PLAN DE AFACERI

1
 CUPRINS

1. DATE GENERALE
2. DATE TEHNICE ALE PROIECTULUI DE INVESTIŢII
3. DEVIZUL GENERAL ESTIMATIV AL INVESTIŢIEI
4. DATE PRIVIND FORŢA DE MUNCĂ OCUPATĂ DUPĂ
REALIZAREA INVESTIŢIEI
5. PRINCIPALII INDICATORI TEHNICO-ECONOMICI AI
INVESTIŢIEI
6. FINANŢAREA INVESTIŢIEI
7. AVIZE ŞI ACORDURI
8. PĂRŢI DESENATE

1. DATE GENERALE
2
 1.1. Denumirea investiţiei: Pensiunea turistică rurală „Floare de colt”

1.2. Autoritatea contractantă: Roxana Glăvan

1.3. Amplasamentul (judeţul, localitatea): judeţul Vîlcea, comuna Costeşti,

sat Bistriţa

1.4. Oportunitatea realizării investiţiei

Obiectivul realizării proiectului îl reprezintă valorificarea pe piaţa turistică

internă şi internaţională a turismului rural din judeţul Vîlcea, în special a
agroturismului şi turismului montan, componentă esenţială în dezvoltarea durabilă,
ecologică a zonei Munţilor Căpăţânii.

Relieful, cu preponderenţă montan, creează oportunităţi pentru dezvoltarea

turismului, prin cadrul natural şi obiective turistice de mare valoare naţională.

Motivaţia amenajării acestei pensiuni la poalele Munţilor Căpăţânii, este dată

de potenţialul turistic natural deosebit, în ansamblu, care oferă turistului împătimit
de natură, un peisaj incredibil, un loc perfect pentru relaxare.

Realizarea proiectului va conduce la relansarea activităţii economice, sociale,

culturale a zonei din nord - vestul judeţului Vîlcea în care se va realiza pensiunea,
precum şi a zonei adiacente.

Patrimoniul natural

Comuna Costeşti este situată într-un areal depresionar, închis spre nord de
versanţii sudici ai Munţilor Căpăţânii şi de Dealul Măgura (611 m) spre sud.
Prezenţa masivului calcaros Buila – Vânturariţa, cu orientare NE-SV, dă o notă
aparte peisajului. Teritoriul administrativ este dispus în trepte de altitudine şi se
3
extinde spre nord până în creasta principală a Munţilor Căpăţâna. Este traversat de
pâraiele Bistriţa şi Costeşti, cu direcţie de curgere de la nord spre sud, care şi-au
format, la traversarea masivului calcaros, impresionante chei.
Comuna Costeşti beneficiază de condiţii naturale deosebit de favorabile
practicării turismului, fiind avantajată de lipsa factorilor de poluare şi de un
potenţial turistic de excepţie care permite practicarea unor variate forme de turism.

Resurse turistice legate de cadrul natural

• formele de relief submontan şi montan, având ca suport o structură

geologică complexă, dispus în trepte de altitudine, îmbogăţesc aspectul
peisagistic al zonei şi creează oportunităţi pentru turismul de odihnă şi
recreere. Importanţa ştiinţifică (geologică, geomorfologică, botanică şi
forestieră) a Masivului Buila – Vânturariţa a determinat declararea acestuia
ca Parc Naţional. Pe seama masivului calcaros Buila – Vânturariţa au apărut
forme de relief carstic, unele dintre ele fiind obiective turistice de patrimoniu
excepţional, înscrise în Legea nr. 5 / 2000;
 Complexul carstic Cheile Bistriţei (600 m lungime), cele mai înguste

chei în calcare din România, sunt săpate de Pârâul Bistriţa în versanţii

abrupţi, calcaroşi, ai Masivului Buila – Vânturariţa; în pereţii aproape
verticali ai cheilor există numeroase guri de peşteră, iar la nivelul
întregului masiv se întâlnesc exemplare rare, endemice, de floră şi
faună, favorizate fiind de influenţele submediteraneene, specifice
zonei sud-vestice a Carpaţilor; reprezentative în zonă sunt pădurile de
castani comestibili care ocupă suprafeţe extinse pe rama sudică
calcaroasă;
 Peştera Liliecilor face parte din Complexul carstic Cheile Bistriţei,

este situată în versantul drept al cheilor, în zona cea mai îngustă a

acestora; a fost săpată de apele râului Bistriţa la o altitudine de 850 m,

4
 suspendată la 30 m deasupra cotei de nivel a drumului forestier care
însoţeşte cheile. Importanţa speologică deosebită a acesteia, dată de
colonia de lilieci pe care o adăposteşte (de unde şi denumirea atribuită
peşterii), este completată de obiectivele de cult amenajate de către
călugării Mănăstirii Bistriţa, de-a lungul secolelor de restrişte: două
bisericuţe, adevărate bijuterii ale artei religioase medievale (cu
hramurile „Intrarea în Biserică” - datată ante 1633 şi „Sf. Îngeri” -
1782) şi o criptă săpată de călugării mănăstirii, în care s-au păstrat
Moaştele Sfântului Grigore Decapolitul, în perioadele invaziilor
turceşti, motiv pentru care, peştera mai este cunoscută şi sub numele
de Peştera Sfântului Grigore Decapolitul. Iniţial, peştera a funcţionat
ca vatră de sihăstrie a pustnicilor de pe valea Bistriţei, ulterior a
devenit locul de salvare a tezaurului Sfintei Mănăstiri a Bistriţei,
aflată la ieşirea din chei. Lungimea galeriei subterane este mică (doar
250 m), nu are formaţiuni stalagmitice şi stalactitice, dar este
importantă prin prezenţa coloniei de lilieci, şi a patrimoniu de cult,
unic în România, ca mod de prezentare şi valoare. Peştera este
obiectiv turistic de patrimoniu cu valoare excepţională, înscrisă în
Legea nr. 5 / 2000;
 Cheile Costeşti sau ale Pietrenilor, urmăresc pârâul Costeşti, pe o

lungime de circa 4 km, sunt deosebit de spectaculoase, dar mai puţin

accesibile turistului obişnuit; zona oferă numeroase trasee de
alpinism;

• izvoare de ape minerale sulfuroase, clorurate, bicarbonatate, sodice,

hipotonice, folosite până în anul 1989 în tratament balnear (în cadrul
Staţiunii balneoclimaterice de interes local Costeşti), indicate în cură internă
şi externă, apele fiind asemănătoare cu cele de la Băile Olăneşti: ape
clorurate, sodice, bicarbonatate, calcice, magneziene, sulfuroase, slab
5
 iodurate, cu mineralizaţii totale cuprinse între 1,014 – 2 g/l, recomandate
pentru tratarea afecţiunilor renale, digestive, hepatobiliare, reumatismale şi
endocrine; în prezent staţiunea este închisă, stabilimentul balnear, structurile
de tratament şi instalaţiile de captare şi aducţiune a apelor minerale sunt
degradate;
• Muzeul Trovanţilor - Costeşti (rezervaţia naturală de interes interes
naţional, de valoare excepţională), prezintă un interes ştiinţific şi turistic
deosebit. Trovanţii de aici, concreţiuni grezoase uriaşe, cu aspect zoomorf,
au dimensiuni metrice (cele mai mari de pe teritoriul României), sunt
formate în nisipuri de vârstă Meoţiană. Mărimea, formele variate şi
expresive ale trovanţilor de la Costeşti creează privitorului senzaţia unei
inedite galerii de sculptură în aer liber;
• fondul forestier bogat, care acoperă versanţii sudici ai Munţilor Căpăţâna,
reprezentat prin păduri de foioase şi conifere, îmbogăţesc aspectul
peisagistic al regiunii şi creează oportunităţi pentru turismul de odihnă şi
recreere activă;
• domeniul schiabil amenajabil în arealul Zmeuretu - Govora, este o
premisă favorabilă pentru dezvoltarea sporturilor de iarnă;
• traseele celor două cursuri de ape şi afluenţii acestora, însoţite de cele mai
multe ori de drumuri forestiere, deosebit de pitoreşti, sunt locuri de petrecere
a weekend-ului la iarbă verde sau locuri de campare;
• flora pajiştilor montane şi a fâneţelor, de o diversitate impresionantă, în
funcţie de altitudine, îmbogăţesc peisajul cadrul natural cu specii floristice
multicolore;
• elementele climatice ale zonei, fără valori extreme, sunt favorabile
practicării turismului în tot timpul anului, pentru repunere în formă a
organismului după stres (climat de dealuri - sedativ de cruţare, cu
temperatură medie anuală de aproximativ 6°C);

6
 • fondul de vânătoare şi de pescuit sportiv – fondul forestier al comunei
cuprinde specii cu valoare cinegetică, iar pe cursul superior al pâraielor, în
amonte de masivul calcaros al Builei, trăieşte avifaună specifică arealului
montan, pe seama cărora se pot organiza partide de vânătoare şi pescuit
sportiv;
• trasee turistice marcate – sunt 4 poteci turistice marcate (traseele 23, 27, 28
şi 29), cu plecare din satele Bistriţa şi Pietreni, care duc spre creasta
principală a Munţilor Căpăţânii şi spre Masivul Buila – Vânturariţa;
• trasee de alpinism în Masivul Buila - Vânturariţa există cel puţin 34 de
trasee de alpinism, de diferite grade de dificultate.

