You are on page 1of 138

MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR

YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

HAFTALIK PROGRAM

1. DERS 17 ŞUBAT 2010 DERSĠN ĠġLENĠġĠ, PROGRAMI, HAFTALIK ĠġLEYĠġ DÜZENĠ


HAKKINDA BĠLGĠ VERĠLMESĠ

2. DERS 24 ŞUBAT 2010 MĠMARIN YASAL SORUMLULUKLARININ BELĠRLENMESĠ


a) MĠMARIN Ġġ HUKUKU AÇISINDAN ÜSTLENDĠĞĠ
SORUMLULUKLAR
b) MĠMARIN ĠMAR KANUNU VE YÖNETMELĠKLERĠ
AÇISINDAN ÜSTLENDĠĞĠ SORUMLULUKLAR

MĠMARIN Ġġ HUKUKU AÇISINDAN ÜSTLENDĠĞĠ


SORUMLULUKLARININ AÇIKLANMASI
Mimarlık Hizmetlerinin Özellikleri

3. DERS 03 MART 2010 MĠMARIN Ġġ HUKUKU AÇISINDAN ÜSTLENDĠĞĠ


SORUMLULUKLARININ AÇIKLANMASI
Mimarlık Mesleğinin Yürütülme Biçimleri
Mimari Eser SözleĢmelerinin Hukuki Çerçevesi

4. DERS 10 MART 2010 DEVLET YÖNETĠMĠ, DEVLET YÖNETĠM TEġKĠLAT ġEMASI,


Merkezi ve Yerel Yönetim,
“İdari Vesayet” Kavramının Açıklanması
Belediye kavramı ve 5393 sayılı Belediye Kanunu
BüyükĢehir kavramı ve 5216 sayılı BüyükĢehir Belediye
Kanunu

5. DERS 17 MART 2010 MĠMARIN ĠMAR KANUNU VE YÖNETMELĠKLERĠ AÇISINDAN


ÜSTLENDĠĞĠ SORUMLULUKLAR
Ġmar kavramı, Ġmar mevzuatı
3194 sayılı Ġmar kanununun amacı
Ġmar kanununa bağlı yönetmelikler

6. DERS 24 MART 2010 MĠMARIN ĠMAR KANUNU VE YÖNETMELĠKLERĠ AÇISINDAN


ÜSTLENDĠĞĠ SORUMLULUKLAR
Ülke ölçeğinden Kent ölçeğine plan türleri
1. Bölge planları
2. Çevre düzeni planları
3. Ġmar planları açıklamaları

7. DERS 31 MART 2010 MĠMARIN ĠMAR KANUNU VE YÖNETMELĠKLERĠ AÇISINDAN


ÜSTLENDĠĞĠ SORUMLULUKLAR
Yapı düzeni ve yapılaĢmaya iliĢkin kavramlar

8. DERS 07 NİSAN 2010 MĠMARIN ĠMAR KANUNU VE YÖNETMELĠKLERĠ AÇISINDAN


ÜSTLENDĠĞĠ SORUMLULUKLAR
Yapı ĠnĢaat Ruhsatı ve Yapı Kullanma Ġzni ile ilgili kavramlar - 1

9. DERS 14 NİSAN 2010 MĠMARIN ĠMAR KANUNU VE YÖNETMELĠKLERĠ AÇISINDAN


ÜSTLENDĠĞĠ SORUMLULUKLAR
Yapı ĠnĢaat Ruhsatı ve Yapı Kullanma Ġzni ile ilgili kavramlar - 2

10. DERS 21 NİSAN 2010 ARA SINAV

11. DERS 28 NİSAN 2010 MĠMARIN ĠMAR KANUNU VE YÖNETMELĠKLERĠ AÇISINDAN


ÜSTLENDĠĞĠ SORUMLULUKLAR
4708 sayılı Yapı Denetimi Kanunu ve kapsamının açıklanması
1
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

Kanun kapsamında üstlenilen yasal sorumlulukların


açıklanması

12. DERS 05 MAYIS 2010 ĠMAR MEVZUATINA BAĞLI ÇEġĠTLĠ YÖNETMELĠKLERĠN


AÇIKLANMASI
ĠBB Yüksek Yapılar Yönetmeliği

13. DERS 12 MAYIS 2010 ĠMAR MEVZUATINA BAĞLI ÇEġĠTLĠ YÖNETMELĠKLERĠN


AÇIKLANMASI
Sığınak ve Otopark Yönetmelikleri

14. DERS 19 MAYIS 2010 TATİL

2
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

İmar Düzeni...

Bir ülkenin imar düzeni onun gelişmişliği ile bağlantılıdır.


Geri kalmış ya da gelişmemiş toplumlarda kentlerin ve diğer yerleşim yerlerinin düzensiz oluşumu
bundandır.
Batı'da ortaçağın ardından özellikle kentlerde gözlemlenen imar hareketleri, toplumsal
gelişmenin göstergeleridir.

İmar sözcüğünün karşılığı, geniş anlamda (Arapça bir isim olan umran 'dan gelen)
''bayındırlaştırma'' ya da ''şenlendirme'' demektir.
Ama bu sözcüğü kent arazisinin ve onun üzerindeki yapılaşmanın anlatılması için kullanıyorsak,
bunu, birleşik ad olarak, imar düzeni şeklinde ifade etmeliyiz. Bu da bizi (bu düzeni yaratacak
olan) planlama kavramına götürür. Bugün imar hukuku denilen hukuk dalının temeli ''imar
planlaması'' na dayanmaktadır. İmar planlaması, kentlerin ve kent çevrelerinin toplumun yararları
için belli koşullar ve kalıplara göre biçimlendirilmesini sağlayacak düzenleme çalışmasıdır.

Bizde, kamusal otoritenin bu tür çalışmalara girişmesinin tarihi çok eski değildir.
Osmanlı İmparatorluğu döneminde, 19. yüzyıla kadar, imar düzeni 'bireysel irade' ye bırakılmış bir
tür serbestlik rejimi ile gerçekleşmiştir.
Bunun esası da: Her isteyen, kendisine ait olan veya ait olduğunu düşündüğü yere, istediği yapıyı
kurabilirdi. Ayrıca, taşınmazlar için öngörülmüş 'sınırlama' kuralı olmadığı için yola taşma gibi
taşkınlıkları (fina) önleyecek bir düzen de yoktu.
İmar düzeni ile ilgili olabilecek hukuki engeller, daha çok, örflerle belirlenmiş komşuluk hukuku
kurallarından ibaretti. Bu örflere dayalı imar hukuku düzenlemelerinin en iyi örneklerini sınırlı
sayıdaki yerlerde görebiliyoruz. (Kula, Safranbolu, Şirince vb )
Bunun da ne kadar etkili bir sınırlama getirdiğini Ziya Paşa 'nın sözlerinden anlayabiliriz:

'Diyarı garbı gezdim, beldeler kâşâneler gördüm,


Dolaştım mülk-i İslamı bütün viraneler gördüm.''
Kaşane: büyük süslü yapı, köşk, saray (TDK) Virane. Yıkılmış veya harap olmuş yapı

3
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

İstanbul'un ara caddelerinde bile rastgele gerçekleşmiş bu tür yapılaşmanın inanılmaz örnekleri
vardır: Devletin yönetildiği Topkapı Sarayı bahçesinin duvarlarına bitişik evler inşa edilmiştir.
(Bugünkü Soğukçeşme evleri). Eminönü'nde Yeni Cami 'nin etrafında, caminin duvarına yapışık
olarak inşa edilmiş bir dizi dükkân, ancak 1940'larda temizlenebilmiştir.

Ziya Paşa'nın sözünü ettiği ''diyar-ı garb'' ın kâşânelerinin ''diyar-ı şark'' ı Osmanlı’yı 19. yüzyılın ilk
çeyreğinden sonra etkilediğini gözlemlemeye başlıyoruz:

Tanzimat döneminin yenileşme hareketleri içinde imarla ilgili olarak 1839'dan itibaren art arda
düzenleyici tasarruflar yapılıyor. Ünlü Ebniye Nizamnamesi (1848), Ebniye Kanunu (1882) gibi
mevzuatla, Batı örneklerinden esinlenerek, yolların genişliğinden, kentsel dokuyu etkileyen
yoğunluklara ya da bina yüksekliklerine kadar birçok konuda kurallar getirilmiştir. Ayrıca Arazi
Kanunnamesi (1858) adını taşıyan yasa ve buna dayanılarak çıkarılmış çeşitli mevzuatla,
mülkiyetle ilgili düzenlemeler yapılmış; bu meyanda kadastro konusuna ilişkin temel kurallar da
konmuştur.

Enbiye Nizamnamesi: 1848 yılında çıkarılan Osmanlılar' ın ilk imar yasası.


Bu yasayla idarelere (belediyelere), açacakları yolların çevrelerinin ve yangın yerlerinin
haritalarının yaptırılması, genişletilecek yollarda bulunan ve üzerinde binaların yer almadığı
parsellerin yarısının bedelsiz olarak belediyeye verilmesi, imara açılacak arazilerin imara
açılabilmesi için belediyeye bir okul ve bir karakol yerinin bedelsiz olarak terk edilmesi, çıkmaz
sokakların yapılmaması, yollarda kademelendirmeye gidilerek yol genişliklerinin beş gruba
ayrılması, yapıların yükseklikleri, çıkmaların nitelikleri ve yangınlara karşı alınacak önlemlere
ilişkin hükümler getirilmiştir.

İmar mevzuatları

Cumhuriyet dönemi, Türkiye'nin kentlerinin, çağdaş bir yapıya kavuşmasının hedeflendiği


dönemdir.

4
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

Atatürk, bu dönemin başlangıcında, kentlerin ''sağlığın, temizliğin, güzelliğin, modern kültürün


örnekleri'' olması dileğini dile getirmiştir.
Bu direktif uyarınca -özellikle yeni başkent Ankara'nın imarının gerçekleşmesi için yapılan yasal
düzenlemeyi izleyen dönemde- çeşitli imar mevzuatı meydana getirilmiştir.
Ebniye Kanunu'nun kimi hükümlerini değiştiren 642 sayılı yasa (1925) bunların ilkidir. Belediye
Kanunu (1930), Umumi Hıfzıssıhha Kanunu (1930), Yapı Yollar Kanunu (1933) ile 1930-1945 yılları
arasında bu konuda çıkarılan diğer mevzuat (yasa, tüzük, yönetmelik) imar düzenlemesinin
ayrıntılı hukuki araçlarını oluşturmuştur.
Tabiatıyla 1945'ten sonra da imar düzeni konusu hiç gündemden düşmemiş, çeşitli yasal
düzenlemelerle -örneğin 6785 sayılı İmar Kanunu (1956), 3194 sayılı İmar Kanunu (1985), 2960
sayılı Boğaziçi Kanunu ve bunlara bağlı diğer alt düzenlemeler- yüklü bir imar hukuku külliyatı
meydana gelmiştir.

Gecekonduculuk olgusu

Bu oluşum sürecinin izlenmesi bizi, Tanzimat'tan bu yana harcanan emeklerin ve çabanın sonucu
olarak ülkemizde gelişmiş ve olgunlaşmış bir imar düzeninin kurulmuş olacağı düşüncesine
götürür. Türkiye'de, yavaş yavaş da olsa, özellikle Cumhuriyet döneminin devrimci kazanımları ile
kentlerimizin imar yönünden çağdaş bir görünüme kavuşması beklentisi ve hayali oluşmuştur.

Ama ne yazık ki 1950'lerden itibaren bu beklentiyi ve hayali kısa zamanda yıkan, yok eden bir
sosyal olgu ortaya çıkmıştır: Kısa adıyla, kırsaldan kente göç ve bunun sonucu olan
gecekonduculuk olgusu!
Hiçbir kural tanımadan, kamunun veya özel kişilerin arazileri üzerinde, başlangıçta derme çatma
kulübeler şeklindeki yapılaşmadan doğan bu olgu, mevcut kentsel dokuyu kısa sürede onarılmaz
şekilde imha etmiştir.

5
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

Gecekonduculukta imara ilişkin hiçbir yasal kural yoktur.


Ne arazinin tasarrufu ne de yapının niteliği açısından, gecekonducu kendisini hiçbir kurala bağlı
saymaz... O kadar ki eski düzendeki komşuluk hukukundan ya da örften doğan sınırlamalar bile
gecekonducuyu bağlamaz. Bunun sonucu olarak, kentlerin varoşlarında oluşan hukuksuzluk, kısa
sürede, kentlerin içine de sirayet etmiş ve kentlerin imar düzeni altüst etmiştir.
Devletin bu kaos karşısındaki tutumu oldukça ilginçtir: Devlet gecekondu furyasının başlangıcında
sadece ''seyirci'' dir; sonrasında ise esas itibarıyla ''affedici'' dir. Çıkarılan yasalarla (bunlar
Gecekondu Yasası ile Af Yasaları 'dır), güya gecekonduculuk sürecini önlemeye kararlı
gözükürken, öte yandan ''olan olmuş'' mantığı ile bu yoldan meydana gelen yapılaşmayı
meşrulaştırmıştır.
Büyük kentlerin, bu arada özellikle nüfusu 12 milyona varan İstanbul'un çevresindeki geniş
alanların işgali ile oluşan fiili gecekondu mıntıkaları, bugün, kimileri ilçe olarak kabul gören idari
birimler haline gelmiştir.

Ruhsatsız yapılaşma

Sadece İstanbul'da, yapılaşmanın yüzde altmış oranında ruhsatsız ya da ruhsata aykırı olarak
gerçekleştiğini söyleyebiliriz.
İmar düzensizliği ve buna eklenen imar yolsuzlukları karşısında, ne af yasaları ve ne de
gecekonduları meşrulaştırma düzenlemeleri sorunun çözümüne çare olamazlar.
Sorunun çözümü; kent bilincine sahip insan topluluğunun, bu tür hukuksuzluklar karşısındaki
tepkisi olmalıdır. Bunun ardından da siyasal otorite yasal tepkisini yaptırım şeklinde ortaya
koyabilecek güçte olmalıdır.

Ne yazı ki ufukta böyle bir belirti yoktur. Tam tersine, imar düzenine aykırı olarak inşa edilmiş
tesisleri onca uyarıya karşın törenle açan sözde devlet adamı vardır. Bunun gibi kamunun arazisini
tahsis yoluyla kullanma hakkını ele geçirmiş para babasının ilk iş olarak oraya dikeceği binalara
yer açmak için yüzlerce ulu ağacı kökünden kesmesi ve sonra da bu hukuk tanımazlık için ''İdare
bize anlayış göstermiyor'' diye sızlanması vardır.

6
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

İnsan ve Doğa İlişkisi


Günümüz Koşulları ve Mimarlık
Mimarlık&Hukuk İlişkisi
Mimarlık Hizmetinin Özellikleri
Mimarlık ve Mimarlık Hizmeti Niteliği
Kamu Hizmeti Niteliği
Serbest Meslek Niteliği
Eser Yaratma özelliği ve Bağımsızlığı Niteliği
TMMOB ve Mimarlar Odasına Bağımlılıkları Niteliği

Sağlığımızın, yaşantımızı belirlediği gibi; içinde yaşadığımız ve dolaştığımız mekanlar da sosyal


ilişkilerimizle kimliğimizi, karakterimizi belirlemekte. İçinde yaşadığımız mekanlar, gerçekte
kişiliğimizi inşa eden en önemli araçlardır. Doğumdan itibaren içinde bulunulan evler sokaklar,
şehirler ve ülkeler bizi biz yapan özellikleri bize kazandırmakta ve yaşantımızı anlamlı kılmakta.

Kırsal bir alanda yaşayan insanla, şehirde yaşayan insan arasında farklı algılar ve alışkanlıklar ve
yetenekler vardır. Kırsal kesimde yaşamış bir kişi kendisini tanıdık bildik çevresiyle köyünde ve
tarlasının sınırları içinde daha özgür ve güvenli hissedir. Oysa büyük şehirlerde güvenlik sınırı
sadece evlerimizin sınırlarına geriler belki de bu yüzden şehirlerde yaşamak, güvenliksiz
ortamlarda ve belirsiz koşullarda yaşamaya daha fazla alışkın olmak anlamına gelmektedir.

Küreselleşmeyle daha açık bir toplum haline gelmenin doğal sonucu olarak mahalleler,
gökdelenlere ve apartmanlara sığdırılmış durumda. Daha açık bir toplum olmaya çalışırken açık
toplum ve modernleşme adına bazılarımız kendilerini kapılarından özel izinle veya kartlarla
geçilen büyük sitelere hapsetti.

Hayatı anlamlandırmamız, içinde yaşadığımız mekanlara bu kadar bağlıyken küreselleşme ve


küresel mekanlarda yaşamak adına kendimizi, kendimizle olan ilişkilerimizi ve zamanımızı dar
alanlara hapsetmeye başladık. Bu uğurda harcadığımız emek ve zaman hepimizi, yarattığımız bu
kapalı mekanlara bağımlı hale getirdi.

7
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

Yaşamın anlamı çok basit ve bir o kadar da değerliyken her şeyi neden bu kadar kolay ve hızlı
bir şekilde karmaşıklaştırabiliyoruz? Neden ve nasıl içinde yaşadığımız dünyaya bu kadar çabuk
yabancılaşabiliyoruz? Nasıl hepimiz bir ağaç gibi, birbirimizden türemişken birbirimizden korkar
hale gelebiliyoruz?

O toprağı çocuklarından çalar ve gene ilgilenmez.


Açlığın dünyayı saracak beyaz adam
Ve ardında çölden başka bir şey kalmayacak!
Beyaz adam geçici bir iktidardadır.
Ve o kendisini bütün dünyanın kendisine ait olduğunu, tanrı sanmaktadır

toprak bizim anamız,


Yüksek kayalıklar, yeşil çayırlar,
Ilık sıcak vücutlarıyla taylar ve insanlar,
Hepsi bizim ailemizdir.
Tatanka İyotake (Oturan Boğa)

“Çağdaş insan kendini doğanın bir parçası olarak değil, yazgısını onu egemenliğine almak ve
yenmek olan bir dış güç olarak hissetmektedir. Hatta doğayla savaştan bile söz etmektedir. Oysa
bu savaşı kazanacak olursa kendisi de yenik düşen tarafta bulunacağını unutmaktadır”.

********

Günümüz dünyasında ise, yaşanılan ekonomik kriz ve bunun oluşturduğu bunalımlar;


huzurumuzu, mutluluğumuzu ve güvenliğimizi sağlayan mekanları her zamankinden ve her
şeyden daha önemli hale getirdi belki de…

Küreselleşmeyle birlikte uluslar arası piyasalarda yaşanan şok değişiklikler üretim aktörlerinin
de değişmesine yol açmakta. Mimarlık ve mimarlar da yapı sektörünün en önemli aktörlerinden
biri olarak bu süreçten etkilenen kesimlerin başında gelmekte. Yaşanan kriz koşulları tüm
sektörleri işsizleştirdiği ve yoksullaştırdığı gibi mimarları da işsizleştirmekte ya da mesleki
bağımsızlıklardan koparak işçileştiriyor.

8
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

Son dönemde mimarlığın bir kavşak noktasında olduğunu söyleyebiliriz. Mimarlık


hizmetlerindeki sorunlar incelenirken; en başta mimarlığın toplum içindeki konumu kamu hizmeti
niteliği ve hayatiyetinin tartışmaya açıldığı görülmektedir. Gerçekten de kullanıcı ile mimar
arasındaki bağın kopukluğu, toplu konut üreticilerinin, dev inşaat şirketlerinin kullanıcıların
taleplerini biçimlendirdiği bir mimarlık ve mimarlık hizmetleri yığınıyla karşı karşıyayız. Diğer
yandan, seri üretim mekânı tasarlayan bir mimarlık hizmeti talebi ve bu talebi derhal yerine
getirmeye hazır gerçek mesleki kimliğini kaybetmiş bir mimarlar ordusu var çevremizde.

Ayrıca; böylesi mimarlık hizmetlerini yapmaktansa vazgeçmeyi seçen mimarlarımız yanında;


mekanı bir tüketim malı haline getiren bu mimarlık çalışması talebine; bir türlü uyum
sağlamamış/sağlayamamış, kendine ve mesleğine yabancılaşmış mimarlar ve tüm bu karanlık
tabloya rağmen; geçinmek zorunda olduğu için, ücretli çalışmaya razı olmuş bir “isçi mimarlar
ordusu” var karşımızda.

Günümüz mimarlığının ve mimarlarının durumunu, işte bu bakış açısıyla değerlendirdiğimizde;


mimarlık çalışma ilişkileri ve mimarlık mesleğinin güncel hukuki sorunları, çok önemli bir alan
olarak karşımıza çıkmakta.

Günümüz çağdaş insanının yaşadığı; yaşamı anlamlandırma ve kendini ifade etme sorunlarının
aynısını; mimarlar da, yaşamakta. Belki de tam da bu nedenle; Mimarlar da, içinde yaşadıkları bu
karmaşayı ve bunaltıyı; kendi ilişkilerine ve kendi yarattıkları eserlere taşıyorlar.

*******

Yaşanan kriz koşulları her sektörü işsizleştirdiği ve yoksullaştırdığı gibi mimarları da


issizleştiriyor. Bu işsizleştirme ile birlikte hem yoksullaştırıyor hem de yoksunlaştırıyor. Mimarlar
ve mimarlık meslek örgütleri artık mimarlığı nasıl daha nitelikli hale getiririz ve mimarlığı hangi
koşullarda yapabiliriz düşüncesinden çok mimarlık mesleğini yapıp yapmayacaklarına
odaklanıyorlar.

9
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

Mimarların dayanışma ve örgütlenme sürecinin önem kazandığı günümüzde; özellikle genç


yeni mimarların özel sektörde ücretli olarak giderek çoğaldığı dikkat çekiyor. Ücretli çalışan
mimarların karşılaştıkları sorunlar ise:
1. Ücretlerdeki ve özlük haklarındaki yetersizlik,
2. Çalışma koşullarının tanımlanmamış olması,
3. Çalışanların iş güvenliğinin işverenin iki dudağı arasında olması,
4. Bir tasarım eylemi olması gereken mimarlık mesleğinin ve hizmetinin; mimarlık dışı
alanlara kayması,
5. Kontrol elemanı, rapor yazıcı, şantiye sorumlusu, fiilen teknik ressama dönüşmüş
büro elemanı olmak ve benzeri işler yapmak zorunda kalmaları
Bir yandan bu sorunlar yaşanırken bir yandan da mimarlar arasında açık ve gizli işsizlik giderek
artmakta.

Proje müellifi dediğimiz mimar, müşterinin isteklerine göre mimari projesini çizmek
zorundadır. Özel sektörde emek harcayan kişiler olarak mimarlar; müşterinin kontrolü ve nüfuzu
altında çalıştıklarından, her zaman özgürce mesleklerini yaratamamakta, iş sahibinin koşullarına
boyun eğmek zorunda kalmaktadır.
*******

Mekân tasarım sanatı olarak mimarlık mesleği, sanılanın tam aksine, belki de hiçbir
meslekte olmadığı kadar hukuki düzenlemelere ve hukuki kurallara bağlıdır.

“Hatalı bir yapının çökmesi veya yanması halinde, yapı sahibi ölürse, yapıyı yapan
mimar, yapı sahibinin oğlu ölürse mimarın oğlu öldürülecektir.”

“Eğer bir mimar, bir adama ev yapıp, onu tamamlarsa, Evin her bir SAR'i için iki sekel
gümüşü onun ücreti olarak O'na verecektir.”
M.Ö. 1810-1750 yıllarında yaşamış olan Babil Kralı Hammurabi’ nin yasaları

10
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

Mimarların, mesleki bağlılıklarının çok daha ötesinde bağlı olmak zorunda oldukları bir başka
gerçek bağımlılık da, hukuka olan bağlılıkları ya da daha doğru bir kabulle, hukuki bağımlılıklarıdır.
Mimarlık mesleğinin, hukukta bu kadar içli dışlı oluşu, bir yandan imar mevzuatı ve yapı güvenliği
hukukuyla birebir örtüşür çalışmak zorunda olmasından ve öte yandan da mimari eserlerin fikir
ve sanat eserleri hukukunca sanat eseri olarak kabul edilip koruma altına alınmasındandır.

Tarihsel Gelişim Sürecinde Mimarlık Hukuku

Mimarlık mesleğinin kendine özgü karakteri olan mimari eser sorumluluğu açısından mimarlık
hukukunu ele aldığımızda yapı üretim süreçleriyle ilgili mesleki çalışma hukuku ve mevzuatının
çok geniş olduğu görülmektedir. Tarihsel gelişim süreci içinde mimarların örgütlü mücadelesiyle
mimari eserler de fikri mülkiyet haklarına dahil edilmiştir. Mimari eserler, süreç içinde fikir ve
sanat eserleri anlamında eser sayılmış, fikri hak olarak kabul edilerek, koruma altına alınmıştır.
Fikri eserleri koruma altına alan 1886 tarihli Bern Sözleşmesi’nin ilk olarak kabulünde, mimari
ürün ve çalışmalar fikri eser olarak kabul edilmemişti.

Ancak mimarların ısrarıyla İngiltere’de mimarlık eserlerinin korumasıyla eser niteliği taşımaları
ve koruma altına alınmasıyla; düzenlemeler yapıldığı görülmektedir. Mimarlar, mimari eserlerin
fikri hak olarak korunması için yaptıkları mücadeleyi devam etmişler ve süreç içinde; yapılan
değişiklikler mimari eserler de; 13 Kasım 1908 tarihi itibariyle, Bern Sözleşmesinde uluslararası
alanda koruma kapsamına alınmışlardır.

Fikri mülkiyet hakları açısından; mimarlık meslek hukukundaki düzenlemelerle ilgili olarak,
elimizde üç adet önemli düzenleme bulunmaktadır. Bunlar
1. Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği Mimarlar Odası Serbest Mimarlık
Hizmetlerini Uygulama, Tescil ve Mesleki Denetim Yönetmeliği
2. 3458 sayılı Mühendislik ve Mimarlık Hakkında Kanun 17/6/1938 tarihli
3. 6235 sayılı Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği Kanunu 27/1/1954 tarihli

11
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

Ülkemizde yaşanan büyük Marmara depreminden sonra mimarlık çalışma hukukunda bir
takım yasal düzenlemeler yapılmıştır. Gerçi İmar mevzuatı eşgüdümden yoksun ve dağınık, yetki
ve sorumluluklar son derece muğlâk bir şekilde düzenlenmiştir. Sorumluluklar yerine
getirilmediğinde veya ihmalkarlık yapıldığında; ne yapılacağı konusunda; ne yazık ki imar
mevzuatında büyük bir boşluk bulunmaktadır.

1999 sonrasında üst düzey düzenlemelerin başında yapı denetimi ve yapı alanında çalışan
meslek adamlarına yetkinlik kazandırılması ve zorunlu deprem sigortası kabul edilmiştir. Yapı
denetimiyle ilgili de bir düzenlemeler yapılmışsa da; uygulamalarda, yapı denetimiyle ilgili
sorunlar tam anlamıyla çözülemediğinden sorunlu süreç devam etmektedir.

Borçlar hukuku açısından; finans çevrelerince yaratılmış, hukuksal düzenin kendi içinde
oluşturduğu müteahhitlerin; üniversite mezunu olmayan taşeron ve ustaların sorumluluğuyla
ilgili sorunlar devam etmektedir.

Halen Borçlar Kanununda; bina sorumluluklarında, uygulamadan itibaren 5 yılı kapsayan


zamanaşımı düzenlemesi bulunmaktadır. Bu zamanaşımının; zararın doğmasından başlayarak, 5
yılı kapsaması hakkında bir düzenlemeyle yeniden düzenlenmesi gerekebilir.

Meslek Olarak Mimarlık Hizmetlerinin Özellikleri

1. Mimarlık ve Mimarlık Hizmetleri

Mimarlık deyince ilk önce mimari yapılar akla geliyor. Mimarlık ülke düzeyinden başlayarak,
tek bir donatıya kadar farklı ölçeklerde, fiziksel çevrenin biçimleniş ve oluşumuna ilişkin her türlü
kararları içermektedir.

Mimarlık bir başka tanımla; yapıların tasarlanması, gereksinimlerin mekansal olarak


tanımlanması, biçimlendirilmesi, taşıyıcı sisteminin oluşturulması olarak da tanımlanabilir.

12
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

Mimarlık; gerçekte tam bir üretim sürecidir. Yapı üretim süreci olarak tanımlayabileceğimiz bu
süreç, çok parçalı yapısal bir bütünlük taşımaktadır. Bu sürecin en önemli özelliği, üreticinin çok
sayıda karar verici, uygulayıcı ve denetimcinin, süreç içinde yer almasını gerektirmesi ve bu
bağlamda çok boyutluluk göstermesidir.

Yapı üretim süreci, planlama kararlarından başlayarak; uygulama kararı, tasarım, uygulama,
denetim, kullanım ve yeniden kullanım süreçlerinden oluşan bütünsel bir sistemdir.

Mevzuatımıza göre; mimarlık hizmetlerini, eğitimi, uzmanlığı ve çalışma konularına göre,


serbest çalışan; kamu görevlisi ya da ücretli çalışanlara mimar denir (Yönet. Md 4). Bu tanımda
adı geçen mimarlık hizmetleri de, aynı madde içinde; uygulama yapmaya, kabule ve imzaya
mimarın yetkili olduğu, her türlü araştırma, danışmanlık, bilirkişilik, etüt, tasarım, plan, proje,
resim ve hesapların hazırlanması ve bunların uygulanması ile ilgili her türlü denetim ve kontrollük
hizmetleri olarak tanımlanır.

Mimarlık hizmetlerini
a. mimari tasarım hizmetleri
b. mimari proje hizmetleri,
c. rölöve, restitüsyon, restorasyon hizmetleri,
d. imalat projesi çalışmaları,
e. mimari uygulama ve yönetimi hizmetleri,
f. mimari mesleki kontrollük,
g. proje ve şantiye koordinasyonu ve planlaması
h. şantiye şefliği
i. mimari danışmanlık hizmetleri (danışmanlık, müşavirlik, bilirkişilik, hakemlik, eksperlik, jüri
üyeliği, raportörlük) (Yönet. Md.5).

13
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

2. Mimarlığın Kamu Hizmeti Niteliği

Kamu hizmeti, kamunun yararı olan ve toplumsal bir gereksinmeyi karşılayan faaliyetlerdir.
Kamu hizmeti nitelemesi
1. Hizmetin kamuya yönelmiş ve kamuya yararlı olması,
2. Kamu kuruluşlarınca veya ilgili kamu kuruluşunun sıkı denetimi altında özel kişilerce
yürütülmesidir.

Mimarlık hizmeti bir kamu hizmetidir.

3. Mimarlığın Serbest Meslek Niteliği

Serbest meslek faaliyeti olarak, mimarlar; mesleki faaliyetlerini eser ve iş sözleşmelerine


dayanarak yürütürler. Her sözleşen gibi onlarda sözleşmede öngörülen şekilde yükümlülüklerini
yerine getirirler.

4. Mimarların Eser Yaratma özelliği ve Bağımsızlığı

Mimarlık mesleğinin en önemli özelliği eser yaratma özelliği, özgürlüğü ve özerkliğidir.


Mimarların, gerek eser yaratma bağımsızlıkları ve gerekse mesleki bağımsızlıkları en önde gelen
temel ilkelerden biridir.

Mimarlık hizmetinin gereği olan üretilen veya yaratılan eserler; 5846 sayılı Fikir ve Sanat
Eserleri Kanunu'na göre; mimari projeler, fikri hak olarak kabul edilen zihinsel ürünlerdir. Bu
bağlamda mimari hizmetler ve mimari projeler, fikri haklar korumasından yararlanırlar.

Mimarların bağımsızlığı ilkesi; sadece bir hukuk normu olarak değil, aynı zamanda etik ve ideal
bir yaratma gerekliliği olarak karşımıza çıkar. Mimarların bağımsızlığını
1. Mimarın iş sahibi ile ilişkisindeki bağımsızlığı,
2. Toplumsal bakımdan bağımsızlığı,

14
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

3. Statüsel bağımsızlığı ve
4. Ekonomik bağımsızlığı olarak saymak mümkündür.

5846 sayılı Fikir ve Sanat Eserleri Kanunu'nun 2. maddesinin 3. fıkrasında; mimari eserler;
a. Çizimler
b. Mimari yapılar olmak üzere ikiye ayrılıyor.

Çizim olarak kabul edilen mimari eserler; estetik değeri olmayan çizimler olarak
tanımlanmaktadır. Güzel sanat eseri niteliği taşıyan mimari yapılar ise mimari eser olarak
tanımlanmaktadır. Yasa koyucu mimari çizgi açısından; mimari projeleri, yaratılan bir eser olarak
kabul ettiği için koruma altına alıyor.

Bir mimarın her yaptığının özgünlüğü tartışılabilir. Ancak ne olursa olsun mimarın harcadığı bir
düşünce emeği ve bu düşünce emeğinin korunması söz konusudur.

Bütün bireylerin ortak gereksinimleri dikkate alınarak hazırlandıkları için yapı projelerinde
oluşturulmuş olan yapı kültürüne bağlı olarak özel bir konutun; girişi, hol, salon, yemek odası,
odalar, pencereler ve benzeri düzenlemeleri birbirine benzer. Bu nedenle birbirine benzeyen her
yapı projesine kolaylıkla tecavüz iddiası ileri sürülemez. Mimari eserlerde yaratıcısının şahsiyet
özelliğinin gösterilmesi çok zordur. Çünkü fonksiyonel olarak birbirlerine benzer ve bazen çok az
yaratıcısının özelliklerini taşıyabilir. Değerlendirmeler esnasında mimari eserlerde, özgün
yapının az olduğunun kabulü gerekmektedir. Teknik benzerlikler kaçınılmazdır. Mimari eserin
bağımsız bir fikri çalışmanın varlığıyla yaratıldığı tespit edildiği kabul edildiğinde; mimari eser,
artık teknik korumadan çıkarak başlı başına güzel sanat eseri olarak korunmaya başlar.

5. TMMOB ve Mimarlar Odasına Bağımlılıkları

Mimarlık ve mimarlıkla ilgili hizmetler; kamu kuruluşu niteliğindeki meslek kuruluşları olan
TMMOB Mimarlar Odası’nın denetim ve gözetimi altında yürütülmektedir. Bu bağlamda;

15
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

Mimarlar odası da, kamu kurumu niteliği itibariyle; idare içinde yer alırlar ve bu nedenle devletin
idari gözetim ve denetimine tabidirler.

