You are on page 1of 24

1-Devremlk hakk nedir?

Devremlk hakk, mesken olarak kullanlmaya elverili bir yapdan/bamsz blmden, yln belli dnemlerinde ve mterek mlkiyet payna bal olarak yararlanmak zere kurulan bir irtifak hakkdr. Devremlk hakknn kurulmas iin, btn hak sahiplerince imzalanmas gereken devremlk szlemesinin dzenlenmesi gerekir. zerinde devremlk hakk kurulacak yap veya bamsz blmlerin ortak malikler arasndaki (onbe gnden az olmamak zere) dnem sresi, devir ve teslimi ile istifade ekil ve usulleri; yneticilerin seimi ile hak ve sorumluluklar; byk onarm iin ayrlacak dnem, bakm masraflar vd. hususlar devremlk szlemesinde belirtilir. Aksi resmi senette kararlatrlmadka devremlk hakknn bal olduu pay, devrelerin say ve sreleri esas alnarak eit bir biimde belirlenir. Bu hususlar ieren ve btn hak sahiplerince imzalanan devremlk szlemesi tapu ktne tescil edilerek resmi senede eklenir. Devremlk hakk, btn hisselerin tek kiiye gemesiyle; mterek maliklerin oybirliiyle; anayapnn veya bamsz blmn kullanlamayacak ekilde harap olmasyla; anagayrimenkuln tamamen yok olmas veya kamulatrlmasyla sona erer. 2-Hangi mallar zerinde devremlk hakk kurulabilir? Devremlk hakk ancak mesken nitelikli, kat irtifakna veya kat mlkiyetine evrilmi ya da mstakil yaplarda kurulabilir. Mesken olarak kullanlmaya elverili, mterek mlkiyete tabi mstakil binalar veya zerinde kat irtifak ya da kat mlkiyeti kurulmu binalarn mesken nitelikli bamsz blmleri zerinde devremlk hakk kurulabilir. Dolaysyla, depo, iyeri, garaj gibi bamsz blmlerin zerinde devremlk hakk kurulamaz. 3-Devremlk hakk sahibinin tasarruf haklar nelerdir? Devremlk hakk, bal olduu mterek mlkiyet payna bal olarak devir ve temlik edilebilir; miraslara intikal edebilir. Ayrca devremlk zerinde, bu hakla badaan ayni haklarn tesis edilmesi de mmkndr. Devremlk hakk sahibi, hissesini satabilir, balayabilir, takas ve ipotek edebilir. Hisse devredildiinde, devremlk hakk da bu hisseye bal olarak (kendiliinden) yeni malike geer. Szlemede aksi kararlatrlmamsa devremlk sahibi, bu hakkn kullanmn bakalarna brakabildiinden dolay, tesis edilecek intifa veya skna hakk ile kira szlemesinin de tapu ktne tescili mmkndr. 4-Tanmazdaki bamsz blmlerden bazlar zerinde devremlk hakki kurulabilir mi? Kat mlkiyetine evrilmi bamsz blmlerden bazlar zerinde devremlk hakk kurulmas mmkn olup, aksi ynetim plannda kararlatrlmamsa, bunun iin dier bamsz blm maliklerinin izni gerekmez. 5-Devremlk zerinde ortakln giderilmesi mmkn mdr? zerinde devremlk hakk kurulan yap veya bamsz blmn ortak malikleri, aksi szleme ile kararlatrlmamsa, ortakln giderilmesini isteyemez. Devremlk szlemesinde, ortakln giderilmesinin istenebileceine dair hkm varsa, hissedarlar arasnda ortakln giderilmesi davas alabilir. 6-Devremlk zerinde uf'a hakki kullanlabilir mi? zerinde devremlk hakk kurulmu yapnn/bamsz blmn ortak maliklerinin, aralarndaki mterek mlkiyet nedeniyle kanuni uf'a hakk vardr.

Devremlk szlemesine konulacak hkmle, kanuni uf'a hakkndan feragat edilmesi ve bu durumun tapu ktne tescili mmkndr. 7-Eklenti ve ortak yerler zerinde devremlk hakk sahibinin haklar nelerdir? Devremlk hakk sahibi, devremlkte yeralan eklenti ve ortak yerlere hissesi orannda sahip olduundan, kendisine ayrlan devremlk sresince bu yerleri kullanma hakkna da sahiptir. 8-Hak sahibi, dnem sonunda devremlk boaltma ykmlln yerine getirmezse ne yaplabilir? Bu durumda, devremlk maliklerinden biri, bulunduu yerin en byk mlki amirine bavurarak, zabta marifeti ile bu yeri tahliye ettirebilir. Devremlk hakk sahipleri, kendilerine ayrlan ve tapu sicilinde belirtilen dnem sresi sonunda istifade ettikleri bamsz blm veya yapy, devremlk szlemesi hkmleri gereince boaltmaya ve yeni hak sahibine teslim etmeye mecburdur. Dnem sresi sonunda tahliye gereklemedii takdirde, istifade edecek olan dnem sahibinden birinin veya yneticinin, tapu kaydn ve szlemeyi talebine ekleyerek sunmas halinde, mahallin en byk mlki amirinin emri ile, bakaca bir ilem ve tebligata gerek kalmakszn, derhal zabtaca boalttrlr. dare veya yarg organlarna yaplacak bavuru, bu boaltma ilemini durdurmaz. lgililerin kanundan ve szlemeden doan haklar sakldr. 9-Gayrimenkul (Tanmaz) mlkiyetinin konusu nedir? Gayrimenkul mlkiyetinin konusu, araziler, madenler, tapu sicilinde bamsz ve srekli olmak zere ayrca kaydedilen haklar ile Kat Mlkiyeti Kanunu'na gre kurulan bamsz blmlerdir. Medeni Kanun'a gre bir topraa malik olmak, onu kullanrken yararl olacak lde altna ve stne de malik olmay ierir. Tanmaz mal mlkiyeti, kanuni snrlamalar sakl kalmak zere yaplan ve dikilen eyler ile kaynaklar da kapsar. 10-Gayrimenkul (Tanmaz) mlkiyetini edinme yollar nelerdir? Gayrimenkul mlkiyeti, szleme, igal, yeni arazi oluumu, zamanam, miras, kamulatrma ve cebri icra yoluyla edinilebilir. Tanmaz mlkiyeti szleme ile satm, trampa ve balama yoluyla edinilebilir. gal ve zamanam ile tapu sicilinde kayd bulunmayan veya kayd olsa dahi malikinin kim olduu belirlenemeyen tanmazlar mlk edinilebilir. Sahipsiz yerlerde birikmek, dolmak, kaymak veya kamuya ait sularn mecra (yatak) ve seviyelerinin deimesi suretiyle oluan ve kendisinden yararlanlmaya elverili arazi (Yeni Oluan Arazi), devletin malidir. Ancak, hazine adna tescil ettirilmedii takdirde zel kiilerce zamanam yoluyla kazanlabilir. Ayrca, bu tr durumda kendi tanmazndan paralar ayrldn kantlayan kii, onlar geri alabilir. Tanmaz mlkiyetinin zamanam ile edinilmesi iki ekilde olur: a) Geerli bir sebep olmadan tapu ktnde malik olarak kaytl kii, o tanmaz aralksz ve davasz olarak on yl sreyle iyi niyetle elinde bulundursa mlkiyeti kazanr. b) Tapu ktnde kaytl olmayan tanmaz ile tapu ktnden maliki anlalamayan ya da yirmi yl nce lm veya yitikliine karar verilmi bir kii adna kaytl tanmaz aralksz ve davasz olarak yirmi yl sreyle malik sfatyla elinde bulunduran kii, tapu ktnn adna geirilmesi iin tescil davas ap da kazanrsa mlkiyeti kazanr. Tanmaz mlkiyetinin miras yoluyla kazanlabilmesi iin tapu sicil mdrlnde herhangi bir ilem yaplmasna gerek yoktur. Ancak, miras yoluyla edinilen tanmaz zerinde tasarrufta bulunabilmek iin kiinin, ilgili tanmaz tapu ktnde kendi adna tescil ettirmesi gerekir. Kamu yarar iin kamulatrmaya yetkili idare, kanuni prosedre uygun olarak kamulatrmay gerekletirdii

anda tanmaza malik olur. Cebri icra yoluyla yaplan sat halinde, ak artrmann (hale) kesinlemesi ile alici tanmazn maliki olur. 11-Tanmaz mlkiyetinin devrini kstlayan haklar nelerdir? Medeni Kanun'a gre tanmaz mlkiyetini kstlayan haklar, uf'a (n Alim), itira (Alim) ve vefa (Geri Alim) haklardr. Bu haklardan kanundan doanlar, tapu ktne kayt gerekmeksizin hkm ifade ederler. Szlemeden doan kstlayc haklarn hkm ifade edebilmesi iin tapu ktne tescil edilmesi gerekir. Bu haklar nedeniyle oluan kstlamalar ancak resmi bir senetle ve tapu ktne kaytla kaldrlabilir veya deitirilebilir. 12-uf'a (n Alim) hakki nedir? uf'a hakki, hakkin ilikin olduu tanmaz malin satlmas halinde onu, dier alclar karsnda ncelikle satn alabilme hakkidir. Kanuni ve akdi (Szlemesel) olmak zere iki trl uf'a hakki vardr. Tanmaz mal satlaca zaman satc durumu, uf'a hakki sahibine ihbar etmeye mecburdur. Kanuni uf'a hakki sz konusu olduunda ise bildirim ykmll tapu sicil memuruna aittir. uf'a hakki, hak sahibinin sat renme gnnden itibaren bir ay ve her halkarda tapu siciline erh verildii tarihten itibaren on sene gemekle son bulur. uf'al tanmazn/payn mlkiyeti, uf'a hakkinin tek tarafl irade beyan eklinde kullanlmasyla deil, tanmaz/pay alann raz olup tapuda dzenlenecek resmi senedi imzalamas ve tescil ile veya bunu yapmaktan kand takdirde tescil davas alarak lehte karar alnmas ve bu kararn kesinlemesi ile geer. uf'a hakki sahibi, sat rendii tarihten itibaren bir ay iinde alcya bavurarak tanmazn kendisine satn istemeli, talebi reddedildii takdirde bu bir aylk sre iinde ilgili tanmaz malin kendi adna tescili iin dava amaldr. uf'a hakki sahibi, sat bedeli ile alcya ait olan sat masraflarndan sorumludur, bunlar mahkemenin belirleyecei sre iinde depo etmelidir. Mterek mlkiyette paydalar arasnda pay sat yaplyorsa; uf'a hakkndan feragat edildii tapuya erh edilmise; aksi kararlatrlmadka balama ve trampa szlemelerinde; cra ve flas Kanunu uyarnca yaplan cebri satlarda (Ak Artrma/hale); tanmazn, irket sermayesi olarak devredildii hallerde ve kat mlkiyetine geilmi veya paydalar arasnda fiilen taksim edilmi tanmazlar iin uf'a hakki kullanlamaz. 13-Akdi uf'a hakki nedir? Tanmaz malin nc kiiye satlmas durumunda uf'a hakki sahibine, tek tarafl irade beyanyla ve ayni sat koullar ile tanmaz mali ncelikle satn alma hakkinin yazl bir szlemeyle verilmesidir. Szlemeden doan uf'a hakki sadece ilk satta kullanlabilir. Tapu siciline erh verildii surette, bu erhte belirtilen sre iinde ve artlar dairesinde herhangi bir malike kar ileri srlebilir. Ancak, tapu siciline erh edilmedike sadece szlemeyi yapanlar balar, nc kiilere kar ileri srlemez. erh iin ise szlemenin noterce dzenlenmi olmas gerekir. Akdi uf'a hakki kullanlrken szlemede tayin olunan bedel, szlemede bedel tayin edilmemise tanmazn nc kiiye satndaki bedel, uf'a bedeli olarak denmelidir. uf'a szlemesine, taraflarn kimlikleri, hakkin konusunu oluturan tanmazn cinsi, vasflar, tapu kayt tarihi ve numaralar, hakkin sresi, uf'a bedelinin miktar, denme ekli, hakkin kimlere kar ileri srlebilecei ve devredilip devredilemeyecei yazlmaldr. 14-Kanuni uf'a hakki nedir?