Resurse turistice naturale cu regim protectiv

Unicitatea şi valoarea unor elemente ale biodiversităţii sau fenomene

naturale geologice cu valoare ştiinţifică, a determinat includerea în categoria arii
protejate, în conformitate cu Legea nr. 5/2000, a obiectivelor:
• Masivului Buila - Vânturariţa, constituit în Parcul Naţional Buila–
Vânturariţa (rezervaţie complexă, suprafaţa 4.186 ha), din care o bună parte
se află pe teritoriul administrativ al comunei Costeşti;
• Peştera Liliecilor, monument natural (rezervaţie complexă, suprafaţa – 1 ha).

Patrimoniul cultural

• Monumente cultural – istorice

 Mănăstirea Bistriţa - sat Bistriţa, Comuna Costeşti (la 10 km de

Horezu), a cărei biserică are hramul „Adormirii Maicii Domnului”,

este una dintre cele mai importante aşezări monastice şi culturale din
Ţara Românească, ctitorie a fraţilor Craioveşti, anul 1494, refăcută în
1519, 1856 - monument de arhitectură;
7
 Mănăstirea Arnota - sat Bistriţa, Comuna Costeşti (la 12 km de
Horezu), este ctitoria lui Matei Basarab, al cărui mormânt se află aici.
Biserica mănăstirii are hramul „Sfinţii Arhangheli Mihail şi Gavril” şi
deţine un mic muzeu de artă religioasă. Prin pictura, arhitectura şi
sculptura sa, poate fi considerată unul dintre cele mai reprezentative
monumente istorice şi de artă religioasă din ţară. Poziţia acesteia, pe
versantul sudic al masivului calcaros Buila, la circa 850 m, este
deosebit de spectaculoasă – ctitorită în anul 1634 – monument de
arhitectură;
 Biserica cu hramul „Sfântul Grigorie Decapolitul – Eleonul” (sat

Bistriţa, Comuna Costeşti) are fresce originare din secolele XV - XVI

şi a aparţinut fostului schit Păpuşa – monument de arhitectură;
 Biserica cu hramul „Naşterii Maicii Domnului” a fostului schit
Ţigănia (sat Bistriţa, comuna Costeşti) – sec. al XVII-lea – monument
de arhitectură;
 Biserica Bolniţă „Schimbarea la Faţă” (satul Bistriţa, Comuna

Costeşti) – 1521, 1710 (pridvorul) - monument de arhitectură;

 Biserica de lemn cu hramul „Adormirea Maicii Domnului” (sat

Costeşti, Comuna Costeşti) – ctitorită în anul 1801, monument de

arhitectură;
 Biserica de lemn cu hramul „Adormirea Maicii Domnului”

(Grămeşti, sat Pietreni, Comuna Costeşti) – 1644, monument de

arhitectură;
 “44 de Izvoare” sau “Schitul de sub Piatră” - Sat Pietreni, comuna

Costeşti, 1701, refăcută în anul 1831;

 Centrul etnografic Costeşti: cojocărit, ţesături şi port tradiţional

popular, arhitectură tradiţională, tehnică populară, datini sau obiceiuri

legate de oierit, formaţii artistice de amatori – cor mixt, fluieraşi,
formaţii de dansuri populare, manifestări populare;
8
 1
Elemente de patrimoniu etnocultural

• arhitectură tradiţională – case vechi cu pridvor, specifice zonei etnografice

“Oltenia de sub Munte”;
• ansamblul rural, între casa Stoian şi casa Ghiuzan, satul Bistriţa;
• colecţia muzeală “Al. Bălintescu” - satul Costeşti
• instalaţii tehnice – mori de măcinat, joagăre (satul Pietreni);
• costumul popular, fie în două culori, alb şi negru, asemănător zonei
Mărginimea Sibiului, fie cel oltenesc, la care culoarea predominantă este
roşu;
• cusături, ţesături şi covoare olteneşti, meşteşuguri cu o răspândire din ce în
ce mai redusă;
• manifestări etnofolclorice organizate cu ocazia unor sărbători cu caracter
religios.

Resurse turistice antropice cu regim protectiv

Nr.
Denumire Localitate Adresă Datare
crt.
sat BISTRIŢA; 1494; ref.1519,
1. Mănăstirea Bistriţa
comuna COSTEŞTI 1847 - 1856
Biserica „Adormirea sat BISTRIŢA;
2. 1847 - 1856
Maicii Domnului” comuna COSTEŞTI
Biserica – bolniţă sat BISTRIŢA; 1520 – 1521;
3.
„Schimbarea la Faţă” comuna COSTEŞTI 1710 (pridvor)
sat BISTRIŢA;
4. Turn clopotniţă ref. 1847 - 1856
comuna COSTEŞTI
Corp de chilii (din sat BISTRIŢA;
5. ref. 1847 - 1856
incinta veche) comuna COSTEŞTI
sat BISTRIŢA; pe latura de E a
6. Foişor ref. 1847 - 1856
comuna COSTEŞTI; incintei vechi
7. Mănăstirea Arnota sat BISTRIŢA; pe Muntele 1634

9
 comuna COSTEŞTI; Arnota
Biserica „Sf. sat BISTRIŢA;
8. 1634
Arhangheli” comuna COSTEŞTI
sat BISTRIŢA;
9. Corp chilii 1852 - 1856
comuna COSTEŞTI
sat BISTRIŢA;
10. Incintă 1634
comuna COSTEŞTI
Biserica „Sf. Grigore
sat BISTRIŢA; sec. XV – XVI,
11. Decapolitul – Eleonul”
comuna COSTEŞTI 1712 (refacere)
a fostului schit Păpuşa
În peştera Sf.
Biserica „Intrarea în sat BISTRIŢA;
12. Grigore ante 1633
Biserică” comuna COSTEŞTI;
Decapolitul
În peştera Sf.
sat BISTRIŢA; sec. XVII, 1782
13. Biserica „Sf. Îngeri” Grigore
comuna COSTEŞTI; (pictura)
Decapolitul
Biserica „Naşterea
La E de sat şi de
Maicii Domnului” a sat BISTRIŢA;
14. Mănăstirea sec. XVII
fostului schit Ţigănia comuna COSTEŞTI;
Bistriţa
(Schitul Păr)
Podul Reginei Maria şi
sat BISTRIŢA;
15. cele două cruci săpate 1914 - 1920
comuna COSTEŞTI
în stâncă
Moară şi joagăr de sat COSTEŞTI;
16. sec. XIX
lemn comuna COSTEŞTI
sat COSTEŞTI; 109, în faţa
17. Casă cu prăvălie sec. XIX
comuna COSTEŞTI Primăriei
sat COSTEŞTI;
18. Stabilimentul băilor 165 sec. XX
comuna COSTEŞTI
Biserica „Intrarea în Sat PIETRENI,
19. 1750
Biserică” comuna COSTEŞTI
Biserica de lemn
Sat PIETRENI,
20. „Adormirea Maicii cartier Grămeşti 1664
comuna COSTEŞTI
Domnului”
Biserica „Sf. Nicolae” 1700 – 1701; ref.
Sat PIETRENI,
21. a fostului schit „De sub 1763 – 1784;
comuna COSTEŞTI
Piatră” 1831

10
 Oferta de petrecere a timpului liber

Diversitatea, volumul şi valoarea potenţialului turistic existent pe teritoriul

comunei Costeşti sunt premise care favorizează modalităţi multiple de petrecere
activă a timpului liber prin practicarea unor forme de turism specifice.

