You are on page 1of 21

T.C.

CUMHURBAŞKANLIĞI
Devlet Denetleme Kurulu

SAYI: 2006/1
TARİH: 06.02.2006

YABANCI UYRUKLU GERÇEK KİŞİLER İLE YABANCI ÜLKELERDE KURULAN


TÜZEL KİŞİLİĞE SAHİP TİCARET ŞİRKETLERİNİN TÜRKİYE CUMHURİYETİ
SINIRLARI İÇERİSİNDE TAŞINMAZ EDİNMELERİ UYGULAMALARINA
İLİŞKİN İNCELEME RAPORUMUZDUR.

İÇİNDEKİLER

1. GİRİŞ
İNCELEMEYE İLİŞKİN AÇIKLAMALAR
1. İNCELEMENİN KAPSAMI
2. İNCELEMENİN YÖNTEMİ
2. BİRİNCİ BÖLÜM
ARAŞTIRMA VE İNCELEMEDEKİ KISITLILIKLAR, İSTATİKSEL ANALİZLER

A. ARAŞTIRMA VE İNCELEMEDEKİ KISITLILIKLAR


1. TÜRK ASILLI YABANCI UYRUKLULARA İLİŞKİN OLARAK
2. TAŞINMAZIN NİTELİĞİNE İLİŞKİN OLARAK
3. TAŞINMAZLARIN BEDELLERİNE İLİŞKİN OLARAK
4. İŞLEM TARİHLERİNE İLİŞKİN OLARAK
5. YABANCI SERMAYELİ ŞİRKETLERE İLİŞKİN OLARAK
6. SURİYE UYRUKLULARA İLİŞKİN OLARAK
2. İKİNCİ BÖLÜM
YABANCI GERÇEK KİŞİLERİN TÜRKİYE'DE TAŞINMAZ EDİNMELERİ VE YABANCI
ÜLKE UYGULAMALARI
A. TARİHSEL GELİŞİM
1. OSMANLI DÖNEMİ
2. CUMHURİYET DÖNEMİ
B. YABANCI GERÇEK KİŞİLERİN SATIN ALMA YOLUYLA TAŞINMAZ
EDİNMELERİ
1. KARŞILIKLILIK İLKESİ ÇERÇEVESİNDE TAŞINMAZ EDİNME
2. YASAL SINIRLAYICI KURALLAR
3. YABANCILARIN TÜRKİYE'DE TAŞINMAZ EDİNEBİLME YÖNTEMİ
C. BAZI ÜLKELERDEKİ UYGULAMALAR
3. ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
YABANCI GERÇEK KİŞİLERE AİT TAŞINMAZLARA İLİŞKİN İSTATİSTİKSEL
ANALİZLER
A. TANIM VE AÇIKLAMALAR
1. TANIMLAR
2. AÇIKLAMALAR
3. VERİLERİN ANALİZ ESASLARI
B. YABANCI GERÇEK KİŞİLERE AİT TAŞINMAZLARIN GENEL DURUMU
1. TAŞINMAZIN NİTELİĞİ
2. COĞRAFİ BÖLGELER
3. İLK ON UYRUK
4. İLK ON İL
5. İLK ON İLÇE
C. SURİYE UYRUKLU YABANCI GERÇEK KİŞİLERE AİT TAŞINMAZLAR
1. TARİHSEL GELİŞİM
2. TAŞINMAZLARIN İNCELENMESİ
3. COĞRAFİ BÖLGELER
D. SURİYE UYRUKLULAR DIŞINDAKİ YABANCI GERÇEK KİŞİLERE AİT
TAŞINMAZLARIN EDİNME NEDENLERİNE GÖRE İNCELENMESİ
1. TAŞINMAZIN NİTELİĞİ
2. COĞRAFİ BÖLGELER
3. İŞLEM TARİHİ
4. İLK ON UYRUK
5. İLK ON İL
6. İLK ON İLÇE
E. TAPU YASASINDA DEĞİŞİKLİK YAPAN 4916 SAYILI YASANIN
YÜRÜRLÜĞE GİRDİĞİ 19.07.2003 TARİHİ İLE 31.12.2004 TARİHİ ARASINDA
YABANCI GERÇEK KİŞİLER TARAFINDAN EDİNİLMİŞ TAŞINMAZLARIN
İNCELENMESİ
1. TAŞINMAZIN NİTELİĞİ VE BÖLGELERE DAĞILIMI
2. İLK ON UYRUK
3. İLK ON İL VE İLK ON İLÇE
4. DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
YABANCI TÜZEL KİŞİLERİN TÜRKİYE'DE TAŞINMAZ EDİNMELERİ

1. KONUYA İLİŞKİN YASAL DÜZENLEMELER


2. YABANCI TÜZEL KİŞİLER
1. YABANCI TİCARET ŞİRKETLERİ
2. YABANCI DERNEK VE VAKIFLAR
2. BEŞİNCİ BÖLÜM
YABANCI TÜZEL KİŞİLERE AİT TAŞINMAZLARA İLİŞKİN İSTATİSTİKSEL
ANALİZLER

A. TANIM VE AÇIKLAMALAR
1. TANIMLAR
2. AÇIKLAMALAR
B. YABANCI ÜLKELERDE KURULMUŞ OLAN ŞİRKETLERE (YABANCI
ŞİRKETLER) AİT TAŞINMAZLAR
C. TÜRKİYE'DE KURULMUŞ OLAN YABANCI SERMAYELİ ŞİRKETLERE
AİT TAŞINMAZLAR
1. 6224 SAYILI YABANCI SERMAYEYİ TEŞVİK YASASINA GÖRE
KURULMUŞ ŞİRKETLERE AİT TAŞINMAZLAR
2. 4875 SAYILI DOĞRUDAN YABANCI YATIRIMLAR YASASI
KAPSAMINDAKİ ŞİRKETLERE AİT TAŞINMAZLAR
2. ALTINCI BÖLÜM
CEMAAT VAKIFLARINA AİT TAŞINMAZLAR
3. YEDİNCİ BÖLÜM
GENEL DEĞERLENDİRME

1. YABANCILARIN ÜLKEMİZDEKİ TAŞINMAZLARINA İLİŞKİN VERİLERE


TOPLU BAKIŞ
2. KONUYA İLİŞKİN BAZI SAPTAMALAR
1. ANAYASA MAHKEMESİ KARARLARI
2. YABANCILARA AİT TAŞINMAZLARIN SAĞLIKLI BİR
ENVANTERİNİN ÇIKARILMAMASI
3. TAŞINMAZ EDİNMELERİNİN YOĞUNLAŞTIĞI YERLER
4. YABANCILARIN EDİNEBİLECEKLERİ TAŞINMAZ
YÜZÖLÇÜMÜNÜN ÜST SINIRININ AŞILMASI
5. YABANCILARIN KIRSAL ALANLARDA TAŞINMAZ EDİNİMİ
6. YABANCI TÜZEL KİŞİLERİN TAŞINMAZ EDİNİMİ
7.YASAYA GÖRE SADECE BİNA EDİNEBİLECEK YABANCILARA AİT
TAŞINMAZLARIN DURUMU
8. BAZI ÜLKELERİN UYRUKLULARINA AİT TAŞINMAZLARIN
DURUMU
9. YABANCIYA TAŞINMAZ SATIŞINDAN SAĞLANAN GELİR
2. SEKİZİNCİ BÖLÜM
SONUÇ VE ÖNERİLER
1. SONUÇ

ÖNERİLER

I. GİRİŞ
İNCELEMEYE İLİŞKİN AÇIKLAMALAR

1. İNCELEMENİN KAPSAMI

İnceleme esas olarak, yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kurulan tüzel kişiliğe sahip
ticaret şirketlerinin Türkiye Cumhuriyeti sınırları içerisinde edindikleri taşınmazlara ilişkin genel durumu
kapsamaktadır.

Ancak, konu ile doğrudan ilgili olmamakla birlikte, yabancı ülke temsilciliklerine ait taşınmazlar ile
Avrupa Birliği sürecinde gündemde olması nedeniyle cemaat vakıflarına ait taşınmazlar gibi konulara
da kısaca değinilmiştir.

Öte yandan, sadece yabancı ülkelerde kurulan ticaret şirketlerinin tek başına incelenmesinin konunun
bütünlüğünü görmeyi engelleyeceği düşünüldüğünden, Türkiye'de kurulmuş yabancı sermayeli
şirketlerin de inceleme kapsamına alınmasında yarar görülmüştür.

İnceleme; 31.12.2004 tarihine kadar yapılan işlemlere dayandırılmıştır.

2. İNCELEMENİN YÖNTEMİ

İnceleme sırasında:

Konuyla ilgili literatür taraması yapılmış ve seçilen kaynaklardan yararlanılmıştır.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) ile Milli Emlak Genel Müdürlüğü (MEGM) başta olmak
üzere, kamu kurum ve kuruluşlarından bilgi toplanmıştır.

İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesinin ve 81 il valisinin konuya ilişkin görüş ve değerlendirmeleri


alınmıştır.

İstatistiksel verilerin analizi için Başbakanlık Devlet İstatistik Enstitüsü (DİE) ile iş birliği yapılmıştır.

II.BİRİNCİ BÖLÜM
ARAŞTIRMA VE İNCELEMEDEKİ KISITLILIKLAR, İSTATİKSEL ANALİZLER

1. ARAŞTIRMA VE İNCELEMEDEKİ KISITLILIKLAR

Yabancı gerçek kişilerin ve yabancı ticaret şirketlerinin Türkiye'de edindikleri taşınmazlara ilişkin
istatistiksel analizler, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Yabancı İşler Dairesi Başkanlığı arşivinde
bilgi işlem ortamında tutulan kayıtlara (TAKBİS) dayalı olarak yapılmıştır. Kayıtların içeriği kaçınılmaz
olarak, aşağıda belirtilen olumsuzlukların rapora yansımasına neden olmuştur.

A.TÜRK ASILLI YABANCI UYRUKLULARA İLİŞKİN OLARAK

Doğuştan Türk vatandaşlığını kazanmış olup da İçişleri Bakanlığının izniyle vatandaşlıktan ayrılmak ya
da Türk vatandaşlığını kaybetmek suretiyle bir başka devlet uyruğuna geçen çok sayıda Türk asıllı kişi
bulunmasına karşın, kayıtlarda bu konumdaki yalnızca 5 kişinin taşınmaz sahibi olduğu
gözükmektedir. Bu durumun, Türk asıllı kişilerden büyük bölümünün Türk kimlikleriyle, bir bölümünün
ise Türk asıllı oldukları bildiriminde bulunmadan, yeni kimlikleriyle taşınmaz edinmiş olmalarından
kaynaklandığı anlaşılmaktadır.

