NBR 12721 - Custos e Orcamento Incorporacao

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NOV 1999 NBR 12721

Avaliação de custos unitários e
preparo de orçamento de construção
ABNT - Associação
para incorporação de edifícios em
Brasileira de condomínio - Procedimento
Normas Técnicas
Origem: Projeto de Emenda NBR 12721:1998

Sede:
Rio de Janeiro ABNT/CB-02 - Comitê Brasileiro de Construção Civil
Av. Treze de Maio, 13/28º andar CE-02:139.13 - Comissão de Estudo de Custo Unitário e Orçamento de
CEP 20003-900 - Caixa Postal 1680
Rio de Janeiro - RJ
Construção
Tel.: PABX (21) 3974-2300 NBR 12721 - Evaluation of unit costs and elaboration of construction budget for
Fax: (21) 2240-8249/2220-6436 incorporation of joint ownership building - Procedure
Endereço eletrônico:
www.abnt.org.br Descriptors: Evaluation. Construction unit costs. Construction budget.
Ownership building
Esta Norma substitui a NBR 12721:1992
Copyright © 1999
Válida a partir de 29.02.2000
ABNT–Associação Brasileira de
Normas Técnicas Palavras-chave: Avaliação de custos unitários de construção. 1 página
Printed in Brazil/ Orçamento de construção. Incorporação de
Impresso no Brasil edifício
Todos os direitos reservados
Esta Errata nº 1 de ABR de 2003 tem por objetivo corrigir a NBR 12721:1999 no seguinte:
- Em D.1, no anexo D:
- onde se lê: “Serviços sociais”

- leia-se: “Serviços iniciais”
________________
NOV 1999 NBR 12721

Avaliação de custos unitários e
preparo de orçamento de construção
ABNT-Associação
Brasileira de
para incorporação de edifícios em
Normas Técnicas condomínio - Procedimento
Sede:
Rio de Janeiro
Av. Treze de Maio, 13 - 28º andar
CEP 20003-900 - Caixa Postal 1680
Rio de Janeiro - RJ
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Fax: (21) 220-1762/220-6436
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Origem: Projeto de Emenda NBR 12721:1998
ABNT/CB-02 - Comitê Brasileiro de Construção Civil
CE-02:139.13 - Comissão de Estudo de Custo Unitário e Orçamento de Construção
NBR 12721 - Evaluation of unit costs and elaboration of construction budget for
incorporation of joint ownership building - Procedure
Descriptors: Evaluation. Construction unit costs. Construction budget. Ownership
building
Esta Norma substitui a NBR 12721:1992
Copyright © 1999, Válida a partir de 29.02.2000
ABNT–Associação Brasileira
de Normas Técnicas
Printed in Brazil/
Palavras-chave: Avaliação de custos unitários de construção. 63 páginas
Impresso no Brasil Orçamento de construção. Incorporação de edifício
Todos os direitos reservados
Sumário
Prefácio
Introdução
1 Objetivo
2 Documentos complementares
3 Definições
4 Condições específicas
ANEXOS
A Extrato da Lei nº 4.591
B Quadros I a VIII
C Áreas das edificações
D Discriminação orçamentária
Prefácio
A ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas - é o Fórum Nacional de Normalização. As Normas Brasileiras, cujo
conteúdo é de responsabilidade dos Comitês Brasileiros (ABNT/CB) e dos Organismos de Normalização Setorial (ONS),
são elaboradas por Comissões de Estudo (CE), formadas por representantes dos setores envolvidos, delas fazendo
parte: produtores, consumidores e neutros (universidades, laboratórios e outros).
Os Projetos de Norma Brasileira, elaborados no âmbito dos ABNT/CB e ONS, circulam para Consulta Pública entre os
associados da ABNT e demais interessados.
É recomendável a consulta à NBR 12722:1992 - Discriminação de serviços para a construção de edifício.
Esta Norma contém os anexos A e D, de caráter informativo, e os anexos B e C, de caráter normativo.
Introdução
A NBR 12721:1992 sofreu emendas que consistiram no acréscimo dos custos unitários dos projetos-padrão comerciais
(salas, lojas e andares livres), galpão industrial e casa popular, em setembro de 1998.
2 Cópia impressa pelo sistema CENWin em 09/05/2005 NBR 12721:1999
1 Objetivo
1.1 Esta Norma fixa as condições exigíveis para avaliação de custos unitários e preparo de orçamento de construção
para incorporação de edifício em condomínio.
NOTA - Esta Norma entra em vigor em 29.02.2000, após a data da sua publicação. Até esta data, os Sindicatos da Indústria da Construção
Civil deverão adaptar os métodos de coleta e adequar a publicação aos novos lotes básicos.
1.2 Esta Norma visa a atender ao que foi prescrito à ABNT pela Lei Federal nº 4.591 e ao disposto na Lei Federal
nº 4.864 e emenda a NBR 12721:1992, acrescentando-lhe os projetos-padrão comerciais (salas, lojas e andares livres),
galpão industrial e casa popular.
NOTA - No anexo A é dado um extrato da Lei nº 4.591.
1.2.1 A Lei 4.591 impõe exigências consubstanciadas, especialmente nos artigos 28, 31, 32, 39, 48, 51, 53, 54, 55, 59,
60, 65 e 66, com o propósito de definir as responsabilidades dos diversos participantes das incorporações e as condições
técnicas e econômicas em que estas se realizam, para a alienação total ou parcial da edificação ou conjunto de edifi-
cações.
1.3 Nesse propósito, assume especial significado a implantação de regras que conduzam à definição inconfundível do
objeto de transação: a unidade autônoma e a edificação que a contém. Paralelamente, ganha também importância a
implantação de regras que permitam uma adequada estruturação financeira das incorporações, estabelecendo um me-
canismo de comparação entre preços da transação e valores de custo da construção avaliados de acordo com o disposto
nesta Norma.
1.3.1 A caracterização da unidade autônoma é alcançada pelo arquivamento no Registro de Imóveis do projeto aprovado
pelas autoridades (art. 32, alínea d); da discriminação das áreas de construção (art. 32, alínea c) e do memorial descritivo
das especificações (art. 32, alínea g). O mecanismo comparativo inicia-se no lançamento da incorporação, quando a
lei obriga a uma avaliação do custo global da obra, a qual deve ser entendida como o custo perfunctoriamente avaliado
da edificação, nele incluídas todas as despesas relativas às obras complementares e as necessárias à colocação do
empreendimento em condições de uso.
1.3.2 Em virtude da inexistência de projeto construtivo completo, nessa altura do processo, essa avaliação deve ser feita
através de um procedimento matemático simplificado e a partir dos “custos unitários básicos”, fornecidos, para o metro
quadrado, pelos Sindicatos Estaduais da Construção Civil. Em conseqüência, e somente para os efeitos de cálculo des-
ses “custos unitários básicos”, cabe, nesse estágio, a consideração de um número reduzido de projetos-padrão. Os
custos unitários básicos para cada projeto-padrão devem ser calculados mensalmente pelos sindicatos, por processo
expedito de atualização de preços, adotando-se para tanto lotes de materiais de mão-de-obra, representativos de custo
de edifícios padronizados. Os custos unitários básicos são, portanto, destinados a fins exclusivamente comparativos,
no início das incorporações.
1.3.3 Incorporado o empreendimento, o legislador obriga à introdução de orçamento da construção, nos instrumentos
de contratação desta construção com as firmas construtoras (arts. 59 e 60). Os orçamentos devem ser feitos com o
emprego das composições de custo, de uso corrente ou homologados pelos Sindicatos Estaduais da Construção Civil.
Consideram-se composições de uso corrente aquelas publicadas em livros ou revistas técnicas.
2 Referências normativas
As normas relacionadas a seguir contêm disposições que, ao serem citadas neste texto, constituem prescrições para
esta Norma. As edições indicadas estavam em vigor no momento desta publicação. Como toda norma está sujeita a
revisão, recomenda-se àqueles que realizam acordos com base nesta que verifiquem a conveniência de se usarem as
edições mais recentes das normas citadas a seguir. A ABNT possui a informação das normas em vigor em um dado
momento.
Lei Federal nº 4.591 de dezembro de 1964
Lei Federal nº 4.864 de novembro de 1965
NBR 12722:1992 - Discriminação de serviços para construção de edifícios - Procedimento
3 Definições
Para os efeitos desta Norma, aplicam-se as seguintes definições:
3.1 projeto aprovado: Conjunto de plantas da edificação aprovado pela autoridade local competente.
NOTA - Constitui um dos documentos a ser arquivado no Registro Geral de Imóveis (RGI) conforme art. 32, alínea d, da Lei 4.591.
3.2 projeto de edificação: Conjunto de estudos e desenhos constantes dos projetos arquitetônico, estrutural, de insta-
lações, etc., discriminados na NBR 12722.
NBR 12721:1999 Cópia impressa pelo sistema CENWin em 09/05/2005 3
3.3 projetos-padrão: Projetos selecionados para representar os diferentes tipos de edificações, que são usualmente
objeto de incorporação para construção em condomínio e definidos por suas características principais:
a) número de pavimentos, número de dependências por unidade;
b) áreas de construção privativas das unidades autônomas; e
c) padrão de construção.
NOTA - Estas características servem de base aos Sindicatos Estaduais da Construção Civil para o cálculo dos custos unitários básicos.
3.4 pavimento: Conjunto de edificações cobertas ou descobertas situadas entre os planos de dois pisos sucessivos
ou entre o do último piso e a cobertura.
3.5 unidade autônoma: Parte da edificação vinculada a uma fração ideal de terreno, sujeita às limitações da lei, constituída
de dependências e instalações de uso privativo e de parcela das dependências e instalações de uso comum da edifica-
ção destinada a fins residenciais ou não, assinaladas por designação especial numérica ou alfabética, para efeitos de
identificação e discriminação.
3.6 dependências e instalações de uso privativo: Conjunto de dependências e instalações de uma unidade autônoma
cuja utilização é reservada aos respectivos titulares de direito.
3.7 dependências e instalações de uso comum: Conjunto de dependências e instalações da edificação que podem ser
utilizadas em comum por todos ou por parte dos titulares de direito das unidades autônomas.
3.8 área coberta real: Medida da superfície de quaisquer dependências cobertas, nela incluídas as superfícies das pro-
jeções de paredes, de pilares e demais elementos construtivos.
3.9 área descoberta real: Medida da superfície de quaisquer dependências descobertas que se destinam a outros fins
que não apenas o de simples cobertura (terraços, playgrounds, etc.) incluídas as superfícies das projeções de paredes,
de pilares e demais elementos construtivos.
3.10 área coberta-padrão: Área coberta-padrão de acabamento semelhante ao do tipo escolhido, dentre os padronizados
nesta Norma, para avaliação do custo global da construção.
3.11 área coberta de padrão diferente: Área coberta de padrão de acabamento substancialmente inferior ou superior
ao tipo escolhido entre os padronizados nesta Norma, para avaliação do custo global da construção.
3.12 área real do pavimento: Soma das áreas cobertas e descobertas reais de um determinado pavimento.
3.13 área real global: Soma das áreas reais de todos os pavimentos da edificação.
3.14 área real privativa da unidade autônoma: Soma das áreas cobertas e descobertas reais, contidas nos limites de
uso exclusivo da unidade autônoma considerada.
3.15 área real privativa no pavimento: Soma das áreas privativas das unidades autônomas situadas no pavimento con-
siderado.
3.16 área real privativa global: Soma das áreas privativas de todas as unidades autônomas da edificação.
3.17 área real de uso comum global: Soma das áreas cobertas e descobertas reais, situadas nos diversos pavimentos
da edificação e fora dos limites de uso exclusivo de cada unidade autônoma.
3.18 áreas de divisão não-proporcional: Área privativa ou área de uso comum que por sua finalidade tenha sua cons-
trução atribuída à responsabilidade dos titulares de direito de uma ou mais unidades autônomas, independente de qual-
quer relação de proporcionalidade com as respectivas áreas privativas de construção. Por exemplo: vaga de garagem.
3.19 área de divisão proporcional: Área de uso comum cuja construção é da responsabilidade dos titulares de direito
das diferentes unidades autônomas que compõem a edificação na proporção das respectivas áreas de construção de
divisão não-proporcional. Por exemplo: apartamento de porteiro.
3.20 área equivalente de construção: Área estimada, fictícia, que, ao custo unitário básico adiante definido, tenha o
mesmo valor, em reais, que o efetivamente estimado para área real correspondente, descoberta ou coberta de padrão
diferente. Por exemplo: se, para uma determinada área real coberta, de 60 m2, se estima que, em virtude de sensível
melhora no padrão de acabamento, o custo unitário efetivo é cerca de 50% maior que o custo unitário básico adotado
para as áreas cobertas-padrão do edifício considerado, a área equivalente (Se) correspondente é:
Se = 60 x 1,50 = 90 m2
No caso de uma área real descoberta de 30 m2, no mesmo edifício, sendo o custo unitário efetivo, em virtude da redução
do número e das quantidades de serviços necessários a construí-la, estimado em apenas 50% do custo unitário básico,
tem-se:
Se = 30 x 0,5 = 15 m2
3.21 área de construção privativa da unidade autônoma: Soma das áreas cobertas-padrão e das áreas equivalentes
de construção, contidas nos limites de uso exclusivo da unidade autônoma considerada.
3.22 área de construção privativa no pavimento: Soma das áreas de construção privativas das unidades autônomas
situadas no pavimento considerado.
3.23 área de construção privativa global: Soma das áreas de construção privativas de todas as unidades autônomas
da edificação.
3.24 área de construção de uso comum: Soma das áreas cobertas-padrão e das áreas equivalentes de construção
situadas fora dos limites de uso exclusivo de cada unidade autônoma, nos diversos pavimentos da edificação.
3.25 área de construção da unidade autônoma: Soma da área de construção privativa e da parcela das áreas de cons-
trução de uso comum correspondente à unidade autônoma considerada.
3.26 área de construção global: Soma das áreas de construção de todas as unidades autônomas da edificação.
3.27 área de construção sub-rogada global: Parcela da área global de construção a ser entregue em pagamento de
parte e/ou de todo o terreno, conforme previsto no art. 39, da Lei 4.591.
3.28 área de construção sub-rogada à unidade autônoma: Parcela da área de construção sub-rogada global, correspon-
dente a cada unidade autônoma.
3.29 coeficiente de construção da unidade autônoma: Quociente da divisão da área de construção de unidade autônoma
construída pela área de construção global.
3.30 coeficiente de construção da área sub-rogada à unidade autônoma: Quociente da divisão da área de construção
sub-rogada à unidade autônoma pela área de construção global.
3.31 coeficiente de construção global da unidade autônoma: Soma dos coeficientes de construção da unidade autô-
noma e da área sub-rogada respectiva.
3.32 custo unitário básico: Parte do custo por metro quadrado e da construção do projeto-padrão considerado, calculado
de acordo com esta Norma, pelo Sindicato Estadual da Construção Civil, para divulgação até o dia 5 de cada mês, e que
serve de base para a avaliação dos custos de construção das edificações, que deve ser arquivado no Registro Geral
de Imóveis.
3.33 custo global da construção: Valor mínimo que pode ser atribuído à construção da edificação para fins do disposto
no art. 32, da Lei 4.591, calculado a partir do custo unitário básico pelo método indicado em 4.5.2.
3.34 custo unitário da construção: Quociente da divisão do custo global da construção pela área de construção global.
3.35 custo de construção da unidade autônoma: Menor valor que se pode atribuir à construção da unidade autônoma,
para os fins do disposto no art. 32, da Lei 4.591, produto da área de construção da unidade autônoma pelo custo unitário
da construção.
3.36 custo de construção da área sub-rogada à unidade autônoma: Menor valor que se pode atribuir à construção da
área sub-rogada da unidade autônoma, para fins do disposto no art. 32, da Lei 4.591, produto da área de construção
sub-rogada à unidade autônoma pelo custo unitário da construção.
3.37 custo de construção da unidade autônoma e da sub-rogação: Custo resultante da soma do custo da construção
da unidade autônoma e do custo da construção da área sub-rogada à unidade autônoma.
NOTA - Sobre as definições referentes às áreas das edificações, ver anexo C.
4 Condições específicas
Neste capítulo são estabelecidos os critérios e normas para o perfeito atendimento das exigências da Lei 4.591, a saber:
a) critérios para determinação das áreas das edificações, para os fins do disposto no art. 32, alínea a;
b) critérios e normas para cálculo dos custos unitários básicos, para uso dos Sindicatos Estaduais da Construção
Civil - projeto-padrão (art. 53, § 1º, alíneas a e b, art. 54 e § 1º, 2º e 3º);
c) critérios para a avaliação dos custos de construção, que deve ser arquivada no Registro de Imóveis (art. 53,
item III, e art. 32, alínea h);
d) modelo de memorial descritivo dos acabamentos (art. 53, item IV, e art. 32, alínea g);
e) critérios e normas para execução de orçamentos de custo de construção que deve constar nos contratos de cons-
trução por administração (art. 53, item II, e art. 59 e § §);
f) critérios e normas para revisões de estimativa de custo da obra (art. 60);

