Kontrata mbi qiranë

Kontrata për qiranë është marrëveshja në mes qiradhënësit dhe qiramarësit, e cila hyn në
grupin e kontratave për shfrytëzimin e sendeve dhe të drejtave. Do të thotë se kontrata për
qiranë është aso kontrate me të cilën njëra palë qiradhënësi, obligohet që ti dorëzojë palës
tjetër qiramarrësit në përdorim ndonjë send të caktuar për ndonjë kohë, kurse qiramarrësi
obligohet që për atë ti paguajë ndonjë kompenzim- qiranë. Përodirmi këtu ka edhe kuptimin e
uzufruktit(vjelja e fruteve).

Qiranë si punë juridike duhet dalluar nga shitja. Sepse me kontratën për qiranë qiramarrësi nuk
fiton të drejtën e pronës siç e fiton blerësi te kontrata e shitjes ose I dhuruari te kontrata për
dhuratën, apo huamarrësi si te kontrata për huanë, por vetëm të drejtën që me kompenzim të
shfrytëzojë sendin e qiradhënësit. Do të thotë se me kontratën për qiranë bartet vetëm e drejta
e përdorimit të sendit. Kështu që kur të krahasohet me kontratën e shitjes te e cila është akti I
dispozicionit(disponimit), kurse te kontrata për qiranë kemi vetëm aktin e
administrimit(qeverisjes). Madje te kontrata mbi shitjen rreziku kalon nga shitësi në blerësin me
shitjen e sendit, kurse te qiraja rreziku edhe më tutje mbetet në qiradhënësin, sepse
qiradhënësi është pronar I sendit të dhënë me qira.

Qëllimi I kontratës për qiranë është pra që duke paguar një qira të caktuar ti mundësohet
qiramarrësit përdorimi I përkohshëm I një sendi të dikujt të pakonsumueshëm qoftë të jetë në
pyetje vetëm përdorimi p.sh. I kombanjës, I lokalit afarist, etj. Kontrata e iqrasë sipas parimit
është mardhënie e vazhduar në mes të qiramarrësit dhe qiradhënësit e cila mund të
konstituohet në kohë të pacaktuar dhe në kohë të caktuar. Në rastin e parë qiraja pushon me
skadimin e kohës kontraktuese. Në rastin e dytë kontrata për qiranë do të pushojë qoftë me
marrveshje të palëve, qoftë me shprehjen e njëanshme të dëshirës nga ana e secilës palë(me
denoncim). Denoncimi mund të jepet duke respektuar afatin e kontratës.Gjatësin e afatit për
denoncimin e caktuar të kontratës e përcakton ligji apo doket lokale. Nëse nuk është paraparë
gjatësia e afatit për denoncim të kontratës është 8 ditë me kusht që denoncimi nuk mund të
jepet në kohë të pakohë(kohë të vështirë). Përjashtim bën sitauata që kontrata mund të
pushojë edhe pa caktuar afatin e denoncimit nëse objekt I kësaj kontrate janë sendet e
rrezikshëm për jetë. Ka raste që edhe pas skadimit të afatit për të cilën kohë ka qenë e caktuar
afati I qirasë sendi apo objekti mbetet përsëri në qeverisje dhe shfrytëzim të qiramarrësit, dhe
qiradhënësi kësaj situate nuk I bën vërejtje, pranadaj konsiderohet se është lidhur kontratë e re
por me kushte të njëjta si kontrata e mëparshme, tani pa kohë të caktuar të zgjatjes.

Kontrata për qiranë mund të pushojë edhe nga shkaku I shkatërrimit të sendit nga fuqia
madhore. Në rastet e dëmtimit të pjesshëm apo dëmtimit të sendit qiramarrësi vendos se a do
të vazhdojë shfrytëzimin e sendit duke e zbritur qiranë apo do të kërkojë shkëputjen e
kontratës. Vdekja e njërës palë kontraktuese nuk ndikon në rrjedhën e qirasë nëse këtë
dëshirojnë ta vazhdojnë pasardhësit e dekujuesit. Mirpo ka raste kur kjo çështje parashihet dhe
është e rregulluar me kontratë se në rast të vdekjes së qiramarrësit mardhënia kontraktore do
të pushojë.