B. TAŞINMAZIN NİTELİĞİNE İLİŞKİN OLARAK

Tapu kayıtlarında taşınmazın türü, kullanım amacı, cinsi gibi niteliklerine ilişkin değişikliklerin Yabancı
İşler Dairesi Başkanlığına bildirilmemesi nedeniyle incelemeye esas alınan verilerden bir bölümü
taşınmazların güncel niteliklerini değil önceki niteliklerini yansıtmaktadır. Örneğin; 4875 sayılı Yasa
kapsamında Türkiye'de kurulmuş yabancı sermayeli ticaret şirketlerinin edindikleri taşınmazların
toplam yüzölçümünün %88.62'si arazi ve bağ-bahçe %0.1'i işyeri gözükmektedir.

C. TAŞINMAZLARIN BEDELLERİNE İLİŞKİN OLARAK

Bedele ilişkin incelemede, 19.07.2003-31.12.2004 tarihleri arasında edinilen taşınmaz değerleri esas
alınmıştır. Tapuya bildirilen ortalama birim değerleri arasında önemli farklar bulunması ve kimi
satışlarda taşınmaz değeri olarak gerçekçi olmayan miktarların bildirilmesi, bedellerin isabetli biçimde
belirlenmesini güçleştirmektedir.

D. İŞLEM TARİHLERİNE İLİŞKİN OLARAK

Yabancı İşler Dairesi Başkanlığı arşivinde son işlem tarihi itibarıyla yabancıların edindikleri
taşınmazlara ilişkin bilgiler bulunmaktadır. Geçmişte yabancı uyruklulara aitken Türk uyruklulara geçen
taşınmazlar konusunda bilgi bulunmadığından dönemler arasında sağlıklı bir karşılaştırma yapma
olanağı bulunmamaktadır.

E. YABANCI SERMAYELİ ŞİRKETLERE İLİŞKİN OLARAK

Tapu Yasasının 35. maddesinde 03.07.2003 günlü, 4916 sayılı Yasayla yapılan değişikliğe kadar
yabancı ülkelerde kurulan ticaret şirketlerinin Türkiye'de taşınmaz edinmelerine ilişkin genel bir kural
bulunmamaktadır. 4916 sayılı Yasa ile yapılan değişiklikten 2004 yılı sonuna kadar bu nitelikte
yalnızca 5 şirketin taşınmaz edindiği görülebilmektedir. Buna karşılık yabancı ülkelerde kurulmuş
ticaret şirketlerinin Türkiye'deki iştiraklerinin ya da hisse devri yoluyla tamamına sahip oldukları
şirketlerin taşınmazları konusunda yeterli bilgiye ulaşılamamıştır. Bu dönemde yabancı şirketlerin
doğrudan edindikleri taşınmazlara ilişkin bilgilerin bir bölümünün raporun hazırlandığı tarih itibarıyla
ilgili birime ulaşmamış olması da güçlü bir olasılıktır.

31.12.2004 itibarıyla Hazine Müsteşarlığı Yabancı Sermaye Genel Müdürlüğü kayıtlarında "yabancı
sermayeli şirket" olarak görünen 9607 şirketin, 5880'inde yabancı sermaye payı %50 ve daha fazla
görünmekte, diğerlerindeki yabancı sermaye payı ise %50'nin altında bulunmaktadır. 4875 ve 6224
sayılı Yasalar uyarınca yabancı sermaye ile Türkiye'de kurulmuş olan şirketler ile yabancı ülkelerde
kurulmuş olup Türkiye'deki şirketlere iştirak eden veya Türkiye'deki şirketleri devralmış yabancı
şirketlerin sahip oldukları taşınmazlara ilişkin olarak Yabancı Sermaye Genel Müdürlüğü ve Yabancı
İşler Dairesi Başkanlığında sağlıklı bilgi bulunmamaktadır.

6224 ve 4875 sayılı Yasalar dışındaki düzenlemelere göre ülkemize gelen yabancı sermayeli şirketlere
(örneğin bankalar) ilişkin taşınmaz bilgileri de kayıtlarda net olarak görülememektedir.

Yabancı sermaye payı %50'nin üzerinde olan 5880 şirketin Yabancı Sermaye Genel Müdürlüğündeki
isimleri ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü TAKBİS sistemindeki isimleri bilgisayarda eşleştirilerek,
bunlardan taşınmaz edinenlerin belirlenmesine çalışılmıştır. Belirtilen sınırlamalar ve bilgisayar
kayıtlarındaki eşleştirmede en küçük farklılığın sonucu değiştirmesi nedeniyle net sonuçlara
ulaşılamadığından yabancı sermayeli şirketlerle ilgili istatistik ve değerlendirmeler eksik
kalabilmektedir.

F. SURİYE UYRUKLULARA İLİŞKİN OLARAK

Yabancı gerçek kişilere ait toplam 272.871.200 m2 yüzölçümündeki taşınmazların 241.467.705


m2'sinin Suriye uyruklulara ait görülmesi; bu toplam üzerinden yapılan değerlendirmelerde Suriyelilere
ait taşınmazlara ilişin verilerin belirleyici olmasına neden olmakta, taşınmaz edinilmesine ilişkin
dengeleri bozmaktadır.

III. İKİNCİ BÖLÜM


YABANCI GERÇEK KİŞİLERİN TÜRKİYE'DE TAŞINMAZ EDİNMELERİ VE YABANCI ÜLKE
UYGULAMALARI

1.TARİHSEL GELİŞİM

A. OSMANLI DÖNEMİ

OOsmanlı ülkesinde, bazı fermanlar ayrık tutulursa, 1868 yılına değin yabancı kişiler taşınmaz mal
edinememişlerdir. 16.06.1868 günlü Tebaa-i Ecnebiyenin Emlaka Mutasarrıf Olması Hakkında Geçici
Yasa ile yabancılara Osmanlı ülkesinde taşınmaz edinme hakkı bazı koşullara bağlı olarak tanınmıştır.
Yasaya göre;

- Yabancılar, sahip oldukları taşınmazlara ilişkin konularda Osmanlı yargı sistemine tâbi olacaklardır.

- Yabancılar, Hicaz vilayetinde taşınmaz edinemeyeceklerdir.

- Yabancı bir devletin uyrukluğunu edinmek için Osmanlı uyrukluğundan çıkmış olanlar bu Yasadan
yararlanamayacaklardır.

- Yasanın ekindeki protokole katılmamış devletlerin uyrukluğundaki yabancılar, hiçbir şekilde taşınmaz
edinemeyecektir.

Yabancıların, bu yasaya göre edindikleri taşınmazlara ilişkin hakları, Birinci Dünya Savaşına kadar
devam etmiştir. 02.11.1914 günlü, Kavanin-i Mevcudede Uhudu Atikaya Müstenit Ahkamın Lağvı
Hakkında Yasa ile yabancılara önceden tanınan akçalı, yönetsel ve yargısal nitelikteki tüm ayrıcalıklar
kaldırılmıştır.

B. CUMHURİYET DÖNEMİ

1. Lozan Andlaşması

23 Ağustos 1923 günlü, 341 sayılı Yasa ile yürürlüğe giren Lozan Andlaşması ekindeki İkamet ve
Selahiyeti Adliye Mukavelenamesinin 1. maddesine göre; andlaşmanın bu bölümündeki hükümlerden
her birinin diğer bağıtlı devletlerin uyruklarına ve şirketlerine uygulanması açısından tam karşılıklılık
aranacağı belirtilmektedir.

Mukavelenamenin 3. maddesinde; öteki bağıtlı devletler uyruklarının yürürlükteki düzenlemelere


uygun olması koşuluyla Türkiye'de her çeşit taşınır ya da taşınmaz mal edinmeye, bunları
mülkiyetlerinde tutmaya ya da başkasına devretmeye hakları olacağı belirtilmektedir.

Mukavelenamenin 5. maddesine göre ise; yabancı ortaklıkların, yürürlükteki düzenlemelere uygun


olması koşuluyla her çeşit taşınır mal edinmeye hakları olacaktır. Ancak taşınmaz ediniminin ortaklığın
temel kuruluş amacı olmaması gerekmektedir.

2. Tapu Yasası

Ülkemizde yabancı gerçek kişilerin taşınmaz edinimi konusundaki temel düzenleme 22.12.1934 günlü,
2644 sayılı Tapu Yasası ile yapılmıştır. Bu Yasanın 03.07.2003 günlü, 4916 sayılı Yasa ile değişik 35.
maddesinin Anayasa Mahkemesinin 14.03.2005 günlü, E.2003/70, K.2005/14 sayılı Kararıyla iptal
edilmesi üzerine 29.12.2005 günlü, 5444 sayılı Yasa ile 2644 sayılı Tapu Yasasının 35. maddesi
yeniden düzenlenmiştir.

Tapu Yasasının 35. maddesinin yeni metninin yabancı gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye'de taşınmaz
edinmeleri konusunda getirdiği başlıca değişiklikler şunlardır:
- 35. maddenin 4916 sayılı Yasayla düzenlenen önceki metninde; "karşılıklı olmak ve yasal
sınırlamalara uyulmak" koşulu; yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin
yasalarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri için aranmakta iken, yeni metinde bu
koşulun yalnızca yabancı uyruklu gerçek kişiler için aranması öngörülmüştür.

- Önceki metinde; taşınmaz türü ayırımı yapılmaksızın, yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı
ülkelerde bu ülkelerin yasalarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin otuz hektara
kadar "taşınmaz" edinebilecekleri ve bir üst sınır saptanmaksızın otuz hektardan fazla taşınmaz
edinilmesinin Bakanlar Kurulunun kararına bağlı olduğu belirtilmişken, yeni metinde; yabancı uyruklu
gerçek kişilerin ancak, "işyeri veya mesken olarak kullanmak üzere, uygulama imar planı veya mevzii
imar planı içinde bu amaçlarla ayrılıp tescil edilen taşınmazları" edinebilecekleri ve edinilecek
taşınmaz yüzölçümünün iki buçuk hektarı geçemeyeceği, bu miktarı otuz hektara kadar artırmaya
Bakanlar Kurulunun yetkili olduğu belirtilmiştir.