• Turismul cultural-religios este favorizat de o moştenire deosebit de bogată,

ce înscrie zona depresionară Horezu în amsamblul său în categoria valorilor
de vârf ale patrimoniului cultural românesc, fiind întrecută, ca număr de
obiective religioase şi valoare, doar de nordul Moldovei - Bucovina. Sunt
păstrate în această zonă a Olteniei de Nord, monumente istorice de valoare
universală (Mănăstirea Hurez - monument UNESCO), precum şi un
important tezaur de artă religioasă de valoare naţională excepţională.
Comuna Costeşti reprezintă un important centru monahal care contribuie la
conservarea spiritualităţii şi culturii ortodoxe româneşti, de la sud de
Carpaţi.
• Turism etnocultural. Caracterul şi tradiţia acestei zone a orientat locuitorii
către meşteşuguri artizanale cu specific românesc, precum ţesături executate
manual (costum popular, covoare olteneşti), cusături, pictură religioasă.
Originea locuitorilor din comună în satele de peste munte ale Mărginimii
Sibiului, se mai manifestă încă prin obiceiuri legate de oierit – păstrate din
ce în ce mai puţin, tradiţii, folclor, costum popular. Existenţa centrului
etnocultural Costeşti, păstrător de meşteşuguri populare tradiţionale, arhaice,
susţine practicarea acestei forme de turism. Sărbătorile tradiţionale locale,
legate de preponderent de sărbătorile religioase, constituie un prilej de
relaxare, de întâlnire a fiilor satului, de stabilirea de contacte umane între
localnici şi oaspeţi, între cei plecaţi la oraş şi cei rămaşi în sat, între
reprezentanţii administraţiei locale şi diverse personalităţi invitate. „La
obârşie, la izvor”, Sărbătoarea Sf. Grigore Decapolitul (20 noiembrie) sau
11
 “Bâlciul de Sf. Marie” (15 august) sunt sărbători intrate deja în tradiţia
satului, manifestări aşteptate cu bucurie de localnici. Pe lângă Căminul
cultural „Constantin Popianu” funcţionează de peste 40 de ani o echipă de
teatru de amatori. Piesele de teatru puse în scenă sunt prezentate fie la
Căminul cultural din localitate, cu ocazia marilor sărbători de peste an, fie la
diverse concursuri sau manifestări culturale din judeţ.
• Turismul balnear a constituit până în anul 1989 profilul de bază al comunei
Costeşti, apele minerale de aici fiind asemănătoare cu cele de la Băile
Olăneşti. Datorită litigiilor asupra proprietăţii stabilimentului balnear,
instalaţiile şi dotările existente s-au degradat continuu, devenind
impracticabile. Potenţialul balnear al localităţii (calitatea apelor minerale şi
bioclimatul, dovedite prin analize de specialitate) oferă suficiente motivaţii
pentru iniţierea unui plan de măsuri, în scopul reabilitării şi relansării acestei
staţiuni pe piaţa turistică locală şi chiar naţională.
• Speoturismul – este favorizat de prezenţa Masivului calcaros Buila –
Vânturariţa şi de numeroase forme de relief carstic adăpostite de acesta. În
zonă se cunosc mai multe peşteri, dar două dintre ele sunt mai cunoscute:
Peştera Haiducilor şi Peştera Liliecilor.
• Turism rural. Dezvoltarea turismului rural în comuna Costeşti este
argumentată de existenţa unor ţinuturi străvechi, pitoreşti, în care obiceiuri,
cunoscute de multe generaţii, sărbători strămoşeşti şi meşteşuguri devenite
artă, sunt la ele acasă. Promovarea turismului rural va asigura acestui spaţiu
păstrător de valori tradiţionale româneşti o dezvoltare durabilă şi echilibrată.
• Turismul de sfârşit de săptămână (weekend) este o formă de turism din ce
în ce mai apreciată, locuitorii marilor centre urbane dorind să-şi petreacă
sfârşitul de săptămână în locuri nepoluate, departe de aglomeraţia şi stresul
marilor oraşe. Apropierea de municipiul Râmnicu Vâlcea, dar şi poziţia
localităţii, pe DN 67, favorizează afluxuri importante dinspre capitala de
judeţ sau dinspre alte oraşe mari. Practicarea acestei forme de turism, într-un
12
 cadrul natural pitoresc, oferit de ţinutul de sub munte al Olteniei, este din ce
în ce mai des întâlnită.
• Turismul de tranzit derivă din amplasarea zonei pe o importantă arteră
rutieră naţională - DN 67 (Rm. Vâlcea – Costeşti - Horezu – Tg. Jiu –
Drobeta Tr. Severin), care face legătura între trei magistrale rutiere
europenee: E 81 (Bucureşti – Piteşti – Rm. Vâlcea – Sibiu – Cluj Napoca –
Satu Mare – Halmeu/ punct de frontieră RO/UK) şi E 79 (Calafat – Craiova
– Tg. Jiu – Deva – Vârfurile – Oradea – Borş/punct de frontieră RO/H) şi E
70 (pct. de frontieră RO/BG – Bucureşti – Craiova – Drobeta Tr. Severin –
Timişoara – Moraviţa pct. de frontieră RO/ YU). Prezenţa a numeroase
obiective turistice de interes cultural, istoric, etnografic, religios sau natural
în întraga zonă de nord a Olteniei, face ca traseul DN 67 să atragă anual zeci
de mii de turuişti români şi străini.
• Turismul montan. În perspectivă, comuna Costeşti poate deveni un centru
important al turismul montan, atât datorită existenţei unor trasee turistice
marcate sau nemarcate din Munţii Căpăţânii, care pornesc pe interfluvii sau
pe drumurile forestiere din satele Bistriţa şi Pietreni, dar şi datorită
potenţialului schiabil al Munţilor Căpăţâna (zona Zmeuret - Govora).
• Turismul ştiinţific este susţinut de existenţa pe teritoriul administrativ al
comunei a Parcului Naţional Buila – Vânturariţa, ce poate constitui un
laborator de lucru pentru cercetătorii în domeniu.
• Turismul pentru sporturi extreme, o formă de turism cu adresabilitate
preponderentă către tânăra generaţie, prinde contur din ce în ce mai mult şi
în România. Zona oferă suportul necesar pentru parapantă, cicloturism,
snowboard, motocross, deltaplan. În vara anului 2005 în zonă s-a desfăşurat
un prim raliu auto pentru maşini de tipul ARO, finalizat cu o festivitate de
premiere pentru câştigători. Acesta este un început şi pentru alte tipuri de
vehicule. Zona Buila - Vânturariţa oferă 34 de trasee de alpinism – din care
32 sunt de alpinism tehnic. În ultimii ani, masivul calcaros al Builei este tot
13
 mai des vizitat de membrii cercurilor de alpinism, care au reamenajat
traseele de căţărare sau au echipat altele noi.

Oferta de cazare

Oferta de cazare a comunei Costeşti este reprezentată de 6 pensiuni rurale, care

totalizează de 31 de locuri (vezi tabelul).
Structura capacităţii de cazare în Costeşti în anul 2005

Numele pensiunii Categoria Număr de locuri

Evrica 3 margarete 6
Avram Doina 2 margarete 4
Avrămoiu 2 margarete 4
Blidaru 2 margarete 9
Coca 2 margarete 4
Ispăşoiu Nicolae 2 margarete 4
TOTAL – 31

Sursa: Ministerul Transporturilor, Construcţiilor şi Turismului, INCDT,

www.rotur.ro
Înainte de anul 1990, comuna Costeşti nu avea de structuri de cazare clasice.
Stabilimentul balnear dispunea de circa 20 de locuri de cazare, oferite doar celor ce
veneau la tratament balnear, care au fost desfiinţate odată cu închiderea activităţii
balneare. În prezent, vizitatorii comunei pot fi găzduiţi în cele 6 pensiuni rurale de
2 sau 3 margarete, care însumează 31 locuri de cazare. Se observă astfel, o creştere
a structurilor de cazare de tip pensiune, un lucru favorabil pentru dezvoltarea
turismului.
Capacitatea de cazare în cadrul mănăstirilor
Unitate Număr locuri
Mănăstirea Arnota 12 (+18 locuri în construcţie)
Mănăstirea Bistriţa 30
TOTAL 60

14
Sursa: Primăria Costeşti
Dacă se mai ia în calcul şi numărul de locuri de cazare din cadrul
mănăstirilor Arnota şi Bistriţa, care din punct de vedere administrativ aparţin
comunei Costeşti, atunci capacitatea de cazare a localităţii ajunge să însumeze un
număr de 91 de locuri.
În concluzie, se poate observa că în localităţile componente comunei nu
există o bază materială turistică suficient de dezvoltată care să valorifice
potenţialul turistic de excepţie de care dispune zona.

Oferta de alimentaţie pentru turism

Servicii de alimentaţie sunt oferite turiştilor, la cerere, doar în cadrul

pensiunilor turistice din Costeşti. Nu există în localitate structuri de alimentaţie
clasice pentru turişti.

