujeto a una condicin suspensiva. El Cdigo no establece cul es la consecuencia de la violacin de la norma del art. 2829, las fuentes que utiliz el legislador sancionaban la nulidad del usufructo en ese caso (Esboo de Freitas y Cd. Chileno). Velez se separa de estos modelos, por lo cual puede interpretarse que lo que no tiene efecto es la condicin o el plazo suspensivo, pero no el usufructo. 6) Objeto del usufructo. Bienes susceptibles de usufructo Art. 2838.- El usufructo puede ser establecido sobre toda especie de bienes, muebles o inmuebles, corporales o incorporales, que pueden ser vendidos o donados, y todos los que pueden ser dejados por disposiciones de ltima voluntad. Los bienes que no son cosas slo pueden ser objeto actual de usufructo cuando estuvieren representados por sus respectivos instrumentos. Cuando no estuvieren representados por instrumento, las cosas comprendidas en el crdito o en el derecho, que viniesen a poder del usufructuario, sern su objeto futuro. Los bienes inmateriales pueden ser objeto de goce, pero no de uso. En el usufructo de crditos el goce consistir en la obtencin por parte del usufructuario de los frutos civiles de las sumas adeudadas, es decir, los intereses. En los bienes que no son cosas el derecho recae sobre el instrumento (que es una cosa). Bienes excluidos A) BIENES DEL ESTADO: Art. 2839.- El usufructo no puede establecerse sobre bienes del Estado o de los Estados, o de las municipalidades, sin una ley especial que lo autorice. B) BIENES DOTALES DE LA MUJER:
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Art. 2840.- No puede tampoco establecerse sobre bienes dotales de la mujer, ni aun con asentimiento del marido y mujer. C) EL PROPIO USUFRUCTO, Y OTROS D. REALES: Art. 2842.- No pueden ser objeto de usufructo, el propio usufructo, los derechos reales de uso y habitacin, las servidumbres reales activas, separadas de los inmuebles a que fueren inherentes, la hipoteca, la anticresis, la prenda separada de los crditos garantidos con ella, y los crditos que fuesen intransmisibles. La ltima parte del art. se explica ya que si el crdito no puede ser cedido, tampoco puede ser objeto de una transmisin en tan amplia gama de facultades, como es el usufructo (ej: renta vitalicia, derecho de alimentos, etc.) 7) Capacidad para constituir el usufructo Los sujetos del usufructo pueden ser tanto personas de existencia visible como personas jurdicas, con la limitacin respecto a las ltimas de una duracin mxima para el usufructo, de 20 aos. Siendo el usufructo una desmembracin de la propiedad, en principio es el propietario y solamente l, quien est legitimado para constituirlo. Excepcin: usufructo legal; cuyo establecimiento emana de la ley, independientemente de la voluntad del propietario; y el que nace de la prescripcin que prescinde o puede ser contrario a la voluntad del propietario. Se debe distinguir entre la capacidad para constituir el usufructo y la capacidad para aceptar el usufructo. Adems hay que analizar si es a ttulo oneroso o gratuito y si es por contrato o por disposicin de ltima voluntad. Desde el punto de vista del objeto hay que ver si la cosa es fungible o no. a ttulo gratuito: capacidad para donar 1) PARA CONSTITUIR a) Cosa no fungible
a ttulo oneroso: capacidad para vender
b) Cosa fungible muc) Por legado
gratuito u oneroso: capacidad para prestar en tuo capacidad para testar
2) PARA CONSTITUIR: el Cdigo no contempla todos los supuestos refirindose a la capacidad para adquirir a ttulo oneroso, sea por contrato o por disposicin de ltima voluntad onerosa (con cargo): se necesita capacidad para comprar bienes de la misma especie. 3) PARA TRANSMITIR: el usufructo es un derecho por esencia personal e intransmisibles. Pero puede transmitirse su ejercicio permaneciendo el titular directamente responsable ante el propietario. Art. 2870: Art. 2870.- El usufructuario puede dar en arriendo el usufructo, o ceder el ejercicio de su derecho a ttulo oneroso o gratuito; pero permanece directamente responsable al propietario, lo mismo que el fiador, ... FORMA [no figura en programa] Art. 2830.- Las condiciones requeridas para la validez de los ttulos destinados a transferir la propiedad, son igualmente necesarias para la validez de aquellos que tengan por objeto la constitucin del usufructo. Exceptase el usufructo constituido por la ley, el cual no tiene dependencia de ningn acto de adquisicin.
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C) CO"TE"IDO DEL DERECHO DE USUFRUCTO 1) Derecho de uso y goce Art. 2862.- Los derechos y las obligaciones del usufructuario son los mismos, sea que el usufructo venga de la ley, o que haya sido establecido de otra manera, salvo las excepciones resultantes de la ley o de la convencin. El Cdigo ha regulado los derechos del usufructuario, dndole las ms amplias facultades en materia de posesin, uso y goce e la cosa, y poderes materiales y jurdicos tales que implican la separacin del nudo propietario de su relacin con la cosa y la mnima posibilidad de injerencia o estorbo al usufructuario. Como contrapartida ha puesto en cada caso de relevancia el principio salva rerum sustantia (sin alterar la sustancia de la cosa). POSESIN: la primera facultad que tiene el usufructuario es la de poseer la cosa, objeto del usufructo, la que debe ser entregada por el nudo propietario apenas se cumplan los requisitos que condicionan la tradicin: rendir la fianza y, antes de entrar en el uso y goce, confeccionar el inventario. Esta facultad permite el ejercicio de los dems poderes materiales sobre la cosa. USO Y GOCE: Art. 2863: Art. 2863.- El usufructuario puede usar, percibir los frutos naturales, industriales o civiles, y gozar de los objetos sobre que se establece el usufructo, como el propietario mismo. El usufructuario tiene adems del derecho de usar la cosa (ius utendi), el derecho de aprovechar los frutos (ius fruendi). Pero hay una limitacin a estas facultades: no se debe alterar la sustancia de la cosa. 2) Frutos El cdigo da el concepto de frutos y su clasificacin en el siguiente articulado: Art. 2424.- Son frutos naturales las producciones espontneas de la naturaleza. Los frutos que no se producen sino por la industria del hombre o por la cultura de la tierra, se llaman frutos industriales. Son frutos civiles las rentas que la cosa produce. Art. 2425.- Se entienden percibidos los frutos naturales o industriales desde que se alzan y separan. Los frutos civiles se juzgaran percibidos solamente desde que fuesen cobrados y recibidos, y no por da. Art. 2426.- Los frutos pendientes, naturales o civiles, corresponden al propietario, aunque los civiles correspondiesen al tiempo de la posesin de buena fe, abonando al poseedor los gastos hechos para producirlos. Art. 2329.- Los frutos naturales y las producciones orgnicas de una cosa, forman un todo con ella. Art. 2330.- Son cosas accesorias como frutos civiles las que provienen del uso o del goce de la cosa que se ha concedido a otro, y tambin las que provienen de la privacin del uso de la cosa. Son igualmente frutos civiles
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los salarios u honorarios del trabajo material, o del trabajo inmaterial de las ciencias. FRUTOS PENDIENTES: hay que distinguir entre los dos tipos de frutos: A) FRUTOS NATURALES: art. 2864: Art. 2864.- Los frutos naturales pendientes al tiempo de comenzar el usufructo pertenecen al usufructuario. Los pendientes al tiempo de extinguirse el usufructo pertenecen al propietario, y si estn vendidos, el precio corresponde tambin al propietario. ... B) FRUTOS CIVILES: art. 2865: Art. 2865.-Los frutos civiles se adquieren da por da, y pertenecen al usufructuario en proporcin del tiempo que dure el usufructo, aunque no los hubiese percibido. Ejemplo de frutos civiles pendientes: si la cosa se encontrare arrendada y el usufructo comenzara o se extinguiera el da 15 del corriente mes, la primera quincena corresponde al propietario o al usufructuario respectivamente y la segunda al usufructuario al comenzar y al propietario al extinguirse, aunque el locatario no hubiera pagado el alquiler. 3) Productos En principio los productos no pueden ser extrados por el usufructuario ya que ste no podra recoger los frutos que no son frutos, es decir aquellos que la cosa produce pero con disminucin de su sustancia. Hay una excepcin contenida en el art. 2866: Art. 2866.- Corresponden al usufructuario los productos de las canteras y minas de toda clase que estn en explotacin al tiempo de comenzar el usufructo, pero no tiene derecho a abrir minas o canteras. 4) Aumento de la cosa Si durante el usufructo la cosa se beneficia por aumento que reciba por accesin, el usufructuario se beneficiar con el goce de esos aumentos. Pero en definitiva, el aumento quedar para el nudo propietario. Art. 2867.- Corresponde al usufructuario el goce del aumento que reciban las cosas por accesin, as como tambin el terreno de aluvin. 5) Facultad de ceder y arrendar el usufructo ARRENDAMIENTO: Art. 2870.- El usufructuario puede dar en arriendo el usufructo, o ceder el ejercicio de su derecho a ttulo oneroso o gratuito; pero permanece directamente responsable al propietario, lo mismo que el fiador, aun de los menoscabos que tengan los bienes por culpa o negligencia de la persona que le sustituye. Los contratos que celebre terminan al fin del usufructo. El usufructuario puede ejercer todos los actos de administracin necesarios o convenientes para la mejor explotacin de la cosa dada en usufructo. Esto responde al principio esencial de gozar ampliamente de la cosa salvaguardando la sustancia. La facultad de arrendar comprende la de percibir los importes en concepto de alquiler. Lo que el artculo 2870 quiere significar es que se puede dar en arriendo las cosas dadas en usufructo y no el derecho mismo de usufructo. Los contratos que el usufructuario celebre concluyen con el usufructo.
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CESIN: El mismo art. 2870 autoriza al usufructuario a ceder el ejercicio del derecho de usufructo a ttulo oneroso o gratuito pero aclarando que el usufructuario permanece directamente responsable al propietario, lo mismo que el fiador, aun de los menoscabos que tengan los bienes por culpa o negligencia de la persona que le sustituye. Al igual que en el arrendamiento, el contrato de cesin concluye cuando finaliza el usufructo. Si el usufructuario fallece, el usufructo concluir igualmente, aunque se hubiera cedido el ejercicio, ya que el derecho en s no es cesible. Si muere el cesionario del ejercicio, este derecho se transmite a los herederos pues constituye un derecho personal. CONSTITUCIN DE OTROS DERECHOS REALES: El usufructuario puede conceder derechos reales de menor contenido, como uso, habitacin y servidumbres. Tambin es posible al usufructuario dar en anticresis su derecho de usufructo, ya que lo que se afecta a la garanta son los frutos. Todos estos derechos estn limitados a la duracin del usufructo. 6) Acciones del usufructuario Art. 2876.- El usufructuario puede ejercer todas las acciones que tengan por objeto la realizacin de los derechos que corresponden al usufructo; y puede tambin, para asegurar el ejercicio pacfico de su derecho, intentar las diversas acciones posesorias que el nudo propietario estara autorizado a intentar. Esta norma genrica se refiere tanto a las pretensiones que el usufructuario puede ejercer iure propio como las que les corresponden como procurador in res sua, o sea las que corresponden al nudo propietario pero que el usufructuario ejerce tambin en su propio inters. CLASES DE ACCIONES: 1) CONTRA EL NUDO PROPIETARIO: el usufructuario tiene las acciones posesorias si el propietario pretendiera, despus de haberle hecho entrega de la cosa, desposeerlo o turbarlo en el ejercicio de los actos posesorios. El usufructuario tiene la accin confesoria, si el propietario pretende desconocer su derecho desposeyndolo o turbndolo en su ejercicio. La accin negatoria slo ser posible si el propietario es a la vez, propietario de un fundo vecino y pretendiera instalar una servidumbre sobre el fundo usufructuado. En este caso se lo demandara no a ttulo de nudo propietario, sino de propietario de fundo vecino (como si fuera un tercero). 2) CONTRA LOS TERCEROS: el usufructuario tiene las acciones posesorias que corresponderan al propietario o poseedor en idntico caso, como las acciones reivindicatoria y negatoria, pero en tal caso no las ejerce in iure propio. 3) CONTRA LOS VECINOS: el usufructuario tiene tambin la accin de deslinde y la de exigir la construccin de servidumbre de trnsito, en caso de encerramiento. Efectos de la sentencia: Art. 2877.- La sentencia que el usufructuario hubiese obtenido, tanto en el juicio petitorio como en el posesorio, aprovecha al nudo propietario para la conservacin de los derechos sobre los cuales debe velar; mas las sentencias dadas contra el usufructuario no pueden ser opuestas al nudo propietario. No son oponibles al nudo propietario las sentencias adversas en las acciones en que haya actuado el usufructuario, pero puede invocar las que le son favorables.
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7) Usufructo de universalidades de bienes y de cosas Art. 2827.- El usufructo es universal, cuando comprende una universalidad de bienes, o una parte alcuota de la universalidad. Es particular cuando comprende uno o muchos objetos ciertos y determinados. Las universalidades a que se refiere el artculo, son las de derecho, por ejemplo un patrimonio o una parte alcuota de l. El conjunto de bienes que constituye el sustracto y medio de desenvolvimiento de las actividades que ella despliega para s (el patrimonio), adquiere en funcin de esa finalidad econmica, una individualidad jurdica particular, distinta y contrapuesta a la singular de cada uno de los bienes individuales que lo integran. El patrimonio no slo est compuesto de cosas, ni stas se consideran meramente en su calidad de tales, sino tambin en cuanto al destino de servir de base y garanta, y eventualmente de soportar con su realizacin la satisfaccin de deudas contradas. En el patrimonio concurren entonces factores positivos y negativos. Quien enajena el usufructo de todos sus bienes(se entiende por actos entre vivos), no se desprende de la totalidad de su patrimonio. Queda en su poder un importante remanente que es la nuda propiedad y si lo ha hecho a ttulo oneroso, en esa enajenacin no estar el precio que perciba por la venta del usufructo. Esto se debe a que en este tipo de negocio, el patrimonio se considera en un momento esttico, y as considerado, ste patrimonio no se confunde con los bienes que el nudo propietario adquiera en el futuro. En lo referente a la posibilidad de adquisicin por actos entre vivos de un usufructo universal o de parte alcuota, el art. 2889 establece: Art. 2898.- El que adquiere a ttulo gratuito un usufructo sobre una parte alcuota de los bienes, est obligado a pagar en proporcin de su goce y sin ninguna repeticin, las pensiones alimenticias, las rentas, sueldos y rditos devengados que graven el patrimonio. Art. 2869.- Al usufructuario universal o de una parte alcuota de los bienes, corresponde todo lo que pueda provenir de las cosas dadas en usufructo, aunque no sean frutos, en proporcin a la parte de bienes que gozare. El ejemplo a lo establecido en el artculo: pago, por un vecino, de lo debido por adquisicin de la medianera. En conclusin: 1) El Cdigo permite la constitucin de usufructos universales sobre todo el patrimonio o sobre partes alcuotas de l. Estas pueden ser indicadas por mitad, tercio, cuarto, etc.; por porcentaje, o por sector de bienes (muebles o inmuebles). 2) Pueden constituirse por actos entre vivos o por disposiciones de ltima voluntad, aunque por los primeros no est contemplado el de TODOS los bienes 3) Si es parte alcuota y a ttulo gratuito por actos entre vivos, el usufructuario debe pagar las rentas, pensiones, sueldos, etc., en proporcin a la parte que goza.
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D) OBLIGACIO"ES DEL USUFRUCTUARIO 1) Antes del ejercicio del derecho: a) Inventario o estado. Clusula de dispensa Art. 2846.- El usufructuario, antes de entrar en el goce de los bienes, debe hacer inventario de los muebles, y un estado de los inmuebles sujetos al usufructo, en presencia del propietario o su representante. Si el propietario estuviese ausente, se le nombrar por el juez un representante para asistir al inventario. La norma utiliza el trmino inventario para los muebles y estado para los inmuebles. INVENTARIO: comprende la enumeracin y descripcin detallada de las cosas muebles que se comprenden en el usufructo, debiendo expresarse su nombre, marca, modelo, estado de funcionamiento y conservacin. Pero la ley no exige que se efecte el avalo o tasacin de cada una de ellas ni del conjunto. Es esencial que la enumeracin y descripcin se haga por escrito ya que el art. 2847 establece la clase de instrumentos en los que se puede formalizar: Art. 2847.- ... el inventario y el estado de los inmuebles pueden ser hechos en instrumento privado. En caso contrario, el inventario debe ser hecho ante escribano pblico y dos testigos. ... ESTADO: comprende a los bienes inmuebles. El Cdigo no exige la descripcin de ellos en cuanto a su ubicacin, dimensiones lineales y superficiales, lmites y linderos, etc. ya que todos estos datos surgirn de la escritura pblica que instrumenta el ttulo del usufructo. Tanto el inventario de las cosas muebles como el estado de los inmuebles deben llevarse a cabo en presencia del propietario o de su representante, que si no ha sido designado se le nombrar por el juez. Ambos informes pueden formalizarse por instrumento privado, que llevar la firma de todos los intervinientes. En caso contrario, es decir, cuando alguna de las partes fuera incapaz, se exige que el acto se realice ante escribano pblico y dos testigos. Los gastos del inventario son a cargo del usufructuario; esto se debe a que el inventario se entiende hecho para salvaguarda de los intereses del usufructuario, ms que para preservar los del dador del usufructo. Esto surge de lo dispuesto por el art. 2848: Art. 2848.- La falta de cumplimiento de la obligacin anterior, no deja sin efecto los derechos del usufructuario, ni lo somete a la restitucin de los frutos percibidos; pero causa la presuncin de hallarse los bienes en buen estado cuando los recibi. Esta norma caracteriza la obligacin de inventariar ms bien como una carga, ya que su omisin no tiene sancin especfica sino que el incumplimiento apareja las normales consecuencias desfavorables para la parte que deba realizar el acto (es decir, la presuncin del buen estado de los bienes). La presuncin del artculo es iuris tantum. El nudo propietario puede exigir, an despus de haber hecho la tradicin, la confeccin del inventario ante el incumplimiento del usufructuario. Art. 2849: Art. 2849.- Aunque el usufructuario hubiese tomado posesin de los bienes sujetos al usufructo sin inventario y sin oposicin del nudo propietario, en cualquier tiempo puede ser obligado a hacerlo.
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INDISPENSABILIDAD: la obligacin de realizar inventario es imperativa; es un deber del usufructuario que, en general, no puede ser dispensado de antemano por el dador del usufructo, lo que justifica la facultad del nudo propietario de exigirlo en cualquier tiempo. Si el contrato contiene una clusula que dispensa esta obligacin, aquella se tiene por no escrita. La prohibicin de dispensa rige tambin para el usufructo constituido por disposicin de ltima voluntad. Art. 2850: Art. 2850.- Aun cuando el testador hubiese dispensado al usufructuario la obligacin de hacer inventario, y aunque hubiera dispuesto que si se le quisiese obligar a formarlo, el legado de usufructo se convertira en legado de plena propiedad de la cosa, tales clusulas se tendrn por no puestas, cualquiera que sea la clase de herederos. b) Fianza. Sancin por falta de fianza. Personas dispensadas de darla Art. 2851.- El usufructuario, antes de entrar en el uso de la cosa sujeta al usufructo, debe dar fianza de que gozar de ella, y la conservar de conformidad a las leyes, y que llenar cumplidamente todas las obligaciones que le son impuestas por este Cdigo o por el ttulo constitutivo del usufructo, y que devolver la cosa acabado el usufructo. La fianza puede ser dispensada por la voluntad de los constituyentes del usufructo. La finalidad de la fianza es la de garantizar al nudo propietario: a) GOCE Y CONSERVACIN DE LA COSA conforme a la ley (respetando la sustancia) b) CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES emergentes del usufructo (legales, contractuales o testamentarias) c) DEVOLUCIN DE LA COSA al finalizar el usufructo La fianza es de carcter legal y por eso debe reunir los requisitos del art. 1998: Art. 1998.- ... Cuando la fianza sea impuesta por la ley, o por los jueces, el fiador debe estar domiciliado en el lugar del cumplimiento de la obligacin principal y ser abonado, o por tener bienes races conocidos, o por gozar en el lugar de un crdito indisputable de fortuna. SUSTITUCIN DE LA FIANZA: art. 2854: Art. 2854.- El usufructuario puede reemplazar la fianza por prendas, depsitos en los bancos pblicos, pero no por hipotecas. DEMORA EN LA FIANZA: art. 2853: Art. 2853.- La tardanza del usufructuario en dar la fianza no le priva de sus derechos a los frutos, desde el momento en que ellos le son debidos. Hay que distinguir entre distintos supuestos: 1) NO SE HA HECHO ENTREGA DE LA COSA: el propietario puede negar la entrega de la cosa sujeta a usufructo, porque hasta que no se d la fianza se considera que el usufructo contractual aun no ha comenzado.