- Önceki metinde; yabancı gerçek ve tüzel kişilerin sınırlı ayni hak edinmelerinde karşılıklılık koşulu
aranmayacağı kurala bağlanmış ve edinilecek yüzölçümü konusunda açık bir düzenlemeye yer
verilmemişken, yeni metinde, bu konuda; yabancı gerçek kişiler için karşılıklılık koşulu ve yüzölçümü
sınırlaması getirilmiştir.

5444 sayılı Yasa yukarıda belirtilenlerin dışında; karşılıklılığın tanımı, yabancı gerçek ve tüzel kişilerin
toprak edinemeyecekleri yerler, bir ilde toplam olarak sahip olacakları taşınmaz yüzölçümü gibi
konularda kimi değişiklikler içermektedir.

35. maddenin yeni metni, yabancı uyruklu gerçek kişilerin Türkiye'de taşınmaz edinimleri konusunda
önceki metne oranla önemli sayılabilecek kimi kısıtlamalar getirmiştir. Buna karşılık, maddenin ikinci
fıkrasında; yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin yasalarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret
şirketlerinin, "ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve taşınmazlar üzerinde
sınırlı ayni hak" edinebileceklerinin belirtilmesiyle yetinilmiş; maddenin yedinci fıkrasında da; yabancı
gerçek ve tüzel kişilerin kamu yararı ve ülke güvenliği açısından taşınmaz sahibi olamayacakları yerler
sayılmıştır.

Yeni düzenlemeyle, yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin yasalarına göre kurulan ticaret şirketlerinin
taşınmaz edinmeleri konusundaki, karşılıklı olmak ve 30 hektarı geçmemek koşulları kaldırılmıştır.

2. YABANCI GERÇEK KİŞİLERİN SATIN ALMA YOLUYLA TAŞINMAZ EDİNMELERİ

A. KARŞILIKLILIK İLKESİ ÇERÇEVESİNDE TAŞINMAZ EDİNME

2644 sayılı Tapu Yasasının inceleme dönemi içinde yürürlükte olan 35. maddesi yabancı gerçek
kişilerin Türkiye'de taşınmaz edinmelerini; karşılıklı olmak ve yasayla getirilen sınırlamalara uymak
koşullarına bağlamıştır.

Devletler arası ilişkilerde karşılıklı işlem esası, devletlerin ülkeleri üzerindeki egemenlik haklarının
doğal sonuçlarından biridir. Karşılıklılık en az iki devlet arasında uygulanan ve her birinin ülkesinde
diğerinin vatandaşlarına aynı nitelikteki hakları tanımaları durumudur.

Tapu Yasasının inceleme döneminde yürürlükte bulunan 35. maddesinde aranan karşılıklılığın, yasal
ve eylemli karşılıklılık olduğunda bir duraksama yoktur. Yabancının devleti ile Türkiye arasında bir
sözleşmenin bulunması, Tapu Yasasının 35. maddesi çerçevesinde karşılıklılığın gerçekleşmesi için
yeterli değildir. Ahdi karşılıklılık da denilen ve kaynağını sözleşmeden alan karşılıklılık, eylemli olarak
böyle bir işlemin uygulanmakta olduğunu göstermez. Yabancı bir devlet; Türk uyruklular için bazı
sınırlamalar getirmiş ise (yer, miktar, cins, izin alma, ikamet yönünden), o devletin uyruklusu da ancak
Türkiye'de aynı sınırlamalara bağlı olarak taşınmaz edinebilir.

Maddenin yeni metninde, "Karşılıklılığın tesbitinde hukuki ve fiili durum esas alınır" denilmektedir.
Ancak; karşılıklılıktan söz ederken, ülkelerin sosyo-ekonomik gelişmişlik durumuna da eş düzeyli
olarak bakılması gerekir. Vize uygulamaları ve satın alma güçleri arasında oluşan uçurumlar
karşılıklılık ilkesinin eylemli olarak gerçekleşmesini, iki ülke vatandaşlarının taşınmaz edinme
açısından eşit konumda olmalarını önemli ölçüde engellemektedir.
Ülkemizde taşınmaz edinmek isteyen yabancılar, vatandaşı oldukları ülkenin durumuna göre çeşitli
gruplara ayrılmaktadır. Bu gruplandırma şöyledir:

- Taşınmaz edinimi konusunda Türkiye ile arasında karşılıklılık bulunan ülkeler (88 ülke),

- Taşınmaz edinimi konusunda Türkiye ile arasında karşılıklılık bulunmayan ülkeler (33 ülke),

- Vatandaşları, Türkiye'de sadece bina mülkiyeti edinebilen ülkeler (26 ülke),

- Vatandaşları, Türk Dışişleri ve İçişleri bakanlıklarının ortak izniyle taşınmaz edinebilen ülkeler (6
ülke).

Yukarıdaki gruplardan herhangi birinde yer almayan 37 ülke bulunmaktadır. Bu ülkelerin uyruklarının,
günümüze kadar Türkiye'de taşınmaz edinimine ilişkin bir istemleri olmadığından; karşılıklılık
durumlarının belirlenmesi bakımından, gerek Dışişleri Bakanlığında gerekse Tapu ve Kadastro Genel
Müdürlüğünde yeterli bilgi bulunmamaktadır.

B. YASAL SINIRLAYICI KURALLAR

1. Tapu Yasası

2644 sayılı Tapu Yasası'nın 27.07.2005 tarihine kadar yürürlükte olan 35. maddesine göre, yabancı
gerçek kişiler;

- Karşılıklı olmak,

- Yasal sınırlamalara uymak,

- 30 hektardan fazla olmamak (yasal miras hariç),

koşuluyla Türkiye'de taşınmaz edinebilmektedirler.

2. Köy Yasası

442 sayılı Köy Yasası'nın 87. maddesi yabancı gerçek ve tüzel kişilerin köylerde taşınmaz edinimlerini
yasaklamaktaydı. Bu madde, 03.07.2003 günlü, 4916 sayılı Yasanın 38/a maddesi ile yürürlükten
kaldırılmıştır.

2644 sayılı Yasanın 29.12.2005 günlü, 5444 sayılı Yasa ile değişik 35. maddesinde; yabancı gerçek
kişilerin Türkiye'de ancak iş yeri ve mesken olarak kullanmak üzere, uygulama imar planı veya mevzi
imar planı içinde bu amaçlarla ayrılıp tescil edilen taşınmazları edinebilecekleri öngörülmüş, ancak
ticaret şirketleri yönünden bir kısıtlama getirilmemiştir.

3. Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Yasası

1981 yılında çıkarılan 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Yasası uyarınca; birinci
ve ikinci derece askeri yasak bölgeler ile güvenlik bölgelerinde yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişiler
taşınmaz edinemezler.

Mukabele-i Bilmisil Yasası

28.05.1927 günlü, 1062 sayılı Hudutları Dahilinde Tebaamızın Emlakine Vaziyet Eden Devletlerin
Türkiye'deki Tebaaları Emlakine Karşı Mukabele-i Bilmisil Tedabiri İttihazı Hakkında Yasa'nın 1.
maddesinde; "İdari mukarrerat veya fevkalade veya istisnai kanunlarla Türkiye tebaasının hukuku
mülkiyetini kısmen veya tamamen tahdit eden devletlerin Türkiye'deki tebaasının hukuku mülkiyeti
dahi İcra Vekilleri Heyeti kararıyla Hükümet tarafından mukabele-i bilmisil olmak üzere kısmen veya
tamamen tahdit ve menkulât ve gayrımenkulâtına vaziyet olunabilir." denilmiştir.

5. Türk Vatandaşlığı Yasası


4403 sayılı Türk Vatandaşlığı Yasası'nda, vatandaşlığın kazanılması ve kaybedilmesi bağlamında,
taşınmaz edinimine ilişkin bazı düzenlemelere de yer verilmiştir.

Yasa'nın (29.06.2004 günlü, 5203 sayılı Yasayla değişik) 29. maddesinde; "Bu Yasa gereğince Türk
Vatandaşlığını kaybeden kişiler, kayıp tarihinden başlayarak yabancı muamelesine tabî tutulur. Ancak
doğumla Türk vatandaşı olup da, İçişleri Bakanlığından vatandaşlıktan çıkma izni alanlar ve bunların
vatandaşlıktan çıkma belgesinde kayıtlı reşit olmayan çocukları; ... Türk vatandaşlarına tanınan
haklardan aynen yararlanmaya devam ederler. Yasa'nın 33 ve 35. madde hükümleri saklıdır."
denilmiştir.

6. Özel Öğretim Kurumları Yasası

08.06.1965 günlü, 625 sayılı Özel Öğretim Kurumları Yasası'nın 20. maddesinde; "Bu Yasa'nın
yürürlüğe girdiği tarihten önce yabancılar tarafından açılmış bulunan özel öğretim kurumlarının … yeni
arazi edinmeleri ve kapasitelerini en fazla beş misline kadar artırabilmeleri Bakanlar Kurulunun
kararına bağlıdır. Bunun dışında binaları genişletilemez, çoğaltılamaz, şubeleri açılamaz, mevcut
binaların yerine kaim olmak üzere yeniden binalar inşa edilemez, herhangi bir suretle mülk edinilemez
veya kiralanamaz. Mevcut binalarda ihtiyaç halinde yapılacak tamirat ve tadilat Bakanlığın iznine
tabidir." denilmiştir.

C. YABANCILARIN TÜRKİYE'DE TAŞINMAZ EDİNEBİLME YÖNTEMİ

Ülkemizde taşınmaz edinmek isteyen yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişiler, Tapu Yasasının 35.
maddesi uyarınca karşılıklılık ilkesine ve yasal sınırlamalara tâbi olduklarından, öncelikle bu
durumlarının saptanması gerekmektedir.

Yabancıların taşınmaz ediniminde izlenen yöntem açısından, Hatay İlimizdeki özel durum ile ilgili bazı
bilgileri burada vermekte yarar vardır.