g) critérios para entrosamento entre o cronograma da obra e o pagamento das prestações que, facultativamente,
podem ser introduzidos nos contratos de incorporação (art. 53, item V, art. 48, § 2º).
4.1 Critérios para determinação das áreas das edificações
4.1.1 Objetivo
Fixar o procedimento pelo qual são calculadas as áreas globais dos edifícios e as áreas das unidades autônomas que
as compõem, tendo em vista o disposto na letra e do art. 32, da Lei 4.591.
4.1.2 Critérios para determinação das áreas
As áreas das edificações e das unidades autônomas que as compõem ou de qualquer de suas dependências são indi-
cadas em metros quadrados, obedecendo sua medição ou avaliação aos critérios descritos a seguir.
4.1.2.1 Áreas reais
4.1.2.1.1 Do pavimento
Área da superfície limitada pelo perímetro externo da edificação, no nível do piso do pavimento correspondente. No caso
de pilotis, é igual à do pavimento imediatamente acima, acrescida das áreas cobertas, externas à projeção deste, e das
áreas descobertas que tenham recebido tratamento destinado a aproveitá-las para outros fins que não apenas os de
ventilação e iluminação.
4.1.2.1.2 Privativa da unidade autônoma
Área da superfície limitada pela linha que contorna as dependências privativas, cobertas ou descobertas, da unidade
autônoma, passando pelas projeções:
a) das faces externas das paredes externas da edificação e das paredes que separam as dependências privativas,
da unidade autônoma, das dependências de uso comum;
b) dos eixos das paredes que separam as dependências privativas, da unidade autônoma considerada, das depen-
dências privativas de unidades autônomas contíguas.
4.1.2.1.3 De uso comum
Área da superfície limitada pela linha que contorna a dependência de uso comum, coberta ou descoberta, passando pelas
projeções:
a) das faces externas das paredes externas da edificação;
b) das faces internas, em relação à área de uso comum, das paredes que a separam das unidades autônomas.
4.1.2.1.4 Cobertas
Área da superfície limitada pela linha que contorna a dependência coberta, passando pelas projeções:
b) das faces externas, em relação à área coberta considerada, das paredes que a separam de dependências de
uso comum, no caso de ser ela própria de uso privativo;
c) das faces internas, em relação à área coberta considerada, no caso de ser ela própria de uso comum;
d) dos eixos das paredes divisórias de dependências contíguas, se forem ambas de uso comum ou ambas de uso
privativo;
e) de projeção de arestas externas do elemento de cobertura quando não for limitada por parede.
4.1.2.1.5 Descobertas
Área da superfície limitada pela linha que contorna a dependência descoberta, passando pelas projeções:
b) das faces internas, em relação à área descoberta considerada, das paredes que a separam de quaisquer depen-
dências cobertas;
c) dos eixos das paredes divisórias de áreas descobertas contíguas, quando ambas forem de uso privativo ou de
uso comum.
4.1.2.2 Áreas equivalentes de construção
São avaliadas dividindo-se o custo real orçado (R$) ou estimado pelo custo unitário básico (R$/m2), podendo, portanto,
conforme o caso, ter dimensões maiores ou menores que as das áreas reais correspondentes. Na falta de justificação,
as dimensões das áreas equivalentes de construção não podem ser inferiores a:
a) 25% das correspondentes áreas reais descobertas, tais como terraços, quintais, playgrounds, etc.;
b) 50% das correspondentes áreas reais cobertas de padrão diferente, tais como pilotis, depósitos, garagens, sub-
solo, playgrounds, etc.
4.1.2.3 Áreas de construção
Entendem-se por áreas de construção:
a) as áreas cobertas-padrão, com suas medidas reais;
b) as áreas equivalentes de construção, com dimensões estimadas de acordo com 4.1.2.2;
c) as somas das áreas cobertas-padrão e equivalentes de construção relativas a uma determinada unidade autô-
noma, a um pavimento, a determinadas dependências de uso comum ou privado ou a toda a edificação.
4.1.2.4 Utilização dos quadros para o cálculo das áreas
4.1.2.4.1 Quadro I - Cálculo das áreas por pavimento e das áreas globais
O cálculo da área real global e da área de construção global é feito com auxílio do quadro I, do anexo B, que permite, ade-
mais, conhecerem-se discriminadamente, por pavimento e em toda a edificação, as áreas reais e de construção priva-
tivas e de uso comum. Este quadro deve ter o seu preenchimento conforme segue:
a) coluna 1: as designações de todos os pavimentos;
b) coluna 2: as áreas reais privativas, cobertas-padrão;
c) coluna 3: as áreas reais privativas, cobertas de padrão diferente e as descobertas;
d) coluna 4: as áreas equivalentes de construção correspondentes às áreas reais lançadas na coluna 3, cumpridos,
na falta de justificativa, os limites mínimos estabelecidos em 4.1.2.2;
e) coluna 5: os totais das áreas reais privativas nos diversos pavimentos - soma dos lançamentos feitos nas colunas
2 e 3;
f) coluna 6: os totais das áreas de construção privativas em cada pavimento - soma dos lançamentos feitos nas co-
lunas 2 e 4;
g) coluna 7: as áreas reais de uso comum, cobertas-padrão, de divisão não-proporcional;
h) coluna 8: as áreas reais de uso comum, cobertas de padrão diferente ou descobertas, de divisão proporcional;
i) coluna 9: as áreas equivalentes de construção correspondente às áreas reais lançadas na coluna 8, cumpridos,
j) coluna 10: os totais das áreas reais de uso comum de divisão não-proporcional - soma dos lançamentos feitos
nas colunas 7 e 8;
k) coluna 11: os totais das áreas de construção de uso comum, de divisão não-proporcional - soma dos lançamentos
feitos nas colunas 7 e 9;
l) coluna 12: as áreas reais de uso comum, cobertas-padrão, de divisão proporcional;
m) coluna 13: as áreas reais de uso comum, cobertas de padrão diferente ou descobertas, de divisão proporcional;
n) coluna 14: as áreas equivalentes de construção correspondentes às áreas lançadas na coluna 13 - cumpridos,
o) coluna 15: os totais das áreas reais de uso comum, de divisão proporcional - soma dos lançamentos feitos nas
colunas 12 e 13;
p) coluna 16: os totais das áreas de construção de uso comum de divisão proporcional - soma dos lançamentos
nas colunas 12 e 14;
q) coluna 17: os totais das áreas reais de cada pavimento - soma dos lançamentos das colunas 5, 10 e 15;
r) coluna 18: os totais das áreas de construção de cada pavimento - soma dos lançamentos feitos nas colunas 6,
11 e 16;
s) área real global - soma dos lançamentos feitos na coluna 17;
t) áreas de construção global - soma dos lançamentos feitos na coluna 18.
4.1.2.4.2 Quadro II - Cálculo das áreas das unidades autônomas
O cálculo das áreas reais das unidades autônomas e das áreas de construção das unidades autônomas é feito com
auxílio do quadro II, do anexo B, levando-se em conta, no que tange às áreas de uso comum de divisão proporcional,
sua distribuição pelas diferentes unidades autônomas na proporção das respectivas áreas de construção de divisão
não-proporcional. Este quadro deve ter o seu preenchimento conforme segue:
a) coluna 19: as designações de todas as unidades autônomas da edificação;
b) coluna 20: as áreas reais privativas, cobertas-padrão, correspondentes a cada unidade autônoma;
c) coluna 21: as áreas reais privativas cobertas de padrão diferente ou descobertas;
d) coluna 22: as áreas equivalentes de construção, correspondentes às áreas reais lançadas na coluna 21, cum-
pridos, na falta de justificativa, os limites mínimos estabelecidos em 4.1.2.2;
e) coluna 23: a área privativa de unidade autônoma - soma dos lançamentos feitos nas colunas 20 e 21;
f) coluna 24: a área de construção privativa da unidade autônoma - soma dos lançamentos feitos nas colunas 20
e 22;
g) coluna 25: as áreas reais de uso comum, cobertas-padrão, de divisão não-proporcional, atribuídas a cada unidade
autônoma;
h) coluna 26: as áreas reais de uso comum, cobertas de padrão diferente ou descobertas, de divisão não-propor-
cional, atribuídas a cada unidade autônoma;
i) coluna 27: as áreas equivalentes de construção correspondentes aos lançamentos feitos na coluna 26, cumpri-
dos, na falta de justificativa, os limites mínimos estabelecidos em 4.1.2.2;
j) coluna 28: os totais das áreas de uso comum de divisão não-proporcional - soma dos lançamentos feitos nas
colunas 25 e 26;
k) coluna 29: os totais das áreas de construção de uso comum, de divisão não-proporcional - soma dos lançamentos
l) coluna 30: os totais das áreas de construção de divisão não-proporcional relativas a cada unidade autônoma - soma
dos lançamentos feitos nas colunas 24 e 29;
m) coluna 31: os coeficientes de proporcionalidade obtidos dividindo-se os totais das áreas de construção de divisão
não-proporcional de cada unidade lançada na coluna 30 pelo total da coluna;
n) coluna 32: o produto de cada coeficiente lançado na coluna 31 pelo total da coluna 12 do quadro I, do anexo B;
o) coluna 33: o produto de cada coeficiente da coluna 31 pelo total da coluna 13 do quadro I, do anexo B;
p) coluna 34: o produto de cada coeficiente da coluna 31 pelo total da coluna 14 do quadro I, do anexo B;
q) coluna 35: os totais das áreas reais de uso comum, de divisão proporcional - soma dos lançamentos feitos nas
colunas 32 e 33;
r) coluna 36: os totais das áreas de construção de uso comum, de divisão proporcional - soma dos lançamentos
s) coluna 37: as áreas reais das unidades autônomas - soma dos lançamentos feitos nas colunas 23, 28 e 35;
t) coluna 38: as áreas de construção das unidades autônomas - soma dos lançamentos feitos nas colunas 30 e
36.
4.2 Critérios e normas para cálculos dos custos unitários básicos, para uso dos sindicatos de construção - Projetos-
padrão
4.2.1 Objetivo
Esta seção estabelece as características de diferentes projetos selecionados, tendo em vista o disposto no art. 53, da
Lei 4.591, e determina o modo pelo qual são calculados os custos unitários básicos a serem mensalmente divulgados
pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil, local ou regional, nos termos do art. 54 da mesma lei.
NOTA - Acham-se depositados na ABNT, para consulta, todos os projetos arquitetônicos, estruturais, de instalações elétricas e hidráu-
licas, as medições, memórias de cálculo e demais documentos utilizados no estudo de que resultou o estabelecimento das disposições
recomendadas em 4.2.
4.2.1.1 No cálculo do valor do custo unitário básico, não são consideradas as despesas relativas a fundações especiais,
elevadores, instalações e equipamentos diversos, obras complementares, impostos e taxas e honorários profissionais
em geral, etc., discriminados em 4.2.3.4 e no quadro III, do anexo B, itens 6, 8, 9, 11 e 12.
NOTA - O procedimento técnico é o mencionado a seguir:
a) tendo em vista esta Norma, os custos unitários básicos por metro quadrado passarão a ser calculados tendo como base os lotes
de insumos abaixo especificados, obedecidos os projetos originais da NBR 12721:1992, no caso dos projetos-padrão habitacionais,
e os projetos originais ora apresentados, no caso dos projetos-padrão comerciais, salas, lojas e andares livres, galpão industrial
e casa popular;
b) como esta Norma refere-se apenas aos projetos-padrão comerciais, salas, lojas e andares livres, galpão industrial e casa popular,
permanece a observação de que não é possível, no caso das edificações residenciais, a comparação pura e simples dos valores
absolutos dos custos unitários obtidos a partir da metodologia de cálculo disposta na NBR 12721:1992 e aqueles obtidos através
da metodologia disposta na NB-140;
c) caso seja necessária a manutenção da série antiga desses valores, para efeito exclusivo de avaliação de compromissos de
contratos anteriores vinculados a valores absolutos do custo unitário básico, serão adotados os fatores de correção, especialmente
calculados e divulgados pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil;
d) tais coeficientes deverão espelhar uma variação histórica média, obtida pela análise dos valores dos diferentes padrões, do custo
unitário básico, calculados a partir da metodologia anterior e atual.
4.2.2 Projetos-padrão
Para representar os diferentes tipos de edificação, usualmente objeto de incorporações, são considerados nesta Norma
os projetos adiante definidos por suas características principais e especificações de acabamentos, conforme as tabe-
las 1 e 2, respectivamente.
4.2.2.1 Terminologia dos serviços especificados dos acabamentos (conforme a tabela 2)
4.2.2.1.1 Impermeabilização
a) com argamassa de cimento, areia e pintura com tinta de base betuminosa:
- impermeabilização de pisos mediante a aplicação de argamassa de cimento e areia, impregnação com emulsão
especial de base asfáltica e pintura com duas demãos de tinta de base asfáltica;
b) com manta asfáltica pré-fabricada:
- impermeabilização executada com produto impermeável, industrializado, obtido por calandragem, extrusão ou
outros processos, com características definidas em forma de mantas que são estendidas e unidas na obra;
c) com argamassa rígida:
- impermeabilização por meio de aplicação de argamassa sobre uma camada de separação de papel kraft betu-
mado.
4.2.2.1.2 Revestimentos de pisos
a) frisos de madeira (tábua corrida) raspados e calafetados:
- assentamento de tábuas (frisos) de madeira (ou tábuas de friso) do tipo macho e fêmea por meio de argamassa
de cimento e areia para fixação de barrotes de seção trapezoidal (ganzepes), onde são pregadas por cravação
oblíqua de pregos de dimensões apropriadas. Os vazios entre os barrotes são preenchidos com areia, concreto
simples ou concreto celular. O piso é posteriormente raspado e as juntas são vedadas. A seguir são pregados
os rodapés de madeira com 7 cm de largura sobre tacos de madeira previamente embutidos na alvenaria;
b) carpete e forração têxtil:
- aplicação de revestimento têxtil agulhado de aparência compacta, lisa e plana (forração) e espessura de 4 mm
ou de aspecto de veludo ou bouclé (agulhado vertical ou carpete) e espessura de 6 mm. A aplicação é feita sobre
base e camada de argamassa de regularização através de adesivo ou cola apropriada;
c) granito:
- revestimento com peças de espessura delgada de granito de forma regular com dimensões de até
40 cm x 40 cm (lajotas) com acabamentos variados, assentadas com argamassa sobre base regularizada, com
posterior vedação das juntas;
d) ladrilhos de mármore:
- revestimento com peças de espessura delgada de mármore de forma regular com acabamentos variados, as-
sentadas com argamassa sobre base regularizada, com posterior vedação das juntas;
e) ladrilhos e lajotas cerâmicas:
- assentamento de peças de espessura delgada produzidas em cerâmica (vermelha, branca ou grés cerâmico
e argila branca) com acabamento esmaltado ou não (ladrilhos cerâmicos) e peças similares às anteriores, porém
de dimensões maiores, denominadas lajotas cerâmicas. O assentamento é executado com argamassa sobre
base e camada de argamassa de regularização de piso com juntas posteriormente vedadas com pasta de ci-
mento;
f) lajota de pedra São Tomé:
- revestimento com peças de espessura delgada de forma regular com dimensões de até 40 cm x 40 cm de pedra
natural do tipo quartzito, com acabamentos variados, assentadas com argamassa sobre base regularizada, com
posterior vedação das juntas;
g) ladrilho de pedra ardósia:
- revestimento com peças de espessura delgada de forma regular de pedra natural do tipo metamórfica, caracteri-
zada pela leveza, assentadas com argamassa sobre base regularizada e posterior vedação da junta;
h) cimentado com acabamento liso ou desempenado:
- revestimento executado pela aplicação de argamassa de cimento e areia sobre base de concreto, composto
de painéis divididos por juntas, sendo a sua superfície alisada por sarrafeamento, colher de pedreiro ou desem-
penadeira de aço ou de madeira.
4.2.2.1.3 Revestimento de paredes
a) chapisco:
- camada de argamassa aplicada sobre a base de revestimento, com a finalidade de preparar sua superfície para
receber o revestimento;
b) emboço:
- camada de revestimento executada para cobrir e regularizar a superfície da base, propiciando uma superfície
que permita receber outra camada, de reboco ou de acabamento, ou constituir-se no acabamento final;
c) reboco:
- camada de revestimento utilizada para cobrimento do emboço, propiciando uma superfície que permita receber
a camada de acabamento ou constituir-se no acabamento final;
d) emboço desempenado:
- acabamento liso obtido quando a argamassa de emboço é sarrafeada e a superfície alisada com desempenadeira
de aço ou de madeira;
e) massa única (ou massa paulista, ou emboço paulista):
- revestimento de um único tipo de argamassa aplicada sobre a base de revestimento com chapisco, em uma
ou mais demãos;
f) gesso em pó:
- revestimento com argamassa que utiliza o gesso em pó como aglomerante;
g) azulejo de cor ou branco:
- assentamento de azulejos cerâmicos com argamassa colante sobre parede revestida com argamassa de em-
boço, com juntas corridas vedadas com pasta de cimento branco;
h) pastilha esmaltada:
- assentamento com argamassa ou cola de pequenos ladrilhos poligonais quadrados ou retangulares forne-
cidos em folhas de papel grosso de 30 cm a 35 cm por 40 cm a 45 cm, sobre parede revestida com emboço e
vedação das juntas com pasta de cimento, retirando-se o papel após a pega, por lavagem;
i) laminado melamínico (ou laminado plástico termoestável):
- aplicação de placas de material laminado melamínico sobre paredes revestidas com emboço desempenado,
através de adesivo apropriado.
4.2.2.1.4 Pintura
a) pintura com tinta acrílica sobre massa corrida:
- aplicação de tinta em que o veículo permanente é constituído por resina polimérica acrílica, em duas demãos,
sobre base preparada com produto de nivelamento e correção da superfície por meio de desempenadeira, em
uma ou duas demãos, dependendo das condições da superfície (massa corrida);
b) pintura com tinta à base de PVA sobre massa corrida:
- aplicação de tinta látex em que o veículo permanente é constituído por resina de acetato de polivinila, em duas
demãos, sobre base preparada com produto de nivelamento e correção da superfície por meio de desempenadeira,
em uma ou duas demãos, dependendo das condições da superfície (massa corrida);
c) pintura texturizada:
- aplicação de uma demão de tinta do tipo “textura”, própria para a obtenção de acabamento decorativo texturado
(ou texturizado) de desenhos diversos, mediante a utilização de rolo de espuma ou de lã;
d) pintura a óleo sobre massa em portas internas e externas:
- aplicação de tinta em que o veículo permanente é constituído por produtos à base de óleo e cuja secagem ocorre
por oxidação, sobre folha de porta de madeira, previamente preparada com produto de nivelamento e correção
da superfície;
e) pintura com tinta esmalte em tetos, sobre massa:
- aplicação de tinta cujo veículo permanente é constituído por resina de nitrocelulose associada a outras subs-
tâncias, sobre base de teto preparada com produto de nivelamento e correção da superfície, em duas de mãos;
f) pintura com tinta esmalte em forro de madeira:
- aplicação de tinta cujo veículo permanente é constituído por resina de nitrocelulose associada a outras subs-
tâncias, sobre forro de madeira preparado com produto de nivelamento e correção da superfície em duas demãos;
g) pintura com tinta a óleo em esquadrias metálicas:
- aplicação de tinta em que o veículo permanente é constituído exclusivamente por produtos à base de óleo e cuja
secagem ocorre por oxidação, sobre superfície metálica, com aplicação prévia de fundo anticorrosivo;
h) caiação em poços de elevador:
- aplicação de cal em estado líquido preparada previamente para pintura, sobre superfície de paredes dos poços
de elevador, em três demãos.
4.2.3 Custos unitários básicos
Os custos unitários básicos são determinados pelos Sindicatos Estaduais da Construção Civil para cada um dos
projetos-padrão considerados em 4.2.2, que são, para esse fim, representados pelos lotes básicos de materiais e mão-
de-obra, indicados nas tabelas 3 a 6. Para os projetos-padrão com oito a doze pavimentos, podem ser adotados os mes-
mos custos unitários básicos calculados para os projetos-padrão de quatro pavimentos, sempre que a experiência vier
a indicar que a diferença entre os custos unitários básicos correspondentes não exceda 5%.
4.2.3.1 Lotes básicos de materiais e mão-de-obra
As tabelas 3 a 11 fornecem, por metro quadrado de construção, os lotes básicos derivados das relações completas de
materiais e mão-de-obra, levantados a partir das quantidades dos serviços considerados na formação do custo unitário
básico dos projetos-padrão habitacionais H1, H4, H8 e H12, e projetos-padrão comerciais, salas e lojas (CS), andares
livres (CL), galpão industrial (CG) e casa popular (CP1Q).
NOTAS
1 Nas regiões do país em que seja usual o emprego de materiais notoriamente diferentes, fica facultado aos Sindicatos Estaduais da
Construção Civil introduzir, nas especificações de acabamentos, nos lotes básicos e nas correspondentes relações completas de
materiais e de mão-de-obra, as alterações que forem julgadas adequadas, dando a necessária divulgação.
2 As quantidades relacionadas de mão-de-obra estão baseadas em índices de produtividade considerados normais nos estados de São
Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais. Nas regiões onde a produtividade for reconhecidamente diferente, os Sindicatos Estaduais da
Construção Civil podem introduzir coeficientes de correção convenientes, para ajustá-las às condições locais.
3 Os orçamentos dos projetos-padrão habitacionais levaram em conta os custos de construção vigentes em janeiro de 1988, enquanto
os orçamentos dos projetos-padrão comerciais, salas, lojas e andares livres, galpão industrial e casa popular consideraram os preços
de novembro de 1996.
4 Para efeito de otimização do método de coleta de preços por parte dos Sindicatos Estaduais da Construção Civil, manteve-se praticamente
inalterado o lote de materiais e mão-de-obra representativos dos projetos-padrão habitacionais para a composição de custo dos projetos-
padrão comerciais, salas, lojas e andares livres, galpão industrial e casa popular.
Tabela 1 - Características principais dos projetos-padrão
E Dependências privativas Área de