Në raste të tjetërsimit të sendit nga ana e qiradhënësit në personin e tretë pas lidhjes së
kontratës mbi qiranë, nuk vie automatikisht deri te pushimi I kontratës, sepse edhe personi I
tretë(pronari I ri) është I obliguar sipas rregullës që të respektojë të drejtën e qiramarrësit( I cili
fiton në bazë të ligjit edhe disa elemente të së drejtës sendore-reale). Pronari I ri (nëse sendi
para se të tjetërsohet I është dhënë qiramarrësit) është I obliguar të respektojë kontratën mbi
qiranë dhe të paraqitet në vend të qiradhënësit. Mirpo qiramarrësi në këto situate si të
lajmërohet se sendi I marrë me qira është tjetërsuar ai duhet të vazhdojë pagesën e qirasë në
llogari të pronarit të ri(nëse ka për ti paguar në vazhdim) ose mund të kërkojë prishjen e
kontratës në afatin ligjor.

Elementet qenësore të kësaj kontrate janë:

1. Objekti I qirasë
2. Qiraja
3. Koha e zgjatjes së kontratës për qiranë

Objekti I kontratës – Parimisht si objekt I kontratës për qiranë është sendi I pakonsumueshëm I
cili mund të jetë si sendi I paluajtshëm ashtu dhe I luajtshëm, por parimisht këto sende janë
sende të paluajtshmë. Dhënësi I sendit me qira sipas rregullit duhet të jetë pronar I sendit.
Qiraja – lartësine e qirasë parimisht palët e përcaktojnë në mënyrë të lirë. Mirpo nëse është
përcaktuar lartësia(p.sh. lartësia e saj maksimale dhe minimale) palët gjithsesi duhet që tiu
përmbahen këtyre dispozitave. Megjithatë nëse është lidhe kontrata dhe është caktuar qiraja
me kontratë, kontrata do të vlejë-por dispozita e kontratës që parasheh qiranë nuk është
valide. Në vend të saj do të aplikohet dispozita ligjore.

Afati I pagesës së qirasë parcaktohet me kontratë, dispozita ligjore, por kjo mund të bëhet edhe
ne bazë të dokeve lokale. Kontrata e qirasë mund të pushojë për shkaqe të ndryshme. Mirpo
më së shpeshti kjo pushon me skadimin e afatit të kontratës, me denoncim,etj. Palët kanë
detyrime reciproke.

Detyrimet e qiradhënësit

Detyrimet kryesore të qiradhënësit janë:

1. Që ti dorëzojë sendin e marrë me qira

2. Që sendin ta mbajë në gjendje të rregullt përdoruese gjatë kohës së zgjatjes së
kontratës për qiranë
3. Ti sigurojë qiramarrësit shfrytëzimin dhe mbajtjen të qetë dhe të dobishme duke e
garantuar se sendi nuk ka të meta materiale as juridike.

Dorëzimi I sendit paraqet detyrimin themelor të qiramarrësit. Sendi duhet ti dorëzohet në

gjendje të rregullt qiramarrësit në disponim në mënyrë që ai ta shfrytëzojë atë pa pengesë
ashtu siç është paraparë në kontratë. Momenti I dorëzimit paraqet njëkohësisht momentin e
bartjes së të drejtës përdoruese të sendit.

Në aspektin e afatit të dorëzimit të sendit me qira vlen dispozita sipas të cilës “sendi I jepet në
disponim qiramarrësit në kohën në të cilën ajo është paraparë me kontratë”. Nëse nuk është
paraparë afati në kontratë, sendi huhet ti dorëzohet qiramarrësit në atë kohë e cila I përgjigjet
qëllimit të qirasë(p.sh. Toka në punim, kur është koha më e përshtatshme e mbjelljes dhe e
vjeljes). Sa I përket vendit të dorëzimit vlen paraimi: sendet e luajtshme në vendin ku është lidh
kontrata, ato të paluajtshmet në vendin ku ato gjenden.
Qiradhënësi është I obliguar që sendin e dhënë me qira ta mbajë në gjendje të rregullt(përveç
disa meremetimeve të vogla) gjatë tërë kohës sa zgjatë kontrata mbi qiranë. Nëse këtë
mirëmbajtje e bën qiramarrësi ai duhet të lajmërojë qiradhënësin I cili ka për detyrë tia
kompenzojë shpenzimet qiramarrësit të bëra për këtë qëllim. Mirpo ai duhet të lajmërojë më
kohë dhe me specifikim me shkrim për shpenzimet që janë shkaktuar. Në rast se këto
meremetime të mirëmbajtjes së sendit( që kanë qenë të domosdoshme) nuk janë kryer nga
asnjëra palë, dhe kjo ka ndikuar në shfrytëzimin e sendit qiramarrësi ka të drejtë të kërkojë
zbritjen e qirasë proporcionalisht me këto rrethana apo të kërkojë shkëputjen e kontratës.