3. BAZI ÜLKELERDEKİ UYGULAMALAR

Almanya'da, yabancı gerçek ve tüzel kişilerin bu ülkede taşınmaz edinmeleri konusunda 30 Temmuz
1998'den önce bazı sınırlamalar bulunmaktaydı. Bu tarihte yürürlüğe giren Medeni Yasanın
Uygulanmasına İlişkin Yasanın 86. maddesi ile bu kısıtlamalar kaldırılmıştır. Ancak Federal Hükümetin,
yabancılara taşınmaz satışı konusunda düzenleyici bazı işlemler yapma yetkisi bulunmaktadır.

İngiltere'de, taşınmaz edinimi konusunda yabancı gerçek ve tüzel kişiler için bir sınırlama yoktur.

İspanya'da, 1986 yılına kadar tüm yabancı uyruklular için geçerli kimi kısıtlamalar varken, Avrupa
Birliği üyeliği sonrasında, Avrupa Topluluğu Sözleşmesi uyarınca, üye devlet vatandaşları için belirli
bölgeler dışında bu kısıtlamalar kaldırılmıştır.

İspanya'da, taşınmazlar üzerinde mülkiyet ve sınırlı ayni hakların ediniminin ulusal güvenlik nedeniyle
sınırlandığı bölgeler üç gruba ayrılmıştır;

- İspanya kıyıları,

- Katalanya, Cebelitarık, Kadiz Körfezi ve Fransa sınır bölgeleri,

- Kuzey Afrika'daki İspanyol topraklarıdır.

İlk iki gruba giren bölgelerde taşınmaz edinimi, İspanyol vatandaşları için de askeri makamlardan izin
alınmasını gerektirmektedir. Kuzey Afrika'daki İspanyol topraklarına ilişkin sınırlama ve yasaklar ise
sadece AB üyesi devlet vatandaşı olmayan gerçek ve tüzel kişiler için geçerlidir. Bu sınırlamalar,
hisselerinin %50'sinden fazlası AB üyesi devlet vatandaşı olmayan gerçek ve tüzel kişilere de
uygulanmaktadır.

İspanya'da yüzölçümü 82,2 km2 den küçük adalar üzerinde AB üyesi ülke vatandaşları dışındaki,
yabancıların mülk edinmelerine izin verilmemektedir. Diğer bölgelerde ise; yabancıların mülkiyetinde
bulunan toplam alanın, o bölgenin yüzölçümünün %15'ini aşmaması gerekmektedir. Bu oran; Kadiz
Körfezi ve Cebelitarık'ta %10, Kuzey Afrika'da %5'tir.

Macaristan'da, genel kural olarak yabancı gerçek veya tüzel kişiler yetkili makamların izni ile taşınmaz
edinebilmektedir. Karşılıklılık yoksa veya kamu yararına aykırı bir durum söz konusu ise yabancının
istemi reddedilebilmektedir. Ülkeye yasal yollardan göçmen olarak gelenlere, kendilerine taşınmaz
bağışlanmış veya miras bırakılmış olanlara ve gelirleriyle en az beş yıl Macaristan'da yaşamını
sürdürebilecek olanlara taşınmaz edinme izni verilebilmektedir. Özel koruma bölgelerinde veya
tarımsal alanlarda yabancıların sadece veraset yoluyla taşınmaz edinebilmektedir.

İtalya'da, yabancıların taşınmaz edinmeleri özel bir sınırlamaya tâbi tutulmamıştır. Bununla birlikte,
kamu güvenliğinin gerektirdiği durumlarda, Hükümet tarafından bazı sınırlamalar konulabilmektedir.

İrlanda Cumhuriyeti'nde, tarımsal amaçla kullanılacak arazilerin yabancılar tarafından edinimine bazı
sınırlamalar getirilmiştir. Yabancıların tarımsal amaçla iki hektardan büyük arazi edinebilmeleri için
Tarım Bakanlığının izni gerekmektedir. İrlanda'nın, Avrupa Birliğine katılmasından sonra, Avrupa
Topluluğu Sözleşmesi uyarınca, yerleşme serbestisinden yararlanmak isteyen AB üyesi devletlerin
vatandaşları için izin koşulu kaldırılmıştır.

İsveç'te, yerleşim yeri bulunmayanların, bu ülkede beş yıldan beri yaşamayanların, İsveç vatandaşı ile
evli olmayanların ve yabancı şirketlerin taşınmaz edinebilmeleri için yetkili makamlardan izin almaları
gerekmektedir.

Yunanistan'da, yabancı gerçek ve tüzel kişiler, sınır bölgeleri dışında taşınmaz edinebilmektedirler.

22.06.1927 tarihli Kararname ve daha sonra çıkarılan bazı kararnameler ile belirlenen bazı sınır
bölgelerinde, tüm yabancıların taşınmaz edinimine çeşitli kısıtlamalar getirilmişti. Yabancılar, bazı
bölgelerde ise 15 yıl boyunca sadece yerleştikleri bölgedeki tek taşınmazı edinebilmişlerdir.

Bu yasal düzenlemenin, Avrupa Topluluğu Mahkemesinin 305/87 sayılı kararı ile Topluluğu kuran
antlaşmanın bazı maddelerine aykırı bulunması üzerine Yunanistan, Avrupa Birliğine üye ülkelerin
vatandaşları bakımından sınırlamaları kaldırmıştır.

Suriye'de, yabancılar karşılıklılık ilkesi çerçevesinde ve İçişleri Bakanlığının izniyle kent merkezlerinde
taşınmaz mal edinebilmektedirler.

Bulgaristan'da, yabancı gerçek ve tüzel kişiler sadece bina edinebilmektedirler. Bina dışındaki
taşınmazlara, bu ülkenin yasalarına göre bir şirket kurmak veya kurulmuş bir şirkete ortak olmak,
özelleştirme ve doğrudan yabancı yatırım yollarıyla sahip olunabilmektedir.

İsrail topraklarının %93'ü devlete, %7'si yerel yönetimlere ve özel hukuk kişilerine aittir.

İsrail Toprak Konseyinin 371 sayılı Kararına göre; bir yabancının arazi edinebilmesi için, Kırsal ve
Tarımsal Toprak Komitesinin önerisi ve Toprak Konseyi Başkanının onayı gerekmektedir. Arazi edinme
hakkı, bir taşınmazın beş yıldan uzun süre için kullanım ya da kiralama hakkının bir sözleşmeyle
yabancı kişiye geçmesi anlamına gelmektedir.

İsrail topraklarının %7'sini oluşturan, yerel yönetimlere ve özel hukuk kişilerine ait araziler üzerinde ise
yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilerin taşınmaz edinmelerine ilişkin bir kısıtlama yoktur.

İran'da, yabancı gerçek veya tüzel kişiler tarım arazisi edinememektedir. Tarım arazisi dışında
taşınmaz edinmek isteyen yabancıların başvuruları Dışişleri Bakanlığınca karşılıklılık ilkesi bakımından
değerlendirilmektedir. İran'daki sürekli yerleşimlerine son verecek yabancılar, sahip oldukları
taşınmazları ülkeden ayrılışlarından itibaren altı ay içinde bir İran vatandaşına veya bu ülkede yasal
olarak taşınmaz edinebilecek durumdaki başka bir yabancıya devretmek zorundadır.

Ermenistan'da, yabancı gerçek ya da tüzel kişiler, arazi dışında her tür taşınmaz edinebilmektedirler.
Yabancıların miras veya bağış yoluyla edindikleri arazileri bir yıl içerisinde tasfiye etmeleri
gerekmektedir.

Gürcistan'da, yabancı gerçek ve tüzel kişilerin taşınmaz edinmesi konusunda bir kısıtlama yoktur.
IV. ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
YABANCI GERÇEK KİŞİLERE AİT TAŞINMAZLARA İLİŞKİN İSTATİSTİKSEL ANALİZLER

1. TANIM VE AÇIKLAMALAR

A. TANIMLAR

Bu bölümde, çalışma içerisinde belirtilen çeşitli yasa, terim ve ifadelerin tanım, açıklama ve kapsamları
hakkında bilgi verilmiştir.

Bedel: Taşınmazın tapu harcına esas tutulan ve emlak vergisine esas değerinden düşük olmayan
bedelidir.

Coğrafi Bölge, İl ve İlçeler: 31.12.2004 itibarıyla ülkemizde 7 coğrafi bölgede 81 il ve bunlara bağlı
850 ilçe ile 73 il merkezi (merkez ilçe) bulunmaktadır.

Tapu kayıtlarına göre, 7 coğrafi bölgede de yabancı gerçek kişilere ait taşınmazlar bulunmaktadır.

Yabancı gerçek kişilere ait taşınmazların bulunduğu illerin bölgelere göre dağılımına bakıldığında;
Marmara, Ege, Akdeniz ve İç Anadolu'da yer alan tüm illerde; Karadeniz ve Güneydoğu Anadolu
Bölgesinde bulunan illerin %89'unda ve Doğu Anadolu Bölgesi illerinin %43'ünde yabancıların
taşınmaz edinmiş oldukları görülmektedir.

Yabancı gerçek kişilere ait taşınmazların bulunduğu ilçelerin bölgelere göre dağılımı incelendiğinde
ise, Marmara Bölgesindeki ilçelerin %74'ünde, Akdeniz Bölgesindekilerin %60'ında, Ege
Bölgesindekilerin %57'sinde, İç Anadolu Bölgesindekilerin %29'unda, Karadeniz Bölgesindekilerin
%26'sında, Güneydoğu Anadolu Bölgesindekilerin %25'inde ve Doğu Anadolu Bölgesindekilerin
%10'unda yabancıların taşınmaza sahip oldukları saptanmıştır.

Ülkemizdeki 81 ilin %86'sında (70 il) yabancıların taşınmaz edindikleri görülmektedir. Yabancıların
taşınmaza sahip olmadıkları iller ise, Karadeniz Bölgesinde; Gümüşhane ve Bayburt, Doğu Anadolu
Bölgesinde; Ağrı, Bingöl, Bitlis, Erzincan, Erzurum, Hakkari, Muş, Van, Güneydoğu Anadolu
Bölgesinde; Siirt'tir.

Ülkemizde, büyükşehir belediyesi olan 16 il bulunmaktadır. Bu illerden sadece Erzurum'da yabancılara


ait taşınmaza rastlanmamıştır.

850 ilçeden 99'u, büyükşehir belediyesi sınırları içinde, 751'i ise dışındadır. 73 merkez ilçeden,
14'ünde yabancılara ait taşınmaz yoktur.