Mimarlık mesleği ve meslek hukuku ilişkisi incelendiğinde mimarların bağımsızlığının açıkça


meslek hukuku tarafından sınırlandırıldığı görülmektedir. Zira mimarlık, özel bir hukuksal konuma
sahiptir ve aynı zamanda kamu hizmeti niteliği taşıyan bu özel durum; serbest mimarlık
faaliyetinin, özgürlük alanını sınırlayarak; odaya bağımlı hale getirir.

Mimarın meslek hukukuna tabi olması; serbest meslek mensubu mimarın kamu kuruluşu olan
mimarlar odasına zorunlu üyeliği, mimarlar odasının disiplin kurulu yönetmeliğine tabi olmak gibi
sonuçlar yaratır.

Mimarlık hizmetleri; kamu yararını gözetmek, haksız rekabeti engellemek, meslek etiğini ve
eser sahibi mimarın 5846 sayılı Fikir ve Sanat Eserleri Kanunundan gelen haklarını korumak
amaçlarıyla, denetlenebilir. Mimarların bu amaçla Mimarlar Odası tarafından yürürlükteki
standart ve normlara göre incelenerek, mimarın kayıt ve sicillerinin tutulmasına, Mesleki
denetim adı verilmiştir (Yönet. Md 4).

16
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

Mimarlık Mesleğinin Yürütülme Biçimleri


Mimari Eser Sözleşmesinin Hukuki Çerçevesi

Mimarlık Mesleğinin Yürütülme Biçimleri

Mimari ilişki ve iş türlerine baktığımızda da; birçok mimari çalışma şekli karşımıza çıkıyor.
Serbest meslek sahibi mimar,
başkasının emrinde çalışan mimar,
devlet memuru mimar ve
sözleşmeli olarak çalışan mimar gibi çeşitli statü ve şekilde yapılan mimari iş ve mimari
çalışma şekli bulunuyor.

Mimarlık hizmetleri ve mimarlık mesleğinin yürütülme biçimleri incelendiğinde;


A. kamu sektörü ve
B. özel sektörde çeşitli çalışmalar yapan, bağımsız ve bağımlı çalışan mimarlar görülüyor.

1. Kamu Kurumlarında Çalışan Mimarlar


2. Özel Sektörde Çalışan Mimarlar
2.1. Serbest Mimarlık Hizmetleri ve Serbest Mimar Olarak Çalışma
2.2. Ortak Mimarlık Bürosu Olarak Çalışma
2.3. Mimarlık Şirketi Ortağı Olarak Çalışma
2.4. Ücretli Mimar Olarak Çalışma

1. Kamu Kurumlarında Çalışan Mimarlar

Mimarların çalışma yönetmeliği; kamu kurum ve kuruluşlarında çalışan mimarları, "kamu


çalışanı mimar" olarak tanımlanırken (Yönet. Md4); mimarların, statü olarak; bir yandan memur
kadrosuyla ve öte yandan da işçi kadrosunda çalıştırılabildiklerini görmekteyiz. Yerel kamu
kurumlarında ise mimarlar; çoğu zaman, sözleşmeli personel olarak çalıştırılmaktadırlar.

17
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

Kamu kurumlarında çalışan mimarlar ve bu çalışma şekilleriyle ilgili birçok sorun ve karmaşa
yaşanmaktadır. Kamu kavramının anlam değiştirdiği, kamu yönetim anlayışının değişimine paralel
olarak; merkezi ve yerel yönetime bağlı olarak, kamuda mimar istihdamı, KİT’lerin özelleştirilmesi
yoluyla özel sektör istihdamına dönüştürülmekte; ya da işlevsizleştirilmeye çalışılmaktadır.

Kamu kurum ve kuruluşlarında çalışan mimarlar, bu kuruluşların kendilerine ait yapı işleri için
serbest mimarlık hizmetleri büro tescil belgesi aranmaksızın mimarlık hizmetleri verebilirler.
Bu durumda mimarın; disiplin cezası olmaması, ilgili kamu kurulusu adına mimarlık hizmeti vermek
üzere yetkilendirilme, mimarlar odasınca düzenlenen imza sirküleri, taahhütname ve başvuru yerine
geçen formu şahsen doldurmuş ve imzalamış olmasının yanında; mimarın, kamu kurumundaki faaliyetinin
ve kendi yetkisinin devam etmekte olduğunu beyan etmiş olması, mimarlar odasının öngördüğü meslek içi
eğitimi almış ve üyelik aidatını ödemiş olması gerekir (Yönet Md. 11).

Mimarın üniversite döner sermaye yetkilendirmesi ile serbest mimarlık hizmeti verebilmesi
bağlamında ise; mimarlık eğitimi veren üniversitelerin kadrolu öğretim elemanları, eğitim,
öğretim ve bilimsel araştırmaya katkıda bulunmayı ön planda tutmak koşuluyla uzmanlık
konularında bağlı bulundukları üniversitelerin döner sermaye işletmelerinin yetkilendirmesi,
serbest mimarlık hizmetleri büro tescil belgesi aranmaksızın üniversitelerin ve diğer kamu ve
kuruluşlarının asli işlerine yönelik mimarlık hizmeti verebilirlerse de; fenni mesuliyet
üstlenemezler (Yönet md.12).

Akademik alanda çalışan mimar akademisyenlerinde büyük sıkıntıları ve sorunları


bulunmaktadır. Ülkemizde, yaşanan plansız okullaşma sürecinin bir sonucu olarak eğitim
sistemimizin özelleştirilmesi amacıyla yetersiz okullaşmanın önü açılmaktadır. Kamu
üniversitelerimiz de bu süreçten etkilenmekte; kadrolarını kaybetmekte ve kadroları
niteliksizleşmektedir. Bu değişime bağlı olarak ticarileşen üniversitelerimizde çalışan akademik
kadroların eğitmen kimliği kaybolmaktadır. Mimar akademisyenlerde bilimsel üretim yerine
serbest piyasaya yönelmektedirler. Bu süreçte mesleklerin nitelikleri değişmekte, bu koşullarda
akademik hizmetlerde çalışanların mesleki kimlik ve nitelik kaybı da hızla artmaktadır. Öte
yandan akademik mimarlık alanında da, ciddi bir istihdam ihtiyacı bulunmaktadır.

18
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

2. Özel Sektörde Çalışan Mimarlar

Özel sektörde çalışan mimarlar birkaç statü halinde mesleklerini yürütürler. Bu bağlamda
mimarlar; serbest meslek sahibi mimar olarak çalışabilirler. Ayni şekilde; bir başka gerçek kişi ya
da hukuk tüzel kişisi yanında bağımlılık ilişkisiyle de çalışabilirler ya da mimarlık şirketi ortağı
olarak mimarlık hizmetlerini yürütürler.

2.1. Serbest Mimarlık Hizmetleri ve Serbest Mimar Olarak Çalışma

Mimarlar en fazla özgürlüğü ve mesleki tatmin duygusunu, serbest meslek sahibi olarak
mimarlık hizmeti verirken yaşayabilirler.

Serbest mimarlık hizmet ve faaliyetleri; eser sözleşmesine dayanarak gerçekleştirilir. Serbest


mimarlık hizmetleri; bir yandan kamu hizmeti olarak kabul edilirken, öte yandan serbest mimarlık
hizmetleri birer ticari işletme niteliği taşırlar.

3458 sayılı Mühendislik ve Mimarlık Hakkında Kanun, 6235 sayılı Türk Mühendis ve Mimar
Odaları Birliği Kanunu, yürürlükteki kanunlar ve yönetmelik hükümlerinin verdiği yetki ile
mimarlık hizmet alanlarından birini ya da bir kaçını kendi hesabına ya da ortak olarak yapan ve
durumunu Mimarlar Odasına onaylatmış, serbest mimarlar listesine kayıtlı mimar; "serbest
mimar" olarak tanımlar(Yönet. Md4).

Serbest mimarlık hizmetleri tescil belgesi sahibi mimarın ya da bu Yönetmelikte tanımlanan


istisna koşulları taşıyan mimarın yapmaya yetkili olduğu mimarlık hizmetleri, "serbest mimarlık
hizmetleri" olarak tanımlanır (Yönet. Md4).

Mimarlar Odası tarafından verilen ve her yıl yenilenen, serbest mimarın serbest mimarlık
hizmeti yapmaya yetkili olduğunu belirleyen belgeye, "serbest mimarlık hizmetleri büro tescil
belgesi" adı verilmiştir (Yönet. Md4).

19
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

Mimarın, Mimarlar Odasına başvurarak serbest mimarlık hizmetleri büro tescil belgesi
almasına, "tescil" adi verilmiştir (Yönet. Md4) Tescil yenileme ise; . serbest mimarın, bu
yönetmelik hükümlerini yerine getirdikten sonra serbest mimarlık hizmetleri büro tescil belgesini
her yıl onaylatması işlemidir (Yönet.Md4).

Mesleki kontrollük ve fenni mesuliyet görevlerini üstlenen mimarın talebi halinde, yapı
kullanma izin başvurusundan önce; Mimarlar Odası tarafından düzenlenen belgeye, "iş bitim
belgesi" adi verilir. (Yönet. Md4).

Mimarlar Odasına tescilini ve tescil yenilemesini yapan serbest mimarlara serbest mimarlık
hizmetleri yapmaya yetkili olduğunu belirten serbest mimarlık hizmetleri büro tescil belgesi ile
birlikte serbest mimarlık mührü verilir. Serbest mimarlık hizmetleri büro tescil belgesi ve
serbest mimar mührü olmayan mimarlar, serbest mimarlık hizmeti yapamazlar.

Mimara birden fazla serbest mimarlık hizmetleri büro tescil belgesi ve mührü verilmez. İş
yerinin bulunduğu ilin ya da ilçenin bağlı olduğu birimine yazılı olarak başvurur. Bu belgeler 7 gün
içinde şube etkinlik alanlarındaki birimlerce ilgili şubeye iletilir. Şube yönetim kurulları başvuruyu,
başvuru tarihinden itibaren en geç 30 gün içinde inceleyip sonuçlandırır. Şube yönetim kurulu
tarafından düzenlenen ve onaylanan serbest mimarlık hizmetleri büro tescil belgesi ve serbest
mimar mührü, ilgili birimlere gönderilir (Yönet. Md.14).

Serbest mimarlık hizmetleri büro tescil belgesi ve serbest mimar mührü serbest mimara ilgili
birimlerce elden verilir. Serbest mimarlık hizmetleri büro tescil belgesi ilk tescilde, o yılsonuna
dek geçerli olmak üzere verilir. Tescil harcı ve o yılın üyelik aidatı tam olarak alınır. Serbest
mimarlık hizmetleri büro tescil belgesi her yıl Ocak ayı sonuna kadar serbest mimarın yazılı
başvurusu ile o yılsonuna dek geçerli olmak üzere yenilenir. Tescil yenileme harcı ve o yılın üyelik
aidatı tam olarak alınır. Belirlenmiş süresi içerisinde tescil yenilemesi yapılmamış, ise yenileme
işlemi yapılırken ilk tescil harcı ve o yılın üyelik aidatı alınır. Tescil ve tescil yenileme harçları her
yıl Mimarlar Odası yönetim kurulu tarafından Aralık ayı içinde belirlenir ve ilan edilir (Yönet.
Md.l4).

20
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

Serbest mimarlık hizmetleri büro tescil belgesinin ya da serbest mimarlık mührünün


kaybedilmesi durumunda, kaybın ve geçersizliğinin belgelenmesi koşulu ile yapılacak başvuru ve
tescil harcının yatırılması durumunda serbest mimarlık hizmetleri büro tescil belgesi ve serbest
mimar mührü yeniden düzenlenir.

Mimar kendisi, eşi, annesi, babası, kardeşleri ve çocukları gerçek kişi olarak, is sahibi
konumunda olduğu durumlarda ve ticari amacı olmayan kendi kullanımları için yaptıracakları
binalarda, serbest mimarlık hizmetlerini, bu durumu belgelemek ve bir defaya mahsus olmak
üzere, serbest mimarlık hizmetleri büro tescil belgesi ve fatura aranmaksızın asgari ücret
üzerinden mesleki denetim bedeli ödeyerek yapabilirler.

Bu çerçevede son olarak serbest meslek sahibi bir mimarın; hem kendi mimarlık bürosunda;
hem de bir başka mimarin emrinde veya bir özel hukuk tüzel kişisinin yanında; mimarlık
hizmeti vermek üzere, çalışabileceğini söyleyelim. Gerçekten, mimarlar isterlerse kendi serbest
bürolarında mimarlık hizmetleri yanında kısmi statüde veya çağrı üzerine çağırma gibi usullerle
de; bir başka mimarin emrinde, ücretli mimar ya da isçi mimar olarak çalışabilirler.

2.2. Ortak Mimarlık Bürosu Olarak Çalışma

Özel sektördeki bir başka çalışma şekli, adi ortaklık sözleşmesine bağlı olarak ortak mimarlık
bürosu şeklinde birlikte mimarlık hizmetinin verilmesidir. Bu şekilde mimarlık hizmeti verilmesi
durumunda tüm ortaklar şirketin tamamından kendi işleriymiş gibi sorumlu olurlar.

Borçlar Kanunu'nun adi şirket başlıklı 23. babının başındaki 520/1. Maddesi uyarınca şirket, iki
veya daha fazla şahsın, emeklerini ve mallarını ortak bir amaca erişmek için birleştirmeyi iltizam
ettikleri bir sözleşmedir. Ortak Mimari bürolarının tüzel kişiliği yoktur.

Adi ortaklıklarda mimarların, Mimarlar Odasınca tescilin yapılması ve serbest mimar mührü
alabilmeleri için, bu Yönetmeliğin 5 nci maddesinin birinci fıkrasında yazılı koşullara ilave olarak;
ortakların tamamı tarafından imzalanmış ortaklık sözleşmesini vermiş olması, mimarların kendi

21
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

aralarında kuracakları ortaklıklarda müelliflik haklarını düzenleyen sözleşmeyi vermiş olması,


mimarin tasarım ve yapı sektörü ile ilgili Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği üyeleri ile
kurdukları ortaklıklarda ihtisas ayrımı taahhütnamesini vermiş olması gerekir(Yönet. Md.?).

2.3. Mimarlık Şirketi Ortağı Olarak Çalışma

Ortak mimarlık şirketi çerçevesinde sayılabilecek bir başka özel sektör mimarlık çalışması da;
tüzel kişiliği olan şirketlerde, mimarlık şirketi ortağı olarak mimarlık hizmetinin verilmesidir.

Sermaye şirketi ortaklığı mimar ya da mimarların tescilleri için; sermaye şirketi ortağı olarak
serbest mimarlık hizmetleri büro tescil belgesi alınabilmesi için mimarın şirketteki hisse oranı
şirket sermayesinin ortaklara bölünmesiyle bulunacak paydan ve aynı zamanda diğer ortaklardaki
en yüksek hisse oranından fazla olacaktır; bu oran yüzde 10'dan az olamaz(Yönet. Md.9).

Bu şirketlerde şirket ana sözleşmesinde belirtilen iştigal konuları arasında "mimarlık


hizmetleri” nin yer alması koşulu aranır.

Sermaye şirketi ortağı mimarın, mimarlar odasınca tescilinin yapılması ve serbest mimar
mührü alabilmesi için; disiplin cezası nedeniyle mesleki faaliyetini yapmaya engel bir kısıtlılığının
bulunmaması, serbest mimarlık hizmetini yürütebileceği işyerinin olması, sermaye şirketinin ana
sözleşmesinin yayınlandığı ticaret sicil gazetesi ya da noter onaylı suretini vermiş olması, sermaye
şirketinin mali kaydının o yıl için noter onaylı sayfasının fotokopisini vermiş olması gerekir.

Aynı şekilde; sermaye şirketinde ücretli çalışan mimar ya da mimarlara mimarlar odasınca her
yıl belirlenen asgari ücretten az ücret ödenmediğini belgelemesi, sermaye şirketinin ücretli olarak
çalıştıracağı mimarlarla imzalayacağı iş düzeni ve çalışma şartlarını düzenleyen sözleşmeyi vermiş
olması, mimar sermaye şirketindeki faaliyetinin ve kendi yetkisinin devam etmekte olduğu beyanı
yanında mimarlar odasınca düzenlenen imza sirküleri, taahhütname ve başvuru yerine geçen
formu şahsen doldurmuş ve imzalamış olması, sermaye şirketi ile müelliflik haklarını düzenleyen
sözleşmeyi vermiş olması, mimarlar odasının öngördüğü meslek içi eğitimi almış olması, serbest

22
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

mimarlık hizmetleri büro tescil belgesi ilk tescil, mühür harcı ve üyelik aidatini ödemiş olması
şarttır (Yönet. Md.9).

2.4. Ücretli Mimar Olarak Çalışma

Ücretli mimarlar, özel hukuk tüzel kişilerinin, şirketlerin yanında çalışabildikleri gibi bir başka
mimar yanında da mimarlık hizmeti verebilirler. Özel hukuk tüzel kişisi emrinde çalışan isçi
mimarların iki kategori de ele alınması mümkündür;
a) resmi mercilerde imzalarıyla birlikte fikri mülkiyet haklarını koruyarak mimarlık hizmeti
verenler ve
b) sadece işveren mimari temsil edip mimarlık mesleğini teknisyen seviyesinde yapmak
zorunda kalanlar.

Mimarlık çalışma yönetmeliğinde; isçi mimar olarak hizmet sözleşmesi ile çalışan mimarlar,
"ücretli çalışan mimar" olarak tanımlamaktadır (Yönet. Md4).

Ücretli çalışan mimarın serbest mimarlık hizmeti verebilmesinde; Yönetmeliğin 9'uncu


maddesindeki koşullara sahip olmayan sermaye şirketlerinde hizmet sözleşmesi ile çalışan
mimarlar, çalıştığı sermaye şirketine ait gayrimenkuller üzerinde, kazanç amacı gütmeksizin,
şirket ana sözleşmesinde belirlenmiş iştigal konularını yürütmek üzere, yalnızca şirket tarafından
kullanılacak kendilerine ait binaları için aşağıda yazılı hususları yerine getirmeleri koşulu ile;
serbest mimarlık hizmetleri büro tescil belgesi aranmaksızın serbest mimarlık hizmeti verebilirler.
Ancak; fenni mesuliyet üstlenemez, üçüncü şahısların işleri için serbest mimarlık hizmeti
veremezler (Yönet. Md.! O).

23
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

Mimari Eser Sözleşmesinin Hukuki Çerçevesi

Mimari eser sözleşmesi; eser sözleşmesinin, fikri mülkiyet haklarıyla donatılmış şeklidir. Bu
yüzden mimari eser sözleşmesinin hukuki niteliğini incelemek için öncelikle eser sözleşmesinin
hukuki niteliğini özetlemek yerinde olacaktır.

1. Eser Sözleşmesinin Hukuki Nitelikleri

Eser, "insan emeğinin mahsulü (ürünü) olup hukuki bir bütün olan ve iktisadi değer taşıyan
maddi, manevi her şey"dir. İş sahibi bir eser meydana getirmeyi başkasına tevdi eden kişidir.
Yüklenici (mimar ya da işgören de) eser meydana getirip teslim etmeyi borçlanan bir kişidir.
BK.Md.355'de eser sözleşmesinin bir eser meydana getirme unsurunu ifade etmek için bir şeyi
imal etmeden söz edilmiştir. Mimari eser sözleşmesi iş görme borcu doğurtan ve sözleşmenin
konusundan çok sözleşmenin objektif sonucu için yapılan bir sözleşmedir. Burada önemli olan
bir eserin meydana getirilmesidir. Nitekim Borçlar kanunu tasarısının yedinci bölümünde
mimari eser sözleşmesi yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun
karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği bir sözleşme olarak tanımlanmıştır.

Yasada "eser" ya da "şey" terimleriyle belirlenen bu öğe, sözleşmeyle iş görenin (mimar), iş


sahibi adına ortaya çıkarmayı, yaratmayı yüklendiği sonuçtur. Bu sonuç, bir mimarın yapıyı
projelendirmesindeki gibi emek harcanarak yaratılan nesnel varlık olabilir.

Eser sözleşmesinin tarafları yüklenici (mimar/müteahhit) ve iş sahibidir. İş sahibi, gerçek kişi


olabileceği gibi; tüzelkişi de olabilir. İnşaat işlerinde, iş sahibi, bir kişiyi; genellikle bir mühendisi
ya da mimarı işlerin yönetimiyle görevlendirir. Bunlar arasındaki ilişki vekalet sözleşmesidir.
İşlerin yönetimiyle görevli kişi, inşaatın yapılmasına katılan işletmelerle ve başkaca kişilerle
ilişkilerinde, iş sahibinin temsilcisidir; temsil yetkisinin kapsamı, sözleşme ile belirlenir. Müteahhit
de, eseri meydana getirip teslim etmeyi borçlanan her hangi bir kişidir.

24
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

Eser sözleşmesi; karşılıklı ve rızai nitelikte, tam iki tarafa borç yükleyen sözleşme
görünümündedir. Eser sözleşmesinin meydana gelmesi için, tarafların meydana getirilecek eser
ve karşılığında ödenecek ücret konusunda anlaşmış olmaları gereklidir. Bu anlaşmanın tarafları,
bir eser meydana getirme borcu altına giren "mimar ya da müteahhit" ile eser karşılığı ücret
ödeme borcu altına giren "is Sahibi”dir. Eser sözleşmesinde mimar ya da müteahhidin eseri
teslim borcu ile is sahibinin ücret ödeme borcu, bu anlaşmanın niteliğinden çıkan sonuçlardır.

2. Mimari Eser Sözleşmesinin Hukuki Nitelikleri

Mimari eser sözleşmesi diğer eser sözleşmeleri gibi, konusunu insan emeğinin oluşturduğu
sözleşmelerdendir. Mimari eser sözleşmesi, işgören mimar /yüklenici /müteahhit denilen kişiyle
is sahibi denilen kişi arasında yapılan öyle bir sözleşmedir ki, bununla işgören mimar, is sahibinin
vermeyi üstlendiği bir ücret karşılığında bir yapıt /proje ortaya koyma borcunu yüklenir (BK. 355).

Mimarın: 5846 sayılı Fikir ve Sanat Eserleri Kanununa göre kazandığı başkasına
devredilemeyen eser sahipliği hakkına dayanarak (Yönet. Md4), yaptığı eser sözleşmesine;
"mimari eser sözleşmesi" adı verilir.

Gerçekte mimari eser sözleşmesi karma bir sözleşmedir. Bir yanında eser sözleşmesinin
bütün karakteristik unsurlarını taşırken; öte yanında iş sözleşmesinin, eser sözleşmesiyle
bağlantılı ve iş görme borcunu sağlayan bütün unsurlarını da içinde barındırır.

Mimari eserlerde olduğu gibi; ortaya çıkarılan sonucun, ille de yeni bir eser yaratma
biçiminde olması zorunlu değildir. Zaten var olan bir şeyin onarılması, biçiminin değiştirilmesi
örneğin otomobilin onarımı, elbisenin kuru temizlemeyle temizlenmesi, bir kolyenin altınla
kaplanması, evin badanalanması gibi konularda eser kavramı içinde yer alır.

Fikri mülkiyete konu olabilmesi için; yaratılan sonucun, bağımsız bir hukuki varlık olarak bir
bütün oluşturması gerekir. Eğer sonuç emek harcamayı gerektirse de bir bütün oluşturmuyorsa,
o zaman bu sonucu eser kavramı içine sokma olanağı yoktur. Örneğin, bir mimar tarafından bir

25
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

yapının yapım işlerinin gözetilmesi gibi hallerde bu bütünlük yoktur ve ortada daha ziyade bir
vekalet ilişkisi vardır.

Mimari eser sözleşmesinin hukuki niteliğine bakıldığında mimari eser sözleşmesi; ivazlı,
şekle bağlı olmayan, rızai nitelikte, tam iki tarafa borç yükleyen sözleşme görünümündedir.

Mimari eser sözleşmesi herhangi bir şekle tabi değildir; şekilsizdir. Ancak ispat açısından
mimari eser sözleşmesinin yazılı hale getirilmesinde pratik ve hukuki yararlar vardır. Bu
durumda uyulacak şekil, ispat şartıdır. Gerçekten taraflar önemli konularda haklarını ve borçlarını
çoğu zaman yazılı şekilde yapmak isterler. Böyle bir durumda da sözleşmenin tabii olacağı BK. m.
16 anlamında bir geçerlilik şartının varlığı kabul edilmelidir. Öte yandan mimarlık hizmetleri
yönetmeliğinde; mimari eser sözleşmesinin yazılı olması gerektiği yönünde bir hüküm
bulunmaktadır.

Mimari eser sözleşmesinin unsurlarından biri, mimarin bir proje yaratma yüklenimi ve
taahhüdü, diğeri ise is sahibinin ücret ödeme yüklenimi ve taahhüdüdür. Aksi
kararlaştırılmamışsa ücret, eserin teslimi zamanında ödenir (BK m. 364/1).

Mimari eser sözleşmesi, karşılıklı (ivazlı) olduğundan, ücret de sözleşmenin önemli bir
unsurudur ve harcanan emek karşılığı bir ücret ödenmektedir. Bu nedenle taraflar arasında
eser karşılığı ücret ödeneceği sözleşmede belirtilmemiş olsa bile, bir ücret ödenmesi
gerekecektir. Taraflar, ücret verileceğini belirtmiş, fakat bunun ne kadar olacağını
belirtmemişlerse, BK. 366'nci maddesindeki yaklaşık (takribi) ücret ile ilgili kurallara göre
ücretin ne kadar olacağı belirlenir. Taraflar aralarında belirli bir ücret kararlaştırmışlarsa, artik
iş sahibi bu ücreti ödemek zorundadır (BK. Md. 364).

Başlangıçta götürü olarak tespit edilmemiş yahut takribi bir surette yaklaşık olarak belirlenmiş
olan ücret, sonuçta yapıldığı yer ve zamanda eserin değerine ve yüklenicinin yaptığı masraflara
göre belirlenir (BK Md. 366). Ücret başlangıçta peşin ve kesin surette de tespit edilmiş olabilir
ki, buna götürü ücret denir.

26
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

Götürü ücret belirlenmiş olan hallerde, yüklenici işi bu ücretle yapmağa mecbur olup,
tahmin edilenden fazla emek harcamak ve masraf yapmak zorunda kalsa bile, kural olarak
ücretin arttırılmasını isteyemez (BK Md. 365). Fakat önceden tahmin olunamayan veya tahmin
olunup da taraflarca dikkate alınmayan durumlar, işin yapılmasını önler veya son derece
güçleştirirse hakim takdir hakkini kullanarak ya kararlaştırılan ücreti arttırır veya sözleşmeyi
fesheder (BK. Md. 365/2) Ücretin hesaplanış tarzının mimari eser sözleşmesinin bir unsuru olmak
itibariyle bir önemi yoktur.

3. Mimari Eser Sözleşmesinde Tarafların Borç ve Yükümlülükleri

Mimari eser sözleşmesinden, mimar(is gören/yüklenici) ve is sahibine bir takim borçlar doğar.
Yüklenici; isi bizzat yapmak veya kendi yönetimi altında başkasına yaptırmak, işe en az isçinin
göstereceği özen kadar özen göstermek, işe zamanında başlayıp devam ettirmek ve teslime kadar
hasara katlanmak zorundadır.

İş sahibi ise; kararlaştırılmış veya sonradan belirlenecek ilan ücreti ödemek, eseri teslim
almak, teslimden sonra eseri muayene ederek ayıplı olduğunu gördüğü takdirde durumu
yükleniciye bildirmekle yükümlüdür.

3.1. Mimarın Borçları

BK. Md. 356-363 arasında mimarın borçları belirlenmiştir. Bu borçlardan bazıları, eserin
sözleşmeye uygun olarak hazırlanmasıyla ilgili olup;
a. işi sadakat ve özenle yapma,
b. işi bizzat yapma,
c. araç ve gereçlerle malzemeye ilişkin borçlar,
d. işe zamanında başlama ve devam etme,
e. genel ihbar yükümlülüğü
bazıları ise, meydana getirilen eserin teslimi ile ilgili olup;
f. eseri teslim borcu,

27
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

g. ayıba karsı tekeffül borcu,


h. eserin hasara katlanma borcu olarak sayılabilecektir.

Mimarın borçları:
1. Mimari Eseri Yapma ve Teslim Etme Borcu
2. Mimari Eseri Bizzat Yapma Borcu
3. Mimarin Sadakat Borcu
4. Mimarin Özen Borcu
5. Mimarın Araç, Gereç Ve Malzeme Sağlama Borcu
6. Mimarin Genel ihbar Yükümlülüğü
7. Mimari Esere Zamanında Başlama ve Bitirme Borcu
8. Mimarın Meydana Getirdiği Eseri Teslim Etme Borcu
9. Mimari Eserdeki Ayıbı Üstlenme Borcu
9.1. Sözleşmeden Dönme Hakkının Kullanılması
9.2. Ayıpta Zamanaşımı Süresi

Mimari Eser sözleşmesinde mimarın borçlarına karşılık olarak teslim ettiği eser karşılığında
sözleşmeyle belirlenen ya da sözleşmeyle belirlenmemişse sonradan keşifle belirlenecek ücretin
kendisine ödenmesini isteme hakkı bulunmaktadır. Bunun dışında da müteahhidin bazı ikincil
hakları vardır. Örneğin, işi (sonucu) kabul etmesini iş sahibinden isteme; götürü ücrette olağan
üstü nedenlerin doğması halinde ücretin arttırılmasını isteme vb. gibi.

Mimarlar Yönetmeliğinin 15. maddesi mesleki açıdan mimarın görev ve sorumluluğunu


etraflıca düzenlemektedir. Yönetmelik hükümlerine göre; mimarların görev ve sorumluluklarını
mimarlık çalışması kapsamında ele aldığımızda; mimarların görev, hak ve sorumlulukları
mevzuata göre söyle özetlenebilir:
Mimar, bu Yönetmelik kapsamına giren tüm serbest mimarlık hizmetlerini Mimarlar
odasının mesleki denetimine sunmakta yükümlüdür. Mimarın bu yükümlülüğü iş
sahibinin, ilgili idarenin, inşaat ve kullanma izni veren mercilerin Mimarlar Odası
mesleki denetimini istememesi durumunda da ortadan kalkmaz. Mimarın kendisine

28
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

tanınmış görev, hak ve sorumlulukları Mimarlar Odası dışında başka bir kuruluş
tarafından sınırlanamaz ve kısıtlanamaz. Mimar, bu Yönetmelik kapsamında olan
serbest mimarlık hizmetleri ile ilgili olarak, hizmetin başlamasından önce is sahibi ile
sözleşme imzalamak zorundadır. Bu sözleşme; isin kapsamı, süresi, aşamaları, bedeli
ve karşılıklı haklar konulanda Mimarlar Odasınca hazırlanmış tip sözleşmedeki asgari
koşullan kapsar. Mimarlık hizmetleri şartnamesi ve ücret tarifesi serbest mimarlık
hizmetleri sözleşmesinin ayrılmaz eki sayılır.

Mimar, işvereni ile imzalayacağı sözleşme ve sunacağı serbest mimarlık hizmetlerini;


a. Yönetmelik hükümlerine,
b. Mimarlar Odası Mimarlık Mesleğini Uygulama, Mimarlar Arası Dayanışma, Mimarlık Şeref ve
Haysiyetini Koruma Yönetmeliğine,
c. Mimarlık hizmetleri şartnamesi ve ücret tarifesi hükümlerine,
d. Zorunlu standart ve normlara, genel olarak bilinen fen ve yapı sanatı kurallarına,
e. Mimari proje çizim ve sunuş standartlarına,
f. Mimarlar Odasının serbest mimarlık hizmetleri sunulması ile ilişkili kanunlar, yönetmelikler
çerçevesinde belirlediği esaslara göre yürütmekle yetkili, yükümlü ve bundan dolayı sorumludur.

Mimar, serbest mimarlık hizmetleri için verilen evrak, belge ve hazırladığı yazılı ve çizili
dokümanları, işin sona ermesinden sonra 5 yıl süre ile saklamak zorundadır. Mimar eserlerinin
orijinallerini 5846 sayılı Fikir ve Sanat Eserleri Kanunu uyarınca, yaşamı boyunca ve ölümünden
70 yıl sonrasına kadar korunacağını bilerek hareket eder.

3.1.1. Mimari Eseri Yapma ve Teslim Etme Borcu

Bir mimari eser sözleşmesinde, işgören mimar, ısmarlanan eseri yaratarak sözleşmedeki
koşullarla iş sahibine teslim etme borcu altındadır. Asıl olan ısmarlanan eseri (sonucu)
sözleşmeye uygun olarak yaratmaktır. Bunun yaratılması yeterli olmayıp, ayrıca, ısmarlayana
teslim de ana borç olarak kabul edilir.

29
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

Mimari eser yaratma (borcu) ise Borçlar Kanunu 355 hükmünde açıkça, mimari eser
sözleşmesinin esaslı unsuru olarak düzenlenmiştir. Ismarlanan eser, tümüyle tamamlanıp,
ısmarlayanın zilyetliğine ve tasarruf alanına geçirilmekle teslim edilmiş sayılır. Teslim süresi
sözleşme ile belirlenmemişse, tarafların varsayılan iradesine göre ve işin mahiyetine göre bu
boşluk doldurulmalıdır. Burada, BK. Md.74 hükmündeki hemen ıra ilkesi uygulanmamalı; mimara,
mimari eseri yaratması ve teslimi için uygun bir süre bırakılmalıdır.

Mimar eseri yapıp bitirdikten sonra teslim borcunu ifada temerrüde düşerse, özel bir hüküm
olmadığı için, Borçlar Kanunu 96 d. maddeleri ve özellikle 106-108 hükümleri uygulanır. Mimari
eser yaratma borcuna aykırılık halinde ise, BK. Md.358 hükmü uygulanır. Bu hükmün; teslim
borcuna doğrudan veya kıyasen uygulanması yanlış olur. Teslim etmeme veya gecikmiş teslim
nedeniyle, kararlaştırılan cezai şartın istenmesi de mümkündür.

3.1.2. Mimari Eseri Bizzat Yapma Borcu

BK. Md. 356 f. 2'ye göre "müteahhit/mimar, imal olunacak şeyi bizzat yapmağa veya kendi
idaresi altında yaptırmağa mecburdur. Fakat işin niteliğine göre şahsi önemi yok veya kişisel
beceri gerektirmiyor ise işi başkasına da yaptırabilir”.

Mimarin, kendi yönetimi altındaki yardımcı kişilere mimarlık işini yaptırması halinde de, işi
mimar kendisi yapmış sayılır (BK. 100).

