PODER JUDICIÁRIO

JUÍZO DE DIREITO DA COMARCA DE GUARATUBA – VARA CÍVEL E

ANEXOS

A U T O S n° 015/00 – NUNCIAÇÃO DE OBRA

NOVA

Autora: VERA TEREZA ROLIM CHYCZY

Réus: ANTONIO CARLOS SANTOS DE
LACERDA
YARA PEREIRA DA SILVA LACERDA

SENTENÇA

I. RELATÓRIO:

A autora VERA TEREZA ROLIM CHYCZY formulou ação de

nunciação de obra nova, com pedido de liminar de embargo, alegando, em
suma: que depois de constituído condomínio, adquiriu a unidade
apartamento B-1, em 06 de janeiro de 1995; que os réus, valendo da
inexistência de um síndico porque o condomínio possui apenas quatro
unidades autônomas, invadiram a posse de áreas comuns do prédio; que
isolaram de forma prejudicial o terraço do prédio, com construção de
churrasqueira e introdução de tubulação externa pela face lateral do prédio,
alterando a coisa comum e impedindo o acesso dos demais condôminos nas
caixas d´águas; que desligaram fios de antena parabólica que ficava no

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terraço e servia à sua unidade; que instalaram uma porta com fechadura na
escada de acesso ao segundo pavimento, a qual, quando deixada aberta,
obstrui a passagem da porta de entrada do seu apartamento, além de
fazerem da escada de acesso depósito de material de construção,
prejudicando a higiene e aparência do prédio; que em 17 de janeiro
constatou que os réus abriram parede externa de seu apartamento, bem
como colocaram tijolos complementando o corrimão da escada, que serviria
para depósito de bicicletas e outros materiais, com prejuízo à luminosidade
e ventilação do local, além de alterar parede divisora e se tratar de área
comum; que se trata de área comum, impondo-se o embargo da obra e
demolição da obra e colocação de porta externa, sob pena de pagamento
de multa, além de condenação por danos materiais e morais.

Deferido o embargo liminar da obra (fl. 25), os réus foram

citados e apresentaram contestação (fls. 28/35), alegando, em síntese: que,
em preliminar, preliminar de ilegitimidade ativa ad causam porque somente
o condomínio poderia propor ação, sendo que não demonstrou prejuízo por
obra realizada na área de exclusiva propriedade, pois são proprietários do
segundo andar e cobertura e, ainda, que a obra estava concluída; que
dever haver condenação por litigância de má-fé, pois omitiu que são
proprietários do segundo andar e cobertura, além de omitir que a área
comum do prédio é somente o pátio interno, corredor de entrada, garagem
coletiva e nas escadas até o seu andar; que, no mérito, as obras foram
realizadas nas áreas que são proprietários e não na área comum; que a
porta foi colocada no vão da escada, área de exclusiva propriedade e não
comum; que não houve qualquer prejuízo à estrutura do prédio; que há
ausência de objeto quanto aos pedidos de condenação por perdas e danos,
impondo-se a improcedência do pedido.

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A autora impugnou todos os argumentos expendidos na

contestação (fls. 48/59) e foi realizada a audiência de conciliação e
saneamento (fl. 70).

Produzida a prova pericial (fls. 84/107), as partes

manifestaram-se (fls. 110/122). Após a audiência de instrução e julgamento
(fl. 127), as partes apresentaram os memoriais (fls. 132/142).

Relatados os principais atos do processo, passo à decisão.

II. FUNDAMENTAÇÃO:

De início, improcedente se revela a preliminar de

ilegitimidade ativa ad causam.

Como doutrina ALFREDO BUZAID1 quando está presente a

pertinência subjetiva da ação, isto é, a “a regularidade do poder de
demandar de determina da pessoa sobre determinado objeto”, resta
atendida a condição da ação.

Desta forma, como cada um deve propor ações relativas aos

seus direitos e em relação àquele que, por força de lei ou contrato, deva
suportar eventuais conseqüências da demanda e, ademais, como as
normas definidoras da legitimidade estão no direito material, já que das
relações jurídicas constituídas se definem os respectivos titulares, nos
termos do inciso II, do art. 934, do CPC, a ação de nunciação de obra nova
também compete ao condômino, para impedir que o co-proprietário
execute alguma obra com prejuízo ou alteração da coisa comum.

Não há que se exigir propositura da ação por intermédio do

próprio condomínio constituído, pois por força de previsão legal, a autora

1
Estudos de Direito, São Paulo, Saraiva, 1971, cap. I, n.º 08.
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está autorizada a propor ação contra aquele que deva suportar as

conseqüências da demanda.