Kanuni uf'a hakki, mterek mlkiyet hakkndan doan ve hissedarlk (paydalk) devam ettii mddete varln koruyan bir haktir ki, bu hakkin paydan ayr olarak devir ve temliki mmkn deildir. Bir gayrimenkuln hissedarlar (hisse miktar ne olursa olsun), onun hissesini satn alan nc kiiye kar kanuni uf'a hakkna sahiptir. Kanunun ngrd bu hakkn varln bildirmek ve kabul ettirmek iin hakkn tapu siciline erhi gerekmez. Kanuni uf'a hakk her satta yeniden domaktadr; payn (hisse) ilk satmnda uf'a hakkn kullanmayan payda, ayn payn daha sonraki satlarnda bu hakkn kullanabilir veya bir paydan payn satmas halinde uf'a hakkn kullanmayp, bir dier paydan payn satmas halinde uf'a hakkn kullanabilir. uf'a hakknn kullanlmas yolundaki tek tarafl irade beyan kurucu olup, satn alan kimseye ulatnda hukuki sonu dourur. Kanuni uf'a hakk kullanlrken sat artlarna uyulmas ve sat bedelinin denmesi gerekir. Tanmaz, paydalar arasnda fiilen taksim edilip de herkes kendine den yeri kullanrken, bir payda, o yere karlk gelen tanmaz payn bakasna sattnda teki paydalar uf'a davas aamazlar. 15-uf'a hakki nasl sona erer? uf'a hakki, hakkin kullanlmas, srenin dolmas, tanmaz malin yok olmas, mahkeme karar, kamulatrma veya uf'a hakkndan feragat suretiyle son bulur. 16-tira (Alm) hakk nedir? tira hakk, resmi szlemeye ya da lme bal tasarrufa dayanan, tek tarafl irade beyanyla bir mal satn almak hakkdr. tira hakk bir tanmazla ilgiliyse itira szlemesi resmi ekilde (noterde) yaplmaldr. tira hakknn, hakkn konusu gayrimenkuln herhangi bir malikine kar ileri srlebilmesi iin tapu siciline erh edilmesi gerekir. Bu hak, erh tarihinden itibaren on sene gemekle der. tira szlemesinde, satn alma iin vade belirlenmi olabilir ama her halkarda bu sre on yl geemez. 17-Vefa (Geri Alm) hakk nedir? Vefa hakk, tanmaz maln satm olan bir kiinin, bedelini vermek suretiyle o mal geri alabilme (satn alma) hakkdr. Vefa szlemesi resmi ekilde (noterde) yaplmaldr. Vefa hakki tapu siciline erh edildii zaman, bu erhte gsterilen sre iinde gayrimenkuln herhangi bir malikine kar ileri srlebilir. Ancak, tapuya erh edildii tarihten itibaren on yl sonra vefa hakki der. 18-Satm szlemesi nedir? Satm szlemesi, satcnn, alcnn borland bedel karlnda, szleme konusu mal ona teslim ve mlkiyeti devir borcunu yklendii szlemedir. Gayrimenkul mlkiyetinin sat yoluyla devredilmesi iin tapuda resmi senet dzenlenmesi ve tapu ktne tescil yaplmas gerekir. Sat iin dzenlenecek resmi senette, taraflarn (temsilci veya vekillerinin) kimlikleri, tanmazn zellikleri (cinsi, mevkii, ada-pafta-parsel numaras, yzlm vs.), sat bedeli, deme ekli vd. hususlar belirtilmelidir. 19-Gayrimenkuln satm bedeli nasl belirlenir? Gayrimenkuln satm bedeli, satm szlemesinin taraflarnca ve serbeste belirlenir. Ancak, bu bedel, sata konu tanmaz maln bulunduu yerdeki olaan alm-satm bedeli (Rayi Bedel) olmaldr. Taraflar sat bedelini, daha az vergi ve har demek iin dk; sigortacy, alm veya n alm hakk sahiplerini aldatmak maksadyla yksek gsterebilir. Ancak, sat bedelinin, emlak vergisi beyan deerinin, o yl iin belirlenen yeniden deerleme oran ile arpm sonucu

bulunacak deerden az olmamas gerekir. Aksi halde aradaki fark, Vergi Usul Kanunu'na gre cezal olarak tahsil edilir. 20-Sat bedeli ne zaman denir? Aksi kararlatrlmad takdirde taraflar, borlarn ayni zamanda demekle ykmldr. Kural olarak satc, tanmazn alici adna tescili talebinde bulunmadka sat bedelini talep edemez. 21-Gayrimenkuln taksitle satm mmkn mdr? Gayrimenkuln taksitle satm mmkndr. Bu durumda sat bedeli, taraflarn anlaaca vadelere blnerek denir. Bir tanmazn taksitle satna ynelik istem, taksit tutarlar ve vadeleri (senede balanmsa, senet tutarlar ve vadeleri) resmi senede geirilir. Satcnn, sat bedelinden arta kalan bedel iin ve sat bedeliyle sinirli olmak zere kanuni ipotek hakki vardr. Kanuni ipotek tesisi, sat ilemi srasnda veya mlkiyetin naklinden (alici adna tescilinden) itibaren ay iinde talep edilebilir. Kanuni ipotein tescili iin alicinin izin ve onayna gerek yoktur. Kanuni ipotek hakkinin kullanlmas istee bal olup, sat bedelinin geriye kalan miktarn baka yollarla teminat altna alma imkan varsa, satc kanuni ipotek hakkini kullanmayabilir. Satc sat bedelini temin edemedii takdirde, icra dairesine giderek elindeki ipotek belgesine dayanarak ipotein paraya evrilmesi yoluyla takip talebinde bulunabilir. 22-zerinde intifa hakk bulunan tanmaz satlabilir mi? ntifa hakkyla ykml tanmaz satlabilir. Bu durumda sat bedeli, kuru mlkiyet iin tanmaz deerinin te biri olup, tapu harc bu miktar zerinden tahsil edilir. Satm szlemesine konu tanmaz zerinde intifa hakk bulunduu, kuru mlkiyetin sat bedeli vd. hususlar resmi senette aklanmaldr. zerinde intifa hakk olan bir tanmazn icra dairesi veya mahkeme kanalyla sat halinde, satn intifa hakk ile ykml olarak yaplmas zorunludur. ntifa hakk sahibinin kabul olmadka, bu hakkn icra yoluyla paraya evrilmesi mmkn deildir. 23-zerinde intifa hakk bulunan tanmaz satlabilir mi? ntifa hakkyla ykml tanmaz satlabilir. Bu durumda sat bedeli, kuru mlkiyet iin tanmaz deerinin te biri olup, tapu harc bu miktar zerinden tahsil edilir. Satm szlemesine konu tanmaz zerinde intifa hakk bulunduu, kuru mlkiyetin sat bedeli vd. hususlar resmi senette aklanmaldr. zerinde intifa hakk olan bir tanmazn icra dairesi veya mahkeme kanalyla sat halinde, satn intifa hakk ile ykml olarak yaplmas zorunludur. ntifa hakk sahibinin kabul olmadka, bu hakkn icra yoluyla paraya evrilmesi mmkn deildir. 24-Tapuda sat mmkn olmayan tanmazlar hangileridir? Tapu siciline kaytl olmayan; kamu hizmetine tahsis edilmi; orta mal niteliinde; baz erh ve beyanlara tabi tanmazlar ile itirak halinde tasarruf edilen paylarn tapuda sat yaplamaz. Tapu siciline kaytl olmayan tanmazlar, henz kadastrosu yaplmadndan tescili yaplamam, zabt defterinde de kayd bulunmayan tapusuz tanmazlardr. Kamu hizmetine tahsis edilmi tanmazlar, yol, park, meydan, hkmet kona gibi bir kamu hizmetine ayrlm tanmazlardr. Orta mal niteliindeki tanmazlar, mer'a, yaylak, klak gibi tanmaz mallardr. Baz erh ve beyanlara tabi tanmazlar, mlkiyet hakknn bakasna naklini engelleyen ihtiyati tedbir, kamu haczi, konkordato ile verilen sre, iflas ilan, aile yurdu, ykml miras tayini gibi erhler ya da baz kanunlara gre (Gecekondu K.,

Kamulatrma K., skan K.) ngrlen belirtmelere tabi tanmazlardr. tirak halinde tasarruf edilen paylar ise Medeni Kanun'a gre itirak halinde mlkiyet devam ettii mddete taksim edilmesi ve pay (hisse) zerinde tasarruf edilmesi mmkn olmayan tanmazlardr (itirak halinde tasarruf edilen paylar, miras olmayan bir nc kiiye satlamaz). 25-Sat vaadi szlemesi nedir? Sat vaadi szlemesi, ileride yaplacak sat szlemesinin taahhd niteliindeki szlemedir. Sat vaadinin erhi ile mlkiyet gemez, sadece mlkiyetin geirilmesini isteme hakk doar. Sat vaadi szlemesinin noterde "Dzenleme" biiminde yaplmas zorunludur. Noterler tarafndan dzenlenen gayrimenkul sat vaadi szlemeleri, taraflardan birinin talebiyle tapu siciline erh edilebilir. Bunun iin szlemenin sunulmas ile birlikte taraflardan birinin yazl istemi gerekir. Sat vaadi szlemesinin geerlik artlarndan biri de sat vaat edilen tanmazn belirli veya belirlenebilir olmasdr. Buna gre bir kimsenin, henz kendisine ait olmayp da ileride olaca muhtemel olan bir tanmazn satn vaat etmesi mmkndr. tirak halinde mlkiyette taksimle oluacak hissenin nc kiilere sat yaplamazken, sat vaadinin yaplmasnda saknca yoktur. Hacizli ve ipotekli tanmazlarn sat da vaat edilebilir. Bir gayrimenkuln henz blnmemi parasnn sat vaadi (imar mevzuatna uygun olmak artyla) geerlidir; ancak parann snrlarnn ve yzlmnn belirtilmesi gerekir. Yabanc uyruklularn tanmaz mal edinebildikleri yerlerde sat vaadi alacakls olmalar mmkndr. Sat vaadinin erhinden sonra be yl iinde taraflarn tapuda kesin sat szlemesini imzalamalar (mlkiyeti nakletmeleri) gerekir. Tanmazn maliki mlkiyeti nakletmeye yanamad takdirde vaat alacaklsnn, tanmazn bulunduu yer mahkemesinde "Feraa cbar Davas" (Devretmeye Zorlama Davas) aarak mahkemeden karar getirmesi gerekir. 26-Bir tanmazn, birden ok kiiye satnn vaadi mmkn mdr? Ayn tanmaza ilikin olarak birden ok kiiye sat vaadinde bulunulabilir. Bu durumda ilk szleme geerlidir. Ancak, tapu sicil mdrlne ilk getirilen szlemenin erhi yaplabilir. Sat vaadi szlemesinin tapu ktne erhinden sonra getirilen dier sat vaadi szlemeleri ancak mahkeme karar ile tapu ktne erh edilebilir. 27-Satm szlemesi, sat vaadi szlemesinden en ge ne kadar sonra yaplmaldr? Taraflar, sat vaadi szlemesinin tapu ktne erh edildii tarihten itibaren be yl iinde tapu sicil mdrlnde kesin sat szlemesini imzalamaldr. erhten itibaren be yl iinde sat yaplmaz veya irtifak hakki tesis edilmezse erh, tanmaz malikinin talebiyle tapu sicil mdrlnce silinir. 28-Tapu ktnde "Sat Vaadi" erhi tayan bir tanmaz, nc kiilere satlabilir mi? Byle bir tanmazn nc kiiye sat mmkndr. Fakat bu erh, be yl sreyle geerli olduundan, sat vaadi alacakls, bu sre iinde tanmaz mlkiyetinin kendisine naklini isteyebilir. 29-Sat vaadi szlemesiyle kazanlan alacak hakk devredilebilir mi? Sat vaadi szlemesi ile alacakl duruma gelen kimse, bu hakkn devredebilir. Yine devralann da bu hakk bakasna devretmesi mmkndr. 30-Trampa szlemesi nedir?

