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  • Avalúo Por El Metodo de Valor Residual

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    Guillermo Peña
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    Este documento describe el método residual para evaluar el valor de la tierra. Se utiliza cuando un desarrollo inmobiliario ha agotado su capacidad de parcelación. Se proporciona un ejemplo numérico para calcular el valor de la tierra basado en el valor de construcción, la tasa de interés y la vida útil remanente. El resultado es el valor por metro cuadrado de la tierra, que está en línea con los valores de mercado en la zona.

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    Avalúo por el metodo de Valor Residual

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    Avalúo Por El Metodo de Valor Residual

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    Avalúos, Ajustes & Peritajes

    VALUACION DE TERRENOS POR EL METODO DEL


    VALOR RESIDUAL

    METODOLOGÍA EMPLEADA PARA EL AVALÚO


    La metodología del avalúo contempla el análisis de avalúo del terreno por el
    “Método Residual”, el cual se utiliza generalmente cuando un parcelamiento
    ha agotado toda su reserva parcelaria.

    La formula a desarrollar está sujeta a los siguientes parámetros:

    a) Parcelas entre 300 y 600 m2.

    b) Que el área construida no exceda del 25% del área total de la parcela.

    Viene dado por la ecuación:

     i   i 
    VRT = Vc × i + [   +  /2 ]
     (1 + i)n − 1   1 + i 

    Donde:
    VRT = Valor buscado
    Vc = Valor total de la construcción sin depreciar.
    i = Interés legal.
    n = Vida remanente

    EJEMPLO:
    Sabiendo que:
    Vc = Bs. 73.968.383,94
    i = 12%
    n = 24 años.

    Sustituyendo por valore tenemos:

     0,12  0,12 
    VRT = Bs.70.968.383,94 × 0,12 + [  + 2 ]
     (1 + 0,12)24 − 1  1 + 0,12 

    Desarrollando la ecuación resulta:

    VRT = Bs. 12.923.342,72


    VALOR POR METRO CUADRADO

    Avenida Raúl Leoni, Urbanización Fundación Mendoza, Manzana 23 casa Nº 9, Barcelona Edo. Anzoátegui
    Teléfonos: 0281-2871556-2860557 - 0414-8070217, E.mail: avaluosyperitajes@cantv.net
    Avalúos, Ajustes & Peritajes

    De acuerdo con el resultado obtenido el metro cuadrado de terreno será:

    VM2T = VRT/AP

    Sabiendo que:

    VRT = Bs. 12.923.342,72

    ALP = 244,78 m2.

    Tendremos que:

    VM2T = Bs. 52.813,00

    Valor este que no está muy alejado de los valores promedios de mercado de la
    zona, y si tenemos en cuenta que en la urbanización Las Gracias el flujo de
    operaciones de compra venta es negativo, por no haber parcelas sin construir
    disponibles, que son las que sirven de indicadores referenciales para los
    muestreos comparativos de mercado.

    TSA. EDGAR G. PEÑA M.


    FOGADE: FGDPB-N-500
    Ministerio de Hacienda
    Superintendencia de Banco Nº P-782
    Superintendencia de Seguros Nº P-1160
    Sociedad de Avaluadores de Oriente
    Capitulo Anzoátegui Nº 053
    Asociación de Tasadores de Aragua Nº 057
    ANFICO:ANF-ANZ-N05 BANDES N° 741

    Avenida Raúl Leoni, Urbanización Fundación Mendoza, Manzana 23 casa Nº 9, Barcelona Edo. Anzoátegui
    Teléfonos: 0281-2871556-2860557 - 0414-8070217, E.mail: avaluosyperitajes@cantv.net

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