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2) YA SE HA HECHO ENTREGA DE LA COSA: el nudo propietario tiene el derecho de exigirle la fianza en cualquier tiempo. Si a pesar de la exigencia del propietario el usufructuario no diese fianza, el juez podr fijarle un trmino. SANCION POR FALTA DE FIANZA: art. 2856: Art. 2856.- Si el usufructuario no diere la fianza en el trmino que le seale el juez, los bienes inmuebles sern dados en arrendamiento, o puestos en secuestro, bajo la garanta de un encargado de hacer las reparaciones y entregar el excedente de los alquileres o arrendamiento al usufructuario. Si el usufructo consiste en dinero, ser colocado a inters, o empleado en compra de rentas del Estado. Las mercaderas sern vendidas, y se colocar su producto como el dinero. El propietario puede exonerarse de tener a disposicin del usufructuario los muebles que se deterioran por el uso, y exigir que sean vendidos, y se coloque el precio como el dinero. El propietario puede, sin embargo, conservar los objetos del usufructo hasta que el usufructuario d la fianza, sin estar obligado a pagar el inters por su valor estimativo. DISPENSABILIDAD La ley admite que contractualmente se dispense de la fianza y plantea supuestos en los cuales la propia ley la excluye. La dispensa convencional surge de la ltima parte del art. 2851 (remisin). El primer supuesto de dispensa legal est contenido en el art. 2858: Art. 2858.- Estn dispensados de dar fianza los padres, por el usufructo de los bienes de sus hijos; pero esta dispensa no se aplica al usufructo constituido por convencin o testamento de tercera persona a beneficio de los padres sobre los bienes de los hijos. El segundo supuesto se da cuando el propietario enajena la nuda propiedad reservndose para s el usufructo. En este caso, sea la enajenacin a ttulo gratuito u oneroso, el usufructuario no tiene que dar fianza. Cesacin de la dispensa: cesa la dispensa de dar fianza cuando durante el usufructo sobreviene un cambio en la posicin personal del usufructuario, de tal naturaleza que ponga en peligro los derechos del nudo propietario. Ej: si el usufructuario quebrase o cuando comete abuso en el uso y goce de los bienes, o cuando d lugar a justas sospechas de malversacin. 2) Durante el ejercicio del derecho a) Conservacin de la cosa Art. 2878.- El usufructuario debe usar de la cosa como lo hara el dueo de ella, y usarla en el destino al cual se encontraba afectada antes del usufructo. b) Obligacin de no innovar Art. 2879.- El usufructuario no puede emplear los objetos sometidos a su derecho sino en los usos propios a la naturaleza de ellos. Debe abstenerse de todo acto de explotacin que tienda a aumentar por el momento, los
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emolumentos de su derecho, disminuyendo para el porvenir la fuerza productiva de las cosas sometidas al usufructo. c) Obligacin de hacer reparaciones de conservacin Art. 2893.- El usufructuario es responsable, si por su negligencia dejare prescribir las servidumbres activas, o dejare por su tolerancia adquirir sobre los inmuebles servidumbres pasivas, o dejare de pagar deudas inherentes a los bienes en usufructo [ej: recargos por mora, multas, intereses, etc.] El monto de los daos y perjuicios por los que responde el usufructuario deber ser estimado teniendo en cuenta el menor valor que el inmueble tenga al perderse las ventajas que deriven de la existencia de la servidumbre activa que se ha dejado extinguir, o las desventajas que representa para el predio sirviente la servidumbre adquirida por el dominante. d) Reparacin y gastos extraordinarios La ley distingue entre las reparaciones ordinarias, que son las necesarias para la conservacin, o simplemente de conservacin; y las reparaciones extraordinarias, por la incidencia del costo de estas reparaciones en funcin de la renta anual que produce la cosa. Art. 2884 y 2885: Art. 2884.- Las reparaciones de conservacin a cargo del usufructuario, son slo las ordinarias para la conservacin de los bienes que no excedan la cuarta parte de la renta lquida anual, si el usufructo fuese oneroso, o las tres cuartas partes si el usufructo fuese gratuito. Art. 2885.- Son reparaciones y gastos extraordinarios los que fueren necesarios para restablecer o reintegrar los bienes que se hayan arruinado o deteriorado por vejez o por caso fortuito. Las reparaciones ordinarias estn, en principio, a cargo del usufructuario; pero por otro lado est liberado de la carga de hacer las extraordinarias cuando la ley no le atribuye esa obligacin. Pero con esto no se est afirmando que los gastos extraordinarios estn a cargo del nudo propietario, ya que cuando se dice que las reparaciones extraordinarias son a cargo del propietario, es para liberar de ellas al usufructuario, y no porque el propietario est obligado a hacerlas. Esto se corrobora con el art. 2889: Art. 2889.- El usufructuario no tiene derecho para exigir que el nudo propietario haga ningunas mejoras en los bienes del usufructo, ni reparaciones o gastos de ninguna clase. La excepcin al principio de liberacin del usufructuario de hacer las reparaciones extraordinarias se da cuando las mismas se han hecho extraordinarias por no haber realizado el usufructuario a su debido tiempo las necesarias. Art. 2881: Art. 2881.- El usufructuario debe hacer ejecutar a su costa las reparaciones necesarias para la conservacin de la cosa. Aun est obligado a las reparaciones extraordinarias, cuando se hacen necesarias por la falta de reparaciones de conservacin, desde que se recibi de las cosas pertenecientes al usufructo, o cuando ellas son causadas por su culpa. El propietario puede exigir al usufructuario la ejecucin de las reparaciones en el curso del usufructo, es decir, sin esperar que el usufructo concluya. PERO el usufructuario NO PUEDE
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obligar en ningn caso al nudo propietario a realizar las reparaciones que estn a cargo del primero. Art. 2887 y 2889 (ver ste arriba): Art. 2887.- El propietario puede obligar al usufructuario durante el usufructo, a hacer las reparaciones que estn a su cargo, sin esperar que el usufructo concluya. 3) Exoneracin por abandono de la cosa y de los derechos del propietario El usufructuario, en principio, puede hacer renuncia o abandono de su derecho; pero no puede exonerarse de hacer las reparaciones si no devuelve los frutos percibidos a partir de la fecha en que se produjo la necesidad de hacer las reparaciones a su cargo. Art. 2882.- El usufructuario no puede exonerarse de hacer las reparaciones necesarias a la conservacin de la cosa, por renunciar a su derecho de usufructo, sino devolviendo los frutos percibidos despus de la necesidad de hacer las reparaciones, o el valor de ellos. La norma entonces, condiciona la posibilidad de renunciar o exonerarse del deber de reparacin a la devolucin de los frutos percibidos a partir del momento en que se hacan exigibles las reparaciones. La renuncia al usufructo libera al usufructuario de todas las cargas, excepto la de reparar los daos producidos por su culpa o negligencia. Tiene la obligacin de devolver la cosa en el estado de conservacin emergente de sus obligaciones, aun cuando abandone su derecho antes de que su extincin se produzca por otra causa (vencimiento de plazo, fallecimiento, etc.) 4) [Otras] Cargas usufructuarias Cerramiento forzoso, deslinde, etc.: Estas obligaciones, que pesa en principio sobre el propietario, deben ser soportadas, en caso de un inmueble dado en usufructo, por el titular de este derecho EN PROPORCIN de su valor. Pensiones alimenticias, rentas, sueldos y rditos: Art. 2898.- El que adquiere a ttulo gratuito un usufructo sobre una parte alcuota de los bienes, est obligado a pagar en proporcin de su goce y sin ninguna repeticin, las pensiones alimenticias, las rentas, sueldos y rditos devengados que graven el patrimonio. Quien recibe en usufructo un patrimonio o una parte alcuota de l, no puede pretender hacerse cargo de los bienes y desentenderse de las cargas que son integrativas de la universalidad y que pesan sobre los frutos. Esta obligacin no pesa sobre el que es usufructuario de un bien particular, quien no est obligado tampoco a pagar los intereses de la deuda, aunque est garantizada con hipoteca dada sobre la misma cosa sobre la que recae el usufructo. Art. 2899: Art. 2899.- El usufructuario de un bien particular no est obligado a pagar los intereses de las deudas, ni aun de aquellas por las cuales se encuentra la cosa hipotecada. Si se encontrase forzado para conservar su goce a pagar esas deudas, puede repetir lo que pagare contra el deudor por el capital e intereses, o contra el propietario no deudor por el capital solamente. El testador puede ordenar que el bien sea entregado al usufructuario, libre de las hipotecas que lo gravan.
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Si la cosa es inmueble puede estar gravada con hipoteca, que siendo anterior, goza respecto del usufructo del ius preferendi y tambin del ius persequendi. Si el acreedor hipotecario persigue la cosa en manos de quien se encuentre y el usufructuario pretende conservar la cosa, tendr que pagar la deuda y sus accesorios pues la garanta responde por ellos, pero la ley le otorga el derecho de repetirlos haciendo una distincin. E) OBLIGACIO"ES Y DERECHOS DEL "UDO PROPIETARIO 1) Entrega del objeto o cesin de los crditos La primera y principal obligacin del nudo propietario es una obligacin de dar: entregar la cosa. Art. 2910: Art. 2910.- El nudo propietario est obligado a entregar al usufructuario el objeto gravado con el usufructo, con todos sus accesorios en el estado que se hallare, aun cuando no pueda servir para el uso o goce propio de su destino. ... Agrega el artculo: Art. 2910.- ... No son accesorios para ser entregados al usufructuario, las cras ya nacidas de animales dados en usufructo, aun cuando sigan a las madres, ni tampoco los ttulos de la propiedad. Antes de la entrega de la cosa, los frutos de la misma corresponden al propietario por lo que, si lo que se ha dado en usufructo es solamente el animal, se entiende que lo es en el estado en que se encuentra en el momento de la entrega. Respecto a los ttulos, stos son accesorios a la nuda propiedad y por lo tanto deben quedar en poder del titular de este derecho. En el caso de usufructo de crditos, la tradicin se materializa entregando los instrumentos que los representan. Es condicin sine qua non para que se pueda constituir este tipo de usufructo que los crditos estn documentados. Art. 2911: Art. 2911.- Si el usufructo fuese de crditos representados por instrumentos, la entrega de stos debe ser hecha al usufructuario como si fuere cesionario para poderlos cobrar. 2) Obligacin de no innovar El nudo propietario no puede, mientras dure el usufructo, alterar en perjuicio del usufructuario el estado de la cosa, sea por actos materiales o jurdicos. Art. 2912.- El nudo propietario no puede, contra la voluntad del usufructuario, cambiar la forma de la cosa gravada de usufructo, ni levantar nuevas construcciones, ni extraer del fundo piedras, arena, etc., sino para hacer reparaciones en l; ni destruir cosa alguna; ni remitir servidumbres activas; ni imponer servidumbres pasivas, sino con la clusula de ponerse en ejercicio despus de la extincin del usufructo. Pero puede adquirir servidumbres activas [porque representan una ventaja]. Este artculo se complementa con el art. 2914: Art. 2914.- El nudo propietario nada puede hacer que dae al goce del usufructuario, o restrinja su derecho.
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3) Garanta de eviccin El deber de eviccin nace del acto constitutivo del derecho real y tiene relevancia cuando, en virtud de la reclamacin de un tercero que pretende derechos sobre la cosa que conlleven consecuencias minorantes respecto del derecho constituido o transmitido, el adquirente se vea afectado o perjudicado, en el todo o en parte, en virtud de aquel reclamo. Art. 2915.- Cuando el usufructo es constituido por ttulo oneroso, el nudo propietario debe garantir al usufructuario el goce pacfico de su derecho. Esta garanta es de la misma clase que la que debe el vendedor al comprador. Si el usufructo fuese a ttulo gratuito y de cosas fungibles, el usufructuario no tiene accin alguna contra el nudo propietario. Cosas no fungibles: en el usufructo a ttulo gratuito de cosas no fungibles, por aplicacin del principio de la eviccin cuando se trata de ttulos gratuitos, la garanta no es debida. Cosas fungibles: en el usufructo a ttulo gratuito de cosas fungibles la negacin de las acciones opera contra el promitente o constituyente del usufructo antes de la entrega de la cosa. Despus de la tradicin de la cosa fungible al usufructuario, pasando la propiedad a ste y no siendo reivindicable esta categora de cosas, el usufructuario no puede ser afectado en su derecho por una accin real. 4) Derechos que conserva el propietario El nudo propietario, en virtud del usufructo, se desprende de las facultades integrativas del dominio: uso, goce y aprovechamiento de la cosa. Pero conserva siempre un residuo de propiedad, que es el ncleo de la misma, y permite al propietario recobrar esas facultades cuando se extingue el derecho o carga que lo grava. Art. 2916.- El nudo propietario conserva el ejercicio de todos los derechos de propiedad compatible con sus obligaciones. Puede vender el objeto sometido al usufructo, donarlo, gravarlo con hipotecas o servidumbres que tengan efecto despus de terminado el usufructo y ejercer todas las acciones que pertenezcan al propietario en su calidad de tal. Venta e Hipoteca: cuando el nudo propietario vende o hipoteca el bien, el comprador debe respetar el derecho del usufructuario hasta la terminacin del usufructo. Esto se debe a que el propietario no puede enajenar un derecho mayor o ms amplio que el que tiene. No es necesario que cuando se hipoteca el inmueble se deje en claro que lo que se hipoteca es la nuda propiedad ya que el acreedor hipotecario puede, al hacerse exigible la obligacin, perseguir el inmueble y hacerlo ejecutar en manos de quien se encuentre. Servidumbre: la constitucin de servidumbre tiene como limitacin que el usufructuario puede impedir el ejercicio mientras dure el usufructo. Facultades materiales: el art. 2917 se ocupa de ellas, entre las cuales se cuentan la de hacer reparaciones o reconstrucciones necesarias para la conservacin de la cosa. Esto es una facultad y NO una obligacin, pues el usufructuario es quien tiene, en principio, la obligacin de reparar. Art. 2917.- El nudo propietario tiene derecho para ejecutar todos los actos necesarios para la conservacin de la cosa. Puede tambin reconstruir los
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edificios destruidos por cualquier accidente, aunque por tales trabajos y durante ellos, le resulte al usufructuario alguna incomodidad o disminucin de su goce. Normalmente el nudo propietario har las reparaciones extraordinarias, que no estn a cargo del usufructuario. 5) Extincin del usufructo Por ser esencialmente un derecho real, el usufructo se extingue cuando desaparece o se destruye el objeto sobre el cual recaa. Por ser esencialmente temporario y vitalicio se extingue al vencimiento del plazo estipulado, si lo hubiere, y a la muerte del titular, haya o no plazo establecido. Por ser un derecho real sobre cosa ajena acaba cuando se renen en una sola persona todas las facultades, por confusin o consolidacin. La inactividad del usufructuario puede conducir tambin a la extincin o por la adquisicin por prescripcin que ha hecho otra persona. Tambin se extingue por voluntad de las partes, revocacin y renuncia. En el usufructo legal (paterno) se extingue por prdida o finalizacin de la patria potestad. Causas CAUSALES PROPIAS
Art. 2934.- Se extingue tambin el usufructo por la prdida total de la
Prdida Relativas al OBJETO Inidoneidad
cosa, sucedida por caso fortuito, cuando ella no fuese fungible.
Es la falta de aptitud para continuar siendo objeto del usufructo. La prdida consiste en el aniquilamiento de las funciones a que la cosa estaba destinada en la poca de constitucin del usufructo. Tambin cuando la cosa es puesta fuera del comercio.
Debe ser expresa, con capacidad suficiente para disponer Art. 2932.- La forma de la enajenacin del derecho del usufructo sobre cosa inmueble, o si el usufructo contuviese algn inmueble, ser la escritura pblica. Bajo
Renuncia
otra forma no tendr efecto alguno. Debe ser seguida de la tradicin de la cosa al nudo propietario, para configurar el modo completo de la extincin de la relacin real por el abandono de la cosa
Art. 2920.- El usufructo se extingue por la muerte del usufructuario de
Fallecimiento del usufructuario Relativas al SUJETO Extincin de la personera
cualquier manera que suceda; Esto siempre es as aunque la muerte ocurra antes del vencimiento del plazo La muerte del nudo propietario no tiene ningn efecto sobre el usufructo
Art. 2920.- El usufructo ... que es establecido a favor de una persona jurdica, [se extingue] por la cesacin de la existencia legal de esa persona y por haber durado ya veinte aos.
Art. 2931.- Se extingue el usufructo por la enajenacin que el usufructuario hiciere
Consolidacin
de su derecho, cuando el nudo propietario lo hiciere del suyo a la misma persona. En este caso el usufructuario rene en su persona la calidad de nudo propietario, integrndose el derecho de dominio en forma plena
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Vencimiento del plazo Relativas a la CAUSA
Art. 2921.- Se extingue tambin por expirar el trmino por el cual fue constituido. ...
Art. 2926.- Se extingue igualmente el usufructo por cumplirse la condicin
Cumplimiento de la
resolutiva, impuesta en el ttulo, para la cesacin de su derecho. demandarla judicialmente si no fuere reconocida por el usufructuario.
condicin resolutoria El cumplimiento de la condicin NO opera de pleno derecho, sino que el interesado debe
No uso Relativas al TIEMPO
Los derechos reales de disfrute sobre cosa ajena se pierden por el no uso aunque nadie posea la cosa. A diferencia de la prescripcin liberatoria donde lo que se extingue es la accin, en este caso se extingue el derecho. El no uso opera ipso iure y puede alegarse por va de accin o de excepcin. Art. 2924.- El usufructo se pierde por el no uso, durante el trmino de diez aos.
Prescripcin
La prescripcin adquisitiva o usucapin del usufructo, a diferencia de la prdida por el no uso, necesita de la actividad de otro, que posea la cosa a ttulo de usufructuario. Son aplicables las normas referidas a la prescripcin adquisitiva. Lo que vara fundamentalmente es el animus que, en el caso del usufructo, no es de dueo.
CAUSALES IMPROPIAS Son las causales que el Cdigo legisla como tales pero que no importan en verdad causales de extincin sino que hacen a la ineficacia del ttulo del usufructo. Revocacin directa: cuando el propietario, despus de constituido el usufructo advierte que el adquirente no tena derecho a la adquisicin (ej.: caso del heredero que en cumplimiento del mandato del testador, entrega la cosa en usufructo y luego descubre que el testamento es nulo). La revocacin no procede de pleno derecho, sino que tiene que ser demandada, procediendo tambin la resolucin por incumplimiento segn las reglas que se refieren al pacto comisorio. Resolucin: si la persona que constituy el usufructo resulta no ser propietario de la cosa, slo ha podido establecer un derecho aparente que, en caso de que triunfe la reivindicacin del verdadero propietario, deber cesar. Pero hay que tener en cuenta el art. 1051 que deja a salvo los derechos de los terceros adquirentes de buena fe a ttulo oneroso. La revocacin no tiene efecto cuando se trata de cosas muebles o cuando la misma no tiene efecto retroactivo. Arts. 2672: Art. 2672.- Cuando por la ley, o por disposicin expresa en los actos jurdicos que constituyan el dominio revocable, la revocacin no tuviere efecto retroactivo, quedan subsistentes las enajenaciones hechas por el propietario desposedo, como tambin los derechos reales que hubiese constituido sobre la cosa. Revocacin: el usufructo es revocable cuando ha sido hecho en fraude de los acreedores o en perjuicio de ellos.
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CAUSAS ESPECFICAS: Usufructo paternal El usufructo paternal (legal) opera cuando se acaba o se pierde la patria potestad o cuando se pierde o se suspende su ejercicio. Tambin se extingue el usufructo cuando el hijo llega a la mayora de edad, an cuando este tenga otra causal de incapacidad, debido a que el usufructo es anexo a la patria potestad y no a la curatela. Efectos de la extincin La extincin del usufructo tiene como consecuencia natural la obligacin del usufructuario de restituir al propietario las cosas o bienes dados en usufructo. El propietario recobra as todas las facultades que corresponden a la propiedad plena y de las que qued desprendido mientras dur el usufructo. Art. 2943.- La cesacin del usufructo por cualquiera otra causa que no sea la prdida de la cosa fructuaria o la consolidacin en la persona del usufructuario, tiene por efecto directo e inmediato hacer entrar al nudo propietario en el derecho de goce, del cual haba sido temporalmente privado. Este efecto se produce de pleno derecho y desde ese momento los frutos de la cosa pertenecen al propietario. Excepciones: 1) PERDIDA DE LA COSA: cuando la cosa es fungible la obligacin del usufructuario es de devolverlas en igual cantidad y calidad al trmino del usufructo. Si la cosa no es fungible hay que distinguir: Cuando es por caso fortuito: el usufructuario no conservar ningn derecho sobre los accesorios de la cosa, ni de lo que de ella quedare bajo una nueva forma. Cuando es por culpa del usufructuario: debe al nudo propietario la indemnizacin por el valor de la cosa. 2) IMPOSIBILIDAD DE RESTITUCIN DE LOS BIENES EN ESPECIE: el usufructuario debe pagar su valor al da que los recibi. Art. 2945: Art. 2945.- El usufructuario que se encontrare en la imposibilidad de restituir en especie los objetos que toma en usufructo, o de justificar que no han perecido por su culpa, debe pagar el valor de ellos en el da que los recibi. Extensin: la restitucin de la cosa comprende la de sus accesorios y las mejoras hechas por el usufructuario. Pero ste puede llevarse las tiles y voluntarias que puedan extraerse sin detrimento de la cosa. Respecto de terceros: cuando se produce la extincin, el nudo propietario no queda obligado a ninguna indemnizacin respecto de terceros, cuyos derechos tambin queden resueltos. Tampoco el usufructuario queda obligado a indemnizar porque se supone implcita la condicin de que todos los contratos celebrados caducan cuando se extingue el usufructo. La excepcin se da cuando el usufructuario se obligare a indemnizare o cuando hubiere procedido de mala fe (Art. 2947). F) USO Y HABITACI" 1) "ocin. Caracteres El uso es el derecho real sobre cosa ajena que otorga la facultad de utilizarla pero sin poder aprovechar de los frutos.