Trampa szlemesi, bir malin baka bir malla veya bir hakkin baka bir hakla deitirilmesini ieren szlemedir. Trampaya konu olan mallarn deerleri arasnda yaklak olarak eitlik veya denge olmaldr. Trampaya konu olan tanmazlarn rayi deerleri bilinmelidir. Bu deer asgari olarak emlak vergisi beyan deeridir. Deerler arasnda dengesizlik varsa, yksek deerli mali alan, dier tarafa kararlatrdklar miktarda deme yapar. Trampa szlemesinde mallardan yalnz birinin gayrimenkul olmas bile, tapu sicil mdrlnde resmi senet dzenlenmesini gerektirir. 31-Farkl yerlerdeki tanmazlarn, trampa szlemesine konu olmas mmkn mdr? Farkl tapu sicil mdrlklerinin yetki alanna giren tanmaz mallarn trampas mmkndr. Trampa istemini alan tapu mdrl, dier mdrlkten alaca bilgi ve belgelere dayanarak tescil ilemini yapar. Trampa talebinin yapld tapu sicil mdrl, dier ilgili mdrlkten gerekli tapu kayt rnekleri vd. bilgi ve belgeleri ister. Bu belgelere dayanarak yaplan tescil ileminden sonra trampaya ilikin resmi senedin onayl rnei bir yaz ekinde dier tapu sicil mdrlne gnderilir. Yine yazy alan tapu sicil mdrl de tescil ilemi yapar. 32-Yabanc uyruklu kiiler, Trkiye'de gayrimenkul (tanmaz) edinebilir mi? Yabanc uyruklu kiiler, devletler zel hukuku erevesinde Trkiye'de tanmaz mal edinebilir ve Trkiye'deki tanmaz mallar zerinde tasarrufta bulunabilirler. Yabanc uyruklularn Trkiye'de tanmaz mal edinebilmeleri iin iki artn bir arada olmas aranr: a) Karlkllk esas b) Kanuni snrlamalara uygunluk. Karlkllk esasna gre yabanc kiinin tabiyetinde olduu lkenin, bu konuda Trk vatandalarna ayn hakk tanm olmas gerekir. Kanuni snrlamalara uygun olma art ise yabanclarn Trkiye'deki gayrimenkul tasarruflarna, Ky Kanunu, Askeri Yasak Blgeler ve Gvenlik Blgeleri Kanunu vd. kanunlarla getirilen snrlamalara uyulmas gerektiidir. Buna gre, yabanc gerek ve tzel kiilerin turizm amal yatrmlar dnda kylerde gayrimenkul edinmeleri yasaktr. Yabanc gerek kiiler, bir kye bal olmayan bamsz iftliklere ve ky dnda kalan arazinin otuz hektardan fazlasna ancak Bakanlar Kurulu'nun izniyle sahip olabilirler. Yabanclar, askeri yasak blgeler ve gvenlik blgelerinde de tanmaz mal edinemezler. Yabanc kamu tzel kiilerinin ise Trkiye'de mlk edinmeleri yasaktr. Ancak, elilik ve konsolosluk gibi yabanc devlet temsilciliklerine, karlkllk esas ve uluslararas teamller gereince, kendi ihtiyalar iin tanmaz mal edinmelerine izin verilebilir. Yabanc zel hukuk tzel kiileri (irket, dernek vd.) de ayn hkmlere tabidir. Ayrca, Osmanl Devleti zamannda kurulan ve hala varln srdren kilise, okul vd. tesislerin sahiplendikleri tanmazlar, Bakanlar Kurulu'nun izniyle bu tzel kiiler adna tescil edilebilir. Doumla Trk vatandaln kazanm olup da Bakanlar Kurulu'ndan izin alarak yabanc bir devletin vatandalna geen kiiler ile bunlarn miraslar, T.C.'nin milli gvenlii ve kamu dzenine ilikin hkmler sakl kalmak zere Trkiye'de ikamet, seyahat, alma, miras, menkul (Tanr) ve gayrimenkul (Tanmaz) mal edinme gibi konularda, Trk vatandalaryla ayn haklara sahiptirler. 33-Yabanc uyruklu kiiler, Trkiye'deki tanmaz mallar zerinde ipotek tesis edebilir mi? Yabanc gerek ve tzel kiiler, Trkiye'deki tanmaz mallar zerinde Trk veya yabanc kiiler lehine ipotek tesis edebilir. Ancak bu hakkn kullanlmas da karlkllk esasna baldr Karlkllk esasna gre yabanc kiinin tabiyetinde olduu lkenin, bu konuda Trk vatandalarna ayni hakki tanm olmas gerekir.

34-Gayrimenkul rehni nedir? Gayrimenkul rehni, teminatn konusunu tanmazlarn oluturduu; belirli bir alaca, belirli bir gayrimenkulun bedelinden ncelikle istemek ve almak yetkisi veren ayni bir haktr. Gayrimenkul rehni ya bir szleme ile tesis edilir ya da kanundan doar. potek, ipotekli bor senedi veya irat senedi eklinde tesis olunabilir. Baz istisnalar dnda szlemeler, kural olarak tapu sicil mdrlnde dzenlenir. Kanundan doan gayrimenkul rehni olarak, ii ve mteahhitlerin; sattan arta kalan alacak iin satcnn; lnceye kadar bakma szlemesinde bakim alacaklsnn; taksimden doan alacaklarda hissedarlarn; topran slahnda (bataklk bir arazinin kurutularak tarm arazisine dntrlmesi gibi) alacakl duruma geenin ve kat karl inaat szlemelerinde arsa verenin kanuni ipotek hakki vardr. 35-potek nedir? potek, mevcut veya ileride oluacak ya da olumas muhtemel bir alacan temini iin kiinin kendisinin veya bakasnn gayrimenkuln gvence olarak gsterdii bir gayrimenkul rehnidir. potein konusu gayrimenkul veya gayrimenkul niteliinde olan bamsz ve srekli haklardr. Bir gayrimenkuln ipotek edilebilmesi iin o gayrimenkuln tapu sicilinde kaytl olmas gerekir. Esasen tapusuz tanmazlarn rehni de mmknse de, bunlarda menkul hkmleri iler ve dolaysyla da tapu sicili ile ilgisi yoktur. Madenler ve ticari iletmeler de ipotee konu olabilir. Bu durumda ticari iletme, tm makine ve mefruatyla beraber rehnedilmi saylr. potek edilecek gayrimenkuln ipotek resmi senedinde belirlenebilmesi iin kadastro gren yerlerde ada-pafta-parsel numaras, kadastro grmeyen yerlerde ise snrlarnn belirtilebilir olmas gerekir. potek, kurulmas annda mevcut veya ileride oluacak veya olumas muhtemel alacaklar iin kurulabilecei gibi, belli olmayan veya deiebilen alacaklar iin de kurulabilir. Halen mevcut olmayp ileride vcut bulmas muhtemel alacaklar salayan ipotekler, genel olarak kefalet ve teminat niteliini tayan ipoteklerdir. Bu durumda alacan azami miktarnn tapu sicilinde gsterilmesi gerekir. Kamu mallar, baz erh ve beyanlara tabi gayrimenkuller (rn: htiyati Tedbir), itirak halinde tasarruf edilen hisseler, gayrimenkuln ifraz edilmemi paras ve mevcut hisse blnmek suretiyle ipotek edilemez. potee ynelik tescil istemini, gayrimenkul malikinin yapmas gerekir. potek, gayrimenkul zerinde deil de ayr bir sayfaya kaydedilmi bamsz ve srekli haklar (rn: st Hakk) zerinde tesis ediliyorsa, bu hakka sahip olann tescil istemi yeterlidir. potek, tapu ktnden silinmedike eklen sona ermi saylmaz. potei hukuken sona erdiren balca sebepler, ipotekli gayrimenkuln tamamen yok olmas; kamulatrma; mahkeme karar; ipotek borcunun denmesi; ipotein paraya evrilmesi; ibra, takas, tecdit (yenileme); gelecekte domas muhtemel alacak ipoteklerinde borcun domamas veya domasnn imkanszlamas olarak saylabilir. potek, bu sebeplere dayanarak, alacaklnn istemi ya da bir mahkeme veya icra tetkik mercii karar, kamulatrma yazs, ipotein paraya evrilmesi sonucu gnderilen ihale yazs gibi evraka dayal olarak silinebilir. 36-potekli tanmaz ksmen devredilebilir mi? potekli tanmazn ksmen devredilmesi veya blnmesi mmkndr, ancak bu durumda rehin hakk, ayrlan ksmlardan her birine deerleriyle orantl olarak geirilir. potekli gayrimenkuln ksmen devredilmesi veya blnmesi iin alacaklnn rzasna gerek yoktur. Ancak alacakl, ipotein bu ekilde bltrlmesini kabul etmezse, datma ileminin kesinletii tarihten itibaren bir ay iinde bavurarak alacann bir sene iinde denmesini talep edebilir. 37-potekli tanmaz ksmen devredilebilir mi?

potekli tanmazn ksmen devredilmesi veya blnmesi mmkndr, ancak bu durumda rehin hakk, ayrlan ksmlardan her birine deerleriyle orantl olarak geirilir. potekli gayrimenkuln ksmen devredilmesi veya blnmesi iin alacaklnn rzasna gerek yoktur. Ancak alacakl, ipotein bu ekilde bltrlmesini kabul etmezse, datma ileminin kesinletii tarihten itibaren bir ay iinde bavurarak alacann bir sene iinde denmesini talep edebilir. 38-potekli tanmaz ksmen devredilebilir mi? potekli tanmazn ksmen devredilmesi veya blnmesi mmkndr, ancak bu durumda rehin hakk, ayrlan ksmlardan her birine deerleriyle orantl olarak geirilir. potekli gayrimenkuln ksmen devredilmesi veya blnmesi iin alacaklnn rzasna gerek yoktur. Ancak alacakl, ipotein bu ekilde bltrlmesini kabul etmezse, datma ileminin kesinletii tarihten itibaren bir ay iinde bavurarak alacann bir sene iinde denmesini talep edebilir. 39-potekle temin edilmi alacak devredilebilir mi? potekle temin edilmi alacak bir bakasna devredilebilir. potekli tanmazn devrinde olduu gibi ipotek alacann devrinde de tanmaz malikinin iznine gerek yoktur. potek alacann devri, dzenlenecek szlemeye gre olur. Uygulamada szlemeler genellikle noterlerce dzenlenmektedir. Talep halinde tapu sicil mdrlnde resmi senet dzenlenir; tapu ktnde yazl alacaklnn ad silinerek yeni alacaklnn ad yazlr. 40-Gayrimenkul Tellal (Emlak) kimdir? Emlak, bir cret karlnda, gayrimenkule ilikin szlemelerin yaplmas konusunda taraflar arasnda araclk etmeyi meslek edinmi kiidir. Borlar Kanunu'nun ilgili maddelerinde gayrimenkul tellall dzenlenmitir. Borlar Kanunu'na gre tellallk, tellaln bir cret karlnda dier tarafa bir szlemenin kurulmas frsatn gstermeyi ya da ona bir szleme grmesi iin araclk etmeyi borland bir szlemedir. Buna gre, taraflar arasnda (hibirine srekli biimde bal olmakszn), tanmaza ilikin szlemelerin (kira, satm vb.) yaplmas hususunda, cret karlnda araclk etmeyi meslek edinen kimseye "Gayrimenkul Tellal" denir. Gayrimenkul tellall (Araclk/Emlaklk) ilikisinin taraflar emlak ile i sahibidir (Mteri). Emlak, mteri iin araclk faaliyetini, bir cret (Komisyon/Hizmet Bedeli) karlnda ykmlenir. 41- Gayrimenkul tellall szlemesi (Araclk Szlemesi) nedir? Emlaknn, bir gayrimenkuln alm-satm, kiralanmas veya arsa zerine inaat yapm gibi ilerde taraflar arasnda araclk yapmak veya bu ilere ilikin szlemelerin yaplmas iin gereken ortam oluturmak zere i sahibi ile yapt szlemedir. Geerlilii yazl ekle tabi olan araclk szlemesinde taraflarn kimlikleri, imzas; szlemenin konusu; araclk hizmetinin sresi, sre uzatm, snrlar, alma koullar; hizmet bedelinin miktar, denme koullar ve zaman; hizmetin ifas iin gereken masraflar, masraflarn kim tarafndan, ne zaman ve ne miktarda denecei; araclk hizmeti verildii halde i sahibinin esas szlemeyi yapmaktan vazgemesi halinde hizmet bedelinin denip denmeyecei gibi hususlar aka belirtilmelidir. Ayrca, i sahibi adna hareket eden temsilci veya vekil varsa, bu kiilerin yetkisini belirleyen geerli bir belgenin araclk szlemesine eklenmesi gerekir. 42-Araclk szlemesinin ekli nasl olmaldr? Emlaknn, araclk hizmeti verecei i sahibi ile yapaca szleme mutlaka yazl olmaldr. Yazl ekil, araclk szlemesinin geerlilik artdr.