d
i por unidade autônoma construção
f m2
i Designação Padrão Número
c
a do projeto- de de Banheiros Quarto Privativa de
ç padrão construção pavimentos Quartos e Salas de Global cada unidade
ã WC empregada autônoma
o
H1/2B Baixo
H1/2N Normal 2 2 1 1 62 62
H1/2A Alto
1
H1/3B Baixo
H1/3N Normal 3 3 1 1 104 104
H1/3A Alto
H4/2B Baixo
H4/2N Normal 2 2 1 1 1 203 60
H4/2A Alto
H 4
a H4/3B Baixo
b H4/3N Normal 3 3 1 1 1 925 100
i
t H4/3A Alto
a
c H8/2B Baixo
i H8/2N Normal 2 2 1 1 2 231 60
o H8/2A Alto
n 8
a
H8/3B Baixo
l
H8/3N Normal 3 3 1 1 3 592 100
H8/3A Alto
H12/2B Baixo
H12/2N Normal 2 2 1 1 3 259 60
H12/2A Alto
12
H12/3B Baixo
H12/3N Normal 3 3 1 1 5 259 100
H12/3A Alto
NOTA - Nas notações adotadas para designação dos projetos-padrão, a letra H significa habitacional:
- os números 1, 4, 8 e 12 referem-se ao número de pavimentos;
- os números 2 e 3 indicam o número de quartos de unidade autônoma, excluído o de empregados;
- as letras B, N e A, os padrões de acabamento da construção: “Baixo”, “Normal” e “Alto”.

Tabela 2 - Especificações dos acabamentos nos orçamentos dos projetos-padrão
Acabamento Padrão
Serviço/local Alto Normal Baixo
Portas:
- Externas e internas - Madeira maciça almofadada - Madeira compensada lisa, - Madeira compensada lisa, com
sociais encerada com 3,5 cm de espessura, 3,5 cm de espessura, com
folheada encerada pintura a óleo sobre massa
- Ferragens/latão cromado - Ferragens/ferro cromado - Ferragens/ferro cromado
- Externas e internas - Madeira maciça almofadada - Madeira compensada lisa, - Madeira compensada lisa, com
de serviço encerada com 3,5 cm de espessura, 3,5 cm de espessura, com
folheada encerada pintura a óleo sobre massa
Janelas e basculantes - Alumínio anodizado bronze - Alumínio anodizado cor - Esquadria de ferro de chapa
natural padronizado com dobrada
- Vidro liso/fantasia 4 mm vidro liso/fantasia 4 mm
- Vidro liso 3 mm/fantasia 4 mm
Peitoris - Granito - Mármore branco - Revestimento com argamassa

de cimento
Impermeabilização de:
- Pisos de banheiros, - Argamassa cimento e areia - Argamassa cimento e areia e - Argamassa cimento e areia
cozinhas, lajes e áreas e pintura com tinta de base pintura com tinta de base com tinta de base betuminosa
de serviço betuminosa betuminosa
- Lajes de cobertura, - Manta asfáltica pré-fabricada - Manta asfáltica pré-fabricada - Manta asfáltica pré-fabricada
cobertura da casa de
máquinas
- Caixa d'água - Argamassa rígida - Argamassa rígida - Argamassa rígida
Acessórios sanitários de:
- Banheiros - Bacia sanitária, bidê e cuba - Bacia sanitária e bidê de - Bacia sanitária com caixa de
em louça de cor - modelo louça de cor - modelo simples descarga não acoplada
especial
- Válvula de descarga - - Válvula de descarga

modelo luxo
- Metais de luxo (água - Metais cromados simples - Metais niquelados (água

quente e fria) (água quente e fria) fria)
- Bancada de granito com - Lavatório de louça de cor - Lavatório de louça branca

cuba em louça de cor com coluna sem coluna
- Acessórios de embutir ou - Acessórios de embutir ou - Acessórios de embutir de

justapor de luxo justapor simples louça branca
- Cozinha - Bancada de granito/cuba - Bancada de mármore branco, - Bancada de pedra ardósia

inox/metais de luxo (água fria) medida padronizada/cuba com cuba simples inox/metais
simples inox/metais cromados niquelados
simples (água fria)
- Áreas de serviço - 1 tanque de louça/metais - 1 tanque revestido com - 1 tanque revestido com
cromados azulejos com esfregador de azulejos com esfregador de
mármore e metais cromados mármore e metais cromados
simples simples
Tabela 2 (continuação)
Acabamento Padrão
- Banheiro de - Lavatório de louça branca - Lavatório de louça branca - Lavatório de louça branca
empregada com metais niquelados com metais niquelados
(água fria) (água fria)
- Metais cromados simples

(água fria)
- Bacia sanitária branca e - Bacia sanitária branca com - Bacia sanitária branca
válvula de botão cromado caixa de descarga acoplada
ou não
- Acessórios de embutir em - Papeleira, saboneteira - Acessórios de louça branca

louça branca
Pisos e rodapé de:
- Salas, quartos e - Frisos de madeira (tábua - Carpete 6 mm - Carpete ou forração de 4 mm

circulação corrida) raspados e calafetados
- Banheiros - Granito - Ladrilho de mármore branco - Cerâmica esmaltada

7,5 cm x 15 cm
- Cozinha e área - Granito - Cerâmica esmaltada - Cerâmica esmaltada

20 cm x 20 cm 7,5 cm x 15 cm
- WC empregada - Cerâmica esmaltada - Cerâmica esmaltada - Cerâmica esmaltada

30 cm x 30 cm 20 cm x 20 cm 7,5 cm x 15 cm
- Quarto de empregada - Cerâmica esmaltada - Cerâmica esmaltada - Cerâmica esmaltada

ou depósito 30 cm x 30 cm 20 cm x 20 cm 7,5 cm x 15 cm
- Pilotis - Lajota de pedra São Tomé - Ladrilho de pedra ardósia - Cimentado liso
- Escadas - Granito - Ladrilho de pedra ardósia - Cerâmica esmaltada

7,5 cm x 15 cm
- Hall de entrada - Granito - Ladrilho de pedra ardósia - Cerâmica esmaltada

(portaria) 7,5 cm x 15 cm
- Hall de pavimentos - Granito - Ladrilho de pedra ardósia - Cerâmica esmaltada

7,5 cm x 15 cm
Revestimento interno -
paredes de:
- Salas, quartos e - Chapisco, emboço e reboco - Chapisco e massa única - Chapisco, emboço
circulação (massa paulista) desempenado e gesso em pó
- Cozinha, área e - Chapisco, emboço e - Azulejo decorado - Azulejo branco

banheiros laminado melamínico 15 cm x 20 cm 15 cm x 15 cm
- Hall de entrada e - Chapisco, reboco e papel - Chapisco e massa única - Chapisco, emboço
hall de pavimentos de parede (massa paulista) desempenado e gesso em pó
- Banheiro de - Azulejo branco - Azulejo branco - Azulejo branco

empregada 15 cm x 15 cm 15 cm x 15 cm 15 cm x 15 cm
Revestimento interno -
tetos de:
- Salas, quartos e - Chapisco, emboço e reboco - Chapisco e massa única - Chapisco, emboço
circulação cozinha (massa paulista) desempenado e gesso em pó
e área
Tabela 2 (conclusão)
Acabamento Padrão
- Banheiros - Forro de madeira - Forro de placas de gesso - Forro de placas de gesso
- Banheiro de - Forro de madeira - Forro de placas de gesso - Forro de placas de gesso

empregada
- Hall de entrada e - Forro de madeira - Forro de placas de gesso - Chapisco, emboço

hall de pavimentos desempenado e gesso em pó
Revestimentos externos
de:
- Fachada principal - Chapisco, emboço, granito - Chapisco, emboço e pastilha - Chapisco, reboco e tinta à
e cerâmica esmaltada 2,54 cm x 2,54 cm base de PVA
- Fachada secundária - Cerâmica esmaltada - Chapisco, reboco e pintura - Chapisco, reboco e tinta à
texturizada base de PVA
Cobertura:
- Telhado com - Chapa ondulada de fibrocimento - Chapa ondulada de fibrocimento - Chapa ondulada de
madeiramento de 6 mm com estrutura de de 6 mm com estrutura de fibrocimento de 6 mm com
madeira madeira estrutura de madeira
Pintura de tetos em:
- Salas, quartos, - Tinta acrílica sobre massa - Tinta acrílica sobre massa - PVA sem massa
quarto de empregada, corrida corrida
circulação
- Banheiros, cozinha, - Esmalte sobre massa - Tinta à base de PVA sobre - PVA sem massa
área de serviço massa corrida
- Escadas - Pintura texturizada - Tinta à base de PVA - PVA sem massa
- Portaria e hall dos - Tinta acrílica - Tinta à base de PVA sobre - PVA sem massa
pavimentos massa corrida
- Pilotis - Tinta acrílica - Tinta à base de PVA - PVA sem massa
Pintura de paredes em:
- Salas, quartos, - Tinta acrílica - Tinta à base de PVA sobre - PVA sem massa
quarto de empregada, massa corrida
circulação
- Escadas - Pintura texturizada - Pintura texturizada - Barra de pintura texturizada
- Portarias e hall dos - Tinta acrílica - Tinta à base de PVA sobre - PVA sem massa
NOTA - Ver 4.2.2.1, 4.2.3.1 e 4.2.3.2.

Tabela 3 - Lote básico - Projeto-padrão H1
Lote básico Projeto-padrão H1

Unid.
(por m2 de construção) 2B 2N 2A 3B 3N 3A
Materiais
- Chapa compensado resinado 17 mm m2 2,80433 3,92890 2,91057 2,31787 2,98418 2,42683
- Aço CA 50A D = 12,5 mm kg 17,92776 18,40283 18,16514 14,45990 14,88481 14,67039
- Cimento Portland 32 kg 239,89691 228,38930 260,41531 228,33498 223,92808 247,90977
- Areia lavada m3 0,62641 0,65674 0,68498 0,59190 0,63733 0,64604
- Brita 1 m3 0,43841 0,44136 0,44118 0,42932 0,42936 0,42843
- Tijolo 8 furos (10 x 20 x 20 cm) un 81,71475 82,01048 82,05030 72,69226 72,65605 72,57931
- Telha ondulada de fibrocimento

esp. = 6 mm m2 2,25605 2,65980 2,25169 2,07021 2,30421 2,07898
- Porta lisa p/pintura (70 x 210 x 3,5 cm) un 0,14139 -x- -x- 0,10305 -x- -x
- Porta encabeçada folheada ou prancheta

para cera ou verniz (70 x 210 x 3,5 cm) un -x- 0,14199 -x- -x- 0,10357 -x-
- Porta almofada maciça sucupira

(70 x 210 x 3,5 cm) un -x- -x- 0,13200 -x- -x- 0,09643
- Marco ou aduela ou batente de madeira

montado para pintura (70 x 210 x 3,5 cm) un 0,26346 -x- -x- 0,20809 -x- -x-

montado para cera ou verniz un -x- 0,24296 0,29635 -x- 0,19365 0,23877
(70 x 210 x 3,5 cm)
- Basculante de ferro chapa dobrada

(60 x 100 cm) m2 0,15935 -x- -x- 0,13092 -x- -x-
- Basculante em alumínio anodizado

(60 x 100 cm) m2 -x- 0,16752 0,18575 -x- 0,13698 0,15307
- Azulejo branco (15 x 15 cm) m2 1,45825 -x- -x- 1,44795 -x- -x-
- Azulejo branco extra (15 x 15 cm) m2 -x- 2,11645 0,25410 -x- 2,12777 0,16708
- Laminado melamínico m2 -x- -x- 0,96824 -x- -x- 1,02009
- Cerâmica esmaltada (7,5 x 15 cm) m2 0,38558 -x- -x- 0,47046 -x- -x-
- Cerâmica esmaltada (20 x 20 cm) m2 -x- 0,26502 0,54957 -x- 0,29788 0,26587
- Piso de mármore m2 -x- 0,13853 -x- -x- 0,16641 -x-
- Granito polido para piso, placa 40 x 40 cm m2 -x- -x- 0,33827 -x- -x- 0,44395
- Forração 4 mm m2 0,54707 -x- -x- 0,55490 -x- -x-
- Tábua corrida ou assoalho de madeira

(2,00 x 0,15 m) m2 -x- -x- 0,54928 -x- -x- 0,55830
- Carpete 6 mm m2 -x- 0,54962 -x- -x- 0,55961 -x-
- Dobradiça em ferro 7,62 x 6,35 cm

(3" x 2 1/2") un 2,31208 -x- -x- 1,63696 -x- -x-
- Dobradiça em ferro cromado

7,62 x 6,35 cm (3" x 2 1/2") un -x- 2,44467 -x- -x- 1,78079 -x-
- Dobradiça em latão 7,62 x 6,35 cm

(3" x 2 1/2") un -x- -x- 2,70765 -x- -x- 1,97547

Unid.
Materiais
- Vidro liso 3 mm m2 0,17099 -x- -x- 0,13617 -x- -x-
- Vidro liso transparente 4 mm m2 -x- 0,16044 0,16510 -x- 0,12444 0,12732
- Tinta PVA látex L 2,53937 2,16442 2,29573 2,24283 1,92323 2,01379
- Emulsão asfáltica/elastômero kg 0,23594 0,23322 0,23520 0,26974 0,26958 0,26834
- Eletroduto de PVC leve D = 3,81 cm (1 1/2") vara 0,16236 0,18377 0,19292 0,24259 0,24202 0,25065
- Fio termoplástico área = 1,5 mm2 m 34,35931 36,02021 36,36486 33,50862 33,45481 33,25211
- Disjuntor monopolar 15 A un 0,80037 0,81925 0,85033 0,79616 0,79667 1,05555
- Tubo PVC rosca água D = 1,90 cm (3/4") m 2,20690 2,23032 2,27493 1,78433 1,78664 1,80593
- Vaso sanitário branco un 0,09402 0,09382 0,21477 0,08535 0,08526 0,15696
- Registro pressão CR D = 1,27 cm (1/2") un 0,88023 0,93814 0,97652 0,74376 0,74608 0,77218
- Tubo PVC esgoto D = 100 mm m 0,43815 0,58493 0,61306 0,63262 0,63123 0,64180
Mão-de-obra
- Armador h 2,28322 2,29890 2,29546 1,82916 1,82600 1,82830
- Carpinteiro de formas h 10,30377 14,02099 12,16046 8,99195 11,56468 10,67332
- Pedreiro de massa h 21,58328 19,07400 22,02546 18,66771 16,19841 18,06064
- Pintor h 1,42457 5,53101 5,71132 1,23084 4,90861 5,04018
- Servente h 51,73616 53,06388 56,53185 38,99052 40,25475 42,96032
- Betoneira 320 L h 0,48660 0,50884 0,51692 0,47036 0,47270 0,53107