Mimari eserin yapma ve yaptırma konusunda sözleşme hükümlerine karşı bir tutum söz
konusu olacak olursa iş sahibi borçlu temerrüdü hükümleri çerçevesinde (BK. M:106 d.)
sözleşmeden dönme hakkına sahiptir.

Bazen de mimar, işin tamamını ya da bir bölümünü kendi hesabına ve bağımsız çalışan bakşa
mimarlara bırakabilir. Bu durumda asıl mimarla öteki mimar arasındaki ilişki de bir mimari eser
sözleşmesi ilişkisidir.

30
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

Birden çok mimar/müteahhidin bir araya gelerek genellikle büyük yapı (bayındırlık) işlerini
yapması da mümkündür. Buna konsorsiyum ya da joint - venture (iş ortaklığı) sözleşmesi
denmektedir. İş ortaklığını ya da konsorsiyumu oluşturan mimar/müteahhitlere, kendi
aralarındaki iç ilişkide adi (olağan) ortaklığa ilişkin Borçlar Kanunu 520 vd. hükümleri uygulanır.

3.1.3. Mimarin Sadakat Borcu

Mimar işi, iş sahibinin yararına olacak biçimde ve ona zarar verecek davranışlardan kaçınarak
yapmalıdır. Buna, müteahhidin işi sadakatle ve özenle yapması denilir. Borçlar Kanununun mimari
eser sözleşmesini düzenleyen hükümleri arasında yüklenicinin sadakat borcu düzenlenmiş
değildir.

BK. Md. 357 de müteahhidin sadakat borcunun iki özel görünümü düzenlenmiştir.
1. BK. Md.357/2'ye göre malzeme iş sahibi tarafından verildiği takdirde yüklenici mimar
malzemenin kullanılışı hakkında hesap vermek ve artanı iade etmek yükümlülüğü
altındadır.
2. BK. Md. 357/son'a göre müteahhit (mimar) iş sahibinin verdiği malzeme ve onunla ilgili
konuları eserin gerektiği gibi vaktinde ifasını tehlikeye sokabilecek ayıplarından iş
sahibini haberdar etmek yükümlüküğü altındadır.

Bu iki durum dışında müteahhidin yine vekâlet sözleşmesinde olduğu gibi sır saklama
yükümlülüğünün bulunduğu da kabul edilmelidir. Öyle ki bu yükümlülük mimari eser
sözleşmesinin sona ermesinden sonra da devam edecektir.

Eğer mimar/müteahhit sadakat borcuna aykırı hareketi sonucunda; bir kar elde etmişse, BK.
md. 414 kıyas yoluyla uygulanacak, is sahibi karın kendisine devrini talep edebilir. Diğer
taraftan, eser henüz tamamlanmadan mimar/müteahhidin sadakat borcunu ağır surette ihlal
ettiğini görürse, is sahibi BK. Md. 369'a veya BK. md. 358 f. II ile birlikte BK. md. 106'ye
dayanarak akitten dönmek olanağına sahiptir. Bu takdirde, is sahibi, sadakat borcuna

31
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

uyulmamasından doğan tazminat alacağıyla; sözleşmenin eser tamamlanmadan feshi dolayısıyla,


müteahhidin ileri sürebileceği alacağı takas edebilir.

3.1.4. Mimarin Özen Borcu

Mimarın özen borcunun, kanuni dayanağı ve görünümleri; is sözleşmesinden doğar. Mimar isi
yaparken genellikle is sözleşmesinde, isçinin göstermekle yükümlü olduğu derecede bir özen
göstermek zorundadır (BK. 356/li7.

Mimarın özen borcunun bir gereği de, işi alırken, bu işin üstesinden gelebilecek bilgi, beceri,
araç, gereç vs. olanaklara sahip olup olmadığını, ayrıca işin görülebilmesi için gerekli ön işlem ve
hazırlıkların tamamlanıp tamamlanmadığını araştırmaktır.

İş sahibi, özen borcunu hiç ya da gereği gibi ifa etmeyen mimara karşı çeşitli hukuki imkanlara
sahiptir. Öncelikle mimarin, özen borcunu hiç ifa etmemesinden ya da kötü ifa etmesinden dolayı
BK. Md. 96 d. hükümleri çerçevesinde uğradığı zararın giderilmesini istemesi söz konusudur.

İş sahibi, mimara isin düzeltilmesi için süre verip de bu süre faydasız olarak geçirildikten sonra,
is sahibi, isterse işi başkasına yaptırarak masrafları mimardan temin eder isterse de zararın
doğrudan doğruya karşılanmasını isteyebilir.

3.1.5. Mimarın Araç, Gereç Ve Malzeme Sağlama Borcu

BK. Md. 356/son'a göre; “müteahhit (mimar), imal olunacak şeyin icrası için lazım olan
vasıtalar ve alet ve edevatı kendi masrafıyla tedarik etmeğe mecburdur". Aynı şekilde BK. Md.
357/1 e göre "müteahhit, imal ettiği şeyde kullandığı malzemenin iyi cinsten olmamasından
dolayı iş sahibine karşı mesul ve bu hususta satıcı gibi sorumludur. Hesap verme yükümlülüğü,
mimari eser tamamlanmadan sözleşmenin sona erdiği durumlarda da vardır.

32
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

3.1.6. Mimarin Genel ihbar Yükümlülüğü

BK. Md. 357/son'a göre "İş devam ettiği sırada, iş sahibinin, verdiği malzemenin veya
gösterdiği arsanın kusurlu olduğu anlaşılır yahut imalatın noktası noktasına muntazaman icrasını
tehlikeye koyacak diğer bir hal hadis otursa mimar/müteahhit, is sahibini bundan derhal
haberdar etmeğe mecbur, aksi takdirde bunların neticelerini karşılamakla sorumludur". Bu
borcunu ihlal eden mimar/müteahhit, BK. Md. 96 vd. hükümler çerçevesinde sorumlu olur.

Mimarın, bildirimi zamanında yapması durumunda, ısmarlayan sözleşmeyi onun zararını


ödeyerek feshedebileceği gibi, ondan işe devamını da isteyebilir. Bildirime karşın, ısmarlayan
onun işe devamını isterse, sorumluluğu üstlenmiş olur.

Mimar; mimari eser, yaklaşık maliyet tahminlerini aşırı derecede aşacak bir fiyata mal olacaksa
(BK. Md.357/1), bu durumu; is sahibine bildirmekle yükümlüdür.

3.1.7. Mimari Esere Zamanında Başlama ve Bitirme Borcu

Mimar, mimari eser sözleşmesine göre işe zamanında başlamak ve düzenli sürdürerek
bitirmekle de yükümlüdür (BK. 358/1). Mimar/Müteahhidin bu yükümlülüğe uymaması
durumunda, ısmarlayan, sözleşmeyle kararlaştırılan teslim zamanını beklemeksizin sözleşmeden
dönebilir ve mimardan olumsuz (menfi) zararını isteyebilir (BK. Md. 358/1)65.

İşe zamanında başlama ve devam etme borcu sözleşmede eserin teslimi için bir süre
kararlaştırılmış olup olmamasına göre farklı kapsamda ele alınır. BK. Md.74 gereğince herhangi
bir süre kararlaştırılmamışsa mimari eser sözleşmesi imzalanır imzalanmaz esere hemen
başlanması ve normal tempoda götürmesi gerekir. Aksi halde is sahibi BK. Md.106 gereği sahip
olacağı hakları kullanacaktır.

Teslim süresi belli işlerde ise mimarin gecikmesi halinde; BK. Md358/1 hükmü, uygulanacaktır.
Mimar/müteahhidin objektif olarak eserin yapımında gecikmiş olması ve is sahibinin de

33
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

mimar/müteahhide gecikmesi nedeniyle, ihtarda bulunması ve ek süre vermesi gerekir.


Mimar/müteahhide verilen ek süre faydasız kalmışsa, is sahibi dilerse; BK.M.358/1'e göre
sözleşmeden dönerek, sözleşmeyi fesheder.

İsin geç teslimi dolayısıyla ısmarlayan, Borçlar Kanunu 106-108 hükümlerine göre mimardan
gecikme zararını isteme hakkına da sahiptir.

Eğer işin yapılmasındaki gecikme, bütün tahminlere göre; mimar/müteahhidin işi belli
zamanda bitirilmesine imkân vermeyecek derecede ise, is sahibi ek süre tayinine gerek olmaksızın
sözleşmenin erken feshi yoluna gidebilir.

Mimar/müteahhide ise başlaması veya devam etmesi için verilen ek süre faydasız kalmışsa, is
sahibi, dilerse BK. Md. 358 f. re göre akdi feshederek sözleşmeden döner, dilerse müspet
zararının tazminini isteme yoluna başvurabilir. Mimar/müteahhit başladığı isi yarıda bırakır ve
kendisine verilen ek süre içinde de isi tamamlamak için bir girişimde bulunmazsa, isin masrafı
mimar/müteahhide ait olmak üzere başkasına tamamlattırılabileceği de kabul edilmektedir.

3.1.8. Mimarın Meydana Getirdiği Eseri Teslim Etme Borcu

Borçlar Kanununun eser sözleşmesini düzenleyen hükümleri arasında mimarin meydana


getirdiği eseri teslim etme borcu açıkça ve ayrıca düzenlenmiş değildir. Ancak eser sözleşmesiyle
ilgili düzenlemede; yer yer teslimden söz edildiği için; mimar/müteahhidin, böyle bir borç altında
bulunduğunun kısmen kabul edildiği görülmektedir.

3.1.9. Mimari Eserdeki Ayıbı Üstlenme Borcu

Mimar yarattığı eserde ortaya çıkacak bozukluk ve eksiklikleri üstlenmek (ayıba karsı
sorumluluk) borcuyla da yükümlüdür (BK. 359-363). Mimari eser sözleşmesinde de mimar, eserde
ortaya çıkan ayıplarla, eserin lüzumlu vasıflarına ilişkin ayıplardan sorumludur.

34
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

Ayıbı üstlenme borcunun doğabilmesi için, mimarin; eseri tamamlayarak ısmarlayana teslim
etmiş olması gerekir (BK. 359/1). Fakat bu koşul tek basına yeterli değildir. Mimarin sorumlu
tutabilmek için, ısmarlayan, kendine teslim edilen eseri, isin olağan akısına göre fırsat bulur
bulmaz yoklayarak ve muayene ederek; bulduğu ayıpları müteahhide bildirmelidir (BK. 359/1).

Eserde ortaya çıkan ayıp, ısmarlayanın eseri kullanamayacağı ve hakkaniyet kurallarına göre
kabule zorlanamayacağı derecede büyükse, ısmarlayan eseri kabulden kaçınabileceği gibi; bu
konuda mimar/müteahhidin kusuru varsa, ısmarlayan, doğan zararını da isteyebilir (BK. 360/1).
Fakat ayıp bu derece ağır değilse, ısmarlayan ayıbın büyüklüğü oranında ücretten indirim
yapılmasını veya büyük bir gideri gerektirmiyorsa, eserin onarım ve tamirini ya da iyileştirilmesini
isteyebilir.

Ayıbın giderilmesi borcu ise, eserin sözleşmeye uygun ayıpsız bir hale getirilmesi için gereken
her şeyin masrafı kendisine ait olmak üzere mimar tarafından yapılması yükümlülüğünü ifade
eder. Mimar/Müteahhidin böyle bir borç altına sokulabilmesi için de eserdeki ayıbın
giderilmesinin objektif olarak mümkün olması ve ayıbın giderilmesinin aşırı masrafa yol açmaması
gerekir.

3.1.9.1. Sözleşmeden Dönme Hakkının Kullanılması

Is sahibi, mimardan, BK. Md. 360 f. 1 ve2 uyarınca, eseri kabulden kaçınarak sözleşmeden
dönme veya ücretin indirilmesini yahut eserin onarılmasını isteme yanında, ayıp sonucu ortaya
çıkan zararının tazminini de isteyebilir.

Is sahibi, BK. Md. 360'a dayanarak ayıp sonucu ortaya çıkan zararın tazminini, diğer talepleriyle
birlikte, yani kümülatif olarak isteyebileceği gibi yalnız basına da böyle bir tazminat ileri sürebilir.
Ancak bu tazminat talebine ayıptan doğan diğer taleplerin yerini almak üzere başvurulamaz.
Burada sadece ayıp sonucu ortaya çıkan zararın tazmini düzenlenmiştir.

35
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

3.1.9.2. Ayıpta Zamanaşımı Süresi

Eserdeki ayıp gizliyse ve sonradan ortaya çıkarsa, ısmarlayan bunu öğrenir öğrenmez
mimar/müteahhide bildirmek zorundadır. Bu yükümlülüğe uymayan ısmarlayan, eseri kabul
etmiş sayılır (BK. 362/111). Mimari eser sözleşmesinden doğan bütün davalar; kural olarak, beş
yıllık zamanaşımına bağlıdır (BK. 126/b4).

Bu sonuç, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararında ifade edilmiştir. Bu karara göre 1.1.1957
tarihinde yürürlüğe giren 6763 sayılı Kanun ile Borçlar Kanunu 126 hükmüne eklenen dördüncü
bent uyarınca, eser sözleşmelerinden doğan davalar, kural olarak beş yıllık zamanaşımına
bağlıdır.

Konu, Borçlar Kanunu Tasarısının 478. maddesiyle ele alınmıştır. Buna göre, "yüklenici ayıplı
bir eser meydana getirmişse, bu sebeple açılacak davalar, teslim tarihinden başlayarak, taşınmaz
yapılar dışındaki eserlerde 2 yılın; taşınmaz yapılarda ise 5 yılın ve yüklenicinin ağır kusuru varsa,
20 yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar" hükmü getirilmektedir.

3.2. İş Sahibinin Borçları

Mimari eser sözleşmesine göre is sahibinin sözleşmeyi yapma nedeni olan ısmarladığı eserin,
sözleşmeye uygun biçimde kendisine teslimini istemek hakki yanında ücret ödeme borcu
bulunmaktadır. BK. Md. 364-366 hükümleri, esas itibariyle eser sözleşmesinde is sahibinin ücret
ödeme borcunu düzenleme konusu yapmıştır. İş sahibinin ücret ödeme dışında da başkaca
borçları bulunmaktadır. Gerçekten is sahibinin bazı ikincil hakları vardır ki, bunlar, genellikle
müteahhidin yan borçlarının karşılığını oluşturur. Bunlar:
1. BK. Md. 356 f. son gereği, is sahibinin malzemeyi sağlama borcu;
2. BK. Md. 361 f. son gereği, is sahibinin verdiği malzemenin veya tamir edilecek şeyin
kendisince bilinen ve müteahhidin gözüne çarpmayacak tehlikeli veya isi etkileyecek diğer
niteliklerinden müteahhidi haberdar etme borcu;

36
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

3. Teknik anlamda bir borç olmamakla beraber, is sahibinin eserin ayıplı olup olmadığını
muayene ve ayıp mevcut ise ihbar etme borcu bulunmaktadır.

İş sahibinin borçları:
1. Ücret ödeme borcu
2. Mimarı koruma borcu

3.2.1. İş Sahibinin Ücret Ödeme Borcu

Mimari eser sözleşmesi, iki tarafa borç yükleyen sözleşme olarak değerlendirilmelidir. Ücret
konusunda taraflar açıkça veya zimmen anlaşmış olabilirler. Is sahibinin ana borcu, kendisine
teslim edilen mimari eser karşılığında kararlaştırılan ya da sonradan kesif yoluyla belirlenen ücreti
ödemektir. Bu ücret götürü ya da yaklaşık biçimde belirlenmiş ya da başlangıçta belirlenmemiş
olmakla birlikte, sonradan kesifle belirlenecek olabilir. Tersine bir anlaşma yoksa ücret, isin
teslimi anında ödenir (BK. Md.364/1). BK. Md.364-366 arasında is sahibinin ücret ödeme borcu
düzenlenmiştir.

BK. Md. 364 f. l'deki kuralın aksine sözleşme yapılabilir; ücretin bir kısmının veya tamamının
teslimden önce veya teslimden sonra ödenmesi kararlaştırılabilir.

Tarafların ücretin miktarı üzerinde anlaşamamaları halinde, BK. Md. 366'ya göre, çalışma
değeri göz önünde tutularak tayin edilir. Eğer yapılan is çeşidinden faaliyetler için mesleki
birliklerin tespit ettiği bir ücret tarifesi varsa, BK. Md. 366 çerçevesinde ücret tayininde bu tarife
göz önünde tutulacaktır.

Ücret alacağının oluşması için, kural olarak, mimar/müteahhidin eseri ayıpsız ve sözleşmeye
uygun şekilde tamamlamış olarak teslim etmesi gerekir. Ayıplı mimari eserin teslim edilmek
istenilmesi halinde, is sahibi, sözleşmenin gereği gibi ifa edilmediği yolundaki BK. Md. 81
hükmünü kıyasen ileri sürmek veya ayıba karsı tekeffülden doğan haklarına dayanmak suretiyle

37
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

ayıp giderilene kadar ücret borcunu ödemeden kaçınabilir. Is sahibinin, ayıba karsı tekeffülden
doğan ücretin indirilmesi ve buna ilişkin talebini takas yoluyla da ileri sürmesi imkânı vardır.

Is sahibi, ücret ödeme borcunda temerrüde düşerse, mimar, BK. Md. 106 hükmündeki seçimlik
haklarından birini kullanabilir. Örneğin, işgören, ücret ödeme borcunda temerrüde düsen is
sahibine karsı sözleşmeden dönme hakkini ek süre vererek kullanabilir. Kısmi ödeme ya da
avanslardan birinin yerine getirilmemesi nedeniyle is gören, sonraki teslimlerden ya da ise
devamdan kaçınabilir (BK. Md.81); bu durumda is sahibi gecikme zararını da ödemek
zorundadır (BK. Md.102/1). Ancak is bırakılması, hakkin kötüye kullanılması niteliğindeyse,
örneğin, önemsiz bir ödeme eksikliği veya önemsiz avans eksikliği nedeniyle ise devam
edilmiyorsa is gören bu yola gitmesi nedeniyle doğan zararlara katlanmalıdır.

3.2.1.1. Ücretin Ödeme Yeri

Ücretin para olarak ödenmesi kararlaştırılmış ve aksine bir anlaşma yoksa ücret, alacaklının
mimar/müteahhidin ikametgâhında ödenir. (BK.Md.73/1 ). Mimari eser sözleşmesinde ücretin
ödeme yeri, tarafların arzusuna göre tayin edilir.

3.2.1.2. Mimarin Ücret Alacağının Teminatı

Eserin ücret ödenmeden teslimi, is sahibine mimar/müteahhit tarafından kredi tanınmasıyla;


ancak istisnai durumlarda söz konusu olur. Bu şekilde taşınır eser teslimi seklindeki mimari eser
sözleşmesinde ücretini kısmen veya tamamen almadan eseri teslim eden mimar/müteahhit,
ücret alacağını, mülkiyeti saklı tutma anlaşmasıyla teminat altına alabilir.

Taşınmazlardaki onarım islerindeyse, mimar/müteahhit kanuni ipotek hakkından yararlanabilir

38
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

3.2.1.3. İş Sahibinin Ücret Ödeme de Temerrüde Düşmesi

Is sahibi, ücretin ödenmesinde temerrüde düşerse, mimar/müteahhit, BK. Md. 106'daki


seçimlik haklardan birini kullanabilir. Mimar/müteahhit, ücret ödemede temerrüde düşen is
sahibine karsı sözleşmeden dönebilecektir.

Mimari eser sözleşmesinde, BK. Md. 362 f. 2'ye göre; kısmi ödemenin gerektiği, belli
zamanlarda müteahhide avanslar ödenmesinin kararlaştırıldığı hallerde, mimar/müteahhit; kısmi
ödeme veya avanslardan birinin yerine getirilmediği sürece, işe devamdan kaçınabilir (BK. Md.
81) ve bu yüzden doğan zarara da is sahibinin katlanması ve mimar/müteahhidin zararını, kusurlu
olarak temerrüde düşmüş olan (BK. Md. 102 f. 1) is sahibinin karşılaması gerekir.

Ancak isin bırakılması, ödenmemiş ücretin tutarına göre orantısız bir önlem olarak kendini
gösteriyorsa, hakkin kötüye kullanılması niteliğini taşır ve mimar/müteahhit, bu yola gitmenin yol
açtığı zararlardan sorumlu olur.

3.2.2. İş Sahibinin Mimarı Koruma Borcu

Ücret ödeme borcu dışında is sahibinin mimarı koruma borcu bulunmaktadır. Gerçekten is
sahibinin bir takim ikincil borçları vardır ki, bunlar genellikle mimar/müteahhidin ikincil haklarını
oluşturur. Yargıtay, eserin ortaya çıkmasına engel olucu veya zarara uğramasına neden olan
durumlarda, iş sahibinin bazı önlemler almakla yükümlü olduğunu belirtmiştir. Ayrıca teknik
anlamda bir borç olmamakla beraber is sahibinin eserin ayıplı olup olmadığını muayene ve ayıp
mevcut ise ihbar etme borcu da bulunmaktadır. Öte yandan BK.M.356/son gereği tehlikeli ve
riskli durumlardan mimari haberdar etme borcu bulunmaktadır.

39
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

Devlet yönetimi
Merkezi ve Yerel yönetim
İdari Vesayet
5393 sayılı kanun (Belediye)
5216 sayılı kanun (Büyükşehir Belediye)

DEVLET YÖNETİMİ

Genel olarak Devletimizin kuruluş ve işleyişi ikili bir sisteme dayanır:

1) Merkezi Yönetim 2) Yerel yönetim

1) Merkezi Yönetim:

Anayasamızın Md. 126 ile merkezi yönetim (idare) esasları düzenlenmiştir.


Buna göre Türkiye; coğrafi durumuna, ekonomik şartlara ve kamu hizmetlerinin gereklerine göre
illere, iller de diğer kademeli bölümlere (ilçe, bucak, köy) ayrılır.

Merkezden yönetimin ildeki en büyük temsilcisi validir. Vali ild e hem Devleti hem de Hükümeti
temsil eder. İlin genel yönetiminden sorumludur. Re'sen emir ve direktif verebilir. Amme (kamu)
gücünü kullanarak gerekli her türlü icrai (yürütme) kararı alabilir.

Ayni kurallar ilçelerdeki en büyük mülki amir olan kaymakamlar, bucaklarda bucak müdürleri
ve köylerde muhtarlar için geçerlidir.

Gün geçtikçe nüfusu hızla artan, gelişen ve bunlara paralel olarak ihtiyaçları artan ülkemizde
tüm hizmetlerin merkezden yürütülmesine olanak yoktur.
Merkezi idare;
1. Tek bir merkezde toplandığı için daha ahenkli çalışır,
2. Daha iyi organize olur
3. Denetlenebilir, gözükürse de pek çok sakıncalı yönü olduğu da şüphesizdir.

40
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

Merkezi yönetim için ileri sürülebilecek tenkitlerin en önemlileri bu tarz yönetimin;


1. Yerel şartları o yörede oturan vatandaşlar kadar iyi bilemeyecekleri,
2. Mesafelerin uzun olduğu ve bazı mevsimler ulaşılamayan yörelerde hizmet aksaması ve
zaman kaybına yol açacağıdır.
Bu nedenlerle günümüzde merkezi yönetim yanında yerel yönetim esasını da benimseyip
uygulamak ortak bir davranış olmuştur.

2) Yerel Yönetim:

Ülkemiz açısından yerel yönetimler:


a) İl
b) Belediye
c) Köy
olarak kabul edilmiştir.

a) İI ve c) Köy'ü birlikte inceleyelim.

Anayasamızın 127. maddesi "Yerel Yönetimler il, belediye veya köy halkının yerel, ortak
ihtiyaçlarını karşılamak üzere kuruluş esasları kanunla belirtilen ve karar organları yine
kanunda gösterilen seçmenler tarafından seçilerek oluşturulan kamu tüzel kişileridir"
demektedir.

Bu maddenin merkezi yönetimi düzenleyen 126 ncı maddeyle karşılaştırılmasında karşımıza


çıkacak ilk olgu yerel yönetimlerde "seçim" olduğu, merkezi yönetimde ise "atama"
olduğudur. Bunun yanında göze çarpan bir diğer olgu da il bazında vali, köy bazında da
muhtarların iki yönlü idareci olduklarıdır.

41
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

Merkezi Yönetim Yerel Yönetim

Atama Seçim

İl Köy

Vali Muhtar

Gerçekten ilde vali, 126. madde uyarınca merkezi idarenin en büyük temsilcisi, amiridir.
Ancak aynı vali 127. maddeye göre yerel yönetimin il bazındaki amiridir. Aynı ifadeleri
köylerde muhtarlar için de söyleyebiliriz.

Anayasamızın Md. 127/5 fıkrası bu konuda şu kuralı koymuştur: "Merkezi idare, yerel idareler
üzerinde yerel hizmetlerin idarenin bütünlüğü ilkesine uygun şekilde yürütülmesi, kamu
görevlerinde birliğin sağlanması, toplum yararının korunması ve yerel ihtiyaçların gereği gibi
karşılanması amacıyla, kanunda belirtilen esas ve usuller çerçevesinde “İdari Vesayet” yetkisine
sahiptir.

İdari Vesayet:

Merkezi yönetimin, yerel yönetimlerin icrai kararlarını ve idari fiil ve hareketlerini


denetleme ve bu kararları bozabilme yetkisidir.

Merkez, mahalli idareler üzerindeki denetim yetkisini "idari vesayet" yolu ile sağlar. Esas güç ve
yetki merkezin olup, merkez bunun bir kısmını kendi isteğiyle mahalli idarelere devretmiş, ancak
denetleme yetkisini de elinde tutmuştur.

42
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

İdari vesayetle ilgili şu üç esası bilmeliyiz:


1) İdari vesayet, idari bir denetimdir.
Bu nedenle ancak idari makamlar tarafından icra edilir. Adli makamların mahalli idareler
üzerinde böyle bir denetim yetkileri yoktur.
2) İdari vesayet kanuna dayanır.
Kanunda açıkça belirtilen hallerde, yerlerde ve belirtilen derecede kullanılabilir.
3) Böyle bir denetleme devletin genel menfaati düşüncesinden kaynaklanır.

Her ne kadar Anayasamız idari teşkilatımızı Merkezi - Yerel olarak ikili bir sisteme oturtmuş ise
de merkezi teşkilatı kısmen de olsa yerel teşkilat üzerine çıkartmış, ya da bir başka deyişle, bunlar
arasında eşitliği öngörmemiştir.

b) Belediye: Yerel yönetimlerden olan Belediye ile ilgili açıklamalarımıza ilgili kanun üzerinden
devam edebiliriz.
*******

Osmanlı klasik sisteminde günümüzde belediyelerin üstlendikleri görevleri kadı, intisab nazırı,
muhtesip gibi sıfatları bulunan görevliler yürütmüşlerdir. Osmanlı Devleti’nin batıya açılmasıyla
birlikte yönetsel, politik, ekonomik ve sosyal bazı değişiklikler ortaya çıkmıştır. Bunun sonucunda
da ilk belediye idaresi İstanbul’da 1854 yılında kurulmuştur. Sonrasında özellikle Ege Bölgesinde
bazı sahil kentlerinde belediye teşkilatları kurulmuştur. İşte bu ilk belediye örgütü kurulan
kentlerden birisi Urla’dır 1866 yılında kurulan belediye örgütünün ilk başkanı da Osman Ağa’dır.

Yeni kurulan Türkiye Cumhuriyetinin Osmanlı İmparatorluğu’ndan devraldığı ve yeni kurulan


belediye örgütleri ile 1923 yılında toplam 436 olan belediye sayısı günümüzde 3215’e
yükselmiştir.

5393 sayılı kanun; “Belediye Kanunu” dur.


5393 sayılı Belediye Kanunu 3.7.2005 günü kabul edilerek yürürlüğe girmiştir.
Bu Kanun ile 1930 yılında çıkarılan 1580 sayılı “Belediye Kanunu” nu yürürlükten kaldırılmıştır.

43
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

Buradan şunu anlıyoruz Büyükşehir belediyeleri ile ilgili eski kanun 1580 sayılı kanunmuş.

Bu kanunun amacı: belediyenin kuruluşunu, organlarını, yönetimini, görev, yetki ve


sorumlulukları ile çalışma usul ve esaslarını düzenlemektir.

Bu kanun belediyeleri kapsar.


Tanımlar:
Bu Kanunun uygulanmasında;
Belde: Belediyesi bulunan yerleşim yerini ifade eder.
Mahalle: Belediye sınırları içinde, ihtiyaç ve öncelikleri benzer özellikler gösteren ve sakinleri
arasında komşuluk ilişkisi bulunan idari birimi ifade eder.
Belediye: Belde sakinlerinin mahallî müşterek nitelikteki ihtiyaçlarını karşılamak üzere kurulan
ve karar organı seçmenler tarafından seçilerek oluşturulan, idarî ve malî özerkliğe sahip kamu
tüzel kişisini ifade eder.
Belediyenin organları: Belediye meclisi, belediye encümeni ve belediye başkanını ifade
etmektedir.

Belediye: İl ve ilçelerle, nüfusu 5000 den çok olan yerleşim birimlerinde oturanların ortak
gereksinimlerini sağlayan kamu tüzel kişiliğindeki yerel yönetim örgütü olarak da
tanımlanabilir.

Bir yerde nüfusun artması ya da köyler arasındaki boşlukların dolarak köylerin birleşmesi gibi
durumlarda belediye kurulur. Bazı yerlerde ise belediye teşkilatının bulunması mecburidir.
Belediyelerin kuruluşu nerede kurulup nerelerde kurulamayacağı ile ilgili olarak:
1) Nüfusu 5.000 ve üzerinde olan yerleşim birimlerinde belediye kurulabilir.
2) İl ve ilçe merkezlerinde belediye kurulması zorunludur.
3) İçme ve kullanma suyu havzaları ile sit ve diğer koruma alanlarında belediye
kurulamaz
4) Birbirlerine 5.000 metreden daha yakın olan yerleşim yerlerinde belediye kurulamaz.

44
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

5) Köylerin veya muhtelif köy kısımlarının birleşerek belediye kurabilmeleri için meskûn
sahalarının, merkez kabul edilecek yerleşim yerinin meskûn sahasına azami 5.000
metre mesafede bulunması ve nüfusları toplamının 5.000 ve üzerinde olması gerekir.
6) Yeni iskân nedeniyle oluşturulan ve nüfusu 5.000 ve üzerinde olan herhangi bir
yerleşim yerinde, İçişleri Bakanlığının önerisi üzerine müşterek kararnameyle belediye
kurulabilir.

Belediyelerin kısaca özetlenecek olursa en önemli görevleri:


Bölge halkının gereksinmelerini karşılamak sağlık, ulaştırma, elektrik, su ve havagazı, kültür
ve eğitim etkinlikleri alanında hizmet vermektir.

Belediyenin görev, sorumluluk ve yetki alanı belediye sınırlarını kapsar.


Belediye meclisinin kararı ile mücavir (komşu) alanlara da belediye hizmetleri götürülebilir.

Belediyenin imarla ilgili yetkileri ve imtiyazları :


İmar planları yapıp uygulamaya, gerekli istimlakları (kamulaştırmaları) yapmaya yetkilidir.

Belediye’nin Organları:
Belediyenin üç önemli organı vardır. Bunlar:
1. Belediye Meclisi
2. Belediye Encümeni
3. Belediye Başkanı dır.
Bunlardan Meclis ve Encümen müzakere ve karar organı, Başkan ise icra organıdır.

Belediye Meclisi
Belediye meclisi, belediyenin en yetkili karar organıdır ve ilgili kanunda gösterilen esas ve
usullere göre seçilmiş üyelerden oluşur. Meclisin üye sayısı belediye örgütünün bulunduğu yerin
nüfusuna göre 9 ile 55 arasında değişir.

45
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

Belediye Meclisinin Çalışması:


Belediye meclisi, belediye başkanlığında, her ayın ilk haftası, önceden kararlaştırdığı günde
toplanır.

Belediye meclisi her yıl bir ay tatil kararı alabilir.

Bütçe görüşmesine rastlayan toplantı süresi en çok yirmi gün, diğer toplantıların süresi en çok
beş gündür.

Meclis toplantıları kamuya açıktır. Meclis başkanının veya üyelerden herhangi birinin gerekçeli
önerisi üzerine, toplantıya katılanların salt çoğunluğuyla kapalı oturum yapılmasına karar
verilebilir.

Meclis görüşmeleri görevlilerce tutanağa geçirilir, başkan ve kâtip üyeler tarafından imzalanır.
Toplantılar, meclisin kararıyla sesli ve görüntülü cihazlarla da kaydedilebilir.

Meclis toplantısı; gündemin belediye başkanı tarafından belirlenmesi ve en az üç gün önceden


üyelere bildirilerek yapılır ve çeşitli yöntemlerle halka duyurulur.

Meclis toplantısında, belediye başkanı ve meclis üyeleri belediyeye ait işlerle ilgili konuların
gündeme alınmasını önerebilir. Öneri, toplantıya katılanların salt çoğunluğuyla kabul edildiği
takdirde gündeme alınır.

İmar konuları ile yıllık bütçe dışında kalan gündemdeki diğer konular ile üyelerin teklifleri;
toplantıya katılanların salt çoğunluğunun kabulü hâlinde komisyonlara havale edilmeksizin
belediye meclisince görüşülerek karara bağlanabilir.

46
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

Belediye Meclisi'nin başlıca görevleri:

 Belediyenin imar plânlarını görüşmek ve onaylamak, büyükşehir ve il belediyelerinde il


çevre düzeni planını kabul etmek.
 İmar plânlarına uygun şekilde hazırlanmış belediye imar programlarını görüşerek kabul
etmek.

Belediye başkanı, hukuka aykırı gördüğü meclis kararlarını, gerekçesini de belirterek yeniden
görüşülmek üzere beş gün içinde meclise iade edebilir.

Yeniden görüşülmesi istenilmeyen kararlar ile yeniden görüşülmesi istenip de belediye meclisi
üye tam sayısının salt çoğunluğuyla (yarıdan bir fazla) ısrar edilen kararlar kesinleşir.

Belediye başkanı, meclisin ısrarı ile kesinleşen kararlar aleyhine on gün içinde idarî yargıya
başvurabilir.

Kararlar kesinleştiği tarihten itibaren en geç yedi gün içinde mahallin en büyük mülkî idare
amirine gönderilir. Mülkî idare amirine gönderilmeyen kararlar yürürlüğe girmez.

Mülkî idare amiri hukuka aykırı gördüğü kararlar aleyhine idarî yargıya başvurabilir.

Kesinleşen meclis kararlarının özetleri yedi gün içinde uygun araçlarla halka duyurulur.