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La costumbre y la jurisprudencia superaron la rigidez de esta concepcin para dar mayor elasticidad al derecho real de uso, concedindose al titular una facultad muy limitada de aprovechar los frutos perfilndose como un usufructo limitado a las necesidades del usuario y su familia. La definicin legal est dada en el art. 2948: Art. 2948.- El derecho de uso es un derecho real que consiste en la facultad de servirse de la cosa de otro, independiente de la posesin de heredad alguna, con el cargo de conservar la substancia de ella; o de tomar sobre los frutos de un fundo ajeno, lo que sea preciso para las necesidades del usuario y de su familia. Se destaca la diferencia con las servidumbres prediales que requieren necesariamente que el titular tenga un derecho sobre un fundo (dominante). En cambio, el uso se concibe como un derecho puramente personal, en el sentido de que no es debido sino a la persona, sin ser accesorio a la posesin de alguna heredad, para utilidad de aquel en cuyo beneficio se ha establecido, y que no pasa a los herederos del usuario. Pero considerado el objeto a que se aplica, el uso es un derecho real en la cosa que le est sometida. Por su semejanza con el usufructo podemos decir que la mayora de los caracteres de ste le son aplicables al uso: a) derecho real b) sobre cosa ajena c) principal d) sobre utilidad e) temporal, vitalicio e intransmisible A diferencia del usufructo es INDIVISIBLE y no se puede ceder su ejercicio. INDIVISIBILIDAD: la pauta limitativa del derecho de uso est dada por las necesidades personales del usuario y su familia. De la medida de necesidad se desprende el carcter de indivisible del derecho real de uso y habitacin. INCESIBILIDAD: el uso no puede ser cedido, y en principio, tampoco puede ser cedido su ejercicio. La excepcin la encontramos en el art. 2959 que autoriza a ceder el uso cuando haya sido constituido sobre los frutos y a ttulo oneroso. Art. 2959.- El que tiene el uso de los frutos de una cosa por un ttulo gratuito no puede dar a otro por cesin o locacin, el derecho de percibirlos; pero puede ceder el uso si fue obtenido a ttulo oneroso. En uno y otro caso, el uso de los frutos no puede ser embargado por los acreedores del usuario cuando tienen la calidad de alimenticios. Comparacin con el usufructo: en general la doctrina considera que el uso es un usufructo limitado. Pero existen diferencias en el uso, como son: a) No existe derecho de acrecer cuando la cosa ha sido dada en uso a ms de un sujeto. La imposibilidad de acrecimiento est dada por el lmite que tiene el usuario de retirar los frutos conforme a sus necesidades, las que no podran ampliarse por el solo hecho de fallecer el cousuario. b) Existen casos en que al usuario no se le otorga la posesin de la cosa, sino que slo le compete exigir los frutos para cubrir sus necesidades y las de la familia y, en tales casos, no est obligado a hacer inventario ni a dar fianza. c) El derecho de uso no puede otorgarse sobre cosas fungibles d) No existe uso de origen legal, pero s el derecho de habitacin legal (Art. 3573 bis) [remisin ms adelante]
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e) Cuando se ha dado una cosa a la vez en usufructo a una persona y en uso a otra distinta, el carcter indivisible del uso marca una prioridad del titular de ste sobre los frutos destinados a cubrir sus necesidades respecto del usufructuario. Es decir que no se encuentran en un pie de igualdad. 2) Objeto El objeto del uso slo pueden constituirlo las cosas no fungibles. Art. 2951: Art. 2951.- El derecho de uso puede ser establecido sobre toda especie de cosas no fungibles, cuyo goce pueda ser de alguna utilidad para el usuario. Si se estableciese en cosas fungibles, degenerara en usufructo (o mejor, en cuasi-usufructo). Las cosas pueden ser muebles o inmuebles. Bien inmueble: cuando lo dado en uso es un fundo, el derecho comprende, no slo el terreno sino tambin los accesorios. Art. 2956: Art. 2956.- Si el derecho de uso se ha establecido sobre un fundo, se extiende tanto a lo que es inmueble por su naturaleza, cuanto a todos los accesorios que estn en l para su explotacin. Si hay edificios construidos para el servicio y explotacin del fundo, el usuario tiene el goce de ellos, sea para habitar mientras lo explote, o sea para guardar las cosechas. Muebles: art. 2964: Art. 2964.- Cuando el uso fuere establecido sobre muebles, el usuario no tiene facultad sino para emplearlos en su servicio personal, y en el de su familia, sin poder ceder a otros el uso, aunque se trate de objetos que el propietario tena costumbre de alquilar. La excepcin a la posibilidad de ceder el uso es cuando ste fue constituido sobre frutos y a ttulo oneroso (Art. 2959 remisin arriba). Lo que s puede hacer el usuario es arrendar el bien, excepto cuando haya sido dado en habitacin. Frutos: Puede ser que se d el uso de los frutos del fundo, con exclusin del fundo mismo, que en tal caso quedar en posesin del constituyente del derecho, sea propietario o usufructuario. Art. 2958: Art. 2958.- El que tiene el uso de los frutos de un fundo, tiene derecho a usar de todos los frutos naturales que produzca. Pero si los frutos provienen del trabajo de propietario o usufructuario, slo tiene derecho a usar de los frutos, pagados que sean todos los costos para producirlos. La ltima parte de la norma establece que los frutos cuando no provengan de su trabajo, no pueden pertenecer al usuario sino despus de deducidos los gastos. 3) Examen de las disposiciones legales CONSTITUCIN DEL USO Y HABITACIN Fuentes: art. 2949 Art. 2949.- El uso y la habitacin se constituyen del mismo modo que el usufructo, con excepcin de no haber uso legal o establecido por las leyes. Pero como ya dijimos, s hay un derecho de habitacin legal.
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Forma: se trata de un contrato innominado. No requiere una forma especfica cuando recae sobre cosas muebles, debe ser inscripto si recae sobre cosas registrables. Cuando su objeto es un inmueble debe instrumentarse en escritura pblica. La habitacin, por recaer siempre en un bien inmueble, debe formalizarse por escritura pblica. Para su oponibilidad a terceros deben inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble. Sujetos: la titularidad de los derechos de uso y habitacin est restringida a personas de existencia visible. Esto no esta establecido en ningn artculo del Cdigo, pero surge de l debido a la constante referencia que hace el Cdigo a las necesidades de la familia y el carcter puramente personal que Velez le asigna en la nota al art. 2948. ESTADO DE NECESIDAD: La atribucin de frutos al usuario en la medida de sus necesidades debe entenderse segn la necesidad relativa a la naturaleza de cada producto. Los frutos que l puede tomar son los destinados a su consumo, y no para procurarle, vendiendo o cambindolos, el medio de proveer a su subsistencia. Es por ello que el uso no puede ser cedido, pues la extensin slo es concedida en la medida de las necesidades del que lo ejerce. Las necesidades sern juzgadas en relacin a las diversas circunstancias que puedan aumentarlas o disminuirlas, como a sus hbitos, estado de salud, lugar donde viva y condicin social sin que se le pueda oponer que no es una persona necesitada (Arts. 2953 y 2954). El que ejerce el derecho de habitacin slo puede ejercer su derecho para habitar l y su familia, o para el establecimiento de su industria o comercio, si no fuere impropio de su destino; pero no puede ceder el uso de ella ni alquilarla (art. 2963). En cambio en el uso se excluye del concepto de necesidad aquella que fuese relativa a la industria o comercio que el usuario ejerciere. DERECHOS DEL USUARIO Art. 2952.- El uso y el derecho de habitacin son regidos por los ttulos que los han constituido, y en su defecto, por las disposiciones siguientes. El cdigo da a sus normas un carcter supletorio ante la voluntad de las partes, en todo lo que se refiere a la extensin, obligaciones y derechos, facultades y deberes, respecto al uso. Esto constituye una atenuacin al carcter legalista del rgimen de los derechos reales del Cdigo. De modo que hay que recurrir como primera fuente al contrato o a la clusula testamentaria para la determinacin de las facultades y, en defecto de stas, a lo reglado por el Cdigo. En este ltimo punto, son equiparables los derechos que corresponden a usufructuario, salvo la menor extensin que tiene los derechos del usuario. El usuario tiene como lmite para el ejercicio de su derecho: respetar la sustancia de la cosa y aplicar el uso de la misma a sus propias necesidades y las de su familia. OBLIGACIONES DEL USUARIO El Cdigo distingue segn el usuario o el habitador tenga la posesin de la cosa o sta quede en manos del propietario. Art. 2967: Art. 2967.- El usuario que tiene la posesin de las cosas afectadas a su derecho, y el que goza del derecho de habitacin con la posesin de toda la casa, deben dar fianzas, y hacer inventario de la misma manera que el usufructuario; pero el usuario y el habitador no estn obligados a dar fianza ni hacer inventario si la cosa fructuaria o la casa queda en manos del propietario, y su derecho se limita a exigir de los productos de la cosa lo que sea necesario para sus necesidades
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personales y las de su familia, o cuando reside slo en una parte de la casa que se le hubiese sealado para habitacin. Equiparacin con el usufructo: arts. 2957 y 2967: Art. 2957.- Si se reconoce que el fundo sobre el cual un derecho de uso est establecido, no debe producir en un ao comn ms que una cantidad de frutos suficientes para satisfacer las necesidades del usuario, o si la casa bastase slo para l y su familia, la posesin entera del fundo o de la casa, debe entregrsele, como si fuera usufructuario. Quedar sujeto a las reparaciones de conservacin y al pago de las contribuciones, como el usufructuario. Si no toma ms que una parte de los frutos, o si slo ocupa una parte de la casa, contribuir en proporcin de lo que goce. PRELACIN DEL USUARIO o HABITADOR: Art. 2960.- Constituido el derecho de uso sobre un fundo, el usuario tiene preferencia sobre el propietario, o usufructuario de la heredad, para usar de los frutos naturales que produzca, aunque por ese uso todos los frutos fuesen consumidos. El fundamento de la norma lo podemos encontrar en diferentes puntos: a) El derecho de uso es indivisible. El usufructo abarca la generalidad de los productos del fundo mientras que el titular del uso puede exigir hasta la parte que satisfaga su necesidad. b) Basndonos en los principios generales, si el uso estaba constituido ANTES que el usufructo, por aplicacin del principio del ius preferendi, el segundo derecho debe respetar al primero. Si el uso se constituy DESPUES que el usufructo, el propietario no podra gravarlo sin el consentimiento del usufructuario; y si lo hubiese constituido el usufructuario el usuario tiene prelacin sobre el derecho del constituyente, igual que ocurre con la propiedad y el usufructo. EXTINCIN Art. 2969.- Lo dispuesto sobre la extincin del usufructo se aplica igualmente al uso y al derecho de habitacin, con la modificacin que los acreedores del usuario no pueden atacar la renuncia que hiciere de sus derechos. La razn de la prohibicin de la ltima parte del artculo radica en el carcter alimentario que tiene generalmente el derecho de uso o habitacin. El derecho de uso con carcter de alimenticio es inembargable (art. 2959). 4) Derecho de habitacin legal del cnyuge suprstite (artculo 3573 bis) Art. 3573.- Si a la muerte del causante ste dejare un solo inmueble habitable como integrante del haber hereditario y que hubiera constituido el hogar conyugal, cuya estimacin no sobrepasare el indicado como lmite mximo a las viviendas para ser declaradas bien de familia, y concurrieren otras personas con vocacin hereditaria o como legatarios, el cnyuge suprstite tendr derecho real de habitacin en forma vitalicia y gratuita. Este derecho se perder si el cnyuge suprstite contrajere nuevas nupcias.
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Al conferir un derecho de habitacin gratuito y vitalicio a favor del cnyuge suprstite la ley acta como factor disuasivo de la pretensin de enajenar que tuvieran los dems herederos o legatarios. Siendo un derecho establecido en beneficio exclusivo del cnyuge ste puede renunciarlo o admitir la particin o venta. La naturaleza jurdica de ste derecho se trata de un derecho real de habitacin, de origen legal, que recae sobre cosa parcialmente ajena y que tiene carcter alimentario. Requisitos 1) UNICO INMUEBLE HABITABLE: si el inmueble tiene un destino mixto (vivienda y local comercial) se debe tener en cuenta solamente la parte habitable y los dems sucesores podrn ejercer sus derechos sobre el resto. 2) SEDE DEL HOGAR CONYUGAL 3) VALOR MXIMO: la ley establece como lmite mximo del valor del inmueble la estimacin fijada como tope para que un inmueble pueda ser declarado bien de familia, siendo las autoridades locales las encargadas de establecer el tope mximo. Esto no significa que el inmueble deba estar inscripto como bien de familia, sino que el requisito de que tal tasacin del inmueble no sobrepase la estimacin a tal fin, est puesta como pauta y no como exigencia de que se cumplan aquellos trmites. Caracteres a) Derecho real b) Legal: corresponde por disposicin de la ley, debiendo inscribirse en el Registro la declaracin del juez de la sucesin, para la oponibilidad a terceros. c) Vitalicio y gratuito: aunque el testamento contenga lo contrario d) Alimentario: lo que significa que es inembargable Obligaciones del habitador: el cnyuge habitador NO tiene obligacin de dar fianza. Pero s debe dejar constancia del ESTADO del inmueble y levantar INVENTARIO de los muebles que accedan al mismo. La falta de cumplimiento de esta carga conlleva a la presuncin del art. 2848. En lo dems se aplican las disposiciones del derecho real de habitacin. Causal especfica de extincin: la parte final del art. 3573 bis establece como causal especfica para la extincin de este derecho las nuevas nupcias que el cnyuge contrajere. FI" BOLILLA 14
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Bolilla 15 SERvidumbres prediales A) SERVIDUMBRES PREDIALES 1) "ocin. Caracteres La servidumbre que grava a una cosa coloca a sta en una situacin de servicio, en la calidad de sirviente, hacia la que tiene frente a ella la calidad de dominante. El contenido de ese servicio, que es la ventaja que reporta para sta ltima, consiste en la posibilidad de ejercer alguna facultad de uso o disfrute, que puede revestir la ms amplia gama de posibilidades, con tal que se renan los requisitos bsicos que identifican a las servidumbres. Por el principio del numerus clausus de los derechos reales, el tipo de servidumbre exige que se cumpla con una serie de extremos legales indispensables para que sea esta figura y no otra. Pero a partir de estos recaudos, pueden presentarse distintos contenidos que caracterizan a tipos especficos de servidumbres (de trnsito, de acueducto, etc.) o que dan lugar a otras servidumbres atpicas con contenido creado por la fuente de constitucin (contrato, testamento). Art. 2970.- Servidumbre es el derecho real, perpetuo o temporario sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede usar de l, o ejercer ciertos derechos de disposicin, o bien impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos de propiedad. De la definicin legal surgen los caracteres: a) DERECHO REAL: el art. 2503 enumera a las servidumbres activas dentro de los derechos reales. b) SOBRE INMUEBLE AJENO: nadie puede ser titular de una servidumbre sobre inmueble propio, ya que esto es una de las causales de extincin de la misma. El contenido de la servidumbre est comprendido dentro de otro mayor que lo abarca: el derecho de propiedad. c) PERPETUO O TEMPORARIO: por regla general, las servidumbres forzosas son perpetuas, en cuanto se mantengan las condiciones que las originaron; las establecidas por convencin o testamento pueden tener una duracin limitada por imperio de la misma voluntad que las gener. Toda servidumbre cuyo ttulo no indica el trmino de ella, debe subsistir hasta que llegue la extincin por una de las causas que seale la ley. La regla general es la vigencia de la servidumbre a perpetuidad, y la excepcin es la transitoriedad. d) CONTENIDO: puede ser un derecho de USAR, o EJERCER CIERTOS ACTOS de disposicin o IMPEDIR QUE EL PROPIETARIO EJERZA alguno de sus derechos de propiedad. En los dos primeros casos, el propietario est obligado a soportar que un tercero (titular del fundo dominante) realice actos en su terreno: son servidumbre in patiendo. En el tercer caso, el titular del fundo sirviente est imposibilitado de ejercer algunas de las facultades que son propias de su derecho de dominio: son servidumbres non faciendo. PERO EN NINGUN CASO EL CONTENIDO PODRA CONSISTIR EN UN HACER POR PARTE DEL DUEO SIRVIENTE. Art. 3010: Art. 3010.- No pueden establecerse servidumbres que consistan en cualquiera obligacin de hacer, aunque sea temporaria, y para utilidad de un inmueble. La que as se constituya, valdr como simple obligacin para el deudor y sus herederos, sin afectar a las heredades ni pasar con ellas a los poseedores de los inmuebles.
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e) INHERENTE AL FUNDO: se transfieren con el fundo (sea dominante o sirviente) cualquiera sea su poseedor o propietario, y sea que lo hubieran recibido por ttulo particular o universal. Art. 3006: Art. 3006.- Las servidumbres reales consideradas activa y pasivamente son inherentes al fundo dominante y al fundo sirviente, y siguen con ellos a cualquier poder que pasen; y no pueden ser separadas del fundo, ni formar el objeto de una convencin, ni ser sometidas a gravamen alguno. 2) Indivisibilidad Este carcter est referido al derecho mismo de servidumbre, el que por naturaleza no puede ser fraccionado. El titular de una servidumbre no tiene derecho slo en parte: lo tiene o no lo tiene, pero sin fraccionamientos, porque el derecho de servidumbre es nico e indivisible. Art. 3007: Art. 3007.- Las servidumbres reales son indivisibles como cargas y como derechos, y no pueden adquirirse o perderse por partes alcuotas ideales, y los propietarios de las diferentes partes pueden ejercerlas, pero sin agravar la condicin de la heredad sirviente. S puede dividirse el ejercicio de la servidumbre. As es posible limitar el ejercicio respecto al lugar, tiempo y modo. (ej: servidumbre de paso a ejercerse solamente de da) 3) Condiciones para su existencia Los requisitos bsicos, necesarios para la existencia de las servidumbres en general son: 1) EXISTENCIA DE DOS FUNDOS: dichos fundos deben reunir los siguientes caracteres: a) Estar en el comercio b) Pertenecer a distintos propietarios c) Situacin fsica entre s, que permita a uno de ellos gozar de algn provecho que le reporte el otro, sin ser indispensable que se toquen. (fundos vecinos) 2) VENTAJA REAL, ACTUAL O EVENTUAL PARA LA HEREDAD DOMINANTE: no se debe tratar slo de ventajas personales para el individuo o poseedor. En este ltimo caso se tratara de un servicio personal, salvo que las partes le otorgaran expresamente el carcter de carga real. 4) Clasificacin de las servidumbres prediales CONTINUAS Y DISCONTINUAS: Art. 2975.- Las servidumbres son continuas o discontinuas. Las continuas son aquellas cuyo uso es o puede ser continuo, sin un hecho actual del hombre, como la servidumbre de vista. Las servidumbres no dejan de ser continuas, aunque el ejercicio de ellas se interrumpa por intervalos ms o menos largos a causa de obstculos cuya remocin exija el hecho del hombre. Las discontinuas son aquellas que tienen necesidad del hecho actual del hombre para ser ejercidas, como la servidumbre de paso. El carcter de servidumbre continua no consiste en el ejercicio continuo, en un hecho continuo del ejercicio de la servidumbre, sino en la posibilidad que hubiere para que la servidumbre se ejerza continuamente y por s misma; mientras que la servidumbre discontinua es la que solamente se ejerce por el hecho el hombre. Por ejemplo: la servidumbre de paso es discontinua; la servidumbre de acueducto es continua.