15
2. DATE TEHNICE ALE PROIECTULUI DE INVESTIŢII

2.1. Prezentarea proiectului de investiţii

2.1.1. Denumirea investiţiei: Realizarea unei pensiuni turistice rurale în judeţul

Vîlcea – sat Bistriţa – comuna Costeşti

2.1.2. Beneficiar: Glăvan Roxana, proprietar al unei suprafeţe de teren de 1000 mp

2.1.3. Amplasament

Pensiunea turistică este amplasată în satul Bistriţa, în apropierea Mânăstirii

Bistriţa (aprox. 300 m).
Accesul la amplasamentul pensiunii se face prin comuna Costeşti:
- este traversată spre partea sa sudică de artera rutieră DN 67
(E81/Rm. Vîlcea – Costeşti – Horezu – Tg. Jiu – Motru –
Drobeta Turnu Severin/E70) pe circa 1,5 km.
- DJ 646 (Băbeni – Tomşani – DN 67/Costeşti – Mânăstrirea
Bistriţa – Mânăstirea Arnota), traversează comuna pe circa 9 km,
aproximativ pe direcţia N-S, urmărind cursul Pârâului Bistriţa;

2.1.4. Situaţia actuală

Construcţia, la stadiul la care este în prezent, a fost achiziţionată de către S.C.

PROD COMIMPEX în anul 2002 de la SC ACVILA SRL, în contul datoriilor pe
care aceasta din urmă le avea, conform contractului de dare în plată nr. 1792.

Clădirea este formată din trei pavilioane identice (6,35 x 13,90 m), alipite şi retrase
la circa 4 m unul de celălalt.
Regimul de înălţime este parter + etaj + mansardă.
- În prezent sunt structura de rezistenţă;
 realizate:
- pereţii despărţitori;
- acoperişul;
- branşamentul electric.
De la achiziţia clădirii şi până în prezent au fost efectuate mici lucrări de reparaţii
şi refacere a acoperişului.
Nu sunt realizate:
- tâmplăria (uşi, ferestre, balustrade);
- finisajele;
- instalaţiile;
- amenajările exterioare.

Prin proiectul investiţional se vor continua lucrările de amenajare a pensiunii,

fiecare dintre cele trei pavilioane urmând să cuprindă:

* la parter:
- camera de zi (cu bar) = 35,80 mp;
- bucătărie = 9,02 mp;
- cămară = 4,00 mp;
- W.C. de serviciu = 1,62 mp;
- hol cu scară de acces la etaje = 14,36 mp;
- terasă acoperită (deschisă spre lac) = 23,10 mp
Total parter = 87,90 mp
* la etaj:
- hol cu casa scării = 4,26 mp
- oficiu (pentru tot pavilionul) = 2,90 mp
- un apartament cu:
o cameră de zi = 30,03 mp
o dormitor = 14,80 mp
o debara = 4,40 mp
o hol = 8,21 mp
o duş = 5,23 mp
o terasă descoperită = 19,32 mp
Total etaj = 89,15 mp
* la mansardă:

2
 - hol cu casa scării = 3,70 mp

- o cameră de 2 locuri cu:

o dormitor = 14,80 mp
o duş = 5,23 mp
o hol (cu dulap înzidit) = 4,00 mp
- un apartament cu:
o cameră mare semicompartimentată
(cameră de zi + dormitor) = 30,03 mp
o duş = 3,70 mp
o hol (cu dulap înzidit) = 3,80 mp
Total mansardă = 65,26 mp
Capacităţi preconizate la finalizarea lucrărilor de construire:
- cazare: 3 pavilioane, fiecare cu câte două apartamente şi o cameră de
două locuri: total 6 apartamente + 3 camere duble (număr maxim de
locuri:24);
- alimentaţie publică (cameră de zi cu bar şi bucătărie la fiecare pavilion):
8 locuri x 3 pavilioane = 24 locuri.
Indicatori principali
A(suprafaţă) teren = 500 mp
AC (arie construită) = 320,6,00 mp
AD (arie desfăşurată) = 892,20 mp
VC (volum construit) = 2113,0 mc
Sistemul constructiv
Structura de rezistenţă a pensiunii este realizată din pereţi portanţi de zidărie de
piatră pe fundaţii continue din beton - la parter, pereţi din bârne de lemn la etaj +
mansardă şi planşee din beton peste parter şi din lemn peste etajul 1 şi peste
mansardă.
Zona seismică de calcul este F şi Ks=0,08.
Învelitoarea este din şindrilă (în trei straturi) pe şarpantă din lemn în două ape, cu
jgheaburi şi burlane din tablă zincată.
Utilităţi
Pensiunea este racordată la reţele de alimentare cu apă şi energie electrică.

3
Pentru alimentarea cu apă, la circa 30 de pensiune, există o reţea de aducţiune apă
potabilă realizată de către un grup de localnici (inclusiv beneficiarul pensiunii) la
care urmează să fie racordată pensiunea.
Clădirea existentă este racordată la reţeaua publică de alimentare cu energie
electrică, urmând a fi încheiat contractul de distribuţie şi plătite taxele aferente.
Pentru deversarea apelor uzate menajere, urmează să fie montată o microstaţie de
epurare la care va fi racordată pensiunea.
Pensiunea se află amplasată pe drumul de exploatare care face legătura cu satul
Dealu Botii şi satul Răchiţele.

2.1.5. Lucrări rămase de executat

Construcţii:
- uşi şi referate din lemn;
- balustrade din lemn la scări şi terase;
- pardoseli din spărturi de marmură, din plăci de gresie glazurate şi din
pişcoturi de gresie natur şi pardoseli din duşumele de lemn răşinoase –
inclusiv straturile suport;
- placaje la pereţi cu plăci ceramice şi de travertin;
- lambriuri din lemn la pereţi şi tavane;
- tencuieli interioare obişnuite şi pe rabiţ, gletuite şi zugrăveli lavabile;
- tencuieli exterioare drişcuite împărţite în asize;
- placaje exterioare la pereţi, cu plăci de travertin.
Instalaţii interioare:
- instalaţii şi obiecte sanitare la băi şi bucătării;
- instalaţia de încălzire cu calorifere racordate la o centrală termică pe
combustibil solid cu 3 boilere;
- completat instalaţia electrică de iluminat şi prize, cu conductori de cupru
şi aluminiu montaţi în ţeavă de oţel zincat.
Instalaţii exterioare:

4
 - racordurile exterioare la reţeaua de alimentare cu apă potabilă (tuburi
PVC tip uşor, L= 30,0 m), prevăzută cu apometru şi doi hidranţi de
grădină;
- reţeaua de canalizare a apelor menajere uzate prevăzută cu cămine de
vizitare şi staţie de epurare;
- instalaţie de iluminat pe terase şi în grădină.
Amenajări exterioare:
- pavaje exterioare din piatră brută pe strat de nisip.

Amplasarea într-un sit natural deosebit, arhitectura propusă încadrată în specificul

zonei, nivelul de confort şi serviciile oferite, grija pentru protecţia mediului
demonstrează concepţia unitară care a stat la baza fundamentării datelor de temă
pentru proiect.
Lemnul, piatra aparentă rostuită, tencuiala exterioară albă, tâmplăria din lemn
masiv, acoperişul din şindrilă sunt elemente de arhitectură ce vor fi folosite pentru
a crea un spaţiu arhitectural care să nu agreseze prin modernitate ci să se încadreze
în specificul local.

3. DEVIZUL GENERAL ESTIMATIV AL INVESTIŢIEI

Valoarea totală a investiţiei este de 184.119,52 € (inclusiv TVA), din care: 168.196
€ sunt cheltuieli eligibile şi 15.923,52 € cheltuieli neeligibile.

Sursele proprii de finanţare (constituite din împrumuturi bancare şi numerar

evidenţiat în contul întreprinzătorului) vor acoperi:
- ½ din volumul cheltuielilor eligibile;
- TVA-ul de 9,5% aferent cheltuielilor eligibile.

5
4. DATE PRIVIND FORŢA DE MUNCĂ OCUPATĂ DUPĂ REALIZAREA
INVESTIŢIEI

4.1. Consideraţii generale privind managementul forţei de muncă în turism

În industria turistică, spre deosebire de alte sectoare ale economiei naţionale,

activitatea se desfăşoară în condiţii diferite. Corespunzător acestora managementul
trebuie să ia în considerare aspectele caracteristice ale domeniului, respectiv:
• produsul turistic este perisabil;
• industria turismului este caracterizată prin fluctuaţia cererii pe termen scurt.
Acest aspect necesită adaptarea ofertei de muncă la cerere care, în majoritatea
cazurilor este spontană;
• denumirea activităţii arată tipul de activitate nu şi nivelul de îndemânare al
prestatorului;
• cererea pentru muncă este directă, turismul fiind considerat o "industrie a
mâinii de lucru";
• productivitatea se bazează pe capacitatea şi efortul personal al lucrătorilor, fiind
legată de însuşirile şi capacitatea acestora;
• standardele au o natură subiectivă, fiind supuse unui judecăţi şi interpretări
personale ale consumatorilor, care pot avea opinii diferite privind calitatea
serviciilor prestate;
• serviciile turistice sunt complexe, necesitând utilizarea unui număr relativ mare
de funcţii aferent diverselor servicii;
• ocuparea multor funcţii solicită un nivel relativ redus de calificare, dar o
vechime corespunzătoare în funcţia respectivă;

6
• adaptarea ofertei se face prin ajustarea numărului de personal în funcţie de
nivelul de activitate.