Borlar Kanunu'na gre gayrimenkul tellall szlemesi (Araclk Szlemesi), yazl ekilde yaplmadka geerli olmaz. Araclk szlemesinin yazl olarak yaplmas yeterli olup, resmi ekilde yaplmas gerekli deildir. Fakat araclk szlemesinin konusu, kanunun zel ekil art arad bir szlemenin yaplmas ise bu durumda araclk szlemesinin de ayn ekilde yaplmas gerekir. rnein mterinin emlakdan, kendi nam ve hesabna sat vaadi szlemesi yapmasn istemesi halinde, araclk szlemesinin de sat vaadinin tabi olduu ekilde yaplmas (Noterde Dzenleme) gerekir. 43-Araclk szlemesi nasl deitirilir? Araclk szlemesinin geerli olabilmesi iin yazl ekilde yaplm olmas gerektiinden, kanuna gre yazl olmas gereken bir szlemenin deitirilmesi de yazl ekle tabidir. 44-Araclk szlemesi, her iki tarafa imzalanmal mdr? Yazl olarak yaplan szlemelerin her iki tarafa imzalanmas zorunludur. Tek tarafn imzasn tayan yazl bir belgenin hukuki nitelii szleme deil, ancak taahhtname, beyanname vs. olabilir. Tek tarafn imzasn tayan araclk szlemesinin biim eksiklii nedeniyle taraflar balayc gc olmamakla birlikte, taraflardan biri szlemedeki ykmllklerini yerine getirmise, artk bu szlemede ekil eksiklii dikkate alnmaz. 45-Araclk szlemesinde cret nasl belirlenir? Araclk creti (Hizmet Bedeli), araclk szlemesi yaplrken taraflarca belirlenir. Ancak, hizmet bedeli taraflarca belirlenmemise varsa tarifeye gre, yoksa ticari teamle (rf ve Adet) gre saptanr. 46-Araclk szlemesinde emlak crete ne zaman hak kazanr? Emlak, araclk szlemesine gre yapt hazrlk veya araclk sonucunda, kira, alm-satm gibi amalanan szleme meydana gelince crete hak kazanr. Taraflar araclk szlemesinde, esas szleme yaplmasa dahi emlaknn crete hak kazanabileceine dair bir art kabul ettikleri takdirde bu art geerlidir. Araclk szlemesinin erteleyici bir koulla yaplmas halinde ise araclk creti (Hizmet Bedeli), koulun gereklemesiyle denmelidir. 47-Emlak, yapt masraflar ne zaman ve nasl tahsil edebilir? Emlaknn, verdii araclk hizmeti dolaysyla yapt masraflar isteyebilmesi iin araclk szlemesinde bu ynde hkm bulunmas gerekir. Emlakya, yapaca harcamalarn denecei kararlatrlmsa, araclk hizmeti bir sonuca varmam olsa bile o ana kadar yapt masraflar emlakya denir. Ancak szleme emlaknn kusuru ile sona ermise emlaknn cret ve masraflar isteme hakk der. 48-Ayn i iin birden ok emlak grevlendirilebilir mi? Ayn i iin birden ok emlaknn grevlendirilmesini engelleyen bir kanun hkm yoktur. Ancak bu durumda, esas szlemenin kurulmasna kim sebep olmu komisyoncu crete hak kazanr. 49-Araclk szlemesi nasl sona erer? Araclk szlemesi, esas szlemenin yaplmas, srenin bitmesi, taraflardan birinin szlemeden dnmesi, lmesi, gaipliine karar verilmesi, fiil ehliyetini kaybetmesi veya iflas halinde son bulur.

Emlak ayn zamanda i sahibinin vekili ise bu konuda vekalet szlemesinin hkmleri de uygulanr. Bu durumda, araclk szlemesinin, taraflarn tek tarafl iradesiyle sona ermesinde istifa ve azilden sz edilebilir. Her eit vekalet ilikisinde mvekkil vekili azledebilmek hakkndan, vekil de istifa edebilmek hakkndan nceden vazgeemez. 50-Emlak grme zapt (Yer Gsterme Belgesi) nedir? Emlak grme zapt, ilgili tanmaz maln, satm veya kira szlemesi yaplmadan nce alc veya kirac tarafndan grldn ve dolaysyla araclk hizmetinin verildiini gsteren belgedir. Emlak grme zapt, zabtta belirtilen adresteki tanmaz maln, araclk szlemesinde belirtilen nedenler iin (satn alnmak veya kiralanmak zere), mteri tarafndan hangi tarihte grldn gsteren ve emlakn satn alnmas halinde alnma bedelinin % .... + KDV'sinin; kiralanmas halinde ise yllk brt kira bedelinin % .... + KDV'sinin hizmet bedeli olarak emlakya deneceine dair taahht ieren, taraflarn adn-soyadn, adreslerini ve imzalarn tayan bir belgedir 51-Kat irtifak nedir? Kat irtifak, yaplmakta olan veya ileride yaplacak olan bir binann yapm borcunu ve bina yaplnca da kat mlkiyeti kurulmas ykmn douran bir irtifak hakkdr. Kat irtifak, resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doar. Tapu sicil mdrlnde kat irtifak, tanmaz sadece bir kii adna kaytl ise malik veya temsilcisinin talebi ile; zerine kat irtifak tesis edilecek arsann maliki birden fazla ise ortak maliklerin tm veya temsilcilerinin talebi zerine resmi senet tanzim edilmek suretiyle tesis edilir. Kat irtifaknn tesisi iin ilgililerin kimliklerini tespite yarayan belgeler ile temsil halinde temsile ilikin belge; arsann maliki/malikleri veya bunlarn temsilcilerinin imzalad, kat irtifakn talep eder bir dileke; arsann maliki/malikleri veya bunlarn temsilcilerinin dzenleyerek imzaladklar, noterce tasdiklenmi, bamsz blmlerin kat, numaras, nitelii, arsa pay vd. zelliini ierir bir adet liste; her bamsz blmn niteliini (mesken, dkkan vb.), bulunduu kat ve katlar, i taksimatn ve llerini, bamsz blmlerin sra numarasn gsterir tasdikli genel inaat projesi; bamsz blm maliklerinin veya kiraclarn anayap iindeki davranlarn, anayapnn ynetimini, yaplacak masraflara katlma eklini vd. uyulmas gerekli kurallar dzenleyen ynetim plan tapu sicil mdrlne sunulmaldr. Verilecek dilekede, bamsz blmlerin kat ve sra numaras, deeri ile orantl olarak verilmi arsa paylar, nitelikleri, varsa eklentileri ve deerlerinin ayr ayr gsterilmesi, ayrca ileme konu tanmazn tapu kayt bilgilerinin de belirtilmesi gerekir. 52-Kat irtifakn kurma kararna uymayan pay sahiplerine kar ne yaplabilir? Kat irtifakn kurma kararna uymayan pay sahiplerinin tanmaz maldaki paylarnn iptali ve bu paylarn isteyen dier pay sahipleri adna tescili iin sulh hukuk mahkemesine bavurulabilir. Kat irtifaknn kurulmasn teminen karar alabilmek iin, mterek tanmazn en az be paydann olmas ve zerinde yap yaptrlmak amacyla edinildiinin ispatlanm olmas; maliklerden en az bete drdnn kat irtifak kurulmas hakknda karar alm olmas; dava almadan nce karara uymayanlara noterden ihtarname gnderilmi ve buna ramen karara uyulmam olmas ve karara uymayan mterek maliklerin paylarnn mahkemece tespit edilen rayi bedelinin mahkeme veznesine depo edilmi olmas gerekir. Mahkemenin talep ynnde karar vermesi halinde, kat irtifak kurulmas kararna uymayan mterek maliklerin paylar davaclar adna tescil edildikten sonra, kat irtifak kurulmasn talep edenlerin gerekli belgeleri tapuya sunmas zerine resmi senet dzenlenerek kat irtifak kurulur.

53-Kat irtifak hakknn devredilmesi mmkn mdr? Sat, ba, trampa vd. szlemelerle arsa pay temlik edildii takdirde, bu paya bal bamsz blm zerindeki kat irtifak da yeni malike arsa pay ile birlikte devredilmi olur. 54-Kat irtifaknda ortakln giderilmesi veya uf'a hakknn kullanlmas mmkn mdr? Kat irtifakl tanmazlarda ortakln giderilmesi veya uf'a hakknn kullanlmas talep edilemez; ancak, her bir bamsz blmn paydalar arasnda ortakln giderilmesi ve uf'a hakknn kullanlmas mmkndr. 55-Kat irtifakl yerlerde inaat ne zamana kadar tamamlanmaldr? Kat irtifakl yerlerde inaatn, kat irtifaknn tapu ktne tescilinden itibaren be yl iinde tamamlanmas ve iskan raporunun (yap kullanma izin belgesinin) alnmas gerekir. Kat irtifaknn tapuya tescilinden itibaren be yl iinde inaat bitirilmez, bamsz blmlerin iskan raporu da alnmaz ise maliklerden birinin talebi zerine sulh hukuk mahkemesince kat irtifaknn tapu ktnden silinmesine karar verilebilir veya bu sre mahkemece uzatlabilir. Kat irtifaknn, zerine kat irtifak tesis edilmi arsa zerine ina edilmekte olan yapdaki bamsz blm maliklerinin tapu sicil mdrlne yapacaklar talep zerine, tapu ktnden silinmesi her zaman mmkndr. Terkin ile bamsz blm maliklerinin mlkiyeti, hisseli mlkiyete dnr; her bamsz blm maliki arsann hissedar konumuna gelir. 56-Kat mlkiyeti nedir? Kat mlkiyeti, arsa pay ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle balantl zel bir mlkiyet hakk olup, yapm tamamlanm binalarn kullanlmaya elverili bamsz blmleri zerinde kurulur. Kat mlkiyeti, inaat tamamlanm kagir yap veya yaplarn bal bana kullanlmaya elverili kat, daire, bro, dkkan, maaza, depo gibi blmleri zerinde, o tanmaz malin maliki veya ortak maliklerinin talebiyle ya da maliklerden birinin bavurusu zerine mahkeme kararyla ve Kat Mlkiyeti Kanunu'na gre kurulan mlkiyet hakkidir. Kat irtifak tesis edilmi arsa zerine yaplmakta olan inaat tamamlanm ise kat irtifaknn kat mlkiyetine evrilmesi her zaman talep edilebilir. Bunun iin malik bir kii ise onun, birden fazla ise bamsz blm maliklerinin veya bunlardan sadece birinin tapu sicil mdrlne talepte bulunmas yeterlidir. Bu talepte cins tashihinin yaplmas da istenir; zira yapnn tamamlanm olmas nedeniyle tanmazn "Arsa" olan niteliinin, "Bina" olarak tashihi gerekmektedir. Kat irtifak kurulurken, tapu sicil mdrlne genel inaat projesi, liste ve ynetim plan ibraz edildiinden, kat mlkiyetine geilirken sadece anayapnn n ve arka cephesini gsterir 13x18 ebadnda, doruluu belediye veya valilikten tasdikli birer adet fotoraf; inaat tamamlanm binalarda her bamsz blm iin belediye veya valilikten verilen, yapnn tamamlandn gsterir iskan raporu ve eer deitirilmi ise ynetim plan verilmesi yeterlidir. Daha nce zerine kat irtifak tesis edilmemi olup da tamamlanm olan kagir binalar ve ortakln giderilmesi davalarnda mahkeme karar ile binann mlkiyeti kat mlkiyetine evrilebilir. Sadece tamam olan binalarn mlkiyeti kat mlkiyetine evrilebileceinden, kat mlkiyetine konu olacak tanmazn tapu kt zerinde bu nitelie sahip olmas gerekir. 57-Kat malikinin, anagayrimenkuln bakm, korunmas ve zararna ilikin sorumluluu nedir?