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APARENTES Y NO APARENTES Art. 2976.- Las servidumbres son visibles o aparentes, o no aparentes. Las aparentes son aquellas que se anuncian por signos exteriores, como una puerta, una ventana. Las no aparentes son las que no se manifiestan por ningn signo, como la prohibicin de elevar un edificio a una altura determinada. Para caracterizar a las aparentes es necesario que existan signos, indicios o cualquier manifestacin inequvoca de existencia o el ejercicio de una servidumbre que tenga suficiente publicidad como para que el dueo de la heredad sirviente no pueda ignorarla. Consecuencias de estas clasificaciones: a) Para que una servidumbre pueda adquirirse por prescripcin debe ser CONTINUA Y APARENTE b) Para constituir servidumbre por destino de padre de familia debe ser CONTINUA Y APARENTE c) La perdida por el no uso en el plazo de 10 aos comienza: Para la CONTINUA desde el da que se haya hecho un acto contrario a su ejercicio Para la DISCONTINUA: desde el da en que se haya dejado de usar de ella d) Para que una servidumbre pueda renacer debe ser APARENTE ACTIVA (positiva) Y PASIVA (negativa) Cuando su objeto consiste en dejar que su titular realice actos en el fundo sirviente es activa (positiva) Cuando consiste en un no hacer para el sirviente es pasiva (negativa) 5) Modos de constitucin: SERVIDUMBRES FORZOSAS: son aquellas cuya constitucin la ley permite exigir judicialmente en razn de hallarse comprometidos intereses que van ms all de lo estrictamente particulares de los propietarios de los respectivos inmuebles. No implica que la servidumbre forzosa exista de por s porque est prevista en la ley, ni de que el poseedor del pretendido fundo dominante pueda establecerla por su sola decisin de voluntad frente a un supuesto que rena los requisitos legales, sino de que l est habilitado para exigir su constitucin por va judicial. a) Por contrato Art. 2977.- Las servidumbres se establecen por contratos onerosos o gratuitos, traslativos de propiedad. El uso que el propietario de la heredad a quien la servidumbre es concedida haga de ese derecho, tiene lugar de tradicin. La forma del contrato deber ser la escritura pblica; si es a ttulo gratuito ella es exigida bajo pena de nulidad, y si es a ttulo oneroso, su redaccin en documento privado obliga al otorgamiento de la escritura pblica. En tanto y en cuanto se renan los requisitos necesarios para configurar servidumbre, el objeto de la misma puede ser alguno de los previstos legalmente o bien cualquier otro concebido en la fuente de constitucin. En cuanto a la PRUEBA, el art. 2993 dispone: Art. 2993.- El establecimiento de una servidumbre constituida por un ttulo, puede ser probada por el acto original que demuestre su constitucin, o por un acto ejecutado por el
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propietario del fundo sirviente que lo fuese a ese tiempo, sin necesidad que el acto de reconocimiento hubiese sido aceptado por el propietario de la heredad dominante, o por una sentencia ejecutoriada. De manera que la existencia de una servidumbre constituida por ttulo (comprende tambin al testamento) puede demostrarse por medio de: 1) el acto original: contrato o testamento 2) acto ejecutado por el propietario del fundo sirviente: significa por un instrumento donde dicho propietario reconoce o admite la presencia de la servidumbre sobre su fundo. Finalmente, para la oponibilidad a terceros, todo ttulo de constitucin de servidumbre debe inscribirse en el Registro de la Propiedad. b) Por testamento Se aplica lo dicho para el contrato. c) Por destino de padre de familia Art. 2978.- Se establecen tambin por disposicin de ltima voluntad y por el destino del padre de familia. Se llama destino del padre de familia la disposicin que el propietario de dos o ms heredades ha hecho para su uso respectivo. No se trata de una disposicin hecha por un padre de familia, sino por un propietario. Los requisitos para este tipo de constitucin son: 1) Que una persona, duea UNICA de dos inmuebles, o de uno solo que luego se divida, realice obras o construcciones que generen una situacin de servicio de uno de esos fundos con respecto al otro, o de una de las partes del inmuebles con respecto a la otra. 2) Que esa situacin de servicio sea de tipo aparente y continua 3) Que por un hecho o acto posterior (enajenacin o muerte) estos fundos pasen a pertenecer a dueos diferentes (o el nico inmueble sea dividido entre dueos distintos). 4) Que el acto de enajenacin no tenga convencin alguna respecto a la servidumbre. Es decir que la servidumbre quedar constituida por la sujecin que haba hecho el propietario. En este caso se juzgar constituida la servidumbre como si fuese por ttulo Recin aqu nace la servidumbre por destino del padre de familia, pues se han reunido dos requisitos: primero, la presencia de dos o ms propietario distintos, y segundo, ausencia de toda convencin entre las partes (o disposicin testamentaria) sea aceptando o negando la servidumbre. En el caso que exista convencin sobre la servidumbre, si sta niega la servidumbre, lgicamente sta no se habr establecido; si la aceptara especialmente, ya no se tratara de una servidumbre por destino del padre de familia, sino de una derivada de la convencin o el testamento. d) Por usucapin Slo las servidumbres continuas y aparentes pueden adquirirse por usucapin. Art. 3017: Art. 3017.- Las servidumbres continuas y aparentes se adquieren por ttulo, o por la posesin de veinte aos. Las servidumbres continuas no aparentes, y las servidumbres discontinuas aparentes o no aparentes no pueden establecerse sino por ttulos. La posesin aunque sea inmemorial no basta para establecerlas. El fundamento de esta disposicin con respecto a la prescripcin adquisitiva de las servidumbres es la preocupacin del legislador por impedir que los actos realizados por simple tolerancia del dueo del fundo, o por razones de buena vecindad, puedan generar un derecho a reclamar una servidumbre por prescripcin.
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B) CAPACIDAD Y DERECHOS PARA CO"STITUIRLAS La capacidad exigida por la ley es la misma que para adquirir o establecer el derecho de usufructo, es decir capacidad para vender o comprar, o bien para donar o testar y para recibir por donacin o legado. Hay una excepcin para quienes padecen una incapacidad relativa (ej: los menores), quienes pueden adquirir servidumbres. Entre las personas LEGITIMADAS tenemos por excelencia al propietario. Hay que distinguir dos situaciones: cuando se constituyen PARA GRAVAR al fundo, o PARA BENEFICIAR al fundo: Para GRAVAR: Art. 2989: Art. 2989.- Una servidumbre no puede ser establecida sino por el propietario de la heredad que debe ser gravada, pero el que no sea propietario de la heredad puede obligarse a establecer la servidumbre cuando lo sea. En el supuesto final del artculo se prev la constitucin condicional de la servidumbre. Rige aqu el principio de convalidacin. Para BENEFICIAR: El propietario puede constituirla an cuando el fundo est dado en usufructo, y el usufructuario podr rehusar a utilizarla. Art. 2983: Art. 2983.- La servidumbre consentida por el nudo propietario a favor del inmueble tenido en usufructo, es vlida, salvo el derecho del usufructuario para usar o no de ella. 1) Constitucin por el condmino Para GRAVAR: Otro de los legitimados es el copropietario. Pero existe una condicin esencial: Art. 2895: Art. 2985.- Ninguna servidumbre puede ser establecida a cargo de un fundo comn a varios, sin que todos los condminos concurran al acto de su constitucin. La constitucin de servidumbre sobre el fundo en condominio exige el acuerdo unnime de todos los condminos. La excepcin al principio surge cuando se da el supuesto del art. 2986: Art. 2986.- Sin embargo, la servidumbre establecida por el condmino de la heredad llega a ser eficaz, cuando por el resultado de la particin o adjudicacin, la heredad gravada cae en todo o en parte en el lote del comunero que constituy la servidumbre, y no puede oponer la falta de consentimiento de los condminos. Esto es una consecuencia del efecto retroactivo (declarativo) de la divisin. Para BENEFICIAR: es necesario tambin el consentimiento unnime de los copropietarios. En caso contrario rige lo dispuesto por el art. 3015: Art. 3015.- Uno de los condminos de un fundo indiviso, puede estipular una servidumbre a beneficio del predio comn; mas los otros condminos pueden rehusar de aprovechar de ella.
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El que la ha concedido no puede sustraerse a la obligacin contrada. [para l ser firme y definitiva] Por los que tengan otros derechos reales USUFRUCTUARIO Para GRAVAR: El usufructuario puede constituir servidumbres que graven el predio que tiene en usufructo, pero con dos importantes limitaciones: art. 2980: Art. 2980.- El usufructuario puede consentir una servidumbre sobre el inmueble que tenga en usufructo, pero [1] slo por el tiempo que durare el usufructo, [2] y sin perjuicio de los derechos del propietario. [1] Es decir que la servidumbre se extinguir con el usufructo si no estuviese pactado un plazo menor. [2] de ningn modo la constitucin puede afectar los derechos y garantas del dueo. La servidumbre puede llegar a ser definitiva cuando el dueo haya consentido el acto del usufructuario, en cuyo caso se reputa celebrado por el primero. Para BENEFICIAR: tanto el usufructuario como el usuario estn legitimados para establecer servidumbres a favor del predio sobre el cual ejercen su derecho real, pero con la condicin establecida al final del Art. 2984: Art. 2984.- El usufructuario, el usuario, y el acreedor anticresista, pueden crear servidumbres a favor de los inmuebles que estn en poder de ellos, anunciando que estipulan tanto para ellos, como para el nudo propietario, si ste aceptase la estipulacin. No habiendo aceptacin de la estipulacin por el nudo propietario, la servidumbre ser meramente un derecho personal de los que la estipularon; y se extinguir con el derecho de ellos sobre la cosa. Por simples (poseedores) Para BENEFICIAR: El POSEEDOR cualquiera sea su calidad, est legitimado para constituir servidumbres a favor de la heredad que posee y sta se vuelve definitiva ya que la persona que la ha concedido no puede revocar su consentimiento. Art. 3013: Art. 3013.- El que toma la calidad de propietario, y goza como tal de la heredad, sea de buena o mala fe, y el que obra a nombre del propietario de un inmueble, aunque no tenga mandato, pueden adquirir servidumbres reales, y la persona que las ha concedido, no puede revocar su consentimiento. El fundamento radica en que no es a la persona sino al fundo al que se le ha concedido la servidumbre. Pero el propietario del fundo dominante puede renunciar a ejercerla segn surge de lo dispuesto por el art. 3014: Art. 3014.- En todos los casos de los dos artculos anteriores, si los propietarios cuyos negocios se han hecho, encuentran oneroso el
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establecimiento de la servidumbre, pueden renunciar a ejercerla, renunciando a la servidumbre. Por gestores de negocios El mandatario y los gestores de negocios tambin estn legitimados, y el efecto del establecimiento es anlogo al del poseedor. C) DERECHOS Y DEBERES DEL PROPIETARIO DEL FU"DO DOMI"A"TE 1) Regulacin en cuanto a la extensin, sitios, actos posesorios, gastos y reparaciones EXTENSIN: Las condiciones son: 1) Necesidad del predio: art. 3025: Art. 3025.- El ejercicio de la servidumbre no puede exceder las necesidades del predio dominante en la extensin que tena cuando fue constituida. 2) Fuente de constitucin: art. 3019 Art. 3019.- La extensin de las servidumbres establecidas por voluntad del propietario, se arreglar por los trminos del ttulo de su origen, y en su defecto, por las disposiciones siguientes. 3) Uso local: esto es complementario junto con las anteriores. Art. 3020: Art. 3020.- El propietario de la heredad dominante puede ejercer su derecho en toda la extensin que soporten, segn el uso local, las servidumbres de igual gnero de la que se encuentra establecida a beneficio de su heredad. 4) Segn voluntad del deudor: esto se da en el caso de que su manera de uso sea incierta. Art. 3021: Art. 3021.- Si la manera de usar de la servidumbre es incierta, como si el lugar necesario para el ejercicio de un derecho de paso, no es reglado por el ttulo; corresponde al deudor de la servidumbre designar el lugar por donde l quiera que se ejerza. Si la servidumbre se ha constituido por usucapin slo podr ejercerse en los lmites que hubiese tenido la posesin, o sea en el modo y con los alcances que se hubiera ejercido durante el tiempo cumplido para la prescripcin adquisitiva. En todos los casos, cuando la servidumbre ha sido constituida para un uso determinado, no puede ejercerse para otros usos. GASTOS: el propietario del fundo dominante est facultado para realizar todos los trabajos necesarios para la conservacin de la servidumbre y as hacer efectivo su ejercicio. Los gastos que ello irrogue son a cargo del dominante, aun cuando la reparacin sea necesaria por un vicio inherente a la naturaleza del predio sirviente. Toda estipulacin en contrario (gastos de conservacin a cargo de la heredad sirviente) debe ser EXPRESA, y ser considerada una OBLIGACIN que solo afectar al poseedor de ella y sus herederos, pero no al que sea poseedor de la heredad sirviente. Se trata de un mero derecho personal y no una carga real. Cuando es asumida esta obligacin por la heredad sirviente, el modo previsto por la ley para liberarse es el abandono.
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2) Restricciones en cuanto al aprovechamiento de la servidumbre Remisin pto. siguiente 3) Obligaciones y derechos del propietario del predio sirviente OBLIGACIONES: es deber principal del dueo de la heredad sirviente permitir que el dominante goce efectivamente del servicio o ventaja que conforma el contenido de su derecho. Art. 3036: Art. 3036.- El propietario de la heredad sirviente debe, si la servidumbre es negativa, abstenerse de actos de disposicin o de goce, que puedan impedir el uso de ella; y si es afirmativa est obligado a sufrir de parte del propietario de la heredad dominante, todo lo que la servidumbre le autorice a hacer. El menoscabo que el sirviente produjera en el uso de la servidumbre, legitima al dominante para el ejercicio de las defensas judiciales o extrajudiciales pertinentes. Si el accionar del sirviente se tradujera en obras o trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre, el art. 3038 prev una doble sancin: Art. 3038.- El propietario de la heredad sirviente que ha hecho ejecutar trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre, est obligado [1] a restablecer, a su costa, las cosas a su antiguo estado, [2] y en su caso a ser condenado a satisfacer daos y perjuicios. Ambas sanciones son de aplicacin puramente personal para quien realiz el trabajo o la obra indebidos. Es decir que hay que dirigirse a quien era el titular del fundo sirviente al tiempo de la ejecucin. DERECHOS: toda servidumbre tiene un contenido limitado y por lo tanto el dueo del predio sirviente conserva todas las facultades inherentes al derecho de propiedad que le corresponde, salvando lo que corresponda a respetar el ejercicio de esa servidumbre constituida y, dentro de esas facultades, se incluye el derecho al ejercicio de los mismos usos que forman el objeto de la servidumbre. Solamente en este ltimo caso deber contribuir, en la proporcin de su goce, a los gastos de reparaciones que sean necesarias en esta comunidad de uso. La amplitud con la cual puede el poseedor del fundo gravado hacer uso del mismo servicio otorgado al dominante, deber ser siempre sin menoscabar el derecho de este ltimo. La ley tambin le reconoce al titular del fundo sirviente el derecho a limitar el modo de ejercicio de la servidumbre, y aun a variarla cuando, sin menoscabar el derecho del dominante, pueda as resultar menos perjudicial a sus intereses o evitarle incomodidades importantes. En caso de duda sobre el alcance de las restricciones el art. 3044 dice: Art. 3044.- En caso de duda sobre las restricciones impuestas por las servidumbres a la heredad sirviente, debe resolverse a favor de la libertad de la heredad. 4) Extincin de las servidumbres: causas y efectos Art. 3045.- Las servidumbres se extinguen por la resolucin del derecho del que las haba constituido, sea por la rescisin, o por ser anulado el ttulo por algn defecto inherente al acto. Hay que distinguir dos modos generales de extincin:
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A) POR VIA INDIRECTA: (1) RESOLUCIN DEL DERECHO (principal) DE QUIEN LA CONSTITUYO: puede ser por rescisin o anulacin de su ttulo. Cuando el derecho de dominio del constituyente de la servidumbre se resolviera con efecto retroactivo, la servidumbre establecida se extingue en consecuencia. Pero si quien la constituy fuera solo poseedor (an de mala fe) del inmueble dominante, el verdadero propietario puede luego exigir su mantenimiento, sin que pueda revocar su consentimiento quien la hubo concedido. (2) CONFUSIN: es la reunin en una sola persona de la calidad de propietario de la heredad sirviente y de la dominante. Cuando NO se trate de una confusin total, donde no se adquiera la calidad de nico dueo de ambos predios, la servidumbre no se extingue. Este es el caso de cuando se llega a ser condmino del otro inmueble. La enajenacin que en el futuro se realice de uno o ambos predios extinguiendo la confusin, slo har renacer la servidumbre anterior tcitamente, si ella fuera aparente y el ttulo no tuviere declaracin expresa en contrario. B) POR VIA DIRECTA: (1) VENCIMIENTO DEL PLAZO O CUMPLIMIENTO DE LA CONDICIN RESOLUTORIA a la que se subordin la servidumbre (2) DESAPARICIN DE TODA UTILIDAD PARA EL FUNDO DOMINANTE: la utilidad es contenido indispensable para la existencia de cualquier servidumbre, de manera que la posterior falta de todo beneficio para la heredad dominante trae la extincin de la servidumbre. Debe tratarse de una falta absoluta de utilidad. Si slo fuera una limitacin de la misma, no se producira la extincin sino slo la modificacin del alcance de la servidumbre. (3) IMPOSIBILIDAD DE SU EJERCICIO: por haber sobrevenido ruina o cambio en alguno de los predios, siempre que provengan de acontecimientos de la naturaleza o del hecho lcito de un tercero, y no de un acto cualquiera de los propietarios de los fundos interesados o del hecho ilcito de un tercero. La imposibilidad del ejercicio debe ser total, pues de lo contrario subsiste en la parte que siga siendo factible su ejercicio. (4) RENUNCIA AL DERECHO DE SERVIDUMBRE: la renuncia por quien es el poseedor del fundo dominante puede ser expresa o tcita. La primera slo puede ser otorgada por escritura pblica. La renuncia tcita, en cambio, se considera efectuada cuando el poseedor del fundo autorizara POR ESCRITO al del predio sirviente para realizar obras permanentes que estorben el ejercicio de la servidumbre. (5) NO USO: la servidumbre puede extinguirse por no ser usada durante el plazo legal para la prescripcin. En este sentido, basta con que la titular de la servidumbre (poseedor del fundo dominante) no la use durante 10 aos. El modo de efectuar el cmputo de los 10 aos difiere segn el tipo de servidumbre de que se trate: Discontinuas: se comienza a contar desde la ltima vez que se us. Continuas: desde el da en que se hizo un acto contrario a su ejercicio Aunque no sea el propietario quien ejerza la servidumbre, su ejercicio cumplido por otro (aun de mala fe) impide la extincin por el no uso. Art. 3060: Art. 3060.- Para conservar la servidumbre e impedir la prescripcin, basta que los representantes del propietario en los derechos de su predio, o los extraos hayan hecho uso de la servidumbre por ocasin del fundo. As, la
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servidumbre se conserva por el uso que de ella hiciera el poseedor de mala fe que goce de la heredad a la cual es debida. D) SERVIDUMBRES PREDIALES E" PARTICULAR 1) Servidumbre de trnsito. "ocin Es aquella cuyo contenido consiste en la facultad de pasar por un fundo ajeno con el objeto de realizar una explotacin o uso racional, o simplemente ms cmodo, del predio dominante, y que se ejerce del modo que indique su fuente de constitucin. El dominante no puede por ninguna causa o necesidad ampliarlo ejercindolo de otra manera, o haciendo pasar personas o animales que no comprenda la servidumbre. Cuando en la constitucin no se expresa el modo de ejercerla, el derecho de trnsito comprende el de pasar de todos los modos necesarios, segn su naturaleza y destino del inmueble al cual se dirige el paso. Si no se hubiere determinado el tiempo del ejercicio de la servidumbre, slo se podr pasar de da, si el lugar fuere cercado, y a cualquier hora, si no lo fuere. La servidumbre de trnsito es discontinua, y puede ser aparente o no aparente segn presente o no signos que la evidencien. Si fuera aparente, la servidumbre de trnsito puede renacer, pero nunca podr constituirse por destino del padre de familia, ni por prescripcin. CLASES: A) A FAVOR DE PREDIO CERRADO: Art. 3068.- El propietario, usufructuario, o usuario de una heredad destituida de toda comunicacin con el camino pblico, por la interposicin de otras heredades, tiene derecho para imponer a stas la servidumbre de trnsito, satisfaciendo el valor del terreno necesario para ella, y resarciendo todo otro perjuicio. Cuando una heredad est totalmente privada de comunicacin con la va publica, o tenga una salida insuficiente para su explotacin, su usufructuario o usuario tiene derecho a imponer a las heredades vecinas que lo separan del camino pblico, una servidumbre de trnsito. Se trata de una servidumbre legal, de carcter forzoso. El fundamento para ley es el INTERES SOCIAL comprometido en la explotacin de todo predio, y no solamente el del particular que ocasionalmente lo ocupa. La servidumbre debe ser tomada sobre las heredades contiguas a la encerrada que presenten el trayecto ms corto a la va pblica. Pero los jueces pueden apartarse de esta regla si ello contempla mejor la circunstancia del caso y los intereses en juego. Para la constitucin de la servidumbre se debe pagar un precio que corresponda al valor del terreno sobre el cual se establece. Este valor NO SIGNIFICA QUE SE TRATE DE UNA TRANSMISIN DEL DOMINIO. Lo que se abona es en concepto del USO de la servidumbre. EXTINCIN: Entre las causales de extincin, adems de las causas generales para todas las servidumbres, corresponde especficamente para este tipo la CESACIN DEL ESTADO DE ENCERRAMIENTO. Ante esta causal la extincin no opera ipso iure, sino que el dueo del fundo sirviente est legitimado para pedir que se le exonere de la servidumbre. La condicin para que se logre la liberacin es que el dueo restituya el valor del terreno al tiempo de la constitucin de la servidumbre. Art. 3076.- Si concedida la servidumbre de trnsito llega a no ser indispensable al predio encerrado por haberse establecido un camino, o por
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la reunin del fundo a una heredad que comunique con la va pblica, el dueo del predio sirviente puede pedir que se le exonere de la servidumbre, restituyendo lo que al establecerse sta se le hubiese pagado por el valor del terreno. Pero si el encerramiento del predio es el resultado de una particin o enajenacin parcial, la servidumbre de trnsito constituida por las disposiciones de este captulo, continuar subsistiendo a pesar de la cesacin del cerramiento. La excepcin al principio, en la ltima parte del artculo se justifica porque en ese caso (resultado de una particin o enajenacin parcial) se trata de una servidumbre establecida por voluntad tcita de las partes. B) A FAVOR DE PREDIO SIN ENCERRAMIENTO Art. 3078.- La servidumbre de trnsito que no sea constituida a favor de una heredad cerrada, se juzgar personal en caso de duda. Es discontinua y no aparente cuando no haya algn signo exterior permanente del trnsito. Es aquella servidumbre cuyo establecimiento responde a razones de un mejor o ms cmodo uso o aprovechamiento de un inmueble que tiene suficiente acceso a la va pblica. Su fuente de constitucin es la voluntad unilateral o bilateral de quienes la imponen, pero NUNCA puede ser la ley. Es generalmente temporaria, y en caso de duda se reputa que es una servidumbre personal. Las diferencias con la servidumbre para predio cerrado son: a) Se puede renunciar tcitamente al derecho de servidumbre. Esto ocurre cuando el dominante consiente en que el sirviente cierre el lugar de paso, sin hacer reserva alguna. Cabe aclarar que por tcita se entiende a la renuncia fehacientemente admitida por medio de una autorizacin escrita (no es necesario escritura pblica) otorgada al sirviente; la sola tolerancia no implica renuncia al derecho sobre la servidumbre. b) No se extingue aunque el paso llegue a no ser necesario para el inmueble al cual se dirige. Pero s se extinguir cuando se trate de la desaparicin e TODA utilidad. C) DERECHO TRANSITORIO DE TRNSITO Art. 3077.- El que para edificar o reparar su casa tenga necesidad indispensable de hacer pasar sus obreros por la del vecino, puede obligar a ste a sufrirlo con la condicin de satisfacerle cualquier perjuicio que se le cause. Aunque esta reglado dentro de las servidumbres de trnsito, este supuesto dista de la figura de las servidumbres. Se trata del derecho a imponer al vecino ciertas incomodidades que fueren indispensables para permitir la realizacin de obras en el fundo contiguo, como una de las restricciones normales al dominio y no como servidumbre, lo que explica la ausencia de correlativa indemnizacin, salvo que se ocasionen daos efectivos, independientes de la molestia misma. La doctrina a sostenido que se trata ms bien de una restriccin al dominio que de una servidumbre propiamente dicha. E) SERVIDUMBRE DE ACUEDUCTO Art. 3082.- ... Esta servidumbre consiste en el derecho real de hacer entrar las aguas en un inmueble propio, viniendo por heredades ajenas.