Totodată, şi munca efectivă desfăşurată în activităţile de turism prezintă anumite

caracteristici ca de exemplu:
• necesită un set de atitudini specifice pentru această industrie şi o gamă de
aptitudini speciale pentru fiecare tip de activitate;
• este inegal normată, necesitând prelungirea orarului de funcţionare pentru
prestarea unor activităţi (exemplu: activităţi de restaurant, recepţie);
• este lipsită de aspecte birocratice;
• are un sistem complicat de plăţi;
• productivitatea muncii nu depinde neapărat de nivelul de calificare al
prestatorului;
• programul este permanent;
• în situaţia turelor prelungite, suprasolicitarea de ordin fizic şi neuropsihic
constituie factori de risc în desfăşurarea activităţilor;
• poate declanşa un conflict între promptitudinea prestării serviciului şi calitatea
prestaţiei;
• retribuţia muncii se situează sub nivelul înregistrat în alte ramuri;
• ca avantaje neoficiale, lucrătorii din industria turismului (hotelieră şi
restauraţie) pot beneficia de bacşişuri ("tips" sau "pourboire"), care pot întregi
câştigurile salariale.
4.2. Necesarul resurselor de forţă de muncă

Conform capacităţii şi categoriei de clasificare a pensiunii, necesarul minim de

personal, structurat pe funcţii, meserii şi servicii, precum şi salariul brut de
incadrare, este prezentat în următorul tabel:

Număr Salariul
Funcţia
posturi lunar - € -

Administrator pensiune 1
7
 Recepţioner 2
Cameristă 3
Bucătar 2
Ospătar 2
Îngrijitor spaţii exterioare 1
Total 11

În funcţie de evoluţia activităţii pensiunii se poate utiliza şi personal sezonier

pentru a asigura funcţionarea acesteia în bune condiţii.

Total personal (locuri de muncă nou create) 11, din care:

- personal de execuţie: 10.

8
5. PRINCIPALII INDICATORI TEHNICO - ECONOMICI AI
INVESTIŢIEI

5.1 Valoarea totală a investiţiei:

184.119,52 € (inclusiv TVA), respectiv 7.489.614 mii lei.
Ajutorul public ce va fi acordat în cadrul măsurii 3.4 pentru realizarea pensiunii
turistice Dealu Botii va reprezenta 50% din totalul cheltuielilor eligibile.
Sursele de finanţare sunt repartizate astfel::
- 50% contribuţie privată
- 50% contribuţie publică SAPARD (75% contribuţie UE, 25% buget naţional).
5.2 Eşalonarea investiţiei
Valoarea totală a investiţiei este de 184.119,52 € (7.489.614 mii lei), din care C+M
128.448 € (5.225.003 mii lei).
Planificarea temporală şi valorică a investiţiei se va face etapizat, pe categorii de
lucrări, conform graficului de mai jos „Programarea temporală şi valorică a
lucrărilor de investiţii”,
5.3 Durata de realizare: 5 luni (august – decembrie 2004), exclusiv perioada
realizării proiectelor, studiilor şi obţinerii avizelor necesare.
5.4 Capacităţi:
- cazare – pensiune clasificată la categoria 3 flori, formată din trei pavilioane,
fiecare având următoarea structură:
• la etajul I - un apartament;
• la masardă - un apartament şi o cameră dublă.
Aceste camere vor fi modern dotate şi utilate, cu mobilier şi finisaje de cea mai
bună calitate.
Interioarele vor fi frumos decorate, cu elemente de artizanat locale sau trofee de
animale.
- alimentaţie – fiecare pavilion are la parter o cameră de zi (cu bar, bucătărie,
cămară şi terasă) ce va fi utilizată drept salon de restaurant, pentru mic dejun,
dejun şi cină.

9
 Clienţii potenţiali ai pensiunii pot opta atât pentru prepararea şi servirea meselor
individual, cât şi în sistem restaurant prin angajaţii pensiunii (bucătari şi ospătari).

În ceea ce priveşte bucătăria, vor putea fi servite mâncăruri tradiţionale,

pregătite din produse naturale proaspete. Meniurile oferite vor cuprinde ceaiuri din
flora spontană, cu efecte terapeutice demonstrate de mii de ani (afine, pojarniţa,
muşeţelul, menta, păpădia), lapte proaspăt şi natural de vacă, cu un conţinut de
proteine ridicat, brânzeturi, lapte bătut, carne proaspătă de pasăre de curte, friptă la
grătar, etc.

10
 PROGRAMAREA TEMPORALĂ ŞI VALORICĂ A LUCRĂRILOR DE INVESTIŢII

MII LEI
2006
LUCRĂRI DE INVESTIŢII
APR AUG SEP OCT NOI DEC TOTAL
OBTINERE DE AVIZE, 24.30
PROIECTARE ACORDURI SI AUTORIZATII 1 0 0 0 0 0 24.301
SI ASISTENTA PROIECTARE SI
TEHNICA ENGINEERING 0 137.636 0 0 0 0 137.636
ASISTENTA TEHNICA 0 16.058 16.058 16.058 16.058 0 64.230
ALIMENTARE CU APA 0 20.645 0 0 0 0 20.645
CANALIZARE MENAJERA 0 0 15.301 15.301 0 0 30.601
INSTALAŢIE ELECTRICĂ 0 18.351 0 0 0 0 18.351
UTILITATI
INSTALAŢIE TERMICĂ 0 0 0 0 22.939 0 22.939
184.01
ALEI PIETONALE 0 0 0 0 9 0 184.019
ARHITECTURA, ZIDARII, 1.482.41 1.482.41 1.482.41
FINISAJE, IZOLATII 0 7 7 7 0 0 4.447.250
INSTALATII ELECTRICE
CONSTRUCTII,
INTERIOARE 0 69.460 69.460 69.460 0 0 208.381
INSTALATII
INSTALATII SANITARE 0 65.499 65.499 65.499 0 0 196.498
INSTALATII INCALZIRE
INTERIOARE 0 84.356 84.356 84.356 0 0 253.067
CENTRALA TERMICĂ 0 0 0 170.256 0 0 170.256
UTILAJE,
1.116.36
ECHIPAMENTE
MICROSTATIE EPURARE 0 0 0 6 0 0 1.116.366
595.07
DOTARI
MOBILIER 0 0 0 0 0 2 595.072

15
 24.30 1.903.59 1.730.79 3.017.41 218.42 595.07
TOTAL 1 8 6 8 8 2 7.489.614

16
5.5. Analiza economico – financiară a proiectului

5.5.1. Ipoteze de lucru

Ipotezele de lucru pentru analiza economico – financiară sunt valabile atât pentru
perioada de implementare a proiectului (anul 2006), cât şi pentru perioada de
exploatare a acestuia (pensiune turistică).

Exploatarea pensiunii va fi făcută de S.C. PROD COMIMPEX SRL, care are ca

obiect de activitate pe lângă cel de desfacere en-gros de băuturi diverse şi pe cel de
prestări servicii turistice. Începând cu trimestrul al II-lea al anului 2006, odată cu
expirarea contractelor de desfacere de băuturi diverse (încheiate în anul 2005),
obiectul principal de activitate al firmei va fi cel de prestări servicii turistice.

 Valoarea totală şi durata de implementare a proiectului

Valoarea totală a proiectului: 184.119,52 € (inclusiv TVA), respectiv 7.489.614
mii lei.
Implementarea fizică a proiectului şi plata contractorului se vor desfăşura în
perioada august - decembrie 2004. Proiectul va fi operaţional la începutul anului
2005.

 Orizontul de timp
Analiza a fost efectuată pe o perioadă de 5 ani după finalizarea proiectului de
investiţii. Anul 2008 va fi anul în care activitatea pensiunii se va stabiliza la
parametri optimi.

 Stabilirea preţurilor
Analiza economico – financiară a fost efectuată în preţuri constante pe toată
perioada de prognoză.

27
Determinarea veniturilor şi cheltuielilor, precum şi a celorlaţi indicatori estimaţi s-
a efectuat în EURO şi mii lei.

 Rata de actualizare
Rata de actualizare este rata la care valorile viitoare sunt aduse la valori prezente.
Aceasta a fost stabilită la 8%, considerând că reprezintă rata cea mai apropiată
pentru a stabili cel mai oportun cost al capitalului investit. Acest lucru este sugerat,
de asemenea, şi de cel mai recent ghid al Uniunii Europene în ceea ce priveşte
analiza economico – financiară a unui astfel de proiect investiţional.