Por outro lado, segundo o escólio de NELSON NERY JUNIOR e

ROSA MARIA DE ANDRADE NERY2 somente “existe interesse processual
quando a parte tem necessidade de ir a juízo para alcançar a tutela
pretendida e, ainda, quando essa tutela jurisdicional pode trazer-lhe
alguma utilidade do ponto de vista prático. Movendo a ação errada ou
utilizando-se do procedimento incorreto, o provimento jurisdicional não
lhe será útil, razão pela qual a inadequação procedimental acarreta a
inexistência de interesse processual”.

A configuração do interesse de agir está vinculada à

necessidade concreta da jurisdição, bem como à formulação do pedido
adequado para a satisfação do direito pretendido. O interesse processual,
portanto, é uma relação de necessidade e uma relação de adequação,
porque é inútil a provocação da tutela jurisdicional ou a insistência no
prosseguimento de um processo se, ao término, não for apto a produzir
qualquer resultado útil.

Assim, não há que se falar ausência de interesse processual

adequação em face da constatação de conclusão da obra quando do
cumprimento da liminar de embargos, não somente porque da certidão do
Oficial de Justiça, em 21 janeiro de 2000 (fl. 27), denota-se que,
efetivamente, trabalhadores ainda efetuavam arremates na obra, mas,
sobretudo, ainda faziam limpeza no local porque três dias antes daquela
constatação houve registro fotográfico de operário que estava executando
a construção da obra (fls. 18 e 20).

Observa-se, assim, relação de adequação do pedido porque

com aptidão para produzir resultado útil em face da circunstância de se
2
“Código de Processo Civil Comentado e Legislação Processual Civil Extravagante em vigor”, 5º Ed.,
RT, São Paulo, 2001, p. 711.
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tratar, efetivamente, de obra nova quando da propositura da ação em 18 de

janeiro de 2000, em que condômino descreve prejuízo ou alteração da coisa
comum.

No mérito, impõe-se julgar parcialmente procedente o

pedido.

Com efeito, doutrina ORLANDO GOMES3 que o condomínio

“caracteriza-se pela justaposição de propriedades distintas,
perfeitamente individualizadas, ao lado do condomínio de partes do
edifício, forçadamente comuns. Cada apartamento, sala, conjunto ou
andar pertence exclusivamente a um proprietário, que, todavia, tem o
exercício do seu direito limitado pelas obrigações especiais que decorrem
de possuí-lo num edifício com outras unidades autônomas. Do mesmo
passo que é dono do seu apartamento, faz-se necessariamente condômino
de certas partes do imóvel que permanecem, para sempre, em estado de
indivisão forçada. E, ainda, acrescenta: “Para a caracterização do
condomínio em edificações, parte-se da distinção entre o que é privativo e
o que é comum. Privativo, constituindo propriedade autônoma, é,
tecnicamente, a unidade, ou seja, ‘a parte de um edifício constituindo
objeto de propriedade separada, entidade jurídica distinta do conjunto
material a que está ligada, ou mais sucintamente, a fração autônoma de
um edifício’. (...) Comuns são o terreno e tudo quanto no edifício seja
afetado ao uso de todos os proprietários. Assim, as fundações, a fachada,
telhado, a estrutura de concreto, os muros e paredes divisórios, as
escadarias, os elevadores, os vestíbulos, os corredores, e outras partes
de utilidade para os seus ocupantes. Não são suscetíveis de utilização
exclusiva por qualquer condômino. As partes privativas são objeto de
propriedade autônoma. As partes comuns, de condomínio forçado”.

Ocorre a constituição de condomínio forçado em relação ao

solo e às partes que se destinam à utilização comum dos moradores ou

3
“Direitos Reais”, 14ª ed., Rio de Janeiro, 1999.
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condôminos, a despeito de permanecer íntegra e individualizada a

propriedade das unidades autônomas.

Nos termos do art. 3º, da Lei n° 4.591/64, “o terreno em que

se levantam a edificação ou o conjunto de edificações e suas instalações,
bem como as fundações, paredes externas, o teto, as áreas internas de
ventilação, e tudo o mais que sirva a qualquer dependência de uso comum
dos proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades ou
ocupantes, constituirão condomínio de todos, e serão insuscetiveis de
divisão ou de alienação destacada da respectiva unidade. Serão, também,
insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino”.