Her kat maliki, anagayrimenkuln bakm ve korunmasn salamaya mecbur olup, anagayrimenkule ve dier bamsz blmlere, kusuruyla verdii zarardan tr dier kat maliklerine kar sorumludur. Kat maliklerinden biri, dierlerinin rzas olmadka, anagayrimenkuln ortak yerlerinde inaat, onarm ve tesisler ile deiik renkte d badana ve boya yaptramaz. Kendi bamsz blmnde ise anayapya zarar verecek nitelikte onarm, deiiklik ve tesis yapamaz. Ancak, tavan, taban veya duvar ile birbirine balantl yerlerde ilgili bamsz blm maliklerinin ortak rzasyla, anayapya zarar vermeyecek onarm, deiiklik ve tesis yaplabilir. 58-Kat maliki, anagayrimenkuln ortak yerleri zerinde nasl tasarrufta bulunabilir? Her kat maliki, anagayrimenkuln btn ortak yerleri zerinde, ortak mlkiyet hkmlerine gre ve arsa pay orannda tasarruf edebilir. Kat maliklerinin, anagayrimenkuln ortak yerleri (genel kmrlk, garaj, teras, amarhane vd.) zerinde kullanm hakki vardr. Bu hakkin ls, aksine szleme olmadka her kat malikine ait arsa pay ile orantldr ve her kat maliki, aksi kararlatrlmadka, ortak yerlere ilikin giderlere kendi arsa pay orannda katlmakla ykmldr. Ortak yerler, Kat Mlkiyeti Kanunu'nda tek tek saylm olup, tapu ktnde ayrca tescil edilemez; satlamaz, haciz ve ipotek edilemez; bu yerlere arsa pay tahsis edilemez. Ancak ortak yerler, maliklerin say ve arsa pay bakmndan ounluu tarafndan kiraya verilebilir. Bu yerlerden elde edilecek faydann oalmasna yarayacak btn yenilik ve ilaveler de yine kat maliklerinin say ve arsa pay olarak ounluu tarafndan verilecek kararla yaplr. Bu durumda, faydalanma oran dikkate alnarak giderlere katlanlr. 59-Eklentinin veya ortak yerlerin devredilmesi mmkn mdr? Anagayrimenkuldeki bamsz blmlerin devredilmesi, kaytlanmas veya kiralanmas halinde, eklenti ve ortak yerler de buna bal olarak (kendiliinden) devredilmi, kaytlanm veya kiralanm olur. Tapu Kadastro Genel Mdrl'nn uygulamalarna gre ayn kiiye ait iki bamsz blmden birine bal olan eklentinin, arsa paynda bir deiiklik yaplmakszn dierine balanmas mmkndr. Ayrca eklentinin, bal olduu bamsz blmden ayr bir ekilde bir bakasna kullandrlmasn veya kiraya verilmesini engelleyen bir yasa hkm de yoktur. 60-Tapu sicilinde "Mesken" veya "yeri" olarak kaytl bamsz blmlerde hangi messeseler kurulamaz? Bu yerlerde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuar gibi messeseler kurulamaz. Ancak, dispanser, klinik, poliklinik niteliinde olmayan muayenehaneler bu hkmn dndadr. Kat maliklerinin, bu yasaa aykr szlemeleri hkmszdr. Ancak kat mlkiyeti kurulurken, anagayrimenkuldeki bamsz blmler, 'Hastane', 'Klinik', 'Dispanser' vs. ad altnda tapu ktne tescil edilebilir. Anagayrimenkuln, ktkte 'Mesken' olarak gsterilen bamsz bir blmnde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulp, dans salonu vb. elence ve toplant yerleri ile frn, lokanta, pastane, sthane gibi gda ve beslenme yerleri ve imalthane, boyahane, basmevi, dkkn, galeri, ar gibi yerler ise ancak kat malikleri kurulunun oybirlii ile verecei kararla alabilir. 61-Kat mlkiyetinde ortakln giderilmesi veya uf'a hakknn kullanlmas mmkn mdr? Kat mlkiyetine tabi tanmazlarda ortakln giderilmesi istenemeyecei gibi, kat malikleri arasnda uf'a hakkinin kullanlmas da sz konusu deildir.

Ortakln giderilmesi, ancak bamsz blmn paydalar arasnda istenebilir ve yine uf'a hakk kullanlabilir. Kat mlkiyeti kurulurken hazrlanan resmi szlemede bu durumun aksine hkm konulabilir. 62-Kat mlkiyeti hangi hallerde sona erer? Kat mlkiyeti, kat maliklerinin talebiyle; anayapnn harap olmasyla; anagayrimenkuln kamulatrlmas veya tamamen yok olmasyla sona erer. 63-Kira szlemesi nedir? Kira szlemesi, bir malin kullanlmasnn, (genellikle belli bir sre iin) belli bir bedel karlnda, baka bir kiiye braklmasn dzenleyen, karlkl ve birbirine uygun irade beyandr. Kira szlemesi, adi kira ve haslat kiras olmak zere ikiye ayrlr. Adi kira, cret karlnda bir eyin kullanlmasnn devredilmesidir. Haslat kiras ise haslat (rn/gelir) getiren bir malin veya hakkin kullanmnn ve rnlerinden yararlanmann devredilmesidir. 64-Kira szlemesinin ekli nasl olmaldr? Kanunen belli bir ekil art olmadndan szlemenin, yazl veya szl olarak yaplmas mmkn olduu gibi, taraflarn, aralarnda kira ilikisi olduu ynndeki davranlar da szlemenin kurulmas iin yeterlidir. Kira szlemesinin yazl ekilde yaplmas, szlemenin ispati, balangcnn ve sresinin belirlenmesi vd. hususlarn tespiti iin gereklidir. Zira, taraflardan biri kira ilikisinin varln kabul etmedii zaman, dier tarafn bunu ispatlayabilmesi iin yazl szlemeye ihtiyac vardr; szlemenin varl tankla ispatlanamaz. Kamu kurum ve kurulular ile yaplan kira szlemelerinin geerli olabilmesi ise noterlik onayna baldr. Kira szlemesinde kira bedelinin net/brt olduu, cinsi, denme sresi, zaman ve ekli, aylk demelerde bir aylk kirann denmemesi halinde takip eden aylara ait kira bedellerinin de muaccel olaca, hangi oranlarda arttrlaca; borlardan kirac ile birlikte kefilin de mterek ve mteselsil olarak sorumlu olduu ve szlemenin her yenilendii dnemde kefilin de sorumluluunun devam edecei; kiralanann cins ve kullanm amac, bu ama dnda kullanlamayaca, kiracnn szlemeyi devir ve ciro edemeyecei, yanna ortak alamayaca; kiralananla birlikte teslim edilen demirbalarn listesi; kiracnn, mal sahibinin yazl izni olmadan tadilat (deiiklikler) yapamayaca; depozito bedeli ve iade ekli; kira mddeti ve dnem sonu iin fesih bildirim ekli ve sresi; kira szlemesi tapuya erh edilecekse buna dair artlar; uyumazlk halinde hangi mahkeme ve icra dairelerinin yetkili olduu belirtilmelidir. Ayrca, kirac ve/veya kiralayan tzel kii ise szlemeyi imzalayacak kiinin yetki belgesi ve imza sirkleri de kira kontratna eklenmelidir. Kullanlan matbu szleme ise istenmeyen maddelerin iptal edilmesi gerekir. 65-Kiralayann (kiraya verenin) malik olmas zorunlu mudur? Kiralayann mutlaka malik olmas gerekmez. Kira konusu mal kiracya teslim edebilecek ve kira szlemesinin kiraya verene ykledii borlar yerine getirebilecek herkes, kiralayan olabilir. Eer kiraya veren malik deilse, szlemenin kendisine ykledii borlar yerine getirememekten dolay kiracnn urad zarar tazmin etmek zorundadr. 66-Birden fazla kirac olmas durumunda, kira szlemesine ilikin talepler hangisine yneltilir?

Bu durumda kira paras, tahliye gibi taleplerin tm kiraclara yneltilmesi zorunludur. Ancak szlemede, kiraclarn mteselsilen sorumlu olduu kabul edilmise, kiraclardan biri aleyhine dava almas mmkndr. 67-Kira szlemesinin devredilmesi mmkn mdr? Aksi szleme ile kararlatrlmad mddete, kiracnn kira szlemesini devretme yetkisi yoktur. Ancak bu yetki, kiraya veren ve kiralanann zarar grmemesi artyla kiracya verilebilir. Kira szlemesinin devredilmesi halinde birinci kirac, kiraya verene kar, meydana gelebilecek herhangi bir zarardan dolay sorumludur. Kiraya veren de kira szlemesine uymasn, dorudan doruya ikinci kiracdan isteyebilir. 68-Kiralanann, mterek veya itirak halinde mlkiyete tabi olmas halinde kira ilikisi nasl kurulur? Kiraya veren, mterek mlkiyette paydalardan biri veya itirak halinde mlkiyette ortaklardan biri olarak, nc ahslarla veya paydalardan biri ile kira szlemesi yapabilir. Kira szlemesinin yaplabilmesi iin, mterek mlkiyete tabi mal iin pay ve payda ounluu gerekir. tirak halinde mlkiyete tabi bir mal ise tm ortaklar tarafndan kiraya verilebilir. Bu kurala uyulmadan yaplan kira szlemesine taraf olmayan ve bu ilikiye rza gstermeyen payda/ortak, kirac aleyhine mdahalenin nlenmesi davasn vd. davalar aabilir. Byle bir durumda kiralayann, kiracya kar sorumluluu vardr. 69-Kira szlemesi tapu ktne erh edilebilir mi? Bu husus, kira szlemesinde bir madde olarak dzenlenebilecei gibi, szlemeden ayr olarak da kararlatrlabilir. erh iin, imzalar noterlike onanm szlemenin bir rnei tapu idaresine sunulur. erh talebi birlikte yaplabilecei gibi, bu konuda taraflardan biri de yetkilendirilebilir. Eer kiraya veren malik deilse, erh iin malikin izni gerekir. Kiralanan zerinde baka ahslarn ayni veya ahsi haklar varsa, onlarn da izni alnmaldr. erh ile kira szlemesi nc ahslar bakmndan da hkm ifade eder. yle ki, erhten sonra kiralanann satlmas halinde kira ilikisi sona ermez; yeni malik, eski malikle yaplan kira szlemesinin sonunu beklemeden tahliye talebinde bulunamaz. 70-Kira bedeli nedir? Kira bedeli, kiracnn, kiralanan kullanma karl olarak dedii bir miktar paradr. Ancak bu bedel, paradan baka bir ey, rnein bir mal, bir hizmet, bir imalat (istisna akdi) gibi eyler de olabilir. Kanunun izdii snrlar iinde kalmak artyla taraflar, kira parasnn miktarn tespit hususunda tamamen serbesttir. Yine tanmaz kiralarnda, kira parasnn altn veya dviz esasna gre belirlenmesi de mmkndr. Kiracnn demekle ykml olduu kira parasnn kapsamna, kalorifer yakt zamm ile szlemeyle kiracya yklenen yakt paras da girer. Su, kapc ve elektrik paras ise kira bedeli kapsamna girmez. Szlemede, kullanmdan doan elektrik, su, yakt gibi masraflarn kiracya ait olduu; kullanmdan domayan, binaya ve daireye ait demirba giderlerinin mal sahibine ait olduu belirtilmelidir. Kapc paras, temizleme, aydnlatma, su ve ynetim giderlerinin kime ait olaca szlemeye yazlmad takdirde, kural olarak kirac ile kiralayan mterek ve mteselsilen sorumludur. 71-Stopaj nedir? Stopaj, gerek ve tzel kiilere ait mlklerin iyeri amal kiraya verilmesinde, kirac tarafndan brt kira bedeli zerinden kesintiye tabi tutularak vergi dairesine denen vergidir.