Büyükşehir belediyesi sınırları içindeki 99 ilçeden 90'ında (%92) ve diğer 751 ilçenin 213'ünde (%28)
de yabancıların taşınmazları bulunmaktadır.

Büyükşehir belediyesi sınırları içerisinde yer almasına karşın, yabancıların taşınmazı bulunmayan
ilçeler: Ankara'da Akyurt, Bâlâ, Elmadağ ve Kalecik; Erzurum'da Merkez ve Ilıca; İzmir'de Bayındır;
Sakarya'da Akyazı ve Ferizli'dir.

Yabancıların taşınmaz edinmiş oldukları ilçelerin illere göre dağılımına bakıldığında; Mersin, İstanbul,
Kocaeli ve Muğla illerinin tüm ilçelerinde (il merkezleri dahil) ve ayrıca İzmir'de %93, Hatay'da %92,
Yalova'da %83, Edirne ve Tekirdağ'da %78, Bursa'da %76, Antalya'da %73, ve Adana'da %69
oranında dağılım olduğu görülmektedir.

Merkez ilçeler (il merkezleri) dahil 923 ilçenin 362'sinde (%39) yabancılara ait taşınmaz bulunmakta
olup, söz konusu edinimlerin özellikle il merkezleri ile büyükşehirlerde yoğunlaştığı görülmektedir.

Kişi Sayısı: Ülkemizde taşınmaz edinmiş olan yabancı gerçek kişilerin sayısıdır. Aynı kişinin birden
fazla taşınmaza sahip olduğu durumlarda, kişi sayısı "1" olarak alınmış ve bu sayı kişinin edinmiş
olduğu ilk taşınmaz (edinme tarihi itibarıyla) ile eşleştirilmiştir. Bu nedenle, rapor içerisinde yer alan
bazı çizelgelerde taşınmaz sayısı veya yüzölçümü alanları dolu gelirken, kişi sayısı "0" gelebilmektedir.
Taşınmaz Sayısı: Yabancı gerçek kişilerin mülkiyetinde bulunan taşınmazların sayısıdır. Aynı
taşınmaz, birden fazla işlem görmüş ise; edinim tarihine göre ilk sırada yer alan kayıttaki taşınmaz (kişi
sayısında olduğu gibi) "1" olarak alınmıştır. Bu taşınmazın daha sonraki tarihlerde görmüş olduğu
işlemlere ait kayıtlarda ise taşınmaz sayısı "0" olarak alınmıştır.

Türk Asıllı Yunanistan Uyruklular: Bu tanım tapu sicili açısından Yunanistan vatandaşı olan Batı
Trakya Türkleri için kullanılmaktadır.

B. AÇIKLAMALAR

Bu çalışmada Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünden alınan, 31.12.2004 tarihi itibarıyla yabancı
gerçek kişilere ait taşınmazlara ilişkin bilgiler incelenmiştir. Tapu sicil işlemleri 31.12.2004 öncesinde
gerçekleştirilmiş bazı taşınmazlara ilişkin bilgiler; henüz veri girişi yapılmadığı için kayıtlara
yansımamış olabilir.

Belirtilen kayıtlar içinde Türk asıllı Yunan uyruklular da vardır. Çalışmamızda sadece Türkiye toplamı
için genel durum incelenirken, "yabancı" ve "Türk asıllı, Yunanistan uyruklu" olarak ikili ayrıma yer
verilmiş, diğer bölümler ise yabancıların tamamı açısından ele alınmıştır.

Çalışma kapsamında incelenen veri seti toplam 77.643 kayıttan, her kayıt ise 21 alandan
(değişkenden) oluşmaktadır. Söz konusu alanlar içinde tanımlayıcı olarak ele alınabilecek olan 3 farklı
değişken olarak taşınmazın tür tipi (3 farklı içerik), kullanım amacı (14 farklı içerik) ve cins (2269 farklı
içerik) yer almaktadır. Bunların dışındaki diğer değişkenler ise uyruk, yerleşim yeri (il, ilçe, köy ve
mahalle) nitelik bileşenleri, kayıt tarihi, edinim nedeni (30 farklı içerik), yüzölçümü, kişi ve taşınmaz
sayısı vb. dir.

Taşınmazın tür tipi olarak; arsa/arazi (boş), arsa/arazi (binalı, meskenli) ve bağımsız bölüm (konut)
kategorileri bulunmaktadır. Taşınmazın kullanım amacı olarak; mesken, iş/ticaret, eğlence/toplantı,
okul/eğitim, hastane/tedavi, depo/antrepo/ardiye, elçilik, askeri, fabrika, dini, zirai, yol, otel ve
bilinmeyen kategorileri vardır. Taşınmazın cins değişkeninde ise; dükkân, mağaza, sosyal tesis,
mesken, bahçe, arsa gibi taşınmazın niteliği hakkında bilgi veren alt değişkenler yer almaktadır.

Cins kategorisinde 2269 farklı içerik bulunmasının nedeni; aynı içeriğe sahip alanların farklı ifadelerle
temsil edilmesidir.

İstatistiksel analizler yapabilmek için cins ve edinim nedeni alanlarının gruplanmasına gereksinim
duyularak nitelik açısından arazi/tarla, arsa, bağ/bahçe, konut, turistik tesis ve işyeri şeklinde 6'lı;
edinim nedeni açısından ise tapu kayıtlarında 30 farklı ifade ile sınıflandırılan değişkenler satış, miras,
mahkeme kararı, kadastro, diğer gibi ifadelerden oluşan 5 kategori halinde yeniden gruplandırılmıştır.

Tarihsel gelişim içerisinde taşınmaz edinimine ilişkin çeşitli mevzuatın (yasa ve fermanlar) yürürlükte
olması ve 2644 sayılı Tapu Yasasının yabancıların taşınmaz edinmelerine yönelik 35. maddesinin
çeşitli tarihlerde değiştirilmiş olması nedeniyle, incelemenin aynı zamanda belirli tarih aralıklarına göre
yapılması gereği ortaya çıkmıştır.

TKGM bilgi işlem kayıtlarında; mahalle, köy, belediyeler (alt kademe belediyeleri dahil) aynı sütunda
(mah/köy adlı alan) ve sadece metin formatında belirtilmiştir. Bu nedenle; ilgili tapu sicil
müdürlüklerince düzenlenerek merkeze gönderilen ve merkezdeki bilgi işlem kayıtlarına esas olan bilgi
formlarında, adı yazılı yerleşim yerlerinin köy veya mahalle olup olmadığı ayrıştırılamamakta; keza söz
konusu yerleşimin şehir ya da kasaba belediyesinin sınırları içindeki bir mahalle olup olmadığı da
bilinememektedir.

Bu nedenlerle TKGM kayıtları, DİE'nin 31.12.2004 tarihli idari bölünüş yapısına göre, il ve ilçe
ayrımında incelenebilmiş olup, il ve ilçelere göre incelenen kayıtlar; il toplamları, merkez ilçeler (il
merkezleri), büyükşehir belediyesi olan illerin ilçeleri ve diğer ilçeler olmak üzere dört kategoride
farklılaştırılmıştır.

C. VERİLERİN ANALİZ ESASLARI


Yapılan istatistiksel analizler sonucunda elde edilen bilgiler, bir bütünlük ve sıra oluşturacak şekilde
çizelgeleştirilmiştir. Çizelgelerde sıralama ölçütü olarak "yüzölçümü" büyüklüğü dikkate alınmış, yüzde
hesaplamaları ise ana toplamlar üzerinden yapılmıştır. Bu işlem, taşınmazın niteliğine göre (arsa, arazi
ve tarla, işyeri vb.) verilen çizelgelerde aynı mantık çerçevesinde gerçekleştirilmiştir. Böylece,
taşınmazın niteliğine göre ilk on gruplamalarında gerçekleşen değişimlerin kolaylıkla izlenebilmesi
sağlanmıştır. Yüzdeler ise hem grup toplamları için hem de her alt kalem için ana toplamlara ayrı ayrı
oranlanmak suretiyle elde edilmiştir.

Çalışmada, yabancı gerçek kişilerin ülkemizde edinmiş oldukları taşınmazlara ait analiz çizelgelerini
içeren kısımlar aynı sistematik içinde ele alınmıştır. Buna göre; her bir kısım, taşınmazların nitelikleri,
tapuda işlem gördükleri tarih ve coğrafi bölgelere göre dağılımları ile yüzölçümü büyüklüğüne göre
yapılan sıralama dikkate alınarak; ilk on il, ilk on ilçe ve ilk on uyruk bilgilerinden oluşacak şekilde
tasarlanmıştır.

2. YABANCI GERÇEK KİŞİLERE AİT TAŞINMAZLARIN GENEL DURUMU

Bu bölümde, yabancı gerçek kişilere ait taşınmaz kayıtları "yabancı", "Türk asıllı Yunan uyruklular" ve
"Suriye uyruklular" olarak üçlü ayrımda incelenmiştir.

A. TAŞINMAZIN NİTELİĞİ

* Türkiye'de taşınmaz edinmiş olan yabancı gerçek kişilerin sayısı 51.012, bunlara ait taşınmaz sayısı
47.240 ve bu taşınmazların yüzölçümü 272.871.200 m2 dir. Yabancılara ait taşınmazların
yüzölçümünün, kadastrosu yapılmış alanların yüzölçümüne (384.561.000.000 m2) oranı yüzbinde
71'dir. Gerçek kişilerin 12.924'ü Türk asıllı Yunan uyruklu, 2469'u Suriye uyruklu, 35.619'u da diğer
yabancı uyruklulardır.

Taşınmazların sayı olarak 11.508'i Türk asıllı Yunan uyruklu, 4596'sı Suriye uyruklu, 31.136'sı ise diğer
yabancılara aittir.

Taşınmazların yüzölçümü olarak 3.688.066 m2 si Türk asıllı Yunan uyruklulara, 241.467.705 m2 si


Suriye uyruklulara, 27.715.420 m2 si ise diğer yabancılara aittir.