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Se trata de una servidumbre continua, aparente o no aparente ya que el conducto que transporta el agua puede ser descubierto o subterrneo. Puede constituirse por destino del padre de familia, por prescripcin y por renacimiento, adems del titulo o la ley. Si en cambio, el acueducto es subterrneo, la servidumbre puede establecerse solamente por ttulo y por disposicin de la ley. 1) Especies Hay dos tipos de servidumbres de acueducto: las forzosas y las no forzosas. FORZOSAS: pueden ser exigidas judicialmente en razn de presentarse alguno de los tres supuestos del art. 3082: Art. 3082.- Toda heredad est sujeta a la servidumbre de acueducto en favor de otra heredad que carezca de las aguas necesarias para el cultivo de sementeras, plantaciones o pastos, o en favor de un pueblo que las necesite para el servicio domstico de sus habitantes, en favor de un establecimiento industrial, con el cargo de una justa
indemnizacin. NO FORZOSAS: las que no entren en esos supuestos. 2) Fundos no comprendidos [en la forzosa] Art. 3084.- Las casas, los corrales, los patios y jardines que dependen de ellas y las huertas de superficie menor de diez mil metros cuadrados, no estn sujetas a la servidumbre de acueducto. La razn de la exclusin es que sobre estos inmuebles la servidumbre sera sumamente gravosa. Pero esto no impide la constitucin por voluntad del titular del fundo sirviente. 3) Indemnizacin Art. 3085.- El dueo del predio sirviente tendr derecho para que se le pague un precio por el uso del terreno que fuese ocupado por el acueducto y el de un espacio de cada uno de los costados que no baje de un metro de anchura en toda la extensin de su curso. Este ancho podr ser mayor por convenio de las partes, o por disposicin del juez, cuando las circunstancias as lo exigieren. Se le abonar tambin un diez por ciento sobre la suma total del valor del terreno, el cual siempre pertenecer al dueo del predio sirviente. El contenido de la indemnizacin es: a) valor de uso del terreno ocupado por el acueducto. b) valor de uso de los espacios no menores a un metro a ambos lados del acueducto. Se utilizan para tareas de mantenimiento y limpieza del acueducto. c) diez por ciento sobre la suma total del valor del terreno. Con este rubro se pretende cubrir la indemnizacin por las molestias que ocasiona la servidumbre.
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4) Aguas a que se aplica y fines para que se constituyen Art. 3083.- q La servidumbre de acueducto ... se aplica a las aguas de uso pblico, como a las aguas corrientes bajo la concesin de la autoridad competente; a las aguas tradas a la superficie del suelo por medios artificiales, como a las que naturalmente nacen; a las aguas de receptculos o canales pertenecientes a particulares que hayan concedido el derecho de disponer de ellas. F) SERVIDUMBRE PARA RECIBIR AGUAS Art. 3093.- La servidumbre pasiva de recibir aguas de otro predio, se reputa servidumbre real, si no hubiese convencin en contrario. Ella es siempre continua y aparente, si hubiese alguna seal exterior permanente de la salida de las aguas por el inmueble sirviente. Caracteres: a) REALES, excepto convencin en contrario. Es una presuncin iuris tantum. b) CONTINUAS siempre. Es decir que no necesitan del hecho actual del hombre para su ejercicio c) APARENTES o NO APARENTES. Si son aparentes pueden ser adquiridas por prescripcin o por destino del padre de familia, ya que la continuidad existe siempre. 1) Situaciones diversas. Servidumbre de goteraje Es la servidumbre de recibir aguas del techo vecino. Segn hemos visto en las restricciones y lmites al dominio, la construccin de los techos debe hacerse de modo que las aguas pluviales no caigan en el suelo del vecino. De manera que lo contrario slo puede imponerse a travs del establecimiento de una servidumbre. Art. 3094.- Cuando se hubiese constituido una servidumbre de recibir las aguas de los techos vecinos, el dueo del predio no podr hacer salir o caer aguas de otro inmueble, aunque stas se renan a las del primero; u otras aguas que al tiempo de la constitucin de la servidumbre salan o caan por otra parte, ni hacer salir o caer aguas servidas en vez de aguas pluviales. Servidumbre que grava los fundos inferiores en cuanto a las aguas que caen de los superiores Segn las restricciones al dominio, todo predio est obligado a soportar, sin derecho a indemnizacin, el paso de las aguas que descienden naturalmente de los terrenos superiores, cuando no interviene en ello el trabajo del hombre. Pero no ocurre lo mismo si se trata de aguas que salen al exterior por algn trabajo del arte Los propietarios de los fundos inferiores slo deben soportar la recepcin de aguas artificiales cuando se haya constituido una servidumbre, la cual puede ser forzosa cuando esas aguas fueran necesarias para el riego o para establecimientos industriales, en cuyo caso puede ser exigida judicialmente con el debido pago de indemnizacin. Servidumbre de drenaje o avenamiento El contenido de esta servidumbre consiste en el desagotamiento de un fundo a travs de canales que atraviesan otras heredades que lo separan de una corriente de agua o de la va pblico.
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Cuando un fundo se halle anegado por las aguas, o para evitar que se inunde, su propietario puede demandar el establecimiento de una servidumbre de desage para conducir la masa lquida por canales subterrneos o descubiertos hasta la va pblica o hasta una corriente de agua, pagando por ello, previamente, una justa indemnizacin. El carcter forzoso de esta servidumbre se justifica porque hay un inters general en no mantener predios inundados e improductivos. Art. 3100.- Todo propietario que quiera desaguar su terreno de aguas que le perjudiquen, o para evitar que se inunde o que deje de ser baado, o para la explotacin agrcola, o para extraer piedras, arcillas o minerales, puede, previa una justa indemnizacin, conducir las aguas por canales subterrneos o descubiertos, por entre las propiedades que separan su fundo de una corriente de agua, o de toda otra va pblica. 2) Servidumbre de sacar agua El contenido de esta servidumbre est compuesto por el derecho de extraer agua de un pozo, aljibe o fuente de un inmueble no propio, y el de pasar para sacar agua. Caracteres 1) En caso de duda se reputa personal. A diferencia de las servidumbres de recibir aguas, la de sacarla se entiende que est constituida esencialmente en beneficio del propietario del fundo dominante, a menos que su fin sea el de satisfacer una necesidad indispensable y permanente de los otros inmuebles. 2) Es siempre discontinua. No puede establecerse por prescripcin ni por destino del padre de familia. 3) No es aparente 4) No es forzosa. Su fuente de constitucin slo puede ser la voluntad (contrato o testamento). Efectos El poseedor del fundo dominante est facultado para pasar y limpiar la fuente de donde saca el agua, con la periodicidad que crea conveniente. En cuanto al tiempo en que puede pasar y extraer el agua, se deber estar primero a lo que exprese el ttulo constitutivo, y en su defecto se interpretar que debe ser durante las horas del da que no resulten inconvenientes. El titular del fundo sirviente, puede utilizar para s el agua del mismo pozo o fuente, e incluso puede otorgar similar derecho a terceros, con la condicin de respetar primero el derecho del primer dominante y no perjudicarlo. FI" BOLILLA 15
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BOLILLA 16 DERECHOS REALES DE GARANTA A) LOS DERECHOS REALES DE GARA"TA 1) Seguridades reales y personales El objeto del derecho real siempre es la cosa, pero en los derechos reales de garanta se tiene en consideracin el valor pecuniario que se puede obtener con su realizacin. Los derechos reales se garanta reposan sobre el valor de la cosa o sobre un segmento o tramo de ese valor. En las obligaciones el fin ltimo y natural es el cumplimiento, el cual se produce cuando el deudor se comporta y acta exactamente como debe: dando, haciendo o no haciendo lo que se comprometi a dar, hacer o no hacer. El cumplimiento integral y oportuno en tiempo y lugar, al satisfacer con exactitud la pretensin del acreedor, extingue la obligacin. El incumplimiento es la discordancia entre la conducta actuada y la conducta debida, de manera que aquella no satisfaga o no alcance a satisfacer la pretensin legtima del acreedor. El patrimonio es la prenda comn de los acreedores es el principio que alude a la responsabilidad que el patrimonio, como universalidad jurdica, representa con los bienes que constituyen su activo. Pero la responsabilidad genrica no impide que los bienes salgan del patrimonio liberados de toda carga, no siendo susceptibles de persecucin cuando ingresan en otro patrimonio, salvo casos en que queda habilitada la accin subrogatoria. Cuando el patrimonio del deudor es insuficiente para satisfacer todos los dbitos, en principio y como regla general, cada uno de los acreedores concurren a prorrata, en la medida de su inters a satisfacer su crdito. Pero algunos no alcanzan a ejecutar el crdito si ya lo ejecut otro anteriormente, de all que la ley organiza remedios o instituciones para garantizar a ciertos acreedores la ejecucin de su crdito. Garantas personales y reales La garanta personal por excelencia es la fianza. Esta implica asignar, como modo de asegurar el resultado de la obligacin, la responsabilidad patrimonial genrica de otra persona, para el caso de incumplimiento de la obligacin. La garanta real permite sustraer del patrimonio uno o ms bienes, perfectamente individualizados y consagrarlos, por un tramo de valor determinado, a asegurar el resultado de la obligacin (no el cumplimiento) en caso de incumplimiento. Esta ltima afectacin tiene dos efectos principales: 1) Impedir que la cosa, en el tramo de valor afectado, siga la suerte del resto del patrimonio, en orden a la responsabilidad por el resto de las deudas, mientras no est satisfecha la pretensin del acreedor especficamente garantizado. 2) Al tener la suficiente publicidad como derecho real en su aspecto pasivo (carga), engendra la posibilidad de hacer efectiva la garanta en manos de quien se encuentre la cosa (tercero poseedor, adquirente) por imperio del ius persequendi. Los derechos reales de garanta (excepto la anticresis) confieren al acreedor un privilegio. En caso de ejecucin que recaiga sobre la cosa objeto del derecho real, los acreedores mencionados gozan de una prelacin sobre el producido de la subasta para hacer efectivos sus crditos. 2) Antecedentes histricos La existencia de stas garantas data del D. Romano, y aun en el cdigo de Hamurabi se vienen contemplando este tipo de instituciones que hacen a las garantas.
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No hay acuerdo entre cual de las dos categoras de garantas nacieron primero. Se sostiene que fueron las garantas personales por las siguientes razones: La conexin del grupo familiar permita al deudor encontrar fcilmente otros corresponsables Los muebles carecan de valor y los inmuebles eran considerados como pertenecientes al grupo familiar del cual el deudor no era ms que un integrante y no poda afectarlos al cumplimiento de sus propias deudas. Con el tiempo, fueron la relajacin de los vnculos familiares, la individualizacin de la propiedad inmueble y el incremento de la riqueza mobiliaria los que produjeron el auge de las garantas reales, que brindan una seguridad ms completa de cobro al acreedor. B) HIPOTECA 1) "ocin Art. 3108.- La hipoteca es el derecho real constituido en seguridad de un crdito en dinero, sobre los bienes inmuebles, que continan en poder del deudor. La definicin del Cdigo seala las principales caractersticas, pero debe integrarse con los dems artculos, ya que peca de poco precisa. Definicin de Musto: la hipoteca es el derecho real convencionalmente constituido como accesorio de un crdito determinado, en funcin de garanta por un monto expresado en dinero, que recae sobre una cosa inmueble especialmente individualizada, que queda en poder del constituyente y que, debidamente registrado, en caso de incumplimiento del dbito, da derecho al acreedor a perseguir la cosa en poder de quien se encuentre, ejecutarla y cobrarse con el producido con prelacin sobre los dems acreedores. Se ha discutido sobre la naturaleza real de la hipoteca: a) Niegan el derecho real: porque el objeto sobre el que recae la garanta permanece en poder del deudor, y sigue en posesin de ste. b) Afirman el derecho real: la relacin que genera el derecho de hipoteca no es sobre la posesin de la cosa, sino que es una relacin directa e inmediata sobre el VALOR de la cosa. Esta relacin permanece adormecida hasta que es activada por el incumplimiento del deudor. Es ah donde se puede observar la relacin real del acreedor con la cosa. El acreedor goza de dos tipos de derechos que son propiamente reales: Ius preferendi: derecho a ser preferido en la ejecucin ante la concurrencia de otros acreedores. Ius persequendi: derecho a perseguir la cosa en manos de quien se encuentre y ejecutarla. Caracteres a) CONVENCIONAL: es un derecho real convencionalmente constituido. Art. 3115: Art. 3115.- No hay otra hipoteca que la convencional constituida por el deudor de una obligacin en la forma prescripta en este ttulo. Quedan concluidas todas las hipotecas tcitas o legales. La nica fuente de la hipoteca es por lo tanto el contrato y la constitucin debe ser expresa pues, a diferencia de la prenda y de la anticresis, no se admite su constitucin en forma tcita. b) ACCESORIO: como los dems derechos reales de garanta, la hipoteca tiene carcter accesorio de un crdito. Su accesoriedad no impide que, dada la funcin de garanta, la hipoteca pueda ser constituida por un tercero para asegurar el resultado de la obligacin. CONSECUENCIAS PRCTICAS: 1) La nulidad de la obligacin acarrea la nulidad de la hipoteca, pero no a la inversa.
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2) No es posible ceder la hipoteca sin hacer cesin expresa del crdito a que accede. 3) La hipoteca est subordinada a la existencia de la obligacin y se extingue con sta por va de consecuencia. RECORDAR: la hipoteca es accesorio de la obligacin, pero NO es una obligacin accesoria c) ESPECIALIDAD: art. 3108: Art. 3109.- No puede constituirse hipoteca sino sobre cosas inmuebles, especial y expresamente determinadas, por una suma de dinero tambin cierta y determinada. ... El principio de especialidad en nuestro derecho es esencial. El incumplimiento del mismo acarrea la nulidad de la constitucin de hipoteca, la que es absoluta e inconfirmable. Art. 3148.- La nulidad resultante del defecto de especialidad de una constitucin hipotecaria, puede ser opuesta tanto por terceros como por el deudor mismo. Los terceros en este caso son los acreedores de grado ulterior y los terceros poseedores del inmueble hipotecado. c.1) ESPECIALIDAD EN CUANTO AL CRDITO: significa la necesidad de que se exprese taxativamente cual es el o los crditos a los que la hipoteca accede. Si no se trata de una obligacin que contenga una suma cierta y determinada (ej: pintar un cuadro), se debe valuar esta obligacin. El principio de especialidad exige no slo que el objeto y la causa de la obligacin estn expresamente determinados, sino que tambin se fije un MONTO en que se estiman los daos y perjuicios derivados del incumplimiento eventual. Si los perjuicios causados por el incumplimiento exceden el monto de la garanta hipotecaria, el deudor que no cumpli seguir siendo responsable con su patrimonio, pero la garanta hipotecaria no podr extenderse ms all del monto establecido, pues el MONTO da la medida de la cobertura. c.2) ESPECIALIDAD EN CUANTO A LA COSA: todo derecho real recae sobre un objeto determinado, por lo que la hipoteca no constituye una excepcin a esta regla. Art. 3132.- Una designacin colectiva de los inmuebles que el deudor hipoteque, como existentes en un lugar o ciudad determinada, no es bastante para dar a la constitucin de la hipoteca la condicin esencial de la especialidad del inmueble gravado. La escritura hipotecaria debe designar separada e individualmente la naturaleza del inmueble. d) PUBLICIDAD: la publicidad registral de la hipoteca no es requisito esencial ni de carcter constitutivo. Es un presupuesto de su eficacia y oponibilidad a terceros. Art. 3134.- La hipoteca constituida en los trminos prescriptos debe ser registrada y tomada razn de ella en un oficio pblico destinado a la constitucin de hipotecas o registro de ellas, que debe existir en la ciudad capital de cada provincia, y en los otros pueblos en que lo establezca el gobierno provincial. Art. 3135.- La constitucin de la hipoteca no perjudica a terceros, sino cuando se ha hecho pblica por su inscripcin en los registros tenidos a ese efecto. Pero las partes contratantes, sus herederos y los que han intervenido en el
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acto, como el escribano y testigos, no pueden prevalerse del defecto de inscripcin; y respecto de ellos, la hipoteca constituida por escritura pblica, se considera registrada. Sin publicidad, el crdito garantizado carece del privilegio que la ley le confiere al acreedor munido de garanta real. e) INDIVISIBILIDAD: toda la cosa y cada una de las partes de la cosa responden a la totalidad de la deuda y de cada parte de la deuda. Art. 3112.- La hipoteca es indivisible; cada una de las cosas hipotecadas a una deuda, y cada parte de ellas estn obligadas al pago de toda la deuda y de cada parte de ella. ... El pago de una parte de la deuda no autoriza de ningn modo a pedir la cancelacin parcial de la hipoteca o la liberacin de alguna de las cosas afectadas a la garanta. Excepto cuando este carcter es modificado por las partes (principio de autonoma de la voluntad). La indivisibilidad de la hipoteca opera tanto activa como pasivamente, y la indivisibilidad de la garanta es independiente de la divisibilidad de la deuda y tambin de la divisibilidad de la cosa, de manera que no influye esta posibilidad sobre el carcter indivisible de la hipoteca. CONSECUENCIAS PRCTICAS: 1) la extincin parcial de la deuda no da lugar a la extincin parcial de la hipoteca 2) Si el deudor muere dejando varios herederos, el coheredero a quien se hubiere adjudicado el inmueble en la particin no puede pretender, abonando su parte de la deuda, la cancelacin de la hipoteca. 3) Desde el punto de vista activo, el coheredero o el coacreedor a quien se hubiera saldado su parte en el crdito, no est autorizado para extender una cancelacin parcial de la hipoteca 4) Lo mismo ocurre en el caso de cesin parcial de la deuda 5) Aunque el objeto sobre el que recae la hipoteca (el inmueble) se divida, cada porcin del mismo sigue afectada al pago del todo o del saldo de la deuda. 2) Objeto A) Inmuebles: a partir de la definicin del Cdigo se advierte que la hipoteca es un derecho real que slo puede tener por objeto cosas inmuebles. Dentro de stos, el cdigo se refiere especficamente a los inmuebles por su naturaleza. Art. 2314: Art. 2314.- Son inmuebles por su naturaleza las cosas que se encuentran por s mismas inmovilizadas, como el suelo y todas las partes slidas o fluidas que forman su superficie y profundidad: todo lo que est incorporado al suelo de una manera orgnica, y todo lo que se encuentra bajo el suelo sin el hecho del hombre. Los inmuebles por accesin no pueden ser objeto de la hipoteca independientemente del suelo al que acceden, sin perjuicio que sean abarcados en la extensin del objeto como accesorios del inmueble hipotecado. B) Minas: el Cdigo admite la hipoteca en minas de 1ra y 2da categora, con la salvedad de que le derecho del acreedor hipotecario est expuesto a extinguirse si se produce la caducidad de la concesin, en los diversos casos en que la ley lo establece. Las minas de 3ra categora solo pueden ser hipotecadas conjuntamente con el inmueble.