Belediye Encümeni

Karma nitelikli bir organdır. Üyelerinin bir bölümü hizmet birimi yönetimleri olan daire
başkanlarından; bir bölümü de belediye meclisinin kendi içinden bir yıl için gizli oyla seçtiği
üyelerden oluşur.

47
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

Belediye encümeni, belediye başkanının başkanlığında toplanan (haftada en az bir kez toplanır)
sürekli bir organdır.

Encümenin imarla ilgili başlıca görevleri:


 Kamulaştırma kararı almak ve uygulamak

Belediye Başkanı

Belediye başkanı, belediye idaresinin başı ve belediye tüzel kişiliğinin temsilcisidir.


Çevre halkı tarafından 5 yıl için seçilir. Belediye başkanı bir yönüyle belediyenin temsilcisi, bir
yönüyle de genel yönetimin bir organıdır. Genel yönetime ilişkin yasa ve yönetmelikleri yayıp
duyurma açısından, bulunduğu yerin mülki amirine bağlıdır.

Belediye başkanının, en yüksek belediye amiri ve belediye temsilcisi sıfatıyla temel görevleri
şunlardır:

 Belediye emir ve yasaklarının uygulanması


 Belediye meclisi ve encümeninin kararlarının yerine getirilmesi
 Yerel kamu hizmetlerinin yürütülmesi
 Belediye mallarının yürütülmesi gelirlerinin izlenmesi
 Belediye tüzel kişiliğinin temsil edilmesi.
*******

48
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

5216 sayılı kanun; “Büyükşehir Belediyesi Kanunu” dur.

5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu 23.7.2004 gün ve 25531 sayılı Resmi Gazete'de
yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.

Bu Kanun ile 1984 yılında yürürlüğe giren 3030 sayılı “Büyükşehir Belediyelerinin Yönetimi Hakkında
Kanun Hükmünde Kararnamenin Değiştirilerek Kabulü Hakkında Kanun” yürürlükten
kaldırılmıştır.

Bu kanunun ilk yürürlüğe girdiği dönemde Türkiye’de 3 adet Büyükşehir belediyesi vardı.
Bunlar: İstanbul, Ankara ve İzmir

Günümüzde 16 adet Büyükşehir belediyesi var. Bunlar: Adana Adapazarı (5747 sayılı,
“Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması
Hakkında Kanun” ile adı SAKARYA olarak değiştirildi.) Ankara Antalya Bursa Diyarbakır Erzurum
Eskişehir Gaziantep İstanbul İzmir Kayseri Konya İzmit (5747 sayılı, “Büyükşehir Belediyesi
Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun” ile adı
KOCAELİ olarak değiştirildi.) Mersin Samsun’ dur.

Bu kanunun amacı: Büyükşehir belediyesi yönetiminin hukuki statüsünü düzenlemek, hizmetlerin


planlı, programlı, etkin, verimli ve uyum içinde yürütülmesini sağlamaktır.

Bu kanunun kapsamı: Büyükşehir belediyesiyle Büyükşehir sınırları içindeki diğer belediyeleri


kapsamaktadır.

Tanımlar:

Büyükşehir belediyesi: En az üç ilçe veya ilk kademe belediyesini kapsayan, bu belediyeler


arasında koordinasyonu sağlayan; kanunlarla verilen görev ve sorumlulukları yerine getiren,

49
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

yetkileri kullanan; idarî ve malî özerkliğe sahip ve karar organı seçmenler tarafından seçilerek
oluşturulan kamu tüzel kişisini,
En az üç ilçe belediyesini kapsayan şehirlere Büyükşehir denilmektedir.

İlçe belediyesi: Büyükşehir belediyesi sınırları içinde kalan ilçe belediyesini,

İlk kademe belediyesi: Büyükşehir belediye sınırları içinde ilçe kurulmaksızın oluşturulan ve
Büyükşehir ilçe belediyeleriyle aynı yetki, imtiyaz ve sorumluluklara sahip belediyeyi ifade eder.

Kuruluş: Belediye sınırları içinde ve bu sınırlara en fazla 10.000 metre uzaklıktaki yerleşim
birimlerinin son nüfus sayımına göre toplam nüfusu 750.000'den fazla olan il belediyeleri, fiziki
yerleşim durumları ve ekonomik gelişmişlik düzeyleri de dikkate alınarak, kanunla büyükşehir
belediyesine dönüştürülebilir.

5216 sayılı Kanun ile büyükşehir belediyelerinin görev, yetki ve sorumlulukları oldukça
genişletilmiş bulunmaktadır. Kanunun 7. maddesinde büyükşehir belediyesinin görev, yetki ve
sorumlulukları tek tek sayılmış olup, bunlar arasında "imar "la. ilgili olanları şunlardır:
1) Nazım İmar Planını (1/5.000 ile 1/25.000 arasındaki) yapmak, yaptırmak ve onaylayarak
uygulamak
2) Nazım İmar Planının yürürlüğe girdiği tarihten itibaren bir yıl içinde uygulama imar
planlarını ve parselasyon planlarını yapmayan ilçe ve ilk kademe belediyelerinin
uygulama imar planlarını ve parselasyon planlarını yapmak veya yaptırmak
3) İlçe belediyelerinin Nazım plana uygun olarak hazırlayacakları uygulama imar planlarını bu
planlarda yapılacak değişiklikleri, parselasyon planlarını ve imar ıslah planlarını aynen veya
değiştirerek onaylamak ve uygulanmasını denetlemek
4) Kanunlarla Büyükşehir belediyesine verilmiş görev ve hizmetlerin gerektirdiği proje,
yapım, bakım ve onarım işleriyle ilgili her ölçekteki imar planlarını, parselasyon planlarını
ve her türlü imar uygulamasını yapmak ve ruhsatlandırmak
5) Büyük şehir ve mücavir alanların bütününü kapsayacak büyük şehir imar yönetmeliğini
düzenlemek ve büyük şehir belediye meclisinin onayına sunmak

50
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

İlçe belediyelerinin imar ve yapılaşma ile ilgili görev ve yetki sınırları içinde kalmak,
mevzuata ve bu yönetmeliğe aykırı olmamak şartıyla ile imar yönetmelikleri düzenleme
hak ve yetkileri bulunmaktadır.

İlçe belediyelerinin meclisleri kararı ile çıkaracakları bu yönetmelikler büyükşehir belediye


başkanının aynen veya değiştirerek onayı ile kesinleşir ve de ilan edilerek yürürlüğe girer.

Büyükşehir belediyesinin imar denetim yetkisi (Md 11.)

Büyükşehir belediyesi, ilçe ve ilk kademe belediyelerinin imar uygulamalarını denetlemeye


yetkilidir.

Denetim yetkisi, konu ile ilgili her türlü bilgi ve belgeyi istemeyi, incelemeyi ve gerektiğinde
bunların örneklerini almayı içerir. Bu amaçla istenecek her türlü bilgi ve belgeler en geç on beş gün
içinde verilir. İmar uygulamalarının denetiminde kamu kurum ve kuruluşlarından, üniversiteler ve
kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarından yararlanılabilir.

Denetim sonucunda belirlenen eksiklik ve aykırılıkların giderilmesi için ilgili belediyeye üç


ayı geçmemek üzere süre verilir. Bu süre içinde eksiklik ve aykırılıklar giderilmediği takdirde,
Büyükşehir belediyesi eksiklik ve aykırılıkları gidermeye yetkilidir.

Büyükşehir belediyesi tarafından belirlenen ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılar,
gerekli işlem yapılmak üzere ilgili belediyeye bildirilir. Belirlenen imara aykırı uygulama, ilgili
belediye tarafından üç ay içinde giderilmediği takdirde, Büyükşehir belediyesi 3194 sayılı İmar
Kanununun 32 ve 42 nci maddelerinde belirtilen yetkilerini kullanma hakkını sahiptir.

51
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

Büyükşehir Belediyeleri’nin Organları:


Büyükşehir Belediyesinin üç önemli organı vardır. Bunlar:
4. Büyükşehir Belediye Meclisi
5. Büyükşehir Belediye Encümeni
6. Büyükşehir Belediye Başkanı dır.
Bunlardan Meclis ve Encümen müzakere ve karar organı, Başkan ise icra organıdır.

Büyükşehir Belediye Meclisi

Büyükşehir belediye meclisi, büyükşehir belediyesinin karar organıdır ve ilgili kanunda


gösterilen esas ve usullere göre seçilen üyelerden oluşur.

Büyükşehir belediye başkanı büyükşehir belediye meclisinin başkanı olup, büyükşehir


içindeki diğer belediyelerin başkanları, büyükşehir belediye meclisinin doğal üyesidir.

Büyükşehir ilçe ve ilk kademe belediye meclisleri ile bunların çalışma usul ve esaslarına ilişkin
diğer hususlarda Belediye Kanunu hükümleri uygulanır.

Büyükşehir belediye meclisi, her ayın ikinci haftası önceden meclis tarafından belirlenen
günde sürekli toplantı yerinde toplanır. Kasım ayı toplantısı dönem başı toplantısıdır.

Bütçe görüşmesine rastlayan toplantı süresi en çok yirmi, diğer toplantıların süresi en çok beş
gündür.

Meclis kararlarının kesinleşmesi (Md 14.)

Büyükşehir belediye başkanı, hukuka aykırı gördüğü belediye meclisi kararlarını, yedi gün içinde
gerekçesini de belirterek yeniden görüşülmek üzere belediye meclisine iade edebilir.

52
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

Yeniden görüşülmesi istenilmeyen kararlar ile yeniden görüşülmesi istenip de büyükşehir belediye
meclisi üye tam sayısının salt çoğunluğuyla ısrar edilen kararlar kesinleşir.

Büyükşehir belediye başkanı, meclisin ısrarı ile kesinleşen kararlar aleyhine on gün içinde idari
yargıya başvurabilir.

Kararlar, kesinleştiği tarihten itibaren en geç yedi gün içinde mahallin en büyük mülki idare
amirine gönderilir. Mülki idare amirine gönderilmeyen kararlar yürürlüğe girmez.

Mülki idare amiri hukuka aykırı gördüğü kararlar aleyhine on gün içinde idari yargı mercilerine
başvurabilir.

İlçe ve ilk kademe belediye meclislerinin bütçe ve imarla ilgili olanlar dışındaki kararları dayanak
belgeleriyle birlikte büyükşehir belediye başkanına gönderilir. Büyükşehir belediye başkanı, yedi gün
içinde, gerekçesini de belirterek hukuka aykırı gördüğü kararların yeniden görüşülmesini isteyebilir. İlgili
meclis, üye tam sayısının salt çoğunluğu ile kararında ısrar ederse karar kesinleşir.

Kesinleşen kararlar yedi gün içinde büyükşehir belediyesine gönderilir. Belediye başkanı,
kesinleşen kararın iptali için on gün içinde idarî yargı merciine başvurabilir.

Büyükşehir kapsamındaki ilçe ve ilk kademe belediye meclisleri tarafından alınan imara ilişkin
kararlar, kararın gelişinden itibaren üç ay içinde büyükşehir belediye meclisi tarafından nazım imar
planına uygunluğu yönünden incelenerek aynen veya değiştirilerek kabul edildikten sonra
büyükşehir belediye başkanına gönderilir.

53
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

İhtisas komisyonları (Md 15.) Uzmanlık

Büyükşehir belediye meclisi, her dönem başı toplantısında, üyeleri arasından seçilecek en az
beş, en çok dokuz kişiden oluşan ihtisas komisyonları kurabilir.

İhtisas komisyonları, her siyasî parti grubunun ve bağımsız üyelerin büyükşehir belediye
meclisindeki üye sayısının meclis üye tam sayısına oranlanması suretiyle oluşur.

İmar ve bayındırlık komisyonu, çevre ve sağlık komisyonu, plan ve bütçe komisyonu, eğitim,
kültür, gençlik ve spor komisyonu ile ulaşım komisyonunun kurulması zorunludur.

Meclis toplantısını takiben imar komisyonu en fazla on işgünü, diğer komisyonlar ise beş iş
günü toplanarak kendisine havale edilen işleri sonuçlandırır. Komisyon bu sürenin sonunda
raporunu meclise sunmadığı takdirde, konu meclis başkanlığı tarafından doğrudan meclis
gündemine alınır.

Komisyon çalışmalarında uzman kişilerden yararlanılabilir. Gündemdeki konularla ilgili olmak


üzere; kurum temsilcileri, kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşları, üniversitelerin ilgili
bölümlerinin, sendikalar (oda üst kuruluşu bulunan yerlerde üst kuruluşun, sendika
konfederasyonunun bulunduğu yerde konfederasyonun) ve uzmanlaşmış sivil toplum örgütlerinin
temsilcileri ile davet edilen uzman kişiler, oy hakkı olmaksızın ihtisas komisyonu toplantılarına
katılabilir ve görüş bildirebilir.

İhtisas komisyonlarının görev alanına giren işler bu komisyonlarda görüşüldükten sonra


büyükşehir belediye meclisinde karara bağlanır.

Komisyon raporları alenîdir, çeşitli yollarla halka duyurulur ve isteyenlere büyükşehir belediye
meclisi tarafından belirlenecek maliyet bedeli karşılığında verilir.

54
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

Büyükşehir Belediye Encümeni

Büyükşehir belediye encümeni,


belediye başkanının başkanlığında,
belediye meclisinin her yılın ilk olağan toplantısında
kendi üyeleri arasından bir yıl için gizli oyla seçeceği beş üye
biri genel sekreter,
biri malî hizmetler birim amiri olmak üzere belediye başkanının her yıl birim amirleri
arasından seçeceği beş üye olmak üzere toplamda 10 üyeden oluşur.

Belediye başkanının katılamadığı toplantılarda, encümen toplantılarına genel sekreter


başkanlık eder.

Büyükşehir Belediye Başkanı

Büyükşehir belediye başkanı, büyükşehir belediye idaresinin başı ve tüzel kişiliğinin


temsilcisidir

Büyükşehir belediye başkanı, büyükşehir belediyesi sınırları içindeki seçmenler tarafından 5 yıl
için seçilir.

Büyükşehir belediye başkan vekili, Belediye Kanunundaki usullere göre belirlenir. Ancak,
büyükşehir kapsamındaki ilçe ve ilk kademe belediye başkanları büyükşehir belediye başkan vekili
olamaz.

Büyükşehir belediye başkanının görev ve yetkileri

Büyükşehir belediye başkanının imarla ilgili görevleri:


a) Büyükşehir belediye meclisince onaylanan nazım imar planlarını onaylamak

55
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

b) Nazım İmar Planına uygun olarak Uygulama İmar Planlarını hazırlamak, hazırlatmak
c) İmar Programlarını hazırlamak ve uygulamaya koymak

Danışmanlar

Nüfusu iki milyonu aşan büyükşehir belediyelerinde 10 adet,


diğer büyükşehir belediyelerinde 5 i geçmemek üzere başkan danışmanı görevlendirilebilir.
Danışman olarak görevlendirileceklerin en az dört yıllık yüksek öğrenim kurumlarından mezun
olması şarttır.

Danışmanların görev süreleri sözleşme süresi ile sınırlıdır. Ancak bu süre belediye başkanının
görev süresini aşamaz.

Belediyeler arası hizmet ilişkileri ve koordinasyon

Büyükşehir kapsamındaki belediyeler arasında hizmetlerin yerine getirilmesi bakımından


uyum ve koordinasyon, büyükşehir belediyesi tarafından sağlanır.

Büyükşehir, ilçe ve ilk kademe belediyeleri arasında hizmetlerin yürütülmesiyle ilgili


anlaşmazlık çıkması durumunda, büyükşehir belediye meclisi yönlendirici ve düzenleyici
kararlar almaya yetkilidir.
Yeni kurulan büyükşehir belediyelerinde meydan, bulvar, cadde, yol, sokak, park, spor ve
kültürel tesislerin büyükşehir belediyesi ile büyükşehir kapsamındaki diğer belediyeler arasında
dağılımına ilişkin esaslar büyükşehir belediye meclisi tarafından belirlenir.

Büyükşehir belediyesi mücavir alanlarının ilçe ve ilk kademe belediyeleri arasındaki bölüşümü
büyükşehir belediye meclisince yapılır.

56
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

Büyükşehir belediyesi, ilçe ve ilk kademe belediyeleri ile ortak projeler geliştirebilir ve yatırım
yapabilir. Büyükşehir belediyesi, kesinleşmiş en son yıl bütçe gelirinin % 3’ünü aşmamak ve
bütçede ödeneği ayrılmış olmak şartıyla, ilgili belediyenin yatırım programında yer alan projelerin
finansmanı için büyükşehir belediye başkanının teklifi ve meclisin kararıyla ilçe ve ilk kademe
belediyelerine malî ve aynî yardım yapabilir.

Büyükşehir belediyesi ile bağlı kuruluşları, belediye başkanının onayı ile birbirlerinin nakit
ihtiyacını karşılayabilir. Bu şekildeki ödünç vermelerde faiz uygulanmaz.

Yapılacak herhangi bir yatırımın büyükşehir belediyesi ile bağlı kuruluşlarından bir veya
birkaçını aynı anda ilgilendirdiği ve tek elden yapılmasının maliyetleri düşüreceğinin anlaşıldığı
durumlarda, büyükşehir belediye meclisi, yatırımı kuruluşlardan birinin yapmasına karar verebilir.
Bu takdirde yatırımın ilgili diğer kurumu ilgilendiren kısmına ait harcama tutarı o kurumun
hesabında borç, yatırımcı kuruluş hesabında alacak olarak gösterilir.

İzmir Büyükşehir Belediyesi de 2004 yılında başladığı İzmir Kentsel Bölge Nazım İmar
Planı’nı, 9 Ekim 2006 günü yapılan meclis toplantısında oy çokluğu ile kabul etmiştir.

Oylamadan sonra yaptığı konuşmada Başkan Kocaoğlu, İzmir’in 25-30 yıllık gelişimine ışık
tutacak “anayasasını” hazırladıklarını söylemiştir.

21 ilçe, 38 ilk kademe belediyesi ve 164 orman köyünü içine alan 526 bin kilometrekarelik
alanı kapsayan yeni bir nazım imar planını, belediye bürokratları ve bilim adamlarından oluşan 49
kişilik bir ekip hazırlamıştır.

57
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

İmar kavramı
İmar mevzuatı
3194 sayılı kanun
İmar Kanunu Gerekçesi

 İmar Kavramı;
İmar:
"İmar" (imâr) kelimesinin sözlük anlamı bayındır duruma getirme, geliştirme; bayındır hale
getirme, şenlendirmedir.
"İmar etmek"; bayındır duruma getirmek, düzene koymak anlamındadır.
"Bayındır" sözcüğü ise, gelişip güzelleşmesi, yaşayış şartlarının uygunlaştırılması için üzerinde
çalışılmış olan (yer) anlamındadır.

Daha geniş olarak imar, arazi parçalarının genel kullanış biçimlerini, konut, sanayi, tarım,
turizm, ulaşım gibi başlıca bölge tiplerini, yapı yoğunluklarını, yerleşme alanlarının gelişme yön
ve büyüklükleri ile ilkelerini ve ulaşım sistemlerini; çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların
yoğunluk ve düzenini, yol, yeşil alan gibi umumi hizmet ve kamu hizmet tesis alanlarını ve imar
adalarının biçim ve boyutlarını; yapı düzenini, inşaat yaklaşma sınırı ve bahçe mesafelerini, yapı
yüksekliği ve derinliğini, taban alanı ve kat alanı katsayısını, arazi kullanım şeklini tespit ve
bunların uygulanmasını temin; yapı, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin kurallarını belirleme ve
bu kurallara aykırılıkları önleme ve müeyyidelendirme; belde halkının, sosyal ve kültürel
ihtiyaçları ile sağlığı ve güvenliğini gözeterek daha iyi yaşama düzeni ve koşullarını sağlama;
çevrenin ve tarihi eser, yapı ve değerler ile kentsel ekolojik dengenin korunması ve
iyileştirilmesi için yapılan iş, işlem ve eylemlerin tümü olarak tanımlanabilir.

Özetle denilebilir ki imar, fiziksel mekanın düzenlenmesi ve mekandaki yapılaşma faaliyetleridir.

Şehirleri ve diğer yerleşme yerlerini belirli bir düzen ve disiplin içinde tutma; geliştirme ve
güzelleştirme ile bu yerlerdeki yapılaşmaların şart ve teşekkülü yolunda yapılan çalışmaların
tümü "imar hareketleri" (imar faaliyetleri; imar konulu işlem ve eylemler) olarak adlandırılır.

58
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

İmar faaliyetleri; insan, toplum ve fiziksel çevreyi yakından ilgilendiren ve etkileyen hareketlerdir.
Bu nedenle de bu hareketlerin "zorlayıcı", "kısıtlayıcı", ve "yönlendirici" nitelikte olan yasa
hükümleri ve yönetsel kararların sınırları içinde kalması zorunludur.

Bu durum imar faaliyetlerine "kurallaştırılmış", "sınırlanmış" ve "yönlendirilmiş" bir nitelik


verir.

İmar faaliyetleri, "planlı alanlar "da yasa, yönetmelik ve plan hükümleri; "plansız alanlar "da.
ise, yasa ve yönetmelik hükümleri doğrultusunda yürütülür.

Planlı alanlar, önceden yapılmış olan imar planı sınırları içinde kalan ve planla, kullanım amacı
belli edilmiş alanlardır.

Planlar, kapsadıkları alan ve amaçlar yönünden "Bölge Planları" ve "İmar Planları"; imar
planları da "Nazım İmar Planı" ve "Uygulama İmar Planı" olarak hazırlanır (İK md. 6 ve 8).

Plansız alanlar, belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında kalan ve planı bulunmayan
alanlardır.
Bu alanlarda "Plansız Alanlar Yönetmeliği" hükümleri uygulanır.

 İmar Kanunu Gerekçesi

9.7.1956 tarih ve 6785 sayılı İmar Kanunu yürürlüğe girdiği yıllardaki ihtiyaca cevap vermesine
rağmen daha sonraki gelişmeler nedeni ile 11.7.1972 tarih ve 1605 sayılı kanun ile bazı maddeleri
değiştirilmiştir.

Dünyanın her yerinde olduğu gibi ülkemizde de şehirlerin ve yerleşim alanlarının planlı ve
düzenli oluşu toplumun sosyo-ekonomik ve kültürel yaşantısının aynasıdır. Son yıllardaki hızlı
nüfus artışı, köyden şehre göçün kontrol edilememesi sonucu ortaya çıkan düzensiz şehirleşme,
gecekondulaşma ve bunların yarattığı sorunlar ile bu sorunların çözümü için gerekli her türlü

59
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

tedbirin alınması ihtiyacı İmar Kanununda bugünün ve yarının ihtiyaçlarına cevap verebilecek
değişiklikler yapılmasını gerektirmiştir.

İmar kanunu ile ülkemizde planlama ilk defa bir sisteme bağlanmış ve planlamanın gelişmeyi
önceden yönlendirmesi amaçlanmıştır.

Şehirlerin imar planlarına uygun olarak gelişmelerinin yönlendirilmesinde, belediye ve mücavir


alan sınırları içi ve dışında kalan şehir ve onunla bütünleşen çevresindeki plansız alanları bir bütün
olarak ele alan yeni bir anlayış getirilmiştir.

Bu imar kanunu ile geçmiş dönemdeki imar mevzuatına aykırı yapılaşmayı belli bir düzenleme
içinde ele alarak çözmek ve yeni şehirleşmeyi düzenli bir biçimde sağlamak için valilik ve
belediyelerin plan üretimi ve uygulaması sürecindeki etkinlikleri arttırılmıştır.

İmar Kanunu, imar planlarını yapma, yaptırma ve uygulamayı kontrol konusunda yerel
idarelere yetki tanımış, planların onaylanmasına ilişkin bu yetkinin Belediye ve Valiliklerce
kullanılacağını belirtmiştir. Plan yapımının ve onayının dışında imar programları da Belediye
meclislerince görüşülüp kabul edildikten sonra geçerlilik kazanacaktır. Belediye sınırları dışında
ise bu yetki Valiliklerce kullanılacaktır.

Planlamanın uygulamaya yetişecek, hatta uygulamaya önceden yön verebilecek nitelikte


olması hedeflenmiştir. Uygulamanın planlamanın önüne geçmesi gibi durumlarda ise bu durumu
kontrol altına alabilmek için mevzii imar planı (daha basit ve kısa sürede yapılabilen)
mekanizması getirilmiştir.

Ülke çapında önem taşıyan tesislerin yapımına imkan vermek, birden fazla belediyeyi
ilgilendiren imar planlarının yapımında ve onay aşamasında oluşabilecek ihtilafları çözmek ve
hatta re’sen plan yapmak veya yaptırmak Bayındırlık ve İskan Bakanlığına bırakılmıştır.

60
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

 3194 sayılı kanun


3194 Sayılı Kanun İmar Kanunu’dur.

Amaç
Madde 1 -Bu Kanun yerleşme yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların; plân, fen, sağlık ve
çevre şartlarına uygun teşekkülünü sağlamak amacıyla düzenlenmiştir.

Madde gerekçesinde de, bu Kanunun amacının, "Ülke bütününde düzenli yerleşmeyi


sağlamak ve bundan böyle imar kargaşasına meydan vermeyecek planlı ve sağlıklı yapılaşmayı
gerçekleştirmek" olduğu ifade edilmiştir.

"Yerleşme yeri"; bir ya da birden çok kişinin, belediye ve mücavir alan sınırı içinde veya
dışında belirli bir yerde "geçici" veya "sürekli" olarak oturması, yaşaması ve faaliyet göstermesi
için seçilen ve düzenlenen yerdir.

Bu Kanunun amacı ve kapsamı bakımından, bir yerleşme yerinin mutlaka imar planı sınırı
(belediye sınırı) içinde kalması gerekmez. "Plansız alanlar" üzerinde yapı yapılması halinde, "bu
yerler" de yerleşme yerleri olarak kabul edilir ve buralardaki yapılar da fen, sağlık ve çevre
şartlarına tabi olurlar. Örneğin, köy yerleşik alanları ve mezralarda yapılacak konut, hayvancılık ve
tarımsal amaçlı yapıların fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun olması gerekir (İK md. 27).

"Yapı"; karada ve suda, daimi veya muvakkat (geçici), resmi ve hususi yer altı ve yerüstü
inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesislerdir (İK md.
5). Görüldüğü üzere İmar Kanunu, yapı terimini çok geniş anlamıyla tanımlamış bulunmaktadır.

Yerleşme yeri ve yapı deyimlerinin tanımını yaptıktan sonra, Kanunun amacını; açılım yaparak
şu şekilde açıklayabiliriz:

61
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

KANUNUN AMACINI BELİRLEYEN ŞARTLAR


Maddede, Kanunun amacını belirleyen ölçütler (şartlar), yerleşme ve yapılaşmalarda "plân",
"fen", "sağlık" ve "çevre" şartlarına uygunluk olarak sayılmıştır.

Plan Şartlarına Uygunluk

Plan şartlarına uygunluk, yerleşme yerlerinin bütününde plan ile getirilen hükümlere (plan
şartlarına) uygunluğu ifade eder.

Yerleşme yerlerinde alanlar, planda hangi maksat ve hizmet için ayrılmış ise, ancak o
maksat ve hizmetin gerçekleştirilmesi için kullanılabilir. Örneğin; planda sanayi ya da ticaret
bölgesi olarak ayrılan yerler ancak bu maksatlarla kullanılabilir; başka bir maksatla kullanılamaz.
Mesela bu yerlerde bir turizm tesisi yapılamaz.

Plan şartlarına uygunluğun bir anlamı da, "alt ölçekli planlar ın, "üst ölçekli planlar "a, uygun
olmasıdır.
Örneğin; 1/1000 ölçekli bir "uygulama imar planı" planlama kademelenmesinde,
kendisinden daha üst ölçekli olan 1/5000'lik "nazım imar planı" hükümlerine (düzenlemesine)
aykırı olarak hazırlanamaz.

Öte yandan, plan şartlarına uygunluk, her bir yapının plan şartlarına uygunluğunu da ifade
eder.
Örneğin; imar planında bir adadaki yapı nizamı (düzeni) "bitişik nizam " olarak belirlenmiş ise
bu yerde, "ayrık nizam "da yapı yapılamaz. Yapılması plan şartına aykırılık teşkil eder.

Fen Şartlarına Uygunluk

Bu şart ile yerleşme planlaması sonucu elde edilen imar planı ve bu plana uygun olarak,
projesine göre yapılacak yapıların, mevzuatın öngördüğü "teknik şartlar''a haiz olması
amaçlanmaktadır.

62
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

Örneğin; bir deprem bölgesinde, bir imar planı yapılır ya da değiştirilirken, o yerleşme yerinin
"jeolojik etüdü"nün yapılması ve bu etüt ile elde edilecek bilgilere göre imar planın yapılması ya
da değiştirilmesi gerekir. Buradaki jeolojik etüt, teknik bir çalışma olup, bu çalışmanın
yapılmaması, planın hazırlık ve yapımında önemli bir eksiklik teşkil eder.

Öte yandan, yapının, "mimari" ya da "statik proje"si teknik bir çalışma belgesi olup, bunların da
mevzuatın öngördüğü şartları taşıması gerekir.

Sağlık Şartlarına Uygunluk

Yerleşme yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların, sağlık konusunda düzenlenmiş bulunan


kanun, tüzük ve yönetmeliklere uygunluğu anlamına gelir.

Örneğin; 2872 sayılı Çevre Kanunu ve bu Kanuna göre çıkartılan Su Kirliliği Kontrol
Yönetmeliği'ne göre tespit edilen "koruma alanları" içerisinde, içme ve kullanma suyu
rezervuarlarının korunması ve kirlenmenin önlenmesi amacıyla, bu yerlerde yerleşme ve yapılaşma
"kısıtlama" ya tabi tutulmuştur. Bu nedenle bu alanlardaki yerleşme ve yapılaşmalarda bu hususa
dikkat edilmesi gerekir.

Öte yandan, sağlık şartlarına uygunluk ile, yapı projelerinin, sağlıklı yaşamaya imkan verecek
bir şekilde hazırlanması ve yapı malzemelerinin standartlara uygunluğu da anlaşılır. Projelerin,
yapının gün ışığı almasına, aydınlanmasına, havalanmasına ve rutubetten korunmasına imkân
vermesi ve yapı malzemelerinin ses ve gürültüyü azaltıcı nitelikte olması, bu meyanda sayılabilir.

Çevre Şartlarına Uygunluk

Anayasa'nın 56 ncı maddesinde, herkesin sağlıklı ve dengeli bir çevrede yaşama hakkına sahip
olduğu belirtilmekte, Çevre Kanunu'nun 3 üncü maddesinin (a) ve (c) fıkralarında da, çevrenin
korunması ve kirliliğin önlenmesinin gerçek ve tüzel kişilerle vatandaşların görevi olduğu; arazi ve

63
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

kaynak kullanım kararlarını veren ve proje değerlendirmesi yapan yetkili kuruluşların, çevrenin
korunması ve kirlenmemesi hedefini gözetmekle yükümlü oldukları ifade edilmektedir.

Çevre şartlarına uygunluk ile, hem yerleşme yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların, mekan
itibariyle yürürlükteki mevzuat hükümlerine; hem de yapıların, proje itibariyle o çevredeki
"doğal", "kültürel" ve "tarihi" dokuya uygun olması ve bunlara zarar vermemesi
amaçlanmaktadır.

Kapsam
Madde 2 - Belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında kalan yerlerde yapılacak
planlar ile inşa edilecek resmi ve özel bütün yapılar bu Kanun hükümlerine tabidir.

Madde ile belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında kalan yerlerde yapılacak "her
türlü plan" ile inşa edilecek "resmi ve özel tüm yapılar" ın bu Kanun hükümlerine tabi olduğu
belirtilmek suretiyle, Kanunun kapsamı belirtilmiştir.

Görüldüğü üzere bu madde ile yalnızca belediye ve mücavir alan sınırları içinde kalan yerler
değil, ülkenin tüm alanları ve bu alanlar üzerindeki tüm imar hareketleri, bu imar düzeni ve
disiplinine tabi tutulmaktadır.

Madde üzerindeki açıklamalarımızı aşağıda sürdüreceğiz. Ancak bundan önce,


açıklamalarımızın daha iyi anlaşılabilmesi için, gerek Kanunda ve gerekse Yönetmelikte geçen bazı
terimlerin tanım ve açıklamasını vermek istiyoruz.

Belediye Sınırı; 5393 sayılı Belediye Kanunu'nun 5 inci maddesinde belirtilen usul ve esaslar
dairesinde çizilen ve 6 ncı maddede belirtilen merci (vali) tarafından onaylandıktan sonra
kesinleşen idari bir sınırdır.

64
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

1580 sayılı (önceki) Belediye Kanunu ile yapılan düzenlemede,


nüfusu 80.000'den az olan beldelerde belediye sınırı, belediye meclisinin kararı ve ilçe idare kurulunun uygun
görüşü alındıktan sonra "il idare kurulu " karan ile;
nüfusu 80.000'den fazla olan beldelerde belediye sınırı, belediye meclisinin kararı, il idare kurulunun uygun görüşü ve
valinin teklifi üzerine "İçişleri Bakanlığı "nın onayı ile kesinleşmekte idi.
5393 sayılı (yeni) Belediye Kanunu'nda, 1580 sayılı Kanunda öngörülen sistem değiştirilerek, daha basit ve kolay bir
sistem getirilmektedir.
Bu sisteme göre belediye sınırları, belediye meclisinin kararı (ilçelerde kaymakamın görüşü) üzerine valinin onayı ile
kesinleşmektedir.

Madde ile, Kanunun kapsamı "alanlar" itibariyle ikiye ayrılmaktadır. Bunlar:


1. Belediye ve mücavir alan "sınırları içinde" kalan yerler,
2. Belediye ve mücavir alan "sınırları dışında" kalan yerlerdir.

1 - Belediye ve mücavir alan sınırları içinde kalan yerlerde uygulanacak hükümler, bu yerlerde;
a) Planın olması,
b) Planın olmaması, durumuna göre değişir.

a) Belediye ve mücavir alan sınırları içinde olup, "planı bulunan" yerlerde uyulacak ve
uygulanacak usul ve esaslar, "bu plân" ve 3030 sayılı Kanun Kapsamı Dışında Kalan Belediyeler Tip
İmar Yönetmeliğinde yer alan hükümler olur.

b) Belediye ve mücavir alan sınırları içinde olup, "planı bulunmayan" yerlerde uygulanacak usul
ve esaslar, "Plansız Alanlar Yönetmeliği "nin (Belediye ve Mücavir Alan Sınırları İçinde ve Dışında
Planı Bulunmayan Alanlarda Uygulanacak İmar Yönetmeliği'nin) "4 ve 6 ncı Bölüm" lerinde yer alan
hükümler olur.