Unid.
Materiais
- Aço CA 50A D = 12,5 mm kg 16,57197 16,80294 16,76058 16,22556 16,52337 16,39283
- Areia lavada m3 0,46286 0,51454 0,55687 0,43168 0,47380 0,49973
- Brita 1 m3 0,23906 0,23904 0,24143 0,23521 0,23544 0,23671
- Telha ondulada de fibrocimento 6 mm m2 0,37835 0,37906 0,37899 0,38350 0,38637 0,37795
- Porta lisa p/pintura (70 x 210 x 3,5 cm) un 0,20255 -x- -x- 0,14758 -x- -x-


Unid.
Materiais

(70 x 210 x 3,5 cm) un -x- -x- 0,12540 -x- -x- 0,09449


(70 x 210 x 3,5 cm)

(60 x 100 cm) m2 0,13567 -x- -x- 0,10913 -x- -x-

(60 x 100 cm) m2 -x- 0,15543 0,20871 -x- 0,12354 0,16520

(2,00 x 0,15 m) m2 -x- -x- 0,46394 -x- -x- 0,49715
- Carpete 6 mm m2 -x- 0,46338 -x- -x- 0,49769 -x-

(3" x 2 1/2") un 2,15814 -x- -x- 1,59448 -x- -x-

7,62 x 6,35 cm (3" x 2 1/2") un -x- 2,22639 -x- -x- 1,67350 -x-

(3" x 2 1/2") un -x- -x- 2,52965 -x- -x- 1,91753
- Tinta PVA látex L 2,96272 3,13198 2,19850 2,59695 2,62181 1,89807
- Placa de gesso m2 0,05377 0,10178 0,01820 0,08021 0,13454 0,01620
- Eletroduto de PVC leve D = 3,81 cm

(1 1/2") vara 0,22938 0,24248 0,24126 0,19149 0,19777 0,20153
- Fio termoplástico área = 1,5 m2 m 22,71587 23,15865 24,77601 19,83180 20,43447 21,15620


Unid.
Materiais
Mão-de-obra
- Armador h 2,08736 2,10339 2,09356 2,07555 2,06318 2,04926
- Pintor h 1,51527 5,28590 4,50116 1,21765 4,72275 3,98208
- Servente h 24,62102 27,09289 29,86601 20,86895 22,65507 24,22444
- Betoneira 320 L h 0,37225 0,40889 0,42752 0,34502 0,38806 0,40045

Unid.
Materiais
- Aço CA 50A D = 12,5 mm kg 14,67320 14,97462 14,84093 14,42969 14,76545 14,77095
- Areia lavada m3 0,42350 0,47348 0,50696 0,39374 0,43877 0,46044
- Brita 1 m3 0,20061 0,20140 0,19866 0,19781 0,19985 0,19474
- Porta lisa para pintura (70 x 210 x 3,5 cm) un 0,18325 -x- -x- 0,13423 -x- -x-


(70 x 210 x 3,5 cm) un -x- -x- 0,13431 -x- -x- 0,10043


(70 x 210 x 3,5 cm)

(60 x 100 cm) m2 0,14163 -x- -x- 0,11309 -x- -x-

(60 x 100 cm) m2 -x- 0,15682 0,19513 -x- 0,12446 0,15476

Unid.
Materiais

(2,00 x 0,15 m) m2 -x- -x- 0,50093 -x- -x- 0,53223
- Carpete 6 mm m2 -x- 0,49846 -x- -x- 0,53097 -x-

(3" x 2 1/2") un 2,27225 -x- -x- 1,67517 -x- -x-

7,62 x 6,35 cm (3" x 2 1/2") un -x- 2,38731 -x- -x- 1,74964 -x-

(3" x 2 1/2") un -x- -x- 2,62289 -x- -x- 1,95881
- Rodapé de madeira m
- Tinta PVA látex L 2,87920 3,04573 2,13787 2,56394 2,55927 1,87444
- Placa de gesso m2 0,05585 0,10353 0,01778 0,08591 0,13742 0,01586

(1 1/2") vara 0,23801 0,23597 0,24354 0,21127 0,21902 0,22203
Mão-de-obra
- Armador h 1,83660 1,83970 1,84007 1,82610 1,82484 1,82377
- Pintor h 1,46025 5,09044 4,39572 1,17770 4,58551 3,92111
- Servente h 22,80601 25,31478 27,74681 19,15558 21,02926 22,56363
- Betoneira 320 L h 0,33654 0,36858 0,37356 0,31858 0,34868 0,37243


Unid.
Materiais
- Aço CA 50A D = 12,5 mm kg 13,96822 14,29608 14,20044 13,77055 14,12677 14,00605
- Areia lavada m3 0,40871 0,46765 0,49208 0,37595 0,42236 0,44410
- Brita 1 m3 0,18474 0,18535 0,18561 0,18365 0,18164 0,18141
- Porta lisa para pintura (70 x 210 x 3,5 cm) un 0,17602 -x- -x- 0,12915 -x- -x-


(70 x 210 x 3,5 cm) un -x- -x- 0,13571 -x- -x- 0,10215


(70 x 210 x 3,5 cm)

(60 x 100 cm) m2 0,14388 -x- -x- 0,11466 -x- -x-

(60 x 100 cm) m2 -x- 0,15767 0,18982 -x- 0,12521 0,15200

(2,00 x 0,15 m) m2 -x- -x- 0,51416 -x- -x- 0,54439
- Carpete 6 mm m2 -x- 0,51328 -x- -x- 0,54591 -x-

(3" x 2 1/2") un 2,30803 -x- -x- 1,67064 -x- -x-

7,62 x 6,35 cm (3" x 2 1/2") un -x- 2,35790 -x- -x- 1,78367 -x-

(3" x 2 1/2") un -x- -x- 2,74383 -x- -x- 1,99522

Unid.
Materiais
- Rodapé de madeira m
- Tinta PVA látex L 2,84902 3,02083 2,11356 2,55724 2,53386 1,84960
- Placa de gesso m2 0,06182 0,10226 0,01757 0,08761 0,13576 0,01572

(1 1/2") vara 0,35691 0,29080 0,28876 0,24018 0,24764 0,25139
Mão-de-obra
- Armador h 1,74797 1,74648 1,74335 1,74599 1,74117 1,73968
- Pintor h 1,45170 5,01010 4,34575 1,17268 4,53012 3,88604
- Servente h 21,79283 24,73573 26,70837 18,75226 20,67151 22,09562
- Betoneira 320 L h 0,33116 0,36404 0,39104 0,31369 0,34446 0,34967
4.2.3.2 Método de cálculo
O cálculo do custo unitário básico é feito com o auxílio do modelo de tabela da figura 1, no qual são inicialmente inscritas
a discriminação e as quantidades de materiais de mão-de-obra correspondentes a cada lote básico:
a) aplicados a essas quantidades os preços unitários do mercado e os salários horários vigentes na data, são cal-
culados as parcelas e os subtotais respectivos;
b) é determinado a seguir o subtotal relativo aos encargos sociais, considerando-se a porcentagem necessária ao
atendimento das legislações federal, estadual e municipal em vigor, no local;
c) é facultada aos Sindicatos Estaduais da Construção Civil a avaliação dos custos unitários básicos, correspon-
dentes às especificações de acabamentos de padrão alto e de padrão baixo, em função dos valores calculados
para o padrão normal, pelo modo indicado nas alíneas precedentes; mediante a utilização de coeficientes que a
própria experiência adquirida, com a aplicação daquele método, vier a justificar;
d) pelo menos uma vez por ano deve ser verificada a validade dos lotes básicos, como representativos dos diversos
projetos-padrão, por comparação dos custos unitários básicos correspondentes, calculados por seu intermédio e
por meio das relações completas de materiais e mão-de-obra formadoras daqueles custos. Os ajustes que se
fizerem necessários devem ser levados em conta, através de coeficientes de correção convenientes.
4.2.3.3 Atualização dos valores
Os valores dos custos unitários básicos devem ser atualizados mensalmente pelo método recomendado em 4.2.3.2.
4.2.3.4 Divulgação
Cada mês, até o dia 5, devem ser divulgados pelos Sindicatos Estaduais da Construção Civil os valores dos custos unitá-
rios básicos, correspondentes aos diversos projetos-padrão. A divulgação se faz acompanhar da seguinte declaração,
à qual é dado o mais amplo destaque:
“Na formação destes custos unitários básicos, não foram considerados os seguintes itens, que devem ser levados em
conta na determinação dos preços por metro quadrado da construção, de acordo com o estabelecido no projeto e especifi-
cações correspondentes a cada caso particular:
a) fundações especiais;
b) elevadores;
c) instalações de ar-condicionado, calefação, telefone interno, fogões, aquecedores, playgrounds, equipamento de

garagem, etc.;
d) obras complementares de terraplenagem, urbanização, recreação, ajardinamento, ligações de serviços públicos,

etc.;
e) despesas com instalação, funcionamento e regulamentação do condomínio, além de outros serviços especiais;
f) outras despesas indiretas;
g) impostos e taxas;
h) projeto, incluindo despesas com honorários profissionais e material de desenho, cópias, etc.;
i) remuneração da construtora;
j) remuneração do incorporador.”
4.3 Critérios para avaliação dos custos de construção para arquivamento no Registro Geral de Imóveis
4.3.1 Objetivo
Determinar como são avaliados o custo global da obra e os custos das unidades autônomas para fins da alínea h, do
art. 32, da Lei 4.591.
4.3.2 Avaliação dos custos de construção
Estimativa dos custos de construção que, em cada caso particular, devem ser arquivados no Registro Geral de Imóveis
pelo incorporador, é feita com auxílio dos quadros III e IV, do anexo B, e a partir dos “custos unitários básicos” correspon-
dentes aos projetos-padrão definidos nesta Norma e mensalmente divulgados pelos Sindicatos Estaduais da Cons-
trução Civil e das áreas de construção calculadas como indicado em 4.3.
4.3.2.1 Custo global da construção
O valor estimado com auxílio do quadro III, do anexo B, é a soma das seguintes parcelas:
a) produto da área de construção global pelo custo unitário básico correspondente ao projeto-padrão que mais se
assemelhe ao da edificação objeto de incorporação;
b) parcelas adicionais, relativas a todos os elementos ou condições não incluídas nas relações quantitativamente
discriminadas de materiais e mão-de-obra correspondentes ao projeto-padrão considerado, tais como: acréscimo
de custos devidos a fundações especiais, elevadores, instalações especiais, equipamentos diversos, obras com-
plementares e outros;
c) outras despesas indiretas;
d) impostos e taxas;
e) custo do projeto, inclusive honorários profissionais;
f) remuneração do construtor;
g) remuneração do incorporador.
Tabela 7 - Características principais dos projetos-padrão comerciais, salas e lojas (CS), andares
livres (CL), galpão industrial (CG) e casa popular (CP1Q)
Área de construção
Padrão de Número de m²
Edificação Designação do projeto Banheiros
construção pavimentos
Global
B
CS4 N 4 1 1 596,43
A
B
CS8 N 8 1 3 795,61
Comercial salas A
e lojas
B
CS12 N 12 1 5 542,25
A
B
CS16 N 16 1 7 628,39
A
B
CL4 N 4 1 1 596,61
A
B
CL8 N 8 1 3 454,37
A
Comercial
andares livres
B
CL12 N 12 1 5 542,85
A
B
CL16 N 16 1 7 629,23
A
Galpão industrial (CG) - - - 1 000,00
Casa popular (CP1Q) - 1 1 39,56
NOTA - Nas notações adotadas para designação dos projetos-padrão, a letra C significa comercial; os números 4, 8, 12
e 16 referem-se ao número de pavimentos, e as letras B, N e A referem-se aos padrões de acabamento da construção:
“Baixo”, “Normal” e “Alto”.
Tabela 8 -Especificações dos acabamentos nos orçamentos dos projetos-padrão comerciais, galpão
industrial e casa popular
Acabamento Padrão
Comerciais
Portas:
- Externas e internas - Madeira compensada lisa, com - Madeira compensada lisa, - Madeira compensada lisa,
3,5 cm de espessura, revestida com 3,5 cm de espessura, com 3,5 cm de espessura,
com laminado melamínico folheada e encerada com pintura a óleo sobre
massa
Janelas e basculantes - Alumínio anodizado bronze - Alumínio anodizado cor - Esquadria de ferro de
- Vidro reflexivo 4 mm natural padronizado chapa dobrada
- Vidro liso/fantasia 4 mm - Vidro liso 3 mm/fantasia

4 mm
Peitoris - Granito - Mármore branco - Revestimento com massa

de cimento
Impermeabilização de:
- Piso de banheiro - Argamassa de cimento e areia - Argamassa de cimento e areia Argamassa de cimento e
e pintura com tinta de base e pintura com tinta de base areia e pintura com tinta de
betuminosa betuminosa base betuminosa
- Lajes de cobertura - Manta asfáltica pré-fabricada - Manta asfáltica pré-fabricada - Manta asfáltica pré-
fabricada
- Caixa d’água - Argamassa rígida - Argamassa rígida - Argamassa rígida
- Acessórios sanitários de - Bacia sanitária e cuba em - Bacia sanitária e bidê de - Bacia sanitária com caixa de
banheiros louça de cor - modelo especial louça de cor - modelo simples descarga não acoplada
- Válvula de descarga - modelo - Válvula de descarga

de luxo
- Metais de luxo (água quente e - Metais cromados simples - Metais niquelados (água
fria) (água quente e fria) fria)
- Bancada de granito com cuba - Lavatório de louça de cor - Lavatório de louça branca
em louça de cor com coluna sem coluna
- Acessórios de embutir ou - Acessórios de embutir ou - Acessórios de embutir de

justapor de luxo justapor simples louça branca
Pisos e rodapés
- Salas - Carpete 6 mm - Carpete 4 mm - Forração 3 mm
- Lojas - Granito cinza 2 cm - Cerâmica 30 x 30 cm - Pedra ardósia
- Banheiros - Granito cinza 2 cm - Cerâmica 30 x 30 cm - Cerâmica esmaltada

15 x 15 cm
- WC serviço - Cerâmica esmaltada - Cerâmica esmaltada - Cerâmica esmaltada

30 x 30 cm 20 x 20 cm 15 x 15 cm
- Pilotis - Cerâmica esmaltada - Cerâmica esmaltada - Cimentado liso

50 x 50 cm 30 x 30 cm
- Escadas - Mármore branco - Ladrilho de pedra ardósia - Cimentado liso
- Hall de entrada de portaria - Granito cinza 2 cm - Cerâmica esmaltada - Cerâmica esmaltada

30 x 30 cm 15 x 15 cm
- Hall dos pavimentos - Granito cinza 2 cm - Cerâmica esmaltada - Cerâmica esmaltada

30 x 30 cm 15 x 15 cm
Acabamento Padrão
Revestimentos internos -
paredes de:
- Salas e lojas - Chapisco, emboço e reboco - Chapisco e massa única - Chapisco, emboço
(massa paulista) desempenado e gesso em pó
- Banheiros - Chapisco, emboço e laminado - Azulejos decorados - Azulejos brancos 15 x 15 cm

melamínico 15 cm x 20 cm
- Hall de entrada e hall de - Chapisco e reboco - Chapisco e massa única - Chapisco, emboço
pavimentos (massa paulista) desempenado e gesso em pó
- WC serviço - Azulejo decorado 15 x 20 cm - Azulejo decorado 15 x 20 cm - Azulejo branco 15 x 15 cm
tetos de:
- Salas e lojas - Forro de placas de gesso liso - Chapisco e massa única - Gesso em pó sobre concreto
(massa paulista)
- Banheiros - Forro de placas de gesso - Forro de placas de gesso liso - Forro de placas de gesso liso
trabalhado
- WC serviço - Forro de placas de gesso liso - Forro de placas de gesso liso - Forro de placas de gesso liso
- Pilotis - Forro de placas de gesso liso - Forro de placas de gesso liso - Forro de placas de gesso liso
- Garagem - Chapisco + reboco paulista - Aparente - Aparente
Revestimentos externos
- Fachada principal - Chapisco, emboço, granito - Chapisco, emboço e pastilha - Chapisco, reboco e tinta à
esmaltada base de PVA
- Fachada secundária - Chapisco, emboço, granito e - Chapisco, emboço e pastilha - Chapisco, reboco e tinta à
cerâmica esmaltada base de PVA
Cobertura
- Telhado com madeiramento - Chapa ondulada de - Chapa ondulada de - Chapa ondulada de

fibrocimento de 6 mm, com fibrocimento de 6 mm, com fibrocimento de 6 mm, com
estrutura de madeira estrutura de madeira estrutura de madeira
Pintura de tetos
- Salas e lojas - Tinta acrílica sobre massa - Tinta PVA sobre massa corrida - Pintura PVA sem massa
corrida
- Banheiros - Pintura acrílica sobre massa - Tinta à base de PVA sobre - Pintura PVA sem massa
massa corrida
- Escadas - Pintura texturizada - Tinta à base de PVA com - Pintura PVA sem massa
massa
- Portaria e hall dos - Tinta acrílica sobre massa - Tinta à base de PVA sobre - Pintura PVA sem massa
pavimentos corrida massa corrida
- Pilotis - Tinta acrílica sobre massa - Tinta à base de PVA sobre - Pintura PVA sem massa
corrida massa corrida
- Garagem - Tinta à base de PVA - -
Pintura de paredes
- Salas e lojas - Tinta acrílica sobre massa - Tinta PVA sobre massa - Pintura PVA sem massa
corrida corrida
- Escadas - Pintura texturizada - Tinta à base de PVA sobre - Pintura PVA sem massa
massa corrida
- Portaria e hall dos - Pintura texturizada - Tinta à base de PVA sobre - Pintura PVA sem massa
- Pilotis - Tinta acrílica sobre massa - Tinta à base de PVA sobre - Pintura PVA sem massa
corrida massa corrida
Acabamento
Padrão
Serviço/local
Galpão industrial
Portas:
- Externas - Esquadria de ferro de chapa dobrada
- Internas - Madeira compensada lisa, com 3,5 cm de espessura, com pintura a óleo sobre massa
- Ferragens/ferro cromado
Janelas e basculantes - Esquadria de ferro de chapa dobrada
- Vidro liso 3 mm - Fantasia 4 mm
Peitoris - Mármore branco
Acessórios sanitários de - Bacia sanitária e bidê de louça de cor - modelo simples