Os proprietários das unidades autônomas, portanto, têm a

obrigação, dentre outras, de não embaçar o uso das partes comuns do
condomínio, tanto que na escritura particular de constituição e convenção
do condomínio EDIFÍCIO RESIDENCIAL BOGUAÇU definiu as áreas comuns,
incluindo “tudo o mais que for de uso comum pela própria natureza de
serviço ou destinação” (fl. 11).

Desta forma, integram as áreas comuns o hall de entrada do

prédio, as escadarias e paredes divisórias, enquanto a cobertura do prédio,
apesar de integrar a área comum e por disposição expressa da convenção,
foi entregue aos réus e proprietários da unidade apartamento “C”,
mediante instituição do direito real de uso (fl. 11).

Nos termos do art. 1.394, do CC/02 (art. 718. CC/1916), que

se aplica ao direito real de uso (art. 1.413, do CC/02), dispõe que o usuário
tem direito à posse, uso, administração e percepção dos frutos. O usuário
assumiu a obrigação de conservar a coisa recebida, não dificultar o
exercício dos direitos do proprietário e, ainda, de restituir a coisa quando
extinto o direito real de uso. Em face da extensão limitada no uso, o usuário
assumiu o dever de não embaraçar o exercício dos direitos dos

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condomínios, sobretudo porque se trata de área comum que não integrou a

área exclusiva da unidade autônoma.

A despeito da constituição do direito real de uso da cobertura

livre e descoberta do prédio, não teve o condão de afastar a natureza
jurídica de área comum integrante de condomínio forçado, pois somente
houve constituição do direito real de uso porque não se trata de área de
propriedade exclusiva da unidade residencial.

Somente houve constituição do direito de real de uso,

portanto, porque se trata de área comum que não integrou a área privativa
da unidade, tanto que os condôminos somente têm acesso às caixas d
´água das unidades residenciais caso não ocorra limitação ao condomínio
forçado daquela área, ainda que tenha sido constituído direito real de uso,
conforme se infere do quesito n° 25 do laudo pericial (fl. 97).

Por outro lado, restou incontroversa a circunstância de a obra

ser construída no hall de entrada e nas escadarias do prédio, onde os réus
realizaram um acréscimo de 4,95m2 da área comum para área privativa da
unidade residencial, mediante colocação de uma porta de ferro entre os
pavimentos, uma parede de tijolos na borda direita da escada que serve de
acesso ao 2° pavimento e, ainda, uma laje de concreto armado apoiada na
parede construído na borda da escada e nas demais paredes que
circundam o hall de entrada, onde serviu de abrigo para objetos
particulares da unidade residencial, conforme se infere da foto de fl. 94.

Ora, independentemente de ocorrer ou não prejuízo à

ventilação ou luminosidade da área comum ou, ainda, prejuízo à estrutura
física do prédio, notadamente no hall de entrada do prédio, infere-se que
houve construção de obra nova em área comum e para utilização exclusiva
de um condômino, a despeito da vedação expressa de construções, nas
partes comuns, que sejam suscetíveis de prejudicar a utilização, por

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qualquer dos condôminos, das partes próprias ou comuns (art. 1.342, do

CC).

Cabe ao condômino usar das partes comuns, conforme a sua

destinação, desde que não exclua a utilização dos demais compossuidores
(art. 1.335, II, do CC). Logo, infere-se que houve construção de obra nova
nas escadarias do prédio e no hall de entrada, com limitação da utilização
dos demais compossuidores ou condôminos, pois construídas para atender,
com exclusividade, a unidade residencial autônoma dos réus, como
colocação de portas e laje para criação de um depósito particular (fl. 94).

Ademais, a colocação de porta de ferro nas escadarias do

prédio e paredes nas bordas da escada, sem a concordância dos demais
condôminos, conforme se infere do laudo pericial (fl. 97), causou limitação
do uso da área comum onde estão alojadas caixas d´água das unidades
autônomas, posto que o direito real de uso exclusivo da cobertura pelos
réus não teve o condão de desfigurar a condição de área comum da
cobertura livre e descoberta do prédio, pois se assim não fosse nem sequer
haveria constituição de direito real de uso e integraria, quando da
constituição do condomínio forçado, a área exclusiva ou privativa da
unidade autônoma dos réus.

Enfim, a ocorrência efetiva do dano, como requisito para a

configuração do ato ilícito passível de indenização, revela-se imprescindível
para autorizar a condenação.

