PRINCIPIOS REGISTRALES

SON CRITERIOS FUNDAMENTALES, ORIENTACIONES ESENCIALES

LÍNEAS DIRECTRICES DEL SISTEMA INMOBILIARIO REGISTRAL (ROCA
SASTRE).

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO o PRINCIPIO

DE CONSECUTIVIDAD: Los actos dispositivos
sobre un bien forman un encadenamiento
perfecto y deben ser registrados como si
derivaran unos de otros.
El objeto de este principio es mantener el orden
regular de los títulos registrales sucesivos, de manera
que todos los actos dispositivos formen un
encadenamiento perfecto, apareciendo registrados
como si derivaran unos de los otros.

Lo encontramos en el artículo X de la Ley de Registro

Público y del Notariado del año XXXX como Principio
de Consecutividad. Así mismo, el artículo 1920 del
Código Civil contiene implícitamente este principio al
consagrar la obligatoriedad del registro de los
negocios jurídicos allí mencionados.
Importancia del principio del tracto sucesivo

1.- Facilita al Registrador la función calificadora.

2.- Es indispensable al consagrar el sistema del folio real.

Función calificadora (Art. XX de la LRPN): consiste en el examen por el

registrador de la validez externa e interna de los títulos que se
presentan al registro para ser inscritos. (Urdaneta Fontiveros).
Requisitos mínimos de validez: Art. X de la LRPN. El registrador debe
decidir si el documento presentado es registrable o no.
LA CALIFICACIÓN DEL REGISTRADOR DEBE RECAER, EN PRINCIPIO, SOBRE EL DOCUMENTO
PRESENTADO PARA SU REGISTRO Y SU RELACIÓN CON EL TÍTULO ANTERIOR DE ADQUISICIÓN
SIN TENER QUE REMONTARSE MÁS ALLÁ DE ESTE ÚLTIMO, CON EL FIN DE INDAGAR, A SU
VEZ, SOBRE LA VALIDEZ TODA VEZ QUE CUANDO ESTE TÍTULO ANTERIOR YA REGISTRADO FUE
PRESENTADO PARA SU REGISTRO, SE SUPONE QUE DEBIÓ SUFRIR EL CORRESPONDIENTE
EXAMEN POR PARTE DEL REGISTRADOR Y UNA VEZ REGISTRADO, SU VALIDEZ Y CORRECCIÓN
SE PRESUMEN.” (SENTENCIA DE LA SALA POLÍTICO ADMINISTRATIVA DEL TRIBUNAL
SUPREMO DE JUSTICIA, DE FECHA 10 DE ABRIL DEL 2002, EXPEDIENTE NRO. 10.442,
PONENTE: MAGISTRADO DR. HADEL MOSTAFÁ PAOLINI (CITADA POR URDANETA
FONTIVEROS).
• Sistema de Folio Real: Es aquel en el cual cada bien inmueble que se
inscriba por primera vez en el Registro es dotado de un número propio y
permanente y de una hoja registral o número de folios, en los cuales se
practicarán todos los asientos relacionados con el bien, así se pondrá de
manifiesto la vida jurídica del inmueble (Art. XX de la LRPN).
• Sistema de Folio Personal: Los asientos registrales se clasifican en
base a los nombres de los titulares de los derechos reales (Art. XX de la
LRPN).

Nota: La función calificadora debería ampliarla el compañero que

hable del principio de legalidad. Y por lo que respecta a los
sistemas registrales (folio real y folio personal), estos forman
parte de otro tema.
 REQUISITOS DEL TRACTO SUCESIVO: Triple identidad del sujeto
de derecho o titular del derecho, del derecho en sí y del bien
inmueble en sí.

1.- Identidad entre quien otorgue el título a ser registrado y el titular

según el registro (X ej.: el vendedor de un inmueble en el
documento a ser otorgado debe ser a su vez el comprador en
el título registral inmediatamente anterior ).

2.- Identidad entre el derecho que se trate de inscribir y el que

conste en el registro (derecho real de: propiedad, usufructo,
enfiteusis, de uso, de habitación, constitución de hogar,
servidumbres, garantía hipotecaria).