banheiros
- Válvula de descarga
- Metais cromados simples (água quente e fria)
- Lavatório de louça de cor com coluna
- Acessórios de embutir ou justapor simples
Pisos e rodapés
- Vestiários - Cerâmica esmaltada
- Escritório - Cerâmica esmaltada
- Área livre - Cimentado áspero
de paredes
- Vestiários - Chapisco, emboço e azulejo branco
- Escritório - Chapisco, reboco
- Área livre - Chapisco, reboco
de tetos
- Vestiários - Chapisco e reboco
- Escritório - Chapisco e reboco
Revestimentos externos - Chapisco e reboco
Pintura de tetos
- Vestiários - Tinta PVA sobre massa corrida
- Escritório - Tinta PVA sobre massa corrida
Pintura de paredes
- Vestiários - Tinta PVA sobre massa corrida
- Escritório - Tinta PVA sobre massa corrida
- Área livre - Pintura PVA sem massa corrida
Pintura externa - Pintura PVA sem massa corrida
Cobertura
- Telhado com madeiramento - Chapa ondulada de fibrocimento de 6 mm, com estrutura de madeira
Acabamento
Padrão
Serviço/local
Casa popular
Portas:
- Externas e internas - Madeira compensada lisa, com 3,5 cm de espessura, com pintura a óleo sobre massa
- Ferragens/ferro cromado
Janelas e basculantes - Esquadria de ferro de chapa dobrada
- Vidro liso 3 mm - Fantasia 4 mm
Peitoris - Revestimento com massa de cimento
Acessórios sanitários de - Bacia sanitária com caixa de descarga não acoplada

banheiros
- Metais niquelados (água fria)
- Lavatório de louça branca sem coluna
- Acessórios de embutir de louça branca
Pisos e rodapés
- Salas - Cimentado desempenado
- Banheiros - Cimentado com cor
- Cozinhas - Cimentado com cor
- Quartos/circulação - Cimentado desempenado
Revestimentos internos
de paredes
- Salas - Chapisco, reboco e cimento natado
- Banheiros - Chapisco, reboco e cimento natado
- Cozinhas - Chapisco, reboco e cimento natado
- Quartos/circulação - Chapisco, reboco e cimento natado
Revestimentos internos
de tetos
- Banheiros - Chapisco e reboco
- Circulação - Chapisco e reboco
Revestimentos externos - Chapisco, reboco e tinta à base de PVA
Cobertura
- Telhado com madeiramento - Telhas cerâmicas tipo francesa
Pintura de tetos
- Banheiros - Pintura PVA sem massa corrida
- Circulação - Pintura PVA sem massa corrida
Pintura de paredes
- Salas - Pintura PVA sem massa corrida
- Banheiro - Pintura a óleo
- Cozinhas - Pintura a óleo
- Quartos/circulação - Pintura PVA sem massa corrida
NOTA - Ver 4.2.2.1, 4.2.3.1 e 4.2.3.2.

Tabela 9 - Lote básico - Projeto-padrão comercial, salas e lojas (CS)
Projeto-padrão, comercial salas e lojas (CS)

Lote básico
Unid. CS4 CS8
(por m² de construção)
B N A B N A
Materiais
- Chapa compensado resinado 17 mm m² 3,0447 3,0437 3,1753 3,6809 3,6806 3,7465
- Aço CA 50A D = 12,5 mm kg 17,4169 17,4131 17,4381 22,0738 22,0769 22,0829
- Areia lavada m³ 0,2876 0,3085 0,3163 0,3408 0,3624 0,3843
- Brita 1 m³ 0,1691 0,1687 0,1690 0,2177 0,2178 0,2177
- Tijolo 8 furos (10 x 20 x 20) cm un 45,2460 45,2631 45,2701 41,4168 41,4211 41,4189
- Telha ondulada de fibrocimento 6 mm m² 0,3465 0,3462 0,3456 0,1604 0,1610 0,1614
- Porta lisa para pintura (70 x 210 x 3,5) cm un 0,0560 - - 0,0499 - -
- Porta encabeçada folheada ou prancheta para un - 0,0505 0,1055 - 0,0449 0,0886
cera ou verniz (70 x 210 x 3,5) cm
- Porta almofada maciça sucupira un - - - - - -
(70 x 210 x 3,5) cm
- Marco ou aduela ou batente de madeira montado un 0,0724 - - 0,0635 - -
para pintura (70 x 210 x 3,5) cm
- Marco ou aduela ou batente de madeira montado un - 0,0724 0,0635 - 0,0634 0,0553
para cera ou verniz (70 x 210 x 3,5) cm
- Basculante de ferro chapa dobrada (60 x 100) cm m2 0,1384 - - 0,1305 - -
- Basculante em alumínio anodizado (60 x 100) cm m2 - 0,2728 0,3097 - 0,2492 0,3057
- Azulejo branco (15 x 15) cm m² 0,4500 0,6327 - 0,4093 0,5785 -
- Azulejo branco extra (15 x 15)cm m² - - - - - 0,1180
- Laminado melamínico m² - - 0,3795 - - 0,2440
- Cerâmica esmaltada (7,5 x 15) cm m² 0,1032 - - 0,1112 - -
- Cerâmica esmaltada (20 x 20) cm m² - 0,6467 - - 0,6690 0,1794
- Piso de mármore m² 0,0346 0,0652 0,0281 0,0203 0,0527 0,0331
- Granito polido para piso, placa (40 x 40) cm m² - - 1,5118 - - 1,3394
- Forração 4 mm m² - - - - - -
- Tábua corrida ou assoalho de madeira m² - - - - - -
(2,00 x 0,15) m
- Carpete 6 mm m² 0,2678 0,3304 0,5288 0,2488 0,3068 0,4909
- Dobradiça em ferro (7,62 x 6,35) cm (3" x 2 1/2") un 0,5616 1,0279 - 0,4832 0,8970 -
- Dobradiça em ferro cromado (7,62 x 6,35) cm un - - - - - -
(3"x 2 1/2")
- Dobradiça em latão (7,62 x 6,35) cm (3" x 2 1/2") un - - 1,2690 - - 1,1112
- Vidro liso 3 mm m² 0,1502 - - 0,1263 - -
- Vidro liso transparente 4 mm m² - 0,1493 0,1493 - 0,1255 0,1256
- Tinta PVA látex L 1,7205 1,5813 2,2987 1,7074 1,5184 2,3570
- Placa de gesso m² 0,4907 0,0469 0,8566 0,5874 0,1510 0,8058
- Fio termoplástico área = 1,5 mm² m 26,6959 26,6767 26,6579 36,6000 36,5979 27,8867
- Interruptor simples de uma tecla com placa 2" x 4" un 0,2465 0,3316 0,4965 0,4314 0,5569 1,1038
- Tubo PVC rosca d’água D = 1,90 cm (3/4") m 0,4240 0,4081 0,4097 0,9867 0,9907 0,9917
- Bacia sanitária branca un 0,0345 0,0365 0,0495 0,0226 0,0242 0,0329
Mão-de-obra
- Armador h 2,4349 2,4345 2,4351 3,1017 3,1012 3,1008
- Pintor h 3,5984 3,7214 3,5372 3,6282 3,7966 3,9134
- Servente h 11,5800 13,4235 13,5714 12,5254 14,3540 15,0904
- Betoneira 320 L h 0,1389 0,1548 0,1560 0,1629 0,1779 0,1885
Projeto-padrão, comercial salas e lojas (CS)

Lote básico
(por m² de construção) Unid. CS12 CS16
B N A B N A
Materiais
- Aço CA 50A D = 12,5 mm kg 19,8172 19,8234 19,8280 18,7119 18,7192 18,7263
- Areia lavada m³ 0,3200 0,3386 0,3637 0,3110 0,3292 0,3548
- Brita 1 m³ 0,2003 0,2003 0,2005 0,1922 0,1923 0,1922
- Porta almofada maciça sucupira (70 x 210 x 3,5cm) un - - - - - -
- Azulejo branco extra (15 x 15) cm m² - - 0,0731 - - 0,0528
- Cerâmica esmaltada (20 x 20) cm m² - 0,6349 0,1900 - 0,6176 0,1947
- Piso de mármore m² 0,0165 0,0512 0,0263 0,0148 0,0505 0,0250
- Forração 4 mm m² - - - - - -
(2,00 x 0,15) m
- Carpete 6 mm m² 0,2572 0,3172 0,5076 0,2616 0,3227 0,5162
- Dobradiça em ferro cromado (7,62 x 6,35) cm un - - - - - -
(3" x 2 1/2")
- Vidro liso 3 mm m² 0,1254 - - 0,1256 - -
- Tinta PVA látex L 1,5847 1,3883 2,1924 1,5335 1,3340 2,1172
- Placa de gesso m² 0,5103 0,1067 0,7474 0,4778 0,0870 0,7224
Mão-de-obra
- Armador h 2,7784 2,7789 2,7794 2,6197 2,6196 2,6199
- Pintor h 3,3729 3,4664 3,6783 3,2679 3,3385 3,5428
- Servente h 11,5653 13,2991 14,0643 11,1442 12,8582 13,6092
- Betoneira 320 L h 0,1532 0,1668 0,1795 0,1490 0,1614 0,1737
Tabela 10 - Lote básico - Projeto-padrão comercial, andares livres (CL)
Projeto-padrão comercial, andares livres (CL)

Lote básico
(por m² de construção) Unid. CL4 CL8
B N A B N A
Materiais
- Aço CA 50A D = 12,5 mm kg 17,17784 17,17314 17,18119 22,01268 22,00861 22,00611
- Areia lavada m³ 0,25829 0,27767 0,28283 0,31500 0,33438 0,35548
- Brita 1 m³ 0,16666 0,16667 0,16658 0,21721 0,21714 0,21703
- Porta encabeçada folheada ou prancheta para
cera ou verniz (70 x 210 x 3,5) cm un - 0,02386 0,07502 - 0,02039 0,06097
(70 x 210 x 3,5) cm un - - - - - -
- Marco ou aduela ou batente de madeira montado
para pintura (70 x 210 x 3,5) cm un 0,03654 - - 0,03066 - -
- Marco ou aduela ou batente de madeira montado
para cera ou verniz (70 x 210 x 3,5) cm un - 0,03640 0,03472 - 0,03063 0,02893
- Azulejo branco extra (15 x 15) cm m² - - - - - 0,11821
- Cerâmica esmaltada (20 x 20) cm m² - 0,63146 - - 0,66108 -
- Piso de mármore m² 0,03750 0,06782 0,02784 0,02303 0,05734 0,02935
- Granito polido para piso, placa 40 x 40 cm m² - - 1,45457 - - 1,29535
- Forração 4 mm m² - - - - - -
(2,00 x 0,15 m) m² - - - - - -
- Carpete 6 mm m² 0,29997 0,36991 0,59189 0,28133 0,34719 0,55538
- Dobradiça em ferro cromado (7,62 x 6,35) cm
(3"x 2 1/2") un - - - - - -
- Vidro liso 3 mm m² 0,14851 - - 0,12628 - -
- Tinta PVA látex L 1,39104 1,24792 1,77068 1,41592 1,22134 1,87958
- Placa de gesso m² 0,42275 0,03891 0,86779 0,48474 0,14387 0,82487
Mão-de-obra
- Armador h 2,40692 2,40623 2,40652 3,09875 3,09822 3,09880
- Pintor h 2,98672 2,92756 2,72933 3,09135 3,09039 2,08226
- Servente h 10,33571 12,07043 12,02744 11,42049 13,14633 13,72281
- Betoneira 320 L h 0,12279 0,13591 0,13609 0,14840 0,16027 0,17240
Projeto-padrão comercial, andares livres (CL)

Lote básico
(por m² de construção) Unid. CL12 CL16
B N A B N A
Materiais
- Aço CA 50A D = 12,5 mm kg 19,75246 19,74935 19,76062 18,64120 18,64692 18,64953
- Areia lavada m³ 0,29330 0,31166 0,33405 0,28384 0,30168 0,32449
- Brita 1 m³ 0,19945 0,19961 0,19944 0,19138 0,19154 0,19148
- Porta almofada maciça sucupira un - - - - - -
(70 x 210 x 3,5) cm
- Azulejo branco extra (15 x 15) cm m² - - 0,07327 - - 0,05340
- Cerâmica esmaltada (20 x 20) cm m² - 0,62678 - - 0,60977 -
- Piso de mármore m² 0,01953 0,05611 0,02658 0,01791 0,05392 0,02488
- Forração 4 mm m² - - - - - -
(2,00 x 0,15) m
- Carpete 6 mm m² 0,29118 0,35910 0,57433 0,29604 0,36525 0,58409
- Dobradiça em ferro cromado (7,62 x 6,35) cm
(3" x 2 1/2") un - - - - - -
- Vidro liso 3 mm m² 0,12553 - - 0,12543 - -
- Tinta PVA látex L 1,28367 1,07731 1,69091 1,22615 1,02109 1,61552
- Placa de gesso m² 0,40415 0,09967 0,76693 0,37011 0,07986 0,74261
Mão-de-obra
- Armador h 2,77443 2,77498 2,77452 2,61580 2,61619 2,61606
- Pintor h 2,81716 2,73853 2,90277 2,70281 2,59521 2,78699
- Servente h 10,43372 12,11708 12,69289 9,99570 11,65270 12,18095
- Betoneira 320 L h 0,13837 0,14968 0,16084 0,13313 0,14547 0,15626
Tabela 11 - Lote básico - Projetos-padrão galpão industrial (CG) e casa popular (CP1Q)
Lote básico Galpão industrial Casa popular

Unid.
(por m² de construção) (CG) (CP1Q)
Materiais
- Chapa compensado resinado 17 mm m² 1,88134 1,8365
- Aço CA 50A D = 12,5 mm kg 14,42066 5,3566
- Cimento Portland 32 kg 138,26039 144,6180
- Areia lalavada m³ 0,20181 0,4017
- Brita 1 m³ 0,14819 0,2508
- Tijolo 8 furos (10 x 20 x 20) cm un 42,36873 133,6186
- Telha ondulada de fibrocimento 6 mm m² 1,13370 -
- Porta lisa para pintura (70 x 210 x 3,5) cm un 0,00924 0,1028
- Porta encabeçada folheada ou prancheta para cera ou un - -
verniz (70 x 210 x 3,5) cm
- Porta almofada maciça sucupira (70 x 210 x 3,5) cm un - -
- Marco ou aduela ou batente de madeira montado para un 0,00377 0,1434
pintura (70 x 210 x 3,5) cm
- Marco ou aduela ou batente de madeira montado para cera un - -
ou verniz (70 x 210 x 3,5) cm
- Basculante de ferro chapa dobrada (60 x 100) cm m2 0,06494 0,1574
- Basculante em alumínio anodizado (60 x 100) cm m2 - -
- Azulejo branco (15 x 15) cm m² 0,19821 -
- Azulejo branco extra (15 x 15) cm m² - -
- Laminado melamínico m² - -
- Cerâmica esmaltada (7,5 x 15) cm m² 0,13768 -
- Cerâmica esmaltada (20 x 20) cm m² - -
- Piso de mármore m² 0,02843 -
- Granito polido para piso, placa (40 x 40) cm m² - -
- Forração 4 mm m² - -
- Tábua corrida ou assoalho de madeira (2,00 x 0,15) m m² - -
- Carpete 6 mm m² - -
- Dobradiça em ferro (7,62 x 6,35) cm (3" x 2 1/2") un 0,11793 1,4731
- Dobradiça em ferro cromado (7,62 x 6,35) cm (3"x 2 1/2") un - -
- Dobradiça em latão (7,62 x 6,35) cm (3" x 2 1/2") un - -
- Vidro liso 3 mm m² - 0,1244
- Vidro liso transparente 4 mm m² 0,08660 -
- Tinta PVA látex L 0,72712 2,5176
- Placa de gesso m² - -
- Emulsão asfáltica/elastômero kg - 0,1159
- Eletroduto de PVC leve D = 3,81 cm (1 1/2") vara 0,02965 0,3652
- Fio termoplástico área = 1,5 mm² m 32,75710 19,1806
- Interruptor simples de uma tecla com placa 2" x 4" un 0,01660 2,5776
- Disjuntor monopolar 15 A un 0,05726 0,2169
- Tubo PVC rosca d’água D = 1,90 cm (3/4") m 0,27282 2,3529
- Bacia sanitária branca un 0,00919 0,0251
- Registro pressão CR D = 1,27 cm (1/2") un 0,01013 0,0763
- Tubo PVC esgoto D = 100 mm m 0,67263 1,8236
Mão-de-obra
- Armador h 2,08609 0,6939
- Carpinteiro de formas h 5,12761 6,0493
- Pedreiro de massa h 5,19200 15,5433
- Pintor h 1,43495 4,0430
- Servente h 8,53320 20,1238
- Betoneira 320 L h 0,09680 0,2305
NOTA - Para a elaboração do orçamento da casa popular (CP1Q) foi considerada a construção de uma unidade de habitação
isolada.
(R$/m2) (R$/m2)
R$
R$
R$
Figura 1 - Modelo de tabela para memória do cálculo do custo unitário