Kira bedeli kapsamna giren stopaj kiracnn dememesi, temerrt nedeniyle tahliye edilmesine yol aabilir. Kural olarak, kira szlemesinde kira bedelinin net olduu belirtilmemise, kira parasnn "Brt" olduu kabul edilir. Bu durumda kiraya veren, kiracdan vergi ve fon farkn talep edemez. 72-Depozito nedir? Depozito, kiracnn kiralanan tahliye etmesi durumunda bor brakma ve tanmaza zarar verme ihtimali karsnda teminat olarak alnan bir miktar paradr. Tahliye halinde, tanmazda herhangi bir hasar yoksa depozito iade edilir; hasar varsa, mahkemece yaplacak tespit ve masraflar dlerek bakiyesi kiracya denir. spat bakmndan depozito miktarn yazmak ve imza altna almak gerekir. Depozito, Trk Liras veya dviz olarak alnabilir. Depozito bedelinin dviz olarak belirlenmesi halinde herhangi bir kayp olmamaktadr. Ancak, Trk Liras olarak alnmas durumunda, ka aylk kira karl olduu belirtilerek, kiracnn ar enflasyon nedeniyle ileride urayaca zarar nlenebilir. 73-evre temizlik vergisini deme ykmll kime aittir? evre temizlik vergisinin mkellefi binay kullananlardr. Bu nedenle evre temizlik vergisini deme ykmll kiracya aittir. 74-Kira bedeli ne zaman ve nerede denmelidir? Kira bedeli, szlemede belirli bir tarih varsa o gn; kira parasnn her ay pein deneceine dair kayt varsa her ayin en ge nc gn akamna kadar ve aksi kararlatrlmadka alacaklnn konutunda denir. Kanun gerei ayn ba, ayn birinci gnn; ayn ortas, ayn onbeinci gnn; ayn sonu, ayn sonuncu gnn ifade eder. deme gn tatile rastlyorsa deme zaman, tatili takip eden ignnn akamna kadar uzam saylr. Kira sresi belirsiz ise demenin, her ayn sonunda yaplaca kabul edilmektedir. Kira karl olarak verilen bono veya ekin dendii tarih de kira bedelinin dendii tarih saylr. PTT kanalyla yaplan demelerin masraf kiracya ait olup, "Konutta demeli PTT Havalesi" eklinde yaplmas gerekir. 75-Birden fazla kirac olmas halinde, kira bedeli ne ekilde denmelidir? Kira bedeli, szlemede kiraclarn mteselsilen sorumlu olduklar kararlatrlmad takdirde, her birinden eit ekilde talep edilmelidir. Ticari kiralamada kural olarak, kiraclar arasnda mteselsil sorumluluk esastr. Mteselsil sorumluluk esasna gre, kiraya veren, kira bedelinin tamamn kiraclardan herhangi birinden talep edebilir; dava veya icra takibi yoluyla tahsil edebilir. Kira bedelini deyen kiracnn, daha sonra dier kiraclara bavurma (rcu etme) hakk vardr. 76-Kira bedelinin tespiti davasn kim aabilir? Kirac veya kiralayan, uyumazlk halinde mahkemeye bavurarak, her yeni kira dnemi iin kira parasn tespit ettirme imkanna sahiptir. Bu davann grlebilmesi iin ihtar yaplmas gerekli deildir. Kira parasnn tespiti iin her zaman dava alabilir. Ancak belirli bir dnem iin kira parasnn tespitinin istenecei ve kira paras miktar ihtar yoluyla kar tarafa bildirilmise, yeni kira parasnn, ihtar izleyen ilk kira dneminden balayarak uygulanabilmesi iin, o kira dneminin sonuna kadar tespit davasnn almas gerekir. Kiralayan, dava dilekesinde, tespit edilecek yeni kira parasndan kiracnn sorumlu olmaya balayaca tarihin de karar yerinde belirtilmesini istemise, mahkemenin, kira parasn tespit etmekle beraber yeni kira bedelinin hangi tarihten itibaren kiracy balayacan karar yerinde gstermesi gerekir. Kiralayann,

kira bedelinin tespiti davas amakta kural olarak hukuki yarar vardr. Fakat kiralayann, kira dneminin bitiminden (yeni kira dneminin balamasndan) ok nce kira bedelinin tespiti davas amakta gncel bir hukuki yarar olduu dnlemez. Bu durum yalnz, uzun sreli kira szlemesinin son yl iin mmkn olabilir. Kira bedelinin tespiti davas, tespiti istenen kirann miktarna baklmakszn sulh hukuk mahkemesinde grlr. Kira szlemesine dayanan her trl tahliye, akdin feshi veya tespit davalar ile birlikte alm kira alaca ve tazminat davalar da sulh hukuk mahkemesinde grlr. Baz kurumlarn (kendilerinin) belirlemi olduklar kira bedeline itiraz edilmesi zerine, kira bedelinin sulh hukuk mahkemesi tarafndan tespit edilecei dzenlenmitir. rnein, T.C. Emekli Sand, SSK, Ba-Kur vs. Tespit davasnda yalnz tespit hkm verilir, tespit edilen kirann ayrca tahsiline (denmesine) de karar verilemez. Bu nedenle tespit hkm ilaml icra yoluyla takibe konulamaz. Am olduu kira bedelinin tespiti davasn kazanan kiralayan, yeni kiray gsteren tespit hkm ile kiracya kar ilamsz icra takibi yapabilir ve kirac deme emrine itiraz ettii takdirde, icra tetkik merciinden itirazn kaldrlmasn talep edebilir. Ancak, kirann tespitine ilikin ilam, kesinlemeden uygulanamaz. Kira parasnn tespiti davalar kamu dzeniyle ilgilidir. Bu nedenle kira paras belirlenirken szlemede belirlenen yntemler hakimi balamaz. 77-Kira szlemesi nasl sona erer? Kira szlemesi, sre belirtilmise srenin bitimiyle, belirtilmemise feshi ihbar ile son bulur. Sresiz szlemelerde her iki taraf da feshi ihbarda bulunabilir; ihbardaki srenin dolmasyla szleme sona erer. Varl, szlemenin yrtlmesini tahamml edilemez bir hale getiren hakl sebeplerin ortaya kmas halinde taraflardan her biri, dierine tam bir tazminat (adi kirada alt aylk, haslat kirasnda bir yllk kira bedeli kadar) vermek artyla kira szlemesinin bitiminden nce feshi ihbar edebilir. Kirac kira bedelini demez ise ihtarname gnderilerek deme iin kendisine, (alt ay ve daha fazla sreli) adi kirada otuz gn, (alt aydan az sreli) adi kirada alt gn; haslat kirasnda altm gn sre tannr. Bu srelerde kira denmezse szleme feshedilir. Kira bedelini sresinde dememeleri sebebiyle bir yl iinde kendilerine hakl olarak iki defa yazl ihtar yaplan kiraclar aleyhine, ayrca bir ihtara gerek olmakszn kira sresinin bitiminde kiralayan tarafndan tahliye davas alabilir. Kirac iflas edip de birikmi ve ileyecek kiralar iin mnasip bir sre zarfnda teminat veremezse, kiralayan szlemeyi feshedebilir. Kiracnn lm halinde miraslar, en yakn zamanda tazminat vermeksizin szlemenin feshini ihbar edebilir. Kirac, kira sresinin bitiminden en az onbe gn nce tanmaz tahliye edeceini kiralayana yazyla bildirmedii takdirde szleme sresi ayn artlarla bir yl uzatlm saylr. 78-Tahliye davas hangi hallerde alabilir? Tahliye davas, taahhtname; konut veya iyeri ihtiyac; inaat veya tadilat (deiiklikler); iki hakl ihtar ve ayn ehir veya belediye snrlar iinde konut bulunmas nedeniyle kiralayan tarafndan alabilir. Kiralayan, kirac tarafndan kendisine tahliye taahhd verilmise bu taahhtnamede yazl olan tahliye tarihini takip eden ve dier hallerde de szleme sresinin bitiminden itibaren bir ay iinde tahliye davas aabilir. Gayrimenkul satn alan yeni malikin, kendisi, ei ve ocuklar iin konut veya iyeri ihtiyac olduu takdirde, sat tarihinden itibaren bir ay iinde durumu kiracya bildirme ykmll vardr. Yine, sat tarihinden itibaren altnc ayn sonunda yeni malik, ihtiya sebebiyle tahliye davas aabilir. Ancak, kira szlemesi tapu ktne erh edilmi olduu takdirde yeni malik, kirac ile eski malik arasndaki kira szlemesi sona erene kadar tahliye davas aamaz.

79-Tahliye taahhtnamesi nedir? Tahliye taahhtnamesi, kiracnn, kiralad gayrimenkul belirli bir tarihte boaltacana ilikin olarak yapt yazl irade beyandr. Kiralanan gayrimenkulun tahliye nedenlerinden biri olan tahliye taahhtnamesinin geerli olabilmesi iin yazl olmas; ilk kira szlemesinden sonra yaplm olmas; zgr irade ile verilmi olmas ve aka belli bir tahliye tarihini iermesi gerekir. Bu demektir ki kira kontratna konulan tahliye taahhdne dair hkmler ile kira kontratyla ayn gn yaplan bamsz tahliye taahhtnamesi geersizdir. Ancak, ilk szlemeden sonra yaplacak ikinci szlemeye konulacak tahliye taahhdn ierir hkmler ile ikinci szlemeyle ayn tarihli bamsz tahliye taahhtnamesi geerli olmaktadr. Birden ok kiracnn varl halinde tahliye taahhtnamesi, btn kiraclar tarafndan verilmelidir. 80-Tahliye taahhtnamesine dayal tahliye davasn kim aabilir? Tahliye taahhdne dayanan tahliye davasn ancak kiraya veren aabilir. Kiraya veren konumunda olmayan gayrimenkul malikinin bu davay ama hakk yoktur. Kiralayan, tahliye taahhtnamesinde gsterilen tarihten itibaren bir ay iinde icra dairesine mracaat ederek kiralanann tahliyesini talep etmelidir. Ancak, tahliye taahhtnamesi noterlike dzenlenmemi veya tarih ve imzas noterlike tasdik edilmemi olup da kirac imzasn inkar ederse, kiralayan, itirazn kaldrlmasn icra tetkik merciinden talep edemez. Bu halde mahkemede tahliye davas amak zorundadr. Kiralanan gayrimenkuln sat halinde de yeni malik kiraya veren, eski malikin kiracdan usulne uygun olarak ald tahliye taahhtnamesine dayanarak kiralanann tahliyesini talep edebilir. 81-"Kii " kavram neyi ifade eder? Kii, hukukun, kendisine hak ve bor sahiplii tand varlk olup, gerek kii (Hakiki ahs) ve tzel kii (Hkmi ahs) olmak zere ikiye ayrlr. Her insan hukuken bir gerek kiidir. Hukuk dzeni, insanin fiziki varlnn balad an ile sona erdii an arasndaki zaman dilimi iinde onu kii olarak tanr ve ilikilerini dzenler. Tzel kii ise, bal bana bir ama gtmek zere kanunun belirledii ekil ve artlara uygun olarak kurulan veya oluan insan veya mal topluluudur. rnein, devlet, dernek, ticaret irketi, vakf... Hak ehliyetini kurulmakla kazanan tzel kii, fiil ehliyetini organlarnn olumasyla kazanr ve organlar araclyla kullanr. 82-Medeni haklar kullanma ehliyeti (Fiil Ehliyeti) nedir? Medeni haklar kullanma ehliyeti, insann sahip olduu haklar kullanmada ve bor altna girmede bamszca hareket edebilmesi yeteneidir. Onsekiz yan doldurmu (Reit), temyiz kudreti olan (Mmeyyiz) ve kstl (Mahcur) olmayan kiiler tam fiil ehliyetine sahiptir. Temyiz kudreti olmayan kiilerin fiil ehliyeti yoktur, bunlarn yaptklar tasarruflar hkm ifade etmez. Sinirli fiil ehliyetine sahip olanlar ise temyiz kudretine sahip kkler, kstllar, kendilerine kanuni mavir atanan kiiler ve evli kadnlardr. 83-Fiil ehliyetine sahip olmayan kiiler kimlerdir; bunlar tanmaz mallar zerinde nasl tasarruf eder? Fiil ehliyetine (Medeni Haklar Kullanma Ehliyeti) sahip olmayan kiiler, kkler ile vesayet altndaki kiilerdir. Bunlar ancak veli veya vasileri araclyla tanmaz mallar zerinde tasarrufta bulunabilirler. Kk (Reit Olmam Kii), tanmaz mal zerindeki haklarn velisi (Ana-Baba) araclyla kullanr; veli, kk adna tanmaz mal alabilir, ke ait tanmaz mali satabilir, kiralayabilir, bu mallar zerinde rehin, ipotek ve irtifak hakki kurabilir. Ancak, kkle ana