* İncelemenin kapsamını oluşturan taşınmazların sahiplerinden %25.4'ü Türk asıllı Yunan uyruklular,
%4.8'si Suriye uyruklular, %69.8'i ise diğer yabancılardır. Taşınmazların sayısal dağılımına
bakıldığında, Türk asıllı Yunan uyruklulara ait taşınmazlar toplamın %24.3'ünü Suriye uyruklulara ait
taşınmazlar toplamın %9.7'sini diğerleri ise %65.9'unu oluşturmaktadır. Ancak sahip olunan
taşınmazların yüzölçümü dikkate alındığında ortaya farklı bir görüntü çıkmaktadır. Buna göre,
ülkemizde taşınmaz edinmiş kişilerin %25.3'ünü ve bu taşınmazların %24.4'ünü oluşturan Türk asıllı
Yunan uyruklular toplam yüzölçümü açısından %1.4'lük paya sahiptir. Suriye uyrukluların sahip
oldukları yüzölçümü %88.5, diğerleri %10.1'dir.

Genel olarak bakıldığında; her yabancı gerçek kişi başına düşen yüzölçümü 5.349 m2 iken; bu miktar
Türk asıllı Yunan uyruklularda 285 m2, Suriye uyruklularda 97.800 m2, diğer yabancılarda ise 778 m2
dir. Aynı farklılık taşınmaz başına düşen yüzölçümünde de görülmektedir. Buna göre, taşınmaz başına
5.776 m2 olan ortalama; Türk asıllı Yunan uyruklulara ait taşınmazlarda 320 m2, Suriye uyruklularda
52.538 m2, diğer yabancılarda ise 890 m2 dir.

Taşınmazın niteliği açısından da benzer bir dağılım görülmektedir. Toplam 231.806.494 m2 arazinin,
Türk asıllı Yunan uyruklular 1.929.153 m2, Suriye uyruklular 214.284.516 m2, diğerleri 15.592.825 m2
sine sahiptir. 31.808.269 m2 bağ-bahçenin ise; Türk asıllı Yunan uyruklular 564.893 m2, Suriye
uyruklular 25.713.937, diğerleri ise 5.529.439 m2 sine sahiptir.

* Taşınmazların nitelikleri açısından yüzölçümü büyüklüğüne göre sıralamasına bakıldığında, birinci


sırayı 231.806.494 m2 (%84.95) ile arazi, ikinci sırayı 31.808.269 m2 (%11.66) ile bağ ve bahçe,
üçüncü sırayı 5.055.918 m2 (%1.85) ile arsa, dördüncü sırayı 3.972.203 m2 (%1.46) ile konut, beşinci
sırayı 175.637 m2 (%0.06) ile işyeri ve altıncı sırayı 52.680 m2 (%0.02) ile turistik tesis almaktadır
(Çizelge:1).

* Arazi niteliğindeki taşınmazların %1'i Türk asıllı Yunan uyruklu yabancılara, %93'ü Suriye uyruklulara,
%6'sı diğer yabancılara aittir. Arazi cinsinden yapılmış edinimlerin coğrafi bölgelere göre dağılımına
bakıldığında; birinci sırayı %48.5 ile Güneydoğu Anadolu Bölgesi, ikinci sırayı %47.8 ile Akdeniz
Bölgesi, üçüncü sırayı ise %1.48 ile Marmara Bölgesi almaktadır.

* Ülkemizde, yabancı gerçek kişilere ait toplam 13.833 konutun 2.410'u Türk asıllı Yunan uyruklulara,
402'si Suriye uyruklulara, 11.021'i diğer yabancılara aittir.

B. COĞRAFİ BÖLGELER

* Yabancı gerçek kişilerin Türkiye'de sahip oldukları taşınmazların toplam yüzölçümü açısından %47'si
Güneydoğu Anadolu Bölgesindedir.

* İkinci sırayı Akdeniz Bölgesi almakta, bunu Marmara, Ege, İç Anadolu, Doğu Anadolu ve Karadeniz
Bölgeleri izlemektedir (Çizelge:2)

C. İLK ON UYRUK

aşınmazların toplam yüzölçümü büyüklüğüne göre en büyük paya 241.467.705 m2 alanla Suriye
uyruklular sahiptir. Suriye uyrukluları 7.515.874 m2 ile Almanya, 4.724.552 m2 ile Lübnan, 4.279.531
m2 ile Yunanistan, 3.664.104 m2 ile İngiltere, 2.821.824 m2 ile ABD, 2.761.663 m2 ile Mısır, 841.262
m2 ile Fransa, 788.103 m2 ile Avusturya ve 681.420 m2 ile Hollanda izlemektedir (Çizelge: 3).

D. İLK ON İL

Ülkemizdeki yabancı gerçek kişilere ait taşınmazların dağılımında alan büyüklüğü açısından ilk sırayı,
117.205.283 m2 (%43) ile Hatay İli almaktadır. Hatay İlini; 55.030.989 m2 (%20.2) ile Kilis, 50.067.410
m2 (%18.3) ile Mardin ve 23.050.427 m2 (%8.4) ile Gaziantep, 5.473.282 m2 (%2) ile İstanbul,
3.483.903 m2 (%1.3) ile Muğla, 3.237.154 m2 (%1.2) ile Adana, 2.652.082 m2 (%1) ile Antalya,
2.325.332 m2 (%0.9) ile İzmir ve 1.678.414 m2 (%0.7) ile Bursa izlemektedir (Çizelge: 4).

Türk asıllı yabancılar; hem ilk on il, hem de diğer iller toplamında, kişi sayısı olarak toplamın %25'ine,
taşınmaz sayısı bakımından ilk on ilde %26'sına, diğer illerde %20'sine sahipken, taşınmazların
toplam yüzölçümü açısından ilk on ilde %1'ine, diğer illerde %15'ine sahiptir (Çizelge: 4).

E. İLK ON İLÇE

Ülkemizde yer alan tüm ilçeler (il merkezleri dahil) için taşınmazların toplam yüzölçümü büyüklükleri
dikkate alınarak yapılan sıralamada; birinci sırayı 73.068.633 m2 (%26.78) ile Reyhanlı almaktadır.
Hatay ilinde bulunan toplam 117.205.283 m2 lik yabancı taşınmazının 73.068.633 m2 si (%62)
Reyhanlı'dadır. Bu ilçeyi 52.944.595 m2 (%19.4) ile Elbeyli, 40.069.172 m2 (%14.7) ile de Nusaybin
ilçeleri izlemektedir (Çizelge: 5).

YABANCI GERÇEK KİŞİLERE AİT TAŞINMAZLARIN GENEL DURUMU

Yabancılara, Türk Asıllılara ve Suriye Uyruklulara Ait Taşınmazların Niteliklerine Göre Dağılımı

Çizelge 1. Yabancılara, Türk asıllılara ve Suriye uyruklulara ait taşınmazların, niteliklerine, kişi
sayısına, taşınmaz sayısına ve yüzölçümüne göre dağılımı

Kişi Taşınmaz Yüzölçümü


Nitelikler Kökeni % % %
Sayısı Sayısı ( m² )
Genel Toplam 51.012 100,00 47.240 100,00 272.871.200 100,00
Suriye 2.469 4,84 4.596 9,73 241.467.705 88,49
Yabancı (Suriye hariç) 35.619 69,82 31.136 65,91 27.715.429 10,16
Türk asıllı 12.924 25,34 11.508 24,36 3.688.066 1,35
Arazi Suriye 1373 2,69 2.880 6,10 214.284.516 78,53
Yabancı (Suriye hariç) 2.022 3,96 2.663 5,64 15.592.824 5,71
Türk asıllı 2.633 5,16 1.255 2,66 1.929.153 0,71
Toplam 6.028 11,82 6.798 14,39 231.806.494 84,95
Bağ-Bahçe Suriye 521 1,02 1.033 2,19 25.713.937 9,42
Yabancı (Suriye hariç) 817 1,60 905 1,92 5.529.439 2,03
Türk asıllı 1.301 2,55 540 1,14 564.893 0,21
Toplam 2.639 5,17 2.478 5,25 31.808.269 11,66
Arsa Yabancı (Suriye hariç) 17.889 35,07 15.265 32,31 3.864.138 1,42
Türk asıllı 6.165 12,09 6.782 14,36 925.344 0,34
Suriye 156 0,31 198 0,42 266.436 0,10
Toplam 24.210 47,46 22.245 47,09 5.055.918 1,85
Konut Yabancı (Suriye hariç) 13.418 26,30 11.020 23,33 2.541.734 0,93
Suriye 329 0,64 402 0,85 1.193.279 0,44
Türk asıllı 2.414 4,73 2.411 5,10 237.189 0,09
Toplam 16.161 31,68 13.833 29,28 3.972.203 1,46
Turistik Tesis Yabancı (Suriye hariç) 289 0,57 217 0,46 49.980 0,02
Türk asıllı 29 0,06 30 0,06 2.646 0,00
Suriye 1 0,00 1 0,00 53 0,00
Toplam 319 0,63 248 0,52 52.680 0,02
İşyeri Yabancı (Suriye hariç) 1.184 2,32 1.066 2,26 137.314 0,05
Türk asıllı 382 0,75 490 1,04 28.841 0,01
Suriye 89 0,17 82 0,17 9.482 0,00
Toplam 1.655 3,24 1.638 3,47 175.637 0,06

Taşınmazların, Kişi Sayısına, Taşınmaz Sayısına, Yüzölçümüne ve Coğrafi Bölgelere Göre


Dağılımı

Çizelge 2. Türkiye toplamı

Kişi Taşınmaz Yüzölçümü


Bölge Adı Kökeni % % %
Sayısı Sayısı (m²)
Genel Toplam 51.012 100,00 47.240 100,00 272.871.200 100,00
Güney Doğu Yabancı 688 1,35 1.974 4,18 128.735.197 47,18
Anadolu Bölgesi Türk asıllı 2 0,00 2 0,00 32 0,00
Yabancı 15.030 29,46 13.443 28,46 124.818.828 45,74
Akdeniz Bölgesi
Türk asıllı 22 0,04 31 0,07 11.475 0,00
Yabancı 7.838 15,37 7.419 15,70 6.683.781 2,45
Marmara Bölgesi
Türk asıllı 11.051 21,66 9.416 19,93 2.743.260 1,01
Yabancı 13.288 26,05 11.035 23,36 6.760.720 2,48
Ege Bölgesi
Türk asıllı 1.790 3,51 2.000 4,23 905.703 0,33
Yabancı 852 1,67 1.290 2,73 1.450.730 0,53
İç Anadolu Bölgesi
Türk asıllı 56 0,11 56 0,12 4.506 0,00
Doğu Anadolu Bölgesi Yabancı 100 0,20 162 0,34 375.661 0,14
Yabancı 292 0,57 409 0,87 358.217 0,13
Karadeniz Bölgesi
Türk asıllı 3 0,01 3 0,01 23.090 0,01