básico para uso dos Sindicatos da Construção Civil
4.3.2.2 Custo unitário da construção ou preço por metro quadrado da construção
O valor estimado é obtido dividindo-se o custo global da construção calculado do modo indicado no item anterior pela
área de construção global, determinada nos quadros I e II, do anexo B.
4.3.2.3 Custo de construção da unidade autônoma
O valor estimado é obtido, com auxílio do quadro IV, do anexo B, multiplicando-se o preço por metro quadrado da constru-
ção, obtido como indicado em 4.3.2.1, pela área de construção da unidade autônoma considerada, determinada no
quadro II do anexo B.
4.3.2.4 Custo da construção da área sub-rogada à unidade autônoma
O valor estimado é obtido, com auxílio do quadro IV, do anexo B, multiplicando-se o preço por metro quadrado da constru-
ção, obtido como indicado em 4.3.2.2, pela área de construção sub-rogada à unidade autônoma considerada.
4.3.2.5 Custo de construção da unidade autônoma e da sub-rogada correspondente
O valor estimado é a soma dos custos calculados conforme 4.3.2.3 e 4.3.2.4.
4.3.3 Atualização dos custos da construção para arquivamento no Registro Geral de Imóveis
A avaliação do custo global da obra e dos custos das unidades autônomas só é considerada atualizada, em certo mês,
para fins de arquivamento no Registro Geral de Imóveis, se baseada em custo unitário básico e demais custos, relativos
ao próprio mês ou a um dos dois meses anteriores.
4.4 Modelos de memorial descritivo da edificação e dos seus acabamentos
4.4.1 Objetivo
Fixar o modo pelo qual, com auxílio dos quadros V, VI, VII e VIII, do anexo B, os quais devem ser arquivados no Registro
Geral de Imóveis, para os fins do art. 32, alínea g, da Lei 4.591; é feito o memorial descritivo da edificação objeto da incor-
poração e dos seus acabamentos de forma sucinta e com emprego de terminologia adequada à sua apreciação pelos
futuros adquirentes de unidades autônomas, em estreita vinculação com desenhos do projeto. O memorial descritivo
dos acabamentos é, portanto, um resumo das especificações técnicas, obedecendo aos limites impostos pelos quadros
que devem ser preenchidos.
4.4.1.1 Quadro V - Informações gerais
Neste quadro são anotados os seguintes itens:
a) tipo de edificação (residencial, comercial, misto, garagem, etc.);
b) localização;
c) incorporador;
d) proprietário do terreno;
e) autor do projeto arquitetônico;
f) autor do projeto estrutural1);
g) autor dos projetos das instalações1);
h) responsável pela execução da obra;
i) número de pavimentos;
j) número de unidades autônomas habitacionais por pavimento;
k) número de unidades autônomas comerciais por pavimento;
l) pavimentos especiais (situação e descrição):
- pilotis;
- pavimentos de transição;
1) Informações
não-obrigatórias, segundo a Lei 4.591, desde que não sejam consideradas pelas autoridades locais como indispensáveis
para aprovação do projeto.
- garagens;
- pavimentos comunitários;
- outros pavimentos;
m) data da aprovação do projeto e repartição competente;
n) acabamento das fachadas e empenas;
o) complementação artística e paisagismo;
p) outras indicações.
4.4.1.2 Quadro VI - Memorial descritivo dos equipamentos
Neste quadro são incluídos todos os principais equipamentos da edificação, tais como:
a) bombas;
b) incinerador;
c) elevadores, monta-cargas, escadas rolantes e planos inclinados;
d) ventilação mecânica;
e) ar-condicionado;
f) calefação;
g) caldeiras;
h) instalação de combate a incêndio;
i) equipamentos de luz, força, telefone, campainha, rádio, televisão, intercomunicação e pára-raios, discriminadamente:
- interruptores e tomadas;
- quadros, chaves e fusíveis;
- luminárias das partes comuns;
- pára-raios;
- antenas;
- chuveiros elétricos;
- posteação;
- telefones;
- outros;
j) instalações hidráulica, sanitária e de gás:
- água;
- esgoto;
- ventilação;
- águas pluviais;
- gás;
k) aparelhos e metais dos sanitários:
- vasos sanitários;
- tampos;
- banheiros;
- bidês;
- lavatórios;
- mictórios;
- chuveiros-duchas;
- cabides, saboneteiras, porta-papéis, porta-toalhas;
- aquecedores;
- caixa de descarga;
- armários;
- metais;
- válvulas de descarga;
- metais dos bidês;
- metais dos lavatórios;
- metais das banheiras;
- metais dos mictórios;
- registros;
- outros;
l) equipamentos e metais da cozinha e das dependências de serviço:
- fogão;
- coifa e exaustores;
- pias;
- bancas;
- armários;
- filtro;
- tanque;
- cabides, saboneteiras, porta-toalhas;
- metais;
- metais das pias;
- metais dos tanques;
- esquadrias;
- ferragens.
NOTA - Os acabamentos devem ser caracterizados de modo claro e definitivo, não possibilitando a existência de dúvidas quanto à sua
interpretação. Na ausência de normalização adequada, os materiais e os equipamentos podem ser identificados por marca comer-
cial de conhecimento geral, seguida de indicação do tipo, modelo ou outros elementos que permitam sua perfeita caracterização. Por
exemplo:
Equipamento: elevador social;
Marca: X, Y ou Z;
Acabamento: revestimento de fórmica.
Detalhes gerais:
Velocidade: 60 m/min;
Nº de paredes: 5;
Portas: externas e internas, de correr.
4.4.1.3 Quadro VII - Memorial descritivo dos acabamentos das dependências de uso privativo das unidades
autônomas
Neste quadro, para cada dependência de uso privativo, coberta ou descoberta, são indicados os acabamentos referen-
tes a:
a) pisos:
- revestimento;
- acabamento;
- soleiras;
b) paredes:
- revestimento;
- acabamento;
- rodapés;
c) tetos:
- revestimento;
- acabamento;
d) peitoris.
4.4.1.4 Quadro VIII - Memorial descritivo dos acabamentos das dependências de uso comum
Neste quadro, para cada dependência de uso comum, coberta ou descoberta, são indicados os acabamentos referen-
tes a:
a) pisos:
- revestimento;
- acabamento;
- soleiras;
b) paredes:
- revestimento;
- acabamento;
- rodapés;
c) tetos:
- revestimento;
- acabamento;
d) peitoris.
4.5 Critérios e procedimentos para execução de orçamentos e custo de construção para constar dos contratos de
construção por administração
4.5.1 Objetivo
Atender ao inciso II do art. 53, da Lei 4.591, e normalizar a execução do orçamento que deve constar do contrato de
construção por administração, nos termos do art. 59, do § 1º, da Lei 4.591.
4.5.2 Orçamento
4.5.2.1 Documento onde se registram as operações de cálculo de custo da construção, somando todas as despesas
correspondentes à execução de todos os serviços previstos nas especificações técnicas e constantes da discriminação
orçamentária apresentada no anexo D.
4.5.2.2 Para este orçamento, recomenda-se a utilização do modelo de tabela da figura 2.
4.5.2.3 As despesas de execução de cada serviço são determinadas como o produto da quantidade de serviço efetiva-
mente medido no projeto pelo respectivo custo unitário, acrescido do que se estimar necessário, a fim de compensar
eventuais aumentos de custo no semestre subseqüente.
4.5.2.4 Os custos unitários dos serviços são calculados aos preços vigentes na data do orçamento, utilizando-se as com-
posições de custo que, no entender do responsável pela construção, sejam as mais adequadas a cada caso.
4.5.2.5 As quantidades de serviço que, por falta do projeto completo disponível nessa ocasião, não puderem ser levan-
tadas por medição em plantas, serão estimadas por processo aproximado de uso corrente.
4.5.2.6 O montante do orçamento calculado para figurar em contratos, lavrados antes do término das fundações, não
pode ser inferior ao da estimativa feita a partir dos custos unitários básicos e arquivado no Registro Geral de Imóveis.
4.5.3 Orçamento atualizado
Considera-se o orçamento como “atualizado” quando estiver baseado nos preços vigentes no mês do contrato ou rela-
tivos a um dos dois meses anteriores.
4.6 Critérios e procedimentos para revisão de orçamento de custo de construção nos contratos por administração
4.6.1 Objetivo
Permitir a revisão do orçamento para atender ao disposto no art. 60, da Lei 4.591.
4.6.2 Considerações gerais
4.6.2.1 Em qualquer revisão, o montante do orçamento do custo da obra é a soma de duas parcelas: despesas já efetua-
das e despesas a realizar.
4.6.2.2 As despesas já efetuadas são representadas pelo total das importâncias despendidas para a construção, nele
incluídos o valor dos materiais já pagos e em estoque e o dos adiantamentos eventualmente feitos a empreiteiros e a
fornecedores.
4.6.3 Cálculo da quantidade a realizar de cada serviço
O cálculo da quantidade de cada serviço a realizar é feito a partir da medição no projeto da quantidade total de serviço,
subtraindo-se deste total a quantidade do serviço efetivamente realizada, levantada no local da obra.
4.6.4 Cálculo das despesas a realizar para a conclusão da obra
4.6.4.1 Este cálculo é feito pelo mesmo processo indicado em 4.5.2 para o cálculo de “orçamento de custo de construção
que deve constar nos contratos de construção por administração”. Deve ser utilizado o modelo de tabela da figura 3.
4.6.4.2 As despesas para conclusão de cada serviço ou para sua execução completa, se este ainda não foi iniciado, são
determinadas, individualmente, multiplicando-se a quantidade a executar, na data da revisão, pelo respectivo custo uni-
tário, deduzindo-se do resultado o valor atualizado do estoque de material para o serviço considerado, se já pago, e os
adiantamentos eventualmente feitos a empreiteiros ou a fornecedores.
4.6.5 Orçamento revisto
O orçamento revisto pode ser representado pela seguinte equação:
Oa = De + Dr
Onde:
Dr = (Mo - Me ) c.i + Vr + Df - E - A
Sendo:
Oa - orçamento atualizado
De - despesas já efetuadas
D r - despesas a realizar
Mo - quantidade total de cada serviço, medida no projeto
Me - quantidade executada de cada serviço, medida na obra
c - custo unitário atualizado de cada serviço

i - coeficiente para atender ao aumento de custo previsível no semestre subseqüente
Vr - valor atualizado de itens do orçamento ainda não realizados e considerados por estimativa global (verba)
Df - despesas a pagar, referentes a serviços já realizados ou a materiais em estoque
E - valor atualizado, estimado, dos materiais já pagos, em estoque
A - adiantamentos feitos a empreiteiros ou a fornecedores
4.6.6 Prazos para as revisões do orçamento
Na forma do art. 60, da Lei 4.591, as revisões do orçamento devem ser feitas pelo menos semestralmente, a contar da
data da assinatura do primeiro contrato de construção por administração, atinente à incorporação.
4.7 Critérios para entrosamento do cronograma das obras e o pagamento das prestações (art. 53, item V, da Lei 4.591)
4.7.1 Objetivo
Esta Norma estabelece os critérios para o entrosamento do cronograma da obra com o pagamento das prestações que,
facultativamente, podem ser introduzidos nos contratos de incorporação, sob o regime de administração ou de emprei-
tada, tendo em vista inclusive o prazo para entrega das obras e as condições e formas de sua eventual prorrogação
(arts. 53, item V, e 48, § 2º).
4.7.2 Definições
4.7.2.1 Cronograma das obras
Documento em que se registram, pela ordem de sucessão em que são executados, os serviços necessários à realização
da construção e os respectivos prazos, previstos em função dos recursos e facilidades que se supõem serem dispo-
níveis.
4.7.2.2 Prestações ou parcelas de pagamento da construção
Partes do custo global da construção a serem pagas nas datas preestabelecidas no contrato e destinadas à cobertura
das despesas com a construção.
4.7.2.3 Entrosamento do cronograma das obras com as prestações da construção
Consiste na vinculação parcial ou total de prestações ou parcelas de pagamento da construção previstas no contrato
às diferentes fases de desenvolvimento dos serviços considerados no cronograma da obra.
NOTA - Os contratos, quer sob o regime de administração, quer sob o regime de empreitada, podem ser realizados sem que haja vinculação
de qualquer prestação ou parcela de pagamento com o cronograma da obra.
4.7.2.4 Prazo contratual
Período de tempo previsto para a entrega das obras, contado a partir da data de início da construção, que deve constar
no contrato, o qual estabelece as condições e formas de sua eventual prorrogação, inclusive, quando for o caso, as consi-
deradas em 4.7.3.4.
4.7.3 Critérios
4.7.3.1 Condições necessárias
Quando for adotado qualquer dos critérios de entrosamento previstos nesta Norma, deve constar do contrato de cons-
trução o orçamento discriminado, feito a partir do projeto arquitetônico aprovado pelas autoridades competentes e de-
mais projetos complementares já disponíveis; a discriminação orçamentária é prevista nesta Norma, podendo ser englo-
bados os itens que não interessam à aplicação do critério visado.
4.7.3.2 Contratos de construção por administração
Nos contratos sob o regime de administração, com entrosamento entre o cronograma da obra e o pagamento das pres-
tações, são admissíveis os casos de 4.7.3.2.1 e 4.7.3.2.2.
40
NBR 12721:1999
Figura 2 - Modelo de tabela para o orçamento da obra
NBR 12721:1999
41
Figura 3 - Modelo de tabela para revisão do orçamento da obra (serviços a realizar)
4.7.3.2.1 Vinculação parcial
Verifica-se no caso de contratos em que apenas parte do valor global da construção tem seu pagamento previsto através
de prestações ou parcelas, cuja liquidação deve ser realizada no início ou no fim de determinadas etapas de serviços,
considerados no cronograma de obras, sendo elas:
a) parte vinculada;
b) etapas a que se vinculam as prestações;
c) valor das prestações vinculadas a cada etapa;
d) vencimento das prestações vinculadas.
4.7.3.2.1.1 Quanto à parte vinculada, o total das prestações vinculadas não deve ser inferior a 25% do custo global da
construção, indicado pelo orçamento constante do contrato.
4.7.3.2.1.2 Quanto às etapas a que se vinculam as prestações, cada prestação é vinculada à etapa de serviço perfeitamen-
te definida na discriminação orçamentária.
4.7.3.2.1.3 Quanto ao valor das prestações vinculadas a cada etapa, o valor da parte vinculada é uma fração do valor da
despesa constante do orçamento para a etapa considerada. O valor de cada prestação vinculada é obtido multiplicando-
se essa fração pelo coeficiente da construção global da unidade autônoma correspondente.
4.7.3.2.1.4 Quanto ao vencimento das prestações vinculadas, este dar-se-á no prazo de dez dias após a comunicação
feita pela construtora de que a etapa a que se refere foi alcançada.
4.7.3.2.2 Vinculação total
Verifica-se no caso dos contratos em que o total da construção tem seu pagamento previsto através de prestações men-
sais, todas elas - isoladamente ou agrupadas em duas ou mais - vinculadas às diversas etapas de serviços em que,
conforme o caso, for subdividido o cronograma das obras, sendo elas:
a) etapas a que se vinculam as prestações;
b) valor das prestações mensais;
c) vencimento das prestações.
4.7.3.2.2.1 Quanto às etapas a que se vinculam as prestações, no caso de vinculação de cada prestação mensal, a etapa
correspondente é constituída dos serviços abrangidos pelo cronograma da obra, no mês imediatamente seguinte ao
do vencimento da prestação. No caso da vinculação de grupos de duas ou mais prestações mensais, a etapa é constituída
dos serviços previstos para o período correspondente seguinte ao vencimento da primeira prestação mensal do grupo.
4.7.3.2.2.2 Quanto ao valor das prestações mensais, quando se tratar de vinculação mensal, o valor de cada prestação
mensal é obtido multiplicando-se a despesa prevista para o mês considerado - com base no cronograma da obra e no
orçamento discriminado - pelo coeficiente de construção global da unidade autônoma correspondente. Na hipótese da
vinculação de grupos de prestações mensais, o valor de cada prestação do grupo é obtido dividindo-se, pelo número
de meses do período considerado, o total das despesas previstas, do mesmo modo que acima, para o período, e multipli-
cando-se o quociente pelo coeficiente de construção global da unidade autônoma correspondente.
4.7.3.2.2.3 Quanto ao vencimento das prestações, este dar-se-á nas datas previstas no contrato de construção.
4.7.3.2.3 Alteração das prestações (art. 61, da Lei 4.591)
Tanto no caso da vinculação parcial quanto no de vinculação total, as prestações vinculadas têm seu valor estimado atua-
lizado quando se verificarem alterações dos preços dos materiais, mão-de-obra e outros elementos considerados no
orçamento constante do contrato, conforme 4.7.3.2.3.1 e 4.7.3.2.3.2.
4.7.3.2.3.1 No caso de vinculação parcial, por meio da equação:

Cn
Pn = x Po
Co
Onde:
Pn é o valor da nova prestação vinculada à etapa de serviços definida no item considerado da discriminação
orçamentária;
Cn é o custo atualizado dos serviços correspondentes à etapa;
Co é o custo previsto para a etapa no orçamento constante do contrato;

Po é o valor da prestação inicialmente vinculada ao serviço.
NOTAS
1 O cálculo do Pn é feito 15 dias antes da data provável do início do serviço a que se refere a prestação vinculada.
2 A determinação de Cn far-se-á aplicando-se, às quantidades de serviços da etapa a que se vincula a prestação, os custos unitários
obtidos com base nas mesmas composições adotadas para orçamento constante do contrato, acrescidos de todas as demais taxas
previstas no orçamento inicial, além do que se estima necessário, a fim de compensar eventuais aumentos de custo prováveis para novo
período.
4.7.3.2.3.2 No caso de vinculação total, por meio da equação:
 Ca + Cn - Cp - E n - Cd - Sc  P
Pn =   x Cc x a