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C) Nuda propiedad: el propietario que ha dado su predio en usufructo, puede dar en hipoteca la plena propiedad, siempre que la hipoteca tenga efecto una vez concluido el usufructo. Est autorizado tambin a constituir hipoteca sobre la nuda propiedad. 3) Extensin de la garanta Art. 3110.- La hipoteca de un inmueble se extiende Todo lo que no est contemplado en este artculo no corresponde como extensin de la hipoteca a todos los accesorios, mientras estn unidos al principal; Se refiere a las cosas muebles adheridas fsicamente al inmueble o convertidas en inmuebles por accesin moral. Son accesorios mientras no sean separados de lo principal. Los accesorios deben pertenecer al dominio del constituyente de la hipoteca. a todas las mejoras sobrevinientes al inmueble, sean mejoras naturales, accidentales o artificiales, aunque sean el hecho de un tercero; a las construcciones hechas sobre un terreno vaco;
El Cdigo se refiere a las mejoras sobrevinientes, es decir a las que acceden al inmueble despus de constituida la hipoteca y que se convierten a su vez en nuevos accesorios del inmueble, enriqueciendo su valor. a las ventajas que resulten de la extincin de las cargas o servidumbres que deba el inmueble; Estn comprendidas en las hipotecas las ventajas que un inmueble posee, por ejemplo si el inmueble es dominante, es decir, con una servidumbre a su favor, sta se encuentra comprendida en la garanta. a los alquileres o rentas debidas por los arrendatarios; Si bien el cdigo habla de los frutos civiles, no estn excluidos los naturales ya que forman un todo con la cosa mientras estn unidos a sta. y al importe de la indemnizacin concedida o debida por los aseguradores del inmueble. Este es un caso de subrogacin real. La indemnizacin dineraria que se debe pagar al asegurado por la cobertura del seguro, reemplaza con su valor la disminucin producida por la destruccin del edificio. Pero las adquisiciones hechas por el propietario de inmuebles contiguos para reunirlos al inmueble hipotecado, no estn sujetas a la hipoteca. Este es un caso de exclusin de garanta hipotecaria. EXCLUSIONES No son susceptibles de ser hipotecados: 1) las cosas muebles 2) los derechos reales sobre cosa ajena, aunque recaigan sobre inmuebles (usufructo, uso, habitacin y la propia hipoteca) 3) inmuebles contiguos al hipotecado adquiridos por el propietario para reunirlos. (remisin arriba)
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4) los tesoros, porque no son inmuebles, ni siquiera por accesin 5) en general: las cosas fuera del comercio (propiedad publica del Estado); las cosas que no pueden ser gravadas por disposiciones de leyes especiales (excluidas por ley). CREDITOS GARANTIZABLES 1) OBLIGACIONES EN GENERAL: En principio se puede garantizar toda clase de crditos. Pero cualquiera sea el objeto de la obligacin, en cuanto a la prestacin originaria, en caso de incumplimiento y ejecucin de la garanta hipotecaria, se resolver al fin en el pago de una suma de dinero. Es por eso que la suma MONTO de la garanta se exige que est expresada en dinero de curso legal. 2) OBLIGACIONES CONDICIONALES Y EVENTUALES: arts. 3109 y 3153 Art. 3109.- No puede constituirse hipoteca sino sobre cosas inmuebles, especial y expresamente determinadas, por una suma de dinero tambin cierta y determinada. Si el crdito es condicional o indeterminado en su valor, o si la obligacin es eventual, o si ella consiste en hacer o no hacer, o si tiene por objeto prestaciones en especie, basta que se declare el valor estimativo en el acto constitutivo de la hipoteca. Art. 3153.- La hipoteca garantiza los crditos a trmino, condicionales o eventuales, de una manera tan completa como los crditos puros y simples. Son CONDICIONALES cuando la obligacin est subordinada a un acontecimiento incierto y futuro que puede o no llegar. El acto bajo condicin es completo. Son EVENTUALES: cuando la obligacin no existe en el presente pero puede tener existencia aunque su nacimiento no sea necesario sino contingente (probable). Se advierte que en este caso el crdito no est subordinado a un acontecimiento, sino que puede tener existencia o no dependiendo de un acontecimiento. El acto est en gestacin. 4) Constitucin de la hipoteca. Capacidad y derecho para constituirla CONTRATO DE CONSTITUCIN La hipoteca puede tener solamente origen convencional, o sea que su nica fuente es el CONTRATO. Debe distinguirse el contrato de constitucin, tanto de la obligacin a que accede (el crdito), que puede tener origen contractual o no; como tambin del derecho real de hipoteca, que es su consecuencia. El contrato tiene como nico objeto la constitucin del derecho real de hipoteca y queda concluido con la firma de la escritura pblica. Este contrato es lo que normalmente se conoce como CRDITO HIPOTECARIO. Las partes en el contrato de hipoteca son siempre el constituyente o hipotecante, que puede ser el mismo deudor o que puede ser un tercero, y el acreedor. La constitucin de la hipoteca debe ser aceptada por el acreedor ya sea en el mismo acto, si l interviene en la escritura pblica de constitucin, como ulteriormente. Esto se deriva de lo que establece el art. 3130: Art. 3130.- La constitucin de la hipoteca debe ser aceptada por el acreedor. Cuando ha sido establecida por una escritura pblica en que el acreedor no figure, podr ser aceptada ulteriormente con efecto retroactivo al da mismo de su constitucin.
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Requisitos de fondo: 1) PROPIEDAD DEL INMUEBLE: el constituyente debe ser propietario del inmueble, o sea que, en principio, debe tener un derecho real de dominio. Art. 3119: Art. 3119.- Para constituir una hipoteca, es necesario ser propietario del inmueble y tener la capacidad de enajenar bienes inmuebles. El principio de convalidacin no se aplica en el derecho real de hipoteca. Art. 3126: Art. 3126.- La hipoteca constituida sobre un inmueble ajeno no ser vlida ni por la adquisicin que el constituyente hiciere ulteriormente, ni por la circunstancia que aquel a quien el inmueble pertenece viniese a suceder al constituyente a ttulo universal. 2) DOMINIO IMPERFECTO: el titular tiene la facultad de hipotecar el inmueble, aunque pesen sobre l cargas, como usufructos, servidumbres, etc. Los titulares de dominios que estn sujetos a revocacin o fiduciarios, pueden constituir el derecho, pero ste va a estar sujeto a las mismas vicisitudes que el derecho real as condicionado. 3) CONDMINOS: si todos los condminos estn de acuerdo pueden hipotecar la totalidad de la cosa. Sin esa voluntad unnimemente expresada, no podra uno de ellos o varios, hipotecar la cosa comn. Cada condmino puede hipotecar su parte indivisa en un inmueble comn, o una parte materialmente determinada, pero los efectos de tal constitucin quedan subordinados al resultado de la particin. Esto se debe a que es una incongruencia supeditar el resultado de la hipoteca sobre parte indivisa, ya que ella es una porcin abstractamente determinada (recordar el objeto de la hipoteca). En el supuesto en que la cosa llegue a ser por la divisin adjudicada totalmente al condmino que hipotec, slo una parte indivisa, la hipoteca queda limitada a esa parte. Si ella se ejecuta, el adquirente pasar a ser condmino del hipotecante. 4) HIPOTECA SOBRE INMUEBLE AJENO: la hipoteca constituida sobre inmueble que no pertenece al constituyente es nula. No corre el principio de convalidacin. Pero se admiten como excepciones las hipotecas constituidas por: Propietario aparente SIEMPRE QUE MEDIE BUENA FE DEL pero Heredero aparente ACREEDOR CAPACIDAD La capacidad exigida es la de enajenar bienes inmuebles, es decir, capacidad plena. La hipoteca consiste en un acto de disposicin actual, en razn de que el propietario se desprende de una parte del valor del inmueble, o sea que enajena en garanta del cumplimiento del crdito una porcin en valor que egresa de su patrimonio para ingresar, como tal, en el patrimonio del acreedor. La cosa hipotecada figura en el patrimonio pero con su valor parcial, deducido el MONTO de la garanta real a que est sujeta. Art. 3118.- Los que no puedan vlidamente obligarse, no pueden hipotecar sus bienes; pero la hipoteca constituida por un incapaz puede ser ratificada o confirmada con efecto retroactivo, cesando la incapacidad. Art. 3119.- Para constituir una hipoteca, es necesario ser propietario del inmueble y tener la capacidad de enajenar bienes inmuebles.
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Confirmacin: lo establecido por el art. 3118 se trata de un caso de confirmacin (y no de ratificacin) de un acto que ha realizado la misma persona una vez cesado el vicio que aparejaba su nulidad relativa. Esta norma slo puede ser aplicada en los casos de nulidad relativa, que es la nica susceptible de confirmacin. 5) Constitucin por el condmino, por el propietario imperfecto y slo por el comprador antes de la tradicin Remisin punto anterior Constitucin por tercero El deudor puede ser una persona y el propietario que grava su bien con la hipoteca otra persona, que no por ello tiene necesidad de asumir la deuda. Art. 3121: Art. 3121.- No es necesario que la hipoteca sea constituida por el que ha contrado la obligacin principal, puede ser dada por un tercero sin obligarse personalmente. Si bien el artculo habla de tercero esta condicin es en relacin con la obligacin, pero en lo que se refiere a la hipoteca, no es un tercero, sino parte contratante ab initio. No es la persona del tercero la que garantiza, sino que ha constituido hipoteca sobre su bien en garanta de una deuda ajena, pero sin asumir la condicin de deudor de esa obligacin. Su responsabilidad queda circunscripta al inmueble dado en garanta, no se convierte en deudor y no puede exigir que se realice la exclusin previa de los bienes del deudor. Si la obligacin es anulada por una excepcin puramente personal inherente al deudor (como la de un menor), la hipoteca contina manteniendo su validez (art. 3122). Si el deudor no cumple con su prestacin, el acreedor podr hacer efectiva la garanta frente al hipotecante, y ste deber pagar si no quiere que se haga la ejecucin hipotecaria. En este caso el tercero se subroga en los derechos del acreedor y puede hacerse reembolsar lo abonado, o el valor ntegro del inmueble si hubiese sido ejecutado. C) SOLEM"IDADES REQUERIDAS 1) La escritura pblica Art. 3128.- La hipoteca slo puede ser constituida por escritura pblica o por documentos, que sirviendo de ttulos al dominio o derecho real, estn expedidos por autoridad competente para darlos, y deban hacer fe por s mismos. Podr ser una misma la escritura pblica de la hipoteca y la del contrato a que acceda. La escritura pblica es requerida por ley con efecto ad solemnitatem. Pero esta formalidad es exigida para el contrato constitutivo de la garanta real, y no para los instrumentos que estn destinados a probar la obligacin garantizada, que pueden ser pblicos o privados. Otros instrumentos: el art. 3128 agrega otros instrumentos que pueden admitirse pero deben cumplir los siguientes requisitos: a) Servir de ttulo al dominio o derecho real b) Estar expedidos por autoridad competente para darlos c) Hacer fe por s mismos Aceptacin: la aceptacin por el acreedor de la hipoteca constituida, es requisito indispensable para que el contrato se perfeccione. La aceptacin puede producirse en el mismo acto de la escritura
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si el acreedor est presente, pero si no lo est se producir en acto posterior, el cual tendr efecto retroactivo al da de la constitucin. Contenido de la escritura: Art. 3131.- El acto constitutivo de la hipoteca debe contener: 1, el nombre, apellido y domicilio del deudor y las mismas designaciones relativas al acreedor, los de las personas jurdicas por su denominacin legal, y el lugar de su establecimiento; 2, la fecha y la naturaleza del contrato a que accede y el archivo en que se encuentra; 3, la situacin de la finca y sus linderos, y si fuere rural, el distrito a que pertenece; y si fuere urbana, la ciudad o villa y la calle en que se encuentre; 4, la cantidad cierta de la deuda. No toda omisin de los contenidos enunciados por la ley provoca la nulidad de la hipoteca. Siempre que sea factible suplirla con las dems enunciaciones del acto constitutivo, la ley permite que el juez decida en el caso concreto, de la apreciacin del conjunto de los datos, la posibilidad de precisar el que falta. Lo que importa fundamentalmente es que el inmueble, el crdito y el monto de la garanta estn determinados con precisin. Art. 3133: Art. 3133.- La constitucin de la hipoteca no se anular por falta de algunas de las designaciones prevenidas, siempre que se pueda venir en conocimiento positivo de la designacin que falte. Corresponde a los tribunales decidir el caso por la apreciacin del conjunto de las enunciaciones del acto constitutivo de la hipoteca. 2) Registro de Hipotecas Art. 3134.- La hipoteca constituida en los trminos prescriptos debe ser registrada y tomada razn de ella en un oficio pblico destinado a la constitucin de hipotecas o registro de ellas, que debe existir en la ciudad capital de cada provincia, y en los otros pueblos en que lo establezca el gobierno provincial. Rigen los principios generales de registracin (remisin bolilla 5 y 6) Art. 3143.- El registro debe hacerse en el oficio de hipotecas del pueblo en cuyo distrito estn situados los inmuebles que se hipotecan. Art. 3140.- La toma de razn podr pedirse: 1 Por el que transmite el derecho; 2 Por el que lo adquiere; 3 Por el que tenga representacin legtima de cualquiera de ellos; 4 Por el que tenga inters en asegurar el derecho hipotecario. Art. 3138.- Para hacer el registro, se ha de presentar al oficial pblico encargado del oficio de hipotecas, la primera copia de la escritura de la obligacin, cuando no se
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hubiere extendido en el mismo oficio de hipotecas. Los gastos del registro o toma de razn son de cuenta del deudor. 3) Plazo para la anotacin El escribano solicita la expedicin del certificado ante el Registro. El plazo de validez del certificado para celebrar la escritura hipotecaria es de 45 das. Hay un plazo especial de 6 das para hipotecas constituidas en el extranjero que necesitan ser legalizadas. Efectos La publicidad es solamente declarativa, recin despus de la inscripcin es oponible a terceros. Art. 3135: Art. 3135.- La constitucin de la hipoteca no perjudica a terceros, sino cuando se ha hecho pblica por su inscripcin en los registros tenidos a ese efecto. Pero las partes contratantes, sus herederos y los que han intervenido en el acto, como el escribano y testigos, no pueden prevalerse del defecto de inscripcin; y respecto de ellos, la hipoteca constituida por escritura pblica, se considera registrada. 4) Caducidad La inscripcin y sus efectos caducan a los 20 aos de producida. Pero lo que se extingue es la inscripcin, el derecho real de hipoteca contina. La inscripcin puede renovarse, y el constituyente no puede oponerse. D) EFECTOS DE LA HIPOTECA 1) En cuanto al crdito, intereses, costas y gastos Con respecto ala obligacin que la hipoteca garantiza, hay que determinar el alcance del MONTO garantizado. Capital: art. 3152, primera parte: Art. 3152.- La hipoteca garantiza tanto el principal del crdito, ... El principal es el monto originario de la deuda, sin sus accesorios. Cuando se trata de obligaciones infungibles, el principal puede ser el cumplimiento de la obligacin o sino la indemnizacin sustitutiva de la prestacin. Intereses: art. 3152, segunda parte: Art. 3152.- La hipoteca garantiza tanto el principal del crdito, como los intereses que corren desde su constitucin, si estuvieren determinados en la obligacin. Al constituirse la hipoteca por un crdito anterior, los intereses atrasados, si los hubiere, deben liquidarse y designarse en suma cierta. La indicacin de que la hipoteca comprende los intereses atrasados, sin designacin de su importancia, es sin efecto alguno. (1) INTERESES ATRASADOS: cuando se garantiza una obligacin ya existente, puede ocurrir que existan intereses ya devengados que las partes convengan cubrir con la hipoteca. Para ser objeto de la garanta real, los intereses atrasados deben estar liquidados y designados en suma cierta. Esto no debe implicar una capitalizacin de esos intereses, porque sino dejaran de ser intereses y estaran cubiertos pero como capital.
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Por aplicacin del principio de especialidad, la indicacin de que la hipoteca comprende los intereses atrasados, sin designacin de su importancia, es sin efecto alguno. (2) INTERESES CONSERVATORIOS: en las obligaciones a plazo, es natural que se convengan intereses compensatorios, que son el fruto civil del capital adeudado. Son devengados desde la constitucin de la hipoteca, pero no hay impedimento para que se pacten desde otro momento posterior a la constitucin, o que si la obligacin es eventual, corran desde el momento en que sta tenga real existencia. Pero para ello es necesario que estn determinados en la obligacin (constar en el instrumento del crdito). (3) INTERESES MORATORIOS o PUNITORIOS: son los pactados para el caso de retardo en el cumplimiento, tienden al resarcimiento del dao producido por la falta de cumplimiento puntual. Por su naturaleza caen dentro de los daos e intereses causados por la inejecucin de la obligacin previstos en el art. 3111: Art. 3111.- Los costos y gastos, como los daos e intereses, a que el deudor pueda ser condenado por causa de la inejecucin de una obligacin, participan, como accesorio del crdito principal, de las seguridades hipotecarias constituidas para ese crdito. Costas y gastos: tanto los de constitucin de la hipoteca, inscripcin, etc. (Art. 3138); como los emergentes de la inejecucin de la obligacin (art. 3111) estn dentro de la cobertura hipotecaria, aunque no gozan de privilegio. 2) Crditos condicionales y a trmino Art. 3153.- La hipoteca garantiza los crditos a trmino, condicionales o eventuales, de una manera tan completa como los crditos puros y simples. A partir de este principio, el Cdigo establece la misma eficacia en la garanta hipotecaria para los crditos condicionales y a trmino, como la que tienen los crditos puros y simples. 3) Efectos entre las partes [ver punto siguiente] 4) Facultades del propietario del inmueble gravado Art. 3157.- El deudor propietario del inmueble hipotecado, conserva el ejercicio de todas las facultades inherentes al derecho de propiedad; ... El propietario hipotecante conserva todas las facultades de uso y goce inherentes a su derecho y tambin las de disposicin jurdica. Puede enajenar el inmueble por cualquier ttulo. Puede dar el inmueble en arrendamiento. 5) Actos de prohibicin al propietario El lmite de estas facultades est dado en que en el ejercicio de ellas el propietario hipotecante, no afecte DIRECTAMENTE la garanta con actos que tengan como consecuencia disminuir el valor del inmueble. Si en el usufructo el principio es dejar a salvo la sustancia, en la hipoteca es dejar a salvo el valor. Art. 3157.- El deudor propietario del inmueble hipotecado ... no puede, con detrimento de los derechos del acreedor hipotecario, ejercer ningn acto de desposesin [debi decir disposicin] material o jurdica, que directamente tenga por consecuencia disminuir el valor del inmueble hipotecado.
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6) Medidas conservatorias Son los medios idneos con que cuenta el acreedor hipotecario para impedir la ejecucin de actos que disminuyan el valor de la cosa, o recomponer los valores en caso de que aquellos actos se hayan consumado. Art. 3158 y 3159: Art. 3158.- Todo acreedor hipotecario, aunque su crdito sea a trmino o subordinado a una condicin, tiene derecho a asegurar su crdito, pidiendo las medidas correspondientes contra los actos sobre que dispone el artculo anterior. El artculo se refiere al caso en que los actos no se hayan consumado y por cualquier medio el acreedor se entera que estn por llevarse a cabo. Art. 3159.- Cuando los deterioros hubiesen sido consumados, y el valor del inmueble hipotecado se encuentre disminuido a trmino de no dar plena y entera seguridad a los acreedores hipotecarios, stos podrn, aunque sus crditos sean condicionales o eventuales, pedir la estimacin de los deterioros causados, y el depsito de lo que importen, o demandar un suplemento a la hipoteca. Cuando el deterioro ya se hubiese producido, el Cdigo prev dos soluciones: a) ESTIMACIN Y DEPSITO: que se proceda a la ESTIMACION de los mismos y se deposite el importe b) SUPLEMENTO: que se demande un SUPLEMENTO a la hipoteca, es decir, ampliar la garanta con otros inmuebles. La norma del art. 3160 contempla el caso de enajenacin de cosas muebles que son accesorias del inmueble gravado, confirindole al acreedor el mismo derecho que en el caso anterior. Estos muebles estn comprendidos en la garanta, pero no pueden ser perseguidos cuando han sido enajenados y estn en poder de terceras personas, por lo tanto al acreedor slo le queda el remedio de pedir ESTIMACIN y DEPSITO, o sino SUPLEMENTO a la hipoteca. Art. 3160.- Igual derecho tienen los acreedores hipotecarios, cuando el propietario de un fundo o de un edificio enajena los muebles accesorios a l, y los entrega a un adquirente de buena fe. Sancin: cuando el deudor no satisfaga la pretensin del acreedor de DEPSITO o SUPLEMENTO, este ltimo puede demandar que el deudor sea privado del beneficio que del trmino que el contrato le daba: Art. 3161.- En los casos de los tres artculos anteriores, los acreedores hipotecarios podrn, aunque sus crditos no estn vencidos, demandar que el deudor sea privado del beneficio del trmino que el contrato le daba. E) EFECTOS E"TRE EL ACREEDOR HIPOTECARIO Y LOS TERCEROS POSEEDORES 1) Enajenacin del inmueble hipotecado Dentro de las facultades que tiene el propietario est la de enajenar el inmueble a cualquier ttulo. Este acto, por s mismo no altera el valor del bien. El tercero que adquiere puede adoptar distintas actitudes: 1) ASUMIR LA DEUDA: en este caso, para que la delegacin de la obligacin se produzca debe ser aceptada expresamente por el adquirente (delegacin imperfecta) y para que se perfeccione debe exonerarse adems al deudor originario (delegacin perfecta).