2- Belediye ve mücavir alan sınırlan "dışında" kalan ve “planı bulunan” ve de "planı bulunmayan"
yerlerde uygulanacak hükümler, "Plansız Alanlar Yönetmeliği "nin "5 ve 6 ncı Bölüm "lerinde yer
alan hükümler olur.

65
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

Genel Esas
Madde 3 - Herhangi bir saha, her ölçekteki plan esaslarına, bulunduğu bölgenin şartlarına
ve yönetmelik hükümlerine aykırı maksatlar için kullanılamaz.

Kanunun bu maddesi ile de, yerleşme ve yapılaşmaların üzerinde gerçekleşeceği sahaların


(alanların) "plan şartları" na, bulunduğu "bölgenin şartları"na ve "yönetmelik hükümleri" ne aykırı
maksatlarla kullanılamayacağı hüküm altına alınmak suretiyle, Kanunun 1 inci maddesiyle
amaçlanan, genel "imar disiplini" nin, alanlar itibariyle sağlanması şartları ortaya konulmaktadır.

Alanların, Plandaki Tahsis Amacı Dışında Kullanılamaması


Madde, bir alanın her ölçekteki plan esaslarına aykırı maksatlarla kullanımını yasaklamaktadır.
Bunun anlamı şudur: Bir alan, planda hangi kullanım amacına tahsis edilmiş ise, ancak o amaç
için kullanılabilir; başka bir amaç için kullanılamaz. Örneğin; bir alan, imar planında "sanayi" yeri
olarak ayrılmış ise bu alan "konut alanı" olarak kullanılamaz.

Bir alanın plandaki kullanım biçimi ancak "plan tadilatı" yapmak suretiyle değiştirilebilir. Bu
amaçla yapılacak plan değişikliğinin ise, şehircilik ilkeleri, planlama esasları ve kamu yararına
aykırı olmaması ve plan bütünlüğünü bozmaması gerekir.

Plana dayalı olarak yapılan kamulaştırmalarda, kamulaştırmanın, taşınmazın plandaki tahsis


amacı gözetilerek yapılması gerekir. Örneğin, planda "yol”a tahsisli bir taşınmaz, ancak yol yapımı
için kamulaştırılabilir; başka bir amaçla, mesela "konut" yapımı amacıyla kamulaştırılamaz.

Alanların Yönetmelik Şartlarına Aykırı Olarak Kullanılmaması


Maddede, alanların, yönetmelik hükümlerine aykırı bir maksatla kullanımı da
yasaklanmaktadır.

Bu durumda; daha önce de belirttiğimiz üzere, imar planında alan kullanımı ve yapılaşma ile
ilgili hüküm bulunması halinde, öncelikle bu hükümlerin uygulanması gerekir.

66
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

Ancak, plan olmakla birlikte, planda hüküm bulunmayan hallerde, alanların kullanımı
yönetmelik hükümlerine tabi olur.

Öte yandan, planı bulunmayan yerlerdeki alanların kullanımında da yine yönetmelik


hükümleri geçerli olur.

Ayrıca şunu belirtmek gerekir ki; imar planlarında, parselasyon durumları ve bina kitleleri,
özellikle bu maksatla etüt edilerek, ölçüleri verilmediği takdirde, sadece ayrık veya bitişik bina
yapılacağını, ön bahçeli ya da bahçesiz nizamın kabul olunacağını, binaların tertip şeklini ve yüz
alacakları cepheyi tespit maksadı ile şematik olarak gösterildiğinden, bunlara ait ifadeler imar
planlarının kayıtlarından sayılmaz. Bu nedenle de bu konularda yönetmelik hükümlerinin
uygulanması gerekir.

Alanların Bölgenin Şartlarına Aykırı Olarak Kullanılmaması


Madde ile alanların plan ve yönetmelik şartlarına aykırı olarak kullanımının yasaklanmasının
yanında, alanların "bölge şartları" na aykırı olarak kullanımı da yasaklanmaktadır.

Bölge şartlarına uygunluk ile bir alanın, bulunduğu bölgenin doğal, kültürel ve tarihi
dokusuna uygun maksatlarla kullanımı ve bu alan üzerindeki yapıların aynı dokuya uygun inşası
anlaşılır.

Öte yandan, bölge şartları ile, bir alanın kullanım amacının, o alanın içinde bulunduğu bölgede
gerçekleşmesi imkanı ile, bu bölge ve çevresi üzerinde oluşmuş yapılaşma durumu da anlaşılır.

Tüm alanların kullanım maksadı ve yapılaşma şartlan plan ve yönetmelikler ile belirlenir.

Ancak plan yapımı, değişikliği, ilave ve revizyonlarında da bölge şartları, (jeolojik durum,
jeomorfolojik ve topoğrafik eşikler, iklim, bitki örtüsü, toprak kabiliyeti, kaynaklar, görsel değerler,

67
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

tarihsel çevre, kent estetiği ve çevresel yapı gibi şartlar) başkaca unsurlar ile birlikte, belirleyici bir
unsur teşkil eder.

Bu kapsamda, "Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmelik" in 13 üncü maddesinde, imar planı ihalelerinde, İller
Bankası Genel Müdürlüğü'nün bu amaçla hazırladığı tip sözleşme ve şartlaşma esaslarına uyulacağı, bu esasların; sit,
sanayi, turizm gibi ağırlıkları nedeniyle özel ve ayrıntılı bir çalışma gerektirmesi durumunda veya "bölge şartları" na uymak
amacıyla değiştirilerek özel sözleşme ve teknik şartlaşmalar yapılabileceği belirtilmiş, 16 ncı maddesinde de, imar planlarının
hazırlanmasında, beldenin ve bölgenin şartları ile gelecekteki gereksinimlerin göz önünde tutulacağı ifade edilmiştir.

Öte yandan, 3030 sayılı Kanun Kapsamı Dışında Kalan Belediyeler Tip İmar Yönetmeliği'nin 3 üncü maddesinde,
belediyelerin, imar planlarında açıklanmayan ve bu Yönetmelikte de yer almayan hususlarda, lüzum ve ihtiyaca ve “civarın
karakteri”ne göre imar kuralları getirmeye yetkili oldukları belirtilmiş olup, bu hüküm karşısında da plan ve yönetmelikte
yer almayan hususlarda getirilecek kuralların, bölge şartlan gözetilerek getirilmesi zorunlu olmaktadır.

Diğer taraftan aynı Yönetmeliğin 10 uncu maddesinde, belediyelerin uygun görmesi halinde
yapıların "estetiği" ile ilgili kurallar getirmeye yetkili oldukları belirtilmekte olup, bu kapsamda
getirilecek kuralların da yine bölge şartlarına uygun olması gerekir.

İstisnalar
Madde 4 - 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma
Kanunu, bu Kanunun ilgili maddelerine uyulmak kaydı ile 2960 sayılı İstanbul Boğaziçi Kanunu
ve 3030 sayılı Büyükşehir Belediyelerinin Yönetimi Hakkında Kanun ile diğer özel kanunlar ile
belirlenen veya belirlenecek olan yerlerde, bu Kanunun özel kanunlara aykırı olmayan
hükümleri uygulanır.

Türk Silahlı Kuvvetleri'ne ait harekat, eğitim ve savunma amaçlı yapılar için, bu Kanun
hükümlerinden hangisinin ne şekilde uygulanacağı Milli Savunma Bakanlığı ile Bayındırlık ve
İskan Bakanlığı tarafından müştereken belirlenir.

68
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

İmar Kanunu'nun 2 nci maddesinde, belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında kalan
yerlerde yapılacak planlar ile inşa edilecek resmi ve özel yapıların, bu Kanun hükümlerine tabi
olacağı belirtilmektedir.

Ancak, ülkemizde, planlama ve yapılaşma konuları, bir tek İmar Kanunu ile düzenlenmiş
değildir. İmar Kanunu dışında diğer birçok kanunda planlama, uygulama ve yapılaşma konularına
ilişkin hükümler bulunmakta, haliyle bu kanun hükümlerinin de uygulanması gerekmektedir.

İşte bu nedenle, Kanunun 4 üncü maddesi ile Kanunun uygulanmayacağı haller, "istisnalar"
başlığı altında düzenlenmiş ve
2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu,
2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu,
2960 sayılı İstanbul Boğaziçi Kanunu,
5216 sayılı Büyükşehir Belediye Kanunu
ve diğer "özel kanunlar" ile belirlenen veya belirlenecek olan yerlerde, imar kanununun, özel
kanunlara aykırı olmayan hükümlerinin uygulanacağı esası getirilmiştir.

Bu durumda; özel kanunlarda imara ilişkin hüküm bulunması ve bu hükmün İmar Kanunu
hükümleri ile çelişmesi halinde, bu hüküm uygulanacak; hüküm bulunmaması halinde ise İmar
Kanunu hükümleri uygulanacaktır.

Bu konuda örnek vermek gerekirse, 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu uyarınca Bakanlar Kurulu
Kararı ile turizm merkezi olarak belirlenen bir alanda 1/5000 ölçekli nazım planlar ile 1/1000 ölçekli
uygulama imar planları, İmar Kanunu 'nun 8 inci maddesine göre değil, Turizmi Teşvik Kanunu' nun 7 nci
maddesine göre, Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca ve Turizm Bakanlığınca onaylanacaktır. Ancak
ruhsat, kullanma izni, altyapı bedelleri konularında 2634 sayılı Kanun, imar Kanunu 'na aykırı bir
hüküm içermediğinden, 3194 sayılı Kanunun bu konulara ilişkin 20, 21, 23 ve 31 inci maddeleri
uygulanacaktır.

69
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

İçinde yerleşme, planlama, uygulama ve yapılaşmaya ilişkin hükümlerin bulunduğu kanun,


kararname ve tüzüklerin listesi aşağıda verilmektedir:

KANUNLAR
1. 422 sayılı Köy Kanunu
2. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
3. 775 sayılı Gecekondu Kanunu
4. 831 sayılı Sular Hakkında Kanun
5. 1164 sayılı Arsa Ofisi Kanunu
6. 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu
7. 1519 sayılı Erişme Kontrollü Karayolu Kanunu
8. 1893 sayılı Umumi Hıfzısıhha Kanunu
9. 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu
10. 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu
11. 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu
12. 2872 sayılı Çevre Kanunu
13. 2873 sayılı Milli Parklar Kanunu
14. 2918 sayılı Karayolları Trafik Kanunu
15. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu
16. 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu
17. 2981 sayılı, İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 sayılı İmar
Kanunu'nun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun
18. 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu
19. 3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanunu
20. 3194 sayılı İmar Kanunu
21. 3218 sayılı Serbest Bölgeler Kanunu
22. 3402 sayılı Kadastro Kanunu
23. 3348 sayılı Ulaştırma Bakanlığının Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun
24. 3572 sayılı İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına Dair Kanun Hükmünde Kararnamenin Değiştirilerek Kabulüne
Dair Kanun
25. 3573 sayılı Zeytinciliğin Islahı ve Yabanilerinin Aşılattırılması Hakkında Kanun
26. 3621 sayılı Kıyı Kanunu
27. 3998 sayılı Mezarlıkların Korunması Hakkında Kanun
28. 4342 sayılı Mera Kanunu
29. 4373 sayılı Taşkın Sulara ve Su Baskınlarına Karşı Korunma Kanunu

70
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

30. 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgesi Kanunu


31. 4691 sayılı Teknoloji Geliştirme Bölgeleri Kanunu
32. 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi Hakkında Kanun
33. 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun
34. 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu
35. 4735 sayılı Kamu İhale Sözleşmeleri Kanunu
36. 4759 sayılı İller Bankası Kanunu
37. 4737 sayılı Endüstri Bölgeleri Kanunu
38. 4759 sayılı İller Bankası Kanunu
39. 4856 sayılı Çevre ve Orman Bakanlığı Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun
40. 4957 sayılı Turizm ve Teşvik Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun
41. 4982 sayılı Bilgi Edinme Kanunu
42. 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu
43. 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu
44. 5302 sayılı İl Özel İdaresi Kanunu
45. 5393 sayılı Belediye Kanunu
46. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu
47. 6831 sayılı Orman Kanunu
48. 7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanun
49. 7478 sayılı Köy İçme Suları Hakkında Kanun

KANUN HÜKMÜNDE KARARNAMELER


1. 180 sayılı Bayındırlık ve İskan Bakanlığı'nın Teşkilatı ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararname
2. 383 sayılı Özel Çevre Koruma Kurumu Başkanlığı Kurulmasına Dair Kanun Hükmünde Kararname
3. 388 sayılı Güneydoğu Anadolu Projesi Bölge Kalkınma İdaresi
Teşkilatının Kuruluş ve Görevleri Hakkında Kararname

TÜZÜKLER
1. 9.6.1959 tarih ve 4/11715 sayılı Sivil Müdafaa Bakımından Şehir ve Kasaba Planlarıyla Mühim Bina ve
Tesislerde Tatbik Olunacak Esaslar Hakkında Nizamname (Tüzük)
2. 20.7.1961 tarih ve 5/1465 sayılı Yeraltı Suları Tüzüğü

71
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

Ülke ölçeğinden Kent ölçeğine plan türleri

PLAN VE PLAN TÜRLERİNİN TANIMLARI

A- Bölge Planları:
Sosyo-ekonomik gelişme eğilimlerini, yerleşmelerin gelişme potansiyelini, sektörel
hedefleri, faaliyetlerin ve altyapıların dağılımını belirtmek üzere hazırlanırlar.

Gerekli görüldüğü hallerde bu planları Devlet Planlama Teşkilatı yapar veya yaptırır.

Bölge Planlarının kaynağında iki önemli etmen bulunmaktadır. Bunlar:


1. Metropoliten kentlerin büyümesini denetim altına almak,
2. Ülkenin geri kalmış bölgelerini geliştirme ya da değerlendirilemeyen doğal
kaynaklarını etkili biçimde kullanmaktır.

B- Çevre Düzeni Planı:


Ülke ve bölge plan kararlarına uygun olarak konut, sanayi, tarım, turizm, ulaşım gibi
yerleşme ve arazi kullanılması kararlarını belirleyen plandır.

Konut, sanayi, tarım, turizm, ulaşım gibi sektörler ile kentsel-kırsal yapı ve gelişme ile doğal
ve kültürel değerler arasında koruma-kullanma dengesini sağlayan ve arazi kullanım
kararlarını belirleyen yönetsel, mekansal ve işlevsel bütünlük gösteren sınırlar içinde, varsa
bölge planı kararlarına uygun olarak yapılan, idareler arası koordinasyon esaslarını
belirleyen, 1/25.000,1:50.000, 1:100.000 veya 1: 200.000 ölçekte hazırlanan, plan notları ve
raporuyla bir bütün olan plandır.

Bu tanımlamalara göre Çevre Düzeni Planı, planlama alanı içinde kalan yerleşme ve arazi
kullanımına ilişkin ana kararları belirleyen; planlanan alanı makro düzeyde ele alarak belli
bir projeksiyon dönemi içindeki fiziki gelişmeleri yönlendiren bir plandır.

72
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

Çevre Düzeni Planı, plan hiyerarşisinde bölge planlarının altında imar planlarının üstünde
yer alır. Bu bakımdan bu plan, kendisinden daha alt ölçekli imar planlarına esas teşkil
eder.

Çevre Düzeni Planı:


1. Bölge ve havza bazında 1/50.000 ile 1/100.000 ölçekli çevre düzeni planları Çevre
ve Orman Bakanlığı tarafından
2. Özel Çevre Koruma Bölgesi olarak tespit ve ilan edilen yerlerde Bakanlar kurulunca
belirlenecek Bakanlık tarafından
3. Belediye sınırları il sınırı olan büyükşehir belediyelerinde, Büyükşehir Belediyeleri
tarafından
4. Büyükşehir olmayan diğer illerde valinin koordinasyonunda belediye veya il özel
idaresi tarafından yaptırılır.

- Çevre Düzeni Planı, ölçeği: 1/200000, 1/100000, 1/50000 ve 1/25000'dir.

C- İmar Planı:
Belde halkının sosyal ve kültürel gereksinimlerini karşılamayı, sağlıklı ve güvenli çevre
oluşturmayı, yaşam kalitesini artırmayı hedefleyen ve bu amaçla beldenin ekonomik,
demografik, sosyal, kültürel, tarihsel, fiziksel özelliklerine ilişkin araştırmalara ve verilere
dayalı olarak hazırlanan, kentsel yerleşme ve gelişme eğilimlerini alternatif çözümler
oluşturmak suretiyle belirleyen, arazi kullanımı, koruma, kısıtlama kararları, örgütlenme ve
uygulama ilkelerini içeren pafta rapor ve notlardan oluşan belgedir.

İmar Planı şu şekilde de tanımlanabilir:


Şehir ve diğer yerleşme yerlerinin mevcut ve gelecekte alacağı durumu gösteren; arazi ve arsaları
kullanım amacına göre düzenleyen ve bunların üzerindeki yerleşme ve yapılaşmaların kuralını
belirleyerek, onlara bir düzen ve disiplin getiren objektif, açık ve uyulması zorunlu hukuksal
bir belgedir.

73
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

İmar planlarının hazırlanmasında dikkat edilmesi gereken hususlar:


İmar planları, planlanan yörenin halihazır durumunun, olanaklarının ve ilerideki
gelişmesinin gerçeğe en yakın şekilde saptanabilmesi için coğrafi veriler, beldenin kullanılışı,
donatımı ve mali bilgiler gibi konularda yapılacak araştırma ve anket çalışmaları sonucu
elde edilecek bilgiler ışığında çeşitli kentsel işlevler arasında var olan ya da sağlanabilecek
olanaklar ölçüsünde en iyi çözüm yollarını bulmak, belde halkına iyi yaşama düzeni ve
koşulları sağlamak amacıyla yörenin kendine özgü yaşayış biçimi ve karakteri, nüfus, alan
ve yapı ilişkileri, yörenin gerek çevresiyle gerekse çeşitli alanları arasında olan bağlantıları,
halkın sosyal ve kültürel gereksinmeleri, güvenlik ve sağlığı ile ilgili konular göz önüne
alınarak hazırlanır.

Özetle;
imar plânları; insan, toplum, çevre münasebetlerinde kişi ve aile mutluluğu ile toplum
hayatını yakından etkileyen fiziksel çevreyi sağlıklı bir yapıya kavuşturmak, yatırımların yer
seçimlerini ve gelişme eğilimlerini yönlendirmek ve toprağın korunma, kullanma dengesini
en rasyonel biçimde belirlemek amacıyla hazırlanır

İmar planları; ülke, bölge ve kent verilerine göre konut, çalışma ve ulaşım gibi kentsel
işlevler ile, sosyal ve kültürel gereksinmeleri var olan yada sağlanabilecek olanaklar
ölçüsünde en iyi biçimde yerine getirmek ve belde halkına iyi yaşama düzeni ve koşulları
sağlamak amacıyla, kadastral harita ve kentin gelişimi de göz önünde tutularak
hazırlanır.

74
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

İMAR PLANLARININ YAPILMASINDA


UYULMASI GEREKEN KURALLAR

1. Halihazır haritası bulunmayan yerleşim yerlerinin halihazır haritaları belediyeler ya da


valiliklerce yapılır ya da yaptırılır. Bu haritaların onama mercii belediyeler ve
valiliklerdir. Onanan haritaların bir nüshası Bakanlığa, diğer bir nüshası da tapu
dairesine gönderilir.

2. Son nüfus sayımında, nüfusu 10.000'i aşan yerleşmelerin tümünde imar planı
yapılması zorunludur.
Nüfusu bundan az olan yerlerde imar planının yapılıp yapılmamasına belediye
meclisi karar verir. Mevcut imar planları yürürlüktedir.

3. Mevcut planlar yerleşmiş nüfusa yetersiz durumda ise ya da yeni yerleşme


alanlarının derhal kullanmaya açılması gerekiyorsa, belediyeler ya da valiliklerce
yapılacak mevzii imar planlarına ya da imar planı olmayan yerler de Bakanlıkça
hazırlanacak yönetmelik esaslarına göre uygulama yapılır.

4. İmar Planlarının hazırlanmasında mevcut ise bölge planı ve çevre düzeni plan
kararlarına uygunluk esası aranır.

75
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

İMAR PLANLARININ YÜRÜRLÜĞE GİRMESİ

1. Belediye sınırları içinde kalan yerlerin imar planları;


(a) İlgili belediyelerce yapılır ya da yaptırılır.
(b) Belediye meclisince onaylanarak yürürlüğe girer.
(c) Bu planlar, belediye başkanlığınca saptanan ilan yerlerinde onay tarihinden
itibaren bir ay süreyle ilan edilir.
(d) Bu bir aylık süre içinde planlara itiraz edilebilir.
(e) İtirazlar, incelenmek üzere Belediye Başkanlığınca belediye meclisine
gönderilir. Belediye Meclisi, itirazları ve planları on beş gün içinde inceleyerek
kesin karara bağlar.

2. Belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan yerlerin imar planları;


(a) Valilik ya da ilgilisince yapılır ya da yaptırılır.
(b) Valilikçe uygun görüldüğü takdirde onaylanarak yürürlüğe girer
(c) Bu planlar valilikçe saptanan ilan yerlerinde onay tarihinden itibaren bir ay
süreyle ilan edilir.
(d) Bu süre içinde planlara itiraz edilebilir. İtirazlar valiliğe yapılır
(e) Valilik itirazları ve planları inceleyerek on beş gün içersinde kesin karara
bağlar.

3. Gerek belediye meclisince, gerek valilikçe onaylanmış planlarda yapılacak değişiklikler


de yukarıdaki usullere tabidir.

4. Kesinleşen imar planlarının bir örneği Bakanlığa gönderilir.

5. Kesinleşmiş imar planları alenidir. Belediye Başkanlığı veya vali, imar planının
tamamını ya da bir bölümünü örnekler ve kitapçıklar haline getirerek isteyenlere,
belirlenen ücret karşılığında verirler.

6. Kesinleşmiş planları Bakanlık ilgili belediyelere ve valiliklere tebliğ eder. Bu şekilde


imar planları yürürlüğe girmiş olup uygulanması zorunludur.

76
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

İMAR PLANLARINDA BAYINDIRLIK ve İSKAN BAKANLIĞININ YETKİSİ

1. Kamu yapıları ile ilgili imar planlarını ve değişikliklerini,

2. 7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirlerle Yapılacak
Yardımlara Dair Kanun ile, 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu ve 775 sayılı Gecekondu
Kanunu uyarınca yapılması gerekli planları ve değişikliklerini

3. Birden fazla belediyeyi ilgilendiren metropoliten imar planlarını ve değişikliklerini,

4. İçerisinden ya da civarından demiryolu veya karayolu geçen; hava meydanı bulunan ya


da havayolu veya demiryolu bulunan yerlerdeki imar planlarını ve değişikliklerini,

5. Bir kamu hizmetinin görülmesi için gerekli olan yerlerle ilgili imar planlarını ve
değişikliklerini,
yapmaya, yaptırmaya, değiştirme, revize etme ve re'sen onaylamaya yetkilidir.

Bakanlık, yukarıda sayılan yetkilerini kullanırken, ilgili belediye ve diğer kuruluşlara bilgi verir
ve gerektiğinde bu idarelerle işbirliği yapar.

Öte yandan, yukarıda (5) bendinde belirtilen durumlarda Bakanlık, bu yetkisini, doğrudan
kullanmayıp, ilgili belediyeye valilik kanalıyla talimat vererek de kullanabilir.

77
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

İMAR PLANI YAPMA VE ONAMA YETKİSİ OLAN DİĞER BAZI KURUM VE KURULUŞLAR

1. Kültür ve Turizm Bakanlığının,


2. Çevre ve Orman Bakanlığının,
3. Ulaştırma Bakanlığının,
4. Tarım ve Köyişleri Bakanlığının,
5. Özelleştirme Yüksek Kurulunun,
6. GAP İdaresinin,
7. Özel Çevre Koruma Kurulu Başkanlığının,
8. Doğa Koruma ve Milli Parklar Genel Müdürlüğünün,
9. Başbakanlığın (Dünya Bankası Proje Uygulama Biriminin),
10. Organize Sanayi Bölgeleri Yönetiminin,
11. Toplu Konut İdaresinin,

Ve başkaca diğer bazı idarelerin kendi özel yasalarına göre plan yapma, onama ve
uygulama yetkileri bulunmaktadır.

İMAR PLANININ UYGULANMASI ANCAK İMAR PROGRAMININ HAZIRLANMASI VE


UYGULANMASI İLE MÜMKÜNDÜR.

İmar programları; (md 10)


Belediyelerin imar planlarının uygulanmasını yapmak için gerçekleştirilmesini düşündükleri
kısımları belli eden ve bu kısımlarda gerek kamulaştırma ve gerekse yol, meydan, otopark gibi
inşaat masraflarını tahmini olarak belirten ve bunların yıllara göre bölünmesini gösteren bir
belge olarak da tanımlanabilir.

Ayrıca imar programları;


Belediyelerin imar uygulamaları konusunda çok sayıda faktörün hesaba katılmak suretiyle
uzunca süreli olarak düzenledikleri tutarlı ve etkin bir tatbikat ve hareket planı olarak da
tanımlanabilir.

78
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

Belediyeler, imar planlarının yürürlüğe girmesinden en geç 3 ay içinde bu planı


uygulamak üzere 5 yıllık imar programlarını hazırlarlar.

Hazırlanan bu imar programı belediye meclisinde görüşülür. Görüşmelere ilgili yatırımcı kamu
kuruluşlarının temsilcileri de görüşlerini bildirmek üzere katılırlar. Bu programlar, belediye
meclislerinde kabul edildikten sonra kesinleşir. Programda yer alan ve kamu kuruluşlarına tahsis
edilen alanlar, ilgili kamu kuruluşlarına bildirilir. İlgili kamu kuruluşları imar programları sınırları
içinde kalan kamu hizmetlerine tahsis edilmiş bu yerleri bu program süresi içinde kamulaştırırlar.
Bu kamulaştırma için gerekli ödenek, kamu kuruluşlarının yıllık bütçelerine konulur.

İmar programlarında;
1. Genel hizmetlere ayrılan yerlere,
2. Özel kanunları gereğince kısıtlama konulan gayrimenkuller kamulaştırılıncaya veya genel
hizmetlerle ilgili projeler gerçekleştirilinceye kadar bu yerlerle ilgili olarak diğer
kanunlarla verilen haklar devam eder.

Kamuya ait gayrimenkuller konusunda yapılacak işlemler, İmar Kanununun 11.


maddesinde yer almış bulunmaktadır.

İmar planlarında, hazine ve özel idareye ait arazi ve arsalar, belediye ya da valiliğin önerisi,
Maliye ve Gümrük Bakanlığının onayı ile, belediye ve mücavir alan sınırları içinde ise belediyeye;
belediye ve mücavir alan sınırları dışında ise özel idareye bedelsiz olarak bırakılır ve tapu kaydı
terkin edilir. Ancak, bu yerlerin üzerinde bina varsa, arsa hariç yalnız binanın o günkü değeri göz
önüne alınarak takdir edilecek bedel ödenir. Bedel ve ödeme şekli taraflarca saptanır.

Bu araziler ve arsalar, belediye ya da özel idare tarafından satılamaz ve başka bir amaçla
kullanılamaz. Bu konuda tapu kütüğünün beyanlar hanesine gerekli şerh konur.

79
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

Bu yerlerin kullanılış şekli yeni bir imar planıyla değiştirilerek özel mülkiyete konu olabilecek
bir duruma getirildiği takdirde, bu yerler belediye ve özel idarece, devir alınan idareye aynı
yöntemlerle geri verilir. Yapılacak terkinler, hiçbir şekilde resim, harç ve vergiye tabi tutulmaz.
Hazırlanan imar planı sınırları içinde yer alan kadastral yollar, alanlar ve meralar, imar planının
onaylanıp kesinleşmesiyle bu niteliklerini yitirirler ve imar planında gösterilen kullanma amacına
tabi olurlar.

İmar Kanununun 11. maddesinde, Hazine ve Özel idareye ait arazi ve arsalar dışında bazı
istisnalar yer almış bulunmaktadır. Bu yerler dışında kalan:

a) İmar planlarında meydan, yol, park, yeşil saha, otopark, toplu taşıma istasyonu ve terminal
gibi genel hizmetlere ayrılmış yerlere rastlayan Vakıflar Genel Müdürlüğüne ait gayrimenkuller,

b) Askeri yasak bölgeler, güvenlik bölgeleri ve ülke güvenliği ile doğrudan doğruya ilgili Türk
Silâhlı Kuvvetlerine ait harekât ve savunma amaçlı yerler, 11. madde hükmüne tabi değildir.

İmar Planlarının Yargısal Denetiminde Dikkat Edilecek Hususlar:


İmar planlarının yargısal denetiminde göz önüne alınması gerekli hususlardan olan uyuşmazlık
konusu taşınmazın yeri, büyüklüğü, konumu, çevresiyle ilişkileri ve işlevi açısından imar
planlarında ayrıldığı amaca uygun olup olmadığının, şehircilik ilkeleri, planlama esasları ve kamu
yararı yönünden bilirkişilerce bir değerlendirme yapılması gereği vardır.
Keza imar planlarının yargısal denetiminde yukarıda açıklanan " İmar Planlarının
Hazırlanmasında Dikkat Edilecek Hususlar " a uyulup uyulmadığı da araştırılacaktır.

İmar planlarının hazırlanması ve bunların uygulanmasının fenni sorumluluğunu uzmanlık


çalışma konuları ile ilgili kanunlarına göre mühendisler, mimarlar ve şehir plancıları üstlenir.
Yapıların mimari, statik ve her türlü plan, proje, resim ve hesaplarının hazırlanması ve bunların
uygulanması ile ilgili fenni sorumluları uzmanlık konularına ve ilgili kanunlarına göre mühendisler
ve mimarlarca üstlenilir

80
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

İmar planı,
1. Nazım İmar Planı
2. Uygulama İmar Planı olmak üzere iki aşamadan oluşur.

a) Nazım İmar Planı:


Onaylı halihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olan, varsa bölge ve çevre
düzeni planlarına uygun olarak hazırlanan ve arazi parçalarının; genel kullanış biçimlerini,
başlıca bölge tiplerini, bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını, gerektiğinde yapı
yoğunluğunu, çeşitli yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklükleri ile ilkelerini, ulaşım
sistemlerini ve sorunlarının çözümü gibi hususları göstermek ve uygulama imar planlarının
hazırlanmasına esas olmak üzere 1/2000 veya 1/5000 ölçekte düzenlenen, detaylı bir rapor
ile açıklanan ve raporu ile bir bütün olan plandır.

Nazım imar planları, bir tek belediye sınırları ile mücavir alanlarını kapsayabileceği gibi,
birden çok belediye ve mücavir alan sınırlarını da kapsayabilir.

- Nazım İmar Planı, ölçeği: 1/50.000, 1/25.000 ve 1/10.000, 1/5000 ve 1/2000'dir. Bu plan türünde
en çok kullanılan ölçek 1/5000'dir.

b) Uygulama İmar Planı:


Onaylı halihazır haritalar üzerine, varsa kadastral durumu işlenmiş olan ve nazım imar
planına uygun olarak hazırlanan ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve
düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına temel olacak
uygulama etaplarını ve esaslarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren ve 1/1000 ölçekte
düzenlenen raporuyla bir bütün olan plandır.

Uygulama imar planları, nazım imar planlarının büyütülmüş kopyaları değildir. Bu planlar
koruma ve kullanma kararları ve önlemleriyle ayrıntılı olan ve farklılıkları hayata geçiren
planlardır.

81
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

- Uygulama İmar Planı, ölçeği: 1/1000'dir.


Uygulama imar planları zaman ve şartların zorunlu kıldığı hallerde, kanun ve yönetmeliğin
belirlediği usul ve şartlara uymak şartıyla revize edilebilir ve değiştirilebilir. Ayrıca uygulama
imar planlarına ilave (ek) yapılması da mümkündür.

Planın revize edilmesi “Revizyon İmar Planı”, değiştirilmesi “İmar Planı Değişikliği”,
eklentisi de “İlave (ek) İmar Planı” yapılması yoluyla mümkündür.

Öte yandan mevcut imar planı sınırları dışında olup, bu planla bütünleşmeyen yerler
“Mevzii İmar Planı”, sit içeren yerleşme alanları da “Koruma Amaçlı İmar Planı”
yapılmasıyla düzenlenir.

c) Revizyon (Yenileme) İmar Planı:


Her tür ve ölçekteki planın ihtiyaca cevap vermediği veya uygulamasının mümkün olmadığı
veya sorun yarattığı durumlar ile üst ölçek plan kararlarına uygunluğunun sağlanması
amacıyla planın tamamının veya plan ana kararlarını etkileyecek bir kısmının yenilenmesi
sonucu elde edilen plandır.

Revizyon İmar Planı, ölçeği: 1/50000 ile 1/1000 arasında değişir.

d) İmar Planı Değişikliği:


Plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, teknik ve sosyal donatı dengesini
bozmayacak nitelikte, bilimsel, nesnel ve teknik gerekçelere dayanan, kamu yararının
zorunlu kılması halinde yapılan plan düzenlemeleridir.

Uygulamada sıklıkla karşılaşılan bir yanlışlık, “Revizyon İmar Planı” niteliğindeki bir
planlama işinin “İmar Planı Değişikliği” olarak değerlendirilerek işlem yapılmasıdır. Nitelik
olarak birbirlerinden farklıdırlar.

82
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

İmar planı değişikliği; imar planı sınırları içinde arazi kullanışlarının büyüklüğünde,
konumunda, yoğunluğunda veya ulaşım sisteminde, imar planı ana kararlarını
bozmayacak biçimde yerel olarak farklılık getiren planlardır. Bu tanımdan da anlaşılacağı
üzere, kat artırımı yoluyla veya yeşil alan, park, bahçe gibi kullanımları konut, ticaret ve
diğer kullanımlara dönüştürmesi suretiyle yoğunluk artışına yol açan planlama işlemleri,
imar planı değişikliği kapsamında kalmamaktadır. Bu tür işlemeler, plan ana kararlarını
etkilemekte ve nazım imar planının da yeniden ele alınmasını zorunlu kılmakta ve de
“Revizyon İmar Planı” kapsamına girmektedir.

e) İlave İmar Planı:


Yürürlükte bulunan planın ihtiyaca cevap vermediği durumlarda, mevcut plana bitişik ve
mevcut planın genel arazi kullanım kararları ile süreklilik, bütünlük ve uyum sağlayacak
biçimde hazırlanan plandır.

f) Mevzi İmar Planı (Yerel Plan):


Mevcut planların yerleşmiş nüfusa yetersiz kalması veya yeni yerleşim alanlarının kullanıma
açılması gereğinin ve sınırlarının ilgili idarece belirlenmesi halinde, İmar planları yapım
yönetmeliğinin plan yapım kurallarına uyulmak üzere yapımı mümkün olan, yürürlükteki
her tür ölçekteki plan sınırları dışında, planla bütünleşmeyen konumdaki, sosyal ve teknik
altyapı ihtiyaçlarını kendi bünyesinde sağlayan, raporuyla bir bütün olan imar planıdır.