 T  P m
Onde:
Pn é o valor das prestações mensais para o período correspondente à nova etapa;
Ca é o custo atualizado dos serviços previstos no cronograma para o período correspondente à etapa anterior e
eventualmente não realizada;
Cn é o custo atualizado dos serviços previstos no cronograma para o período correspondente à nova etapa;
Cp é o compromisso a pagar no período correspondente à nova etapa;
En é o valor atualizado dos eventuais estoques de materiais de aplicação nos serviços previstos no cronograma,
até o fim do novo período;
Cd é o compromisso a diferir;
Sc é o saldo em caixa;
T é o número de meses do período correspondente à nova etapa;
Cc é o coeficiente de construção global da unidade autônoma a que corresponde a prestação;
Pa é o valor da prestação mensal originalmente prevista, para o mês correspondente à nova etapa;
Pm é a média dos valores das prestações originalmente previstas, para o período a que se refere o grupo de
prestações.
NOTAS
1 No caso de vinculação mensal, a atualização dos valores das prestações é feita trimestralmente; no caso de grupos de prestações,
intervalos correspondentes ao período a que se refere cada grupo.
2 O cálculo dos valores atualizados das prestações deve ser feito com antecedência de 50 dias em relação à data do vencimento
da primeira prestação do trimestre seguinte, ou da primeira prestação do grupo vinculado seguinte, conforme o caso.
3 A determinação de Ca + Cn far-se-á aplicando-se às quantidades obtidas por diferença entre o total acumulado dos serviços pre-
vistos no cronograma, até o final do novo período e o levantamento dos serviços realizados até a data final do período terminado,
os custos unitários atualizados com base nas mesmas composições adotadas para o orçamento constante do contrato, acrescidos
de todas as demais taxas previstas no orçamento inicial e do que se estimar necessário, a fim de se compensarem eventuais aumentos
de custo prováveis no novo período.
4 As alterações das prestações vinculadas, ou outras quaisquer realizadas de acordo com as indicações de 4.7.3.2.3.1 e 4.7.3.2.3.2,
não eximem o condômino, contratante da construção, do pagamento integral do custo real da construção. Na hipótese de sobra
de recursos, o excesso deve ser devolvido ao condômino e, na hipótese de falta, cabe a ele a complementação.
4.7.3.3 Contratos de construção por empreitada
Nos contratos sob o regime de empreitada, o entrosamento de cronograma da obra com o pagamento das prestações
pode ser feito do seguinte modo:
a) etapas a que se vinculam as prestações:
- o cronograma das obras deve ser dividido em etapas de serviços de custo total aproximadamente igual e abran-
gendo período de execução não superior a seis meses. A cada etapa se vincula um determinado grupo de presta-
ções;
b) vencimentos das prestações vinculadas:
- à exceção da etapa inicial, o pagamento da primeira prestação referente a qualquer etapa só é obrigatório após
terminada a execução de todos os serviços previstos na etapa precedente;
c) alterações no cronograma da obra:
- de comum acordo entre as partes interessadas e tendo em vista o interesse da construção, o cronograma inicial
pode ser alterado e reformulado o esquema de pagamento, mantido o disposto em 4.7.3.3.1 e 4.7.3.3.2.
4.7.3.3.1 Alteração do valor das prestações
No caso de construção por empreitada a preço reajustável, o valor das prestações deve ser alterado de acordo com a
forma e os índices de correção estabelecidos em contrato.
4.7.3.3.2 Alteração de prazo (art. 48, § 2º, da Lei 4.591)
O prazo previsto no cronograma da obra para realização da construção deve ser alterado nos seguintes casos, além dos
especificamente previstos em contrato:
a) construção por administração:
- quando, em decorrência de acordo entre as partes interessadas, for modificado o esquema de pagamento e
o valor das prestações originalmente convencionado;
- quando, no caso de vinculação total das prestações do andamento da obra, os novos valores das prestações
não corresponderem aos calculados pela equação de 4.7.3.2.3.2;
- a redução ou aumento do prazo devem ser feitos mediante a elaboração do novo cronograma para os serviços
a serem ainda realizados, entrosado com o novo esquema de prestações;
b) construção por empreitada:
- quando, em decorrência do acordo entre as partes interessadas, forem modificados o esquema do pagamento
e o valor das prestações originalmente convencionados.
4.8 Quadros
4.8.1 Para o perfeito atendimento das disposições desta Norma, devem ser utilizados os modelos1) de quadros:
a) quadro I (modelo A) - Cálculo das áreas nos pavimentos e das áreas globais da construção;
b) quadro II (modelo B) - Cálculo das áreas das unidades autônomas;
c) quadro III (modelo C) - Avaliação do custo global da construção e do preço por metro quadrado da construção;
d) quadro IV (modelo D) - Avaliação do custo de construção de cada unidade autônoma;
e) quadro V (modelo E) - Informações gerais;
f) quadro VI (modelo F) - Memorial descritivo dos equipamentos;
g) quadro VII (modelo G) - Memorial descritivo dos acabamentos (dependências de uso privativo);
h) quadro VIII (modelo H) - Memorial descritivo dos acabamentos (dependências de uso comum).
4.8.2 No caso de contratos por administração, os quadros numerados de I a VIII são de arquivamento obrigatório no
Registro Geral de Imóveis, conforme as exigências do art. 32, alíneas e, g e h, da Lei 4.591.
4.8.3 Nos contratos por empreitada, com exceção da hipótese prevista no § 5º, do art. 55, da Lei 4.591, são dispensáveis
os quadros III e IV, do anexo B.
4.8.4 São aceitáveis quaisquer reproduções (tipográficas, mimeográficas, heliográficas) destes modelos, desde que
respeitadas as disposições de todos os seus elementos.
/ANEXO A
1) Os modelos I, J e L da NBR 12722 passaram a constar nesta Norma como figuras 1, 2 e 3, respectivamente.
Anexo A (informativo)
Extrato da Lei nº 4.591
“Art. 53 - O Poder Executivo, através do Banco Nacional de Habitação, promoverá a celebração de contratos com a
Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), no sentido de que esta, tendo em vista o disposto na Lei 4.150, de
novembro de 1962, prepare, no prazo máximo de 120 dias, normas que estabeleçam, para cada tipo de prédio que
padroniza:
I - Critérios e normas para cálculo de custos unitários de construção, para uso dos sindicatos, na forma do art. 54.
II - Critérios e normas, para execução de orçamentos de custo de construção, para fins do disposto no art. 59.
III - Critérios e normas para a avaliação de custo global de obra, para fins da alínea h, do art. 32.
IV - Modelo de memorial descritivo dos acabamentos de edificação, para fins do disposto no art. 32.
V - Critério para entrosamento entre o cronograma das obras e o pagamento das prestações, que poderá ser intro-
duzido nos contratos de incorporação, inclusive para o efeito de aplicação do disposto do § 2º, do art. 48.
§ 1º - O número de tipos padronizados deverá ser reduzido, e na fixação se atenderá primordialmente:
a) o número de pavimentos e a existência de pavimentos especiais (subsolo, pilotis, etc.);
b) o padrão da construção (baixo, normal, alto), tendo em conta as considerações de acabamentos, a qualidade dos
materiais empregados, os equipamentos, o número de elevadores e as inovações de conforto;
c) as áreas de construção.
§ 2º - Para custear o serviço a ser feito pela ABNT definido neste artigo, fica autorizado o Poder Executivo a abrir um
crédito especial no valor de Cr$ 10.000.000 (dez milhões de cruzeiros), em favor do Banco Nacional de Habitação, vin-
culado a este fim, podendo o banco adiantar a importância à ABNT, se necessário.
§ 3º - No contrato a ser celebrado com a ABNT, estipular-se-á a atualização periódica das normas previstas neste
artigo, mediante remuneração razoável.”
Os critérios, normas e modelos estabelecidos nesta Norma, em atendimento ao referido art. 53, permitem o cumpri-
mento dos seguintes dispositivos da Lei 4.591 de 16/12/64.
“Art. 32 - O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas, após ter arquivado no cartório com-
petente de Registro de Imóveis os seguintes documentos:
a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de

direitos ou de permuta do qual conste cláusula de emissão na posse do imóvel, e no qual não haja estipulações impedi-
tivas de sua alienação, em frações ideais, e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado;
b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais
e de ônus reais relativamente ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;
c) histórico dos títulos de propriedade de imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos
respectivos registros;
d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;
e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além do global, o das partes comuns, e indicando cada tipo
de unidade à respectiva metragem de área construída;
f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for responsável
pela arrecadação das respectivas contribuições;
g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV, do
art. 53, desta lei;
h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso
III, do art. 53, com base nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se também o custo de construção de
cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra;
i) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão;
j) minuta da futura convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações;
l) declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do art. 49;
m) certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º do art. 31;
n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (art. 34);
o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no país há mais de cinco
anos.
§1º - A documentação referida neste artigo, após o exame do oficial de Registro de Imóveis, será arquivada em car-
tório, fazendo-se competente registro.
§ 2º - Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas
serão também averbáveis à margem do registro de que trata este artigo.
§ 3º - O número do registro referido no § 1º, bem como a indicação do cartório competente, constará, obrigatoriamente,
dos anúncios, impressos, publicações, propostas, contratos, preliminares ou definitivos, referentes à incorporação, sal-
vo dos anúncios “classificados”.
§ 4º - O Registro de Imóveis dará certidão ou fornecerá, a quem o solicitar, cópia fotostática, heliográfica, termofax,
microfilmagem ou outra equivalente, dos documentos especificados neste artigo, ou autenticará cópia apresentada pela
parte interessada.
§ 5º - A existência de ônus fiscais ou reais, salvo os impeditivos de alienação, não impede o registro, que será feito
com as devidas ressalvas, mencionando-se, em todos os documentos, extraídos do registro, a existência e a extensão
dos ônus.
§ 6º - Os fiscais de Registro de Imóveis terão quinze dias para apresentar, por escrito, todas as exigências que jul-
garem necessárias ao arquivamento e, satisfeitas as referidas exigências, terão o prazo de quinze dias para fornecer
certidão, relacionando a documentação apresentada, e devolver, autenticadas, as segundas vias da mencionada do-
cumentação, com exceção dos documentos públicos. Em casos de divergência, o oficial levantará a dúvida segundo as
normas processuais aplicáveis.
§ 7º - O oficial de Registro de Imóveis responde, civil e criminalmente, se efetuar o arquivamento de documentação

contraveniente à lei ou dar certidão...Vetado... sem o arquivamento de todos os documentos exigidos.”
“Art. 39 - Nas incorporações em que a aquisição do terreno se der com pagamento total ou parcial em unidades a
serem construídas, deverão ser discriminadas em todos os documentos de ajuste:
I - a parcela que, se houver, será paga em dinheiro;
II - a quota-parte da área das unidades a serem entregues em pagamento do terreno, que corresponderá a cada
uma das unidades, a qual deverá ser expressa em metros quadrados.
Parágrafo único - Deverá constar, também, de todos os documentos de ajuste, se o alienante do terreno ficou ou
não sujeito a qualquer prestação ou encargo.”
“Art. 51 - Nos contratos de construção, seja qual for seu regime, deverá constar expressamente a quem caberão
as despesas com ligações de serviços públicos, devidas ao poder público, bem como as despesas indispensáveis à
instalação, funcionamento e regulamentação do condomínio.
Parágrafo único - Quando o serviço público for explorado mediante concessão, os contratos de construção deverão
também especificar a quem caberão as despesas com as ligações que incumbam às concessionárias, no caso de não
estarem elas obrigadas a fazê-las, ou, quem o estando, se a isto se recusarem ou alegarem impossibilidade.”
“Art. 54 - Os sindicatos estaduais da indústria da construção civil ficaram obrigados a divulgar mensalmente, até
o dia 5 de cada mês, os custos unitários de construção a serem adotados nas respectivas regiões jurisdicionais, calcula-
dos com observância dos critérios e normas a que se refere o inciso I, do artigo anterior.
§ 1º - O sindicato estadual que deixar de cumprir a obrigação prevista neste artigo deixará de receber dos cofres
públicos, enquanto perdurar a omissão, qualquer subvenção ou auxílio que pleiteie ou a que tenha direito.
§ 2º - Na decorrência da omissão do sindicato estadual, o construtor usará os índices fixados por outro sindicato
estadual, em cuja região os custos de construção mais lhe pareçam aproximados dos da sua.
§ 3º - Os orçamentos ou estimativas baseados nos custos unitários a que se refere este artigo só poderão ser consi-
derados atualizados, em certo mês, para os efeitos desta lei, se baseados em custos unitários relativos ao próprio mês
ou a um dos dois meses anteriores.”
“Art. 55 - Nas incorporações em que a construção seja feita pelo regime de empreitada, esta poderá ser a preço fixo,
ou a preço reajustável por índice previamente determinado.
§ 1º - Na empreitada a preço fixo, o preço da construção será reajustável, independentemente das variações que
sofrer o custo efetivo das obras e quaisquer que sejam suas causas.
§ 2º - Na empreitada a preço reajustável, o preço fixado no contrato será reajustado na forma e nas épocas nele
expressamente previstas, em função da variação dos índices adotados, previstos obrigatoriamente no contrato.
§ 3º - Nos contratos de construção por empreitada a comissão de representantes fiscalizará o andamento da obra
e a obediência ao projeto e às especificações, exercendo as demais obrigações inerentes à sua função representativa
dos contratantes e fiscalizadora da construção.
§ 4º - Nos contratos de construção fixados sob regime de empreitada, reajustável, a comissão de representantes
fiscalizará, também, o cálculo do reajustamento.
§ 5º - No contrato deverá ser mencionado o montante do orçamento atualizado da obra, calculado de acordo com
as normas do inciso III, do art. 53, com base nos custos unitários referidos no art. 54, quando o preço estipulado for inferior
a ele.
§ 6º - Na forma de expressa referência, os contratos em empreitada entendem-se como sendo o preço fixo.”
“Art. 59 - No regime de construção por administração, será obrigatório constar do respectivo contrato o montante do
orçamento do custo da obra, elaborado por estrita observância dos critérios e normas referidos no inciso II, do art. 53,
e a data em que se iniciará efetivamente a obra.
§ 1º - Nos contratos lavrados até o término das fundações, este montante não poderá ser inferior ao da estimativa
atualizada, a que se refere o § 3º, do art. 54.
§ 2º - Nos contratos celebrados após o término das fundações, este montante não poderá ser inferior à última revisão
efetivada na forma do artigo seguinte.
§ 3º - Às transferências e sub-rogação do contrato, em qualquer fase da obra, aplicar-se-á o disposto neste artigo.”
“Art. 60 - As revisões da estimativa de custo da obra serão efetuadas, pelo menos semestralmente, em comum entre
a comissão de representantes e o construtor. O contrato poderá estipular que, em função das necessidades da obra,
sejam alteráveis os esquemas de contribuições quanto ao total, ao número, ao valor e à distribuição no tempo das pres-
tações.
Parágrafo único - Em caso de majoração de prestações, o novo esquema deverá ser comunicado aos contratantes
com antecedência mínima de 45 dias da data em que deverão ser efetuados os depósitos das primeiras prestações
alternadas.”
“Art. 65 - É crime contra a economia popular promover incorporação, fazendo, em proposta, contratos, prospectos
ou comunicação ao público ou aos interessados, afirmação falsa sobre a constituição do condomínio, alienação das
frações ideais do terreno ou sobre a construção das edificações.
Pena - Reclusão de um a quatro anos e multa de cinco a cinqüenta vezes o maior salário mínimo legal vigente no
país.
§ 1º - Incorrem na mesma pena:
I - o incorporador, o corretor e o construtor individuais, bem como os diretores ou gerentes de empresa coletiva incor-
poradora, corretora ou construtora que, em proposta, contrato, publicidade, prospecto, relatório, parecer, balanço ou co-
municação ao público ou aos condôminos, candidatos ou subscritores de unidades, fizerem afirmação falsa sobre a
constituição do condomínio, alienação das frações ideais ou sobre a construção das edificações;
II - o incorporador, o corretor e o construtor individuais, bem como os diretores ou gerentes de empresa coletiva, incor-
poradora, corretora ou construtora que usar, ainda que a título de empréstimo, em proveito próprio ou de terceiro, bens
ou haveres destinados à incorporação contratada por administração, sem prévia autorização dos interessados.
§ 2º - O julgamento destes crimes será de competência de juízo singular, aplicando-se os artigos 5º, 6º e 7º, da
Lei 1.521, de 26 de dezembro de 1951.”
“Art. 66 - São contravenções relativas à economia popular, puníveis na forma do artigo 10, da Lei 1.521, de 26 de
dezembro de 1951:
I - negociar o incorporador frações ideais de terreno, sem previamente satisfazer às exigências constantes desta
lei;
II - omitir o incorporador, em qualquer documento de ajuste, as indicações a que se referem os artigos 37 e 38, desta
lei;
III - deixar o incorporador, sem justa causa, no prazo do artigo 35 e ressalvada a hipótese de seus §§ 2º e 3º, de pro-
mover a celebração do contrato relativo à fração ideal de terreno, do contrato de construção ou da convenção do condo-
mínio;
IV - vetado;
V - omitir o incorporador, no contrato, a indicação a que se refere o § 5º, do art. 55, desta lei;
VI - paralisar o incorporador a obra, por mais de 30 dias, ou retardarlhe excessivamente o andamento sem justa
causa.
Pena - Multa de 5 a 20 vezes o maior salário mínimo legal vigente no país.
Parágrafo único - No caso de contratos relativos a incorporações, de que não participe o incorporador, responderão
solidariamente pelas faltas capituladas neste artigo o construtor, o corretor, o proprietário ou titular de direitos aquisitivos
do terreno, desde que figurem no contrato, com direito regressivo sobre o incorporador, se as faltas cometidas lhe forem
imputáveis.”
/ANEXO B
NBR 12721:1999
Anexo B (normativo)
Quadros I a VIII
49
/ANEXO C
Anexo C (normativo)
Áreas das edificações
Para os fins desta Norma, no que tange às áreas das edificações objeto de incorporações, foi adotado o seguinte critério,
que justifica a série de definições apresentadas na seção 3, e se resume na tabela C.1 adiante apresentada.
C.1 As áreas de uma edificação podem ser agrupadas em duas grandes categorias:
a) áreas cuja responsabilidade de construção é diretamente atribuível aos titulares de direito de cada unidade autô-
noma, independentemente de qualquer correlação de proporcionalidade. Foram chamadas “áreas de divisão não-
proporcional”, estando, neste caso, as áreas privativas e as áreas de certas dependências de uso comum, cujas
divisões são fixadas tendo em vista apenas o fim específico a que se destinam, como, por exemplo, as vagas de
garagem, locais reservados para guardados, etc.;
b) áreas cuja responsabilidade de construção deve ser dividida entre os titulares de direito de todas as unidades
autônomas, na proporção das áreas de construção consideradas na categoria precedente. Foram designadas por
“áreas de divisão proporcional” e englobam todas as demais áreas das dependências de uso comum não consi-
deradas na categoria anterior, tais como as áreas do pilotis social, as áreas de circulação e outras de caráter seme-
lhante.
C.1.1 As duas categorias descritas anteriormente podem ser de três tipos:
a) áreas cobertas cujo padrão de acabamento seja proximamente igual ao do projeto-padrão representativo da
edificação considerada, de modo que a avaliação do seu custo possa ser feita aplicando-se às suas dimensões
reais o custo unitário básico correspondente. Foram chamadas nesta Norma de “áreas cobertas-padrão”;
b) áreas cobertas cujo padrão de acabamento seja substancialmente diferente do que caracteriza o projeto-padrão
adotado como representativo da edificação. Para avaliação do custo da construção dessas áreas, que foram cha-
madas “áreas cobertas de padrão diferente”, é evidente que não se pode aplicar o processo mencionado na alínea
a, sem que um elemento de correção seja introduzido;
c) as “áreas descobertas”, cujo custo, pela ausência de grande parte dos elementos construtivos característicos
das áreas cobertas, é normalmente de construção menos dispendiosa, exigindo, portanto, também para avaliação
de seu custo, através dos custos unitários básicos, a consideração de elemento corretivo.
C.1.2 Assim, para fins de avaliação de custos através do custo unitário básico, foi formulado em 3.20 o conceito homoge-
neizado de “área equivalente de construção”, que deve ser aplicado ao caso das áreas cobertas de padrão diferente e
ao caso das áreas descobertas.
C.1.3 As “áreas de construção”, às quais se pode aplicar o custo unitário básico, são, desse modo, constituídas pelas
“áreas reais cobertas-padrão” e pelas “áreas de construção” no caso das áreas descobertas ou cobertas de padrão
diferente.
Tabela C.1 - Áreas das edificações
Áreas Reais De construção
Coberta-padrão De construção
Privativas
Coberta de padrão diferente Equivalente de construção
Áreas de divisão Descoberta De construção