5.5.2. Analiza contului de profit şi pierdere (pentru perioada de exploatare a

pensiunii)
5.5.3.
Estimarea categoriilor de venituri şi cheltuieli s-a efectuat pentru următoarele
activităţi:
- servicii turistice oferite de pensiune, respectiv: cazare, alimentaţie-
bar, alte servicii;
- comerţ en-gros cu băuturi alcoolice şi nealcoolice (primul trimestru
al anului 2005).
Rezultatele, pentru ambele tipuri de activitate, au fost evidenţiate distinct pentru:
a. activitatea de exploatare;
b. activitatea financiară.

a. Activitatea de exploatare

Structura veniturilor din activitatea de exploatare a pensiunii

Veniturile din activitatea de exploatare a proiectului au fost determinate pe tipuri
de activităţi astfel:
o Servicii de cazare:
Veniturile din activitatea de cazare au fost determinate pornind de la:
- capacitatea pensiunii;
28
 - durata de funcţionare anuală: permanent;
- tarifele preconizate pe zi pe apartament/cameră dublă;
- gradul mediu de ocupare anual şi trimestrial;
- numărul de camere comercializate pe durata unui an (număr de
camere x număr de zile de funcţionare x gradul de ocupare trimestru /
an).

Ipotezele de calcul, precum şi rezultatele preconizate a fi obţinute sunt prezentate

în tabelul următor:

EURO
Indicatori 2006 2007 2008 2009
Nr. apartamente 6 6 6 6
Nr. camere duble 3 3 3 3
Nr. zile de funcţionare 365 365 365 365
TRIM I 90 90 90 90
TRIM II 91 91 91 91
TRIM III 92 92 92 92
TRIM IV 92 92 92 92
Grad mediu de ocupare
(%),
din care: 58,0% 60,0% 65,0% 65,0%
TRIM I 65,0% 70,0% 75,0% 75,0%
TRIM II 35,0% 35,0% 48,0% 48,0%
TRIM III 90,0% 90,0% 90,0% 90,0%
TRIM IV 42,0% 45,0% 47,0% 47,0%
Nr. camere vândute, din
care: 1.906 1.971 2.136 2.136
apartament 1.271 1.314 1.424 1.424
cameră dublă 635 657 712 712
Tarif mediu
€/apartament 32,0 32,0 32,0 32,0
€/camera dublă 25,0 25,0 25,0 25,0
Total venituri - € - 56.548 58.473 63.346 63.346

o Servicii de alimentaţie şi bar

29
Veniturile din exploatarea spaţiilor pentru alimentaţie (în sistem restaurant) au fost
determinate pornind de la:
- numărul de locuri la masă;
- numărul de zile de funcţionare;
- numărul de locuri/masă comercializate (nr. locuri la masă x nr. zile);
- rulaj/ loc la masă, corelat cu gradul de ocupare al capacităţii de cazare;
- număr clienţi (nr. locuri comercializate x rulaj/loc);
- tarifele preconizate.

Aceste venituri se estimează a fi generate, în cea mai mare parte, de clienţii

pensiunii şi ocazional de alţi clienţi.

Ipotezele de calcul, precum şi rezultatele preconizate a fi obţinute sunt prezentate

în tabelul următor:

EURO
INDICATORI 2006 2007 2008 2009
Nr. locuri la masă 24 24 24 24
Nr. zile funcţionare 365 365 365 365
Nr. locuri/masa
comerc. 8.760 8.760 8.760 8.760
Rulaj/loc la masă 0,58 0,60 0,65 0,65
Nr. clienţi 5.083 5.256 5.694 5.694
Tarif mediu individual 12 12 12 12
TOTAL VENITURI -
€- 60.996 63.072 68.328 68.328

o Alte servicii
Aceste venituri au fost estimate la 5% din veniturile totale din exploatare şi vor
proveni din:
- telefon, fax, Internet;
- transport: aeroport, autogară, gară;
- excursii;
- spălătorie – curăţătorie;

30
 - pescuit şi vânătoare sportivă;
- plimbare cu căruţa sau cu sania trasă de cai.

Structura veniturilor din activitatea de comerţ en - gros

Veniturile din această activitate au fost determinate pe baza contractelor de
desfacere încheiate în anul 2005pe o perioadă de 1 an, respectiv 01.04.2005 –
31.03.2006
În estimările efectuate au fost luate în calcul vânzările de băuturi din primul
trimestru al anului 2006.
Ipoteze de calcul a veniturilor:
- valoare de achiziţie totală contractată: 5.277.000 mii lei;
- nr. sticle, băuturi diverse, contractate: 304.600/an.
Pe baza acestor ipoteze rezultă:
- nr. mediu trimestrial de sticle, băuturi diverse, ce pot fi vândute: 76.150;
- preţ mediu de achiziţie/sticlă: 17.325 lei;
- adaos comercial mediu: 10%;
- preţ mediu de vânzare propus /sticlă: 19.055 lei.
În baza ipotezelor menţionate rezultă o valoare medie a vânzărilor pentru trim. I
2005: 1.451.038 mii lei.
Centralizatorul veniturilor din activitatea de exploatare a pensiunii pentru primii 5
ani previzionaţi, precum şi a veniturilor aferente activităţii de comerţ en-gros
pentru primul trimestru al anului 2006 este prezentat în tabelul următor (preluat din
secţiunea economică a Cererii de finanţare):

Structura cheltuielilor din activitatea de exploatare a pensiunii

Cheltuielile efectuate pentru desfăşurarea activităţii curente, conform structurii

contului de profit şi pierdere din Cererea de finanţare, au inclus:

31
• mărfuri: cheltuielile de aprovizionare cu mărfuri alimentare şi băuturi
pentru restaurant şi bar. Acestea au fost stabilite la aproximativ 30% din
veniturile din alimentaţie;
• materiale consumabile: includ cheltuielile cu aprovizionarea cu detergenţi,
rechizite etc. şi au fost estimate la 5% din totalul veniturilor din exploatare;
• utilităţi (combustibil, energie, apă): au fost estimate la 7% din veniturile
totale din exploatare;
• alte cheltuieli materiale: includ cheltuieli neprevăzute cu mărfuri, materiale
consumabile şi au fost estimate la 0,5% din veniturile totale din exploatare;
• lucrări şi servicii executate de terţi:
- chirii: cheltuieli pentru închirierea de mijloace de transport auto,
estimate la 0,2 % din veniturile totale din exploatare;
- transport: cheltuieli pentru combustibilul necesar autovehiculelor
închiriate, estimate la 0,8% din veniturile totale din exploatare;
- reclamă / publicitate: cheltuieli pentru promovarea pensiunii, estimate

la 0,5% din veniturile totale din exploatare;

• impozite, taxe, asigurări: includ cheltuielile cu asigurarea clădirii (inclusiv
a dotărilor) şi impozitul pe clădire.
Impozitul pe clădire a fost calculat potrivit legislaţiei româneşti în vigoare,
respectiv 1% din valoarea construcţiei.
Asigurarea anuală pentru clădire şi bunurile din interior au fost estimate la
0,2%/an din valoarea construcţiei. Plăţile se estimează a fi efectuate în rate
trimestriale egale;
• salarizarea personalului angajat: includ cheltuielile cu salariile aferente
celor 17 de salariaţi operativi. Pornind de la salariile prevăzute anterior
rezultă următoarele grupe de salarizare:
- 100 €/lună/salariat pentru 10 angajaţi,
- 125 €/lună/salariat pentru 4 angajaţi;
- 150 €/lună/salariat pentru 2 angajaţi;
- 200 €/lună pentru administratorul pensiunii.

32
 • asigurări şi protecţie socială: reprezintă cheltuielile angajatorului aferente
salariilor estimate, cuantumul acestora fiind potrivit legislaţiei din momentul
actual de 35,5% din totalul fondului de salarii;
• alte cheltuieli de exploatare includ cheltuielile pentru: deplasări, întreţinere
şi reparaţii, servicii profesionale (de pregătire personal) etc. În determinările
noastre cuantumul acestora a fost estimat la 0,5% din veniturile totale din
exploatare;
• cheltuieli cu amortizările şi provizioanele: Fondurile alocate pentru
înlocuirea mijloacelor fixe se bazează pe legislaţia românească actuală,
respectiv pe o amortizare liniară pentru o durată de viaţă de 50 de ani pentru
clădire, 15 ani pentru utilaje şi 8 ani pentru dotări.
• impozit pe profit: reprezintă plăţile pentru impozitul pe profit, respectiv
25% din profitul brut total.
Cheltuieli aferente activităţii de comerţ en-gros
Structura acestor cheltuieli şi ponderea fiecăreia în veniturile din vânzări en-gros
de băuturi diverse sunt următoarele:
- mărfuri: 70%;
- materiale consumabile: 5%;
- energie si apa: 0,5%;
- alte cheltuieli materiale: 2%;
- servicii prestate de terţi: 5%;
- impozite şi taxe: 0,6%;
- salarii: 0,6%;
- protecţie socială:0,2%;
- dobânzi: 2,4%;
- alte cheltuieli de exploatare: 5%;
- impozit pe profit: 3,7%.
Astfel, ponderea totală a acestor cheltuieli se situează la circa 95% din veniturile
obţinute.
b. Activitatea financiară

33
Veniturile din activitatea financiară provin din dobânzile bancare la
disponibilităţile din contul curent. Pentru determinarea acestora s-a luat în
considerare dobânda la vedere (0,05%) aplicată la veniturile totale din exploatare.