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La delegacin perfecta produce una NOVACIN en el sujeto deudor, pero debe tener los requisitos antedichos: Adquirente que asume la deuda Aceptacin por parte del acreedor del deudor delegado (expresa o tcita) Exoneracin por parte del acreedor del deudor originario (siempre expresa) Si la delegacin es perfecta el adquirente se convierte en el nico deudor y responde, no slo con la cosa hipotecada sino tambin con todo el patrimonio, sin posibilidad de hacer abandono del inmueble. Hasta que no haya aceptacin (expresa o tcita) por parte del acreedor, no hay delegacin. Si existe delegacin (perfecta o imperfecta) el adquirente se denomina tercero adquirente. 2) NO ASUMIR LA DEUDA: cuando no existe delegacin, el adquirente se denomina tercer poseedor, aunque en verdad es el propietario del inmueble adquirido. Cuando el adquirente no asume la deuda, su situacin jurdica es la de un propietario que tiene un gravamen (derecho real de garanta) que recae sobre su inmueble. El tercer poseedor tiene todos los deberes que pesan sobre todo propietario, y por ende los correspondientes al gravamen que recae sobre su inmueble. Art. 3179: Art. 3179.- Los acreedores hipotecarios, aun antes de la exigibilidad de sus crditos, estn autorizados a ejercer contra el tercer poseedor, todas las acciones que les corresponderan contra el deudor mismo, para impedir la ejecucin de actos que disminuyan el valor del inmueble hipotecado. 2) Oposicin de excepciones y abandono Art. 3162.- Si el deudor enajena, sea por ttulo oneroso o lucrativo, el todo o una parte de la cosa o una desmembracin de ella, que por s sea susceptible de hipoteca, el acreedor podr perseguirla en poder del adquirente, y pedir su ejecucin y venta, como podra hacerlo contra el deudor. El acreedor no puede dirigirse directamente al tercer poseedor, sin antes intimar al deudor para que antes del tercer da verifique el pago. Sin este paso previo no se encuentra habilitada la va respecto al adquirente sin delegacin (tercer poseedor). Art. 3163: Art. 3163.- En el caso de la primera parte del artculo anterior, antes de pedir el pago de la deuda al tercer poseedor, el acreedor debe hacer intimar al deudor el pago del capital y de los intereses exigibles en el trmino de tercero da, y si ste no lo verificare, cualquiera que fuese la excusa que alegare, podr recurrir al tercer poseedor, exigindole el pago de la deuda, o el abandono del inmueble que la reconoce. Una vez cumplido el plazo de intimacin, el acreedor puede dirigirse contra el tercer poseedor, el cual tiene las siguientes opciones: 1) PAGAR: en este caso se subroga en los derechos del acreedor. (remisin - punto 5: Subrogacin) 2) ABANDONAR EL INMUEBLE 3) ASUMIR EL ROL DE DEMANDADO EN LA EJECUCIN (oponer excepciones) ABANDONO Solamente el tercer poseedor puede abandonar el inmueble y liberarse del juicio de los ejecutantes. Art. 3169:
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Art. 3169.- Puede abandonar el inmueble hipotecado, y librarse del juicio de los ejecutantes, si no estuviese personalmente obligado, como heredero, codeudor, o fiador del deudor. ... Objeto de abandono: no se abandona la propiedad, sino que se deja librado el inmueble a la ejecucin, desentendindose el propietario de asumir la calidad de parte en el juicio. Capacidad para abandonar: se necesita la capacidad para enajenar (art. 3173). Imposibilidad: El tercer poseedor no puede abandonar el inmueble cuando se oblig a satisfacer el crdito, ya sea en el acto de adquisicin o por acto posterior (art. 3172). En ese caso se ha convertido, despus de la aceptacin del acreedor, en un tercer adquirente. Plazo: El Cdigo Procesal de la Nacin establece un plazo de 5 das para que, una vez intimado, el tercer poseedor pague o haga abandono bajo apercibimiento de seguirse la ejecucin contra l. Oposicin: La ley legitima slo al vendedor del inmueble para oponerse al abandono en el caso en que la ejecucin pura y simple del contrato de venta pueda dar la suma suficiente para el pago de los crditos (art. 3177). Este es el caso en que una persona vende un bien hipotecado recibiendo parte del precio al contado, restando un saldo que debe pagar el adquirente y que resulta suficiente para pagar, a su vencimiento, la deuda garantizada por la hipoteca. La oposicin slo impide la facultad de abandonar, pero no puede impedir la ejecucin y venta del inmueble, seguida por el acreedor. OPOSICIN DE EXCEPCIONES El tercer poseedor puede asumir el rol del demandado en el juicio y, en tal caso, podr ejercer las defensas que tuviera frente a la demanda planteada. a) EXCEPCIONES Y DEFENSAS DEL DEUDOR ORIGINARIO: art. 3164: Art. 3164.- El tercer poseedor, propietario de un inmueble hipotecado, goza de los trminos y plazos concedidos al deudor por el contrato o por un acto de gracia, y la deuda hipotecaria no puede serle demandada sino cuando fuese exigible a este ltimo. Pero no aprovechan al tercer poseedor, los trminos y plazos dados al deudor que hubiere quebrado, para facilitarle el pago de los crditos del concurso. b) EXCEPCIONES AUTORIZADAS EXPRESAMENTE POR LA LEY: art. 3166: Art. 3166.- El tercer poseedor es admitido a excepcionar la ejecucin del inmueble, alegando la no existencia, o la extincin del derecho hipotecario, como la nulidad de la toma de razn o inenajenabilidad de la deuda. Estn comprendidas en esta categora: Nulidad de la hipoteca Extincin de la hipoteca Falta o nulidad de la inscripcin Inexigibilidad de la deuda Incompetencia Las autorizadas por el Cdigo Procesal Falta de personera Litis pendencia Cosa juzgada Etc.
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3) Expropiacin seguida contra el tercer poseedor y sus consecuencias El art. 3184 establece el siguiente principio: Art. 3184.- Despus del pago de los crditos hipotecarios, el excedente del precio de la expropiacin pertenece al tercer poseedor, con exclusin del precedente propietario, y de los acreedores quirografarios. En los puntos a continuacin se desarrollan las consecuencias. 4) Servidumbres y arrendamientos Cuando el adquirente de un predio hipotecado posea un inmueble vecino que tenga una servidumbre sobre el predio adquirido o viceversa, al efectuarse la adquisicin y perteneciendo ambos a una misma persona, la servidumbre se extinguir por confusin. Pero si el tercer poseedor sufre la ejecucin del predio adquirido, las servidumbres reviven en sus aspectos, tanto activo como pasivo. Art. 3181: Art. 3181.- Las servidumbres personales o reales que el tercer poseedor tena sobre el inmueble hipotecado antes de la adquisicin que haba hecho, y que se haban extinguido por la consolidacin o confusin, renacen despus de la expropiacin; y recprocamente, la expropiacin hace revivir las servidumbres activas debidas al inmueble expropiado, por otro inmueble perteneciente al tercer poseedor. Cuando las servidumbres han sido impuestas por el adquirente los acreedores pueden exigir que el inmueble se venda libre de esas servidumbres (art. 3183). Esto es una consecuencia del ius preferendi, por la cual el primero en el tiempo es primero en el derecho. 5) Derecho del poseedor a las mejoras incorporadas Cuando el adquirente del inmueble haya efectuado mejoras en el inmueble, esto no lo autoriza a retener el inmueble, aunque hubieran sido tiles y necesarias. Art. 3168: Art. 3168.- Tampoco puede [el tercer poseedor] exigir la retencin del inmueble hipotecado para ser pagado de las expensas necesarias o tiles que hubiese hecho, y su derecho se limita, aun respecto a las expensas necesarias, al mayor valor que resulte del inmueble hipotecado, pagado que sea el acreedor y los gastos de la ejecucin. El derecho que concede la ltima parte del artculo se condice con lo establecido por el art. 3184: Art. 3184.- Despus del pago de los crditos hipotecarios, el excedente del precio de la expropiacin pertenece al tercer poseedor, con exclusin del precedente propietario, y de los acreedores quirografarios. No obstante los dispuesto, el adquirente puede recuperar el valor de las mejoras de la indemnizacin que le debe el deudor originario. Art. 3170: Art. 3170.- El tercer poseedor que fuere desposedo del inmueble o que lo abandonare a solicitud de acreedores hipotecarios, ser plenamente indemnizado por el deudor, con inclusin de las mejoras que hubiere hecho en el inmueble.
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Subrogacin Cuando el adquirente del inmueble paga el crdito, se subroga en los derechos del acreedor. Art. 3185: Art. 3185.- El tercer poseedor que paga el crdito hipotecario, queda subrogado en las hipotecas que el acreedor a quien hubiere pagado tena por su crdito, no slo sobre el inmueble librado, sino tambin sobre otros inmuebles hipotecados al mismo crdito, sin necesidad que el acreedor hipotecario le ceda sus acciones. Se trata de una subrogacin legal que se produce ipso iure cuando el tercer poseedor paga el crdito. 6) Caso en que el tercero poseedor hubiese tenido una hipoteca anterior que se extingui por confusin El tercer poseedor pudo haber tenido hipotecas sobre el inmueble adquirido, que, en caso de expropiacin, puede hacer l valer en el orden que las tena. Art. 3182: Art. 3182.- El tercer poseedor puede hacer valer en el orden que le corresponda las hipotecas que tena adquiridas sobre el inmueble hipotecado antes de ser propietario de l. EFECTO FRENTE A LOS TERCEROS ADQUIRENTES (no figura en programa) Frente a los dems acreedores la consecuencia es la facultad del acreedor hipotecario de cobrarse su crdito con prelacin haciendo uso del privilegio que, a tal fin, la ley le confiere. Art. 3934: Art. 3934.- Los hipotecarios son preferidos sobre los bienes gravados con la hipoteca. El privilegio se cuenta desde el da que se tom razn de la hipoteca. Las inscripciones del mismo da concurren a prorrata. FI" BOLILLA 16
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BOLILLA 17 Derechos reales de garantia A) EXTI"CI" DE LA HIPOTECA Por su carcter de accesorio, la hipoteca puede extinguirse por va directa (causa propia), o por va indirecta (va de consecuencia por la extincin de la obligacin que accede). 1) Causas relacionadas a) Con la obligacin garantida Se trata de vas indirectas o de consecuencia. Los modos de extinguir las obligaciones son: pago, novacin, compensacin, transaccin, confusin, renuncia de los derechos del acreedor, remisin de la deuda e imposibilidad del pago. Art. 3187.- La hipoteca se acaba por la extincin total de la obligacin principal sucedida por alguno de los modos designados para la extincin de las obligaciones. La extincin no puede ser parcial teniendo en cuenta el carcter indivisible de la hipoteca. Art. 3188.- El codeudor o coheredero del deudor que hubiere pagado su cuota en la hipoteca, no podr exigir la cancelacin de la hipoteca, mientras la deuda no est totalmente pagada. El coacreedor o coheredero del acreedor, a quien se hubiese pagado su cuota, tampoco podr hacer cancelar su hipoteca mientras los otros coacreedores o coherederos no sean enteramente pagados, sin perjuicio de las liberaciones y cancelaciones parciales autorizadas por el artculo 3112. El principio general del art. 3187 tiene excepciones: A) PAGO POR SUBROGACIN: casos en los que por tratarse de modos relativos de extincin, la hipoteca subsiste. Este es el caso del pago de la deuda hecho por un tercero que se subroga en los derechos del acreedor. Art. 3189: Art. 3189.- El pago de la deuda hecho por un tercero subrogado a los derechos del acreedor, no extingue la hipoteca. B) NOVACIN CON RESERVA: la novacin extingue la obligacin, pero el acreedor puede hacer reserva de los privilegios e hipotecas del antiguo crdito, que entonces pasan a la nueva obligacin. Art. 3190: Art. 3190.- Si el acreedor, novando la primera obligacin con su deudor, se hubiere reservado la hipoteca que estaba constituida en seguridad de su crdito, la hipoteca contina garantizando la nueva obligacin. C) CONFUSIN DEUDOR-FIADOR: cuando se renen en una misma persona las calidades de deudor y acreedor, la confusin extingue la obligacin accesoria de fiador. Pero si lo que se renen son las calidades de deudor y fiador, quedan subsistentes las hipotecas y todas las seguridades especiales dadas al acreedor por el fiador. Art. 3191: Art. 3191.- La hipoteca dada por el fiador subsiste, aun cuando la fianza se extinga por la confusin. D) CONSIGNACIN: la consignacin en s no es un modo de extinguir la obligacin, sino una forma de pagar. Pero para que el pago por consignacin surta sus efectos, deben darse los
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requisitos que establece la ley, con sus correspondientes efectos. Siguiendo esas condiciones y con respecto a la hipoteca, el cdigo establece: Art. 3192.- La consignacin de la cantidad debida, hecha por el deudor a la orden del acreedor, no extingue la hipoteca antes que el acreedor la hubiese aceptado, o que una sentencia pasada en cosa juzgada le hubiese dado fuerza de pago. b) Con la cosa hipotecada Hay que distinguir en cuanto a la cosa misma y en cuanto al derecho de propiedad sobre la misma. En cuanto a la cosa en s misma: DESTRUCCIN: cuando se produce la destruccin total de los edificios, la hipoteca no se extingue sino que subsiste pero slo sobre el suelo. Si la destruccin es parcial, la hipoteca subsiste sobre la parte que ha quedado construida, y si el edificio vuelve a construirse la hipoteca vuelve a gravarlo. Art. 3195: Art. 3195.- Si el inmueble hipotecado tiene edificios y stos son destruidos, la hipoteca slo subsiste sobre el suelo, y no sobre los materiales que formaban el edificio. Si ste es reconstruido la hipoteca vuelve a gravarlo. Con relacin al derecho de propiedad sobre el inmueble, las causales de extincin son: 1) DOMINIO IMPERFECTO (revocable o resoluble): la hipoteca constituida por el titular de un dominio imperfecto es vlida pero no puede tener ms amplitud que la que el propio titular puede darle. Si el dominio es revocable por estar sujeto a un plazo o condicin resolutoria, la hipoteca queda condicionada igualmente y no puede subsistir ms all del plazo o cumplimiento de la condicin. Art. 3194: Art. 3194.- La extincin de la hipoteca tiene lugar, cuando el que la ha concedido no tena sobre el inmueble ms que un derecho resoluble o condicional, y la condicin no se realiza [debi decir se realiza, pues no existe dominio imperfecto cuando la adquisicin esta sujeta a una condicin suspensiva], o el contrato por el que lo adquiri se encuentra resuelto. La excepcin a esta regla lo constituye el dominio revocable por ingratitud. En este caso la revocacin no tiene efectos contra terceros por las hipotecas u otras cargas reales que hubiese impuesto el donatario antes de la demanda de ingratitud. 2) SUBASTA PBLICA: en la ejecucin de un inmueble promovida por cualquier acreedor, cuando se ha realizado el remate pblico y se ha adjudicado el bien, deben cancelarse las hipotecas, con citacin de acreedores. Art. 3196: Art. 3196.- La hipoteca se extingue aunque no est cancelada en el registro de hipotecas, respecto del que hubiese adquirido la finca hipotecada en remate pblico, ordenado por el juez con citacin de los acreedores que tuviesen constituidas hipotecas sobre el inmueble, desde que el comprador consign el precio de la venta a la orden del juez. La citacin de acreedores es requisito indispensable para que se opere la extincin. 3) CONFUSIN ACREEDOR HIPOT-PROPIETARIO: Art. 3198: Art. 3198.- Si la propiedad irrevocable, y la calidad de acreedor hipotecario se encuentran reunidos en la misma persona, la hipoteca se extingue naturalmente.
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4) EXPROPIACIN POR CAUSA DE UTILIDAD PBLICA: en este supuesto la garanta hipotecaria se traslada a la indemnizacin que debe pagar el Estado. Lo que se extingue de la hipoteca es el derecho a perseguir la cosa, subsistiendo el privilegio sobre el valor que lo constituye la indemnizacin. c) Con la duracin del gravamen CADUCIDAD DE LA INSCRIPCIN: art. 3197: Art. 3197.- Los efectos de la inscripcin de la hipoteca se extinguen pasados veinte aos desde que fue registrada. La norma se condice con la del art. 3151. Pero lo que se extingue no es el derecho real de hipoteca, sino los efectos que produce su inscripcin en el registro (con relacin a terceros). Si antes del vencimiento el acreedor no renueva la hipoteca, los efectos de la inscripcin se pierden, aunque la deuda aun subsiste. 2) Cancelacin de la hipoteca No se debe confundir la cancelacin de la hipoteca con su caducidad ni tampoco con la inscripcin de la cancelacin. La caducidad opera de pleno derecho, por el transcurso del tiempo, y la inscripcin debe ser dejada sin efecto de oficio por el registrador; pero si el registrador no procede de oficio, la parte puede solicitar la caducidad, sin presentacin de ningn documento. La cancelacin procede por acuerdo de partes con la capacidad necesaria, o por sentencia judicial que as lo disponga. Adems debe cumplirse estrictamente con los requisitos dispuestos por el art. 3201: Art. 3201.- El oficial anotador de hipotecas no podr cancelarlas si no se le presentan instrumentos pblicos del convenio de las partes, del pago del crdito, o de la sentencia judicial que ordene la cancelacin. a) Voluntaria Art. 3199.- La hipoteca y la toma de razn se cancelarn por consentimiento de partes que tengan capacidad para enajenar sus bienes, o por sentencia pasada en cosa juzgada. Los casos de cancelacin voluntaria son: 1) ACUERDO MUTUO: entre acreedor hipotecario y deudor. Deben dejar constancia en el ttulo que se presentar ante el registrador para que efecte el asiento cancelatorio. 2) RENUNCIA A LA HIPOTECA: es una declaracin unilateral del acreedor. No hay que confundir esta renuncia con la de la obligacin principal. La renuncia a la hipoteca no extingue la obligacin que garantiza. Art. 3193: Art. 3193.- La hipoteca se extingue por la renuncia expresa y constante en escritura pblica, que el acreedor hiciere de su derecho hipotecario, consintiendo la cancelacin de la hipoteca. El deudor en tal caso, tendr derecho a pedir que as se anote en el registro hipotecario o toma de razn, y en la escritura de la deuda. La renuncia de un derecho real es unilateral, por lo tanto no es necesario que sea aceptada por el propietario del inmueble. b) Judicial Para esta clase de cancelacin, la ley exige la sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada, pudiendo ser diversos los motivos por los cuales se produce la cancelacin. El motivo ms comn es la reticencia o ausencia del acreedor para otorgar la cancelacin en forma voluntaria. Art. 3200:
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Art. 3200.- Los tribunales deben ordenar la cancelacin de las hipotecas, cuando la toma de razn no se ha fundado en instrumento suficiente para constituir hipoteca, o cuando la hipoteca ha dejado de existir por cualquier causa legal, o cuando el crdito fuere pagado. B) PRE"DA 1) "ocin La palabra prenda se usa en el Cdigo con varias acepciones: para designar el contrato por el cual se constituye el derecho real de prenda; para nombrar al derecho real; o para designar el objeto, o sea la cosa mueble o el crdito que se entrega en garanta. Cuando en garanta de una obligacin se conviene entregar una cosa (o un crdito), al materializarse la entrega se perfecciona el contrato y se constituye el derecho real de prenda. Art. 3204.- Habr constitucin de prenda cuando el deudor, por una obligacin cierta o condicional, presente o futura, entregue al acreedor una cosa mueble o un crdito en seguridad de la deuda. El derecho real de prenda tiene los siguientes caracteres: 1) DERECHO REAL: est enumerado en el art. 2503. 2) ACEESORIO: se extingue por va de consecuencia cuando se extingue la obligacin principal que acceda 3) CONVENCIONAL: slo puede tener origen convencional. La excepcin es la prenda tcita, pero sta tiene efectos distintos a la prenda expresa. 4) ESPECIALIDAD: el art. 3217 seala la exigencia de ese carcter, en cuanto al crdito y en cuanto a la cosa. Art. 3207.- Cuando el objeto sobre el cual la prenda ha sido constituida no se ha entregado al mismo acreedor, sino que se encuentra en poder de un tercero, es preciso que ste haya recibido de ambas partes el cargo de guardarlo en el inters del acreedor. 5) INDIVISIBILIDAD: es un carcter natural en el sentido de que puede dejarse sin efecto por acuerdo de partes. Art. 3235: Art. 3235.- Cuando muchas cosas han sido dadas en prenda, no se puede retirar una sin pagar el total de la obligacin. 2) Contrato de prenda. Caracteres A) CONTRATO REAL: el contrato de prenda queda concluido para producir sus efectos propios, desde que una de las partes haya hecho a la otra tradicin de la cosa sobre la que versa el contrato. B) UNILATERAL: una sola de las partes se obliga: el acreedor a restituir la cosa una vez pagada la deuda. Aunque eventualmente pueden nacer obligaciones a cargo del propietario por gastos hechos en la conservacin de la cosa. C) ONEROSO: existen ventajas recprocas.