Taşınmazların, Yüzölçümü Büyüklüğüne Göre İlk 10'a Giren Uyruklar İçin, Kişi Sayısına,
Taşınmaz Sayısına ve Yüzölçümüne Göre Dağılımı

Çizelge 3. Türkiye Toplamı

Kişi Taşınmaz Yüzölçümü


Uyruk Kökeni % % %
Sayısı Sayısı (m²)
Genel Toplam 51.012 100,00 47.240 100,00 272.871.200 100,00
Yabancı 2.469 4,84 4.595 9,73 241.466.449 88,49
Suriye Türk
0 0,00 1 0,00 1.256 0,00
asıllı
Yabancı 12.926 25,34 11.975 25,35 7.515.241 2,75
Almanya Türk
2 0,00 2 0,00 633 0,00
asıllı
Lübnan Yabancı 219 0,43 278 0,59 4.724.552 1,73
Yabancı 1.473 2,89 1.009 2,14 616.401 0,23
Yunanistan Türk
12.919 25,33 11.503 24,35 3.663.130 1,34
asıllı
Yabancı 9.271 18,17 6.898 14,60 3.664.104 1,34
İngiltere Türk
2 0,00 1 0,00 148 0,00
asıllı
Yabancı 773 1,52 942 1,99 2.798.925 1,03
Amerika Birleşik
Devletleri Türk
1 0,00 1 0,00 22.899 0,01
asıllı
Mısır Yabancı 46 0,09 35 0,07 2.761.663 1,01
Fransa Yabancı 784 1,54 692 1,46 841.262 0,31
Avusturya Yabancı 838 1,64 970 2,05 788.103 0,29
Hollanda Yabancı 2.335 4,58 1.785 3,78 681.420 0,25
İlk on ülke
Yabancı 31.134 61,03 29.179 61,77 265.858.119 97,43
toplamı
Türk asıllı12.924 25,34 11.508 24,36 3.688.066 1,35
Diğer ülkeler
Yabancı 6.954 13,63 6.553 13,87 3.325.014 1,22
toplamı

Taşınmazların, Yüzölçümü Büyüklüğüne Göre İlk 10'a Giren İller İçin, Kişi Sayısına, Taşınmaz
Sayısına ve Yüzölçümüne Göre Dağılımı

Çizelge 4. Türkiye toplamı


Kişi Taşınmaz Yüzölçümü
İller Kökeni % % %
Sayısı Sayısı (m²)
Genel Toplam 51.012 100,00 47.240 100,00 272.871.200 100,00
Yabancı 2.156 4,23 3.418 7,24 117.201.537 42,95
Hatay
Türk asıllı2 0,00 4 0,01 3.747 0,00
Kilis Yabancı 232 0,45 604 1,28 55.030.989 20,17
Mardin Yabancı 231 0,45 365 0,77 50.067.410 18,35
Gaziantep Yabancı 213 0,42 972 2,06 23.050.427 8,45
Yabancı 6.221 12,20 5.644 11,95 5.087.138 1,86
İstanbul
Türk asıllı3.881 7,61 4.058 8,59 386.144 0,14
Yabancı 6.160 12,08 4.838 10,24 3.451.307 1,26
Muğla
Türk asıllı69 0,14 78 0,17 32.596 0,01
Adana Yabancı 196 0,38 264 0,56 3.237.154 1,19
Yabancı 11.436 22,42 8.507 18,01 2.645.097 0,97
Antalya
Türk asıllı17 0,03 25 0,05 6.985 0,00
Yabancı 2.787 5,46 2.755 5,83 1.997.705 0,73
İzmir
Türk asıllı1.191 2,33 1.338 2,83 327.627 0,12
Yabancı 307 0,60 355 0,75 166.552 0,06
Bursa
Türk asıllı5.654 11,08 3.996 8,46 1.678.414 0,62
Yabancı 28.339 55,55 27.722 58,68 261.935.315 95,99
İlk on il toplamı
Türk asıllı9.625 18,87 9.499 20,11 2.435.513 0,89
Diğer iller Yabancı 9.749 19,11 8.010 16,96 7.247.818 2,66
toplamı Türk asıllı3.299 6,47 2.009 4,25 1.252.554 0,46

Taşınmazların, Yüzölçümü Büyüklüğüne Göre İlk 10'a Giren İlçeler İçin, Kişi Sayısına, Taşınmaz
Sayısına ve Yüzölçümüne Göre Dağılımı

Tüm İlçeler

Çizelge 5. Toplam

Kişi Taşınmaz Yüzölçümü


İlçe Adı Kökeni % % %
Sayısı Sayısı ( m² )
Genel Toplam 51.012 100,00 47.240 100,00 272.871.200 100,00
Reyhanlı Yabancı 264 0,52 405 0,86 73.068.633 26,78
Elbeyli Yabancı 50 0,10 198 0,42 52.944.595 19,40
Nusaybin Yabancı 105 0,21 116 0,25 40.069.172 14,68
Oğuzeli Yabancı 116 0,23 787 1,67 18.831.915 6,90
Yabancı 512 1,00 849 1,80 16.660.391 6,11
Altınözü
Türk asıllı 1 0,00 2 0,00 1.698 0,00
Kırıkhan Yabancı 47 0,09 73 0,15 12.597.150 4,62
Yabancı 527 1,03 830 1,76 8.278.432 3,03
İskenderun
Türk asıllı 0 0,00 1 0,00 1.256 0,00
Merkez (Mardin) Yabancı 65 0,13 171 0,36 6.068.557 2,22
Kızıltepe Yabancı 61 0,12 78 0,17 3.929.681 1,44
Yabancı 368 0,72 278 0,59 3.304.186 1,21
Sarıyer
Türk asıllı 11 0,02 9 0,02 1.918 0,00
Yabancı 2.115 4,15 3.785 8,01 235.752.713 86,40
İlk on ilçe toplamı
Türk asıllı 12 0,02 12 0,03 4.872 0,00
Yabancı 35.973 70,52 31.947 67,63 33.430.421 12,25
Diğer ilçeler toplamı
Türk asıllı 12.912 25,31 11.496 24,34 3.683.194 1,35

3. SURİYE UYRUKLU YABANCI GERÇEK KİŞİLERE AİT TAŞINMAZLAR

A. TARİHSEL GELİŞİM

Türkiye ile Fransa arasında 1921 yılında imzalanan Ankara İtilafnamesi ile Türkiye ve Suriye
arasındaki siyasal sınır (Hatay hariç) belirlenmiştir.

Bakanlar Kurulunun 04.05.1927 günlü, 5130 sayılı kararıyla; 30.05.1926 günlü Türkiye-Suriye
Muhâdenat Mukavelenamesinin yürürlüğe girdiği tarihte Türkiye'de yerleşik ve Mukavelename
gereğince Suriye vatandaşlığına geçmiş olan Suriye asıllıların, 13 Eylül 1331 (1915) ve 15 Nisan 1339
(1923) tarihli yasalar (Emvali Metrûke Yasaları) uyarınca el konulmuş taşınmazlarından hükümet
elinde olanların geri verilmesi kararlaştırılmıştır.

Ancak, Suriye'de yaşayan Türklerin mallarına Suriye makamlarınca bir takım kısıtlamalar getirilmesi
üzerine, Bakanlar Kurulunun 17.04.1929 günlü, 7887 sayılı kararı ile Suriyelilerin de Türkiye'deki
taşınmazlarına el konulmuştur. Bu karar, Türkiye ile Fransa arasında 1932 yılında Ankara'da
imzalanan Suriye'de Türklere Ait Emlak ile Türkiye'de Suriyelilere Ait Emlak Hakkında İtilafname ile
yürürlükten kaldırılmıştır.

Suriye'nin 1930'lu yıllarda vatandaşlarımıza ait taşınmazlar üzerindeki kısıtlamaları artırması üzerine,
Bakanlar Kurulunun 13.01.1939 günlü, 2/10250 sayılı kararı ile Suriye uyruklu kişilerin Türkiye'deki
mallarının üçüncü kişilere ipotek ve devri durdurulmuştur.

Suriye Hükümeti, 27.09.1958 tarihinde yürürlüğe koyduğu Toprak Reformu Yasası ile yabancıların
üçyüz hektarı aşan topraklarını kamulaştırma kararı almıştır. Bu yolla, 1962 yılına kadar Türk
vatandaşlarına ait 467.927 dönüm arazi kamulaştırılmış ve hak sahiplerine herhangi bir ödeme
yapılmamıştır. Bu gelişmeler üzerine Bakanlar Kurulunun 01.10.1966 günlü, 6/7104 sayılı kararı ile
Suriye uyruklu gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye'de bulunan taşınmazlarına 1062 sayılı Yasa uyarınca el
konulmuştur.

Suriye Hükümeti, 1968 yılında taşınmaz sorunları konusunda Türk hükümeti ile görüşmelere
başlamıştır. Yapılan görüşmeler sonucunda; Ankara'da 09.05.1972 günlü Türkiye-Suriye Emlak
Komisyonu Hakkında Protokol ile 22.12.1972 günlü Türkiye Cumhuriyeti ile Suriye Arap Cumhuriyeti
arasında Emlak Sorunlarının Çözülmesine Dair Sözleşme imzalanmıştır.

Türkiye-Suriye Emlak Komisyonunun saptamalarına göre; Türk vatandaşlarının Suriye'deki


taşınmazları toplamı 1.034.261 dönüm, Suriye vatandaşlarının ülkemizdeki taşınmazları ise 272.368
dönümdür. Komisyona intikal eden dosyalarda yer alan, ancak Türk vatandaşlarına ait olduğu
konusunda üzerinde anlaşmazlık bulunan arazi miktarı da 2.284.902 dönümdür.

B. TAŞINMAZLARIN İNCELENMESİ

Taşınmaz edinimi açısından özel bir durumda olan Suriye uyruğundaki 2.469 kişinin ülkemizdeki
taşınmazlarının sayısı 4.596, yüzölçümleri toplamı 241.467.705 m2 dir. Bu miktar, yabancı gerçek
kişilere ait taşınmazların toplam yüzölçümünün %88.5'ini oluşturmaktadır. Suriye uyrukluların
mülkiyetindeki taşınmazlarda, kişi başına ortalama 97.800 m2 taşınmaz ve taşınmaz başına ortalama
52.539 m2 yüzölçümü düşmektedir (Çizelge: 6).