Cheltuieli din activitatea financiară sunt reprezentate de:

- comisioane bancare;
- dobânzi la creditul bancar ce va fi contractat pentru acoperirea contribuţiei
proprii.

Comisioanele bancare aferente decontărilor prin contul curent şi au fost estimate

la 0,1% din veniturile totale din exploatare.

Dobânda la creditul bancar a fost calculată în următoarele condiţii de creditare:

- credit solicitat: 3.744.817 mii lei (92.060 €, 1€= 40.678 lei);
- perioada de creditare: 48 luni, din care:
- perioadă de graţie: 9 luni;
- perioada de rambursare: 39 luni;
- rata dobânzii: 8%;
- mod de acordare: 3 tranşe de credit;
- mod de rambursare: rate lunare egale;
- data acordării: 01.08.2004;
- data primei scadenţe: 01.05.2005.
Calculul dobânzii pentru perioada de graţie, în funcţie de tranşele utilizate, corelat
cu necesarul de finanţare al proiectului, este prezentat în tabelul următor:

TRANSE
DATA DOBÂNDA
CREDIT - lei
ACORDĂRII - lei -
-
1.800.000.00
01,08,2004 0 0
1.700.000.00
01,09,2004 0 12.000.000
01,10,2004 244.816.680 23.333.333
34
 01,11,2004 0 24.965.445
01,12,2004 0 24.965.445
01,01,2005 0 24.965.445
01,02,2005 0 24.965.445
01,03,2005 0 24.965.445
01,04,2005 0 24.965.445
01,05,2005 0 24.965.445
3.744.816.68
TOTAL 0 210.091.445

Calculul dobânzii pentru perioada de rambursare a creditului s-a făcut potrivit

planului de rambursare prezentat în continuare (elaborat pornind de la condiţiile de
creditare menţionate anterior):
PLAN DE RAMBURSARE
- lei -
DATA RATA
NR.RATA RATA TOTALA CREDIT DOBANDA SOLD
1 01,05,2005 120.986.385 96.020.941 24.965.445 3.648.795.739
2 01,06,2005 120.346.245 96.020.941 24.325.305 3.552.774.799
3 01,07,2005 119.706.106 96.020.941 23.685.165 3.456.753.858
4 01,08,2005 119.065.966 96.020.941 23.045.026 3.360.732.918
5 01,09,2005 118.425.827 96.020.941 22.404.886 3.264.711.977
6 01,10,2005 117.785.687 96.020.941 21.764.747 3.168.691.037
7 01,11,2005 117.145.547 96.020.941 21.124.607 3.072.670.096
8 01,12,2005 116.505.408 96.020.941 20.484.467 2.976.649.156
9 01,01,2006 115.865.268 96.020.941 19.844.328 2.880.628.215
10 01,02,2006 115.225.129 96.020.941 19.204.188 2.784.607.275
11 01,03,2006 96.020.941 96.020.941 18.564.048 2.688.586.334
12 01,04,2006 113.944.849 96.020.941 17.923.909 2.592.565.394
13 01,05,2006 113.304.710 96.020.941 17.283.769 2.496.544.453
14 01,06,2006 112.664.570 96.020.941 16.643.630 2.400.523.513
15 01,07,2006 112.024.431 96.020.941 16.003.490 2.304.502.572
16 01,08,2006 111.384.291 96.020.941 15.363.350 2.208.481.632
17 01,09,2006 110.744.151 96.020.941 14.723.211 2.112.460.691
18 01,10,2006 110.104.012 96.020.941 14.083.071 2.016.439.751
19 01,11,2006 109.463.872 96.020.941 13.442.932 1.920.418.810
20 01,12,2006 108.823.733 96.020.941 12.802.792 1.824.397.870
21 01,01,2007 108.183.593 96.020.941 12.162.652 1.728.376.929
22 01,02,2007 107.543.453 96.020.941 11.522.513 1.632.355.989
23 01,03,2007 106.903.314 96.020.941 10.882.373 1.536.335.048

35
 DATA RATA
NR.RATA RATA TOTALA CREDIT DOBANDA SOLD
24 01,04,2007 106.263.174 96.020.941 10.242.234 1.440.314.108
25 01,05,2007 105.623.035 96.020.941 9.602.094 1.344.293.167
26 01,06,2007 104.982.895 96.020.941 8.961.954 1.248.272.227
27 01,07,2007 104.342.755 96.020.941 8.321.815 1.152.251.286
28 01,08,2007 103.702.616 96.020.941 7.681.675 1.056.230.346
29 01,09,2007 103.062.476 96.020.941 7.041.536 960.209.405
30 01,10,2007 102.422.337 96.020.941 6.401.396 864.188.465
31 01,11,2007 101.782.197 96.020.941 5.761.256 768.167.524
32 01,12,2007 101.142.057 96.020.941 5.121.117 672.146.584
33 01,01,2008 100.501.918 96.020.941 4.480.977 576.125.643
34 01,02,2008 99.861.778 96.020.941 3.840.838 480.104.703
35 01,03,2008 99.221.639 96.020.941 3.200.698 384.083.762
36 01,04,2008 98.581.499 96.020.941 2.560.558 288.062.822
37 01,05,2008 97.941.359 96.020.941 1.920.419 192.041.881
38 01,06,2008 97.301.220 96.020.941 1.280.279 96.020.941
39 01,06,2009 96.661.080 96.020.941 640.140 0
4.225.561.52 3.744.816.68
TOTAL 2 0 499.308.891

În tabelele următoare (preluate din secţiunea economică a Cererii de finanţare) sunt

prezentate:
- centralizatorul cheltuielilor din activitatea de exploatare a pensiunii pentru
primii 5 ani previzionaţi şi a cheltuielilor aferente activităţii de comerţ en-gros
pentru primul trimestru al anului 2005;
- contul de profit şi pierdere pentru perioada proiectată.
5.5.3. Analiza cash – flow-ului previzionat

Determinarea cash-flow-ului s-a efectuat pentru :

a. perioada de implementare a proiectului;
b. perioada de exploatare, respectiv primii 5 ani de funcţionare a pensiunii.

a) Cash flow-ul aferent perioadei de implementare s-a determinat lunar pentru:

a1. activitatea de investiţii şi finanţare;
a2. activitatea de exploatare şi alte activităţi.

36
a1. Activitatea de investiţii şi finanţare a fost analizată în funcţie de graficul de
realizare a investiţiei, pe perioada celor 5 luni necesare, respectiv august -
decembrie 2005

 Obţinerea fondurilor publice în sumă totală de 3.420.938 (50% din costurile

totale eligibile) a fost programată astfel:

- luna octombrie 2005: prima tranşă în sumă de 2.607.438 mii lei, respectiv
38% din totalul cheltuielilor eligibile;
- luna noiembrie 2005: a doua tranşă în sumă de 218.428 mii lei;
- luna decembrie 2005: a treia tranşă în sumă de 595.072 mii lei.

 Contribuţia beneficiarului în sumă totală de 4.068.676 este asigurată din:

- surse proprii, în sumă de 323.859 mii lei, evidenţiată în contul

întreprinzătorului;
- surse atrase (împrumut bancar) în sumă de 3.744.817 mii lei (50% din
valoarea totală a proiectului), solicitat în condiţiile prezentate la analiza
contului de profit şi pierdere.

 Dobânda lunară la creditul contractat pentru completarea surselor proprii de

finanţare a investiţiei, aferentă primelor patru luni ale perioadei de graţie, a

fost evidenţiată ca şi cheltuială distinctă în perioada septembrie – decembrie
2005, cuantumul lunar al dobânzii fiind cel prezentat în tabelul anterior privind
calculul dobânzii pentru perioada de graţie.

a2. Activitatea de exploatare şi alte activităţi se referă la activitatea de comerţ

en-gros cu băuturi alcoolice şi nealcoolice aferentă anului 2005, care va susţine
finanţarea dobânzilor la creditul bancar contractat, pentru perioada de graţie.

Venituri şi cheltuieli din activitatea de comerţ en - gros

Veniturile din această activitate au fost determinate pe baza:
- balanţei de verificare la 30.04.2005 şi

37
 - contractelor de desfacere încheiate pentru o perioadă de 1 an, respectiv
01.04.2005 – 31.03.2006
Pentru perioada ianuarie – aprilie 2005 veniturile au fost stabilite potrivit contului
de profit şi pierdere întocmit pe baza balanţei de verificare la 30.04.2005.