Başta anlattığımız “imar planlarının yapılmasında uyulması gereken kurallar” da 3.


maddede mevcut imar planları ile düzenlenmiş alanların yetersiz kalması durumunda bu
planların yapılabileceğinden bahsettik.

Kısa sürede elde edilebilen planlar oldukları için kentin hızlı gelişmesine ayak uydurarak
kentin planlı gelişmesini sağlayabilirler.

83
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

g) Koruma İmar Planı:


Sit niteliğindeki yerleşme alanlarında düzenlenen koruma ve geliştirme amaçlı plan olup,
Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanununca tanımlanan taşınmaz eski eser
kapsamındaki “anıt”, “külliye”, “sit”, “arkeolojik sit”, “ören yeri” ve “doğal sit”ler ile, kent
mekanı ve bunu bütünleyen çevresel alanlarda yer alan tarihi, arkeolojik ya da mimari
değeri bulunan eski eser ve sanat yapılarının ya da tek tek sanat değeri taşımasalar bile
bozulmamışlıkları ve bütünlükleri açısından belirli bir devri karakterize eden yerleşme
dokuları ve kent parçalarının topluca oluşturdukları “kentsel sit” alanlarının korunmaları,
bu alanlara uygun yeni kentsel fonksiyonlar getirilmesi ile bu çevrelerde yeni yapılar
yapılabilmesi için uyulması gereken koşulları yeterli ayrıntıda belirleyen plandır.

İMAR PLANLARININ KROKİ İLE GÖSTERİMİ

Belediye Sınırı

Revizyon İmar Planı Sınırı


İmar Planı Sınırı

Koruma Amaçlı İmar Planı


Sınırı

İlave İmar Planı Sınırı

Mevzii İmar Planı Sınırı

84
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

PLANLAMA KADEMESİ AKIŞ ŞEMASI

ÜLKE FİZİKSEL PLANI

Çevre Düzeni Planı Bölge Planı

Ulaşım Planı

Nazım İmar Planı

Uygulama İmar Planı

Revizyon İmar Planı


(Yenileme) Değişikliği
İmar Planı (Tadilat)

Koruma Amaçlı İlave (Ek) Mevzii (Yerel)


İmar Planı İmar Planı İmar Planı

85
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

Yapı düzeni ve yapılaşmaya ilişkin kavramlar

YERLEŞME ALANI İLE İLGİLİ TANIMLAR

Yerleşme Alanı (İskan Alanı)


İmar planı sınırı içerisindeki yerleşik ve gelişme alanlarının tümüdür.

a) Yerleşik Alan (Meskun Alan) : İmar planı yapımı aşamasında iskan edildiği tespit
edilmiş ve nazım imar planında belirlenmiş alandır.

Belediye ve mücavir alan sınırları içindeki imar planı bulunmayan mevcut


yerleşmelerin (mahalle, köy ve mezralar) olası gelişme alanlarını da içine
alan ve sınırları Belediye Meclislerince karara bağlanan alanlardır.

Yerleşme Alanı: İmar planı sınırı içindeki yerleşik ve gelişme alanlarının


tümüdür. Diğer bir deyimle imar planının kapsadığı alandır.
Yerleşme Alanı Dışı (İskan Dışı) Alan: Her ölçekteki imar planı sınırları,
yerleşik alan sınırı ve köy ve mezraların yerleşik alan sınırları dışında kalan
alanlardır.

b) Gelişme Alanı ( İnkişaf Alanı ): Nazım imar planında kentin gelişmesine ayrılmış
alanlardır.

c) Mücavir Alan: İmar mevzuatı bakımından belediyelerin kontrol ve mesuliyeti


altına verilmiş, belediye hudutlarına bitişik olan alanlardır.

Mücavir alan sınırları, belediye meclisi ve il idare kurulunun kararı ve Bayındırlık ve


İskan Bakanlığı 'nın onayı ile kesinleşir.
Mücavir alan sınırlarının, ilgili belediye sınırına bitişik olması gerekmez. Bu alanlar
köyleri de kapsayabilir (İK md. 45).

86
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

Öte yandan, Bayındırlık ve İskân Bakanlığı, kendisine gönderilen mücavir alan


kararlarını (sınırlarını) kendisinin belirlediği şekilde değiştirilmek üzere valiliğe
iade edebilir.

Ayrıca, Bakanlık, gerekli gördüğü hallerde bir yeri, kendisi re'sen mücavir alan
sınırları içine alabilir ve çıkarabilir.

87
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

KENT BÖLGELERİ TANIMLARI


1. Kentsel Konut Alanları
2. Çalışma Alanları ve Yönetim Binaları
3. Turizm Yerleşme Alanları
4. Koruma Alanları
5. Yeşil Alanlar
6. Kentsel Sosyal Altyapı Alanları
7. Kentsel Teknik Altyapı Alanları
8. Kesin Yapı Yasağı Uygulanacak Alanlar

A- Kentsel Konut Alanları:


İmar planlarında konut yapımı için ayrılan meskun (yerleşik) konut alanları ve
kentin gelişmesi için ayrılan gelişme konut alanlarıyla, gecekondu önleme
bölgeleri, toplu konut alanları gibi konut alanlarından oluşan iskan alanlarıdır.

a) Meskun Konut Alanları: İmar planlarında belirlenmiş yapılaşma yoğunluğuna


göre (yüksek, orta, düşük), yapı düzeni korunacak, düzeltilecek, sağlıklaştırılacak
ikamet bölgeleridir. Meskun konut alanlarında, binaların zemin katlarında veya
bodrum katlarında, sadece günlük ticarete yönelik bağımsız bölümler
oluşturulabilir.
b) Gelişme Konut Alanları: İmar planlarında gelişme konut alanı olarak belirtilmiş
ve yapı düzeni ile yapılaşma yoğunlukları (TAKS/KAKS oranları ya da yapı emsalleri
ile) belirlenmiş, kentin gelişmesine ayrılmış yerleşme alanlarıdır. Bu alanlarda,
binaların zemin katlarında veya bodrum katlarında, sadece günlük ticarete yönelik
bağımsız bölümler oluşturulabilir.

B- Çalışma Alanları ve Yönetim Binaları:


İmar planlarında; yönetim merkezleri, kamu kurumu alanları, askeri alanlar, ticaret
bölgeleri, tercihli ticaret bölgeleri, metropoliten aktivite merkezi, serbest bölge,
sanayi bölgeleri, küçük sanayi alanları, depolama ve konut dışı kentsel çalışma
alanları gibi çalışma hayatına ve kent yönetimine ayrılan alanlardır.
Merkezi iş alanları (MİA), ve sanayi alanları

88
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

a) Ticaret Bölgeleri: İmar planlarında ticari amaçlı yapılar için ayrılmış bölgelerdir.
Bu bölgelerde bürolar, iş hanları, gazino, lokanta, düğün salonu, çarşı, çok katlı
mağazalar, bankalar, oteller, sinema, tiyatro gibi kültürel, sosyal tesisler ile
yönetimle ilgili tesisler ve benzeri yapılar yapılabilir.

b) Tercihli Ticaret Bölgeleri: İmar planlarında belirtilen tercihli ticaret bölgeleridir.


İmar planlarında belirlenen koşullara göre bu bölgelerde ticaret bölgelerinde yer
alan tesislere ilave olarak konutlar da yapılabilir. Ancak, bu bölgelerde
yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden sonra yeni inşa edilecek yapılarda, konut ve
ticaret girişlerinin ayrı olarak tertip edilmesi gerekir.
c) Sanayi Alanları: İmar planlarında orta ve büyük ölçekte üretim yapan sanayi
tesislerinin yer aldığı bölgedir.

C- Koruma Alanları:
Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu ve ilgili yönetmeliklere göre yapılanma
şartları belirlenen arkeolojik, tarihi, kentsel ve doğal sit alanları ile, özel koşullu
tarım alanları / tarımsal niteliği korunacak alanlar, tarımsal niteliği korunacak özel
mahsul alanları / organize tarımsal işletme alanları ve yapı yasağı ya da sınırlaması
getirilen alanlar “Kentsel Koruma Alanları”dır.

D- Yeşil Alanlar:
Toplumun yararlanması için ayrılan, günübirlik eğlence ve dinlence ihtiyaçlarını
karşılayan, gerek aktif gerekse pasif kullanımlı, bitki örtüsünün yoğun olduğu
alanlardır. Bu alanlarda yapılacak tüm düzenleme ve tesislerde Türk Standartları
Enstitüsünün engelliler ile ilgili standartlarına uyulacaktır.

a) Aktif Yeşil Alanlar: Toplumun yararlanması için ayrılan kentsel ve bölgesel


parklar (dinlenme alanları), çocuk bahçeleri, oyun alanları (semt spor sahaları),
mesire alanları (piknik ve eğlence alanları), özel işlevlere ayrılmış yeşil alanlar gibi
alanlar bu alanlar kapsamındadır.

89
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

1- Parklar (Dinlenme Alanları): Kentte yaşayanların yeşil bitki örtüsü ile


dinlenme ihtiyaçlarına cevap veren alanlardır. İmar planlarında park
alanlarının içerisinde park için gerekli başka tesisler gösterilmemiş ise, bu
alanlarda ancak WC, süs havuzları ve pergola yapılabilir.
2- Çocuk Bahçeleri: (0-6) ve (7-11) yaş gruplarının oyun ihtiyaçlarını
karşılayan alanlardır. Bitki örtüsü ile çocukların oyun için gerekli araç
gereçler, süs havuzları, pergola ve W.C yer alabilir.
3- Oyun Alanları (Semt Spor Sahaları): İskan bölgeleri içinde yer alan
gençlerin spor ve oyun ihtiyaçlarını karşılayan açık alanlardır.
Bu alanlarda, toplam inşaat alanı arsa alanının %3’ünü ve aynı zamanda 200
m2’yi ve yüksekliği 1 katı ( 3.80 m.) geçmeyen ve mülkiyet sınırlarına 5
metreden fazla yanaşmayan, sadece soyunma kabinleri, duş, WC kullanımı
için yapı yapılabilir. İmar planında ayrılan alanın tümü projelendirilir ve
emsal bütün alan dikkate alınarak hesaplanır.
4- Piknik, Mesire ve Eğlence Alanları: Bu alanlar kentlilerin günübirlik
eğlenecekleri ve dinlenebilecekleri alanlardır. Bu alanlarda, yoğun yeşil bitki
örtüsünün yanında yeterli sayıda otopark, oturma ve yemek yerleri,
çeşmeler, oyun alanları, yemek pişirme yerleri, WC ve bulaşık yıkama
yerleri ile yapılaşma emsali %3’ü, yapı yüksekliği 2 kat 6.80 m. yi geçmemek
koşulu ile lokanta, çayhane, satış yeri v.b tesisler yapılabilir. İmar planında
ayrılan alanın tümü projelendirilir ve emsal bütün alan dikkate alınarak
hesaplanır.
5- Rekreasyon Alanları: Bu alanlar kentlilerin günübirlik eğlenecekleri,
dinlenecekleri, sportif etkinlikler yapabilecekleri alanlardır.
Bu alanlarda, yoğun yeşil bitki örtüsünün yanında yeterli sayıda otopark,
oturma ve yemek yerleri, çeşmeler, oyun alanları, yemek pişirme yerleri,
WC ve bulaşık yıkama yerleri, sadece günübirlik kullanımlara dönük su ve
kara sporlarına ilişkin üstü açık tesisler, açıkhava tiyatroları ile yapılaşma
emsali %3’ü, yapı yüksekliği 2 kat 6.80 m. yi geçmemek koşulu ile su ve kara
sporlarına ilişkin kapalı tesisler ile lokanta, çayhane, satış yeri v.b tesisler

90
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

yapılabilir. İmar planında ayrılan alanın tümü projelendirilir ve emsal bütün


alan dikkate alınarak hesaplanır.
b) Pasif Yeşil Alanlar: Orman alanları, ağaçlandırılacak alanlar, milli parklar,
mezarlıklar, doğal karakteri korunacak vb. alanlardır.
c) Yeşil Bant: Yeni gelişim alanlarında ve kent çeperlerinde, belirli bölgeleri veya
kullanımları ayıran ve/ya birbirleriyle yaya bağlantılarını sağlayan, devamlılık
gösteren ağaçların yoğun bulunduğu yaya dolaşma ve yürüme olanakları veren
yeşil alanlardır.

ADA ve PARSELLERE İLİŞKİN TANIMLAR

Cephe Hattı:

Genel olarak cephe hattı; şartları plan ve yönetmelikte belirtilmiş olan yapının, yola
yaklaşabileceği son sınır olarak tanımlanır.

İmar planlarında gösterilen cephe hattından önde bina yapılamaz. Herhangi bir arsanın
cephe hattının gerisinde kalan kısmı plan ve yönetmelik esaslarına uygun bina inşaasına
yetmiyorsa,
Parsel:
1. İmar programı içinde kalıyorsa,
2. İmar kanununun 18. maddesi (arazi ve arsa düzenlenmesi yapılması) hükmü ile
düzenlenemiyorsa
3. Başka bir parsel ile tevhit edilerek, birleştirilerek inşaata elverişli hale getirilemiyorsa mal
sahibinin yazılı müracaatı üzerine bu arsanın tamamı ilgili idarelerce kamulaştırılır. (Md.
12)

Bu şekildeki bir durumda idarenin kamulaştırma yapıp yapmama gibi bir seçeneği yoktur.
Kamulaştırma yapmak zorundadır.

91
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

Cephe hattı:
1. Ön cephe hattı
2. Yan cephe hattı
3. Arka cephe hattı’ndan oluşur.

1- Ön Cephe Hattı (İnşaat cephesi):


1. Bir parselde inşa edilecek binanın parsele oturan kısmının yola mesafesini tanımlamak
üzere belirlenen,
2. Binalara kot verilmesinde röperin yerini belirleyen,
3. Diğer cephelerin isimlendirilmesine esas olan,
4. Bina derinliğinin dik olarak uygulandığı
hattır.

2- Yan Cephe Hattı: Ön cephe hattına komşu olan ve binanın parsele oturan kısmının parsel
yan cephesine mesafesini tanımlamak üzere belirlenen cephe hattıdır. Parsel yan
cephesinde yol var ise, yan yol cephe hattı olarak tanımlanır.

3- Arka Cephe Hattı : Ön cephe hattına karşıt olan ve ortak noktası olmayan ve binanın
parsel arka sınırına veya yola mesafesini tanımlamak üzere belirlenen cephe hattıdır. Parsel
arka cephesinde yol var ise, arka yol cephe hattı olarak tanımlanır.
Planda cephe hattı belirlenmiş ise bu durumda ayrıca “bahçe mesafesi” bırakılması zorunlu
değildir. Ancak bina sahibi isterse ayrıca bahçe mesafesi bırakabilir.
Cephe hattı şu şekillerde de
oluşturulabilir:
1. Ayrık düzenli yapı adalarında
cephe hattı;
a) Ön bahçe mesafesi
bırakılarak,
b) Yapı yaklaşma sınırı
belirlemek suretiyle,

92
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

2. Gelişme bölgelerinde (yoğunluk esaslı


parsellerde) Yapı Yaklaşma Sınırı çizilmek suretiyle
belirlenebilir. Bu tip parsellerde cephe hattı, “yapı
katsayısı” ile ilgilidir.

3. İmar planına göre blok (BL), bitişik (B) ve


kütle (K) işaretli “özellikli yapı” yapılması söz
konusu olan durumlarda “şematik kitle” çizilmek
suretiyle cephe hattı oluşturulur.

A- Ada Tanımları
a) Kadastro Adası: (Bir ülkedeki her çeşit arazi ve mülk yerinin, alanının, sınırlarının ve
değerlerinin devlet eliyle belirlenip plana bağlanması işi)
Kadastro yapıldığı zaman var olan adadır.
b) İmar Adası: İmar planındaki esaslara göre meydana gelen adadır.

B- Parsellere İlişkin Tanımlar:


a) Kadastro Parseli: Kadastro yapıldığı zaman oluşmuş, mülkiyeti tescilli parseldir.

b) İmar Parseli: İmar adaları içerisindeki kadastro parsellerinin İmar Kanunu, imar planı ve
yönetmelik esaslarına göre düzenlenmiş şeklidir.

93
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

c) Parsel Cephesi: Parselin üzerinde bulunduğu yoldaki cephesidir. Genel olarak, köşe başına
rastlayan parsellerde geniş yol üzerindeki kenar parsel cephesidir. İki yolun genişliklerinin
eşit olması halinde dar kenar parsel cephesidir. İki veya daha fazla yola cephesi olan
parsellerde, ön, arka ve yan cephelerin tayini, adadaki diğer parsellerin konumları, mevcut
teşekküller ve yapı nizamı dikkate alınarak belediyesince belirlenir.

d) Parsel Derinliği: Parsel ön cephe hattına arka cephe hattı köşe noktalarından indirilen dik
hatlarının en uzun ve en kısa olanının uzunluklarının ortalamasıdır.

C- Bahçe Tanımları

a) Ön Bahçe: Parsel ön cephe hattı ile


yapı cephe hattı arasında kalan bölümüdür.
Birden fazla yola cephesi olan parsellerde,
yapı ile yol arasında kalan parsel bölümleri
de ön bahçe tanımına girer.

94
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

b) Arka Bahçe: Parsel arka cephe hattı ile yapı arka cephe hattı arasında kalan parsel
bölümüdür.
c) Yan Bahçe: Komşu parsel sınırı ile
yapı yan cephe hatları arasında kalan ön ve
arka bahçeler dışındaki parsel bölümleridir.
d) Yapı Yaklaşma Sınırı: İmar adası
veya imar parselinde, yapının zeminde
oturduğu alan olarak, ada veya parsel
sınırlarına en fazla yaklaşabileceği mesafeyi
tayin eden sınırdır.
D- Parsel Zemini İle İlgili Tanımlar
a) Tabii Zemin: Parselin hafredilmemiş veya doldurulmamış doğal zeminidir.

b) Tesviye Edilmiş Zemin: Bu Yönetmelikte belirtilen esaslara göre hafredilerek veya


doldurularak parselin aldığı son zemin durumudur.

YAPI DÜZENİNE İLİŞKİN TANIMLAR

a) Ayrık Düzen: Hiçbir yönde komşu parsel


sınırına bitişik olmayan yapı düzenidir.
b) Bitişik Düzen: İmar planında kat adedi, ön
bahçeli veya ön bahçesiz oluşu ve bir veya birden
fazla komşu parsellerdeki binalara bitişik olacağı
belirtilmiş yapı düzenidir.
c) Blok Düzen: İmar planı veya bu
Yönetmelikte, derinliği, kat adedi ve yüksekliği
belirlenmiş tek yapı kütlesinin bir veya birden fazla
imar parseli üzerine oturduğu bahçeli yapı
düzenidir.

95
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

d) İkiz Düzen: İmar planında, binanın bir tarafı komşu binaya bitişik, diğer tarafı ayrık olarak
oturacağı alan belirtilmiş olan, imar yönetmeliği ile derinliği, kat adedi ve buna bağlı bina
yüksekliği tanımlanmış bahçeli blok düzenidir.

96
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

YAPILAŞMAYA İLİŞKİN TANIMLAR

A- Yapı Alanına İlişkin Tanımlar


a) Taban Alanı (T.A.): Yapı veya yapıların, taşıyıcı
sisteminin zeminle irtibatını sağlayan kolonların dış
yüzeylerinin çevrelediği alandır. Bahçeye yapılan
eklenti ve müştemilat taban alanı içinde sayılır.
b) Taban Alanı Katsayısı (Taks) : Taban alanının,
imar parseli alanına olan oranıdır.
c) Katlar Alanı Katsayısı (Kaks) : Katlar alanının
imar parseli alanına olan oranıdır.
d) Yapı inşaat Alanı, Katlar Alanı: Bodrum kat ve
çatı arası dahil olmak üzere yapının inşa edilen ve
kullanılabilen tüm katlarının ışıklıklar çıktıktan
sonraki alanlarının toplamıdır.

Bu yönetmeliğin 42. maddesine göre düzenlenen açık çıkmalar, hava bacaları, saçaklar, iç
yüksekliği 1.80 m. yi aşmayan ve yalnızca tesisatın geçirildiği tesisat galerileri ve katları, ticari
amacı olmayan ve yapının kendi ihtiyacı için otopark olarak kullanılan bölüm ve katlar, genel
merdiven dışında tertiplenen yangın merdivenleri, tabii zemin terasları, asansörler, kalorifer
dairesi, kömürlük, sığınak, brüt 45m2.yi geçmeyen kapıcı daireleri, su deposu ve hidrofor bu
alana katılmaz.

Kullanılabilen katlar deyiminden konut, işyeri, eğlenme ve dinlenme yerleri gibi oturmaya,
çalışmaya, eğlenmeye ve dinlenmeye ayrılmak üzere yapılan bölümler ile bunlara hizmet
veren depo ve benzeri alanlar anlaşılır.

e) Brüt İnşaat Alanı (Toplam İnşaat Alanı): Bodrum kat ve çatı arasındaki piyesler dahil
olmak üzere yapının inşa edilen tüm katlarının toplamıdır. Işıklıklar, hava bacaları, saçaklar

97
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

ve üstü açık tabii zemin terasları hariç, bütün ortak alanlar ve açık ve kapalı çıkmalar bu
alana dahildir.

B- Yapıya İlişkin Tanımlar

a) Yapı: Karada ve suda daimi veya geçici, resmi veya özel yeraltı ve yerüstü inşaatı ile
bunların ilave değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit veya hareketli tesislerdir.
Yapı yapma koşulları:
1. Kuruluş ve kişilerce, kendilerine ait tapusu bulunan arazi, arsa ya da parsellerde
2. Kuruluş ve kişilerin kendilerine ait tapuları bulunmamakla beraber, kamu kurum ve
kuruluşlarınca verilmiş tahsis ya da irtifak hakkı tesis belgeleri ile,
İmar planı, yönetmelik, alınacak ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılabilir.

6785 sayılı eski imar kanununda yalnızca tapulu arazi, arsa ve parseller üzerinde yapı
yapılmasına izin verilmesine karşın 3194 sayılı imar kanununda yapı yapılması için tapu
senedi dışında başka belgeleri de kabul etmektedir.

Tapu ya da istisna durumlarda tapu senedi yerine geçerli olan belgeler (tahsis ya da irtifak
hakkı tesis belgeleri) olmaksızın bir taşınmaz üzerinde yapı yapılamaz. Eğer ruhsatsız olarak
yapı yapılırsa bu durumda kanunun 32. Maddesi uygulanır ve yapı hakkında “durdurma” ve
“yıkım” kararı verilir.

b) İmar Mevzuatına Aykırı Yapı: Ruhsatsız yapılar, ruhsat ve eklerine, fen ve sağlık
kurallarına, yapı düzenine, bina ve kat nizamına, taban alanına, yapı inşaat alanına, bahçe
mesafelerine, imar yoluna, cephe hatlarına, bina derinliğine, bina yüksekliğine, imar planı
arazi kullanım kararlarına aykırı olan; parsel sınırına veya imar planlarında yol, yeşil alan,
otopark gibi kamu hizmet ve tesisleri için ayrılmış alanlara tecavüz eden, hisseli arsa ve
arazilere, başkasının mülküne veya kesin inşaat yasağı olan yerlere inşa edilen yapılardır.

98
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

İmar mevzuatına aykırı yapılar:


1. İmar kanunu ve bu kanuna göre çıkartılan yönetmeliklere,
2. İmar mevzuatını oluşturan diğer kanunlar ve bunlara dayanılarak çıkartılan tüzük
ve yönetmeliklere,
3. İmar planlarına,
4. Fen, sağlık ve çevre şartlarına uyulmadan yapılan yapılardır.

d) Yüksek Yapı: Yüksek yapı, genel olarak yakın ve uzak çevresini, fiziksel çevre, kent dokusu
ve her türlü kentsel alt yapı yönünden etkileyen bir yapı (bina) türüdür.
Son kat tavan döşeme kotu 30.80 metreyi ve/veya bodrum kat dahil olmak üzere toplam kat
adedi 13'ü aşan (13 kat hariç) yapılar Yüksek Yapı olarak kabul edilir. Bu yapılarda, İzmir
Büyükşehir Belediyesi Yüksek Yapılar Yönetmeliği hükümleri uygulanır.

C- Binaya İlişkin Tanımlar

Bina Kullanım Tanımları

Bina: Kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların
oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine ya da ibadet etmelerine yarayan, hayvanların
ve eşyaların korunmasına yarayan yapılardır.

a) Resmi Bina: Genel, katma ve özel bütçeli idarelerle, il özel idaresi ve belediyeye veya bu
kurumlarca sermayesinin yarıdan fazlası karşılanan kurumlara ait olan ve bir kamu hizmeti
için kullanılan binalardır.
b) Umumi Bina: Kamu hizmeti için kullanılan resmi binalarla, ibadet yerleri, özel eğitim, özel
sağlık tesisleri, spor tesisleri, sinema, tiyatro, opera, müze, kütüphane, konferans salonu
gibi kültürel binalar ile gazino, düğün salonu gibi eğlence yapıları, otel,pasaj, çarşı gibi
ticari yapılar, katlı otopark, genel sığınak ve bunlara benzer, kısmen veya tamamen
umumun kullanımına mahsus binalardır. ( İzmir Büyükşehir Belediye Meclisinin 09.12.2003
tarih ve 05/296 sayılı kararı ile değişmiştir.)

99
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

c) Mevcut Bina: Yürürlükte bulunan imar planı ve mevzuata uygun olarak tamamlanmış veya
ruhsat alınarak en az su basman seviyesinde inşaatı ikmal edilmiş ve bugünkü imar
planlarına göre yükseklik ve yapı düzeni yönünden korunması mümkün olan yapılardır.
d) Özel Yapı: Resmi yapı dışında kalan, gerçek ve tüzel kişilere ait olan yapılardır.

Bina Kütlesi İle İlgili Tanımlar

a) Bina Cepheleri:
1- Bina Ön Cephesi: Binanın parsel ön cephesi yönünde yola bakan ve tüm katların
oluşturduğu ön yüzeydir.
2- Bina Yan Cephesi: Binanın ön cephesine komşu olan yola veya komşu parsele
bakan ve tüm katların oluşturduğu yan yüzeydir.
3- Bina Arka Cephesi: Binanın parsel arka cephesi yönünde yola veya komşu arka
parsele bakan ve tüm katların oluşturduğu arka yüzeydir.

b) Bina Derinliği: Binanın ön cephe hattı ile arka cephe hattının en uzak noktası arasındaki ön
cephe hattına dik hattın uzaklığıdır.
c) Bina Yüksekliği ( H ): Binanın kot
aldığı röper noktasından saçak
seviyesine kadar olan mesafedir.
Binaların son kat tavan döşemesi eğik
olarak düzenlendiği takdirde, bina ön
cephesindeki çıkma hattı dik
doğrultusunun eğik döşemeyi kestiği
nokta esas alınır.
d) Röper Noktası : Binanın ön cephe hattı izdüşümü üzerinde bina yüksekliği tespitine esas
olmak üzere, yeri ve kotu bu yönetmelik ve bina +- 0.00 kotuna göre belirlenen noktadır.

e) Saçak Seviyesi : Binaların son kat tavan döşemesi alt kotudur.

100
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

f) Çıkmalar: Binalarda bu Yönetmelikte belirtilen koşullar kapsamında bina cephe hatları


dışına yapılabilen konsoldur.
g) Çıkma Hattı: Binada bu Yönetmelik ile belirlenmiş en fazla çıkma mesafesinin
izdüşümüdür.
h) Çıkma Altı Mesafesi: Binada çıkma altı ile bina cephe hatlarının oturduğu kaplamalı veya
kaplama yok ise tabii zemin veya tretuvar arasındaki yüksekliktir.

D- Bina Bölüm Tanımları

a) Bağımsız Bölüm: Binanın, ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya uygun olup, Kat Mülkiyeti
Kanunu hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümleridir (Örn: Apartmanlar
da her kattaki daireler).

e) Müştemilat: Genellikle binaların bodrum katlarında düzenlenen ve odunluk, kömürlük,


müşterek çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri gibi iskan edilmeyen mekanlar ile kapıcı
dairesi, bekçi odası ve kaloriferci dairesi gibi iskana ayrılan, binanın ortak hizmetlerine tabi
mekanlardır.

E-.Bina Kat İçi Tanımları


a) Kat Yüksekliği: Binanın herhangi bir katının döşeme
üstünden kendi tavan döşemesi üstüne kadar olan
mesafesidir.
b) Kat İç Yüksekliği: Binanın herhangi bir katının döşeme
üstünden kendi tavan döşemesi altına kadar olan yapı
mesafesidir.
c) Kat Net İç Yüksekliği: Binanın herhangi
bir katının döşeme kaplaması üstünden kendi
tavan döşeme altı kaplaması veya varsa asma
tavan kaplaması altına kadar olan net
mesafedir. Döşeme ve tavan kaplama

101
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

kalınlıkları projede belirtilmemiş ise, (döşeme+ tavan) kaplaması (0.07) m. kabul edilir.
Asma tavan derinliğinin, tavan döşemesi altından asma tavan kaplaması altına kadar
verilmesi zorunludur.

F- Bina Bölüm İçi Tanımları


a) Piyes: Bağımsız bölüm içerisinde iç duvar veya bölme elemanları ile çerçevesi tanımlanmış
ya da niş oluşturularak meydana getirilmiş, belirli bir işlev görerek kendi bağımsız
bölümünün kullanım amacını tamamlayan iç mekandır (Örn: mutfak, banyo,odalar).
b) Balkon: Tabii zeminden veya tesviye edilmiş zeminden en fazla (1.00) m. yüksekliğe kadar
tertiplenen kat hariç olmak üzere, tüm katlarda, çıkma hattı içinde kalmak kaydıyla cephe
hattı dışında ve/veya içinde açık çıkma ve/veya gömme niteliğinde, bağlı oldukları
bağımsız bölüm ya da ortak alandan bölme elemanları ile ayrılmış ve bu yönetmelikte
belirtilen koşullar çerçevesinde tertiplenmiş, teras tanımı dışındaki açık kullanım alanıdır.
Açık çıkma olarak yapılan balkonlarda, bağımsız bölümleri ayıran bölme elemanları ve
parapet duvarı dışında herhangi bir yapı elemanı kullanılamaz.
c) Işıklık (Aydınlık): Binalarda merdiven kovalarının veya mutfak, oda, banyo, hela gibi
piyeslerin aydınlatılmalarını ve havalandırılmalarını sağlayan, üstü açık ya da fenerle
kapatılmış, ebatları ve koşulları bu yönetmelikte belirtilen ve faydalanıldığı tüm katlara
ulaşan boşluktur.
d) Fener: Binalarda merdiven kovalarının, ışıklıklarının, iç bahçe ve avluların ya da altlarında
bulunan alanların aydınlatılması ve havalandırılması için çatıda bırakılan boşlukların, ışık
ve hava alma özelliğini kesmeyecek şekilde üstlerini veya yanlarını kapatan yapı
elemanıdır.
e) Baca: Ebatları ve koşulları Yönetmelikte belirtilen ve faydalanıldığı tüm katlara ulaşan,
ışıklık hariç çeşitli kullanımda bina içi boşluğudur.
1- Duman bacası (Ateş Bacası): Faydalanıldığı piyes veya piyeslerdeki ya da ortak
alandaki duman ve kokuları uzaklaştırmaya yarayan bacadır.
2- Hava Bacası: Işıklık yapılması gerekmeyen piyes veya piyeslerin ya da ortak alanın
havalandırılmasına yarayan bacadır.

102
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

3- Tesisat Bacası: Binada düşey doğrultuda kablo, boru, kanal gibi tesisat
elemanlarının topluca geçirildiği, ortak mahallere açılabilen ve müdahale edilebilen
bacadır.
4- Çöp Bacası: Binada düşey doğrultuda katı atıkların zemin veya bodrum kata
ulaştırılması için kullanılan bacadır. Çöp bacalarının Türk Standartları Enstitüsünün
standartlarına uygun yapılması gerekmektedir.
f) Duvar: Düşey doğrultuda koruma, taşıma, gizleme ve bölme amaçlarıyla kullanılan yapı
elemanıdır.
1- Dış Duvar: Bina dışı ve balkonlar ile bina iç bölümlerini ayıran duvardır.
2- İç Duvar: Bağımsız bölüm veya ortak alan içerisindeki piyesleri ayıran duvardır.
3- Ortak Duvar: İki bağımsız bölümü veya bir bağımsız bölüm ile içerisindeki ya da
bitişiğindeki ortak alanı ayıran duvardır.
4- Bahçe Duvarı: Parsel sınırlarında, kendi sınırı içerisinde veya ortak duvar olarak
korunma ve gizlenme amacıyla yapılabilen duvardır.
5- Parapet Duvarı: Pencere altlarında ve düz çatılarda korkuluk olarak ve çatılarda
tesisatları veya çatı kaplamasını gizlemek amacıyla yapılabilen duvardır.
6- Kalkan Duvarı: Beşik çatı ile örtülü bir yapının mahyaya dik gelen duvarındaki
üçgen bölüm, alın duvarıdır.
g) Korkuluk: Balkon, kat ve çatı terasları, beşten fazla basamağı bulunan açık merdivenler (50
cm. den fazla yüksekliğe çıkan merdivenler), bina iç boşlukları, zemin katın üzerindeki
katlardaki açık ulaşım alanları vb. yerlerde bu Yönetmeliğe ve teknik gereksinmelere
uygun yapılan koruma elemanıdır.