ve/veya babas arasnda ya da (ana ve/veya babann yararna olarak) kkle nc ahs arasnda yaplacak bir ilem nedeniyle kn bor altna girmesi sz konusuysa, bu tr ilemlere zel bir vasinin katlmas ve hakimin onay gerekir. Vesayet altndaki kiiye ait tanmaz mallarn sat iin ise vesayet organ olan sulh hukuk mahkemesinin izni ile (ak artrmayla yaplacak satn) onay gerekir. Vesayet altndaki kii (Mahcur) iin tanmaz mal almnda; irtifak hakki ve ipotek tesisinde; bir yldan fazla sreli arazi kiralamada, yl ve daha uzun sreli kiralamalarda da sulh hukuk mahkemesinin izni gerekir. Medeni Kanun'a gre, velayet altnda olmayan kklere; bakasnn gvenlii iin tehlike oluturan reitlere; akil hastal veya akil zayfl nedeniyle ilerini grme gcnden yoksun reitlere; msrif, alkolik veya kt idaresi ile kendisini veya ailesini yoksullua dren reitlere; devaml surette bakasnn yardim ve gzetimine muhta reitlere; bir yl veya daha uzun sreli hapis cezas ile mahkum olan reitlere; talep halinde ihtiyarl, sakatl veya tecrbesizlii nedeniyle ilerini grmekten aciz olduunu kantlayan reitlere sulh hukuk mahkemesince vasi atanr. Vesayet altna alnma ve vesayetin kaldrlmas kararlar, sulh hukuk mahkemesinin dorudan bildirimi veya vasinin (karar ekleyecei dilekeyle) mracaat zerine mahcurun tanmaz mallarnn bal olduu tapu ktne ilenir. 84-Grme engelli kiiyle hukuki ilem yaplrken nelere dikkat etmek gerekir? Grme engelli kiiyle yaplacak hukuki ilemlerde (szleme, taahhtname vd.), kiinin imzasnn yntemine gre onaylanmasna veya imzalama srasnda belgenin metnini bilmesine dikkat edilmelidir. Tapu Sicil Mdrl'nde yaplacak ilemlerde, sar-dilsiz, kr veya Trke bilmeyen kiilerin ilemleri iin bu kiilerin yanlarnda iki tank ve yeminli tercman getirmeleri istenir ve dzenlenen resmi senedin ierii tercman tarafndan, taraflar ve tanklar huzurunda ahsa anlatlr ve iradesine uygun olup olmad sorulur. radesine uygun olmas durumunda ilgili ahsn ismi zerine "Okundu" ibaresi yazlp altna imza attrlr ve tanklara onaylattrlr. 85-Sakat veya okuma-yazma bilmedikleri iin imza atamayan kiilerle nasl hukuki ilem yaplr? Bu kiiler imza yerine mhr veya parmak basarlar. Ancak, bu ekilde dzenlenen hukuki ilemlerde (szleme, taahhtname vd.), mhr veya parmak izinin yntemine gre onaylanmas gerekir. mza atamayan kiinin oturduu mahalleden tannm iki kii, mahalle muhtar ve ihtiyar heyetinin huzurunda bir belgeye baslan mhr veya parmak izi, bu kiiler tarafndan onaylanmaldr. Tapu Sicil Mdrl'nde yaplacak ilemlerde de bu kiiden yannda iki tank getirmesi istenir ve dzenlenen resmi senet, taraflar ve tanklar huzurunda yksek sesle okunur ve kiinin iradesine uygun olup olmad sorulur. radesine uygun olmas durumunda ilgili ahsn ismi zerine "Okundu" ibaresi yazlp altna mhr veya parmak bastrlr ve tanklara onaylattrlr. 86-Vekalet szlemesi nedir, nasl yaplr? Vekalet szlemesi, vekilin, mvekkilin (Vekil Eden) kar ve iradesi dorultusunda bir ii yapmay borland ve kural olarak geerlilii hibir ekil artna bal olmayan bir i grme szlemesidir. Vekalet szlemesi ekle tabi olmamakla beraber yazl olmadka da kantlanamaz. spatlamak asndan vekalet szlemelerinin yazl olmas ve hatta noterde dzenleme eklinde yaplmas gerekir. Dolaysyla tapu ilemlerinde kullanlacak vekaletnameler de noterliklerce, elilik veya konsolosluklarca dzenleme eklinde yaplmal; mvekkilin kimlii aka belirtilmeli ve yakn tarihte ekilmi fotoraf olmal; vekalet konusu (sat, balama, trampa vd.) aka belirtilmi olmal; ilem konusu tanmazn zellikleri (ada, pafta, parsel,

mevki vd.) gsterilmeli; vekil yetkisini bir bakasna devretmek iin vekaletname veriyorsa, vekilin devir yetkisine (Tevkil) sahip olduu ilk vekaletnamede ve ikinci vekaletnamede aka belirtilmi olmal, tapu ilemleri iin iki vekaletname de sunulmal; ileme konu tanmaz malin vekil tarafndan satn alnmas sz konusuysa bu husus aka belirtilmeli; vekaletnamede yaplacak dzeltmeler, vekaletnameyi dzenleyen merci tarafndan mhrlenip imzalanarak onaylanm olmaldr. Vekalet szlemesinin kapsam szlemede aka belirtilmelidir. Vekilin, zel olarak belli bir ii yapmak iin yetkili klnmad vekaletname genel nitelik tar. Vekil, kendisine zel olarak yetki verilmedike mvekkil adna dava aamaz, tanmaz mal alp satamaz, kambiyo taahhdnde bulunamaz vb. Ancak, genel vekaletnameyle yetkilendirilen vekilin kira szlemesi yapabilmesi iin zel yetkiye sahip olmas gerekmez. 87-Mlkiyet hakk nedir? Mlkiyet hakk, kiinin kanunlar erevesinde ve kamu yararyla snrl olmak zere, maliki olduu ey zerinde diledii tasarrufta bulunabilme hak ve yetkisidir. Anayasa'nn "Temel Hak ve devler" blmnde dzenlenmi olan mlkiyet hakk, ancak kanunla snrlanabilen ve herkese kar ileri srlebilen bir ayni haktr. Mlkiyet hakknn konusu maddi mallar olup, maddi mallar da menkul (Tanr) ve gayrimenkul (Tanmaz) olarak ikiye ayrlr. Yerinde sabit olup, tanmas mmkn olmayan mallar gayrimenkul mlkiyetinin kapsamn oluturur. Araziler, tapu siciline bamsz ve srekli olmak zere ayrca kaydedilen haklar, madenler ve bamsz blmler gayrimenkuldur. 88-zel mal ve kamu mal nedir? zel mal, zel hukuka; kamu mal ise kamu hukukuna tabi olan maldr. zel mallarn maliki zel hukuk kiileri olabilecei gibi kamu kurum ve kurulular da olabilir. Kamu (Halk) hizmetlerinin grlmesinde kullanlan veya toplumun ortak kullanmasna ve yararlanmasna ayrlan mallar kamu maldr. Kamu mallar, hizmet mallar (hkmet kona, hastane, karakol, salk oca, okul vd.), orta mallar (mer'a, yaylak, klak, harman yeri vd.) ve sahipsiz mallardan oluur. Sahipsiz mallar, doal nitelikleri gerei zel mlkiyete konu olmayan ve tahsis karar da gerektirmeyen, kamunun ortak kullanmna ve yararlanmasna ak olan yerlerdir. Hazinenin zel mlkiyetindeki karakol binas kamu mal olduu halde hazinenin zel mlkiyetindeki arsa, kamu mal saylmamaktadr. Kamu mallar devredilemez, haczedilemez, kazandrc zamanam yoluyla mlk edinilemez, tapuya tescil edilemez, kamulatrlamaz, vergi ve resimden muaftr. 89-tirak halinde mlkiyet, birden fazla ahsn, aralarnda kanundan veya szlemeden doan ortaklk nedeniyle ve pay oranlar aka gsterilmeksizin, bir tanmaz mala birlikte malik olmalardr. tirak halinde mlkiyet ya kanundan (miras aldnda miraslarn, murisin malvarl zerinde itirak halinde malik olmas gibi) ya da szlemeden (adi irketlerde irket mallarnn itirak halinde mlkiyete konu olmas gibi) doar. Bu tr mlkiyette her paydan hakk, itirake konu tanmaz maln tmn kapsar; ortaklardan hibiri dierinin rzas olmadan, maln tm veya bir pay zerinde tasarrufta bulunamaz, oybirlii arttr. Maln tamamnn, tm ortaklar (paydalar) tarafndan satnn vaadi mmkndr. Tanmazn, ileride ortaklardan birine decek paynn satnn vaat edilmesi ve bu sat vaadinin tapu siciline erh edilmesi mmkndr. tirak konusu tanmazda, ortaklardan birinin borcundan dolay o ortan pay haczedilebilir ve zerine ihtiyati tedbir konulabilir. tirak halinde mlkiyet, miras irketinde miraslarn yapt szleme veya mahkeme kararyla; mal ortaklnda elerden birinin lm, iflas, alacaklsnn talebi veya mahkeme kararyla; uzatlm mal ortaklnda sa kalan ein veya ocuklarn ortaklktan kmas, sa kalan ein

lm veya evlenmesi, ortaklardan birinin iflas, ortaklarn ya da bir ortan alacaklsnn talebi zerine mahkeme kararyla; aile irketinde ortaklarn rzas, srenin bitmesi, ortaklardan birinin iflas, hakl sebeplere dayanarak ortaklardan birinin talebiyle; adi irkette, irketin kurulmasnda gdlen amacn elde edilmesi veya imkansz hale gelmesi halinde, ortaklardan birinin lm, hissesinin haczi veya iflasyla, szleme ile belirlenmi srenin bitmesi, ortaklarn oybirlii veya hakl sebeplerden dolay mahkeme kararyla sona erer. tirak halinde mlkiyet, itirak halini douran sebeplerin ortadan kalkmasndan baka ortak maln temliki (devredilmesi), kamulatrlmas, cebri icra yoluyla sat, mahkeme karar ve ortaklarn anlaarak mterek mlkiyete geme ynnde tapu sicil mdrlne talepte bulunmalaryla da son bulur. 90-Mterek mlkiyet nedir? Mterek mlkiyet, birden ok kiinin, fiilen blmedikleri belirli paylar orannda bir tanmaz mala birlikte malik olmalardr. Mterek mlkiyet ya kanundan (bir malin birden fazla ahsa balanmas veya vasiyet edilmesi gibi) ya da hukuki ilemlerden (miraslarn, muristen intikal eden mallar zerindeki itirakli haklarn szlemeyle mterek hale getirmeleri gibi) doar. Mterek mlkiyete konu mallarn ynetimine, gelir ve giderlerine paydalar, paylar orannda katlrlar. Paydalarn pay szleme ile belirli deilse birbirine eit saylr. Paydalardan her biri, kendi pay zerinde tasarrufta bulunabilir; payn satabilir, balayabilir, rehnedebilir, sat vaadinde bulunabilir. Ancak payn bir nc kiiye sat halinde dier paydalarn uf'a hakk vardr. Mterek malin kiraya verilmesinde, malin yarsndan fazla payna sahip olan ve ayi itibariyle de ounluu oluturan paydalarn, kira kontratn birlikte imzalamalar gerekir. Sadece iki payda varsa, biri kendi payn dier paydaa kiralayabilir. Mterek malin tamamnn satlmas, rehnedilmesi veya bahesinden bir nc kiiye geit hakki tannmas iin btn paydalarn oybirlii gerekir. Mterek arsa zerine bina yaplmas veya bir evin apartman haline dntrlmesi halinde cins tashihi talebini tek bir payda yapabilir. Paydalardan her biri, kendi payn satabilir, satn vaat edebilir, mtereken kiraya verebilir. nc ahslar da alacaklar iin, borlu olan paydan payn haczettirip sattrabilirler. Bu durumda da dier paydalarn n alim (uf'a) hakki sakldr. Mterek mlkiyet, paydalardan biri veya birka iin rzai temlik, cebri icra yoluyla sat ve terk (Payndan Feragat) ile; btn paydalar iin ise mterek malin yok olmas, temliki (Devir), kamulatrlmas, cebri icra ile sat, rzai veya mahkeme karar ile taksimi suretiyle sona erer. 91-Mterek mlkiyet nedir? Mterek mlkiyet, birden ok kiinin, fiilen blmedikleri belirli paylar orannda bir tanmaz mala birlikte malik olmalardr. Mterek mlkiyet ya kanundan (bir malin birden fazla ahsa balanmas veya vasiyet edilmesi gibi) ya da hukuki ilemlerden (miraslarn, muristen intikal eden mallar zerindeki itirakli haklarn szlemeyle mterek hale getirmeleri gibi) doar. Mterek mlkiyete konu mallarn ynetimine, gelir ve giderlerine paydalar, paylar orannda katlrlar. Paydalarn pay szleme ile belirli deilse birbirine eit saylr. Paydalardan her biri, kendi pay zerinde tasarrufta bulunabilir; payn satabilir, balayabilir, rehnedebilir, sat vaadinde bulunabilir. Ancak payn bir nc kiiye sat halinde dier paydalarn uf'a hakk vardr. Mterek malin kiraya verilmesinde, malin yarsndan fazla payna sahip olan ve ayi itibariyle de ounluu oluturan paydalarn, kira kontratn birlikte imzalamalar gerekir. Sadece iki payda varsa, biri kendi payn dier paydaa kiralayabilir. Mterek malin tamamnn satlmas, rehnedilmesi veya bahesinden bir nc kiiye geit hakki tannmas iin btn paydalarn oybirlii gerekir. Mterek arsa zerine bina yaplmas veya bir evin apartman haline dntrlmesi halinde cins tashihi talebini tek bir payda yapabilir.