Pentru perioada mai – decembrie 2005 veniturile au fost determinate pornind de la

contractele de desfacere încheiate, astfel:
- valoare de achiziţie totală contractată: 5.277.000 mii lei;
- nr. sticle, băuturi diverse, contractate: 304.600/an.
Rezultatele estimate pentru perioada mai – decembrie 2005 sunt următoarele:
- nr. mediu lunar de sticle, băuturi diverse, ce pot fi vândute: 25.383;
- preţ mediu de achiziţie/sticlă: 17.325 lei;
- adaos comercial de 10%;
- preţ mediu de vânzare propus/sticlă: 19.055 lei.
Cheltuielile aferente acestei activităţi au fost determinate astfel:
- pentru perioada ianuarie – aprilie 2005, conform contului de profit şi
pierdere întrocmit la 30.04.2005;
- pentru perioada mai – decembrie 2005 procentual din veniturile din vânzări
de băuturi diverse aferente acestei perioade. Tipurile de cheltuieli şi
ponderea fiecăreia în total venituri, determinate pe baza activităţii anterioare
a societăţii sunt următoarele:
o mărfuri: 70%;
o materiale consumabile: 5%;
o energie si apa: 0,5%;
o alte cheltuieli materiale: 2%;
o servicii prestate de terţi: 5%;
o impozite şi taxe: 0,6%;
o salarii: 0,6%;
o protecţie socială:0,2%;
o dobânzi: 2,4%;
o alte cheltuieli de exploatare: 5%;
o impozit pe profit: 3,7%.
Ponderea totală a cheltuielilor în total venituri este de 95%.

38
Fluxul de numerar pentru perioada de implementare a proiectului (inclusiv
perioada efectuării studiilor, proiectelor şi obţinerii avizelor şi acordurilor), cu
evidenţierea activităţii de investiţii şi de finanţare a acestora din surse proprii şi
atrase (credit bancar şi grant SAPARD), precum şi rezultatele activităţii de comerţ
en-gros desfăşurare de S.C. PROD COMIMPEX SRL în această perioadă este
prezentat în tabelul următor (preluat din secţiunea economică a Cererii de
finanţare):

39
Rezultatele fluxului de numerar aferent perioadei de implementare a proiectului
sunt pozitive, reflectând existenţa surselor de finanţare pentru investiţia propusă,
atât din surse proprii cât şi din fonduri publice (comunitare şi naţionale).

b) Cash flow-ul aferent perioadei de exploatare a pensiunii a fost determinat pe

baza veniturilor şi cheltuielilor din contul de profit şi pierdere la care s-a aplicat
TVA (19%), după caz.

Fluxul de lichidităţi net al perioadei include:

- fluxul de numerar din activitatea curentă = fluxul brut -TVA de plată + TVA
de recuperat*) - impozit pe profit;
- amortizarea anuală a investiţiei.

*) TVA-ul de recuperat este aferent investiţiei propuse prin proiect.

Fluxul de numerar pentru perioada de exploatare a pensiunii, cu evidenţierea

activităţii de rambursare a creditului bancar, precum şi rezultatele activităţii de
exploatare a pensiunii pentru primii 5 ani este prezentat în tabelul următor (preluat
din secţiunea economică a Cererii de finanţare).

Rezultatele activităţii de exploatare pentru anul 2006 le includ şi pe cele aferente

activităţii de comerţ en-gros, conform contractelor aflate în derulare, cu termen
scadent 31.03.2006.
5.5.4. Indicatorii financiari ai activităţii previzionate
Indicatorii calculaţi în scopul aprecierii viabilităţii proiectului sunt în concordanţă
cu cerinţele studiilor de fezabilitate şi cu recomandările şi standardele interne şi
internaţionale în domeniu (inclusiv Ghidul finaţării proiectelor SAPARD-măsura
3.4).
În cazul de faţă indicatorii calculaţi sunt:
- valoarea investiţiei (fără TVA);
- volumul veniturilor şi cheltuielilor din exploatare;
40
- rezultatul din exploatare;
- profitul net;
- durata de recuperare a investiţiei;
- rentabilitatea capitalului investit;
- cheltuieli financiare;
- gradul de acoperire a cheltuielilor financiare;
- rata îndatorării;
- rata acoperirii prin fluxul de numerar;
- valoarea actualizată netă.
Toţi indicatorii economico - financiari determinaţi în scopul analizei proiectului de
investiţii sunt indicatori ai activităţii efective a pensiunii, ţinând seama de
caracterul particular al surselor de investiţii, respectiv surse proprii şi granturi
SAPARD.

Profitul obţinut în urma exploatării pensiunii este determinat în concordanţă cu

normativele legislaţiei româneşti în materie, respectiv prin diminuarea veniturilor
totale din exploatare cu toate categoriile de cheltuieli admise a fi deduse.

Durata de recuperare a investiţiei exprimă numărul de ani în care suma

profitului net anual egalează valoarea investiţiei.

Valorile indicatorilor proiectaţi se înscriu în limitele prevăzute în Ghidul

SAPARD, în condiţiile unor ipoteze de lucru normale pentru o unitate turistică de
acest tip aflată la începutul perioadei de exploatare.

Evoluţia principalilor indicatori economico-financiari ai activităţii pensiunii pe

perioada analizată de 5 ani, este prezentată în tabelul următor, respectiv „Proiecţia
principalilor indicatori financiari”.

41
 PROIECŢIA PRINCIPALILOR INDICATORI FINANCIARI

Curs leu/€ = 40.678

ANUL 1 ANUL 2 ANUL 3 ANUL 4 ANUL 5
SPECIFICAŢIE
MII LEI € MII LEI € MII LEI € MII LEI € MII LEI €
1. Valoarea investiţiei 6.841.877 mii lei 168.196 €
6.293.41 154.71 5.033.41 123.73 5.204.75 127.95 5.638.50 138.61 5.638.50
138.613
2. Venituri din exploatare 5 3 4 8 0 0 0 3 0
4.614.26 113.43 3.099.78 3.148.72 3.272.58 3.272.58
76.203 77.406 80.451 80.451
3. Cheltuieli din exploatare 8 4 6 1 6 6
1.679.14 1.933.62 2.056.02 2.365.87 2.365.87
41.279 47.535 50.544 58.161 58.161
4. Rezultatul din exploatare 7 9 9 3 3
1.045.87 1.301.53 1.462.41 1.758.95 1.772.42
25.711 31.996 35.951 43.241 43.572
5. Profitul net 2 3 5 7 2
6. Durata de recuperare a investiţiei 4 ani, 8 luni şi 19 zile
7. Rentabilitatea capitalului investit 15% 19% 21% 26% 26%
8. Cheltuieli financiare 281.654 6.924 195.865 4.815 103.688 2.549 17.939 441 0 0
9. Gradul de acoperire a cheltuielilor
financiare 6 10 20 132 Nu este cazul
10. Rata îndatorării 50,75% 32,56% 13,07% 0,00% 0,00%
11. Rata acoperirii prin fluxul de 1,60 1,44 1,64 3,43 Nu este cazul

33
numerar
12. Rata de actualizare 8%
13. Valoarea actualizată netă 14.813.625 mii lei 364.168 €

34
6. FINANŢAREA INVESTIŢIEI
Valoarea totală a investiţiei de 184.119,52 € va fi acoperită astfel:
• beneficiar 100.021,52 €, respectiv:
- 84.098 € cheltuieli eligibile (împrumut bancar).
- 15.923,52 € cheltuieli neeligibile:
- 7.962,00 € împrumut bancar;
- 7.961,52 € autofinanţare.

• fonduri publice 84.098 €, respectiv:

- 63.073,50 € contribuţie comunitară (75%);
- 21.024,50 € cofinanţare naţională (25%).

7. AVIZE ŞI ACORDURI
Avizele şi acordurile emise de organele în drept, potrivit legislaţiei în vigoare,
sunt:
- certificatul de urbanism însoţit de „Fişa tehnică în vederea emiterii
Acordului Unic pentru obţinerea acordului de mediu”;
- avizul sanitar veterinar;
- aviz de specialitate eliberat de Ministerul Trancporturilor, Construcţiilor şi
Turismului pentru construirea pensiunii.
Notă: Avizele şi acordurile solicitate în cazul investiţiei de faţă sunt documente
distincte anexate Cererii de finanţare.

8. PĂRŢI DESENATE
1. Planul de încadrare în zona (1:10.000);
2. Plan de situaţie;
3. Plan de amplasament şi delimitare al corpului de proprietate (1:500);
4. Fişa corpului de proprietate;

34
5. Planuri de arhitectură - planurile nivelurilor, faţade, vederi, secţiuni pentru
principalele obiecte de construcţii.

35