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3) Requisitos para constituir la prenda, capacidad y derecho para hacerlo a) Propiedad de la cosa: en principio slo pude dar en prenda la cosa quien es propietario de ella, pero tal principio no es absoluto como en la hipoteca. Art. 3213: Art. 3213.- Slo puede constituir prenda el que es dueo de la cosa y tiene capacidad para enajenarla, y slo puede recibir la cosa en prenda, el que es capaz de contratar. ... 4) Tradicin. Modos de hacerla La entrega de la cosa es esencial para el perfeccionamiento del contrato entre las partes y para la constitucin del derecho real y su eficacia frente a terceros. Sin esta entrega, al no existir el derecho real, el acreedor no podr hacer valer el privilegio que confiere la prenda. Tratndose de un crdito debe entregarse el ttulo (instrumento) del crdito (remisin abajo objeto de la prenda). 5) Prenda sobre cosa ajena y sobre cosas robadas o perdidas Siendo el objeto de la prenda una cosa mueble le es aplicable el principio del artculo 2412: Art. 2412.- La posesin de buena fe de una cosa mueble, crea a favor del poseedor la presuncin de tener la propiedad de ella, y el poder de repeler cualquier accin de reivindicacin, si la cosa no hubiese sido robada o perdida. Siguiendo este principio el art. 3213, segunda parte, expresa: Art. 3213.- ... El acreedor que de buena fe ha recibido del deudor un objeto del cual ste no era propietario, puede, si la cosa no fuese perdida o robada, negar su entrega al verdadero propietario. Segn todo lo expuesto son requisitos: a) Desprendimiento voluntario de la cosa por parte del propietario b) Acreedor de buena fe c) Prenda regularmente constituida d) Cosas comprendidas en el rgimen del artculo 2412 (no robada ni perdida) La excepcin al principio se da cuando la cosa (ajena) ha sido adquirida por el deudor en subasta pblica o por una persona que acostumbra a vender esas cosas. En ese caso el propietario podr reivindicar la cosa pagando el precio que el deudor hubiese abonado. Art. 3215: Art. 3214.- Si la cosa se ha perdido o ha sido robada a su dueo, y el deudor la ha comprado en venta pblica o a un individuo que acostumbraba vender cosas semejantes, el propietario podr reivindicarla de manos del acreedor, pagndole lo que le hubiese costado al deudor. Cuando el acreedor ha debido entregar la cosa (por ser ajena) al propietario que la reclama (dueo legtimo), tiene derecho a exigir del deudor que le entregue otra prenda de igual valor, y si el deudor no lo hiciere, podr pedir el cumplimiento de la obligacin principal aunque el plazo de la obligacin no se hubiere cumplido. Art. 3214: Art. 3215.- Cuando el acreedor ha recibido en prenda una cosa ajena que la crea del deudor, y la restituye al dueo que la reclamare, podr exigir que se le entregue otra prenda de igual valor; y si el deudor no lo hiciere, podr
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pedir el cumplimiento de la obligacin principal, aunque haya plazo pendiente para el pago. En las relaciones entre las partes, aunque la cosa dada en prenda sea ajena, el contrato de prenda es vlido y las partes quedan personalmente obligadas en cuanto a sus efectos. Art. 3216: Art. 3216.- La prenda de la cosa ajena, aun cuando no afecte a la cosa, produce sin embargo obligaciones entre las partes. 6) Objeto de la prenda Pueden ser objeto del derecho de prenda las cosas muebles y los crditos. Art. 3211: Art. 3211.- Todas las cosas muebles y las deudas activas pueden ser dadas en prenda. CREDITOS: el crdito objeto de la prenda debe constar por escrito. Art. 3212: Art. 3212.- No puede darse en prenda el crdito que no conste de un ttulo por escrito. El perfeccionamiento del contrato exige que se entregue el instrumento del crdito al acreedor prendario, de tal modo que quede legitimado en la tenencia. Si se trata de un crdito al portador, bastar la simple entrega, si es transmisible por endoso deber cumplirse la cadena de ellos, si no es transmisible por esa va debe ser notificado al deudor. Art. 3209: Art. 3209.- Si el objeto dado en prenda fuese un crdito, o acciones industriales o comerciales que no sean negociables por endoso, el contrato, para que la prenda quede constituida, debe ser notificado al deudor del crdito dado en prenda, y entregarse el ttulo al acreedor, o a un tercero aunque l sea superior a la deuda. COSAS MUEBLES: la prenda puede recaer sobre todo tipo de cosas, fungibles o no fungibles, pero siempre que sean muebles, ciertas, determinadas y presentes. Sobre cosas futuras slo cabe la promesa de prenda. Obligaciones garantizables Cualquier tipo de obligacin es garantizable con el derecho real de prenda (Art. 3240). Todo lo expresado respecto de la hipoteca es aplicable a las deudas garantizadas con prenda. 7) Forma del contrato de prenda Entre las partes el nico requisito es la tradicin de la cosa, pudiendo acreditarse la constitucin de la prenda por cualquier medio de prueba. Con respecto de terceros, para su oponibilidad, debe constar en instrumento pblico o en instrumento privado que tenga fecha cierta. Art. 3217 Art. 3217.- La constitucin de la prenda para que pueda oponerse a terceros, debe constar por instrumento pblico o privado de fecha cierta, sea cual fuere la importancia del crdito. El instrumento debe mencionar el importe del crdito y contener una designacin detallada de la especie y naturaleza de los objetos dados en prenda, su calidad, su peso y medida, si estas indicaciones fuesen necesarias para determinar la individualidad de la cosa. 8) Prenda tcita. Requisitos La prenda es por principio convencional. Pero la ley admite, en circunstancias especiales, que se entienda constituida tcitamente. Art. 3218:
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Art. 3218.- Si existiere, por parte del deudor que ha dado la prenda, otra deuda al mismo acreedor contratada posteriormente, que viniese a ser exigible antes del pago de la primera, el acreedor no est obligado a devolver la prenda antes de ser pagado de una y otra deuda, aunque no hubiese estipulacin de afectar la cosa al pago de la segunda. Segn la norma son requisitos para que se constituya prenda tcita: Una deuda posterior a la que origin la prenda Exigible antes del pago de la primera Entre los mismos sujetos La ley presume la intencin de las partes de que la segunda obligacin contrada tambin quedara respaldada con la garanta, siempre que la deuda sea originariamente entre las mismas personas. Esta presuncin no funciona cuando el acreedor ha venido a serlo de la segunda obligacin por cesin, subrogacin o sucesin. Art. 3219: Art. 3219.- La disposicin del artculo anterior no tiene lugar si la nueva deuda, aunque debida por el mismo deudor, y exigible antes del pago que aqulla por la que la prenda se haba constituido, perteneciese al mismo acreedor por haberla recibido de un tercero, por cesin, subrogacin o sucesin. EFECTOS: los efectos de la prenda tcita son los mismos que los de la prenda expresa, excepto en cuanto a los privilegios del acreedor prendario expreso. Art. 3220: Art. 3220.- El derecho del acreedor sobre la prenda por la segunda deuda est limitado al derecho de retencin, pero no tiene por ella los privilegios del acreedor pignoraticio, al cual se le constituya expresamente la cosa en prenda. C) CO"TE"IDO DEL DERECHO DE PRE"DA 1) Derecho de retencin El derecho de retencin corresponde al acreedor mientras el deudor no pague la deuda, los intereses y los gastos necesarios para la conservacin. Art. 3229: Art. 3229.- El deudor no puede reclamar la devolucin de la prenda, mientras no pague la deuda, los intereses y las expensas hechas. La palabra pago est empleada en sentido amplio, abarcando los distintos modos de extincin. El REEMBOLSO de los GASTOS es una obligacin del constituyente y abarca las mejoras tiles y necesarias. La necesarias se deben aunque la cosa haya perecido despus de hechas, mientras que las tiles slo son debidas en la medida en que hubiesen dado mayor valor a la cosa. Art. 3228: Art. 3228.- El deudor debe al acreedor las expensas necesarias que hubiere hecho para la conservacin de la prenda, aunque sta pereciese despus. El acreedor no puede reclamar los gastos tiles o de mejoras, sino aqullos que hubiesen dado mayor valor a la cosa. 2) Derecho de reivindicacin Es el derecho del acreedor para recuperar la tenencia de la cosa. Est legitimado para ejercer las acciones para recuperar la cosa de cualquier persona que la tenga, incluso del dueo.
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3) Derecho de realizar el valor de la cosa y forma de hacerlo Es el ius distrahendi o derecho del acreedor prendario, ante el incumplimiento del deudor propietario, de pedir la venta en remate pblico para cobrarse con el producido y con un privilegio sobre los dems acreedores. Art. 3224: Art. 3224.- No cumpliendo el deudor con el pago de la deuda al tiempo convenido, el acreedor, para ser pagado de su crdito con el privilegio que la ley le acuerda sobre el precio de la cosa, puede pedir que se haga la venta de la prenda en remate pblico con citacin del deudor. Si la prenda no pasa del valor de doscientos pesos, el juez puede ordenar la venta privada de ella. El acreedor puede adquirir la prenda por la compra que haga en el remate, o por la venta privada, o por su adjudicacin. Con respecto al privilegio del acreedor sobre la realizacin de la cosa, el art. 3234: Art. 3234.- La indivisibilidad de la prenda no priva a los dems acreedores de la facultad de hacerla vender, sin estar obligados a satisfacer antes la deuda. El derecho del acreedor se limita a ejercer su privilegio sobre el precio de la cosa. 4) Pacto sobre el valor de la adjudicacin La ley prohibe la inclusin en el contrato de prenda de clusulas que permitan al acreedor apropiarse de la cosa en caso de incumplimiento (clusulas de pacto comisorio). El acreedor debe solicitar la EJECUCIN de la cosa. Art. 3222: Art. 3222.- Es nula toda clusula que autorice al acreedor a apropiarse la prenda, aun cuando sta sea de menor valor que la deuda, o a disponer de ella fuera de los modos establecidos en este ttulo. Es igualmente nula la clusula que prive al acreedor solicitar la venta de la cosa. La nulidad solamente alcanza a las clusulas, no al contrato. La excepcin a la prohibicin de convenir la apropiacin de la prenda se da cuando se fija la estimacin del valor de la misma AL TIEMPO DEL VENCIMIENTO DE LA DEUDA y no al momento de constitucin de la prenda. Art. 3223: Art. 3223.- El deudor, sin embargo, puede convenir con el acreedor en que la prenda le pertenecer por la estimacin que de ella se haga al tiempo del vencimiento de la deuda, pero no al tiempo del contrato. 5) Obligacin del acreedor prendario con relacin a la cosa Para encarar este punto, no nos debemos olvidar que el acreedor prendario NO es el dueo de la cosa. El constituyente es quien, a pesar de haberse desprendido de la posesin (no puede usar), CONSERVA LAS DEMS FACULTADES DEL DOMINIO.
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1) Abstencin del uso: el acreedor no puede servirse de la cosa sin la anuencia del deudor. Correlativamente es derecho del constituyente secuestrar la cosa cuando el acreedor transgreda esta prohibicin. 2) Deber de CONSERVACIN: por tener la custodia de la cosa, el acreedor tiene la obligacin de conservarla. En tal sentido el art. 3225 establece: Art. 3225.- El acreedor responde de la prdida o deterioro de la prenda sobrevenidos por su culpa o negligencia. 3) Deber de DEVOLUCIN: extinguida la prenda, es obligacin del deudor restituir la cosa con todos los accesorios que tena al tiempo del contrato y las accesiones que hubiese recibido (art. 3138). Esto es correlativo con el derecho del constituyente de exigir el REINTEGRO. Si la cosa produce frutos e intereses, stos son percibidos por el acreedor por cuenta del deudor. Art. 3231: Art. 3231.- Si la prenda produce frutos o intereses, el acreedor los percibe de cuenta del deudor, y los imputar a los intereses de la deuda, si se debieren, o al capital si no se debieren. 6) Extincin de la prenda. Causas determinantes La prenda puede extinguirse por va directa o por va indirecta (de consecuencia). Va directa a) RENUNCIA: se presume cuando se hace entrega al deudor de la cosa prendada. Los efectos de la prenda subsisten mientras el acreedor est en posesin de la cosa. b) CONFUSIN: art. 3237: Art. 3237.- Se extingue tambin, cuando por cualquier ttulo la propiedad de la cosa empeada pasa al acreedor. c) VENTA JUDICIAL: cuando la cosa es subastada judicialmente, la prenda se extingue respecto de la cosa, pero se traslada el privilegio al precio obtenido en la venta. Si ste no alcanza a cubrir el monto de la prenda, el saldo puede hacerse efectivo sobre el patrimonio del deudor en carcter de comn o quirografario. Va indirecta En todos los casos en que se extingue la obligacin principal se extingue la prenda. Pero la extincin de la prenda no implica la extincin de la obligacin que acceda. Art. 3236: Art. 3236.- La prenda se extingue por la extincin de la obligacin principal a que acceda. D) A"TICRESIS 1) "ocin. Su naturaleza Art. 3239.- La anticresis es el derecho real concedido al acreedor por el deudor, o un tercero por l, ponindole en posesin de un inmueble, y autorizndolo a percibir los frutos para imputarlos anualmente sobre los intereses del crdito, si son debidos; y en caso de exceder, sobre el capital, o sobre el capital solamente si no se deben intereses.
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Caracteres a) DERECHO REAL: est incluido en le enumeracin del art. 2503. b) CONVENCIONAL: como los dems derechos reales de garanta, slo puede tener origen convencional, pero el carcter real del contrato exige que para que se perfeccione se haga entrega de la cosa (tradicin). Art. 3240: Art. 3240.- El contrato de anticresis slo queda perfecto entre las partes, por la entrega real del inmueble, y no est sujeto a ninguna otra formalidad. c) ACCESORIO: se constituye en seguridad de un crdito, siendo aplicable en tal sentido lo dicho sobre la hipoteca. d) INDIVISIBLE: es un carcter natural que puede ser modificado por convencin, al respecto se aplica lo establecido para la prenda. Art. 3245: Art. 3245.- ... El derecho de retencin del acreedor es indivisible, como el que resulta de la prenda. Requisitos Existencia de un crdito especialmente determinado Que el derecho recaiga sobre la cosa inmueble Que el acreedor anticresista sea puesto en posesin del bien Que el acreedor sea autorizado a percibir los frutos para imputarlos a los intereses si estuvieran pactados y al capital si excedieren aquellos o si no estuvieren pactados NATURALEZA JURDICA: los frutos y el terreno forman una sola cosa. Por consiguiente, la prenda que se constituye por la anticresis es sobre una parte de la propiedad inmueble. Hay una desmembracin del derecho de propiedad porque los frutos futuros de un inmueble se dan en prenda, en seguridad y para el pago de una deuda. 2) Capacidad y derecho para constituirla El constituyente de la anticresis debe ser propietario del inmueble o poder disponer de los frutos. La calidad de usufructuario alcanza para la constitucin de la anticresis. Art. 3242: Art. 3242.- El usufructuario puede dar en anticresis su derecho de usufructo. La capacidad requerida es la necesaria para disponer del inmueble o del derecho sobre los frutos. No es suficiente el poder de administrar. Art. 3141: Art. 3241.- La anticresis slo puede ser constituida por el propietario que tenga capacidad para disponer del inmueble, o por el que tenga derecho a los frutos. Art. 3244.- El que slo tiene poder para administrar, no puede constituir una anticresis. 3) Forma y prueba Entre las partes no es necesaria otra formalidad que la tradicin. Puede acreditarse por la confesin del deudor o del acreedor. Pero la escritura y la inscripcin en el Registro son requisitos necesarios para la oponibilidad a terceros.
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4) Pactos prohibidos A) PACTO COMISORIO: al igual que en la prenda est prohibido. Art. 3252: Art. 3252.- Es de ningn valor toda clusula que autorice al acreedor a tomar la propiedad del inmueble por el importe de la deuda, si sta no se pagare a su vencimiento; ... B) ADQUISICIN CON FIJACIN PERICIAL DEL PRECIO: la segunda parte del art. establece: Art. 3252.- ... como tambin toda clusula que lo hiciera propietario del inmueble por el precio que fijen peritos elegidos por las partes o de oficio. En este punto se diferencia de la prenda en cuanto que sta permite la estimacin del valor al vencimiento de la obligacin. C) RENUNCIA A LA VENTA JUDICIAL: art. 3251: Art. 3251.- No pagando el deudor el crdito al tiempo convenido, el acreedor puede pedir judicialmente que se haga la venta del inmueble. Es de ningn valor toda convencin que le atribuya el derecho de hacer vender por s el inmueble que tiene en anticresis. E) CO"TE"IDO DEL DERECHO DE A"TICRESIS 1) Obligacin del acreedor a) CONSERVACIN Y ADMINISTRACIN: art. 3258: Art. 3258.- El acreedor est obligado a cuidar el inmueble y proveer a su conservacin. Si por su culpa o negligencia el inmueble sufriere algn detrimento, debe l repararlo, y si abusare de su facultades, puede ser condenado a restituirlo aun antes de ser pagado del crdito. Pero est autorizado a descontar del valor de los frutos, los gastos que hiciere en la conservacin del inmueble, y en el caso de insuficiencia de los frutos puede cobrarlos del deudor, a menos que no se haya convenido que los frutos en su totalidad se compensen con los intereses. En ese caso slo podr repetir del deudor aquellas expensas que el usufructuario est autorizado a repetir del nudo propietario. La administracin comprende el deber de hacer los gastos necesarios para la obtencin de los frutos, los que puede descontar del valor de stos. Tiene la obligacin tambin de hacer las contribuciones y afrontar las cargas del inmueble. Debe rendir cuentas anualmente de su administracin. El deber de conservacin no slo se refiere al objeto, sino que incluye la conservacin de los derechos sobre el inmueble. Art. 3260: Art. 3260.- Es responsable el deudor si no ha conservado todos los derechos que tena la heredad, cuando la recibi en anticresis. Correlativamente con esta obligacin, corresponde al constituyente el deber de reembolsar las mejoras y de contribuir el pago de los gastos y contribuciones que hubiere adelantado el acreedor cuando los frutos fueren insuficientes para ello.
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b) RESTITUCIN: tratndose de un derecho accesorio sobre cosa ajena, nicamente se conserva la posesin mientras subsista la obligacin principal. Art. 3261: Art. 3261.- Desde que el acreedor est ntegramente pagado de su crdito, debe restituir el inmueble al deudor. Pero si el deudor, despus de haber constituido el inmueble en anticresis, contrajere nueva deuda con el mismo acreedor, se observar en tal caso lo dispuesto respecto de la cosa dada en prenda [anticresis tcita]. FACULTADES DEL ACREEDOR 1) Posesin: remisin al derecho de prenda. 2) Retencin: es la base en que se apoya el derecho real de anticresis y hace a su eficacia. La posesin permite retirar los frutos de la cosa y la retencin de ella, hasta hacerse ntegro pago de su crdito, le permite mantener la garanta. Art. 3245: Art. 3245.- El acreedor est autorizado a retener el inmueble que le ha sido entregado en anticresis, hasta el pago ntegro de su crdito principal y accesorio. El derecho de retencin del acreedor es indivisible, como el que resulta de la prenda. 3) Percepcin de los frutos: a diferencia del usufructuario, el anticresista NO HACE SUYOS LOS FRUTOS sino que los percibe pero slo para imputarlos al pago de los intereses o del capital, o para compensarlos directamente con los primeros cuando as se hubiese convenido. Art. 3246, 3247 y 3248: Art. 3246.- El acreedor est autorizado a percibir los frutos del inmueble, con el cargo de imputar su valor sobre lo que le es debido, y dar cuenta al deudor. Las partes pueden, sin embargo, convenir en que los frutos se compensen con los intereses, sea en su totalidad o hasta determinada concurrencia. Art. 3247.- Si nada hay convenido entre las partes sobre la compensacin de los frutos con los intereses, el acreedor debe, sin embargo, compensarlos y dar cuenta de ellos al deudor. Art. 3248.- Si la deuda no lleva intereses, los frutos se tomarn en deduccin del principal. Existe la posibilidad para el anticresista de habitar la casa que se le hubiere dado en anticresis, pero lo que pagara de alquiler por habitar se descuenta de los frutos y lo debe imputar a la deuda. Art. 3249: Art. 3249.- El acreedor puede, por todos los medios propios de un buen administrador, percibir los frutos del inmueble. Puede recogerlos, cultivando l mismo la tierra, o dando en arrendamiento la finca; puede habitar la casa que se le hubiese dado en anticresis, recibiendo como fruto de ella el alquiler que otro pagara. ...
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4) Solicitar la venta: el derecho de cobrarse con los frutos no impide que, si al vencimiento de la deuda el obligado no paga, el acreedor tenga el derecho de pedir judicialmente que se realice la venta del inmueble. Pero cuando el acreedor solicita la venta del inmueble no tiene el privilegio de prenda sobre el precio de la venta. Mientras posea el inmueble y el deudor no pague, tiene el derecho de retencin. Este derecho de retencin s puede ser ejercido cuando otro acreedor pida la venta, pero no cuando l mismo sea quien lo solicite. En este ltimo caso queda en la situacin de un acreedor quirografario. 2) Constitucin tcita de anticresis Art. 3261.- Desde que el acreedor est ntegramente pagado de su crdito, debe restituir el inmueble al deudor. Pero si el deudor, despus de haber constituido el inmueble en anticresis, contrajere nueva deuda con el mismo acreedor, se observar en tal caso lo dispuesto respecto de la cosa dada en prenda. Remisin a lo dicho al tratar prenda tcita. 3) Extincin Al igual que la hipoteca, la prenda puede extinguirse por va principal o de consecuencia. La devolucin de la cosa implica la renuncia a la garanta que reposa sobre la retencin. La extincin de la obligacin provoca la extincin de la anticresis, el derecho del deudor a pedir la restitucin y el deber correlativo del acreedor de llevarla a cabo. La excepcin es el caso de la anticresis tcita. FI" BOLILLA 17
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Tcnicas o prop. dichas

De recuperar (2490) Terrenos que no son del poseedor mantener (2499)

De obra vieja o dao temido (2499)

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