103
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

Yapı İnşaat Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzni ile ilgili kavramlar

Yapı İnşaat Ruhsatına Esas Belge Tanımları


Yapı İnşaat Ruhsatına Esas Proje Tanımları
Yapı İnşaat Ruhsatı Tanımları

YAPI İNŞAAT RUHSATI VE KULLANMA (İSKAN) İZNİ İLE İLGİLİ TANIMLAR

A- Yapı İnşaat Ruhsatına Esas Belge Tanımları

a) Kadastro Aplikasyon Krokisi: Ada ve parsellerin Kadastro Müdürlüğünce arazide aplike


edilmesi, varsa sabit tesislerden röperlenmesi, kenar ölçüleri ile birlikte köşe
koordinatlarının yazılması ile oluşan krokidir.

b) Plankote: Ada veya parsellerin en az köşe ve eğim değişim noktalarının, oluşmuş kaldırım
ve yolların Ülke Nivelman Sistemine dayalı olarak kotlarını gösteren haritadır.

c) Kot Krokisi: İmar durumu veya vaziyet planına göre ada ve parsellerin köşe noktaları ile
yapılacak binaların köşe noktaları ve varsa kademe noktalarının Ülke Nivelman Sistemine
dayalı olarak gösterildiği krokidir.

1- Siyah Kot: Yapılacak bir yolun veya tesviye edilecek bir parselin işlem görmeden
önceki tabii zemininin kotlarıdır.
2- Kırmızı Kot: Ham yollarda, belediyece hazırlanan ve onaylanan yol profiline göre,
bitmiş yolun kaplama üst kotudur.

d) İmar Durumu: Bir parselde inşa edilecek yapı veya yapıların İmar Kanunu, imar planı ve
imar yönetmeliği ile öngörülen proje yapım koşullarını, yazı ve kroki ile belirten, ilgili
belediyelerce tanzim ve onaylanan yapı ruhsatına esas belgedir.

104
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

B- Yapı İnşaat Ruhsatına Esas Proje Tanımları


a) Ön Proje (Avan Proje): Bu Yönetmeliğe veya Yüksek Yapılar Yönetmeliğine göre
düzenlenmesi öngörülen durumlarda veya yapı veya yapıların özelliğine göre proje
müellifince gerekli görüldüğü hallerde ön izin niteliğinde ve uygulama projesine esas
olmak üzere, geçerli imar durumuna göre düzenlenen ve içeriğinde; projenin vaziyet
planında bahçe tanzimi, otopark girişi, yangın merdiveni, bu Yönetmeliğin izin verdiği
durumlarda bahçe içine yapılabilecek trafo ve garajlar ile bahçe ve bina yaklaşım mesafe
ve kotları, tüm kat planları ve yeterli miktarda kesitleri, yapı inşaat alanının hesaplanması
için gerekli olan tüm ölçü ve kotları, proje tertibi nedeniyle tam anlamıyla
tanımlanamayan yapı kütlelerinde tam anlatımlı maket veya üç boyutlu çizim ve ayrıca
yapı inşaat alanı tablosu bulunan ilgili meslek odasının çizim ve sunuş standartlarına
uygun 1/500 veya 1/200 veya 1/100 ölçekli ruhsat eki projedir.

Ön izin niteliğinde ve uygulama projesine esas olmak üzere, yönetmeliklere göre


hazırlanan, ilgili meslek odasının standartlarına uygun 1/500 - 1/200 veya 1/100 ölçekli
ruhsat eki projelerdir.

b) Hafriyat Projesi (Kazı Projesi): Yapımcı tarafından talep edilmesi halinde inşaat ruhsatı
alınmadan önce kotları belirlenmiş bir parselde yapılacak kazı durumu ve miktarını
belirtecek şekilde ölçümlendirilmiş ve kotlandırılmış plan ve gerektiği kadar kesitten
oluşan, kazı iznine esas veya zemin iyileştirmesine yönelik kazık ve palplanj yerlerini
gösterir ruhsat eki projedir.
c) Uygulama Projeleri: Bir yapının inşa edilebilmesi için, gereken tüm ilgili mevzuat ile,
meslek odaları tarafından belirlenen mesleki ve teknik standartlara uygun olarak
hazırlanmış, ilgili kuruluşların ön vizelerini almış, ruhsat eki mimari, statik, elektrik ve
mekanik tesisat projeleri ile bunların eki detay, hesap ve raporlardır.
d) Rölöve Projesi: Mevcut bir yapının halihazır durumunun tespiti amacıyla vaziyet planı, kat
planları, biri merdivenden geçen asgari iki kesit ve bitişik olmayan tüm cephe görünüşleri
yerinde ölçüm alınarak çizilen ve gerektiğinde taşıyıcı sistemini anlatan statik raporu ile
yeterli sayıda fotoğraf eklenerek oluşan mimari projedir.

105
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

g) Restorasyon Projesi: Tarihsel belge niteliğindeki kültür yapılarının, gelecek kuşaklara


aktarılabilmesi ve yıpranmasının durdurulması amacıyla söz konusu yapılara yapılacak
onarım, yenileme, sağlıklaştırma ve işlevlendirme gibi her türlü teknik ve sanatsal
müdahalelerin ulusal ve uluslararası koruma ilkelerine dayanılarak hazırlanan rapor ve
proje bütünüdür.
h) Restitüsyon Projesi: Rölöve analizi tarihi araştırma ve örneklerin karşılaştırmalı etüdü
sonucunda, sonradan değişikliğe uğramış, kısmen yıkılmış yada yok olmuş yapıların,
belgelere ve eldeki kanıtlara dayanarak özgün biçimini belirlemeye yönelik, araştırma
raporu, harita, fotoğraf, tarihi belge gibi eklerle desteklenmiş varsayım projesidir.

C- Yapı İnşaat Ruhsatı Tanımları

a) İnşaat Ruhsatı: Bir yapının İmar Kanunu, imar planı ve yönetmeliğe uygun olarak inşa
edilebilmesi için gerekli belge ve projelerin usulüne uygun olarak tanzim edilmesi ve
görülerek onaylanması sonucu oluşan yapı yapma hakkını belirleyen ve üzerinde binanın
yapılacağı parselin ve binanın tanımları bulunan belediyenin ilgili birimince onaylanan
resmi izin belgesidir.

1- Yeni İnşaat Ruhsatı: Bir parselde ilk defa veya mevcut yapı tamamen yıkılarak yeni
yapı yapılması ya da herhangi bir nedenle ruhsat tarihinden itibaren iki yıl
içerisinde yapıya başlanılmaması durumlarında düzenlenen inşaat ruhsatıdır.
2- Esaslı Tamir Ve Tadil Ruhsatı: İmar mevzuatına uygun olarak inşa edilmiş ve imar
plan hükümlerine göre korunması mümkün olan yapılarda, herhangi bir nedenle
imar mevzuatına uygun esaslı tamir ve tadilat yapılması durumunda, proje
müelliflerinin onayı alınmak kaydıyla, gerekli belge ve rölöve projelerinin veya tadil
projelerinin incelenerek onaylanması üzerine tanzim edilen tadilat ruhsatıdır.
3- İlave İnşaat Ruhsatı: İnşaat ruhsatı alınmış yapılarda, ruhsat süresi içerisinde veya
kullanma izni alındıktan sonra yapı inşaat alanı hakkını aşmamak koşulu ile imar

106
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

mevzuatına uygun ilave yapı yapılabilmesi durumunda gerekli belge ve ilave yapı
projelerinin incelenerek onaylanmasından sonra inşaat ruhsatı üzerinde ilave yapı
veya yapıların başlama ve bitim tarihleri belirtilerek düzenlenen inşaat ruhsatıdır.
4- Ruhsat Yenileme: Yapı ruhsat süresi dolmadan önce süresinde bitme imkanı
olmayan ve yönetmeliğin 9. maddesinde tariflenen yapılar için yeniden verilen
inşaat ruhsatıdır.
5- Röleve Tastiki: İmar durumu, mahallinde hazırlanmış tapu tespit krokisi,1957 yılı
öncesi yapıldığını belgeleyen özel idare veya tapu kaydı ve röleve projesi dikkate
alınarak düzenlenen belgedir.

b) Yapı İnşaat Ruhsatı Ekleri: Yapı inşaat ruhsatı düzenlenmeden önce görülüp, uygun
bulunması veya onaylanması ve ruhsat dosyasında saklanması gereken bu Yönetmeliğin
67.maddesinde açıklanan belgelerdir.

c) Ruhsat Müddeti Başlama Tarihi: Yapı inşaat ruhsatının düzenlenerek onaylandığı ve


ruhsat harçlarının ödendiği tarihtir.

d) Yapıya Başlama Tespiti: İki yıllık yapıya başlama müddeti içerisinde, ruhsat eki temel
projesine uygun olarak, betonarme yapı temelinin hazırlanıp, beton dökülebilmesi için
belediye onayının (Temel Vizesi) alındığı tarih, yapı inşaat başlangıç tarihidir.

e) Yapı Ruhsat Müddeti Bitim Tarihi: İki yıl içinde inşaata başlanmış yapılarda, yapı ruhsat
müddetinin başlama tarihinden itibaren beş yıllık sürenin bitim tarihidir. Başlanmamış
yapılarda iki yıllık sürenin bitiş tarihidir.

f) Yapı Bitim Tarihi: Yapıya “Yapı Kullanma İzni”nin verildiği tarihtir.

g) Proje Müellifi: Yapıların mimari, tesisat ( mekanik,elektrik) ve inşaat mühendisliği ile ilgili
her türlü proje, plan, resim ve hesapların hazırlanmasında Fikir ve Sanat Eserleri Kanunu
güvencesinde bulunan ve ihtisas ayrımı çerçevesinde uzmanlık konularına göre ön proje

107
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

ile mimari projelerin hazırlanmasında mimar, betonarme ve/veya çelik projelerin


hazırlanmasında inşaat mühendisi, mekanik tesisat projelerinin hazırlanmasında makine
mühendisi, elektrik tesisat projelerinin hazırlanmasında elektrik mühendisi, plankote ve
yapı yeri uygulama krokisi ile temelden su basman seviyesine kadar yapının yatay ve
düşey konumunun belirlenmesinde harita mühendisidir.

h) Fenni Sorumlu: İlgili mevzuatında tanımlanan yapı denetim kuruluşudur.

i) Proje Koordinatörü: İhtisas ayrımı çerçevesinde, proje müellifleri arasındaki koordinasyonu


sağlayan, belediye, yapı denetim kuruluşu ve diğer ilgili kurumlarla ilişkileri yürüten,
mimardır.
j) Şantiye Şefi: Yapım işlerini mal sahibi veya müteahhit adına yöneten, yapının uygulanması
için gerekli olan inşaat ve iş organizasyonunu sağlayan, İş Kanunu ile İşçi Sağlığı ve İş
Güvenliği Tüzüğü’ne göre zorunlu tedbirleri almak ve uygulatmak ile sorumlu olan ve yapı
denetim kuruluşunun teknik konulardaki talimatlarına uygun olarak, yapım işlerini
yöneten ve uygulayan mimar veya inşaat mühendisidir.

İmar Yönetmeliğinde Kullanılan Diğer Tanımlar

İlgili idare: Belediye ve mücavir alan sınırları içinde Belediye, bu sınırların dışında ise
Valiliktir.

a) Belediyeler: İzmir Büyükşehir Belediyesi ve ilgili belediyelerdir.

b) İlgili Belediye: İzmir için;


İmar Kanunu ve Büyükşehir Belediyelerinin Yönetimi Hakkındaki 5216 Sayılı
“Büyükşehir Belediye Kanunu”nun belirlediği görev ve yetki esası ile İzmir Büyükşehir
Belediyesi ve sınırları içindeki diğer belediyelerdir.

108
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

d) İmar Müdürlüğü: Büyükşehir belediyesi ve ilgili belediyelerin inşaat ruhsatı, imar durumu,
yapı kullanma izni gibi imar ile ilgili işlemlerini yürüten birimidir.

İmar Kanununun "Üçüncü Bölüm"ünde "İfraz ve Tevhid İşleri'ne ilişkin hükümler yer
almaktadır. Md.15

İFRAZ (Ayırma)
İmar mevzuatı yönünden "ifraz", bir taşınmazın, plan ve mevzuata uygun olarak inşaata elverişli
imar parsellerine ayrılmasıdır.

Tapu mevzuatı yönünden ifraz ise, tapu kütüğünde tek parsel halinde kayıtlı bulunan
gayrimenkulün, teknik yöntem ve metotlarla düzenlenen haritalarla belli parsellere bölünmesidir.

İfraz ile oluşan parseller, konum, büyüklük ve sınır itibariyle yeni bir geometrik duruma
gelirler. Öte yandan bu parseller, ifraz edilen gayrimenkulden farklı yeni bir hukuki hüviyet de
kazanırlar.

İfraz ile oluşan her yeni parsel için, kütükte yeni bir sayfa açılır ve ifraz edilen gayrimenkulün
kayıtlı bulunduğu önceki sayfadaki kayıtlar bu sayfaya nakledilerek, eski sayfa kapatılır (Tapu
Tüzüğü md. 65).
Mevzuatımıza göre ifraz:

a) Taşınmaz tek bir kişiye ait ise, bu kişinin isteği ile,


b) Taşınmaz müşterek mülkiyete konu ise:
1. Tüm hissedarların "isteği" ile,
2. Hissedarlardan her birinin mahkemeye başvurarak, buradan alacağı "karar" ile,
c) İdarenin (belediye, valilik), İmar Kanunu 'nun 18 inci maddesini "re 'sen " uygulayarak,
arsa ve arazileri "düzenlemesi" yolu ile yapılabilir.

109
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

TEVHİD (Birleştirme)
İmar mevzuatı yönünden "tevhid", aynı veya değişik kişilere ait birbirine bitişik taşınmazların, plan
ve mevzuata göre bir araya getirilmesi, birleştirilmesidir.

Tapu mevzuatı yönünden tevhid (birleştirme), birden fazla gayrimenkulün; bir araya getirilmesi,
tapu kütüğünde ayrı ayrı sayfalarda kayıtlı, ayrı hudutlarla çevrili ve nihayet ayrı yüzölçümü
taşıyan parsellere, yeniden geometrik bir şekil verilmesi ve böylece tapu kütüğünde yeni bir
sayfaya tescil yapılmasını gerektiren bir işlemdir.

8.10.1930 tarih ve 10012 sayılı Bakanlar Kurulu Kararıyla yürürlüğe konulan Tapu Sicil
Nizamnamesi'ne göre, rızaen birleştirilecek (tevhid edilecek) bitişik taşınmaz malların "aynı" kişi
veya kişilere ait olması zorunlu idi (TSN md. 99).
18 Mayıs 1994 gün ve 94/5623 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile kabul edilen ve 7.6.1994 gün ve
21953 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan yeni Tapu Sicil Tüzüğü ile, birleştirilecek taşınmazların
"ayrı" kişi veya kişilere ait olması yolundaki kural değiştirilmiş ve "ayrı" kişilere ait birbirine bitişik
taşınmaz malların da, maliklerin talebi ile tevhidine imkan tanınmıştır (TSN md. 75).

İmar planlarına göre yol, meydan, yeşil saha, park, otopark gibi genel hizmetlere ayrılan
yerlere rastlayan gayrimenkullerin bu kısımlarının ifrazına ya da tevhidine izin verilmez.

İmar parselasyon planı tamamlanmış olan yerlerde yapılacak ifraz veya tevhidin bu planlara
uygun olması şarttır.

İmar planlarında parsel cepheleri tayin edilemeyen yerlerde yapılacak ifrazların, asgari
cephe genişlikleri ve büyüklükleri yönetmelikte belirtilen esaslara göre tespit edilir.

İmar planı dışında kalan alanlarda yönetmeliklerinde tayin edilecek miktarlardan küçük
ifrazlara izin verilmez.

110
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

İmar Kanununun 15 ve ardı sıra gelen maddelerinde, tevhid ve ifrazlar konusunda


yönetmelikte belirtilen esaslara uyulacağı hükmü yer almıştır.
İmar kanununun 20. maddesi ile başlayan dördüncü bölümü Yapı ve Yapı ile ilgili esasları (Yapı
ruhsatı, ruhsat alma şartları, ruhsat süresi, yapı kullanma izni gibi konuları) içermektedir.

İmar kanununun 21 maddesine göre

İmar kanununun kapsamına giren bütün yapılar (26. maddedeki istisnalar dışında) belediye
veya valiliklerden yapı ruhsatı almak zorundadır.

İmar Kanununun 26. Maddesindeki istisnalar olarak; kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılacak
ya da yaptırılacak yapılara avan projeye göre, devletin güvenlik ve emniyeti ile Türk Silahlı
Kuvvetlerinin harekat ve savunması bakımından gizlilik arz eden yapılara da proje statik ve
tesisatla ilgili olarak sorumluluğun üstlenilmesi üzerine proje olmaksızın ruhsat verilir.

Ruhsat almış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına
bağlıdır. Eğer alan artışı, nitelik değişmesi yoksa ruhsat vergi ve harca tabi olmaz. (diğer
ruhsat işlemlerinde vergi ve harç alınır)

Yerin durumuna göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerine uygun olmak üzere
tamirat ve tadilat işleri ruhsata tabi değildir. (İç sıva, dış sıva, derz, boya badana oluk dere
doğrama kaplamalar tesisat tamiratları çatı onarımı vb gibi).

Ancak belediyeler yerin özelliğine göre yapılar arasında uyum sağlamak amacıyla dış cephe
boya ve kaplamaları ile çatı malzemesini ve rengini belirleyebilir.

"Ruhsat" kelimesinin sözlük anlamı "izin "dir.


Bu kapsamda "yapı ruhsatı" da, yeni bir yapı yapılmasına veya mevcut bir yapının esaslı
onarım ve tadilatı ve ilavesine, yetkili idari makamca izin verilmesidir.

111
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

Ruhsat Başvurusundan önce:

İlgilisince, yapılara ait projeler hazırlanmadan ve yapı ruhsatı talebinde bulunmadan önce,
'aplikasyon tutanağı', 'röperli kroki' bu yoksa 'ebadlı kroki' veya 'imar durumu' nu gösterir
'Çap'ın ve yol kotu tutanağı ile parselin (± 0.000) kotuna göre pis su kanal bağlantısının hangi
nokta ve kotlarda olabileceğini belirleyen 'belge'nin alınması gerekir.

İmar Durumu
Bir taşınmazın (parselin) imar planı üzerindeki yeri ve konumunu belirleyen ve üzerinde yapılacak
yapının tabi olacağı şartlan gösteren 'çap' lı bir belgedir.

Aplikasyon Tutanağı
Bir yapının temel durumunun, yapılacağı arsa üzerinde ayrıntılı olarak gösterildiği belgedir.

Röperli Kroki
Ada veya parsellerin yeri değişmeyen sabit tesislere bağlı olarak zeminden alınan ölçülerinin
yazılı olduğu krokidir.

Ebadlı Kroki
Ada ve parsellerin paftası üzerinden alınan veya daha önce tespit edilmiş olan ölçülerinin yazılı
olduğu krokidir.

İmar durumu almak, yapı ruhsatı almış olmak anlamına gelmez. İmar durumu aldıktan ve
aşağıda belirtilen belgeler tamamlandıktan sonra yapı ruhsatı alınması için belediyeye
müracaat edilmesi gerekir.

Çap: Kadastro plânından çıkartılan, taşınmazın (parselin) geometrik konum ve şeklini


gösteren belgedir.

112
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

Yapı İnşaat Ruhsatı Ve Kullanma İzni İle İlgili Hükümler


Yapı Ruhsatı Başvurusu
(İzmir Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği Madde 67)

Yapı ruhsatı almak için belediye ve valiliklere yapı sahipleri ya da yasal vekilleri dilekçeyle
başvururlar. Sözlü olarak ruhsat talebinde bulunmak mümkün değildir.

Ruhsat istenilen yer (parsel), müşterek ya da hisseli mülkiyete konu ise talebin, hissedarların
tümü tarafından yapılması zorunludur (eski MK md. 625, yeniMKmd. 693).

Talep, usulüne uygun olarak tayin edilmiş 'vekil' aracılığı ile de yapılabilir.
"Eğer malik 'küçük' ise, müracaatın, 'veli' tarafından yapılması lazımdır (eskiMKmd. 268,
yeniMKmd. 342-343).

Ruhsat istenilen taşınmaz, belediye ve mücavir alan sınırları içinde ise başvuruların,
belediyeye, dışında ise valiliklere yapılması gerekir.

Başvuru dilekçesinde;

1. Yapı sahibinin,
2. Yapı türünün,
3. Yapının hangi maksatla kullanılacağının,
4. Yapının yeri ile pafta, ada ve parsel numarasının,
5. Projeleri yapan fen adamlarının ad ve soyadlarının yazılması gerekir.

113
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

Başvuru dilekçesine eklenmesi gereken belgeler:


1- Tapu kayıt örneği
Ruhsat verme aşamasında tapu kayıt örneği yerine geçen belgeler;
a) Tapu senedi (1 aylık vizeli)
b) Özel kanunlara göre tahsisi yapılıp henüz tapu siciline kaydedilmemiş ancak
kanunlarında mülkiyet belgesi yerine geçmesine dair hüküm bulunan ilgili kamu
kuruluşlarınca verilmiş tahsis belgesi
c) Mülkiyete dair kesinleşmiş mahkeme kararı ve bu mahkeme kararına dayalı olarak
yetkili diğer makamlar tarafından verilen belge.
d) Kesinleşmiş kamulaştırma kararları
2- Uygulama Projeleri
a) Zemin Etüdü
b) Mimari Proje
c) Statik Projesi
d) Mekanik Tesisat Projesi
e) Elektrik Tesisat Projesi
3- Kadastro Aplikasyon Krokisi
4- İmar Durumu
5- Yapı Yeri Uygulama Krokisi
6- Kot Krokisi
7- Zemin Etüt Raporu
8- Numarataj Krokisi
9- Gerekli ise Yapı Yıkım İzni
10- Gerekli ise Trafo Belgesi
11- Gereken yerlerde Yol –kanal katılım payı bedelleri
12- Proje müelliflerinin ilgili meslek odasınca düzenlenen büro tescil ve sicil belgeleri
13- “Yapı Denetimi Hakkındaki Kanun” ve “Yapı Denetimi Uygulama Usul ve Esasları
Yönetmeliği” gereğince istenilen belgeler.
14- “Binaların Yangından Korunması Hakkındaki Yönetmelik” uyarınca istenilen yangın
söndürme, algılama ve tahliye projeleri ( İtfaiye Daire Başkanlığından onaylı ) ( İzmir Büyükşehir Belediye
Meclisinin 09.12.2003 tarih ve 05/296 sayılı kararı ile değişmiştir.)

114
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

Ruhsata Esas Uygulama Projeleri ile İlgili Esaslar


(İzmir Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği Madde 68)
a) Zemin Etüdü:
Jeolojik etüt raporlarında belirtilen risk durumuna göre tanımlanan mühendislik
hizmetlerini içeren standartta ve Bakanlıkça hazırlanan “Zemin ve Temel Etüdü Raporunun
Hazırlanmasına İlişkin Esaslar”a uygun olarak jeoloji mühendisi, jeofizik mühendisi ve
konusunda uzmanlaşmış inşaat mühendisleri tarafından hazırlanır ve müştereken
onaylanır.

b) Mimari Proje: Mimarlar tarafından hazırlanan


1- Vaziyet planı (1:200, 1:500 ölçekte) (Binanın büyüklüğüne göre A-I boyutlarına
sığmayan mimari projelerde 1:500 ölçek kullanılır.),
2- Yerleşim ve çevre düzenleme planı (1:50, 1:100, 1:200 )
3- Bodrum katları dahil tüm kat planları, çatı planı ile bunlara ilişkin en az 2 adet kesit
ve bütün görünüşler ( 1:100, 1:50 ölçekte)
4- Gerektiğinde sistem kesitleri ve nokta detayları (1:20, 1:10, 1:5, 1:2, 1:1 ölçekte)
bulunan avan ve tatbikat projeleri
5- Yangın tahliye projeleri
6- Makine mühendisi ile birlikte hazırlanan ısı yalıtım projesi ve/veya raporundan
oluşur.

Gerekli görülen durumlarda ara ölçekler kullanılabilir. (İzmir Büyükşehir Belediye Meclisinin
09.12.2003 tarih ve 05/296 sayılı kararı ile değişmiştir.)

c) Statik Proje:
Mimari projeye uygun olarak, inşaat mühendisleri tarafından afet yönetmeliğine göre
hazırlanan, ölçekleri yapının büyüklüğüne ve özelliğine göre belirlenen, betonarme, yığma,
çelik, ve benzeri yapıların türlerine göre taşıyıcı sistemlerini gösteren, bodrum kat dahil
tüm kat kalıp ve donatı planları, kolon-kiriş açılım detayları, kolon aplikasyon planı,
merdiven donatı planları, çatı planları, bunların kesitleri, detayları ve hesaplarıdır. Bu

115
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

hesaplarda zeminin fiziksel parametreleri, zemin-temel-yapı etkileşimi ve Bakanlıkça


yayımlanan “Zemin ve Temel Etüdü Raporlarının Hazırlanmasına İlişkin Esaslar”a uyulur.

d) Mekanik Tesisat Projesi:


Mimari projeye uygun olarak, makine mühendisleri tarafından hazırlanan, ölçekleri
yapının büyüklüğüne ve özelliğine göre belirlenen, sıhhi tesisat, kalorifer, iklimlendirme,
havalandırma, soğuk hava, ısı yalıtım, arıtma, temiz su, pis su , kanalizasyon, filitrasyon,
bio-medikal , güneş enerjisi , havuz, kızgın su, kızgın yağ, buhar, basınçlı hava tesisatı,
mutfak, çamaşırhane, yakıt, doğal gaz, LPG , jeotermal enerji tesisatlarının projeleri,
yangın tesisatı ve yangın söndürme projeleri ve proje raporları ile elektrik mühendisi ile
birlikte hazırlanan asansör projeleridir. İdare yapının özelliğine göre bu projelerden gerekli
olanları ister. ( İzmir Büyükşehir Belediye Meclisinin 09.12.2003 tarih ve 05/296 sayılı kararı
ile değişmiştir.)

e) Elektrik Tesisat Projesi:


Mimari projeye uygun olarak, elektrik mühendisleri tarafından hazırlanan, ölçekleri
yapının büyüklüğüne ve özelliğine göre belirlenen, yapı içi alçak gerilim dağıtım tesisatı,
aydınlatma ve priz tesisatı, jeneratör dağıtım tesisatı, yıldırıma karşı koruma tesisatı,
topraklama tesisatı, bina otomasyon sistemleri, telefon dağıtım tesisatı, ortak anten Tv/r
ve ya kablolu Tv/r dağıtım tesisatı, güvenlik tesisatı, yangın algılama ve uyarma tesisatı,
kesintisiz güç kaynağı dağıtım tesisatı projeleri ile makine mühendisi ile birlikte
hazırlanan asansör projeleridir. İdare yapının özelliğine göre bu projelerden gerekli olanları
ister.

f) Yapı Yeri Uygulama Krokisi:


Vaziyet planının, harita mühendisince koordinatlandırılarak gösterildiği, ayrıca, parsel ve
yapı köşe noktaları ile imar hatlarının kot ve koordinatlarının parsele uygulamasında ve su
basman vizesine esas röleve krokisinin düzenlenmesinde yaralanılacak poligonları, bu
poligonların kot ve koordinatlarını da içeren 1/50 ve/veya 1/100 ölçekli kroki.

116
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

Ruhsata Esas Uygulama Projeleri ile İlgili Genel Hükümler:

1- Yukarıda adı geçen projeler Türk Standartları Enstitüsünce hazırlanan standartlara ve ilgili
tüm yönetmeliklere uygun olmak zorundadır.

2- Projelerin başında, arsanın yeri, tapu kaydı, pafta, ada, parsel numarası, parsel alanı,
toplam inşaat alanı, yapılacak yapının; cinsi, kat adedi, yapı sınıfı ve yapı inşaat alanı,
kullanım amacı, yapı sahibi, yapı müteahhidi, proje müellifleri, yapı denetim kuruluşu
hakkında gerekli bilgileri içeren bilgi tablosunun yer alması zorunludur.

3- Proje müelliflerince hazırlanarak imzalanan uygulama projeleri (4) takım halinde


düzenlenerek, usulüne göre dosyalanıp, Belediyenin ilgili birimlerine teslim edilir.
İdarece, ruhsata esas belgeler plan ve mevzuat hükümlerine göre incelenir ve İmar
Kanununda belirtilen süreler dikkate alınarak Yapı Ruhsatı verilir. Yapı ruhsatı verilmeden
önce yapıyla ilgili fenni mesuliyetin üstlenilmiş olması şarttır.

4- Proje müellifi mimarlar ve mühendislerin, 6235 sayılı Türk Mühendis ve Mimar Odaları
Birliği Kanunu uyarınca, ilgili meslek odasına kayıtlı olmaları, büro tescillerini yaptırıp her
yıl için yenilemeleri gerekmektedir. İdare, Proje müelliflerinin kanunda öngörülen
yükümlülüklerini yerine getirip getirmediklerini denetlemek üzere ilgili meslek odasınca
düzenlenen, meslek mensubunun o andaki sicil durumunun gösterir işin adı yazılı yetki
belgesini her proje için ister. Bu yükümlülükleri yerine getirmeyenlere ait projeler ilgili
idarelerce onaylanmaz. İdare, projeleri incelerken 5846 sayılı Fikir ve Sanat Eserleri
Kanununa uygunluğunu da denetler.

5- Kamuda görevli olup, kamu kurumlarına ait projeleri yapan, 3458 sayılı Mühendislik ve
Mimarlık Hakkında Kanun uyarınca mühendislik ve mimarlık hizmeti verme ehliyetine sahip
mimar ve mühendisler, meslek odasına kayıt ve büro tescil belgesi hakkındaki
yükümlülüklere tabi değildir.

117
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

Ruhsat Başvurusunun İncelenmesi

Dilekçe ve eklerinin belediyeye verilmesinden sonra, ilk olarak belgelerin tam olarak verilip
verilmediğine bakılır. Belgelerde eksiklik yoksa, başvurunun, İmar Kanunu, imar planı ve
yönetmelik yönünden ve projelerin doğruluk ve standardı yönünden incelenmesine geçilir.
İncelemeden sonra eksik ve yanlış bulunmuyorsa başvuru tarihinden itibaren en geç otuz gün
içinde yapı ruhsatı verilir.

Eksik ya da yanlış varsa, başvuru tarihinden itibaren on beş gün içinde başvuru sahibine tüm
eksik ve yanlışlar yazıyla bildirilir. Eksik ve yanlışlar giderildikten sonra yapılacak başvuru
tarihinden itibaren en geç on beş gün içinde yapı ruhsatı verilir.

Bu incelemede:
a- Ruhsat istenilen parselin, imar planındaki tahsis amacına bakılır.
Eğer ki parsel, umumi hizmetlere ayrılan alanlarda kalıyor ise, bu inşaata ruhsat verilmez. Aynı
şekilde, bu alanlarda daha Önce yapılmış olan bir bina var ise, bu binanın tamir ve tadiline de izin
verilmez.
b- Ruhsat istenilen parselin bir kısmı, planda umumi hizmetlere ayrılan yere, bir kısmı da konut
alanına rastlıyor ve konut alanına rastlayan kısım yapı yapılmasına müsait bir imar parseli
oluşturmuyor ise, bu durumda ruhsat verilmez. Ancak taşınmazın konut alanına rastlayan kısmı,
başka taşınmazlarla tevhid yoluyla inşaata elverişli bir imar parseli oluşturur ise, bu halde inşaat
ruhsatı verilir.
c- Parsel büyüklüğüne bakılır. Büyüklük (parsel genişliği ve parsel derinliği), yönetmelik ve planda
belirtilen ölçülere uygun değilse ruhsat verilmez.
Örneğin; bir parselin cephe hattı gerisinde kalan kısmı, yönetmelikte öngörülen asgari ölçülerin
altında ise, bu durumda cephe hattının önünde bina yapılamayacağından (İK md. 13), bu inşaata izin
verilmez.
d- Ruhsat verilebilmesi için, yapının üzerinde yapılacağı parselin, içinde bulunduğu imar adasında
parselasyon planının yapılmış ve bunun tapuya tescil edilmiş olması gerekir (Tip İmar Yönetmeliği,
md. 24/1).

118
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

Bu nedenle, ruhsat istemi, parselasyon planı yapılarak tapuya tescili yapılmayan bir ada içindeki
parsele ilişkin ise, yapı ruhsatı verilmez.
e- Ruhsat isteminin, imara ilişkin hükümler içeren diğer kanun (Kıyı Kanunu, Kültür ve Tabiat
Varlıklarını Koruma Kanunu gibi), tüzük ve yönetmeliklere uygunluğuna bakılır.
Örneğin; 3621 sayılı Kıyı Kanunu'nun 5 inci maddesinde, sahil şeritlerinde yapılacak yapıların, kıyı
kenar çizgisine en fazla 50 m "yaklaşabileceği öngörülmüştür. Bu şerit üzerinde bir bina yapılmak
istenirse, bu yapının, yukarıda belirtilen yaklaşma mesafesinde olması gerekir. İdare, böyle bir yapı
için ruhsat talebi önüne geldiğinde, yapının bu mesafede olup olmadığını araştırır ve eğer ki mesafe
şartına uyulmuş ve diğer şartlar da yerine getirilmiş ise bu yapıya ruhsat verir.
f- Projelerin, yönetmelikte belirtilen ölçekler ile; çizim ve tanzim esaslarına uygun olup olmadığına
bakılır. Uygun ise, ruhsat verilir, değilse verilmez.

Yapı İzinleri
(İzmir Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği Madde 73)
A- RUHSAT ÖNCESİ ALINACAK İZİNLER

a) Yapı Yıkım İzni :

İmar Kanunu kapsamında işlem gören yıkılacak derecede tehlikeli yapılar ile koruma tescilli
yapılar hariç olmak üzere, yeni inşaat yapma talebi veya başka bir nedenle yıktırılması öngörülen
yapılar için, yapı sahibinin zorunlu olarak ilgili belediyesinden alması gereken izin belgesidir.
Yıkım esnasında ve yıkım sonrasında komşu parsellere ve kamuya ait yerlere zarar verilemez.
Yapı sahibi teknik sorumlu atamak suretiyle kamunun can ve mal güvenliğini sağlayacak tedbirleri
almak zorundadır. Yeni inşaat yapmak için yapı ruhsatı almış yerlerde ayrıca yıkım izni alınmasına
gerek yoktur.

119
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

b) İstinat Duvarı İzni :

Parsel içinde istinat duvarı yapılması gereken hallerde; yapı denetim kuruluşu tarafından fenni
mesuliyeti üstlenilmek kaydıyla, kot krokisi, ham yollarda yol profili, parsele ait vaziyet planı ve
istinat duvarı betonarme projesi ile müracaat edilerek, belediyenin ilgili biriminden ruhsat
alınması zorunludur.
Bu tür parsellerde yapılacak binalara istinat duvarı tamamlanmadan önce hiçbir şekilde inşaat
ruhsatı verilemez.
İstinat duvarı yapılması gereken yerlerde, istinat duvarı izni, hafriyat izni ile birlikte verilir.

c) Hafriyat İzni (Kazı İzni) :

İnşaat ruhsatı alınmadan hafriyat yapılamaz.