A propósito, doutrina AGUIAR DA SILVA4: “o que o

prejudicado deve provar, na ação, é o dano, sem consideração ao seu
quantum, que é matéria da liquidação. Não basta, todavia, que o autor
mostre que o fato de que se queixa, na ação, seja capaz de produzir dano,
seja de natureza prejudicial. É preciso que prove o dano concreto, assim

4
Da responsabilidade Civil, 6º ed., 1979, V I, p. 93-94.
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entendido a realidade do dano que experimentou, relegando para a

liquidação a avaliação do seu montante”.

O prejuízo, portando, deve ser certo e determinado, pois

dano hipotético não justifica a reparação 5. Deve-se ressaltar, ademais, que
enquanto os danos emergentes consistem na perda efetivamente sofrida,
ou seja, no prejuízo real em virtude do fato ocorrido, os lucros cessantes
constituem os lucros de que os lesados foram privados e que deveriam ser
incorporados ao patrimônio caso não tivesse ocorrido o evento lesivo. Os
lucros cessantes, portanto, devem representar ganhos certos e que foram
frustrados por fato de outrem, a despeito de o critério de aferição decorrer
da “probabilidade objetiva resultante do desenvolvimento normal dos
acontecimentos conjugados às circunstâncias peculiares ao caso
concreto” . 6

Os danos morais, por sua vez, traduzem um sentimento de

pesar íntimo da pessoa ofendida e o valor pecuniário representa uma
satisfação que, psicologicamente, neutralizará ou, ao menos, anestesiará
parcialmente os efeitos dos dissabores impingidos.

Desta forma, a autora não trouxe à colação nem sequer

indícios de prejuízos sofridos em razão da obra embargada liminarmente,
resultantes da perda de ganhos certos e determinados ou, ainda, aflição ou
sentimento de pesar íntimo que pudesse autorizar averiguação de
sofrimento psíquico passível de indenização, cujo ônus se lhe impunha (art.
333, I, do CPC). Impõe-se, assim, afastar a procedência do pedido de
cumulado de condenação em perdas e danos (art. 936, III, do CPC).

III. DISPOSITIVO:

5
Repertorio Enciclopédico do Direito Brasileiro, vol. 14/268, CUNHA GONÇALVES, Tratado, vol. IV,
p. 726.
6
Tratado de Responsabilidade Civil, Rui Stoco, Ed. RT, São Paulo, 2001, p. 973.
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DIANTE DO EXPOSTO, julgo parcialmente procedente o

pedido formulado pela autora VERA TEREZA ROLIM CHYCZY, já
qualificada, com o efeito de confirmar a liminar inaudita altera parte de
embargo da obra e determinar que os réus ANTONIO CARLOS SANTOS
DE LACERDA e YARA PEREIRA DA SILVA LACERDA, já qualificados,
providenciem a DEMOLIÇÃO, no prazo de 10 (dez) dias, do que tenha sido
construído de obra nova em detrimento da área comum do condomínio
EDIFICIO RESIDENCIAL BOGUAÇÚ, consistente na parede de tijolos sobre
a borda direta da escada que dá acesso ao segundo pavimento, porta de
ferro entre os pavimentos e, ainda, laje de concreto armado apoiada sobre
a parede construída na borda da escada e nas demais paredes que
circundam o hall de entrada, conforme laudo pericial de fls. 88/105, sob
pena de pagamento da multa diária no valor de R$ 500,00 (quinhentos
reais) no caso de descumprimento da ordem e desfazimento da obra por
terceiro com posterior ressarcimento à autora (art. 461, §5°, do CPC).

Decaindo em parte do pedido, consistente no pedido de

condenação em perdas e danos, impõe-se condenar a autora ao pagamento
de 20% (vinte por cento) das despesas processuais e dos honorários
advocatícios que fixo no valor de R$ 1.000,00 (um mil reais), considerando
o trabalho realizado pelo profissional (art. 20, §§3° e 4°, do CPC). Por outro
lado, condeno os réus, de forma solidária, ao pagamento de 80% das
despesas processuais e dos honorários advocatícios que fixo no valor de R$
3.000,00 (três mil reais), considerando o grau de zelo do profissional e o
tempo exigido para o serviço, nos termos dos §§3° e 4°, do art. 20, do CPC.

As despesas processuais poderão ser reciprocamente

distribuídas e compensadas, enquanto os honorários advocatícios
pertencem aos respectivos advogados, nos termos do art. 23, da Lei nº.
8.906/94.

Publique-se.

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Registre-se.
Intimem-se.
Guaratuba, 29 de março de 2005.

MARCOS VINÍCIUS CHRISTO

Juiz de Direito

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