3.- Identidad del inmueble sobre el cual recae el derecho (la

identidad de un inmueble viene dada por: su ubicación,
linderos, medidas).
 ¿EN QUÉ CASO NO SE APLICA EL REQUISITO
DEL TRACTO SUCESIVO?

Ej.: Cuando se registran declaraciones judiciales que hacen las

veces de título o plena prueba de algún derecho, por ejemplo
del propiedad, tal como ocurre con los llamados títulos
supletorios, ya que estos contienen derechos sobre los cuales
no hay documentos registrales anteriores. Es decir, si Pedro
construyó su casa en lugar de comprarla, él tendrá que
tramitar su título supletorio de propiedad ante el Juzgado de
Municipio del lugar donde se encuentra el inmueble, entonces
sería absurdo aplicar el principio de tracto sucesivo ya que no
existe documento registral anterior. (936 937 del Código de
Procdimiento Civil).
Ejemplo de tracto sucesivo:
Toma dos documentos de propiedad sucesivos y
explica que: En el primer documento Leander le
vende a Yeli su derecho de propiedad sobre el fundo
o finca LA REYERA, ubicado en MariqueBeach, dentro
de los linderos: Norte: casa de Tomasito, Sur: Casa de
Euxdalis, Este: Botiquín del Danny, y Oeste: Calle
Amelia Mujica. En el segundo documento Yeli le
vende a Clementina su derecho de propiedad sobre
el mismo fundo LA REYERA, ubicado en
MariqueBeach, dentro de los linderos: N:casa de
Tomasito; S: casa de Euxdalis, E: Botiquín del Danny,
y O: Calle Amelia Mújica.
 El registrador debe verificar (y esto forma parte de la
función calificadora):
1.-La identidad del otorgante que debe ser la misma persona
titular del derecho del cual está disponiendo: Yeli vende a
Clementina porque en el anterior documento ella era la
compradora.
2.- La identidad del derecho que se dispone: Yeli es
propietaria y trasmite ese mismo derecho de propiedad
(aunque como propietaria también podría transmitir
derechos de usufructo, enfiteusis, constituir hipoteca, etc.,
sin llegar a transferir su derecho de propiedad, casos en
los cuales de todos modos el registrador verificará que ella
sea titular de un derecho más amplio, como lo es el de
propiedad, que le permita disponer del bien otorgando
tales derechos a otras personas). Si Leander lo que le
vendió a Yeli fue un derecho de usufructo sobre La Reyera,
entonces mal podría Yeli transmitirle a Clementina un
derecho de propiedad sobre ese inmueble, sólo podría
transmitirle este derecho de usufructo.
3.-La identidad del bien inmueble: La misma ubicación,
linderos, medidas. Ahora bien, ojo con estos conceptos de
identidad porque no siempre va a ser una coincidencia
exacta, ya que Yeli podría vender a Clementina solo 3 Has
del fundo La Reyera, con lo que tendríamos una relación de
todo-parte y no una identidad perfecta: pero sí tendría que
identificarse a las 3 Has como parte del todo (las 20 Has)
identificadas en el documento que le otorga la propiedad a
Yeli. ;-)
• Art. 82 de la LTDA: OJO este artículo no indica que los
registradores deban verificar un tracto sucesivo hasta el
desprendimiento válidamente otorgado por la nación.
Tampoco consagra el principio del tracto sucesivo como
principio registral. Lo que prescribe es que el estado
venezolano podrá rescatar las tierras de “propiedad privada”
cuando el supuesto propietario no demuestre una cadena
titulativa perfecta “desde el desprendimiento válidamente
otorgado por la Nación Venezolana, hasta el título
debidamente protocolizado de adquisición por parte de quien
alega propiedad”. Exigencia de lo que la doctrina denominó la
prueba diabólica por su dificultad. O sea, este artículo más
bien se refiere a una carga probatoria del supuesto propietario
que lo obliga a demostrar un tracto sucesivo que va mas allá
del documento inmediatamente anterior del cual deriva su
derecho.