não-proporcional Coberta-padrão De construção
De uso
comum Coberta de padrão diferente Equivalente de construção
Descoberta Equivalente de construção
Coberta-padrão De construção
Áreas de divisão De uso
Coberta de padrão diferente Equivalente de construção
proporcional comum
Descoberta Equivalente de construção
Área global Real De construção
/ANEXO D
Anexo D (informativo)
Discriminação orçamentária
A classificação e a discriminação adiante apresentadas dos serviços que podem ocorrer na construção de uma edifica-
ção visam a sistematizar o roteiro a ser seguido na execução de orçamentos, de modo que não seja omitido nenhum
dos serviços que, em cada caso particular, forem necessários ao pleno funcionamento e utilização do empreendimento,
em obediência ao projeto aprovado e de acordo com o estabelecido nas especificações técnicas. De acordo com as
circunstâncias especiais de cada caso, pode ser adotada e completada, em seus pormenores, sempre que necessário.
D.1 Serviços sociais
D.1.1 Serviços técnicos
D.1.1.1 Levantamento topográfico.
D.1.1.2 Estudos geotécnicos.
D.1.1.3 Vistorias.
D.1.1.4 Planejamento, assessoria e controle geral da obra, controle tecnológico.
D.1.1.4.1 Consultoria do empreendimento de programação e de acompanhamento.
D.1.1.4.2 Projeto arquitetônico.
D.1.1.4.3 Projeto geotécnico.
D.1.1.4.4 Projeto estrutural (infra e supra-estrutura).
D.1.1.4.5 Projeto das instalações elétricas.
D.1.1.4.6 Projeto das instalações hidráulicas, sanitárias e de gás.
D.1.1.4.7 Projeto das instalações de ar-condicionado e ventilação mecânica.
D.1.1.4.8 Projeto das instalações especiais (transportes, refrigeração, calefação, exaustão, incineração, combate a in-
cêndio).
D.1.1.4.9 Projeto de tratamento acústico.
D.1.1.4.10 Projeto de instalações comerciais, industriais e hospitalares.
D.1.1.4.11 Projeto de instalação de telefones, música funcional.
D.1.1.4.12 Projeto de playground.
D.1.1.4.13 Maquetes.
D.1.1.4.14 Perspectivas.
D.1.1.4.15 Paisagismo.
D.1.1.4.16 Complementação artística.
D.1.1.4.17 Controle tecnológico.
D.1.1.5 Orçamentos.
D.1.1.6 Cronogramas.
D.1.1.7 Fotografias.
NOTA - As discriminações dos trabalhos componentes dos diversos projetos e serviços técnicos que fizerem parte de uma incorporação
(projetos de arquitetura, estrutura, instalações, etc., e serviços de vistoria, consultoria, etc.) devem obedecer às prescrições estabeleci-
das na NBR 12722.
D.1.2 Serviços preliminares
D.1.2.1 Demolições.
D.1.2.2 Cópias heliográficas, prints, fotostáticas, fotografias, etc.
D.1.2.3 Despesas legais.

D.1.2.3.1 Licenças, emolumentos, taxas de obra e da edificação, registro em cartório.
D.1.2.3.2 Impostos, federais, estaduais, municipais e outros (seguros contra fogo, responsabilidade civil e outros), con-
tratos, selos, legislação da obra, despachante.
D.1.2.3.3 Multas.
D.1.3 Instalações provisórias
D.1.3.1 Tapumes, vedações, cercas, barracões, depósitos, placas, torres, silos, andaimes mecânicos, proteção para
transeuntes, e outros equipamentos.
D.1.3.2 Instalações provisórias de água, luz, força, esgoto, telefone, sinalização e outras.
D.1.3.3 Instalação de bombas.
D.1.3.4 Locação da obra.
D.1.4 Máquinas e ferramentas
D.1.4.1 Máquinas, peças e acessórios, consertos, lubrificação, manutenção.
D.1.4.2 Ferramentas em geral.
D.1.5 Administração da obra e despesas gerais
D.1.5.1 Pessoal, engenheiro, auxiliar de engenheiro, mestre-de-obras, encarregados da obra, conferente, almoxarife,
apontador, vigias, guincheiro e outros.
D.1.5.2 Consumos: combustíveis e lubrificantes, material de limpeza, material elétrico, contas de água, força, luz e tele-
fone.
D.1.5.3 Material de escritório da obra.
D.1.5.4 Caixa da obra.
D.1.5.5 Medicamentos de emergência.
D.1.5.6 Ensaios especiais para materiais e serviços.
D.1.5.7 Controle sanitário da obra.
D.1.5.8 Equipamento de segurança da obra (dos operários, das máquinas, dos materiais, extintores, etc.).
D.1.6 Limpeza da obra
D.1.6.1 Limpeza permanente da obra.
D.1.6.2 Retirada de entulho.
D.1.7 Transporte
D.1.7.1 Transporte interno.
D.1.7.2 Transporte externo.
D.1.8 Trabalhos em terra
D.1.8.1 Limpeza de terreno: desmatamento, destocamento, retirada de baldrames.
D.1.8.1.1 Locação de obra, escavações, retirada e fornecimento de terra, compactação.
D.1.8.2 Desmonte de rocha.
D.1.9 Diversos
D.1.9.1 Consertos.
D.1.9.2 Reaproveitamento e tratamento de materiais.
D.1.9.3 Despesas com vizinhos.
D.1.9.4 Outros.
D.2 Infra-estrutura e obras complementares
D.2.1 Escoramentos de vizinhos e do terreno.
D.2.2 Esgotamento, rebaixamento do lençol de água e drenagens.
D.2.3 Preparo das fundações: cortes em rocha, lastros.
D.2.4 Fundações superficiais.
D.2.5 Fundações profundas.
D.2.6 Reforços e consolidação de fundações.
D.2.7 Provas de carga em estacas (ensaios de qualidade).
D.2.8 Provas de carga sobre o terreno de fundação (ensaio).
D.3 Supra-estrutura
D.3.1 Concreto protendido.
D.3.2 Concreto armado.
D.3.3 Metálica.
D.3.4 Madeira.
D.3.5 Mista.
D.3.6 Outros tipos.
D.4 Paredes e painéis
D.4.1 Paredes ou elementos divisórios
D.4.1.1 Alvenarias.
D.4.1.2 Elementos divisórios especiais.
D.4.1.3 Elementos vazados em geral.
D.4.2 Esquadrias, peitoris, ferragens
D.4.2.1 Madeira.
D.4.2.2 Metálicos.
D.4.2.3 Plásticos.
D.4.2.4 Concreto.
D.4.2.5 Mistos.
D.4.2.6 Peitoris e chapins.
D.4.2.7 Ferragens.
D.4.2.8 Diversos (persianas, etc.).
D.4.3 Vidros e plásticos
D.4.3.1 Vidros lisos, fantasias, cristal, temperados, opacos, translúcidos, aramados, blindados, rayban, espelhos.
D.4.3.2 Tijolos de vidro e elementos vazados.
D.4.3.3 Plásticos.
D.4.3.4 Diversos.
D.4.4 Elementos de composição e proteção das fachadas

D.5 Coberturas e proteções
D.5.1 Coberturas
D.5.1.1 Estruturas para telhado.
D.5.1.2 Material de cobertura: chapas de fibrocimento, plásticos, telhas cerâmicas, condutores e calhas.
D.5.1.3 Outras.
D.5.2 Impermeabilizações
D.5.2.1 De terraços: abertos, cobertos, jardins.
D.5.2.2 Caixa de água.
D.5.2.3 Laje do subsolo.
D.5.2.4 Juntas.
D.5.2.5 Banheiros.
D.5.3 Tratamentos especiais
D.5.3.1 Térmico.
D.5.3.2 Outros.
D.6 Revestimentos, forros e elementos decorativos, marcenaria e serralheria, tratamentos especiais
D.6.1 Revestimento (interno e externo)
D.6.1.1 Argamassa.
D.6.1.2 Azulejos, ladrilhos, hidráulicos e cerâmicos.
D.6.1.3 Mármores, granitos e arenitos.
D.6.1.4 Marmorite ou granitina.
D.6.1.5 Pastilhas cerâmicas ou de vidro.
D.6.1.6 Especiais.
D.6.2 Forros e elementos decorativos
D.6.3 Marcenaria e serralheria (portões, grades, etc.)
D.6.4 Pintura
D.6.5 Tratamentos especiais internos
D.6.5.1 Acústico.
D.6.5.2 Outros tratamentos e imunizações.
D.7 Pavimentações
D.7.1 Pavimentações
D.7.1.1 Tacos, parquete, frisos, pisos especiais de madeira.
D.7.1.2 Mármore, marmorite, granito, PVC.
D.7.1.3 Ladrilhos hidráulicos, ladrilhos cerâmicos, pastilhas cerâmicas.
D.7.1.4 Cimentado.
D.7.1.5 Calçadas externas.
D.7.2 Rodapés, soleiras

D.8 Instalações e aparelhos (respectivos)
D.8.1 Equipamentos de banheiro, cozinha e serviço
D.8.1.1 Louças em geral.
D.8.1.2 Metais sanitários.
D.8.1.3 Complementos: porta-papel, cabide, saboneteira, armário.
D.8.1.4 Fogão, coifa, filtro, aquecedor e metais.
D.8.1.5 Tanque e metais.
D.8.1.6 Bancas.
D.8.1.7 Outros equipamentos.
D.8.2 Instalações elétricas
D.8.2.1 Luz, força, telefone, campainha, rádio, televisão, intercomunicação.
D.8.2.2 Pára-raios.
D.8.2.3 Sinalização noturna.
D.8.2.4 Relógios elétricos.
D.8.2.5 Chuveiros elétricos.
D.8.2.6 Posteação.
D.8.3 Instalações hidráulica, sanitária e de gás
D.8.3.1 Água.
D.8.3.2 Esgoto e ventilação.
D.8.3.3 Águas pluviais.
D.8.3.4 Gás.
D.8.4 Ar-condicionado (refrigeração)
D.8.5 Ventilação mecânica (exaustão ou insuflação)
D.8.6 Instalações mecânicas
D.8.6.1 Elevadores.
D.8.6.2 Monta-cargas.
D.8.6.3 Escadas rolantes.
D.8.6.4 Planos inclinados.
D.8.6.5 De vácuo.
D.8.6.6 De ar comprimido.
D.8.6.7 De vapor.
D.8.6.8 De oxigênio.
D.8.6.9 De lixo.
D.8.6.10 De limpeza das fachadas.

D.9 Complementação da obra
D.9.1 Calafate e limpeza
D.9.2 Complementação artística e paisagismo
D.9.2.1 Paisagismo.
D.9.2.2 Painéis artísticos.
D.9.2.3 Diversos.
D.9.3 Obras complementares
D.9.3.1 Complementares.
D.9.3.2 Acertos de pisos.
D.9.4 Ligação definitiva e certidões
D.9.4.1 Água.
D.9.4.2 Luz.
D.9.4.3 Força.
D.9.4.4 Telefone.
D.9.4.5 Gás.
D.9.4.6 Esgoto.
D.9.4.7 Águas pluviais.
D.9.4.8 Incêndio.
D.9.4.9 Certidões.
D.9.5 Recebimento da obra
D.9.5.1 Ensaios gerais nas instalações.
D.9.5.2 Arremates.
D.9.5.3 Habite-se.
D.9.6 Despesas eventuais
D.9.6.1 Indenização a terceiros.
D.9.6.2 Imprevistos diversos.
D.10 Honorários do construtor
D.11 Honorários do incorporador

NBR 12721 - Custos e Orcamento Incorporacao

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NOV 1999 NBR 12721

Origem: Projeto de Emenda NBR 12721:1998

- onde se lê: “Serviços sociais”

NOV 1999 NBR 12721

É recomendável a consulta à NBR 12722:1992 - Discriminação de serviços para a construção de edifício.

Esta Norma contém os anexos A e D, de caráter informativo, e os anexos B e C, de caráter normativo.

NOTA - No anexo A é dado um extrato da Lei nº 4.591.

Lei Federal nº 4.591 de dezembro de 1964

Lei Federal nº 4.864 de novembro de 1965

NBR 12722:1992 - Discriminação de serviços para construção de edifícios - Procedimento

Para os efeitos desta Norma, aplicam-se as seguintes definições:

a) número de pavimentos, número de dependências por unidade;

b) áreas de construção privativas das unidades autônomas; e

NOTA - Sobre as definições referentes às áreas das edificações, ver anexo C.

f) critérios e normas para revisões de estimativa de custo da obra (art. 60);

4.1 Critérios para determinação das áreas das edificações

4.1.2 Critérios para determinação das áreas

4.1.2.1 Áreas reais

4.1.2.1.2 Privativa da unidade autônoma

4.1.2.1.3 De uso comum

a) das faces externas das paredes externas da edificação;

a) das faces externas das paredes externas da edificação;

a) das faces externas das paredes externas da edificação;

4.1.2.2 Áreas equivalentes de construção

4.1.2.3 Áreas de construção

Entendem-se por áreas de construção:

a) as áreas cobertas-padrão, com suas medidas reais;

b) as áreas equivalentes de construção, com dimensões estimadas de acordo com 4.1.2.2;

4.1.2.4 Utilização dos quadros para o cálculo das áreas

a) coluna 1: as designações de todos os pavimentos;

b) coluna 2: as áreas reais privativas, cobertas-padrão;

c) coluna 3: as áreas reais privativas, cobertas de padrão diferente e as descobertas;

g) coluna 7: as áreas reais de uso comum, cobertas-padrão, de divisão não-proporcional;

l) coluna 12: as áreas reais de uso comum, cobertas-padrão, de divisão proporcional;

s) área real global - soma dos lançamentos feitos na coluna 17;

t) áreas de construção global - soma dos lançamentos feitos na coluna 18.

4.1.2.4.2 Quadro II - Cálculo das áreas das unidades autônomas

a) coluna 19: as designações de todas as unidades autônomas da edificação;

c) coluna 21: as áreas reais privativas cobertas de padrão diferente ou descobertas;

NOTA - O procedimento técnico é o mencionado a seguir:

4.2.2.1 Terminologia dos serviços especificados dos acabamentos (conforme a tabela 2)

a) com argamassa de cimento, areia e pintura com tinta de base betuminosa:

b) com manta asfáltica pré-fabricada:

c) com argamassa rígida:

4.2.2.1.2 Revestimentos de pisos

a) frisos de madeira (tábua corrida) raspados e calafetados:

b) carpete e forração têxtil:

e) ladrilhos e lajotas cerâmicas:

f) lajota de pedra São Tomé:

g) ladrilho de pedra ardósia:

h) cimentado com acabamento liso ou desempenado:

4.2.2.1.3 Revestimento de paredes

e) massa única (ou massa paulista, ou emboço paulista):

- revestimento com argamassa que utiliza o gesso em pó como aglomerante;

g) azulejo de cor ou branco:

i) laminado melamínico (ou laminado plástico termoestável):

a) pintura com tinta acrílica sobre massa corrida:

b) pintura com tinta à base de PVA sobre massa corrida:

d) pintura a óleo sobre massa em portas internas e externas:

e) pintura com tinta esmalte em tetos, sobre massa:

f) pintura com tinta esmalte em forro de madeira:

g) pintura com tinta a óleo em esquadrias metálicas: