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MAESTRA EN DIRECCIN DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS E INMOBILIARIAS. (MDI) MODULO 14: THE MARKET GAME
ANELISA REYES, EDGAR LOPEZ, ALVARO COUTIO, MAURICIO ACUA MAYO 2012.
UBICACIN
Guatemala
22 departamentos 14.7 millones de habitantes
Departamento de Guatemala
21.5% de la poblacin total 17 municipios
Municipio de Guatemala
50% poblacin departamental 24 zonas, 990,749 habitantes
Zona 15
Zona 15 Lo que hasta hace una de cada era una zona residencial con casas muy grandes, habitadas por hogares en su mayora AB y C+, ha atrado la atencin a comerciantes y desarrolladores de vivienda en altura, quienes estiman que el rea es de alto trafico y que aun no esta completamente desarrollada. Percepcin de la zona desde el punto de vista inmobiliario Consultores inmobiliarios comparten que los atractivos de la zona 15 en la actualidad son, la posibilidad de conseguir rentas mas baratas que las de la zona 10 y 14, posicin geogrfica estratgica porque esta muy cerca de los polos de trabajo tradicionales de la capital y sirve de enlace con las reas de crecimiento residencial del oeste (carretera a El Salvador) de la ciudad.
CIUDAD DE GUATEMALA
ZONA 15
UBICACIN
Entorno Inmediato Percepcin del entorno Plano de definicin del entorno inmediato
TERRENO
TERRENO
COMERCIAL
TERRENO
9 40 26 66 27% 1
10 17 19 36 15% 4
13 34 21 55 23% 2
14 12 8 20 8% 6
15 16 9 25 10% 5
17 19 20 39 16% 3
9 R5 5
10 R5 5
13 R3 1
14 R4 3
15 R5 5
17 R4 3
9 99.43 6
10 98.49 4
13 98.01 2
14 98.35 3
15 99.11 5
17 97.93 1
Nmero de Torres
Proyecto
Ubicacin
Desarrolladora
15 15 15 15 15 15 15 15 15 15 10 10 10 14 14 14 14 14 14 14
Botticelli 2 Catalonia Lar del valle Las pilas Apartamentos Orleans Robledal Tarragona Verde Vista Meridian Torreverde Casa Margarita Jardines del Acueducto Edificio Santa Mara Edificio Benevento Casa Rialto Edificio Dal Edificio Plenum 14 Edificio Residenza Edificio Tadeus Villa Rish
0 calle 19-70 z.15 23 av z.15 Vista Hermosa III z.15 29 Avenida 2-53, Zona 15, Colonia Vista Hermosa, Vista Hermosa II Z.15 0 calle y 15 avenida, zona 15, Colonia El Maestro 18 calle "B" Vista hermosa I Zona 15 23 av. 5-70 Vista Hermosa I, Zona 15 3a calle zona 15 0 calle 21-65 zona 15 Diagonal 6 zona 10 16 Av. 20-60 zona 10 12 Calle 6-36 Zona 10. 14 avenida 7-13, z 14 5 avenida y 18 calle Z14 4 Av 20-00 Z 14 05 avenida 18-58 04 avenida 14-35, 14-65, 14-69 y 14-75 01 avenida 07-73 02 avenida 14-68 Y 14-96
Corporacin Victoria Grupo Sacor Valdivielso N/E Corporacin AICSA Corpo Races Sacor Hispano Guatemalteca de Inversiones, S.A. Invermo Corp, S,A, Construcciones La Caada. Aproye- Grupo Inmobiliario Invermo Corp, S,A, Inverplus Inmobiliaria Los Proceres, S.A. Corporacin AICSA Premiere Properties Grupo Krea Corporacin AICSA Corporacin Victoria Ucb 7 Group
1 1 1 1 1 1 2 1 1 1 1 2 1 1 1 1 1 1 1 1
Zona
ABS.
Precio Menor
Precio Mayor
Porcentaje de absorcin
rea Verde
Elevadores
2 2 1 1 2 2 4 2 3 2 2 4 4 2 2 3 3 2 3 4
15 15 15 15 15 15 15 15 15 15 10 10 10 14 14 14 14 14 14 14
Botticelli 2 Catalonia Lar del valle Las pilas Apartamentos Orleans Robledal Tarragona Verde Vista Meridian Torreverde Casa Margarita Jardines del Acueducto Edificio Santa Mara Edificio Benevento Casa Rialto Edificio Dal Edificio Plenum 14 Edificio Residenza Edificio Tadeus Villa Rish
265 171 165 106 154 165 105 162 200 96 240 160.5 79.26 160 156 200 116.32 225 290 190
287 171 205 256 291 187 105 277 274 378 605 270 309 186 180 200 250 225 926 525
$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $
240,000.00 $ 190,000.00 $ 210,000.00 $ 103,000.00 $ 146,000.00 $ 157,000.00 $ 149,000.00 186,000.00 245,000.00 122,000.00 450,489.40 181,365.00 115,000.00 165,000.00 195,000.00 230,000.00 350,000.00 250,000.00 334,370.00 280,000.00 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $
258,300.00 $ 190,000.00 $ 240,000.00 $ 230,000.00 $ 275,000.00 $ 175,000.00 $ 149,000.00 315,000.00 275,000.00 310,000.00 600,000.00 299,700.00 472,000.00 190,000.00 219,000.00 230,000.00 475,000.00 250,000.00 1,000,000.00 735,000.00 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $
905.66 $ 1,111.11 $ 1,272.73 $ 971.70 $ 948.05 $ 951.52 $ 1,419.05 $ 1,148.15 $ 1,225.00 $ 1,270.83 $ 1,877.04 $ 1,130.00 1,527.51 1,031.25 1,250.00 1,150.00 3,008.94 $ $ $ $ $ $
900.00 1,111.11 1,170.73 898.44 945.02 935.83 1,419.05 1,137.18 1,003.65 820.11 991.74 1,110.00 1,450.92 1,021.51 1,216.67 1,150.00 1,151.00 1,111.11 1,079.91 1,400.00
1 1 0 0 0 0
1 1 1 1 1 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
2 4 2 4 2 1 2 2 4 1 3 2 2 2 3 6 3 3 3 4
96.53 13.60 71.00 18.13 2.77 90 16.88 2.2 1.03 5.01 0.70 10.24 13.57
0 0 0 0 1 0 0 1 1 1 0 1 3 1
Gimnasio
1 1 1 1 0 0 1 1 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 1
Stanos
Piscina
ANALISIS POT
iii. Informacin catastral y definicin de zonas segn POT
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Clculo de Edificabilidad G5 BASE AMPLIADO Stanos estimados Planta tpica estimada BASE AMPLIADO 3.80 7.25 6.00 9.00 2.00 978.07 978.07 5,868.43 8,802.65 1,320.00 850.00 850.00 850.00 m2 m2 m2 m2 m2 m2 3,228.43 6,162.65 m2 m2 2,640.00 m2
TODAS LAS PLANTAS SE SEPARAN 5 METROS DE LAS COLINDANCIAS PARA CUMPLIR CON LA RESTRICCIN DEL BLOQUE SUPERIOR SEGN PLANO POT EN LA ZONA SE PUEDEN CONSTRUIR HASTA 56 M. DE ALTURA NUESTRO CASO 8 NIVELES POR 4 M. ALTURA C/U ES IGUAL A 32 METROS DE ALTURA TOTAL POR LO CUL SI SE CUMPLE G1 BASE AMPLIADO 1.20 1.80 6,569.20 7,883.04 11,824.56 m2 m2
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b. Descripcin del trfico en entorno inmediato Segn la empresa municipal de transporte y la empresa SkyscraperCity Por el boulevard de Vista Hermosa circulan en horas pico un promedio de 5,000 vehculos y en total un promedio de 48,500 vehculos diarios. I. Servicios generales a. Cobertura de Agua Potable
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b. Cobertura de Drenajes
c. Cobertura de Electricidad
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d. Disposicin de la basura
II.
Seguridad
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4. MERCADO: TENDENCIAS DEMOGRFICAS, POBLACIN PEA, INGRESOS FAMILIARES, TENDENCIAS DEL SECTOR.
TENDENCIAS DEMOGRAFICAS 14.7 min. Creciendo 2.8% anual; 52% mujeres. 3.2 min Poblacin PEA (econmica activa) de un 36-40% Crecimiento de 7-8% anual acelerado en ciudad 53% poblacin tiene menos de 20 aos. Cerca de 36% tiene 25 a 64 aos en promedio acorde censo viven 4 a 4.5 personas por hogar.
DE INGRESOS FAMILIARES SE DEDICA un 1/3 al pago vivienda; entre ellos C promedio C mas B Q4000-4500 mensual Q5000-6000 mensual Q9000-10000 mensual
TENDENCIAS BIENES RAICES Z15 Hoy en da LA mayora construye vivienda horizontal con pequeo jardn. En combinacin al hecho que gente de Carretera a El Salvador y otras reas suburbanas busca regresar a las zonas 13,14,15,16. Esta ultima se aprecia con el desarrollo de mucho comercio, restaurantes, colegios de prestigios y universidades.