Qiradhënësi I përgjigjet për të gjitha mangësitë e sendit të dhënë me qira. Qiradhënësim,

përjashtimisht nuk do të përgjigjet për sendin e dhënë me qira për të metat me të cilat
qiramarrësi ka qenë I njohtur në momentin e lidhjes së kontratës. Përndryshe qiradhënësi është
I obliguar ta mbrojë qiramarrësit nga të metat fizike dhe juridike të sendit.

Detyrimet e qiramarrësit

Detyrimet e qiramarrësit janë kryesisht:

1. Përdorimi I sendit
2. Pagesa e qirasë
3. Kthimi I sendit të marrë me qira

Përdorimi I sendit- Qiramarrësi sendin e amrrë me qira duhet ta përdor në bazë të marrveshjes
së caktuar në kontratë, në bazë të narytës apo rrethanave që I përgjigjen përdorimit normal të
sendit. Qiramarrësi duhet të sillet me kujdesin e ekonomistit(nikoqirit) të mirë gjatë përdorimit
normal të sendit, sepse në të kundërtën ai do të përgjigjet për dëmin e shkaktuar në send nëse
ajo është bërë në kundërshtim me kontratën apo natyrën e destinimit të sendit pa marrë
parasysh se sendit a e ka përdorur ai vetë apo ndonjë person I tretë me autorizimin e tij(nëse
qiramarrësi apo personi I tretë të cilit qiramarësi I mundësojë një gjë të tillë).

Pagimi I qirasë- Qiraja duhet të paguhet në afatet e përcaktuara kontraktore sepse kjo është një
ndër detyrimet kryesore të qiramarrësit. Kjo mund të bëhet edhe në bazë të dokeve locale të
vendit apo në bazë të normës ligjore. Qiraja mund të paguhet një herë në vit, dy herë apo ka
rase që të paguhet edhe për çdo muaj. Për shkak të vonesës apo mospagimit të qirasë
qiradhënësi ka të drejtë të kërkojë shkëputjen e kontratës dhe ato 15 ditë pas dhënies së
vërejtjes së fundit për pagesë. Kontrata mund të ngelë në fuqi nëse qiramarrësi I përgjigjet
vërejtjes menjëherë dhe pa vonesë dhe kundërshtim e kryen pagesn.

Kthimi I sendit- Zakonisht pas skadimi të afatit të paraparë me kontratë për sendin e marrë me
qira qiramarrësi është I obliguar që atë send tia kthejë qiradhënësit në gjendjen e paraparë
kontraktore nëse një situatë e atillë nuk është e paraparë në kontratë atëherë ta dorëzojë në
gjendjen siç e ka pranuar( duke I përjashtuar dëmtimet në mënyrë normale gjatë përdorimit
(amortizimit)). Mirëpo nëse gjatë përdorimit qiramarrësi ia ka rritur vlerën sendit ai nuk ka të
drejtë në kompenzim por ka të drejtë që ti ndajë të gjitha ato elemente që I ka implementuar
në send duke pasur kujtes që sendi most ë dëmtohet sepse për dëmtim përgjigjet. Sendi duhet
të kthehet në vendin ku është marrë apo në vendin ku është kryer pranimi.

Nënqiraja

Nëse me kontratë nuk është paraparë diçka tjeter qiramarrësi ka mundësi sendin e marrë me
qira ta japë nënqira apo në ndonjë mënyrë tia dorëzojë personit të tretë në përdorim por
vetëm në qoftë se në këtë mënyrë nuk I shkaktohet dëm qiradhënësit.

Mirpo ka raste kur kërkohet leja nga qiradhënësi. Në ato raste parimisht ekziston mendimi se
nuk ka të drejtë qiradhënësi tia shkurtojë të drejtën qirammarrësit që ky tia japë sendin në
nënqira personit tjetër pa ndonjë arsye të justifikuar. Qiramarrësi në çdo rast duhet ti garantojë
qiradhënësit se nënquramarrësi do ta përdorë sendin në pajtim me kontratën. Mirpo nëse ka
arsye të justifikueshme qiradhënësi ka të drejtë që ta refuzojë dhënien e pëlqimit( nëse kjo
është bërë pa e pyetur atë, kurse është dashur ta pyesë në bazë të kontratës apo ligjit ose kur
ka informata të justifikuara që sendi do të dëmtohet).