Ancak, inşaat ruhsatı alınmadan önce, mal sahibinin talebi halinde, zemin etüdü veya zemin
iyileştirmesi (kazık v.b) yapılabilmesi amacıyla, fenni mesuliyetin üstlenilmesi kaydıyla, kazı ve
zemin iyileştirme projesine dayanılarak, ilgili belediyesince hafriyat izni verilir.
Yapı sahibi, yapı müteahhidi, varsa şantiye şefi, kazıda ve inşaat çukurlarından doğan her türlü
kazalardan ve zararlardan sorumlu olup, yol yapılarını, teknik alt yapıları ve komşu parsellerdeki
yapıları tehlikeye sokmayacak önlemleri almak zorundadırlar. Kazı toprağı ve molozlarının yolları
kirletmemeleri, belirlenmiş döküm yerlerine dökümünün sağlanması, yapı sahibinin, müteahhidin
ve şantiye şefinin sorumluluğundadır. Aksi davranışlar hakkında İmar Kanununun 40. ve 42.
Maddeleri uygulanır.

d) Vaziyet Planı Onayı:

Bir parselde birden fazla bina yapılması halinde, inşaat ruhsatı öncesi, arsa ölçü krokisi ve
plankote dikkate alınarak binaların konumu ile boş alanların düzenlemesini gösterir vaziyet planı
hazırlanır ve buna göre düzenlenmiş aplikasyon krokisi ile birlikte ön olur alınır. Uygulama
projeleri ön oluru alınan vaziyet planı ve aplikasyon krokisine göre hazırlanır.

120
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

B- RUHSAT SONRASI İZİNLER

a) Aplikasyon Vizesi :

Kadastro aplikasyon krokisine uygun aplike edilerek, sınırları belirlenmiş arsa üzerine, harita
mühendisi tarafından, yapılacak yapının veya yapıların aplikasyonu yapılır ve ilgili belediyesine
müracaat edilir. Belediye tarafından kontrolü yapıldıktan sonra hazırlanan yapı yeri uygulama
krokisinin, karşılıklı onayı ile yapının devamına izin verilir.

b) Temel Vizesi:

Ruhsatlı yapının temel betonu dökülmeden önce; ilgili yapı denetim kuruluşunun
denetiminde ruhsatlı yapının aplikasyonu yapılıp, inşaat hafriyatı yapıldıktan, temel demir
montajı yapıldıktan, çevre ve arsa emniyeti sağlandıktan sonra, yapı sahibi tarafından
belediyesine yazılı olarak başvurulur.
Belediyesince, yapının temelinin aplikasyon krokisine göre doğru aplike edilip edilmediği ve
demir montajının uygulama projesine uygun yapılıp yapılmadığı tutanakla belirlenerek, uygun ise
veya uygun duruma getirilmesi halinde beton dökme ve inşaata devam etme izni verilir.
Temel kontrolü yapılıp, vizesi alınmadan üst katlara devam edilemez. iki yıl içinde temel
vizesi yapılmadığı takdirde ruhsat hükümsüz kalır.

c) Su Basman Vizesi:

Temel vizesi yapılarak inşaata devam etme izni almış olan parsellerde, su basman kotu
seviyesindeki döşeme betonu döküldükten sonra, yapı sahibi, yapı denetim kuruluşunun
onayını alarak belediyesine beton numunesi laboratuar raporları ve demir tutanaklarının ekli
olduğu dilekçe ile başvurur.
Bu seviyeye kadar yapılan imalatın uygulama projelerine ve daha önceki kontrollere
uygunluğunun tespit edilmesi ile inşaatın devamına izin verilir. Uygun olmayan imalatlar

121
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

düzeltilmeden inşaatın devamına izin verilmez. Su basman vizesi alınmadan üst katlara devam
edilemez. Aksi taktirde İmar Kanununun 32. ve 42. maddelerine göre işlem yapılır.

d) Isı Yalıtım Ve Kaba İnşaat Vizesi:

Yapının kaba inşaatı ikmal edilip, sıvaları yapılmadan önce ilgilisinin belediyesinden ısı
yalıtım ve kaba inşaat vizesi alması zorunludur.

Yapı denetim kuruluşu ve varsa şantiye şefi tarafından her kat beton dökümünde numune
alınması, demir kontrolü yapılması ve bu durumun hepsinin imzasını içeren bir tutanakla
belirlenmesi zorunludur. İnşaatlarda hazır beton kullanılacaktır. Ayrıca, yapım denetim kuruluşu
tarafından yapının onaylı ısı yalıtım projesine göre yapılıp yapılmadığı denetlenerek rapor
hazırlanacaktır.

İlgili yapı denetim kuruluşu tarafından yapının kaba inşaatı ikmal edilip, sıvaları yapılmadan
önce mahallinde incelenip, rapor hazırlanır ve yapım denetim mevzuatında belirtilen belgeler ile
birlikte belediyenin ilgili birimine başvurularak, kaba inşaat ve ısı yalıtım vizesi alınır.

122
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

İmar Kanunu Madde Açıklamaları


4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun
Yapı denetim kuruluşları görevleri, sorumlulukları
Yapı denetim komisyonu görevleri
Yapı denetimi hizmet sözleşmeleri

Yapı Yerinde Bulundurulması Gerekli Levha Ve Belgeler


(İzmir Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği Madde 75)

Ruhsat ve ekleri ile şantiye defterinin yapı yerinde bulundurulması zorunludur.


Ayrıca inşaat süresince yapı yerinde mal sahibinin, mimarın, statik, mekanik ve elektrik tesisat
proje müelliflerinin, yapı denetim kuruluşunun, müteahhidin isimleri ile, pafta ada parsel bilgileri
ve inşaat ruhsatı numara ve tarihini içeren en az ( 0.50 / 0.75) m. boyutlarında bir levhanın,
herkesçe rahat görülebilecek bir yerde asılı olarak bulundurulması gerekir. Aksine davranışlarda
sorumluluk yapı sahibine ve müteahhidine aittir. Aksi taktirde cezai müeyyide uygulanır.

İnşaat Yerinde Alınması Gereken Önlemler


(İzmir Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği Madde 76)
İnşaatın ve tamiratın devamı ile bahçenin tanzim ve ağaçlandırılması sırasında yolun veya
kaldırımlarının, kamuya ve komşulara ait yerlerin işgal edilmemesi ve buralardaki yer altı ve yer
üstü tesislerinin tahrip olunmaması ve bunlara zarar verilmemesi, taşıt ve yayaların gidiş ve
gelişinin zorlaştırılmaması, yol cephesindeki parsel sınırlarının ve gerekli ise komşu parsel
sınırlarının her türlü tehlikeyi önleyecek şekilde tahta perde veya uygun bir malzeme ile
kapatılması ve yol cephelerinin geceleri aydınlatılması zorunludur.

Yapı, yol kenarında yapıldığı taktirde, yolun bakım ve onarımından sorumlu belediyece
saptanacak zorunlu durumlarda, izin alınarak yaya kaldırımlarının bir kısmını işgaline, ancak, üstü
ve parsel cephesi tarafı, tehlikeli herhangi bir durumu önleyecek şekilde uygun malzeme ile
kapatılmış yaya geçitleri sağlamak ve aydınlatılmak koşulları ile izin verilebilir.

123
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

Bu önlemlerin alınmasında sorumlu olanlar, yapı sahibi, inşaatın müteahhidi, şantiye şefi ve
mimari teknik uygulama sorumlusudur. Aksine davranışlarda İmar Kanunu'nun 34. ve
42.maddeleri uygulanır.

İmar Kanununun 27. Maddesi Ruhsata Tabi Olmayan Yapılar ve Uyulacak Esaslar ile ilgilidir.

Belediye ve Mücavir alan sınırları dışında kalan Köy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli
oturanların yapıları (konut, hayvancılık ve tarımsal yapılar) için herhangi bir ruhsat aranmaz.
Ancak, yapının fen ve sağlık kurallarına uygun olması ve muhtarlıktan izin alınması gereklidir.

İmar Kanununun 29. Maddesi Ruhsat Müddeti ile ilgilidir.

Yapıya başlama süresi, ruhsat tarihinden itibaren iki yıldır.


Bu süre içinde, yapıya başlanmadığı veya yapıya başlanıp da her ne nedenle olursa olsun,
başlama süresiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmediği takdirde verilen ruhsat geçersiz sayılır.
Bu durumda yeniden ruhsat alınması zorunludur.
Başlanmış yapılarda müktesep (kazanılmış) aklar saklı tutulur

İmar Kanununun 30. Maddesi Yapı Kullanma İzni ile ilgilidir.

(İzmir Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği Madde 74)


Tasdikli projesine göre bina tamamen bittiği taktirde tamamına, kısmen tamamlanmış
binalarda ise tamamlanan kısımlarına kullanma izni verilebilmesi için bu kısımların ihtiyaçlarını
karşılayacak kömürlük, kapıcı dairesi, sığınak, kalorifer dairesi gibi ortak mahallerin inşa edilerek
tamamlanmış olması ve binada gerekli emniyet tedbirlerinin alınması zorunludur.

124
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

Devam etmekte olan yapılarda, biten bağımsız bölüme kısmi yapı kullanma izni verilebilmesi
için kolon filizlerinin dış cephede görülmeyecek şekilde kiremit çatı örtüsü veya parapet duvarı
yapılmak suretiyle gizlenmesi ve emniyete alınması şarttır.

Yapı kullanma izni verilebilmesi için, yapının ruhsat sonrası izinlerinin (aplikasyon, temel, su
basman, ısı yalıtım ve kaba inşaat vizelerinin) alınmış olması zorunludur.

İlgili belediyesince, yapı kullanma izni verilebilmesi için yapı sahibi tarafından aşağıda sayılan
belgeler eklenerek başvuruda bulunulur.

a) Proje müelliflerinin ve yapı denetim kuruluşunun, yapının onaylı projelerine, fen ve sağlık
kurallarına ve TSE Standartlarına uygun malzeme kullanılarak bittirildiğini ve Yapı Kullanma İzni
almasında sakınca olmadığını gösteren İş Bitirme Belgeleri,
b) İlgili vergi dairesinden ilişik kesme yazısı,
c) İz-su Kanal Bağlantı Belgesi
d) Mekanik Tesisat Raporları (Isıtma-soğutma sistemleri, sıhhi tesisat, asansör raporları ve
yangın tesisatı raporları) ( İzmir Büyükşehir Belediye Meclisinin 09.12.2003 tarih ve 05/296 sayılı
kararı ile değişmiştir.)
e) Fotoğraf zorunluluğunun yerine getirilmiş olması; yapı sahibince, binanın bitiminden sonra
ön ve arka cephelerinden merkez alınarak en az (13x18) ebadında çektirilen ikişer adet fotoğraf
ile yapılan başvuru sonucunda, ilgili belediye elemanları tarafından yerinde uygunluk kontrolü
yapılır ve fotoğraflar onaylanarak, rapora eklenir.

Belediyeler veya Valilikler mal sahiplerinin müracaatlarını en geç otuz gün içinde
neticelendirmek zorundadır. Aksi halde bu müddetin sonunda yapının tamamen veya biten
kısmının kullanılmasına izin verilmiş sayılır.

125
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

Yapı kullanma izni alındıktan sonra;


1. Yapıya, projesine aykırı ilave yapılması,
2. Yapı ruhsatı alınmadan, yapı üzerinde esaslı tamir ve tadiller yapılması, yapı ruhsatı
alınarak yapılan esaslı tadillerin (değişikliklerin) bu ruhsata aykırı olarak yapılması,
hallerinde de, Kanunun 32 ve 42 nci maddelerinin uygulanması gerekir.

Yapı Kullanma İzni ile Kat Mülkiyeti İlişkisi

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 10 uncu maddesinde, ana gayrimenkulun tümünün
mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmeden o gayrimenkulun yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat
mülkiyeti kurulamayacağı, 12 nci maddesinde ise, kat mülkiyetinin kurulması için, o gayrimenkulun
malik veya 'bütün paydaşları' nın dilekçeyle tapu idaresine başvurarak istemde bulunmaları gerektiği;
dilekçeye, yapı kullanma izin belgesinin ve gayrimenkulun (yapı veya yapıların) ön ve arka
cephelerini ve mümkünse yan cephelerini gösteren en az 13x18 büyüklüğünde ve doğruluğu
belediyece tasdikli bir fotoğrafının ekleneceği belirtilmektedir.

Bu hükümlere göre, ana gayrimenkulün tümünün kat mülkiyetine çevrilmesi için, tüm
paydaşların (daire - kat sahiplerinin), yapı kullanma izni almaları gerekmektedir. Ana
gayrimenkulün bir tek paydaşının dahi yapısına yapı kullanma izni almaması halinde, kat mülkiyeti
kurulamaz.

126
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

İmar Kanununun 32. Maddesi Ruhsatsız veya Yapı Ruhsat ve Eklerine Uygun Yapılmayan
Yapılar ile ilgilidir.

Yapının fenni sorumluluğunu üstlenen meslek mensupları (Yapı Denetim Kuruluşları) yapıyı
ruhsat ve eklerine uygun olarak yaptırmak zorundadırlar. Yapının ruhsat ve eklerine aykırı
yapılması halinde durumu üç iş günü içinde ruhsatı veren belediyeye veya valiliğe bildirmekle
yükümlüdürler. İlgili idarenin (Belediye veya Valilik) durumu öğrenmesi üzerine İmar Kanununun
32. maddesine göre işlem yapılarak Yapı derhal durdurulur ve mühürlenir.

Durdurma, yapı tatil tutanağının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır.
Bu tebligatın bir örneği de muhtara bırakılır.

Durdurmaya ilişkin yapı tatil tutanağının yapı sahibine tebliğinden itibaren en çok bir ay
içinde yapı sahibi, yapısını ruhsata uygun duruma getirerek veya ruhsat alarak, belediyeden
veya valilikten mührün kaldırılmasını isteyebilir.

İnceleme sonucunda aykırılık ortadan kalkmışsa mühür kaldırılır ve inşaatın devamına izin
verilir

Aksi takdirde ruhsat iptal edilir ve Ruhsat ve eklerine aykırı veya ruhsatsız olarak yapılan bina,
Belediye Encümeni veya İl İdare Kurulu kararıyla belediye veya valilikçe yıktırılır ve yıkım
masrafı yapı sahibinden alınır.

İmar Kanununun "Beşinci Bölüm"ünde “Çeşitli Hükümler” yer almaktadır.

İmar Kanununun 38. Maddesi

“Halihazır haritalar ve imar planlarının hazırlanması ve bunların uygulanmasının fenni


sorumluluğunu uzmanlık çalışma konuları ile ilgili kanunlarına göre mühendisler, mimarlar
ve şehir plancıları üstlenir” demektedir.

127
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

İmar Kanununun 40. Maddesinde Kamunun Selameti için Alınması Gerekli Tedbirler
açıklanmaktadır.

Arsalarda, evlerde ve diğer yerlerde halkın sağlığını ve esenliğini bozan, şehircilik, estetik ve
trafik bakımından sakıncalı görülen
1. Enkaz ya da birikintilerin,
2. Gürültü ve duman oluşturan tesislerin
3. Özel mecra, lağım, çukur, kuyu, mağara ve benzerlerinin
sakıncalarının giderilmesi ve bunların ortaya çıkmasının önlenmesi ilgililere tebliğ edilir.
Tebliğde belirtilen süre içinde tebliğe uyulmadığı takdirde belediye ya da valilikçe gereği
yapılarak sakınca giderilir; masrafı % 20 fazlasıyla ilgiliden (mal sahibinden, arsa
sahibinden, tesis sahibinden) alınır ya da sakınca doğuran faaliyetler durdurulur.

İmar Kanununun 41. maddesi, Arsaların yola bakan yüzleriyle ilgili hükümler içermektedir.

İmar Kanununun 42. maddesi, Ceza hükümlerini içermektedir.

İmar Kanununun 44. Maddesi, Yönetmelik’ lere ilişkindir.

İmar Kanununun 45. Maddesi, Mücavir Alan’a ilişkindir.

İmar Kanununun 46, 47 ve 48. Maddelerini kapsayan Altıncı Bölümü, 2960 sayılı Boğaziçi
Kanunu ile ilgili hükümleri içermekte ve anılan kanunda yapılan değişiklikleri kapsamaktadır.
(bkz. Boğaziçi Kanunu)

Yedinci Bölümünde ise Geçici Hükümler ve Yürürlük, Yürütme ile ilgili hükümler yer
almaktadır.

128
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

4708 sayılı kanun 29 Haziran 2001 tarihinde yürürlüğe giren


YAPI DENETİMİ HAKKINDAKİ kanundur.

Amaç, kapsam ve tanımlar

Bu Kanunun amacı; can ve mal güvenliğini teminen, imar planına, fen, sanat ve sağlık
kurallarına, standartlara uygun kaliteli yapı yapılması için proje ve yapı denetimini sağlamak ve
yapı denetimine ilişkin usul ve esasları düzenlemektir.

Bu Kanun; 3194 sayılı İmar Kanununun 26 ncı maddesinde belirtilen kamuya ait yapı ve
tesisler ile 27 nci maddesinde belirtilen ruhsata tabi olmayan yapılar hariç, belediye ve mücavir
alan sınırları içinde ve dışında kalan yerlerde yapılacak yapıların denetimini kapsar.

Bu Kanunun uygulanmasında;
a) Bakanlık: Bayındırlık ve İskan Bakanlığını,
b) İlgili idare: Belediye ve mücavir alan sınırları içindeki uygulamalar için büyükşehir
belediyeleri ile diğer belediyeleri, bu alanlar dışında kalan alanlarda valilikleri, yapı ruhsatı ve
kullanma izin belgesi verme yetkisine sahip diğer idareleri,
c) Yapı sahibi: Yapı üzerinde mülkiyet hakkına sahip olan gerçek ve tüzel kişileri,
d) Yapım süresi: Yapı sahibinin, yapı ruhsatını aldığı tarih ile yapı kullanma iznini aldığı
tarih arasındaki dönemi,
e) Yapı inşaat alanı: Işıklıklar hariç, bodrum kat, asma kat ve çatı arasında yer alan mekanlar
ve ortak alanlar dahil yapının inşa edilen tüm katlarının alanını,
f) Yapı yaklaşık maliyeti: Binalarda, Bakanlıkça her yıl yayımlanan mimarlık ve mühendislik
hizmet bedellerinin hesabına esas yapı yaklaşık birim maliyetlerine ilişkin ilgili mevzuatta
belirtilen birim maliyet ile yapı inşaat alanının çarpımından elde edilen bedeli; binalarda yapılacak
değiştirme, güçlendirme ve esaslı onarım işlerinin ve bina dışında kalan yapılarda ise yapının keşif
bedelini,

129
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

g) Taşıyıcı sistem: Yapıların; temel, betonarme, ahşap, çelik karkas, duvar, döşeme ve çatı
gibi yük taşıyan ve aktaran bölümlerini ve istinat yapılarını,
h) Yapı hasarı: Kullanımdan doğan hasarlar hariç, yapının fen ve sanat kurallarına aykırı,
eksik, hatalı ve kusurlu yapılması nedeniyle yapıda meydana gelen ve yapının kullanımını
engelleyen veya yapıda değer kaybı oluşturan her türlü hasarı,
ı) Yapı denetim kuruluşu: Bakanlıktan aldığı izin belgesi ile münhasıran yapı denetimi
görevini yapan, ortaklarının tamamı mimar ve mühendislerden oluşan tüzel kişiyi,
j) Yapı müteahhidi: Yapım işini, yapı sahibine karşı taahhüt eden veya ticarî amaçla ya da
kendisi için şahsî finans kaynaklarını kullanarak üstlenen, ilgili meslek odasına kayıtlı, gerçek ve
tüzel kişiyi,
k) Proje müellifi: Mimarlık, mühendislik tasarım hizmetlerini iştigal konusu olarak seçmiş,
yapının etüt ve projelerini hazırlayan gerçek ve tüzel kişiyi,
l) Denetçi mimar ve mühendis: İlgili mühendis ve mimar meslek odalarına üyeliği devam
eden ve Bakanlıkça denetçi belgesi verilmiş mühendis ve mimarları,
m) Laboratuvar: İnşaat ve yapı malzemeleri ile ilgili ham madde ve mamul madde üzerinde
ilgili standartlarına veya teknik şartnamelerine göre ölçüm, muayene, kalibrasyon yapabilen ve
diğer özelliklerini tayin eden, Bakanlıktan izin almış tesisi,
İfade eder.

130
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

Yapı denetim kuruluşları ve görevleri

Bu Kanun kapsamına giren her türlü yapı; Bakanlıktan aldığı izin belgesi ile çalışan ve
münhasıran yapı denetimi ile uğraşan tüzel kişiliğe sahip yapı denetim kuruluşlarının denetimine
tabidir.

Yapı denetim hizmeti; yapı denetim kuruluşu ile yapı sahibi veya vekili arasında akdedilen
hizmet sözleşmesi hükümlerine göre yürütülür. Yapı sahibi, yapım işi için anlaşma yaptığı yapı
müteahhidini vekil tayin edemez.

Yapı denetim kuruluşlarının nama yazılı ödenmiş sermayelerinin tamamının, mimar veya
mühendislere ait olması zorunludur. Yapı denetim kuruluşları; denetçi mimar ve mühendisler ile
yardımcı kontrol elemanları istihdam eder.

Yapı denetim kuruluşunda görev alacak denetçi mimar ve mühendisler ile yardımcı kontrol
elemanlarında ve laboratuvar görevlilerinde aranacak nitelik ve deneyim ile bu kişilere belge
verilmesi, yapı denetim kuruluşunun ve laboratuvarların çalışma usul ve esasları Bakanlıkça
hazırlanacak yönetmelikle düzenlenir.

Yapı denetim kuruluşları aşağıda belirtilen görevleri yerine getirmekle yükümlüdür:

a) Proje müelliflerince hazırlanan, yapının inşa edileceği arsa veya arazinin zemin ve temel
raporları ile uygulama projelerini ilgili mevzuata göre incelemek, proje müelliflerince
hazırlanarak doğrudan kendilerine teslim edilen uygulama projesi ve hesaplarını kontrol
ederek, ilgili idareler dışında başka bir kurum veya kuruluşun vize veya onayına tabi
tutulmadan, ilgili idareye uygunluk görüşünü bildirmek.

131
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

b) Yapı denetimini üstlendiğine dair ilgili idareye taahhütname vermek, yapı ruhsatının ilgili
bölümünü imzalamak, bu yapıya ilişkin bilgileri yapı ruhsatı düzenleme tarihinden
itibaren yedi gün içinde Bakanlığa bildirmek.

c) Yapının, ruhsat ve ekleri ile mevzuata uygun olarak yapılmasını denetlemek.

d) Yapım işlerinde kullanılan malzemeler ile imalatın proje, teknik şartname ve standartlara
uygunluğunu kontrol etmek ve sonuçlarını belgelendirmek, malzemeler ve imalatla ilgili
deneyleri yaptırmak.

e) Yapılan tüm denetim hizmetlerine ilişkin belgelerin bir nüshasını ilgili idareye vermek,
denetimleri sırasında yapıda kullanılan malzeme ve imalatın teknik şartname ve
standartlara aykırı olduklarını belirledikleri takdirde, durumu bir rapor ile ilgili idareye ve il
sanayi ve/veya ticaret müdürlüklerine bildirmek.

f) İş yerinde, iş güvenliği ve işçi sağlığı konusunda gerekli tedbirlerin alınması için yapı
müteahhidini yazılı olarak uyarmak, uyarıya uyulmadığı takdirde durumu ilgili bölge
çalışma müdürlüğüne bildirmek.

g) Ruhsat ve eklerine aykırı uygulama yapılması halinde durumu üç iş günü içinde ilgili
idareye bildirmek.

h) Yapının ruhsat eki projelerine uygun olarak kısmen veya tamamen bitirildiğine dair ilgili
idareye rapor vermek.

ı) Zemin, malzeme ve imalata ilişkin deneyleri, şartname ve standartlara uygun olarak


laboratuarlarda yaptırmak.

132
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

Sorumluluklar ve yapılamayacak işler

Bu Kanunun uygulanmasında, yapı denetim kuruluşları imar mevzuatı uyarınca öngörülen


fenni mesuliyeti ilgili idareye karşı üstlenir.

Yapı denetim kuruluşları, denetçi mimar ve mühendisler, proje müellifleri, laboratuar


görevlileri ve yapı müteahhidi ile birlikte yapının ruhsat ve eklerine, fen, sanat ve sağlık
kurallarına aykırı, eksik, hatalı ve kusurlu yapılmış olması nedeniyle ortaya çıkan yapı hasarından
dolayı yapı sahibi ve ilgili idareye karşı, kusurları oranında sorumludurlar.

Bu sorumluluğun süresi; yapı kullanma izninin alındığı tarihten itibaren, yapının taşıyıcı
sisteminden dolayı on beş yıl, taşıyıcı olmayan diğer kısımlarda ise iki yıldır.

Yapıda, yapı kullanma izni alındıktan sonra, ilgili idareden izin alınmadan yapılacak esaslı
tadilattan doğacak yapı hasarından, izinsiz tadilat yapan sorumludur.

Yapı denetim kuruluşu; yazılı ihtarına rağmen yapı sahibi tarafından önlemi alınmayan, parsel
dışında meydana gelen ve yapıda hasar oluşturan yer kayması, çığ düşmesi, kaya düşmesi ve sel
baskınından doğan hasarlardan sorumlu değildir.

Yapı denetim kuruluşlarının yöneticileri, ortakları, denetçi mimar ve mühendisleri ile proje
müellifleri, laboratuar görevlileri ve yapı müteahhidi; bu Kanunun uygulanmasından dolayı ortaya
çıkan yapı hasarından sorumludur.

Yapı denetim kuruluşu denetim faaliyeti dışında başka ticari faaliyette bulunamaz. Bu
kuruluşun denetçi mimar ve mühendislerinin, denetim faaliyeti süresince başkaca mesleki ve
inşaat işleri ile ilgili ticari faaliyette bulunmaları yasaktır.

133
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

Yapı denetim komisyonu ve görevleri

Yapı denetim komisyonu; Bakanlıkça görevlendirilecek, konu ile ilgili en az genel müdür
yardımcısı seviyesinde bir başkan ile en az şube müdürü seviyesinde dört üyeden oluşur ve
Bakanlıkça uygun görülen birimin bünyesinde faaliyetlerini yürütür.

Yapı denetimi komisyonu, yapı denetim kuruluşlarına izin belgesi verir, faaliyetlerini
denetler ve sicillerini tutar. Bu Kanunun uygulanmasından doğan uyuşmazlıkları inceler ve
görüşünü bildirir.

Yapı denetim komisyonu bu Kanun hükümlerine aykırı hareket eden yapı denetim kuruluşu
hakkında 8 inci maddeye göre işlem yapılmak üzere Bakanlığa teklifte bulunur.

Yapı Denetimi Hizmet Sözleşmeleri

Yapı denetimi hizmet sözleşmeleri yapı sahibi ile yapı denetim kuruluşu arasında akdedilir.
Bu sözleşmenin bir sureti taahhütname ekinde ilgili idareye verilir.

Bu sözleşmede; taahhüt edilen hizmetin konusu, yeri, inşaat alanı, süresi, varsa yapı sahibi ile
yapı müteahhidi arasında akdedilen sözleşmede yer alan yapının fiziki özellikleri, yapı denetimi
hizmet bedeli, yapı denetiminde görev alacak teknik personel listesi ve diğer yükümlülükler yer
alır.

İlgili idare; yapı denetimi hizmet sözleşmesinde yer alan hükümlere,


yapı sahibinin uymaması halinde yapı tatil tutanağı düzenleyerek inşaatı durdurur,
yapı denetim kuruluşunun uymaması halinde ise yapı denetimi komisyonuna bildirimde
bulunur.

134
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

Yapı denetimi hizmetleri için yapı denetim kuruluşlarına ödenecek hizmet bedelleri, asgari
hizmet bedelinden az olmamak kaydıyla, projenin özellikleri ile yapının bulunduğu bölgenin fiziki,
ekonomik ve sosyal özellikleri dikkate alınarak bu sözleşmede belirtilir.

Asgari hizmet bedeli, yapı yaklaşık maliyetinin % 3’üdür. Yapım süresi, iki yılı aşan yapılarda,
bu oran, her altı ay için % 10 artırılır, iki yıldan kısa süren yapılarda ise her altı ay için % 5
azaltılır.

Yapı denetim kuruluşu, katma değer vergisi hariç yaptığı hizmetlerden dolayı yapı
sahibinden başka ad altında ayrıca hiçbir bedel talebinde bulunamaz.

Yapı denetim kuruluşu ile mimar ve mühendislerinin yapı ile ilişkisinin kesilmesi

Yapı denetim kuruluşunun görevden ayrılması veya mimar ve/veya mühendislerinden


birinin, herhangi bir sebeple yapı ile ilişkisinin kesilmesi halinde yapı denetim kuruluşu
durumu; gerekçeleri ile birlikte en geç üç iş günü içinde yazılı olarak Bakanlığa ve ilgili idareye
bildirir. Aksi takdirde kanuni sorumluluktan kurtulamaz.

Bu durumda; yapı sahibince, yeniden yapı denetim kuruluşu görevlendirilmedikçe veya yapı
denetim kuruluşunca, ayrılan mimar ve/veya mühendislerin yerine yenisi işe başlatılmadıkça
ilgili idarece yapının devamına izin verilmez.

Sicillerin tutulması ve yapılara sertifika verilmesi

Yapı denetim kuruluşlarının ve bu kuruluşların mimar ve mühendislerinin yapı denetimine


ait sicilleri, ilgili idare tarafından verilen sicil raporlarına göre yapı denetimi komisyonunca
tutulur.

135
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

Bu Kanun kapsamında denetlenerek inşa edilmiş yapılara ilgili idarelerce sertifika verilir.

Denetim faaliyetinin durdurulması ve izin belgesinin iptali

Yapı denetim kuruluşlarından, bu Kanunda öngörülen esaslara göre denetim görevini yerine
getirmedikleri anlaşılanların veya son üç yıl içerisinde üç defa olumsuz sicil alanların veyahut 3
üncü maddenin son fıkrası ile 6 ncı maddenin birinci fıkrası hükümlerine aykırı hareket ettiği
belirlenenlerin denetim faaliyeti, yapı denetim komisyonunun teklifi üzerine Bakanlıkça bir yıla
kadar durdurulur ve belgesi geçici olarak geri alınır. Durdurma kararı, Resmi Gazetede ilan
edilir ve sicillerine işlenir.
Denetim faaliyetinin geçici olarak durdurulmasına neden olan yapı denetim kuruluşunun
mimar ve mühendisleri, bu süre içerisinde başka ad altında dahi olsa hiçbir denetim
faaliyetinde bulunamaz.

Geçici durdurmaya neden olan mimar ve mühendisler Bakanlıkça ilgili meslek odasına bildirilir.
Meslek odaları, bu kişiler hakkında kendi mevzuatına göre işlem yapar.

Faaliyeti üç defa durdurulan yapı denetim kuruluşunun denetim faaliyetine son verilir ve izin
belgesi Bakanlıkça iptal edilir.

İzin belgesi iptal edilen yapı denetim kuruluşunun, kusurları mahkeme kararı ile kesinleşen
mimar ve mühendisleri başka bir yapı denetim kuruluşunda görev almaları halinde, görev aldıkları
bu kuruluşa izin belgesi verilmez, verilmişse iptal edilir.

Denetim faaliyeti geçici olarak durdurulan veya izin belgesi iptal edilen yapı denetim kuruluşu
hakkındaki bu karar ilgili idareye bildirilir ve denetimini üstlendiği yapıların devamına izin
verilmez. Bu durumda, yapım faaliyetine devam edilebilmesi için yapı sahibince başka bir yapı
denetim kuruluşunun görevlendirilmesi zorunludur.

136
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

Ceza hükümleri

Bu Kanun hükümlerinin uygulanması sırasında görevini ihmal eden veya kötüye kullanan
yapı denetim kuruluşunun ortakları, yöneticileri, mimar ve mühendisleri, yapı müteahhidi,
proje müellifi ile laboratuar görevlileri 765 sayılı Türk Ceza Kanununun 3 üncü bab, 4 üncü
faslındaki görevi ihmal ve görevi kötüye kullanma ile ilgili hükümlerine göre cezalandırılır.

Yapı denetim kuruluşunun izin belgesi alma aşamasında gerçeğe aykırı belge düzenlendiğinin
izin belgesi verildikten sonra anlaşılması halinde, izin belgesi derhal iptal edilir ve ayrıca gerçeğe
aykırı belge düzenlemekten, bu belgeleri düzenleyenler hakkında suç duyurusunda bulunulur.
Yapılar ile ilgili diğer düzenlemeler ile yapıların uğramış olduğu yıkım ve zararlardan dolayı
genel hukuk hükümleri uygulanır.

Bu madde uyarınca hüküm olunacak cezalar paraya çevrilemez ve tecil edilemez.

Bu Kanuna aykırı fiillerden dolayı hükmolunan kesinleşmiş mahkeme kararları, Cumhuriyet


savcılıklarınca Bakanlığa ve mimar ve mühendislerin bağlı olduğu meslek odalarına bildirilir.

Yapı denetim kuruluşu ile denetçi mimar ve mühendisleri; eylem ve işlemlerinden 3194 sayılı
İmar Kanununun fenni mesul için öngörülen hükümlerine tabidirler.

Bakanlığın denetim yetkisi

Bakanlık, bu Kanunun uygulanmasında yapı denetim kuruluşlarının işlem ve faaliyetlerini


denetleme yetkisine sahiptir.

Kanunun uygulanacağı iller

137
MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR
YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

Bu Kanunun uygulanmasına pilot iller olarak; Adana, Ankara, Antalya, Aydın, Balıkesir, Bolu,
Bursa, Çanakkale, Denizli, Düzce, Eskişehir, Gaziantep, Hatay, İstanbul, İzmir, Kocaeli, Sakarya,
Tekirdağ ve Yalova illerinde başlanır.

Pilot illerin genişletilmesi ve daraltılmasına, Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulu


yetkilidir.

Diğer hükümler ve yönetmelikler


Bu Kanunda hüküm bulunmayan hallerde 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili mevzuat hükümleri
uygulanır. Bu Kanun gereğince düzenlenmesi öngörülen yönetmelikler, Kanunun yayımı
tarihinden itibaren kırk beş gün içerisinde Bakanlıkça çıkarılır.

138

You might also like