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5. ANALISIS DE DEMANDA
Perfil Psicogrfico Factores decisivos compra Conducta NSE C+: Por lo regular, Padre y Madre aportan al ingreso. Los lderes de cada familia desean adquirir casa propia, ya que les brinda el sentimiento y sensacin de seguridad y estabilidad para su familia. Las personas que inician el proceso de bsqueda de vivienda propia, son influenciados en un alto porcentaje solo por su pareja o hijos mayores de doce aos de edad. La cercana a su familia influye en proceso de compra. Sus tiempos libres actividades religiosas. 2 vehculos por familia y 1 empleada servicio
Conducta NSE B: El cnyuge (la esposa) es la influyente # 1 en la toma de decisin de compra. En la mayora de los casos, padre y madre son profesionales, donde los dos aportan. Comparten con sus amigos y en familia sus tiempos libres Buscan que sus familias se ubiquen en sectores exclusivos Promedio 3 vehculos por familia y 2 empleados El 70% se ejercita mas de 3 veces a la semana
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Vemos como la zona 15 es una excelente opcin para el desarrollo de un proyecto inmobiliario. Es una de las zonas con menor densidad de habitantes de Guatemala.
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La zona 15 se presenta como una de las zonas con ms altos ndices de escolaridad y profesionales , debido a la gran cantidad de colegios y universidades que se ubican en el sector. Estratificacin socioeconmica por sector censal
El NSE que predomina en la zona 15 , es el segmento AB, cabe aclarar que tambin encontramos A+ y C+.
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Calidad de vivienda
Los segmentos AB, A+ y C+ presentes en la zona 15, desarrollan alta exigencia para los desarrolladores inmobiliarios en lo referente a la calidad de sus viviendas.
Crmenes y tendencias El mapa muestra que la zona 15 es una de las zonas con ms baja intensidad de criminalidad entre los aos 2006 y 2007 en comparacin con todas las zonas que conforman el municipio de Guatemala.
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Dentro de las cifras reportadas de hechos delictivos se agrupan tanto asaltos, robos, violencia intrafamiliar as como accidentes de trnsito. Siendo la zona 14 y la zona 15 las que poseen el menor nmero de hechos delictivos de la Ciudad. Zonas violentas ao 2011
Segn el monitoreo del GAM, entre los meses de enero y agosto del 2011 antes de las elecciones presidenciales, la zona 15 no presentaba ninguna muerte por violencia, mientras que las zonas que mayor reportaron fueron las zonas 10, San Jos Pinula y Santa Catarina Pinula.
Fuente: GAM (Grupo de Apoyo Mutuo), rea de transparencia, monitoreo en medios de comunicacin.
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MASTER PLAN
12 NIVELES 8 APARTAMENTOS 3 TIPOS DE APARTAMENTOS
APARTAMENTO A : 117.37 MTS2 APARTAMENTO B : 101.71 MTS2 APARTAMENTO C : 86.90 MTS2
MERCADO OBJETIVO C
EL PROYECTO CUENTA:
SEGURIDAD VISTAS GARITA AREAS VERDEA BUENA UBICACIN SALN SOCIAL GIMNASIO POZO PROPIO
ACABADOS :
PISO CERAMINCO EN COCINA Y BAOS LOSA SANITARIA, GRIFERA Y ACCESORIOS DE BAOS DE PRIMERA CALIDAD PISO LAMINADO EN EL RESTO DEL APARATMENTO (DORMITORIOS, REAS SOCIALES Y COMEDOR) VENTANERA DE PVC ALEMANA CON AISLAMIENTO TRMICO Y ACSTICO. INCLUYE CLOSETS Y GABINETES DE COCINA DIVISIONES INTERIORES DE TABLAYESO TODOS LOS BAOS CON MUEBLES DE BAO Y ESPEJOS EL MASTER BEDROOM CUENTA CON WC Y JETINA PUERTAS Y ZCALOS DE MADERA.
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CARACTERSTICAS:
1 TORRE DE 12 NIVELES 192 PARQUEOS PARA CONDOMINIOS (2 STANOS) 16 PARQUEOS PARA VISITANTES SISTEMA DE MXIMA SEGURIDAD (MURO PERIMETRAL, MALLA ELECTRIFICADA, CIRCUITO CERRADO DE SEGURIDAD, GARITA DE SEGURIDAD, ENTRADA PEATONAL), 2 ELEVADORES CON CAPACIDAD DE 12 PERSONAS CADA UNO. PLANTA ELCTRICA DE EMERGENCIA. PLANTA DE TRATAMIENTO. CABLEADO DE INTERNET, TV, CABLE Y TELFONO EN CADA APARTAMENTO. CAMINAMIENTOS INTERIORES
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Concepto Creativo: VILLA CONDESA es el hbitat diseado para los que piensan en seguridad, accesibilidad, calidad de vida, el nuevo destino para las familias jvenes y con sueos de futuro. Un mercado caliente donde los inversionistas pueden hacer lo que se les ocurra si tienen la visin y los recursos para emprender. VILLA CONDESA tambin est ubicado en una parte de la ciudad que captura la magia y el misticismo de una urbe moderna, es sobre estos dos antecedentes que la campaa establece su propuesta de venta. Posicionamiento:
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VALLA
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GIGANTOGRAFA DOBLE
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9. VIABILIDAD ECONMICA
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