TKGM kayıtlarında Suriye uyruklu yabancı gerçek kişilere ait olarak gözüken taşınmazlar, nitelikleri
açısından yüzölçümü büyüklüğüne göre sıralandığında; birinci sırayı 214.284.516 m2 (%88.74) ile
arazi, ikinci sırayı 25.713.937 m2 (%10.65) ile bağ ve bahçe, üçüncü sırayı 1.193.279 m2 (%0.49) ile
konut, dördüncü sırayı 266.436 m2 (%0.11) ile arsa, beşinci sırayı 9.482 m2 (% 0.004) ile işyeri
almaktadır (Çizelge: 6).

Taşınmazların edinme nedenlerine göre; yüzölçümü bakımından birinci sırayı 132.540.011 m2


(%54.89) ile miras intikali, ikinci sırayı 51.696.552 m2 (%21.41) ile mahkeme kararı, üçüncü sırayı
29.976.214 m2 (%12.41) ile kadastro, dördüncü sırayı 27.025.458 m2 (%11.19) ile diğer ve beşinci
sırayı 229.469 m2 (%0.10) ile satış almaktadır (Çizelge:7)

C. COĞRAFİ BÖLGELER

Suriye uyruklu yabancı gerçek kişilerin Türkiye'de sahip oldukları taşınmazların yüzölçümü
büyüklüğüne göre %53.19'u (128.437.084 m2) Güneydoğu Anadolu Bölgesindedir. İkinciliği
112.607.935 m2 (%46.63) ile Akdeniz Bölgesi almakta; bunu, 269.230 m2 (%0.11) ile Doğu Anadolu,
105.722 m2 (%0.04) ile İç Anadolu, 43.094 m2 (%0.02) ile Marmara ve 4.640 m2 (yüzbinde 2) ile Ege
bölgeleri izlemektedir (Çizelge: 8).

TKGM kayıtlarında Suriye uyruklu yabancı gerçek kişilerin mülkiyetinde gözüken 241.467.705 m2 lik
4.596 taşınmazdan 2.404'ü (%52.31) Hatay (109.446.463 m2-%45.33) İlinde bulunmaktadır.
Yüzölçümüne göre yapılan sıralamada; Hatay'ı 55.030.989 m2 (%22.79) 604 taşınmazla (%13.14)
Kilis, 49.991.629 m2 (%20.70) 356 taşınmazla (%7.75) Mardin ve 23.004.187 m2 (%9.53) 939
taşınmazla (%20.43) Gaziantep illeri izlemekte olup, bu kategoride ilk on'a giren diğer iller; Adana
(2.013.812 m2-%0.83), Mersin (853.315 m2-%0.35), Diyarbakır (323.944 m2-%0.13), Kahramanmaraş
(294.345 m2-%0.12), Elazığ (269.230 m2-%0.11) ve Kayseri'dir (104.057 m2-%0.04) (Çizelge:9).

4.596 taşınmazdan 401'i (%8.72) Reyhanlı (71.174.734 m2-%29.48) İlçesinde bulunmaktadır.


Yüzölçümüne göre yapılan sıralamada; Reyhanlı'yı 52.944.595 m2 (%21.93) 198 taşınmazla Elbeyli,
40.069.172 m2 (%16.59) 116 taşınmazla Nusaybin, 18.831.915 m2 (%7.80) 787 taşınmazla Oğuzeli,
16.493.388 m2 (%6.83) 782 taşınmazla Altınözü, 12.597.150 m2 (%5.22) 73 taşınmazla Kırıkhan,
5.992.776 m2 (%2.48) 162 taşınmazla Mardin merkez, 4.345.646 m2 (%1.80) 373 taşınmazla
İskenderun, 3.929.681 m2 (%1.63) 78 taşınmazla Kızıltepe ve 2.940.360 m2 (%1.22) 10 taşınmazla
İslahiye ilçeleri izlemektedir (Çizelge:10).

Suriye Uyruklu Gerçek Kişilere Ait Taşınmazların Edinme Nedenlerine Göre İncelenmesi

Taşınmazların Niteliklerine ve Edinme Nedenlerine Göre Dağılımı

Çizelge 6- Taşınmazların, niteliklerine, edinme nedenlerine, kişi sayısına, taşınmaz sayısına ve


yüzölçümüne göre dağılımı

Kişi Taşınmaz Yüzölçümü


Nitelik Edinme Nedeni % % %
Sayısı Sayısı ( m² )
Genel Toplam 2.469 100,00 4.596 100,00 241.467.705 100,00
Miras 332 13,45 585 12,73 114.580.134 47,45
Mahkeme kararı 250 10,13 1.017 22,13 46.472.569 19,25
Kadastro 635 25,72 1.057 23,00 27.172.590 11,25
Arazi
Diğerleri 151 6,12 208 4,53 25.829.855 10,70
Satış 5 0,20 13 0,28 229.369 0,09
Toplam 1.373 55,61 2.880 62,66 214.284.516 88,74
Miras 93 3,77 215 4,68 17.820.390 7,38
Mahkeme kararı 100 4,05 314 6,83 5.064.828 2,10
Bağ ve bahçe Kadastro 289 11,71 464 10,10 2.594.059 1,07
Diğerleri 39 1,58 40 0,87 234.661 0,10
Toplam 521 21,10 1.033 22,48 25.713.937 10,65
Diğerleri 54 2,19 45 0,98 932.511 0,39
Kadastro 135 5,47 163 3,55 154.408 0,06
Mahkeme kararı 19 0,77 119 2,59 62.375 0,03
Konut
Miras 119 4,82 73 1,59 43.886 0,02
Satış 2 0,08 2 0,04 100 0,00
Toplam 329 13,33 402 8,75 1.193.279 0,49
Mahkeme kararı 24 0,97 55 1,20 95.218 0,04
Miras 43 1,74 28 0,61 93.853 0,04
Arsa Kadastro 54 2,19 80 1,74 50.412 0,02
Diğerleri 35 1,42 35 0,76 26.952 0,01
Toplam 156 6,32 198 4,31 266.436 0,11
Kadastro 25 1,01 20 0,44 4.746 0,00
Miras 40 1,62 26 0,57 1.696 0,00
İşyeri Mahkeme kararı 11 0,45 24 0,52 1.561 0,00
Diğerleri 13 0,53 12 0,26 1.479 0,00
Toplam 89 3,60 82 1,78 9.482 0,00
Miras 1 0,04 0 0,00 52 0,00
Turistik tesis Mahkeme kararı 0 0,00 1 0,02 1 0,00
Toplam 1 0,04 1 0,02 53 0,00

Suriye Uyruklu Kişilere Ait Taşınmazların, Edinme Nedenlerine, Taşınmaz Sayısına ve


Yüzölçümüne Göre Dağılımı

Çizelge 7. Edinme nedenlerine göre genel dağılım

Kişi Taşınmaz Yüzölçümü


Edinme Nedeni % % %
Sayısı Sayısı (m²)
Genel Toplam 2,469 100.00 4,596 100.00 241,467,705 100.00
Miras 628 25.44 927 20.17 132,540,011 54.89
Mahkeme kararı 404 16.36 1,530 33.29 51,696,552 21.41
Kadastro 1,138 46.09 1,784 38.82 29,976,214 12.41
Diğerleri 292 11.83 340 7.40 27,025,458 11.19
Satış 7 0.28 15 0.33 229,469 0.10

Taşınmazların, Edinme Nedenlerine, Kişi Sayısına, Taşınmaz Sayısına,


Yüzölçümüne ve Coğrafi Bölgelere Göre Dağılımı

Çizelge 8. Türkiye toplamı

Kişi Taşınmaz Yüzölçümü


Bölge Adı Edinme Nedeni % % %
Sayısı Sayısı (m²)
Genel Toplam 2,469 100.00 4,596 100.00 241,467,705 100.00
Miras 67 2.71 203 4.42 85,770,735 35.52
Mahkeme kararı 156 6.32 988 21.50 23,976,126 9.93
Güneydoğu Anadolu Kadastro 338 13.69 659 14.34 12,605,266 5.22
Bölgesi Diğerleri 77 3.12 60 1.31 5,856,512 2.43
Satış 3 0.12 4 0.09 228,445 0.09
Toplam 641 25.96 1,914 41.64 128,437,084 53.19
Miras 524 21.22 699 15.21 46,735,852 19.35
Mahkeme kararı 241 9.76 526 11.44 27,645,355 11.45
Diğerleri 212 8.59 259 5.64 20,984,225 8.69
Akdeniz Bölgesi
Kadastro 785 31.79 1,094 23.80 17,241,479 7.14
Satış 4 0.16 11 0.24 1,024 0.00
Toplam 1,766 71.53 2,589 56.33 112,607,935 46.63
Kadastro 5 0.20 24 0.52 125,567 0.05
Doğu Anadolu Diğerleri 0 0.00 5 0.11 79,208 0.03
Bölgesi Mahkeme kararı 1 0.04 15 0.33 64,455 0.03
Toplam 6 0.24 44 0.96 269,230 0.11
Diğerleri 2 0.08 16 0.35 105,508 0.04
İç Anadolu Bölgesi Miras 2 0.08 3 0.07 214 0.00
Toplam 4 0.16 19 0.41 105,722 0.04
Miras 25 1.01 16 0.35 31,967 0.01
Mahkeme kararı 6 0.24 1 0.02 10,616 0.00
Marmara Bölgesi Kadastro 5 0.20 4 0.09 505 0.00
Diğerleri 1 0.04 0 0.00 5 0.00
Toplam 37 1.50 21 0.46 43,094 0.02
Kadastro 5 0.20 3 0.07 3,396 0.00
Ege Bölgesi Miras 10 0.41 6 0.13 1,244 0.00
Toplam 15 0.61 9 0.20 4,640 0.00

Suriye Uyruklu Kişilere Ait Taşınmazların, Yüzölçümü Büyüklüğüne Göre İlk 10'a Giren İller İçin,
Edinme Nedenlerine, Kişi Sayısına, Taşınmaz Sayısına ve Yüzölçümüne Göre Dağılımı
Çizelge 9. Türkiye toplamı

You might also like