Paydalardan her biri, kendi payn satabilir, satn vaat edebilir, mtereken kiraya verebilir. nc ahslar da alacaklar iin, borlu olan paydan payn haczettirip sattrabilirler. Bu durumda da dier paydalarn n alim (uf'a) hakki sakldr. Mterek mlkiyet, paydalardan biri veya birka iin rzai temlik, cebri icra yoluyla sat ve terk (Payndan Feragat) ile; btn paydalar iin ise mterek malin yok olmas, temliki (Devir), kamulatrlmas, cebri icra ile sat, rzai veya mahkeme karar ile taksimi suretiyle sona erer. 92-Malik, kendi gayrimenkul zerine, kendisi lehine irtifak hakk kurabilir mi? Medeni Kanun'a gre bir kii, maliki olduu iki gayrimenkulden biri lehine, dier gayrimenkul zerine irtifak hakki (Tanmaz rtifak) kurabilir. Bu tr irtifak hakk, genellikle iki gayrimenkulden birinin ileride satlmas halinde ihtiya duyulabilecek geit hakk vd. haklar iin kurulabilir. Tek tarafl bir hukuki ilem olmas itibariyle tanmaz malikinin irtifak hakkna ynelik tescil talebi yeterli olup, ayrca resmi senet dzenlenmesine gerek yoktur. 93-rtifak haklar devredilebilir mi? Bir tanmaz lehine kurulan (Arzi) irtifak haklar devredilebilir ve miras yoluyla intikal edebilir; ancak bir ahs lehine kurulan (ahsi) irtifak haklarnn devredilmesi veya miraslara gemesi mmkn deildir. Geit hakk ile kaynak hakk bir ahs lehine kurulabildii gibi (ahsi), bir tanmaz lehine (Arzi) de kurulabilir, aksine szleme yaplmadka bakasna devredilebilir, miras yoluyla intikal edebilir. ntifa hakk ve skna hakk (Oturma Hakk) ahsi irtifak haklarndan olup, bakasna devredilemez, miras yoluyla gemez, srenin dolmas veya hak sahibinin lm ile sona erer. 94-rtifak haklar nasl sona erer? rtifak haklar, hak sahibinin talebiyle, tanmazn ya da tanmazlardan birinin yok olmasyla, mahkeme kararyla ya da kamulatrma halinde son bulur. 95-ntifa hakk nedir? ntifa hakk, aksi kararlatrlmadka, hak sahibi kiiye belli bir sre iin veya en ok hayat sresince tannan, bakasna ait tanr/tanmaz mal veya haklardan tamamen yararlanma hakkdr. ntifa hakk, szlemeyle, mahkeme kararyla veya kanundan dolay kurulabilir; bedelli (vazl) veya bedelsiz (vazsz) olarak tannabilir. Bedelli intifaya sat, bedelsiz intifaya ba hkmleri uygulanr. Tanmaz mallardaki intifa hakk, resmi senet dzenlenmesi ve tapu siciline kaytla kurulur. ntifa hakk, sreli veya hak sahibinin hayat boyunca tannabilir, tzel kiilerde ise en ok yz sene iin ngrlebilir. Tanmazn mlkiyetini, kuru (plak) mlkiyet ve intifa (Yararlanm) hakk olarak ikiye ayrmak mmkndr. Kuru mlkiyet sahibi malik olmakla beraber tanmaz kullanamaz, srp ekemez, meyvelerini toplayamaz, kiraya veremez. Bu haklar, intifa hakknn sresi boyunca veya hak sahibinin lmne kadar intifa hakk sahibine aittir. Yargtay kararlarna gre intifa hakk sahibi hayatta bulunduu veya intifa hakk sresi dolmad mddete kuru mlkiyet sahibi, kirac aleyhine dava (tahliye, kira artrm gibi) aamaz hatta kiralama dahi yapamaz; nk kiraya verme tanmazdan yararlanmadr ve yararlanma hakk sadece intifa hakk sahibine tannmtr. 96-ntifa hakk devredilebilir mi? ntifa hakk, ahsa bal bir ayni hak olduundan tapu ktndeki kaydn bakas adna geirilmesi veya hakkn miras yoluyla intikali mmkn deildir.

ntifa hakknn tamamyla bir bakasna devri yani ktkteki kaydn bir bakas adna geirilmesi mmkn deildir. Ancak, intifa hakknn kullanmnn bir bakasna devri mmkndr. rnein, hak sahibi intifa hakkn, (kira sresinin intifa hakk sresini amamas kaydyla) kiraya verebilir. Bunun tapuya erhi gerekli deildir. 97-ntifa hakk nasl sona erer? ntifa hakk, hak sahibinin talebi, maln tamamen yok olmas, srenin bitmesi, hak sahibi gerek kiinin lm ve tzel kiinin infisah ile sona erer. Kanundan doan intifa hakk (Kanuni ntifa Hakk) da hakk douran olayn ortadan kalkmas ile son bulur. rnein, mal birliinden doan, kocann kadnn mallar zerindeki intifa hakk elerin boanmasyla; velayetten doan ana-babann intifa hakk kn reit olmasyla sona erer. Ortakln giderilmesi (zale-i yuu) veya cebri icra gibi nedenlerle tanmazn ak artrma suretiyle sat (hale) gerektiinde, kural olarak intifa hakk sona ermez. Ancak, intifa hakk sahibi, sat merciine bavurarak bu hakknn da paraya evrilmesini istemise ve sat bu ekilde yaplmsa intifa hakk sona erer. Mahkeme kararyla intifa hakknn ktkten silinmesine ynelik bir yarg karar ile de bu hak terkin edilir; ancak bunun iin yarg kararnn kesinlemi olmas gerekir. 98-Skna (Oturma) hakk nedir? Skna hakk, bir evde oturmak ya da onun bir ksmn igal etmek hakkdr. Bu oturmaktan kast, ikamet etmektir. Skna hakk ancak tapudaki nitelii ev (Konut, Mesken, Daire) olan tanmazlarda kurulabilir ve ayni bir hak olduundan resmi senet dzenlenerek irtifak haklar stununa tescil edilir. zerinde bina bulunmayan, bina olsa da tapuda "Ev" olarak cins tashihi yaplmam olan arsa, tarla gibi tanmazlar ile iyerleri zerinde skna hakk kurulamaz. skan ruhsat alnmadka kat irtifakl tanmazlar zerinde de skna hakk tesis edilemez. Mterek mlkiyette, mterek maln tamam zerinde tm paydalarn oybirliiyle skna hakk kurulabilir ancak bir paydan hissesi zerine kurulamaz. Bu hak bakasna devredilemez ve miraslara gemez. Kanunda aksi yazl olmadka, intifa hakkna ilikin hkmler, skna hakknda da geerlidir. 99-st (naat) hakk nedir? st hakk, bakasna ait bir arsann altnda veya stnde inaat yapmak ya da mevcut inaat yerinde tutmak hakkn veren bir irtifak hakkdr. st (naat) hakk, bir arsann stnde inaat yapma hakk (st Hakk), bir arsann altnda inaat yapma hakk (Alt Hakk) ve nceden yaplm bir inaat yerinde tutma hakk (pka Hakk) olarak e ayrlr. Sreli veya sresiz olarak, gerek veya tzel kii lehine tesis edilebilir, bir ahs lehine (ahsi) olabilecei gibi bir tanmaz lehine (Arzi) de olabilir. Bir kimsenin arsas zerine baka bir kimse bir bina ya da yer altnda bir garaj, bir depo ina edebilir. st hakk, srekli ve bamsz nitelik tamyorsa yani yirmi yldan az sreliyse veya yirmi yl ve daha uzun sreli olmakla beraber st hakknn tesisi srasnda, nc kiilere devredilemeyecei, miraslara intikal etmeyecei, zerinde ayni hak tesis edilemeyecei veya bu tr tasarruflarn izin alnarak yaplabileceine dair kstlamalar getirilmise bu hak, bamsz ve srekli hak olarak deil, irtifak hakk olarak resmi senet dzenlenerek irtifak haklar stununa tescil edilir. Tescilden sonra arsann mlkiyeti ile zerindeki veya altndaki binann mlkiyeti baka baka kimselere ait olmaktadr. st hakknn yz yldan fazla bir sre ile tesisi mmkn olmad gibi hakkn yz yl daha uzatlacana ilikin nceden verilen her trl taahht de geersizdir. 100-st (naat) hakk devredilebilir mi?

Aksi taraflarca kararlatrlmadka, irtifak hakki olarak kurulan st hakkinin bakasna devir ve temliki ile miraslara intikali mmkndr 101-st (naat) hakknn sona ermesinin sonucu nedir? st hakknn sresi sona erdiinde mevcut yaplar, tanmaz maln mtemmim cz' (Tamamlayc Para) olur ve tanmaz maln malikine kalr. st hakk sona erdiinde gayrimenkul maliki, aksi kararlatrlmadka, kendisine kalan yaplar iin, st hakk sahibine bir tazminat demez. Bir tazminat denmesi kararlatrlmsa, bu tazminat st hakk kendileri iin rehnedilmi alacakllarn kalan alacaklarnn teminatn tekil eder ve rzalar olmakszn st hakk sahibine denemez. Kararlatrlan tazminat denmez veya teminat altna alnmazsa st hakk sahibi veya bu hak kendisine rehnedilmi olan alacakl, tazminat alacana teminat olmak zere, terkin edilen st hakk yerine ayn derecede ve srada bir ipotein tescilini isteyebilir. Tescilin st hakknn sona ermesinden itibaren ay iinde yaplmas gerekir. 102-Kaynak hakk nedir? Kaynak hakk, hak sahibine, bir bakasnn arazisindeki kaynan sularn almak ve kendi arazisine aktmak (kullanmak) yetkisi veren bir irtifak hakkdr. Aksine szleme olmadka kaynak hakki bakasna devredilebilir ve miraslara intikal edebilir. Kaynak hakki bamsz ve srekli nitelik tayorsa, tapu sicilinde ayr bir sayfaya tanmaz mal gibi kayt (tescil) edilebilir. 103-Geit hakk nedir? Geit hakk, genel yola kmak iin yeterli yolu olmayan tanmaz malikinin, tam deerini demek kaydyla bakasnn arazisinden uygun bir yerin kendisine tahsisini isteme hakkdr. Bu hak, bir ahs veya tanmaz lehine kurulabilir. ahs, gerek veya tzel kii olabilir. Mterek mlkiyette bir paydan tek bana bu hakki tesis etmesi mmkn olmayp, tm paydalarn ileme katlmalar gerekir. Geit hakki, taraflarn anlamasndan sonra tapuda dzenlenecek resmi senetle (Bedelli/Bedelsiz olarak) veya mahkeme kararyla (Bedelli olarak) kurulur. Geme hakkinin nasl (yaya olarak, traktrle vb.) ve ne zamanlar (mahsulsz mevsimde, ekin biildikten sonra, her zaman vb.) kullanlaca resmi senette belirtilmelidir. Ayrca, bu hakkin arazi veya arsann neresinde kullanlaca bir haritaya (Deiiklik Beyannamesi) balanmaldr. Geit hakkinin mahkeme kararyla kurulmasnda ise genel yola kmak iin yeterli yolu bulunmayan tanmaz maliki, karln tam demek kaydyla komusunun kendisine uygun bir yeri yol olarak brakmasn talep edip de mahkemece talebi kabul edilirse yolun yeri haritaya balanr ve kararn kesinlemesinden sonra tapu sicilinin irtifak haklar stununa kayt yaplr.

You might also like